Os lucros das vendas de casas caem pela primeira vez em décadas – o que isso significa e onde os investidores devem investir seu dinheiro agora?

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Muitas notícias recentes no setor imobiliário centraram-se nos preços das casas, que parecem ainda estar a subir. Mas e os lucros das vendas de casas? 

O mais recente Relatório de vendas de residências nos EUA de final de ano da ATTOM pinta um quadro menos otimista do que está acontecendo no mercado imobiliário. Na verdade, está a mostrar que os lucros das vendas de casas caíram pela primeira vez numa década em 2023. Então, quais são os números e o que significam para os investidores?

Os números e um pouco de contexto

Primeiro, os números não são de forma alguma terríveis. Os dados do ATTOM mostram que os vendedores de imóveis geraram, em média, 56.5% retorno do investimento (ROI), ou $ 121,000 de lucro em uma venda típica de uma casa. Isso representa uma queda em relação aos 59.8%, ou US$ 122,600 em 2022.

Esta é uma trajetória preocupante? A resposta não é realmente se a colocarmos na perspectiva dos números do lucro das vendas de casas pré-pandemia. ROIs de perto de 60% são extraordinários se considerarmos que a percentagem de 2023 foi mais do dobro do que era apenas cinco anos antes. 

Se olharmos ainda mais para trás, para os anos sombrios pós-2008, os ROIs negativos definiram as vendas de casas entre a crise financeira e 2013. Se você estivesse vendendo uma casa, digamos, em 2011, provavelmente perderia dinheiro. 

Com esta perspectiva histórica em mente, a actual queda nos lucros das vendas de casas começa realmente a parecer bastante insignificante – especialmente tendo em conta o ano difícil que o mercado imobiliário teve após o agora infame aumento no hipoteca taxa de juros. Rob Barber, CEO da ATTOM, comentou em um comunicado à imprensa que 2023 foi “outro ano muito bom para os vendedores de imóveis na maior parte dos Estados Unidos”.  

Dito isto, Barber acrescentou: “O mercado definitivamente suavizou em meio a ganhos modestos de preços que não foram suficientes para aumentar os lucros após uma longa série de melhorias”. 

O ambiente de vendas de casas certamente não é o mesmo agora como era em 2021, quando os vendedores de casas repentinamente começaram a ver números de ROI de 50%, em oposição a 36% em 2020. O mercado estava se recuperando de forma constante da queda pós-2008, com os lucros aumentando a taxas previsíveis até a pandemia. E então eles dispararam pela estratosfera. 

Sem dúvida, esta era dourada de lucros sem precedentes no sector imobiliário acabou, pelo menos por algum tempo. Barber recomenda moderar as expectativas em 2024, o que provavelmente trará um comportamento de mercado muito semelhante a 2023, acrescentando:

''Em 2024, o cenário parece preparado para mais pequenas mudanças nos preços, bem como ganhos para os vendedores, dadas as forças concorrentes das taxas de juros que voltaram a cair nos últimos meses e o abastecimento doméstico que permanece escasso, mas os custos de aquisição de casa própria que continuam a ser um sérios encargos financeiros para muitas famílias.”

Por outras palavras, ainda é um excelente momento para investir em imóveis, com a maior parte dos EUA a oferecer aos investidores a oportunidade de obter um lucro substancial na venda de uma casa. A repartição regional dos dados dos lucros das vendas de casas da ATTOM revela que as margens de lucro seguem de perto as mudanças do mercado regional que têm moldado o imobiliário nos EUA nos últimos dois anos. 

Uma olhada nas tendências regionais

Não é de surpreender que muitas das áreas de expansão da era pandémica estejam agora a registar quedas substanciais nos lucros das vendas de casas. Todas essas cidades experimentaram enormes fluxos de compradores durante e imediatamente após a pandemia:

• Austin, Texas (ROI caiu de 67.2% para 46.2%)
• Phoenix (de 79.3% para 60.6%)
• Reno, Nevada (queda de 80.6% para 64.5%)
• Salt Lake City (de 68.3% para 52.2%)

Eram cidades acessíveis com economias fortes que atraíam profissionais que queriam uma melhor relação qualidade/preço na compra de uma casa. Invariavelmente, porém, sua popularidade se tornou sua ruína. Com a enorme procura vieram aumentos insustentáveis ​​dos preços das casas, que agora se manifestam como diminuição das vendas e diminuição dos lucros. 

Por outro lado, Centro-Oeste e Nordeste são duas áreas que oferecem aos investidores margens de lucro crescentes apesar de tudo o que o mercado imobiliário passou em 2023. Os maiores aumentos de ROI foram observados nestas cidades:

• Scranton, Pensilvânia (ROI aumentou de 75.1% para 89.6%)
• South Bend, Indiana (aumento de 53.6% para 66.5%)
• Hartford, Connecticut (aumento de 53.2% para 65.8%)
• Rockford, Illinois (de 48.8% para 57.8%)
• Rochester, Nova York (aumento de 53.8% para 62.8%)

As cidades de Cincinnati, Cleveland e Milwaukee, no meio-oeste, também são apostas seguras para os investidores, com todas as três obtendo ganhos de ROI em 2023. 

As grandes cidades com maiores cidades foram São Francisco (ROI caiu de 92.7% para 79.5%) e Las Vegas (queda de 74.3% para 61.8%). No entanto, ainda são ótimos lugares para investir, com margens de lucro muito altas – mas não os níveis absurdamente altos de 2022. 

Na verdade, uma última análise de todos os dados é uma experiência tranquilizadora: mesmo as cidades com os maiores declínios ainda oferecem oportunidades para gerar lucros saudáveis ​​com a venda de imóveis. 

Em termos de lucros em termos puramente monetários, em vez de ROI, a Costa Oeste ainda lhe dará os maiores lucros, com San Jose emergindo como líder. Vender uma casa nesta cidade da Califórnia gerará, em média, impressionantes US$ 698,000. Este número reflecte, evidentemente, os elevados preços globais na região, com uma valor médio da casa de $ 1,322,389. Por outro lado, vender no mercado de Peoria, Illinois, no meio-oeste, gerará apenas US$ 35,000 mil em média – o que é compreensível, dado o valor médio da casa de $ 122,900. 

Concluindo!

Todos estes números demonstram realmente que os EUA oferecem muitas oportunidades de investimento imobiliário para pessoas com capacidades financeiras variadas. Estudos seu mercado local, veja quanto você pode pagar e qual ROI você obterá lá e aprenda a agregar valor para os compradores. Seguindo essas etapas, você obterá um lucro que estará alinhado com os preços residenciais atuais e os ROIs da área.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.