Tu deves saber como construir um portfólio imobiliário, mas como você constrói um inabalável? A maioria dos investidores imobiliários pensa que comprando algumas dezenas de casas baratas é tudo o que eles precisam fazer para ganhar milhões e viver uma vida cheia de renda passiva. Isso está longe da realidade, como sua inteira patrimônio líquido poderia desabar assim que uma quebra do mercado imobiliário, uma correção ou uma nova política de aluguel entrarem em ação. Então, como você constrói um portfólio imobiliário sustentável – que irá aumente sua riqueza mesmo durante os piores tempos econômicos?
David Greene tocou neste tópico inúmeras vezes, muitas vezes referindo-se a “arquitetura de portfólio”Como um dos aspectos mais cruciais da construção de riqueza através do setor imobiliário. Esta estratégia não só ajuda a aumentar a riqueza mas a mantenha-o mesmo quando tudo der errado. Não acredite em nós? Ouça as histórias individuais de David e Rob sobre o que aconteceu com seus portfólios durante o bloqueios de 2020 e a rapidez com que se recuperaram enquanto outros investidores tiveram que reconstruir completamente.
Na primeira parte deste podcast de duas partes, David e Rob passarão pelo fraquezas mais comuns na sua carteiras de imóveis, o que poderia fazer com que tudo desabasse, e o cinco chaves mais importantes para arquitetura de portfólio. Eles também falam sobre diversificação e como ter apenas um tipo de imóvel em um local pode ser uma vantagem. grande erro.
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David:
Este é o Podcast BiggerPockets, show 705.
Roubar:
Porque é isso que o mercado imobiliário deveria ser. É como se você sempre sentisse que está falido se estiver investindo corretamente. E esse é provavelmente outro episódio de, eu sempre chamo de enigma do milionário falido, onde você realmente é um milionário no papel, mas está aplicando todo o seu dinheiro em seus investimentos. E então você sempre pensa: “Droga, para onde vai todo o meu dinheiro?” E está apenas vinculado ao patrimônio líquido, o que é uma coisa boa.
David:
E aí pessoal? Este é David Greene, seu apresentador do BiggerPockets Real Estate Podcast, aqui hoje com meu co-apresentador, Rob Abasolo, que você acabou de ouvir, entusiasmado com uma de nossas maiores reservas até o momento, não apenas na quantidade de dinheiro, mas no curto período de tempo. E espero que você esteja tão animado quanto nós. Mas o programa de hoje não será sobre um monte de vitórias, na verdade. Vocês ouvirão falar de muitas coisas que estão dando errado em nossos portfólios, coisas que não previmos e que na verdade se tornaram obstáculos para nós, erros que estamos tentando superar, mudanças na economia, apenas um monte de coisas que não estão dando certo porque muitas pessoas estão lidando com isso. E como você lida com os erros é ainda mais importante do que não cometê-los.
O programa de hoje é um episódio fantástico onde Rob e eu vamos nos aprofundar em nossos próprios portfólios, vidas e negócios e compartilhar o que estamos fazendo para lidar com o caos e a destruição que muitas vezes surgem por ser um investidor imobiliário. E acho que você vai adorar. Rob, quais foram algumas de suas partes favoritas?
Roubar:
Oh cara. Ah, isso só está cheio de guloseimas porque falamos sobre o multiverso, certo? Talvez não consigamos fazer com que você entre no Interstellar, mas podemos pelo menos fazer com que você fale sobre os conceitos dos universos paralelos, do desaparecimento de nossos portfólios. E até chegamos a enfrentar metáforas e analogias. Você fala sobre armazenamento de energia. Eu trago isso com uma analogia da bateria e penso: “Nossa, o aluno virou professor”. E, por último, refletimos muito sobre a arquitetura do portfólio e como estruturá-lo de uma forma que possa ajudá-lo a enfrentar qualquer tempestade econômica que possamos ou não enfrentar.
David:
Isso é exatamente correto e é isso que considero pessoalmente importante. Estou falando muito sobre como você constrói uma fortaleza financeira, não um barraco frágil que você poderia montar bem rápido, o que, francamente, muitas pessoas fizeram nos últimos cinco ou seis anos com a economia, havia pessoas jogando coisas juntas que nunca deveriam ter sido, e não estão indo muito bem. Mas existe uma maneira de construir seu portfólio de uma forma que resistirá ao teste do tempo, e é nisso que nós da BiggerPockets acreditamos.
Antes de chegarmos ao programa de hoje, uma dica rápida para o público. A dica rápida de hoje é considerar como seu portfólio pode ser perfeitamente equilibrado, como todas as coisas deveriam ser. Considere-se Thanos e pergunte: “Como tudo isso pode desmoronar? E como posso criar o equilíbrio necessário para evitar que isso aconteça?” Pode ser sazonalidade com aluguéis de curta duração. Pode ser ter muito dinheiro no banco e depois gastar tudo em um negócio. Rob ainda está tentando equilibrar. É mais difícil do que parece, não é aí?
Roubar:
Você tem que ver no YouTube.
David:
Faça furos em seu próprio portfólio. Faça disso um fólio e veja como isso pode desmoronar e, em seguida, seja proativo ao tentar evitar isso, em vez de apenas viver com medo, ansiedade e preocupação com o que pode acontecer, sem ter um plano para o que você vai fazer. faça se isso acontecer.
Dito isso, vamos abrir a cortina e mostrar a vocês o que está acontecendo em nossos portfólios, como estamos lidando com esses desafios e o que estamos fazendo para travar e mantê-los firmes.
Roubar:
Tudo bem, David, eu sei que você não é fã de Interestelar porque ainda não o terminou e não está realmente interessado nessa coisa de universo paralelo, mas eu queria lançar alguns cenários de universo paralelo para você e fale sobre isso no episódio de hoje do BiggerPockets. Isso é legal?
David:
Provavelmente posso entrar no universo paralelo. É meio que forçado a todos nós, se você gosta de filmes da Marvel. Você apenas tem que aceitar isso. Sim, exatamente certo. Assim poderíamos trazer o multiverso para o podcast.
Roubar:
Ok, bem, vamos lá. Então, hoje o que eu queria falar é que somos investidores imobiliários relativamente bem-sucedidos. Estamos em jornadas diferentes, em partes diferentes de nossas jornadas, por assim dizer, e nos saímos muito, muito, muito bem. E acho que temos sistemas e proteções suficientes em vigor para realmente resistir a qualquer tempestade que se aproxime ou em que estejamos atualmente. Mas eu queria inverter um pouco o roteiro hoje e falar sobre um mundo onde todo o nosso império desmorona e fala sobre os cenários que causariam o falecimento de David Greene e Rob Abasolo.
David:
Eu acho que isso é saudável. Acho que planejar constantemente o pior cenário paranóico só pode fortalecer seu portfólio. Então este seria apenas um cenário de multiverso onde Thanos é rei e o Homem de Ferro perdeu sua armadura e o Capitão América não consegue encontrar seu escudo e o Hulk ficou anoréxico. E como irão os heróis mais poderosos da Terra gerir estes desafios sem os seus superpoderes?
Roubar:
OK. Então, sim, quero dizer, estou curioso, você já pensou em um mundo onde todo o seu portfólio desmorona?
David:
Sim, penso muito sobre isso. Acho que o desafio é que quando as coisas estão indo muito bem, você tem o pensamento de que nem sempre será assim ou você tem que se preparar para o que quer que seja. Mas o ambiente emocional em que você opera é muito diferente. E o mesmo acontece do outro lado, quando as coisas estão muito difíceis, você tem o pensamento na cabeça, eu sei que posso ganhar dinheiro com imóveis, pode funcionar, mas seu estado emocional é tão negativo e baseado no medo , é muito difícil de operar. Portanto, esses exercícios são bons, porque forçam você a sair do estado emocional em que está agora, com base em fatores temporários, como o mercado, como foi seu último negócio ou o que você comeu no café da manhã e entrar no lado mental disso. onde é muito mais estável e benéfico abordar os aspectos financeiros dessa perspectiva.
Roubar:
Mas, no fundo, eu sei que você provavelmente sempre se sente confortável sabendo que tem 10 milhões de pontos no cartão de crédito, certo? Não é esse o seu cenário apocalíptico, se tudo acabar?
David:
Sim. Esse é meu único plano alternativo. Então, sim, estávamos brincando sobre como eu tenho muitos pontos de cartão de crédito porque tê-los lá me faz sentir melhor caso tudo acabe. Se Thanos estalar o dedo e metade da minha riqueza desaparecer, ainda terei esses pontos de cartão de crédito com os quais posso viver por seis meses sem ter que me preocupar em passar fome.
Roubar:
Sim, David realmente não revelou quantos ele tem. Esse é o meu palpite. Direi que é uma coisa: sou mais protetor em relação aos pontos do meu cartão de crédito do que ao meu portfólio de imóveis. Tenho cerca de US$ 12,000 em pontos de cartão de crédito, eu acho. Não sei. O que são 1.2 milhão de pontos de cartão de crédito, cerca de 12,000 mil dólares? E eu digo: “Nunca vou tocar nisso”.
David:
Isso é tão engraçado, isso e minha coleção Beanie Baby que guardo em vários cofres em todo o Centro-Oeste.
Roubar:
Eu já vi isso, cara. Isso é extenso.
David:
Sim.
Roubar:
Bem, vamos lá, cara. Vamos conversar a respeito disso. Deixe-me apenas dar meu ponto de vista antes de entrarmos nisso. Eu acho que, como você disse, é saudável falar sobre o bom e o ruim e ei, que cenário, isso e aquilo. Quando as coisas estão indo bem, temos essa mentalidade: “Ei, estamos arrasando, blá, blá, blá”. Sinceramente, não me importo de uma forma ou de outra, essa provavelmente é uma opinião quente, como o portfólio imobiliário se comporta no dia a dia. Como se o fluxo de caixa fosse sempre bom, mas eu meio que escondo tudo na conta bancária de qualquer maneira e realmente confio na valorização de qualquer maneira. Então, tenho meses muito bons. Eu tenho mais ou menos meses. Na maioria das vezes, são bons meses.
Mas, honestamente, no final das contas, é um jogo longo. E então, todos os dias, empurro aquela pedra um passo à frente, por assim dizer. Não é assim que acontece, mas você sabe o que quero dizer.
David:
Sim. Então, do seu ponto de vista, quando você está... uma das maneiras de jogar na defesa aqui é não gastar o dinheiro do fluxo de caixa. Então você projeta o fluxo de caixa que deseja obter, mas não confia nele. Portanto, nunca há uma conexão emocional que você esteja dizendo à sua segurança, confiando no fluxo de caixa.
Roubar:
Sim. Sim. Eu sou um grande defensor de ter seu imóvel trabalhando para você e construindo riqueza e tudo mais, mas ter um monte de outras fontes de renda das quais você possa realmente viver… Então, provavelmente tenho de 10 a 15 fontes de renda. É disso que vivo mesmo, para poder sempre impulsionar o portfólio imobiliário.
David:
Eu acho que isso é saudável. E a razão pela qual acho que é bom trazermos isso à tona é que a maioria das pessoas não reconhece esse fato. Na maioria das vezes, se você estiver recebendo informações gratuitas sobre investimentos imobiliários, se estiver pagando alguém, isso pode ser diferente se você estiver pagando por um coaching, um curso ou algo assim, mas se estiver recebendo as informações de graça, a pessoa que dá a você tem que ganhar dinheiro de alguma forma. Então, eles geralmente vão ganhar dinheiro tentando fazer com que você goste de publicidade, ou para obter visualizações, para chamar a atenção e conseguir seguidores. A maneira mais rápida de fazer isso é dizer a alguém que ela pode ganhar mais dinheiro com mais facilidade do que está fazendo atualmente. Isso existe desde sempre.
Então, se tem uma garota que você gosta e ela tem namorado, a primeira coisa que todo cara quer fazer é contar a ela todos os motivos pelos quais o namorado dela é uma merda e como ele seria melhor, certo? A mesma coisa acontece se você quiser o dinheiro de alguém, você precisa dizer a ele que o lugar de onde ele está recebendo o dinheiro poderia ser melhor. “E se você vier para este mundo, garota, vou te mostrar como fazer algum fluxo de caixa passivo. Não seria melhor do que ter que trabalhar todos os dias?”
E então você frequentemente vê scripts do TikTok, do Instagram e de mídia social com pequenos emojis que dizem: “Você quer ganhar US$ 6,000 por mês? Quer saber como ganho US$ 300,000 mil por ano sem trabalhar?” E, inevitavelmente, esta é alguma forma de fluxo de caixa do setor imobiliário, e é verdade que, em princípio, você pode ganhar dinheiro passivamente com o setor imobiliário. Também é verdade que é inerentemente menos confiável do que a renda W2 que todo mundo está destruindo.
Então o cara novo sempre vai te dizer como ele é melhor que o seu namorado em todos esses aspectos. Mas então, se você abandonar o navio e ficar com o cara novo, você perceberá: “Oh, há um monte de coisas que meu namorado estava fazendo e que esse cara não faz e que eu talvez considerasse garantidas”. E para muitas pessoas, seu trabalho W2 não é a melhor coisa que precisam para sair dele. Mas para outros, você esquece que quando está tendo uma semana ruim ou se sentindo deprimido ou distraído ou seu filho está doente e você não está dormindo, cara, aquele salário continua chegando. Não importa se você não executa.
Se você entrar no mundo do mercado imobiliário ou do empreendedorismo e não estiver no seu melhor jogo, esse dinheiro pode realmente parar. E por isso vale a pena reconhecer que o rendimento proveniente de uma fonte segura tem um valor que o rendimento proveniente de uma fonte insegura como o fluxo de caixa não tem. E também vale a pena reconhecer que isso nunca é falado no setor imobiliário porque a maioria das pessoas que compartilham as informações não quer lhe dizer que o fluxo de caixa não é confiável. Porque então você não vai segui-los. Você não vai se inscrever no canal deles, não vai dar like, não vai dar a eles a moeda que eles precisam para justificar o conteúdo gratuito que estão divulgando.
Roubar:
Oh sim. É tão engraçado porque eu sempre penso, bem, no YouTube, no meu conteúdo, ou apenas nos meus alunos, fico tipo, “Tudo bem, vamos levar você a US$ 10,000 por mês. Vou te ensinar como fazer isso.” E eles disseram: “Oh meu Deus, vamos lá”. Eu fico tipo, “Tudo bem. E aqui está o que vai acontecer quando você ganhar US$ 10,000 por mês: você não vai gastá-los.” E eles dizem: “Espere, o quê?” Eu fico tipo, “Entendi. Eu tornei você rico e não vou deixar você gastá-lo”, porque é assim que o mercado imobiliário deveria ser. É como se você sempre sentisse que está falido se estiver investindo corretamente.
E esse provavelmente é outro episódio de, eu sempre chamo isso de enigma do milionário falido, onde você realmente é um milionário no papel, mas está aplicando todo o seu dinheiro em seus investimentos. E então você sempre pensa: “Droga, para onde foi todo o meu dinheiro?” E está apenas vinculado ao patrimônio líquido, o que é uma coisa boa.
David:
E essa é uma das razões pelas quais comecei a me referir ao dinheiro como reserva de energia e ao trabalho como energia. Estou tentando desviar nosso pensamento do dólar americano, que tem um valor que flutua constantemente com a inflação. É muito difícil saber quanto vale um dólar, entender a energia até onde você pode ganhar muito dinheiro, que é apenas converter trabalho em energia e depois recebê-lo na forma de dinheiro. E então você troca esse dinheiro por roupas elegantes, sapatos sofisticados, carros sofisticados e férias sofisticadas, e você está apenas gastando sua energia externamente.
Isso é tudo. Você não é mais rico que as outras pessoas. Você está apenas colocando energia em coisas como carros e roupas, ao contrário do que acontece com o setor imobiliário, estamos constantemente colocando nossa energia de volta no ativo, de volta no portfólio. Estamos colocando-o no futuro, onde crescerá, se replicará e criará mais energia, e poderemos retirar energia do portfólio por meio do fluxo de caixa, por meio de refinanciamentos de saque. Existem esses veículos que usamos para acessar essa energia. Mas você está certo, a melhor maneira de aumentar sua riqueza é manter o mínimo possível de energia para si mesmo e manter o máximo dentro dos veículos onde ela crescerá mais, o que muitas vezes leva as pessoas a usarem t- camisas como você.
Roubar:
Isso mesmo. Minha, minha única camisa, só possuo uma. Na verdade, acho que, para usar a sua analogia aqui, na verdade acho que é melhor pensar no seu... Ah, isso é muito bom. OK. Tenho que resolver isso com você no ar aqui. Mas o seu dinheiro e a sua riqueza são uma espécie de bateria, um armazenamento de bateria, certo? E assim você pode armazenar todas as suas baterias para uma tempestade e, quando a tempestade chegar, você poderá usá-las para resistir à tempestade.
No entanto, se você usa suas baterias para coisas estúpidas, não sei, controles remotos ou carros RC ou o que quer que seja, assim que essa energia acabar, ela acabará. Você não vai recuperá-lo. É uma fonte esgotante. E por outro lado, as baterias não duram para sempre. Se você mantiver as baterias no armário por 20 anos, elas perderão energia com o tempo, o que é inflação. Então você tem que ser capaz de mover consistentemente sua energia para algo que irá produzir mais energia. Eu fiz isso.
David:
Eu amo isso. Sim. E há tantas pessoas que pensam: “Oh, meu laptop está carregado. Estou cem por cento. Não preciso conectá-lo.” Atitude terrível. Você não deveria pensar: “Sou rico, estou com bateria cem por cento”. Conecte-o. Mantenha a energia na fonte de energia e receba nova energia proveniente da eletricidade para restaurá-la, o que seria novas formas de gerar renda por meio do setor imobiliário, novas formas de gerar renda por meio do empreendedorismo.
Sim, você tem muita riqueza armazenada em seu imóvel. Não basta retirá-lo porque você nunca sabe quando vai precisar dele. Você não sabe. O que acontece se faltar energia? Como você disse, você não pode recarregar a bateria e está com apenas 4%, está com apenas 12% porque estava com preguiça de conectá-la.
Então, no programa de hoje, estamos literalmente falando sobre como nos preparamos para aquela tempestade que vai impedir você de repor essa energia, como você se prepara para a tempestade que vai cortar a vida da sua bateria pela metade. Como quando tudo está ótimo e você acha que sempre será ótimo, planejamos quando não será ótimo, porque essas tempestades tendem a não acontecer o tempo todo. Não temos tempestades de 20 anos. Eles tendem a ser furacões perversos e desagradáveis que surgem após alguns anos de devastação e então a economia melhora.
Então, no geral, é por isso que estamos sempre indo bem, coletando energia e coletando eletricidade em nosso portfólio quando estamos investindo. Mas você seria um tolo se não planejasse o fato de que terá crises e o objetivo é apenas a sobrevivência. Como vamos sobreviver a esses curtos períodos de tempo em que as tempestades nos atingem e temos que fechar as escotilhas, entrar no porão, esperar que passe e, quando terminar, sair de lá e começar a plantar nosso bandeira e coletando todos os imóveis que pudermos.
Roubar:
Bem, nós realmente montamos com muita maestria uma boa analogia aqui nos últimos 13 minutos. Espero que realmente chegue ao episódio final. Se você ouviu isso apenas por um minuto, saiba que há muitas coisas boas sobre as quais acabamos de falar.
Mas sim, vamos conversar sobre isso, cara. Na verdade, vamos abordar as fraquezas estruturais das nossas carteiras e quais são alguns desses cenários que podem causar o seu colapso. Obviamente, não são prováveis, mas devemos considerar o que pode acontecer para nos derrubar.
David:
Sim. Então, por onde você quer começar?
Roubar:
Bem, quero dizer, a questão geral aqui é como todo o império poderia desmoronar? E acho que existem algumas maneiras de fazer isso. Portanto, poderíamos começar com a pergunta: quais são as áreas de possíveis fraquezas em sua estratégia atual? Você tem algo para falar sobre esse tipo de primeiro ponto?
David:
E eu estava pensando antes de gravarmos, eu estava conversando com alguém e conversando sobre onde os negócios estão indo bem e onde os negócios estão indo mal. E, em geral, para mim, as decisões reais que estou tomando são quase cem por cento sólidas. Raramente tomo uma decisão errada quando se trata do que comprar, de como administrar ou de como administrar o fluxo de energia.
E então vou falar sobre isso no programa, como eu vejo isso de forma que raramente tomo decisões erradas, mas ainda tenho um estresse significativo, problemas e coisas que dão errado. Então, eu estava tentando descobrir como isso acontece se estou tomando boas decisões em todos os meus investimentos? E o que percebo é que tudo se resume a duas coisas e há coisas que não posso controlar. São outras pessoas e são coisas como regulamentos.
Então eu poderia olhar um negócio, analisar cada situação, entrar nele com um plano muito bom, comprar o imóvel, e o vizinho reclamar da construção e a cidade se envolver e eles te atrasarem e isso vira um projeto de seis meses em vez de um projeto de 30 dias e você perde 10 mil por mês antes mesmo de retirar a propriedade e fica com $ 60,000 no buraco.
Então você não percebe que precisa de um segundo tipo de licença. Bem, isso vai levar mais três meses antes que você consiga, certo? E então você segue essa trilha de coelho apenas de sua construção, ou sua parte de salto levou nove meses e você não tinha $ 90,000 reservados, e a próxima coisa que você sabe é que você deixou de ser extra líquido para quase líquido. E então, se você tiver outro problema em algum outro lugar do seu portfólio, bum, você está naquele ponto em que não conseguirá resistir à tempestade.
Portanto, a regulamentação é algo que é muito difícil para os investidores navegarem neste momento. E isso é especialmente verdadeiro com aluguéis de curto prazo. Você não sabe o que o vizinho está reclamando com a prefeitura e eles chegam e dizem: “Isso não é mais permitido”. Ou um associado meu recentemente teve que vender três propriedades dele na Virgínia porque, do nada, o HOA decidiu que não permitiríamos mais aluguéis de curto prazo. Então, o que ele vai fazer? Ele teve que colocar as casas à venda e vendê-las. Ele não conseguiu vender com lucro. A maior parte do dinheiro que eles ganharam nos nove meses anteriores, de todo o trabalho que realizaram, foi para cobrir os custos de fechamento e os honorários do corretor de imóveis. E então, depois que ele e seu parceiro dividiram o dinheiro, quase não houve lucro em nove meses de trabalho duro e sucesso. Nada que eles pudessem controlar.
Portanto, coisas como regulamentação podem me atrapalhar totalmente. E o outro são as pessoas. Eu estava pensando em todos os problemas que estou tendo. Sempre há problemas em negócios que fiz com outras pessoas. Um parceiro em um negócio tornou-se ganancioso ou preguiçoso, ou não tinha o mesmo sistema de valores que eu e tomou decisões que eu não estava considerando e que eram muito ruins. Portanto, embora o plano e a propriedade fossem perfeitos, a pessoa não era perfeita.
Ou um parceiro de negócios com quem você faz negócios e descobre que a amizade que você tem com alguém não é o mesmo relacionamento que você tem quando o dinheiro está envolvido. Então, tive situações em que iniciamos uma empresa e ela se saiu muito bem, muito rápido, e mudou completamente. Eles não têm os mesmos valores, agem de maneira muito diferente. O ego deles é mais importante para eles do que o sucesso do negócio. Eles nunca experimentaram tanta riqueza tão rapidamente, e isso os atingiu de uma forma que eu não poderia ter previsto.
Então, essas são normalmente as coisas que causarão estresse em minha vida. E, portanto, tentar aprender a limitar o quão dependente sou de outras pessoas nessas empresas é a maior ameaça ao meu portfólio. E a maioria dos problemas que estou tendo agora vem disso.
Roubar:
Foi por isso que você fechou seu serviço de aluguel de Fusca rosa? Sempre me perguntei por que isso fracassou.
David:
Tivemos muita procura e foi muito bom para a minha imagem. Mas sim, o parceiro que eu decidi, eles não queriam mais que fosse rosa, eles queriam mudar para o roxo e eu simplesmente não conseguia conviver com isso.
Roubar:
Diferenças criativas. Não, cara, isso faz muito sentido. Eu acho que definitivamente existem… quero dizer, as regulamentações até são ultrapassadas, acho que leis e leis de aluguel de curto prazo e tudo mais. Quero dizer, sabemos que sou um anfitrião de aluguel de curto prazo. Obviamente, falamos sobre isso o tempo todo, mas existem outras regulamentações que podem realmente confundir você. E darei um exemplo de onde o império de alguém pode ter desmoronado. O meu não, felizmente. Acho que para o propósito deste podcast, diremos que foi o meu império.
Eu tinha uma operação Airbnb relativamente bem-sucedida e uma pequena operação glamp que estava fluindo, muito dinheiro, as coisas estavam indo bem, eu estava voando com calor… Ícaro, por assim dizer, voando perto do sol. E então tivemos essa pequena coisa chamada pandemia de COVID-19 em todo o mundo. E adivinha? O Airbnb cancelou todas as reservas que tínhamos por três meses seguidos, e então a cidade fechou e eles não deixaram você usar o Airbnb.
E então tivemos que reembolsar de 40 a US$ 50,000 em reservas durante a noite. Agora, acho que para a maioria das pessoas que são excessivamente zelosas e muito alavancadas e não têm muitas reservas ou algo assim, isso teria consumido a maioria dos negócios. Mas meu ponto de vista sempre foi manter todo o nosso dinheiro na conta bancária, não gastá-lo. Como eu disse, procuro não gastar dinheiro imobiliário. Então não foi grande coisa. Não foi grande coisa para nós reembolsá-lo. Obviamente, eu não gostei de reembolsar cerca de 50 mil, mas foi tipo, ok, nós temos o dinheiro, simplesmente não vamos conseguir. Não é grande coisa.
E então adivinhe? Acabamos, porque fomos capazes de resistir a isso, e fomos, na verdade, os mais lucrativos que já havíamos sido durante o resto do ano. Embora houvesse muitas pessoas na arbitragem de aluguer, como contratos de arrendamento master em que tinham cem unidades, muitas delas faliram durante esse período, especificamente porque não conseguiram que os inquilinos alugassem os seus Airbnbs.
Portanto, ainda mais regulamentação global poderia realmente fazer com que o seu império desmoronasse. Você teve algum problema durante esse período com o restante do seu portfólio ou estava bem? Você teve alguma coisa durante o período em que o COVID-19 apareceu pela primeira vez que causou alguma rachadura estrutural em seu sistema ou você estava bem porque estava principalmente em aluguéis de longo prazo?
David:
Bem, os imóveis para alugar eram mais ou menos... Ok. Tive alguns inquilinos que não pagaram e tive um em que o inquilino não pagou por mais de um ano. O problema disso é que eu não estava acompanhando o portfólio muito de perto por causa de todos os outros negócios que tenho. Então eu nem sei se passou um ano ou mais de um ano sem essa pessoa pagar. O gerente da propriedade não chamou minha atenção para isso.
Esse foi o maior problema com os aluguéis. O problema maior foi com a equipe imobiliária. Os agentes imobiliários foram considerados não essenciais. Então, literalmente não podíamos mais mostrar casas. Não apenas realizando casas abertas. Você não pode nem entrar em uma casa para mostrar. Ninguém iria comprar casas. Portanto, todo esse fluxo de renda foi basicamente encerrado. Você não conseguiria vender a casa de ninguém e não conseguiria ajudar os compradores a comprá-la.
E é muito fácil, do ponto de vista emocional, ver que o dinheiro continua entrando. Posso continuar comprando, posso continuar gastando, posso continuar fazendo tudo o que estou fazendo. E então chega o COVID, que foi um evento do cisne negro, ninguém jamais teria pensado, bum. Na verdade, eles tiveram um período de algumas semanas em que os empréstimos não seriam financiados. Empréstimos da Fannie Mae e Freddie Mac, o governo diz: “Simplesmente não estamos financiando nada”. A única maneira de comprar casas com dinheiro e a única maneira de comprar casas é não ver.
Então ninguém vai comprar casas naquele momento. E então o seu portfólio como um todo não são apenas os ativos que você possui, é a sua vida, certo? Como você mencionou dizendo que estava acabado... você poderia estar alavancado demais. Todos presumem que isso significa contrair um empréstimo para a propriedade que representa um LTV muito alto. Não, você pode estar com 50% de LTV muito baixo, mas e se sua vida estiver alavancada demais? Você tem pagamentos enormes para o carro, tem um pagamento enorme para a casa que não pode pagar. Você tem uma tonelada de dívidas que nunca pagou. Você tem um estilo de vida em que outras pessoas gastam seu dinheiro e você não presta atenção nisso. Você pode ter investimentos prudentes, mas administrar seu estilo de vida de uma forma não muito disciplinada e pode facilmente perder os ativos por causa do que estava acontecendo do outro lado.
Roubar:
Sim, com certeza. Quer dizer, acho que falando em empréstimo agora, outra coisa que provavelmente é um obstáculo para muitas pessoas são os empréstimos-ponte, ou pessoas que estão mudando agora com base nos ARVs de seis meses atrás, agora que estamos tomando talvez… não sei qual é a correção agora, mas digamos apenas que seja de 20 a 30% nos próximos seis a 12 meses, se for isso. Eu não sei de cara. Mas se for isso, será muito difícil sacar e realmente receber seu dinheiro de volta. Ou se você está apenas vendendo, se você já tinha margens mínimas e só iria obter de 10 a US$ 30,000 de lucro em uma remodelação realmente leve, a correção dos preços e o aumento nas taxas de juros podem fazer com que os compradores não quero comprar o seu flip e, portanto, você está neste empréstimo de dinheiro duro ou empréstimo-ponte do qual não pode sair.
David:
Na verdade, isso está acontecendo comigo agora em várias propriedades. Então, comecei uma onda de compras logo antes das taxas subirem, e então elas continuaram a subir. Então, eu tenho algumas propriedades, como grandes reabilitações de um milhão de dólares ou vários milhões de propriedades na Bay Area, onde consegui um empréstimo-ponte por 12 meses com algo em torno de nove, 10% de juros. Na época, as taxas eram de quatro e meio, talvez cinco, mas provavelmente menos. E as taxas subiram tão rapidamente que, para refinanciar meu empréstimo-ponte, que é uma forma de empréstimo de dinheiro forte, meu empréstimo fixo de 30 anos será maior do que o empréstimo de dinheiro forte.
E não posso vender porque os valores baixaram. Eles não gostaram de quebrar, mas caíram menos do que quando paguei porque as taxas subiram muito.
Então é dessas tempestades perfeitas que estamos falando. Eu tinha muitos planos de saída, ok, comprar o imóvel, consertar, o ARV deveria estar aqui, vou recuperar mais de cem por cento do meu capital e vou ter esse grande ativo . Bem, agora, o fluxo de caixa é significativamente menor porque as taxas estavam em cinco e depois saltaram para 10 e meio para esta propriedade específica que tenho. E não posso sair vendendo quando o mercado estava subindo, subindo, subindo porque os preços caíram e eles também estão no meio de uma reforma recente. Então tenho que terminar a reforma.
E então, é claro, você tem problemas com a reforma, quanto tempo leva, e então, quando surgem problemas de licença, novas coisas continuam começando a ser adicionadas e você não consegue arrecadar nenhuma receita para a propriedade . Você não tem como vender o imóvel e tem que continuar investindo nele, até que esteja concluído, para que você possa realmente ter algo que possa ser alugado.
E então, quando for alugado, você não ganhará tanto quanto planejou porque as taxas subiram muito mais e você não receberá todo o seu dinheiro de volta, ou tanto dinheiro de volta porque o o valor caiu. Isso acontece no setor imobiliário.
E o que você precisa entender é que isso não poderia ter sido previsto. Não sabíamos quando as taxas iriam subir assim. Não sabíamos quando o COVID iria acontecer. Você não pode saber o que vai acontecer. E o outro lado disso é quando você deixa o medo de algo dar errado criar paralisia de análise e você não faz nada, e observa todos ao seu redor ganhando dinheiro.
Então você está em uma posição onde não há movimento sem risco. Ou você vai perder por não agir ou vai agir como eu fiz e não vai conseguir o resultado que deseja. A única maneira de mitigar isso é não olhar para o que está acontecendo no futuro imediato. Você olha o que está acontecendo no longo prazo. Fiz certas coisas bem, comprei em locais que com certeza vão valorizar muito mais do que tudo ao seu redor, locais nota A, né.
Criei unidades adicionais nessas propriedades, então meu fluxo de caixa será maior do que valeria uma propriedade comparável. Em algum momento, as taxas cairão, poderei refinanciar e poderei voltar aos números que pensei originalmente. É realmente apenas uma hora que perdi. Achei que ganharia uma certa quantia de dinheiro em seis meses, talvez dois anos e meio, três, quatro anos, espero menos, mas pode demorar muito até que eu acabe ganhando esse dinheiro. Então eu simplesmente perdi tempo.
Mas ainda há algo como, e se eu tivesse comprado isso em locais terríveis? Oh, não haveria nada que eu pudesse fazer agora. Você estaria ferrado, certo? Portanto, os princípios do mercado imobiliário, é daí que vêm, estamos planejando o pior cenário possível. Eu pensei que as taxas iriam de cinco para 10 e meio para mim? Não. Alguma vez pensei em refinanciar para uma solução de 30 anos que fosse mais do que o empréstimo de dinheiro duro que usei para iniciar a reabilitação? Não. Será que pensei que o ARV cairia tão significativamente porque as taxas subiram muito? Em uma casa de US$ 2 milhões, se as taxas dobrarem, o valor será muito mais prejudicado do que uma casa de US$ 200,000 mil. Não, eu não pensei nenhuma dessas coisas. Mas o que você faz com seu dinheiro e como pode estruturar seu portfólio lhe permitirá sobreviver a esses tempos.
Roubar:
Bem, deixe-me perguntar uma coisa, só por curiosidade. Quando você vai reformar essas casas, você estava dizendo que pode não conseguir o valor total... você pode não receber todo o seu dinheiro de volta, você apenas deixará o dinheiro no negócio na casa/
David:
Sim.
Roubar:
Então é só energia que fica na casa, né, por assim dizer. Sim. Eu odeio usar isso contra você, mas na Bíblia Burr você fala muito sobre isso onde as pessoas vão e reformam a casa e para elas, elas querem receber todo o seu dinheiro de volta, mas talvez só consigam 80 % do seu dinheiro de volta e eles têm que deixar 20% no negócio e é como, “Oh, que pena”. Agora você acabou de bloquear o patrimônio líquido de uma casa ou algo assim.
Então eu acho que no final das contas, contanto que você olhe para isso de uma perspectiva de longo prazo, você não está realmente perdendo... É difícil perder no mercado imobiliário em um ciclo de 20 a 30 anos, se você está realmente segurando seus ativos.
David:
Quase impossível.
Roubar:
Sim.
David:
Isso é exatamente certo. E é isso que estamos apontando, o que perdi foi tempo. Achei que chegaria mais cedo a um determinado ponto da minha linha do tempo, mas não cheguei. Mas ganhei muito tempo com as coisas que comprei nos últimos oito anos porque a inflação estava tão selvagem e os aumentos de aluguel eram tão loucos, que cheguei onde deveria estar em 20 a 25 anos em cinco.
Tenho alguns imóveis que comprei em 2013 e os aluguéis mais que dobraram. Então um imóvel, um fourplex é o que eu uso muito. Comprei com aluguel de 700. Agora o aluguel está em 1750, 1850 dependendo da unidade. Isso não deveria ter acontecido por 20 ou 30 anos. Isso aconteceu comigo em oito ou nove anos. Então ganhei muito tempo nesses negócios. E naqueles em que o mercado me virou rapidamente, perdi algum tempo.
Mas sim, contanto que você mantenha isso por tempo suficiente, você ficará bem se seguir os princípios corretos. Mas não é divertido. Parte da razão pela qual queremos fazer este episódio é para que outras pessoas ouçam. Você não é o único que está passando por isso. Quando o mercado muda tão rapidamente e de forma inesperada, o tapete é puxado debaixo de você, você não sabe para que lado vai cair.
Roubar:
Claro que sim. Bem, acho que, nesse sentido, gostaria de falar sobre o quão líquido você pode ter com seu portfólio para fazer a triagem de quaisquer mudanças importantes na economia. Você tem liquidez em sua carteira geral para poder sair? Porque eu sei que isso é algo que provavelmente muitas pessoas terão que enfrentar no próximo ano. Eles podem estar no meio de empréstimos, podem estar no meio de refinanciamentos, podem ter um monte de casas, podem ter perdido o emprego e vão precisar de dinheiro.
Então, por meio da triagem, que nível de prioridade você pode atribuir basicamente a diferentes residências? Você pode se livrar deles? Qual é a sua flexibilidade agora com seu portfólio geral?
David:
Isso é bom. Meus problemas baseiam-se na aquisição de muitas propriedades muito rapidamente. Tudo o que estou fazendo vem dos problemas de aquisição, das reabilitações, das questões de licenciamento. Todas as propriedades já possuídas estão bem. Então, isso é apenas uma coisa que eu quero… Não quero que todos que ouvirem isso fiquem com medo e digam: “Oh, David não consegue nem ter sucesso neste mercado”. Bem, se você comprou 20 aluguéis de curto prazo em um período de quatro meses, qualquer um terá alguns problemas se tudo não correr perfeito. Então, acabei de comprar muitas propriedades e acertei a tempestade perfeita ao mesmo tempo, isso é um problema.
No que diz respeito às propriedades que você já possui, a questão é: bem, quanta liquidez você deseja ou quanto de patrimônio você deseja manter nessas propriedades? Depende de quanta energia você mantém em sua conta bancária. Há um equilíbrio aí.
Então, algumas pessoas não guardam muita energia na propriedade em si, então não têm muito patrimônio, mas tudo bem porque elas guardam muita energia em suas contas bancárias na forma de liquidez em dinheiro. Então eles estão bem. Eles não precisam nunca vender uma propriedade. Se você pensa: “Não quero ter muito dinheiro no banco, quero apenas colocar tudo nas propriedades”, talvez você seja o tipo de pessoa que gosta de pagar as coisas. , então você se sente bem sabendo: “Oh, meu valor do empréstimo é de apenas 30%. Estou seguro, posso vender.” Bem, essa é uma pessoa que pode vender a propriedade. Mas para ter acesso a essa energia é preciso vender. E nunca gosto de vender em um mercado comprador. Não quero nunca vender uma propriedade, a menos que seja benéfico para mim vendê-la.
A razão pela qual não gosto da estratégia de manter a energia em casa em vez de no banco é que a única forma de acessá-la é refinanciá-la ou vendê-la ou obter um HELOC, alguma forma disso. E se os valores caírem, o que significa que não quero vender, as taxas provavelmente subiram, o que significa que não quero refinanciar. Não existe um cenário muito bom aí, e é por isso que frequentemente enfrento essa crença de que ter sua casa quitada ou quitada não é tão seguro quanto você pensa. Prefiro guardar esse dinheiro no banco, onde posso usá-lo para outras coisas, ou posso simplesmente fazer pagamentos por mais tempo.
Então, algumas pessoas terão 300 mil no banco e dirão: “David, quero investir 250 mil disso para pagar meu empréstimo de US$ 500,000 para um empréstimo de US$ 250,000”. Eu fico tipo, “Ok, então se você de alguma forma perdeu o inquilino e não conseguiu fazer o pagamento, você não preferiria ter $ 250,000 no banco para fazer pagamentos por nove anos, se fosse necessário, do que despejar tudo em a casa e se desgastando muito quando se trata de sua capacidade de fazer pagamentos de notas?
Roubar:
Sim. Cara, eu luto muito com isso. Eu serei honesto. Eu sei que a regra é sempre aproveitar e usar o dinheiro de outras pessoas e todo esse tipo de coisa. Eu sou muito a favor disso. Ei, vamos alavancar, vamos usar isso para escalar, usar o dinheiro do banco, certo? Mas estou começando a me sentir um pouco mais no sentido de pelo menos ter o seu... se você pudesse trabalhar para ter o seu principal pago, isso sempre será uma... é uma conta poupança que você tem no caso de perder tudo, você não você não precisa pagar uma hipoteca e pode ficar em sua casa.
Eu meio que não odeio isso. Você sabe o que eu quero dizer? E se você realmente precisar, eventualmente poderá retirar um HELOC. Então eu só acho que é uma preferência pessoal. Não digo para fazer isso com suas propriedades de investimento, mas com suas propriedades primárias, acho que há um pouco de conforto em saber que estou com meio milhão de dólares em patrimônio e que, se realmente precisar, posso aceitá-lo. .
David:
Mas você não sentiria o mesmo conforto tendo meio milhão de dólares no banco?
Roubar:
Não, realmente não. Na verdade, é muito estressante.
David:
Isso é porque você ficaria tentado a gastá-lo?
Roubar:
Nem isso, cara. Quer dizer, tenho dinheiro em minhas contas agora e não gosto disso. Porque eu simplesmente vejo isso definhando, o valor disso. E também estou sempre... não sei, é inconveniente movimentar e transferir para outro banco, depois para o seguro FDIC, todo esse tipo de coisa. Não sei. Eu fico tipo, sim, é bom ter isso. Quase é bom. Mas também é um lembrete de todos os funcionários a quem tenho que pagar. Não sei, isso não é realmente real. Isso é mais [inaudível 00:34:25]-
David:
Não, mas é assim que os seres humanos... esta é a nossa relação com o dinheiro e a energia de que estamos falando agora. É muito real. Não faz sentido lógico por que você se sente assim, mas quem se importa, porque é assim que você tomará suas decisões. Você vai ver isso. Isso vai causar algum estresse em você.
E então acho que isso é parte do motivo pelo qual você e eu sempre queremos sentir que estamos falidos. Porque, no minuto em que você se sente rico, você começa a tomar decisões como se o dinheiro não tivesse valor, você começa a perder o respeito por ele. Você simplesmente começa a gastar em coisas com facilidade ou a deixar na folha de pagamento pessoas que não estão fazendo um bom trabalho ou pagando mais do que o necessário pela casa porque você tem o dinheiro.
Quando você sempre se sente falido ou pelo menos disciplinado ou um pouco estressado financeiramente, você valoriza muito mais o dinheiro. Você trata isso com mais respeito porque não tem tanto. Acho que é provavelmente a isso que você está chegando.
Roubar:
Definitivamente. Então, com isso, quanto dinheiro você tem na sua conta bancária? Não, estou só brincando. Tudo bem. Na verdade, eu queria falar sobre a liquidez do meu portfólio. Teoricamente, grande parte do meu portfólio é bastante líquido. Tenho muito patrimônio porque comprei nos últimos cinco anos e nunca realmente vendi.
Então comprei uma casa em Sevierville, Gatlinburg, Tennessee, há um ano e meio, dois anos atrás. Acho que comprei por 500, coisa fica na faixa de 808 e 850. Muito patrimônio aí. Comprei uma casa por 300 que vale 550, 600. Tenho todas essas casas com patrimônio líquido de seis dígitos. Quase todas as casas que possuo têm patrimônio líquido de seis dígitos ou múltiplos de seis dígitos. E isso não é porque eu sou um gênio, é só porque comprei de forma consistente.
E então, se eu realmente precisasse vender, poderia vender agora mesmo no mercado de um comprador. Eu perderia dinheiro com meu patrimônio? Talvez. Mas eu ainda tenho o patrimônio, então não... Na minha cabeça, estou tipo, tudo bem, minha casinha em Joshua Tree, eu a construí por 165 mil. Se eu vendê-lo por 300 ou 350 realmente não importa para mim, porque a quantidade de patrimônio que construí, é obviamente que quero o máximo de dinheiro possível, mas se eu tivesse que perder 50 mil por causa do mercado, isso é bom. O dinheiro é todo jogo... como dinheiro do Monopólio, de qualquer maneira. Eu nunca percebi isso e por isso nem é meu. É assim que penso sobre isso.
Então, eu diria que a maior parte do meu portfólio é assim, exceto algumas das compras mais recentes, como a nossa casa em Scottsdale. Compramos isso por 3.25 milhões. Temos 20% de participação a partir do pagamento inicial que colocamos nele. Mas se tentarmos vendê-lo agora, bem, não sei, talvez dê certo, mas com, quero dizer, os 6% em taxas de corretor de imóveis realmente reduziriam muito desse dinheiro para nós. Então, no geral, me sinto bastante seguro em poder vender meu portfólio se for necessário, mas na verdade não quero.
David:
E você nunca quer estar em uma posição em que seja necessário. Você sempre quer vender porque faz sentido vender. A alavancagem está do seu lado, se você for vender.
E então vender é um evento complicado por si só porque você provavelmente terá impostos sobre o dinheiro que ganhou e vai querer fazer um 1031. Então, se você vender esta casa, você tem um lugar onde possa colocar o dinheiro ou que você quer colocar o dinheiro? Isso criará mais estresse em sua vida do que criaria se você tivesse apenas mantido a propriedade?
Mas construir seu próprio portfólio para que você esteja em um lugar onde nunca precise vender, acho que é mais da metade da batalha. As propriedades reais que você escolhe e a maneira como elas funcionam entre si são um componente muito importante para garantir que você nunca esteja em uma posição em que precise vender quando não quiser. Então, quais são algumas das coisas que você fez, Rob, até agora para talvez diversificar a aparência desse portfólio ou comprar diferentes tipos de ativos que irão cobrir você, para que você não fique naquela posição onde, “Oh cara, os negócios não foram tão bem quanto eu queria nos últimos meses. Eu tenho que vender alguma coisa.
Roubar:
Portanto, sou um grande fã da diversificação, mesmo que seja apenas com... Obviamente, sou principalmente, se não totalmente, curto... Bem, sim, aluguéis de curto prazo são aluguéis de médio prazo no momento. Mas sou um grande fã da diversificação. Tenho 35 portas em todo o país, certo. Tenho um casal na Califórnia. Eu tenho um em… Bem, eu tenho um casal no Arizona, um casal no Tennessee, um casal no Texas, um em Wisconsin, vários na Virgínia Ocidental, 20 em Nova York.
Então, estou em todo o mapa. E as pessoas sempre dizem: “Por que você faria isso consigo mesmo? Não é difícil contratar seus Vingadores?” Mas para mim, o que descobri é que gosto de diversificar em todo o país para combater a sazonalidade. E isso é algo que você fala bastante também sobre arquitetura de portfólio, que quero abordar aqui em um segundo. Mas para mim, eu meio que escalonei tantos dos meus aluguéis de curto prazo em personalidades diferentes que nunca estou realmente sofrendo em um mês específico.
Vou te dar um bom exemplo. Se você comprar uma casa de praia e fechar em maio, vai se sentir um gênio porque vai arrasar de maio a agosto. Você vai pensar: “Oh meu Deus, sou o investidor imobiliário mais inteligente que já existiu. Vou ganhar meio milhão de dólares com esta casa.” E então chega setembro e você pensa: “Oh, estou falido e não economizei nenhum dinheiro”, certo?
Então, para combater isso, é preciso entender que os mercados de praia, por exemplo, são altamente sazonais e só lotam três meses por ano. O que significa que se você fosse comprar outro imóvel, provavelmente não iria querer comprar outro imóvel na praia ou então só ganharia dinheiro durante três meses por ano. Então, o que você gostaria de fazer é encontrar outra propriedade que talvez durante nove meses do ano, escalonando com os outros três meses, esteja realmente gerando fluxo de caixa para que você sempre tenha dinheiro entrando.
E isso é algo que eu realmente experimentei especificamente, no bom sentido... ou aprendi realmente no bom sentido, como nossa propriedade em Scottsdale. Compramos uma mansão de 6,000 pés quadrados no deserto, fechada em junho, quando ninguém vai a Scottsdale. E basicamente de junho a novembro, eu não diria que foram grilos, mas outubro foi bom, novembro foi um pouco lento. E é como, cara, se alguém que não estivesse preparado para isso pagasse uma hipoteca de $ 17,500, estaria sofrendo. Eles diriam: “Oh meu Deus, vou à falência”. Mas porque o resto das minhas 35 unidades basicamente esmagam tudo, elas ficam todas escalonadas ao longo do ano, não foi grande coisa.
E agora estamos entrando em dezembro, estamos com metade da reserva, e ontem recebemos uma reserva de US$ 7,000 para janeiro por cinco dias, uma reserva de US$ 7,000. E esse é apenas um dos que chegaram. E agora, em janeiro, estamos cobrando algo em torno de 1500 a US$ 2,200 por noite. E agora é como, “Oh, ok. Yeah, ótimo. Lembre-se: compre um imóvel de luxo na alta temporada para não pagar o pagamento da hipoteca durante seis meses do ano. No entanto, você e eu conseguimos resistir a essa tempestade porque temos portfólios relativamente diversificados.
David:
Esse é um exemplo muito bom de arquitetura de portfólio. Você tem sazonalidade em aluguéis de curto prazo. E é importante por causa do jogo mental. E como você mencionou, muitas pessoas gastam o dinheiro que vem do aluguel porque eles substituem a renda do W2 e você gasta a renda do W2. Então, por que você não gastaria sua renda passiva com imóveis?
O problema é que os aluguéis tradicionais se alinham muito, muito de perto, muito bem com a forma como você administra suas finanças pessoais. Então você é pago todo mês ou a cada duas semanas. E então você diz: “Eu ganho X quantia de dinheiro por mês”. Então, suas contas são todas configuradas mensalmente. “Eu pago esse número de contas todos os meses para poder montar um orçamento com base em um mês.” Bem, se o inquilino paga o mesmo aluguel todos os meses, isso se encaixa muito bem, porque você está pagando a hipoteca todos os meses.
Bem, aluguéis de curto prazo, estrague tudo porque você não consegue ver o que ganha em um mês. Observamos o que eles ganham em um ano, porque nem todos os meses são iguais. E então, se você gasta seu dinheiro, ah, é tão fácil ser pego de surpresa, como você disse, pensando que está quebrando tudo, você está indo muito bem, agora está despejando dinheiro na propriedade, talvez você devesse não seja, ou você está gastando mais dinheiro do que deveria. Você está justificando viagens caras para a propriedade por coisas que realmente não precisam acontecer porque o dinheiro está entrando, e então você chega naqueles meses de inverno e fica muito ruim, você está perdendo dinheiro e agora está se sentindo realmente ruim. Suas emoções estão diminuindo versus, como você disse, se você conseguir uma que compense a outra, você nunca terá aqueles picos enormes, sobe e desce.
Outra maneira pela qual acho que a mansão em Scottsdale funcionou no sentido de arquitetura de portfólio foi que sabíamos que não ganharíamos muito dinheiro quando a compramos. Acho que planejamos mais ou menos tentar equilibrar as contas nos primeiros 18 a 24 meses. E parte disso foi porque tivemos que gastar muito dinheiro na propriedade para prepará-la. E também, sabíamos que não saberíamos o que havia de errado. Precisamos descobrir um novo mercado.
Você pode fazer isso quando seu portfólio existente tiver um fluxo de caixa sólido. Você não pode fazer isso se esse for o único imóvel que você está comprando, esse é o único que entra no seu portfólio, você não tem muito dinheiro, você perderia o imóvel. Também compramos esta casa com horizonte de longo prazo.
Pensamos: “Estamos comprando tudo isso por menos do que custaria o próprio terreno se acabássemos de comprar um terreno”. Ok, mas provavelmente não perceberemos esse valor dentro de cinco a dez anos. Esta é uma área que sabemos que gostamos muito de Scottsdale a longo prazo, do tipo de pessoas que se mudam para lá, da forma como a economia está configurada. Achamos que o mercado terá um desempenho incrivelmente bom, mas você não terá o luxo de lucrar daqui a 10 anos se mal estiver conseguindo fazer isso agora. Se você disser: “Quero largar meu emprego W10, esta seria uma casa terrível para comprar”. Então, a razão pela qual fomos capazes de-
Roubar:
Na hora que compramos, no mês que compramos, sim.
David:
Mas mesmo que o tivéssemos comprado numa época em que as pessoas visitavam Scottsdale, ainda assim… Assim como o aquecedor da piscina, temos que substituí-lo e o aquecedor de água quebrou e a quadra de esportes que precisa ser reformada. Você ainda pode investir algumas centenas de milhares de dólares no buraco que não estava planejando quando comprou uma casa tão grande em uma nova área. Conseguimos, porque as coisas que compramos antes disso estavam funcionando tão bem que nos deram a capacidade de basicamente nos dar uma grande sorte inesperada no futuro. É como se você colocasse cem dólares no bolso do casaco e, 10 anos depois, voltasse e descobrisse que são cem mil dólares. É um tipo de situação assim. Mas se você não tem dinheiro para viver, não pode colocar cem dólares no bolso do casaco.
Roubar:
Sim, sim, com certeza. Sim. E quando digo a época em que compramos, quero dizer que compramos em junho e não em janeiro. Então agora estou começando a chegar a um ponto em que penso: “Oh, ei, somos inteligentes. Olhe para nós. Veja esta reserva de US$ 7,000 ou esta de US$ 10,000”, e agora as pessoas estão nos contatando para eventos e todo esse tipo de coisa. É apenas um gotejamento lento. Mas, como você disse, planejamos nossos portfólios de acordo. Eu nunca diria a ninguém para comprar uma propriedade de US$ 3 milhões, a menos que eles tivessem a capacidade de realmente suportar qualquer tipo de obstáculo. Mas também apenas o aspecto financeiro de ter um portfólio que possa compensar para você.
David:
Você também nunca diria a ninguém para continuar comprando casas de US$ 40,000 mil no Centro-Oeste até ter 700 delas. Isso também não funciona, certo? Portanto, há uma progressão na forma como o investimento imobiliário deve mudar. Você começou com rodinhas ou triciclo, depois passou para as rodinhas, depois para a bicicleta e passou pelas classes de ativos à medida que aprende. Manter isso em mente ao construir seu portfólio o ajudará a enfrentar as tempestades da vida que virão.
Roubar:
É verdade. E deixe-me dizer, você arruinou imóveis… Como posso dizer isso? Você estragou tudo para mim porque quando eu quis comprar 10 casas de $ 300,000, você disse: “Por que você faria isso? Isso é um trabalho. Vá comprar uma casa de US$ 3 milhões.” E eu disse, “Ugh”. E então nós compramos e eu pensei, “Ah, sim, eu não deveria mais comprar essas casas de $ 300,000”. E agora eu não sei.
Então agora é como se eu visse esses negócios aparecendo na minha mesa o tempo todo e são bons negócios, mas como aprendi com você, simplesmente não é escalável continuar comprando esses macacões. E agora sou muito seletivo quanto às oscilações que faço em um cenário maior. No momento, estou tentando fazer 50 portas por vez ou tentando fazer propriedades de luxo, ou tentando fazer coisas que sejam muito mais significativas para o meu tempo. Então, acho que obrigado em ambos os lados. Obrigado por arruinar tudo para mim e obrigado por me transformar.
David:
Você era um gato e estava caçando ratos e suprindo todas as suas necessidades calóricas com esses ratos. Mas meu amigo, você se tornou um leão e agora os ratos são inadequados para um leão da sua estatura e você está perseguindo gazelas, como deveria.
Roubar:
Então, David, quando se trata de arquitetura de portfólio, você pode nos dar alguns, não sei, alguns dos pilares ou alguns dos critérios necessários para realmente montar seu portfólio imobiliário?
David:
Sim. Então, quando você olha para o seu portfólio como um todo, há cinco coisas que gosto de tentar criar algum tipo de equilíbrio, porque todas essas são maneiras de construir riqueza sustentável das quais você realmente gostará. É uma forma de construção como uma fortaleza financeira que permanecerá independentemente do que for jogado contra ela, em comparação com uma casa impressa em 3D que você pode simplesmente construir rapidamente e escalar rapidamente, mas quando a primeira tempestade chegar, ela cairá.
O primeiro é o patrimônio. Você quer ter muita energia nesse portfólio. Como você disse, Rob, se você passar por momentos difíceis, você pode sair. É aqui que está a grande vantagem do seu portfólio. Você construirá sua maior riqueza por meio do patrimônio que criar mantendo imóveis de longo prazo. Então essa é uma das primeiras coisas que você quer pensar.
O próximo é o fluxo de caixa. Você precisa de fluxo de caixa, não apenas para repor sua renda, mas também para garantir que poderá manter o imóvel por muito tempo. Porque os fluxos de caixa são a forma como você garante que pode fazer esse pagamento, o que permite que o patrimônio ocorra, a menos que você entre no patrimônio imediatamente.
O próximo é a liquidez. Isso não está apenas no portfólio, mas na sua vida. Você precisa ter reservas. Essa é uma forma de liquidez, dinheiro que você pode aproveitar. Você pode pegar um empréstimo de um plano de aposentadoria? Você tem HELOC configurado na propriedade? Se você estiver em apuros, se tiver uma boa oportunidade, você tem dinheiro que pode usar imediatamente para adquirir um novo imóvel, consertar algo que deu errado, melhorar um imóvel, seja qual for o caso? , isso está na melhor saúde do seu portfólio como um todo?
O próximo seria a facilidade de propriedade. Você nunca construirá um grande portfólio que dê certo se você odeia possuí-lo. Se você tem 40 aluguéis de curto prazo e gerencia todos eles sozinho, não terá facilidade de propriedade. Isso não é algo que você vai gostar. Se você está comprando propriedades em bairros terríveis, mesmo que esteja conseguindo ótimos negócios, você acaba odiando possuí-las e não vai crescer muito. Você não obterá esse patrimônio ou esse fluxo de caixa. Portanto, você pode ter um punhado de crianças problemáticas em seu portfólio. Às vezes valem a pena, mas não pode ser algo em que a maior parte do seu portfólio seja algo que você não gosta de possuir.
E você deve considerar isso quando estiver construindo. E a última seria a escalabilidade. Você está fazendo isso de uma forma que possa continuar crescendo e seguindo em frente? Você está comprando 10 casas de $ 300,000 repetidamente? Bem, isso parece ótimo em um podcast quando dizemos: “Ah, você pode pedir dinheiro emprestado a investidores”. E nós meio que construímos todo o organograma de onde cada peça vai e parece ótimo para um engenheiro, eles dizem: “Isso funciona”. Mas então, quando você realmente tenta executar a peça que acabou de elaborar, você percebe que não tem as habilidades necessárias ou que ela não funciona na prática, como funcionou na teoria.
Portanto, a escalabilidade é uma parte super importante do seu portfólio como um todo. E, muitas vezes, isso significará reduzir algumas propriedades que são muito difíceis de escalar e substituí-las por propriedades que sejam mais fáceis ou passar de uma classe de ativos para outra, desde que os outros quatro requisitos sejam atendidos.
Roubar:
Sim Sim Sim. Parece que realmente o que estamos procurando é um equilíbrio entre um monte de coisas diferentes versus realmente entrar em um aspecto e isso faz sentido. Você me perguntou como estou diversificando e eu disse: “Bem, ei, eu diversifico em localização”, mas na verdade essa não é apenas a única maneira de diversificar quando estou construindo meu portfólio. Na verdade, também estou diversificando os tipos de unidades que listo nas plataformas de aluguel de curto prazo.
Então, sim, eu os tenho no Arizona, Texas, Califórnia e Nova York. Mas também tenho unidades muito legais com as quais gosto de me divertir. E às vezes compro uma unidade só porque é um imóvel legal. Então, eu tenho casas minúsculas, tenho yurts, tenho Airstreams, tenho chalés, tenho cabanas, tenho cabanas modernas de meados do século, tenho condomínios, tenho tenho um pouco de tudo.
E é realmente porque gosto de atrair todos os diferentes tipos de público que existem. Assim eu sei se algo está na moda ou se não está tão quente, como uma casinha por exemplo, as pessoas sempre adoram. As pessoas não querem ficar em casas minúsculas daqui a um ou dois anos, tanto quanto fizeram este ano. Bom então eu tenho todos esses outros tipos de imóveis para atender tudo isso. Então, para mim, estou sempre buscando equilíbrio em meu portfólio nos tipos reais de listagens que estou criando e nas experiências que estou proporcionando às pessoas.
David:
É isso. Você deve estar pensando assim. E quando tudo vai bem no mercado, não pensamos em diversificação. Não pensamos no que acontecerá se algo der errado. Nós apenas pensamos qual é a maneira mais fácil, rápida e divertida de dimensionar o que estamos fazendo. E é assim que você pode construir uma casa na árvore. Você poderia construí-los muito rápido. Em algumas horas, você pode montar uma casa na árvore, mas não é assim que você constrói uma fortaleza que resistirá ao teste do tempo.
Roubar:
Bem, estou trabalhando na minha vila na casa da árvore em Gatlinburg, Tennessee, há cerca de um ano e meio, mas acabei de receber a atualização sobre isso hoje. E eu realmente acho que estamos iniciando as obras em cerca de um mês e serão quatro casas na árvore em forma de cúpula no ar, como eu acho bastante padrão para uma casa na árvore, e depois uma pequena casa, uma pequena casa na árvore com estrutura também. E isso também afeta como estou diversificando. Quero me aprofundar mais em estadias únicas. Mas sim, só para que eu entenda seus parâmetros para arquitetura de portfólio, só queria recapitular para o público. Temos patrimônio, fluxo de caixa, liquidez, facilidade de propriedade e escalabilidade. Eu perdi algum? E com essas cinco coisas, queremos um bom equilíbrio.
David:
É isso. E você quer isso... então cada uma dessas coisas deve compensar as fraquezas das outras.
Roubar:
Ok, incrível. Bem, isso tem sido muito bom. Lamento informar a todos que brigamos tanto na primeira metade disso que vamos dar outra… Acho que não me arrependo, estou animado.
David:
Não. Dois shows.
Roubar:
Sim, estamos apresentando a segunda parte disso, onde abordamos questões muito mais interessantes, talvez até profundas. Quais são os desafios reais que enfrentamos em nossos negócios, algumas das armadilhas? Se realmente perdêssemos tudo amanhã, como reconstruiríamos nosso portfólio começando do zero com US$ 0? Isso estará no próximo episódio de BiggerPockets. Estou muito animado com isso porque não sei se ainda tenho as respostas, mas vamos descobrir quais são em breve.
David:
Deve ser muito divertido. Essas perguntas sobre o que você faria se recomeçasse são sempre algumas das minhas favoritas, porque forçam você a extrair coisas de si mesmo que normalmente não faria.
Roubar:
É assim que acontece toda vez que vocês têm seus profundos sistemas geniais. E eu digo, “Uh-oh. Eu sei que minha resposta não é nada disso. Isso é bom. [inaudível 00:52:49]…
David:
É por isso que eu ficaria [inaudível 00:52:50] em segundo lugar, porque sou um idiota.
Roubar:
Eu sei eu sei.
David:
Tudo bem. Bem, obrigado, Rob. Agradeço alguns dos insights que você compartilhou aqui e também fez algumas perguntas muito boas, então obrigado por isso. Eu não seria capaz de dar boas respostas se não recebesse boas perguntas.
E para vocês, ouvintes, esperamos que tenham gostado deste episódio sobre todas as coisas que podem dar errado no mercado imobiliário e o que fazemos para mitigar esse risco. No próximo programa, abordaremos o que faríamos se recomeçassemos para ajudar a nos preparar para as coisas que dão errado, porque os investidores sábios não se preparam para que tudo dê certo. Eles fazem planos sobre o que farão se as coisas derem errado e se preparam de acordo.
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Neste episódio cobrimos:
- Sua marca fluxo de caixa não é as confiável como a maioria dos investidores pensa e por que você NÃO PODE depender disso
- As poucas coisas que poderiam completamente destruir seu portfólio imobiliário
- Liquidez e quanto dinheiro ter em mãos/pronto para implantar quando as coisas derem errado
- Por que todos os investidores imobiliários deveriam esforce-se para ser “milionários falidos”
- Diversificação imobiliária e por que você deseja alugar em mais de um mercado
- A cinco fatores da arquitetura de portfólio que TODO investidor deve prestar atenção
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