Hvor viktige er pantelån til eiendomsinvestering? Bør jeg ta ut like mye avskrivninger som mulig for å senke skatten min? Og hva skal jeg gjøre når min DTI (debt-to-income) ratio er for høy? Du har spørsmålene, og David Greene har svarene! På denne episoden av Å se Greene, David går på høyt nivå, og kommer inn på emner som eiendomsskattefordeler, avkastning på egenkapitalen (ROE), og hvorfor lån og belåning er mer risikable enn de fleste nybegynnere tror!
Vi har spørsmål fra hushackere, BRRRRere, flerfamilie- og kommersielle investorer og mer på denne ukens Seeing Greene. Først hører vi fra en student som prøver å hushack i et dyrt boligmarked. Så, en familie som har vokst ut av plassen sin og ønsker å bruke kreativ finansiering å kjøpe sin neste primærbolig. Og til slutt bekymret en mor det eiendomsinvestering kunne påvirke barnas stabilitet. Vet du ikke hva du ville gjort i disse situasjonene? Så, hold deg! David har svarene!
Vil du stille et spørsmål til David? I så fall, send inn spørsmålet ditt her så David kan svare på det i neste episode av Seeing Greene. Hopp på BiggerPockets-fora og spør andre investorer om deres vurdering, eller Følg David på Instagram for å se når han går live, slik at du kan hoppe på en live Q&A og få spørsmålet ditt besvart på stedet!
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast-show 720. Utnyttelsen er stor. Det er ikke bra for alle. Det er ment for folk som forstår hvordan de skal bruke det. Det er mange ting i livet som er slik. Greit. Biler er flotte, men vi lar ikke niåringer kjøre dem. Vi lar ikke engang 25-åringer kjøre dem hvis de ikke har bestått et førersikkerhetskurs og bestått prøven og forstår kjørereglene. Du må få rett til å kjøre. Du må tjene retten til å leke med ilden, ikke sant. Det er folk som bruker ild i jobbene sine. Det er sveisere. Det er forskjellige typer mennesker som bruker varme til å lede visse ting, men du gir dem ikke bare verktøyet og lar dem leke med det rett på gang. Du må gjøre deg fortjent til den retten. Innflytelse er veldig lik.
Hva skjer, alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate Podcast, her i dag med en Seeing Greene-episode for seer- og lytteglede. Hvis du hører [inaudible 00:00:50] på en podcast, er det kjempebra. Jeg setter pris på at. Men du kan også sjekke oss ut på YouTube, hvis du vil se hvordan jeg ser ut. Jeg blir ofte fortalt at jeg er høyere i det virkelige liv enn hva folk trodde. Jeg vet ikke om det er et kompliment eller om det de prøver å si er at jeg har en skingrende liten stemme som får meg til å høres ut som om jeg er fire fot to. Ikke sikker på hvilken vei jeg skal ta det. Så la meg få vite, når du ser meg på YouTube, ser jeg ut som det du så for deg i hodet ditt? Det er alltid gøy når du ser hvordan noen ser ut, og det er veldig, veldig annerledes enn det du hadde forventet, og du kan aldri se på dem på samme måte igjen.
I dagens show har vi noen veldig kule ting. Vi snakker om hvordan du fortsetter å hacke hus selv når gjeld-til-inntektsforholdet ditt kan begynne å krympe fra å eie all den nye eiendommen. Vi snakker om om en eiendom som i dag eies skal leies ut eller om de skal bo i den eiendommen og ikke kjøpe en ny. Vi kommer inn på om noen burde spare $300,000 XNUMX i skatt eller om de burde unngå det og spare de pengene i fremtiden, alt det og mer i dagens Seeing Greene-episode. Nå, hvis du aldri har hørt på en av disse episodene, la meg bare dele det ned for deg raskt. I disse showene tar vi spørsmål fra deg, lytterne våre, vi spiller dem, og så svarer jeg dem for alle å høre med målet om å bidra til å øke kunnskapsbasen din og eiendommen din slik at du kan lykkes mer på din egen vei til økonomisk frihet gjennom eiendom.
Før vi kommer inn på dagens show, er en siste ordre av virksomheten Quick Tips, og det er at 2023 er nå her. 2024 kommer ikke til å bli bedre enn 2023 hvis du ikke gjør tilsiktede endringer for å gjøre det. Og 2023 kommer ikke til å bli annerledes enn 2022 hvis du ikke gjør tilsiktede endringer for å gjøre det på den måten. Så bruk litt tid på å meditere på hvordan du vil at livet ditt skal se ut. Og enda viktigere, hvem du må være for å få det til. Noen ganger gjør vi feilen ved å spørre: "Hva må jeg gjøre, eller hva må jeg samle for å få det jeg vil ha?" Det er mye bedre å spørre: "Hvem trenger jeg for å bli?" For når du blir den personen, vil disse tingene finne deg. Ok, la oss komme til vårt første spørsmål.
Shalom:
Hei, David. Glad for at du svarer på spørsmålet mitt. Jeg heter Shalom, og jeg er en ivrig lytter til BiggerPockets. Spørsmålet mitt er som følger. Så for tiden er jeg en høyskolestudent i New York City, og jeg skal snart uteksamineres med en inntekt på $85,000 275 i året. Jeg lurer på hvordan jeg kan begynne å hacke hus eller hvordan jeg kan fortsette eiendomsreisen min. Så for øyeblikket har jeg én parkeringsplass, som jeg arbitriserer på. Jeg leaser den ut for 335,- og deretter fremleier arbitrasjer den til noen andre for XNUMX,- i måneden.
Nå ser jeg etter å utvide, men jeg vet ikke hvordan jeg skal hushack eller hvordan jeg kan vokse uten ... fordi markedet mitt er så dyrt. Så i New York City eller i Brooklyn eller i utkanten i New Jersey, går duplekser for en og en halv million, to millioner pluss. Så hvordan kan jeg huse hacke eller utvide i dette markedet med slike begrensende begrensninger med ... av inntekt og andre typer ting? Takk.
David:
Greit, Shalom. Tusen takk for at du stiller det spørsmålet. Jeg setter pris på det. La oss dykke inn i dette fordi det er et svar på det du spør om. Du snakker om hushacking, som sannsynligvis er favorittemnet mitt i all eiendom for å komme inn på. Det er så mange måter å gjøre det på. Det er en så overlegen investeringsstrategi. Det kan være en... Det er fleksibelt. Det bør være en del av alles strategi, selv om de kjøper eiendommer på forskjellige måter. House hacking er flott.
Det du snakker om er et vanlig problem i dyre områder, dyrere ting. Som det du snakker om, New Jersey, New York, vil du ofte se dette. Grunnen til at duplekser selges for så mye er at noen vil kjøpe det, og jeg vet det høres dumt ut, men tenk på det. Hvis du vanligvis skal betale fire tusen i måneden for boliglånet ditt, men du kan kjøpe en duplex og leie ut den ene siden for 2,500, er det en stor gevinst hvis du bare må betale 1,500.
Så hvis du prøver å få kontantstrøm, kommer det ikke til å fungere, men hvis du prøver å spare på boliglånet ditt, kommer det til å fungere. Så dessverre er det greit at alle konkurrentene dine ikke får kontantstrøm, noe som skaper mer etterspørsel. Tilgangen forblir den samme. Prisene går opp. Det er det du står overfor. Så hvis du vil ha et hushack i et dyrt marked, noe du bør, er det to ting å tenke på. Den første, vel, betaler du husleie akkurat nå?
Hvis du tar med husleien du betaler og inkluderer det som inntekt i investeringen, kan du finne at tallene ser mye bedre ut enn det du tenker på å ikke gjøre det. Den andre tingen er at du sannsynligvis ikke kommer til å være i stand til å kjøpe en dupleks, fordi jo høyere antall enheter i eiendommen, desto mer sannsynlig vil du få tallene til å se bedre ut.
Den andre tingen er at du kan se på utradisjonelle hushack. Så vi beskriver alltid strategien for hushacking. Brandon Turner og jeg ville gjøre dette hele tiden ved å snakke om, "Kjøp en duplex, kjøp en triplex, bo i en enhet, løp ut de andre," fordi det er veldig enkelt å forstå konseptet. Men det betyr ikke at utførelsen faktisk må gjøres slik. Det er litt vanskelig å få det til å fungere på den måten, for å være ærlig.
Det er lettere å kjøpe et hus med fem soverom med tre bad, legge til et soverom eller to til, slik at du har seks eller syv soverom, leie ut disse rommene og bor i et av rommene selv. Nå, dette er ikke like behagelig, men det er det du gir opp. Du gir opp komfort for å kunne tjene penger. Nå er du en ung fyr. Du tjener 85K i året, noe som ikke er dårlig i det hele tatt.
Du kan ta en viss risiko ved å kjøpe eiendom. Jeg synes det er et smart trekk. Du bør investere pengene dine, men ofre komforten din. Du trenger ikke bare kjøpe en duplex og leie på den ene siden av den. Hvis du skulle gjøre det, ville jeg kjøpt en duplex som hadde to til tre soverom på hver side og leid disse ut individuelt. Du kommer alltid til å øke inntektene en eiendom gir ved å øke antall enheter som kan leies ut.
Dette kan gjøres ved å gå fra en duplex til en triplex eller en triplex til en fourplex eller en fourplex som har to soverom i stedet for ett soverom og leie ut soverommene individuelt eller konvertere et familierom til et soverom og leie det ut. Nå fungerer ikke dette i stor skala. Det er veldig vanskelig å bygge en stor portefølje med dette, for nå leier du ut 10 til 12 soverom på hver enkelt enhet. Det er veldig vanskelig å klare det.
Men når du er ny, og du bare prøver å få trekkraft, og du kommer til å bygge verdsettelse, kjøpe et dyrt marked, er dette sannsynligvis den beste måten å gjøre det på. Du kommer også til å redusere risikoen mens du lærer litt om det grunnleggende om å investere i eiendom. Så det er rådet jeg vil ha til deg. Slutt å se på tosidige.
Du må se på triplekser eller fourplexes, og du må se på eneboliger som har mange soverom og mange bad med tilstrekkelig parkering og naboer som ikke er veldig nærme fordi du ikke vil at de skal klage og å sette leietakerens parker foran huset deres. Så du må se på MLS og se oftere etter den riktige avtalen, men lete etter en annen type avtale, og du vil finne at hushacking fungerer mye bedre.
Greit. Vårt neste spørsmål kommer fra Jesse Goldstein. "Hei, David. Takk for at du har laget det som helt klart er den beste kilden til eiendomsinnhold som er tilgjengelig. Showet ditt er fullpakket med eiendomsprotein enn familien min etter Thanksgiving-middagen. Spørsmålet mitt handler om hvordan du kan bruke kreative finansieringsstrategier som brukes til investeringsavtaler på boligområdet. Som bakgrunn venter min kone og jeg vårt fjerde barn og vokser raskt ut av vårt 2300 kvadratmeter store rekkehus.
Planen vår er å leie det ut hvis vi kan finne et større sted, men siden vi ikke har klart å finne én pris akkurat i løpet av de få månedene siden vi har søkt, flytter en kollega ut av staten i desember, som nylig oppførte henne vakkert hjem, men med dagens renter er det betydelig mer enn jeg føler meg komfortabel med å bruke. Jeg pratet med henne for noen uker siden etter at jeg hørte henne si at de ikke hadde bitt etter to prisreduksjoner og vurderte å leie ut eiendommen.
Det ser ut til at vi begge har blitt såret av høyere renter. Jeg tror vi nå kan være i en situasjon der de kan underholde noen kreative finansieringsideer for å potensielt løse begge problemene våre. De er satt til markedsprisen på 1.3 millioner, men har for øyeblikket en veldig lav rente i to og blir nå ganske motiverte i stedet for å leie den ut. Vi har snakket kort om et gjenstand for avdrag på lån, salgskontrakt for tomt, leieopsjon eller potensielt å ha et nytt boliglån, og vi søker begge råd fra eiendomsadvokater.
Hva er ditt inntrykk av å bruke disse strategiene i boligområdet? Ingen av de lokale eiendomsmeglerne i Pennsylvania har snakket med har hørt om denne tilnærmingen. Hvis vi fortsetter disse banene, hvordan kan begge parter kompensere våre respektive agenter for deres harde arbeid de siste månedene? Takk skal du ha." Ok, la oss dykke ned i denne, Jesse.
For det første, når det gjelder å kompensere agentene, er det noe som selgeren kommer til å være ansvarlig for. Det må komme fra selgersiden uavhengig av hvordan transaksjonen er strukturert. Nå kan tittel- og deponeringsselskapet håndtere dette for deg. De vil bare ta ut provisjonene som ville ha gått til agentene og betale dem selv om du ikke gjør transaksjonen på det vi kaller en armlengdesavtale der du ikke satte på MLS. De fant ikke bare en kjøper de ikke kjenner. De selger den til deg.
Spørsmålet ditt kommer ned til å strukturere dette kreativt, og det høres ut som det du tenker er at du kan få en bedre avtale hvis du gjør det. Basert på alt jeg har sett her, er den eneste delen av avtalen som høres bedre ut renten du får. Du får det i toer og ikke i sjuere eller seksere eller hvor de er.
Du får faktisk ikke en bedre pris. De vil ha 1.3 millioner. En ting å være klar over er at hvis du overtar dette og du ikke får ditt eget lån, er det litt mindre due diligence som er gjort. Så du kommer til å ønske å få en takst for å sikre at du ikke betaler for mye for den eiendommen med mindre du betaler 1.3 og du ikke bryr deg om hva den vurderes for. Men oddsen er, hvis det ikke selger, har de sannsynligvis det oppført for høyt, og de vurderer å selge til deg fordi de ønsker å få de samme pengene.
Nå taper de faktisk ikke noe her annet enn at de holder den gjelden på sin egen bok for å si det sånn. Så de kommer fortsatt til å være ansvarlige for å betale selv om det er du som betaler for dem, og hvis de prøver å kjøpe sitt neste hus, vil de finne ut at det er vanskelig. Så, noen ganger fordi selgerne ikke forstår ulempene ved et emne, gjør du alt arbeidet, du setter det sammen, kanskje du til og med stenger hjemmet, de går for å kjøpe sin neste, og utlåneren deres sier: " Du kan ikke kjøpe et hus. Du har fortsatt dette pantet på navnet ditt.»
Og de sier: «Vel, nei. Så-og-så betaler det." spiller ingen rolle. Dukker fortsatt opp som lean på eiendommen under deg. Underlagt er ikke dette som catch-all som løser hvert eneste problem. Det kan fungere i mange tilfeller, men i andre tilfeller gjør det det ikke. Jeg vet ikke at dette høres ut som en der det umiddelbart sier "Åh, med forbehold om vil få avtalen til å fungere." Du nevnte ikke hva tallene kjører det til en rente i to. Ok, folk blir forelsket i renten. Det er en ego-ting. «Min rate er høy. Min rate er lav. Jeg er i to.» Det betyr ingenting.
Hvis eiendommen taper penger hver måned, eller du kan ha en billigere betaling hvis du kjøpte en annens hus som du ikke gjorde underlagt. Det spiller ingen rolle hva prisen din er. Det er viktig hva eiendommen faktisk produserer. Du kan teoretisk kjøpe et hus med en rente på 40% hvis det strømmet kontant. Hvis det brakte inn nok penger, er det det som virkelig betyr noe. Så du må gjøre litt lekser her, kjøre noen tall og se: "Hvis jeg kjøper denne eiendommen med boliglånet deres, kommer den til å fungere slik jeg vil at den skal fungere?"
Hvis den ikke bare slutter å se på den. Kjøpesummen kommer til å være problemet her, ikke bare renten. Hvis det fungerer, har du svaret ditt. Nå er det bare å finne ut hvordan du strukturerer den hvis du skal kjøpe den. En del av problemet er at du må finne på forskjellen mellom det de skylder og det de ber om. Så la oss si at det er et boliglån på denne tingen for 700,000 1.3, og de vil selge den for XNUMX.
Vel, den forskjellen på $600,000 XNUMX må du legge inn som forskuddsbetaling, eller du må betale som en seddel til dem, eller du må få fra en annen utlåner, og den långiveren vil ikke gi deg lån fordi de kommer til å være på andreplass bak lånet som allerede er der. Se, når vi får et lån for å kjøpe en eiendom, betaler vi ned de eksisterende heftelsene med pengene fra det nye lånet, noe som setter det nye lånet tilbake i første posisjon, som er der de alltid vil ønske å være . Dette er en annen komplikasjon som kommer opp med temaet strategi.
Så hvis de bare skylder 1.1 millioner, og de prøver å selge det for 1.3 millioner, og du har $200,000 XNUMX som du uansett skulle legge inn som forskuddsbetaling, kan det fungere. Men alt må passe perfekt for deg hvis du skal få noe slikt til å fungere. Mitt råd er å ikke se på kreativ finansiering som en måte å få en dårlig avtale til å virke som en god avtale. Det høres nesten ut som om du prøver å snakke deg selv inn i denne avtalen fordi raten deres er i to, eller du tenker: «Hei, vi kjenner hverandre. Her er sjansen min til å bruke alle de kule tingene jeg lærte på BiggerPockets.»
Jeg liker virkelig spenningen, men det er ikke det kreativ finansiering er ideelt designet for å være. Det er mer når noen er i en utrolig urolig situasjon, og de er veldig motiverte for å selge, og de er villige til å gjøre kreativ finansiering selv om det vanligvis ikke er i deres beste interesse. Nå, hvis du ønsker å kjøpe dette huset til deg selv fordi du nevnte å bytte ut rekkehus, så kanskje dette er en primærbolig, så er due diligence enda enklere. Se på hva boliglånet ditt vil være på dette huset, hvis du tar boliglånet deres.
Sammenlign det med hva boliglånet ditt ville vært på et lignende hus som du kanskje kjøpte hvis du kjøpte det med dagens rentesatser, og se hvilke av disse situasjonene som føles bedre for deg. Liker du denne mer til denne prisen, eller liker du den mer til den prisen? Og hvis du liker dette huset mer, er det eneste du må finne ut av situasjonen med selgeren hvor det kan være uoverensstemmelse mellom hvor mye de skylder i det gamle boliglånet deres som du overtar og hvor mye kjøpesummen er at du må betale differansen. Lykke til med det.
Fyr:
Hei David, takk for at du tok spørsmålet. Jeg heter Guy Baxter. Jeg er 26 fra San Diego, California. Jeg har hørt på podcasten i nesten tre år nå, og akkurat i år kjøpte jeg min første eiendom i San Diego. Jeg kjøpte den i mai.
Jeg kommer opp på sjette måned og har noen spørsmål om BRRRRing, bare med de nåværende markedsforholdene. Siden jeg kjøpte eiendommen, har rentene gått opp ganske mye, og jeg prøver bare å bestemme meg for om jeg skal fortsette på veien til BRRRR og på en måte bite seg fast med de høyere rentene og hente ut alle pengene mine ut slik at jeg kan sette den og distribuere den et annet sted, eller hvis jeg skulle opprettholde den lavere månedlige betalingen og bare spare opp litt mer til neste år for å hacke huset igjen.
Heldigvis, med de stigende rentene i San Diego, har ikke prisene sunket helt ennå, så jeg burde kunne få det meste, få tilbake alle pengene mine, kanskje litt mer, og ja, forhåpentligvis gir det mening . Jeg gleder meg til å høre svaret. Takk.
David:
Hei, takk for det, Guy. Greit. Dette er et ofte stilt spørsmål, og jeg skal gjøre min beste jobb for å bryte det ned på en måte som vil hjelpe alle. Når du prøver å bestemme, "Bør jeg refinansiere fra min lave rente til en høyere rente," som er hva du må gjøre for å få pengene dine ut av avtalen for å kjøpe neste avtale. Det gale spørsmålet å stille er: "Bør jeg beholde den lave satsen eller få en høyere sats?"
Det riktige spørsmålet å stille er: "Hvor mye penger må jeg bruke hver måned hvis jeg refinansierer for å trekke ut pengene mine mer enn det jeg bruker nå?" Så la oss si at gjelden din er på tre tusen dollar i måneden, og hvis du refinansierer, kommer den til å gå opp til 3,500 til den høyere rente med høyere lånesaldo fordi du trekker pengene ut. Greit. Så nå har du et tap på $500 hvis du gjør dette.
Du vil sammenligne det med hvor mye penger du kan tjene hvis du reinvesterer pengene du trakk ut. Så hvis du trekker ut $250,000, kan du investere $250,000 på en måte som vil tjene deg mer enn $500 som det koster deg ekstra hver måned å ta opp det nye lånet? Så nå sammenligner du 500 ekstra med det jeg kan få ekstra et annet sted. Det er den rette måten å se dette problemet på. Nå ser dette selvfølgelig bare på kontantstrøm, mens eiendom tjener penger på mange forskjellige måter.
Men hvis du kan få kontantstrømmen litt nærme, er det ufattelig greit å kjøpe den nye eiendommen fordi du til slutt kommer til å få verdsettelse. Du kommer til å få et lån nedbetalt på en ny eiendom. Du kommer til å få husleie som går opp på den nye eiendommen mens boliglånet ditt forblir det samme. Så hvert år vil det teoretisk sett bli mer verdifullt for deg, og over en periode på 5, 10, 15, 20 år vil det å ha to eiendommer i stedet for én nesten alltid være en overlegen investeringsstrategi. Så det meste av tiden, mesteparten av tiden, vil det være bedre å trekke ut pengene for å kjøpe mer eiendom i det lange løp, men det er ikke alltid tilfelle.
Greit. Hvis du har en utrolig god kontantstrøm på San Diego-eiendommen, er det kanskje et bedre livskvalitetstrekk for deg å bare leve av det og ikke reinvestere. Hvis du har en haug med eiendom og ikke vil kjøpe mer, er det kanskje et bedre grep å bare holde deg til hvor du er. Men det jeg ønsker å komme frem til er ikke å stille spørsmålet: "Bør jeg komme meg ut av de 4% for å komme inn på seks og en halv prosent?" Det spiller ingen rolle. Det har betydning hva kostnaden for den kapitalen er.
Hvor mye koster det deg å trekke ut pengene, og hvor mye kan du tjene på pengene hvis du reinvesterer dem, eller kommer du til å tape penger hvis du reinvesterer dem? Hva om det bare ikke er noen muligheter der ute? Det er et realistisk scenario for mange mennesker. Det er ingenting å kjøpe som de liker. I så fall hjelper det deg ikke å gjøre en utbetalingsrefinansiering og ha kapital hvis du ikke skal bruke den på noe. Greit.
Så still deg selv de riktige spørsmålene. Tenk gjennom dette. Kanskje gi oss en annen videoinnsending med noen forskjellige investeringsmuligheter som jeg kan sammenligne. Og så kan jeg gi deg et bedre svar på om du bør ta pengene ut av San Diego-huset og sette dem tilbake på markedet i en annen eiendom.
Greit. Takk, alle sammen, for at dere sendte inn spørsmålene deres. Hvis du ikke gjorde det, ville vi ikke hatt et show, og jeg setter stor pris på at vi kan ha en. Og jeg vil spørre: "Liker du showet?" I denne delen av showet leser jeg kommentarer fra YouTube-videoer på tidligere programmer, slik at du får høre hva andre sier. Og her er også der jeg vil spørre om du vil like og abonnere på denne videoen og denne kanalen og legge igjen kommentarene dine på YouTube slik at vi kan lese om en fremtidig episode.
Greit, dette kommer fra episode 699, tips fra en lytter angående en usikker leietaker fra Ariel Eve. På spørsmål to, ring Adult Protective Services for å gi uttrykk for bekymringene dine. De vil foreta en undersøkelse angående hennes sikkerhet for å bo alene. Vår neste kommentar kommer fra Iceman Ant. Ariels kommentar der var fra en person som hadde en leietaker og de var bekymret for deres sikkerhet. De var redde for at personen kunne besvime eller muligens til og med dø i den enheten de hadde, og de ville vite om de hadde noen faktisk forpliktelse til å ta vare på personen eller noe ansvar i det scenariet.
Vår neste kommentar kommer fra Iceman Ant. "LOL. Han sa programmer. Det er kult, David. Jeg vokste også opp i VHS-området.» Greit, dette er litt kritikk jeg fortjener. Jeg kom med en kommentar når jeg refererte til gamle TV-programmer, og jeg kalte ham programmer fordi det var det bestemoren min pleide å kalle dem, og det satt fast i hodet mitt, og det kom ut når jeg snakket. Og Iceman kalte meg ut på det. Det pleide å være: "Ser du favorittprogrammet ditt?" Jeg vet at noen der ute husker at folk pleide å ringe TV-programmer, programmer.
Det er visse ting som det vi bare fortsatt sier. Som noen vil si, "filmer du?" Og jeg er sånn, vel, vi bruker egentlig ikke film lenger. Ingen har brukt film på lenge. Som nå vil vi nok si opptak, men du vil fortsatt høre folk si filming. Greit. Vår neste kommentar kommer fra Brie. «Jeg er bekymret for spørsmålet til den første seeren, siden seriell hushacking også skulle være min strategi for å komme i gang. Men hvis du ikke kan bruke leieinntekter fra eiendommen du for tiden okkuperer på gjeldens inntektsforhold, utgjør det en enorm barriere for å kvalifisere for det andre huset. Dette er første gang jeg hører om dette. Så alternativet er å flytte ut ved å enten leie eller øke W2-inntektene for å ha råd til de to husene uten å telle leieinntektene. Noen andre tips?"
Greit. Kort kommentar og spørsmål har å gjøre med det faktum at når du hacker et hus, kan du ikke ta inntekten du får betalt og bruke den til inntekt for din neste eiendom. Du har i de fleste tilfeller ikke lov til å bruke inntekt fra en primærbolig for å kvalifisere for flere eiendommer og din neste eiendom. Nå tror jeg at hvis det har en ADU eller noen ganger hvis det er en duplex eller du bor i en enhet som leier ut den andre, kan du kanskje gjøre det. Men mange ganger sier långivere: «Nei, det er ditt primære. Du kan ikke telle inntektene som kommer inn fra det fordi vi ikke kan bekrefte det.»
Dette er også et problem når folk ikke krever den inntekten på skatten. Hvis du ikke krever inntekten på skatten din, vil du definitivt ikke kunne bruke den til å kvalifisere for neste hus. Og jeg ber ofte folk om å hacke huset hvert eneste år. Nøkkelen er når du flytter ut av det siste huset, det er nå ikke lenger en primærbolig. Det spiller ingen rolle om lånet ditt er et primærboliglån.
Og forresten, hvis du lurer, nei. Hvis du flytter ut av et hus, er det din primære bolig, den tilpasser seg ikke bare automatisk til et investeringseiendomslån med høyere rente. Banken vet ikke, bryr seg ikke, spiller ingen rolle. Du fikk det lånet som primærbolig, og disse lånebetingelsene, hvis du fikk en fast rente, vil ikke endre seg i neste tidsperiode, vanligvis 30 år som du har det lånet.
Så når du flytter ut av det, får du fortsatt et lån som er et primærboliglån, men nå på skatten blir det nå hevdet som en inntektseiendom. Du krever nå inntekten den gir, og du kan nå bruke den inntekten til å kjøpe flere eiendommer. Så noen ganger kjøper du et hus, du hacker det, flytter ut av det til noe annet, så begynner du å hevde inntekten på skatten din som en investeringseiendom, noe som ikke vil skade DTI. Da kan du kjøpe ditt neste hus. Du kan gjenta den prosessen på ubestemt tid. Så det bremser hvor raskt du kan skaffe deg nye hushack.
Men i verste fall kan du fortsatt gjøre det annethvert år, ikke sant. Og når du kommer til et visst punkt, trenger du ikke den ekstra inntekten for å kvalifisere deg. Gjeld-til-inntektsforholdet ditt kommer til å være bra fra at husleien du har av alle de tidligere husene du kjøpte blir regnet med i inntekten din. Så det kan gjøre det litt tregere å komme i gang, men på lang sikt kommer det ikke til å skade deg så mye. Takk for det, Brie.
Neste kommentar kommer fra Austin. "Jeg tror det er noe Eli, som stilte spørsmålet om hacking av huset, kunne gjøre. Du kan kjøpe et primærhus en gang hvert år. Så hvis han kommer opp på det året, la oss si at hans ett år i huset hans er 12, kan han få romkameratene til å signere en ny leiekontrakt som bare ikke er en leie-for-rommet-leieavtale, men hele husleiekontrakten. Få så romkameratene til å signere den for, la oss si, 11. januar 22. Selv om det er desember nå, kan de godta en ny leiekontrakt nå. Så han kan bo i huset fra 1/2022 til 12/11 og prøve å finne et nytt hus.
Han kan gå til utlåneren sin nå og vise leiekontrakten 1. januar, og de vil telle 75 eller 80 % av husleien som inntekt. Eller hvis alle romkameratene hans ønsker å flytte ut 31. desember, kan han bare leie, forhåndsleie hele huset til en familie og få en signert leiekontrakt. Ta den signerte leiekontrakten til utlåner, og de vil telle 75 eller 80% av leien som inntekt for å hjelpe DTI. Den andre tingen Eli kunne gjøre er å prøve å kjøpe en tosidig. La oss si at duplexet har side A leid til tusen og side B er ledig. Långiveren vil telle 75 eller 80 % av leieinntektene fra side A mot sin DTI. Lurer på om noen har andre ideer. Jeg hacker også hus og ønsker å skalere.»
Greit. Vel, takk, Austin, for ditt bidrag der. Jeg ville... Det kan være riktig, men vi må bekrefte dette før vi antar at noen av rådene du får bare vil fungere. Så hver gang jeg er i et scenario som dette, går jeg bare til en låneansvarlig, og jeg sier: "Hei, hvordan fungerer dette?" Nå, mesteparten av tiden, kommer ikke låneansvarlige til å vite det heller. Dette er rett og slett for detaljert. Så de kommer til å gå til utlåneren, og de kommer til å si: «Hei, jeg må snakke med en kontoansvarlig. Hva er dine regler for underwriting når det gjelder disse scenariene?»
Og de skal gå og snakke med en underwriter. De kommer til å vente med å høre tilbake. Underwriteren kommer til å slå opp betingelsene de har for alle de forskjellige låneprogrammene og fortelle deg om det fungerer, eller kan det ikke fungere, eller hva som ville fungere. Og så kommer vi tilbake til deg. Dette er grunnen til at jeg har et låneselskap, det ene meglerhuset, og det er derfor jeg går til dem og sier: "Hei, dette er problemet mitt. Hvordan kan vi fikse det?" Og jeg lot fagfolkene finne ut av det. Det er fristende å prøve å finne ut av alt dette på en YouTube-spalte, men det er ikke lurt. Det er ingen måte at noen her vil kunne vite det, og disse reglene skifter hele tiden.
Så det beste alternativet ditt, hvis du har spørsmål, er å faktisk kontakte en låneansvarlig eller en lånemegler og spørre dem: "Hei, dette er problemet mitt. Hvordan kan jeg fikse det?" La dem komme tilbake til deg med noen svar. Og vår siste kommentar kommer fra Kelly Olson. «David, du fortsetter å si, ansvarlighetspartner. Prøv å si accountabilabuddy. Det ruller av tungen og er morsomt å si." Accountabilabuddy. Ok, det er lettere å si, og det er også litt cheesier, og jeg vet ikke hvor godt grønn ost kommer til å finne. Så foreløpig kommer jeg til å bruke den veldig firkantede ansvarlighetspartneren, men jeg vil si, Kelly, accountabilabuddy kommer sannsynligvis til å ta av. Det kommer til å bli veldig populært.
Og hvis dere foretrekker accountabilabuddy, vennligst gi oss beskjed i kommentarfeltet ved å skrive i accountabilabuddy. Greit. Vi elsker og setter pris på engasjementet ditt. Vennligst fortsett å gjøre det. Lik, abonner og kommenter denne YouTube-kanalen. Og hvis du hører på en podcast-app, ta deg tid til å gi oss en femstjerners anmeldelse. Vi ønsker å bli bedre og forbli relevante, så vær så snill, send oss linjen hvis du er på Apple Podcast, hvis du er på Spotify, Stitcher, uansett hva det er. Vi vil ikke forbli den beste eiendomsrelaterte podcasten i verden hvis dere ikke gir oss disse anmeldelsene. Så det er derfor jeg ber om det. Tusen takk. Greit. La oss gå tilbake til showet. Vår neste video kommer fra JJ Williams i St. Louis, Missouri.
JJ:
Hei David. Jeg er under kontrakt med en selger finanseiendom. Det er et historisk hjem som vi skal se på å bli til... Det vil være tre enheter i hovedhuset, og så er det også et lite hjem knyttet til det. Det er sone multi-familie og kommersielle. Så vi ønsker å gjøre to Airbnbs på lavere nivå i tillegg til det lille hjemmet. Og så er vi ute etter å gjøre enten kontorlokaler eller langtidsleie på øverste nivå.
Avtalen er 125 med 10 % lavere selgerfinansiering, og så kommer det til å koste mellom 70 og $80,000 XNUMX å rehabilitere alt. Jeg er bare nysgjerrig. Jeg har aksjer å trekke alle pengene ut av for å gjøre rehabiliteringen. Er det smartere å ta opp et lån mot disse aksjene, eller bør jeg bare trekke dem ut, bruke pengene, og på den måten er kontantstrømmen min litt bedre? Fortell meg hva du tenker. Setter pris på deg.
David:
Wow, JJ, dette er et veldig interessant spørsmål. Jeg får ikke disse så ofte, noe som er morsomt fordi du startet spørsmålet ditt og ga meg alle detaljene om selve avtalen, og så når du stiller det virkelige spørsmålet på slutten, innser jeg at ingen av disse detaljene faktisk er relevante. Men gratulerer med avtalen du setter sammen og for å forklare hvordan det kommer til å fungere. Det er ganske kult.
Greit. Det virkelige spørsmålet her er: "Jeg har aksjer. Bør jeg selge aksjene og bruke pengene til forskuddsbetalingen, eller bør jeg ta et lån mot aksjene for å gjøre dette?» Dette kommer til å komme ned til hvor sterk finansiell stilling du har. Hvis din posisjon er sterk, kan det være bedre å ta lånet mot aksjene. Nå forutsetter dette selvfølgelig at aksjene holder verdien eller går opp. Hvis aksjene faller og du tar et lån mot dem, gikk du bare i dobbel fare der. Du tapte penger på aksjene, og du taper penger på lånet du må betale, ikke sant.
Og vi vet aldri nøyaktig hvordan det kommer til å gå. Så de fleste finansguruer som meg selv kommer til å gi deg råd som er konservative. Nesten alle kommer til å si: "Ikke gjør det." Greit. Denne er satt på den lille Dave Ramsey-hatten min her. "Aldri bruk mot aksjer. Faktisk bør du ikke ha innflytelse på noe. Selg alt og betal kontant for huset, selg alt og betal kontant for huset. Ikke vær dum." Nå kan han ha rett fordi jeg ikke vet nok om situasjonen din til å kunne fortelle deg det. Men jeg vil si at hvis du er i en sterk finansiell stilling og du tror på aksjene, er det ikke en forferdelig idé, etter min mening, å ta et lån mot ham for å kjøpe eiendommen.
Det er en forferdelig idé hvis du ikke kan gjøre både husbetalingen og betalingen på lånet mot aksjene dine, forutsatt at alt går galt med denne utleien. Greit. Nå er dette råd jeg vil gi til alle. Anta den verste fordelen. Du kan ikke leie ut eiendommen, det går ni måneder der den er ledig. Du må betale lånet til personen som solgte deg eiendommen, og du må betale lånet mot aksjene, og rehabiliteringen går høyt. Kan du fortsatt dekke alle dine gjeldsforpliktelser med pengene du har spart opp og pengene du tjener på jobben?
Hvis svaret er nei, ikke lån mot aksjene. Ikke gjør noe ekstra risikabelt hvis du ikke har de ekstra pengene. Hvis svaret er: «Ja, David, jeg har levd under bønnene mine i fem år. Jeg sparer mye penger hver måned. Jeg jobber veldig hardt. Jeg er flink med kontanter.» Vel, vennen min har fortjent retten til å bruke innflytelse, og det er akkurat slik jeg ser på det. Utnyttelse er flott. Det er ikke bra for alle. Det er ment for folk som forstår hvordan de skal bruke det. Det er mange ting i livet som er slik.
Greit. Biler er flotte, men vi lar ikke niåringer kjøre dem. Vi lar ikke engang 25-åringer kjøre dem hvis de ikke har bestått et førersikkerhetskurs og består prøven og forstår kjørereglene. Du må få rett til å kjøre. Du må tjene retten til å leke med ilden, ikke sant. Det er folk som bruker ild i jobbene sine. Det er sveisere. Det er forskjellige typer mennesker som bruker varme til å lede visse ting. Men du gir dem ikke bare verktøyet og lar dem leke med det med en gang. Du må gjøre deg fortjent til den retten. Innflytelse er veldig lik. Vær klok på det. Hvis du kan håndtere det, bruk det. Hvis du ikke kan, er det bare å vente og bruke det i fremtiden.
Gi meg beskjed i kommentarene hva dere synes om min tilnærming til bruk av innflytelse. Greit. Vårt neste spørsmål er rad, og det kommer fra Claudia Dominguez i Coral Springs, Florida. "Jeg kjøpte en eiendom i slutten av 2021 som fungerer som min primære bolig til jeg kan leie den ut senere i 2022, ett års eierbeleggskrav per foreningen." Så det høres ut som Claudia her kjøpte en eiendom i HOA. "Siden at dette blir min første utleieeiendom, har jeg flere spørsmål jeg gjerne vil ha hjelp med."
Greit. Det er et hus på 1800 kvadratfot med tre soverom, to bad. Det er en hjørneenhet, ett-etasjes rekkehus med en garasje med to biler kjøpt for 322 med 10% ned på et 30-års boliglån. Claudia mener at den kunne leie for 2,500 til 2,800 per måned. "Våre månedlige utgifter, inkludert foreningsavgifter, er 2100." Så det vi egentlig ser på er 400 til $700 i måneden i kontantstrøm før vi ser på vedlikehold og alt annet. Greit. Spørsmål. «Hvordan vil jeg beregne min potensielle avkastning på eiendommen? Våre forskuddsbetalinger og avsluttende kostnader kom til 50,000 5,000. Vi brukte ytterligere XNUMX på nye gulv etter innflytting før det ble skader på laminat som var der før.»
Greit, la oss begynne med det. Du beregner ikke avkastningen fordi du har levd i den i et år, og det spiller ingen rolle hva du legger ned. Det har betydning hvor mye egenkapital du har i eiendommen akkurat nå. Så trekk fra eiendomsmegleravgiftene, sluttkostnadene, eventuelle salgskostnader ved å selge denne boligen, og finn ut hvor mye penger du har igjen. Greit. Du kommer da til å ta de 400 i måneden som du ville fått hvis den leides for 2,500. Vi kommer til å bli konservative. Vi skal multiplisere det ganger 12. Ok. 12 måneder ganger 400 i måneden er 4,800 dollar i løpet av et år.
Greit. Du kommer til å dele det på mengden egenkapital du har i huset akkurat nå. Så den er kjøpt for 322 med 10 % ned. Så du har egentlig knapt noen egenkapital i det hele tatt, mest sannsynlig. Greit. For hvis du solgte huset, vil sluttkostnadene dine sannsynligvis være nær 6%. Så det gir deg bare 4% egenkapital i denne eiendommen, som sannsynligvis er 12 tusen. Så la oss si at det har gått litt opp, og la oss si at du har noe å si... Mann, la oss hjelpe deg her fordi Florida hadde et godt år, og la oss si at du har $40,000 XNUMX i egenkapital i denne eiendommen.
Så hvis vi deler de 4,800 40,000 på 12 40,000, gir det oss en egenkapitalavkastning på 4,800 %, noe som er ganske bra i dagens marked. Greit. Men la oss si at du ikke engang har 12,000 40 i egenkapital. Hvis vi deler de XNUMX XNUMX med ... La oss si at huset ditt ikke har reist seg i det hele tatt, og du har bare rundt XNUMX XNUMX dollar der inne. Vel, nå skal avkastningen på egenkapitalen din være XNUMX %. Så jo mindre egenkapital du har i avtalen, desto høyere er avkastningen på egenkapitalen din, noe som betyr at jo mer fornuftig er det å leie den ut i stedet for å selge den og legge pengene et annet sted.
Så før jeg går dypere inn på spørsmålet ditt, ser det allerede ut som å flytte ut av denne eiendommen og leie den ut kommer til å være en enkel sak for deg, men la oss fortsette. "Hvordan kan jeg bekrefte om det er økonomisk fornuftig å oppdatere badene?" Det vil det nok ikke. Bare mengden penger du må bruke på å oppdatere badene, vil ikke øke husleien med så mye som du tror. Men spørsmålet ditt var ikke: "Skal jeg?" Det var: "Hvordan kunne jeg vite det?" Og så mitt svar til deg kommer til å være hvis oppdatering av badene kommer til å øke husleien som du kan få inn med en positiv avkastning på investeringen, er det fornuftig å gjøre det.
Så hvis du kunne øke husleien fra 2,400 til 2,800 bare ved å oppdatere badene, og det kom bare til å koste deg f.eks. 15 tusen dollar å oppdatere badene, og du kommer til å holde det som leie i nok periode av tid til å gjøre tilbake de 15 tusen, det er hvordan du bestemmer det spørsmålet. "Jeg sliter med min egen skjevhet at jeg ikke ville leie en eiendom utdaterte bad. Jeg vurderer en lavbudsjett-ombygging fordi jeg kan få mer moderne brukte servanter, og jeg fant ut at kar kan males. Jeg er bare ikke sikker på om jeg skal fortsette å bruke penger på dette.»
Ok, først og fremst, god jobb for deg for å gjenkjenne din egen skjevhet. Det er sannsynligvis ikke så stor sak som du tror. Men du har svekket meg. Hvis du ser på å gjøre en lavbudsjett-oppussing, noe av det selv, hvor du bare får nye vaskeservietter og male et badekar, ja, det kan faktisk være fornuftig for deg å gjøre. Jeg antar at dette var en hel baderomsoppussing vi snakket om.
«Hvis markedet fortsetter som det har vært de siste kvartalene, vil det bety å bruke betydelig mer på den neste eiendommen jeg kjøpte med den hensikt å leie den ut. Hvilke kriterier bør jeg ta i betraktning for å sikre at jeg kjøper en god investering til noe som føles som høye priser? Jeg tror jeg har hørt at verdsettelse ikke bør være en umiddelbar, eller vurderer jeg faktor for langsiktige hold? Jeg er ikke sikker på hvordan jeg skal estimere økningen i leiepriser som ellers kan støtte kjøp av den neste eiendommen i et stramt marked.»
Igjen, rentene spiller ingen rolle når du tar denne avgjørelsen. Jeg vet at det føles rart å høre, og innkjøpsprisene spiller ingen rolle. Hva betyr noe kommer den til å gå opp i verdi fra jeg betalte for den, og kommer den til å gå i kontantstrøm? Nå påvirker renter og kjøpspriser kontantstrømmen, og de er kun relevante for det formålet. Det betyr at jo høyere kjøpesummen er og jo høyere rate, desto vanskeligere er det å kontantstrømme. Men i seg selv er de ikke viktige. Så kriteriene som jeg synes du bør ta i betraktning er at det vil gå mer av tiden din og mer av innsatsen din til å lete etter en annen avtale for å erstatte den du har.
Og dette er ikke uvanlig i eiendom. Faktisk er dette sannsynligvis nærmere et sunnere marked enn det vi har sett siden forrige krasj. Jeg vet det høres sprøtt ut, men vi ble bortskjemte. Vi ble vant til å kjøpe en eiendom som satte pris på hvert eneste år som trengte veldig lite arbeid som ikke var ment å tjene penger på i utgangspunktet. Dette var for det meste boligeiendom. Vi har alle kjøpt. Den kontantstrømmen strømmet fra dag én, og ikke bare kontantstrømmen, men kontantstrømmen i tosifret. Det er bare oss som blir bortskjemt. Og nå som vi ikke er bortskjemte lenger, er vi sinte for det.
Men tradisjonelt sett, slik eiendom er strukturert, er det ment å tjene penger på lang sikt, ikke på kort sikt. Så det er greit hvis det er vanskeligere enn det vi trodde for å få det til å fungere. Eiendom er fortsatt en god investeringsbeslutning. Spørsmål to av tre lånealternativer. "Hva er de beste lånealternativene for å kjøpe en eiendom? Jeg har en W2-jobb som betaler over gjennomsnittet for området mitt. Og jeg har god kreditt, men jeg har bare nok til ca 10% forskuddsbetaling på neste eiendom. Siden jeg allerede eier en eiendom, tror jeg at det vil bli tvunget til et konvensjonelt lån som krever 10 % ned."
Greit. Så det beste lånealternativet for deg er å gjøre det samme på ditt neste hus som dette første du gjorde som vi nettopp snakket om. Du ønsker å bruke et primærboliglån og legge ned så lite som mulig. Du trenger ikke legge ned 10%. Du kan faktisk sette ned 5% i mange tilfeller eller tre og en halv prosent hvis du ikke allerede har et FHA-lån. Hvis du ikke kjøper det som en primærbolig, noe som betyr at du flytter ut av den du bor i og du ikke kommer til å kjøpe et annet hus å bo i, kommer du til å bo et annet sted. Du kan sette 10% ned mange ganger som fritidsbolig. Greit.
Så disse er som et hus som du kommer til å leie ut noen ganger. Men du skal leie ut til andre mennesker, eller du kommer ikke til å bo der som primærbeboer. Så kontakt oss hvis du vil at vi skal se på å finne et feriehuslån for deg eller gå til noen på BiggerPockets, bruk verktøyene deres der og finn en person som er medlem som tar boliglån og spør dem: «Hei, hvilke alternativer har jeg har hvis jeg ikke vil brenne ferielånet mitt? Jeg ønsker å kjøpe en primærbolig.» Men jeg antar ikke at du må legge ned 10 %. Du kan høyst sannsynlig komme inn i noe for tre og en halv til 5 % siden du flytter ut av din nåværende primærbolig.
Mange tror du bare kan ha ett primærboliglån om gangen. Det er ikke sant. Du kan vanligvis bare ha ett FHA-lån eller ett VA-lån om gangen. Men du kan ha mer enn ett primærboliglån om gangen fordi ikke alle primære boliglån er VA-er og FHA-er. Du kan få et konvensjonelt lån, ofte med 5 % ned på en primærbolig. Spørsmål tre av tre. Dette er et familierelatert spørsmål.
«Jeg er husets hacking for å starte. Jeg bor med barna mine i eiendommen som skal leies. Vi har nettopp flyttet fra en leilighet som vi bare var i i syv måneder etter at vi flyttet fra huset vi solgte i 2021. Min intensjon er å kjøpe en annen eiendom og bo i den litt før vi leier ut den og til slutt kjøper min lang- semesterhjem. Jeg føler at det kan påvirke dem negativt å tvinge barna mine til å flytte hvert til annet år, men jeg vil ikke bruke barna mine som en unnskyldning for ikke å nå målene mine. Hvordan forener du noen av kravene til eiendomsinvestering, i mitt tilfelle, hushacking, der jeg flytter barna mine rundt hvert år til et nytt sted med det som føles som mangler mens jeg oppdrar familie?»
Åh, dette er et godt spørsmål her. Og selvfølgelig spør du en fyr som ikke har familie og som ikke har noen barn, og likevel kommer jeg til å sitte her og gjøre mitt beste for å forklare denne vanskelige samtalen. Først og fremst vil jeg bare si at jeg forstår faktisk, jeg kan ikke bokstavelig talt forstå, men jeg føler med det du går gjennom, og jeg tror du er en god person som til og med stiller dette spørsmålet. For på podcaster som denne snakker vi alltid om de økonomiske komponentene til eiendom. Det er derfor folk er her for å lytte. Vi ville imidlertid være dumme å ikke erkjenne at det også er en følelsesmessig komponent til eiendom.
Dette er en del av prosessen, og hvis du vil at underbevisstheten din skal komme bak det du gjør og støtte deg i det, må du tilfredsstille den emosjonelle siden av deg. Så jeg er glad du spør om dette, og hvis andre har lurt på det samme, ikke føl deg dårlig om det. Dette er helt normalt og noe vi alle må jobbe gjennom som investorer. Faktisk, en av grunnene til at jeg tror jeg tok lengre tid i livet å starte familie, var fordi jeg visste hvor vanskelig min lovhåndhevelseskarriere, mine hundre timer lange arbeidsuker, min forpliktelse til å bygge bedrifter og tjene penger gjennom eiendom ville påvirke en familie negativt. Det er vanskeligere, og jeg tror det var i bakhodet mitt, og jeg bare presset av å starte familien fordi jeg først ønsket å bygge suksess på denne arenaen.
Det er tydeligvis en annen posisjon jeg er i nå. Så nå, hvis jeg ville stifte familie, tror jeg at jeg kunne uten noe av den skyldfølelsen. Men du er rett der, klapp midt i noe av denne mammaskylden. Så la oss jobbe oss gjennom denne. Claudia, det første jeg tenker på er at du ønsker å ha en ærlig samtale med barna dine og fortelle hvorfor avgjørelsen vil være en fordel for familien i fremtiden. Det er et læremiddel, ikke sant.
Så kanskje barna dine ikke er gamle nok til å forstå matematikk, men hvis de er det, kan du forklare dem: «Dette er husbetalingen vår. Nå, hvis vi flytter inn i det andre huset, blir det bare så mye. Det betyr at mamma ikke trenger å jobbe så mye på jobben, og jeg kan være mer hjemme med deg hvis vi flytter igjen.» Jeg ville ikke si: «Dette betyr at mamma tjener mye mer penger», for hvis jeg var barn, hørte jeg det, ville jeg si: «Åh, kult, så du kan kjøpe meg flere leker nå», som er ikke der du vil at samtalen skal gå. Så gjør sammenhengen mellom jo mer penger du sparer, jo mer kan du være med dem.
Det neste jeg ville gjort er at jeg ville prøve å finne en måte å gjøre det morsomt på. Ingen liker å bevege seg. Det er vondt, ikke sant. Så kan du gjøre det morsomt? Kan det være en slags belønning du kan gi disse barna som ikke koster penger, som vil gjøre dette mindre av en... Jeg vet ikke om traumatisk er det rette ordet, men mindre en negativ opplevelse. Kan dere alle komme sammen og ha pizza eller popcorn på gulvet når de flytter, sitte på saccosekker og dele historier om favorittdelen av det nye huset?
Kan du ta et eventyr som familie og gå rundt i nabolaget og peke ut husene du liker best eller se hvor langt unna restaurantene er, iskrembutikken eller kinoen? Kan du ta dem med til de nye filmene og si: "Hei, barn, la oss sammenligne dette med den andre kinosalen og se hva med denne som kan være bedre." Ikke sant. Kan du gjøre det om til et spill eller et system eller et mønster der de, hver gang de beveger seg, lærer hva som skal til for å bevege seg og slik at de blir bedre til å gjøre det? Nå vet jeg ikke at hvis det er en flytting som er veldig vanskelig for barn så mye som det er å bytte skole, er det det jeg ville tro. Det er å måtte miste noen av vennene sine.
Så hvis du er i stand til å huse hack i samme skoledistrikt, ville det definitivt vært bedre. Hvis ikke, ville jeg hatt mange samtaler om hva de går gjennom på skolen. Mange foreldre gjør feilen ved å anta at alt er bra for barna deres fordi barna deres ikke sier noe. Men da jeg var barn, hadde jeg ikke tenkt å gå hjem og snakke med mamma eller pappa hvis jeg ble mobbet eller hvis jeg hadde et problem på gang. Det skjedde ikke så ofte, men jeg hadde definitivt ikke tenkt å snakke om det. Og de gangene jeg prøvde å snakke om det med foreldrene mine, avviste de det på en måte fordi de hadde andre ting på gang i livet deres som de var mer stresset over.
Så jeg var som da vi flyttet, det var et veldig, veldig, veldig vanskelig trekk for meg. Jeg gikk i syvende klasse, så jeg gikk på ungdomsskolen på en ny skole med en gjeng med barn som hadde mye mer penger enn barna på forrige skole. Og jeg kledde meg ikke så bra, og jeg ble ertet, og jeg hadde aldri blitt ertet fordi jeg var veldig populær på min første skole. Jeg visste bare ikke hvordan du takler denne typen situasjoner. Og det var ingen å snakke med.
Så jeg ville vært åpen med dem om er de utadvendte? Får de nye venner? Er de introverte? Har de vanskelig for å få venner? Og bare gi dem noen råd om hva de kan gjøre for å være mer sympatiske generelt, slik at overgangen ikke blir like vanskelig for dem. Selvfølgelig vil jeg innse at du ofrer noen her. Det kommer til å bli vanskeligere for dem fordi du gjør dette. Så kudos til deg for at du setter familien din først, selv om det kommer til å bli vanskelig på kort sikt. Ok, vårt neste spørsmål kommer fra Jack Graham.
Jack:
Hei, David. Jeg heter Jack Graham, og jeg har et stort spørsmål til deg, som er, skal jeg dele ut noen av eiendommene mine i bonuskostnadene, slik at jeg ikke trenger å betale skatt på min vanlige inntekt? Og bare for kontekst, jeg har omtrent fem eiendommer verdt omtrent 2.5 millioner i verdi totalt. Omtrent 40 % av det er i egenkapital, og jeg prøver å få tak i noen av disse eiendommene, hvorav to av dem jeg kjøpte i år, og jeg så på YouTube, noen videoer, alle tar opp en bonuskostnadssegregering.
Som en fulltids eiendomsmegler og ultrainvestor, jobber jeg mer enn 75 timer i måneden med eiendom. Så jeg kunne teknisk sett bruke den delen av skattekoden for å motregne min personlige inntekt. Og i år skal jeg betale omtrent 300 til $350,000 XNUMX i skatt, og jeg vil virkelig ikke. Så spørsmålet mitt var til deg: "Hei, skal jeg gjøre dette? Bør jeg bruke de to eiendommene jeg kjøpte i år for å bonuskostnadene skille dem, slik at jeg kan beholde pengene i banken min og forhåpentligvis kjøpe nye eiendommer i fremtiden, og jeg kan utnytte pengene mine bedre akkurat nå enn å beholde dem... det til regjeringen?
Og hva er konsekvensene? Betaler jeg mer skatt i fremtiden? Hvis det er tilfelle, er det noe jeg fortsatt bør gjøre?» Fortell meg hva dine tanker er. Stor fan av BiggerPockets, stor fan av deg og det dere gjør. Så tusen takk for alt, og ser frem til svaret ditt.
David:
Greit, Jack, tusen takk for dette. For et flott spørsmål her. Så jeg skal gi en kjerne av det du beskriver for alle som ikke er kjent med bonusavskrivninger, så skal jeg gjøre mitt beste for å svare på spørsmålet ditt. Det Jack snakker om her er at når du kjøper en eiendom, la oss kalle det en boligeiendom, lar myndighetene deg avskrive en del av den eiendommen hvert 27. og et halvt år fordi den kommer til å falle fra hverandre. Så de sier at levetiden til denne eiendommen kommer til å gå over 27 og et halvt år. Så du tar den totale prisen på eiendommen, deler den på 27.5, og du kan avskrive den mot inntekten eiendommen genererer. Så hvis det tjener 500 dollar i måneden, men tallet jeg nettopp beskrev er 400 dollar i måneden, betaler du bare skatt på $100 i måneden.
Hvis du er en fulltids eiendomsmegler, vil de la deg ta tapene. Så noen ganger er det som skjer at du kan skrive av 700 i måneden, men det tjener bare 500 i måneden. Så du har $200 i måneden som er ekstra som ikke dekkes. Hvis du er en eiendomsmegler på heltid, kan du ta disse $200 og bruke den mot andre måter du tjente penger på gjennom eiendom, provisjoner, inntektsvekkende hus, tror jeg. Stort sett alle måtene du tjener inntekt på, kan du beskytte deg mot de 200%. Nå, når du kombinerer den godtgjørelsen med bonusavskrivninger, kan du faktisk ikke vente 27 og et halvt år med å ta pengene. Du kan gjøre en studie der de lar deg ta alt i år ett. Det kalles en kostnadssegregeringsstudie. Det er litt mer komplisert enn jeg beskriver, men jeg ville vært her hele dagen og prøvd å snakke om det.
Så uten å gi deg detaljene, er den overordnede strategien at du ser på en eiendom. Du bestemmer, "Ok. Vel, så mye av det kommer til å bli utslitt mye raskere enn 27 og et halvt år, så jeg kommer til å ta tapet fra det på forhånd i år ett.» Når du kombinerer strategien med å ta alle tapene dine inn i år ett med det faktum at du nå er i stand til å beskytte inntekter fra andre ting, kan fulltidsansatte eiendomsmeglere ende opp med å unngå å betale inntektsskatt. Nå, dette er hvordan folk som Robert Kiyosaki og Donald Trump og meg sier, «Jeg betaler ingen inntektsskatt. Jeg betaler ikke skatt i det hele tatt. Jeg er ikke dum." Dette er virkelig hva de kommer til. Greit. Det er ikke det at de unngår skatt som om de bryter loven, det er at de har reinvestert alle pengene sine i ny eiendom, så de har alle disse nye tapene å ta mot pengene de tjener.
Nå høres det flott ut, og det er derfor vi gjør det fordi vi ikke vil betale skatt. Jack her, du vil ikke betale skatt heller, men det er en ulempe. Det er faktisk et par ulemper som jeg skal beskrive før vi vet om dette er riktig trekk. For det første kan du aldri slutte å kjøpe eiendom når du gjør dette. Jeg sier det er som å ta ulven i årene. Så lenge du kjøper ny eiendom... Som om jeg måtte kjøpe eiendom hvert eneste år for å kompensere for pengene jeg tjente, og noen ganger må jeg bruke nær eller noen ganger mer enn 100 % av pengene jeg tjente har å gå tilbake til eiendom for ikke å betale skatt på det. Greit. Så hvis målet ditt er å spare opp et stort reiregg, fungerer ikke dette alltid. Noen ganger hvis du bare vil ha kontanter i banken, er det bedre å betale skatten.
Andre av. Det er ikke gratis. Faktisk, når du tar alt på forhånd, mister du muligheten til å ta det over de neste 27 og et halvt årene fordi du tok alt i år ett, slik at avskrivningene er borte. Du kommer ikke til å beskytte noen av den inntekten etter at du har tatt den rett ut, noe som betyr at du kommer til å betale høyere skatt på den fremtidige inntekten som den eiendommen gir. Nå, så lenge du tar den fremtidige inntekten, inkludert i alle pengene du tjener som eiendomsmegler, og fortsetter å kjøpe mer eiendom, betaler du ikke skatt på det. Men ser du hva jeg snakker om her? Du blir sugd dypere og dypere inn i denne verdenen hvor du aldri kan slutte å kjøpe mer eiendom.
Og når du slutter å kjøpe mer eiendom, kommer du til å betale skatt på pengene du tjener, og du kommer til å betale skatt på inntektene som disse eiendommene tjener, og den inntekten kommer ikke til å være beskyttet av avskrivninger. Den siste ulempen jeg kan tenke på på toppen av hodet mitt er det faktum at dette ikke er gratis. Du må faktisk betale for kostnadssegregeringsstudier, som kan være hvor som helst mellom seks og $10,000 10,000 per studie etter min erfaring. Så ikke bare kommer du ikke til å ta avskrivningen for alltid, du kommer bare til å ta den med en gang. Du måtte bruke seks til $350,000 XNUMX for luksusen av å gjøre det. Så ja, du vil spare $XNUMX XNUMX, men du vil også ta noen tap på noen av disse andre måtene jeg beskriver.
Når alt er sagt, hvis vi går inn i et marked som akkurat nå hvor jeg forventer å se bedre muligheter enn vi har vært i stand til å se, vil de ekstra 300 til 350,000 350,000 som du vil bruke i skatt gjøre du er bedre enn normalt. Hvis vi skulle inn i et marked hvor prisene bare fortsatte å gå opp, opp, opp, opp, opp. Og det spilte ingen rolle hvor mye penger du hadde. Du ville bare ikke være i stand til å kjøpe noe, og hvis du gjorde det, kom du til å tape penger når du kjøpte det, eller det kan krasje. Det er en annen historie. Men vi er i en situasjon nå hvor du kan ta de XNUMX XNUMX og vente for å se om det kommer til å synke mer. Kommer det til å, sitat-unquote, krasjer? Å ha kapital akkurat nå er mer fordelaktig enn å ha kapital i andre scenarier der eiendom bare fortsetter å eksplodere på grunn av alle pengene som myndighetene trykker.
Så jeg lener meg til det faktum at jeg synes du burde gjøre dette, ikke sant. En annen ting å tenke på er at hvis du investerer for fremtiden klokt og du øker egenkapitalen din, er det måter å tjene penger på eiendom som ikke er skattepliktige, som ikke er kontantstrøm. Så du må rapportere kontantstrømmen din som inntekt fordi det er det. Dette er grunnen til at når folk er som "kontantstrøm, kontantstrøm, kontantstrøm," og de bare får de små dollartegnene i øynene som Scrooge McDuck, og de bare er besatt av kontantstrøm fordi det kommer til å løse alt deres problemer. Det gjør det ikke. Det gjør det ikke. Nå er det flott. Jeg sier ikke å unngå det, men jeg sier at det ikke er så bra som vi satser på å være.
Når du får egenkapital, kan du gjøre cash-out refinansieringer som ikke er beskattet, ikke i det hele tatt. Og det kule med en utbetalingsrefinansiering er vanligvis at det tar lang tid å bygge opp egenkapital. Så vanligvis, i løpet av tiden du har bygget opp den egenkapitalen, har leieprisene gått opp på det du kjøpte. Så når du foretar en utbetalingsrefinansiering, har husleiene økt nok til å støtte den ekstra gjelden du tar opp på utbetalingsrefinansieringen. Så du tar faktisk ingen fare. Du taper ikke penger når du gjør det. Eiendommen fortsetter å betale for lånet du tok opp. Du får en utbetalingsrefinansiering, som ikke er skattlagt. Du kan enten leve av de pengene, eller du kan reinvestere de pengene i fremtidens eiendom som du må fortsette å kjøpe hvis du skal bruke kostnadssegregeringsstudier og bonusavskrivninger.
Det aller siste punktet som jeg nettopp tenkte på at jeg skal kaste som et lite kirsebær på toppen for dette for deg, Mr. Jack Graham, er at bonusavskrivninger ikke vil vare for alltid. Faktisk, jeg tror i 2023, er det satt til å skalere tilbake til der du bare kan ta 80% av verdien og i 2024, bare 60%, og så videre, til den til slutt er null. Så hvis du tenker på å gjøre dette, vil jeg si at du bør gjøre det nå, for hvert år kommer det til å bli gradvis mindre gunstig til det ikke er der i det hele tatt. Tusen takk for spørsmålet ditt. Gi oss beskjed om hva du bestemmer deg for.
Greit, og det var showet vårt for i dag. Men det dere fikk en liten bit av høynivå-ting der på slutten med noen fancy ord som kostnadssegregering, bonusavskrivninger, noen kule ting der, og så fikk dere også noe fra nybegynnere som, "Hei, hvilket lån kan jeg bruke til å kjøpe mitt neste hus, og bør jeg kjøpe et hus i det hele tatt? Hvordan kan jeg holde gjelden min til inntekt høy hvis jeg fortsetter å hacke huset?» Og det er det vi er her for. Vi ønsker å gi deg så mye verdi vi kan, slik at du kan finne økonomisk frihet gjennom eiendom, akkurat som mange av oss, inkludert meg, gjorde. Og vi vil gjerne sitte her og rote etter dere, gutta for å se dere på veien.
Så tusen takk for at du følger med. Hvis du vil vite mer om meg spesielt, kan du følge meg på sosiale medier @davidgreene24. Følg meg på Instagram akkurat nå. Du kan også finne meg på YouTube hvis du går til youtube.com/@, little @ sign, davidgreene24, og abonnerer på kanalen min og sjekk ut videoene jeg har der hvor jeg gjør litt mer personlige ting. Du kan også følge oss på BiggerPockets på YouTube også. Du kan følge oss på Instagram. Du kan følge oss over hele sosiale medier. Så se oss der oppe og følg med også.
Se, bli kvitt noe av dritten i livet ditt. Greit. Bli kvitt noe av det som ikke hjelper deg med noe. Bare den tankeløse rullingen eller undergangsrullingen som du gjør, og begynn å faktisk lytte til ting som kommer til å gi deg en bedre fremtid enn det du har akkurat nå. Tusen takk for din tid og oppmerksomhet. Jeg elsker dere. Hvis du har litt tid, sjekk ut en annen video, og hvis ikke, ses vi neste uke.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- Hvordan hushack selv i et høyt priset boligmarked
- BRRRRing til en høyere rente og når det er fornuftig å ta ut penger
- Kreative finansieringsstrategier og om de er verdt å bruke til boligeiendom eller ikke
- Marginlån og når det er fornuftig å ta ut utnytte fra aksjeportefølje
- ROI (avkastning på investeringen) vs. ROE (avkastning på egenkapital) og hvordan du verdsetter en primær utleieeiendom
- Hushackingeffekt på familielivet og når flytting ikke er verdt pengene
- Bonus avskrivninger forklarte og kortsiktig gevinst, og langvarig smerte av store skattefradrag
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? Sjekk ut vår sponsorside!
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 måneder
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- evne
- I stand
- Om oss
- om det
- ovenfor
- Logg inn
- ansvarlighet
- Akkumulere
- anerkjenne
- erverve
- tvers
- faktisk
- Ytterligere
- Voksen
- Fordel
- eventyr
- råd
- påvirke
- Etter
- mot
- agenter
- Alle
- alene
- allerede
- alternativ
- alltid
- beløp
- og
- En annen
- besvare
- svar
- maur
- noen
- hvor som helst
- hverandre
- Leilighet
- app
- eple
- Påfør
- vurdering
- verdsette
- takknemlighet
- tilnærming
- arbitrage
- arbitrasjer
- AREA
- områder
- Arena
- rundt
- assosiert
- Association
- oppmerksomhet
- austin
- forfatter
- automatisk
- tilgjengelig
- gjennomsnittlig
- unngå
- tilbake
- bakgrunn
- dårlig
- poser
- Balansere
- Bank
- barriere
- basen
- basert
- BAT
- bønneposer
- vakker
- fordi
- bli
- bli
- før du
- nybegynnere
- bak
- være
- tro
- mener
- gunstig
- nytte
- BEST
- Bet
- Bedre
- mellom
- Bias
- Stor
- større
- Bit
- Bonus
- bok
- grensen
- låne
- begge partiene
- kjøpt
- Brandon
- Break
- Breaking
- kort
- bringe
- Bringer
- megler
- megling
- Brooklyn
- brakte
- bygge
- Bygning
- Bunch
- brenne
- virksomhet
- bedrifter
- kjøpe
- Kjøpe
- california
- ring
- som heter
- Kan få
- kan ikke
- hovedstad
- hvilken
- Karriere
- bærer
- biler
- saken
- saker
- Kontanter
- kontantstrøm
- Cash Out
- viss
- sjanse
- endring
- Endringer
- endring
- Kanal
- chatting
- billigere
- sjekk
- barn
- Barn
- City
- hevder
- hevdet
- klart
- Lukke
- nærmere
- lukking
- kode
- kollega
- Høyskole
- Kolonne
- kombinere
- Kom
- komfort
- komfortabel
- kommer
- kommentere
- kommentarer
- kommersiell
- provisjoner
- engasjement
- vanligvis
- Selskapet
- sammenligne
- sammenligne
- konkurranse
- komplisert
- komponent
- komponenter
- konsept
- bekymret
- bekymringer
- forhold
- Gjennomføre
- Bekrefte
- Konsekvenser
- konservativ
- hensyn
- vurderer
- begrensninger
- kontakt
- innhold
- kontekst
- fortsette
- fortsetter
- kontrakt
- bidrag
- konvensjonell
- Samtale
- samtaler
- Kul
- Korall
- Corner
- Korrelasjon
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- Par
- kurs
- dekke
- dekket
- Crash
- Crashing
- Fløte
- skaper
- Opprette
- Kreativ
- Kreativt
- kreditt
- kriterier
- kritikk
- nysgjerrig
- Gjeldende
- I dag
- dAB
- Pappa
- FARE
- Dave
- David
- dag
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- Desember
- avgjørelse
- redusere
- dypere
- helt sikkert
- Etterspørsel
- krav
- utplassere
- beskrive
- beskrevet
- fortjener
- designet
- detaljer
- Bestem
- gJORDE
- Die
- Diego
- forskjell
- forskjellig
- vanskelig
- sifre
- aktsomhet
- Middag
- Dypp
- avvik
- Vise
- distressed
- distrikt
- ikke
- gjør
- Dollar
- Donald Trump
- ikke
- Doom
- dobbelt
- dobbelt sifre
- ned
- ulempen
- ulempene
- stasjonen
- Drop
- droppet
- DTI
- under
- hver enkelt
- tjene
- opptjent
- enklere
- effekt
- innsats
- enten
- Else's
- håndhevelse
- engasjement
- nok
- nok penger
- underholde
- Hele
- Episoder
- egenkapital
- escrow
- eiendom
- anslag
- Eter (ETH)
- eve
- Selv
- etter hvert
- NOEN GANG
- Hver
- alle
- alles
- alt
- nøyaktig
- opphisset
- Kjøreglede
- gjennomføring
- utøvende
- eksisterende
- Expand
- venter
- utgifter
- dyrt
- erfaring
- Forklar
- forklarte
- forklare
- ekstra
- øyne
- vendt
- Fall
- Falling
- familie
- vifte
- Favoritt
- avgifter
- Noen få
- Figur
- Film
- filming
- Endelig
- finansiere
- finansiell
- finansiering
- Finn
- finne
- Brann
- Først
- første gang
- Fix
- fikset
- fleksibel
- Gulv
- gulv
- florida
- flyten
- Rennende
- følge
- etter
- følger
- Fot
- for alltid
- fora
- Forward
- funnet
- Fjerde
- Gratis
- Frihet
- ofte
- venn
- venner
- fra
- foran
- fullt
- moro
- Fundamentals
- morsomt
- framtid
- Gevinst
- spill
- garasje
- general
- genererer
- få
- få
- Gi
- gir
- Giving
- Go
- mål
- Mål
- Går
- skal
- god
- Godt jobbet
- Regjeringen
- klasse
- flott
- Grønn
- Grow
- Økende
- Guy
- hack
- hackere
- hacking
- hacks
- Halvparten
- håndtere
- skje
- skjer
- Hard
- hardt arbeid
- hatt
- å ha
- hode
- sunnere
- hørt
- hørsel
- hjelpe
- nyttig
- hjelpe
- her.
- skjult
- Høy
- høyt nivå
- høyere
- historisk
- hit
- hold
- holder
- holder
- Hjemprodukt
- Hjem
- hjemmelekser
- forhåpentligvis
- vert
- TIMER
- hus
- hus
- bolig
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- Hurt
- Hype
- JEG VIL
- ICE
- iskrem
- Tanken
- Ideer
- umiddelbar
- viktig
- in
- I andre
- inkludere
- inkludert
- Inkludert
- Inntekt
- Øke
- økt
- økende
- utrolig
- individuelt
- avdrag
- i stedet
- instruksjoner
- hensikt
- Tilsiktet
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessant
- Investere
- etterforskning
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- utstedelse
- IT
- selv
- iTunes
- Jack
- Januar
- jersey
- Jobb
- Jobb
- reise
- Hold
- holde
- nøkkel
- Kid
- kids
- Type
- Kiyosaki
- Vet
- kunnskap
- KUDOS
- Tomt
- stor
- Siste
- Late
- Law
- rettshåndhevelse
- LÆRE
- lært
- læring
- Permisjon
- forlater
- utlåner
- långivere
- Lar
- Nivå
- Leverage
- LG
- ansvar
- Life
- Sannsynlig
- linje
- oppført
- Lytting
- lite
- leve
- Bor
- levende
- lån
- Lån
- lokal
- Lang
- lang tid
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- taper
- taper
- å miste
- tap
- tap
- Lot
- Louis
- elsker
- Lav
- flaks
- Luksus
- laget
- Hoved
- vedlikeholde
- vedlikehold
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- mann
- administrer
- mange
- merke
- marked
- markedsforhold
- math
- Saken
- Saker
- betyr
- midler
- Media
- medlem
- nevnt
- Middle
- kunne
- millioner
- feil
- MLS
- Moderne
- ledd
- Mommy
- penger
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- mor
- motivert
- flytte
- film
- Filmer
- flytting
- multi-familie
- navn
- nødvendigvis
- Trenger
- nødvendig
- behov
- negativ
- negativt
- naboer
- Nest
- Ny
- New Jersey
- New York
- New York City
- neste
- neste uke
- normal
- normalt
- Antall
- tall
- bindinger
- belegg
- odds
- Office
- Offiser
- offiserer
- offset
- Okay
- Gammel
- ONE
- EN pris
- åpen
- Mening
- Meninger
- Muligheter
- Alternativ
- alternativer
- rekkefølge
- Annen
- andre
- ellers
- Over 27
- samlet
- egen
- eide
- eieren
- pakket
- betalt
- Smerte
- maleri
- foreldre
- parkering
- parker
- del
- spesielt
- parter
- partner
- bestått
- banen
- Mønster
- Betale
- betalende
- betaling
- land
- Pennsylvania
- Ansatte
- prosent
- utføre
- perioden
- person
- personlig
- Pizza
- Sted
- fly
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- vær så snill
- glede
- i tillegg til
- podcast
- Podcasts
- Point
- Populær
- portefølje
- posisjon
- positiv
- mulig
- potensiell
- potensielt
- trekker
- gaver
- pen
- forrige
- pris
- Prisene
- primære
- sannsynligvis
- Problem
- problemer
- prosess
- profesjonell
- fagfolk
- program
- programmer
- gradvis
- egenskaper
- eiendom
- Beskyttende
- Protein
- trekke
- Kjøp
- kjøpt
- innkjøp
- formål
- presset
- sette
- setter
- Sette
- Q & A
- kvalifisere
- kvalifiserende
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- raskere
- raskt
- heve
- Sats
- priser
- vurdering
- ratio
- å nå
- Lese
- ekte
- eiendomsmegling
- ekte liv
- realistisk
- realisere
- eiendomsmegler
- grunnen til
- grunner
- nylig
- gjenkjenne
- innspilling
- om
- Uansett
- regelmessig
- rehab
- relevant
- oppussing
- Leie
- gjenta
- erstatte
- rapporterer
- representere
- behov
- de
- svar
- ansvarlig
- restauranter
- retur
- inntekter
- anmeldelse
- Anmeldelser
- Belønn
- Kvitt
- stiger
- Risiko
- Risikabelt
- vei
- ROBERT
- Robert Kiyosaki
- ROI
- ruller
- rom
- Rom
- root
- runde
- regler
- Kjør
- rennende
- ofre
- Sikkerhet
- Sa
- salg
- samme
- San
- San Diego
- Spar
- Skala
- scenarier
- Skole
- Skoler
- rulle
- Sekund
- sekunder
- se
- søker
- synes
- segmentet
- selger
- selgere
- Å Sell
- forstand
- serie~~POS=TRUNC
- Tjenester
- servering
- sett
- syv
- flere
- Del
- Shelter
- skift
- Shop
- Kort
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Viser
- undertegne
- signert
- betydelig
- Skilt
- lignende
- Enkelt
- siden
- enkelt
- situasjon
- situasjoner
- SIX
- bremser
- Smart
- smartere
- So
- selskap
- sosiale medier
- solgt
- LØSE
- noen
- Noen
- noe
- noe
- et sted
- Snart
- Lyd
- kilde
- Rom
- snakke
- sett
- bruke
- utgifter
- Bruker penger
- brukt
- Sponsorer
- Spotify
- kvadrat
- Begynn
- startet
- Start
- Tilstand
- opphold
- Stick
- Still
- aksjer
- Stopp
- Stories
- Story
- strategier
- Strategi
- sterk
- struktur
- strukturert
- Sliter
- Student
- studier
- Studer
- emne
- innsending
- abonnere
- suksess
- vellykket
- slik
- tilstrekkelig
- Super
- overlegen
- levere
- støtte
- ment
- system
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- skatt
- skatter
- Undervisning
- leietaker
- vilkår
- test
- Thanksgiving
- De
- Fremtiden
- loven
- verden
- Teater
- deres
- seg
- Der.
- ting
- ting
- tenker
- dette året
- trodde
- tre
- Gjennom
- tid
- ganger
- typen
- tips
- Tittel
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- også
- verktøy
- verktøy
- topp
- Tema
- temaer
- Totalt
- HELT KLART
- mot
- trekkraft
- tradisjonelt
- Transaksjonen
- Transcript
- overgang
- sant
- trumf
- SVING
- snudde
- Turning
- tv
- typer
- Til syvende og sist
- Ultra
- Uvanlig
- etter
- forstå
- writing
- ukjent
- enhet
- lomper
- Oppdater
- oppdatering
- us
- bruke
- vanligvis
- ferie
- Verdifull
- verdi
- verifisere
- Versus
- video
- videoer
- Voice
- vente
- ønsket
- Se
- se
- måter
- uke
- uker
- Hva
- Hva er
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- kone
- vil
- villig
- vinne
- KLOK
- uten
- Wolf
- lurer
- ord
- ord
- Arbeid
- trene
- virker
- verden
- verdt
- ville
- ville gitt
- skrive
- skriving
- skrevet
- Feil
- år
- år
- Young
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- null