Hva er nøkkelen til unnslippe rotteracet i 2023? Trenger du en utleie eiendom LLC for hver eiendom, eller kan du legge flere i en? Og hvordan gjør du skape kontantstrøm når boligprisene er så høye? For den daglige eiendomsinvestoren kan det virke som om lønnsomme utleieeiendommer blir vanskeligere og vanskeligere å finne, og økonomisk uavhengighet glir sakte unna. Og mens mange ville gi opp jakten etter tidlig pensjon, tidsfrihet og autonomi over timeplanen deres, vi er her for å gi deg kunnskapen du trenger nå dine villeste investeringsmål i 2023.
Vi er tilbake med en annen Å se Greene, hvor agenten, investoren, megleren og systembyggingseksperten din, David Greene, svarer på spørsmål om eiendomsinvestering på stedet! I denne episoden skal vi berøre utleieeiendom LLCs og hvor mange eiendommer som skal legges inn i hver enkelt, hva du skal gjøre når boligprisene er høye, og kontantstrømmen er lav, «nybygget BRRRR» som kan skape vanvittige aksjegevinster og en smartere måte å handle for utleier forsikring. Alt det (og mye mer) kommer, så hold deg fast!
Vil du stille et spørsmål til David? I så fall, send inn spørsmålet ditt her så David kan svare på det i neste episode av Seeing Greene. Hopp på BiggerPockets-fora og spør andre investorer om deres vurdering, eller Følg David på Instagram for å se når han går live, slik at du kan hoppe på en live Q&A og få spørsmålet ditt besvart på stedet!
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast Show 744. Jeg vil heller se at du kjøper en femmer, to og en halv eller en femmer, treer og leier ut rommene individuelt. Jeg ser heller at du kjøper et lite leilighetskompleks på syv til åtte enheter og leier det ut enn å kjøpe en tre, to, spesielt hvis det er nybygg.
Hvis du er i dette dyre markedet i Colorado, kan du ikke kjøpe et nybygg, betale markedspris og prøve å få det til å fungere som utleie. Du kommer til å tape penger. Du må gjøre noe mer kreativt.
Du må finne en eiendom som har kvadratmeter som kan legges til, kvadratmeter som kan konverteres for å få tre enheter ut av en enhet. Du må prøve mye hardere for å få disse tingene til å fungere og dagens marked enn før. Jeg tror nok du ser det.
Hva skjer alle sammen? Dette er David Greene, verten din for den største, dårligste, beste eiendomsinvesteringspodcasten i verden, BiggerPockets. Vi er her i dag med en Seeing Greene-episode hvor jeg deler min innsikt og kunnskap om spørsmål som dere, våre lyttere, stiller.
En av de eneste podcastene der du som lytter blir involvert i showet. Hvis du vil være med på showet eller få svar på spørsmålet ditt, gå til biggerpockets.com/david hvor du kan sende inn spørsmålene dine der.
Dagens show er fantastisk. Vi kommer inn på er New Construction: The Path for RE i 2023. Hvordan bør LLCs struktureres? Trenger du en LLC eller flere, hvis du har mer enn én eiendom? Når en entreprenørs bud kommer høyt og avtalen ikke fungerer, hva kan gjøres i tillegg til et veldig langt og detaljert svar fra meg om hvordan du kan bygge, utvikle og utvikle systemer i virksomheten din for å hjelpe deg?
Pass på at du holder deg til enden, for det er et veldig godt spørsmål som stilles, og jeg legger mye innsats i svaret, og jeg er spent på at du skal høre det. Før vi går inn i showet, har jeg et raskt tips til dere alle.
Vet teamet ditt for å sikre at de kjenner et bredt spekter av kunnskap i sin bransje og ikke bare en del av den. Så ofte går folk til en utlåner i Wells Fargo eller Chase Bank eller en forsikringsperson de fant på nettet, og de sier: "Jeg trenger noe for utleievirksomheten min, for min eiendomsinvesteringsvirksomhet."
Personen sier: "Å, dette er hva vi gjør." De sier: "Hva med dette? Hva med det?" «Jeg vet ikke. Det vet jeg ikke." Minn på den scenen i Meet the Parents hvor han vil ha en god flaske vin til svigerfamiliens hus fordi han møter ham for første gang og han sier: "Hva er den dyreste flasken din?"
Fyren sier: "Mammaer, det er som en flaske vin på 5 dollar." Han sier: "Vel, har du noe dyrere?" Fyren sier: "Vel, du kan kjøpe mange mødre." Det er slik du får mange kommentarer fra en låneansvarlig, en forsikringsmegler, en eiendomsmegler, en byggeperson, en altmuligmann, de er overalt.
De studerer ikke virksomheten de går inn i, og det er ikke personene du vil jobbe med. Det er derfor jeg starter bedrifter og utdanner mine ansatte slik at de har et bredt spekter av kunnskap for ulike lån, ulike scenarier som vil fungere.
Jeg vil ikke si smutthull, men forskjellige måter vi kan skaffe deg finansiering på der andre långivere sier, jeg vet ikke hvordan jeg skal gjøre det. jeg bare gir opp. Vi ser ikke etter det. Still mange spørsmål til personen du jobber med. Hvis de ikke kan svare dem, vet de ikke hvordan bransjen fungerer, det er ikke personen du vil snakke med.
Du kan også bruke en BiggerPockets-agentsøker for å finne en agent i ditt område som er BiggerPockets-medlem. Bruk samme prosess med dem. Ikke anta bare fordi de er på BiggerPockets, hvis de er en god agent. De har kanskje aldri solgt et hus, eller de har kanskje bare solgt nye byggeboliger og de har 75 hus solgt på CV-en, men ingen av dem er et videresalg.
Du vil sørge for at personen du jobber med har en bred grad av kunnskap. Det var ikke et veldig raskt, raskt tips. Det var egentlig et veldig langt raskt tips, men det var veldig viktig. Jeg håper at dere alle har hørt det og tar det på alvor.
Greit. La oss komme inn på dagens show.
Jordan:
Hvordan går det med David Greene? Jeg heter Jordan Ray. Jeg er faktisk en lokal eiendomsinvestor i Memphis, Tennessee-markedet. Jeg eier et eiendomsselskap som jeg startet tidligere i år med ideen, selvfølgelig, å erstatte inntekten min og gå bort fra å være lastebilsjåfør, som er det jeg er i akkurat nå. Jeg er i lastebilen min.
Jeg liker lastebilkjøring, men jeg liker også eiendom, og jeg liker også familien min, og jeg vil gjerne tilbringe mer tid med familien min og også bygge en generasjonsrikdom. Selvfølgelig, som folk flest gjør når de kommer inn i eiendom.
Mine få spørsmål som jeg har, bare to spørsmål. Første spørsmål, jeg vil vite når du har flere eiendommer ... jeg har en akkurat nå. Det er forresten en kontantku. Men når jeg får en annen, når jeg prøver å finne ut er om jeg skal legge den i min LLC, så har jeg for øyeblikket den første eiendommen i, eller bør jeg få en annen LLC?
Hvordan du går frem for å gjøre det, for for meg virker det å ha flere LLC som mye arbeid når det gjelder skatt. Vel, jeg liker å gjøre min egen skatt. Jeg er veldig flink til å betale min egen skatt. Jeg kommer virkelig til due diligence, så jeg foretrekker å holde på den måten til det blir for mye å håndtere. Akkurat nå, en eiendom, kanskje to eiendommer, føler jeg at skattene ikke kommer til å være kompliserte i det hele tatt.
Mitt andre spørsmål vil være, er du engros og hvis du engros eller hvis du vet hvem som engros hva deres favoritt måte eller din favoritt måte å markedsføre for å få potensielle kunder er? Jeg har for tiden holdt på med mye kalle oppringninger og postkort, og jeg er faktisk i ferd med å begynne å prøve Facebook-annonser.
For ærlig talt, det kalde kallet fungerer bare ikke. Postkort fungerer. Jeg får tilbakeringinger. Men jeg har ikke nødvendigvis generert noen potensielle kunder ennå. Jeg har vært på og av og prøvd å engros nå i omtrent seks måneder, har ikke avsluttet en avtale ennå.
Jeg har fått ganske mange av dem på kontrakt. Til å begynne med var jeg flink til å få eiendommer på kontrakt, og så snudde det rundt og ble så bra med å finne kontantkjøpere, men ikke få en på kontrakt. Jeg prøver å ringe dette ned for å kombinere det også, og jeg føler at jeg nærmer meg. Men jeg ville bare vite din mening om det.
Ja. Jeg setter pris på all hjelp hvis du kan svare på spørsmålene mine. Jeg ser virkelig frem til å se videoen min på BiggerPockets Podcast. Takk for at du tok deg tid og ha det bra.
David:
Greit. Jordan, takk for spørsmålet ditt. Jeg kan svare på den andre delen veldig raskt. Jeg driver ikke engros. Jeg gjør ikke det. Jeg skal ikke si at det er umoralsk. Men generelt sett liker du ikke modellen. Det går over linjer med lovlighet. Det er sjelden gunstig for selgeren av eiendommen.
Grossister vil alltid fortelle deg at de jobber med en avtale. Det er vinn-vinn. Noen ganger tror jeg at det skjer. Men mesteparten av tiden tror jeg at selgeren ville tjene mye mer penger hvis de satte huset sitt på MLS der alle kunne se eiendommen og andre investorer ville ha tilgang til mer inventar sammenlignet med når de bare selger det til en kjøpers liste og en fyr som meg får umiddelbar tilgang til de eiendommene jeg kjøper alle sammen, og dine vanlige investorer får bare ikke se dem.
Jeg er egentlig ikke en stor fan av engrosmodellen. De som kommer til meg som ønsker å tjene penger på eiendom, jeg vil heller selge huset deres for dem og skaffe dem så mye penger jeg kan, så er det bare å skaffe dem et raskt salg og noen investorer skal tjene penger.
Nå, den første delen av spørsmålet ditt kan jeg ta opp her. Bruker du en LLC per eiendom eller en LLC for alle eiendommer? Dette er et godt spørsmål fordi ikke mange forstår kompleksiteten til LLC-ene. Det ser vanligvis ut som en LLC er tryggere, så det er bare å eie eiendommen din der. Det er komplisert og det er ikke alltid tryggere. Greit.
Jeg har mange LLCer. Jeg har vanligvis flere eiendommer per LLC, men det blir en hodepine å prøve å holde disse sammen. Jeg betaler 75 tusen kroner i året til CPA-er for å prøve å rette opp det hele. Det er forferdelig. Meg alene og betale noens heltidslønn, som jeg antar at hvis jeg tenker på det, ville det vært bedre å ansette en CPA som bare var min heltidsansatte enn å betale som jeg kanskje må se nærmere på.
Men det jeg kommer til her er at CPA-er er vanskelige. De er dyre. De er vanskelige å håndtere. Du må registrere med dem hvert eneste år. Det er mye som går inn i dette. Ikke bare tro at LLC-ene er en magisk pille som kommer til å løse alle dine problemer for eiendommene dine.
Det du vil prøve å gjøre er å redusere hvor mye egenkapital det er i en enkelt LLC. Du vil ikke ha fire eiendommer helt nedbetalt i kontanter i én, og deretter andre LLCer der eiendommer er belånt med 80%. Du vil dele det ut slik at hver LLC har en begrenset mengde egenkapital.
Fordi hvis du blir saksøkt, kommer de til å gå etter egenkapitalen i LLC, og det er derfor du ikke vil ha alt i ett. Håper det hjelper med spørsmålet ditt. Takk for tjenesten. Fortsett å holde på, og jeg håper at du finner en måte å komme deg ut av lastebilkjøringen og inn i en jobb du liker best.
Greit, vårt neste spørsmål kommer fra Kenny McGregor i Las Vegas. Jeg er en aktiv militærtjeneste. Da jeg kom til Las Vegas, kjøpte jeg en liten leilighet med et konvensjonelt lån mens jeg bygde mitt første hjem med et VA-lån. Nå tre år senere har jeg fått eiendomslisensen min og bestemte meg for å selge leiligheten, som jeg 1031 byttet ut til ytterligere to utleieeiendommer og hentet tilbake min opprinnelige investering.
Deretter solgte jeg min primære. Nå bor jeg hjemme hos en venn og trenger å kjøpe et annet sted. Spørsmålet mitt er, i dette markedet, hvor mange eiendommer bør jeg gå for? Jeg kan gjenbruke mitt null ned VA lån, som er en stor fordel, ca 120,000 XNUMX i banken. Men de fleste av avtalene jeg kjører i lokalområdet med null ned og mine nåværende rentesatser etterlater ingen kontantstrøm.
Så verdt å gjøre. Bør jeg kjøpe en fjerde eiendom i tillegg eller vente på at markedet ordner seg litt mer? Takk.
Greit. Dette er et veldig godt spørsmål. Først av alt, vil jeg si, No-brainer. Bruk VA-lånet ditt med null ned for å komme deg inn i et hus. Du kan faktisk ha ditt eget hjem. Du kan bruke litt penger. Du kommer kanskje ut av lommen.
Men det er greit, fordi det er verdt å eie eiendom på lang sikt. Hvis du må tape penger i et par år bare for å ha et sted å bo, er det fortsatt mye billigere enn å betale husleie eller eie eiendommen din. Det er en no-brainer. Du må kjøpe et hus for å leve det som en primær med VA-lånet ditt.
Nå, resten av pengene du har, $120,000 120,000, tror jeg ikke du bør stille spørsmålet "Hvor mange hus bør jeg kjøpe?" Det riktige spørsmålet er: "Hva er den beste måten å distribuere $XNUMX XNUMX til eiendom?"
Nå er det ingen hast. Det er det som er fantastisk med dette. Du trenger ikke å sette pengene i spill. I årevis før prisene gikk opp, gikk leieprisene opp. Du måtte trekke kapitalen din på grunn av inflasjon. Det var mye press på oss. Det har blitt midlertidig bremset ettersom prisene har gått opp.
Det er ikke så mye press på deg for å investere de pengene. Jeg ville bosette meg og jeg ville vente. Men jeg ville ikke vente på at markedet forsvant. Jeg venter bare på at den rette avtalen skal krysse veien din. Hvis du forteller meg at gjeldende rentesatser ikke gir noen kontantstrøm, må du se på forskjellige egenskaper eller forskjellige strategier.
Kanskje du ser på to enheter, du må se på tre enheter. Kanskje du ser på eneboliger og trenger å kjøpe et hus som har en ADU eller to ADUer. Det er en måte å få eiendommer til kontantstrøm. Kanskje du må kjøpe en eiendom og Airbnb hovedhuset og bo i ADU selv.
Det er forskjellige kreative måter du kan se på dette på. Men mitt råd til deg er ikke bare å skjære ut: "Oh, vel, det som fungerte før, skal fungere nå." Da du kjøpte leiligheten, var det et annet marked. Du kunne få kontantstrøm, du fikk påskjønnelse. Det er et vanskeligere marked nå.
Kombiner å ta deg tid med å se kreativt på tilbud. Når den rette kommer, hopp på den, men ikke føl deg presset til å hoppe på den før det. Jeg tror ikke at noe kommer til å snu snart til hvor du kommer til å gå glipp av hvis du ikke kjøper et hus i morgen.
Greit. Fra Sayli i Hayward. Vi får mange Hayward-folk som kommer inn hit. Jeg snakker alltid om de røde chiliene, en restaurant i Hayward på oppdrag som jeg elsker. Vi får mange folk derfra. Det er kult. Hvis du er i Bay Area, hvis du i det hele tatt er i California, ta kontakt med oss. Jeg vil gjerne snakke med deg. Jeg vil gjerne bli bedre kjent med deg fordi dette er mine tråkksteder. Greit. La oss se hva Sayli har å si.
Sayli:
Hei, David. Takk for at du lyttet til spørsmålet mitt. Mitt navn er Sayli. Jeg er fra Hayward, California. Jeg har investert i Michigan de siste tre og et halvt årene. Spørsmålet mitt er angående langdistanserehabiliteringsprosjekt.
Forrige måned kjøpte jeg min syvende enefamilieleie i Michigan. Det er mitt andre BUR-prosjekt. Jeg fikk tilbud fra fire forskjellige totalentreprenører. Alle er svært kjente og godt anbefalt på lokale FP-grupper. Jeg har jobbet med to av dem, to GC-er på mine tidligere prosjekter. Jeg har litt erfaring med dem.
Dette er et typisk oppussingsprosjekt, et utdatert hus som trenger en løfting, gulv, maling, bad, oppfriskning, lysarmaturer, VVS, et cetera. Jeg har lyttet til andre investorer på podcaster og YouTube. De gjør denne rehabiliteringen under 30K, 35K, men jeg budsjetterte rundt 45,000 70. Budene jeg fikk fra GCs er XNUMXK og ca.
Spørsmålet mitt er hvordan kan jeg kutte kostnader uten å gå på akkord med kvaliteten? Jeg er stolt av å levere kvalitetsprodukter til mine leietakere. Men 70K rehabiliteringskostnad er for høy til å rettferdiggjøre husleien. Noen råd? Takk for det og takk for at du tok telefonen min.
David:
Greit. Sayli, dette er et veldig godt spørsmål. Når du er i en situasjon som denne der du må kutte kostnader, men du ikke vil kutte kvaliteten, må du gi etter et sted.
Nå for deg ville det være å administrere prosjektet selv. Når du jobber gjennom en hovedentreprenør, betaler du entreprenøren for å administrere prosjektet og finne underleverandørene. De gjør ikke alltid jobben selv. Du betaler dem en viss sum penger for å gjøre rørleggerarbeidet.
De går og finner en rørlegger som gjør jobben for mindre enn de fikk betalt, og de beholder differansen. På en måte er de en prosjektleder som har brikkene som trengs. Hvis du vil kutte dem ut av avtalen og alle GC-ene gir deg bud på 70,000 45,000, men du tror det kan gjøres for XNUMX XNUMX, må du finne underleverandørene selv.
Du må gå og finne rørleggerne, malerne, en altmuligmann som kan gjøre oppussingstingene som baderomsbelysningen, HVAC. Hvis du finner disse personene selv, kan du gjøre dette. Jeg vil bare advare deg, det er vanskeligere enn du tror. Det er derfor de fleste bruker en totalentreprenør.
Hvis du går ut dit og prøver å finne disse menneskene selv, kan de lyve for deg. De kan ta pengene dine og ikke fullføre jobben. Dette er problemet du kommer til å sitte fast i. En måte jeg reduserer risikoen på er at jeg betaler dem etter at jobben er gjort, eller kanskje betaler jeg dem en tredjedel av pengene de ber om og så betaler jeg dem resten etter at jeg har bekreftet at arbeidet er fullført.
Men igjen, de kan fortelle deg at arbeidet er fullført. Du må sende en uavhengig person dit for å forsikre deg om at HVAC fungerte for å sikre at malingen ble gjort for å sikre at ting blir gjort etter din smak, spesielt hvis disse er ute av stand, som kan bli vanskelig.
Det eneste andre alternativet jeg kunne tenke meg er om du kunne finne en person som bor i et område der lønningene er lavere og fly dem inn i det området for å gjøre jobben. Nå er problemet Detroit, Michigan, som ikke er som Malibu her. Greit. Dette er ikke Beverly Hills. Folket der tjener allerede ikke massevis av penger på lønningene. Det pristilbudet på 70,000 XNUMX dollar kan være akkurat den løpende prisen for hva dette arbeidet kommer til å være.
Det eneste andre jeg kan tenke meg å si er at når jeg kommer i disse situasjonene, ser jeg etter måter å kutte kostnader på de områdene som har minst sannsynlighet for å påvirke avtalen. Du vil sannsynligvis ikke kutte malingen fordi du får mye igjen for pengene på det.
Du vil sannsynligvis ikke kutte lysarmaturene fordi de er relativt billige. Men noen av de andre tingene du snakker om, kanskje gulvet, kanskje du lar gulvet ligge der inne. Du legger et billigere gulv om det du tenkte, fordi det er dyrt, både materialer og arbeidskraft.
Badet frisker opp, kanskje du ikke oppgraderer badet, du bare oppgraderer lysarmaturene. Kanskje du bare gjør det du allerede har finere og så gjør du mindre arbeid for å gjøre opp noe av arbeidet i budsjettet der. Det kan ende opp som det beste alternativet. Takk for videoen. Fortsett å representere Hayward og la meg få vite hvordan det går.
Greit. På dette stadiet av showet vil jeg sørge for at dere liker, kommenterer og abonnerer på YouTube-kanalen vår. Kommenter spesielt, jeg vil vite, hva synes du om showet så langt? Liker du Seeing Greene-episodene?
Vi skal bruke et minutt på å lese noen kommentarer fra tidligere episoder som dere, våre lyttere, har forlatt. Du kan se hva andre tenker.
Fra Shaka Boom 01. «David, jeg elsker showet ditt. Men ord jeg hører for mye på showet ditt er en duplex og to duplex. Noe jeg aldri hører deg snakke om er å kjøpe tomt og bygge. Jeg vil gjerne høre dine tanker om å investere i land og bygge det ideelle eneboligen med ADU, noe jeg kommer til å gjøre. Jeg vet at det vil være mye arbeid/læring, men jeg tror resultatet kan bli bra.»
Vel, Shaka Boom, grunnen til at jeg ikke snakker så mye om det er at jeg aldri har gjort det, og jeg prøver å unngå ting jeg ikke forstår. Det er utrolig komplisert sammenlignet med å kjøpe et hus som allerede eksisterer.
Vi har nettopp hørt det forrige spørsmålet vårt om hvordan vi skal administrere en entreprenør, og vi så hvordan det kan gå ut av hånden der budene blir for høye. Det blir enda verre når du bygger det fra grunnen av. Massevis av ting går galt du ikke hadde forventet.
Du låner penger fra banker der de forventer at arbeid skal gjøres. Du jobber gjennom tillatelser. Det er så mange bevegelige brikker her. Det kan være veldig lett at dette tar altfor lang tid og taper mye penger.
Nå skal jeg ikke fraråde deg fra å gjøre det, for hvis du allerede har bestemt deg for at du skal gjøre det, antar jeg at du har litt opplæring, litt ekspertise, litt bakgrunn på dette området som gjør at du tror du kan gjøre dette bedre.
Men for folk som begynner å investere i eiendom eller har en liten portefølje og ønsker å vokse den, den gjennomsnittlige lytteren vi har på dette showet, avatarpersonen som lytter, kan dette absolutt slå dem økonomisk konkurs.
Jeg kjenner mange mennesker som prøvde å bygge spesielle hus og tapte mye penger, inkludert noen familiemedlemmer av meg. Derfor snakker jeg ikke så ofte om det. Men hvis du vet hva du gjør, kan du tjene penger på eiendom på alle måter.
Greit. Vår neste kommentar kommer fra Rubai Khan. "Hvor ville David Greene bodd hvis han noen gang forlot California?" Åh, dette er veldig bra. Jeg har likt tiden min i Florida. Jeg har vært på besøk i Sør-Florida for å se på noen av prosjektene jeg har på gang der nede. Jeg tror ikke jeg kunne bodd i det sørlige California fordi jeg ikke tåler trafikk og ting som går sakte, og det er overalt.
Jeg likte å besøke Smoky Mountains. Å, jeg vet, sannsynligvis være Scottsdale. Jeg liker veldig godt når jeg besøker Scottsdale. Jeg liker varmen, spesielt den tørre varmen. Varme plager meg ikke. Jeg løper når det er 100 grader, fotturer når det er over 100 grader hele tiden. Jeg elsker det.
Jeg kan ikke fryse. Jeg har kald luft-indusert astma som oppstår når jeg trener. Luftrøret mitt fryser. Det er virkelig vanskelig å puste. Jeg tåler det ikke, og bare å være kald suger. Jeg ville definitivt bodd et sted der det var sol, og jeg ville sannsynligvis feriere mye til Hawaii.
Greit. Vår neste kommentar kommer fra Haggy 2013. «Takk for at du beskriver videoer. De er enkle å navigere, og for det vil jeg gi 10 likes.» Ja. Rop ut til Nate Weintraub og produksjonsteamet vårt som hjelper deg å vite hvilke emner vi dekker ved å legge til de små pausene på YouTube-tidslinjen der. De fikk sitte der og gjøre mye arbeid. Takk for at dere gjorde det.
Vår siste kommentar kommer fra Unio Brainwave Music App som sier: "I dag er en veldig ensom dag av en eller annen grunn. For å motvirke det, sier jeg hei til så mange som leser dette innlegget. Hallo. Jeg håper dere alle får en bedre dag enn hvordan den startet, selv om den startet veldig bra.»
Vel, hvis dere også føler dere ensomme, kan det være at dere trenger litt fellesskap i livet deres. Hos BiggerPockets er vi her for å gi det. Sjekk ut nettsiden vår, biggerpockets.com, hvor vi har et forum der mange mennesker svarer på spørsmål og stiller spørsmål, samt møter i ditt område som legger ut på nettsiden. Møt noen andre investorer og bli involvert i et fellesskap.
Greit. Vi elsker og setter pris på alt engasjementet ditt, så fortsett med det. Legg igjen noen kommentarer til dagens show for å fortelle meg hva du synes om hvordan vi gjør det her. Husk at hvis du ønsker å bli omtalt i showet, kan du gå til biggerpockets.com/david og sende inn spørsmålet ditt for å bli satt på showet.
Greit. Vårt neste spørsmål er en video fra Liam Quintana.
Liam:
Hvordan går det? Greit. Mitt navn er Liam fra New Orleans. Greit. Jeg eier et byggefirma. Mitt spørsmål til deg er jeg ønsker å BURE nybygg. Jeg er i stand til å bygge hus, duplekser, enkeltfamilier for mye billigere enn det de selger for på markedet, selv om markedet [uhørbart 00:19:34].
Men jeg vil bygge en duplex, kjøre den ut, gjøre en utbetalingsrefi, ta ut pengene og bygge en til. Denne metoden lar meg aldri gå tom for penger. Hvis jeg tar væsken som jeg har nå og bare legger ned betalinger på en haug med utleie, vil jeg til slutt tape penger. Hva synes du om BURing nybygg?
David:
Greit. Vel, Liam, det er slik BUR-metoden fungerer. Det eneste som er annerledes er at du snakker om å bygge i stedet for å kjøpe og rehabilitere. Dette vil være bygge, rehabilitering, leie, refinansiere, gjenta, noe som er litt morsomt. Det er litt annerledes der.
Jeg skal ikke ta motet fra deg. Jeg skal bare si at du må forstå hvordan byggeprosessen fungerer. Hvis det er sant at du kan bygge en ny eiendom for betydelig mindre enn hva folk er villige til å selge den for, kan dette være en ny bølge med eiendomsinvesteringer.
Hvis selgere bare ikke er villige til å senke prisen og nok nye eiendommer bygges og selges for mindre enn det eksisterende varelageret er, vil det tvinge comps til å falle og det vil hjelpe markedet til å korrigere. Problemet er at jeg bare ikke ser nok investorer som lærer hvordan de skal bygge og bli dyktige til å gjøre det i den perioden vi trenger å presse prisene ned.
Men hvis du har litt bakgrunn, hvis du har det med en husbygger, tror jeg dette kan være kult. Bare sørg for at du vet hva du går inn på. Greit. Det var en gang jeg så på å gjøre det samme. Jeg skulle bygge en haug med eiendommer i Jacksonville, Florida som var firesidige.
Jeg fikk landet plukket ut. Jeg hadde byggmesteren. Jeg hadde mange samtaler. Jeg innså, gudskjelov før vi gikk inn i prosjektet, at soneinndelingen bare ville tillate oss å bygge én dør per kvadratkilometer. Jeg så på å kjøpe 10 kvadratkilometer land. Jeg kunne bare sette 10 hus, men jeg hadde planlagt å bygge 50.
Jeg skulle gjøre det du gjør. Jeg skulle bygge to eller tre, fourplexes, refinansiere dem når de ble taksert, sette de samme pengene inn i de neste fire og bare bygge min egen underavdeling av fourplexes og ha mitt eget utleiefellesskap omtrent som leilighetskomplekser.
Så fant jeg ut i siste liten at soneinndeling ikke ville tillate meg å gjøre det. Det er det som skremmer meg. Det er mange små ting som kan dukke opp, slik som du ikke skjønner når du ikke bygger ofte, og du kan gå tom for penger veldig lett.
Jeg vil absolutt anbefale å snakke med en husbygger som har gjort dette mange ganger før som kan veilede deg gjennom prosessen før du forplikter deg til å gjøre denne nye boligkonstruksjonen.
Greit. Vårt neste spørsmål kommer fra Paul i Utah. Paul sier, jeg investerer i Kansas, og jeg har for øyeblikket syv dører fra en triplex og fire eneboliger. Jeg er en langsiktig kjøpsinvestor og planlegger å få 10 til 12 dører totalt.
Da jeg fikk opprettet forsikring på min siste utleieeiendom, nevnte personen jeg var på telefon med at jeg er på vei til et punkt hvor det kan være et bedre alternativ å få en kommersiell forsikring for alle eiendommene mine enn individuelle eiendommer på hver enkelt.
Jeg har egentlig ikke hørt dette før, og jeg håpet å få David Greene og BiggerPockets tanker om dette. Hvilke fordeler og ulemper bør jeg være oppmerksom på? Noen selskaper jeg bør kontakte eller unngå? Jeg ringte en lokal forsikringsmegler, og de virker ganske forvirret da jeg spurte om dette.
Det er så morsomt at du sier dette fordi jeg er i ferd med å starte et forsikringsselskap akkurat nå. Jeg tror vi kommer til å kalle det full vaktforsikring, og det kommer til å gi forsikring til utleiere.
Nå har jeg støtt på et par problemer der jeg har hatt rørbrudd. Da jeg var midt i byggingen, problemer med korttidsleie. Jeg kjøpte eiendom, og det viser seg at tilbudet jeg ble gitt fra forsikringsselskapet endte opp med å være mye lavere enn det de siterte meg når eiendommen ble kjøpt, og det merker meg, og det er da jeg starter bedrifter.
Om et par måneder vil jeg sannsynligvis ha mye mer informasjon å gi deg om dette når jeg først har gått inn i den virksomheten. Nå blir det ikke snakket mye om det, så jeg kan ikke gi deg massevis av informasjon om dette.
Det jeg kan si er at dette ikke er en dårlig idé. Hvis du kan få en forsikring som dekker alt, tror jeg det er bra. Så langt som den lokale forsikringsmegleren ... Du ringte nettopp feil. Hvis du ringer og du spør om det og de sier: "Jeg vet ikke hva du snakker om," ring noen andre. Fortsett å ringe til du finner en person som enten vet, eller de sier: "Å, ja. Det gjør vi ikke. Men her er hvorfor." De kan utdanne deg om prosessen.
Gutter, generelt, når du prøver å finne en forsikringsmegler, en boliglånsmegler, en eiendomsmegler og byggeperson, uansett hva det er, hvis du stiller dem spørsmål og de ikke vet, betyr det vanligvis at det ikke ikke faller innenfor deres spesifikke styrehus og de bare gjør de samme tingene hele tiden og ingen er gode på noe de ikke gjør mye.
Du spør ikke en profesjonell skateboarder om snowboard fordi de ikke gjør det. De skateboard. De må lære på den harde måten å bli gode på snowboard. Du vil ansette dem som trener bare fordi de kan skateboard.
Du må ta folk på samme måte. Hvis du kontakter noen på teamet mitt, hvis du kontakter noen på BiggerPockets, hvis du kontakter noen som en venn henviste deg til, still mange spørsmål og sørg for at de er trygge og kompetente på måten de svarer på disse spørsmålene.
De bør ha et bredt spekter av kunnskap, eller i det minste bør megleren de jobber for ha det. Det er et stort rødt flagg hvis du spør utlåner om et DSCR-lån, et brolån, et HELOC, noen av disse andre låneproduktene, og alt de kan si til deg er "Vi gjør bare konvensjonelt. jeg vet ikke."
Kom deg vekk fra den personen. Det er ikke personen du ønsker skal overvåke, administrere, lede, veilede deg på reisen din. Du trenger en person som er kjent med disse produktene og kan fortelle deg hvilken som fungerer best for deg, det er hvordan jeg prøver å lære opp personalet mitt og hva jeg ser etter hos forskjellige agenter som jeg kanskje jobber med.
Vårt neste spørsmål kommer fra Kayla, Kayla Wright i Nashville. Hei David. Takk for at du leste spørsmålet mitt. Jeg er en frilansmarkedsfører som nylig begynte å jobbe direkte med eiendomsinvestoren som har kjøpt 76 dører i Nashville-området siden 2020.
I bytte fra markedsføringstjenestene mine, mottok jeg en utbetaling på 5 % av total fortjeneste på flip-eiendomsaspektet av virksomheten, som er en ny satsing på toppen av flerfamilieleie, som er 76 dører. Dette har vært en flott mulighet for meg til å lære meg eiendomslandskapet, sette mål for meg selv for min egen eiendomsreise og bygge et sterkt forhold til investoren.
Investorpartneren min har også sagt ja til å tilby ytterligere 5 %, altså 10 % totalt, av fortjenesten på flips hvis jeg finner eiendommene selv og bringer dem til ham. For ekstra kontekst jobber jeg heltid i en annen jobb, og jeg håper denne muligheten vil hjelpe meg å starte reisen min som gründer.
Mitt spørsmål til deg som investor er hva kan jeg jobbe med bortsett fra utdanning som vil være fordelaktig for min investorpartner som en av de første ansatte? På hvilke måter kan jeg virkelig hjelpe ham med å øke sin flip-virksomhet og skille seg ut? Jeg jobber for tiden med nettstedet, men han er uttrykt interesse for at jeg kan hjelpe med andre investorforhold og andre sider av virksomheten.
Podcasten har hjulpet meg utrolig mye. Takk igjen. For et fantastisk spørsmål. Jeg elsker dette, Kayla. Greit. Jeg tenkte da jeg først begynte å høre dette at jeg skulle gi deg noen advarsler om hva du bør unngå. Men jeg vet ikke at det er nødvendig.
Du stiller et veldig godt spørsmål. Hva kan jeg gjøre for å hjelpe denne personen med mer? Gutter, dette er ærlig hvordan du kommer til å lære om eiendomsinvestering. Det er ikke ved å finne en mentor som bare skal lære deg ting. Det handler om å finne en person som du kan gi verdi til og hjelpe dem, og du lærer av erfaringen med å gjøre det for dem.
Greit. Det er det du virkelig ser etter. Ikke hvordan noen lærer meg hvordan jeg skal selge hus. Du går og finner en agent som allerede vet hvordan de skal selge hus, og du gjør alt arbeidet for dem som de ikke vil gjøre, og du lærer av å gjøre arbeidet. Det er den beste måten å lære noe på, ved å faktisk gjøre det.
Å jobbe med nettstedet, det er en god idé. Jeg antar at de ser på deg som en markedsfører. De tenker på markedsføringsting du kan gjøre. Men hva om du har flere ferdigheter enn bare markedsføring? Greit. Har du bokføringskompetanse? Har du ferdigheter i prosjektledelse?
Kan du finne ut hva arbeidsflyten deres er og hjelpe dem ved å ringe de forskjellige menneskene som skal gjøre ting og sørge for at de gjorde det de skulle gjøre, i tillegg til å spørre disse menneskene, hva trenger du for å hjelpe deg jobbe bedre og finne måter å løse det på?
Mange ganger folk som meg som styrer mye, gir en ordre eller en edikt, vil jeg at du skal gjøre X. Da faller X på en eller annen måte i veien, og jeg tenker ikke engang å gå og sjekke det før to måneder senere da jeg trengte det gjort, og jeg sier: "Hvor er X?" De sier: "Å, det er halvveis gjort." Dette skjer hele tiden. Jeg har ikke mange folk i selskapene mine som tar ansvar for å sørge for at ting blir gjort.
Hvis du kunne være den personen, kunne du gjøre hva som helst. Hvis du bare kunne lære å være organisert, hvis du kunne lære å følge opp, hvis du kunne lage en gjøremålsliste over alt den personen har, gjøre deg selv til deres personlige assistent og deretter følge opp for å sikre at alle gjør ting og spør den personen mange spørsmål, vil du lære massevis.
Jeg har denne modellen som jeg lærer de nye menneskene der se for deg at vann faller ned i en bøtte. Greit. Vannet som faller ned i bøtta er ting som må gjøres på jobben, og bøtta er personen. Ettersom den bøtta fylles opp med vann, har de oppgaver som de må fullføre.
Jobben deres er å få oppgaven gjort, som er å tømme bøtta før bøtta renner over, som er at de gikk tom for tid og de falt etter på ting. Greit. En måte vi hjelper på er at vi legger et hull i bunnen av bøtta der vannet renner. En person under dem, som kan være deg, som er en annen bøtte som fanger opp alle tingene som kommer ned.
Fordelen med det er personen som gjør det første arbeidet der alt vannet kommer ned, de får all læringen. Men hvis du kan sette deg selv under dem, hvis du kan ta over noe av ansvaret og gjøre jobben, drar du nytte av den samme læringen som de ikke trenger lenger.
Noe de allerede vet hvordan de skal gjøre kommer inn. De gir det videre til deg. Du gjør det for dem. De trengte ikke å lære. De vet allerede. Men de har fortsatt fordelen av at det blir gjort. Du får utbytte av læringen og det blir et gjensidig fordelaktig forhold.
Mitt beste råd når noen er i din posisjon er å slutte å flykte fra ansvar. Slutt å se på eiendom som en ting du kan gjøre, så du slipper å være ansvarlig. Du trenger ikke å vokse. Du trenger ikke lære nye ferdigheter. Velkommen ansvar. Kjør to ansvar.
Hopp inn og si: "Jeg vil gjøre så mange ting jeg kan for denne personen som mulig," og forplikt deg bare til tingene du er villig til å være ansvarlig for resultatet for. Hvis du gjør en god jobb med lite, vil du bli gitt mer, og dette er hvordan du kommer til å lære. Flott spørsmål.
Marc:
Hei David. Jeg har et spørsmål til deg. Mitt navn er Marc Irvison. Jeg er en agent/investor her i Nord-Colorado. Flyttet hit for et halvt år siden. Kjøpte nybyggebolig. Helt siden den gang har jeg ringt på VRBO tre til fire netter i måneden.
Etter to år med dette, vil jeg kunne motregne det meste av boliglånet som kommer neste år i skattetiden. Min DTI kommer til å forbedres med omtrent 1,000 i måneden, og derfor vil jeg prøve å kjøpe igjen. Jeg begynte veldig sent i 2021. Det er derfor DTI ikke kommer til å øke like mye som om jeg hadde leid den ut. Du vet hva jeg mener? To år på heltid. Men det er hva det er. Jeg får 1,000 dollar ekstra på DTI neste år. Jeg ser etter å flytte igjen.
Den neste, siden min første lunge var på en VA, antar jeg at neste blir FHA. Men spørsmålet mitt er, hvis jeg til slutt prøver å komme meg ut av rotteracet og komme meg ut av W2-jobben, hvordan får jeg det til i dette Colorado-markedet slik det er med gjennomsnittspriser på 450 til 500, med mindre vi ser en slags eiendomskrasj eller noe sånt, som selv da tviler jeg på at prisene kommer til å gå så mye ned her.
Den eneste ideen jeg har hatt, er å gå videre og begynne å kjøpe i Greeley, Colorado. Problemet der er at jeg jobber på Broomfield. Det er sannsynligvis en times reisevei. Skal jeg bare bite meg i nakken og kjøre en time eller to fra jobben slik at jeg kan kjøpe duplex i Greeley for si 475 500?
Eller fortsetter jeg å kjøpe eneboliger hvor du kan få en nybygg tre, to, ingen kjeller for for eksempel 425 ned, nær Brighton eller nær Firestone, noe sånt? Fokuserer jeg på duplekser oppe i Greeley, eller fokuserer jeg på enebolig nærmere Broomfield? Sannsynligvis der det er, vil jeg si, mer etterspørsel.
Som jeg sa, prøver jeg til slutt å komme meg ut av rotteracet for å komme meg ut av en W2-jobb. Jeg prøver bare å finne ut av det. Som jeg sa, dette markedet er annerledes. Jeg kommer fra Hamilton, Ohio, hvor det første huset mitt kostet 9,000 dollar og jeg la 25 i det, hadde 30 all-in. Jeg betalte til slutt alt ned, hadde huset mitt fritt og rent.
Her ute 30,000 50 dollar. Det ville ikke engang gi deg et skur. Jeg mener, det kan få deg som en XNUMX år gammel nedslitt trailer, men det er det. Ingenting som er i nærheten av selv meg beboelig. Dette er annerledes her i dette markedet. Jeg prøver å tilpasse meg og gjøre det jeg kan.
Bare hjelp meg, mann. Setter pris på tjenesten din som politimann, og jeg ser frem til hva du har å si. Greit. Takk, mann. Ha det.
David:
Greit. Takk, Marc, for spørsmålet ditt. Dette er noen gode greier her. For det første tror jeg du sannsynligvis innser at virkeligheten er å komme seg ut av rotteracet kommer til å bli vanskeligere enn hva det var for åtte til ti år siden da prisene var mye lavere, etterspørselen var mye lavere og konkurransen også var en mye mindre også.
Det er bare realiteten at det er vanskeligere å komme seg ut av rotteracet med eiendom enn det noen gang var før. Jeg har sett på eiendomsinvesteringer som et supplement til formuesbyggingen min, ikke som nødvendigvis grunnlaget som jeg vil stole på at inntekten min kommer inn på.
Jeg tror de fleste, det er en håndfull mennesker som ikke passer til den avataren, men de fleste ville sannsynligvis hatt det bedre om de så på det på samme måte. Så hvis vi har en ny stor økonomisk krasj og du har spart masse penger, er det da du kan kjøpe mange eiendommer som vil fungere for å erstatte inntekten din på et tidspunkt.
Men vi har ikke kontroll over når det skjer. Det virker som om hver gang vi rammer en lavkonjunktur, skriver vi bare ut en haug med penger slik at det aldri kommer. Det har forårsaket mye inflasjon, noe som har fått levekostnadene til å øke, noe som ironisk nok har gjort disse eiendelene enda dyrere og vanskeligere å få tak i.
La oss snakke om hva du kan gjøre. Jeg liker ikke tanken på å reise til et område med mindre etterspørsel. Jeg liker heller ikke tanken på å få en ny konstruksjon tre, to. Tre, toer er ikke utleieeiendommer. I 2010, 2011, kunne jeg kjøpe en tre, to som leiebolig.
Hvis du får en skrikende god deal på en eiendom som fra en supermotivert selger, kan du gjøre den til en utleieeiendom. Men selv da, hvis du ser på avkastningen på egenkapitalen på prisen, må du betale for å få den avtalen kontantstrøm, du ville være bedre å kjøpe den, selge den, flytte den egenkapitalen til noe som er som en seks, tre, to, tre toere med de pengene i motsetning til en.
De er ikke ment å være utleieboliger. Disse er ment å være hus folk bor i som kan gjøres om til kontantstrømmer, men de er ikke designet for det. Jeg ser heller at du kjøper en femmer, to og en halv eller en femmer, treer og leier ut rommene individuelt.
Jeg vil heller se deg kjøpe et lite leilighetskompleks på syv til åtte enheter og leie det ut enn å kjøpe en tre, to, spesielt nybygg. Hvis du er i dette dyre markedet i Colorado, kan du ikke kjøpe et nybygg, betale markedspris og prøve å få det til å fungere som utleie. Du kommer til å tape penger.
Du må gjøre noe mer kreativt. Du må finne en eiendom som har kvadratmeter som kan legges til, kvadratmeter som kan konverteres for å få tre enheter ut av en enhet. Du må prøve mye hardere for å få disse tingene til å fungere i dagens marked enn før. Jeg tror nok du ser det.
Jeg vil gi deg råd om tosidig rute i forhold til den nye konstruksjonen. Men kan du få noe i midten? Finner du noe i området du liker som kan ha flere enheter i seg enn det du ser? Kan du få en nybygget duplex eller enda bedre en nybygget fourplex?
Kan du snakke med byggherren og si: «Kan du bygge meg en eiendom med fire enheter? Vil soneinndelingen tillate det?» Det ville vært ganske kult. Jeg vedder på at hvis du får fire enheter, kan du faktisk få det til å fungere. Kanskje du må ha flere slike samtaler med forskjellige byggherrer eller forskjellige renovatører for å spørre som: "Hva kan gjøres for prisen jeg har for å få mer enn én enhet?"
Det er grunnen til at de fleste eiendommer ikke er kontantstrømmer. Fordi du analyserer et hus med én enhet og et par soverom. Du analyserer ikke et leilighetskompleks eller flere enheter, det er det du trenger hvis du skal få kontantstrøm.
Lykke til med det, Marc. Jeg vet at du er i et tøft marked der ute. Det siste alternativet ditt kan bare være å investere utenfor staten. Hvis du kjenner til Ohio-markedet, som du nevnte, kanskje du går tilbake dit og kjøper noen andre eiendommer, og du fortsetter å legge pengene dine der til vi har en krasj og du faktisk kan finne noe i Colorado som fungerer for deg.
Greit. Det siste spørsmålet vårt kommer fra John McKee fra Fairfax, Virginia. David, du snakker om å sette på plass systemer for å hjelpe virksomheten din å vokse. Hvordan ser det ut og hvordan utviklet det seg? Kan du gi meg noen eksempler på denne typen systemer og hvordan de gjorde deg mer effektiv?
Herregud. For det første, flott spørsmål. For det andre, konsist formulert. For det tredje surrer du den på en flott måte. Ikke bare hvordan ser de ut, men hvordan utviklet de seg? Fordi det er den eneste måten å svare på dette spørsmålet på er at du må snakke om hvordan ditt første system så ut og hvordan det vokste, fordi ingen av dere bare kommer til å gå ned et system og si: "Det er gjort."
Men det er det alle forklarer det. Du hører på Alex Hormoze, eller du hører på noen av de andre online-guruene som: "Du trenger et system. Du vil ha en bedrift, ikke en jobb." Du er sånn «Ok. Greit. La oss gjøre det." Så forklarer de hvordan det fungerer, og du tror du bare kommer til å vifte med en tryllestav og du har et system. Det gjør du ikke.
Det du har er et første trinn av 700 trinn som vil bli et system. Spør deg hvordan det utviklet seg er en fin måte å formulere dette på. La oss snakke. Jeg husker at jeg var i Johns posisjon her. Jeg snakket med Kyle Renke, som nå er Chief Operating Officer for David Greene-teamet. Hjelper meg med å sette sammen mange av arrangementene jeg gjør, retreatene jeg kjører.
Han hjelper til med å drive YouTube-kanalen. Han gjør mye forskjellig. Jeg husker at jeg sa at jeg stadig hører folk fortelle meg at jeg trenger et system, og jeg vet ikke helt hva det betyr. Jeg forstår konseptet med et system, men hvordan skal jeg utføre det? Er det programvare jeg skal kjøpe?
Skal jeg skrive det ned på en notisblokk? Mal et bilde for meg av hvordan dette ser ut. Jeg var så frustrert fordi jeg visste hva jeg trengte, men jeg visste ikke hvordan jeg skulle få det. Kyle kom tilbake til meg og han sa: "Ok. Alt du trenger å gjøre er å åpne Google Disk og begynne å åpne en mappe om det du vil lage, og deretter lage undermapper inne i mappen med de andre delene og deretter bruke Google-dokumenter til å skrive ut instruksjonene."
Den lille informasjonen låste opp det hjernen min lette etter. Greit. Jeg er som Forrest Gump. Jeg er ikke en smart mann, men jeg vet hva kjærlighet er. Jeg trengte noen som bare malte meg et bilde som jeg kunne få, som «Ok. Det var det jeg trengte. Det kan jeg løpe med.» Jeg ble bare gal.
Jeg ble systemmann fordi jeg hadde den lille gnisten som startet meg. Forhåpentligvis kan jeg svare på dette spørsmålet være den gnisten for mange av dere. La meg gi deg et eksempel på informasjon som jeg lærer eiendomsmeglere og hvordan man bygger systemer. For jeg gjorde en veldig god jobb med å systematisere jobben til en eiendomsmegler.
Da gjorde jeg en veldig god jobb med å systematisere rollen som låneansvarlig. Når jeg hadde det, kunne jeg ansette folk for det ene meglerhuset, for David Greene-teamet, for alt annet jeg gjør. De visste hvilken rolle de skulle spille. Men før jeg kunne gjøre det, måtte jeg bygge ut hele greia.
Jeg skal gi dere et eksempel på det, og så skal jeg vise dere et skjermbilde fra telefonen min som viser hvordan et av systemene fungerer når jeg kombinerer både agenter og låneansvarlige i ett system.
Greit. Hvis jeg skulle ta en oppføring, som er en av de enkleste tingene å systematisere fordi kjøpere er gale og de er veldig emosjonelle og du må gjøre mange forskjellige ting, er det vanskeligere å systemisere det. Det er som om det gjeter katter. Det kan gjøres. Men puff, det har fungert.
Oppføringer er mye enklere. Det jeg startet var at jeg laget en liste over alt jeg måtte gjøre i en liste. Målet med den opprinnelige listen er bare å ikke glemme. Systemet ditt starter og eliminerer feil ved utelatelse, du prøver bare å sørge for at du ikke glemmer å slå på forsikringen i utleieeiendommen din.
Du glem ikke å ha automatiske uttak satt opp for boliglånsbetalingen. Alle disse, verktøyene slått på. Det er enkelt, mann. Jeg kjøpte mange hus og skjønte så: «Herregud. Ingen skrudde på klimaanlegget. Vi har ikke verktøy."
Eiendomssjefene viser det til en leietaker huset er 105 grader. Dette skjer noen ganger når du ikke har disse systemene. Det er bare en sjekkliste. Greit. Her er alle tingene som må skje når jeg først kjøper en leiebil. Her er alle tingene som må skje når jeg først lister et hjem.
Jeg har regneark nå der de ansatte hver gang jeg kjøper et hus har en kolonne med alle tingene de må gjøre, de får verktøyene slått på, får satt opp automatisk betaling. Her er en lenke i regnearket som vil gå til Google Disk-mappen der vi oppbevarer forsikringen, hvor vi oppbevarer boliglånsoppgaven, der vi oppbevarer informasjonen hvis vi noen gang trenger dette på et senere tidspunkt, for det gjør du alltid.
For oppføringer ble det pålagt å sette i gården, få fotografen til å ta bilder, få satt en låseboks på eiendommen, få en reservenøkkel fra oppdragsgiver, sørge for at noteringsavtalen er fylt ut. Denne steinen er åpenbar, men du begynner bare med å skrive ned alle de åpenbare tingene du trenger å gjøre. Greit.
Jeg hadde sikkert en liste med 15 ting. Da Krista ble ansatt, min første assistent, var det det hun jobbet med. Det som nå ville skje er at vi ville innse: "Å, vi har glemt det" ... Hva er en ting du kan glemme på en oppføring å gjøre? Du må legge den inn i MLS. Kanskje vi ville glemme å få et bestemt skjema fylt ut som vi trengte for å legge det inn i MLS.
Jeg ville se på hvor i denne serien med 15 ting det trinnet skulle gå, og jeg ville bare gå inn i Google-dokumentet mitt. Jeg ville trinn 12, jeg ville trykke Enter og det blir 13, og jeg ville lagt den nye tingen. Hver gang vi gjorde en feil, kom noen til oss og sa: "Dette må gjøres, og det var ikke på listen." Det ble lagt til listen. Det ble lagt til listen, lagt til listen. Det gikk fra 15 ting til 50 ting.
Det er hvor mye som faktisk blir gjort. Noen av disse 50 hadde underpunkter. Få noteringsavtalen signert ville da bli til, gi en kopi av den til megleren, gi en kopi av den til deponeringsselskapet. Alle disse tingene ville begynne å gjelde. Du hadde disse underpunktene, men du har fortsatt bare en sjekkliste på et Google-dokument, under en Google-mappe med eiendommens navn, som er i en mappe som sier «Oppføringer». Greit. Så enkelt er det.
Nå, på et visst tidspunkt innser jeg at disse tingene kan klumpes i etapper. Jeg delte listen over 50 ting eller 75 ting inn i 4 forskjellige stadier. Den første var forhåndsnotering. Greit. Dette var alt jeg trengte hvis jeg skulle reise hjem til deg for å selge boligen din. Jeg ville ha en sammenlignende markedsanalyse drevet av mine ansatte, og de ser på alle aktive, ventende og solgte boliger som var på markedet.
Jeg viste dem ved å sitte sammen med dem, her er hvordan du ringer hver enkelt person, hver agent som har et aktivt og ventende salg. Du spør dem: «Hvor mange tilbud får du? Hvor kommer tilbudene inn? Synes du du er for høyt priset?» Så ville jeg lære dem hvordan de bygger relasjoner. Det er ingen agent som bare vil fortelle deg det.
Før jeg gikk til en oppføring, var dette arbeidet jeg ville gjort. Jeg dukker ikke opp for å selge huset ditt og bare si: "Her er hva vi skal selge det for." Jeg har gjort litt research. Jeg vet at disse husene er oppført til 700, men de selges for 780, så vi trenger ikke å liste så lavt. Vi kan komme inn på 765 eller noe.
Eller disse husene ble oppført på 850 og de bare sitter der. De selger ikke. Agenten sier at de er i ferd med å gjøre en prisreduksjon på 775, så vi ønsker ikke å kopiere den personen. Jeg hadde all denne informasjonen og jeg hadde notater. Huset deres ser slik ut. Huset ditt ser slik ut. Dette er de beste politiet. Jeg ville ha dem til å gjøre det.
Så fikk vi laget disse David Greene Team-mappene og vi hadde disse pennene. Jeg tror ikke jeg har en i nærheten. Men de ser sånn ut, men de var røde og svarte med logoen vår og navnet. Krista ville legge, hente mappen, sette pennen. Vi hadde en markedsføringshefte. Vi gjør det fortsatt, kalt Blueprint som forklarer selgere alle trinnene som går inn i å selge et hus så vel som kjøpere, alle trinnene som går inn i det.
Hun la den komparative markedsanalysen. Hun hadde lagt en kopi av noteringsavtalen. Vi har en pop-kontakt som går på baksiden av en telefon. En av de tingene du kunne holde den med som var merket. Vi hadde alle disse godsakene vi skulle ta med og alt som skulle ligge i en mappe.
Da ville jeg ha en iPad som jeg ville ta med meg, det var det jeg ville holdt presentasjonen på. Greit. Jeg vet at dette er et litt langt svar. Men jeg viser dere et detaljnivå som går inn i systemet.
Da var alle trinnene som var nødvendig for at jeg kunne selge … for å få noteringen signert i dette dokumentet til det punktet hvor det til og med er en påminnelse for Krista om å legge adressen inn i kalenderen på telefonen min via datamaskinen som ble koblet til det slik at jeg bare skulle få en avtale kl. 3.
Dere må gå til denne adressen, og det vil være en påminnelse 30 minutter før som ville si: "Plasser tingen i bilen din," for som dere la merke til, glemmer jeg å slå lyset grønt. Jeg ville glemme å hente mappen på, komme til noteringsavtalen. Det var dårlig.
Da visste Krista at hun måtte være på vakt når jeg var på en avtale. Hvis jeg var der og du sa: "Vel, David, jeg mener jeg vet at du har et team, men jeg vil virkelig jobbe med deg. Hvordan vet jeg at jeg kommer til å få god service?» Jeg vil si: «La oss prøve dette. La oss ringe Krista akkurat nå og se hva som skjer.»
Jeg ville ringe, hun ville si "Hei." Jeg tenker: "Hei, Krista, kan du gjøre meg en tjeneste? Trekk opp dette huset på MLS eller trekk opp dette huset på Zillow og kan du fortelle meg hva huset rundt henne selger for?» Hun vil si: "Ikke noe problem." Hun ville trekke det opp som: "Å, det er tre andre boliger som alle venter for salg og ingen andre aktive hjem." Jeg er sånn: "Sånn."
Nå kan vi se nøyaktig. Vil du at jeg skal ringe en av agentene og stille dem et spørsmål? De er som "Wow. Du har denne avsenderen som er klar til å hoppe inn.» Etter det hadde jeg en liste over ting som vi ville gjøre etter at oppføringspresentasjonen var signert, men før vi ble aktive.
Dette ville være å få bildet planlagt, få låseboksen, satt på døren, få skiltet i gården, få rengjøringspersonale til å rydde opp i huset, dobbeltsjekke for å sikre at boliger ikke kommer på markedet. Det var konkurranser som vi ikke visste om. De ville sjekke det hver eneste dag. Jeg ville ha ansatte som fikk oppgaver til å gjøre dette.
Du ser hvor detaljorientert vi går inn i denne tingen, og sørger for at informasjonen om hjemmet ble lastet opp til MLS selv om vi ikke gikk live. Vi ville ha den klar der, slik at vi bare kunne klikke på en knapp hvis vi ønsket å gå live tidligere.
Vi brukte i siste liten to og en halv time på å få informasjonen klar, og kunden sa: "Hvorfor er huset oppført? Jeg vil ha det live." Så hadde vi ting når det ble notert, men før det var i kontrakt som var på den listen. Det vil være det neste trinnet som kommer opp, sjekke inn med klienten hver uke, sjekke inn med alle agentene for å få tilbakemelding på hva de sa.
Krista ringte hver enkelt kjøpers agent som viste en av oppføringene mine og ba om tilbakemelding på hva de syntes og hva kundene deres syntes. Vi ville få den informasjonen til å dele med våre kunder som lot oss selge huset deres.
Så når det gikk i kontrakt, en helt ny ting, trenger tittelselskapet kontrakten. Utlåner trenger kontrakten. Vi må starte en tidslinje for å sikre at kjøperens långivere gjør jobben sin. Det som ville skje er at eiendommer vil falle ut av kontrakten fordi kjøperen ikke kunne sikre utlån. Jeg praktiserte ekstremt eierskap.
I stedet for å si: "Å, vel, ingenting vi kunne gjøre." Jeg ville si: "Vet du hva? Vi burde ha ringt utlåneren deres for å forsikre oss om at alt var bra.» I stedet for å stole på kjøperens agent som lyver. Det ble en del av det for Krista å ringe en gang i uken og sjekke med långivere til kjøperne som kjøper våre oppføringer.
Dette er ikke jobben min. Dette er den andre agentens jobb. Men jeg ville gjøre jobben deres fordi jeg trengte at avtalen skulle avsluttes. Hvis de var som: "Ja. Personen gir meg ikke sine uttalelser. Personen kommer ikke tilbake til meg. De vil ikke la meg trekke æren deres.» Jeg visste at noe var på gang.
Da agenten sa: "Å, ja. Alt er fint. Det går trivelig. Men jeg vet at de ikke sender inn informasjonen de trengte til sine långivere. Kanskje de ser på andre hus. Kanskje de tenker på å trekke seg tilbake. Jeg ville gå til kundene våre og si: "Jeg tror vi må trekke ut kontakten til denne kjøperen og sette den tilbake på markedet og få en annen."
Hva om vi mister dem? Vi har allerede mistet dem. De har bare ikke sagt det. Dette er det ingen andre agenter gjør fordi de ikke har disse systemene. Så når huset ble solgt, var det en helt annen ting. Sørge for at tingene ble tatt ut av kundens navn og lagt det inn i kjøperens navn.
Sørge for at alle møblene ble flyttet ut av huset. Sørge for at vi merket det i MLS som nå selges i stedet for ventende. Å sørge for at alt papirarbeidet som trengs for å komme til megleren gikk til riktig megler. Sørge for at vi fikk kunden en gave. Sørger for at vi legger ut en attest på sosiale medier.
Alt dette kan du ikke stole på at hjernen din forteller deg. Du må gjøre alt. Det er på samme måte når jeg kjøper en utleiebolig. Det er på samme måte når jeg ansetter en persons arbeid i teamene. Du må systemisere alt. Nå er alt jeg nettopp fortalte deg, ok, det er ikke nok. Det er bare sjekklisten.
Det vi så tok var at vi tok sjekklisten og flyttet den inn i CRM som heter Brevity, og vi laget en automatisk plan. Det som ville skje er den delen av listen, gjør dette klart for David før han går til oppføringen presentasjonen ble satt i CRM og lagret som en automatisk plan.
Krista ville krysse av i en boks som ville si som 123 Main Street pre-listing presentasjon eller hva som helst, og den ville automatisk fylle ut en rekke påminnelser for å fortelle henne at dette må gjøres, dette må gjøres, og så kan vi tilordne det til en annen ansatt.
Hvis vi hadde en oppføringskoordinator, ville Krista lagt informasjonen inn i Brevity, merk av i boksen. Listekoordinatoren ville få en påminnelse om de 12 tingene som måtte gjøres for å gjøre meg klar til å gå. Greit. Så etter at tingene var signert, kom vi tilbake og hun ville krysse av i neste boks som ville si pre-active, eller hva vi kalte det.
Deretter går alle påminnelsene som var i Google-dokumentet automatisk til rett person i teamet, og nå vet de med alt de trenger for å gjøre alle disse trinnene. Krista eller jeg kunne se og se, gjør de jobben sin? Sjekker de ting av? Går den dit den skal? Det var vakkert.
Det tok alt minnet ut av det, og det var slik vi kom til det punktet at vi kunne selge 50 boliger med en håndfull admin-medarbeidere om gangen. Jeg hadde 53 hus i spærring på toppen med meg og tre andre admin, samt bare agentene, og det gikk vakkert. Greit.
Slik må systemene fungere. Nå skjer tydeligvis ingenting av det med en gang. Vi avgrenser fortsatt disse systemene fordi av og til går noe galt som vi aldri hadde forutsett, og vi legger til noe i systemet for å si: «Ok. Nå må vi legge dette til her, ellers må vi ta ut noe.» Det skjer ikke lenger.
Det er slik det involverte i ett område av livet mitt, bare en eiendomsmegler. Jeg la mye av tingene i bøkene jeg skrev for BiggerPockets Sold Skill and Scale, som dere kan kjøpe i BiggerPockets-bokhandelen hvis dere er agenter.
Hvis du er investorer, er dette ting jeg lærer andre mennesker med regnearkene jeg har, som tilbud skrevet, tilbud akseptert, stengt, stengt under rehabilitering, stengt behov for møbler, som alle de forskjellige stadiene når jeg kjøper eiendom, så at Krista og jeg og hvilken admin vi har kan holde tritt med det.
Det er derfor jeg sier dere at eiendom er arbeid. Det er ikke som "Å, jeg har kjøpt et hus og jeg er ferdig." Du må fortsatt gjøre mange ting, og disse systemene er det som er så kraftig. Takk John for at du la meg gå på en 15-minutters forklaring på hvordan systemer blir født og utviklet seg.
Jeg kunne gjort en hel podcast om dette, kanskje en hel serie med podcaster fordi de er så viktige. Mens du lytter, vil jeg bare minne deg på, ikke forvent å få det til på første forsøk. Systemer er utviklet, akkurat som John sa, de er utviklet. De er ikke bare noe som boomer, du knipser med fingrene og sier: «Hei. Kan jeg få regnearket over alle systemene dine?» og tror du kommer til å bli ferdig. Det er ikke slik.
Greit, alle sammen. Det var showet vårt for i dag. Tusen takk for at du ble med oss på dagens Seeing Greene-episode. Jeg elsker å gjøre disse, og jeg elsker enda mer at dere sender inn videospørsmålene deres så vel som de skriftlige spørsmålene mine som jeg skal svare på.
Husk å bruke et minutt på å legge igjen en kommentar på YouTube-kanalen, samt lik, del og abonner og la meg få vite hva du syntes om dagens show. Du kan følge mer av meg på DavidGreene24. Jeg er på sosiale medier overalt, så vel som YouTube.
Hvis du vil møtes personlig og du er for sjenert til å sende inn en video, kan du gå til davidgreene24.com/retreats hvor du kan sjekke ut måter du kan møte meg på. Vi kan snakke om eiendom. Jeg kan hjelpe deg på reisen. Vi kan bli kjent med hverandre og vi kan danne det fellesskapet som er så nødvendig for at folk skal bli ensomme.
Tusen takk folkens. BiggerPockets har mye innhold der ute. Sjekk ut en annen av videoene våre hvis du har litt tid. Hvis ikke, ses jeg neste uke.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- Hvor du kan kjøpe din neste leiebolig og hvordan skape kontantstrøm
- Sette opp din utleieeiendom LLCs og hvor mange du egentlig trenger
- De bygge, leie, refinansiere og gjenta BRRRR strategi som kan produsere massiv egenkapital
- Hvorfor større er bedre og grunnen til at du ALLTID bør handle utleie med flere rom
- Hvordan gi verdi til din mentor (selv om du ikke har eiendomserfaring)
- Utleierforsikring og når en kommersiell policy trumfer individuell dekning
- Byggesystemer for din eiendomsvirksomhet og en praktisk måte å starte systemisering i DAG
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Boken nevnt i showet:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post .
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :er
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- I stand
- Om oss
- om det
- absolutt
- adgang
- ervervet
- aktiv
- faktisk
- tilpasse
- la til
- adresse
- admin
- annonser
- råd
- påvirke
- Etter
- Agent
- agenter
- Avtale
- fremover
- AIR
- Klimaanlegg
- airbnb
- alex
- Alle
- tillater
- alene
- allerede
- alltid
- beløp
- analyse
- analyserer
- og
- En annen
- besvare
- svar
- forventet
- noen
- Leilighet
- app
- eple
- Påfør
- ansettelse
- verdsette
- takknemlighet
- ER
- AREA
- områder
- rundt
- AS
- aspektet
- Eiendeler
- tildelt
- Assistent
- At
- forfatter
- auto
- Automatisk
- automatisk
- avatar
- gjennomsnittlig
- tilbake
- bakgrunn
- backing
- dårlig
- Bank
- konkurs
- Banker
- I utgangspunktet
- bukt
- BE
- vakker
- vakkert
- fordi
- bli
- blir
- bli
- før du
- bak
- være
- tro
- gunstig
- nytte
- BEST
- Bet
- Bedre
- bud
- Stor
- større
- Biggest
- Bit
- Svart
- bøker
- boom
- grensen
- født
- Låne
- Bunn
- kjøpt
- Eske
- Brain
- branded
- Break
- pauser
- PUSTE
- BRO
- bringe
- Broke
- megler
- megling
- budsjett
- budsjettert
- bygge
- bygger
- utbyggere
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhet
- bedrifter
- knapp
- kjøpe
- Strijela
- Kjøpe
- by
- Kalender
- california
- ring
- som heter
- ringer
- Samtaler
- CAN
- Kan få
- kan ikke
- hovedstad
- bil
- Kontanter
- kontantstrøm
- Katter
- forårsaket
- viss
- Kanal
- chase
- billig
- billigere
- sjekk
- kontroll
- sjef
- Chief Operating Officer
- fjerne
- klikk
- kunde
- klienter
- Lukke
- stengt
- nærmere
- trener
- Colorado
- Kolonne
- COM
- kombinere
- Kom
- kommer
- kommentere
- kommentarer
- kommersiell
- forplikte
- samfunnet
- Pendle
- Selskaper
- Selskapet
- sammenlignet
- kompetent
- konkurranse
- fullføre
- helt
- komplekse
- kompleksiteten
- komplisert
- kompromittere
- datamaskin
- konsept
- trygg
- forvirret
- Ulemper
- konstruksjon
- innhold
- kontekst
- fortsette
- kontrakt
- Entreprenør
- entreprenører
- kontroll
- konvensjonell
- samtaler
- konvertert
- Kul
- Koordinator
- politifolk
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- Motvirke
- Par
- kurs
- dekke
- CPA
- Crash
- skape
- opprettet
- Kreativ
- Kreativt
- kreditt
- CRM
- Kryss
- Gjeldende
- I dag
- Kutt
- kutte kostnader
- skjæring
- Dato
- datert
- David
- dag
- avtale
- Tilbud
- besluttet
- helt sikkert
- Grad
- Etterspørsel
- utplassere
- designet
- detalj
- detaljert
- utvikle
- utviklet
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- aktsomhet
- regi
- direkte
- Vise
- avstand
- dokument
- dokumenter
- ikke
- gjør
- ikke
- Av
- dører
- dobbelt
- tviler
- ned
- stasjonen
- sjåfør
- kjøring
- Drop
- tørk
- DTI
- under
- hver enkelt
- Tidligere
- Tidlig
- enklere
- enkleste
- lett
- økonomisk
- økonomisk krasj
- utdanne
- Kunnskap
- effektiv
- innsats
- enten
- eliminere
- emalje
- Ansatt
- ansatte
- engasjement
- nyte
- nok
- Enter
- Hele
- Gründer
- Episoder
- egenkapital
- feil
- escrow
- spesielt
- eiendom
- Eter (ETH)
- Selv
- hendelser
- etter hvert
- NOEN GANG
- Hver
- hverdagen
- alle
- alles
- alt
- utvikle seg
- utviklet seg
- nøyaktig
- eksempel
- eksempler
- utveksling
- opphisset
- henrette
- Øvelse
- eksisterende
- finnes
- forvente
- venter
- dyrt
- erfaring
- ekspertise
- Forklar
- forklarer
- forklaring
- uttrykte
- ekstra
- ekstrem
- Facebook-annonser
- Fairfax
- Fall
- Falling
- Falls
- kjent
- familier
- familie
- familiemedlemmer
- vifte
- favorisere
- Favoritt
- kjennetegnet
- tilbakemelding
- Noen få
- Figur
- filet
- fylt
- økonomisk
- finansiering
- Finn
- Finder
- finne
- slutt
- ferdig
- Først
- første gang
- passer
- Flip
- flips
- florida
- flyten
- Rennende
- Fokus
- følge
- Til
- Tving
- skjema
- Forum
- Forward
- funnet
- Fundament
- Fjerde
- Gratis
- Frihet
- freelance
- venn
- fra
- frustrert
- fullt
- funksjon
- morsomt
- inntjening
- general
- generert
- generasjonsformue
- få
- få
- gave
- Gi
- gitt
- Giving
- Go
- mål
- Mål
- Gud
- Går
- skal
- god
- Godt jobbet
- grip
- flott
- Grønn
- Ground
- Gruppens
- Grow
- Guard
- veilede
- Guy
- Halvparten
- Hamilton
- hånd
- håndfull
- håndtere
- skje
- skjer
- Hard
- Ha
- å ha
- hawaii
- høre
- hørt
- hørsel
- hjelpe
- hjulpet
- hjelpe
- hjelper
- her.
- hi
- skjult
- Høy
- høyere
- vandreturer
- Hills
- leie
- hit
- hold
- Hole
- Hjemprodukt
- Hjem
- Ærlig talt
- håp
- forhåpentligvis
- håper
- vert
- TIMER
- hus
- hus
- bolig
- Hvordan
- Hvordan
- http
- HTTPS
- stort
- hvac
- i
- JEG VIL
- Tanken
- ideell
- umåtelig
- Umoralsk
- viktig
- forbedre
- in
- Inkludert
- Inntekt
- utrolig
- uavhengig
- individuelt
- individuelt
- industri
- inflasjon
- informasjon
- innledende
- innsikt
- instant
- i stedet
- instruksjoner
- forsikring
- interesse
- Renter
- inventar
- Investere
- investere
- investering
- investor
- Investorer
- involvert
- iPad
- ironisk
- utstedelse
- saker
- IT
- iTunes
- Jobb
- John
- sammenføyning
- blir med oss
- Jordan
- reise
- jpg
- hoppe
- bare én
- Kansas
- Hold
- holde
- nøkkel
- Type
- Vet
- kunnskap
- arbeidskraft
- Tomt
- huseier
- landskap
- LAS
- Las Vegas
- Siste
- Late
- lansere
- Fører
- LÆRE
- læring
- Permisjon
- forlater
- legaliteter
- utlåner
- långivere
- utlån
- utleie
- Nivå
- LG
- Tillatelse
- Life
- lett
- i likhet med
- Sannsynlig
- Begrenset
- linjer
- LINK
- knyttet
- Flytende
- Liste
- oppført
- Lytting
- oppføring
- oppføringer
- lite
- leve
- Bor
- levende
- LLC
- lån
- Lån
- lokal
- logo
- Lang
- langsiktig
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- UTSEENDE
- smutthull
- taper
- Lot
- elsker
- Lav
- flaks
- laget
- magi
- Hoved
- Flertall
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- mann
- administrer
- ledelse
- leder
- Ledere
- administrerende
- mange
- mange folk
- merket
- marked
- Markedsanalyse
- Marketing
- massive
- materialer
- midler
- Media
- Møt
- møte
- Meetups
- medlem
- medlemmer
- Minne
- nevnt
- metode
- Michigan
- Middle
- kunne
- Militær
- minutt
- minutter
- Oppdrag
- feil
- Minske
- MLS
- modell
- penger
- Måned
- måneder
- mer
- mer effektivt
- Boliglån
- mest
- motivert
- flytte
- flytting
- flere
- musikk
- gjensidig
- navn
- Nashville
- Naviger
- Nær
- nødvendigvis
- nødvendig
- Trenger
- nødvendig
- trenger
- behov
- Ny
- Nybygg
- New Orleans
- neste
- neste uke
- normal
- Merknader
- Åpenbare
- of
- tilby
- Tilbud
- Offiser
- offiserer
- offset
- Ohio
- Okay
- on
- ONE
- på nett
- åpen
- drift
- Mening
- Meninger
- Opportunity
- motsetning
- Alternativ
- rekkefølge
- Organisert
- original
- Annen
- Utfallet
- egen
- eierskap
- betalt
- maling
- papirer
- foreldre
- del
- partner
- Past
- banen
- paul
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- Topp
- påvente
- Ansatte
- perioden
- person
- personlig
- telefon
- fotograf
- plukket
- bilde
- Bilder
- brikke
- stykker
- rør
- Sted
- fly
- planlagt
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- vær så snill
- støpsel
- Plumbing
- podcast
- Podcasts
- Point
- politikk
- PUFF
- pop
- portefølje
- posisjon
- mulig
- Post
- kraftig
- Praktisk
- trekker
- presentasjon
- press
- pen
- forrige
- pris
- Prisene
- stolthet
- primære
- Skrive ut
- sannsynligvis
- Problem
- prosess
- produsere
- Produksjon
- Produkter
- profesjonell
- lønnsom
- fortjeneste
- prosjekt
- prosjektledelse
- prosjekter
- egenskaper
- eiendom
- PROS
- beskyttet
- gi
- gi
- kjøpt
- innkjøp
- Skyv
- sette
- Sette
- Q & A
- kvalitet
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- Race
- Rampe
- område
- ROTTE
- Sats
- priser
- heller
- vurdering
- RAY
- RE
- å nå
- nå
- Lese
- Lesning
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomskrasj
- Reality
- realisere
- realisert
- realisere
- grunnen til
- mottatt
- nylig
- nylig
- resesjon
- anbefaler
- Rød
- referert
- Refi
- avgrense
- om
- rehab
- relasjoner
- forholdet
- relativt
- husker
- Leie
- leie
- gjenta
- erstatte
- representere
- representerer
- forskning
- ansvar
- ansvar
- ansvarlig
- REST
- Restaurant
- gjenoppta
- retur
- Risiko
- Rolle
- Rom
- runde
- Rute
- Kjør
- rennende
- jag
- sikrere
- Sa
- lønn
- salg
- samme
- sier
- Skala
- scenarier
- scene
- planlegge
- planlagt
- skrikende
- Sekund
- sekunder
- sikre
- se
- synes
- selger
- selgere
- Å Sell
- forstand
- Serien
- tjeneste
- Tjenester
- sett
- bosette
- syv
- flere
- Del
- Shop
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Viser
- Tilbehør
- undertegne
- signert
- betydelig
- Enkelt
- siden
- enkelt
- Sittende
- situasjon
- situasjoner
- SIX
- Seks måneder
- ferdighet
- ferdigheter
- slipping
- langsom
- Sakte
- liten
- Smart
- smartere
- Snap
- So
- så langt
- selskap
- sosiale medier
- Software
- solgt
- LØSE
- noen
- Noen
- noe
- et sted
- Snart
- Sør
- Southern
- Spark
- spesifikk
- bruke
- splittet
- Sponsorer
- regneark
- kvadrat
- Staff
- Scene
- stadier
- stå
- Begynn
- startet
- starter
- Tilstand
- Uttalelse
- uttalelser
- Trinn
- Steps
- Stick
- Still
- strategier
- gate
- sterk
- strukturert
- Studer
- send
- abonnere
- saksøkt
- Sol
- Super
- supplere
- ment
- system
- Systemer
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- tank
- Oppgave
- oppgaver
- skatt
- skatter
- lag
- lag
- leietaker
- Det
- De
- Området
- informasjonen
- Prosjektene
- verden
- deres
- Dem
- seg
- Der.
- Disse
- ting
- ting
- tenker
- Tredje
- dette året
- trodde
- tre
- Gjennom
- tid
- tidslinje
- ganger
- typen
- Tittel
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- i morgen
- ton
- Tone
- også
- topp
- temaer
- Totalt
- berøre
- trafikk
- trailer
- Tog
- Kurs
- Transcript
- lastebil
- sant
- SVING
- snudde
- typer
- typisk
- typisk
- etter
- forstå
- enhet
- lomper
- oppgradering
- friinntekt
- lastet opp
- us
- bruke
- vanligvis
- Utah
- verktøy
- ferie
- verdi
- VEGAS
- venture-
- verifisere
- Versus
- video
- videoer
- Virginia
- Besøk
- lønn
- vente
- tryllestav
- ønsket
- Vann
- Wave
- Vei..
- måter
- Rikdom
- Nettsted
- uke
- velkommen
- VI VIL
- velkjent
- Wells
- Wells Fargo
- Hva
- hvilken
- mens
- HVEM
- engros
- bred
- Bred rekkevidde
- vil
- villig
- Vinn-vinn
- VIN
- med
- Uttak
- innenfor
- uten
- ord
- ord
- Arbeid
- arbeidet
- arbeidsflyt
- arbeid
- virker
- verden
- verdt
- ville
- ville gitt
- Wright
- skrive
- skriving
- skrevet
- Feil
- X
- år
- år
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- null
- Zillow