Du vet kanskje hvordan bygge en eiendomsportefølje, men hvordan bygger du en urokkelig en? De fleste eiendomsinvestorer tror det kjøpe noen dusin skitt-billige hus er alt de trenger å gjøre for å tjene millioner og leve et liv fullt av passiv inntekt. Dette er langt fra virkeligheten, som hele ditt nettoformue kunne ramle sammen så snart en boligmarkedskrasj, korrigering eller ny leiepolitikk kommer inn. Så hvordan bygger du en bærekraftig eiendomsportefølje – en som vil øke formuen din selv i de verste økonomiske tider?
David Greene har berørt dette emnet flere ganger, ofte referert til "porteføljearkitektur” som en av de mest avgjørende aspektene ved å bygge rikdom gjennom eiendom. Denne strategien ikke bare hjelper deg vokse rikdom men behold den selv når alt går galt. Tror du oss ikke? Lytt til David og Robs individuelle historier om hva som skjedde med porteføljene deres i løpet av 2020-sperringer og hvor raskt de kom tilbake mens andre investorer måtte bygge seg fullstendig opp igjen.
I del én av denne todelte podcasten vil David og Rob gå gjennom vanligste svakhetene i deres eiendomsporteføljer, hva som kan få alt til å rase sammen, og fem viktigste nøklene til porteføljearkitektur. De snakker også om diversifisering og hvordan å ha bare én type eiendom på ett sted kan være en stor feil.
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David:
Dette er BiggerPockets Podcast, show 705.
Rane:
For det er det eiendom skal være. Det er som om du alltid skal føle at du er blakk hvis du investerer riktig. Og det er en helt annen episode av, jeg kaller det alltid den blakkede millionærgåten, der du faktisk er millionær på papiret, men du bruker alle pengene dine til investeringene dine. Og så tenker du alltid: "Dang it, hvor blir alle pengene mine av?" Og det er bare bundet opp i egenkapital, noe som er bra.
David:
Hva skjer alle sammen? Dette er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate Podcast, her i dag sammen med min medvert, Rob Abasolo, som du nettopp hørte dukke opp med begeistring over en av våre største bestillinger til dags dato, ikke bare i mengden penger, men på kort tid. Og jeg håper du er like spent som oss. Men dagens show kommer ikke til å handle om en haug med seire, faktisk. Du kommer til å høre om mange ting som går galt i porteføljene våre, ting som vi ikke forutså som faktisk ble hindringer for oss, feil som vi prøver å jobbe oss gjennom, endringer i økonomien, bare en haug med ting som ikke går riktig fordi mange mennesker driver med dette. Og hvordan du håndterer feil er enda viktigere enn å ikke gjøre dem.
Dagens show er en fantastisk episode der Rob og jeg skal gå dypt inn i våre egne porteføljer, liv og virksomheter og dele hva vi gjør for å håndtere kaoset og ødeleggelsene som ofte kommer for å være en eiendomsinvestor. Og jeg tror du kommer til å elske det. Rob, hva var noen av favorittdelene dine?
Rane:
Å, mann. Å, dette er bare fylt med godsaker fordi vi snakker om multiverset, ikke sant? Vi kan kanskje ikke få deg til å komme inn i Interstellar, men vi kan i det minste få deg til å snakke om konseptene til de parallelle universene, om bortfallet av porteføljene våre. Og vi får til og med gå tå til tå på metaforer og analogier. Du snakker om energilagring. Jeg tar det med en batterianalogi, og jeg sier: "Wow, studenten har blitt læreren." Og så til slutt, tenker vi mye på porteføljearkitektur og hvordan du kan strukturere porteføljen din på en måte som kan hjelpe deg å takle enhver økonomisk storm som vi kanskje møter eller ikke.
David:
Det er helt riktig, og det er det jeg synes er personlig viktig. Jeg snakker mye om hvordan du bygger en finansiell festning, ikke en spinkel hytte som du bare kunne kaste sammen veldig raskt, som ærlig talt mange mennesker gjorde de siste fem-seks årene med økonomien, det var folk som kastet ting sammen som de aldri burde vært, og de har det ikke så bra. Men det er en måte å konstruere porteføljen din på en måte som tåler tidens tann, og det er det vi i BiggerPockets tror på.
Før vi kommer til dagens forestilling, et kjapt tips til publikum. Dagens raske tips er å vurdere hvordan porteføljen din kan være perfekt balansert, som alle ting burde være. Betrakt deg selv som Thanos, og spør: «Hvordan kunne alt dette falle fra hverandre? Og hvordan kan jeg skape den mengden balanse jeg trenger for å forhindre at det skjer?» Det kan være sesongvariasjoner med korttidsleie. Det kan være å ha mye penger i banken og deretter bruke alt på en avtale. Rob prøver fortsatt å finne balansen. Det er vanskeligere enn det ser ut, er det ikke der borte?
Rane:
Du må se det på YouTube.
David:
Stikk hull i din egen portefølje. Gjør det til en poke-folio, og se på hvordan dette kan falle fra hverandre, og vær deretter proaktiv med å prøve å forhindre det i motsetning til bare å leve i frykt, angst og bekymre deg for hva som kan skje, ikke ha en plan for hva du vil gjør hvis det gjør det.
Når det er sagt, skal vi trekke gardinen tilbake og vise dere hva som har skjedd i porteføljene våre, hvordan vi håndterer disse utfordringene, og hva vi gjør for å låse og holde det tett.
Rane:
Greit, David, jeg vet at du ikke er en fan av Interstellar fordi du fortsatt ikke har fullført det, og du er egentlig ikke interessert i hele det parallelle universet, men jeg ville kaste et par parallelle univers-scenarier på deg og snakk om det i dagens episode av BiggerPockets. Er det kult?
David:
Jeg kan nok komme inn på det parallelle universet. Det er på en måte tvunget på oss alle, hvis du liker Marvel-filmer. Du må bare akseptere det. Ja, helt riktig. Så vi kunne bringe multiverset inn i podcasten.
Rane:
Ok, la oss gjøre det. Så det jeg ønsket å snakke om i dag var at vi er relativt vellykkede eiendomsinvestorer. Vi er på forskjellige reiser, forskjellige deler av reisene våre, om du vil, og vi har gjort det veldig, veldig, veldig bra for oss selv. Og jeg tror vi har nok systemer på plass og beskyttelse på plass til å virkelig klare enhver storm som nærmer seg eller som vi er i. Men jeg ønsket å snu manuset litt i dag og snakke om en verden der hele imperiet vårt faller fra hverandre og snakker om scenariene som ville forårsaket David Greene og Rob Abasolos bortgang.
David:
Det tror jeg er sunt. Jeg tror at konstant planlegging for et paranoid worst case scenario bare kan gjøre porteføljen din sterkere. Så dette ville bare være et multivers-scenario der Thanos er konge og Iron Man har mistet rustningen og Captain America ikke finner skjoldet hans og Hulken har blitt anorektisk. Og hvordan skal jordens mektigste helter klare disse utfordringene uten deres superkrefter?
Rane:
Greit. Så ja, jeg mener jeg er nysgjerrig, har du noen gang tenkt på en verden der hele porteføljen din smuldrer?
David:
Ja, jeg tenker mye på det. Jeg tror utfordringen er at når ting går veldig bra, har du tanken i hodet på at det ikke alltid vil være slik, eller du må forberede deg på hva som helst. Men det emosjonelle miljøet du opererer ut av er veldig annerledes. Og det samme gjelder på den andre siden, når ting er veldig vanskelig, har du tanken i hodet ditt, jeg vet at jeg kan tjene penger gjennom eiendom, det kan fungere, men følelsestilstanden din er bare så negativ og fryktbasert , det er veldig vanskelig å betjene. Så disse øvelsene er gode, fordi de tvinger deg ut av den følelsesmessige tilstanden du er i akkurat nå basert på midlertidige faktorer som markedet, hvordan den siste avtalen gikk, eller hva du spiste til frokost i morges og inn i den mentale siden av det. hvor det er mye mer stabilt og fordelaktig å nærme seg økonomiske aspekter fra det perspektivet.
Rane:
Men innerst inne vet jeg at du sannsynligvis alltid trøster deg med å vite at du har 10 millioner kredittkortpoeng, ikke sant? Er ikke det ditt apokalyptiske scenario, hvis alt er borte?
David:
Ja. Det er min eneste reserveplan. Så ja, vi tullet med at jeg har mange kredittkortpoeng fordi å ha dem der, får meg til å føle meg bedre i tilfelle alt blir tørket bort. Hvis Thanos knipser med fingeren og halvparten av formuen min forsvinner, har jeg fortsatt disse kredittkortpoengene som jeg kan leve av i seks måneder uten å måtte bekymre meg for å gå sulten.
Rane:
Ja, David har egentlig ikke avslørt hvor mange han har. Det er min gjetning. Jeg vil si at det er den ene tingen, jeg er mer beskyttende med kredittkortpoengene mine enn jeg er min eiendomsportefølje. Jeg har kredittkortpoeng verdt 12,000 1.2 dollar, tror jeg. Jeg vet ikke. Hva er 12,000 millioner kredittkortpoeng, for eksempel XNUMX XNUMX dollar? Og jeg er som, "Jeg kommer aldri til å røre dette."
David:
Det er så morsomt, det og Beanie Baby-samlingen min som jeg oppbevarer i forskjellige safer i hele Midtvesten.
Rane:
Jeg har sett den tingen, mann. Det er omfattende.
David:
Yeah.
Rane:
Vel, la oss gjøre det, mann. La oss snakke om det. La meg bare gi mitt synspunkt før vi går inn i det. Jeg tror, som du sa, det er sunt å snakke om det gode og det dårlige og hei, hvilket scenario, dette og hint. Vi har denne tankegangen når ting går bra at "Hei, vi knuser det, bla, bla, bla." Ærlig talt, jeg bryr meg ikke på den ene eller andre måten, dette er nok en het take, hvordan eiendomsporteføljen gjør på en dag-til-dag. Som om kontantstrømmen alltid er hyggelig, men jeg gjemmer alt på bankkontoen uansett, og jeg stoler virkelig på takknemlighet uansett. Så jeg har veldig gode måneder. Jeg har så som så måneder. Mesteparten av tiden er det gode måneder.
Men ærlig talt, på slutten av dagen er det en lang kamp. Så jeg er akkurat som hver dag å skyve den steinen en fot frem, om du vil. Det er ikke sånn det går, men du skjønner hva jeg mener.
David:
Ja. Så fra ditt perspektiv, når du er … en av måtene du spiller forsvar på her er at du ikke kommer til å bruke pengene fra kontantstrømmen. Så du projiserer kontantstrømmen du ønsker å få, men du stoler ikke på den. Så det er aldri en følelsesmessig forbindelse du sier til at sikkerheten din er avhengig av kontantstrømmen.
Rane:
Ja. Ja. Jeg er en stor talsmann for å få eiendommen din til å fungere for deg og bygge rikdom og alt, men å ha en haug med andre inntektsstrømmer som du faktisk kan leve av... Så jeg har sannsynligvis 10 til 15 inntektsstrømmer. Det er egentlig det jeg lever av, slik at jeg alltid kan drive eiendomsporteføljen fremover.
David:
Det tror jeg er sunt. Og grunnen til at jeg tror det er bra for oss å ta dette opp, er at folk flest ikke erkjenner det faktum. Mesteparten av tiden, hvis du får gratis informasjon om eiendomsinvestering, hvis du betaler noen, kan dette være annerledes hvis du betaler for coaching eller et kurs eller noe, men hvis du får informasjonen gratis må personen som gir deg det tjene penger på en eller annen måte. Så de kommer vanligvis til å tjene penger ved å prøve å få deg til å … som for reklame, eller for å få visninger, for å få oppmerksomhet for å få følgere. Den raskeste måten å gjøre det på er å fortelle noen at de kan tjene mer penger enklere enn det de gjør nå. Dette har bare eksistert for alltid.
Så hvis det er en jente du liker, og hun har en kjæreste, er det første alle gutter vil gjøre å fortelle henne alle grunnene til at kjæresten hennes suger og hvordan han ville blitt bedre, ikke sant? Det samme gjelder for hvis du vil ha noens penger, må du fortelle dem at stedet de for øyeblikket får pengene sine fra kan bli bedre. "Og hvis du kommer over til denne verden, jente, skal jeg vise deg hvordan du kan lage litt passiv kontantstrøm. Ville ikke det være bedre enn å måtte gå på jobb hver dag?»
Og så du ser ofte TikTok og Instagram og sosiale medier-skript med små emojier i dem som sier: "Vil du tjene $6,000 i måneden? Vil du vite hvordan jeg tjener 300,000 2 dollar i året uten å jobbe?” Og uunngåelig er dette en form for kontantstrøm fra eiendom, og det er sant at du i prinsippet kan tjene penger passivt på eiendom. Det er også sant at det iboende er mindre pålitelig enn den WXNUMX-inntekten som alle kaster.
Så den nye fyren kommer alltid til å fortelle deg hvordan han er bedre enn kjæresten din på alle disse måtene. Men hvis du hopper av skipet og kobler deg til den nye fyren, innser du: "Å, det er mange ting kjæresten min gjorde som denne fyren ikke gjør som jeg kanskje tok for gitt." Og for mange mennesker er ikke W2-jobben den beste de trenger for å komme seg ut av den. Men for andre glemmer du at når du har en dårlig uke eller du føler deg nedstemt eller du er distrahert eller ungen din er syk og du ikke sover, mann, den lønnsslippen fortsetter bare å komme. Det spiller ingen rolle om du ikke presterer.
Du kommer inn i en verden av eiendom eller entreprenørskap og du er ikke på A-spillet ditt, de pengene kan faktisk stoppe. Og derfor er det verdt å erkjenne at inntekt som kommer fra en sikker kilde har en verdi som inntekt som kommer fra en usikker kilde som kontantstrøm ikke har. Og det er også verdt å erkjenne at dette aldri snakkes om i eiendomsområdet fordi de fleste som deler informasjonen ikke vil fortelle deg at kontantstrømmen er upålitelig. For da kommer du ikke til å følge dem. Du kommer ikke til å abonnere på kanalen deres, du kommer ikke til å gi dem lignende, du kommer ikke til å gi dem valutaen de trenger for å rettferdiggjøre gratisinnholdet de legger ut.
Rane:
Å ja. Det er så morsomt fordi jeg alltid liker, vel på YouTube, i innholdet mitt, eller bare elevene mine, jeg sier: «Ok, la oss få deg til $10,000 10,000 i måneden. Jeg skal lære deg hvordan du gjør det.» Og de sier: "Herregud, la oss gjøre det." Jeg sier: "OK. Og her er hva som kommer til å skje når du tjener $XNUMX XNUMX i måneden, du kommer ikke til å bruke det.» Og de sier: "Vent, hva?" Jeg er som, "Gotcha. Jeg har gjort deg rik, og jeg lar deg ikke bruke det», for det er det som eiendom skal være. Det er som om du alltid skal føle at du er blakk hvis du investerer riktig.
Og det er en helt annen episode av, jeg kaller det alltid den blakkede millionærgåten, der du faktisk er millionær på papiret, men du bruker alle pengene dine til investeringene dine. Og så tenker du alltid: «Dang it, hvor ble det av alle pengene mine?» Og det er bare bundet opp i egenkapital, noe som er bra.
David:
Og det er en av grunnene til at jeg har begynt å referere til penger som et lager av energi og arbeid som energi. Jeg prøver å flytte tankene våre bort fra amerikanske dollar, som har en verdi som konstant svinger med inflasjonen. Det er veldig vanskelig å vite hva en dollar er verdt, til en forståelse av energi til hvor du kan tjene en haug med penger, som bare var at du konverterte arbeid til energi og deretter tar det i form av penger. Og så bytter du pengene mot fancy klær og fancy sko og fancy biler og fancy ferier, og du har bare på deg energien på utsiden.
Det er alt det er. Du er ikke rikere enn andre mennesker. Du legger bare energi i ting som biler og klær, i motsetning til eiendom, legger vi hele tiden energien vår tilbake i eiendelen, tilbake i porteføljen. Vi setter det inn i fremtiden hvor det kommer til å vokse og replikere og skape mer energi, og vi kan trekke energi ut av porteføljen gjennom kontantstrøm, gjennom refinansiering av utbetalinger. Det er disse kjøretøyene vi bruker for å få tilgang til den energien. Men du har rett, den bedre måten å øke formuen på er å beholde så lite av energien som mulig for deg selv, og holde så mye av den inne i kjøretøyene der den kommer til å vokse mer, noe som ofte fører til at folk har på seg t- skjorter akkurat som deg.
Rane:
Det er riktig. Min ene, singelskjorten min, jeg eier bare en. Egentlig tror jeg for å bruke analogien din her, jeg tror faktisk det er bedre å tenke på... Å, dette er veldig bra. Greit. Jeg må jobbe gjennom det med deg på lufta her. Men pengene dine og formuen din er et slags batteri, batterilagring, ok? Og slik at du kan lagre alle batteriene dine for en storm, og når den stormen kommer, kan du bruke den til å klare stormen.
Men hvis du bruker batteriene til dumme ting, jeg vet ikke, RC-fjernkontroller eller RC-biler eller hva som helst, så snart den energien er borte, er den borte. Du får det ikke tilbake. Det er en utarmende kilde. Og så på baksiden av dette varer ikke batterier evig. Hvis du bare oppbevarer batteriene i skapet i 20 år, mister de strøm over tid, som er inflasjon. Så du må være i stand til å konsekvent flytte energien din til noe som kommer til å produsere mer energi. Jeg gjorde det.
David:
Jeg elsker det. Ja. Og det er så mange som tenker: «Å, den bærbare datamaskinen min er ladet. Jeg er på hundre prosent. Jeg trenger ikke koble den til.» Forferdelig holdning. Du bør ikke si: "Jeg er rik, jeg har hundre prosent batteri." Koble den til. Hold energien i strømkilden og få ny energi som kommer inn fra elektrisiteten for å gjenopprette den, noe som ville være nye måter å tjene penger på gjennom eiendom, nye måter å tjene penger på gjennom entreprenørskap.
Ja, du har en haug med rikdom lagret inne i eiendommen din. Ikke bare trekk den ut fordi du aldri vet når du kommer til å trenge den. Du vet ikke. Hva skjer hvis strømmen går? Som du sa, du kan ikke lade det batteriet og du er bare på 4 %, du er bare på 12 % fordi du var for lat til å koble det til.
Så i dagens show snakker vi bokstavelig talt om hvordan vi forbereder oss på den stormen som kommer til å stoppe deg fra å kunne erstatte den energien, hvordan du forbereder deg på stormen som kommer til å halvere batterilevetiden din. Hvordan når alt er bra og du tror det alltid kommer til å bli bra, planlegger vi når det ikke kommer til å bli bra fordi disse stormene har en tendens til å ikke være tilfelle hele tiden. Vi har ikke 20-års stormer. De har en tendens til å være onde, ekle orkaner som kommer gjennom i løpet av et par år med ødeleggelser, og deretter er økonomien bedre.
Så totalt sett er det derfor vi alltid gjør det bra, samler energi og samler strøm i porteføljen vår når vi investerer den. Men du ville være en idiot å ikke planlegge for det faktum at du kommer til å ha nedgangstider, og målet er bare å overleve. Hvordan skal vi overleve de korte tidsperiodene der stormene slo til og vi måtte slå ned lukene, komme oss i kjelleren, vente på at det går over, og så når det er gjort, kom ut derfra og begynne å plante våre flagge og øse av all eiendom vi kan.
Rane:
Vel, vi har virkelig, virkelig mesterlig satt sammen en god analogi her i løpet av de siste 13 minuttene. Jeg håper det faktisk kommer inn i siste episode. Hvis du bare hørte ett minutt av dette, bare vet at det var mye bra vi nettopp snakket om.
Men ja, la oss snakke om det, mann. La oss faktisk komme inn på de strukturelle svakhetene til porteføljene våre og hva noen av disse scenariene er som kan få dem til å smuldre. Det er åpenbart ikke sannsynlig, men vi bør vurdere hva som kan skje for å ta oss ned.
David:
Ja. Så hvor vil du begynne?
Rane:
Vel, jeg mener, det generelle spørsmålet her er hvordan kunne hele imperiet falle fra hverandre? Og jeg tror at det er noen måter vi kan gjøre det på. Så vi kan starte med spørsmålet, som hva er områder med mulige svakheter i din nåværende strategi? Har du noe å snakke om på den typen første punkt?
David:
Og jeg tenkte bare før vi tok opp, jeg hadde en samtale med noen og vi snakket om hvor virksomheten går bra og hvor virksomheten går dårlig. Og generelt for meg er de faktiske avgjørelsene jeg tar nær hundre prosent solide. Jeg tar sjelden en dårlig avgjørelse når det kommer til hva jeg skal kjøpe eller hvordan jeg skal håndtere det eller hvordan jeg skal styre energiflyten.
Og så jeg vil snakke om det i showet, hvordan jeg ser på det slik at jeg sjelden tar dårlige beslutninger, men jeg har fortsatt betydelig stress og problemer og ting som går galt. Så jeg prøvde å finne ut hvordan det skjer hvis jeg tar gode beslutninger i alle investeringene mine? Og det jeg innser er at det kommer ned til to ting, og det er ting jeg ikke kan kontrollere. De er andre mennesker og de er ting som forskrifter.
Så jeg kunne se på en avtale, analysere den fra hver enkelt situasjon, gå inn i den med en veldig god plan, kjøpe eiendommen, og naboen klager på byggingen og byen blir involvert og de bremser deg ned og det blir en seks måneders prosjekt i stedet for et 30-dagers prosjekt og du taper 10 tusen i måneden før du i det hele tatt får ut eiendommen og du er $60,000 XNUMX i hullet.
Så da skjønner du ikke at du trenger en annen type tillatelse. Vel, det kommer til å ta tre måneder til før du kan få det, ikke sant? Og så går du ned denne kaninstien av bare konstruksjonen din, eller hoppdelen tok ni måneder og du hadde ikke satt av 90,000 XNUMX dollar, og det neste du vet, gikk fra å være ekstra væske til knapt væske i det hele tatt. Og så hvis du har et annet problem som går galt et annet sted i porteføljen din, boom, er du på det punktet hvor du ikke kommer til å klare stormen.
Så regulering er en ting som er veldig vanskelig for investorer å navigere akkurat nå. Og det gjelder spesielt med korttidsleie. Du vet ikke hva naboen klager til bystyret, og de kommer inn og sier: "Dette er ikke lenger tillatt." Eller en medarbeider av meg måtte nylig selge tre eiendommer av ham i Virginia fordi HOA fra ingensteds bestemte seg for at vi ikke skal tillate korttidsleie lenger. Så hva skal han gjøre? Han måtte sette ut husene på markedet og selge dem. Han klarte ikke å selge med fortjeneste. Mesteparten av pengene som de hadde knust det å tjene i løpet av de ni månedene før det fra alt arbeidet de la ned, gikk til å dekke avslutningskostnadene og eiendomsmeglerhonorarene. Og så etter at han og partneren hans delte opp pengene, var det knapt noe overskudd på ni måneder med hardt arbeid og suksess. Ingenting de kunne kontrollere.
Så ting som regulering kan absolutt ødelegge meg. Og den andre er mennesker. Jeg tenkte på alle problemene jeg har. Det er alltid problemer fra avtaler jeg har gjort med andre mennesker. En partner i en avtale ble grådig eller lat, eller hadde ikke samme verdisystem som meg, og de tok avgjørelser som jeg ikke så på som var veldig dårlige. Så selv om planen og eiendommen var perfekt, var ikke personen perfekt.
Eller en forretningspartner som du går inn i forretninger med og du finner ut at vennskapet du har med noen ikke er det samme forholdet du har når penger først er involvert. Så jeg har hatt situasjoner der vi startet en bedrift og de gjorde det veldig bra veldig raskt, og de endret seg fullstendig. De har ikke de samme verdiene, de handler mye forskjellig. Egoet deres er viktigere for dem enn suksessen til virksomheten. De har aldri opplevd så mye velstand så raskt, og det traff dem på en måte som jeg ikke kunne ha forutsett.
Så det er vanligvis de tingene som vil forårsake stress i livet mitt. Og så det å prøve å lære å begrense hvor avhengig jeg er av andre mennesker i disse virksomhetene er den største trusselen mot porteføljen min. Og de fleste problemene jeg har akkurat nå kommer fra det.
Rane:
Er det derfor du legger ned utleietjenesten for rosa Volkswagen biller? Jeg har alltid lurt på hvorfor det gikk under.
David:
Vi hadde massevis av etterspørsel, og det var veldig bra for bildet mitt. Men ja, partneren som jeg hadde bestemt meg for, de ville ikke at den skulle være rosa lenger, de ville flytte inn i lilla, og jeg kunne bare ikke leve med det.
Rane:
Kreative forskjeller. Nei, det gir mye mening. Jeg tror det er definitivt... jeg mener regelverket går forbi, jeg tror lover og kortsiktige leielover og alt sånt. Jeg mener vi vet at jeg er en korttidsleievert. Selvfølgelig snakker vi om det hele tiden, men det er andre regler som virkelig kan kaste deg for en løkke. Og jeg skal gi deg ett eksempel på hvor noens imperium kan ha smuldret opp. Min gjorde det heldigvis ikke. Jeg antar at for formålet med denne podcasten, vil vi si at det var mitt imperium.
Jeg hadde en relativt vellykket Airbnb-operasjon og en liten glamp-sideoperasjon som strømmet på penger, mye penger, ting gikk bra, jeg fløy varmt... Icarus, om du vil, fløy nær solen. Og så fikk vi denne lille tingen kalt COVID-19-pandemi over hele verden. Og gjett hva? Airbnb kansellerte alle reservasjonene vi hadde i tre måneder i strekk, og så ble byen stengt og de ville ikke la deg gjøre Airbnb.
Og så vi måtte faktisk refundere 40 til $50,000 50 verdt av reservasjoner over natten. Nå tror jeg at for de fleste som er overivrige og veldig belånte og ikke har mange reserver eller noe sånt, ville det ha spist opp de fleste virksomheter. Men mitt standpunkt har alltid vært å bare beholde alle pengene våre på bankkontoen, ikke bruke dem. Som sagt prøver jeg å ikke bruke eiendomspenger. Så det var egentlig ingen stor sak. Det var ikke en stor sak for oss å refundere det. Selvfølgelig likte jeg ikke å refundere XNUMX tusen, men det var som om vi har pengene, vi kommer bare ikke til å klare det. Det er ikke noe å snakke om.
Og så gjett hva? Vi endte opp, fordi vi klarte å klare det, vi var faktisk de mest lønnsomme vi noen gang hadde vært resten av året. Mens det var mange mennesker i leiearbitrasje, som hovedleiekontrakter der de hadde hundre enheter, gikk mange av dem under i løpet av den tiden, spesielt fordi de ikke kunne få leietakere til å leie Airbnb-ene sine.
Så enda mer av en global regulering kan virkelig få imperiet ditt til å smuldre. Hadde du noen problemer i løpet av den tiden med noen av resten av porteføljen din, eller gikk det bra med deg? Hadde du noe i det hele tatt i løpet av tiden da COVID-19 først traff som forårsaket strukturelle sprekker i systemet ditt, eller var du ok fordi du stort sett var i langtidsleie?
David:
Vel, utleieeiendommene var mer eller mindre... Ok. Jeg hadde en håndfull leietakere som ikke betalte, og jeg hadde en der leietakeren ikke betalte på over et år. Problemet med det var at jeg ikke så porteføljen tett på på grunn av alle de andre virksomhetene jeg har. Så jeg vet ikke engang at det gikk et år eller mer enn et år uten at denne personen betalte. Eiendomssjefen presset det ikke foran meg.
Det var det største problemet med utleiene. Det største problemet var med eiendomsteamet. Eiendomsmeglere ble ansett som ikke essensielle. Så vi kunne bokstavelig talt ikke vise hjem lenger. Ikke bare å holde åpent hus. Du kan ikke engang komme inn i et hus for å vise det. Ingen skulle kjøpe boliger. Så hele denne inntektsstrømmen ble i utgangspunktet bare stengt ned. Du ville ikke være i stand til å selge noens hjem, og du ville ikke være i stand til å hjelpe kjøpere med å kjøpe den.
Og det er veldig lett fra et følelsesmessig ståsted å se at pengene fortsetter å rulle inn. Jeg kan fortsette å kjøpe, jeg kan fortsette å bruke, jeg kan fortsette å gjøre hva enn jeg gjør. Og så treffer COVID, som var en svart svanebegivenhet, ingen ville noen gang trodd, boom. De hadde faktisk et par ukers periode hvor lån ikke ville finansiere. Fannie Mae og Freddie Mac lån, regjeringens som, "Vi finansierer bare ingenting." Den eneste måten du kan kjøpe hus med kontanter og den eneste måten du kan kjøpe hus på er å ikke se det.
Så ingen kommer til å kjøpe hus på den tiden. Og så din portefølje som helhet er ikke bare eiendelene du eier, det er livet ditt, ikke sant? Som du nevnte å si at du var over ... du kan bli overbelastet. Alle antar at det betyr å ta opp et lån på eiendommen som er for mye av en LTV. Nei, du kan være på 50 % LTV veldig lav, men hva om livet ditt er overbelastet? Du har massive bilbetalinger, du har en enorm husbetaling som du ikke har råd til. Du har massevis av gjeld du aldri har betalt ned. Du har en livsstil som andre mennesker bruker pengene dine og du tar ikke hensyn til det. Du kan ha fornuftige investeringer, men kjøre livsstilen din på en måte som ikke er veldig disiplinert, og du kan lett miste eiendelene på grunn av det som foregikk på den andre siden.
Rane:
Ja, sikkert. Jeg mener, når jeg snakker om lånetingen akkurat nå, en annen ting som sannsynligvis er et problem for mange mennesker er brolån, eller folk som snur akkurat nå basert på ARV-er fra seks måneder siden som nå som vi tar kanskje en... Jeg vet ikke hva korreksjonen er akkurat nå, men la oss bare si at det er 20 til 30 % i løpet av de neste seks til 12 månedene hvis det er hva det er. Jeg vet ikke helt opp i hodet. Men hvis det er det det er, vil det være veldig vanskelig å ta ut penger og faktisk få pengene tilbake. Eller hvis du til og med bare selger, hvis du allerede hadde tynne marginer og du bare skulle tjene 10 til 30,000 XNUMX dollar på en veldig lett ombygging, kan korrigeringen av prisene og deretter økningen i rentene føre til at kjøpere ikke ønsker å kjøpe din flip og dermed er du inne i dette harde pengelånet eller brolånet som du ikke kommer deg ut av.
David:
Det skjer faktisk med meg akkurat nå på flere eiendommer. Så jeg gikk på en kjøpsrunde rett før kursene gikk opp, og så har de bare fortsatt å gå opp. Så jeg har et par eiendommer, som ganske store rehabiliteringer på millioner dollar eller flere millioner eiendommer i Bay Area hvor jeg låste opp et brolån i 12 måneder til noe sånt som ni, 10 % rente. På den tiden var prisene fire og en halv, kanskje fem, men sannsynligvis mindre. Og prisene har gått opp så raskt at for å refinansiere ut av brolånet mitt, som er en form for et hardt pengelån, vil mitt 30-årige faste lån være høyere enn hva hardpengelånet var.
Og jeg kan ikke selge den fordi verdiene har gått ned. De har ikke likt krasjet, men de har gått mindre ned enn der det var da jeg betalte det fordi prisene har gått opp så høyt.
Så det er disse perfekte stormene vi snakker om. Jeg hadde mange utgangsplaner, ok, kjøp eiendommen, fiks den, ARV-en skulle være her, jeg kommer til å få mer enn hundre prosent av kapitalen min ut igjen og jeg kommer til å ha denne store ressursen . Vel nå, kontantstrømmen er betydelig mindre fordi prisene var på fem og deretter hoppet de opp til 10 og en halv for akkurat denne eiendommen jeg har. Og jeg kan ikke avslutte det ved å selge når markedet bare klatret, klatret, klatret fordi prisene har gått ned og de er også midt i å bli nyoppusset. Så jeg må fullføre oppussingen.
Og så får du selvfølgelig problemer med oppussingen, hvor lang tid det tar, og når du får tillatelsesproblemer som dukker opp, begynner nye ting bare å øke og du kan ikke samle inn noen inntekter for eiendommen . Du er ikke i stand til å selge eiendommen, og du må fortsette å legge penger i den, til den er ferdig, slik at du faktisk kan ha noe som kan leies ut.
Og så når det leies ut, kommer du ikke til å tjene på langt nær så mye som du hadde planlagt fordi prisene har gått opp så mye høyere og du kommer ikke til å få tilbake alle pengene dine, eller så mye penger tilbake fordi verdien gikk ned. Dette skjer i eiendom.
Og det du må forstå er at det ikke kunne vært forutsagt. Vi visste ikke når prisene kom til å gå opp som dette. Vi visste ikke når covid skulle skje. Du kan ikke vite hva som kommer til å skje. Og baksiden av det er når du lar frykten for at noe går galt skape analyselammelse og du ikke gjør noe, og du ser på at alle rundt deg tjener penger.
Så du er i en posisjon der det ikke er noen risikofri bevegelse. Enten kommer du til å tape på å ikke ta grep, eller du kommer til å ta grep som jeg gjorde, og du kommer ikke til å få det resultatet du ønsket. Den eneste måten du kan dempe på er at du ikke ser på hva som skjer i umiddelbar fremtid. Du ser på hva som skjer på lang sikt. Jeg gjorde visse ting bra, jeg kjøpte dem på steder som garantert vil sette pris på mye mer enn alt annet rundt dem, klasse A-steder, ikke sant.
Jeg opprettet flere enheter i disse eiendommene, så kontantstrømmen min vil være mer enn en sammenlignbar eiendom ville være verdt. På et tidspunkt vil prisene gå ned, jeg vil være i stand til å refinansiere og jeg vil kunne komme tilbake til tallene jeg opprinnelig trodde. Det er egentlig bare på tide at jeg taper. Jeg trodde jeg skulle tjene en viss sum penger om seks måneder, kanskje det kommer til å være to og et halvt, tre, fire år, forhåpentligvis mindre, men det kan gå så lang tid før jeg ender opp med å tjene de pengene. Så jeg tapte bare tid.
Men det er fortsatt som, hva om jeg hadde kjøpt disse på forferdelige steder? Å, det ville ikke være noe jeg kunne gjøre akkurat nå. Du ville bare blitt dritt, ikke sant? Så prinsippene for fast eiendom, det er her de kommer fra, er at vi planlegger for verste fall. Trodde jeg at prisene kom til å gå fra fem til ti og en halv for meg? Nei. Trodde jeg noen gang at jeg skulle refinansiere til en 10-års løsning som var mer enn det harde pengelånet jeg brukte til å starte rehabiliteringen? Nei. Trodde jeg at ARV ville falle betraktelig fordi prisene gikk opp så høyt. På et hus på 30 millioner dollar, hvis prisene dobles, skader det verdien mye mer enn et hus på 2 200,000 dollar. Nei, jeg tenkte ikke på noen av de tingene. Men hva du gjør med pengene dine og hvordan du kan strukturere porteføljen din, vil tillate deg å overleve disse tidene.
Rane:
Vel, la meg spørre deg om dette, bare av nysgjerrighet. Når du går for å reparere disse hjemmene, sa du at du kanskje ikke får det fulle... det kan hende du ikke får alle pengene tilbake, du vil bare legge igjen penger i avtalen i huset/
David:
Yeah.
Rane:
Så det er bare energien som blir i huset, ikke sant, om du vil. Ja. Jeg hater å bruke dette mot deg, men i Burr-bibelen snakker du mye om dette der folk går og de rehabiliterer huset og for dem vil de få tilbake alle pengene sine, men de kan kanskje bare få 80 % av pengene deres tilbake og de må legge igjen 20 % i avtalen, og det er som "Å, synd." Nå har du bare låst nettoformuen i et hjem eller hva som helst.
Så jeg tror på slutten av dagen, så lenge du ser på det fra et langsiktig perspektiv, taper du egentlig ikke... Det er vanskelig å tape i eiendom på en 20 til 30-års syklus, hvis du faktisk holder på eiendelene dine.
David:
Nesten umulig.
Rane:
Yeah.
David:
Det er helt riktig. Og det er det vi peker på, er det jeg mistet var tid. Jeg trodde jeg kom til å være på et bestemt tidspunkt i tidslinjen min tidligere, og det gjorde jeg ikke. Men jeg fikk mye tid på tingene jeg kjøpte de siste åtte årene fordi inflasjonen var så vill og husleieøkningene var så vanvittige at jeg kom dit jeg burde vært om 20 til 25 år på fem.
Jeg har noen eiendommer som jeg kjøpte i 2013 som husleiene er mer enn doblet. Så en eiendom, en fourplex er den jeg bruker mye. Jeg kjøpte den til husleie for 700. Nå er leieprisene på 1750, 1850 avhengig av hvilken enhet. Det skulle ikke ha skjedd på 20 eller 30 år. Det skjedde med meg på åtte eller ni år. Så jeg fikk mye tid på disse avtalene. Og på disse hvor markedet snudde seg raskt mot meg, har jeg tapt litt tid.
Men ja, så lenge du holder det lenge nok, går det bra hvis du følger de riktige prinsippene. Men det er ikke gøy. En del av grunnen til at vi ønsker å lage denne episoden er at andre hører den. Du er ikke de eneste som går gjennom dette. Når markedet skifter så raskt og uventet, trekkes teppet ut fra under deg, du vet ikke hvilken vei du kommer til å falle.
Rane:
Helt sikkert. Vel, jeg antar på det notatet, jeg ville liksom snakke om hvor likvid du kan være med porteføljen din for å triage eventuelle store endringer i økonomien. Har du likviditet i din samlede portefølje for å kunne gå ut? For jeg vet at dette er noe som nok mange kommer til å møte det neste året. De kan være midt i lån, de kan være midt i refinansiering, de kan ha en haug med hjem, de kan ha mistet jobben og de kommer til å trenge penger.
Så gjennom triage, hvilket prioriteringsnivå kan du i utgangspunktet tildele forskjellige hjem? Kan du bli kvitt dem? Hva er din fleksibilitet akkurat nå med din samlede portefølje?
David:
Det er bra. Problemene mine er basert på å anskaffe for mange eiendommer for raskt. Alt jeg gjør er fra anskaffelsesproblemene, rehabiliteringene, tillatelsesproblemene. Alle eiendommene som allerede eies er fine. Så det er bare én ting jeg vil... Jeg vil ikke at alle som hører dette skal bli redde og si: "Åh, David klarer ikke engang det på dette markedet." Vel, hvis du kjøpte 20 korttidsleie i løpet av en fire måneders periode, vil noen få problemer hvis alt ikke går perfekt. Så jeg har nettopp kjøpt mange eiendommer og treffer den perfekte stormen samtidig som det er et problem.
Når det gjelder eiendommene du allerede eier, spørsmålet om, hvor mye likviditet vil du ha, eller egenkapital vil du beholde i disse eiendommene? Det avhenger av hvor mye energi du har på bankkontoen din. Det er en balanse der.
Så noen mennesker har ikke så mye energi i selve eiendommen, så de har ikke mye egenkapital, men det er greit fordi de holder en hel haug med energi på bankkontoene gjennom form av kontantlikviditet. Så de har det bra. De trenger aldri selge en eiendom. Hvis du er noen som tenker: "Jeg vil ikke ha mye penger på banken, jeg vil bare legge alt i eiendommene," kanskje du er typen person som liker å betale av penger , så du føler deg bra når du vet, "Å, mitt lån til verdi er bare på 30%. Jeg er trygg, jeg kan selge." Vel, det er en person som kan selge eiendommen. Men for å få tilgang til den energien, må du selge. Og jeg liker aldri å selge på et kjøpers marked. Jeg vil aldri selge en eiendom med mindre det er fordelaktig for meg å selge den.
Grunnen til at jeg ikke liker strategien med å holde energien i huset i stedet for i banken, er den eneste måten å få tilgang til den på er enten å refinansiere den eller selge den eller få en HELOC, en eller annen form for det. Og hvis verdiene er nede, noe som betyr at jeg ikke vil selge, er prisene sannsynligvis opp, noe som betyr at jeg ikke ønsker å refinansiere. Det er egentlig ikke noe bra scenario der, og det er derfor jeg ofte konfronterer denne troen på at det ikke er så trygt som du tror å ha huset nedbetalt eller nedbetalt. Jeg foretrekker å beholde pengene i banken hvor jeg kan bruke dem til andre ting, eller jeg kan bare betale lenger.
Så noen mennesker vil ha 300 tusen i banken og si: "David, jeg vil sette 250 tusen av dette for å betale ned lånet mitt på $500,000 til et lån på $250,000." Jeg tenker: "Ok, så hvis du på en eller annen måte mistet leietakeren og du ikke kunne gjøre betalingen, ville du ikke heller ha $250,000 XNUMX i banken for å betale i ni år hvis du måtte, enn å dumpe alt inn i huset og skjære deg veldig tynn når det kommer til din evne til å foreta notatbetalinger?
Rane:
Ja. Dude, jeg sliter mye med denne. Jeg skal være ærlig. Jeg vet at tommelfingerregelen alltid er å utnytte og bruke andres penger og alt den slags. Det er jeg veldig for. Hei, la oss utnytte, la oss bruke det til å skalere, bruke bankens penger, ikke sant? Men jeg begynner å føle litt mer mot i det minste å ha din … hvis du kunne jobbe for å få det primære nedbetalt, vil det alltid være en … det er en sparekonto du har i tilfelle du mister alt, Du trenger ikke å betale et boliglån, og du kan bo i huset ditt.
Jeg hater liksom ikke det. Du vet hva jeg mener? Og hvis du virkelig trenger det, kan du til slutt ta en HELOC ut. Så jeg tror bare det er personlig preferanse der. Jeg sier ikke at du gjør det med investeringseiendommene dine, men med dine primæreiendommer tror jeg det er litt trøst å vite at jeg sitter på en halv million dollar i egenkapital som hvis jeg noen gang virkelig trenger det, kan jeg ta det .
David:
Men du ville ikke føle den samme komforten med å ha en halv million dollar i banken?
Rane:
Egentlig ikke, nei. Det er faktisk ganske stressende.
David:
Er det fordi du ville bli fristet til å bruke den?
Rane:
Ikke engang det, dude. Jeg mener jeg har kontanter på kontoene mine akkurat nå, og jeg liker det ikke. For jeg ser det bare visne bort, verdien av det. Og jeg er også alltid... Jeg vet ikke, det er upraktisk å flytte den rundt og koble den til en annen bank, deretter FDIC-forsikringen, alt den slags ting. Jeg vet ikke. Jeg er akkurat som, ja, det er fint å ha det. Det føles nesten bra. Men så er det også en påminnelse om alle de ansatte som jeg må betale til. Jeg vet ikke, dette er egentlig ikke ekte. Dette er mer [uhørbart 00:34:25]-
David:
Nei, men det er slik mennesker ... dette er forholdet vårt til penger og energi som vi snakker om akkurat nå. Det er veldig ekte. Det gir ikke logisk mening hvorfor du føler det slik, men hvem bryr seg, for det er slik du skal ta avgjørelsene dine. Du kommer til å se det. Det vil føre til at du får litt stress.
Så jeg tror dette er en del av grunnen til at du og jeg alltid vil føle at vi er blakke. For i det øyeblikket du føler at du er rik, begynner du å ta avgjørelser som om penger ikke er verdifulle, du begynner å miste respekten for det. Du begynner bare å bruke det på ting enkelt eller lar folk bli på lønnslisten som ikke gjør en god jobb eller betaler mer enn du måtte for huset fordi du har pengene.
Når du alltid føler deg en eller annen form for blakk eller i det minste disiplinert eller litt økonomisk stresset på en liten måte, verdsetter du pengene mye mer. Du behandler det med mer respekt fordi du ikke har så mye. Jeg tror nok det er det du sikter til.
Rane:
Helt sikkert. Så med det, hvor mye penger har du på bankkontoen din? Nei, jeg bare tuller. Greit. Så jeg ville egentlig snakke om likviditeten til porteføljen min. Teoretisk sett er mye av porteføljen min faktisk ganske flytende. Jeg har så mye egenkapital fordi jeg har kjøpt i løpet av de siste fem årene, og jeg har egentlig aldri solgt.
Så jeg kjøpte et hus i Sevierville, Gatlinburg, Tennessee for halvannet år, for to år siden. Jeg tror jeg kjøpte den for 500,- ting kommer i 808- og 850-serien. Mye egenkapital der. Jeg kjøpte et hus for 300 som er verdt 550, 600. Jeg har alle disse husene som har seks sifre med egenkapital. Nesten hvert eneste av husene jeg eier har enten sekssifret eller flere sekssifret egenkapital. Og det er ikke fordi jeg er et geni, det er bare fordi jeg har kjøpt konsekvent.
Og så hvis jeg virkelig trengte å selge, kunne jeg selge akkurat nå i et kjøpers marked. Ville jeg tape penger for egenkapitalen min? Kan være. Men jeg har fortsatt egenkapitalen, så det gjør det ikke... I tankene mine er jeg som, greit, mitt lille hus i Joshua Tree, jeg bygget det for 165K. Om jeg selger den for 300 eller 350 spiller egentlig ingen rolle for meg, fordi mengden egenkapital jeg har bygget, er det åpenbart at jeg vil ha så mye penger som mulig, men hvis jeg måtte miste det 50 XNUMX på grunn av markedet, det er greit. Pengene er alle spill... som Monopol-penger uansett. Jeg har aldri skjønt det, så det er ikke engang mitt. Det er sånn jeg tenker om det.
Så jeg vil si at størstedelen av porteføljen min er slik, bortsett fra noen av de nyere kjøpene, som vårt Scottsdale-hus. Vi kjøpte den for 3.25 millioner. Vi har 20 % egenkapital i den fra forskuddsbetalingen som vi legger på den. Men hvis vi prøver å selge det akkurat nå, vel, jeg vet ikke, kanskje det ville vært greit, men med de 6 % i eiendomsmeglerhonorarer ville virkelig kuttet i veldig mye av disse pengene for oss. Så totalt sett føler jeg meg ganske trygg på å kunne selge porteføljen min hvis jeg måtte, men jeg vil egentlig ikke det.
David:
Og du vil aldri være i en posisjon der du må. Du vil alltid selge fordi det er fornuftig for deg å selge. Innflytelsen er på din side, hvis du skal selge.
Og da er salg en komplisert begivenhet i seg selv fordi du sannsynligvis kommer til å ha skatt på de pengene du har tjent og du kommer til å ønske å gjøre en 1031. Så hvis du selger dette huset, har du et sted du kan sette pengene eller at du vil sette pengene? Kommer det til å skape mer stress i livet ditt enn det ikke ville gjort hvis du bare hadde beholdt eiendommen?
Men å bygge selve porteføljen din slik at du er på et sted der du aldri trenger å selge, føler jeg er mer enn halve kampen. De faktiske egenskapene du velger og måten de jobber med hverandre på er en ganske viktig komponent for å sikre at du aldri er i en posisjon du må selge når du ikke vil. Så hva er noen av tingene du har gjort, Rob, frem til dette punktet for kanskje å diversifisere hvordan den porteføljen ser ut eller kjøpe forskjellige typer eiendeler som vil dekke for deg, slik at du ikke kommer i den posisjonen hvor, «Å mann, virksomheten gikk ikke så bra som jeg ønsket de siste par månedene. Jeg må selge noe."
Rane:
Så jeg er en stor fan av diversifisering, selv bare med... Jeg er åpenbart stort sett, om ikke helt kort... Vel, ja, korttidsleie er mellomtidsleie akkurat nå. Men jeg er en stor fan av diversifisering. Jeg har 35 dører over hele landet. Jeg har et par i California. Jeg har en i … Vel, jeg har et par i Arizona, et par i Tennessee, et par i Texas, ett i Wisconsin, flere i West Virginia, 20 i New York.
Så jeg er over hele kartet. Og folk er alltid som: "Hvorfor ville du gjøre det mot deg selv? Er det ikke vanskelig å ansette Avengers? Men for meg er det jeg har funnet ut at jeg liker å diversifisere over hele landet for å bekjempe sesongvariasjoner. Og dette er noe du snakker ganske mye om også med porteføljearkitektur, som jeg vil komme inn på her om et sekund. Men for meg har jeg på en måte forskjøvet så mange av mine korttidsleie til forskjellige personligheter at jeg aldri har virkelig vondt i løpet av en bestemt måned.
Jeg skal gi deg et godt eksempel. Hvis du kjøper et strandhus og stenger i mai, kommer du til å føle deg som et geni fordi du kommer til å knuse det fra mai til august. Du kommer til å si: «Herregud, jeg er den smarteste eiendomsinvestoren som noen gang har levd. Jeg kommer til å tjene en halv million dollar på dette huset.» Og så ruller september rundt og du tenker: "Å, jeg er blakk og jeg har ikke spart noen av pengene mine," ikke sant?
Så for å bekjempe dette, må du forstå at strandmarkeder, for eksempel, er svært sesongbaserte og de bare knuser det i tre måneder av året. Dette betyr at hvis du skulle kjøpe en annen eiendom, vil du sannsynligvis ikke gjøre en annen strandeiendom, ellers kommer du bare til å tjene penger i tre måneder av året. Så det du ønsker å gjøre er å finne en annen eiendom som kanskje i ni måneder av året, og forskyve den med de tre andre månedene, faktisk skaper kontantstrøm slik at du alltid har penger som kommer inn.
Og så dette er noe jeg faktisk har opplevd spesielt med, på en god måte ... eller jeg har lært det på en god måte, som vår Scottsdale-eiendom. Vi kjøpte et 6,000 kvadratmeter stort herskapshus i ørkenen, innelukket i juni når ingen drar til Scottsdale. Og i utgangspunktet fra juni til november vil jeg ikke si at det var sirisser, men oktober var ok, november var litt treg. Og det er som, å mann, hvis noen andre som ikke var forberedt på dette gikk inn i en boliglånsbetaling på $17,500 35, ville de ha det vondt. De ville si: "Herregud, jeg kommer til å gå konkurs." Men fordi resten av de XNUMX enhetene mine stort sett knuser det, er de alle forskjøvet gjennom året, det var ingen stor sak.
Og nå går vi inn i desember, vi er halvveis booket, og så fikk vi nettopp en $7,000 reservasjon i går for januar i fem dager, en $7,000 reservasjon. Og det er bare en av de som kom inn. Og nå i januar tar vi mellom 1500 og 2,200 dollar per natt. Og nå er det sånn: «Å, ok. Ja, flott. Merk deg selv, kjøp en luksuseiendom i høysesongen, slik at du ikke spiser den boliglånsbetalingen i seks måneder av året.» Du og jeg klarte imidlertid å takle den stormen fordi vi har relativt diversifiserte porteføljer.
David:
Det er et veldig godt eksempel på porteføljearkitektur. Du har sesongvariasjoner i korttidsleie. Og det er viktig på grunn av det mentale spillet. Og som du nevnte, mange mennesker bruker pengene som kommer fra utleie fordi de erstatter W2-inntekten og du bruker W2-inntekten. Så hvorfor ville du ikke bruke din passive inntekt fra eiendom?
Problemet er med tradisjonell utleie, de fulgte veldig, veldig tett, veldig godt med måten du styrer din personlige økonomi på. Så du får betalt hver måned eller annenhver uke. Og så sier du: "Jeg tjener X mengder penger i måneden." Da er regningene dine satt opp på en månedlig ting. "Jeg betaler så mange regninger hver måned slik at jeg kan sette sammen et budsjett basert på en måned." Vel, hvis leietaker betaler samme husleie hver eneste måned, passer det veldig bra fordi du betaler boliglån hver eneste måned.
Vel, korttidsleie, ødelegger hele greia fordi du ikke kan se på hva du tjener på en måned. Vi ser på hva de lager på et år, for ikke hver måned er like. Og så hvis du bruker pengene dine, åh, det er så lett å bli overrumplet, som du sa, å tenke at du krasjer dem, du gjør det fantastisk, nå dumper du penger inn i eiendommen, kanskje du burde ikke være, eller du bruker mer penger enn du burde være. Du rettferdiggjør dyre turer til eiendommen for ting som egentlig ikke trenger å skje fordi pengene ruller inn, og så treffer du de vintermånedene og det blir virkelig ille, du taper penger og nå føler du deg virkelig dårlig. Følelsene dine ryker versus, som du sa, hvis du kan få en som oppveier den andre, har du egentlig aldri de enorme toppene, klatrer opp og de enorme toppene ned.
En annen måte som jeg tror at Scottsdale-herskapshuset fungerte i en følelse av porteføljearkitektur, var at vi visste at vi ikke kom til å tjene mye penger da vi først kjøpte det. Jeg tror vi planla mer eller mindre å prøve å gå i balanse de første 18 til 24 månedene. Og noe av det var fordi vi måtte dumpe så mye penger på eiendommen for å få den klar. Og også, vi visste at vi ikke kom til å vite hva som går galt. Vi må finne ut et nytt marked.
Du kan gjøre det når din eksisterende portefølje er solid kontantstrøm. Du kan ikke gjøre det hvis dette er den eneste eiendommen du kjøper, dette er den eneste som kommer inn i porteføljen din, hvis du ikke har massevis av penger, vil du miste eiendommen. Vi kjøpte også dette huset med en langsiktig horisont.
Vi er som, "Vi kjøper hele denne greia for mindre enn hva selve landet ville kostet hvis vi bare kjøpte land." Ok, men vi kommer nok ikke til å innse den verdien før fem til ti år. Dette var et område som vi vet at vi virkelig liker Scottsdale på lang sikt, typen mennesker som flytter dit, måten økonomien er satt opp på. Vi tror det markedet kommer til å gjøre det utrolig bra, men du har ikke luksusen av å tjene penger om 10 år hvis du knapt klarer det akkurat nå. Hvis du tenker: "Jeg vil slutte i W10-jobben min, ville dette vært et forferdelig hus å kjøpe." Så grunnen til at vi til og med var i stand til-
Rane:
På det tidspunktet vi kjøpte det, i måneden vi kjøpte det, ja.
David:
Men selv om vi hadde kjøpt den i løpet av en tid da folk besøker Scottsdale, er vi fortsatt... I likhet med bassengvarmeren, må vi bytte ut og varmtvannsberederen bryte inn og sportsbanen som må gjøres. Du kan fortsatt gå inn i dette et par hundre tusen dollar i hullet du ikke hadde planlagt når du skal kjøpe et så stort hus i et nytt område. Vi var i stand til det, fordi tingene vi hadde kjøpt før dette, presterte så bra at det kjøpte oss muligheten til å gi oss selv en stor vindfall i fremtiden. Dette er som om du putter hundre dollar i frakkelommen og så 10 år senere kommer du tilbake og du kommer til å finne ut at det er hundre tusen dollar. Det er en sånn situasjon. Men hvis du ikke har penger å leve av, kan du ikke legge hundre dollar i den frakkelommen.
Rane:
Ja, ja, sikkert. Ja. Og når jeg sier tiden da vi kjøpte den, mente jeg mer som om vi kjøpte den i juni kontra januar. Så nå begynner jeg å komme til det punktet hvor jeg tenker: «Å, hei, vi er smarte. Se på oss. Se på denne $7,000 10,000 reservasjonen eller denne $3 XNUMX," og nå kontakter folk oss for arrangementer og alt den slags ting. Det er bare en liten sakte drypp. Men som du sa, vi planla liksom porteføljene våre deretter. Jeg ville aldri fortalt noen om å gå og kjøpe en eiendom på XNUMX millioner dollar med mindre de hadde evnen til å faktisk tåle alle slags veihumper. Men også bare det økonomiske aspektet ved å ha en portefølje som kan ta seg opp for deg.
David:
Du vil heller aldri fortelle noen om å fortsette å kjøpe $40,000 700 hus i Midtvesten før du har XNUMX av dem. Det funker heller ikke, ikke sant? Så det er en utvikling av hvordan eiendomsinvesteringer bør endres. Du startet med treningshjul eller en trehjulssykkel, så kommer du inn i treningshjul, så setter du deg på en sykkel og du beveger deg på en måte gjennom aktivaklasser mens du lærer. Å ha det i bakhodet mens du bygger porteføljen din, vil hjelpe deg å takle livets stormer som kommer.
Rane:
Det er sant. Og la meg bare si, du ødela eiendomsmegling... Hvordan sier jeg dette? Du ødela dette for meg ved at når jeg ønsket å gå og kjøpe 10 $300,000 3 hus, sa du: "Hvorfor ville du gjøre det? Det er en jobb. Gå og kjøp et hus på 300,000 millioner dollar. Og jeg sa: "Ugh." Og så kjøpte vi den, og jeg sier: "Å ja, jeg burde ikke kjøpe disse $XNUMX XNUMX husene lenger." Og nå gjør jeg ikke det.
Så nå er det som jeg ser disse tilbudene komme over skrivebordet mitt hele tiden, og de er gode tilbud, men som jeg har lært av deg, er det bare ikke skalerbart å fortsette å kjøpe disse onesies. Og så nå er jeg veldig selektiv når det gjelder svingningene jeg tar i et større scenario. Akkurat nå prøver jeg å gjøre 50 dører om gangen eller prøver å gjøre luksuseiendommer, eller prøver å gjøre ting som er mye mer meningsfylt for min tid. Så jeg antar takk for begge ender av det. Takk for at du ødela det for meg, og takk for at du forvandlet meg.
David:
Du var en katt og du jaktet på mus, og du fikk dekket alle dine kaloribehov fra disse musene. Men min venn, du har vokst til en løve og nå er mus upassende for en løve av din størrelse, og du jager nå gaseller, som du burde være.
Rane:
Så David, når det kommer til porteføljearkitektur, kan du gi oss noen av de, jeg vet ikke, noen av pilarene eller noen av kriteriene som går inn for å faktisk sette sammen eiendomsporteføljen din?
David:
Ja. Så når du ser på porteføljen din som helhet, er det fem ting jeg liker å prøve å skape en slags balanse fordi disse er alle måter du bygger bærekraftig rikdom på som du faktisk vil nyte. Det er en form for bygging som en finansiell festning som vil stå uansett hva som blir kastet mot den versus et 3D-printet hjem som du bare kan kaste opp veldig raskt og skalere raskt, men når den første stormen rammer, kommer den til å falle.
Den første er egenkapital. Du vil ha mye energi i den porteføljen. Som du sa, Rob, hvis du kommer i vanskelige tider, kan du trekke det ut. Det er her den store oppsiden er i porteføljen din. Du kommer til å bygge din største formue gjennom egenkapitalen du skaper som holder fast eiendom på lang sikt. Så det er en av de første tingene du vil tenke på.
Det neste er kontantstrøm. Du trenger kontantstrøm, ikke bare for å erstatte inntekten din, men også for å sikre at du kan beholde eiendommen i lang tid. Fordi kontantstrømmer er hvordan du sørger for at du kan foreta den betalingen, noe som gjør at egenkapitalen til og med kan finne sted, med mindre du gikk inn i egenkapitalen med en gang.
Det neste er likviditet. Det er ikke bare i porteføljen, men i livet ditt. Du må ha reserver. Det er en form for likviditet, penger du kan utnytte. Kan du låne ut av en pensjonsordning? Har du HELOC satt opp på eiendommen? Hvis du er i en klemme, hvis du får en god mulighet, har du penger du kan vende deg til med en gang for å kjøpe en ny eiendom, fikse noe som gikk galt, forbedre en eiendom, uansett hva tilfellet måtte være , er det best for porteføljen din som helhet?
Det neste ville være enkelt eierskap. Du kommer aldri til å bygge en stor portefølje som gjør det bra hvis du hater å eie den. Hvis du har 40 korttidsleie og du administrerer alle selv, har du ikke lett for å eie. Det er ikke noe du kommer til å glede deg over. Hvis du kjøper eiendommer i forferdelige nabolag, selv om du får gode tilbud, ender du opp med å hate å eie det, og du kommer ikke til å bli stor. Du kommer ikke til å få den egenkapitalen eller den kontantstrømmen. Så du kan ha en håndfull problembarn i porteføljen din. Noen ganger er de verdt det, men det kan ikke være noe der størstedelen av porteføljen din er noe du ikke liker å eie.
Og du må tenke på det når du bygger. Og det siste ville være skalerbarhet. Gjør du dette på en måte som gjør at du kan fortsette å skalere og fortsette? Kjøper du 10 $300,000 XNUMX hus igjen og igjen og igjen? Vel, det høres bra ut på en podcast når vi sier: "Å, du kan låne penger fra investorer." Og vi konstruerer på en måte hele organisasjonskartet over hvor hver brikke går, og det høres bra ut for en ingeniør, de er som: "Det fungerer." Men så når du faktisk prøver å utføre stykket du nettopp har laget, innser du at du ikke har ferdighetene til å gjøre det eller det fungerer ikke i praksis, slik det gjorde i teorien.
Så skalerbarhet er en superviktig del av porteføljen din som helhet. Og ofte vil det bety at du tynner ut noen eiendommer som er for vanskelige å skalere og erstatter dem med eiendommer som er enklere eller flytter fra en aktivaklasse til en annen så lenge de fire andre kravene oppfylles.
Rane:
Ja, ja, ja. Så det høres ut som at det vi ser etter er en balanse mellom en haug med forskjellige ting kontra virkelig å gå inn i ett aspekt, og det er fornuftig. Du spurte meg hvordan jeg diversifiserer, og jeg sa: "Vel hei, jeg diversifiserer på plassering," men det er faktisk ikke bare den eneste måten jeg diversifiserer når jeg liker å bygge porteføljen min. Jeg diversifiserer faktisk enhetene jeg legger ut på korttidsutleieplattformer også.
Så ja, jeg har dem over Arizona, Texas, California og New York. Men jeg har også veldig kule enheter som jeg bare liker å ha det gøy med. Og noen ganger kjøper jeg en enhet bare fordi det er en kul eiendom. Så jeg har bittesmå hjem, jeg har yurter, jeg har Airstreams, jeg har hytter, jeg har hytter, jeg har moderne hytter fra midten av århundret, jeg har leiligheter, jeg har litt av hvert.
Og det er egentlig fordi jeg liker å appellere til alle de forskjellige typene publikum der ute. På den måten vet jeg om noe er trendy eller om det bare ikke er like varmt, som for eksempel et lite hus, folk elsker dem alltid. Folk ønsker ikke å bo i bittesmå hus om et år eller to, så mye som de gjorde i år. Vel, da har jeg alle disse andre typene eiendommer for å møte alt dette. Så for meg ser jeg alltid etter balanse i porteføljen min i de faktiske typene oppføringer jeg lager og opplevelsene jeg serverer folk.
David:
Det er det. Du må tenke slik. Og når alt går bra i markedet, tenker vi ikke på diversifisering. Vi tenker ikke på hva hvis noe går galt. Vi tenker bare på hva som er den enkleste, raskeste og morsomste måten å skalere det vi gjør. Og slik kan du bygge deg et trehus. Du kan bygge dem veldig raskt. Om et par timer kan du sette opp et trehus for deg selv, men det er ikke hvordan du bygger en festning som vil tåle tidens tann.
Rane:
Vel, jeg har jobbet på trehyttelandsbyen min i Gatlinburg, Tennessee i omtrent et og et halvt år nå, men jeg fikk akkurat oppdateringen om det i dag. Og jeg tror faktisk vi bryter mark om en måned, og det kommer til å være fire kuppeltrehus som er i luften, som jeg antar ganske standard for en trehytte, og så et lite hjem, et lite trehus med ramme også. Og det gjelder også hvordan jeg diversifiserer. Jeg ønsker å gå mer inn på unike opphold. Men ja, bare for at jeg skal forstå parametrene dine for porteføljearkitektur, ville jeg bare oppsummere det for publikum. Vi har egenkapital, kontantstrøm, likviditet, enkelt eierskap og skalerbarhet. Gikk jeg glipp av noen? Og med disse fem tingene ønsker vi en god balanse.
David:
Det er det. Og du vil ha det... så hver av disse tingene bør veie opp for svakhetene i de andre.
Rane:
Ok, kjempebra. Vel, dette har vært veldig bra. Jeg beklager å måtte informere alle om at vi er så uenige om den første halvdelen av dette at vi kommer til å gi dere en til... Jeg angrer vel ikke, jeg er spent.
David:
Nei. To show.
Rane:
Ja, vi gir deg en del to av dette hvor vi kommer inn på noen mye saftigere, kanskje til og med dyptgripende spørsmål. Hva er de faktiske utfordringene vi går gjennom i våre virksomheter, noen av fallgruvene? Hvis vi faktisk skulle miste alt i morgen, hvordan ville vi gjenoppbygge porteføljen vår fra bunnen av med $0? Det vil være i neste episode av BiggerPockets. Jeg er veldig spent på det fordi jeg vet ikke om jeg har svarene ennå, men vi skal finne ut hva de er snart.
David:
Det skal være veldig gøy. Disse hva ville du gjort hvis du startet på nytt er alltid noen av mine favoritter, fordi det tvinger deg til å trekke ting ut av deg selv som du vanligvis ikke ville ha.
Rane:
Det er slik det er hver eneste gang du har dine dype genisystemer. Og jeg sier: "Åh-åh. Jeg vet at svaret mitt ikke er noe slikt.» Det er bra. [uhørbart 00:52:49]...
David:
Det er derfor jeg ville [uhørlig 00:52:50] andre fordi jeg er en dust.
Rane:
Jeg vet jeg vet.
David:
Greit. Vel, takk, Rob. Jeg setter pris på noen av innsiktene du delte her, og du stilte også noen virkelig gode spørsmål, så takk for det. Jeg ville ikke kunne gi gode svar hvis jeg ikke fikk gode spørsmål.
Og til dere lyttere, vi håper dere likte denne episoden om alle tingene som kan og kan gå galt i eiendom og hva vi gjør for å redusere risikoen. I neste show skal vi komme inn på hva vi ville gjort hvis vi startet på nytt for å hjelpe til med å forberede oss på at ting går galt, fordi kloke investorer ikke forbereder seg på at alt skal gå riktig. De legger planer for hva de skal gjøre hvis ting går galt, og forbereder seg deretter.
Hvis du liker dette showet, vennligst gjør oss en tjeneste, gi oss en femstjerners anmeldelse uansett hvor du lytter til den faktiske podcasten, enten det er Apple Podcast, Spotify, Stitcher, uansett hva som er din favoritt. Bare ta et øyeblikk, og gi oss den anmeldelsen slik at vi kan forbli den beste eiendomspodcasten i verden. Og hvis du har litt tid, hør på en annen av episodene våre. Dette er David Greene for Rob, har en t-skjorte, Abasolo.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- Hvorfor kontantstrøm er ikke as pålitelig som de fleste investorer tror og hvorfor du IKKE KAN stole på det
- De få tingene som kunne helt ødelegge eiendomsporteføljen din
- Likviditet og hvor mye penger å ha for hånden/klar til å distribuere når ting går galt
- Hvorfor bør alle eiendomsinvestorer streber etter å være "blakke millionærer"
- Diversifisering av eiendom og hvorfor du ønsker å eie utleie i mer enn ett marked
- De fem faktorer ved porteføljearkitektur som HVER investor må ta hensyn til
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? Sjekk ut vår sponsorside!
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-705
- $ 10 millioner
- $3
- 000
- 1
- 10
- 12 måneder
- 20 år
- 3d
- a
- evne
- I stand
- Om oss
- om det
- absolutt
- Aksepterer
- adgang
- tilsvar
- Logg inn
- kontoer
- anerkjenne
- erverve
- anskaffe
- oppkjøp
- tvers
- Handling
- faktisk
- Ytterligere
- Annonsering
- advokat
- Etter
- mot
- agenter
- AIR
- airbnb
- Alle
- tillater
- allerede
- alltid
- utrolig
- america
- beløp
- analyse
- analysere
- og
- En annen
- besvare
- svar
- forutse
- forventet
- Angst
- hverandre
- appellere
- eple
- verdsette
- takknemlighet
- nærmer seg
- arbitrage
- arkitektur
- AREA
- områder
- Arizona
- rundt
- aspektet
- aspekter
- eiendel
- aktivaklasse
- Eiendeler
- Førsteamanuensis
- oppmerksomhet
- publikum
- publikum
- August
- forfatter
- Baby
- tilbake
- Backup
- dårlig
- Balansere
- Bank
- bankkonto
- bankkontoer
- konkurs
- basert
- I utgangspunktet
- BAT
- batterier
- batteri
- Batterilevetid
- batterilagring
- Battle
- bukt
- Strand
- fordi
- bli
- bli
- før du
- være
- tro
- tro
- gunstig
- Fordeler
- BEST
- Bedre
- Stor
- større
- Biggest
- Sedler
- Bit
- Svart
- bestillinger
- boom
- grensen
- låne
- kjøpt
- bokser
- Break
- Frokost
- Breaking
- BRO
- bringe
- Broke
- budsjett
- bygge
- Bygning
- bygget
- Bunch
- virksomhet
- bedrifter
- kjøpe
- Strijela
- Kjøpe
- california
- ring
- som heter
- Kan få
- kansellert
- kan ikke
- hovedstad
- bil
- kort
- hvilken
- biler
- saken
- Kontanter
- kontantstrøm
- Cash Out
- CAT
- fanget
- Årsak
- forårsaket
- viss
- utfordre
- utfordringer
- endring
- Endringer
- Kanal
- Chaos
- ladet
- lading
- Figur
- sjekk
- Barn
- Velg
- City
- klasse
- klasser
- Lukke
- tett
- lukking
- klær
- coaching
- samle
- Samle
- samling
- bekjempe
- Kom
- komfort
- trøstet
- kommer
- Felles
- sammenlign
- helt
- komplisert
- komponent
- konsepter
- tilkobling
- Vurder
- ansett
- stadig
- konstruere
- konstruere
- konstruksjon
- innhold
- fortsatte
- kontrakter
- kontroll
- Samtale
- Kul
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- Råd
- land
- Par
- kurs
- Court
- dekke
- Covid
- Covid-19
- COVID-19-pandemi
- Crash
- krasjet
- Crashing
- skape
- opprettet
- Opprette
- kreditt
- kredittkort
- kriterier
- avgjørende
- nysgjerrighet
- nysgjerrig
- valuta
- Gjeldende
- I dag
- Kutt
- skjæring
- Dato
- David
- dag
- Dager
- avtale
- håndtering
- Tilbud
- Gjeld
- Desember
- besluttet
- avgjørelse
- avgjørelser
- dyp
- Forsvar
- Etterspørsel
- avhengig
- avhengig
- avhenger
- utplassere
- utplasserings
- innskudd
- ødelegge
- ødeleggelse
- gJORDE
- forskjeller
- forskjellig
- vanskelig
- disiplinert
- Vise
- diversifisering
- diversifisert
- diversifisere
- ikke
- gjør
- Dollar
- dollar
- ikke
- dører
- dobbelt
- doblet
- ned
- nedgangstider
- dusin
- Drop
- dumpe
- under
- hver enkelt
- enklere
- enkleste
- lett
- økonomisk
- økonomi
- økonomiens
- enten
- elektrisitet
- følelser
- Empire
- ansatte
- slutter
- energi
- ingeniør
- nyte
- nok
- Enterprise
- bedrifter
- Hele
- Miljø
- egenkapital
- spesielt
- avgjørende
- eiendom
- Eter (ETH)
- Selv
- Event
- hendelser
- etter hvert
- NOEN GANG
- hver dag
- alle
- alt
- nøyaktig
- eksempel
- opphisset
- Kjøreglede
- henrette
- eksisterende
- Utgang
- dyrt
- erfaren
- Erfaringer
- omfattende
- ekstra
- Face
- faktorer
- Fall
- Falls
- vifte
- fantastisk
- FAST
- raskeste
- favorisere
- Favoritt
- Favoritter
- FDIC
- frykt
- avgifter
- Noen få
- Figur
- tall
- fylt
- slutt~~POS=TRUNC
- økonomi
- finansiell
- økonomisk
- Finn
- slutt
- Først
- Fix
- fikset
- fleksibilitet
- Flip
- flyten
- Rennende
- Flows
- flying
- følge
- etter
- Fot
- For investorer
- Krefter
- for alltid
- skjema
- Festning
- Forward
- funnet
- Gratis
- ofte
- venn
- Vennskap
- fra
- foran
- fullt
- moro
- fond
- finansiering
- morsomt
- framtid
- spill
- general
- geni
- få
- få
- Pike
- Gi
- gitt
- Giving
- Global
- Go
- mål
- Gud
- Går
- skal
- god
- Godt jobbet
- klasse
- innvilget
- flott
- Greedy
- Ground
- Grow
- voksen
- garantert
- Guard
- Guy
- Halvparten
- håndfull
- håndtere
- Håndtering
- skje
- skjedde
- skjer
- Hard
- hardt arbeid
- luker
- å ha
- hode
- Helse
- sunt
- hørt
- hørsel
- hjelpe
- her.
- Heroes
- skjult
- Høy
- høyere
- svært
- leie
- hit
- Hits
- hold
- holder
- Hole
- Holes
- Hjemprodukt
- Hjem
- håp
- forhåpentligvis
- horisont
- vert
- HOT
- TIMER
- hus
- hus
- bolig
- Eiendomsmarkedet
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- menneskelig
- Sulten
- Jakt
- hekk
- JEG VIL
- bilde
- umiddelbar
- viktig
- umulig
- forbedre
- in
- Inntekt
- Øke
- øker
- utrolig
- individuelt
- uunngåelig
- inflasjon
- informasjon
- innsikt
- i stedet
- instruksjoner
- forsikring
- interesse
- Renter
- investere
- investering
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involvert
- Iron Man
- saker
- IT
- selv
- iTunes
- Januar
- Jobb
- Journeys
- hoppe
- bare én
- Hold
- holde
- nøkler
- Type
- konge
- Vet
- Knowing
- Tomt
- laptop
- Siste
- Lover
- Fører
- LÆRE
- lært
- læring
- Permisjon
- forlater
- utleie
- Nivå
- Leverage
- LG
- Life
- livsstil
- lett
- Sannsynlig
- BEGRENSE
- linje
- Flytende
- Likviditet
- Lytting
- oppføring
- oppføringer
- lite
- leve
- Bor
- levende
- lån
- Lån
- plassering
- steder
- låst
- Lang
- Langt spill
- lang tid
- langsiktig
- lenger
- Se
- ser
- UTSEENDE
- taper
- å miste
- Lot
- elsker
- Lav
- LTV
- Luksus
- mac
- laget
- større
- Flertall
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- mann
- administrer
- leder
- mansion
- mange
- mange folk
- kart
- marginer
- marked
- markedskrasj
- Markets
- vidunder
- massive
- Master
- Saken
- betyr
- meningsfylt
- midler
- Media
- Møt
- mental
- nevnt
- mus
- Middle
- Tentamen
- kunne
- millioner
- Millioner dollar
- millioner dollar
- Millionær
- millioner
- tankene
- Tankesett
- minutter
- feil
- Minske
- Moderne
- penger
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- morgen
- Boliglån
- mest
- flytte
- Filmer
- flytting
- flere
- multiverse
- Naviger
- nesten
- nødvendigvis
- Trenger
- nødvendig
- behov
- negativ
- nett
- Ny
- Nytt marked
- New York
- neste
- natt
- normalt
- November
- tall
- mange
- oktober
- ofte
- Okay
- ONE
- åpen
- betjene
- drift
- drift
- Meninger
- Opportunity
- motsetning
- rekkefølge
- organisasjons
- opprinnelig
- Annen
- andre
- utenfor
- samlet
- over natten
- egen
- eide
- eierskap
- betalt
- pandemi
- Papir
- Parallel
- parametere
- del
- Spesielt
- partner
- deler
- passiv
- passiv inntekt
- Past
- Betale
- betalende
- betaling
- betalinger
- lønn
- land
- Topp
- Ansatte
- folks
- prosent
- perfekt
- utføre
- utfører
- perioden
- perioder
- person
- personlig
- Personligheter
- personlig
- perspektiv
- plukke
- brikke
- Sted
- fly
- planlagt
- planlegging
- planer
- Planting
- Plattformer
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- spiller
- vær så snill
- podcast
- Podcasts
- Point
- Synspunkt
- poeng
- politikk
- basseng
- dårlig
- portefølje
- porteføljer
- posisjon
- mulig
- makt
- praksis
- spådd
- trekker
- Forbered
- forberedt
- pen
- forebygge
- forrige
- Prisene
- primære
- prinsipp
- prinsipper
- prioritet
- Proaktiv
- sannsynligvis
- Problem
- problemer
- produsere
- Profit
- lønnsom
- progresjon
- prosjekt
- Propell
- egenskaper
- eiendom
- Beskyttende
- kjøpt
- kjøp
- formål
- Skyv
- Skyver
- sette
- Sette
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- raskeste
- raskt
- område
- raskt
- priser
- vurdering
- å nå
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- realisere
- realisert
- eiendomsmegler
- grunnen til
- grunner
- oppsummering
- nylig
- nylig
- Recharge
- registrert
- Refi
- refundere
- angre
- Regulering
- forskrifter
- rehab
- forholdet
- relativt
- pålitelig
- oppussing
- Leie
- leie
- erstatte
- representere
- Krav
- Booking
- reserver
- REST
- resultere
- pensjonering
- inntekter
- anmeldelse
- Rich
- Kvitt
- rift
- Risiko
- vei
- rullende
- ruller
- runde
- ødelegge
- Regel
- Kjør
- trygge
- Sikkerhet
- Sa
- samme
- Spar
- Besparelser
- sparekonto
- skalerbarhet
- skalerbar
- Skala
- skalering
- redd
- scenarier
- skript
- Årstid
- Sekund
- sekunder
- sikre
- se
- selektiv
- SELV
- selger
- Å Sell
- forstand
- September
- tjeneste
- servering
- sett
- flere
- Del
- delt
- deling
- Shield
- Skift
- Kort
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Viser
- Slå
- signifikant
- betydelig
- enkelt
- Sittende
- situasjon
- situasjoner
- SIX
- Seks måneder
- ferdigheter
- slakk
- langsom
- liten
- Smart
- So
- selskap
- sosiale medier
- solgt
- solid
- noen
- Noen
- noe
- et sted
- Snart
- kilde
- Rom
- snakke
- sett
- spesifikk
- spesielt
- bruke
- utgifter
- spike
- pigger
- splittet
- Sponsorer
- Sport
- Spotify
- kvadrat
- stabil
- stå
- Standard
- Begynn
- startet
- Start
- stash
- Tilstand
- opphold
- Trinn
- stikker
- Still
- STONE
- Stopp
- lagring
- oppbevare
- lagret
- Stories
- Storm
- stormer
- rett
- Strategi
- stream
- bekker
- stresset
- sterkere
- strukturell
- struktur
- Struggle
- Student
- Studenter
- abonnere
- suksess
- vellykket
- Sol
- Super
- overleve
- bærekraftig
- svane
- Swings
- system
- Systemer
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- Pek
- skatter
- lærer
- lag
- midlertidig
- leietaker
- test
- texas
- De
- Fremtiden
- informasjonen
- verden
- deres
- Der.
- ting
- ting
- tenker
- dette året
- trodde
- trussel
- tre
- Gjennom
- hele
- Kaster
- Tied
- TikTok
- tid
- tidslinje
- ganger
- typen
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- i morgen
- ton
- også
- topp
- Tema
- berøre
- mot
- handel
- tradisjonelle
- Kurs
- Transcript
- transformere
- behandle
- triage
- sant
- SVING
- snudde
- typer
- typisk
- etter
- forstå
- forståelse
- unik
- enhet
- lomper
- Universe
- Oppdater
- upside
- us
- Amerikanske dollar
- bruke
- vanligvis
- Verdifull
- verdi
- Verdier
- ulike
- Kjøretøy
- Versus
- video
- Se
- visninger
- Village
- Virginia
- Volkswagen
- vente
- ønsket
- Se
- se
- Vann
- måter
- Rikdom
- Vær
- uke
- uker
- Vest
- West Virginia
- Hva
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- Wild
- vil
- Vinner
- Vinter
- Metalltråd
- Wisconsin
- KLOK
- uten
- Arbeid
- trene
- arbeidet
- arbeid
- virker
- verden
- verste
- verdt
- ville
- skrevet
- Feil
- X
- år
- år
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet