A kommersiell eiendomskrasj ser mer og mer trolig i 2023. Stigende renter, komprimert taktsatserog nytt inventar i ferd med å treffe markedet gjør at næringseiendom, og mer spesifikt multifamilie, ser like uattraktiv ut som noen gang for en eiendomsinvestor. Men med så mye penger fortsatt kastet på flerfamilieinvesteringer, kommer hverdagsinvestorer til å bli fanget opp i alt hysteriet? Eller er dette bare en overhypet krasj som ikke kommer til å skje i årene som kommer?
Scott Trench, administrerende direktør i BiggerPockets og vert for BiggerPockets Money Podcast, har hatt mistanker om flerfamilierommet siden boliglånsrentene begynte å stige. Nå er han på showet for å forklare hvorfor en krasj kan skje, hvem det vil påvirkeog hva investorer kan gjøre å forberede seg. Dette er IKKE en tid for å ta på seg high-stakes-avtalene som var så fremtredende i 2020 og 2021. Scott gir sine anbefalinger om hva både passive og aktive investorer kan gjøre for å beholde formuen hvis og når et krasj endelig rammer.
Men det er ikke alt! Vi ville ikke snakket om multifamilie uten Andrew Cushman og Matt Faircloth, to store flerfamilieinvestorer som har flere tiår med erfaring i området. Andrew og Matt tar spørsmål fra to BiggerPockets mentees, Philip og Danny, et par California-baserte investorer som prøver å skalere sine flerfamilieporteføljer. Hvis du vil komme inn i flerfamilie på riktig måte eller unngå en elendig avtale, hold deg unna!
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
Scott:
Dette er BiggerPockets Podcast, show nummer 721.
Andrew:
Husk at større er mentalt mer skremmende, men større er lettere. Det er like mye arbeid å ta ned en 10-enhet som det er å ta ned en 100-enhet. Så min filosofi er å gå så stort som du komfortabelt kan. Når jeg mener komfortabel er uten å sette deg eller investorene dine i økonomisk risiko, men bare ikke vær redd av det faktum at "Vel, det er 100 enheter. Jeg har aldri gjort det ennå." Hvis du har tatt ned en 10, har du tatt ned en 100. Det er bare mengden av økonomien, og det blir faktisk lettere jo større du blir.
Scott:
Hva skjer alle sammen? Dette er Scott Trench, midlertidig gjest på BiggerPockets Podcast her sammen med verten, Dave Meyer. Beklager, jeg stjal det fra deg, Dave.
Dave:
Å nei. Jeg vet ikke om jeg er verten eller gjesten. Uansett hva det er, er vi her sammen, og vi tar over showet i dag.
Scott:
Vel, takk for at du var med i dag, Dave. Jeg setter pris på det.
Dave:
Ja selvfølgelig. Du er veldig glatt på den introen. Du er en gammel hånd på dette. Vi ønsket å ha deg med fordi vi har et par spørsmål. Du og jeg har faktisk hatt mange gode samtaler offline om dette. Du har noen virkelig interessante tanker og, ærlig talt, noen bekymringer om det kommersielle flerfamilierommet som vi skal snakke om her de første 20 minuttene av showet.
Scott:
Ja det gjør jeg. Jeg tror at den kommersielle multifamilien har hatt et virkelig fenomenalt løp når det gjelder å skape en enorm mengde rikdom de siste 10, 12 årene ettersom leieprisene virkelig har vokst nesten på en akselererende måte det siste tiåret ettersom rentene har tikket ned over den tiden og som cap rates har sunket. Det har skapt et utrolig miljø for verdiskaping som jeg er bekymret for har gått sin gang og er satt til å gi mye av det tilbake i løpet av de neste 12 til 18 månedene. Jeg vil virkelig gi uttrykk for disse bekymringene og ringe alarmklokken her slik at investorer er veldig, veldig forsiktige med denne aktivaklassen på vei inn i 2023 spesielt.
Dave:
Greit, flott. Vel, dette blir en flott samtale. Jeg ser frem til det. Jeg har mange spørsmål til deg. Bare for alle som lytter, skal vi snakke med Scott i omtrent 20 minutter. Deretter skal vi overlate det til Matt Faircloth og Andrew Cushman som skal svare på noen mentee- og lytterspørsmål om flerfamilierommet. Så vi har et flott show for deg i dag. Vi kommer til å dekke mye om kommersielt og multifamilie, så du vil definitivt holde fast ved dette. Du har noen tanker om hva som skjer i flerfamilie- og kommersielle rom, og vi vil gjerne høre hva du tenker.
Scott:
Jeg tror det første som bekymrer meg i flerfamilie- eller kommersielle flerfamilierom og kommersiell eiendom er at taksrentene er lavere enn rentene akkurat nå i mye av dette området. Det betyr at når jeg kjøper et stykke næringseiendom, kjøper jeg en inntektsstrøm. Hvis det er på 5 %, kan jeg bruke 10 millioner dollar på å kjøpe en eiendom som genererer 500,000 5.5 dollar i året i netto driftsinntekter. Vel, hvis renten min er 6.5 % eller 30 %, som Freddie Mac 6.42-års fastrente boliglån er i gjennomsnitt XNUMX % ved slutten av året, betyr det at gjelden min er utvannende. Jeg kommer faktisk til å få en bedre avkastning ved å kjøpe alle kontanter eller være på utlånssiden i stedet for aksjesiden, med mindre jeg er veldig positiv på verdistigning. Når det gjelder næringseiendom, betyr det at jeg er veldig positiv når det gjelder leievekst, eller at jeg av en eller annen grunn tror jeg kan redusere driftskostnadene. Så dette er et stort problem. Dette er ikke bærekraftig etter min mening. Når gjennomsnittet av markedet ser cap rates lavere enn rentene, betyr det at markedet går all in på disse forutsetningene for vekst. Og det forstår jeg ikke. Jeg synes det er en veldig risikabel og skummel stilling.
Så la oss gå gjennom hva som må være sant for at dette skal fungere for investorer i det kommersielle området. Det ene er at husleieveksten må opp. En måte som kan skje er tilbuds- og etterspørselsdynamikk. På tilbudssiden kommer vi til å ha det meste beholdningen på nettet siden 1970-tallet. Ivy Zelman anslår at det kommer til å være 1.6 millioner enheter online i løpet av de neste 12 til 18 månedene i etterslepet her. Utbyggere vil fullføre den beholdningen, og de vil tjene penger på den. Det er mulig at hvis ting blir veldig ille, kan de stoppe byggingen, men da beviser det bare poenget at det er en stor risiko i dette området.
Så den andre siden av dette... Så jeg tror det er en motvind til antakelsen om husleievekst om at markedet går all in på, mye tilbud på nettet, mye bygging. Alt du trenger å gjøre er å kikke ut av vinduet her i Denver og du ser tranene mer produktive enn de noen gang har vært. Det sier noe fordi byen har blomstret i lang tid. Nå vil alt dette være regionalt. Noen byer vil ikke se tilbudet komme online. Noen byer vil se tonnevis av forsyning komme online og har fortsatt ingen problemer med absorpsjon av disse enhetene.
Dave:
Vel, bare for å gjenta, for å understreke det poenget, Scott, vi ser allerede at leieprisene, spesielt i flerfamiliehus, flater ut og begynner å synke i noen områder. Det er til og med før, det du sier, denne økningen i tilbudet kommer på nettet fordi jeg tror det er mot midten av 2023 når det er ment å skje. Så vi ser allerede dette før forsyningsoverfloden i det hele tatt begynner å påvirke den dynamikken.
Scott:
Ja, absolutt. Jeg tror at en bedre innsats er at leieprisene forblir ujevn eller kanskje til og med synker i løpet av de neste 12 månedene i flerfamilierommet versus den implisitte antakelsen når taksrentene er lavere enn rentene om at de kommer til å eksplodere.
På etterspørselssiden tror jeg vi har et wild card her, og jeg har egentlig ingen prognoser som jeg føler meg veldig trygg på ved behov. Et av de store argumentene for etterspørselen er at det er flere mennesker, husholdningsdannelsen akselererer. Det er langsiktige trender som støtter det. Det er sant, men det er en hel haug med volatilitet fra hele COVID-situasjonen: mange mennesker flytter ut, blir skilt, slår opp. Det skaper husholdningsdannelse, etter min mening, kunstig. Det er en beregning som kan flytte og forvirre økonomer. Så jeg vet ikke hvordan jeg skal forutsi husholdningsdannelsen i 2023 på den ene eller den andre måten. Jeg tror det sikreste alternativet er å anta svært lite husholdningsdannelse. Hvis det er en mild resesjon eller rentene fortsetter å stige, vil det legge press i økonomien. Det kommer til å resultere i mindre lønnsvekst, og vi kan gi tilbake noen av disse husleieøkningene. Jeg tror, om noe, det er grunn til å tro at husleie igjen forblir ujevn eller synker år over år. Igjen, det er problematisk.
Så jeg er bekymret for at vi i 2023 kan se taksratene øke, noe som betyr at verdivurderingen av flere familier avtar. Så den samme eiendommen som genererer 500,000 10 dollar i netto driftsinntekt går fra å være verdt 5.0 millioner dollar ved et tak på 7.7 % til 6.5 % ved et tak på 23 %. Det er en nedgang på 70 % i formuesverdien til den eiendommen. Hvis du er belånt 30/70, brukte du 30 % gjeld, 2023 % egenkapital, det kommer til å utslette det store flertallet av egenkapitalen din. Dette er problemet som jeg ser brygge i denne plassen, eller som jeg bekymrer meg for kan brygge i XNUMX-rommet.
Dave:
Ser du dette på tvers av alle multifamilie-eiendeler? Blir større syndikeringer eller mindre multifamilier uforholdsmessig påvirket av dette?
Scott:
Jeg tror at dette er en trussel mot næringseiendommer over hele linja, som vil inkludere kontorlokaler, detaljhandel, multifamilie og andre eiendeler. Jeg tror at du kommer til å se mer press på større eiendeler. Du kommer til å se press på eiendeler som ikke er finansiert med Freddie Mac-lån til 30-års faste renter. Jeg tror at folk vil bli uforholdsmessig påvirket. Jeg tror også du kommer til å se at folk rett og slett ikke selger i denne perioden. Hvis du er investert i en syndikering, vil syndikatoren din sannsynligvis ikke selge det neste året eller to og håper at prisene kommer seg. Min bekymring er imidlertid at hvis rentene holder seg høye, og de kan til og med falle litt, vet jeg at du tenker at boliglånsrentene sannsynligvis vil falle neste år, men så lenge de bare holder seg mye høyere enn de var. I løpet av de siste par årene tror jeg du kommer til å se cap rates tilbakestilt til et høyere nivå, kanskje 6.5%, 7% på landsdekkende basis, igjen, varierende fra region til region.
Dave:
Vel, også ideelt sett vil nok de fleste syndikatorer og operatører holde på. Men gitt arten av kommersielle utlån, har de fleste av dem ikke langsiktig fast gjeld. Noen av dem kan ha forfallende ballongbetalinger eller et boliglån med justerbar rente som justeres i løpet av de neste par årene, og som potensielt kan tvinge frem et salg eller ytterligere påvirke kontantstrømmen til eiendommene negativt.
Scott:
Jeg tror det er sant, og jeg tror det er en veldig stor ukjent i rommet. Jeg kjenner ingen som har gode data om gjennomsnitt i kommersielle flerfamilieeiendoms gjeld. Hva er den gjennomsnittlige vektede levetiden til disse gjeldene? Er det fem år? Er det 10 år? Er det 30 år? Får alle fastrente Freddie Mac-lån på dette, og vi er klare? Min gjetning er at det er stor spredning i disse områdene, og at forskjellige mennesker kommer til å bli påvirket veldig forskjellig. Min beste gjetning er at det kommer til å være en prosess i stedet for en hendelse for denne tilbakestillingen av cap rate. Det kommer bare til å være et kontinuerlig press på operatørene av disse eiendelene over 12 til 18 måneder, men det kan alltid være en slags hendelsesproblematikk der ting kommer på hodet med en gang.
Dette er forresten ingen nyhet. Eiendelsverdiene i området har allerede gått ned 20 % til 30 % i mange markeder. For noen av disse markedene var det som en lysbryter, og noe av det var over tid. Brian Burke, tror jeg, har noen veldig gode detaljer om dette på en tidligere BP-podcast. Da vil jeg også si at du hadde Ben Miller på On the Market-podcasten, administrerende direktør i Fundrise. Han har virkelig god kontroll, tror jeg, på timing og kredittspørsmål som dukker opp i rommet, og hvordan folk utnyttes og hvorfor utlåner A lånte fra utlåner B for å finansiere eiendom C, og alle trenger likviditet på en gang. kan skape problemer. Jeg tror det er veldig vanskelig å forutsi. Jeg tror igjen, det er et sted hvor ingen har gode data, og det er en stor ukjent her.
Dave:
Det er virkelig vanskelig å finne den informasjonen. Hvis du vil sjekke ut den podcasten Scott snakket om, kom den ut rundt jul på On the Market-feeden. Det kan du sjekke ut. Det kalles Great Deleveraging med Ben Miller. Scott, jeg synes dette er fascinerende og setter pris på hva du tar. Jeg er nysgjerrig på hva du vil anbefale investorer å gjøre. Jeg antar at det er to sider av det. Hva vil du anbefale de gjør som operatør, flerfamiliesyndikator? Så som folk som meg som investerer passivt i syndikeringer av flerfamilieavtaler, hva vil ditt råd være?
Scott:
Vel, jeg tror at hvis du er i en nåværende syndikering, må du bare be og holde. Det er egentlig ikke et annet alternativ. Du er en begrenset partner, og det er ingenting å gjøre. Så alt kommer ned til hva du kan gjøre fremover. Jeg tror at hvis du vurderer å investere i en syndikering, sørg for at den er en stor vinner selv i et vekstmiljø uten leie. Kast syndikatorens anslag på markedsleievekst og si, hvis det ikke er noen husleievekst, gir dette fortsatt mening i løpet av de neste par årene for meg? Og gir det mening hvor, selv om jeg må selge eiendommen med en økning på 150 basispunkter i cap rates i det markedet...? Det er en generell tommelfingerregel. Hver region vil variere. Du kan definitivt endre disse forutsetningene etter din region hvis du har et av disse markedene som har mye netto migrasjon med svært lite nybygg.
En annen er, i stedet for å komme på egenkapitalsiden i en syndikering, vurdere å være på gjeldssiden. Det er foretrukket egenkapital, som egentlig stemmer overens med gjeld når det gjelder avkastningsprofilen, selv om den er lavere enn den høyere gjelden på toppen av stabelen. Eller du kan bare sette deg inn i et gjeldsfond. Hvis taksrenten er 5 % og rentene er 6.5 %, hvorfor ikke bare tjene 6.5 % renter eller enda høyere med andre gjeldsfond? Det er en måte med lavere risiko for å tjene bedre kontantstrøm i en periode. Når ting endres eller hvis de endres, kan du alltid gå tilbake til å være på aksjesiden eller når du har tillit til leievekst. Hvis du skal gå inn på en aksjeavtale, kan du kanskje vurdere å finne noen som kommer til å syndikere uten innflytelse i det hele tatt. Igjen, hvis eiendommen skal gi en avkastning på 5 % tak, bør du vurdere å ikke bruke gjeld i det hele tatt. Det vil faktisk øke avkastningen din i et vekstmiljø med ingen eller lav leie, samtidig som det er lavere risiko. Så det er veldig attraktivt.
Dette er superdristige meninger som jeg prøver å bringe inn her, men jeg vil virkelig gi uttrykk for denne bekymringen fordi jeg føler at folk ikke forstår dette, og jeg føler at de får informasjon... Hvis du får alt informasjonen din fra folk som syndikerer eiendomsavtaler, erkjenne at disse syndikatorene, de er flotte mennesker, de gjør en god jobb i mange tilfeller, men dette er deres levebrød. Det er vanskelig å se kanskje noen av risikoene i dette området hvis levebrødet ditt avhenger av å skaffe store mengder kapital, kjøpe avtaler og tjene penger gjennom oppkjøpsgebyrer, administrasjonsgebyrer og deretter ha et spinn til en ført rente på [uhørbare 00 :13:51].
Dave:
Det er et godt råd, Scott. Takk skal du ha. Ser du denne potensielle nedgangen i næringseiendom? Ut fra det du sier høres det ut som. Jeg personlig tror vi vil se en beskjeden nedgang i boligeiendom, men denne kommersielle har flere ulemper i henhold til din analyse. Ser du at det smitter over på boliger eller andre deler av eiendomsbransjen?
Scott:
Dette er ikke gode nyheter for eiendom i generell forstand. Se, jeg tror du har veldig god kontroll på boligmarkedet spesielt. Du har god kontroll på alle markedene. Jeg tror ikke du bruker like mye tid i det kommersielle området. Jeg vil forresten si at du bør ta noen av mine meninger her med en klype salt fordi jeg er en amatør-aspirerende svenn i å forstå de kommersielle eiendomsmarkedene her. Men i boligområdet synes jeg vi har greie på det. Det er en hel rekke utfall. Men nei, fallende verdier for næringseiendommer vil sannsynligvis gå hånd i hånd med verdier for boligeiendommer som synker. Det spår vi allerede. Jeg tror at nedgang på 3% til 10% er den kulissen du har diskutert for boliger, avhengig av hvor renten ender på slutten av året neste år.
Dave:
Vel, det er veldig nyttig.
Scott:
Forresten, hvis du vurderer å investere i boligeiendom, legg det på BiggerPockets-kalkulatoren og se på eiendommen med 30 års boliglån og rimelige verdistignings- og leievekstforutsetninger og legg den på der uten boliglån og se hva avkastningen ser ut. I mange tilfeller vil avkastningen bli bedre uten pant i eiendommen, noe som igjen er noe som er veldig interessant og noe som burde få hjulene til å gå rundt. Du må virkelig finne noen gode tilbud akkurat nå for at dette skal fungere, og du bør kanskje vurdere å være på gjeldssiden.
Dave:
Rått. Vel, Scott, vi setter stor pris på denne veldig nøkterne og gjennomtenkte analysen. Det er helt klart noe vårt publikum og alle som vurderer å investere i eiendom bør tenke på og lære mer om.
Scott:
Vel, Dave, et spørsmål jeg har til deg er, hva synes du? Jeg kommer inn her med litt undergang og dysterhet og bekymrer meg for at det er en virkelig stor risikofaktor på gang i næringseiendomsområdet. Tror du jeg er fornuftig med det, eller tror du jeg er langt unna?
Dave:
Nei jeg gjør det. Jeg tror det er en alvorlig bekymring. Jeg har virkelig vanskelig for å se for meg at cap rates blir der de er. Jeg kan ikke forestille meg en verden hvor de ikke utvider seg. Som du illustrerte veldig godt, har bare beskjedne økninger i takstsatser virkelig betydelige skadelige innvirkninger på aktivaverdiene. Vi ser bare at forholdene snur på en måte som har vært ekstremt lave i svært lang tid, og økonomiske forhold, tror jeg ikke, støtter det lenger.
Jeg tror det du sa om leievekst stemmer. Partiet som vi alle har sett de siste par årene hvor rangveksten har eksplodert, de økonomiske forholdene støtter det egentlig ikke lenger. Jeg tror det er på tide å være veldig forsiktig og konservativ. Jeg ser ingen ulemper ved å være veldig konservativ. Hvis du tar feil og hvis jeg tar feil, så er det bare en bonus for deg. Hvis du investerer veldig konservativt og leieveksten øker og taksprisene holder seg lave, er det bra for deg. Men som du sa, jeg tror at det mest nøkterne og hensiktsmessige rådet, både i nærings- og boligmarkedet akkurat nå, er å anta en veldig beskjeden leievekst, om noen i det hele tatt, å forutsette svært liten verdistigning, og hvis avtaler fortsatt fungerer, så er det fornuftig . Men jeg tror ikke å håpe på bedre forhold er en klok handling, i det minste for neste år og kanskje to år.
Scott:
Vel, flott. Igjen, jeg føler meg litt nervøs for å gi uttrykk for denne bekymringen. Jeg kommer i hovedsak på showet og sier: "Jeg spår en pen..." Jeg forutsier ikke. Jeg er bekymret for en nedgang på opptil 30 % i formuesverdier i kommersielle flerfamilier. Det er et område hvor jeg virkelig likte Ben Millers podcast der han snakket om kredittrisikoen her, men jeg tror virkelig at multifamilie ikke er isolert fra dette. Risikoen hans var for det kommersielle, som et detaljhandelskontor, de andre aktivaklassene. Jeg tror multifamilie er veldig eksponert akkurat nå, og jeg bekymrer meg for at noen av disse tingene ikke har blitt priset riktig inn i markedet.
Igjen, det kommer bare tilbake til det enkle faktum at vi prøver å tjene penger som investorer. Hvordan kan du tjene penger hvis leieprisene ikke kommer til å vokse og gjelden din er dyrere enn kontantstrømmen du kjøper? Det må endres. Jeg tror at en rimelig spredning mellom taksrenter og renter på landsgjennomsnitt er rundt 150 basispunkter. Det tilsvarer en veldig stor økning som går fra omtrent 5 % på landsgjennomsnittet akkurat nå til 6.5 % cap rates. Igjen, det ødelegger mye verdi. Så forhåpentligvis er dette nyttig.
Dave:
Det eneste alternativet er at rentene går ned, som du sier, du trenger denne spredningen. Men personlig tror jeg at boliglånsrentene kan gå ned innen utgangen av 2023, men ikke mye, jeg tror ikke med 100 basispunkter fra der de er akkurat nå. Det er min tanke, men jeg tror ikke så sterkt på det. Jeg tror det er mange forskjellige måter dette kan gå. Så jeg tror at det mer sannsynlige resultatet, som du har sagt, er at taksrentene går opp for å komme til den historiske sunne spredningen i stedet for at rentene faller.
Scott:
Det kan være en kombinasjon. Det kan være en formildende faktor. De kan falle noe, og taksratene kan fortsatt øke en del av dette, men jeg er veldig redd for denne plassen i løpet av det neste året.
Dave:
Greit, Scott. Vel, vi setter stor pris på denne ærlige vurderingen og at du deler følelsene dine med oss. Det er veldig nyttig for alle som hører på dette og ga meg mye å tenke på. Før vi lar deg komme deg ut herfra, hva er ditt raske tips for i dag?
Scott:
Mitt raske tips er at hvis du analyserer kommersiell eiendom eller annen eiendom, prøv å analysere den med og uten gjeld i dagens miljø først. Så for det andre, hvis du ser på syndikerte muligheter, hvis du fortsatt er interessert i syndikerte muligheter, sørg for at sponsoren kjøper dypt, kjøper med en høy rabatt i forhold til markedsverdi, at det er betydelige muligheter for leieøkninger bare for å bringe gjeldende leie til markedet, og at eiendommen fortsatt kan generere en akseptabel fortjeneste når syndikatoren må selge den tre til fem år senere, selv om det er til en taksrente som er 1.5 % høyere, 150 basispunkter høyere enn hva den var kjøpt i dag.
Dave:
Vel, takk Scott Trench, administrerende direktør i BiggerPockets. Vi setter pris på at du er her. Med det skal vi overlate det til Matt Faircloth og Andrew Cushman som skal svare på noen mentee-spørsmål om å komme inn i flerfamilieinvesteringer.
Andrew:
Philip Hernandez, velkommen til BiggerPockets Podcast. Hvordan har du det, sir?
Phillip:
Jeg gjør det bra. Jeg er superglad for å være her. Tusen takk, Andrew.
Andrew:
Du er en del av den første gruppen av BiggerPockets' mentee-program. Du er her med noen spørsmål som vi forhåpentligvis kan hjelpe med i dag. Er det riktig?
Phillip:
Ja, ja, det stemmer. Jeg er superglad og takker så mye for tiden deres. Spørsmålet mitt, i flerfamilieverdenen, men også bare i eiendomsverdenen generelt, mange ganger når vi starter opp, gis rådet om å samarbeide med noen som har mer erfaring enn deg ved å gi dem en viss verdi , enten å finne avtalen eller administrere avtalen eller på en eller annen måte gjøre det enklere for personen som har mer erfaring enn deg. Hva om det du kan gjøre for å tilføre verdi er å skaffe kapital? Jeg begynner å finne noen... Nettverket mitt begynner å være interessert i å investere mer sammen med meg. Hva om jeg ikke har avtalen? Hva om noen andre har en avtale, men jeg har akkurat begynt å bli kjent med dem, hvordan ville du veterinære personen du tenker på å bringe pengene til venner og familie til en avtale? Hvordan vil sjekklisten din se ut slik at du gjør det på en god måte?
Andrew:
Viktig tema. Bare for å være sikker på at vi har det riktig, er spørsmålet ditt i utgangspunktet, hvis jeg begynner som en kapitalinnhenter, hvordan ser sjekklisten ut for å velge riktig partner eller medsponsor å investere pengene med?
Phillip:
Ja nettopp. Fordi å vurdere en avtale så langt som å gjøre min egen due diligence, føler jeg meg rimelig kompetent på det, men det er hvis jeg har kontroll over alt. Så hva om jeg ikke har kontroll over alt?
Andrew:
Du har rett. Matt har sannsynligvis mye å si om dette, så jeg skal bare rulle av et par ting, og så lar jeg ham ta over. Nummer én er at jeg vil si, les Brian Burkes bok, The Hands-Off Investor, fordi den er skrevet mot LP-passive investorer. Det er den mest detaljerte, dybdehåndboken for hvordan veterinærer en operatør som jeg noen gang har sett i mitt liv. Så hvis du ser på å skaffe penger og sette pengene hos noen andre, må du være en ekspert på den boken. Det er det første jeg ville gjort. Selv som en som har gjort dette i et og et halvt tiår, leste jeg hver side i boken hans. Det er mye å lære der inne. Så gjør det.
For det andre er hvis du skal skaffe andres penger og deretter legge dem inn i en annens avtale, ikke bare være i en begrenset partner. Sørg for at du enten er en del av det generelle partnerskapet eller i det minste har et visst nivå av input eller kontroll i avtalen. Dessverre, bare forrige uke, samlet en venn av meg inn penger, satte dem med en annen sponsor i en avtale i Texas. De hadde en brann. Avtalen går dårlig. 100 % av egenkapitalen går tapt. En av de største frustrasjonene med vennen min som samlet inn pengene er at han ikke har kontroll. Han kan ikke engang få all informasjon inn i hva som skjer. Så sørg for at du har et visst nivå av input, et visst nivå av kontroll.
Jeg vil også anbefale når du ser på en spesifikk avtale, underwrite avtalen og gjøre due diligence på avtalen som om det var din egen avtale og du fant den. Du dupliserer i utgangspunktet garantien og forskningen som sponsoren skal gjøre. Forhåpentligvis stemmer alt og du sier: "Wow, denne fyren er flott." Men hvis ikke, kommer du til å finne det, og du kommer til å spare deg selv for mye... Du sparer investorene dine for risiko og sparer ditt eget rykte. Innse også at du virkelig satser mer på den operatøren enn du gjør på noen spesifikk avtale, spesielt ettersom markedet nå endrer seg. Kapitalforvaltning og god drift er der pengene virkelig tjenes. Vi har alle ridd på en enorm bølge de siste 10 årene, som har toppet seg, og de gode operatørene kommer til å være den differensierende faktoren fremover.
Så også fra ditt perspektiv, Philip, bare forstå at uansett hva, legger du til en viss grad ditt rykte i noen andres hender. Gå gjennom den kontrollprosessen, gjør det sakte. Hvis du gjør det riktig, kan det være en fantastisk ting for å vokse og skalere og fokusere på det du er god på. Men bare ha det i bakhodet. Matt, jeg skal kaste den over deg for å se hva du har å legge til?
Matt:
Vel, jeg kunne bare si, "Hei, jeg er enig med Andrew," som jeg gjør mesteparten av tiden. Alt Andrew sa er 100% riktig. Ja, vet dem som om du investerte din egen kapital, og det er slik du bør se på det. Fremfor alt annet, Philip, ser på dette som om dette var pengene dine som gikk inn i denne andre operatørens avtale. Gjør det du ville gjort hvis du skrev denne sjekken. For i hovedsak investerer ikke personen som investerer i den avtalen. De investerer i deg. De kommer til deg for å hjelpe dem med å finne et sted å parkere hovedstaden deres. De er ikke så mye som ... De kan bare gå direkte til den operatøren. Hvorfor skal de gå gjennom deg? Grunnen til at de må gå gjennom deg er fordi de stoler på deg. De investerer sammen med Philip Hernandez i nettverket hans og hans underwritingsevne og markedskunnskap.
Så gjør det. Gå gjennom og kontroller markedet, finn ut hvorfor markedet er fantastisk. Ikke bare hør på syndikatet eller operatøren eller arrangøren. Kom med dine egne lekser om hvorfor. Ikke bare stol på syndikatorens PDF-dokumenter som viser økonomi. Få deres reelle tall i Excel. Tegn avtalen selv. Få husleierullen og resultatregnskapet fra den nåværende eieren som de kjøper eiendommen fra, og gjør din egen analyse av eiendommen. Kanskje kom med din egen undersøkelse, din egen garanti, og stresstest avtalen også. Alle disse tingene gjøres av gode LP-investorer som ønsker å investere i en avtale, og du må oppføre deg som om det er pulveret ditt som går inn i denne avtalen, ikke investorene dine. Det er nummer én.
Jeg kan også gi deg noen tanker, hvis du leter etter det, om hvordan du kan beskytte deg selv ved å skaffe penger til noen andre. Fordi jeg tipper at du er en flott fyr, vet jeg det tilfeldigvis, men du gjør ikke dette for en hobby. Du gjør dette fordi du ønsker å få en slags kompensasjon i bytte for å plassere en av investorene dine i avtalen, ikke sant?
Phillip:
Ja, absolutt.
Matt:
Problemet er, og med mindre jeg tar feil, har du ikke en serie 7-lisens. Du er ikke en lisensiert verdipapirmegler, er du?
Phillip:
Riktig.
Matt:
Så den operatøren kan ikke kompensere deg for å skaffe kapital fordi det du gjør er at du selger et verdipapir for dem. Jeg kan ikke kutte deg en sjekk i dollar og egenkapital som du samler inn i bytte for å skaffe kapital fordi det ville kompensere deg som aksjemegler for å selge et verdipapir, og du trenger en lisens for å gjøre det, som du ikke har . Men vær trygg, jeg har dekket deg.
Måten du gjør det på er at du blir medlem av fastlegen, det generelle partnerskapet, som Andrew hadde sagt. Nå er det en utskjæring der ute. Du kan ikke bare bli fastlege som kapitalinnhenter. Du må ha en aktiv rolle i selskapet. En kapitalinnhenters jobb er stort sett over etter at selskapet ble dannet. Du vet hva jeg sier? Det er ikke slik at du trenger mer kapital for alltid. Du skaffet kapitalen og avtalen avsluttes, og så er du ferdig. Så hva SEC vil se, hvis det noen gang er gransking av avtalen, og for å være rett, ikke hva investoren din vil se, forblir du en aktiv partner i avtalen? Så Phillips jobb slutter ikke når kapitalen er hentet fordi det gir deg en aktiv rolle i selskapet som eier. Hvis du er eier av et selskap, uansett størrelse, har du lov til å selge egenkapital. Du trenger ikke verdipapirlisens hvis du eier en del av selskapet. Du følger meg?
Phillip:
Yeah.
Matt:
Nå eier du en del av selskapet, men du må også gjøre noe mer enn bare å skaffe kapital. Så du kan sitte i kapitalforvaltningsteamet. Du kan, som vi gjør i DeRosa for mitt selskap, det vi gjør er at vi danner et styre, og det styret har en stemme. De har si. Vi holder regelmessige styremøter. Vi fører referat. Vi er til og med totalt idioter og gjør Roberts ordensregler der det er bevegelser og sekunder og ja og hele greia. Så du kan gjøre alt det som et styre med hovedstadsoppnående som har en vanlig stemme i selskapet. Hvis operatøren er villig til å spille ball med deg og sette opp ting på den måten, så er det en fin måte for deg å bli medlem av fastlegen på, for deg å si og ha kontroll, og også for deg å bli medlem av fastlegen slik at hovedarrangøren lovlig kan kompensere deg uansett hvilken form eller måte du forhandler for deg selv.
Phillip:
Så hvis det er en mindre avtale og hvis det er tre personer på avtalen, fire personer på avtalen, Andrew, sa du sørg for at du har et visst nivå av kontroll. Hvordan ser det egentlig ut? Kontroll så langt som i dispo eller kontroll...? Hva ville jeg si, "Å, det er slik jeg vil at det skal se ut?" så langt som kontroll?
Andrew:
Kontroller så mye som mulig. Så du får stemme på, som du sa, disposisjon, når/hvordan, godkjenning av pris. Du får godkjenne, blir det refinansiert? Skal du sparke eiendomssjefen og ansette en ny? Du bør ha noen innspill til det. Du får innspill på om du skal gjøre store anleggsutgifter eller ikke. Bør de holdes tilbake, eller bør du gå fremover med dem? Du får komme med innspill til, bør utdelinger gjøres, eller bør de holdes tilbake for å bevare eiendommens økonomiske stilling for å komme gjennom potensielle tøffe tider? Så jo flere innspill du har, jo bedre er det for investorene dine. Da vil du også lære mer. Spesielt hvis du er på kapitalinnhentingssiden, kommer du ikke til å bruke så mye tid på driften. Du kommer til å lære mer ved å gjøre det også.
Matt:
Det som er interessant Philip, er at du hadde snakket om, dette er bare en liten avtale. Det er bare tre til fire av dere involvert i dette prosjektet, ikke sant? Jeg ønsket ikke å skremme deg eller noen andre som tenkte på «Åh, styre. Vel, jøss, Microsoft har et styre, men dette er en avtale uansett hvor stor. Det trenger ikke et styre." Vel, ja og nei. Du trenger ikke la uttrykk som det skremme deg eller noen andre. Det er bare måter å drive eiendom på som involverer et par partnere. Det innebærer at privat kapital kommer inn i avtalen. Hver partner som har å si, som Andrew sa, i prosjektet er avgjørende. Hver partner har en stemme.
Forresten, det trenger ikke være det Phillip sier går. Det må bare være Phillip har en stemme, Philip har en stemme. I alle disse tingene er det vanligvis en konsensus eller til og med en «Ja, si ja, nei, nei»-typen for å avgjøre om du tar tilbudet eller ikke, om du bestemmer deg for å bytte taket eller ikke. Dette er hvordan semi-kompleks eiendom skjer. Dette kan være en eiendom med fire enheter eller en eiendom på 10 enheter, uansett hva det er. Jeg vil ikke at folk skal se på dette som mer komplisert enn det trenger å være. Dette kan være en veldig opp og ned, rask Zoom-samtale som du bare registrerer at Zoom-anropet skjedde. Kanskje her og igjen, sett deg selv på et fly, Philip, og gå ut og se på eiendommen.
Den siste tingen jeg vil gi deg, og alle andre også, er det for mange som investerer i eiendom som dette som en dæsj. Hvis du samler inn privat kapital for en operatør, bør du ikke skaffe kapital for den operatøren med mindre du planlegger å gjøre det 10 ganger for deres neste 10 avtaler eller kanskje vokse til din egen greie til slutt. Men du bør ikke satse på å skaffe kapital til en operatør. Du bør gjøre det om og om igjen og om igjen, slik at merkevaren din blir knyttet til dem, slik at folk ser på deg som en kapitalkilde for dem, og det er noe du kan gjøre om og om igjen og om igjen. Det er ikke noe du kan prøve på én gang fordi et typisk eiendomsprosjekt kan vare i fem år, og hvis økonomien endrer seg litt, kan det ta en god del lengre enn fem år i disse prosjektene. Så du må sørge for at du liker å jobbe med disse folkene, og du vil jobbe mye mer med dem.
Phillip:
Det er et godt råd. Tusen takk folkens. Jeg setter stor pris på det.
Matt:
Philip, før du splitter mann, vil jeg fortelle deg at du var en fantastisk, fantastisk, kjempeflott mann i Multifamily Bootcamp som vi hadde i den som vi startet for noen måneder siden, og jeg vil takke deg for at du tok med deg sausen du tok med til det. Det høres ut som om du gjør akkurat det samme for mentee-programmet. Jeg er veldig takknemlig for å se deg her. Så deg på BP Con. Jeg elsker stemningen din, elsker energien din selv om du er samlet der oppe i Los Angeles.
Phillip:
Takk skal du ha. Setter pris på det. Setter pris på dere.
Andrew:
Ok, pass på, Phil.
Matt:
Andrew, vi har et annet spørsmål her. Jeg vil bringe inn... Jeg har Danny, Danny Zapata. Danny, velkommen til BiggerPockets Podcast, mann. Hvordan har du det i dag?
Danny:
Jeg har det utmerket. Takk for at du har meg med.
Matt:
Bare hyggelig. Hva tenker du på? Hvordan kan Andrew og jeg lyse opp dagen din litt? Hva er ditt eiendomsspørsmål du vil ta med Andrew og jeg kan svare på og for massene å høre våre tanker om?
Danny:
La meg gi deg en liten kontekst. Jeg er en liten flerfamilieinvestor for tiden, jeg har noen eiendommer i Sacramento, og jeg ser etter å ta det neste store skrittet for å skalere. Så det er en virkelig flott mulighet til å velge begge hjernene dine her akkurat nå. Spørsmålet jeg har er, i tillegg til forskjeller i utlån mellom små og større multifamilier, hva er noen av de andre tingene du så etter når du skalere fra mindre enn fem enheter til 10 til 20 enheter?
Matt:
Vel, jeg vet, Andrew, du og jeg har vennlige debatter om hva som er best. Andrew kom ganske mye rett inn i store multifamilieeiendommer fordi han er en superhelt og han er i stand til det. De fleste vanlige som meg må klatre opp fra fem til 10 enheter til 30 til 40 og skalere opp i det. Andrew, jeg vet at du har tanker om dette også. Men jeg skal gi deg mine tanker kort, Danny, ved at resultatregnskapet fortsatt er det samme. Det er fortsatt fortjeneste, og det er fortsatt tap i det. Det er fortsatt inntekter og utgifter. Så du kommer fortsatt til å ha en inntektsstrøm.
Men etter hvert som du kommer inn i større og større avtaler, blir det kanskje noen flere inntektsstrømmer. Kanskje det ikke bare er leieinntekter. Kanskje din P&L kommer til å vise vaskeavgifter og alle slags andre morsomme ting som søppelbetjent eller å belaste leietakerne for kabel eller andre ting som kommer inn. Så det blir mer komplekst på inntektssiden. I tillegg ting som forsinkelsesgebyrer og det. Jeg ble gransket for å vise forsinket gebyr som inntekt på en eiendom med fire enheter fordi du viser det som inntekt. Du prøver på en måte å strekke det. Men gjett hva? På større flerfamiliehus blir det mer vanlig, og det forventes at det er en del av inntektene.
I tillegg, på utgiftssiden, kan det bli veldig store på utgiftene på flerfamiliehus, ikke store i dollar, men stort i antall artikler du måtte ha. På en fem-enhet, hva har du? Eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, kanskje fire eller fem andre artikler. For en større flerfamilieeiendom kan du ha 30 eller 40 ordrelinjer på et utgiftsark. Du har en stor en som mange i små flerfamilier ikke tenker på, og det er lønn. Her er hva det betyr. For en eiendom med fire enheter som du eier, gi meg et ekte eksempel, Danny, på en liten multi som du eier akkurat nå.
Danny:
Jeg har en fourplex i West Sacramento, en blanding av to soverom og ett studio.
Matt:
Hvem styrer det?
Danny:
Vi har en eiendomsforvalter til det.
Matt:
Du skriver ikke en W2-sjekk til eiendomsforvalterens lønn som samler inn husleien din og driver eiendommen for deg, gjør du?
Danny:
Riktig.
Matt:
For større flerfamilier vil du se et eiendomsadministrasjonsgebyr, men du kommer også til å se bemanningskostnader. Det er en god og en dårlig ting fordi det betyr at du har heltidspersonell. Tommelfingerregelen er et sted over rundt 80 enheter en eiendom har råd til heltidspersonell, og det er kjempebra fordi det betyr at personens karriere, jobben deres er basert på å få flerfamilieeiendommen din til å nå sine mål, ikke sant? Det kan være en leasingagent, det kan være en vedlikeholdsteknologi, den slags ting. Men du har ikke disse linjeelementene i din fire-enhet eller i din 10-enhet eller i din 30-enhet. Den har ikke disse tingene.
Så du må budsjettere for heltidsansatte hvis jobb det er å få den multifamilien til å synge sangen du vil at den skal, leasingagenter, kanskje større eiendommer kan ha en stedssjef. Større eiendommer kan ha flere vedlikeholdsteknikere som har som jobb å reparere ting som dukker opp på eiendommen store og små. Det er langt på vei linjeposten som mange mindre investorer, som jeg gjorde, blir overrasket og sier: "Åh, wow. Det må jeg budsjettere med, men også spennende. Jeg kan nå gi disse menneskene stillingsbeskrivelser og gi dem oppgavelister og bruke programvare eller hva som helst for å hjelpe dem med å optimalisere posisjonene sine i det de gjør og hjelpe dem med å bringe eiendommen min med seg. Så det er bra, men du må ha et budsjett for det. Andrew, jeg vet at du har tenkt på dette også. Hvilke andre ting ser du i bøttene på større flerfamiliehus som kanskje ikke er i bøttene på små flerfamilieinntekter kostnadsmessig?
Andrew:
I kommentarene dine, så jeg hoppet rett til 92 enheter på grunn av en av tingene du sa er at de større eiendommene vil kunne forsørge sine egne heltidsansatte fordi jeg var som, mann, jeg vil ikke administrere en 30-enheter fra utlandet. Det er virkelig vanskelig. Du nevnte virkelig mange av dem og mange av de virkelig viktige.
Noen av de andre som faktisk ikke nødvendigvis er ordrelinjer på P&L, men noen av de andre forskjellene, Danny, en, husk at større er mentalt mer skremmende, men større er lettere. Det er like mye arbeid å ta ned en 10-enhet som det er å ta ned en 100-enhet. Så min filosofi er å gå så stort som du komfortabelt kan. Når jeg mener komfortabel er uten å sette deg eller investorene dine i økonomisk risiko, men bare ikke vær redd av det faktum at "Vel, det er 100 enheter. Jeg har aldri gjort det ennå." Hvis du har tatt ned en 10, har du tatt ned en 100. Det er bare mengden av økonomien, og det blir faktisk lettere jo større du blir.
Den andre forskjellen når du begynner å skalere fra fourplexes til 10 enheter og 20 enheter er at demografien blir så mye viktigere. Hvis du har en fourplex og det er i et marked som er flatt eller kanskje til og med faller litt, er det ikke så vanskelig å fylle en ledig stilling eller to fordi du ikke trenger så mange mennesker for å holde seg mette. Men hvis du har en 20-enhet og folk flytter ut av området og du begynner å få to, tre, fire ledige stillinger, vil det bli vanskeligere og vanskeligere å holde den eiendommen full, og det er mindre og mindre sannsynlig for husleie å gå opp. Så etter hvert som du skalerer opp, blir demografien mer og mer viktig fordi du blir en større fisk i dammen. Når du er en fourplex i en MSA med en million mennesker, kan du liksom svømme i din egen retning og komme unna med det. Når du samler eiendommer på 10 og 20, 30 enheter, er du litt mer utsatt for strømmene som flyter rundt deg.
Så også en annen ting å huske på når du kommer til 10 og 20 enheter er, hvis du kjøper en fourplex, la oss si at du hacker den, får et FHA-lån, du flytter inn, du får en ledig stilling, du har sannsynligvis reserve for å dekke den ledige stillingen i en måned eller to eller tre. Når du begynner å gå til 10 og 20 enheter, er det et mentalt skifte av: "Nei, jeg kommer ikke personlig til å være i stand til å dekke alle disse eiendommene når jeg legger dem til porteføljen min." For hvis du kjøper fem 20 enheter, snakker du nå om 100 enheter. Så du må endre mentaliteten til å virkelig drive dem hver som en bedrift, og det betyr å kapitalisere det godt på forhånd. Ja, du kommer ikke til å kunne flyte det $30,000 250,000 i måneden boliglån, men det er greit fordi du tok med $10 20 ekstra til bordet da du kjøpte det, og du satte det som en reservekonto. Så det er også noen av forskjellene jeg vil ha i bakhodet når du skifter fra mindre firkanter til XNUMX, XNUMX og deretter videre derfra.
Danny:
Det er et flott perspektiv fordi jeg alltid har sett på den større skalaen når det gjelder om du har 20 pluss-enheter, en ledig stilling skader deg ikke på langt nær så mye som en liten multifamilie, men samtidig må du vurdere alle de andre tingene og nedadgående områder og demografi som kan påvirke deg og gjøre det supervanskelig å fylle og beholde det slik.
Matt:
Det er et tveegget sverd, Danny. Det betyr at det kan være veldig vanskelig å ta en større eiendom og ta med ... Jeg har tatt med en 200-enhet fra 30 % belegg til 95 % belegg, og jeg kan fortelle deg at det var en grine. Det var der jeg fikk det meste av mitt grå hår. Det var tøft. For hver gang du leaser en enhet, vel, flott, det er en halv prosent belegg. Du bare flytter på nålen. Mens du leier en leilighet på en fire-enhet, er det 25 % belegg, og du har nettopp flyttet nålen. Leasing av en leilighet kan ta deg fra å være i rødt til det svarte. Du må kanskje lease 30, 40, 50-enheter i en større multifamilie for å virkelig gjøre betydelige kontantstrømforskjeller.
Den gode siden er at slike eiendommer kan ta litt av et slag fra markedet med hensyn til belegg, kanskje 5 %, uansett. Det kommer ikke til å sette deg under vann. Så du mister et par leiligheter, det er ikke verdens undergang. Budsjettet ditt kommer til å ha ledig stilling bakt inn i det. Mens for en fire-enhet er du enten ledig eller ikke. Du er enten 75 % okkupert, eller så er du 100 % okkupert. Mens for en bygård på 100 enheter kan du være 85 % opptatt og ha det bra. Andre spørsmål, andre tanker, Danny? Hvilket annet lys kan vi skinne for deg her?
Danny:
Det er flott. Takk skal du ha. Som jeg nevnte, har jeg noen få små multifamilier som de gjør greit kontantstrømmessig, og jeg har faktisk budsjettert med noen av de tingene du har snakket om når det gjelder de større enhetene og regnskap for ledige stillinger og andre linjeelementer der. Men hva jeg forstår, jeg har fått noen gode råd eller noen interessante råd nylig om å balansere kontantstrøm mot å sette pris på eiendommer. Så jeg vil gjerne ha dine råd om hvordan balanserer du disse? Fordi du vet har kontantstrømegenskaper som betaler regningene. Da kan du investere i å sette pris på eiendommer der du ser mye potensiale, men de betaler kanskje ikke nødvendigvis regningene eller så vidt går i balanse. Er det en slags beregning du gjør når det gjelder hvor mye av hver du har i porteføljen din?
Andrew:
Danny, jeg kan hoppe inn. Jeg har noen tanker om det. Jeg vet at David snakker mye om denne typen ting på podcasten også. Det endres når du flytter fra de mindre tingene til de større. Nummer én, det endrer seg også med markedet. David har snakket om mange ganger at han ville kjøpe ting de siste årene med nesten noen ganger negativ kontantstrøm fordi han vet at om tre eller fire år kommer det til å være verdt mye mer. Det var en flott flerfamiliestrategi også de siste syv årene. Du kan kjøpe en verdiøkning som hadde negativ kontantstrøm, få det fikset fint. Som Matt sa, tok han noe fra 30 % til 95 % okkupert. Vel, det var negativ kontantstrøm på 30 %, men den var sannsynligvis kontantstrømende ganske bra og verdt mye mer på 95 %.
Vi er i en annen del av markedet. Hvis du ser på, igjen, en 10-enheter, 20-enheter, ville jeg holdt meg til noe som i det minste strømmer slik at, i verste fall, hvis markedet skifter mot deg eller husleien ikke vokse eller du kan ikke avslutte eller du kan ikke utføre verdiøkningen din ennå, eller hva enn forretningsplanen din er, det verste tilfellet er at du holder den og venter. Vi er på et punkt nå hvor det større fokuset er å sikre seg mot nedsiderisiko. Så når det er sikret, nå fokuserer du på, hva kan jeg gjøre for oppside?
Den andre vakre tingen med multifamilie sammenlignet med enkelt familie er med enkelt familie du virkelig er på markedets innfall. Det er salgskompene. Med multifamilie, hvis du er en god operatør, kan du utføre en plan som øker netto driftsinntekter, og du kan tvinge frem verdiøkning av den eiendommen ved å øke netto driftsinntekt. For meg, hvis jeg ser på en eiendom med 10 enheter, er den nåværende kontantstrømmen viktig når det gjelder å sikre nedsiderisiko og deretter fremtidig kontantstrøm ved å utføre en forretningsplan og kjøpe i de riktige markedene. Det er viktig for å skape egenkapital. Så med multifamilie kan du virkelig få det beste fra begge verdener. Du trenger ikke å si: "Vel, jeg kommer ikke til å få noen kontantstrøm bare så jeg kan få takknemlighet." Multifamilien, for meg, er en av de beste investeringene der ute fordi du kan gjøre begge deler.
Ta også et globalt syn. Kan du bære det personlig eller i din bedrift? Vi snakket for et minutt siden om at hvis jeg har en 20-enhet og jeg fikk en ledig stilling, kommer det sannsynligvis ikke til å påvirke meg. Det er riktig, og igjen, det er en av fordelene. Hvis du skal kjøpe en 20-enhet som er nesten helt ledig, hvordan skal du dekke det til den ikke er ledig? Kan gjøre det personlig? Skal du heve en stor rentereserve på forhånd før du kjøper den? Det finnes måter å dempe det på, men bare sørg for at du har det dekket. I dagens markedsmiljø, ta med det mye mer enn vi har gjort de siste fem til syv årene.
Bare som en rask oppsummering, er min tilnærming å prøve å få begge deler, kontantstrøm og deretter være i stand til å tvinge frem verdsettelse. Hvis du gir avkall på kontantstrømmen, for å prøve å få enda mer takknemlighet. Sørg for at du tar med mange reserver til bordet, enten det er ditt, om det er investorer, enten det er partnere, for å bære deg gjennom den perioden og få deg ut til den andre siden. Matt, har du noe mer du vil legge til?
Matt:
Ja mann. Jeg kaster bare... Andrew, du og jeg er begge gamle nok til å kunne si at vi begge investerte i 2007/2008 da bunnen falt ut. Jeg tror ikke det er det som kommer til å skje igjen med markedet, men jeg tror absolutt at markedet kommer til å endre seg. Det kommer til å gå et sted i 2023, og jeg vil ikke satse på takknemlighet. Verdsettelse har fått mange mennesker til å se ut som genier i løpet av de siste 10 årene, men det de gjorde var at de valgte de riktige markedene og de tjente mye penger på verdsettelse som de ikke hadde kontroll over. Det betyr at bare cap rates gikk ned, eiendomsverdiene gikk opp, visse markeder gikk opp av listene. Mange mennesker har tjent mye penger på aktiviteter som de ikke hadde reell kontroll over, men de kan si at de gjorde det. Så jeg tror du kommer til å se et skifte.
Personlig i dag, bare gitt det jeg lærte i 2007/2008, er kontantstrømmen konge, og jeg tror den vil bli mer konge i løpet av de neste par årene. Eiendommene som jeg eide i 2007/2008 klarte seg helt fint under den lavkonjunkturen hvis de var kontantstrømmende. Eiendommene som var kontantstrømmende, de hadde kanskje ikke vært verdt det jeg betalte for et år eller to siden. Men hvis de var kontantstrømmende, kan du klare stormen. Du trenger ikke bare å kaste penger på dem for å holde dem i gang. Personlig vil investeringsstrategien min være å investere i ingenting som ikke strømmer kontant den første dagen jeg eier det. Jeg driver ikke med negative verdsettelsesting. Jeg dømmer ingen som gjør det. Det er bare ikke vår strategi. Jeg ville investere i kontantstrøm fordi kontantstrøm gir deg tid. Kontantstrøm vil gi deg tid til å holde den en stund, og kontantstrøm med fastrente gjeld vil gi deg tid til å holde den. Hvis ting blir funky i markedet for en liten stund, bare fortsett med kontantstrøm til du kan selge på et tidspunkt i nær fremtid.
På dette tidspunktet er det å kjøpe en eiendom med et mål om verdsettelse for å nå dine langsiktige investeringsmål for deg selv eller for investorene dine virkelig å investere i noe du ikke kan kontrollere. Ja, du kan presse en tvungen verdsettelse ved å øke husleiene, ved å øke NOI på eiendommen. Men den andre faktoren i tvungen verdsettelse er cap rate, og cap rate er hvordan en eiendom blir verdsatt. NOI dividert med at cap rate er verdien på tidspunktet. Så hvis taksrentene øker litt, hvis rentene holder seg høye en stund, kan taksrentene begynne å gå opp. Multifamilien som var verdt X i dag kan være verdt X minus 10 % et år eller to fra nå hvis taksratene fortsetter å holde seg ... hvis taksratene kommer opp og investorer ikke er i stand til å betale for eiendommer det de er i stand til å betale i dag . Jeg kan ikke kontrollere hva takstsatser gjør. Jeg kan ikke kontrollere NOI. Jeg kan kontrollere måten jeg driver eiendommen min på. Så jeg investerer 100 % i tingene jeg kan kontrollere i løpet av de neste par årene. Jeg har ingen tro på at markedet tar meg til det lovede landet lenger.
Andrew:
Jeg er enig med Matt. Personlig kjøper jeg ikke negativ kontantstrøm lenger. Det gjorde vi i starten. jeg gjør det ikke lenger. Jeg tror at mange av de, la oss si, motiverte selgerne i 2023 kommer til å være folk som har kjøpt i løpet av det siste året eller to og dessverre ikke har kontantstrømmen de trenger for å holde på eiendommen.
Matt:
Jeg er 100% enig. Igjen, jeg tror ikke en boble kommer til å sprekke, bunnen kommer til å falle ut. Men jeg tror du kommer til å se eiendommer på markedet for folk som, som Andrew sa, de bare trenger å komme seg ut bare for å stoppe blødningen eller hva det måtte være.
Danny:
Rask oppfølging her. Det er veldig interessant at du nevnte hvordan markedet endrer seg, og du har alle disse menneskene som har eiendommer som ikke strømmer kontant, noe som kan gi en mulighet for investorer som ønsker å få mer i markedet. Så nevnte dere begge: "Vi ønsker ikke å investere i ting eller ønsker ikke å investere i ting der det ikke strømmer kontant på dag én."
Jeg bor også i California, som har noen veldig interessante leietakerlover, ganske restriktive. Så jeg ser på noen av disse eiendommene, og fra min erfaring fra de mindre, er ikke alltid leietakerne du kjøper eiendommen med de du ønsker å beholde på lang sikt når du reposisjonerer. Så fra det perspektivet har jeg tenkt at lavere belegg faktisk er bedre fordi det hjelper deg med å akselerere reposisjoneringen. Men hvis jeg lytter riktig til dere, er det ikke ideelt for denne typen markedssituasjon. Så kanskje få et par tanker om det.
Matt:
Jeg skal tenke raskt på det, Andrew. Husk, Danny, når jeg snakker om negative kontantstrømegenskaper eller eiendommer som ikke fungerer, belegg, kan du løse. Igjen, vi har kommet inn i en eiendom som presterte økonomisk med 30 %. Jeg ville sannsynligvis gjort den avtalen igjen i dag, jeg ville gjort det, for hvis en avtale kommer til markedet, og uansett hva markedsrenten er, 90, 95 %, og den fortsatt er slank med kontantstrøm, er det ikke en god avtale. Men hvis jeg kan gjøre det jeg kan kontrollere, kan jeg leie opp, jeg kan kjøre leasingtilbud, jeg kan sette inn vakre kjøkken og vakre bad og den slags ting, og jeg kan gjøre det jeg kan kontrollere for å få en eiendom til å tjene penger på flyt, jeg er all in. Hvis du snakker om en eiendom som kanskje er 70 % okkupert i et marked hvor det er mye leiekontroll og den slags ting, er det kanskje en mulighet der de andre 20 % av enhetene kan sette tilbake på markedet, du kan sette på igjen på markedet, det liker jeg. Andrew, hva tror du, 60 %, 75 % okkupert eiendom i dagens marked?
Andrew:
Igjen, bare sørg for at du kan dekke det og sørg for at du kan dekke det lenger enn du ville ha planlagt i fjor eller året før. Det er mulighet der. Det er bare større risiko. Risiko, det er måter å redusere den på, og hvis du skal ta på deg den risikoen, bare sørg for at du gjør det.
Matt:
Danny, dette har vært en fantastisk samtale og forhåpentligvis relatert til alle her. Jeg setter pris på deg, mann. Takk for at du kom på showet i dag.
Andrew:
Godt å snakke med deg, Danny.
Danny:
Greit, tusen takk.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- De krasj i næringseiendom og dårlige nyheter for høyrenteinvestorer
- Cap rate kompresjon, leie stagnasjon, og røde flagg for flerfamiliemarkedet
- Anbefalinger for både aktive og passive flerfamilieinvestorer
- Hvordan veterinær a eiendomssyndikering avtale ved innhenting av privat kapital
- Skalering fra liten til stor flerfamilie og hvorfor hoppet er lettere enn du tror
- Kontantstrøm vs. verdistigning og som er en bedre innsats hvis verdivurderingene begynner å stige
- Ballongbetalinger, boliglån med regulerbar rente, og risikofylte finansieringsalternativer sette nye investorer i en vanskelig situasjon
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Boken nevnt i showet
Ta kontakt med Andrew, Matt, Dave og Scott:
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? Sjekk ut vår sponsorside!
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 millioner
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 måneder
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- I stand
- Om oss
- ovenfor
- absolutt
- akselerere
- akselerer
- akseptabelt
- Ifølge
- Logg inn
- kontoer
- nøyaktig
- erverve
- oppkjøp
- tvers
- Handling
- Handling
- aktiv
- Aktiviteter
- faktisk
- I tillegg
- justerbar
- fordeler
- råd
- påvirke
- Etter
- mot
- Agent
- agenter
- Fly
- alarm
- Alle
- allerede
- alternativ
- Selv
- alltid
- amatør
- utrolig
- beløp
- beløp
- analyse
- analyserer
- og
- Angeles
- En annen
- besvare
- noen
- Leilighet
- Leilighetene
- eple
- verdsette
- verdsette
- takknemlighet
- tilnærming
- hensiktsmessig
- hensiktsmessig
- godkjenning
- godkjenne
- AREA
- områder
- argumenter
- rundt
- håper
- evaluering
- eiendel
- aktivaklasse
- Kapitalforvaltning
- Eiendeler
- forutsetningen
- attraktiv
- publikum
- forfatter
- gjennomsnittlig
- tilbake
- dårlig
- Balansere
- ball
- Banking
- basert
- I utgangspunktet
- basis
- vakker
- fordi
- bli
- blir
- bli
- før du
- begynte
- Begynnelsen
- være
- tro
- Bell
- BEST
- Bet
- Bedre
- Betting
- mellom
- Stor
- større
- Biggest
- Sedler
- Bit
- Svart
- Blødning
- borde
- styret
- pin
- Bonus
- bok
- grensen
- lånt
- Bunn
- kjøpt
- BP
- hjerner
- merke
- Break
- Breaking
- Brian
- kort
- bringe
- Bringe
- megler
- brakte
- budsjett
- budsjettert
- utbyggere
- Bygning
- Bullish
- Bunch
- virksomhet
- forretningsplan
- kjøpe
- Kjøpe
- kabel
- california
- ring
- som heter
- Kan få
- lokk
- hovedstad
- Capital Raising
- kapitaliserende
- kort
- hvilken
- Karriere
- bære
- saken
- saker
- Kontanter
- kontantstrøm
- fanget
- forsiktige
- konsernsjef
- viss
- Gjerne
- endring
- Endringer
- endring
- avgifter
- lading
- Topplisten
- sjekk
- jul
- Byer
- klasse
- klasser
- klart
- klatre
- Stenger
- samle
- innsamler
- kombinasjon
- Kom
- komfortabel
- kommer
- kommentarer
- kommersiell
- Kommersiell utlån
- kommersiell eiendom
- Felles
- Selskapet
- sammenlignet
- Kompensasjon
- kompetent
- fullføre
- helt
- komplekse
- Bekymring
- bekymringer
- forhold
- selvtillit
- trygg
- Konsensus
- konservativ
- Vurder
- vurderer
- konsistent
- konstruksjon
- kontekst
- fortsette
- kontroll
- Samtale
- samtaler
- kunne
- Par
- kurs
- dekke
- dekket
- Covid
- Crash
- skape
- opprettet
- skaper
- Opprette
- skaperverket
- kreditt
- nysgjerrig
- Gjeldende
- I dag
- Kutt
- dato
- Dave
- David
- dag
- avtale
- Tilbud
- debatter
- Gjeld
- tiår
- tiår
- Avslå
- Reduksjoner
- fallende
- dyp
- helt sikkert
- Grad
- Etterspørsel
- Demografi
- Denver
- avhengig
- avhenger
- detalj
- detaljert
- Bestem
- gJORDE
- forskjell
- forskjeller
- forskjellig
- vanskelig
- aktsomhet
- direkte
- retning
- Styremedlemmer
- Rabatt
- diskutere
- Vise
- Distribusjoner
- Divided
- dokumenter
- Dodge
- ikke
- gjør
- dollar
- ikke
- Doom
- ned
- ulempen
- NEDUR
- Drop
- under
- dynamisk
- dynamikk
- hver enkelt
- tjene
- tjene
- enklere
- økonomisk
- Økonomiske tilstander
- økonomer
- økonomi
- enten
- Else's
- understreke
- energi
- nok
- Miljø
- Aksjer
- egenkapital
- spesielt
- essens
- hovedsak
- eiendom
- estimater
- Eter (ETH)
- Selv
- Event
- etter hvert
- NOEN GANG
- Hver
- hverdagen
- alle
- alt
- nøyaktig
- eksempel
- Excel
- utmerket
- utveksling
- spennende
- henrette
- utførende
- Utgang
- Expand
- forventet
- utgifter
- dyrt
- erfaring
- Expert
- Forklar
- utsatt
- ekstra
- ekstremt
- familie
- fascinerende
- Mote
- gebyr
- avgifter
- Noen få
- fyll
- Endelig
- finansiere
- økonomi
- finansiell
- økonomi
- finansiering
- Finn
- finne
- slutt
- Brann
- Først
- Fisk
- fikset
- flagg
- flate
- Flyte
- flyten
- Rennende
- Fokus
- fokusering
- følge
- For investorer
- Tving
- for alltid
- skjema
- formasjon
- dannet
- Forward
- funnet
- venn
- vennlig
- venner
- fra
- frukting
- frustrasjoner
- fullt
- fullt
- moro
- fond
- midler
- videre
- framtid
- general
- generere
- genererer
- genererer
- få
- få
- Gi
- gitt
- gir
- Global
- Go
- mål
- Mål
- Går
- skal
- god
- GP
- takknemlig
- grå
- flott
- større
- sliping
- Gruppe
- Grow
- Økende
- voksen
- Vekst
- Gjest
- Guy
- hack
- Hår
- Halvparten
- håndtere
- hender
- skje
- skjedde
- skjer
- Hard
- å ha
- hode
- Overskrift
- sunt
- Sikret
- sikring
- Held
- hjelpe
- nyttig
- hjelper
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- leie
- historisk
- hit
- Hits
- hold
- hjemmelekser
- håp
- forhåpentligvis
- håper
- vert
- HOT
- hus
- husholdning
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- stort
- Hurt
- JEG VIL
- ideell
- Påvirkning
- påvirket
- Konsekvenser
- avgjørende
- viktig
- bedre
- in
- dyptgående
- innvielses
- inkludere
- Inntekt
- Øke
- øker
- økende
- utrolig
- industri
- informasjon
- inngang
- i stedet
- instruksjoner
- forsikring
- interesse
- RENTE
- Renter
- interessert
- interessant
- inventar
- Investere
- investert
- investere
- investering
- Investeringsstrategi
- Investeringer
- investor
- Investorer
- involvert
- utstedelse
- saker
- IT
- varer
- iTunes
- Jobb
- dømme
- hoppe
- Hold
- holde
- Type
- konge
- Vet
- kunnskap
- Tomt
- stor
- større
- Siste
- I fjor
- Late
- Lover
- LÆRE
- lært
- læring
- leasing
- Permisjon
- forlater
- utlåner
- utlån
- Nivå
- Leverage
- LG
- Tillatelse
- Licensed
- Life
- lett
- Sannsynlig
- Begrenset
- begrenset partner
- linje
- linjer
- Likviditet
- Lytting
- lister
- lite
- leve
- lån
- Lån
- Lang
- lang tid
- langsiktig
- Langsiktige trender
- lenger
- Se
- ser ut som
- så
- ser
- den
- Los Angeles
- taper
- tap
- tap
- Lot
- elsker
- Lav
- LP
- mac
- laget
- Hoved
- vedlikehold
- Flertall
- gjøre
- tjene penger
- GJØR AT
- Making
- mann
- administrer
- ledelse
- Ledergruppe
- leder
- administrerende
- håndbok
- mange
- mange folk
- marked
- markedsmiljø
- Markets
- massene
- Saken
- betyr
- midler
- Møt
- møter
- medlem
- mental
- nevnt
- bare
- metrisk
- Meyer
- Microsoft
- Middle
- kunne
- migrasjon
- Miller
- millioner
- tankene
- minimum
- minutt
- minutter
- Minske
- formildende
- modifisere
- tjene penger
- penger
- Måned
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- motivert
- flytte
- flytting
- multi
- flere
- nasjonal
- Nationwide
- Natur
- Nær
- nesten
- nødvendigvis
- Trenger
- behov
- negativ
- negativt
- nett
- nettverk
- Ny
- Nybygg
- nyheter
- neste
- Antall
- tall
- belegg
- tilby
- Office
- offline
- Okay
- Gammel
- ONE
- på nett
- betjene
- drift
- Drift
- operatør
- operatører
- Mening
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- Optimalisere
- Alternativ
- alternativer
- rekkefølge
- Annen
- egen
- eide
- eieren
- betalt
- Park
- del
- Spesielt
- partner
- partnere
- Partnerskap
- deler
- parti
- passiv
- Past
- Betale
- betalinger
- lønn
- Ansatte
- folks
- prosent
- utfører
- kanskje
- perioden
- person
- personlig
- ansatte
- perspektiv
- fenomenale
- Phil
- filosofi
- plukke
- plukket
- brikke
- Sted
- plassering
- fly
- planlagt
- planlegging
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spille
- spiller
- i tillegg til
- podcast
- Podcasts
- Point
- poeng
- DAM
- portefølje
- posisjon
- stillinger
- mulig
- potensiell
- potensielt
- forutsi
- forutsi
- trekkes
- Forbered
- presentere
- press
- pen
- forrige
- pris
- Prisene
- privat
- sannsynligvis
- Problem
- problemer
- prosess
- produsere
- Profil
- Profit
- program
- prosjekt
- Anslagene
- prosjekter
- fremtredende
- lovet
- egenskaper
- eiendom
- beskytte
- beviser
- gi
- tapperhet
- kjøpt
- Skyv
- sette
- Sette
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- heve
- hevet
- heve
- skaffe kapital
- Sats
- priser
- vurdering
- å nå
- Lese
- ekte
- eiendomsmegling
- eiendomsmarkeder
- realisere
- grunnen til
- rimelig
- oppsummering
- nylig
- resesjon
- gjenkjenne
- anbefaler
- anbefalinger
- rekord
- Gjenopprette
- Rød
- redusere
- hilsen
- region
- regional
- regelmessig
- forbli
- husker
- Leie
- reparasjon
- erstatte
- representere
- omdømme
- forskning
- Reserve
- reserver
- REST
- restriktiv
- resultere
- detaljhandel
- retur
- avkastning
- inntekter
- reversere
- riding
- Ringe
- stiger
- Risiko
- Risikofaktor
- risikoer
- Risikabelt
- Rolle
- Rull
- tak
- runde
- Regel
- regler
- Kjør
- rennende
- Sacramento
- sikreste
- Sa
- lønn
- salg
- salg
- salt
- samme
- Spar
- Skala
- skalering
- redd
- SEK
- Sekund
- sekunder
- Verdipapirer
- sikkerhet
- se
- Sees
- selger
- selgere
- Å Sell
- senior
- forstand
- Serien
- alvorlig
- sett
- syv
- deling
- skift
- SKIFTENDE
- Skift
- skinne
- bør
- Vis
- Tilbehør
- signifikant
- Enkelt
- ganske enkelt
- siden
- enkelt
- Herr
- nettstedet
- situasjon
- Størrelse
- langsom
- liten
- mindre
- So
- Software
- LØSE
- noen
- Noen
- noe
- et sted
- kilde
- Rom
- spesifikk
- spesielt
- bruke
- utgifter
- spike
- Snurre rundt
- splittet
- sponse
- Sponsorer
- spre
- stable
- Staff
- bemanning
- STAGNASJON
- Begynn
- Start
- starter
- Tilstand
- uttalelser
- opphold
- Trinn
- Stick
- Still
- stjal
- Stopp
- Storm
- rett
- Strategi
- stream
- bekker
- stresset
- sterk
- studio
- emne
- Super
- superhelt
- levere
- Tilbud og etterspørsel
- støtte
- Støtte
- ment
- overrasket
- bærekraftig
- Bytte om
- syndikat
- syndikert
- syndikering
- bord
- Ta
- tar
- ta
- Snakk
- snakker
- Snakker
- Oppgave
- skatter
- lag
- tech
- midlertidig
- leietaker
- vilkår
- test
- texas
- De
- Området
- Hovedstaden
- informasjonen
- verden
- deres
- seg
- Der.
- ting
- ting
- tenker
- trodde
- trussel
- tre
- Gjennom
- tid
- ganger
- timing
- typen
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- Tone
- også
- topp
- Tema
- slenge
- Totalt
- mot
- Transcript
- enorm
- Trender
- problemer
- sant
- Stol
- SVING
- Turning
- typisk
- typisk
- forstå
- forståelse
- undervanns
- writing
- enhet
- lomper
- upside
- us
- bruke
- verdivurdering
- verdi
- verdsatt
- Verdier
- variasjon
- enorme
- Versus
- VET
- video
- Se
- Voice
- Volatilitet
- Stem
- lønn
- vente
- ønsket
- Wave
- måter
- Rikdom
- Vær
- uke
- velkommen
- Vest
- Hva
- Hva er
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- Wild
- vil
- villig
- KLOK
- innenfor
- uten
- herlig
- Arbeid
- trene
- arbeid
- verden
- Verdens
- bekymret
- verste
- verdt
- ville
- WoW
- skrive
- skriving
- skrevet
- Feil
- X
- år
- år
- Utbytte
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet
- zoom