Overraskende migrasjonstrender viser at flyttefolk går til disse markedene

I denne artikkelen

Fjernarbeid, raskt økende leiepriser i noen byer og et ønske om flere fasiliteter er alle faktorer som driver amerikanere til å flytte – men områdene som trekker flest nye leietakere endrer seg, ifølge den nye Rent.com-migrasjonsrapport for første kvartal 2023. 

Tilbake i januar, vi rapportert at leietakere viste interesse for Sør- og Midtvest-regionene på grunn av relativt rimelige boliger tilgjengelig i mange byer i disse regionene sammenlignet med Vest- og Nordøst-regionen. Men etter hvert som flere mennesker strømmet til disse regionene for å unnslippe dyrere områder, gikk leieprisene opp. 

For eksempel mens Miami er fortsatt billigere enn New York, økende boligkostnader i Florida fra en tilstrømning av nye innbyggere får Sunshine State til å oppleve høyeste inflasjonsrate i nasjonen. Som et resultat kan noen innbyggere bli skjøvet ut av staten, selv om flere mennesker fra New York og California flytter inn. 

En lignende trend kan skje i Georgia og Texas, ifølge migrasjonsdata for disse områdene. Nå ser det ut til at flere innbyggere forlater, i stedet for å gå inn, sør. 

Migrasjonsrapporten for Rent.com Q1 2023 er basert på data fra januar, februar og mars. Forskere målte inngående og utgående kundeemner basert på brukerinteresse for eiendommer og kombinerte tallene for å få et kundeemnedelta for hvert geografisk område. Et negativt blydelta viser at flere er interessert i å forlate området enn å flytte til området. 

Leddeltaet for sør falt til -2.07 % i første kvartal, det eneste negative regionale blydeltaet som ble observert. Men mens den sørlige regionen mister popularitet som helhet, søker mange mennesker fortsatt å flytte til byer som Knoxville, Tennessee og Augusta, Georgia. Spesielt var ingen av metroområdene med de høyeste inngående blydeltaene i Vesten, selv om interessen for regionen har økt sammenlignet med tidligere kvartaler. 

Det er viktig å merke seg at folk flytter av en myriade av årsaker, og disse trendene skifter fra ett kvartal til det neste. Men noen byer, som Madison, Wisconsin, har dukket opp igjen på listen for inngående migrasjon, mens andre, som Chicago, fortsetter å rangere høyt for utgående migrasjon. 

Selv om du ikke bør ta beslutninger om eiendomsinvestering basert på disse dataene alene, kan det være nyttig å se hvor leieetterspørselen er høyest når du undersøker nye markeder. La oss dykke inn i delstats- og storbyområdets lededeltadata. 

Hvilke områder forlater folk?

Utgående migrasjon etter stat

Tilstand	Lead Delta
Maine	-57.65%
Vermont	-53.58%
West Virginia	-36.57%
Illinois	-29.68%
Montana	-26.19%

Folk som forlot Maine var interessert i stater som New Jersey, Pennsylvania, Florida, Georgia og Ohio, og leietakere som kom seg ut av Vermont hadde lignende interesser, med tillegg av New York. Leietakere i West Virginia ønsket å bo i nærheten i tilstøtende stater, mens innbyggere i Illinois planla å bli i Midtvesten. 

Montana, en ny stat på listen over utgående migrering, har sett leieprisene stiger raskt de siste tre årene. Innbyggere i staten var mest interessert i å flytte til Arizona, etterfulgt av andre steder i Montana, Colorado, Utah, New Mexico og Texas. 

Utgående migrering med metro

Metro	Lead Delta
St. Louis, Missouri	-30.05%
Atlanta	-27.53%
Chicago	-26.39%
Denver	-25.55%
Charlotte, North Carolina	-24.04%

Folk som vurderte å forlate St. Louis var interessert i å flytte til andre deler av Missouri eller forlate staten til Minneapolis-St. Paul, Indianapolis og Dallas-Ft. Verdi. Atlantas leietakere foretrakk å bo i Georgia eller andre sørlige stater. 

Chicagos leietakere søkte leiligheter i andre byer i Midtvesten som Milwaukee og Minneapolis-St. Paul eller sørlige byer som Nashville, Tennessee; Birmingham, Alabama; og Memphis, Tennessee. Denvers leietakere ønsket å dra til andre vestlige metroer, som Salt Lake City og Colorado Springs-Pueblo, eller byer i Midtvesten, som Detroit og Kansas City. Og innbyggerne i Charlotte håpet å bli i Carolinas. 

Hvor er folk på vei?

Inngående migrasjon etter stat

Tilstand	Lead Delta
New Jersey	38.51%
Delaware	34.82%
North Dakota	32.67%
Louisiana	25.48%
Rhode Island	24.30%

New Jersey er et populært sted for flyttefolk, og trekker innbyggere fra New York og Pennsylvania, så vel som sørstater, som stadig dyrere Florida og Georgia. Interessen for Delaware stammer fra nærliggende og Midtvestlige stater, inkludert Virginia, Maryland, Ohio og Pennsylvania. Og ledetråder fra North Dakota kom fra fjerntliggende steder som Illinois, Texas, New York og California. Louisiana og Rhode Island trakk hver sin interesse fra andre stater i sine respektive regioner. 

Inngående migrering med metro

Metro	Lead Delta
Augusta, Georgia	38.46%
Harrisburg-Lancaster-Lebanon-York, Pennsylvania	37.63%
Madison, Wisconsin	37.54%
Waco-Temple-Bryan, Texas	31.88%
Knoxville, Tennessee	29.98%

Det meste av ønsket om å flytte til Augusta kom fra Atlanta. Sammenlignet med Atlanta er Augusta det 27.6% billigere og mindre tett, med mer plass til å spre seg og fortsatt mange fasiliteter å nyte. Harrison-Lancaster-Lebanon-York-samfunnet trakk mest interesse fra leietakere i travle urbane områder, som Philadelphia; Washington DC.; Baltimore; og New York. 

Madison, Wisconsin, som tok 11. plass i US News and World Report rangeringen av beste steder å bo, trakk innbyggere fra Chicago, Charlotte, Denver og Atlanta. Waco-Temple-Bryan brakte hovedsakelig leietakere fra sin egen region, mens Knoxville så spor fra andre sørlige samfunn og Chicago. 

Hva dataene betyr

Fordi Rent.com-migrasjonsrapporten viser interesse for flytting blant leietakere før de flytter, er den langt foran Census befolkningsdata når det gjelder å fange opp migrasjonstrender. Det har imidlertid sine begrensninger - for eksempel er et kundeemne på en leilighet i Augusta fra en nåværende leietaker i Atlanta ikke det samme som en flytting fra Atlanta til Augusta. Likevel, når utgående kundeemner overstiger inngående kundeemner for en by, kan det være en tidlig indikator på avtagende boligetterspørsel i området. 

Leieprisene har en tendens til å øke i byer som er ønskelige, men likevel rimelige, ettersom flere flytter dit, og boligverdiene øker også når nye innbyggere kommer til et område. Investorer kan prøve å komme i forkant av skiftet ved å kjøpe i lavprisområder som kan se overløp fra nabobyene etter hvert som befolkningen øker. Migrasjonstrender har en tendens til å vise at folk flytter inn i nærliggende attraktive områder som fortsatt inneholder fasiliteter, selv om langrennsflytting ikke er uvanlig i noen populære byer. 

Augusta, Georgia og Madison, Wisconsin, er utmerkede eksempler. De er begge oppført på topp 100 Beste stedene å bo by US News and World Report for deres høye livskvalitet og lave levekostnader. De er logiske flytteplasser for folk i større byer som Atlanta og Chicago, og Madison trekker til og med innbyggere fra steder langt unna. I tillegg har begge byene median boligverdier under den nasjonale medianen. 

Husk at blydelta bare er ett datapunkt å vurdere når du evaluerer et marked. Du må også evaluere forholdet mellom leie og pris og husleie i forhold til inntekt– Det er nøkkelen å finne områder som kan generere positiv kontantstrøm, der leieprisene fortsatt har rom for å øke basert på arealets medianinntekt. I tillegg vil du finne et område med et robust arbeidsmarked der arbeidsledigheten er lav, eiendomsverdier har historisk sett hatt en stigende trend, og eiendomsutgifter og skatter er håndterbare, gitt dine forventede leieinntekter. 

Bunnlinjen

Sammenlignet med tidligere migrasjonsrapporter er interessen for Nordøst og Vest økende, mens interessen for Sør- og Midtvesten er svakt avtagende. Men flere sørlige og midtvestlige metroer tiltrekker fortsatt interesse fra leietakere. Og trenden med at folk forlater dyre områder fortsetter. 

Dataene er bare et øyeblikksbilde av tidlig etterspørsel basert på potensielle kunder for leiligheter, men å analysere migrasjonstrender kan hjelpe investorer med å anslå den neste hotte byen for leietakere. Bare sørg for å vurdere andre tilgjengelige data før du investerer i et nytt marked.

Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.