Er å kjøpe en dårlig beslutning i 2023?

Dave:
Hei alle sammen. Velkommen til På markedet. Jeg er verten din, Dave Meyer. Og i dag har vi en utmerket episode til deg. Vi har Daryl Fairweather, som er sjeføkonom fra Redfin, som slutter seg til oss i dag for å snakke om et bredt spekter av temaer om boligmarkedet og hvor hun tror ting vil skje i løpet av det neste året eller så.
Før vi går inn i intervjuet, vil jeg dele noen veldig spennende nyheter vi har til deg. Hos BiggerPockets lanserer vi et helt nytt medlemskap som er designet for å gi deg alt vårt førsteklasses lydinnhold i best mulig format. Så det ser ut som at du kan lytte til podcaster, åpenbart som denne, men alle de andre BiggerPockets-podcastene også helt annonsefrie. Du får også tilgang til hele vårt bibliotek med lydbøker. Det vil si 37 forskjellige lydbøker som du får ubegrenset tilgang til alle for en virkelig lav pris på 100 dollar. Hvis du skulle kjøpe alle de lydbøkene, vet jeg ikke engang at det ville vært det, men det ville kostet $700, tusenvis av dollar, og du får alt dette for hundre dollar i tillegg til bonusepisoder av On the Marked og AMA.
Hvis du aldri har hørt om en AMA, står det bare for Ask Me Anything, og jeg kommer til å gjøre en i løpet av de neste par dagene hvor jeg skal ta spørsmål fra dere alle og svare på alt dere fikk om økonomi, om boligmarkedet, om hvordan det er å bo i Amsterdam fordi alle ser ut til å ønske å stille meg det spørsmålet. Du kan spørre meg om hva som helst, og jeg vil svare dem. Andre verter av større andre BiggerPockets-show kommer til å gjøre det samme.
Så hvis du er interessert i å få alt dette premium lydinnholdet for bare $100, kan du registrere deg i dag ved å gå til biggerpockets.com/playlist. Det er biggerpockets.com/playlist. Sørg for å sjekke det ut. Med det skal vi ta en rask pause, og så kommer vi tilbake med intervjuet vårt i dag, som igjen er med Daryl Fairweather, som er sjeføkonom for Redfin. Vi kommer til å snakke om hvorvidt det er billigere å leie eller kjøpe, hva som skjer med forsikring i California og Florida, hvordan rimelighet dikterer boligmarkedet og mye mer.
Daryl Fairweather, velkommen til On the Market. Takk for at du er her.

Daryl:
Glad for å være her.

Dave:
Vel, jeg har fulgt arbeidet ditt hos Redfin ganske lenge, men for alle som ikke er kjent med oss, kan du gi oss en kort introduksjon?

Daryl:
Jeg er sjeføkonom i Redfin. Jeg studerer boligmarkedet sammen med et team av andre økonomer. Vi ser på ting som hvorfor er boligprisene slik de er, hvorfor er boligsalget slik de er, hva kan kundene vite for å ta en mer informert beslutning. Og vi ser på hele økonomien, vi ser på boligmarkedet, vi leverer den informasjonen til våre kunder, våre agenter og våre ledere.

Dave:
Hva er noen av de store trendene du har sett i løpet av det første halvåret?

Daryl:
Dette året har bare vært veldig tregt når det gjelder salgsvolumet. Fordi boliglånsrentene er mye høyere nå enn de var i fjor, ser vi langt færre kjøpere i markedet, men også færre selgere. Mange huseiere låste seg fast i rekordhøye boliglånsrenter under pandemien, og de ønsker ikke å få dem opp, noe som betyr at selv om boliglånsrentene er høye, har det egentlig ikke ført til at prisene faller. Det betyr bare mindre volum.

Dave:
Og forventer du at disse trendene vil fortsette i andre halvdel av året?

Daryl:
Jeg tror disse trendene kommer til å forsvinne. Det er på en måte et åpent spørsmål om hvor lang tid det kan ta, men etter hvert vil folk enten venne seg til disse høyere rentene, eller ratene vil gå ned fordi inflasjonen har avtatt. Og det kommer sannsynligvis til å skje en gang neste år, men vi vet ikke om det kommer til å skje mot begynnelsen av året eller mot slutten av året, eller om det kan ta enda lengre tid.

Dave:
Ja, jeg tror at det er det vi alle har sett. Og åpenbart ingen vet når rentene kommer til å endre seg, men vi venter spent på det. Du og teamet ditt ga nylig ut noe informasjon som jeg ønsket å snakke om, som er at i USA akkurat nå er det faktisk bare fire store amerikanske metroområder hvor det er billigere å kjøpe bolig enn å leie. Kan du fortelle oss litt om den forskningen og metodikken bak den?

Daryl:
Vi så på hvor mye det koster akkurat nå å leie en bestemt bolig kontra å eie den. Vi så på hva den månedlige boliglånsbetalingen ville være og sammenlignet det med den månedlige husleien. Vanligvis er det faktisk litt bedre å få et boliglån enn å betale husleie. Men akkurat nå er det faktisk billigere å leie, og det er på grunn av hvor høye boliglånsrentene er. På steder som Bay Area er den forskjellen veldig ekstrem fordi boligmarkedet er så dyrt og de høye boliglånsrentene gir virkelig mye mer penger, som tusenvis av dollar mer i måneden. Men på et sted som Detroit har vi faktisk det motsatte fenomenet, og det er veldig spesielt for økonomien i Detroit og hvordan det er mange flere leietakere enn det er boligkjøpere fordi demografien og de rikere menneskene har forlatt byen i flere tiår. Så det er ganske uvanlig at Detroit, selv med disse høyere boliglånsrentene, fortsatt er dyrere å leie.

Dave:
Så selv i løpet av, vil jeg anta at jeg vil si, lavere renteperioder som vi har hatt det siste tiåret eller så, er det fortsatt normalt at noen markeder er bedre å leie enn å kjøpe. Er det riktig?

Daryl:
Ja, jeg mener vanligvis er det mer en blanding der noen markeder kommer til å være bedre for utleie, og det kan ha å gjøre med bare eiendomsskatten i det området eller demografien i området, inntektene i det området. Men vanligvis ser vi ikke denne ekstremen der nesten hvert eneste marked er bedre å leie.

Dave:
Og ser du noen annen dynamikk i kjøper- eller selgeradferd i disse markedene?

Daryl:
Vel, det er derfor folk bare trekker seg helt tilbake fra boligmarkedet. Det er fornuftig for kjøpere at de trekker seg fordi det bare er alle disse ekstra pengene de må betale renter når rentene er så høye. Det er litt merkelig at prisene ikke har gått ned på grunn av at alle disse kjøperne trekker seg tilbake, du skulle tro at selgere måtte senke prisen. Men huseiere velger i stedet bare å ikke liste. De aksepterer ikke lavere priser enn det som er på markedet.

Dave:
Og bare for ordens skyld, de tre andre metroområdene bortsett fra Detroit er også Philadelphia, Cleveland og Houston. Du nevnte at folk trekker seg ut av boligmarkedet. Tror du det er fordi folk forstår denne dynamikken og faktisk gjør denne ligningen? Eller er det mer at bare nakkeslengen av høyere renter har folk redd for et krasj? Eller har du noen innsikt i hva som driver den oppførselen?

Daryl:
Å, jeg tror det er rimeligheten som driver kjøperadferd. Når de går og de snakker med en utlåner og de innser at det de ble sitert i fjor ikke er det de får sitert i år, de har ikke råd til så mye. Og kanskje er det ikke noen boliger i markedet i det hele tatt som oppfyller kriteriene som er innenfor deres budsjett, så de går til leiemarkedet i stedet. Med huseiere tror jeg de bare er komfortable. Jeg vet ikke om de virkelig følger med. Kanskje hvis de tenkte på å selge for å kjøpe igjen, at de har innsett at å gjøre det ville sette dem i en mye verre økonomisk situasjon fordi de kommer til å betale mye mer renter. Men jeg tror de fleste av dem rett og slett ikke legger merke til fordi de kanskje har kjøpt nylig, eller at de ikke planlegger å flytte.

Dave:
Tror du at tilbaketrekking for etterspørsel etter kjøper vil påvirke leieprisene og prisen på leie over tid?

Daryl:
Hvis rentene forblir høyere eller til og med går opp, så vil jeg tro at mer etterspørsel vil gå til leiemarkedet, og det vil presse husleiene opp etter hvert. Leieprisene er de samme som i fjor når det gjelder å stille husleie. Fed begynner også å se en nedgang og leieinflasjon. Jeg tror ikke det vil skje over natten. Jeg tror ikke at folk flest vil se en økning i rangeringen deres på kort sikt, men jeg forventer at det vil skje, for eksempel, i løpet av de neste tre årene.

Dave:
Så ja, det jeg var nysgjerrig på er, fordi det er så mye billigere å leie enn å kjøpe et hjem i de aller fleste markeder akkurat nå, hvis det er noen risiko for at det skifter fordi vi ser, ser det nå ut til å være en svært beskjeden korreksjon i prisene. Jeg tror i følge forskningen din er det som 1 % nå.

Daryl:
Den intuisjonen er riktig, men det er andre krefter som spiller inn. Den ene er at høy inflasjon gjør at folk har mindre penger til overs å bruke på husleien. Under pandemien så vi mye husholdningsdannelse, folk som flyttet ut av romkameratsituasjoner og fikk en egen leilighet for første gang eller ønsket mer plass, og det var med på å øke husleiene. Og nå ser vi en slags reversering av det, at folk strammer midjebeltet og får romkamerater eller ikke får en større leilighet eller ikke romslig. Så det jobber mot stigende husleie. Så en annen ting som motvirker stigende husleie er at mange huseiere som ønsker å flytte og ønsker å beholde boliglånsrenten, bestemmer seg for å leie ut sin gamle bolig i stedet for å selge den. Så da er det noe inventar som går over fra for salgsmarkedet til leiemarkedet.

Dave:
Har det. Greit. Så jeg mener at det ikke høres ut som om rimeligheten kommer til å bli bedre verken på leie- eller boligmarkedet når som helst i tankene dine.

Daryl:
Nei, og jeg tror det beste vi kan håpe på er at rimeligheten ikke blir betydelig dårligere. Jeg bekymrer meg for at når den økonomiske rariteten vi opplever akkurat nå er bak oss og folk kommer tilbake til boligmarkedet, at det kan føre til en ny innpakning i boligpriser og husleie.

Dave:
Jeg vet at Redfin har noen data om etterspørsel etter kjøpere, som alltid er litt vanskeligere å finne fra vårt perspektiv. Så jeg er nysgjerrig på om du har noen tanker om hvor mye etterspørselen har falt av, og til ditt forrige punkt, hvis prisene faller, hvor mye slags etterspørsel som sitter på sidelinjen og venter på, som du sier det, økonomisk rart å løse seg selv?

Daryl:
Så boligsalget er ned rundt 15 %. Jeg tror litt over 15%, og det er egentlig en refleksjon av at det er færre kjøpere på markedet. Vi har også sett en nedgang i nye oppføringer, så noe av det er at kjøpere spiser eller bare ikke liker det som er på markedet. Vi ser en liten støt i etterspørselen hver gang boliglånsrentene faller. Så jeg tror en stor historie er fortsatt rimelig som folk ville kjøpt hvis de hadde råd til det.

Dave:
Ja. Det ser definitivt ut til å være den mest utbredte historien vi hører her. Jeg mener, du snakker om økonomisk raritet, og du nevnte at rentene kan falle når inflasjonen begynner å falle. Har du gjort noen modellering eller tanker om hvor boliglånsrentene kan komme ned og sette seg i det lange løp?

Daryl:
Det er veldig vanskelig å modellere boliglånsrenter. Det er ikke slik at historiske data kan forutsi fremtidige renter, men jeg har sett prognoser i området 5% til 5.5%. Jeg tror Redfins økonomiteam er mer i 5.5 %-intervallet for gjennomsnittet for neste år. Akkurat nå ligger vi på nær 7 %, så det er litt vanskelig å forestille seg at prisene faller tilbake til et sted der det vil oppmuntre boligeiere til å begynne å notere igjen, men jeg tror det kan falle nok til å se at mange kjøpere kommer tilbake til markedet.

Dave:
Jeg skulle bare spørre om det fordi det, antar jeg, ville støtte teorien din om at den ville gå opp igjen hvis den er lav nok til å øke etterspørselen, men ikke lav nok til å øke tilbudet. Vi er i denne rare verdenen der jeg føler at folk og analytikere i årevis sa, "når rentene går opp, kommer tilbudet til å stige, det kommer til å skape dette nedadgående presset på prisene." Det har tydeligvis ikke skjedd på noen dramatisk måte i det minste. Og jeg er nysgjerrig på, kan det motsatte skje mens det vil kreve rentene å falle før varelageret går opp, som i utgangspunktet, etter min forståelse, er på en måte det motsatte av det historiske mønsteret?

Daryl:
Så det historiske mønsteret forverrer rimeligheten, i hvert fall siden den store resesjonen. Så akkurat nå med boliglånsrentene som er høyere og prisene litt lavere, overkommelighet, er kostnaden for en boliglånsbetaling opp med omtrent 15%. Hvis vi var i en verden der boliglånsrentene fortsatt var på 3 %, så tror jeg vi ville ha sett prisene gå opp ytterligere 15 % enn i år for å forverre rimeligheten så mye. Så uavhengig av hva som skjer med renter, er grunnen til at rimeligheten fortsetter å bli dårligere fordi vi har en grunnleggende mangel på tilbud og bare økende tilbud kommer til å redusere rimeligheten eller i det minste... Eller beklager, gjøre boliger rimeligere, eller i det minste få dem til å ikke bli ekstremt uoverkommelige.

Dave:
Bare å bytte gir litt, noe av forskningen du og teamet ditt gjør som jeg alltid er veldig interessert i, handler om migrasjonsmønstre. Det ser ut til, i det minste anekdotisk, at noen av de virkelig dramatiske migrasjonstrendene fra pandemien avtar. Er det det du ser?

Daryl:
Vi ser færre boligkjøp ned rundt 15 %, som jeg sa. Men av de som kjøper bolig, flytter en rekordstor andel av dem utenfor storbyområdet. Vi har fortsatt folk som forlater San Francisco til Phoenix og Las Vegas. Vi har newyorkere som flytter til Miami, faktisk Carolinas, så det skjer fortsatt. Faktisk, med boliglånsrentene som er så høye, er den eneste gangen det ofte kan være fornuftig for en huseier å selge hjemmet sitt og flytte et annet sted og fortsatt være i stand til å senke betalingen å flytte et mye rimeligere sted.

Dave:
Og hvor er de rimeligste boligmarkedene akkurat nå?

Daryl:
Jeg skal fortelle deg hvilken som er den mest populære migrasjonsdestinasjonen. Så det er Phoenix, Miami, Sarasota, Tampa. Jeg tror Las Vegas fortsatt er på listen. Houston tror jeg er på listen. [inaudible 00:14:18] Houston og Dallas, men det er alle slike solbelteområder. De er veldig populære fordi det er enkelt å bygge boliger der. Land er billig. Du kan få deg hjemme for en mye lavere pris enn på kysten, men det er fortsatt varmt vær. Nå er Midtvesten og mye av Nordøst fortsatt like rimelig som den sørlige delen av landet, men det er sannsynligvis ikke like attraktivt på grunn av været, der som Midtvesten har vært i en industriell tilbakegang for mange mange, mange år. Så det bidrar også. Hvor er jobbmulighetene? Mange av dem er i Florida og Phoenix.

Dave:
Teamet ditt ga ut en artikkel om noen av disse migrasjonsmønstrene og hvor mange av dem er i katastrofeutsatte områder som Phoenix som er utsatt for tørke, eller jeg tror det til og med kan være i tørke, i Florida med høy risiko for flom. Hvordan tror du det kommer til å påvirke boligmarkedet på lang sikt i disse områdene?

Daryl:
Jeg tror disse stedene er nødt til å finne en måte å tilpasse seg klimaendringene på for å opprettholde denne typen migrasjon. Jeg er litt mindre ... jeg tror ikke at folk kommer til å slutte å flytte til Florida. Jeg tror ikke folk kommer til å slutte å flytte til Phoenix med mindre rimeligheten endres, noe det godt kan like når boliger begynner å koste mer fordi eiendomsforsikringen øker eller det er høyere eiendomsskatt for å finansiere initiativer som vil gjøre disse områdene mer robuste til klimaendringer, så tror jeg at folk kanskje vil bremse opp å bo der. Men hvis disse stedene klarer å tilpasse seg uten at prisene går for mye opp, så tror jeg de fortsatt vil være attraktive. Så kanskje er det folk som blir mer kunnskapsrike om hvor mye kostnadene ved klimaendringer kan være for dem. Vi har informasjon om Redfin angående flomscore og andre klimatiltak for å hjelpe folk å forstå det. Jeg tror at når folk først forstår det, kan de ta med i rimelighetsligningen deres, men rimelighet er det viktigste for boligkjøpere.

Dave:
Vel, det virker veldig relevant fordi i det minste i Florida nylig har det vært alle disse nyhetene om kostnadene for forsikring. Jeg tror de anslår at premiene vil øke med 40 % i år. I California har to store forsikringsselskaper besluttet å slutte å utstede nye poliser. Tror du at det er en trend som kommer til å fortsette og hva er implikasjonene av det? Jeg har egentlig aldri sett noen historisk presedens for denne situasjonen der folk som har boliglån og lovlig trenger å ha forsikring kanskje ikke kan finne den.

Daryl:
Ja. Så grunnen til at dette skjer er at i California, for eksempel, anslås risikoen for skogbrann å øke. Og byggekostnader, bygging av nye boliger som har gått opp og sannsynligvis vil fortsette å øke i California. Så forsikringsselskapene bekymrer seg for hvor ofte et hjem kommer til å brenne ned og hva det koster å gjenoppbygge boligen. Så begge disse faktorene blir verre for forsikringsselskapene. De kan teoretisk sett overføre denne kostnaden til forbrukerne og bare belaste mer slik at de fortsatt tjener penger. Men jeg tror at California har begrenset deres evne til å øke prisene. Så noen av dem som State Farm trekker seg helt ut.

Dave:
Jeg skjønner.

Daryl:
Ja. Etter det jeg forstår av Florida, øker flomrisikoen, men den blir bare sendt direkte til forbrukerne. Så vi har hørt historier om folks forsikringspremier som øker med tusenvis, titusenvis av dollar, og at det er et virkelig sjokk de må bære på grunn av denne økte risikoen.

Dave:
Er det andre markeder enn Florida og California som du tror kan være i lignende situasjoner?

Daryl:
Jeg mener, jeg forventer at ethvert sted som ser en økt risiko for naturkatastrofer som vil påvirke et hjem, vil se en økning i premiene. De eneste stedene der du kan se markeder trekke seg ut, er når det er en form for regulering som hindrer forsikringsselskapene i å øke kostnadene sine. Men jeg tror de fleste over tid vil se kostnadsøkninger som det er vanskelig å tilskrive noen naturkatastrofe til klimaendringer. Men når du begynner å se risikoen øke år for år, så kan du lage korrelasjonen.

Dave:
Har det. Ja, jeg skjønner. Og jeg tror til slutt det er en slags dominoeffekt der hvis kostnadene fortsetter å øke, går etterspørselen ned, og det kan ha en negativ innvirkning på boligprisene i disse områdene. Men det er liksom et par skritt unna det?

Daryl:
Vel, jeg tror vi faktisk kan se en oppgang i prisene etterfulgt av en utjevning eller til og med en nedgang, fordi en del av problemet er at et hjem i California ikke er bygget for flom. Det er ikke bygget for ekstremt kaldt vær, men det skjer flere av disse virkelig unormale værhendelsene enn at hjemmene blir påvirket på en måte som gjør at et hjem som er bygget for den slags katastrofer ikke ville vært på samme måte som hjemmene i California. bygget for jordskjelv, men andre steder er de ikke det. Så jeg tror at over tid ville folk tilpasse hjemmene sine for å gjøre dem mer motstandsdyktige mot klimaendringer, og det kan redusere virkningen og kanskje redusere forsikringskostnadene også. Men jeg tror på kort sikt er det sannsynlig at forsikringskostnadene vil øke.

Dave:
Ja, det er interessant. Jeg har en eiendom jeg eier i Colorado. Det har vært veldig vanskelig å finne forsikring alltid der. Jeg har klart å finne forsikring, men ikke kvaliteten eller den fulle dekningen jeg ønsker. Faktisk, rett før vi begynte å spille inn, fikk jeg en e-post fra HOA om at det er som en brann innen en kilometer fra det stedet. Så forhåpentligvis er det greit. Men det viser deg bare at disse tingene virkelig påvirker huseiere, eiendomseiere over hele landet. Selv om du kan finne forsikring, må du sørge for at du er i stand til å få den riktige typen og kvaliteten for å beskytte deg mot hva enn risikoen kan være i ditt gitte område.

Daryl:
Absolutt.

Dave:
Er det noe annet du synes vårt publikum av eiendomsinvestorer og bare folk som er nysgjerrige på økonomi bør vite om arbeidet ditt hos Redfin?

Daryl:
Jeg fokuserer alltid bare mye på det jeg ser på som det grunnleggende problemet med boligmarkedet, som er mangel på tilbud. Det har vært mye lovgivning som er mer pro-boligutvikling, steder som California, Montana, Florida, over hele landet. Så jeg tror det absolutt er noe å ta hensyn til. Spesielt for eiendomsinvestorer skaper det flere muligheter. Det er ikke nok boliger til salgs for noen, men det kan også påvirke prisstigningen. Så det er definitivt noe å være oppmerksom på.

Dave:
Ja, jeg føler at de fleste investorer forstår at mangel på tilbud er et stort problem, og det skaper... Det er åpenbart kortsiktige fordeler med mangel for eiendomsinvestorer, men jeg tror de fleste tror at et sunnere og mer fungerende boligmarked er faktisk i alles beste, eller det er i hvert fall det jeg tror. Så forhåpentligvis kommer det mer tilbud på nett.
Ok, Daryl, tusen takk for at du ble med oss. Hvis folk vil spore arbeidet ditt eller arbeidet til teamet ditt, hvor skal de gjøre det?

Daryl:
Du kan Google Redfin News. Det er dit alle rapportene våre går. Du kan også følge meg på Twitter, @FairweatherPhD, eller Instagram, eller LinkedIn eller hvor som helst. Det går på alle kanalene mine.

Dave:
Greit. Vel, tusen takk for at du er her. Det setter vi stor pris på.

Daryl:
Takk skal du ha.

Dave:
Nok en stor takk til Daryl for at du ble med oss. Jeg syntes det var en veldig fascinerende episode, Daryl og teamet hennes. Hvis dere ikke følger Redfin's Research, anbefaler jeg det på det sterkeste. De legger stadig ut original forskning om boligmarkedet, om husleie, om alle tingene vi snakket om i dag.
Jeg fant det bare superinteressant å høre hvor mye billigere det er å leie enn å kjøpe akkurat nå. Jeg mener, jeg har visst det anekdotisk, men når du hører statistikken om at det bare var fire byområder i USA hvor det er billigere å kjøpe enn å leie, er det ganske oppsiktsvekkende. Men jeg vil også bare ta forbehold og si at forskningen som Daryl og teamet hennes gjør rundt som egentlig bare er for boligkjøpere, ikke sant? Det er for folk som kjøper hovedboligen sin. Det er ikke for folk som samler inn husleie. Det er ikke for folk som vurderer å hacke hus eller gjøre et verdiøkende prosjekt. Det er bare hvis du kjøper hovedboligen din. Så jeg vil ikke ha noen ... Det er definitivt informasjon som er verdt å merke seg, spesielt hvis du kjøper en primærbolig. Men hvis du gjør noen av de mer tradisjonelle eiendomsstrategiene, er det ikke det hun og teamet hennes har sett på.
Så igjen, takk for Daryl, og takk for at dere lyttet. Igjen, hvis du vil begynne å lytte til dette programmet helt uten reklame, hvis du vil høre på AMA som jeg holder på med i løpet av de neste par dagene, hvis du vil høre på noen bonusepisoder, sørg for å registrere deg for det nye BiggerPockets-innholdsabonnementet. Du kan bare gå til biggerpockets.com/playlist. Det er biggerpockets.com/playlist. Takk igjen. Vi sees neste gang.
On The Market er laget av meg, Dave Meyer og Kailyn Bennett, produsert av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza og Onyx Media, research av Pooja Jindal, copywriting av Nate Weintraub, og en veldig spesiell takk til hele BiggerPockets-teamet. Innholdet på showet På markedet er kun meninger. Alle lyttere bør uavhengig verifisere datapunkter, meninger og investeringsstrategier.