Denne artikkelen er presentert av Easy Street Capital. Les vår redaksjonelle retningslinjer for mer informasjon.
De siste årene har et ganske nytt låneprodukt: Debt Service Coverage Ratio (DSCR) lån, blitt enormt populært blant eiendomsinvestorer. DSCR-lån har blitt et kritisk verktøy for investorer på vei for å oppnå drømmene sine om økonomisk frihet.
Disse lånene er ment spesielt for investeringseiendommer bare, er så effektive og populære fordi de krever ingen inntektsverifisering (eller gjeld-til-inntektsforhold) og ingen selvangivelse eller uendelig papirarbeid. Videre - mens kvalifikasjonen og dokumentasjonen er mye mindre enn konvensjonelle boliglån - er rentene så vidt høyere (vanligvis mindre enn 1% mer). Disse lånene tilbyr fast rente i 30 år, inkludert opsjoner der det er avdragsfri de første 10 årene, slik at du unngår utbetalings- og refinansieringspresset som ofte følger med harde pengealternativer.
Til sammen er det ikke rart hvorfor investorer har strømmet til disse lånene for å skalere sine porteføljer og oppnå drømmene sine om økonomisk frihet.
Hvordan kvalifiserer du deg for et DSCR-lån?
Potensielle låntakere kan noen ganger støte på forvirring når de først lærer om DSCR-lån. Nærmere bestemt kvalifiseringsprosess, spesielt hvis de har vært i vrien med en konvensjonell kvalifikasjon. Mens konvensjonelle långivere vil granske tilsynelatende alle aspekter av inntektene, utgiftene, bankkontotransaksjonene og kreditthistorien din – DSCR-lån er forskjellige, ettersom kvalifikasjonen og garantien først og fremst er fokusert på eiendommen i stedet for deg, låntakeren.
DSCR-långivere vil se på kredittpoengsummen din og sørge for at du har noen måneder med betalinger i banken, men bortsett fra det kvalifiserer eiendommen din, ikke du! Det betyr at inntektskildene dine, enten du har en W-2-jobb, eier en bedrift, investerer i eiendom på heltid, eller er pensjonist eller mellom jobber, spiller ingen rolle! DSCR-långivere tar strengt tatt ikke hensyn til inntekt!
Hva bestemmer min pris og vilkår?
Så hva avgjør om du kvalifiserer og hvilken pris du betaler? Det kommer først og fremst fra tre nøkkelfaktorer:
- DSCR (debt-service-coverage-ratio)
- LTV (lån-til-verdi-forhold)
- FICO (kredittpoeng)
Gjeldstjenestedekning (DSCR)
Det er ingen overraskelse at DSCR-beregningen er viktig for DSCR-lån. Debt Service Coverage Ratio måler inntekten fra eiendommen (leiene) delt på hovedutgiftene (hovedstol og renter på boliglånet ditt, pluss eiendomsskatt, forsikring og eventuelle gjeldende HOA-avgifter).
Eiendomsinvestorer generelt investere for månedlig kontantstrøm fra sine utleieeiendommer, noe som oppnås når inntektene overstiger utgiftene og de har overskudd til overs. En DSCR på 1.00x betyr at inntekt er lik utgifter, og investoren går i balanse. En DSCR over 1.00x betyr at investoren tjener penger ettersom de nå har kontantstrøm. For eksempel vil en DSCR på 1.25x oppstå hvis eiendommen tjener $1,250 per måned i leie og har $1,000 i PITIA (utgifter - hovedstol + renter + skatter + forsikring + foreningskontingent). En DSCR under 1.00x betyr at utgiftene overstiger inntektene, så investoren taper penger hver måned.
Hvordan fungerer dette fra långivers perspektiv? En långiver vil generelt at investoren skal gjøre mest mulig kontantstrøm fordi den primære bekymringen er evnen til å foreta betalinger på boliglånet. Derfor, jo høyere DSCR, jo bedre utlånsvilkår vil en investor få fordi utlåner kan være tryggere på å få tilbakebetalt ettersom husleien mer enn dekker gjeldsbetalingene hver måned!
Lån-til-verdi (LTV)
Den andre avgjørende faktoren er belåningsgrad (LTV). Dette er en enkel beregning som sammenligner lånebeløpet ditt med verdien av eiendommen. Dette er ekstremt viktig for utlåner fordi utlåners viktigste regress hvis du slutter å betale (mislighold) på lånet, er å tvangsutlegge eiendommen og erstatte pengene tapt på den ubetalte gjelden med eiendomsmidlene. Ganske enkelt, hvis utlåner kan selge eiendommen for mer enn det som er skyldig i en foreclosure situasjon, er utlåner beskyttet mot å tape penger.
Som sådan, jo lavere LTV, desto lavere er risikoen for tap for utlåner, ettersom de har en større "pute" i tilfelle foreclosure er nødvendig. For eksempel, i et 80% LTV-scenario (si, en låntaker kjøper en eiendom og legger 20% ned), vil en $1,000,000 800,000 200,000 eiendom ha et $20 200,000 lån med en $XNUMX XNUMX "pute" eller egenkapital for låntakeren. I denne situasjonen, hvis låntakeren misligholder og långiveren må utelukke, så lenge eiendommen ikke har falt i verdi med mer enn XNUMX % ($XNUMX XNUMX), er långiveren beskyttet mot risikoen for tap, siden de da ville eie en eiendom verdt mer enn den slettede gjelden.
I dette eksemplet, hvis eiendommen opprettholdt denne verdien på $1,000,000 og utlåneren utelukket på grunn av mislighold, kommer utlåneren faktisk ut foran, og eier en $1,000,000-eiendom i stedet for en $800,000-seddel. I den virkelige verden er det imidlertid ikke så enkelt (som alle eiendomsinvestorer vet godt!), ettersom det er sluttkostnader, advokatkostnader og tid og energi brukt i denne prosessen som nesten alle långivere foretrekker å unngå.
Så hvordan påvirker dette lånevilkårene? Ganske enkelt, jo lavere LTV, jo bedre vilkår for låntakeren, ettersom det øker "puten" for långiveren i tilfelle fallende verdi og foreclosure. I eksemplet ovenfor ville verdien av eiendommen måttet synke med mer enn 20 % for at långiveren skulle tape penger, et usannsynlig men plausibelt scenario. Imidlertid, hvis LTV hadde vært 60%, dvs. et lån på $600,000 på en eiendom på $1,000,000, ville verdien ha måttet synke med hele 40% eller $400,000 for at utlåneren skulle være i tapsposisjon. Mye mer usannsynlig! Dermed kan utlåner tilby bedre vilkår (som en lavere rente) på 60% LTV-lånet, da det har mye mindre risiko.
FICO (kredittpoeng)
Den siste nøkkelberegningen for å kvalifisere for et DSCR-lån er ditt Fico eller kvalifiserende kredittscore. Vanligvis er det tre kredittscore for alle, Equifax, Experian og TransUnion, og poengsummen som brukes for å kvalifisere for lånet vil være den midterste.
Mens DSCR-lån først og fremst er basert på eiendommen i stedet for den enkelte låntaker, ser långiveren fortsatt på kredittscore som en del av det store bildet av kvalifisering. Merk at kredittscore fra en boliglånsutlåner vil bli beregnet litt annerledes enn poengsummen du kan se fra en vanlig bank eller nettbasert dataleverandør. Disse poengsummene er vektet litt tyngre mot eiendomskreditt, og tar mer hensyn til ting som annen pantegjeld.
Fra långiverens perspektiv er noen med en lang og flott historie med rettidige og fulle betalinger på andre boliglån en god indikator på sannsynligheten for perfekte og rettidige betalinger på DSCR-lånet ditt. Så jo bedre kreditt, jo bedre vilkår.
Andre faktorer som bestemmer kvalifikasjonen
Mens de "tre store"-beregningene som er oppført ovenfor er de viktigste determinantene for din kvalifikasjon og sats - andre faktorer utgjør også en forskjell, om enn ikke fullt så viktig. Noen andre faktorer som DSCR-långivere bruker inkluderer:
- Lån Formål: Vanligvis vil du få bedre vilkår på et oppkjøp enn en utbetalingsrefinansiering, ettersom verdien som utlåneren bruker er mer sikker på et kjøp, og det er mer garantert "skin in the game" for låntakeren.
- Lånestørrelse: DSCR-långivere liker vanligvis en "Goldilocks sweet spot"-lånstørrelse, ikke for stor og ikke for liten for den beste prisen. Dette er fordi det er mindre marked for utleieeiendommer i superstørrelse (dvs. hvor mange potensielle kjøpere eller leietakere er det for $3M+ herskapshus), men omvendt kan en eiendom med for liten verdi (verdt $200k eller mindre) indikere en nedgang eller ultra-landlig marked, et røft nabolag eller en eiendom i dårlig forfatning. De beste prisene og laveste gebyrene kommer vanligvis i området $250k – $750k lånebeløp.
- Straffer for forskuddsbetaling: DSCR-långivere er kjent for å gi de beste prisene når straffen for å forskuddsbetale lånet (dvs. et gebyr hvis du forskuddsbetaler tidlig i løpetiden) er høyere. Hvis du er en investor med lang tidshorisont og ikke planlegger å selge raskt, er det ofte en god idé å handle forskuddsbetalte straffer innen de første fem årene for en mye lavere rente.
Hvordan velge en DSCR-utlåner
Når du er klar til å ta opp et DSCR-lån - er det på tide å velge den utlåneren som passer for deg. Det kan noen ganger være overveldende å finne ut hvordan du skal starte og hvem du skal velge. Det er mange DSCR-långivere der ute som tilbyr produktet.
Her er hemmeligheten om DSCR-lån som ikke mange långivere vil fortelle deg: låneproduktet er stort sett det samme blant alle långivere. Mens det er noen forskjeller langs kantene og med eksakte renter, er lånene som oftest mer eller mindre like. Og når det kommer til priser, kan en utlåner ha de beste prisene på et gitt tidspunkt, men som i alle konkurrerende markeder, vil det ikke vare lenge, og prisene vil til slutt konvergere til i hovedsak det samme.
Så hvordan velger du riktig DSCR-långiver, ikke bare for din umiddelbare avtale, men for å etablere et langsiktig forhold?
Du kommer til å ønske å finpusse det sanne spesialiteter og forskjeller i låneprogrammer som tilbys og omdømme og finansiell styrke også av utlåner. Priser og avgifter vil sannsynligvis ende opp med å være ganske like, så sørg for å stille gode spørsmål og finne ut hvorfor de er forskjellige.
Noen foreslåtte spørsmål for å komme i gang:
- Er du en direkte långiver som låner ut egen kapital eller en meglerformidler som samarbeider med andre långivere?
- Har du noen spesielle programmer for eiendomstyper, som kort og mellomlang leiefinansiering? Noen BRRRR-låneprogrammer?
- Hva er den maksimale LTV du låner ut til?
- Krever du at en DSCR skal være minst 1.00x, eller har du alternativer for ikke-kontantflytende eiendommer?
- Når det er partnere (dvs. 50/50 eiere av en LLC) som låner på et DSCR-lån, kvalifiserer du FICO-poengsummen til den høyere eller lavere partneren?
konklusjonen
Å velge en DSCR-utlåner og deretter sikre at kvalifikasjonen din gir deg lavest mulige priser og gebyrer kan være en overveldende opplevelse. Forhåpentligvis kan denne artikkelen tjene som en sterk ressurs for å hjelpe deg med å velge det beste DSCR-lånet for din investeringsreise.
Denne artikkelen er presentert av Easy Street Capital
Easy Street Capital er en privat eiendomsutlåner med hovedkontor i Austin, Texas, og betjener eiendomsinvestorer rundt om i landet. Definert av et erfarent team og innovative låneprogrammer, er Easy Street Capital den ideelle finansieringspartneren for eiendomsinvestorer på alle erfaringsnivåer og spesialiteter. Enten en investor fikser og snur, finansierer en kontantflytende leie eller bygger opp, har vi en løsning som passer disse behovene.
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- Platoblokkkjede. Web3 Metaverse Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/dscr-loans-what-are-they
- 000
- 1
- 10
- a
- evne
- Om oss
- ovenfor
- Logg inn
- Oppnå
- oppnådd
- oppkjøp
- faktisk
- påvirke
- mot
- fremover
- Alle
- alternativer
- blant
- beløp
- og
- aktuelt
- rundt
- Artikkel
- aspektet
- eiendel
- Association
- austin
- forfatter
- tilbake
- Bank
- bankkonto
- basert
- fordi
- bli
- være
- under
- BEST
- Bedre
- mellom
- Stor
- Stort bilde
- Bit
- grensen
- låntakere
- Låne
- Breaking
- megling
- Bygning
- virksomhet
- Strijela
- beregnet
- kansellert
- hovedstad
- bære
- saken
- Kontanter
- kontantstrøm
- viss
- lukking
- Kom
- sammenligne
- konkurranse
- Bekymring
- tilstand
- trygg
- forvirring
- konvensjonell
- konvergerer
- Kostnader
- land
- dekning
- dekker
- kreditt
- kritisk
- dato
- avtale
- Gjeld
- gjeldsbetalinger
- fallende
- redusere
- Misligholde
- mislighold
- Bestem
- bestemmes
- bestemme
- forskjell
- forskjeller
- forskjellig
- direkte
- Divided
- dokumentasjon
- ikke
- ned
- drømmer
- hver enkelt
- Tidlig
- Effektiv
- møte
- Endless
- energi
- enormt
- sikrer
- Er lik
- Equifax
- egenkapital
- spesielt
- hovedsak
- etablere
- eiendom
- Selv
- etter hvert
- Hver
- alle
- eksempel
- stige
- stiger
- utgifter
- Experian
- erfaring
- erfaren
- ekstremt
- faktorer
- ganske
- gebyr
- avgifter
- Noen få
- Fico
- Figur
- slutt~~POS=TRUNC
- finansiell
- finansiering
- Finn
- Først
- passer
- fikset
- flyten
- fokuserte
- For investorer
- Frihet
- fra
- fullt
- videre
- generelt
- få
- få
- gitt
- gir
- Giving
- skal
- god
- flott
- garantert
- Hard
- hovedkontor
- tungt
- hjelpe
- skjult
- høyere
- historie
- forhåpentligvis
- Hvordan
- Hvordan
- Men
- HTTPS
- Tanken
- ideell
- umiddelbar
- viktig
- in
- inkludere
- Inkludert
- Inntekt
- øker
- indikerer
- Indikator
- individuelt
- informasjon
- innovative
- i stedet
- forsikring
- interesse
- Renter
- mellommann
- Investere
- investere
- investering
- Investopedia
- investor
- Investorer
- IT
- Jobb
- Jobb
- reise
- nøkkel
- Vet
- kjent
- større
- Siste
- læring
- Lovlig
- LÅNE
- utlåner
- långivere
- utlån
- nivåer
- LG
- Sannsynlig
- oppført
- lite
- LLC
- lån
- Lån
- logo
- Lang
- langsiktig
- Se
- ser
- taper
- å miste
- tap
- Lot
- LTV
- Hoved
- gjøre
- Making
- mange
- marked
- Markets
- maksimal
- midler
- målinger
- metrisk
- Metrics
- Middle
- penger
- Penger tapt
- Måned
- månedlig
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- nesten
- nødvendigvis
- nødvendig
- behov
- Ny
- normal
- tilby
- tilbudt
- tilby
- ONE
- på nett
- Meninger
- alternativer
- Annen
- skyldte
- egen
- eiere
- betalt
- del
- partner
- partnere
- Betale
- betalende
- betalinger
- perfekt
- perspektiv
- plukke
- bilde
- fly
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- plausibel
- i tillegg til
- dårlig
- Populær
- porteføljer
- posisjon
- mulig
- potensiell
- trekker
- presentert
- press
- pen
- prising
- primært
- primære
- Principal
- privat
- prosess
- Produkt
- Profit
- programmer
- egenskaper
- eiendom
- beskyttet
- leverandør
- Kjøp
- kjøp
- formål
- setter
- kvalifikasjon
- kvalifisere
- kvalifiserende
- spørsmål
- raskt
- område
- Sats
- priser
- ratio
- Lese
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- virkelige verden
- nylig
- forholdet
- Leie
- leietakere
- erstatte
- representere
- krever
- ressurs
- avkastning
- Risiko
- runde
- samme
- Skala
- Sekund
- Secret
- selger
- Å Sell
- betjene
- tjeneste
- servering
- Kort
- lignende
- Enkelt
- ganske enkelt
- siden
- situasjon
- Størrelse
- liten
- So
- noen
- Noen
- Kilder
- spesiell
- spesielt
- brukt
- Begynn
- startet
- Still
- Stopp
- gate
- sterk
- slik
- overraskelse
- søt
- Ta
- ta
- skatt
- skatter
- lag
- vilkår
- texas
- De
- deres
- derfor
- ting
- tre
- tid
- til
- sammen
- også
- verktøy
- mot
- spor
- handel
- Transaksjoner
- transunion
- sant
- typer
- typisk
- writing
- bruke
- benyttes
- verdi
- Verifisering
- webp
- Hva
- Hva er
- om
- hvilken
- mens
- HVEM
- vil
- innenfor
- Arbeid
- virker
- verden
- verdt
- ville
- skrevet
- år
- Din
- zephyrnet