Hvordan "nevnereffekten" påvirker eiendomsinvestorer

Vil du ødelegge rikdommen din? Jeg kan lære deg hvordan. Vil du skape mer rikdom for deg selv? Jeg kan lære deg å gjøre det også.

Vet du om nevnereffekten?

Innen finans og investering er "nevnereffekt” oppstår når verdien av en del av en portefølje synker drastisk og trekker ned den totale verdien av porteføljen. Som et resultat representerer alle segmenter av porteføljen som ikke falt i verdi nå en stor prosent av den totale kaken.

Selv om dette er sant og noe åpenbart, er det en annen nevnereffekt på spill i eiendom. En lumsk ødelegger av investordrømmer og rikdom.

Hvis du anskaffer og driver en stor ressurs og denne nevneren går i din retning, vil du feire med en dobbel seier. Men selv om du kjøper og driver aktivaen din godt, kan denne nevnereffekten ødelegge deg og likvidere egenkapitalen din.

Hva er denne nevnereffekten? Jeg snakker om dekompresjon av cap rate.

Hva skjer i denne eiendomssyklusen?

Taksrenten i næringseiendom har en lignende funksjon som P / E-forhold i aksjemarkedsinvesteringer, men omvendt. Det er faktisk inntjening-til-pris-forholdet. Nærmere bestemt:

Cap Rate = Netto driftsinntekt ÷ Eiendelspris

De taktsats beveger seg i omvendt proporsjon med aktivaverdien på tidspunktet for et kjøp/salg. Taksrenten reflekterer investorsentimentet til den forventede ubelånte avkastningen for en eiendel som dette, på et sted som dette, i en tilstand som dette, på et tidspunkt som dette.

En lavere cap rate tilsvarer en høyere priset eiendel. Den enestående kompresjonen av cap rate vi har opplevd det siste tiåret reflekterer den nesten uhemmede optimismen investorer har hatt når det gjelder å anskaffe kommersiell eiendom og boligeiendom.

Men trær vokser ikke til himmelen. Som økonom Herb Stein lurt observerte: "Hvis noe ikke kan fortsette for alltid, vil det stoppe."

Jeg sier ikke at dette er slutten på økende eiendomspriser. Jeg sier at dette er et normalt øyeblikk i ebbe og flyt av eiendomsmarkedssykluser. Og for de som ikke var med i 2008, vil jeg tydelig si at det ikke er noen grunn til panikk eller å slutte å investere.

Tvert imot, noen av de beste mulighetene vil være tilgjengelige som en del av nedfallet fra de dårlige oppkjøpene andre har gjort de siste årene.

Jeg kan ikke gjøre det bedre enn å sitere Scott Trenchs Artikkel på dette emnet.

Er du overbevist om den ødeleggende kraften til nevnereffekten? (Hvis du ikke liker det begrepet, kan du holde deg til "cap rate dekompresjon").

En økende taksrate kan redusere verdien av en næringseiendom betydelig. Og som vi har diskutert andre steder, kan innflytelse gjøre det enda mer smertefullt. Tenk på dette hvis aktivaverdiene faller 25 %, vil dette utslette omtrent 100 % av egenkapitalen i en 75 % belånt avtale.

Dette er ikke noe eventyrmareritt. Det er mange historier om LP-investorer som allerede er klar til å tape hele investeringen i noen syndikerte avtaler. Noen av disse er omtrent to eller tre år gamle avtaler med forfallende bridgegjeld. Andre ble gjort det siste året med gjeld med flytende rente. Dessverre vet mange av disse LP-investorene ikke at de er i faresonen ennå.

Saken for lange holdetider

Det er ikke noe ondt med korte holdetider. Grossisthus, dagshandel og mange kommersielle eiendomsavtaler gir høy IRR fortjeneste for sine investorer. Mange kortsiktige strategier er populære i høykonjunktur.

Men favorittinvestoren min, Warren Buffett, tenker annerledes. Han sier: "Hvis du ikke er villig til å eie en aksje i ti år, ikke engang tenk på å eie den i ti minutter." Oracle of Omaha sa også: "Eller favorittperioden er for alltid."

Så hvordan føler langsiktige investorer om denne skremmende dekompresjonen av cap rate? Jeg vil si at det for det meste er liten eller ingen innvirkning på dem, bortsett fra å gi dem muligheten til å skaffe seg mer rimelige eller underprisede avtaler i løpet av det kommende året eller to.

Tenk på dette. Tenk deg at du eier en kontantstrømende næringseiendom. Du kjøpte den for 3 millioner dollar for to år siden, og komprimering av cap rate i løpet av de første 18 månedene økte den takserte verdien til 4 millioner dollar. Du samlet fortsatt kontantstrømmen din og nøt livet ditt.

Deretter skjer cap rate-dekompresjon i løpet av de siste seks månedene, og neste år faller den takserte verdien tilbake til 2.8 millioner dollar. Bør du få panikk? Jeg ville ikke vite hvorfor. Du bør fortsatt samle kontantstrøm og nyte livet ditt.

Langsiktige eiere blir ikke konsumert av endringer i kortsiktige verdier. De har vanligvis fastrente gjeld som ikke forfaller på veldig lang tid. Og de som kjøpte eiendelen sin for et tiår siden, og står overfor forfall på gjelden sin, har typisk sett betydelig verdivekst og nedbetaling av hovedstolen som setter dem i en akseptabel posisjon til å refinansiere nå hvis det er nødvendig.

Refererer til Buffett igjen. Han kunne ikke brydd seg mindre om kortsiktige oppganger eller fall i aksjer holdt av Berkshire Hathaway. Han er ikke drevet av markedets oppfatning av disse eiendelene fordi dette ikke har noen innvirkning på deres endelige verdi. Han liker faktisk det når prisene faller slik at han kan skaffe seg enda mer.

Aksjemarkedets oppfatning av verdi er lik taksrenten i næringseiendom. Som kommersielle eiendomsinvestorer vil vi gjøre klokt i å etterligne investoren (Buffett), som kan miste 99.4 % av aksjeverdien og fortsatt slå S&P 500 i samme tidsperiode.

Final Thoughts

Investeringsselskapet mitt er en langsiktig eier. Jeg innser at dette ikke ofte er det mest populære tilbudet, og mange investorer går over fondet vårt som et resultat. Jeg ønsker alle kortsiktige innehavere lykke til, men jeg antar at det nåværende og kommende cap rate-sjokket vil få mange til å revurdere sine strategier. Enten det skjer eller ikke, vil vi fortsette å følge vår langsiktige strategi.

Blackstone-grunnlegger, Larry Fink, laget "langsiktighet". Kanskje vi burde kalle langsiktig tenkning som "CRE-tellereffekten."

Hvis det var en ting, ville det fokusere på å utvide netto driftsinntekter i ligningen vår over lang tid, i den grad at endringer i telleren ville ha mindre effekt. Denne strategien, sammen med å anskaffe moderat til lav LTV, langsiktig fastrente gjeld, skulle vise seg å være en vinner i ethvert marked, okse eller bjørn.

Kjør tallene dine som en proff!

Avtaleanalyse er et av de første og mest kritiske trinnene i eiendomsinvestering. Maksimer tilliten din til hver avtale med denne aller første ultimate guiden til avtaleanalyse. Eiendom etter tall gjør eiendomsmetematikk enkelt, og gjør eiendomssuksess uunngåelig.