Rookie-svar: Selgerfinansierer, husokkupanter og er det verdt det å bli en agent?

Ashley:
Dette er Real Estate Rookie episode 268.

Tony:
Jeg tror mange nybegynnere kanskje gjør feil antagelse om at de trenger en lisens for å være eiendomsinvestorer, når flertallet av eiendomsinvestorer som jeg kjenner ikke har lisensen sin, og i stedet ansetter vi noen som er eksperter på den spesifikke tingen, og vi utnytter deres ekspertise, fordi agenten min i Joshua Tree, ham og teamet hans, jeg elsker dem absolutt fordi de har prosessen med å kjøpe og selge eiendom ned til en vitenskap. For eksempel, hvis jeg glemmer å planlegge inspeksjonen min, sier transaksjonskoordinatoren hans: "Hei, jeg skal planlegge inspeksjonen din for deg."

Ashley:
Mitt navn er Ashley Kehr og jeg er her sammen med min medvert Tony Robinson.

Tony:
Og velkommen til Real Estate Rookie Podcast hvor vi hver uke, to ganger i uken, gir deg inspirasjonen, motivasjonen og historiene du trenger å høre for å kickstarte din investeringsreise. Som alltid vil jeg starte dagens episode med å rope ut noen med brukernavnet til KSP75. KSP ga oss en femstjerners anmeldelse på Apple Podcast. Det står: «Jeg eier et flerfamiliehus og familien min bor i en del av huset, så jeg har en viss eksponering for leietakere, leiekontrakter, osv. Real Estate Rookie er fantastisk å lytte til, da den gir informasjon, veiledning og selvtillit for å gå til neste nivå av eiendomsinvestering. Jeg planlegger å sluke hver episode, ta notater, lese, undersøke og være 100 % klar med absolutt sikkerhet til å kaste meg over min neste avtale når forholdene er de rette.» Så KSP, vi setter pris på, du og jeg elsker at du snart kommer til å ha informasjonen, veiledningen og tilliten til å ta den neste avtalen ned.

Ashley:
Så Tony, hva er nytt med deg?

Tony:
Jeg har på meg en skjorte i en annen farge i dag, så jeg lurer på rødbrun. Jeg antar. Den er nesten svart, men ikke helt.

Ashley:
Jeg måtte skru opp lysstyrken på telefonen min fordi jeg fortsatt trodde den var svart inntil produsenten sa noe og jeg skrudde lysstyrken, jeg er sånn: "Å ja, det er en annen nyanse."

Tony:
Jeg tror jeg kan prøve en annen farge for 2023, så vi får se. Men nei, på en seriøs måte, vi er faktisk, jeg tror jeg skal fly ut til West Virginia denne helgen. Vi har nettopp signert en LOI på en avtale vi har sett på der ute. Det er et veldig kult stykke land vi ser på. Det er omtrent seks dekar, og det er i nærheten av en ny nasjonalpark ute i West Virginia, og selve eiendommen har et hovedhus, et gjestehus, fem bobilputer, og så har den også tillatelse til å legge til en haug med glampingplasser også . Så tanken er at vi skal kjøpe den eiendommen, legge til glampeplasser, renovere hovedhuset, og så sannsynligvis kjøpe noen Airstream-campere også for på en måte å gjøre det til et lite reisemål der ute. Så vi er spente på det.

Ashley:
Det er kult. Det er veldig spennende.

Tony:
Yeah.

Ashley:
Har du vært i West Virginia før?

Tony:
Aldri i livet. Dette vil være første gang.

Ashley:
Da jeg var yngre, pleide jeg å gå til IBO World Championships for bueskyting der. Meg og faren min og broren min ville ringe [uhørbart 00:02:51].

Tony:
Var du med i verdensmesterskapet i bueskyting?

Ashley:
For som en liga, IBO League, men ja.

Tony:
Hvorfor hører jeg om dette nå? Har du noen gang fortalt meg at du var med i verdensmesterskapet i bueskyting?

Ashley:
Jeg vet ikke. Jeg mener, jeg føler at det ikke er så stor sak. Jeg vet ikke. Men ja, jeg pleide å skyte med 3D-mål med bueskyting da jeg var yngre.

Tony:
Jeg mener, hvor mange mennesker kan si at de har vært i verdensmesterskapet for noe?

Ashley:
Men uansett, det var på Snowshoe Mountain hvert år i West Virginia, og jeg elsket å gå dit. Det er som en liten skilandsby på toppen av fjellet, og det var kjempekult. Hele bueskytingsturneringen skulle gå opp og ned bakkene for å gjøre 3D-skyting og sånt, så det var veldig kult.

Tony:
Ja, det har jeg aldri vært, så jeg tror vi tar av denne helgen og det blir en slags rask snuoperasjon, men vi er veldig spente. Dette vil være første gang vi gjør noe med glamping. Var ikke engang i spillet, men eiendommen presenterte seg på en måte. Faktisk kontaktet denne personen meg på Instagram, og jeg er ikke den beste til å sjekke DM-ene mine, men av og til vil jeg gå gjennom og prøve å fjerne dem, og noen hadde sendt meg en avtale , var som: "Hei, ja, jeg ønsker å tilby dette." Så hvis dere har noen andre gode tilbud som passer til disse kriteriene, fortsett å sende dem til meg, for dette ville ikke ha skjedd uten den fyren.

Ashley:
Jeg skal også reise bort denne helgen, men det er dessverre ikke for en avtale. Det er for en eiendomsmegler jentehelg i Las Vegas. Så noen kvinnelige eiendomsinvestorer har blitt mine nærmeste venner. Så vi har jentehelg i Las Vegas. Vi reiser mange turer sammen, men det er vanligvis hele vennegjengen vår, men denne gangen skal det bare være et par av jentene, og ja, vi er i ferd med å ta ned Las Vegas-stripen.

Tony:
Så lenge du ikke har det mer moro med dem enn du hadde med meg og Sarah i fjor sommer, synes jeg det er helt greit.

Ashley:
Vel, vet du hva? Jeg tror du er trygg fordi bassengene er stengt på denne tiden av året, så det blir ingen bassengfest.

Tony:
Ingen bassengfester.

Ashley:
Men jeg har også, jeg har vært i Las Vegas, jeg vet ikke, sikkert 12 ganger, men jeg har aldri vært på en nattklubb i Las Vegas. Det blir nok min første gang denne helgen.

Tony:
Vel, så lenge det rangerer din nest morsomste Vegas-tur, og jeg tror vi er firkantede. Var gode.

Ashley:
Så i dag på Rookie-svaret har vi faktisk noen gode spørsmål som produsenten vår hentet fra Real Estate Rookie Facebook-gruppen. Så vi skal snakke om rengjøring for omsetning. Så etter at en leietaker flytter ut, hvordan du bør ta betalt for det, hva er vanlig, forskjellige måter du tar betalt for rengjøring. Også, litt selgerfinansiering, hvis selgeren tilbyr det til deg, hvordan fungerer det sammen med å få bankfinansiering på samme sted, og så snakker vi om å få utført en undersøkelse på en eiendom. Tony og jeg har veldig forskjellige erfaringer med det, så hvis dere ønsker å vurdere hva som er vanlig i deres område, vil vi gjerne at dere hopper inn på YouTube-kommentarene og kommenterer nedenfor om du vanligvis gjør det eller ikke får en undersøkelse når du kjøper en eiendom og hvorfor.
Ok, så dagens første spørsmål kommer fra Jason Dorsey. «Når du kjøper en eiendom, hva er hensikten med å få en undersøkelse? Eiendomsmegleren spør om jeg skal få en.» Ok, så en undersøkelse, en undersøkelse er av landet. Så hvor grenselinjene er, skal du finne ut hvor, hvor stor pakken er, så hvor mange dekar og hvor disse linjene faktisk går. Så hva er din eiendom du faktisk kjøper og hva er naboeiendommen. Tony, er det vanlig at folk får utført undersøkelser der du bor for å kjøpe eiendommen?

Tony:
I hvert fall ikke eiendommene jeg kjøper. Jeg tror ikke en eiendomsmegler eller noen eller til og med långivere mine noen gang har bedt meg om å få en undersøkelse, men også våre pakker er ganske små. Jeg tror at partilinjene vanligvis er ganske godt definert. Så kanskje det er derfor det ikke er så mye bekymring for markedene jeg er i.

Ashley:
Ja, jeg tror aldri jeg har stengt på en eiendom uten å ha en undersøkelse som er interessant.

Tony:
Er ikke det så gale?

Ashley:
Ja. For her er det veldig vanlig å få utført undersøkelsen, og vanligvis betaler selgeren vanligvis for å få utført undersøkelsen der en landmåler kommer ut, merker eiendommen, kanskje staker ut hjørnene på tomten for deg, og trekker så i utgangspunktet ut. undersøkelseskartet. De vil vanligvis plassere der huset ligger på eiendommen, eiendomslinjene der en gate er. Noen ganger selv om en person kanskje allerede har fått utført en undersøkelse kanskje tidligere da de kjøpte huset, eller jeg kjøpte en liten hytte med A-ramme i fjor og det var en gammel undersøkelse fra 90-tallet, og jeg godtok den undersøkelsen og hadde akkurat selger signerer en erklæring om ingen endring som sier at de sa at det ikke var noen endringer i pakkelinjen. Vanligvis anbefales det bare at du går tilbake og godtar en undersøkelse som kanskje bare er et par år gammel, bare for å ha den tryggheten at det ikke var noen endringer i pakken og undersøkelseslinjene dine.
Jeg hadde en egenskap at da undersøkelsen ble utført, var det en tvist med naboene om at det faktisk ikke ble gjort riktig, og vi stengte ikke og stengingen vår ble skjøvet av før den faktiske tvisten var ferdig og linjene var faktisk definert hvor pakken faktisk gikk. Det er her du også kan finne ut om det er servitutter på eiendommen også. Rundt der jeg bor er det veldig vanlig med servitutt til gasselskapet hvor de har gassledning. Faktisk, på min primære bolig, har vi en gassbrønn, og det er en vei som går tilbake til gassbrønnen på eiendommen som National Fuel er gasselskapet som de kan gå og ha tilgang til når som helst. Og så betaler de, vi får gratis gass til huset vårt som er flott. Ja, ubegrenset forbruk, som du ikke engang hører i disse dager. Så bare det er forskjellige ting som det du også kan finne ut av å få utført undersøkelsen på eiendommen.
Så hvis det er anbefalt fra din eiendomsmegler, spør om det er noe selgeren kommer til å gi. Hvis ikke, kan du alltid betale for kostnadene for undersøkelsen som skal gjøres, og avhengig av størrelsen på pakken, mener jeg, vanligvis ser jeg for et par dekar, ikke et tonn med bygninger eller noe på den, det kan variere fra 400 til kanskje $1,000 på det høyeste.

Tony:
Interessant. Ja, jeg har bokstavelig talt aldri hørt om det. Jeg ser gjennom avsluttende dokumenter mens du snakker for noen av våre gamle eiendommer for å se om det kanskje var der inne, og jeg la bare ikke merke til det, men jeg ser ikke noe om en undersøkelse i noen av dokumenter jeg har. Det nærmeste jeg har, det viser til og med loddlinjene, er fra tittelrapporten, og den aller siste siden har som et fugleperspektiv av alle de forskjellige pakkene i den gaten, og den skisserer på en måte hvilken pakke som er vår. . Men nei, det er så interessant. Jeg har bokstavelig talt aldri gjort det før.

Ashley:
Ja, jeg er faktisk også sjokkert over den. Vi hadde episoden der vi snakket om brønner og hvordan dere vanligvis ikke har brønner der dere først kjøpte, men ja, for en undersøkelse, for å få det gjort. Ja, jeg vil anbefale å gjøre en undersøkelse eller se om de allerede har gjort en. Det gjør ting mye enklere også hvis du får bankfinansiering. Jeg har nylig hatt banker som har bedt om en kopi av undersøkelsen også, noe jeg tidligere ikke hadde fått gjort, men jeg gjorde nettopp et kommersielt lån der de ba om en kopi av undersøkelsen.

Tony:
Ja, og nå får det meg til å lure på om jeg kanskje åpner meg opp for problemer nedover veien ved å ikke gjøre den undersøkelsen når vi kjøper eiendommen, spesielt hvis det bare er noen få hundre dollar. Det er bare for å forsikre deg om at det ikke er noen problemer med eiendomslinjene eller hva om naboens gjerde er 10 fot lenger enn det det skal være. Du kan se noe av det, som megleren min, de bruker LandGlide, appen eller noe. Så hvis vi er på eiendommen, vil de like: "Hei, her går grensen," og sånt, men det er nok noe vi bør ta litt mer seriøst nå som jeg hører om dette.

Ashley:
Ja, vi bruker LandGlide også og onX Hunt. Vi gjorde et lite eksperiment faktisk for et par uker siden der denne 30 hektar store jeg hadde kjøpt, vi gikk eiendomsgrensen. Det var rett etter at jaktsesongen var over, og det var utrolig hvor nærme noen av trebevoksningene som var for naboene som var... De vendte mot eiendommen deres, men det var noen tilfeller der det var som: "Eh, det faktisk kan være på eiendommen vår», deres trestand. Men onX-jakten vi la merke til, og LandGlide, var også litt borte fra hvor de faktiske innsatsene var i hjørnene av eiendommen. Det var ikke supernøyaktig.

Tony:
Midt i blinken.

Ashley:
Yeah.

Tony:
Kul. Vel, bør vi gå over til spørsmål to?

Ashley:
Ja, la oss gå til neste. "Kan du dele fordeler og ulemper med å få eiendomslisensen din bare for å hjelpe deg selv i eiendomsinvesteringsavtaler?" Dette spørsmålet kommer fra Teresa Molter fra Facebook-gruppen Real Estate Rookie. Hvis dere ikke er med i Real Estate Facebook-gruppen ennå, sørg for at dere er med. Det er verdt å registrere seg på Facebook bare for å komme inn i denne gruppen, og du får kontakt med mange likesinnede investorer og også stille spørsmål som vi kan spille inn i showet. Så Tony, ingen av oss har eiendomslisensen vår, men Sara får lisensen sin, ikke sant?

Tony:
Sara jobber med å få sin. Selv om hun har gått gjennom hele denne prosessen, er hun nesten i mål nå, og vi diskuterer fortsatt om hun i det hele tatt trenger å gå gjennom det siste trinnet med å ta testen. Det er et par ting vi ser på, ikke sant? For det første er det en ganske lang prosess i California å få lisensen din. Du må ta tre kurs, det er noen ekstra sertifiseringer du må ta, og du må til slutt ta denne eksamenen som er en ganske lang eksamen også, og det er selvsagt noen kostnader forbundet med alt dette også. Men det er ikke slik at du kan ha lisensen om 30 til 45 dager. Det er som en prøvelse på minimum seks måneder, kanskje enda lenger avhengig av hvor fort det tar for deg å gå gjennom alle kursene.
Så jeg tror det første spørsmålet som noen bør stille seg selv, men Teresa for deg spesifikt, er hvor mye tid og penger og energi vil det ta for deg å få lisensen din. Og så er den andre tingen hva er målet ditt med å gjøre dette. Du sa at det kanskje bare er for å hjelpe deg selv i dine egne eiendomsavtaler. Ser du bare etter at du har MLS-tilgang? Vil du kanskje spare på provisjoner som du vil betale til en kjøpers agent når du kjøper noe eller en selgers agent hvis du selger noe? Hva er motivasjonen din for å gjøre det? Og hva er volumet du tror du faktisk vil bruke? Hvis du kjøper én avtale i året, er det virkelig fornuftig å gå gjennom bøylene med å skaffe og opprettholde den lisensen på årlig basis eller hvor ofte det er i staten din?
Jeg tror mange nybegynnere kanskje gjør feil antagelse om at de trenger lisens for å være eiendomsinvestorer, når flertallet av eiendomsinvestorer som jeg kjenner ikke har lisensen sin, og i stedet ansetter vi noen som er eksperter på det spesifikke ting, og vi utnytter deres ekspertise, fordi agenten min i Joshua Tree, ham og teamet hans, jeg elsker dem absolutt fordi de har prosessen med å kjøpe og selge eiendom ned til en vitenskap. Hvis jeg glemmer å planlegge inspeksjonen min, sier transaksjonskoordinatoren hans: "Hei, jeg skal planlegge inspeksjonen din for deg," eller, "Hei Tony, bare en påminnelse, due diligence-perioden din slutter om syv dager. Hvis du ønsker å få ut forespørselen din, la oss sørge for at vi gjør det i dag.» Så jeg tror, ​​Teresa, at hvis målet ditt bare er å spare penger, kanskje ikke gjør det, men hvis du virkelig ønsker å bli agent, så vil jeg sannsynligvis gå for det.

Ashley:
Jeg begynte på eiendomslisensen min tre ganger. Jeg tror jeg betalte $99 for nettkurset. Dette var, jeg vet ikke, for fem år siden eller hva som helst. Du må kjøpe kurset på nytt etter et år eller hva som helst. Men det kom til det samme punktet om hvorfor jeg trenger det, og egentlig var den eneste grunnen til at jeg skulle få det for at jeg kunne ta meg selv på visninger, så jeg slapp å planlegge visninger med noen andre, med en agent, og jeg kunne bare gå til eiendommene. Så kom jeg til det punktet hvor de fleste av eiendommene mine var utenfor markedet. Det var den eneste fordelen for meg. Selvfølgelig, å spare pengene på provisjonen, men jeg synes det er verdt å betale pengene for å få noen andre til å gjøre papirene, utarbeide kontrakten, snakke med den andre agenten, håndtere de tingene som dukker opp.
Spesielt tror jeg det er en stor fordel å ha en agent når du har leietakere i eiendommen og du prøver å selge. Å planlegge visninger med leietakere i eiendommer kan være et mareritt å bare koordinere med dem, få dem til å gi tilgang. Jeg har gått på så mange visninger av eiendommer der jeg skal komme inn i en enhet, og vi kommer dit og det er som: "Nei, beklager. Leieboeren sa nei eller de skulle vært her, det er de ikke. Vi har ikke nøkler», sånne ting. Jeg solgte faktisk to eiendommer i løpet av det siste året som hadde leietakere på plass, og bokstavelig talt gikk jeg med en eiendomsmegler som jobbet med eiendomsforvaltningsselskapet mitt og sa: "Det er dette jeg vil selge det for. Her er eiendommen min,” og han fikk all informasjon om leietakeren fra eiendomsforvaltningsselskapet, han koordinerte hver visning med dem direkte. Den akkurat der var verdt provisjonen i seg selv for å måtte gjøre det.
Jeg er enig med Tony i dette. Hvis du faktisk ønsker å drive en bedrift som eiendomsmegler og kjøpe og selge hus for andre mennesker, så ja, det kan være verdt det, for husk at det er disse kostnadene for videreutdanning. For å beholde lisensen din vil det koste deg penger, det kommer til å koste deg tid å ta disse videreutdanningstimene også.

Tony:
Ja, jeg er helt enig, Ash. Jeg tror det kommer ned til den ultimate motivasjonen. Akkurat som du sa, jeg vil heller betale noen for å ta seg av alt det administrative enn jeg gjør det selv. Men igjen, jeg skjønner det. Vi er på en måte forskjellige steder i eiendomsreisen vår, så kanskje det er mer fornuftig for oss å gjøre det. Men min personlige tanke, Teresa, er at hvis du ikke planlegger å gjøre dette til en faktisk inntektskilde for deg, kan jeg fokusere mer av tiden min på å bygge opp eiendomsvirksomheten min først og deretter se på byråtingene eller agentarbeidet. seinere.

Ashley:
Greit. Til vårt neste spørsmål av Rick Watts. «Har noen noen gang kjøpt et hjem med beboere i det? Noe jeg må vurdere når jeg prøver å få dem ut? De var der med tillatelse fra den forrige eieren, men det er ingen leieavtale av noe slag, og de virker ikke villige til å dra. Jeg skal nok snakke med en advokat om mine juridiske forpliktelser. Jeg skal lete litt etter de etiske forpliktelsene også. Visste bare ikke om noen har opplevd dette før."

Tony:
Ash, kan jeg begynne med et spørsmål til deg først, ikke sant? Jeg kjøper aldri eiendom med leietakere. Selv flipsene våre som vi kjøper, mange ganger er de langtidsleie på forhånd, men det er alltid et krav på min side at kjøperen skal sørge for at leietakerne har forlatt. Det er faktisk en flip som vi har hatt under kontrakt i nesten to måneder nå fordi selgeren jobber med å få disse leietakerne ut. Så min baseline er bare at jeg ikke kommer til å kjøpe den hvis det er en leietaker der inne, fordi jeg ikke vil ha hodepine av å måtte prøve å kaste ut. Fra deg, fra ditt perspektiv, hvis du har en eiendom du ser på å kjøpe og du allerede vet at leietakerne ikke vil forlate, ville du fortsatt gå videre med å kjøpe den?

Ashley:
Ja, og jeg tror det er noe med dette spørsmålet at Rick kanskje ikke kjente til å gjøre nok due diligence, tror jeg kanskje fordi denne eiendommen var under kontrakt, fordi jeg tror det er noen måter han kunne ha håndtert dette før han fikk det under kontrakt. Stol på meg, det er så mange ting jeg skulle ønske jeg hadde visst om de første par eiendommene jeg gjorde også.
Jeg har kjøpt en del eiendommer som har leietakere på plass, men det jeg gjør er at jeg lager en estoppelavtale hvor jeg sammenligner hva utleier sier med hva leietaker sier. Leietaker eller utleier vil enten si: "Her er vilkårene for leieavtalen, her er leieavtalen." Eller, hvis det er i Ricks situasjon, er det ingen leieavtale, det er vil de bare gi meg $400 kontanter per måned og de er måned til måned og dette er navnet deres, dette er telefonnummeret deres, dette er alt jeg har. Da tar jeg kontakt med leietaker, selvfølgelig med eiers tillatelse, og får dem til å fylle ut en estoppelavtale som i utgangspunktet gir meg mer informasjon om dem, men bekrefter det utleier sa. Sier de at husleien deres også er $400 i måneden? Sier de at de faktisk er inne i en femårig leieavtale der utleier sier: "Nei, du kan få dem ut så snart du stenger eiendommen"?
Så det er skritt du kan ta. Du kan også bruke dette som en forhandling. Jeg solgte nylig en eiendom, og personen som kjøpte den ønsket at leietakerne ble fjernet fra eiendommen før de kjøpte den. Det vi gjorde var at vi ga beskjed om at de måtte forlate. De var måned til måned, vi ga riktig beskjed, de sa: "Nei, vi drar ikke." Så vi startet utkastelsesprosessen og vi stengte faktisk fortsatt på eiendommen, men vi holdt tilbake penger i depot for å betale for advokathonorarer hvis de måtte fortsette med utkastelsen. Vi satte et beløp i dollar, jeg tror det var kanskje $1,200 eller hva som helst for å dekke advokatkostnader hvis de måtte fortsette med utkastelsen hvis leietakeren ikke dro. Og så, da leietakeren dro på egen hånd uten å måtte fortsette med utkastelsen, fikk jeg refundert 1,200 dollar. Og så hvis de måtte gå gjennom hele utkastelsen, ville kjøperen ha fått beholde de 1,200 dollarene for å dekke kostnadene.
Det er en måte du kan løse dette problemet på før du avslutter eiendommen som sier i kontrakten din at eiendommen skal være ledig. I akkurat denne situasjonen her med Rick er du nødt til å starte utkastelsesprosessen for å få disse menneskene ut av enhetene. Ting å være bekymret for er at det ikke er noen leieavtale for eiendommen, og du vil være forsiktig med at du går til retten og plutselig dukker det opp en leieavtale. Så å få en slags dokumentasjon kanskje fra den forrige eieren om at de bodde der til dette X-beløpet, det var ikke en leieavtale eller de var måned til måned, noe i den retning kan definitivt hjelpe din sak.
Men når det gjelder å gjøre din sjelegransking etter etiske forpliktelser, har du rett til rettighetene til den eiendommen, og gjør bare den juridiske prosessen med å gå gjennom utkastelsen. Og så, Tony, vet du kanskje mer om dette så langt som husokkuperrettigheter. Jeg mener, betaler de til og med husleie her eller bor de bare i eiendommen? Fordi det kan være et helt annet problem i seg selv hvor du må gå gjennom utkastelsesprosessen igjen, men unnskyld meg, i California tror jeg det er veldig milde husokkupanterrettigheter. Er det riktig?

Tony:
Jeg eier ingen langtidsleie i California. Det har jeg aldri gjort. Men jeg vet det, og ikke siter meg på dette fordi jeg kan være litt utenfor, men jeg er ganske sikker på at selv om noen bare finner et åpent hus og de blir der lenge nok uten tillatelse fra noen, kan teknisk sett ha rettigheter som leietaker. Det kommer definitivt til å variere fra stat, Rick. Så chat med en advokat i staten din for å få den riktige informasjonen, men min preferanse har alltid vært at jeg bare ikke kjøper eiendom som har leietakere der hvis jeg ikke planlegger å beholde disse leietakerne.

Ashley:
Ja, og jeg gjorde en house-flip med James Dainard i Seattle, Washington, og det er ganske gunstige husokkupasjonsrettigheter der også. Jeg spøkte alltid med ham, vel, hvis denne avtalen går sørover, skal jeg bare flytte inn i eiendommen, og jeg kan i det minste bo der i sikkert et år eller to gratis for å få tilbake returen.

Tony:
Før du blir kastet ut.

Ashley:
Ok, så la oss gå videre til vårt neste spørsmål. Dette spørsmålet er fra Rob Young og kommer også fra Facebook-gruppen Real Estate Rookie. «Hva er risikoen forbundet med at selger finansierer forskuddsbetalingen? Jeg er kjøperen. Selger eier ikke boligen fritt og oversiktlig. Jeg kan få boliglånet, men har ikke penger til forskuddsbetalingen. Selger er villig til å forlenge vilkårene. Han må dekke boliglånet når han selger. Noen råd?" Ok, la oss kartlegge dette på en måte først. Ok, så Rob kommer til å få et boliglån for å kjøpe denne eiendommen. Ok, la oss bare bruke, for enkel matematikk, la oss si at han kjøper den for $100,000 80. Han får et boliglån på 80,000 %, så $20,000 20,000 og han trenger $XNUMX XNUMX. Selgeren sier: "Jeg vil låne deg $XNUMX XNUMX for forskuddsbetalingen. Du må betale meg X beløp over fem år," eller hva det nå er.
Så tingen med dette er imidlertid at banken kommer til å ønske å se hvor pengene kom fra, spesielt hvis du gjør det i bolig hvor du må vise at du har tjent den inntekten eller at du har spart pengene eller at pengene kom fra deg, eller det var en gave fra et familiemedlem. Å se at du har fått pengene fra selgeren, kan ikke kvalifisere som bevis på midler for eiendommen. Det er den første diskusjonen jeg vil ha er å gå til låneansvarlig, utlåneren du bruker og spørre om situasjonen.
Hvis du driver med kommersiell finansiering, vet jeg at dette skjer ganske ofte der selgeren vil foreta selgerfinansiering for forskuddsbetalingen. Du avslører det til banken, banken kjører tallene og sier: "Ok, denne utleieeiendommen har råd til å betale sine månedlige utgifter inkludert disse to boliglånsbetalingene, en til banken for $80,000 20,000 og den andre til selgeren for $XNUMX XNUMX . Godkjent. Gå videre. La oss gå videre.» Men det er min bekymring med dette. Kommer dette til å være boligfinansiering eller skal dette være kommersiell finansiering? Så det er på en måte det første trinnet jeg vil se på for en slik situasjon.

Tony:
Og jeg tror, ​​Rob, bare for å gi deg litt klarhet om hvordan pengene flyter mellom kjøper, bank, selger, bank, for det er noen få trinn der inne, ikke sant? Så tilbake til eksempelet ditt, Ashley, for å si at Rob kjøper dette huset for $100,000, han får et boliglån for $80,000, og han har en forskuddsbetaling på 20, og la oss si at denne selgeren kanskje skylder $35,000 på huset. Ved å bruke runde tall, hvis de selger det for 100, kommer de til å betale ned på boliglånet på $35,000, de vil sitte igjen med $65,000 etterpå, ikke sant?
Men Rob, pengene flyter bare ikke fra deg direkte til selgeren. Vanligvis er det en tredjepart i mellom. I California bruker vi tittel- og deponeringsselskaper, og måten det fungerer på er at når banken sender innsjekkingen deres for $80,000 35,000, kommer de til å sende det til tittel og deponering. Escrow kommer da til å gå til selgeren og si: "Hei Mr. Selger, disse pengene er for eiendommen du selger til Rob. Vi ser at du fortsatt skylder $35,000 65,000 til Bank of America for denne eiendommen. Så før vi utsteder noen midler til deg, skal vi først betale ned gjelden din på $XNUMX XNUMX som skyldes Bank of America, og du vil få saldoen som er XNUMX XNUMX.» Så, Rob, du trenger ikke nødvendigvis å bekymre deg for at selgeren skal betale ned det første boliglånet, for så lenge du går gjennom eiendomsretten og deponeringen, kommer de til å sørge for at enhver gjeld eller noen form for heftelser, alt mot det eiendommen betales ned før pengene faktisk går til selgeren.

Ashley:
Ja, så det er et godt poeng er at du vil forsikre deg om at pengene du betaler, slik at $80,000 XNUMX i vårt eksempel vil dekke det som er skyldig på boliglånet eller at selgeren har pengene. Men som Tony sa, det er noe som tittelen vil sørge for at skjer ved lukking, og du kommer ikke plutselig til å eie denne eiendommen, men det er enda en panterett igjen på eiendommen fra den forrige eieren.

Tony:
Ash, basert på det du sa, er jeg enig. Jeg tror det er vanlig at du ser noen ganger at selgeren vil bære tilbake en del av forskuddsbetalingen, og ærlig talt tror jeg det er noen mindre banker, hvis Rob jobber med kanskje en lokal kredittforening eller noe som kan være komfortabel med selgeren har også en andre panterett i eiendommen. Rob, det er vanligvis der bankene føler seg rare, der de ikke vil ha noen i andre lien-posisjon. De vil at du skal ha en slags hud i spillet og ikke en annen utlåner. Men hvis du jobber med kanskje en mindre kredittforening eller lokal bank, kanskje de er komfortable med å gi deg 80k for den første og deretter la selgeren gi deg 20k for den andre. Så jeg tror det kommer an på hvilken bank du jobber med.

Ashley:
Spesielt hvis du kjøper eiendommen under markedsverdi. Hvis du kan vise bankkompene og si: «Se, jeg kjøper dette huset for 100,000 150,000, men ethvert annet hus som er slik rundt meg selger for minst 50,000 XNUMX. Jeg kjøper det allerede $XNUMX XNUMX under markedet, eller hva det er, det vil definitivt hjelpe saken din også.
Ok, så vårt neste spørsmål her er fra Eric Donno. «Rengjørings- og innflyttingsgebyrer, hvordan jobber du med gebyrer? For min langtidsleie har jeg tatt et flyttegebyr for å dekke en profesjonell rengjøring før innflytting. Min tanke var at det er bedre å gjøre dette enn å ta ut rengjøringsgebyret fra depositumet deres ved innflytting. Hvordan takler du renhold? Spiser du bare kostnadene, tar det ut av depositumet ved innflytting, gjør du ikke rent i det hele tatt?» Ok, så dette er mer et langsiktig spørsmål, men Tony, kanskje etter at vi har gått gjennom situasjonen for langtidsleie, kan du til og med dekke det på korttidsleiesiden også.
Ved langtidsleie kan du kreve innflyttingsvask. Jeg ser vanligvis ikke dette ofte. Virkelig, jeg vet ærlig talt ikke om jeg noen gang har sett noen gjøre dette. Jeg mener, du kan kreve et gebyr, med mindre staten din ikke tillater deg å gjøre det. Det jeg gjør er å lage en sjekkliste for rengjøring. Når noen flytter inn i leiligheten, går de gjennom med meg, og vi gjør nesten som en inspeksjon av eiendommen der de kan si: «Vet du hva? Det er en bulk i trimmen her. Jeg ønsker ikke å bli belastet for det. Det er en flekk i dette hjørnet av teppet», uansett hva disse tingene er. De kan gå gjennom og markere, eller de skal gå gjennom og bare si, "jepp, alt er i god stand, god stand, god stand." Kanskje det er litt slitasje på et av skapene, det kan de merke ned. Dokumenter alt med bilder, du som utleier signerer eller eiendomsforvalter, og så signerer også leietaker, dater det, og dette er datoen de får nøklene sine, de skal inn i enheten. Greit? Alt er bra og bra.
Så når det er på tide å flytte ut, får de en sjekkliste for rengjøring. Jeg gir faktisk dette på forhånd når de flytter inn. Så hei, bare så du vet når du flytter ut, er dette alt som må ryddes. Jeg har faktisk fått denne listen fra søsteren min. Da hun ble uteksaminert, måtte hun flytte for en lærerjobb i et par år, og leiligheten hun var i, dro jeg for å flytte henne ut når hun var ferdig og de ga henne denne rengjøringssjekklisten og den spesifiserte alt som hvis dette ikke ble gjort, hva vil du bli belastet. Så hvis du ikke renset kjøleskapet, var det $10 eller hva det nå var. Jeg mener, dette var faktisk en ganske pittig liste, og hvor den tørker ned persiennene, alt sånt.
Jeg husker at søsteren min bare skremte seg over at det ikke kom til å være rent nok. Jeg mener, hun rørte bokstavelig talt ikke engang dette stedet hele året hun bodde i det eller hva det nå var. Det var skinnende rent. Jeg husker sjefen som kom for å inspisere utflyttingen hennes og han bare så seg rundt, han sa: "Ok, det ser bra ut." Hun sier: "Er det det?" Og han sier: "Ja, ja, du tok virkelig godt vare på dette stedet. Takk skal du ha." Og hun hadde to dager før brukt på å rengjøre hvert eneste lille hjørne, selv om det ikke engang var skitt eller støv i det. Så implementerer du en slags sjekkliste der leietakerne dine vet på forhånd, dette er forventningen til når du flytter ut, så det er ingen overraskelse, og de har allerede signert det inspeksjonsarket og sier at dere begge er enige om at det er i god stand. Det var ikke noe galt med enheten da de flyttet inn.
Og så oppdaterer jeg alltid, når de gir beskjed om at de flytter ut, gi dem inspeksjonsarket. Det er der du kan skrive ned dette er kostnaden per vare. Hvis teppene må rengjøres fordi det er flekker, må de rengjøres profesjonelt eller noe sånt, det vil si $100, uansett hva det er. Eller du kan betale et fast rengjøringsgebyr. Hvis du ikke rengjør enheten, få denne sjekklisten over ting rengjort, vi kommer til å belaste deg $250 fordi det er det det koster oss å få noen til å komme inn og gjøre det. Og så når leietakerne flytter ut, har de eiendelene sine. Du kommer inn og gjør en gjennomgang med leietakeren som sier: "Ok, dette ble ikke renset her, dette var ikke der."
I New York State i juni 2019 endret de faktisk loven der du faktisk må tilby leietakeren å gjøre utflyttingsinspeksjonen før de faktisk flytter ut. Når de gir beskjed tror jeg det er to uker før deres faktiske utflyttingsdato, du må tilby dem sjansen til å ha en befaring der, det er liksom en forhåndsbefaring, slik at de har mulighet til å rette opp hva som helst. Si at det er et hull i veggen eller noe. Dette gir dem muligheten til å lappe og male det, som hvis dere følger meg på Instagram, kan dere se at det ikke alltid er det beste er å la leietakerne gjøre reparasjoner på egenhånd. Det er måten jeg har gjort det på, og jeg ser vanligvis at det ikke påløper noe gebyr, og det kan tas ut av depositumet før de har flyttet ut.

Tony:
Ja, det er et flott sammenbrudd, Ashley. Den mest erfaringen jeg hadde med det var det eiendomsforvaltningsselskapet som jeg jobbet i etter college, og prosessen deres var nesten nøyaktig det du sa der en tid før gjestene faktisk, eller gjesten, før leietakeren egentlig skulle flyttet ut, ville de gjøre en innledende gjennomgang, og dagen da leietakeren skulle returnere nøklene, ville de gjøre de siste gjennomgangene for å sikre at alt ble rettet. Uansett hva som ikke ble rettet, ble de fakturert, åpenbart tatt ut av depositumet, og hvis det gikk over, ville de få utstedt en faktura, men de ble fakturert for hver vare som fortsatt var utestående. Det var deres prosess. Men ja, jeg tror aldri jeg har møtt noen som belaster leietakerne for innflytting, som et rengjøringsgebyr når de flytter inn til eiendommen, men jeg antar at Eric, hvis det fungerer for deg og folk fortsatt leter å si hos deg og kanskje det fungerer, men som Ash sa, det er mange andre alternativer der.

Ashley:
Ok, så det er det for dagens Rookie-svar. Jeg håper dere tok vekk massevis av verdi fra dette. Hvis det er spørsmål du vil ha svar på, send Tony eller jeg en DM på Instagram. Du kan legge igjen et spørsmål i Real Estate Rookie Facebook-gruppen hvor du sannsynligvis vil få massevis av svar før vi faktisk i det hele tatt kan sende episoden med vårt svar på den. Tusen takk for at dere ble med oss. Jeg er Ashley på wealthfromrentals og han er Tony på tonyjrobinson, og vi er tilbake på onsdag med en gjest.