Flerfamiliemarkedsoppdatering + Hva en 20-årig veteran vet

Andrew:
Dette er BiggerPockets podcast-show 767.

Angie:
Forvaltningsselskapet vet hva de gjør. Det er de profesjonelle, det er de som har erfaringen. Når du har en klient som er altfor involvert, casestudie etter casestudie, lykkes ikke eiendommen. Når du har kunder som ikke er i kontakt og du har en ukentlig samtale med dem, sender du den ukentlige rapporten din, eierens rapport. Disse egenskapene er gang på gang enormt vellykkede.

Andrew:
Andrew Cushman her med vår kompis Matt Faircloth. David Greene har forlatt innspillingsstudioet ledig nok en gang, og vi tenkte at han kanskje hadde lært leksen fra forrige gang, så vi tar over.

Matt:
Glad for å være her sammen med deg, Andrew. Jeg er takknemlig for at jeg får gjøre overtakelsen med deg. Du har en spennende samtale på gang i dag, og folk sier: Hvorfor er du begeistret for eiendomsforvaltning? Dette er så kjedelig. La meg fortelle dere, skam dere for å synes eiendomsdrift er kjedelig. Eiendomsforvaltning er, det er det som vil gjøre eller ødelegge lønnsomheten din på en avtale. En god eiendomsforvalter vil ta en middelmådig avtale og gjøre den fantastisk, og de vil ta en fantastisk avtale og gjøre den fullstendig dritt. Og gutter, en siste ting. Hvis dere ønsker å høre mer om hva som gjør avtaler lønnsomme, eiendomsforvaltning og kapitalforvaltning, må dere lytte til show nummer 739 hvor jeg, Andrew og David går dypt inn i hva kapitalforvaltning er, hva det ikke er, og hvordan det korrelerer med eiendomsforvaltning. Så etter at du har hørt på denne, sjekk den episoden. Nummer 739.

Andrew:
I dag har vi en flerfamiliemarkedsekspert med oss. Vi skal først gå inn i en markedsoppdatering fordi ting endrer seg raskt og vi ønsker å prøve å holde alle oppdatert på hva vi ser i sanntid der ute i markedene. Så skal vi snakke om eiendomsforvaltning og vi skal snakke om mange ting. Men et par ting som er veldig viktige å passe på er nøkkelegenskapene som en investor bør se etter i et tredjeparts eiendomsforvaltningsselskap. Hva er de største feilene nye investorer gjør når de driver med tredjeparts eiendomsforvaltning? Og vi skal også høre en historie om en leietaker som hadde en vertikalt integrert gårdsslakterbutikk og grill som de drev inne i enheten sin. Så følg med for alt dette. Matt, har du et raskt tips til oss? Er du klar?

Matt:
Raskt tips. Ok, folkens, her er dagens raske tips. Andrew og jeg har samlet en fenomenal ressurs som dere kan bruke når dere skal intervjue eiendomsforvaltningsselskaper. Dette er 27, ikke ett, ikke to, ikke tre, 27 spørsmål du må stille en eiendomsforvalter når du vurderer å ansette dem. Og dette er stor F gratis, noe som Andrew og jeg satte sammen som en fin gave, en hyggelig takk. Tilbake til dere. Gå til biggerpockets.com/resources.

Andrew:
Ja, hent den, gjør den til din egen. Legg til noen flere spørsmål og gi oss beskjed i kommentarene på YouTube, hva du synes om det. Greit, jeg er spent. Så la oss gå videre og hoppe inn i den markedsoppdateringen.

Matt:
Så folkens, la oss snakke om markedet, mann. Ting endrer seg daglig. Hva syns dere? Hvor er vi?

Andrew:
Vel, det er interessant som alle som lytter vet at det har vært, jeg kan definitivt gi litt innsikt, vi har vært ganske aktive det siste kvartalet. Avtalevolum, vi ser en liten økning i hva som er tilgjengelig å se på. Vi tegner flere avtaler enn vi har vært, får ikke flere tilbud akseptert, men vi har i det minste flere eiendommer å se på. Det er mange overskrifter der ute. Jeg har sett ting som husleiefall seks ganger de siste seks månedene og alt det der. Det ser vi ikke. Leiene våre er oppe på alle eiendommene våre. Nesten hver eneste av eiendommene våre hadde rekordsamlinger i mars. Jeg tror det er veldig viktig å skille ut hvilke markeder du snakker om. Husk at eiendom er lokalt, ikke nasjonalt.
Så ja, husleien går sannsynligvis ned hvis du har A-klasse-eiendom i San Francisco, men hvis du har en B-klasse-eiendom i et sterkt voksende undermarked, går det sannsynligvis fortsatt ganske bra. Ikke la overskrifter skremme deg. Mange eiendommer gjør det fortsatt fantastisk. Vi avsluttet også nettopp et oppkjøp i slutten av mars. Det var den største aksjeøkningen vi noen gang har gjort. Den ble utsolgt på en uke. Så igjen, det er mye snakk om at du ikke kan skaffe egenkapital i disse dager. Og ja, det er vanskeligere, men hvis du har den rette avtalen og de riktige investorene og du setter disse to sammen, kan du fortsatt få en avtale gjort. Og så til slutt, på baksiden av det, listet vi nettopp en eiendom for salg, og rett utenfor porten fikk vi faktisk et ganske sterkt tilbud med harde penger. Vi kommer ikke til å godta det ennå.
Men det vi finner er at eiendommer som krever bank- eller brolån er ganske vanskelige å selge akkurat nå, fordi disse långiverne strammer til lukkemusklene og finansieringen er veldig tøff. Men hvis du har en eiendom som er stabilisert i et godt marked som kvalifiserer for byråfinansiering, er byråene fortsatt veldig aktive, og de er der ute og gir lån på stabiliserte eiendommer. Så fordi det er så lite inventar for salg, går eiendommene faktisk ganske bra. Det er de fire tingene jeg ville slått på og fjernet noen av mytene og undergang og dysterhet som er der ute. Men Angie, Matt, er det noe dere vil legge til eller kommentere for å skylle det ut litt?

Matt:
Interessante ting, Andrew. Men først og fremst kan jeg ikke la være å si det, gratulerer med kjøpet og oppføringen av en eiendom for salg, kan ikke la være å gi deg en høy femning på det. Jeg ser også mye til salgs. Og dessverre, hvis du ser på eiendommene som er til salgs jeg har sett, er mange av dem ting som folk kjøpte for et år siden, for to år siden. Du har sikkert sett mange av de der folk har kjøpt noe, selgeren kjøpte det for to år siden og de selger det for det dobbelte av det de betalte for det, eller meglerne som har det på markedet for det dobbelte av det de betalte for det. for det. Det er en lommebok, ikke sant? Det betyr at megleren ikke engang har en signert noteringsavtale. De bare går rundt. Selgeren sa, vel, hvis du kan få meg dette nummeret, selger jeg.
Jeg har sett en haug med dem, og jeg vet ikke, jeg vil ikke kjøpe noen andres problem. Og jeg blir usikker på å kjøpe noe som har vært eid i mindre enn 18 måneder til to år. Fordi problemet med det, at jeg har sett det førstehånds, kan du ikke ta opp reelle kapitalforbedringer. Du kan ikke ta opp reelt utsatt vedlikehold i løpet av en eierskapssyklus. Du må eie en eiendom litt lenger for å håndtere alle tingene som må håndteres. Og så disse er alle bare eiendommer som nettopp har blitt pusset opp litt, og hennes tilbake på markedet. Så det er det jeg har sett mye av i disse dager. Men jeg vet ikke om det virkelig er en indikasjon på markedet. Jeg tror bare at mange bare henger med å vente.

Andrew:
Jeg er enig. Og de kommer ikke til å handle. Det er selgerne som vil ende opp med å ri markedet ned. Markedet vil falle fem, 10 %, så faller de prisen fem, 10 %. Vel, gjett hva? De er fortsatt bak åtteballen og de kommer til å jage den ned og holde på for alltid. Så ja, eiendommen vi kjøpte var langsiktig eierskap, som seks år. Og den vi selger har vi eid i seks år.

Matt:
Der går du.

Andrew:
Så det får det faktisk til å fungere. Så nå Angie, du har en litt annen innsikt fordi du ser det tøffe på den andre siden av dette, i nærheten av hva? 25 26,000 XNUMX enheter.

Angie:
Ja, 25,000 XNUMX enheter. Det er litt annerledes. Kundene våre eller det vi ser er at kundene våre faktisk ikke kjøper noe akkurat nå. Nummer én, prisene er fortsatt latterlige. Rentene er oppe. Og vi har også kunder som har bekymringer fordi de har brolån der ute, og de er bekymret for at de kommer til å miste eiendommene sine, og de kommer til å gå i konkurs. Vi ser en hel blanding av ting. Og med hensyn til husleiene, visse markeder, så har du helt rett, Andrew, det er markeder, sekundær- og tertiærmarkedene som fortsatt er i sterk stand. Men i de store byene, akkurat det du sa, refererte du til San Francisco og alt, fordi vi er et Georgia-basert administrasjonsselskap, jeg skal referere til Atlanta.
Vi begynner å se rampene synke. Vi ser at innrømmelser tilbys. Så du begynner å se den svakheten i markedet på A og B. Og historisk sett begynner A å falle, så får B A-beboerne, og så er det en ond sirkel og går ned til B, C. Det er noen bekymringer der ute, og jeg tror det kommer til å bli tøft. Og jeg tror vi kommer til å se mange eiendommer i den siste delen av sommeren, tidlig på høsten går til borettslag og tvangsutlegg.

Andrew:
Og så for de som lytter som ikke er kjent med mottaksforholdet, kan du bare raskt definere det?

Angie:
Ja. Hvis en eiendom går i konkurs, tar finansutlåner den til det vi kaller en spesialservicer. Så det er mange spesialtjenester i USA, så lånet går til det som kalles en spesialtjeneste. Og så tar spesialisten faktisk eiendomseieren til retten fordi de ikke betaler boliglånet, og de tar eiendomseieren til retten og retten utnevner en mottaker. Så retten utnevnte mottaker, noe som betyr å hente inn et forvaltningsselskap for å forvalte eiendelen. For mottakeren er det faktisk mottakeren som administrerer for utlåneren, vi administrerer for mottakeren, og den forblir i mottakerskap inntil den spesielle servicemannen bestemmer seg for å selge eiendelen.

Andrew:
Og spesialserviceren legger den vanligvis ut for salg relativt raskt fra det? Eller er det etterslep eller?

Angie:
Det avhenger av tilstanden til eiendelen. Så hvis det er en svært vanskelig eiendel, og så du tenker på en eiendom der boliglånet ikke blir betalt, vanligvis andre ting ikke blir betalt, det er mye utsatt vedlikehold og vannregningen blir kanskje ikke betalt. Og mange ganger ser du at disse eiendommene havner på nyhetene. Det er som, vent, 200 enheter leiligheter, vannet har blitt stengt fordi det ikke er penger til å betale noe. Og så ender du opp med generelt en veldig nødlidende eiendel. Så blir utnevnt til mottaker, kommer sjefen inn, forvaltningsselskapet kommer inn og snur eiendommen. Spesialservicen gir deg faktisk pengene, noe som er fenomenalt, for å snu eiendommen, få den i en stand som den kan selges til.
Så det avhenger av tilstanden til eiendelen når vi får den. De er ikke alltid dårlige, men generelt er de det fordi når det går fra mislighold av lånet hele veien gjennom domstolene til å utnevne en mottaker, kan det være opptil et år med nød for eiendelen.

Andrew:
Og det er morsomt at du nevnte at de var på en nyhet, i løpet av et og et halvt tiår etter å ha vært denne virksomheten tror jeg ikke jeg noen gang har sett et stykke eiendom være i nyhetene av en god grunn. Det er nesten universelt ikke noe du ønsker skal skje med en eiendom du eier. Og så ble ingen investor etterlatt. La oss dykke inn. Bare rask definisjon. Hva er en spesiell servicemedarbeider?

Angie:
En spesiell servicemedarbeider er et selskap, og jeg skal gi deg noen eksempler. CWCapital, LNR Partnere i Miami som vi jobber mye med. Rialto Capital, disse er spesielle servicere og de fokuserer bokstavelig talt på nødlidende lån.

Andrew:
Så de kommer i utgangspunktet inn og tar over uansett om eieren vil ha dem eller ikke?

Angie:
Ja.

Andrew:
Og så det siste spørsmålet for de som, det er mange av oss der ute og spesielt de som har prøvd å komme inn i bransjen de siste årene, det har vært så vanskelig å få en avtale de siste årene. Prisene er høye. Det er tonnevis med konkurranse. Du ser bak gardinen, ikke sant? Fordi du administrerer tusenvis og tusenvis av eiendeler. Matt og jeg har bare et par tusen. Du har et mye bredere syn enn oss. Jeg har hørt historier om eiendommer der de ikke kan betale boliglånet. Og så som du sa, de betaler ikke leverandører, de ringer kapital. Det er ingen flere distribusjoner. De har fått et ballonglån med forfall om seks måneder. For noen som lytter, når tror du noen av disse tingene kommer til å bli muligheter for en ny investor å komme inn på bunnen av neste syklus?
Hvor mye lenger kan noen av disse eiendomseierne sparke boksen nedover veien før de havner i spesialservice og deretter for salg, før de blir en mulighet for nestemann?

Angie:
Vel, vår spådom er sensommeren, tidlig høst, at vi kommer til å begynne å se prosessen starte og at vi vil bygge derfra. For som du vet, Andrew, har så mange av disse menneskene betalt for mye for disse eiendelene, og det kan bare ikke fortsette. Så du kommer inn i den onde sirkelen som skjedde i 2008 og ni hvor du har betalt for mye for denne eiendelen, du garanterte den for å ha disse astronomiske leieprisene og du kan ikke få husleiene fordi markedet faller fra hverandre, det tilbys innrømmelser, og det er bare den vonde utforsyklusen. Oops, nå kan vi ikke betale boliglånet. Beklager, nå kan vi ikke betale dette. Jeg tror vi kommer til å se begynnelsen på det, spesielt på disse ballonglånene, igjen, sensommeren, tidlig høst er vår spådom.

Andrew:
Greit, så sensommer, tidlig høst. Og så siste spørsmål, og jeg er veldig interessert i å høre dine tanker om dette. Noen folk jeg snakker med og som jeg hører på sier, hei, dette kommer bare til å bli en del av flerfamiliemarkedet. Andre er sånn at dette kommer til å ta hele markedet ned som i 2008. Jeg har mine tanker, men jeg vil gjerne høre hva du tenker om, kommer dette til å bli mer som utvalgte muligheter for de som ser etter kjøpe eller blir dette bare en utbredt nød det var i den store finanskrisen?

Angie:
Nei, etter min mening kommer det ikke til å bli det, for jeg tror det er så mange eiendomsbesittere der ute som har gode solide lån til en fornuftig rente. De strømmer kontant nå. Så de kan tåle litt husleiefall og noen tøffe tider og stramme beltet, la oss si. Så etter min mening tror jeg ikke det kommer til å bli masseødeleggelse. Jeg tror det kommer til å være, igjen, folkene som har betalt for mye for eiendommen som ikke var smarte kjøpere, som måtte få pengene der ute. Og det er de som kommer til å lide, etter min mening.

Andrew:
Greit. Greit, bra. Vel, det er forhåpentligvis god relevant informasjon for alle som leter etter tilbud og kanskje til og med har noen av dine egne eiendommer. Matt, har du noe å legge til før vi går videre?

Matt:
Jeg er enig i at mange eiendommer kanskje vil ha problemer, men jeg er heller ikke en dommedagsforutsier. Jeg tror mange kommer til å finne en vei ut eller finne en måte å få det til å fungere. Jeg tror ikke det kommer til å være blod i gatene på noen måte. Jeg tror det vil være mange avtaler å få, kanskje flere. Og jeg tror at de som kommer til å vinne i dette spillet eller de som kom inn i dette spillet, skal spille det lange spillet. De som kom inn som ønsket å snu en bygård som en varm potet og komme seg inn, komme seg ut om et år, to år som de ser folk på sosiale medier gjøre, må kanskje enten endre planen sin, ellers kan de ta slutt å miste en eiendom. Hvem vet?
Men jeg tror at de som kommer inn i spillet eller utvider seg i en multifamilie, Andrew er et eksempel, Andrew gjorde nettopp en avtale, bare stengte en eiendom eller bare la en eiendom under kontrakt og lukket den nylig. Det kan gjøres. Gode ​​avtaler kan fortsatt gjøres på det. Jeg tror at de som sitter på hendene og venter på at himmelen skal falle, kommer til å sitte på hendene en stund. Du kan like gjerne bare gå ut og prøve å finne muligheter. Bare vær nøye og by på avtaler som med en forståelse av at du ønsker å gjøre kontantstrøm og den verdsettelse, fordi verdsetting kanskje ikke er en ting på en stund. Jeg tror kontantstrømmen kommer til å være kongen i veldig lang tid i multifamilie.

Angie:
Jeg fortsetter å fortelle kundene også, vær forsiktig med garantien din fordi markedet bokstavelig talt med inflasjon og alt annet, må pausene fortsette. Du kan bare ikke fortsette i dette tempoet. Og det kommer til å være en tid hvor folk kommer til å si at jeg ikke har råd til dette. Og du kan ikke fortsette å ha råd til disse enorme prisøkningene. Så for meg, selv om det kan være noen gode tilbud der ute, kan du ikke tegne og forvente 30, 40% leieøkninger. Markedet tåler det ikke. Og det er det vi kontinuerlig råder kunder om, ikke overberegn husleiene dine fordi det ikke kommer til å skje. Og vi har sett det. Folk er akkurat som jeg har fått nok. Nei. Så du må være veldig, veldig forsiktig, og vi fortsetter å gi kunder råd om det samme. Hvis du må garantere disse enorme leieøkningene, ikke kjøp avtalen fordi den vil mislykkes.

Matt:
Så før du går videre fra markedsanalysen vår, vil jeg bare fortelle alle at krystallkulene som eies av Matt, Andrew og Angie er i butikken. Vi klarer ikke å få dem ut av butikken. Så ta dine egne markedsbeslutninger basert på dine egne markedsdata. Du gir dine egne tilbud på eget ansvar. Så det er vår ansvarsfraskrivelse for Matt, Andrew og Angie for dagen. Men jeg håper at du syntes denne markedssamtalen var informativ. Går videre, Angie, du er en som Andrew og jeg begge tror mange av dem har samhandlet med i bransjen, men for de som ikke har hørt om deg, ikke kjenner deg i det, kan du gi oss en kort introduksjon og fortell oss hvem Angie Smith er, så går vi inn i en fantastisk samtale om eiendomsdrift og multifamilie.

Angie:
Greit. Ja, flott. Min forretningspartner, Cindy Batey og jeg startet Strategic Management Partners, eller SMP, som alle kjenner oss, i 2010. Vi startet bokstavelig talt selskapet med null aktiva. Og vi jobbet for selskaper som var i ferd med å gå konkurs eller var nødlidende. Og Cindy og jeg så på hverandre og sa, hva skal vi gjøre? Og enten går vi på jobb for noen andre, eller så starter vi vårt eget selskap. Og så startet vi SMP i 2010, 0 enheter og bokstavelig talt kalte vi det å ringe for dollar. Cindy ringte advokater og meglere som hun kjente fra fortiden. Jeg ringte faktisk spesialtjenester. Så det fører inn i dette. Og det var da markedet falt fra hverandre. Og til slutt en gentleman i hans navn, og jeg må si det fordi jeg tror denne mannens verden, han heter Hector Gomez, og han sa: "Angie, jeg gir deg en sjanse."

Matt:
Hyggelig.

Angie:
Og jeg var liksom, ja. Vi fikk endelig en avtale fra en spesiell servicemedarbeider, og det fungerte vakkert. Og han ga oss den mest bedrøvede eiendelen du kan tenke deg å gi noen. Og han ga oss eiendelen sin. Vi snudde det og vi ble kjent på i LNR som Georgia-jentene. Og Georgia-jentene, vi må gi dem mer, vi må gi dem mer. Og bokstavelig talt ga LNR oss 18 eiendommer på én dag i hele delstaten Georgia, selv om vi måtte ta over. Og så mellom meglere, advokater som tror på oss og Hector Gomez i LNR, var det egentlig slik SMP startet. Og vi gjorde en så god jobb med disse nødlidende eiendelene, og det bygde nettopp vårt rykte hos meglerne fordi de så disse eiendelene i nød, kunne ikke tro at vi hadde evnen til å snu dem og de klarte å selge dem på en god måte. priser for spesialservice. Og der går du. Og det var slik SMP egentlig startet.

Andrew:
Vi skal ta en liten avledning til de saftige tingene her. Så det du forteller alle er at du startet bedriften din med å administrere de mest uhåndterbare eiendelene der ute, i løpet av en av de mest uhåndterlige tidene i multifamilien i nyere historie. Så fortell oss, gi oss en av dine mest interessante historier om eiendomsforvaltning som du har møtt i løpet av SMPs liv.

Angie:
Vel, det er en Hector Gomez LNR-historie. Der går du. Og det var ikke eiendommen han ga oss sjansene våre på. Det var en annen. Og det var en flerkulturell eiendom. Og når vi tok over, ville det være, og jeg overdriver ikke, jeg tuller ikke, det ville være geiter på terrasser eller høner. Og så begynte vi å gå i enhetene og det var hull i teppet i stuene og vi skal alle sammen, hva? Og de tok seg faktisk av dyrene.

Matt:
Der går vi.

Angie:
De tok seg av dyrene.

Matt:
Vel, de var ikke veganere er det du sier.

Angie:
De var ikke veganske i det hele tatt. Og så ville de koke de nevnte dyrene på gulvet i leiligheten fordi de ikke visste hvordan de skulle bruke apparater, amerikanske apparater, fordi du må tro at mange av disse menneskene kom fra steder hvor de ikke hadde moderne utstyr, strøm, hva som helst. Så det måtte vi forholde oss til. Og vi måtte faktisk sette ut skilt, denne eiendommen hadde en oppbevaringsdam som hadde ender og gjess, og vi måtte faktisk sette ut et skilt, habitat ikke til konsum fordi de ville ta skapningene ut av oppbevaringsdammen og spise dem til middag også.

Matt:
Nå, Angie, betalte de kjæledyrleie for geitene og kyllingene?

Angie:
Kjenner du Matt, vi tullet faktisk med det. Det ble en spøk selv med kapitalforvalteren vår, tar du husdyrleie? Vi kan tjene mye penger her.

Matt:
Det er en inntektsstrøm, mann.

Angie:
Inntektsstrøm. Men nei, vi måtte stoppe praksisen. Der går du.

Matt:
Å mann. Forskjellige slag, ikke sant?

Angie:
Det var også en total pedagogisk situasjon at vi måtte hjelpe folk virkelig å lære å lage mat og bruke moderne apparater. Det var en vill tid, det var gøy. Det er nok min villeste historie.

Matt:
Der går du. Hver huseier har historier om at på cocktailpartyet er det de du må stoppe musikken og alle klemmer seg rundt huseieren, du hører dem fortelle noen sprø utleierhistorier. Så takk for at du deler det.

Angie:
Akkurat.

Matt:
Her er en interessant ting, ikke sant? Fordi noen lytter til denne podcasten som kanskje bare begynner i eiendomsspillet, eller noen som lytter som kan være selvstyrende eller hva det nå er. Eiendomsforvaltning, tro det eller ei, Angie, noen synes ikke det er så interessant. Og noen kan til og med si at jeg ikke engang trenger å snakke om eiendomsforvaltning eller høre på den podcast-episoden fordi den ikke er så viktig. Ikke sant? Hva vil du si, for å si at hvorfor bruker en tredjepartsledelse et eget PM-selskap, bortsett fra å administrere internt, hvorfor er det, jeg kaster deg en softball her fordi jeg tror at Andrew og jeg begge er enige om at det er avgjørende, men hvorfor er det viktig for en eiendomsinvestor, hvorfor kan de ikke bare kjøpe eiendommen og la markedets vinder ta eiendommen dit den skal gå?

Angie:
Godt spørsmål. Og mange mennesker, du har rett, Matt, forstår det ikke, men det er støvlene på bakken dag ut og dag inn som får det til. Du må forholde deg til beboeren, du må lease leiligheten, du må kreve inn husleien, og du må forstå markedet du er i. Så la oss bare si at noen fra San Francisco, California kjøper en eiendom i Savannah, Georgia. Hva vet den personen fra San Francisco om Savannah? 99% av tiden lite til ingenting. Du må ansette noen som er markedskunnskaper, som vet hva de gjør, kjenner lovene i byen og staten de opererer i, for å lykkes og som er vanskelig å administrere en eiendom på tusenvis av kilometer unna. Du trenger et profesjonelt forvaltningsselskap på bakken som driver aktivaen din.

Andrew:
La oss gå litt tilbake. Hvordan definerer du, hva er tredjeparts eiendomsforvaltning?

Angie:
Og det er virkelig, jeg vil si tre forskjellige typer forvaltningsselskaper. Det er et tredjeparts forvaltningsselskap, som er 100 % avgiftsstyrt. Vi SMP eier for eksempel ingen eiendom. Og så er det en eierleder der de kan eie litt eiendom, men også er de et forvaltningsselskap. Da har du strengt tatt eieren som administrerer, og jeg vet at det høres sprøtt ut, men du kan la en eier administrere et eiendomsselskap som de eier og administrerer tredjepart og deretter eieren som har sitt eget forvaltningsselskap og administrerer. Så for noen som er der ute og leter etter et forvaltningsselskap, og min karriere før SMP var et eieransvarlig forvaltningsselskap, og mange av kundene ville si, hei Angie, hvordan kjenner jeg Mr. Eieren av forvaltningsselskapet?
Han får all oppmerksomheten, han får alle de beste ansatte, han får alt dette. Så det skapte mye friksjon, så for ikke å si at de ikke er gode forvaltningsselskaper eller at de ikke vil gjøre en god jobb for deg, men å ha en tredjeparts 100 % forvaltningsselskap appellerer til mange mennesker.

Matt:
Jeg vil fremheve noe, fordi du ikke bare jobber for enkeltpersoner som meg selv og Andrew som enten er syndikatorer eller større selskaper som er hedgefond, uansett, som eier flerfamilier. Det er også et konsept som kalles mottak. Og du nevnte det da vi snakket om markedene. Du nevnte det her. Jeg innser at for noen mennesker kanskje vi bare kaster rundt eiendomsslang, ikke sant? Hva er mottakerskap? La oss definere det begrepet og snakke om hvordan det er annerledes enn å jobbe for en direkteoperatør som meg selv eller Andrew.

Angie:
Ikke sant. Vel, som spesialbehandler eller som mottaker, faktisk hvis du er utnevnt til mottaker, blir du utnevnt av domstolene i fylket der eiendommen ligger. Og retten utpeker bokstavelig talt deg mottaker og du rapporterer til retten. Så du jobber med spesialtjenesten, det er de som finansierer deg penger til å betjene eiendelen, men det er retten du faktisk rapporterer til.

Matt:
Er dette som en bankeid eiendom? Fordi mange mennesker i andre eiendommer kan kalle det en tvangsfesting der eiendommen nå eies av banken. Men en bobehandlingsordning kan være, korriger meg hvis jeg tar feil, Angie, der den fortsatt eies av eieren, men banken har tatt over ansvarstiltakene og levert inn, du overga det til selskapet ditt for å handle på sitt beste renter, om du vil, selv om de ikke er eieren.

Angie:
Riktig. Og tvangsauksjonen. Så du har fordringer og foreclosures. Så hvis en eiendom går i foreclosure, har utlåner tatt den tilbake, og deretter ansetter de et forvaltningsselskap til å drive den. Og under den samme forutsetningen som du gjør et mottak. Så de finansierer, du opererer til det tidspunktet långiveren ønsker å selge eiendelen. Så i et borettslag, teknisk sett, ja, Matt, eier eieren fortsatt eiendommen, men utlåneren går inn og gir den til en spesiell tjenestemann som tar den til retten for å utnevne en mottaker fordi de er i mislighold med lånet. Og mange ganger går en borettslagseiendom som er ivrig eller generelt sett inn i foreclosure. Så det får eieren ut av det. Så det vil gå inn for tvangssalg. Men det er tider, og vi hadde det i løpet av de årene vi klarte så mange av disse, at det forble i betalingsstandsning hele tiden.

Matt:
Har du noen gang sett en situasjon der en eiendom i boet endte opp med å komme ut av boet og gå tilbake til eieren?

Angie:
Aldri.

Matt:
Greit.

Angie:
Aldri.

Andrew:
Jeg har hørt historier om eiere som prøver det, men de blir vanligvis funnet ut, og det er ikke tillatt. En av de viktigste tingene for investorer, spesielt de som ønsker å flytte til et annet marked eller komme inn for første gang, er å velge et eiendomsforvaltningsselskap. Jeg bor i California, jeg kommer til å investere i Georgia. Det er alle disse eiendomsforvaltningsselskapene. Hvordan finner jeg ut hvilken som er den rette for meg og min virksomhet, og hvordan jeg driver den? Så kan du, Angie, forklare litt, hvordan går noen fram for å velge et eiendomsforvaltningsselskap? Og så, fortell oss faktisk litt mer om SMP, hvor mange enheter har dere? Hvem passer godt for deg? hvem er ikke det? Og kanskje bruke SMP som et eksempel på hvordan noen vil gå frem i den utvelgelsesprosessen når de bygger sitt tredjeparts eiendomsadministrasjonsteam?

Angie:
Det er en god ting for en eiendomseier å intervjue mer enn ett forvaltningsselskap fordi mange ganger, og jeg kommer til å starte dette, og dette vil gjennom hele samtalen vår i dag, dette være nøkkelen. Det er en folkevirksomhet. Det handler om menneskene, det handler om eiendomseierne, det handler om eiendomsforvaltningsselskapet, det handler om leverandørene, det handler om beboerne. Så alt vi gjør innen eiendomsforvaltning er en menneskelig virksomhet. Og så mange ganger er det personligheter. Hvordan er personligheten mellom eier og eiendomsforvalter? Så, har eiendomsforvaltningsselskapet ekspertisen? Så har de ekspertisen i aktivaklassen for hva som kjøpes? Har de markedsevne? Forstår de markedet og har de riktig regnskapsprogramvare?
Er de hyggelige? Ok, jeg vil ha eiendommen min på opptjening. Å nei, jeg vil ha eiendommen min i kontanter. Er forvaltningsselskapet imøtekommende til det? Så egentlig er det et forhold. Og det er grunnen til at Cindy og jeg kåret selskapets strategiske ledelsespartnere. Vi ønsket å styre strategisk med våre kunder. Og det var slik vi kom opp med navnet, fordi vi ønsket at det skulle være et partnerskap. Her er en annen ting som er interessant, og igjen, du ba meg om å bruke SMP, så jeg vil. Så da Cindy og jeg startet virksomheten og vi begynte å møte potensielle kunder og holde hunde- og ponnishowet vårt, måtte vi bokstavelig talt fortelle folk at vi ikke kommer til å bli et 100%-selskap som kjøper politikken. Så eiendom, som Andrew har to eiendommer i samme by. Jeg bruker det for eksempel. Vi driver ikke de to eiendommene helt likt. Jeg bryr meg ikke om de er en kilometer unna hverandre, de er forskjellige eiendeler med forskjellige innbyggere, forskjellige alt.
Jeg kommer ikke til å drive eiendom A akkurat slik jeg skal drive eiendom B. Selvfølgelig har du generelle ting, du samler inn husleien på samme måte, du prøver å få alle til å betale husleien sin på nett, et cetera, et cetera . Men markedsføringen av eiendelen eller det du gjør kan være helt annerledes. Og jeg tror det også er i tillegg til at vi har begynt i bobehandlingsbransjen og bevist for verden at vi kunne administrere ting som ingen trodde kunne administreres. Det var vår forpliktelse overfor vår klient å ikke drive alt nøyaktig likt fordi ingen eiendeler er helt like.

Andrew:
En rask ting å spørre om før vi går videre til et annet emne. Hvor er SMP nå? For da vi møttes, tror jeg dere var på rundt 3000 enheter. Så hvor er du nå, og hvor setter det SMP på skalaen eller spekteret av forvaltningsselskaper som investorene har å velge mellom?

Angie:
Ikke sant. Dang Andrew, vi har kjent hverandre altfor lenge. Hvis vi startet på 3000 enheter, kjører vi for øyeblikket mellom 24 og 26,000 enheter. Igjen, å være et gebyrforvaltningsselskap utelukkende, kjøper kunder, kunder selger. Så tallene våre fra måned til måned er bokstavelig talt opp og ned. Men vi kjører vanligvis mellom 24 og 26,000 XNUMX enheter, og det er der vi har jevnet oss ut. Og det er større forvaltningsselskaper, det er mindre forvaltningsselskaper. Jeg tror bare vi passer inn i en god, jeg vil si en god nisje. Og vi opererer ikke i alle stater. Så hvis en klient ber oss om å dra til Kentucky, for eksempel, vil svaret være nei. Nummer én, vi ville gjøre en stor bjørnetjeneste for den klienten fordi vi ikke vet om Kentucky i tillegg til navnene på byen og de kjører hester der. Så det er bare ikke vår sterke side. Eller å dra til Arkansas eller Andrew, California.

Matt:
Jeg ville heller ikke dratt til California.

Angie:
jeg ville ikke gå.

Matt:
Ikke for investeringer, nei.

Angie:
Så du vil ikke gå dit du skal gjøre kundene dine en bjørnetjeneste. Og hvis en klient kjøper en dårlig avtale og vi ikke er enige i den, vil vi også si til kundene våre, nei, dette er ikke for SMP. Og vi har nok tapt flere forretninger. Vi kan sannsynligvis være på 50 eller 60,000 30 enheter nå. Vi kommer ikke til å gjøre det hvis det ikke passer. Så det må igjen være et gjensidig partnerskap og avtale fordi vi ikke ønsker å sette vår klient opp til å mislykkes, og vi ønsker ikke å mislykkes for vår klient. Er vi perfekte og har vi mislyktes? Absolutt. Vil vi gjøre det i fremtiden? Absolutt. Det er en del av livet. Noen ganger fungerer det og noen ganger ikke, og det er greit. Og det er derfor vi har en XNUMX-dagers ut i administrasjonsavtalen vår.
Hvis du ikke er fornøyd med oss ​​eller vi ikke er fornøyde med deg, la oss skilles fra venner. Livet er for kort. Og igjen, denne virksomheten handler 100 % om mennesker og relasjoner.

Matt:
Absolutt. Og gå videre på det, la oss snakke om mennesker, ikke sant? Fordi det er to forskjellige personer, det er eieren og eiendomsforvalteren. Og la oss diskutere det forholdet litt i det. Hva er den mest misforståtte delen av eieren, PM-forholdet, som du ser om og om igjen og om igjen og du ønsker, du snakker med massevis av eiendomseiere akkurat nå, så dette er din sjanse til å forkynne fra Preikestolen og fortell alle disse eierne, hva er en stor misforståelse eiere har, enten om noe en statsminister burde gjøre, at de mener eiere burde gjøre som de ikke gjør? Eller bare en vanlig misforståelse som du tror eiere har mellom PM og eierforhold?

Angie:
Vel, det er et vanskelig spørsmål, Matt, men jeg skal svare på det på denne måten. Forvaltningsselskapet vet hva de gjør. Det er de profesjonelle, det er de som har erfaringen. Så når en eier, spesielt nye, er for involvert i den daglige driften og vil si, herregud, vi har nettopp fått en enhet ledig, heve husleien med $250. Vel, herr klient, nei, du kommer til å prise det ut av markedet, og det er urimelig å forvente den leien. Gjør det uansett. Så når du har en klient som er altfor involvert, er sjansene for suksess for forvaltningsselskapet, og dette bare ikke er SMP, det er hvert forvaltningsselskap i USA, du har ansatt dem av en grunn, la dem gjøre jobben sin.
Og for de klientene som er altfor engasjerte, casestudie etter casestudie, lykkes ikke eiendommen. Når du har klienter som er uten tvil og du har en ukentlig samtale med dem, sender du den ukentlige rapporten din, eierens rapport, du er i god samtale med dem. Disse egenskapene er gang på gang enormt vellykkede.

Andrew:
Jeg skal spille djevelens advokat et øyeblikk her, Angie. Jeg eier eiendommen, jeg bryr meg om den mer enn noen andre, derfor skal jeg gjøre den beste jobben med å administrere den.

Matt:
Det er pengene mine.

Andrew:
Det er pengene mine, det er min eiendom. Jeg har mine egne tanker om det. Men hva ville du bare si til en investor som sier at de ønsker å administrere seg selv på grunn av det?

Angie:
Og vi kommer til å beholde dette showet PG, jeg ble advart om det på forhånd. Så vi kommer til å beholde det PG. Vel, herr klient, du snur deg ikke og vet alt, og jeg beklager. Vi prøver å profesjonelt fortelle våre kunder at vi har markedsekspertisen. Vi forstår. Vi gjør dette dag ut, dag inn. Vi har gjort dette for å leve. Det har du ikke. Vennligst la oss gjøre det. Og noen ganger gjør de det, noen ganger ikke. Men et godt forvaltningsselskap, og Cindy og jeg forteller kundene våre dette hele tiden, Cindy og jeg, vi kommer til å gå til tidligere liv. Vi hadde et stort eierskap i eiendom. Vi forstår hvordan det er å eie en eiendom og ønsker at eiendommen skal lykkes. Vi innpoder det i vårt lederteam.
Når vi forteller dem gang på gang, behandler du denne ressursen som om den er din egen. Så Andrew og Matt, der går du. Vi innpoder folket vårt, late som om dette er din eiendel, at du eier den. Og det er det vi alltid prøver å gi folkene våre.

Matt:
Går du fra det, ikke sant? Det er en rekke ting eierne bør gjøre, og kanskje forventer de at et PM-selskap skal gjøre. Så hva er noen vanlige ting som en eier egentlig burde gjøre selv og de kanskje forventer, en utrent eier ville forvente at PM-selskapet deres skulle gjøre, men det er egentlig eierens oppgave?

Angie:
Jeg skal bare gi et par eksempler, for det er mange. Men i likhet med skatteklager er ikke et forvaltningsselskap en trollmann i skatteklager. Det gjør vi ikke. Det er ikke vår sterke side. Så det er skatteklageselskaper der ute. Herr eier, vi skal skaffe deg skatteklageselskapet, men lederen din kommer ikke til å sende inn en skatteregning for deg. Jeg må få gjort en refi. Vil du jobbe med dette? Nei, det er ikke vår jobb å refinansiere deg. Det er din jobb å refinansiere. Det er vår jobb å forvalte eiendommen. Så dette er bare et par raske eksempler på ting som vi noen ganger blir spurt om, og de er som, vel, hvorfor kan du ikke bare anke? Skatteklageselskaper de får et gebyr for å gjøre dette. Og klienten sier, å nei, du kan bare gjøre det. Nei, vi kan ikke.

Matt:
Jeg kan ikke tro at du har fått eiere som har bedt deg om å håndtere refinansieringen din. Jeg har også hørt om eiere som ber PM-selskapet deres nå om å håndtere investordistribusjonene deres for oss. Som, hei, kan du bare betale investorene mine direkte og sende dem dit kvartalsvis, bare send det til dem direkte fra selskapet. Ikke sant?

Angie:
Skjer hele tiden.

Matt:
Grunnen til at du ikke kan gjøre det, det er en tillitsplikt der. Det er ikke en slutt på pinnen du ønsker å plukke opp når du handler direkte med investorer. Og det er sannsynligvis noe som bør håndteres av denne syndikatoren eller av operatøren selv og investorrelasjoner og alt. Ja. Flott. Takk skal du ha. Vel, hva er noen ting som holder deg våken om natten, om ting som går galt på disse eiendommene og slike ting der du har, akkurat det som holder deg våken om natten som PM, som en god eiendomsforvalter som virkelig bryr seg? Og det kan jeg fortelle deg. Så som en statsminister som virkelig bryr seg, hva er noe som virkelig bekymrer deg i det daglige som eiendomsforvalter?

Angie:
Nummer en. Og det er nummer én, nummer to, nummer tre, kriminalitet og rettssaker. Det er veldig enkelt. Det er det vanskeligste et forvaltningsselskap noen gang vil håndtere, er kriminalitet og søksmål. Det er ikke gøy. Du kan drukne, du kan skyte, du kan få et barn til å falle ut av et tre og du blir saksøkt. Noen faller av en stige. Det juridiske ved dette. Og alle er så rettslige i dag, så vi kan gå inn på forsikring herfra, og jeg kan snakke med deg i timevis om forsikringen og hvor vanskelig det er å få forsikring nå. Men det rettslige samfunnet vi lever i i dag gjør det veldig vanskelig å være eiendomsforvalter. Og det er faktisk skummelt. Og så ja, det kan ikke holde oss våken om natten, spesielt hvis vi har en av disse situasjonene.

Matt:
Vel, la oss gå dit, for mange ting du snakket om, kriminalitet og søksmål driver opp kostnadene for forsikring for eiere. Det er ikke bare fordi vi får flere orkaner eller hva som helst, for ikke alle områder får det. Prisen på forsikring øker drastisk på flerfamiliehus. Hvorfor det? Du kommenterer allerede hvorfor det er det. Hva er noe du anbefaler eiere å gjøre? Finnes det måter vi kan navigere i forsikringskostnader og som flerfamilieeiere bare kan være forberedt på med hensyn til kostnadene ved forsikring?

Angie:
Nei. Og det er egentlig ikke noe enkelt svar, Matt. Jeg kan bare ikke si, vift med denne tryllestaven eller gjør dette eller gjør det. For hvis du går til en forsikringsmegler og de tar den ut på markedet og du ikke liker disse tilbudene og du går til en annen forsikringsmegler, vel, den neste forsikringsmegleren vil bli blokkert fra markedet. Så de kan ikke gå og hente disse tilbudene fordi de allerede er blokkert fra markedet for den eiendommen. Så du må bokstavelig talt stole på megleren din for å handle alle aspekter for å få best mulig forsikring. Men er det bare en enkel løsning med fingeren på forsikring i disse dager? Nei. Og igjen, vi er primært basert i Georgia, og får forsikring i staten Georgia, spesielt i Atlanta, jeg lar det være sånn, Metro Atlanta.
Det er nesten umulig fordi lovene i Georgia har endret seg og så mange høye priser har blitt delt ut til folk fra juryer at forsikringsselskapets bare, livet er for kort, vi er ute av Georgia. Og så eiere har en veldig vanskelig tid i Georgia med å få forsikring.

Matt:
Problemer rundt omkring. God innsikt. Det er hva det er. Mange jeg snakker med snakker enten om, de ser på eiendomsdrift som tror det, og du kan skrike, ikke gjør det akkurat nå hvis du vil, de snakker om enten å administrere seg selv eller til og med gispe, starte sitt eget eiendomsforvaltningsselskap og administrere på vegne av andre personer. Å drikke Kool-Aid som du drakk for mange år siden og gjøre det selv som en inntektsstrøm, som en bedrift å eie. Hva vil du si til folk som vurderer å komme inn i bransjen slik du og Cindy gjorde for mange år siden og starte sitt eget PM-selskap?

Angie:
Forskjellen er at Cindy og jeg vokste opp i denne bransjen. Så jeg startet som leasingkonsulent, jobbet meg opp til eier av et forvaltningsselskap. Det skjedde ikke over natten. Vi hadde de store treffene og fallet ned og skadet kneet ditt underveis. Så vi hadde erfaringen med å lære bransjen kontra en eier at de nettopp har kjøpt sin første eiendom og de tror de kommer til å gå inn og administrere den. De har ikke peiling. De vet ikke, nummer én, du trenger et program. Vel, noen går inn og prøver å bruke QuickBooks når de kjøper sin første eiendom. Og hvordan ansette folk. Hva ansetter du for? Hvor får du leverandørene fra? Og det er erfaringen som kommer fra et forvaltningsselskap for å vite det.
Nå er det eiere der ute som har startet sine egne forvaltningsselskaper ganske vellykket, men det er å forstå virksomheten, og det skjedde ikke over natten heller. Du kjøper ikke din første eiendom og starter deretter et forvaltningsselskap. Det fungerer generelt bare ikke.

Andrew:
Det vil jeg absolutt være enig i. Og så også, så det er mange som lytter som er som, ok, det er flott, men jeg må fortsatt velge et forvaltningsselskap. Så hva vil du si er noen av de viktigste, hvis du velger de tre viktigste spørsmålene som noen som intervjuer eiendomsforvaltningsselskaper bør stille, hva ville disse tre spørsmålene vært? Og så for bonusspørsmålet ditt, hva er spørsmålet alle stiller som egentlig ikke er så viktig, selv om de tror det er det?

Angie:
Hva er mitt astrologiske tegn, antar jeg? Så viktige ting å spørre om. Igjen, jeg må tilbake. Forstår du, kjenner markedet og kan du operere i det markedet? Fordi hvis du ansetter et forvaltningsselskap som ikke kjenner markedet, kommer de til å begynne bak kurvekulen. Kan det gjøres? Ja, det kan gjøres. Men hvis de ikke vet, igjen, la oss dra til Lexington, Kentucky, hvor SMP ikke opererer, ville du gjøre en stor feil. Så de trenger å vite, kjenner du markedet der vi kjøper eiendelen vår? Hva slags programvare bruker du? Har du båndbredden til å ta på eiendommen vår? Er et annet godt spørsmål.

Matt:
Det er et flott spørsmål. Og jeg vedder på at ingen spør om det.

Angie:
Sjeldent. En gang i blant, men svært sjelden blir det spurt. Og hva slags tilbakebetalinger eller skjulte gebyrer er det? Mange spør ikke om det. Og Cindy og jeg, da vi startet SMP, igjen, kom vi fra veldig store selskaper i våre tidligere liv som noen av dem hadde eller de hadde tilbakebetalinger. Og når klienten så noe av det, er de som å skrike. Så Cindy og jeg er full avsløring, vi forteller deg nøyaktig hva du betaler for med SMP og du ser hver sjekke som er skrevet, alt, det er ingen skjult agenda. Og da Cindy og jeg startet, fordi jeg kom fra avgiftssiden med en eierandel, og hun var helt fra et selskap som var eierstyrt, så hun forsto ikke hva jeg sa. Men jeg var som, nei, billbacks, full avsløring til våre kunder, og vi lever med den integriteten hver dag.

Matt:
Kan du bare raskt, hva er en tilbakebetaling? Bare for å hjelpe til med å utdanne her. Hva er en billback?

Angie:
En tilbakebetaling kan være som om det er en markedsavdeling eller en del av regnskapsgebyrene vil bli fakturert tilbake til kunden, og det er ikke opplyst i administrasjonsavtalen.

Matt:
Som kostnader opp og utover PM-avgiften.

Angie:
Ja. Eller deler av regionsjefen eller hva som blir belastet klienten, uvitende dem.

Andrew:
Jeg vil fremheve to av tingene du sa, Angie, som i min erfaring og observasjon er to av de største årsakene til at eier- og tredjepartsledelsesforhold mislykkes. Og det er nummer én, du sa, sørg for at du ansetter et forvaltningsselskap som kjenner markedet. Det er helt sentralt, for det er dessverre to feil der. En, en eier leide et eiendomsforvaltningsselskap som ikke kjente markedet. Den andre feilen var at eiendomsforvaltningsselskapet gikk med på å ta jobben. Det burde de ikke ha gjort. Og så fører det til fiasko fordi de ikke kjenner markedet og at eieren egentlig ikke kommer til å få bedre service enn om de gjorde det selv fordi eiendomsforvaltningsselskapet heller ikke kjenner det markedet. Jeg tror det er veldig viktig for alle å merke seg.
Den andre er båndbredde. Mange selskaper, ikke bare innen eiendom, men over hele linjen, vokser for enhver pris. Og spesielt innen eiendomsforvaltning er det en stor feil, for hvis du har en region som allerede administrerer 27 eiendommer og din kommer til å bli den 28., vil du sannsynligvis ikke få så mye god tilsyn og ting er det bare ikke. kommer til å fungere bra. Så for de som lytter, er det to absolutte nøkkelspørsmål. Kjenner eiendomsforvaltningsselskapet du snakker med virkelig markedet, har erfaring i markedet? Og hvis de gjør det, spør dem om de kan hjelpe deg med å tegne og se på avtaler, ikke sant? For som Angie nevnte, har hun sagt til kundene, nei, vi kommer ikke til å ta den avtalen. Vel, hvis du snakker med et eiendomsforvaltningsselskap og de er villige til å ta alt du kaster på dem, er det et rødt flagg, ikke sant? Det er vekst for enhver pris.

Angie:
Nummer én rødt flagg sannsynligvis.

Andrew:
Det vil du ikke. Og så også, ja, har de båndbredden? Har de folkene på plass? Har de systemene? Har de evnen til å ansette og tiltrekke seg nye ansatte? Ønsker en eiendomsforvalter som kommer til å drive eiendommen din å jobbe for det selskapet? Så igjen, Angie tok opp to virkelig, virkelig gode ting. Sørg for at de kjenner markedet, sørg for at de har båndbredden. Og så også for de som gikk glipp av forrige episode vi gjorde om eiendomsforvaltning, ga vi alle en liste med 27 spørsmål å stille. Så hvis du gikk glipp av det forrige gang, vil det være en lenke i shownotatene, hent den, og det vil definitivt hjelpe deg. Matt.

Matt:
Flotte, flotte, flotte greier. Andrew og Angie, dette har vært en fenomenal samtale. Angie, takk for at du kom, på vegne av alle, for at du kom og ble med oss.

Angie:
Det har vært gøy.

Matt:
Alltid gøy. Så veldig raskt, for de som ønsker å høre mer om deg eller SMP eller bli koblet på en eller annen måte, hvordan ville folk gjort det?

Angie:
Gå til nettsiden vår på www.smpmgt og du kan finne oss.

Matt:
Smpmgt. Angie, takk. Tusen takk. Og gratulerer med veksten og suksessen til SMP. Ser frem til å snakke med deg igjen snart.

Angie:
Jepp. Høres bra ut. Det har vært gøy, folkens. Takk.

Andrew:
Greit, pass på. Vel, det var intervjusamtalen vår med Angie Smith om eiendomsforvaltning. Vi kom bare til en brøkdel av tingene vi ville ha likt å snakke om, men dette er ikke en seks timer lang podcast. Så for de tingene vi snakket om, Matt, hva ville du valgt ut som et av de beste høydepunktene dine eller de viktigste tingene vi snakket om?

Matt:
Først og fremst et fenomenalt intervju. Angie er en bransjeekspert. Hun har gjort dette i veldig lang tid og administrerer tusenvis og tusenvis, tusenvis av enheter. Så det er en så flott samtale å ha med noen som har så mye krydder og bransjeerfaring. Et par høydepunkter for meg er mot slutten der du snakket om å be en eiendomsforvalter om å tegne avtaler for deg. Og jeg tror ikke nok folk innser at en eiendomsforvalter kan gi deg, ikke bare, dette er måten vi vil drive eiendommen på, men en virkelig god eller til og med stor eiendomsforvalter vil kunne se på økonomien din og valider dem og si, vel, husleie i dette markedet bør være X. Du har dem som Y, eller vi tror vi kan klare oss for en lettere utgiftsbelastning eller sannsynligvis mer sannsynlig en tyngre utgiftsbelastning.
De kan gi deg veiledning om lønn for folk du må ansette. En god måte å vite om en eiendomsforvalter virkelig har fingeren på pulsen eller ikke, er deres evne til å gi deg en god økonomisk analyse for avtaler. Og så jeg tror at det å spørre en statsminister om deres underwriting, deres utøver er det de kommer til å kalle det, for eiendommen din, tror jeg er veldig, veldig viktig. Og jeg er glad du tok opp det under intervjuet. Det var en god påminnelse for meg også.

Andrew:
En av tingene hun sa som jeg syntes var veldig viktig å fremheve, er at en av de største nye investorfeilene er å velge det perfekte eiendomsforvaltningsselskapet som sier, ok, ansette dem, sette dem på eiendommen og deretter mikroadministrere dem til døden. Bare å dykke ned i de små detaljene i, vel, denne enheten vil jeg leie for dette, og denne enheten skal være dette. Og er damen i 6A, har hun betalt kjæledyrleien? Gå litt tilbake og la eiendomsforvaltningsselskapet håndtere de daglige detaljene. Det er det de er der for. Og hvis du ansatt det riktige selskapet, kommer de til å bli bedre på det enn deg.
Nå, det betyr ikke at du overlater eiendommen til dem og sier, greit, jeg snakker med deg om en måned når du sender meg rapporten. Du ønsker fortsatt å være med. Du ønsker fortsatt å få det store bildet og retningen for eiendommen, men la dem gjøre jobben sin, ikke mikroadministrer. Og vet du hva? Hvis du lar dem gjøre jobben sin og de ikke gjør det, vel, det er en annen samtale, og du kan finne et annet eiendomsforvaltningsselskap. Men hvis du går til tredjepart, la dem gjøre jobben. Så det er definitivt en av tingene jeg vil fremheve. Matt, for de som kanskje bare er nye med BiggerPockets og på en eller annen måte har savnet deg, hvordan finner folk deg?

Matt:
Folk kan få tak i meg veldig enkelt, Andrew, bare ved å gå til selskapets nettsted, det vil si derosagroup.com. Derosagroup.com. De kan høre alle slags kule ting vi holder på med på den nettsiden.

Andrew:
Jeg er Andrew Cushman. Du kan bare google navnet mitt eller finne meg på Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Og det er en håndfull måter å få kontakt med meg der. Og selvfølgelig er jeg et BiggerPockets pro-medlem, så sørg for at du først kobler til meg på BiggerPockets. Så dette er Andrew Cushman for Matt, Captain America, Faircloth, som melder seg av.