Lyst til å lage flere inntektsstrømmer? Vel, gjett hva? Du trenger IKKE kjøpe flere eiendommer å gjøre det. I stedet kan du gjøre en eksisterende utleieeiendom til en kontantku…men den må oppfylle de riktige kvalifikasjonene. Dette er nettopp hva dagens første gjest, Stacie, ser etter. Hun har flere eiendommer, og noen har nok land til legge til en annen utleieeiendom. Men er utvikling verdt den høye kontantstrømmen?
Velkommen tilbake til Å se Greene, hvor David og Rob svarer på eiendomsspørsmål fra BiggerPockets-lyttere akkurat som deg! Først skal vi snakke med Stacie om henne kjøp vs. bygge dilemma, og som gir MYE mer mening i dagens marked. Så en investor sliter med å spare nedbetalinger spør hva han skal gjøre: spare, investere andre steder, eller betale ned boliglånene sine. Til slutt gir David noen raske råd om bruk av en egenkapital "avtale" og hvordan tjene MEST penger på huset ditt hack.
Vil du stille et spørsmål til David? I så fall, send inn spørsmålet ditt her så David kan svare på det i neste episode av Seeing Greene. Hopp på BiggerPockets-fora og spør andre investorer om deres vurdering, eller Følg David på Instagram for å se når han går live, slik at du kan hoppe på en live Q&A og få spørsmålet ditt besvart på stedet!
Klikk her å høre på Apple Podcasts.
Hør podcasten her
Les transkripsjonen her
David Greene:
Dette er BiggerPockets Podcast. Hva skjer alle sammen? Det er David Greene, verten din for BiggerPockets Real Estate-podcasten, som kommer til deg fra Kauai, og det er en av tingene jeg elsker med eiendom, er at jeg får stille spørsmål fra lytterbasen vår fra overalt i verden. Mitt håp er at flere av dere kan komme til samme posisjon, og vi kommer til å dele noen råd i dag som vil hjelpe deg å gjøre nettopp det. Dagens Seeing Greene-episode har mye bra, inkludert hva en egenkapitalavtale er og om en bør brukes. De beste måtene å reinvestere kontantstrømmen du tjener fra din nåværende portefølje i dag, og hvordan du bør tenke på det og en direktesamtale med en av lytterne våre der vi går frem og tilbake.
Hjelper dem å finne ut om de skal ta pengene de har tjent i eiendom og forbedre eiendommene de har, eller om de bør kjøpe nye eiendommer og i så fall hva de skal tenke på når de går frem og tilbake med den avgjørelsen. Mange mennesker i dagens marked har egenkapital og de prøver å finne ut hvordan de skal bruke den, og noen ganger betyr det å kjøpe mer eiendom, men noen ganger betyr det å forbedre eiendommen de har. Jeg liker spesielt dette emnet fordi mange mennesker har egenkapital og de benytter seg av HELOC-er, men de er ikke sikre på om de skal bruke HELOC-pengene til å skalere inn i en større portefølje eller forbedre det de har. Så vi takler det og mer i dagens episode av Seeing Greene.
Vi kommer til å hente inn vår første gjest om et sekund, men før vi gir et raskt tips til dere alle. Du kommer til å høre mer om det i det neste spørsmålet, men jeg er overbevist om, spesielt hvis du har en korttidsleie som utnytter egenkapitalen din og bruker pengene til å forbedre eiendommen, forbedre innredningen, legge til fasiliteter til det, få det til å se penere ut, få tatt bedre bilder, er en rask måte å få avkastning på kapitalen din som deretter kan brukes til å betale egenkapitalen ned igjen. Jeg elsker ikke i dagens marked å ta $200,000 80 ut av et hus til en ganske høy rente og bruke det til forskuddsbetaling på en eiendom som du så må få et nytt lån for de andre XNUMX% og stable opp gjeld når rentene er høyere.
Jeg er en mye større fan av en komme inn og ut-strategi, på en måte som å bruke en vannscooter i stedet for et slagskip. Ta ut litt egenkapital, reparer huset ditt, forbedre inntektene, og betal deretter egenkapitallånet med den inntekten, og spør deg selv hvordan du kan gjøre det igjen. Hvordan kan du resirkulere de samme 20 eller $30,000 XNUMX for å forbedre eiendommene du har og vinne i de kortsiktige leiekrigene? Greit, la oss komme til vår første gjest i dag. La oss ønske Stacie velkommen til studioet. Stacie, velkommen til Seeing Greene. Litt bakgrunn om deg. Du har en enkeltfamilieeiendom, en duplex og et stykke eiendom i Austin-området, i New Braunfels, Texas. Så morsom historie her, jeg investerte nesten selv i New Braunfels for fem år siden og skulle ønske jeg hadde gjort det, for jeg ville ha gjort det veldig bra.
Jeg ble offer for det samme problemet, vel, da jeg først hørte om det var så mye, og nå er det $50,000 XNUMX mer. Jeg vil ikke komme inn for sent og gjorde den samme feilen som jeg sier til alle andre at de ikke skal gjøre fordi jeg lærte det i det eksemplet. Så gratulerer med å ha gjort det rette og ha en eiendom i New Braunfels. Så fortell oss hva du tenker på i dag.
Stacie:
Takk skal du ha. Ja, så med tanke på de eiendommene vi har og vår langsiktige strategi for kjøp og hold, som vi er 100 % inne på, så har vi denne eiendommen i New Braunfels. Vi kjøpte den siden usett, og det var et veldig godt kjøp for oss. Det er sonet flerfamiliehus. Det er ett kvartal fra Guadalupe-elven, så det har en enebolig der hvor vi har en langsiktig leietaker, men vi har muligheten til å utvikle den fordi den allerede er sonet for flerfamiliehus. Det er en halv dekar mye. Så har vi denne tomten, denne kvart mål store tomten i Lago Vista nær Lake Travis som ble gitt til oss fra familie som også har utviklingsmuligheter.
Så vi har disse to eiendommene vi eier, som har utviklingsmuligheter, men vi er også fristet til å kjøpe vår neste investeringseiendom. Så vi er i ferd med å prøve å bestemme om vi holder kursen, lar disse eiendommene være som de er fordi vi har en langtidsleie i New Braunfels, vi har en kontantstrøm på rundt $600 i måneden der, så det er godt å betale for seg selv og litt til. Så har vi denne tomten som bare står der ledig som vi prøver å finne ut hva vi skal gjøre med. Vår duplex i South Austin strømmer rundt $2,100 i måneden. Så vi har to langtidsleie der. Vi er ikke ute etter å utvikle eller gjøre noe med det akkurat nå. Så vi er ved et slikt vendepunkt.
Kjøper vi vår neste investeringseiendom eller er det nå på tide at vi faktisk gjør noe tvungen egenkapital og utvikler New Braunfels-eiendommen eller bygger noe i Lago Vista?
David Greene:
Alrighty.
Rane:
Mitt første spørsmål her er hva er grunnen til at du ønsker å komme inn i neste eiendom? Er grunnen til at du ønsker å komme inn i den neste eiendommen bare for vekstens skyld, og du tenker: "Hei, jeg vil bare legge til porteføljen. Jeg trenger egentlig ikke kontantstrømmen," eller vil du komme inn i en annen eiendom fordi du vil ha mer kontantstrøm fordi du trenger et par hundre dollar ekstra hver måned?
Stacie:
Vi trenger ikke de ekstra pengene hver måned. Vi ønsker å utvide porteføljen, og vi ønsker også å investere på en måte, jeg vet at det ikke handler om timing av markedene, tid i markedet, men det føles fortsatt som om nå er en god tid før alle er tilbake i markedet, dersom kursene skulle falle . Så vi føler på en måte at vi ønsker å få den neste eiendommen fordi vi ønsker å utvide porteføljen, men også, når er det på tide å faktisk utvikle disse eiendommene som vi også sitter på? Så vi vet liksom ikke hvilken vei vi skal gå.
Rane:
Jeg tror at hvis du ikke er presset for kontantstrømmen og du har mye og du har en eiendom som er regulert for mer eiendom, er jeg en stor fan av å tjene så mange inntektsstrømmer fra én eiendom som mulig. Så hvis du har dampen og hvis du har en slags dedikasjon og jeg antar det åpne sinnet til å bare gå gjennom en ny konstruksjon, så synes jeg du bør gjøre det. En stor fan, jeg tror faktisk at nybygg er bare den beste måten å bekjempe mange ting som skjer akkurat nå, fordi ja, du vil få noe til en høyere rente hvis du kjøper en eiendom. Så for meg tror jeg at hvis du kan gå og bygge noe for din egen pris uten påslag fra noen … hvis du går og kjøper en ny konstruksjon fra Redfin, betaler du kostnadene deres og du betaler en premie for det, ikke sant?
Så hvis du kan gå og bygge noe for din egen pris, er det egentlig ikke det samme påslaget som å få det ut av MLS, og når du refi ut og får pengene dine ut, vil du ha en høyere rente på det selvfølgelig, men det vil ikke gjøre like vondt som å ha gått og kjøpt en eiendom rett utenfor MLS, hvis det gir mening. Så hvis du har muligheten til å vente i la oss si 12 til 18 måneder, så tror jeg definitivt å bygge fra grunnen av er en veldig smart ting å gjøre akkurat nå.
David Greene:
Greit. Jeg vil også ta stilling til dette. Jeg elsker spørsmålet. Det kommer opp mye der jeg bor i Bay Area, du ser dette vanligvis i dyrere områder, hvor spørsmålet er om jeg skal bygge en ADU eller skal jeg kjøpe et nytt hus? Og det vanskelige er at du ikke kan finansiere byggingen. Hvis du kunne finansiere byggingen, ville det nesten alltid vært et enkelt, "Ja, bare forbedre eiendommen du har." Problemet er at du må sette ned mye kapital for å gjøre det. Så jeg liker å prøve å forenkle dette med å bli epler til epler så mye jeg kan. Og jeg stilte spørsmålet om, for den kapitalen jeg skal legge inn i denne tingen, hvor mye kontantstrøm kommer jeg til å motta?
Hva er avkastningen på det, og hvor mye egenkapital skal jeg bygge? Hva er avkastningen på investeringen på det? Så hvis du skulle legge til eiendommen du allerede har, hvor mye penger må du legge ned for å gjøre dette, og tror du det vil øke egenkapitalen
Stacie:
For New Braunfels-eiendommen ville vi sannsynligvis måtte sette ned rundt 200,000 200,000 i kapital for å bygge en ADU, i det minste en ADU, ikke sant? En prefabrikert ADU vil sannsynligvis være rundt 250 XNUMX, alt i. For Lago Vista-eiendommen ser vi på sannsynligvis XNUMX opp til en halv million kapital å sette inn for å utvikle den eiendommen, fordi det er rå land, det kommer til å kreve mye mer rydning og arbeid for å få den eiendommen klar for bygging. Så jeg tror ikke vi ville gjort begge deler samtidig. Jeg tror vi er litt ivrige etter å virkelig se på … jeg tror New Braunfels-eiendommen har mest potensiale fordi det er et så voksende område og beliggenheten til den er førsteklasses, som et kvartal fra Guadalupe-elven. Så jeg tror det er mye oppside ved å utvikle New Braunfels fra alt jeg kan fortelle.
David Greene:
Så hvis du legger $200,000 XNUMX i New Braunfels, vil du legge til egenkapital til eiendommen?
Stacie:
Ja, jeg tror vi vil legge til egenkapital til eiendommen.
David Greene:
Hvor mye tror du at du vil legge til?
Stacie:
Jeg tror nok vi vil legge til … vi kjøpte den for to år siden. Vi har sannsynligvis omtrent ... jeg kommer til å si omtrent 40,000 150,000 i egenkapital bare de siste to årene i eiendommen. Så hvis vi legger til en ADU, må vi også konfigurere fronthuset litt også for å sette ADU-en i. Jeg vet ikke, men jeg skal tippe at vi sannsynligvis vil legge til omtrent ... umiddelbart rundt hundre , XNUMX XNUMX i egenkapital i den eiendommen. Høres det riktig ut, tallene jeg har delt?
David Greene:
Jeg kjenner ikke området. Ja, det kunne det. Det kunne fungere. Hva med kontantstrømmen? Hvis du bygger en ADU for $200,000 XNUMX, hva vil den leie for?
Stacie:
Ja, for akkurat nå leier vi, alt i P og jeg er som 1800. 18. 1900 leier vi for 25 på eneboligen, så vi har fin kontantstrøm der. Vi kan bygge opp til 1,000 kvadratfot ADU uten at det anses som en andre hovedstruktur på eiendommen. Så 1,000 kvadratmeter, vi kan sannsynligvis leie det, jeg skal si rundt 18 1900 i dagens marked for 1,000 kvadratmeter.
David Greene:
Greit. Vil dette øke eiendomsskatten på eiendommen hvis du legger til dette arbeidet, gjøre det verdt mer?
Stacie:
Mest sannsynlig.
David Greene:
Og så hvor er de på New Braunfels som to og en halv prosent eller så?
Stacie:
Nei, det er rett rundt 2%. Det er 1.97, noe sånt. Ja.
David Greene:
Så det er en ganske sunn avkastning. Jeg mener, du har ekstra eiendomsskatt og det kommer til å bli mer forsikring, men likevel, jeg tror du sa det var 1800, tror du at du ville leie det for?
Stacie:
Ja.
David Greene:
Så la oss si at du fortsetter å si, 1400 av det for å investere 200,000 1. Det er ikke en dårlig avtale der. Du er ikke så langt unna 200,000%-regelen. Ulempen vil være at du bruker $100,000 for å legge til $100,000 i egenkapital, så du mister faktisk egenkapital på en måte fordi du overfører pengene fra bankkontoen din til eiendommen. Du kommer til å miste $1,400 1,300 i verdi der, men du kommer til å få den ekstra kontantstrømmen som for eksempel $200,000 i måneden eller $13 i måneden. Nå, her er hvorfor jeg innrammet det på den måten. Jeg tror jobben din her, Stacie, er å spørre deg selv med disse $1,400 100,000, hvis jeg legger den inn i et annet investeringsmiddel, kan jeg bli bedre enn si 200,000 eller $100,000 XNUMX i måneden og unngå å tape $XNUMX XNUMX i egenkapital? Kan du bruke XNUMX XNUMX dollar på å bygge en ny boligkonstruksjon som du kan få XNUMX XNUMX dollar i egenkapital på slutten i stedet for å miste den?
Det er en svingning på $200,000 XNUMX, eller kanskje du får bedre kontantstrøm, kanskje kontantstrømmen er ikke like god, men du taper ikke så mye egenkapital. Har du sett på slike muligheter?
Stacie:
Jeg har ikke, nei.
David Greene:
Greit. Det er slik tankene mine går til det. Hva om du betalte kontant for noe som var $200,000 200,000, kanskje en fikseroverdel, du fikset det og så refinansierte du det, du kunne gjøre det igjen, eller du kunne kjøpe en eiendom for en million dollar, legge ned $XNUMX, så du har de. I mitt sinn har du de tre alternativene. Du legger det som en forskuddsbetaling på noe, du betaler kontant for noe eller du legger det inn i eiendommen du har. Rob, hva tenker du?
Rane:
Ja, jeg antar at jeg ville virkelig … og vi kommer ikke til å være i stand til å løse dette i denne episoden dessverre, men jeg vil gjerne vite hva slags egenkapital vi vil legge til fordi jeg tror det er, Jeg skal ikke si sjeldne, men jeg føler at hvis du bygger noe på eiendommen din, for eksempel en ADU eller en sekundær enhet, føler jeg at egenkapitalen du bygger bør være ganske i forhold til mengden penger at du investerer, ikke sant? Så det er som om jeg tror at hvis du skulle bruke 200, men du bare får $100,000 XNUMX i egenkapital, så ja, jeg er enig med David. Jeg ville nok ikke gjort det.
Jeg ville gå for å finne et sted hvor jeg ville få en for ett forhold på det, men jeg lurer på om du ville få hele egenkapitalen ut av å legge til et tillegg til eiendommen. Hvis svaret er ja, ville jeg gått den veien og deretter bygget den og deretter gjort en utbetalingsrefi og forsøkt å få så mye av pengene tilbake, for hvis du gjør det og du får en ganske betydelig del av pengene dine tilbake, så skyter avkastningen din i været på det punktet. Jeg er en stor fan av denne strategien utelukkende fordi du kan stable inntektsstrømmer på én eiendom, og det utgjør virkelig en stor forskjell. Jeg hadde en eiendom i LA. Da jeg kjøpte det, var det $400 boliglån. Jeg har siden refinansiert, det er som 4,200 nå, men jeg leier nå ut hovedboligen, som koster ... alt fra 3,500 til $5,000 i måneden.
Jeg har en ADU i bakgården som går for alt fra 2300 til $3,000 i måneden, og jeg har til og med en tredje enhet som jeg ikke leier ut, men jeg pleide, og det var ytterligere $2,000 for den enheten. Så når du la alt sammen, var det som $8,000 på én eiendom, og fortjenestemarginene dine på det er bare så sunne. Regningene dine for landskapsarbeid er alle konsolidert til den ene eiendommen. Alle regningene dine er bare konsolidert i denne ene virksomheten, og det er derfor jeg er en stor fan av å bygge opp så mange inntektsstrømmer på én eiendom som mulig, forutsatt at egenkapitalen du legger inn er én mot én på investeringen. som du legger inn.
David Greene:
Det er nøkkelen der, Stacie. Jeg elsker ikke avtalen hvis du setter inn mer penger enn du tjener i egenkapital. Å høre det, hva som går gjennom hodet ditt.
Stacie:
Ja. Nei, det gir mye mening. Jeg er ikke 100% på alle tallene. Dette er så langt jeg har klart å komme, men jeg vil grave dypere når det gjelder den faktiske egenkapitalen vi ville være i stand til å få ut av den eiendommen. Ja, og bare for å kaste en kurvekule her, ikke sant? Huset vårt i Los Angeles, vi er i San Fernando Valley, vi er i Encino oppe i åsene. Det er derfor internett mitt er litt flekkete. Jeg mener, vi skulle opprinnelig beholde dette huset og selge det eller ikke selge det, men bruke det som en slags investeringseiendom her, leie det ut. Vår siste tanke var å selge dette huset for å kjøpe flere eiendommer i Texas.
Så vi prøver å behandle alle våre hjem som en slags del av porteføljen og hvordan utnytter vi dem maksimalt, og jeg vet David, du er oppe i Nord-California, men jeg vet ikke, vi var begynner liksom å tenke at vi bare ønsket å komme oss ut av California.
David Greene:
Sjokkerende. Jeg har aldri hørt noen si dette.
Stacie:
Ja, aldri, ikke sant?
David Greene:
Ja. Det er noe å tenke på fordi du sannsynligvis har mye egenkapital der. Jeg tror ikke det vil være til nytte for deg å selge det og sette pengene i Texas, med mindre du vet hvor du skal sette pengene, og det høres ut som om du må finne ut av det problemet først. Hvor skal vi distribuere kapitalen vår og hvordan skal vi distribuere den? Jeg tror ikke det kommer til å være så enkelt som la oss bare bygge videre på det vi allerede har. Det kan være noe der jeg ønsker å ta litt av pengene og se etter en måte å kjøpe noe som kanskje var bekymret, som jeg kunne fikse og tilføre verdi til det, selv om det ikke er dårlig å bygge en ADU i det området der du vet du kommer til å ha leietakere, du vet at verdiene kommer til å gå opp.
Det kommer ikke til å skade deg. Jeg bare hater de høye eiendomsskattene i Texas, ikke sant? Hvis eiendomsverdien går opp, vil disse skattene skade ut av kontantstrømmen du vil få.
Stacie:
Det gjør de, og forsikringen øker også, så det er hvert år, forsikringen øker jevnt.
David Greene:
Det er riktig. Vel, takk Stacie. Dette var et godt spørsmål. Jeg tror flere og flere stiller dette spørsmålet fordi prisene er høye, så det er ikke en automatisk, ja, jeg burde kjøpe en annen eiendom. Nå begynner prisene å bli veldig høye. Det er vanskelig å få dem til kontantstrøm. Så vi begynner å stille spørsmål som dette, så takk for at du tok opp dette.
Stacie:
Takk folkens.
David Greene:
Takk, Stacie.
Rane:
Takk skal du ha.
David Greene:
Greit, takk Stacie for at du ble med oss i dag. Jeg har nettopp droppet Rob på en Chipotle, så jeg skal fly solo resten av dagens episode, men tusen takk til Rob for at du ble med. Jeg var så takknemlig at jeg faktisk la ham med en dollar slik at han kunne få litt ekstra guac på den burritoen han elsker så mye. Tipset hans for å få mest mulig ut av én eiendom er en flott takeaway, og jeg setter pris på at han deler det. Hvis du vil at Rob og jeg, eller meg eller noen andre i BP-universet skal svare på dine spesifikke spørsmål, gå over til biggerpockets.com/david hvor du kan sende dem inn, og det vil få meg til å like deg. Hvis du har sendt inn et spørsmål til Seeing Greene, kan du betrakte deg selv som min venn, og når vi ses på BP Con, vil jeg ta et bilde med deg, klemme deg og si noe hyggelig.
Jeg håper du får litt verdi ut av dagens samtale og lytterspørsmålene våre så langt, men vi har flere på vei etter denne delen. Jeg liker å bruke et minutt i midten av showene våre til å dele kommentarer som dere alle har lagt igjen på YouTube eller når dere anmelder podcasten. Vår første anmeldelse kommer fra 1981 South Bay. "Elsker Seeing Greene-episodene. Jeg elsker disse episodene, og det er et flott tillegg å ha Rob med i serien. Min kone og jeg har hørt på Bigger Pockets i to år. Vi har endelig nettopp kjøpt våre to første duplekser og planlegger å kjøpe flere eiendommer. Vi kunne ikke ha gjort det uten denne podcasten og fellesskapet. Takk, David, Rob og hele BP-samfunnet.»
Vel, takk South Bay for en femstjerners anmeldelse. Det er kjempebra. Jeg håper noen av lytterne våre går og følger din vei, og også, hvis du er i South Bay i Northern California Bay Area, er vi i utgangspunktet naboer. Jeg bor omtrent en time unna deg, så sørg for at du tar kontakt på Instagram. Gi meg beskjed om at du er den som la igjen den kommentaren, og la oss se om vi kan få deg til å komme til noen av møtene jeg holder i Nord-California. Vi har noen kommentarer her fra Seeing Greene-episoden 840 som kom direkte fra YouTube-kanalen. Den første kommer fra Dan Cohan. "Takk for at du deler denne fantastiske videoen. Jeg forholder meg virkelig til kampene med å estimere oppussingskostnader, spesielt når du investerer i eiendom langt unna.» Og så la Laura Peffer til: "Ja, vær så snill og gjør et helt show på To Cash Flow or Not to Cash flow."
Vel, du har snakket og vi har lyttet. Vi spilte faktisk inn et show om når det er greit eller kanskje ikke greit å kjøpe eiendommer uten kontantstrøm, og jeg vil snakke med produksjonspersonalet vårt om å sette sammen et show som sier at kontantstrøm er den eneste grunnen til å investere i eiendom eller er er det greit å ikke investere i det? Kanskje vi har en frem og tilbake hvor vi har kontantstrømforsvarerne og takknemlighetshevnerne, eller hvordan vi skal kalle det. I tilfelle du gikk glipp av det, gå tilbake og lytt til episode 853, som ble utgitt 6. desember hvor vi bryter ned tre negative kontantstrømavtaler. Ok, la oss gå inn på neste spørsmål. Greit, vårt neste spørsmål kommer fra Roy Gottsteiner. Han er utenlandsk statsborger som bor i utlandet, så han har vanskelig for å få finansiering.
Han kan bare få 60 til 65% lån til verdi-forhold og ingen tilgang til produkter som FHA eller HELOC. Roy begynte for fire år siden å investere i North Carolina og Ohio og har for tiden en portefølje på 10 eneboliger. Han driver hovedsakelig med BRRR og langsiktig tradisjonell utleie og har nylig begynt å gjøre noen mellomlang sikt. Roy sier: «Hei David. Disse episodene er ekstremt nyttige og hjelper meg med å hele tiden justere tankegangen min basert på den nåværende markedsdynamikken så vel som min egen posisjon i investeringsreisen, så takk for alt. Jeg bygget en portefølje på 10 enheter, som gir kontantstrøm fra to til $3,000 i måneden. Jeg er 35 og har en flott jobb, så jeg trenger ikke denne inntekten og har tenkt å reinvestere alt.»
"Jeg prøver å tenke på den beste måten å bruke disse pengene til å forbedre fremgangen min mot økonomisk uavhengighet ytterligere. Her er noen alternativer jeg hadde i tankene, men jeg er glad for å høre dine tanker. Hvis det er noe annet jeg må tenke på. Å investere det regelmessig i en aksjeindeks og dollar koster i gjennomsnitt for et langsiktig hold. Dollarkostnadsgjennomsnitt betyr i utgangspunktet at du bare fortsetter å kjøpe aksjer selv om prisen synker. Det er morsomt at vi kom opp med denne setningen, dollarkostnad i snitt for å si, vel bare fortsett å kjøpe selv om prisen går lavere fordi den til slutt kommer til å gå opp og du vil ha kjøpt den til et lavere gjennomsnitt enn prisene da de ble høy. Nummer to, nedbetaling av boliglån på investeringseiendommene mine for å redusere innflytelse og øke kontantstrømmen."
«Nummer tre, spar pengene og prøv å finne en kreativ finansavtale med en inngang på 30,000 42,000 dollar hvert år. Mitt siste kjøp var en sub to med en inngang på 10 XNUMX dollar, og det var en flott en. Ser frem til vismannens råd.» Greit, takk for det spørsmålet. Jeg setter pris på at. Jeg kan svare på dette ganske raskt. Jeg elsker ikke ideen om å betale ned boliglånene dine, spesielt fordi hvis du kjøpte dem og du har XNUMX av dem, har de sannsynligvis ganske lave priser akkurat nå, så du sparer ikke massevis av penger på å gjøre det. Du må også betale massevis av boliglån før du faktisk ikke trenger å betale når det er eid gratis og oversiktlig, så du ser egentlig ikke avkastningen på de pengene på flere år.
Det kan være 10, 15, 20 år med å prøve å betale disse tingene før du faktisk blir kvitt den renten på boliglånet ditt. Så det som vil skje er at du bygger opp egenkapitalen i den raskere, men du vil ikke sette penger i banken raskere. Så jeg elsker ikke den ideen, og jeg elsker ikke å investere i aksjeindeksen, fordi jeg ikke vil gi råd om noe jeg egentlig ikke forstår, og jeg vet ikke om det er noen solide råd jeg kan gi hvem som helst når det gjelder å investere i aksjer. Jeg tror også du vil gjøre det bedre med eiendom på lang sikt. Så det tredje alternativet ditt, å spare penger og prøve å finne en kreativ finansavtale som den du gjorde forrige gang er ganske bra.
Og her er grunnen til at jeg liker det. Hvis du ikke finner den kreative finansavtalen, har du bare flere reserver, og du kommer aldri til å finne meg opprørt over noen som har mange reserver, spesielt med tanke på økonomien vi går inn i. Tidligere handlet suksess om å skalere og anskaffe. Hvor mange dører kan du få? Det var cocktailparty-skrytet, jeg har så mange dører. I fremtiden, tror jeg, det kommer til å bli, hva kan du beholde? Hvordan kan du holde på eiendommen du allerede har kjøpt? Og reserver kan være en stor faktor for å spare deg der. Greit, går over til vårt neste spørsmål. Dette kommer fra Chris Lloyd i Hampton Roads, Virginia.
Chris Lloyd:
Hei David. Mitt navn er Chris Lloyd fra Newport News, Virginia. Og her er spørsmålet mitt. Jeg har for øyeblikket en eiendom jeg var ute etter å renovere, og jeg planlegger å finansiere denne renoveringen ved hjelp av en HELOC. Jeg har to eiendommer med god egenkapital i det, og jeg fant nylig ut at jeg ikke kan kvalifisere for en HELOC fordi jeg har vært selvstendig næringsdrivende i mindre enn to år. Tok virksomheten min på heltid for litt over et år siden. Så jeg har sett på andre måter å finansiere dette prosjektet på, og kom over egenkapitalavtaler. Dette er ikke noe jeg egentlig har hørt snakket om på podcasten, og jeg lurte på om det var en grunn til det. Om dette er et nyere produkt, om det bare får trekkraft eller om dette produktet er absolutt useriøst, vet jeg ikke. Så jeg spør hvilke tilfeller ville dette være fornuftig for noen å bruke og når og ville det ikke gi mening?
David Greene:
Greit, Chris, takk for det spørsmålet. Setter pris på det. Mitt råd vil være, nei, jeg tror ikke du bør ta på deg en egenkapitalavtale med mindre du er i store økonomiske problemer. Og selv om du er det, foretrekker jeg nok at du solgte huset, tok din egenkapital og gikk videre til noe annet. Ok, det siste spørsmålet vårt kommer fra Nick Lynch, og det er et videospørsmål.
Nick Lynch:
Hei David, dette er Nick Lynch fra Sacramento, California. Takk for alt du og BiggerPockets gjør. Jeg elsker innholdet til deg. Jeg håper å kjøpe mitt første hjem i det større Sacramento-området i California når min nåværende leiekontrakt utløper 30. april 2024. Spørsmålet mitt til deg er hva som ville være den beste metoden for å komme inn i mitt første hjem og investere samtidig tid, gitt hvor høye prisene er i California. Jeg vurderer å hacke hus, hoppe i hus eller rett og slett kjøpe en primærbolig jeg er komfortabel med å bo i på lang sikt og bruke resten av fondet som ville ha etter en forskuddsbetaling til å kanskje investere i eiendom utenfor staten som kunne kapital lettere.
Min største bekymring med hushacking eller hushopping i California, at eiendommen er så dyr at det ville ta en veldig stor forskuddsbetaling for å få disse eiendommene til kontantstrøm selv etter å ha bodd i dem i et par år. Takk, David. Setter pris på hjelpen.
David Greene:
Ok, Nick, glad du tok kontakt. Vi gjør faktisk mye forretninger i David Greene-teamet i Sacramento-området, og vi hjelper folk med slike ting hele tiden. Nøkkelen til hacking handler ikke om å betale ned boliglånet eller kjøpe en billig bolig. Nøkkelen til vellykket hushacking, og med det mener jeg å flytte ut av det og ha det kontanter til senere. Det jeg ofte kaller den lure utleietaktikken fordi du kan få en utleieeiendom for 5 % ned eller tre komma en halv prosent ned i stedet for 20 % ned hvis du bor i den først, er å finne en faktisk eiendom med en planløsning som ville fungere . Vi har hjulpet kunder med å gjøre dette ved å kjøpe eiendommer med et høyt antall soverom og bad, fordi det er flere enheter de kan opprette for å generere inntekter.
Vi har også hatt folk som vi har hjulpet med å gjøre dette når de leier ut en del av boligen som korttidsleie eller en planløsning som kan flyttes rundt der vegger legges til for å skape mer enn én enhet i selve eiendommen . Nøkkelen er ikke å fokusere på utgiftene og holde dem lave, men å fokusere på inntekten og få den høy. Så når du leter etter eiendommen, er det du virkelig ønsker å se etter en planløsning som enten har mange soverom og bad og som har tilstrekkelig med parkering, og som også er i et område som folk vil leie fra, eller du ønsker å se etter en planløsning hvor kjelleren som du kan bo i og du leier ut kanskje to enheter over eller to enheter over og den har en ADU.
Noe hvor du kan få mye mer inntekt på eiendommen som du har mer kontroll over. Jeg kaller det tvungen kontantstrøm enn en eiendom du nettopp har kjøpt til en lavere pris fordi det ikke er realistisk. Hvis du prøver å kjøpe i et marked med høy verdsettelse som Nord-California hvor lønningene er høye og markedet er sterkt, er det mindre sannsynlig at du finner et billig hus. Ta kontakt med meg direkte, så skal jeg se om vi kan hjelpe deg med det og begynne å se på eiendommer med flest kvadratmeter, og spør deg selv, hvordan kan jeg manipulere og manøvrere kvadratmeterne til der dette ville være et bra hus hack. Men et godt spørsmål, og jeg ønsker deg lykke til i dine bestrebelser.
Greit, alle som ser Greene for i dag, jeg setter så stor pris på at dere er her sammen med meg og gir meg oppmerksomheten deres og lar meg hjelpe til med å utdanne dere om eiendomsinvestering og øke rikdommen gjennom eiendom fordi jeg brenner for det og jeg elsker dere. Jeg håper virkelig jeg var i stand til å hjelpe noen av dere modige sjeler som tok handlingen og stille meg spørsmålene som jeg var i stand til å svare på for alle andre. Og jeg ser frem til å svare på flere av spørsmålene dine. Gå til biggerpockets.com/david og send inn spørsmålet ditt for å være på Seeing Greene. Håper dere likte dagens show, og jeg vil se dere i neste episode av Seeing Greene.
Se episoden her
Hjelp oss!
Hjelp oss å nå nye lyttere på iTunes ved å gi oss en vurdering og anmeldelse! Det tar bare 30 sekunder og instruksjoner kan bli funnet her.. Takk! Det setter vi stor pris på!
I denne episoden dekker vi:
- Hvordan gjøre én utleieeiendom til flere inntektsstrømmer
- Å bygge en ADU (tilbehør boligenhet) og hvor mye man kan tjene
- Om man skal spare, investere eller betale ned boliglånet ditt med kontantstrømmen din
- Hjem egenkapital "avtaler" og om de er verdt risikoen i 2024
- De EN ting David ser etter i ENHVER hushack som vil gjøre det til en kontantku
- Og So Mye mer!
Lenker fra showet
Interessert i å lære mer om dagens sponsorer eller selv bli BiggerPockets-partner? E-post .
Merk fra BiggerPockets: Dette er meninger skrevet av forfatteren og representerer ikke nødvendigvis meningene til BiggerPockets.
- SEO-drevet innhold og PR-distribusjon. Bli forsterket i dag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrk deg selv. Tilgang her.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunnskap forsterket. Tilgang her.
- PlatoESG. Karbon, CleanTech, Energi, Miljø, Solenergi, Avfallshåndtering. Tilgang her.
- PlatoHelse. Bioteknologisk og klinisk etterretning. Tilgang her.
- kilde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
- : har
- :er
- :ikke
- :hvor
- ][s
- $3
- $OPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 13
- 15%
- 150
- 1800
- 1900
- 1981
- 2%
- 20
- 20 år
- 200
- 2024
- 2300
- 24
- 25
- 250
- 30
- 300
- 30.
- 35%
- 40
- 400
- 500
- 60
- 6.
- 97
- a
- evne
- I stand
- Om oss
- om det
- ovenfor
- i utlandet
- Absolute
- adgang
- tilbehør
- Logg inn
- erverve
- anskaffe
- acre
- tvers
- Handling
- faktiske
- faktisk
- legge til
- la til
- legge
- tillegg
- Ytterligere
- justere
- råd
- Etter
- en gang til
- siden
- Avtale
- avtaler
- Alle
- tillate
- nesten
- allerede
- også
- Selv
- alltid
- am
- fasiliteter
- beløp
- an
- og
- Angeles
- En annen
- besvare
- noen
- noen
- hva som helst
- hvor som helst
- eple
- verdsette
- takknemlighet
- April
- ER
- AREA
- områder
- rundt
- AS
- spør
- spør
- At
- oppmerksomhet
- austin
- forfatter
- Automatisk
- gjennomsnittlig
- gjennomsnitt
- unngå
- borte
- tilbake
- bakgrunn
- dårlig
- Bank
- bankkonto
- basen
- basert
- I utgangspunktet
- bukt
- BE
- fordi
- bli
- vært
- før du
- være
- tro
- troende
- nytte
- BEST
- Bedre
- Stor
- større
- Biggest
- Sedler
- Bit
- Blokker
- grensen
- både
- kjøpt
- BP
- modig
- Break
- bringe
- Bringe
- bygge
- Bygning
- bygget
- virksomhet
- men
- kjøpe
- Kjøpe
- by
- california
- ring
- kom
- CAN
- Kan få
- hovedstad
- Carolina
- saken
- Kontanter
- kontantstrøm
- Kanal
- billig
- chris
- fjerne
- klaring
- klienter
- cocktail
- bekjempe
- Kom
- kommer
- komfortabel
- kommer
- kommentere
- kommentarer
- samfunnet
- Bekymring
- Vurder
- ansett
- vurderer
- stadig
- konstruksjon
- innhold
- kontroll
- Samtale
- Kostnad
- Kostnader
- kunne
- Par
- kurs
- dekke
- skape
- Kreativ
- kreditt
- Gjeldende
- I dag
- David
- avtale
- Tilbud
- Gjeld
- Desember
- bestemme
- avgjørelse
- innredning
- dedikasjon
- dypere
- Defenders
- helt sikkert
- utplassere
- Bestem
- utvikle
- utvikle
- Utvikling
- gJORDE
- forskjell
- forskjellig
- vanskelig
- DIG
- dire
- direkte
- Vise
- distressed
- do
- gjør
- gjør
- Dollar
- gjort
- ikke
- dører
- ned
- ulempen
- droppet
- slippe
- dynamikk
- hver enkelt
- lett
- lett
- økonomi
- utdanne
- enten
- ellers
- andre steder
- emalje
- slutt
- bestrebelser
- slutter
- forbedre
- nok
- Hele
- entry
- episode
- Episoder
- egenkapital
- spesielt
- eiendom
- Eter (ETH)
- Selv
- etter hvert
- Hver
- alle
- alle
- alt
- overalt
- eksempel
- eksisterende
- utgifter
- dyrt
- ekstra
- ekstremt
- faktor
- familie
- vifte
- langt
- raskere
- føler
- følelse
- føles
- Feet
- Figur
- Endelig
- finansiere
- finansiell
- Økonomisk uavhengighet
- finansiering
- Finn
- finne
- Firm
- Først
- fem
- Fix
- fikset
- Gulv
- flyten
- Rennende
- flying
- Fokus
- følge
- Fot
- Til
- tvang
- utenlandske
- videre
- Forward
- funnet
- fire
- Gratis
- venn
- fra
- foran
- fullt
- fond
- morsomt
- videre
- framtid
- Gevinst
- få
- generere
- få
- få
- Gi
- gitt
- gir
- Giving
- Go
- Går
- skal
- borte
- god
- fikk
- flott
- større
- Ground
- Grow
- Økende
- Vekst
- Gjest
- hack
- hacking
- HAD
- Halvparten
- Hampton
- skje
- Skjer
- lykkelig
- Hard
- hater
- Ha
- å ha
- he
- hode
- sunt
- høre
- hørt
- hørsel
- hjelpe
- hjulpet
- nyttig
- hjelpe
- her
- her.
- skjult
- Høy
- høyere
- Hills
- ham
- hans
- hold
- Hjemprodukt
- Hjem
- håp
- håper
- vert
- time
- hus
- bolig
- Hvordan
- Hvor høyt
- Hvordan
- Men
- http
- HTTPS
- stort
- hundre
- Hurt
- i
- JEG VIL
- Tanken
- if
- umiddelbart
- forbedre
- bedre
- in
- I andre
- Inkludert
- Inntekt
- Øke
- uavhengighet
- indeks
- bøyning
- Bøyepunkt
- forekomster
- i stedet
- instruksjoner
- forsikring
- hensikt
- interesse
- RENTE
- Internet
- inn
- Investere
- investert
- investere
- investering
- Investeringsbil
- Investorer
- IT
- selv
- iTunes
- Jobb
- sammenføyning
- blir med oss
- reise
- jpg
- hoppe
- bare
- Hold
- holde
- nøkkel
- Type
- Vet
- innsjø
- Tomt
- stor
- Siste
- Late
- seinere
- siste
- føre
- lært
- læring
- leie
- minst
- Permisjon
- forlater
- venstre
- mindre
- la
- Leverage
- LG
- i likhet med
- Sannsynlig
- linje
- lyttet
- lytteren
- Lytting
- lite
- leve
- levende
- lån
- plassering
- Lang
- langsiktig
- Se
- så
- ser
- UTSEENDE
- den
- Los Angeles
- taper
- å miste
- Lot
- elsker
- elsker
- Lav
- lave priser
- lavere
- laget
- Hoved
- hovedsakelig
- gjøre
- GJØR AT
- Making
- mange
- marginer
- marked
- Markets
- maksimal
- Kan..
- kan være
- me
- bety
- midler
- medium
- Møt
- Meetups
- metode
- Middle
- kunne
- millioner
- Millioner dollar
- tankene
- minutt
- savnet
- feil
- MLS
- penger
- Måned
- måneder
- mer
- Boliglån
- boliglån
- mest
- flyttet
- flytting
- mye
- flere
- my
- meg selv
- navn
- nasjonal
- Nær
- nødvendigvis
- Trenger
- negativ
- naboer
- aldri
- Ny
- Nybygg
- nyere
- nyheter
- neste
- fint
- nick
- Nei.
- none
- nord
- nord carolina
- nå
- Antall
- tall
- of
- off
- ofte
- Ohio
- Okay
- on
- ONE
- bare
- åpen
- Meninger
- Muligheter
- Opportunity
- Alternativ
- alternativer
- or
- opprinnelig
- Annen
- vår
- ut
- enn
- egen
- eide
- betalt
- parkering
- del
- partner
- parti
- lidenskapelig
- Past
- Betale
- betalende
- betaling
- Ansatte
- prosent
- bilde
- Bilder
- brikke
- fly
- planlegging
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- spiller
- vær så snill
- lommer
- podcast
- Podcasts
- Point
- portefølje
- del
- posisjon
- mulig
- potensiell
- nettopp
- trekker
- Premium
- pen
- bytte
- pris
- Prisene
- primære
- Prime
- Principal
- sannsynligvis
- Problem
- Produkt
- Produksjon
- Produkter
- Profit
- Progress
- prosjekt
- egenskaper
- eiendom
- beskyttet
- Kjøp
- kjøpt
- sette
- Sette
- Q & A
- kvalifikasjoner
- kvalifisere
- Fjerdedel
- spørsmål
- spørsmål
- Rask
- ganske
- SJELDEN
- Sats
- priser
- vurdering
- ratio
- Raw
- å nå
- nådd
- klar
- ekte
- eiendomsmegling
- realistisk
- virkelig
- grunnen til
- motta
- nylig
- rekord
- Redfin
- redusere
- Refi
- regelmessig
- reinvestere
- slektning
- utgitt
- rest
- Leie
- leie
- representere
- krever
- reserver
- Residence
- REST
- retur
- inntekter
- anmeldelse
- Kvitt
- ikke sant
- Risiko
- River
- veier
- rob
- ROI
- runde
- Rute
- roy
- Regel
- Sacramento
- Sa
- sake
- samme
- San
- Spar
- besparende
- sier
- sier
- Skala
- skalering
- Sekund
- sekundær
- sekunder
- Seksjon
- se
- se
- selger
- forstand
- Serien
- Del
- delt
- deling
- kortsiktig
- bør
- Vis
- Viser
- signifikant
- Enkelt
- forenkle
- ganske enkelt
- siden
- enkelt
- nettstedet
- Sittende
- skyrockets
- Smart
- Sneaky
- So
- så langt
- solgt
- utelukkende
- solid
- bare
- LØSE
- noen
- Noen
- noe
- noen ganger
- et sted
- Lyd
- Sør
- spesifikk
- bruke
- utgifter
- talt
- Sponsorer
- kvadrat
- stable
- stabling
- Staff
- Begynn
- startet
- Start
- opphold
- stadig
- Damp
- Still
- lager
- aksjer
- Story
- rett
- Strategi
- bekker
- sterk
- struktur
- kamper
- Sliter
- studio
- send
- innsendt
- suksess
- vellykket
- slik
- tilstrekkelig
- sikker
- SWIFT
- Svinge
- takle
- Ta
- tatt
- tar
- ta
- Snakk
- tappe
- skatter
- lag
- fortelle
- begrep
- vilkår
- texas
- enn
- takk
- Takk
- Det
- De
- Området
- Hovedstaden
- Fremtiden
- verden
- deres
- Dem
- deretter
- Der.
- Disse
- de
- ting
- ting
- tror
- tenker
- Tredje
- denne
- De
- selv om?
- tre
- Gjennom
- tid
- timing
- typen
- til
- i dag
- dagens
- sammen
- ton
- også
- tok
- Tema
- mot
- trekkraft
- tradisjonelle
- Transcript
- Overføre
- behandle
- prøve
- prøver
- SVING
- Turning
- to
- typisk
- forstå
- dessverre
- enhet
- lomper
- Universe
- upside
- oppover
- us
- bruke
- brukt
- ved hjelp av
- Dal
- verdi
- Verdier
- kjøretøy
- veldig
- video
- Virginia
- vs
- lønn
- vente
- ønsker
- ønsket
- ønsker
- var
- Vei..
- måter
- we
- Rikdom
- veie
- velkommen
- VI VIL
- var
- Hva
- Hva er
- når
- om
- hvilken
- HVEM
- hvorfor
- kone
- vil
- vinne
- med
- uten
- lurer
- lurer
- Arbeid
- verden
- verdt
- ville
- skrevet
- år
- år
- ja
- du
- Din
- deg selv
- youtube
- zephyrnet