부동산 투자자가 되다 복잡하지 않습니다. 부동산을 찾아 부동산을 구입하고 임대하십시오. 이 공식은 작성하기 쉽지만 실제로 적용하는 것은 훨씬 더 복잡합니다. 이것이 바로 많은 지망생 투자자들이 자신의 주식을 사려고 뛰어들지 않는 이유입니다. 첫 번째 투자 부동산. 하지만 올바른 조언과 멘토링, 사고방식으로 누구나 소극적 소득을 창출하는 부동산 투자자가 될 수 있습니다, 경로가 설정되어 있음 경제적 자유와 조기 퇴직.
오늘날 Ashley와 Tony는 부동산 지식을 결합하여 세 명의 투자자가 첫 번째 또는 다음 임대 부동산을 구입할 수 있도록 도와주세요. 먼저 우리는 대화를 나눕니다. 브랜든, 미래 하우스 해커 작년에 주택 구입에 어려움을 겪었으며 현재 모기지 보조금을 보조할 수 있는 첫 번째 주 거주지를 찾고 있습니다. 다음으로 우리는 로렌스, 6개월 이내에 임대 부동산 2채를 구입했지만 창의적인 자금 조달의 도움으로 더 빠르게 확장하고 싶어함. 마지막으로, Melanie 그녀의 계획을 논의하기 위해 우리와 합류했습니다. 단기 임대 부동산, 하지만 그녀는 여전히 가장 좋은 물건을 구입할 수 있는 곳을 모릅니다.
2023년 주택 시장이 해결하기 힘든 난제라고 생각하지만 그렇게 하고 싶다는 것을 알고 있다면 부동산에 투자하다, 이것은 당신을 위한 에피소드입니다. 잘 앞으로 90일 동안 세 명의 멘티와 함께하세요 Ashley와 Tony는 계약에 따라 수익성 있는 임대 부동산을 얻기 위해 다음에 무엇을 해야 하는지에 대한 전략적 조언을 제공합니다. 그러니 따라오세요. 그러면 여러분도 그럴 수 있습니다. 90일 안에 다음 부동산을 구하세요 (이하!).
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애슐리 :
부동산 신인 251화입니다.
토니 :
60년대부터 시작된 모든 경기 침체는 대부분 평균 12개월 미만 동안 지속되었습니다. 그래서 이 부동산을 살 수 있나요? 경제적인 불확실성이 가득한 가운데 첫 12개월 동안 홈런이 나오지 않더라도 단기 임대 주택을 소유하게 되면 10년차, XNUMX년차, XNUMX년차에는 어떻게 될까요? 우리가 말한 해당 위치, 가치, 편의 시설에 대해 이야기한 확인란을 선택하면 해당 목록이 계속해서 좋은 성과를 낼 가능성이 높습니다. 단기적으로는 약간의 불확실성이 있을 수 있지만, 부동산 투자자로서 우리는 펀치를 던지고 장기적인 가치 상승과 현금 흐름을 위해 실제로 투자하고 있다는 점을 기억해야 한다고 생각합니다.
애슐리 :
제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자인 Tony Robinson과 함께 있습니다.
토니 :
Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 매주, 일주일에 두 번 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 제공합니다. 오늘의 에피소드는 Eshazamm이라는 사용자 이름으로 누군가를 외치며 시작하고 싶습니다. Shazamm(들리지 않음 00:01:05)이 Apple Podcast에서 별 XNUMX개 리뷰를 했다고 합니다. “이 모든 실제 이야기는 매우 감동적입니다. 나는 이 모든 사람들이 전문가가 아닌데도 뛰어들었고, 그 과정에서 배우고 있으며, 부동산 투자에 접근하는 다양한 방법이 있다는 것을 보여주는 것을 좋아합니다. 손님이 반드시 숙련된 인터뷰 대상자는 아닙니다. 하지만 Ashley와 Tony는 팟캐스트의 흐름과 흥미를 유지하는 놀라운 일을 해냈습니다. 그리고 너희들도 정말 사랑스러운 성격들이야.” Shazamm, 고마워요. 어른이 되어 사랑스럽다는 말을 듣는 것은 처음일지도 모르지만, 그러기 위해 여기에 왔습니다. 나는 그것에 관한 모든 것입니다.
애슐리 :
토니, 내가 누군가를 만날 때마다 그들이 당신에 대해 가장 먼저 하는 말이 바로 그거예요.
토니 :
“아, 그 사람 정말 사랑스러워요.”
애슐리 :
“그의 스킨케어 루틴은 무엇입니까? 정말 사랑스러워요.”
토니 :
스킨케어는 맨날 받는데 사랑스러운 건 새로운 거지만 괜찮아요. 난 괜찮아.
애슐리 :
응, 언제든지 가져갈게.
토니 :
나는 더 나쁜 전화를 받았습니다.
애슐리 :
Tony, 오늘 Real Estate Rookie Podcast 에피소드에서 새로운 시리즈를 시작하게 되어 매우 기대됩니다. 90일 멘티그룹을 진행하고 있습니다. 우리는 90일 동안 그들과 함께하며 그들의 부동산 투자 목표를 달성할 수 있도록 어떤 방식으로든 도울 세 사람을 선택했습니다.
토니 :
정말 신난다. 우리는 매우 열성적이고 놀라운 신인 청중을 보유하고 있습니다. 우리는 제작팀과 함께 어떻게 하면 청중에게 더 많은 가치를 제공할 수 있을까? 우리는 신인 사람들을 팟캐스트에 데려와 90일 동안 팔로우하고 Ash와 내가 그들에게 가능한 한 많은 가치를 제공하는 것보다 더 멋진 방법이 있다고 생각했습니다. 그러면 나머지 신인 청중들이 함께 듣고 그 과정에서 멋진 것들을 배울 수 있기를 바랍니다. 그럼 여러분은 팟캐스트에서 세 명의 놀라운 사람들을 만나게 될 것입니다.
먼저 브랜든 디오리오(Brandon DiOrio)를 만나보세요. 그는 미네소타 출신입니다. 그런 다음 텍사스 출신의 로렌스 브릭스(Lawrence Briggs)를 데려올 예정입니다. 콜로라도 출신의 Melanie Wilmesher로 마무리하겠습니다. 그들 각각은 약간 다른 위치에 있고, 약간 다른 출발점, 약간 다른 목표에 있습니다. Ash와 저는 그들이 진행 중인 작업을 분석하고 이러한 목표를 향해 계속 나아갈 수 있는 방법에 대한 통찰력과 조언을 제공하기 위해 최선을 다할 것입니다.
애슐리 :
나는 우리가 그들로부터 많은 것을 배울 것이라는 것을 이미 알고 있으며, 그것이 매우 기대됩니다. 호스트가 되면서 가장 좋은 점 중 하나는 다른 모든 사람에게서도 직접 배울 수 있다는 점입니다. 오늘은 목표설정에 대해서만 이야기해보겠습니다. 우리는 몇 가지 숙제를 할당하고 모든 사람에게 가장 중요한 다음 단계인 MINS를 제공하고 향후 90일 동안 그들과 함께 무엇을 할 것인지 계획할 것입니다. 오늘은 단지 시작점일 뿐입니다. 그런 다음 후속 에피소드를 통해 여정이 어떤 것인지 확인하고 거래를 성사시키는 데 도움을 줄 것입니다.
토니 :
정말로, 우리가 여러분이 듣고 있는 동안 하기를 바라는 것은 따라가도록 도전하는 것입니다. 귀하의 목표가 로렌스, 브랜든, 멜라니가 모두 노력하고 있는 것과 유사하다면, 이 에피소드에서 이야기하는 것과 동일한 일을 하도록 스스로 도전할 수 있는지 확인하세요. 그러면 아마도 90일쯤 지나면 여기에 있는 내용을 듣는 것만으로도 자신의 목표를 달성하게 될 것입니다. 그래서 여러분을 위한 우리의 도전은 따라하고 집에서도 해보는 것입니다.
Brandon님, Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 당신은 첫 번째 멘티입니다. 신인 청중을 위한 간략한 소개로서, 사람들이 당신을 좀 더 잘 알 수 있도록 당신에 대해 몇 가지 간단한 소개를 하고 싶습니다. 첫 번째는 귀하가 첫 번째 거래를 성사시키려는 HVAC 계약자라는 것입니다. 두 번째, 귀하의 가족은 상업용 부동산에 거주하고 있지만 실제로는 주거용 부동산에 관심이 있습니다. 셋째, 당신은 페인트 볼링을 좋아합니다. 위 3가지 포인트 외에 신인 청취자들에게 전하고 싶은 말씀이 있으신가요?
브랜든 :
아니요, 요약하면 꽤 괜찮습니다. 지금처럼 덥고 추울 때 꽤 일하세요. 사실 저는 통화 사이에 트럭 안에 있어요. 점심시간을 오후 2시로 미루었습니다.
토니 :
야, 그게 초보 투자자의 징조가 아니라면 뭔지 모르겠어. 당신은 점심 시간에 밖에서 일하며 이 팟캐스트 에피소드를 시청하고 있습니다. 녹음을 시작하기 전에 당신이 있는 곳이 얼마나 추운지 말해줬어요. 밖이 얼마나 추운지 우리에게 알려주세요. 한 자릿수라고 했죠?
브랜든 :
네, 하룻밤 사이에 한 자리 숫자가 됐어요. 지금은 여전히 태양이 꽤 강해요. 22도라서 트럭이 운행되지 않습니다. 별로 나쁘지 않습니다. 하지만 어젯밤 3시에 나를 깨운 개를 산책시키느라 밤샘은 꽤 나빴습니다.
애슐리 :
Brandon, 새로운 HVAC 시스템을 설치해야 한다는 나쁜 소식을 누군가에게 알려야 할 때 전략은 무엇입니까?
브랜든 :
사실 그렇게 전략이 없어요. 용광로의 가격이 얼마나 비싸기 때문에 정말 안전하지 않은 한 어렵습니다. 내가 새 제품을 구입하는 것을 강조하려고 노력하는 유일한 경우입니다. 하지만 20달러, 1,400달러 상당의 작업이 필요한 1,500년 된 용광로에 도달한 다음 타이어, 브레이크, 이상한 엔진 틱이 있는 오래된 자동차처럼 그만한 가치가 없는 것을 교육하려고 합니다.
애슐리 :
그러니까 나처럼 돈도 많이 쓰고 위로도 해줘야 해서 울어주는 손님이 별로 없잖아요.
브랜든 :
일반적으로 총량과 같지는 않지만 용광로에서 일산화탄소가 너무 많이 배출되어 가스를 차단해야 하는 경우 빨간색 태그가 됩니다. 그것이 사람들에게 다가가는 것입니다.
애슐리 :
앞으로 90일 동안 여러분과 함께하게 되어 매우 기쁩니다. 지금 부동산 투자에 있어 무슨 일이 벌어지고 있는지 모두에게 조금 말씀해 주실 수 있나요?
브랜든 :
그래서 지금은 활성화된 것이 없습니다. 몇 가지 거래를 추적하려고 합니다. 오늘은 사전 압류였기 때문에 실제로 하나를 놓쳤습니다. 그날이 휴전 기간의 마지막 날이었던 것 같아요. 우리는 돈을 충분히 빨리 마련할 수 없었습니다. 그것을 통과하고 실행되기까지 약 2주 정도 걸렸습니다. 장기적으로 집을 찾거나 나 자신을 위해 집 해킹을 시도하는 중입니다.
애슐리 :
현재 어떤 시장을 찾고 계시나요?
브랜든 :
제가 현재 살고 있는 미니애폴리스에서 서쪽으로 약 40~50분 거리이므로 좀 더 가까이 머물고 싶습니다.
애슐리 :
언제부터 거래를 찾기 시작했나요? “나는 행동을 취하고 있다, 제안을 시작하고 싶다, 찾기 시작하고 싶다, 이것을 하고 싶다”라고 결정했을 때, 이 기간에 얼마나 오래 있었습니까?
브랜든 :
약 1년 전에 나는 무언가를 사려고 꽤 열심히 두 달을 보냈지만 시장 상황에 전혀 근접하지 못했습니다. 기본적으로 제공하고 보는 것 등을 무모하게 포기하고 책을 읽고 내가 할 수 있는 것을 배우는 데 더 집중했습니다. 이제 그 일이 마침내 속도를 늦추고 마침내 실현하려고 노력하고 있습니다.
애슐리 :
이제 시장이 변했는데, 가장 큰 장애물, 가장 큰 장애물, 지금 당장 도움이 필요한 것이 무엇이라고 생각하시나요?
브랜든 :
제가 도움이 필요한 가장 큰 것은 제가 숫자를 올바르게 보고 있다는 것을 아는 것, 임대료 추정, 재활 비용 관리 등을 위해 다양한 프로그램을 사용하는 것입니다.
토니 :
귀하의 목표에 대해 생각할 때 여기 청취자들을 위해 요약하고 싶습니다. 당신은 약 90년 정도 이 일을 하는 것에 대해 생각해 왔고, 어쩌면 조금 손을 대어 볼 수도 있습니다. 하지만 브랜든 당신의 목표는 앞으로 XNUMX일 동안 당신이 있는 미네소타 지역 안팎에서 첫 번째 부동산을 계약하는 것입니다.
브랜든 :
네.
토니 :
엄청난. 한 가지 빠른 점은, 우리가 처음 시작할 때 이것을 언급했기 때문에 귀하는 귀하의 가족이 상업용 부동산에 있다고 말했지만 귀하는 주거용 경로를 선택하고 있습니다. 광고에 비해 왜 그렇게 기울고 있는지에 대한 통찰력을 제공해주십시오.
브랜든 :
지금은 주로 창업 비용 때문에 주거용으로 기대고 있습니다. 광고를 통한 계약금은 들어가기가 훨씬 더, 조금 더 어렵습니다. 우리 가족은 많은 개발을 했지만 지금은 주거용으로 이사를 했기 때문에 제가 얘기했던 것보다 더 많은 기회가 왔는데, 제가 할 수 없었던 일을 그들이 할 수 있었던 몇 가지 기회가 있었습니다. 그래서 그들은 이제 둘 다 몇 가지 속성으로 분할되었습니다.
토니 :
향후 90일 이내에 첫 번째 주거용 부동산을 계약하겠다는 목표를 생각해 볼 때, 시장이나 다른 문제, 임대료 통제와 관련하여 예상되는 몇 가지 과제는 무엇입니까? 나는 모든 시장이 조금씩 다르다는 것을 알고 있습니다. 당신이 직면할 수 있는 어려움에는 어떤 것이 있습니까?
브랜든 :
지금 당장의 과제는 숫자를 작동시키는 것입니다. 이제 이자율이 높아져서 안전을 위해 현금 흐름이 조금이라도 되는 부동산을 찾거나 나 자신을 위해 이사하고 방을 임대하는 데 적합한 부동산을 찾으려고 노력하고 있습니다.
애슐리 :
브렌든, 당신의 재정 상황에 대해 좀 더 자세히 알아볼 수 있을까요? 현재 귀하의 부동산 구입 계획은 무엇입니까? 대출 사전 승인을 받으셨나요? 계약금이 저장되어 있나요? 개인 자금 대출 기관이 있나요? 우리가 아이디어를 얻을 수 있도록 현재 귀하의 구매력은 어떤 모습입니까?
브랜든 :
실제로 다른 하나가 오늘 20년이 되었기 때문에 방금 다시 사전 승인을 받았습니다. 저는 계약금을 모아두었기 때문에 440 이상 중 XNUMX%를 다운할 수 있었습니다. 나는 수학이 거기에 효과가 있다고 생각합니다. 그래서 나는 뭔가가 일어나기를 기다리면서 그것을 따로 마련해 두었습니다. 이상적으로는 계약금을 위해 따로 마련해 놓은 돈으로 더 저렴한 부동산 두 곳이 될 것입니다.
토니 :
당신은 꽤 좋은 위치에 있는 것 같아요, 브랜든. 일부 자본을 따로 확보해 두었습니다. 대출 승인을 받을 수 있는 능력이 있습니다. 도전 과제에 대해 생각할 때 실제로는 숫자를 작동시키는 것 뿐이라고 말씀하셨습니다. 나는 단지 당신에게 질문을 하고 싶습니다. 지난 달에 얼마나 많은 거래를 분석했다고 생각하시나요?
브랜든 :
지난달, 지난 30일 [청취불가 00:10:14] 말씀이신가요?
토니 :
예, 예
브랜든 :
아마 약 20명만이 XNUMX명에 가까울수록 XNUMX피트 정도의 시야를 깊게 들여다볼 수 있을 것입니다.
애슐리 :
브랜든 씨, 부동산을 볼 때 구매 상자와 같은 구매 기준이 있나요? "좋아, 체크리스트, 이게 일치해, 이게, 아, 그게 아니야." 알았어, 다음으로 넘어갈게”라고요? 속성에 대한 개요를 어떻게 수행하고 실제로 심층 분석을 수행할 속성을 결정합니까?
브랜든 :
100% 바이 박스(Buy Box)가 없거나 범위가 좁아진 것이 없기 때문에 제가 매달리는 곳이 될 수 있습니다. 가장 큰 것은 서퍼 하우스 꿀팁입니다. 이상적으로는 안방이 있는 것을 원합니다. 제가 찾고 있는 가격대에서는 그런 집이 한 번도 없었던 오래된 집이기 때문에 그렇게 많지 않았습니다. 더 장기적인 것에 대해서는 관심을 끌기 위한 구매 상자가 거칠어 보이면 그것이 내 관심을 촉발시켰던 것 같습니다. 사진을 스크롤하면서 오래된 난로, 오래된 에어컨, 온수기 등 내가 매우 쉽게 관리할 수 있고 교체해야 한다고 말한 다음 두 가지를 한 번에 수행할 수 있다는 협상용으로도 사용할 수 있는 것들을 보는 것을 좋아합니다. 낮. 그 외에는 그다지 범위를 좁히지 않았습니다. 이 시점에서 더 많은 것이 나에게 중요한 문제입니다.
애슐리 :
부동산을 볼 때 그것을 훑어보는 동안 머릿속에 그 부동산이 떠오른다는 뜻인가요?
브랜든 :
네.
애슐리 :
이것은 우리를 쉽게 만듭니다. 이것이 첫 번째 숙제입니다. 제가 여러분에게 바라는 것은 시간을 내어 여러분이 제게 나열한 것들 중 일부를 기록한 다음 더 많은 것들을 추가하는 것입니다. 예를 들어 부동산에 대한 예산이 얼마인지, 부동산에 원하는 다양한 것들이 있습니다. 그 목록을 작성하기 시작하세요. 그런 다음 이러한 속성을 살펴보고 살펴보면 아마도 "아 그거 알아? 이 부동산에는 이런 것이 있었습니다. 나는 그것이 엄청난 부가가치가 될 것이라고 생각한다. 내 기준인 구매 상자에 추가하겠습니다.” 따라서 부동산을 볼 때마다 동일한 체크리스트를 거치게 됩니다. 그러면 헛소리가 사라지고 어쨌든 실제로 원하는 것을 충족하지 못하는 거래를 분석하는 데 시간을 낭비하지 않을 것입니다. 그렇게 하면 목록에 있는 항목을 즉시 찾을 수 있으므로 더 많은 시간을 소비하지 않아도 됩니다. 그렇다면 Tony, 거래 분석을 하는 두 번째 부분은 무엇일까요?
토니 :
응. 귀하가 분석하고 있는 거래의 양을 늘려야 한다고 생각합니다. 지난 달에 30건 정도 거래를 했다고 하더군요. 나는 45, XNUMX X를 원합니다. 그러니까 브랜든 씨, 하루에 적어도 하나의 거래를 분석하고, 퇴근하고, 저녁을 먹고, 그게 무엇이든 그렇게 XNUMX~XNUMX분 동안 거래를 분석하세요. 뉴딜.
일어날 일은 두 가지입니다. 첫째, Ashley가 말한 바이 박스(Buy Box) 조각, 해당 바이 박스(Buy Box)가 더 명확해질 것입니다. 왜냐하면 더 많은 거래를 분석할수록 특정 지역이나 침실 크기, 주변 면적의 추세를 인식하기 시작할 것이기 때문입니다. 지금은 이것들만요.” 따라서 가장 먼저 해야 할 일은 더 많은 거래를 분석함으로써 구매 상자가 더욱 좁아진다는 것입니다. 둘째, 지난 달에 비해 30개가 아닌 이번 달에 30개의 거래를 분석하면 그 XNUMX개 중 하나가 실제로 제안을 제출할 가치가 있을 가능성이 높습니다. 내 생각에 우리가 당신에게 해야 할 첫 번째 장애물은 그러한 제안을 제출하는 것입니다. 일단 그런 일이 일어나기 시작하면 이제 첫 번째 거래가 실제로 성사되는 데 가까워지고 있습니다.
애슐리 :
브랜든, 당신이 하고 있는 것처럼... 우리가 그렇게 말하기는 쉽지만, 당신은 시간을 내고 의도적으로 거래 분석을 수행하고 바이 박스를 생성해야 합니다. 그래서 우리가 이 통화를 마쳤을 때나 심지어 오늘 밤 어느 시점에 “좋아, 이 기간에는 매일 이 일을 할 거야.”라고 말합니다. 아니면 그거 알아? 어쩌면 일괄적으로 처리할 수도 있습니다. 일요일 저녁에는 7가지 다른 거래 분석을 수행하게 됩니다. 바이 박스(Buy Box)를 충족하는 7개의 거래가 없더라도 무엇이든 잡고 숫자를 실행하는 연습을 하세요. 또한 그것이 요구 가격이라고 할지라도 그것이 부동산에 대해 지불해야 하는 금액을 의미하는 것은 아니라는 점을 기억하십시오. 따라서 요구 가격을 낮추고 거래가 성사되도록 제안을 낮추고 그 숫자가 무엇인지 확인하십시오. 실제로 온다.
그런 것들을 해보고 노력했으면 좋겠어요. 그러한 책임이 필요하다면 Slack 채널에 거래 분석 내용을 게시해 주시기 바랍니다. 따라서 BiggerPockets의 거래 분석을 사용하는 경우 해당 보고서를 게시하세요. 실제로 거기에 어떤 활동도 보이지 않는다면 나는 실제로 당신에게 하프 소리를 지르고 잔소리를 할 수도 있습니다. 단지 당신에게 책임을 묻고 거기에 제출하기 위한 것뿐입니다. 그렇다면 우리는 이 일을 볼 때 귀하에게 더 많은 가치를 제공할 수 있고 아마도 이를 변경하고 거래 분석을 미세 조정하는 데 도움을 줄 수도 있습니다.
토니 :
Brandon님의 마지막 질문입니다. 귀하의 상황을 더 잘 이해하기 위한 것입니다. 현재 부동산 중개인과 함께 일하고 계십니까? 이러한 거래를 직접 소싱하시나요? 거래 흐름은 어떤가요?
브랜든 :
현재 제가 함께 일하고 있는 부동산 중개인은 아버지이십니다. 저도 면허증을 갖고 있는데 지금은 정지상태에요. 나는 많은 것에 대해 그의 통찰력을 활용해 왔는데, 그것이 나를 느리게 만들었을 수도 있고 내가 추가로 1~2%를 인수한 다음 그는 그것을 보고 내가 가지고 있는 것보다 1~2%를 더하는 것이었습니다. , 그렇다면 문제가 해결된 적이 없습니다. 그러니 확실히 범위를 좁혀야 합니다.
토니 :
나는 우리가 당신을 위한 적절한 게임 계획을 갖고 있다고 생각합니다. Ashley는 시간 차단에 대한 아이디어를 언급했습니다. 정규직으로 일할 때, 특히 시간적 관점이나 육체적 관점에서 요구되는 일을 할 때 이러한 일을 할 시간을 내기가 어렵습니다. 그래서 제가 정말로 당신이 집중하고 싶은 것은 브랜든, 당신이 이 여정을 시작하는 이유입니다. 가능하다면, 이 목표를 달성하는 것이 왜 그토록 중요한지, 그리고 앞으로 90일 안에 이 목표를 달성할 수 없다면 인생은 어떤 모습일지 공유해 주세요.
브랜든 :
가장 큰 것은 내가 자라면서 가족을 꾸리기를 원할 경우 유연성을 갖는 것이라고 생각합니다. 나는 가족을 원하고 가족을 위해 더 많은 시간을 갖기를 바라는 지점에 도달하고 싶지 않습니다. 나는 내가 하는 일을 좋아하지만 육체적으로 무릎이 없어졌다거나 그런 일로 인해 20년 후에는 침대에서 일어나기 위해 애쓰고 싶지 않습니다. 나는 내가 하고 있는 일을 즐길 수 있기 때문에 가능한 한 오랫동안 하고 싶지만, 예상치 못한 일이 발생하거나 가족 문제에 집중하고 싶을 때 필요할 수 있는 자유를 원합니다.
애슐리 :
브랜든, 정말 좋은 이유네요. 우리는 당신을 도와주게 되어 매우 기쁩니다. 다음번에 베이스를 만질 때까지 숙제를 잘 하도록 하세요. 정말 쉽습니다. 어떤 사람들은 “아, 그건 너무 뻔한 일이구나”라고 생각할 수도 있지만, 실제로 앉아서 하는 사람은 몇 명이나 될까요? 어려운 부분은 앉아서 실제로하는 것입니다. 누군가에게 말하거나 무언가를 해야 한다는 것을 아는 것은 매우 쉽습니다. 즉, 행동을 취하고 실제로 그것을 수행하는 것입니다. Brandon, 만약 당신과 같은 상황에 있고 당신에게 연락하고 책임을 갖고 싶어하는 누군가가 있다면, 그들이 당신에게 연락하거나 당신에 대해 더 많은 정보를 찾을 수 있는 곳은 어디일까요?
브랜든 :
인스타그램이 가장 좋을 것 같아요. Brandon.diorio이므로 내 이름은 B-R-A-N-D-O-N 점 D-I-O-R-I-O입니다.
애슐리 :
음, 브랜든, 점심 시간에 시간을 내주셔서 정말 감사합니다. 몇 분 정도 식사 시간을 가지시기를 바라겠습니다. 일반적으로 Tony는 녹음 전에 얼굴을 밀기 때문에 다음 번에는 점심을 가져오셔도 됩니다[들리지 않음 00:17:59].
토니 :
하는 동안 식사를 할 수 있습니다. 정말 괜찮습니다.
애슐리 :
알았어, 브랜든, 다음에 보자. 매우 감사합니다.
브랜든 :
너희들을 감사합니다.
애슐리 :
다음은 텍사스 출신의 Lawrence Briggs입니다. 저는 Tony와 제가 Instagram을 통해 이미 Lawrence를 알고 있었던 것 같습니다. 우리는 그를 도처에서 봅니다. 로렌스는 전문적인 자산 관리 경험이 있으며 대규모 군사 기지 근처의 단독 주택에 투자해 왔습니다. 로렌스는 현재 두 개의 장기 임대 부동산을 소유하고 있지만 사업을 한 단계 더 발전시키고 창의적인 자금 조달을 확보하기 위해 노력하고 있습니다. 로렌스님, 이번 1분기 멘티가 되신 것을 진심으로 환영합니다.
로렌스:
감사합니다. 저를 초대해 주셔서 정말 감사합니다. 이것은 엄청난 기회와 같습니다.
애슐리 :
음, 우리가 어디서 도움을 드릴 수 있는지 알게 되어 매우 기쁩니다. 그렇다면 귀하가 현재 투자하고 있는 것에 대해 우리에게 조금 이야기하는 것부터 시작하는 것이 어떻겠습니까?
로렌스:
물론. 장기렌트가 2022개 있습니다. 저는 실제로 2023년 올해 1개월 이내에 두 개의 임대 부동산을 구입했습니다. 두 부동산을 모두 시장에서 판매했기 때문에 거래를 소싱하고 거래를 합친 다음 이제 임대하고 자체 관리할 수 있었습니다. 100년을 앞두고 있는 지금 내 1분기 목표는 어느 방향으로든 진행될 수 있습니다. 나는 2023% 소비자 부채에서 자유로워지는 데 매우 가까워졌습니다. 하지만 XNUMX년 XNUMX분기까지 또 다른 부동산을 확보할 수 있다면 차라리 다른 부동산을 구입하고 현금 흐름을 통해 제가 가지고 있는 약간의 소비자 부채를 갚고 싶습니다.
현재 저는 대부분의 사람들과 마찬가지로 W2 직원이므로 DTI가 매우 낮습니다. 하지만 특히 승인을 받고 싶은 경우 일반적으로 승인받는 것보다 조금 더 높은 가능한 속성을 찾고 있습니다. 어쩌면 이중으로. 그래서 나의 목표는 나가서 거래를 찾아 결합하는 것을 두려워하지 않기 때문에 창의적인 자금 조달을 전략화하고 나에게 유리하게 사용하는 방법을 배울 수 있는 것입니다. 나와 판매자에게 도움이 될 올바른 거래를 구성하고 있는지 확인하면 됩니다. 따라서 DSC 대출 유형이나 다음 거래를 위한 판매자 자금 조달이 가능합니다.
토니 :
로렌스는 먼저 처음 두 거래를 성사시키고 짧은 시간 내에 성사시킨 것을 축하합니다. 우리 청취자 중 너무나 많은 사람들이 같은 상황에 처해 있기를 바라기 때문에 이미 거기에 기반을 마련하셨습니다.
로렌스:
고맙습니다.
토니 :
귀하의 목표에 대해 이야기할 때 이는 실제로 해당 포트폴리오에 추가되는 것이지만 귀하가 말씀하신 것처럼 일종의 DSCR 기반 대출이나 일부 주제 2 또는 판매자 금융 유형 거래에 실제로 초점을 맞추고 있습니다. 어떤 유형의 부동산을 찾고 계십니까? 단독주택, 대규모 다가구, 소규모 다가구를 찾고 계시나요? 해당 부동산 유형은 어떤 모습인가요?
로렌스:
물론. 군부대가 가깝다는 이유만으로 저의 최종 바이박스는 단독주택인데, 이 지역에 단독주택이 있다는 것은 매우 유리한 일입니다. 그렇다면 내 보조 구매 상자는 이중 또는 4중이 될 것입니다. 다시 말하지만, 이는 내가 뛰어난 윈윈 판매자 금융 거래 또는 DSCR 유형 거래를 구성할 수 있는지 여부에 달려 있습니다.
토니 :
로렌스 씨, 현재의 위치에서 최초의 창의적인 금융 거래를 성사시키기 위해 취해야 할 단계에 대해 생각해 보면 그 로드맵이 당신에게 어떻게 보이나요?
로렌스:
확실히, 이러한 속성을 분석하여 판매자 금융에 적합하게 만드는 방법을 배워야 합니다. 이것이 저의 가장 큰 장애물입니다. 해당 영역에서 제가 거래를 살펴보고 "좋아요, 이것이 DSCR 및/또는 판매자 파이낸싱에 적용되거나 주제 2에 도움이 될까요?"라고 말할 수 있도록 도와주신 여러분 모두에게 매우 감사하겠습니다. ?” 이것이 바로 이러한 속성을 분석하는 방법을 배우는 것이 나의 궁극적인 목표입니다. 2022년부터 2023년까지 우리 모두 알고 있기 때문에 전통적인 금융의 이자율과 관련하여 몇 가지 장애물이 있습니다.
애슐리 :
로렌스, 우리가 당신을 도울 수 있는 한 가지 방법은 여러 제안을 제출하는 것입니다. 그렇다면 거래를 살펴보고 이것이 판매자 파이낸싱에 어떤 숫자나 가격대에 효과가 있을까요? 은행 대출을 하면 어떤 모습일까요? 주제 2를 할 수 있다면 어떤 모습일까요? 로렌스, 주제 2가 무엇인지 모두에게 설명해 주시겠어요? 많이 들어본 적은 없지만 최근에 Pace Morby와 Rookie Reply로 인터뷰를 했으니 돌아가서 더 들어보고 싶으시다면. 로렌스, 그것이 무엇인지 빨리 설명하고 싶나요?
로렌스:
저는 2과목 대출을 한 번도 해본 적이 없습니다. 대부분의 사람들이 할 일은 기존 대출을 거의 인수하는 것입니다. 이 지역은 군사도시이기 때문에 유리할 수 있다. 군인 회원들이 VA 대출로 부동산을 구입하게 한 다음 배치되거나 해당 지역을 떠나게 됩니다. 이제 그들은 이러한 부동산에 갇혀 있고 부동산 투자에 대한 배경 지식이 없습니다. 따라서 귀하가 해당 대출을 거의 인수하는 가능한 과목 2에 들어와서 수행할 수 있다는 것은 매우 유리할 수 있습니다.
애슐리 :
주제 2에 대해 더 자세히 알고 싶은 사람을 위한 Pace Morby의 해당 에피소드도 에피소드 236입니다.
토니 :
로렌스 씨, 창의적인 자금 조달을 사용하여 이러한 거래를 분석하는 것이 어려운 일 중 하나라고 말씀하셨는데, 직접 구매한 처음 두 거래를 분석하셨나요?
로렌스:
예, 그렇습니다. 저는 Excel에 대한 엄청난 광팬입니다. 그래서 Excel 시트를 가지고 내가 요구할 것과 승인을 받을 것에 대한 숫자를 실행한 다음 서로 다른 이자율에 대한 약 5가지 시나리오를 실행합니다. 계약금. 그것이 나에게 그 좋은 자리를 준다면 나는 계속해서 거래를 할 것입니다.
나는 일품요리 거래를 좋아하지 않습니다. 나는 거래를 전체적으로 보는 것을 좋아합니다. 어떤 사람들은 “아, 현금 환급 15%를 받아야 해요. 그렇지 않다면 나는 그것을 떠날 것입니다.” 나는 “아니요, 저는 부동산 거래를 일품으로 진행하지 않을 것입니다. 전체적으로 살펴보겠다”고 말했다. 왜냐하면 나는 아이가 없는 싱글이기 때문에 장거리 여행을 하고 있기 때문입니다. 나는 우리 가족의 궤도를 바꾸기 위해 세대의 부를 위해 투자하고 있습니다. 나는 현금 환급 수익에 미치지 못할 수도 있지만 어떻게 될까요? 그 정도의 평가를 받을 수도 있겠네요. 2018년 전 제가 구입한 제 주 거주지는 사람들이 XNUMX년에 사지 말라고 말했을 때 가치가 거의 두 배로 올랐습니다. 그래서 저는 단지 이 특정 항목에 도달해야 하거나 끝났다고 말하고 싶지 않습니다.
토니 :
우리가 자주 이야기하는 세대의 부를 쌓는다는 생각에 대해 자세히 알아보고 싶은데, 여러분에게는 이것이 강력한 이유인 것 같습니다. 하지만 그 전에 한 가지만 지적하고 싶습니다. 귀하는 구입한 첫해 부동산을 어떻게 분석했는지에 대해 이야기했습니다. 다양한 Excel 모델에 대해 이야기하고 다양한 이자율과 계약금을 사용하여 분석했으며 해당 프로세스는 창의적인 자금 조달 경로에도 적용될 수 있습니다.
귀하가 사용하는 부채 유형이 은행이 아닌 판매자라고 해서 해당 거래에 대한 분석이 변경되는 것은 아닙니다. 판매자가 자금을 조달한 경우에도 여전히 지불해야 할 금액의 일부가 있을 수 있기 때문입니다. 아직 이자가 있을 겁니다. 여전히 상각 기간이 있을 것입니다. 그 부채에는 아직 기한이 있을 것입니다. 따라서 해당 수치가 판매자 금융에서 은행 대출에 이르기까지 다양하더라도 분석 단계는 여전히 거의 동일합니다. 방금 설명하신 내용으로 볼 때, 귀하는 이미 거래 분석에 꽤 능숙하신 것으로 보입니다. 그래서 분석 작품이 원래 생각했던 것만큼 당신에게 큰 도전인지는 모르겠습니다.
로렌스:
네, 그렇죠... 그래서 멘토가 있는 게 좋은 거예요. 혼잣말만 하면 이미 뭔가를 하고 있다는 걸 깨닫지 못하기 때문이죠. 나는 그것이 win-win인지 확인하고 싶습니다. 이전 거래를 종합할 때마다 나와 판매자 모두에게 윈윈(win-win)이었습니다. 하지만 일부 거래에서는 풍선 지불을 원할 수도 있고 재융자가 필요할 경우 어떻게 보일지, 이미 좋은 것에 추가 계층을 추가할 수 있기 때문에 그것이 어떻게 작동하는지 배우는 것입니다. 분석과 함께.
애슐리 :
로렌스 씨, 당신이 받고 있는 거래, 분석 중인 거래, 어떻게 소싱하고 있나요?
로렌스:
아, 네트워크. 나는 거대한 네트워크 사용자입니다. 저는 명함을 가지고 다닙니다. 사람들은 동네에서 내가 나비넥타이를 하고 있는 모습을 보고 나를 알아본다. 나는 사람들에게 “안녕하세요, 저는 부동산 투자자입니다. 부동산을 찾고 있어요. 나에게 연락하세요.” 여러분 모두 아시다시피 저는 소셜 미디어에서 활동하고 있습니다. 제가 그 속성을 발견한 두 가지 방법 중 하나는 음식 배달을 통해서였습니다. 그래서 멈춰서 계약자가 주인인 줄 알고 "야, 여기가 네 집이야?"라고 생각했어요. 그는 “아니요. 하지만 주인 연락처를 알려드릴게요.”라고 하더군요. 나는 “오, 좋아요.”라고 말했어요. 그리고 나는 그 부동산을 구입했습니다. 그런 다음 두 번째 자산은 Facebook 그룹을 통해 이루어졌습니다. 한 남자가 "야, 나 부동산 팔려고 하는데"라는 글을 올렸습니다. 저는 "좋아요. 숫자를 계산해 보겠습니다."라고 했어요. 그래서 저는 사람들이 진부하다고 말하고 싶어하는 것 같아요. 귀하의 네트워크는 귀하의 네트워크이지만 실제로는 사실입니다. 그것은 당신이 아는 것이 아니라 당신이 아는 사람입니다.
애슐리 :
정말 빨리, 당신의 성격은 어떤가요? 게다가… 페이스북 그룹을 살펴보며 장소를 멈춥니다. 부동산 관련 업무를 누구에게나 알리는 것 외에 거래를 소싱할 수 있는 다른 방법은 무엇입니까? 혹시 메일 캠페인을 하고 계시나요? 내 생각엔 당신이 문을 두드리고 계약자를 막는 일을 하고 있는 것 같아요.
로렌스:
저는 우편 캠페인을 하나 했는데, 제가 직접 했습니다. 편지를 다 건네줬어요. 아마 50개 정도는 한 것 같아요. 왜냐하면 "정말 손으로 쓴 것 같은 것들이 있었으면 좋겠어."라고 생각했기 때문이죠. 아마 10번째 편지를 받고 나서 “이제 끝났어”라고 느꼈을 것 같아요. 하지만 목표를 세워서 50통 정도 편지를 보냈어요. 나는 그로부터 어떤 거래도 얻지 못했지만 결국 부동산 중개업자와 연결하게 되었습니다. “야, 내 고객 중 한 명에게 편지를 보낸 적이 있나요? 왜냐면 그 사람이 편지를 받은 것 같거든요. 분명 팔 생각은 없었지만 손으로 쓴 편지를 실제로 받아본 적은 없었어요.” 그녀는 "그가 자신의 포트폴리오에서 무언가를 판매하기로 결정하면 당신을 염두에 둘 것입니다."라고 말합니다.
애슐리 :
로렌스, 왜 이런 일이 일어나는 걸까요? 왜 부동산 투자가가 되려고 애쓰고 분투하시나요? 그 뒤에 숨겨진 목적은 무엇입니까?
로렌스:
나의 이유는 우리 가족의 세대적 빈곤을 깨기 위해서입니다. 저는 뉴올리언스의 주택 프로젝트인 Calliope Projects에서 태어났습니다. 아마도 미국에서 최악의 주택 프로젝트 중 하나 일 것입니다. 저는 게으르지 않은 미혼모 밑에서 자랐습니다. 그녀는 세 가지 직업을 가지고 일했지만 고등학교 교육을 거의 받지 못했고 아마도 9학년까지 일했습니다. 그녀는 병원 관리인이 되어야 했습니다. 그래서 그녀는 미혼모로서 나와 내 자매들을 도우려고 노력했습니다. 나는 일곱 명 중 하나입니다. 나는 여섯 명의 자매가 있습니다. 그녀는 금융 지식이 없었습니다. 내 직업 윤리는 그녀에게서 나온 것이지만 그녀는 일만 하면 부자가 될 수 없다는 것을 몰랐습니다.
제가 그 저주를 깨고 싶은 이유는 금융 지식을 이해하고 실천하는 가족 중 주로 나뿐이기 때문입니다. 그래서 나를 넘어서는 유산을 남길 수 있는 완전한 순간이 될 것입니다. 그래서 나의 미래의 조카들과 증조카들과 가능한 아이들은 가난하게 태어나지 않아도 될 것입니다. 그래서 그게 내 이유야.
애슐리 :
로렌스, 당신이 정말 자랑스러워요. 당신이 스스로 교육하기 위해 주도권을 잡았다고 말하는 것만으로도 평생 동안 모든 것을 알고 변화하고 다른 것에 대한 조치를 취하고 싶어하는 방식을 바꾸는 것은 매우 어렵습니다. 내 생각엔 그게 좋은 이유인 것 같아-
로렌스:
고맙습니다.
애슐리 :
… 그리고 그것은 당신이 계속해서 세대를 이어가며 부를 창출할 수 있는 충분한 동기 부여가 되는 것 같습니다.
토니 :
로렌스, 나는 그 이야기를 듣는 것을 좋아합니다. 어디서 시작하느냐가 분명히 당신이 얼마나 멀리 갈 수 있는지에 큰 영향을 미치지만 그것이 당신의 능력을 제한하지는 않는다는 증거라고 생각합니다. 내 후속 질문은 '당신에게 그런 생각을 촉발시킨 것이 무엇이라고 생각하시나요?'입니다. 특정 환경에서 자란 수많은 사람들은 자신이 알고 있는 것이 전부이고, 노출된 것이 전부이기 때문에 주변에서 보는 것 외에는 아무것도 헤아릴 수도 없습니다. 그렇다면 당신의 성장 과정에서 그 너머를 볼 수 있게 된 것은 무엇이었나요?
로렌스:
물론. 내가 말했듯이 어머니는 두세 가지 일을 하셨습니다. 그녀는 우리의 마음을 폭로하고 싶어서 나를 사립 학교에 보냈습니다. 그래서 저는 프로젝트에서 의사, 변호사 등의 부모를 둔 사립학교에 다니는 몇 안 되는 아이들 중 하나였습니다. 내가 이 빈곤 지역을 떠날 때, 나는 이 동네나 교외로 갈 것입니다. 저는 이러한 단독 주택과 사랑에 빠지기 시작했고 제 작은 두뇌는 그것을 더 나은 삶과 연관지었습니다. 우리는 어디에서나 범죄와 범죄 행위가 발생한다는 것을 알고 있습니다. 하지만 저는 제 가족을 그곳으로 데려가야 하고, 제 가족 중 어느 누구도 안전한 환경에서 살지 않기를 바라지 않았습니다. 그래서 사립학교에 다닐 때 그 동네에 들어갈 수 있었기 때문에 그 집이 더 나은 삶이라고 생각했습니다. 그 환경은 제가 어렸을 때 목격했던 범죄의 총소리와 활동과는 완전히 달랐기 때문입니다.
토니 :
글쎄요, 당신이 보고 있던 것을 확장하는 데 도움이 되는 통찰력을 가지신 어머니께 감사드립니다. 왜냐하면 당신이 해야 할 일은 그것을 보는 것 뿐이고, 그러면 즉시 그것이 달성 가능한 것이 되기 때문입니다. 그래서 몇 가지. 첫째, 창조금융에 집중하시는 점이 마음에 듭니다. 애쉬와 나, 그건 우리 특기가 아니야. 나는 우리 둘 다 판매자 금융 분야에 약간의 손을 댔다고 생각합니다. 다른 BiggerPockets 쇼에는 몇 가지 에피소드가 있습니다. 가서 들어보셨으면 합니다. 이것은 숙제의 일부가 될 것입니다. On the Market의 에피소드 29, Pace Morby가 해당 에피소드에 출연하고 BiggerPockets 에피소드 527에 출연합니다.
그렇다면 BiggerPockets 프로 멤버인 Lawrence 여러분은 그럴 것이라는 것을 알고 있습니다. 그러나 듣고 있는 우리 신인 여러분에게는 더욱 그렇습니다. 프로 회원이라면 실제로 시장 외 거래를 찾는 데 도움이 되는 소프트웨어인 Invelo에 프로 회원으로 액세스할 수 있습니다. 메일러를 보낼 수 있고, [들리지 않음 00:33:13], 시장 외 거래를 찾는 데 도움이 되는 모든 종류의 훌륭한 작업을 수행할 수 있습니다. 로렌스, 당신은 이미 그것에 접근할 수 있었지만, 우리 신인들을 위해서, 당신들도 확인해 보는 것이 좋을 것입니다.
애슐리 :
로렌스 씨, 여행의 시작을 우리와 공유해주셔서 정말 감사드립니다. Tony는 Pace Morby 에피소드를 듣기 위해 숙제를 조금 검토했습니다. 그런 다음 샘플 제안을 작성하도록 요청하겠습니다. MLS에서 볼 수 있는 부동산일지라도 계속해서 판매자 파이낸싱을 위해 무엇을 제공할지 실제로 작성해 보세요. 부동산에 얼마를 내놓으시겠어요? 당신이 할 이자율은 얼마입니까? 몇 년 동안 상환하게 됩니까? 풍선결제가 될까요? 호출 가능할까요? 따라서 샘플 제안을 작성해 보세요. 그러면 다음번에 통화할 때 이 자료를 가지고 가셔서 살펴보고 살펴보도록 하겠습니다. 우리는 거래의 숫자를 살펴보고 판매자 자금 조달을 설정하는 방법과 실제로 부동산을 구입하는 데 어떤 숫자가 적합한지 살펴보겠습니다.
로렌스:
엄청난. 그거 좋을 거 같아. 일할 준비가 됐어요.
애슐리 :
로렌스, 당신과 소통하고 싶은 사람이 있다면 당신의 인스타그램은 무엇인가요?
로렌스:
내 인스타그램은 Lawrence, 일반적인 철자법은 L-A-W-R-E-N-C-E이고 밑줄은 Briggs, B-R-I-G-G-S입니다. 당신은 나를 그리워할 수 없습니다. 나는 큰 미소와 나비 넥타이를 가지고 있습니다.
애슐리 :
로렌스 씨, 정말 감사합니다. 우리는 앞으로 90일 동안 귀하와 함께 보내고 귀하의 투자 여정을 계속할 수 있도록 최대한 많은 가치를 제공하고 싶습니다.
로렌스:
저도요. 와!
토니 :
Melanie님, Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 당신은 이번 에피소드의 세 번째이자 마지막 멘티입니다. 여러분의 이야기를 여기 청중과 공유하고 앞으로 90일 동안 무슨 일이 일어날지 알아보게 되어 매우 기쁩니다. 간략한 배경지식을 바탕으로 Melanie님, 콜로라도에 이미 두 개의 부동산을 갖고 계시다니 정말 놀랍습니다. 지난 한 달 동안 플로리다에서 단기 임대 주택을 살펴보셨는데, 이에 대해 자세히 알아보게 되어 매우 기쁩니다. 당신은 이미 부동산 허가증을 가지고 있으니 정말 좋습니다. 당신의 장기 목표는 W2에서 벗어나 콜로라도보다 조금 더 따뜻한 곳에서 일년 중 일부를 보내는 것입니다. Melanie님, 팟캐스트에 참여하게 되어 정말 기쁩니다. 멘티 그룹에 오신 것을 환영합니다.
멜라니 :
매우 감사합니다. 여기 오게 되어 정말 기뻐요. 저는 제 자신을 이보다 더 잘 소개할 수 없었고, 이 코호트의 일원이 되어 정말 정말 기뻤습니다. 로렌스와 브랜든은 정말 훌륭해요. 우리는 오프라인으로 대화를 나눴습니다. 기회를 주셔서 정말 감사할 뿐입니다.
토니 :
신나는. 단기임대를 알아보고 계신 것으로 알고 있습니다. 지금까지 그 여행은 어땠나요? 왜냐하면 당신은 이미 콜로라도에서 두 번의 장기 계약을 맺었고, 이것이 당신의 첫 번째 단기 계약이 될 것이기 때문입니까?
멜라니 :
하나는 실제로 우리 주 거주지의 일부인 중간고사입니다. 우리는 그것에 우연히 빠져들었습니다. 그것은 장기적으로 진행될 예정이었지만, 그렇습니다. 이것은 단기적인 벤처가 될 것입니다.
토니 :
단기 임대의 세계에 들어서면서 직면하게 되는 어려움에는 어떤 것이 있습니까?
멜라니 :
몇 가지 배경 지식을 제공하기 위해 저는 BPCon에 가서 세금 전략에 관한 Amanda Han의 세션에 참여했고 기본적으로 비용 분리 연구와 특히 W2 직원이 되고 STR을 갖는 이점에 대해 배웠습니다. 그래서 저는 BPCon을 떠나서 "좋아, 올해가 가기 전에 STR을 사야 해."라고 말했습니다. 저는 콜로라도 출신이지만 더 이상 추운 것을 싫어할 수 없었습니다.” 그래서 저는 플로리다가 아마도 그 곳이라고 생각했습니다. 거기에는 가족이 있어요. 나는 그 과정에 전념할 뿐입니다.
BP 포럼에서 에이전트를 찾았는데, 정말 대단했어요. 우리는 내가 관심 있는 것이 무엇인지, 예산에 관해 많은 이야기를 나눴습니다. 꽤 빨리 방망이에서 나는 머리 위로 약간의 느낌이 있다는 것을 깨달았습니다. 내 W2는 기술 산업에 종사하고 있습니다. 프로세스를 시작하고 그것에 대해 생각해 보면 전반적으로 위험에 대한 내성이 더 높아진 것 같았고 조금 덜한 것 같은 느낌이 들기 시작했습니다. 그래서 에어비앤비에서 정말 좋은 수영장이 딸린 400,000만 달러, 500,000만 달러짜리 부동산을 구입하는 것에 대해 생각하는 것은 좀 더 긴장되는 일이 되었습니다. 그래서 그것이 일종의 시작이었습니다.
우리는 조금 움직였습니다. 가격대를 조금 바꿔봤습니다. 우리는 다른 속성을 살펴보기 시작했습니다. 하지만 현재 내 과제는 여러 가지를 살펴봤고 몇 가지를 직접 보았지만 일부 분석에서는 평균 일일 요율이 실제로 이익을 표시하지 못하고 있다는 것입니다. 경우에는 매우 부정적입니다. 나는 그것이 내 가격대와 해안에서 조금 더 멀리 떨어진 일부 부동산을 보는 것이 합리적이라고 생각합니다.
제가 말하고 싶은 가장 큰 과제는 현재 상황에 맞게 이러한 움직임을 정말로 재고해야 하는가입니다. 플로리다 전역의 에어비앤비 숙소 점유율을 조사하고 있는데 예상보다 점유율이 훨씬 낮고 성수기라고 들었습니다. 따라서 경제 상태, 경제적 역풍 및 모든 것을 고려한 생존 가능성에 대해 생각하면서 궁극적으로 아이디어는 현금 흐름 자산을 갖는 것이기 때문에 이 목표에 대해 현명하게 생각하고 싶습니다. 나는 강제 거래에 뛰어들기 전에 몇 년 더 겨울을 탈출할 때까지 기다릴 수 있습니다.
토니 :
글쎄요, 그 모든 배경에 감사드립니다, 멜라니. 여기에 몇 가지 후속 질문이 있습니다. 당신에게 무엇이 더 중요하다고 말하겠습니까? 플로리다에서 부동산을 구하고 있나요, 아니면 어느 곳에서나 올바른 부동산을 구하고 있나요?
멜라니 :
좋은 질문입니다. 현금흐름이 있는 부동산을 취득하는 것입니다. 더 넓은 목표는 재정적으로 독립하고 현금 흐름이 가능한 부동산을 찾는 것입니다. 따라서 포트폴리오, 내 포트폴리오에 추가되고 실제 수익 창출에 도움이 되는 부동산을 찾을 수 있다면 특정 영역에서 부동산 찾기를 쉽게 희생할 것입니다.
토니 :
추가 질문 하나, 플로리다 이외의 다른 시장을 살펴보신 적이 있나요?
멜라니 :
네, 저는 The Short-Term Shop을 팔로우합니다. 저는 Avery의 팟캐스트를 정말 좋아합니다. 나는 그들이 활동하고 있는 일부 지역을 알고 있습니다. 나는 그곳에서 어떤 분석도 수행하지 않았지만 내가 탬파에 있던 지역 외에 그들이 찾고 있는 다른 플로리다 시장도 살펴보았습니다. 블루리지 산맥과 미시시피주 조지아의 일부 지역에도 있습니다. 나는 그것에 열려 있습니다. 제가 여러분 모두에게 전달하고 싶은 것 중 하나는 투자라는 것입니다. 너무 일찍 겁먹지 않고, 너무 일찍 포기하지 않도록 하고 싶습니다. 물론 목표는 앞으로 90일 이내에 부동산을 찾는 것입니다. 하지만 간단히 대답하자면, 이전 결정을 재고해야 하는 시점에 이르면 다른 시장을 고려할 여지가 있다는 것입니다.
애슐리 :
분명히 Tony는 단기 임대 산업을 이해하는 데 나보다 훨씬 더 가치가 있을 것입니다. 최근에 방문한 손님들에게서 흔히 볼 수 있는 현상 중 하나는 사람들이 항상 방문하는 큰 명소가 있는 곳을 보고 싶다는 것입니다. 방금 누군가가 국립공원에 관해 이야기했는데, 사람들이 국립공원 방문을 중단하는 것을 결코 볼 수 없다는 것이었습니다. Tony, 사람들이 항상 꾸준히 방문하는 큰 명소가 있는 시장에 계속 머무르는 것에 대해 당신이 어떻게 생각하는지 듣고 싶습니다. 그렇다면 멜라니, 당신이 보고 있는 플로리다 시장에 대해 후속 조치를 취할 수 있다면, 그 시장에는 따뜻한 날씨와 해변 이상의 매력이 있습니까?
토니 :
분명히 현재 우리가 매우 활발하게 활동하고 있는 두 시장 모두 국립공원을 중심으로 이루어졌습니다. 우리는 스모키 산맥 근처 테네시에 있습니다. 우리는 조슈아 국립공원 근처의 조슈아 트리에 있습니다. 그래서 저는 국립공원 장면도 정말 좋아해요. 글쎄, 여기 내 조언이 있어, Melanie. Ashley의 질문에도 답해 주도록 할게요.
성숙한 휴가용 임대 시장에서는 지난 75년 동안 엄청난 가격 인상이 있었지만 해당 시장의 일일 평균 요금은 이러한 가격 인상을 따라잡지 못했습니다. 따라서 2022년에는 테네시의 객실 가격이 2019년보다 75% 더 높을 수 있지만 ADR은 그 차이를 상쇄하기 위해 10,000% 증가하지 않았습니다. 따라서 더 크고 성숙한 시장 중 일부에서 이익이 약간 압박되는 것을 볼 수 있습니다. 이것이 제가 시장 선택에 관해 질문한 이유입니다. 국립공원이나 다른 종류의 운전자와 같이 수요가 있는 XNUMX차 및 XNUMX차 시장에 신규 투자자가 진입할 것으로 생각됩니다. 그러나 일반적으로 XNUMX개의 매물이 있는 스모키 산맥만큼 인기가 없습니다. 지역. 플로리다에 대한 다른 매력이 무엇인지에 대한 Ashley의 질문에 답해 드리겠습니다.
멜라니 :
솔직하게 말하면 Ashley, 제가 한 일은... 아니, 다른 핫스팟을 찾고 있던 것이 아니었습니다. 나는 그것이 병원이나 다른 관광지에 있는지 확인하면서 많은 팟캐스트에서 들었던 정말 중요한 조언이라는 것을 알고 있습니다. 처음에는 바다와 개인 취향이 가장 큰 고려 사항이었습니다. 그래서 나는 그것에 대해 더 깊이 파고들 여지가 있습니다. 저는 다음을 기반으로 영역을 선택하고 있었습니다. 두 번째 요소는 제가 한발 물러서면서 몇 가지 분석 플랫폼을 살펴보는 것이었습니다. 그래서 STR Insights는 제가 꽤 많이 살펴보고 있던 것이었습니다. 간단히 말해서, 저는 이 특정 지역의 가격이 훨씬 낮다고 생각했습니다. 아마도 당신이 덜 내려놓기 때문에 더 높은 마진이 있을 것입니다. 하지만 BiggerPockets 포럼에서 좀 더 자세히 알아봤습니다. 내가 받은 많은 피드백은 이 영역에 매력이 없으며 기본적으로 특정 위치의 데이터를 보는 이러한 분석만으로는 충분하지 않다는 것입니다. 그래서 계속 단기렌트를 구한다면 지금 꼭 고려해야 할 요소입니다.
애슐리 :
내 단기 임대는 모두 아주 작은 병원이 매력인 아주 시골 지역에 있거나, 마을에 호텔이 하나밖에 없어서 말 그대로 다른 것이 없기 때문에 사람들이 그냥 와서 머물기도 합니다. 하지만 위험이 거의 없는 에어비앤비 차익거래도 하고 있어요. 나는 부동산에 400,000만 달러를 투자하지 않습니다. 내가 소유하고 있는 것은 $50,000에서 $100,000의 부동산이므로, 어떤 이유로 사람들이 더 이상 거기에 오지 않는다고 해서 내가 그 비용을 감당할 수 있을 만큼 큰 거래는 아닐 정도로 엄청난 투자는 아닙니다. 잠시. 그런데 거래 분석을 할 때 현금 흐름이 마이너스라고 말씀하셨는데요. 얼마나 많은 제안을 제출하셨나요?
멜라니 :
나는 어떤 제안도 제출하지 않았습니다.
애슐리 :
제가 여러분에게 숙제로 도전하고 싶은 것은 약간의 낮은 제안을 하는 것입니다. 따라서 구매 가격에서는 마이너스 현금 흐름을 얻게 됩니다. 그렇다면 구매 가격은 얼마가 되어야 하며, 현금 흐름을 만들기 위해서는 대출 조건이 어떻게 되어야 할까요? 그런 다음 제안을 던지기 시작하십시오. 지금부터 우리가 얘기하는 사이에 제안 하나만 한다고 해도 그 저렴한 가격에 그냥 버리는 거죠.
또 다른 방법은 이미 기존 단기 임대인 경우 2019년 데이터를 요청하는 것입니다. 우리는 캠프장, 나와 내 파트너를 분석합니다. 우리가 대화한 모든 캠프장 운영자는 2020년과 2021년, 그리고 지금은 2022년의 데이터만 사용하지 말라고 말했습니다. 2019년으로 돌아가서 거기에서도 데이터를 가져옵니다. , 여행하기 전 몇 년 동안 폭발적인 인기를 얻었고 그때는 어땠는지 확인하세요. 따라서 해당 데이터를 얻을 수 있는지 확인하십시오. 그런 다음 AirDNA의 Tony로 돌아가서 시장 데이터를 보고 2019년 일일 환율이 어땠는지 확인할 수 있나요? 분명히 동일하지는 않을 것이지만 점유율이 무엇인지 볼 수 있습니다.
토니 :
일반적으로 제가 보는 데이터는 18개월 전으로만 돌아갑니다. 따라서 해당 소프트웨어가 2019년으로 거슬러 올라가는지 여부는 알 수 없습니다.
애슐리 :
글쎄요, 멜라니, 우리는 당신이 하나 이상의 제안을 제출하기를 바랍니다. 하지만 당신의 제안 가격에 맞춰 제안하고 누군가를 모욕하거나 낮은 제안을 하는 것을 두려워하지 마십시오. 게다가, 그것은 매우 흥미롭고 받아들여지면 그만한 가치가 있습니다. 또는 그들이 당신에게 반박하더라도 이 작업을 수행할 수 있는 다른 방법이 있을 수 있다는 것을 알 수 있으며, 그런 일이 발생한다면 우리는 그것에 대해 이야기할 수 있습니다. 이제는 합리적인 가격으로 제안을 할 준비가 된 때라고 생각합니다.
멜라니 :
고마워요 애슐리. 나는 그 추천을 좋아한다.
토니 :
두 번째 조언은, 여기서 숙제는 적어도 두 개의 다른 시장을 선택하는 것입니다. 플로리다는 경쟁이 치열한 매우 크고 인기 있는 시장입니다. 우리가 사이클의 어느 위치에 있는지에 관계없이 사람들은 항상 플로리다로 가고 있으며 매우 인기 있는 여행지입니다. 따라서 중간 규모 시장인 다른 시장을 두 개 이상 찾아보세요. 해당 시장에는 100~500개의 목록이 있으므로 여전히 상당한 무승부가 있지만 경쟁은 확실히 더 약합니다. 많은 사람들이 제안을 제출했고 가격대도 조금 더 낮아질 것입니다.
이러한 시장을 살펴보면 실제로 찾고 싶은 세 가지가 있습니다. 이것은 Melanie 당신에게만 적용되는 것이 아니라 우리 청취자 모두에게도 적용됩니다. 먼저 정책을 살펴보겠습니다. 해당 도시, 해당 카운티에 대한 단기 임대 허가가 무엇인지 이해하고 싶습니다. 일반적으로 카운티 웹사이트나 전화를 통해 해당 정보를 매우 빠르게 얻을 수 있습니다. 두 번째는 인기다. 너무 작아지는 것을 원하지 않습니다. 목록이 100개 미만이라면 아마도 그 시장에 손을 대지 않을 것입니다. 나는 개념 증명을 위해 이미 활성화된 단기 임대를 최소한 몇 개 보고 싶습니다. 특정 도시에서 10번째 목록이 되고 싶은지 모르겠습니다. 왜냐하면 사람들이 나타날지 여부를 누가 알 수 있는지 의미할 수 있기 때문입니다. 세 번째는 바로 수익성이다. 처음 두 상자를 확인한 후에도 수익을 충족하는 거래를 찾을 수 있는지 확인하고 싶습니다.
실제로 부동산 자체를 볼 때 위치를 보고 싶을 것입니다. 모든 도시에는 목록이 조금씩 더 좋아지는 경향이 있는 핫스팟이 있으며, 분석을 통해 더 나은 성과를 내는 부동산이 어디에 있는지 확인하기 시작할 것입니다. 편의시설을 살펴보고 싶습니다. 해당 시장의 최고 편의 시설은 무엇입니까? 이 숙박 시설에 그러한 편의 시설이 있습니까? 아니면 그러한 편의 시설을 추가할 수 있습니까? 세 번째는 수익성과 마찬가지로 가치입니다. 그 모든 것을 고려한 후에 원하는 수익을 얻을 수 있습니까? 나는 그것이 한 입이라는 것을 안다. 돌아가서 지금 내가 방금 말한 것을 다시 들어보세요. 하지만 그 몇 가지 문제만 해결하면 다음번에 이야기할 때 훨씬 더 좋은 입장에 설 수 있을 것 같아요.
멜라니 :
고마워요. 괜찮다면 후속 질문이 하나 있습니다.
토니 :
네.
멜라니 :
앞으로의 해를 생각하면서 계산적으로나 사람들에게 조언하는 것처럼 점유율을 낮추는 것을 고려하고 있는지 궁금합니다. 상황이 전반적으로 변화하고 있다는 사실을 아는 것만으로도 그 점을 고려하려고 하시나요?
토니 :
아마도 현재 수행 중인 ADR이나 점유 계산에 약간의 버퍼를 추가하고 싶을 것입니다. 실제로 그 수정구슬을 갖고 있는 사람이 없기 때문에 얼마나 말하기가 어렵습니다. 하지만 ADR에 마이너스 10%를 추가하거나 매우 보수적으로 15%를 추가하는 것이 현실적이라고 생각합니다. ADR의 모든 달러 변화는 연말 수익에 큰 영향을 미친다는 점을 알아 두십시오. 따라서 약 10% 정도가 꽤 좋을 수 있습니다.
아시다시피 60년대부터 시작된 모든 경기 침체는 대부분 평균 12개월 미만 동안 지속되었습니다. 그래서 이 부동산을 살 수 있나요? 경제적인 불확실성이 가득한 가운데 첫 12개월 동안 홈런이 나오지 않더라도 단기 임대 주택을 소유하게 되면 10년차, XNUMX년차, XNUMX년차에는 어떻게 될까요? 우리가 말한 해당 위치, 가치, 편의 시설에 대해 이야기한 확인란을 선택하면 해당 목록이 계속해서 좋은 성과를 낼 가능성이 높습니다. 단기적으로는 약간의 불확실성이 있을 수 있지만, 부동산 투자자로서 우리는 펀치를 던지고 장기적인 가치 상승과 현금 흐름을 위해 실제로 투자하고 있다는 점을 기억해야 한다고 생각합니다.
멜라니 :
응, 물론이지. 정말 좋은 알림이네요.
애슐리 :
멜라니 씨, 오늘 통화를 마치기 전에 부동산 투자를 하는 이유가 무엇인가요?
멜라니 :
나는 내 W2를 정말 좋아합니다. 나는 훌륭한 팀을 갖고 있고 내가 하는 일을 할 수 있어서 행운이다. 동시에, 나는 남은 생애 동안 컴퓨터 뒤에 앉아 있고 싶지 않습니다. 나는 정말로 그러한 자유를 내 삶에 구축하고 싶기 때문에 재정적 독립이 궁극적인 이유입니다. 부동산이 너무 재미 있고 도전적이며 흥미롭고 흥미로울 수 있도록 도와줍니다. 그래서 저는 계속 배우고 성장하려는 동기가 매우 높습니다. 나는 또한 거래를 정말로 평가하거나 평가하는 것을 즐기기 때문에 면허 취득을 추구했습니다. 그래서 나는 그것이 계속해서 내 경력의 일부가 되기를 바라지만, 시간이 지남에 따라 조금 더 유연해지기를 바랍니다.
애슐리 :
음, Melanie, 앞으로 90일 동안 우리와 함께해주셔서 정말 감사드립니다. 우리는 매우 기대됩니다. 누군가가 귀하와 연결되기를 원하는 경우 어디로 연락할 수 있습니까?
멜라니 :
너무 무미건조한 것 같아서 싫지만 LinkedIn에 가보시길 권합니다. 저는 인스타그램을 별로 활발히 하지 않습니다. 나는 항상 LinkedIn에 있는 것 같은 느낌이 든다. 제 이름은 Melanie Wilmesher이고 매우 반응이 좋습니다. 아마도 그곳은 당신이 들어본 것 중 사람들이 연락하기 가장 슬픈 곳일 것입니다.
애슐리 :
내 가장 친한 친구 중 한 명인 Lika는 LinkedIn의 여왕입니다. 내가 LinkedIn에 있지 않기 때문에 그녀는 항상 나에게 잔소리를 합니다. 그녀는 그곳에서 수많은 거래를 성사시켰고, 그곳의 개인 자금 대출 기관과 함께 일할 투자자도 있었습니다. 그녀는 그것으로 큰 성공을 거두었습니다.
멜라니 :
알았어, 내가 가져갈게.
애슐리 :
Melanie와 함께해주셔서 정말 감사합니다. 토니, 우리는 방금 세 명의 멘티를 만나서 그들의 목표를 검토하고 그들에게 첫 번째 숙제를 내주었습니다. 당신의 생각은 무엇입니까?
토니 :
세 가지 모두에서 제가 본 것 중 일부는 그들이 도전이라고 생각했던 도전이 실제만큼 크지 않았다는 것입니다. 이를 해결하는 데 시간이 좀 걸리면 취해야 할 단계가 처음에 예상했던 것보다 조금 더 명확하다는 것을 이해하게 됩니다. 솔직히 말해서 그것은 많은 신규 투자자들이 겪는 큰 일이라고 생각합니다. 상황을 실제보다 조금 더 무섭게 만드는 감정적 측면이 있지만, 이미 알고 있는 모든 것과 이해하고 있는 것을 종합해보면 자신을 인정하는 것보다 앞으로 나아가는 것이 조금 더 쉽습니다.
애슐리 :
내 생각엔 이것이 나와 당신에게도 관련이 있을 것 같아요, 토니, 때로는 우리가 무엇을 해야 할지 알거든요. 다른 사람이 우리에게 그렇게 하라고 지시하면 됩니다.
토니 :
그래서 나는 체육관에 트레이너가 있는 것을 좋아합니다. 왜냐하면 "그래, 난 이걸 해야 한다는 걸 알아"라고 말하지만, 그들이 당신 앞에서 "한 번 더 해봐"라고 말하면 동기 부여가 유지됩니다. 우리가 여기 있는 멘티에게도 동일한 영향을 미칠 수 있기를 바랍니다.
애슐리 :
집에 있는 모든 초보자를 위해 우리는 여러분이 자신의 90일 목표를 설정하기를 바랍니다. 아직 이유가 무엇인지 모른다면, 실제로 그것을 정의하려고 노력하고 실제로 그 목표를 달성하기 위해 계속해서 앞으로 나아갈 수 있도록 동기를 부여하고 매일 활력을 불어넣을 무언가를 제공하십시오. 저는 Ashley @wealthfromrentals이고, 그는 Instagram의 Tony @tonyjrobinson입니다. 우리는 또 다른 에피소드로 돌아오겠습니다. 다음에 또 만나요. (명음)
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