너의 주택 자산 될 수 조기 은퇴의 비결. 전국적으로 많은 주택 소유자 및 임대 부동산 투자자들과 함께 수십만 명의 주택 담보에 앉아, 한 사람이 묻습니다. 이 갇힌 자산을 사용하여 부를 쌓았습니다.?” 그리고 대부분의 주택 소유자는 기본 거주지를 판매하거나 더 높은 모기지 금리로 재융자하거나 고가의 HELOC를 빼는 위험을 감수하기를 원하지 않을 것입니다. 임대 부동산 소유자는 대규모 자산 포지션을 사용하여 업그레이드할 수 있는 완벽한 위치에 있습니다. 더 크고 더 나은 투자를 위해. 우리는 가져왔다 크리스 로페즈, Denver에 기반을 둔 투자자 및 대리인이 설명합니다.
크리스는 할 수 있었다 상당한 규모를 구축 부동산 포트폴리오 아주 빨리, 하지만 그조차도 조금 늦게 시작한다고 인정합니다. 인터넷 마케터에서 데이 트레이더로 경력의 대부분을 일한 후 Chris는 투자자 친화적인 에이전트 및 투자자로서 부동산에 앞장서기 위해 모든 것을 포기했습니다. 그리고 덴버 투자자로서 그는 불과 몇 년 전에 구입한 주택을 보았습니다. 폭발적인 가치, 다른 많은 투자자들도 같은 생각을 합니다. 따라서 오스틴, 보이시, 롤리, 피닉스 또는 기타 지역에 있는 경우 부동산 붐 시장, 만질 수 없는 부의 더미 위에 앉아 있는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 당신은 틀렸을 것입니다.
이 에피소드에서 Chris는 주택 소유자와 부동산 투자자가 "덫에 걸린" 자산을 풀 수 있는 방법 그들의 집에서. 그는 통과 구매, 판매 또는 재정비 시기 그리고 사용 방법 BiggerPockets 임대 부동산 계산기 최선의 움직임을 결정합니다. Chris는 모든 부동산이 판매/업그레이드할 가치가 있는 것은 아니라는 것을 알고 있습니다. 몇 가지 부진한 부동산 거래 현금 흐름이 있는 사람의 경우 은퇴 목표에 몇 년 더 빨리 도달, 더 많은 돈이 들어오고 스트레스가 줄어듭니다. 그래서, 당신의 주택 자산을 잠금 해제하고 싶고 당신의 경로를 속도 조기 퇴직? 붙어있어!
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민디:
BiggerPockets Money 팟캐스트에 오신 것을 환영합니다. 여기에서 Chris Lopez를 인터뷰하고 집에 갇힌 자산을 어떻게 처리해야 하는지에 대해 이야기합니다.
크리스 :
그래서 저는 항상 "이봐, 당신의 목표는 무엇입니까?"라고 생각합니다. 그리고 당신의 목표가 무엇인지에 대해 현실적이 되십시오. 왜냐하면 모든 부동산은 당신을 당신의 목표로 데려가는 수단이기 때문입니다. 그래서 저는 사람들이 그들이 가지고 있는 이 새로운 문제를 재평가할 때 매우 좋다고 생각합니다. 그리고 그들이 문제를 재평가하는 동안 시장은 현재 목표가 무엇인지, 그리고 어떻게 발전해 왔는지 재고합니다. 그것이 우리에게 어디로 가야할지 알려주고 적절한 결정을 내리는 데 도움이 되기 때문입니다.
민디:
안녕하세요. 안녕하세요. 안녕하세요. 제 이름은 Mindy Jensen이고 항상 그렇듯이 저와 함께 하는 것은 그의 돈에 대한 생각과 그의 돈에 대한 그의 마음의 공동 진행자 Scott Trench입니다.
스캇 :
엄청난. 악명 높은 공동 호스트의 멋진 소개입니다.
민디:
스눕입니다. Scott과 저는 재정적 독립을 덜 두렵게 만들기 위해 여기에 있습니다. 정말 그것이 Notorious BIG라고 생각했습니까? 괜찮아요. 그게 더 좋았습니다. Scott과 저는 재정적 독립을 덜 두렵게 만들고 덜 정당하게 만들기 위해 여기에 있습니다. 모든 돈 이야기를 소개하기 위해, 우리는 언제 어디에서 시작하든 관계없이 모든 사람이 재정적 자유를 얻을 수 있다고 진정으로 믿기 때문입니다.
스캇 :
좋아요. 일찍 은퇴하고 세계 여행을 하든, 부동산과 같은 자산에 대규모 투자를 하든, 자신의 사업을 시작하든, 이미 구축한 부동산 포트폴리오를 재평가하든, 우리는 귀하의 재정적 목표를 달성하도록 도와드립니다. 그리고 꿈을 향해 달려갈 수 있도록 돈을 마련하세요.
민디:
Scott, 오늘 Chris Lopez와 이야기하게 되어 매우 기쁩니다. 그는 덴버 지역의 투자자이자 대리인이며, 우리는 그에게 당신의 집에 있는 모든 자산을 어떻게 처리할지에 대해 이야기할 것입니다. 하지만 그 전에 BiggerPockets Money Podcast에 Money Moment라는 새로운 세그먼트가 있습니다. 여기에서 재정적인 여정에 도움이 되는 돈 해킹, 팁 또는 요령을 공유합니다. 오늘의 머니 모멘트는, 저축이 어려우면 저축 사다리를 이용하는 것입니다. 여기에서 AirPods 또는 스파 데이와 같은 보상을 선택하고 항목 비용에 해당 가치의 XNUMX~XNUMX배를 곱합니다. 저축 목표에 항목 비용을 더한 금액을 달성하면 자신에게 보상하십시오. 해당 항목을 가져옵니다. 그런 다음 더 비싼 항목을 선택하고 프로세스를 다시 시작하십시오. 돈 팁이 있다면 이메일로 공유해 주세요.
스캇 :
다시 한 번 말씀드리지만, 우리는 항상 돈 이야기를 나누기 위해 쇼에 오거나 파이낸스 프라이데이 에피소드의 게스트로 올 게스트를 찾고 있습니다. 따라서 관심이 있는 경우, bigpockets.com/guest 또는 big pockets.com/financereview에서 신청하십시오.
민디:
크리스를 데려오기 전에 잠깐 쉬자.
그리고 우리는 돌아왔습니다. Chris Lopez는 Denver 부동산 중개인이자 투자자입니다. 그는 BiggerPockets YouTube 채널에서 볼 수 있으며 Envision Advisors의 창립자이기도 합니다. Chris, BiggerPockets Money Podcast에 오신 것을 환영합니다.
크리스 :
이봐, 민디. 나는 여기 오게 되어 기쁘고 돈과 상점에 대해 이야기할 준비가 되어 있습니다.
민디:
오늘은 부동산 이야기를 해보겠습니다. Chris, 자기 소개와 구체적으로 전문 분야에 대해 간단히 말씀해 주세요.
크리스 :
그래서 많은 사람들처럼 부동산 중개인과 부동산 투자가가 제 첫 직업은 아니었습니다. 저는 최근에 40세가 되었고 약 20년 전에 제 인생의 두 번째 행동을 준비했습니다. 많은 인터넷 마케팅과 주식 시장과 외환 시장에서 하루 종일 거래하는 첫 번째 사업에서 발전했습니다. 짧은 대답은 인터넷 마케팅에서 많은 것을 배웠고 그곳에서 많은 성공을 거두었다는 것입니다. 그리고 나는 대부분의 사람들처럼 당일 거래와 외화 거래에서 끔찍한 일을 했습니다. 그래서 그 모든 것이 저를 다시 깨닫게 했습니다. “그거 알아요? 부동산은 30살 때 가보고 싶었던 곳인데 그럴 여력이나 돈이 없었어요. 하지만 지금은 XNUMX대 초반입니다. 경험도 쌓고 돈도 벌고 경험도 많이 쌓고. 나가서 시작할 수 있습니다.”
그래서 그 당시 저는 제 사업을 위한 새로운 수입원이 필요했고 부동산 투자도 하고 싶었기 때문에 제 경력을 부동산 쪽으로 돌리기로 결정했습니다. 그래서 저는 제 관심과 경력을 장기적인 은퇴 목표, 투자 목표와 합칠수록 더 좋다고 믿습니다. 그래서 나는 수정과 뒤집기를했고 돈을 벌었지만 그것을 싫어했습니다. 도매를 시도했습니다. 그것은 나를 위한 것이 아니었다. 그런데 나가서 부동산 중개인과 이야기하고 나가서 부동산 거래를 시작하면서 깨달았습니다. 부동산 중개인 세계에는 나가서 중개인이 되고 사람들이 나가서 내가 하고 싶은 일을 하도록 도울 수 있는 엄청난 기회가 있습니다.” 고치고 뒤집거나 단기적으로 돈을 도매하는 것이 아니라 앞으로 20년 동안 은퇴 목표를 달성할 수 있도록 나가서 투자하는 방법입니다.
그래서 저는 인터넷 마케팅 기술을 활용하여 부동산 중개인이 되었습니다. 내 비즈니스를 구축하고 내 이름을 알리고 엔지니어링 리드를 시작합니다. 그리고 사람들이 여기 덴버 지역에서 부동산에 투자할 수 있도록 틈새 시장을 개척했습니다. 그래서 저는 덴버 지역과 장기 부동산 투자 사고 방식 및 추세에 매우 집중했습니다. 그래서, 그것은 우리를 현재로 인도합니다.
스캇 :
응. 덴버 부동산 투자자들이 저를 포함한 크리스, 민디, 그리고 여러분을 포함한 덴버 부동산 투자자들이 지난 10년 동안 여기 부동산에 투자한 것이 정말 잘 해냈다는 것입니다. 부동산 가치가 엄청나게 올랐습니다. XNUMX년, XNUMX년, XNUMX년, XNUMX년 전에 부동산을 구입했다면 가치가 두 배가 되었을 수도 있고 그에 근접했을 수도 있습니다. 현금 인출로 일부 부동산을 재융자했을 수 있습니다. 저는 개인적으로 자산 더미에 앉아 있고 갇혀 있는 느낌이 듭니다. 이 문제가 있어서 매우 기쁩니다. 이 문제에 대해 불평하는 것이 아니라 막혔습니다. 오른쪽?
부동산을 팔면 차익에 대해 세금을 내야 하기 때문입니다. 모기지를 갚아야 하고, 이 현금을 의미 있는 다른 곳에 재배치해야 합니다. 예를 들어 1031 교환 없이 다른 부동산을 구매했다면 3% 모기지를 5~6% 모기지로 교환하게 됩니다. 내가 1031 교환하면 똑같은 일을하고 있습니다. 모기지를 교환해야 합니다. 현금을 인출하기 위해 재융자를 현금 인출하면 같은 거래입니다. 저금리로 갈아타고 있습니다. 그래서 이 금리 상승 문제는 투자를 해온 우리들에게 정말 흥미로운 문제를 만들어냈다고 생각합니다. 그리고 나는 당신이 그 주식에 접근하는 것에 대해 어떻게 생각하는지, 그리고 투자자들이 이 좋은 문제를 어떻게 처리하는지 궁금합니다.
크리스 :
네, 그게 시작하는 방법입니다. 가지고 있는 것은 큰 문제입니다. 그것은 세계 최초의 성공적인 문제이며 덴버, 오스틴, 솔트레이크시티와 같은 곳, 지난 7년 동안 가치가 높아진 많은 시장에서 그들은 이 문제를 안고 있습니다. 본질적으로 그것은 누군가가 몇 년 전에 8, 9, 40% 상한률로 부동산을 구입한 것입니다. 아주 좋은 렌탈입니다. 빨리 감기, 임대료가 50, 4% 올랐습니다. 값이 두 배 또는 세 배가 되었습니다. 이제 상한선이 압축되었습니다. 따라서 이제 상한선은 5%와 800%입니다. 그리고 상한선이 낮을수록 일반적으로 임대료가 더 나쁩니다. 따라서 “이봐, 내 부동산에서 꽤 좋은 현금 흐름을 벌고 있어. 여기 덴버에서 단일 가족 임대료를 월 1,200에서 $200,000 할인합니다. 3.25%의 모기지 잔고에 $800,000가 남아 있지만 내 재산은 $XNUMX입니다.” Scott, "무슨 일을 하세요?"
그래서 저는 사람들이 먼저 한 걸음 뒤로 물러서서 그들의 목표가 무엇인지에 대한 전반적인 개요를 수행하는 것이 정말 중요하다고 생각합니다. 제 자신을 예로 들겠습니다. 나는 독신일 때 부동산을 사기 시작했다. 이제 저는 결혼했고, 새로운 사업을 시작했으며, 두 명의 어린 자녀가 있습니다. 내 인생은 극적으로 바뀌었다. 그래서 제 목표가 바뀌었고, 부동산 투자에 투자하고 싶은 시간도 바뀌었습니다. 밖에 나가서 벽을 칠하지 않고 아이들과 시간을 보내고 싶습니다. 그래서 저는 항상 "이봐, 당신의 목표는 무엇입니까?"라고 생각합니다. 그리고 당신의 목표가 무엇인지에 대해 현실적이 되십시오. 왜냐하면 모든 부동산은 당신을 당신의 목표로 데려가는 수단이기 때문입니다. 그래서 저는 사람들이 그들이 가지고 있는 이 새로운 문제를 재평가할 때 매우 좋다고 생각합니다. 그리고 그들이 문제를 재평가하는 동안 시장은 현재 귀하의 목표가 무엇이며 어떻게 발전해 왔는지 재고합니다. 그것이 우리에게 어디로 가야할지 알려주고 적절한 결정을 내리는 데 도움이 되기 때문입니다.
그리고 제 말은, 형평성과 관련하여 사람들에게 옳고 그른 대답이 없는 경우가 많다는 것입니다. 그리고 "이봐, 이걸 팔면 내 세금 결과는 어때?"를 먼저 살펴보는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 내 말은, 나는 집을 해킹했다. Scott, 당신은 집을 해킹했습니다. 많은 BiggerPockets 청취자가 House를 해킹했습니다. 만약 당신이 부동산을 팔 수 있는 기회에 있고 200년 중 300,000년 동안 자본 이득 배제에 있다면, 음, 지금이 매수하고 3년을 가져가기에 정말 좋은 시기일 것입니다. , 테이블에서 $3의 지분. 엉클 샘에게서 받은 선물을 가지고 달려가세요. 이제 대다수의 사람들은 자본 이득 배제에 접근할 수 없습니다. 그리고 나서 사람들은 "아, 나는 10%의 이자율을 없애고 싶지 않아."라고 집착하게 됩니다. 네, 하지만 저는 그 하나의 지표만 보지는 않을 것입니다. XNUMX%를 보유함으로써 돈을 이자로 저축하는 동안 여기에서 XNUMX달러를 절약하는 시나리오가 많이 있기 때문입니다. 그러나 당신은 레버리지와 더 나은 상한선 자산으로 그것을 재배치하지 않음으로써 실제로 여기에서 부 창출에서 XNUMX달러를 놓치고 있습니다.
따라서 실제로 여러 시나리오를 여러 번 실행하는 것으로 귀결됩니다. 이봐, 당신의 목표가 무엇인지 파악하십시오. 그리고 나서 “그 재산으로 무엇을 할 수 있습니까? 실제로 시나리오를 실행하겠습니다. 갚아야 합니까?” 그리고 많은 사람들에게 그것은 정답이 아닙니다. 은퇴 목표를 위해 더 많은 재산을 축적해야 한다면 재산을 갚는다고 목표를 달성할 수는 없습니다.
스캇 :
여기에 간단한 질문을 해도 될까요? 당신은 내 부동산의 지분을 상한가가 더 높은 부동산으로 재배치하는 것이 좋은 생각일 수 있다고 말했습니다. 하지만 저는 여기 덴버의 투자자이고 정말 오만합니다. 그리고 저는 최고의 임대 부동산, 현금 흐름 임대 부동산 중 일부를 구입했다고 생각합니다. 여기 덴버에 있는 다른 부동산의 상한선이 제가 소유한 것보다 높을 것이라고 확신하지 않습니다. 이것으로 꽤 괜찮은 포트폴리오를 구성했다고 생각합니다. 예를 들어 제가 다른 주에 가서 다른 부동산으로 가라고 이 경우에 제안하시는 건가요? 많은 투자자들이 자신의 포트폴리오가 합리적인 상한선을 가지고 있다고 생각하는지 궁금합니다. 적어도 자신의 부동산 상태에 대해서는 해당 지역에서 더 나은 현금 흐름 투자 유형 중 하나입니다.
크리스 :
귀하의 부동산 중 하나인 야구장의 상한선은 얼마입니까?
스캇 :
확신하는. 제가 말하고 싶은 것은 임대료 대 가격 비율을 더 많은 경험 법칙으로 사용하지만 0.65 범위의 임대료 대 가치라고 말하고 싶습니다.
크리스 :
그래서, 뭐? 그렇다면 5~6%의 상한선?
스캇 :
물론, 우리가 친절하다면. 응.
크리스 :
글쎄, 내 말은, 알았어. 그래서, 내 말은-
스캇 :
그리고 그것은 덴버에게 높은 것입니다.
크리스 :
네.
스캇 :
네.
크리스 :
그래서 많은 사람들이 구입했습니다. 특히 여기 덴버에서요. 나는 극단적인 시나리오를 사용할 것입니다. 왜냐하면 그것은 부동산의 현재 평가가 무엇인지에 달려 있기 때문입니다. 많은 사람들이 “아, 이 부동산을 9년 전에 샀어요.”라고 실수합니다. 엄청난. 그것은 더 이상 중요하지 않습니다. 당신은 4% 상한률 부동산을 구입했습니다. 우리는 오늘의 숫자를 사용해야 합니다. 그래서 제가 수행한 모든 분석에서 대략적인 규칙은 4% 상한선 속성, PM 수수료가 있는 1031% 상한선 미만인 경우 판매 및 재배포 또는 4이 종종 의미가 있다는 것입니다. XNUMX% 상한선 속성을 초과하는 경우 많은 경우, 이봐, 재정비 및 재배포를 의미합니다.
이제 금리가 높아지면서 상황이 달라졌습니다. 스프레드는 더 어렵지만 4% 상한선이 임계값이라는 것을 알았습니다. 그리고 많은 경우 "이봐, 사람들은 3.5% 상한선 부동산을 가지고 있어." 그들이 Sloan's Lake에 있는 부동산을 구입했기 때문입니다. 이 지역은 Denver에서 막대한 가치 상승을 겪은 지역입니다. 3.5% 상한선 부동산을 판매합니다. 그리고 저는 "증가된 레버리지와 함께 약 1.5~2%의 상한선 증가가 필요합니다."라고 말하고 싶습니다. 따라서 더 높은 상한선, 더 높은 레버리지가 해당 거래에서 가치를 창출하는 열쇠입니다.
민디:
좋아요. 저는 BiggerPockets 포럼에서 항상 시간을 보내고 있으며, bigpockets.com/forums에서 포럼을 찾을 수 있습니다. Cap rate의 개념은 매우 경험이 많은 투자자들에게조차 혼란스럽습니다. 듣고 있는 사람들이 아마 매우 혼란스러워할 수 있도록 당신이 말하는 것을 설명할 수 있습니까?
크리스 :
물론입니다. 문제를 제기해 주셔서 감사합니다. 따라서 캡레이트는 본질적으로 순영업소득을 주택의 현재 가치로 나눈 값입니다. 그래서 그것이 의미하는 바는 당신이 집세를 가져가는 것입니다. 모든 운영 데이터를 뺍니다. 기본적으로 모기지 지불 이외의 모든 것. PM, 수리 및 유지 보수, 세금, 보험료, HOA 수수료, 조경 등 무엇이든. 이는 순 운영 수입을 제공하며 해당 자산의 성능을 평가하는 또 다른 방법입니다. 저는 개인적으로 상한선을 설정합니다. 그것은 저에게 효과가 있었고 부채가 있거나 부채가 없기 때문에 좋습니다. 속성이 어떻게 수행될 수 있는지 높은 수준에서 이해하는 방법입니다. 많은 사람들이 GRM 또는 총 요율 승수인 캡 요율을 사용한다는 것을 알고 있습니다. 매우 유사한 개념으로, 조금 더 발전되고 미묘합니다. 그러나 나는 그것이 높은 수준의 말하기, 스니핑 테스트를 돕는 아주 좋은 방법이라는 것을 알았습니다. "야, 이거 좋아 보인다." 또는 “이봐, 당신은 4% 상한선 부동산을 가지고 있습니다. 여기 당신이 할 수 있는 몇 가지 높은 수준의 일들이 있습니다.”
스캇 :
그래서 저는 일종의 GRM 개념을 사용하고 있었습니다. 임대료 대 가격 비율은 내 부동산의 현금 흐름에 대해 생각하는 GRM의 반전입니다. 당신은 상한선을 말하고 있습니다. 상한선이 더 좋습니다. 상한선을 사용해야 합니다. 그러나 나는 그것을 최고 수준의 임대료 대 가격 비율로 보고 있습니다. 그렇게 쉽게 돌릴 수 있지만. 하지만 어쨌든, 그래서 당신은 많은 투자자들이 특히 덴버에서 찾을 수 있는 현재 4 이하 범위에 있는 낮은 상한선 부동산이 시장에서 6~7%의 상한선. 그리고 이것은 당신이 활용하는 방법과 가정에 따라 수익을 배가시킬 수 있습니다.
그래서 거기에 많은 경고가 있습니다. 그러나 이러한 속성 중 하나를 사용하여 차선책으로 배포할 수 있습니다. 어떻게 정당화할 수 있을까요... 여러분이 있는 목적지에 도달하기 위해 저는 너무 많은 가정을 해야 하고 많은 것을 믿어야 합니다. 내 감상이 이 정도일 거라고 믿어야지. 나는 현재 가지고 있는 부채에 대한 이자율과 새 부동산을 얻을 예정인 부채에 대한 이자율의 차이를 이해해야 합니다. 이러한 모든 풋과 테이크에 대해 머리를 감싸고 결론에 이르면 “오, 내가 4% 상한선으로 부동산을 소유하고 있다면 그것을 팔고 그것을 더 높은 자본금 속성”?
크리스 :
계산기와 스프레드시트를 사용합니다. 그래서, 제 말은, 정말 간단한 것은, 제 말은, BP 계산기를 사용하고 렌탈 스프레드를 연결하는 것입니다... 가서 렌탈 스프레드시트 계산기를 가지고 오늘 가지고 있는 렌탈을 연결하십시오. 하지만 XNUMX년 동안 구입했을 때 사용했던 숫자는 사용하지 마십시오. 오늘의 숫자를 사용하십시오. “야, 오늘의 가치가 뭐야? 오늘의 임대료는 얼마입니까? 오늘의 운영 데이터는 무엇입니까?” 그리고 오늘 부동산을 사는 것처럼 그것을 인수하십시오. 새 임차인과 계약을 맺거나 새 임대 계약을 체결하거나 재융자할 때마다 본질적으로 잠시 동안 부동산을 재구매하는 것과 같기 때문입니다. 따라서 시나리오를 살펴보고 "이 속성이 의미가 있습니까?"라고 말하십시오. 따라서 BP 계산기로 그렇게 할 수 있고 어떻게 작동하는지 알아낼 수 있습니다.
그래서 저는 지난 주에 고객의 부동산을 살펴보았는데 이것은 매우 일반적인 예입니다. 그들은 덴버에 있는 부동산을 $300,000에 구입했습니다. 이제 가치는 650 정도입니다. 그들은 $200,000 모기지, 3% 이자율 대출, 그리고 400K의 자본을 받았습니다. 그러나 그것은 3.5, 3.6% 상한선 속성입니다. 엄청난. 계산기를 연결하고 성능을 확인한 다음 얼마나 많은 자산을 보유하고 있는지 파악하십시오. 이 경우 $400,000라고 가정해 보겠습니다. 그리고 일부 판매 비용, 수수료는 반올림 또는 내림하세요. 1031을 가정하고 이와 같은 몇 가지 시나리오를 재생합니다. 그리고 “좋아요. 내놓을 수 있는 $500,000가 있다면 이 다른 한도율 부동산을 사러 갈 것입니다.” 덴버에 있을 수도 있고, 현지 시장에 있을 수도 있고, 다른 주에 있을 수도 있습니다. 그냥, 이봐, 당신이 보고 있는 부동산이 무엇이든, "이봐, 내가 이것을 팔고 주식을 가지고 이 더 높은 상한선의 부동산을 샀다면, 그 성과는 어때?"라고 연결하십시오.
자, 우리가 자주 보는 것은... 그리고 다시 Denver의 관점에서 살펴보겠습니다. 그 사람은 그 부동산을 $650,000에 팔았습니다. 그들은 부동산 중개인 수수료와 마감 수수료를 지불합니다. 1031 it. 그들은 1.1만 달러 정도에 집을 살 것입니다. 하지만 현금 흐름을 만들기 위해 우리는 35% 이자율에 40% 계약금을 지불하고 있습니다. 그래서 많은 경우에 일어나는 일은 그 시나리오에서 그들이 그것을 팔고 7% 하락하고 35에서 3.5 상한선 부동산으로 가는 것입니다. 그래서 꽤 보수적이고 꽤 현실적입니다. 그들의 현금 흐름은 거의 동일하게 유지됩니다. 그러나 그들의 총 평가액은 올라가고 순영업이익은 종종 두 배 이상입니다. 그래서 저는 종종 “이봐, 저건 미래 달러야. 그것이 바로 미래가치입니다.”
그리고 이것은 실제로 나가서 부가가치 부동산을 찾고자 하는 사람들을 위한 더 많은 간간이 투자를 위한 것입니다. 이것은 “이봐, 난 그냥 나가서 부동산을 좀 보고 내 수도를 재배치하고 싶어. 나는 바쁜 전문가입니다. 나는 바쁜 사람입니다.” 이러한 유형의 속도를 위해서는 자본을 재배치하는 것이 더 중요합니다. 그리고 그것이 바로 저를 포함하여 제가 이야기하는 많은 고객들에게 오늘은 제 재산으로 현금으로 생활하지 않는다는 것입니다. 나는 그렇게 할 수 있는 다른 소득이 있고 모든 임대료는 ... 내 은퇴입니다. 내 투자 풀입니다. 그래서 거기에 엄청난 현금 흐름이 필요하지 않습니다.
이제 저는 제 부동산이 현금 흐름을 원하지만 그것은 일종의 "오늘 더 많은 현금 흐름을 원하십니까, 아니면 미래에 더 많은 현금 흐름을 만들기 위해 거래하고 싶습니까?"로 귀결됩니다. 그래서 많은 경우, 낮은 cap-rate, high-equity 부동산의 매우 극단적인 예에서도 10년 전만큼 좋지는 않지만 20년, 30년, XNUMX년 후에도 여전히 의미가 있습니다. 부동산 투자의 체스 게임. 내가 거기에서 당신의 질문에 대답했는지 아니면 물을 더럽혔는지 모르겠습니다.
스캇 :
아니, 맞는 것 같아. 그리고 나는 당신의 대답이 마음에 든다고 생각합니다. 그것이 bigpockets.com/calc에 있는 우리 계산기의 플러그였기 때문만은 아닙니다. 그러나 그것은 마치 "이봐, 그게 답이야, 가서 이것을 스프레드시트에 연결하고 몇 가지 결정을 내리고 몇 가지 가정을 하는 것입니다." 거기에 들어갈 주요 가정 중 하나는 보세요, 새 부동산을 분석하면 계약금, 임대료, 현금 흐름에 관한 모든 기본 수치를 얻을 수 있다는 것입니다. 종류의 것들. 바라건대, 귀하가 부동산 투자자라면 이러한 유형의 가정을 하는 것이 꽤 편할 것입니다.
하지만 이 분석의 핵심은 새 부동산에 대해 받게 될 부채에 대한 이자율과 향후 30년 동안 임대료 상승 및 가격 상승에 대한 감사율이 될 것입니다. 그것으로 앞으로 몇 년 안에. 장기적으로 생각한다면 30년, 단기적으로 생각한다면 단기적으로요. 그것은 정말 중요하고 정말 흥미로울 것이라고 생각합니다. 사람들은 감사가 매우 높을 것이라고 믿지 않는다면 재배치 전략으로 인해 비용이 발생할 수 있다는 것을 알게 될 것입니다. 꽤 결과적일 수 있습니다. 그러나 앞으로 몇 년 동안 감사를 믿고 3, 4, 5%의 감사 숫자를 입력할 수 있다면, 당신이 말하는 것은 정말 잘 될 것입니다. 크리스, 당신의 경험에 비추어 볼 때 대체로 정확합니까?
크리스 :
예, 하지만 감사 가정을 뒤로 미루어야 합니다. 네 말이 맞아. 제 말은, 저는 6%, 8%, 10% 감사를 언더라이팅하는 것을 권장하지 않습니다. 나는 몇 년 전에 그것을 추천하지 않았습니다. 나는 역사적 수단을 위해 3~5%를 보증합니다. 이제 다음 3.5~5.5년에 저는 이렇게 말합니다. “이봐, 적어도 덴버에서는 아마 평평할 거야. 우리는 포인트를 줄 수도 있고 포인트를 만들 수도 있지만 감사하지 않을 것이라고 가정합니다.” 나는 거기에 더 중요한 것이 있다고 생각합니다. 당신이 옳기 때문입니다. 미친 가정을하면 엉망이 될 것입니다. 그러나 다른 부동산을 구입하더라도 덴버에서 판매하고 덴버에서 XNUMX에서 XNUMX 상한선 부동산을 구입한다고 가정해 보겠습니다. 실제로 거기에서 실제 언더라이팅을 하고 있다면 여전히 더 높은 상한선이기 때문에 순수 자산 경험이나 자산 구축 경험에서 더 나을 것입니다.
이제 가격이 오르거나 임대료가 더 빨리 오르면 수익이 증가하는 크고 뚱뚱한 체리가 됩니다. 그러나 가격 상승과 임대료 상승이 상대적으로 일정하지 않더라도 대부분의 국가에서 3~3년 동안 그렇게 될 것이라고 생각합니다. 그렇지 않으면 많은 지역에서 -0에서 +1이 될 것입니다. , 그것은 여전히 많은 의미가 있으며 장기적인 부를 쌓는 데 올바른 움직임이 될 수 있습니다. 따라서 감사는 그것을 만들거나 깨뜨리지 않을 것입니다. 저는 아주 아주 보수적으로 다음 3~4년 동안은 XNUMX, XNUMX%로 언더라이팅하고 장기적으로는 XNUMX~XNUMX%로 되돌아갈 것입니다.
또 다른 것은 기회를 본다는 것입니다. 이것은 몇 가지 일이었습니다. 사람들이 거기에 나가서 수많은 계산을 가지고 놀도록 권장하기 때문입니다. 이 경우 “안녕하세요, 저는 덴버 투자자입니다. 덴버에서 팔고 덴버에서 사세요.” 그리고 당신은 당신의 시장에서 그렇게합니다. 이제 당신은 "이봐, 덴버에서 팔고 다른 주에서 더 나은 상한률로 사세요."라고 말할 수도 있습니다. 왜냐면 덴버가 뭐야? 현재 가장 비싼 비용이 들지 않는 도시라고 생각합니다. 따라서 현금 흐름은 찾기가 매우 어렵습니다. 그러니 "이봐, 내가 이걸 산다면"이라고 서명하십시오. 그런 다음 저는 미친 듯이 인수 계약을 체결했습니다. “이봐, 내 1031 교환을 포기하고 싶지 않아. 내가 그것을 팔고 델라웨어 조각상 신탁 인 DST에 넣으면 어떨까요?” 예, 세금으로 돈을 절약합니다. 그러나 향후 5년 동안 XNUMX%의 수익을 올리게 되므로 실제로는 장기적으로 돈을 잃기 시작합니다.
나는 "이봐, 내가 실제로 자본 이득을 지불했다면 $400,000를 가지고 걸어야 하는데 $100,000은 다른 곳에 간다." 하지만 저는 $300,000를 인출하고 부동산, 신디케이션, 다른 사업에 또 다른 투자를 합니다. 그러나 나는 더 높은 IRR을 얻었고 여전히 이치에 맞고 이렇게 말할 수 있습니다. “그거 알아요? 그 자본 이득을 먹는 것이 가치가 있습니다.” 그래서 저는 여기서 추천을 드리지 않습니다. 내 요점은 많은 사람들이 가정적인 일을 많이 한다는 것입니다. 음, what-if 작업을 수행하고 스프레드시트 또는 BiggerPockets 계산기를 통해 계산을 실행합니다. 그런 다음 하나의 계산기를 가지고 귀하의 부동산, 귀하의 시장에 있는 부동산, 타주 장소, DST에 대해 모든 것을 할 수 있습니다. 소극적 투자 등을 알아낼 수 있습니다. "이봐, 그 수익은 어떻고 그 세금 결과는 어떻게 생겼지?" 사물의 큰 그림을 얻으십시오.
그리고 다음 단계는 실제로 진행하고 CPA를 통해 이야기하는지 확인하는 것입니다. 세금 결과는 무엇입니까? 많은 경우 개인적 용도로 감가 상각이나 자본 이득을 통해 소유할 수 있는 금액을 추정하지만 추정치는 그다지 좋지 않습니다. 그래서 저는 CPA와 이야기했습니다. 그리고 저는 또한 “예, 다른 주에 갈 수 있고 상한선이 더 높고 더 매력적입니다. 하지만 이제는 여행을 하고 시장에서 새로운 네트워크를 개발하는 추가 비용을 부담해야 합니다.” 좋지도 나쁘지도 않지만 그 시간과 비용은 일반적으로 부동산 인수에 표시되지 않습니다. 그래서 저는 많은 시나리오를 실행한 다음 메트릭을 살펴봅니다. 그런 다음 세금 결과를 살펴보고 "이 새로운 전략을 실제로 실행하는 데 얼마나 많은 대역폭과 비용이 필요합니까?"를 살펴보십시오. 그리고 재미있는 시나리오를 실행하십시오.
민디:
저는 이 조언을 매우 좋아합니다. 왜냐하면 FOMO나 지금 시장이 하고 있는 일에 휘말리기가 정말 쉽기 때문입니다. 당신은 부동산 중개인입니다. 작년 봄을 기억하십니까? 모든 사람들이 물건을 사려고 했지만 더워진 집들 중 일부에서는 가끔 상영조차 할 수 없었습니까? 또는 당신이 들어갈 것이고, 그것은 단지 사람들의 회전문일 뿐이고, 당신은 패배할 것입니다. 당신은 1 제안 중 하나입니다. 그래서 저는 사람들이 그것에 대해 정말로, 정말로 흥분하는 것을 볼 수 있습니다. 이번 봄, 내가 지금까지 본 것에서 다시 그렇게 보이기 시작합니다. 우리가 큰 이자를 가지고 있지 않기 때문에 그 정도까지는 아닙니다. 하지만 여전히 덴버 지역은 정말 정말 더워지고 있습니다. 그래서 팔고 싶은 충동이 들 수 있습니다. “오, BiggerPockets Money Podcast에서 Chris의 말을 듣고 있습니다. 그리고 그는 내 캡레이트가 좋지 않아서 팔아야 한다고 말했습니다.”
아니, 그는 그렇게 말하지 않는다. 그는 실행 시나리오를 말하고 있습니다. 많은 시나리오를 실행하십시오. 귀하의 부동산에 대해 무엇을 얻을 수 있다고 생각하는지 에이전트와 상의하십시오. 그 금액을 기준으로 숫자를 실행하십시오. 조금 더 적거나 조금 더 많을 수도 있습니다. 그러나 두 발로 점프하기 전에 이러한 모든 옵션이 무엇을 얻을 수 있는지 확인하십시오. 당신은 그것을 팔고 나서 "오, 내 타임라인이 다 되어서 1031을 할 수 없어." 나는 1031이 위험하다는 것을 충분히 알고 있습니다. 세 가지 속성을 식별하기 위해 새 속성을 구매해야 하는 매우 구체적인 시간 세트가 있습니다. 그렇지 않으면 1031이 문 밖에 있습니다. 당신을 위해 돈을 소유하고 보관할 누군가를 미리 구하지 않으면 당신의 1031은 문 밖에 있습니다. 당신이 그 돈을 소유했다면 이제 당신은 그 모든 세금을 내야 합니다. 따라서 많은 계획이 필요합니다. 그러나 판매를 생각하고 있다면 숫자를 실행하십시오. 그것이 의미가 있는지 확인하십시오. 모든 숫자를 실행하십시오. 사람들과 이야기하십시오. 나는 이것을 너무 좋아합니다.
스캇 :
응. Chris, 여기에 몇 가지 옵션이 있는 것 같습니다. 부동산을 팔거나 재융자하거나 아무 것도 하지 않고 저금리 부채를 상각할 수 있습니다. 저는 저금리 부채를 상각하도록 선택했습니다. 그것이 현재 나의 접근 방식이었습니다. 이것이 올바른 접근 방식인지 확실하지 않으며 질문이 필요합니다. 그리고 부동산을 파는 경우에는 두 가지 옵션이 있습니다. 1031 교환 또는 수확 중 ... 옵션 A가 있습니다. A 부분 매도는 1031이고 B 부분 매도는 이득입니다. 각각의 옵션을 선택한 사람들과 왜 그렇게 했는지에 대한 사례 연구나 시나리오가 있습니까? 또는 개인 포트폴리오의 예가 있습니까?
크리스 :
응. 전적으로. 한 가지, 나는 Mindy가 말한 것으로 돌아가고 싶습니다. 내가 제일 좋아하는 건... 시나리오를 다 하고 사람들과 이야기를 나눈 후 추천하고 싶은 것, 나는 이걸 맨날 한다. BiggerPockets에서 제가 가장 좋아하는 기능은 포럼입니다. 다른 사람의 게시물을 읽는 것도 좋아하지만 내 게시물도 게시합니다. 그리고 “이봐, 얘들아. 부동산을 팔까 생각중입니다. 어떻게 해야 하나요?” 그런 쓸데없는 글 쓰지 마세요. “이봐, 내가 시나리오를 실행했어. 숫자는 다음과 같습니다. 그리고 나는 이것, 이것, 이것에 대해 세 가지 장점을 실행했습니다. 여기 내 번호가 있습니다. 여기 내 생각이 있습니다. BP 커뮤니티, 피드백을 주세요.” 그리고 좋은 피드백을 많이 받을 수 있습니다. 또한 사람들이 다른 기회를 가져오기 위해 여러분에게 연락하게 될 것입니다. 따라서 항상 실사를 수행하십시오. 하지만 거기에 있는 커뮤니티는 그것이 BiggerPockets의 절대적인 최고의 부분 또는 내가 가장 좋아하는 부분이라고 생각합니다. 따라서 모든 작업을 수행한 다음 포럼과 공유하고 그룹 생각을 진행하십시오.
스캇 :
좋아. BiggerPockets 계산기 및 BiggerPockets 포럼. 좋아요. 현명한 질문을 게시하면 현명한 답변을 얻을 수 있습니다.
민디:
현명한 대응입니다. 그리고 다양한 반응을 얻을 수 있습니다. "이봐, 나는 이 사람의 말을 좋아하지만, 그들이 이 요소를 고려하지 않은 것 같아." 매우 경험이 풍부한 사람들이 그 상황에서 무엇을 할지 말하게 될 것이며 대부분 그 이유에 대해 설명할 것입니다. 포럼의 사람들은 부동산에 대해 이야기하는 것을 좋아합니다. 우리는 부동산에 있기 때문에 조금 다릅니다. 그러나 당신이 부동산에 대해 이야기하는 것을 좋아하고 부동산 투자자라면 당신의 인생에서 아무도 관심을 갖지 않을 것입니다. 그들은 그것을 듣고 싶어하지 않습니다. 그들은 자신이 겪었던 나쁜 경험에 대해서만 이야기하고 싶어합니다. 그러나 BiggerPockets 포럼에는 이를 수행하는 사람들이 있습니다. 경험이 풍부한 조언을 해줄 수 있는 아직 겪어보지 못한 시나리오가 있는 당신보다 더 오래 일해 온 사람들.
크리스 :
예.
민디:
광고처럼 들리게 하려는 뜻은 아니었지만-
크리스 :
아니요. 하지만 내 말은, 저 밖에 자산이 있나요? 그걸 써. 내 말은, 그것은 내가 대리인으로서, 투자자로서 부동산 경력에서 사용한 최고의 자산 중 하나였습니다. 괜찮은. 여기 몇 가지 예를 들어 보겠습니다. 한 걸음 물러나서 제 학위는 재무 계획이고 저는 항상 장기적인 계획에 대한 욕구를 가지고 있었습니다. 나는 주식과 채권에서 "이봐, 인덱스 펀드에 넣어, 지루하고 설정하고 잊어버려"라고 말하는 것을 좋아하지 않습니다. 부동산은 훨씬 더 복잡합니다. 그래서 제가 저 자신과 고객을 위해 하는 일을 XNUMX단계 프레임워크로 구성했습니다. 이것으로 틀을 잡고 이것은 우리가 시장에서 볼 수 있는 몇 가지 일반적인 시나리오를 살펴볼 것입니다.
첫 번째 단계는 목표가 무엇입니까? 내가 말했듯이 목표가 무엇인지 다시 살펴보십시오. 부동산은 그곳으로 가는 수단입니다. 5단계, 전체 포트폴리오를 살펴보십시오. 많은 사람들이 자신의 임대를 고립적으로 봅니다. 하지만 7개, 10개 또는 401개의 렌탈에서 전체적으로 성능은 어떻습니까? IRA, XNUMX(k)를 보는 것과 같습니다. "이봐, 전체 성능은 어때?" 세 번째 단계는 밖으로 나가 개별 자산, 개별 자산을 살펴보기 시작하는 것입니다. “이봐, 기회가 뭐야? 숫자는 무엇입니까?” 거기에 SWOT 분석을 수행하십시오. XNUMX단계, 우리가 이야기한 시나리오를 실행합니다. 그리고 다섯 번째 단계는 실행 계획을 작성하는 것입니다.
따라서 이것은 투자자에게 매우 좋습니다. 또한 귀하가 에이전트라면 이것이 제 고객에게 놀라운 클라이언트 부가가치 도구라는 것을 알게 되었습니다. 그래서 저와 제 팀은 30년에 이러한 포트폴리오 세션을 약 40~50회 수행합니다. 또는 죄송합니다. 한 달입니다. 이것은 고객과 투자자로서 우리 자신을 위한 연간 재무 계획 세션과 비슷합니다. 그래서 우리는 좋은 데이터를 많이 얻습니다. 우리는 거기에서 몇 가지 추세를 봅니다. 그리고 몇 가지 일반적인 예를 들자면 많은 사람들이 은퇴에 가까워지고 있습니다. 글쎄요, 그들에게는 성장에 덜 집중하고 소득에 더 집중합니다. 그래서 그들은 60대나 XNUMX대가 되어 은퇴를 시작하거나 한 발짝 물러나고 싶을 수도 있습니다. 아이들은 대학에 가거나 집을 나갑니다. 그들은 엄청난 미래 수입이나 엄청난 미래 성장이 필요하지 않습니다. 그들은 앞으로 몇 년 동안 더 많은 수입이 필요합니다.
따라서 향후 10년 또는 20년 동안 원하는 수준으로 은퇴하려면 여전히 더 많은 부동산을 축적해야 하는 나와 같은 사람과는 매우 다른 경우입니다. 나는 여전히 내 축적 단계입니다. 따라서 종종 은퇴가 임박한 단계에 있는 사람들의 경우 자산을 상환하고 "이 자산을 상환했다면 현금 흐름은 어떻습니까?"라고 말하는 것이 이치에 맞을 수 있습니다. 그러나 동시에 시나리오를 실행합니다. 8~10%의 수익률을 낼 수 있는 부채 펀드를 보세요.” 이와 같이 다른 일을 할 수 있지만 그 목표와 일치하는지 확인해야 합니다. 그래서 그 은퇴 단계에 있는 많은 사람들이 그곳으로 나가서 재산을 계속해서 갚는 것을 선택합니다. 그래서 당신은 "이봐, 당신이 당신의 재산을 지불하면 당신은 당신의 소득 목표에 도달한 것입니다."
그래서 많은 경우에 그들은 부채 눈덩이 접근 방식을 취하고 하나의 자산을 갚기 시작하거나 가장 낮은 잔고 또는 가장 높은 이자율을 갚기 시작합니다. 그래서 "이봐, 그걸 갚기 시작해." 그리고 다음 것을 지불하고 다음 것을 지불하십시오. 그리고 많은 경우에 그들은 그들의 개 소유물 또는 [들리지 않음 00:30:40]인 하나의 재산을 팔 것입니다. “이봐, 이 부동산, 엉덩이가 아파. 싫어. 성능이 좋지 않습니다.” 엄청난. 글쎄, 그것을 제거하십시오. 감사 파티. 계속 진행하겠습니다. 따라서 많은 사람들에게 재산을 갚는 것은 정말 좋은 조치가 될 수 있습니다. 그러나 이제 "야, 내가 재산을 갚는데 내가 원하는 소득이 없다면"이라고 말하면 거기에 문제가 있습니다.
스캇 :
그래서 우리는 BiggerPockets Money 쇼 322에서 이와 같은 주제에 대해 훌륭한 토론을 했습니다. 임대 부동산 현금 흐름이 당신이 생각하는 것과 다른 이유입니다. 거기에 XNUMX채의 임대 부동산을 가지고 있고 현금 흐름이 없었기 때문에 월급으로 생활하는 손님이 있었습니다. 따라서 이에 대해 궁금한 점이 있다면 확실하지 않은 경우 적어도 몇 개는 기껏해야 손익분기점이 있고 현금 흐름이 마이너스일 수 있는 두 개의 임대가 있는 경우 해당 상황에 처할 수 있습니다. 그런 상황에서 Chris가 설명한 XNUMX단계를 따르면 그 사실을 알게 될 것입니다. 그리고 특정 자산별 분석에서 판매 또는 종료를 고려해야 할 자산을 결정할 수 있습니다. Chris, 지난 XNUMX~XNUMX년 동안 자신의 포트폴리오로 이 작업을 수행한 적이 있습니까?
크리스 :
나는 가지고있다. 그래서 포트폴리오 리뷰를 직접 해봤습니다. 나는 올해 어떤 움직임도 하지 않았고, 그것은 내 포트폴리오가 실제로… 그러나 외부 요인으로 들어가는 것도 제 경력과 사업은 부동산 중개인이며 모두 부동산과 관련되어 있습니다. 글쎄, 나는 매우 보수적이다. 그리고 우리가 고르지 못한 시기를 겪고 있고 대부분의 사람들의 부동산 소득이 올해 떨어졌기 때문에 … 2022년과 23년에는 많은 사람들에게 더 낮습니다. 그래서 저는 “이봐, 나는 내 투자에 대해 매우 보수적일 거야. 내 하루 수입이 괜찮은지 확인해야 하니까. 그래서 저는 밖으로 나가서 현금 흐름을 위태롭게 하거나 조이고 싶지 않습니다.” 투자 관점에서는 말이 되지만 지금 투자자로서 해야 할 일이라는 글로벌 관점에서는 말이 안 됩니다.
그래서 제가 하고 있는 일은 여기 Denver Metro에 두 개의 부동산이 있다는 것입니다. 내가 말했듯이, 그들은 내가 가장 좋아하는 것이 아닙니다. 나는 그들을 옮기는 것이 불행하지 않을 것입니다. 그래서 저는 부동산 관리자와 이야기를 나눴습니다. 5월경에 임대 만기가 올 것입니다. 여기 덴버에서 부동산을 팔기에 가장 좋은 시기는 봄이기 때문에 우리가 목표로 삼고 있는 시기입니다. 15,000월 중순에서 XNUMX월 말경에 부동산을 상장하기에 가장 좋은 시기입니다. 그래서 저는 임대 계약이 성사되었는지 확인한 다음 세입자를 내보내 새 살 곳을 찾을 수 있도록 할 시간이 있습니다. 바라건대 XNUMX주에서 XNUMX주 동안 그곳에 가서 어떤 유형의 일을 할 수 있기를 바랍니다. 내가해야 할 업데이트의. 대부분의 임대이기 때문에 그들은 약간의 사랑이 필요합니다. 그들은 약간의 TLC가 필요합니다. 그리고 많은 경우 어떤 작업에 XNUMX~XNUMX달러를 투자한 다음 소유자 점유자에게 판매하는 것이 더 나을 수 있습니다. 내가 그것을 더 예쁘게 만드는 데 쓰는 모든 XNUMX달러에 대해 나는 그 대가로 XNUMX-XNUMX달러를 더 받아야 합니다. 그래서, "이봐, 내 돈을 최대화하기 위해 소유자 친화적으로 만들 수 있는 최적의 장소는 어디인가?"
그래서 저는 그것에 대해 계획하기 시작했습니다. 많은 고객들이 그렇게 하고 있습니다. 정말 흥미로운 것 하나. 이것은 매우 매력적이었습니다. 따라서 이 고자본, 저금리 시나리오로 돌아가 보겠습니다. 많은 분들이 "야, 내 렌탈 괜찮네." 그들은 4, 5% 상한선입니다. 그들은 임대, 마을의 좋은 부분을 좋아합니다. 그들은 그것을 만지고 싶지 않지만 자산을 재배치하고 싶어합니다. 우리는 많은 HELOC를 수행해 왔습니다. 콜로라도에 내가 아는 한 은행이 있습니다. 그들은 일반적으로 투자 부동산에 투자 HELOC를 할 은행을 찾기가 매우 어렵습니다. 따라서 HELOC는 주택 담보 신용 한도이며 30년 모기지와는 다릅니다. 하지만 부동산에 있는 수표, 신용 카드와 비슷합니다.
우리는 투자 부동산에 투자 HELOC를 하고 있는 많은 사람들이 있습니다. 그리고 그들은 ... LTV가 30%였습니다. 그들은 자기 자본의 20~30%를 빼내어 임대 또는 일종의 신디케이션 전략에 재배치하고 있습니다. 그리고 그들은 케이크를 먹고 먹을 수 있습니다. 왜냐하면 그들은 30년 고정 이자율이 낮고 변동 이자율을 처리할 수 있기 때문입니다. 6~7%의 수익을 얻을 수 있습니다.
민디:
투자 부동산을 위해 누가 이 HELOC를 수행하고 있습니까? HELOC 투자를 하는 사람을 찾지 못했기 때문입니다.
크리스 :
음, BiggerPockets에서 저에게 DM을 보내주세요. 말씀드리죠, Mindy. 아니요. 그래서, 이것의 많은 부분이... 그래서 이것으로, 이것들은... 내 말은, 당신과 그 이름을 공유하고 그곳에서 제 연락처를 알려드리게 되어 기쁩니다, Mindy. 굉장한 남자. 그러나 당신은 지역 은행을 찾고 싶습니다. 대형 은행, 국영 대출 기관, 그리고 아마도 30년 고정된 일반 대출을 제공한 사람은 귀하에게 대출을 제공할 적임자가 아닐 것입니다. 그들은 Fannie와 Freddie 재래식 대출 기관입니다.
그래서, 큰 은행들은 당신에게 이것을 주지 않을 것입니다. 그러나 국영 은행이나 신용 조합과 같은 지역 은행을 많이 찾으면 HELOC를 수행하는 은행입니다. 그 결과 저는 30개의 은행과 이야기를 나누었고 여기에서 네트워크를 확보했습니다. 그리고 나는 그것을 할 몇 개의 은행을 알고 있지만 첫 번째 위치를 소유하지 않으면 그것을 할 은행은 거의 없습니다. 그리고 많은 경우, 그들은 첫 번째 위치가 아닙니다. 그래서 그것은 매우 미묘한 차이가 있습니다. 그러나 그것은 많은 사람들, 특히 기술 전문가와 주식 전문가가 부동산에서 좌절하는 곳입니다. 저는 "글쎄, 부동산은 효율적이지 않아." 예, 대출 기관 30곳에 전화하세요. 재미는 없지만 금을 찾는 방법입니다.
스캇 :
그래서 저는 이것을 접근 방식과 도구로 좋아합니다. 나는 신디케이션 유형 투자에 재배치하기 위해 6, 7%의 이자율로 투자 HELOC를 사용하는 팬이 아니라는 점을 주의하고 싶습니다. 나는 그것이 정말 어려운 차익 거래라고 생각하며, 그러한 신디케이션의 현금 흐름과 타이밍은 그러한 경우 중 일부에서 그다지 좋지 않을 수 있습니다. 매우 공격적인 플레이입니다. 따라서 그런 종류의 전략을 수행하려는 경우 기억하십시오. 제 생각에는 30년 고정 금리 부채를 사용하여 임대 부동산의 지분을 다른 부동산으로 재배치하는 것보다 훨씬 더 공격적입니다.
크리스 :
응. 이것은 내가 말했듯이 많은 사람들이 3.5개의 임대를 소유하고 있으며 XNUMX개 또는 XNUMX개에서 하고 있는 곳입니다. 따라서 그들은 여전히 전체 주식 위치에서 매우 균형 잡힌 상태를 유지하고 있으며 혼합 고정 금리는 XNUMX이며 이제 매우 적은 양의 변수를 추가하고 있습니다. 그래서 나는 당신에게 전적으로 동의합니다, Scott. 그것은 더 고급입니다. 위험도가 더 높습니다. 그리고 우리는 임대, 자금 또는 신디케이션에 그렇게 하는 사람들이 있습니다. 그러나 그것은 분명히 훨씬 더 발전된 기술이며 거기에서 파도를 타거나 거기에서 펀치를 탈 수 있는 현금이 있는지 확인하십시오.
스캇 :
나는 나가서 투자자 HELOC를 위해 무엇을 얻을 수 있는지 알아보는 것이 현명하다고 말하고 싶습니다. 크레딧을 사용하지 않더라도 크레딧에 액세스할 수 있는 것은 항상 좋은 일입니다.
민디:
예. 그것은 확실히 우리 재산에 내 피부를 구했습니다. 투자자 HELOC가 아니었습니다. 내 집의 HELOC였습니다. 하지만 저는 금전적인 원숭이 사업을 했고 빠른 현금이 필요했습니다. 그리고 급하게 현금이 필요할 것 같아서 열어봤지만 아무 것도 꺼내지 않았습니다. 그냥 거기에 앉아있었습니다. 하지만 내가 필요할 때 잡아 당기기 위해 거기에있었습니다. 투자 HELOC는 개인 자산 HELOC와 동일하거나 유사한 비율입니까?
크리스 :
아니오. 대부분의 경우 소유자-occ가 소수 플러스 1 또는 소수 플러스 3 대 0일 수 있는 프라임 플러스 0~1%에 더 가깝습니다. 따라서 스프레드가 보입니다. 또 다른 문제는 많은 예비선거의 경우 LTV를 합치면 95% 또는 100%까지 올라가는 신용 조합과 은행이 주변에 많다는 것입니다. 그들은 매우 높은 LTV를 할 것입니다. 다시 말하지만 조심해서 들어가세요. 당신은 큰 신용 카드로 똑똑해야합니다. 그러나 탭아웃을 많이 하는 투자자 HELOC의 총 LTV는 70~80%입니다. 결합된 LTV는 “이봐, 30년 고정 80순위 지급액의 퍼센트가 얼마지? 그리고 그 위에 HELOC를 추가합니다. 그 둘을 합쳐서 뭐지?” 그래서 투자 HELOC는 내가 본 것 중 최고입니다. 나는 최고라고 말한다. 가장 높은 LTV는 XNUMX%의 합산 LTV이며, 이는 투자용 HELOC에 대해 여전히 믿을 수 없을 정도로 높습니다.
스캇 :
당신과 함께 일한 고객 중 이러한 다양한 옵션을 거치는 사람들의 몇 가지 예를 살펴봐도 될까요? 누군가와 이야기해 본 적이 있습니까? 그들은 “그거 알아요? 난 그냥 돈을 갚고 잊어 버리라고 말할거야”? 또는 “아무것도 하지 않고 그대로 두겠습니다. 나는 빚을 일찍 갚지 않을 것입니다. 그냥 상각하도록 두겠습니다.” 그런 다음 이런 일을 겪은 사람들이 있었습니까? 최근에 그들의 근거는 무엇이었습니까?
크리스 :
응. 내 말은, 위의 모든 것이 목표이며 전반적인 위험 허용 범위가 무엇인지에 달려 있습니다. 내 말은, 지금 부동산을 팔고 있는 고객이 있고 그들은 1031을 할 것입니다. 일부는 현지에 머물고 있습니다. 일부는 타주로 이동하고 있습니다. 엄청난. 거기에 다양한 옵션. 그리고 그 경우 그들의 근거는 "야, 감사회는 끝났어." 덴버의 미친 감사는 끝났습니다. 지금, 지금 판매하면 몇 가지 포인트를 돌려받을 수 있습니다. 하지만 누가 신경 쓰나요? 40%를 벌었습니다. 지난 XNUMX년 동안 XNUMX점을 돌려주세요. 그리고 그들은 여전히 "장기적으로는 나가고 싶어요... 많은 사람들이 말합니다. 더 이상 좋은 렌탈이 아닙니다. 더 좋은 위치나 A급 건물, 두통이 덜한 곳으로 옮기고 싶습니다.” 따라서 유지 보수가 적고 상한선이 비슷하거나 더 높아야 하지만 손을 더 많이 대야 합니다. 그것은 부분적으로 투자이고 부분적으로는 투자자로서의 삶을 더 쉽게 만듭니다.
나도 많은 사람들을 얻었습니다 ... 사실 대다수의 사람들이“그거 알아요? 10년을 버텼습니다.” XNUMX년 동안 빡빡하게 매달리고 현금을 은행에 보관하고, 건설하고, 빚을 계속 갚는 것은 결코 나쁜 행동이 아닙니다. 확실하지 않으면 브레이크를 밟아도 다칠 일이 없습니다. 당신의 경력을 만들거나 망칠 거래를 놓치게 될 거래는 없습니다. 하지만 거래를 하면 경력을 망칠 수도 있는 거래가 있다. 그러니 당신을 부자로 만들어 줄 큰 일에 대해 걱정하지 마세요. 당신을 날려버리고 XNUMX년을 후퇴시킬 사람에 대해 걱정하세요. 그리고 그것이 일어날 수 있는 일입니다. 그래서 항상 염두에 두고 있습니다. 그래서 많은 사람들이 꽉 앉아 있습니다. 내가 말했듯이 그들은 내가 하는 일을 하고 있습니다. “이봐, 나는 좋은 위치에 있어. 내 속성은 잘 수행되었습니다. 나는 좋은 LTV에 있습니다. 나는 XNUMX년 동안 꽉 앉아 있다.”
그리고 두 번째 고정 또는 두 번째 HELOC와 같이 거기에 두 번째를 두는 고급 전략을 더 많이 수행하는 사람들은 그것을 하는 하나의 속성을 가진 사람들이 아닙니다. 이들은 5~10개의 부동산을 소유하고 있고 현금 흐름이 양호하며 글로벌 LTV를 1%에서 2%로 늘리기 위해 30~40개의 부동산에 투자하고 있습니다. 따라서 그들은 여전히 LTV가 매우 낮고 혼합 이자율이 약간 상승합니다. 그리고 그들은 또한 은행에 현금이 있고 모든 지불금을 조달할 수 있는 임대료가 들어옵니다. 그리고 또한 "오, 내가 그렇게 움직였고, 20% IR을 만들 것이라고 생각했는데 지금 이 자산에서 7% IR을 만들고 있습니다." 그들은 그 검은 눈을 처리할 수 있습니다. 그러나 위험 보상 비율은 그들에게 정확하지만 적절하게 자본화되어 있고 수입이 좋습니다.
민디:
Chris, 이 시장에서 캐쉬아웃 리파이에 대한 좋은 사례가 있습니까? 내 말은, 나는 7%를 기억할 만큼 충분히 나이가 들었다는 것이다. 내 첫 번째 모기지는 7% 대출이었고, 그 7% 대출을 받은 것에 대해 내가 뜨거운 코딱지라고 생각했습니다. 그리고 지금 우리는 2년 동안 3, 4, 20% 대출을 받았습니다. 사람들은 현재의 이자율에 대해 겁을 먹고 있으며 현금 출금이 서류상으로 나쁜 생각처럼 보이는 이유를 이해할 수 있지만 모든 것이 나쁠 수는 없습니다.
크리스 :
대부분의 경우와 마찬가지로 상황에 따라 다릅니다. 그러나 일부 고급 항목. 그래서 제가 말한 예로 돌아가서 "부동산이 4% 상한선이라면 그게 제 경험 법칙입니다." 그것은 덴버에서 잘 작동합니다. 그것이 다른 시장으로 어떻게 해석되는지 모르겠습니다. 나는 유사점을 가정합니다. 그러나 다시 말하지만 그것은 나의 면책 조항입니다. 높은 수준의 부동산이 4% 캡 레이트 부동산을 초과하는 경우 현금 재융자가 의미가 있을 수 있습니다. 4% 상한선 속성 미만이면 일반적으로 의미가 없습니다. 하지만 지금은 아마 조금 더 높을 것입니다. 새로운 시장의 상한선에 대한 경험 법칙을 강화해야 할 것 같습니다. 캐쉬아웃 리파이를 수행하면 부동산을 재구매하는 것이기 때문입니다. 그리고 나는 당신이 완전한 현금 인출을했다면 그 부동산은 여전히 현금 흐름이 될지 심각하게 의심합니다. 대부분의 경우 마이너스 현금 흐름이 아닙니다.
그래서 제가 수행한 모든 검토와 제가 함께 일한 모든 고객 중에서 현재 시장에서 현금 인출을 한 사람을 생각할 수 없습니다. 한두 개 있을 수 있지만 공개적으로 7이라고 말하는 것이 편할 정도로 XNUMX에 가깝다고 말하고 싶습니다. 대부분의 사람들은 가만히 앉아서 아무것도 하지 않거나, 돈을 팔고 옮기거나, 자산에 접근하기 위해 HELOC를 거기에 두는 것을 선택합니다. 그러나 이미 빈약한 임대 부동산이 있는 경우 XNUMX%로 현금 환급을 하는 것은 일반적으로 좋은 일이 아닙니다. 지금 재투자하고 있는 형편없는 상한선에 있는 마이너스 현금 흐름 자산이 있기 때문입니다.
따라서 대다수의 사람들에게 부정적인 현금 흐름 속성을 갖는 것이 실제로 의미가 없다고 생각합니다. 때때로 포트폴리오의 작은 부분에 대해 예, 그 규칙에 대한 예외를 만들 수 있습니다. 그러나 대부분의 사람들에게 왜 스스로 비용을 지불하지 않는 자산을 갖고 싶어합니까? 따라서 캐쉬아웃 리파이를 수행하면 많은 시간이 마이너스가 됩니다. 그리고 그것이 대부분의 사람들에게 책임이 되는 곳입니다. 그래서 저는 현금 출금을 본 적이 없으며 제 투자자나 고객도 그렇게 하는 것을 보지 못했습니다.
민디:
나는 그 질문을 많이 받았고 현금 인출을 할 이유도 보지 못했습니다. 지난 XNUMX월 이자율이 오르기 시작하기 전에 구입한 부동산이 있다면, 그것을 유지하고 싶다면 HELOC를 유지하여 에퀴티에 액세스하십시오. 단기적으로 저는 HELOC 자금이 단기 자금이어야 한다는 Scott의 의견에 동의합니다. 그러나 그 다음에는 보유하거나 판매합니다. 그리고 그것을 유지하려면 낮은 이자율을 유지하십시오. 그것은 단지 이해가 되지 않습니다. 나는 당신이 그것으로 무엇을 할 것인지 모르겠습니다. 그러나 다시 말하지만 상황에 따라 다릅니다. 잘 풀리지 않을 가능성이 큽니다. 이전에 말했듯이 시나리오를 실행하십시오. 그런 식으로 그 현금에 접근할 수 있다면... 당신은 엄청난 거래를 찾았고 이것이 당신이 가진 유일한 현금입니다. 그것은 현금 출금을 사용하는 매우, 매우 구체적인 방법이 될 수 있습니다. 하지만 네, 동의합니다.
스캇 :
응. 부동산 시장에 대해 극도로 낙관적이며 더 많은 것을 사고 현금을 인출하려는 사람들의 경우를 제외하고는 저금리 모기지에서 훨씬 더 높은 모기지로 재융자하는 것은 그다지 많은 돈을 벌지 못합니다. 감각. 그래서 저는 사람들이 현재 금리로 구매함에 따라 향후 몇 년 동안 이 사용 사례가 천천히 돌아올 것으로 봅니다. 따라서 투자자 대출로 6, 7, 7.5%에 새 부동산을 구입하고 내년에 BRRRR로 7% 금리로 재융자하고 약간의 현금을 인출하려면 나. 따라서 대부분의 재융자 활동에서 일시적인 소강상태를 보게 될 것이라고 생각합니다. 그것은 분명히 이미 여기에 있습니다. 나는 그것이 계속되고 앞으로 몇 년 동안 천천히 돌아올 것이라고 생각합니다.
크리스 :
응. 내 말은, 나는 많은 대출 기관과 이야기를 나눴고, refi 파티는 약 0.1년 전에 끝났습니다. 그렇기 때문에 refi 파티가 끝났기 때문에 대출 업계에서도 많은 정리 해고를 보았습니다. 나는 동의한다. 지금 당장은 큰 연극이 아닙니다. 그래서 지금은 매우 작은 사례를 사용하고 있습니다. 일반적으로 누군가에게는 의미가 있지만 그것은 XNUMX%입니다.
스캇 :
크리스, 환상적이었어. 오셔서 이 좋은 문제에 대해 보여주시고 이야기해주셔서 감사합니다. 장기 투자자라면 임대 포트폴리오에 갇힌 자산을 처리하는 방법. 사람들이 당신에 대해 더 많이 알 수 있는 곳은 어디입니까?
크리스 :
글쎄, 당신은 항상 나를 구글 수 있습니다. 저는 여기 덴버에서 마케팅 담당자입니다. 덴버의 크리스 로페즈를 검색하면 나를 찾을 수 있습니다. 하지만 가장 좋은 곳은 BiggerPockets입니다. 나는 거기 포럼에 있고 DM을 쏜다. 실제로 유용한 정보이기 때문에 제가 실제로 사용하고 응답하는 유일한 소셜 플랫폼입니다. 그래서 저는 BiggerPockets에서 사람들과 소통하고 싶습니다. 저는 재밍과 부동산에 대해 이야기하고 다른 사람들이 무엇을 하는지 배우는 것을 진정으로 좋아하기 때문입니다. 따라서 BiggerPockets는 최고의 장소입니다.
스캇 :
엄청난. 응. 덴버에 계시다면 Chris는 항상 만날 용의가 있습니다. 최근에 당신을 몇 번 만났습니다. 응. 또한 언제든지 BiggerPockets 포럼에 방문하면 저에게 연락해 주십시오. 만나서 반갑습니다. 그래서 덴버는 투자자들에게 재미있는 곳입니다. 우리는 네트워크를 성장시키는 것을 좋아합니다.
크리스 :
엄청난. 감사합니다. 여기에 오는 것은 폭발적이었습니다. 저는 이와 같이 좀 더 기술적인 이야기를 하는 것을 좋아하기 때문에 이것이 저의 절대 차 한잔입니다. 감사합니다.
민디:
고마워요, 크리스. 정말 재미있었어요. 곧 얘기해 보겠습니다.
크리스 :
안녕, 얘들 아.
민디:
괜찮은. 바로 크리스 로페즈였습니다. 정말 재미있었어요. Scott, 우리는 내가 전에는 정말로 고려하지 않았던 많은 것들을 가져왔습니다. 그러나 또한 우리가 하는 모든 쇼에서 다시 한 번 강조되는 조언은 숫자를 실행하라는 것입니다. 너의 숙제를해라. 다양한 시나리오를 실행합니다. 바지 자리 옆으로 날아 가지 마십시오. 재정적으로 가장 유리한 경로가 무엇인지 확인하십시오. “남들이 다 팔고 있으니 나도 팔아야지.” 최선의 선택이 아닐 수도 있습니다. 그것이 최선의 선택일 수 있습니다. 그러나 감정이 아닌 수학을 기반으로 확실한 결정을 내립니다.
스캇 :
네. 좋아. Chris는 “포트폴리오부터 시작하십시오. '내가 원하는 것을 달성할 수 있을까?'라고 스스로에게 물어보십시오.” 그런 다음 거래별로 포트폴리오의 부동산 구성 요소 내부에서 그것을 요약하십시오. 이러한 각 거래가 더 큰 목표에 기여하고 있습니까? 그렇지 않다면 내가 갚을 건가요? 나는 아무 것도 하지 않고 현재 지폐를 상각할 것인가, 아니면 팔고 교환하거나 팔고 이익을 얻을 것인가? 여기에서 내려야 하는 복잡한 결정 세트입니다. 많은 생각과 에너지, 그리고 많은 노하우가 들어가야 합니다. 운 좋게도 BiggerPockets라는 플랫폼이 있어 이러한 유형의 모든 내용을 발견하고 속성 구성 요소에 대한 분석을 수행하는 데 도움이 됩니다.
하지만 다른 질문도 하나 드리고 싶습니다. 나는 이 문제에 대해 한 가지 다른 질문을 던지고 싶다. 즉, 전체 포트폴리오를 현금으로 전환하면 어떻게 하시겠습니까? 그냥 현금으로 주면 어떻게 배치하겠습니까? 오늘 배치한 것과 같은 방식입니까, 아니면 다른 것입니까? 뭔가 다르다면 다시 그 문제로 돌아가서 "내가 축적한 모든 추가 현금으로 오늘 움직임을 시작하거나 현재 포트폴리오의 일부 자산을 재배치하여 해당 상태에 도달하려면 어떻게 해야 합니까? 그것이 내가 원하는 포트폴리오입니다”?
민디:
오, 그 질문이 너무 좋아요, Scott. 현금을 어떻게 사용하시겠습니까? 똑같은 방식으로 배포하시겠습니까, 아니면 변경하시겠습니까? 그 흥미 롭군요. 솔직히 지금과 거의 비슷할 것 같아요. 나는 내 포트폴리오를 좋아한다.
스캇 :
응. 나는 내 포트폴리오에 매우 만족하지만 사람들이 숙고해야 할 큰 문제는 부채라고 생각합니다. 나는 최근에 이것에 대해 많이 이야기하고 있습니다. 하지만 저번에 BP Money 청취자로부터 질문을 받았는데 그들은 "이봐, 나는 이 큰 포트폴리오를 가지고 있지만 현금 흐름을 생성하지 않습니다." “포트폴리오는 2.5만 달러 정도입니다. 어떻게 현금 흐름을 생성하지 않습니까?” "아, 우리가 이렇게 배치되어 있기 때문입니다." 음, 모기지를 샀다면, 말 그대로... 투자 부동산에 대한 3년 모기지에 대한 투자 모기지는 현재 7%와 7.5%입니다. 그 모기지 중 하나에 몇 백 달러를 넣었습니다. 하나의 모기지를 구입하면 이자로 인해 수동적 현금 흐름으로 연간 30, 30 달러를 얻게 됩니다. 따라서 자신의 포트폴리오로 무엇을 해야할지 궁금해하는 사람들을 위해 국수 한 가지, 특히 소극적 소득을 원하는 경우 부채를 더 많이 재배치할 수 있는 장소 중 하나로 간주하십시오.
민디:
흥미로운 시나리오네요, Scott. 좋아요. 괜찮은. 여기서 나가야 하나?
스캇 :
해보자
민디:
좋아요. 이것으로 BiggerPockets Money Podcast의 이번 에피소드를 마무리합니다. 그는 Scott Trench이고 저는 Mindy Jensen입니다. "곧 얘기해, 비비야."
스캇 :
오늘 에피소드가 마음에 드셨다면 Spotify 또는 Apple에서 별점 XNUMX개 리뷰를 남겨주세요. 더 많은 현금 관련 콘텐츠를 찾고 있다면 youtube.com/biggerpocketsmoney의 YouTube 채널을 방문하세요.
민디:
BiggerPockets Money는 Mindy Jensen과 Scott Trench가 만들고 Kailyn Bennett가 제작했습니다. Exodus Media에서 편집. Nate Weintraub의 카피라이팅. 마지막으로, 이 쇼를 가능하게 해주신 BiggerPockets 팀에 큰 감사를 드립니다.
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