신참 응답: 판매자 금융, 무단 거주자 및 에이전트가 되는 것이 가치가 있습니까?

애슐리 :
부동산 신인 268화입니다.

토니 :
제가 아는 대부분의 부동산 투자자들은 자격증이 없고 대신에 부동산 전문가를 고용하는데, 많은 초보들이 부동산 투자자가 되려면 자격증이 필요하다는 잘못된 가정을 하고 있는 것 같습니다. 조슈아 트리의 내 에이전트인 그와 그의 팀은 부동산을 사고 파는 과정을 과학 수준까지 갖추고 있기 때문에 저는 그들을 정말 좋아합니다. 예를 들어, 내가 검사 일정을 잡는 것을 잊어버리면 그의 거래 코디네이터는 "내가 당신을 위해 검사 일정을 잡아 놓겠습니다."라고 말합니다.

애슐리 :
제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자 Tony Robinson과 함께 있습니다.

토니 :
매주, 일주일에 두 번 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 제공하는 Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 늘 그렇듯이 오늘의 에피소드는 KSP75라는 이름의 누군가를 외치며 시작하고 싶습니다. KSP는 Apple Podcast에서 별 100개 리뷰를 남겼습니다. “저는 다세대 주택을 소유하고 있고 가족이 집의 일부에 거주하므로 세입자, 임대 계약 등에 어느 정도 노출되어 있습니다. Real Estate Rookie는 부동산 투자의 다음 단계로 나아갈 수 있는 정보, 지침, 자신감을 제공하므로 듣기에 환상적입니다. 나는 모든 에피소드를 탐독하고, 메모하고, 읽고, 조사하고, 조건이 맞을 때 다음 거래를 성사시킬 절대적인 확신을 가지고 XNUMX% 준비가 되어 있을 계획입니다.” 따라서 KSP에 감사드립니다. 귀하와 저는 귀하가 다음 거래를 성사시키기 위한 정보, 지침 및 자신감을 곧 갖게 될 것이라는 사실을 좋아합니다.

애슐리 :
토니, 새로운 소식은 무엇인가요?

토니 :
오늘은 다른 색의 셔츠를 입었기 때문에 적갈색을 흔들고 있어요. 아마도. 거의 검은색이지만 완전하지는 않습니다.

애슐리 :
프로듀서가 말을 하고 밝기를 바꾸기 전까지는 휴대폰이 검은색인 줄 알았기 때문에 휴대폰의 밝기를 높여야 했어요. "아, 그래, 색이 다르구나."

토니 :
2023년에는 다른 색상을 시도해 볼 수도 있을 것 같으니 두고 보도록 하겠습니다. 하지만 아니, 엄밀히 말하면 사실 우리는 이번 주말에 웨스트버지니아로 비행기를 타고 갈 예정이에요. 방금 우리가 살펴보고 있는 거래에 대해 LOI에 서명했습니다. 우리가 보고 있는 것은 정말 멋진 땅입니다. 약 XNUMX에이커 규모이고 웨스트버지니아의 새로운 국립공원 근처에 있습니다. 부동산 자체에는 메인 하우스, 게스트 하우스, XNUMX개의 RV 패드가 있으며 글램핑장도 여러 개 추가할 수 있는 허가가 있습니다. . 그래서 우리는 그 부동산을 사고, 글램핑 장소를 추가하고, 기본 주택을 개조한 다음, Airstream 캠핑카 몇 대도 구입하여 그곳을 작은 목적지로 만들겠다는 생각입니다. 그래서 우리는 그것에 대해 기쁘게 생각합니다.

애슐리 :
정말 대단해요. 정말 신난다.

토니 :
네.

애슐리 :
전에 웨스트버지니아에 가본 적이 있나요?

토니 :
결코 내 인생에서. 이번이 처음이 될 것입니다.

애슐리 :
저는 어렸을 때 그곳에서 열린 IBO 월드 챔피언십에 양궁을 보러 가곤 했습니다. 나와 내 아버지, 내 형제는 [들리지 않음 00:02:51] 전화를 걸었습니다.

토니 :
세계 양궁 선수권 대회에 나갔나요?

애슐리 :
하나의 리그, IBO 리그와 비슷하지만 그렇습니다.

토니 :
내가 왜 지금 이 얘기를 듣고 있는 걸까? 세계 양궁 선수권 대회에 나갔다는 말을 들은 적이 있나요?

애슐리 :
모르겠습니다. 내 말은, 그다지 큰 문제가 아닌 것 같아요. 모르겠습니다. 하지만 네, 저는 어렸을 때 3D 표적 양궁 사격을 하곤 했습니다.

토니 :
내 말은, 세계 선수권 대회에 어떤 목적으로든 참가했다고 말할 수 있는 사람이 얼마나 됩니까?

애슐리 :
하지만 어쨌든 그것은 매년 웨스트버지니아의 스노우슈 산에 있었고 저는 그곳에 가는 것을 정말 좋아했습니다. 마치 산 꼭대기에 있는 작은 스키 마을 같았고, 정말 멋졌습니다. 양궁 토너먼트 전체가 3D 촬영 등을 하기 위해 언덕을 오르락 내리락할 예정이어서 정말 멋졌습니다.

토니 :
네, 한 번도 가본 적이 없어서 이번 주말에 출발할 예정이고 짧은 시간이 걸리는 여행이 될 것 같지만 정말 기대됩니다. 글램핑으로 무엇이든 하는 것은 이번이 처음이 될 것입니다. 실제로 게임 계획에는 없었지만 속성이 그 자체로 나타났습니다. 사실 이 사람이 인스타그램으로 나에게 연락했는데 나는 내 DM을 잘 확인하지 못하지만 가끔씩 확인하고 지우려고 노력하는데 누군가 나에게 거래를 보냈습니다. , "안녕하세요, 예, 이걸 제안하려고 합니다."라고 말하더군요. 그러니 그 기준에 맞는 다른 좋은 거래가 있다면 계속 보내주세요. 그 사람이 없었다면 이런 일이 일어나지 않았을 것이기 때문입니다.

애슐리 :
저도 이번 주말에 떠날 예정인데 안타깝게도 거래가 안 돼요. 라스베거스에서 열리는 부동산 소녀들의 주말입니다. 그래서 일부 여성 부동산 투자자들은 나의 가장 가까운 친구가 되었습니다. 그래서 우리는 라스베거스에서 여자 주말을 보내고 있습니다. 우리는 함께 여행을 많이 가지만 보통 친구들 전체가 여행을 가는데, 이번에는 여자 몇 명만 여행할 예정이고, 예, 곧 라스베가스 스트립을 여행할 예정입니다.

토니 :
지난 여름 나와 Sarah와 함께했던 것보다 그들과 더 즐거운 시간을 보내지 않는 한, 내 생각에는 완전히 괜찮습니다.

애슐리 :
글쎄, 그거 알아? 이 시기에는 수영장이 문을 닫아서 수영장 파티는 없을 테니 안전하신 것 같아요.

토니 :
수영장 파티는 없습니다.

애슐리 :
하지만 나도 라스베가스에 가본 적이 있어요. 아마 12번은 갔을 거예요. 하지만 라스베가스 나이트클럽에는 가본 적이 없어요. 아마도 이번 주말에 처음이 될 것 같아요.

토니 :
글쎄, 그것이 두 번째로 재미있는 라스베가스 여행 순위에 오르는 한, 나는 우리가 정사각형이라고 생각합니다. 우리는 좋다.

애슐리 :
그래서 오늘 Rookie Reply에는 우리 프로듀서가 Real Estate Rookie Facebook 그룹에서 가져온 몇 가지 훌륭한 질문이 있습니다. 그래서 우리는 매출을 위한 청소에 대해 이야기할 것입니다. 따라서 세입자가 이사한 후 비용을 청구하는 방법, 일반적인 사항, 청소 비용을 청구하는 방법이 다릅니다. 또한 약간의 판매자 자금 조달, 판매자가 귀하에게 이를 제공하는 경우 동일한 장소에서 은행 자금 조달을 받는 것과 어떻게 작동합니까? 그런 다음 부동산에 대한 조사를 수행하는 것에 대해 이야기합니다. Tony와 저는 이에 대해 매우 다른 경험을 갖고 있습니다. 따라서 귀하의 지역에서 흔한 일이 무엇인지 알아보고 싶다면 YouTube 댓글에 접속하여 귀하가 일반적으로 그렇게 하는지 아래에 의견을 남겨주시기 바랍니다. 또는 부동산을 구매할 때 설문조사를 받지 않는 이유와 그 이유.
좋습니다. 오늘의 첫 번째 질문은 Jason Dorsey의 질문입니다. “부동산을 구입할 때 설문조사를 받는 목적이 무엇인가요? 부동산 중개업자가 내가 집을 살 것인지 묻고 있어요.” 좋습니다. 측량은 토지에 대한 측량입니다. 따라서 경계선이 어디에 있는지, 구획의 위치, 크기, 즉 몇 에이커와 해당 선이 실제로 어디로 가는지 알아낼 수 있습니다. 그렇다면 귀하가 실제로 구매하고 있는 부동산은 무엇이며, 인근 부동산은 무엇입니까? 토니, 사람들이 부동산을 구입하기 위해 당신이 살고 있는 곳에서 설문조사를 하는 것이 흔한가요?

토니 :
적어도 내가 구매하는 부동산은 아닙니다. 부동산 중개인이나 그 누구, 심지어 대출 기관도 나에게 설문 조사를 요청한 적이 없지만 우리 소포는 꽤 작습니다. 나는 로트 라인이 일반적으로 꽤 잘 정의되어 있다고 생각합니다. 그래서 아마도 그것이 내가 속한 시장에 대해 그다지 우려하지 않는 이유일 것입니다.

애슐리 :
네, 흥미로운 설문조사를 받지 않고 부동산을 폐쇄한 적이 없는 것 같아요.

토니 :
너무 미친 것 아닌가?

애슐리 :
응. 여기에서는 측량을 수행하는 것이 매우 일반적이며 일반적으로 판매자는 측량사가 나와서 부동산을 표시하고 부지 모서리를 측설한 다음 기본적으로 뽑아내는 측량 비용을 지불합니다. 조사 지도. 그들은 일반적으로 부동산 중 집이 있는 위치, 거리가 있는 부동산 경계선을 배치합니다. 때로는 누군가가 집을 구입하기 전에 이미 설문 조사를 수행했을 수도 있고, 작년에 작은 A 프레임 캐빈을 구입했는데 90년대와 같은 오래된 설문 조사가 있었는데 그 설문 조사를 수락하고 방금 설문 조사를 받았을 수도 있습니다. 판매자는 소포 라인에 변경 사항이 없다고 말하고 있음을 명시하는 변경 없음 진술서에 서명합니다. 일반적으로 소포와 측량 라인에 변경 사항이 없었다는 안정감을 갖기 위해 돌아가서 불과 몇 년 된 측량을 수락하는 것이 좋습니다.
설문조사를 했을 때 실제로는 제대로 안 되었다고 이웃과 다툼이 있었고, 실제 분쟁이 끝나고 선이 나올 때까지 문을 닫지 않고 미루는 성질이 있었는데요. 실제로 소포가 실제로 어디로 갔는지 정의됩니다. 해당 부동산에 지역권이 있는지도 확인할 수 있습니다. 내가 사는 곳 근처에는 가스관이 있는 가스 회사에 지역권을 주는 것이 매우 일반적입니다. 사실 제 주 거주지에는 가스정이 있고, National Fuel이 가스 회사인 부동산에 가스정으로 돌아가는 도로가 있어서 언제든지 갈 수 있고 접근할 수 있습니다. 그리고 그들은 돈을 지불하고 우리 집까지 무료 가스를 얻습니다. 정말 좋습니다. 응, 요즘엔 들어보지도 못하는 무제한 소비다. 따라서 부동산에 대한 설문조사를 통해 알 수 있는 것과 같은 다양한 사항이 있습니다.
따라서 부동산 중개인이 추천하는 경우 판매자가 제공할 것인지 물어보세요. 그렇지 않은 경우 언제든지 수행할 조사 비용을 지불할 수 있습니다. 그리고 구획의 크기에 따라 일반적으로 400톤의 건물이나 그 위에 있는 것이 아니라 몇 에이커에 해당할 수 있습니다. 1,000에서 최고 $XNUMX까지.

토니 :
흥미로운. 네, 말 그대로 그런 말을 들어본 적이 없습니다. 당신이 우리의 오래된 부동산 중 일부에 대해 이야기하는 동안 나는 그것이 거기에 있었는지 확인하기 위해 문서를 닫고 있습니다. 그리고 나는 그것을 눈치 채지도 못했지만 어느 곳에서도 설문 조사에 관한 어떤 것도 볼 수 없습니다. 내가 가지고 있는 서류. 내가 가지고 있는 가장 가까운 것, 심지어 부지선까지 보여주는 것은 제목 보고서에서 나온 것이고 맨 마지막 페이지에는 그 거리에 있는 모든 다른 필지의 조감도가 있고 어떤 필지가 우리의 것인지에 대한 일종의 개요가 있습니다. . 하지만 아니, 그건 정말 흥미로워요. 나는 말 그대로 그런 일을 한 적이 없습니다.

애슐리 :
네, 사실 저도 그거 때문에 충격받았어요. 우리는 우물에 대해 이야기하고 일반적으로 처음 구매할 때 우물이 없지만 설문 조사를 위해 우물이 없다는 에피소드를 가졌습니다. 네, 설문조사를 완료하거나 이미 설문조사를 완료했는지 확인하는 것이 좋습니다. 단지, 은행 자금 조달을 받고 있다면 일이 훨씬 쉬워질 뿐입니다. 최근에는 은행에서 설문조사 사본을 요청했는데 이전에는 그렇게 하지 않았는데 설문조사 사본을 요청하는 곳에서 상업 대출을 했습니다.

토니 :
예, 그리고 이제는 부동산을 구입할 때 설문조사를 하지 않음으로써 앞으로 문제가 생길 수 있다는 생각이 듭니다. 특히 가격이 몇백 달러에 불과한 경우에는 더욱 그렇습니다. 단지 대지 경계선에 문제가 없는지 확인하거나 이웃 울타리가 예상보다 10피트 더 멀면 어떻게 되는지 확인하기 위한 것입니다. 내 부동산 중개업자처럼 LandGlide나 앱 같은 것을 사용하는 경우도 있습니다. 그래서 우리가 그 건물에 있으면 그들은 “야, 여기 줄이 있구나” 같은 말을 하겠지만, 내가 이 이야기를 듣고 있으니 아마도 우리가 좀 더 진지하게 받아들여야 할 문제일 것입니다.

애슐리 :
네, 우리는 LandGlide도 사용하고 onX Hunt도 사용합니다. 우리는 실제로 몇 주 전에 제가 구입한 30에이커의 토지 경계선을 따라 약간의 실험을 했습니다. 사냥 시즌이 끝난 직후였는데, 나무 스탠드가 이웃 사람들을 위해 얼마나 가까이 붙어 있는지가 놀랍습니다. 그들은 자신의 땅을 향하고 있었지만, "아, 실제로는 저거"라고 말하는 경우도 있었습니다. 우리 소유지에 있을지도 몰라요.” 그들의 나무 스탠드입니다. 그러나 우리가 알아차린 onX Hunt와 LandGlide는 부동산 구석에 있는 실제 지분과 약간 벗어났습니다. 별로 정확하지 않았습니다.

토니 :
에 딱 맞다.

애슐리 :
네.

토니 :
시원한. 그렇다면 두 번째 질문으로 넘어가야 할까요?

애슐리 :
응, 다음으로 가자. "부동산 투자 거래에 도움이 되기 위해 부동산 라이센스를 취득할 때의 장단점을 공유할 수 있습니까?" 이 질문은 Real Estate Rookie Facebook 그룹의 Teresa Molter가 보낸 것입니다. 아직 Real Estate Facebook 그룹에 가입하지 않았다면 가입했는지 확인하세요. 이 그룹에 참여하기 위해 Facebook에 가입할 가치가 있으며, 같은 생각을 가진 많은 투자자들과 연결되고 쇼에서 우리가 할 수 있는 질문도 할 수 있습니다. 그럼 토니, 우리 둘 다 부동산 면허를 갖고 있지 않은데, 사라는 부동산 면허를 받고 있는 거죠, 그렇죠?

토니 :
사라는 자신의 것을 얻기 위해 노력하고 있습니다. 이 모든 과정을 거쳐 이제 거의 결승선에 다다랐는데, 과연 마지막 시험을 치러야 하는지에 대한 논의가 계속되고 있습니다. 우리가 보고 있는 것이 몇 가지 있습니다. 그렇죠? 첫째, 캘리포니아에서 면허를 취득하는 데 시간이 꽤 오래 걸린다는 점입니다. 세 가지 과정을 이수해야 하고, 몇 가지 추가 인증을 취득해야 하며, 마침내 이 시험에 응시해야 합니다. 이는 꽤 긴 시험이기도 하며, 분명히 이 모든 것과 관련된 비용도 있습니다. 하지만 30~45일 안에 면허를 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 최소한 XNUMX개월의 시련과 같으며, 모든 과정을 완료하는 데 걸리는 시간에 따라 더 길어질 수도 있습니다.
그래서 누구나 스스로에게 물어봐야 할 첫 번째 질문이라고 생각합니다. 특히 Teresa는 면허를 취득하는 데 얼마나 많은 시간과 돈과 에너지가 필요합니까? 그리고 두 번째는 이 일을 하는 목표가 무엇인지입니다. 당신은 아마도 자신의 부동산 거래에서 자신을 돕기 위한 것일 수도 있다고 말했습니다. MLS 액세스 권한이 있다고 보고 계십니까? 물건을 살 때 구매자의 대리인에게 지불하거나 물건을 팔 때 판매자의 대리인에게 지불할 커미션을 절약하고 싶습니까? 그렇게 하는 동기는 무엇입니까? 그렇다면 실제 사용하게 될 볼륨은 어느 정도인가요? XNUMX년에 한 건의 거래를 구매하는 경우 해당 라이선스를 매년 또는 해당 주에서 얼마나 자주 획득하고 유지하는지 확인하는 것이 실제로 의미가 있습니까?
제가 아는 대부분의 부동산 투자자들은 자격증이 없고 대신에 그 분야의 전문가를 고용하는데, 많은 신인들이 부동산 투자자가 되려면 자격증이 필요하다는 잘못된 가정을 하고 있는 것 같습니다. 우리는 그들의 전문 지식을 활용합니다. 왜냐하면 조슈아 트리의 제 대리인, 그와 그의 팀은 부동산을 사고 파는 과정을 과학에 이르기까지 가지고 있기 때문에 저는 그들을 정말 좋아합니다. 내가 검사 일정을 잡는 것을 잊어버리면 그의 거래 코디네이터는 "이봐, 내가 당신을 위해 검사 일정을 잡아주지" 또는 "안녕 Tony, 다시 한번 말씀드리지만 당신의 실사 기간은 XNUMX일 후에 끝납니다. "라고 말합니다. 요청을 전달하고 싶다면 오늘 꼭 완료하도록 하세요.” 그래서 테레사 씨, 당신의 목표가 단지 돈을 절약하는 것이라면 그렇게 하지 않을 수도 있겠지만, 정말로 에이전트가 되고 싶다면 나는 아마도 그렇게 할 것입니다.

애슐리 :
저는 부동산 면허를 세 번이나 시작했습니다. 온라인 강좌를 위해 99달러 정도를 지불한 것 같아요. 이건, 잘 모르겠지만, XNUMX년 전인가 뭔가. XNUMX년이 지나면 강좌를 다시 구매해야 합니다. 하지만 그것은 나에게 왜 그것이 필요한지에 대한 질문에 이르렀고, 실제로 내가 그것을 얻으려고 했던 유일한 이유는 내가 직접 상영회에 참석할 수 있기 위해서였기 때문에 다른 사람과 상영 일정을 잡을 필요가 없었습니다. 에이전트만 있으면 부동산으로 갈 수 있었어요. 그러다가 내 부동산 대부분이 시장에서 거래되지 않는 지점에 이르렀습니다. 그것은 나에게 실제로 유일한 이점이었습니다. 물론 커미션으로 돈을 절약하기는 하지만, 다른 사람에게 서류 작업, 계약서 작성, 다른 에이전트와 대화, 발생하는 일을 처리하도록 하는 데에는 돈을 지불할 가치가 있다고 생각합니다.
특히, 임차인이 있는 부동산을 팔려고 할 때 대리인이 있다는 것은 큰 장점이라고 생각합니다. 부동산의 임차인과 함께 상영 일정을 잡는 것은 그들과 조정하고 접근 권한을 부여받는 악몽이 될 수 있습니다. 나는 한 유닛에 들어가야 할 건물의 상영회를 너무 많이 갔는데 거기에 도착하면 "아뇨, 미안해요. 세입자가 안 된다고 말했거나 여기에 있어야 했는데 그렇지 않습니다. 우리는 열쇠가 없어요.” 이런 식이죠. 나는 실제로 작년에 세입자가 있는 두 개의 부동산을 팔았고 말 그대로 내 부동산 관리 회사에서 일하는 부동산 중개인과 함께 가서 "이것이 내가 팔고 싶은 것입니다. "라고 말했습니다. 여기 내 부동산이 있다”고 말하며 부동산 관리회사로부터 임차인의 모든 정보를 얻었고, 모든 전시를 그들과 직접 조율했다. 바로 그 일을 해야 한다는 것 자체만으로도 수수료를 받을 가치가 있었습니다.
나는 이것에 대해 Tony의 의견에 동의합니다. 실제로 부동산 중개인으로 사업을 운영하고 다른 사람을 위해 주택을 사고 팔고 싶다면 지속적인 교육 비용이 있다는 점을 기억하기 때문에 그만한 가치가 있을 수 있습니다. 면허를 계속 취득하려면 돈이 들고 계속 교육 수업을 듣는 데에도 시간이 들게 됩니다.

토니 :
응, 나도 전적으로 동의해, 애쉬. 궁극적인 동기부여가 되는 것 같아요. 당신이 말했듯이, 나는 나 자신이 모든 행정 업무를 처리하는 것보다 누군가에게 돈을 지불하여 모든 행정 업무를 처리하는 것을 선호합니다. 하지만 다시 이해합니다. 우리는 부동산 여행에서 서로 다른 공간에 있기 때문에 그렇게 하는 것이 더 합리적일 수도 있습니다. 하지만 내 개인적인 생각은, 테레사, 만약 당신이 이것을 당신의 실제 수입원으로 만들 계획이 없다면, 나는 먼저 부동산 사업을 구축하는 데 더 많은 시간을 집중한 다음 중개업이나 중개인 업무를 살펴보는 것입니다. 나중에.

애슐리 :
좋아요. Rick Watts의 다음 질문입니다. “누군가 거주자가 있는 집을 구입한 적이 있습니까? 그것들을 꺼내려고 할 때 고려해야 할 사항이 있나요? 그들은 이전 주인의 허락을 받아 그곳에 있었지만 어떤 종류의 임대 계약도 없었고 떠날 의사도 없는 것 같습니다. 나는 아마도 나의 법적 의무에 관해 변호사와 이야기할 것입니다. 윤리적 의무에 대해서도 좀 더 찾아보겠습니다. 이전에 이런 경험을 한 사람이 있는지 몰랐습니다.”

토니 :
애쉬 씨, 먼저 질문부터 해도 될까요? 나는 세입자와 함께 부동산을 구매하지 않습니다. 우리가 구입하는 플립조차도 사전에 장기 임대하는 경우가 많지만 항상 요구 사항은 구매자가 세입자가 퇴거했는지 확인하는 것입니다. 실제로 판매자가 세입자를 내보내려고 노력하고 있기 때문에 거의 두 달 동안 계약을 맺고 있는 상황이 바뀌었습니다. 그래서 내 기준은 거기에 세입자가 있으면 그것을 사지 않을 것입니다. 왜냐하면 나는 퇴거를 시도해야 하는 골칫거리를 원하지 않기 때문입니다. 당신의 관점에서 볼 때, 당신이 구매하려고 하는 부동산이 있고 임차인이 떠나고 싶어하지 않는다는 것을 이미 알고 있다면, 당신은 계속해서 그것을 구매하시겠습니까?

애슐리 :
네, 그리고 이 질문에 대해 Rick이 충분한 실사를 수행했는지 몰랐을 수도 있다고 생각합니다. 아마도 이 부동산이 계약 중이었기 때문에 계약을 체결하기 전에 그가 이 문제를 처리할 수 있었던 몇 가지 방법이 있다고 생각하기 때문일 것입니다. 저를 믿으세요. 제가 처음으로 했던 몇 개의 부동산에 대해서도 알았더라면 좋았을 것들이 너무 많습니다.
저는 세입자가 있는 부동산을 꽤 많이 샀는데, 제가 하는 일은 집주인이 말하는 것과 세입자가 말하는 것을 비교하는 금반언 계약을 하는 것입니다. 임차인이나 집주인은 “임대차 계약서가 여기 있습니다.”라고 말할 것입니다. 아니면 릭의 상황이라면 임대 계약도 없고 매달 현금 400달러만 주고 매달 월급을 주고 이게 그 사람 이름이고, 이게 그 사람 전화번호고, 이게 제가 가진 전부예요. 그런 다음 물론 소유자의 허락을 받아 세입자에게 연락하여 기본적으로 그들에 대한 추가 정보를 제공하지만 집주인이 말한 내용을 확인하는 금반언 계약서를 작성하도록 하겠습니다. 집세도 한 달에 400달러라고 하더군요? 실제로 XNUMX년 임대 계약을 맺고 집주인이 "아니요, 부동산을 닫자마자 바로 빼낼 수 있습니다"라고 말하는 건가요?
따라서 취할 수 있는 조치가 있습니다. 이것을 협상으로도 사용할 수도 있습니다. 나는 최근에 부동산을 팔았고 그것을 구입한 사람은 구입하기 전에 세입자를 부동산에서 쫓아내기를 원했습니다. 우리가 한 일은 그들에게 퇴거를 통보하는 것이었습니다. 그들은 매달 적절한 통지를 했고 그들은 "아니요, 우리는 떠나지 않을 거예요"라고 말했습니다. 그래서 우리는 퇴거 절차를 시작했고 실제로는 여전히 부동산을 폐쇄했지만 퇴거를 계속해야 할 경우 변호사 비용을 지불하기 위해 에스크로에 돈을 보관했습니다. 우리는 달러 금액을 설정했습니다. 세입자가 떠나지 않을 경우 퇴거를 계속해야 하는 경우 변호사 비용을 충당하기 위해 $1,200 정도일 것이라고 생각합니다. 그래서 세입자가 퇴거를 진행하지 않고 스스로 나가자 그 1,200달러를 돌려받았습니다. 그리고 만약 그들이 완전히 퇴거를 해야 한다면, 구매자는 비용을 충당하기 위해 1,200달러를 유지해야 했습니다.
부동산을 폐쇄하기 전에 이 문제를 해결할 수 있는 방법은 계약서에 부동산이 비어 있다고 명시하는 것입니다. 여기 Rick과 관련된 정확한 상황에서 이 사람들을 유닛에서 내보내려면 퇴거 절차를 시작해야 합니다. 신경쓰셔야 할 점은 해당 부동산에 임대차 계약서가 없고 법원에 갔더니 갑자기 임대차 계약서가 나오는 점을 주의하셔야 합니다. 따라서 이전 소유자로부터 이 X 금액으로 그곳에 거주하고 있거나 임대 계약이 없었거나 월 단위로 살았다는 일종의 문서를 얻으면 그러한 내용이 귀하의 사건에 확실히 도움이 될 수 있습니다.
그러나 윤리적 의무에 대한 성찰을 하는 한, 귀하는 해당 재산에 대한 권리를 충분히 갖고 있으며 퇴거를 진행하는 법적 절차를 수행하면 됩니다. 그리고 토니, 당신은 불법 거주자 권리에 관해 더 많이 알고 있을 거예요. 내 말은, 그들은 여기서 집세를 내고 있습니까, 아니면 그냥 그 부동산에 살고 있습니까? 퇴거 절차를 다시 거쳐야 하는 것은 그 자체로 완전히 다른 문제가 될 수 있기 때문에 죄송합니다. 캘리포니아에는 매우 관대한 불법 거주자 권리가 있다고 믿습니다. 그 맞습니까?

토니 :
저는 캘리포니아에 장기 임대차를 소유하고 있지 않습니다. 나는 결코 그런 적이 없습니다. 하지만 나는 그걸 알고 있고, 내가 조금 떨어져 있을 수 있기 때문에 이에 대해 내 말을 인용하지는 않습니다. 하지만 누군가가 오픈 하우스를 발견하고 누군가의 허락 없이 오랫동안 거기에 머무르더라도 그들은 기술적으로 임차인으로서의 권리를 가질 수 있습니다. 확실히 주마다 다를 거예요, 릭. 따라서 올바른 정보를 얻기 위해 해당 주의 변호사와 대화를 나누세요. 하지만 저는 항상 세입자를 유지할 계획이 없다면 세입자가 있는 부동산을 구입하지 않는 것을 선호했습니다.

애슐리 :
네, 그리고 저는 워싱턴 주 시애틀에서 James Dainard와 함께 하우스 플립을 했는데 거기에도 꽤 유리한 불법 거주자 권리가 있습니다. 나는 항상 그와 농담을 했습니다. 글쎄, 이 거래가 실패하면 나는 그 부동산으로 이사할 것이고 적어도 XNUMX~XNUMX년 동안은 무료로 그곳에서 살 수 있을 것입니다.

토니 :
퇴거 당하기 전에.

애슐리 :
좋아요, 그럼 다음 질문으로 넘어가겠습니다. 이 질문은 Rob Young이 보낸 것이며 Real Estate Rookie Facebook 그룹에서도 온 것입니다. “판매자가 계약금 자금 조달과 관련된 위험은 무엇입니까? 나는 구매자입니다. 판매자는 집을 무료로 소유하고 있지 않습니다. 모기지를 받을 수는 있지만 계약금을 낼 돈이 없습니다. 판매자가 기간을 연장할 의향이 있습니다. 그는 팔 때 모기지 금액을 상환해야 할 것입니다. 어떤 충고?" 좋아, 먼저 이것을 지도로 그려보자. 좋아요, Rob은 이 부동산을 구입하기 위해 모기지를 받을 예정입니다. 좋아요, 쉬운 계산을 위해 그가 그것을 $100,000에 산다고 가정해 보겠습니다. 그는 80%에 대한 모기지를 받고 있으므로 $80,000이고 $20,000가 필요합니다. 판매자는 “계약금으로 20,000달러를 빌려주겠다. 당신은 나에게 XNUMX년에 걸쳐 X 금액을 지불해야 합니다.” 또는 그것이 무엇이든 간에.
따라서 여기서 중요한 점은 은행이 그 돈이 어디서 왔는지 확인하기를 원한다는 것입니다. 특히 거주지에서 해당 소득을 얻었거나 그 돈을 저축했거나 그 돈이 왔다는 사실을 입증해야 하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 당신에게서 왔거나 가족이 선물한 것이었습니다. 귀하가 판매자로부터 돈을 받았다는 사실은 해당 부동산에 대한 자금 증거로 적합하지 않을 수 있습니다. 제가 할 첫 번째 논의는 귀하가 이용하고 있는 대출 기관인 대출 담당관에게 가서 상황에 대해 물어보는 것입니다.
상업 파이낸싱을 하는 경우 판매자가 계약금을 위해 판매자 파이낸싱을 하는 경우에 이런 일이 매우 일반적으로 발생한다는 것을 알고 있습니다. 당신이 은행에 이를 공개하면, 은행은 숫자를 계산하여 이렇게 말합니다. “좋아, 이 임대 부동산은 이 두 가지 모기지 지불금을 포함하여 월별 비용을 지불할 여유가 있습니다. 하나는 은행에 $80,000, 다른 하나는 판매자에게 $20,000입니다. . 승인되었습니다. 계속하세요. 앞으로 나아가자.” 하지만 그게 내 관심사야. 이것이 주거용 금융이 될 것인가, 아니면 상업 금융이 될 것인가? 이것이 제가 이런 상황에 대해 살펴보는 첫 번째 단계와 같습니다.

토니 :
Rob, 구매자, 은행, 판매자, 은행 사이에 돈이 어떻게 흐르는지 명확하게 설명하려고 생각합니다. 거기에는 몇 가지 단계가 있기 때문입니다. 그렇죠? 그럼 예를 들어 Ashley로 돌아가서 Rob이 이 집을 $100,000에 구입하고, 그는 $80,000에 대한 모기지를 받고, 계약금은 20달러이고, 이 판매자가 그 집에 $35,000를 빚지고 있다고 가정해 보겠습니다. 어림수를 사용하면 100에 팔면 모기지 $35,000를 갚고 나중에 $65,000가 남겠죠?
하지만 Rob, 돈은 당신에게서 판매자에게 직접 흘러가지 않습니다. 일반적으로 그 사이에는 제80,000자가 있습니다. 캘리포니아에서는 소유권 및 에스크로 회사를 이용하는데, 은행이 $35,000에 대한 수표를 보낼 때 소유권 및 에스크로 회사를 사용하는 방식입니다. 그런 다음 에스크로는 판매자에게 가서 이렇게 말할 것입니다. “안녕하세요 판매자님, 이 돈은 귀하가 Rob에게 판매하는 부동산에 대한 것입니다. 귀하는 이 부동산에 대해 Bank of America에 아직 $35,000의 빚을 지고 있는 것으로 확인되었습니다. 따라서 우리가 귀하에게 자금을 발행하기 전에 먼저 Bank of America에 대한 귀하의 부채 65,000달러를 갚을 것이며 귀하는 잔액 XNUMX달러를 받게 될 것입니다.” 그러니 Rob, 당신은 판매자가 초기 모기지를 갚는 것에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 왜냐하면 당신이 소유권과 에스크로를 진행하는 한 그들은 모든 부채나 유치권, 그에 반대되는 모든 것을 보장해 줄 것이기 때문입니다. 돈이 실제로 판매자에게 전달되기 전에 재산이 지불됩니다.

애슐리 :
예, 중요한 점은 귀하가 지불하는 돈이 우리 예에서 $80,000가 모기지 빚을 갚을 수 있는지 또는 판매자가 돈을 가지고 있는지 확인하고 싶다는 것입니다. 하지만 Tony가 말했듯이, 소유권이 종결 시 확실히 발생하도록 할 것이며 귀하가 갑자기 이 부동산을 소유하게 되는 것은 아니지만 해당 부동산에는 이전 소유자의 또 다른 유치권이 여전히 남아 있습니다.

토니 :
Ash, 당신이 말한 내용에 따르면 나도 동의합니다. 때때로 판매자가 계약금의 일부를 회수하는 것을 흔히 볼 수 있다고 생각합니다. 그리고 솔직히 말하면 Rob이 지역 신용 조합이나 편안하게 일할 수 있는 곳과 협력한다면 더 작은 은행도 있을 것이라고 생각합니다. 판매자도 해당 부동산에 대해 두 번째 유치권을 갖고 있습니다. Rob, 그것은 일반적으로 은행이 이상하다고 느끼는 곳입니다. 그들은 누구도 80차 유치권에 있는 것을 원하지 않습니다. 그들은 당신이 다른 대출 기관이 아닌 게임에서 일종의 스킨을 갖기를 원합니다. 하지만 소규모 신용 조합이나 지역 은행과 협력하고 있다면 첫 번째에 20을 주고 두 번째에는 판매자가 XNUMX을 주도록 하는 것이 편할 것입니다. 그래서 어떤 은행과 협력하고 있는지에 따라 다르다고 생각합니다.

애슐리 :
특히 시가보다 낮은 부동산을 구입하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 은행 콤프를 보여주며 “보세요, 제가 이 집을 100,000만 달러에 사는데, 제 주변에 이런 집은 최소 150,000만 달러에 팔립니다. 이미 시장보다 50,000달러 저렴하게 구매하고 있습니다.” 또는 그것이 무엇이든 귀하의 경우에도 확실히 도움이 될 것입니다.
좋습니다. 다음 질문은 Eric Donno님의 질문입니다. “청소비, 입주비, 비용은 어떻게 처리하시나요? 장기 임대의 경우 입주 전 전문적인 청소 비용을 충당하기 위해 입주 비용을 청구하고 있습니다. 입주할 때 보증금에서 청소비를 빼는 것보다 이렇게 하는 게 낫다고 생각했어요. 청소는 어떻게 처리하시나요? 비용만 먹고, 입주시 보증금에서 빼고, 청소는 전혀 안 하시나요?” 좋아, 이건 장기적인 질문에 가깝지만 토니, 어쩌면 우리가 장기 임대 상황을 겪은 후에 단기 임대 측면에서도 다룰 수도 있을 것 같아요.
장기렌트의 경우 입주청소비를 청구하실 수 있습니다. 평소에는 이런 모습을 자주 보지 않습니다. 사실, 누군가가 이렇게 하는 것을 본 적이 있는지 솔직히 모르겠습니다. 내 말은, 귀하의 주에서 허용하지 않는 한 수수료를 청구할 수 있다는 것입니다. 제가 하는 일은 청소 체크리스트를 작성하는 것입니다. 누군가가 아파트로 이사오면 그들은 나와 함께 걸어가며 부동산을 조사하는 것처럼 "그거 알아요? "라고 말할 수 있습니다. 여기 트림에 움푹 들어간 곳이 있어요. 나는 그것에 대해 비용을 청구하고 싶지 않습니다. 카펫의 이 구석에 얼룩이 있습니다.” 이것이 무엇이든 간에. 그들은 살펴보고 표시할 수도 있고, 살펴보고 그냥 "예, 모든 것이 좋은 상태입니다, 좋은 상태, 좋은 상태입니다."라고 말할 수도 있습니다. 캐비닛 중 하나에 약간의 마모가 있을 수 있으며 이를 기록할 수 있습니다. 집주인 서명이나 부동산 관리자로서 모든 것을 사진으로 문서화하고 세입자도 서명하고 날짜를 기재합니다. 이 날짜가 열쇠를 받은 날짜이며 숙소로 들어갑니다. 좋아요? 모든 것이 괜찮고 좋습니다.
그런 다음 이사할 시간이 되면 청소 체크리스트를 제공합니다. 실제로 이사할 때 미리 제공합니다. 그러니 이사할 때 청소해야 할 모든 것이 이것뿐이라는 점을 알아두시기 바랍니다. 사실 저는 이 목록을 제 여동생에게서 받았어요. 그녀가 대학을 졸업했을 때, 그녀는 몇 년 동안 교직을 위해 이사해야 했습니다. 그리고 그녀가 있던 아파트에서 그녀가 일을 마친 후 나는 그녀를 이사하러 갔는데 그들은 그녀에게 이 청소 체크리스트를 주었고 거기에는 다음과 같이 모든 것이 항목별로 정리되어 있었습니다. 그렇지 않은 경우 귀하에게 청구될 금액에 대해 설명합니다. 그래서 냉장고를 청소하지 않으면 10달러 정도가 됩니다. 내 말은, 이것은 실제로 꽤 까다로운 목록이었고 블라인드를 닦아내는 곳이었습니다.
내 여동생이 그것이 충분히 깨끗하지 않을 것이라고 겁을 먹은 것을 기억합니다. 내 말은, 그녀는 문자 그대로 그녀가 그곳에서 살았던 XNUMX년 내내 이곳에 손도 대지 않았다는 것입니다. 흠잡을 데가 없었습니다. 매니저가 이사 점검을 하러 왔는데, 그냥 둘러보더니 "좋아, 좋아 보이는데"라고 했던 기억이 납니다. 그녀는 "그게 다야?" 그리고 그는 “그래, 그래, 이곳을 정말 잘 관리하셨구나. 감사합니다." 그리고 그녀는 이틀 전에 먼지나 먼지가 하나도 없었음에도 불구하고 구석구석 작은 얼룩 하나까지 청소하는 데 시간을 보냈습니다. 따라서 세입자가 미리 알고 있는 일종의 체크리스트를 구현하는 것은 이사할 때 예상되는 사항이므로 놀랄 일이 아니며 이미 두 사람 모두 상태가 양호하다는 데 동의한다는 검사 시트에 서명했습니다. 입주 당시에는 유닛에 아무런 문제가 없었습니다.
그리고 저는 항상 새로 이사를 간다고 통보하면 검사지를 건네줍니다. 여기에 항목당 비용을 기록할 수 있습니다. 얼룩이 있어서 카펫을 청소해야 하는 경우 전문적으로 청소해야 하거나 그와 비슷한 비용이 100달러입니다. 아니면 정액 요금으로 청소비를 지불할 수도 있습니다. 숙소를 청소하지 않으시면 이 체크리스트를 청소해 주십시오. 누군가가 와서 청소하는 데 드는 비용이 250달러입니다. 그리고 세입자가 이사 나갈 때 소지품을 가지게 됩니다. 당신이 들어와서 세입자가 "좋아, 이건 청소되지 않았어, 거기에 없었어."라고 말하는 것과 함께 연습을 합니다.
2019년 XNUMX월 뉴욕주에서는 실제로 이사하기 전에 세입자에게 이사 검사를 수행하도록 실제로 제안해야 하는 법을 변경했습니다. 통보를 하면 실제 퇴사일로부터 XNUMX주 정도 전인 것 같아요. 그곳에서 점검을 받을 수 있는 기회를 주어야 합니다. 일종의 사전 점검과 같아서 수정할 수 있는 기회를 주어야 합니다. 벽에 구멍이 났다고 해보세요. 이것은 그들에게 그것을 패치하고 칠할 기회를 제공합니다. 인스타그램에서 저를 팔로우하시면 임차인이 스스로 수리하도록 하는 것이 항상 최선의 방법은 아니라는 것을 알 수 있습니다. 그게 제가 한 방식이고 일반적으로 수수료가 부과되지 않고 이사를 나갈 때까지 보증금에서 해당 금액을 인출할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

토니 :
응, 정말 대단한 고장이었어, Ashley. 제가 경험한 가장 많은 경험은 제가 대학 졸업 후 일했던 부동산 관리 회사였습니다. 그 프로세스는 방금 말씀하신 것과 거의 정확히 같았습니다. 손님이 실제로 오기 전, 즉 세입자가 실제로 도착하기 전 어느 정도 시간이 걸렸기 때문입니다. 이사를 나가면 그들은 초기 점검을 하고, 세입자가 열쇠를 반납하는 날 모든 것이 수정되었는지 확인하기 위해 최종 점검을 했습니다. 수정되지 않은 사항은 모두 청구되었으며 당연히 보증금에서 인출되었으며, 초과된 경우 송장을 발행받게 되지만 아직 미결제인 모든 항목에 대해 비용이 청구되었습니다. 그것이 그들의 과정이었습니다. 하지만 네, 임차인이 이사할 때 청소비 등 입주 비용을 청구하는 사람을 본 적이 없는 것 같습니다. 하지만 Eric이 귀하에게 효과가 있고 사람들이 여전히 찾고 있다면 그럴 것 같습니다. 당신의 집에서 말하면 효과가 있을 수도 있지만 Ash가 말했듯이 거기에는 다른 옵션이 많이 있습니다.

애슐리 :
자, 오늘의 루키 답글은 여기까지입니다. 여러분이 이것으로부터 엄청난 가치를 얻었기를 바랍니다. 답변을 원하시는 질문이 있으시면 토니나 저에게 인스타그램 DM을 보내주세요. Real Estate Rookie Facebook 그룹에 질문을 남겨주시면 답변이 포함된 에피소드를 실제로 방송하기 전에 많은 답변을 받으실 수 있습니다. 우리와 함께해주셔서 정말 감사합니다. 저는 richfromrentals의 Ashley이고 그는 tonyjrobinson의 Tony입니다. 수요일에 게스트와 함께 다시 찾아뵙겠습니다.