여부를 알아야 함 뒤집기 vs 임대 귀하의 시장에 더 적합합니까? 당신이 할 수 있는지 모르겠어요 여러 집에 제안을 넣어 동시에? 당신의 수익이 어떻게 될지 듣고 싶어 근질거립니다. 재정 가능성에 영향을 미침 다음 부동산에? 오랜 세월에 걸쳐 검증된 부동산 전문가들이 여러분을 도와드릴 것입니다! 언제나 그렇듯이 이번 주에는 Ashley와 Tony가 호스트로 왔습니다. 신인 답장, 하지만 우리도 합류했습니다 제이크 케인, W2 라이프를 떠나 임대 부동산 건설을 시작한 애리조나 투자자이자 에이전트이자 거꾸로 살다 제국!
Jake는 이번 주의 질문에 답하는 데 도움을 주지만 다음과 같은 자신의 이야기도 공유합니다. 당신의 불을 따라, 커뮤니티 시작 및 방법 부동산 모임의 "쿼터백"이 되다. 그는 자신의 네트워크를 빛처럼 빠른 속도로 확장하여 자신의 포트폴리오를 다음과 같이 성장시켰습니다. 다섯 단위, 그동안 자신의 주 거주지를 뒤집는다 길을 따라. Jake는 다음에 대한 질문에 답변하는 데 도움을 줍니다. 여러 집에 제안을 하다, 뒤집기 vs 임대, 당신은 어떠한가요 DTI(소득 대비 부채 비율) 집을 뒤집을 때 영향을 받을 수 있으며, 일반 계약자를 찾을 수 있는 곳 시간에 맞춰 나타날 사람!
Ashley와 Tony가 부동산 질문에 답하기를 원하면 부동산 신인 페이스북 그룹! 또는 Rookie Request Line(1-888-5-ROOKIE)으로 전화주십시오.
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애슐리 :
부동산 신인 254화입니다.
제이크 :
네, 네트워킹 아이디어로 계속 돌아가는 것뿐만 아니라 다른 사람들이 무엇을 하고 있는지 알아내는 것이 제게는 큰 통찰력이라고 생각합니다. 우리 그룹의 모든 사람들과 계속 대화하고 다른 사람들이 무엇인지 확인하는 것입니다. 하고, 가능한 한 많이 자신을 교육하십시오. Cromford Report에 익숙한 사람들을 위해 우리는 이를 따르며 일반적으로 Phoenix 시장을 매우 높이 평가하고 있습니다. 그러니 교육을 받고 사람들과 대화하며 기본을 지키세요.
애슐리 :
제 이름은 Ashley Kehr이고 공동 진행자인 Tony Robinson과 함께 있습니다.
토니 :
Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 매주, 일주일에 두 번씩 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 전해 드립니다. 그리고 오늘의 에피소드는 루키 청중 중 누군가를 외치며 시작하고 싶습니다. 이 사람은 사용자 이름 Mrs.WEXPAgent를 사용하지만 Apple Podcast에 별 5개 리뷰를 남겼습니다. 리뷰에는 "재미있고 형성력이 좋습니다. Ashley와 Tony로부터 투자와 피해야 할 사항에 대해 많은 것을 배웠습니다." 감사합니다”라는 느낌표를 남겼다. 아직 평가하지 않으셨다면 Apple Podcast, Spotify 또는 듣고 계신 음악에 솔직한 평가 리뷰를 남겨주세요. 더 많은 리뷰를 받을수록 더 많은 사람들을 도울 수 있으며 이는 Real Estate Rookie Podcast의 항상 목표입니다.
애슐리 :
토니, 매번 너무 감동받아서 당신이 서문 전체를 그대로 따라 부르네요. 제가 해야 할 일은 "부동산 초보 팟캐스트입니다" 한 줄과 번호만 말하면 됩니다.
토니 :
그리고 저는 단지 지적하고 싶습니다. 그녀는 실제로 오늘 제 이름을 엉망으로 만들었습니다. 편집자들이 일을 하기 전에는 저는 토미 로빈슨이었습니다.
애슐리 :
네, 저희는 피닉스에 살고 있고, 이곳 에어비앤비에서 프로듀서들과 함께 녹음을 하고 있어요. 직접 만나서 너무 재미있어요.
토니 :
그리고 저는 여러분이 이 에어비앤비에 대한 제 생각에 대한 제 의견을 얻을 수 있도록 전체 과정을 살펴보았습니다. 그래서 저는 그것을 우리 스토리에 올려야 합니다.
애슐리 :
화장지는 Tony의 품질에 미치지 못합니다.
토니 :
하지만 정말 멋진 곳이에요. 실제로 애리조나에서는 처음입니다. 글쎄, 당신은 가본 적이 있다고 말했는데-
애슐리 :
나는 여기에 있었다.
토니 :
경유지 외에 피닉스 지역은 처음인데, 시원하네요. 오늘 밤 몇몇 사람들을 만나서 무엇이- [들리지 않음 00:01:58]
애슐리 :
네, 오늘 밤 여기서 만나기로 했는데 정말 기대됩니다. 우리는 라이브 팟캐스트 녹음을 하고 있고, 몇몇 손님을 초대하고 있는데 그 손님 중 한 명은 Jake Kain입니다. 그럼 그의 이야기를 조금 들어보겠습니다. 그는 여기 피닉스의 현지 투자자이며 우리가 Rookie Reply 질문을 하는 데 도움을 줄 것입니다.
토니 :
응. 정말 멋지네요. 제이크가 멋진 이야기를 들려줬어요. 그는 사람들을 하나로 모으는 정말 멋진 초능력을 가지고 있습니다. 그래서 우리는 그가 어떻게 하고 있는지에 대해 이야기한 다음 몇 가지 답변 질문에 대해 알아보겠습니다. 그래서 우리는 집을 뒤집으면 어떤 일이 일어나는지, 그리고 그 수입을 부동산 구입에 사용할 수 있는지에 대해 조금 이야기하겠습니다. 여러 부동산에 대한 제안을 받은 경우 어떻게 해야 하는지, 어떻게 처리하는지, 그리고 몇 가지 다른 유용한 질문에 대해서도 이야기합니다.
애슐리 :
제이크, 쇼에 오신 것을 환영합니다.
제이크 :
감사합니다. 감사합니다.
애슐리 :
자신에 대한 간략한 소개와 부동산 업계에 입문하게 된 계기를 알려주세요.
제이크 :
네, 사실은 2015년, 2016년쯤이었는데 저는 W2 토목분야에서 근무하고 있었습니다. 나는 실제로 애리조나 주 방위군과의 계약 마지막 해인 XNUMX년차였습니다. 그래서 저는 제 다음 단계가 무엇인지 알아내려고 노력하는 중추적인 순간을 겪고 있었습니다. 그리고 다행히도 비슷한 상황에 처한 친구가 있었습니다. 그래서 우리는 그냥 이야기를 나누었고 그는 나에게 BiggerPockets를 소개했고 나머지는 역사입니다.
토니 :
내 말은, 애리조나의 피닉스는 저렴한 시장이지만 이 시장에 여러 부동산을 추가할 수 있는 전략을 찾았다는 것입니다. 그러면 청취자들에게 그 내용을 안내해 주실 수 있나요?
제이크 :
네, 그래서 우리는, 제 아내와 저는 2014년에 BiggerPockets를 찾았을 때 집이 있었기 때문에 VA 대출을 사용했습니다. 아까 농담조로 우리는 이미 그 집에 살고 있었습니다. 저는 그냥 총각이 그걸 쓰다듬고 있었는데 그녀가 나와 함께 이사했을 때 그녀는 이렇게 말했습니다. .” 이것이 우리의 출발점이었습니다. 그것을 고치고, 그것을 팔았고, 그런 종류의 금융 활주로를 시작하는 데 도움이 되었습니다. 하지만 그것은 또한 우리가 이 라이브 앤 플립 아이디어를 실제로 사용할 수 있다는 일종의 촉매제였으며 우리는 거기서부터 성장하기 시작했습니다.
토니 :
따라서 당신이 구축한 것에 대해 생각하면서 당신은 또한 에이전트의 세계로 들어섰고 이제 당신은 투자자입니다. Pace와 Jamil은 이미 이에 대해 조금 이야기했지만 에이전트 측과 투자자로서 시장에 대한 빠른 통찰력은 무엇입니까?
제이크 :
그래서 Jamil이 그것에 대해 좀 언급했다고 생각합니다. 그것은 분명히 당신의 숫자를 알고, 좀 더 보수적으로 시장을 관찰하는 것입니다. 네트워킹 아이디어로 계속 돌아오는 것뿐만 아니라 다른 사람들이 무엇을 하고 있는지 알아내는 것도 또 다른 생각입니다. 우리 그룹의 모든 사람들과 계속 대화하고 다른 사람들이 무엇을 하는지 보고 가능한 한 많이 스스로 교육한다는 것은 저에게 큰 통찰입니다. Cromford Report에 익숙한 사람들을 위해 우리는 이를 따릅니다. 그들은 일반적으로 Phoenix 시장을 매우 높게 평가하고 있습니다. 그러니 교육을 받고, 사람들과 대화하고, 기본만 지키세요.
애슐리 :
향후 5년 동안 자신은 어디로 갈 것이라고 생각하시나요? 부동산 투자에 대한 장기적인 목표는 무엇입니까?
제이크 :
우리 엄마가 4년 후에 은퇴하시거든요. 그건 협상할 수 없는 일이고, 그래서 우리는 계속해서 규모를 확장할 뿐입니다. 우리는 장기 임대 중 하나를 첫 번째 단기 임대로 바꾸려고 합니다. 우리는 소규모 다가구 게임을 정말로 믿으며, 아마도 더 큰 다가족 게임으로 확장할 수도 있습니다. 하지만 우리의 포트폴리오를 늘리고 실제로 현금 흐름을 얻는 것은 일을 선택하고 일할 필요가 없다고 Alex가 말한 것 같습니다.
토니 :
그래서 당신의 조언은 무엇입니까? 지금은 거래가 없는 사람들이 꽤 많기 때문입니다. 그냥 보여드리자면, 아직 첫 번째 거래를 진행 중인 완전 신인이 누구인가요? 커밍아웃한 이들에게 박수를 쳐주세요. 왜냐면 거기는 항상 들어가기 힘든 곳이거든요. 그래서 그냥 손을 드는 사람들이 전부인데, 시작하려면 무엇을 해야 하는지에 대해 그들에게 조언을 해주실 수 있나요?
제이크 :
Alex는 이미 그것에 대해 언급했지만 조치를 취하고 네트워크를 구축하고 이러한 이벤트에 참여했습니다. 나에게는 좀 외로웠어요. 당신이 친구들과 함께 있을 때, 당신은 부동산에 대해 흥미를 갖고 미지의 물에 빠져드는 유일한 사람일 수도 있습니다. 그러니 이벤트에 참석하여 당신이 하고 싶은 일을 하고 있는 사람들을 둘러보고 그들과 연결하십시오. 그들에게 가치를 부여하면 그들이 당신에게 다시 쏟아부을 수 있고 계속 네트워킹하고 조치를 취할 수 있습니다. 완벽하지 않을 수도 있지만 계속해서 앞으로 나아가세요.
애슐리 :
알았어, 대단해. 그리고 청중으로부터 질문이 있습니다. “저는 초보 투자자입니다. 나는 20~25개 부동산에 XNUMX~XNUMX% 다운을 할 만큼 충분한 자금을 갖고 있습니다. XNUMX~XNUMX인 가구로 시작하는 것을 추천하시겠습니까, 아니면 숫자가 맞다면 곧장 다가구로 가는 것을 추천하시겠습니까?”
제이크 :
그건 좋은 질문이야. 나는 그것이 전적으로 귀하의 성격과 집주인으로서의 편안함에 달려 있다고 생각하므로 첫 번째 거래처럼 들립니다.
애슐리 :
네, 브랜드 투자자요. 네.
제이크 :
네, 그러니까 말씀드리기는 어렵지만 성격이 엽총 접근 방식으로 괜찮다면 다세대로 가세요. 다세대로 확장했습니다. 처음에는 1인가구로 시작했지만 결국은 성격에 따라 다를 뿐이라고 생각하고 그냥 끼어들고 알아가는 것만으로도 괜찮다면 그렇게 하는 게 맞는 것 같아요. 그게 내가 갈 길이지만 너무 얽매이지 않을 것입니다. 이것이 질문인지 아닌지는 모르겠지만 즉시 너무 많은 거래를 얻었습니다. 그냥 시작하고, 하나를 얻고, 파악하고, 다음 단계로 확장하고 거기서부터 성장하세요.
애슐리 :
제 생각에 그것은 훌륭한 조언이라고 생각합니다. 무엇이 나에게 최고의 결과를 가져다 줄 것인지에 대한 분석 마비에 갇히지 마십시오. 그것이 당신에게 수익을 가져다주고 거래가 더 나빠질 경우 조치를 취하십시오. 좋습니다. 이제 Rookie의 답변을 살펴보겠습니다. 첫 번째 질문은 Tatiana Turner의 질문입니다. “좋은 부동산이 몇 군데 있는데 그 중 한 곳만 살 여유가 있는 경우 다들 어떻게 처리하는지 궁금합니다. 제가 요청하는 이유는 우리가 조건 없이 10K보다 높은 콘도에 대해 제안을 했기 때문입니다. 응답을 기다리는 동안 HUD 주택에 대한 또 다른 좋은 제안이 있었지만 콘도로부터 답변을 기다리고 있기 때문에 제안을 하지 않기로 결정했습니다. 현재로서는 콘도에 대한 입찰에서 낙찰받지 못했고, 누군가가 제안을 하기 하루 전에 HUD를 집으로 받지도 못했습니다. 다양한 부동산에 대해 몇 가지 제안을 한 다음 실사 기간을 사용하여 철회하는 것이 가능한지 궁금합니다. 아니면 이것이 권장되는 관행이 아닌가요?”
좋아요. 먼저 HUD 주택이 무엇인지 알아보기 전에 먼저 명확히 하고 싶습니다. 따라서 주택 및 도시 개발 조직이 부동산을 인수하는 곳이며 HUD에서 이러한 부동산을 구매할 때 일반적으로 소유주만이 부동산을 구매할 수 있는 기간을 거칩니다. 그러므로 일정 기간 동안 그곳에서 생활해야 합니다. 그리고 해당 기간 동안 아무도 부동산을 구매하지 않으면 투자자들이 부동산을 구매할 수 있는 기회가 열리게 됩니다. 그 이유는 사람들이 그 부동산을 투자자에게 판매하는 것뿐만 아니라 부동산을 수리하고 그 안에 거주하기를 원하기 때문입니다. 그럼 제이크, 다른 속성을 추가하고 취소하는 것과 관련하여 어떤 권장 사항을 제시하시나요?
제이크 :
솔직히 말해서 여러 부동산을 구매할 의도가 있었다면 문제가 없다고 생각합니다. 그러나 귀하의 의도가 하나의 부동산만 구입하는 것이라면, 그것이 단지 윤리적인 사업 방식이기 때문에 그 길을 따르지 않는 것이 좋습니다. 그렇게 하고 싶어하는 고객이 있었다면 아마도 그 문제를 슬쩍 살펴보는 것에 대해 조금 이야기했을 것입니다.
토니 :
네, 제가 첫 번째 거래를 구매했을 때 실제로 그런 일이 일어났습니다. 그래서 나의 첫 번째 부동산 투자는 거의 똑같은 방식으로 이루어졌습니다. 나는 부동산에 대한 제안을 했습니다. 내 생각에 이것은 검인이나 내가 취한 다른 것이었던 것 같아요. 단기 판매 였고 승인을받는 데 몇 달이 걸리는 것 같아요. 그래서 저는 공매도 제안을 제출했지만 아무런 답도 듣지 못했습니다. 그래서 저는 여전히 제안을 제출하고 다음 거래를 찾고 있으며 결국 부동산을 찾게 됩니다. 제안이 수락되고 문자 그대로 2~3일 후에 공매도가 다시 시작되고 귀하의 제안도 수락됩니다. DTI나 자본이 없었거나 실제로는 좋은 대출이었습니다. 저는 두 대출에 대한 승인을 받을 수 있는 DTI가 없었습니다.
그래서 제가 한 일은 파트너를 찾은 것이었고 그것이 제가 첫 번째 파트너십을 맺게 된 계기가 되었습니다. 저는 이 많은 것을 얻었지만 혼자서는 그것을 무너뜨릴 수 없었습니다. 나와 함께 할래요? 그리고 정말 좋은 거래라면, 이 HUD 집이 있다면 정말 환상적인 거래였습니다. 첫 번째 것이 승인되더라도 다른 사람을 데려와 HUD를 집으로 가져갈 수 있다면 하나가 아닌 두 가지 거래가 가능합니다.
애슐리 :
응. 내가 생각하는 것은 아마도 당신이 제안을 할 때 제안이 현재까지 유효하다는 것입니다. 따라서 판매자는 시간을 들여 사용자를 영원히 기다리게 만들 수 없습니다. 그래서 우리는 상업용 부동산에 대한 의향서를 작성할 때 이 제안이 특정 날짜와 시간까지 유효하다고 명시합니다. 따라서 이러한 상황이 다시 발생하는 것이 두렵다면 귀하의 제안이 다음 24시간 동안만 유효하다고 명시하는 것도 이를 처리할 수 있는 또 다른 방법입니다.
토니 :
네, 다른 부분도 정말… 그리고 분명히 이런 습관을 만들고 싶지는 않을 것입니다. 하지만 처음에 제안을 어떻게 설정했는지에 따라 다릅니다. 때로는 판매자에게 제안을 제출할 때 실제로 구매 계약을 작성하는 경우도 있습니다. 그리고 다시 돌려받으면 부서된 구매 계약서일 뿐입니다. 이제 여러분은 공식적으로 에스크로 상태가 되었습니다. 어떤 경우에는 상담원이 "저희 제안은 이렇습니다."라고 연락하는 경우도 있습니다. Ashley에 대해 이야기하는 것과 거의 같은 의향서와 같습니다. 그리고 만약 말로 한다면-
애슐리 :
구두 제안.
토니 :
단지 구두로 제안한 것이라면 그들이 돌아와서 승낙한다고 해도 당신은 계약상 아무 것도 하지 않은 것입니다. 그리고 정말 궁지에 몰린 경우, 해당 구매 계약에 서명했더라도 대기 기간이 너무 길어서 EMD를 제출하지 않아 이 거래를 대신한 또 다른 더 나은 거래가 들어온 경우 , 일반적으로 그렇게 하면 어쨌든 계약이 취소됩니다. 그래서 뒤로 물러서는 방법도 있습니다.
애슐리 :
그리고 뉴욕 주에서도 종결을 위해 변호사를 선임해야 하며 검사 기간을 수행하거나 현금을 제출하기 전에 항상 변호사의 승인을 받아야 합니다. 그래서 그들이 당신에게 다시 돌아오는 데 너무 오랜 시간이 걸리고 당신이 다른 거래를 찾았다면 그것은 당신이 철회할 수 있는 또 다른 기간이 될 것입니다.
제이크 :
제 대답은 부동산업자 답변과 투자자 답변이 있기 때문에 두 부분으로 구성되어야 한다고 말씀드리고 싶습니다.
토니 :
확신하는. 우리는 듣고 있습니다.
제이크 :
내 부동산 중개인의 대답은 내가 말한 것과 거의 같습니다. 조심하세요. 분명히 윤리 강령과 모든 것이 있지만 투자자로서 당신도 해야 할 일을 해야 하고 때로는 약간의 어려움을 겪기도 합니다... 하지만 활용할 수 있는 몇 가지 회색 영역이 있습니다.
애슐리 :
좋습니다. 다음 Rookie Reply 질문은 Kyle Moore가 질문한 것입니다. 질문을 제출하고 싶다면 Real Estate Rookie Facebook 그룹에 게시할 수 있습니다. Instagram에서 Tony나 저에게 DM을 보내시면 저희가 쇼에 추가하고 답변해 드릴 수도 있습니다. 좋습니다. Kyle의 질문은 "대출 기관은 주택 매매 소득을 어떻게 처리합니까?"입니다. 내가 작년에 플리핑으로 50달러를 벌었고 그 모든 것을 세금으로 신고했다고 가정해 보겠습니다. 대출 기관은 내가 받을 수 있는 대출 금액을 결정할 때 이 50을 소득 대비 부채 비율로 고려합니까?”
제이크 :
내 경험으로 볼 때, 만약 당신이 플리핑 사업을 사업처럼 운영하고 그것을 사업 소득으로 계산하고 지난 2년간의 세금 신고서가 당신의 사업 소득임을 보여줄 수 있다면, 나는 그것이 DTI의 일부로 간주됩니다.
토니 :
응, 나도 이해해.
애슐리 :
그것은 소득이며 이를 세금으로 보고합니다. 따라서 이는 소득 대비 부채 비율에 포함됩니다.
토니 :
하지만 요점은 적어도 몇 년은 보고 싶다는 것입니다. 그리고 일부 대출 기관에서는 플리핑 소득이 두 해의 일부가 아니더라도 첫 번째 해에 임대 소득이 있었고 두 번째 해에 플리핑 소득을 추가했다면 두 해의 평균이 필요할 것이라고 생각합니다. 그런 것. 괜찮은. 여기에 추가할 사항이 하나 더 있습니다, Kyle. 이것은 아마도 우리가 들어가야 할 내용에서 더 발전된 것일 수도 있지만 공유할 가치가 있을 수도 있습니다. 그래서 우리는 현재 CPA와 플립에서 우리 사업으로 들어오는 수입을 관리하는 방법에 대해 많이 이야기하고 있습니다. 그래서 우리는 더 소극적인 것으로 간주되는 임대 소득을 가지고 있으므로 임대 소득보다 활동적인 플리핑 소득에 대해 훨씬 더 높은 세금을 부과받습니다. 그래서 우리 사업에서 설립한 것은 별도의 LLC입니다.
그래서 우리는 단기 임대를 모두 보유하는 Alpha Geek Capital을 보유하고 있습니다. 그런 다음 모든 뒤집기 작업을 수행하는 대행사 AGC 주택 구매자가 있습니다. 그리고 뒤집는 개체에서는 모든 뒤집기가 내부에서 처리됩니다. 그런 다음 본질적으로 해당 프로젝트를 관리하기 위해 수행하는 작업에 대해 임대 법인에 송장을 발행하고 있습니다. 그리고 저는 CPA가 아니므로 우리가 왜 그런 일을 하는지 묻지 마십시오. 하지만 그렇게 하고 모든 것을 별도로 유지함으로써 자영업 세금을 절약할 수 있는 방법이 있습니다. 따라서 플리핑이 귀하가 하는 일에서 큰 부분을 차지할 경우 이를 자체적인 것으로 분리하여 자영업세를 절약할 수 있는 금전적 인센티브가 확실히 있습니다.
애슐리 :
다음 질문은 Dwight Goldson의 질문입니다. “해머를 휘두를 준비가 되었을 때 나타날 계약자를 찾는 방법은 무엇입니까? 나는 내 자신의 홈 데프 프로젝트를 리트머스 테스트로 사용하여 여러 계약자에게 연락했습니다. 나는 나타나지 않거나, 견적을 제공하지 않거나, 최종 숫자만 제시하고 작업에 대한 세부 정보 없이 견적을 제공하는 많은 계약자를 얻습니다. 경화대출 및 추첨 요청을 사용할 때 테스트를 통과하지 못할 견적, 제가 뭘 잘못하고 있나요? 뭐하는 거 맞지?” 그 사람이 너한테 얘기하고 있는 게 틀림없어, 토니. 왜냐하면 내가 가까이서 하는 일은 아무것도 없으니까.
정말 빨리 Rookie Bootcamp 통화를 했을 때 남편이 계약자라고 말하는 사람이 있었는데 그들이 자세한 견적을 제공하지 않는 이유는 시간이 너무 많이 걸리기 때문입니다. 그녀는 "그러나 누군가가 일자리를 얻을지 말지 확실히 알지 못한 채 그에게 상세한 견적을 내도록 돈을 지불하겠다고 제안한다면 그는 그렇게 할 것입니다."라고 말했습니다. 하지만 그녀는 그것이 주된 이유라고 말했고, 따라서 첫 번째는 실제로 세부 견적을 수행하기 위해 계약자에게 수수료를 지불하겠다고 제안하는 것일 수 있습니다.
제이크 :
저는 그 점을 피기백하고 싶습니다. 왜냐하면 솔직히 때로는 분명히 견적을 받고 싶고 상세한 작업 범위를 알고 싶기 때문입니다. 그러나 또한 우리 계약자가 너무 세심하고 문자 메시지를 너무 많이 보내서 우리에게 너무 많은 정보를 제공했기 때문에 결국 위험 신호가 되었고 그는 나타나지 않았습니다. 그래서 저는 그것이 양방향으로 진행된다고 생각합니다. 나에게는 이것이 계약자로부터 물건을 꺼내는 데 약간의 어려움을 겪고 있다면 그들이 바쁘다는 신호로 거의 보입니다. 아마도 적어도 시작할 곳이 있는 사람일 것입니다.
토니 :
그것은 좋은 지적입니다. 그리고 내 생각에 지난 몇 년 동안 우리는 모든 훌륭한 계약자들이 매우 바빴던 것을 보았습니다. 따라서 아무 관련도 없는 계약자를 찾는다면 이는 위험 신호일 수도 있으며 문자 그대로 우리에게 일어난 일입니다. 그래서 우리는 함께 일하는 메인 크루가 있는데 그 시점에서 그는 우리를 위해 4개의 재활원을 관리하는 사람이었고 나는 그의 능력과 같았습니다. 그래서 우리는 다른 사람을 찾아야 했고 결정을 내렸습니다. 그가 그 일 중 하나를 마칠 때까지 기다리거나 6~8주가 더 걸릴지, 아니면 나가서 이 일을 맡을 다른 직원을 찾을지 결정했습니다. 첫날부터 시작할 수 있습니다. 우리는 다른 승무원을 찾을 수 있는 사다리 옵션을 선택했는데 그들은 무료였고 저는 정말 좋았습니다.
그들은 마치 내일부터 시작할 수 있다고 했어요. 나는 완벽했다. 작업의 질, 관계, 모든 것이 부족했기 때문에 그것은 우리에게 나쁜 결정이었습니다. 그래서 우리는 처음에 일을 시작하기 위해 그들에게 돈을 지불했습니다. 운 좋게도 우리는 그들에게만 주었습니다. 시작하려면 25%의 보증금을 선불로 지불해야 합니다. 우리는 시작하기 위해 비용을 지불해야 했고, 관리하는 것이 너무 골치 아픈 일이었기 때문에 중단해야 했습니다. 그래서 우리는 다른 직원들에게 와서 작업을 완료하도록 비용을 지불해야 했고 결국 작업은 더 오래 걸리게 되었습니다.
애슐리 :
그리고 아마도 그들이 잘못한 것을 바로잡기 위해서일 것입니다.
토니 :
응, 정말 다양한 것들이 있었어. 따라서 작업을 바로잡아야 한다는 것을 알고 첫날부터 시작할 수 있는 사람을 두는 것보다 작업을 수행할 것으로 알고 있는 직원을 거기에 넣을 수 있는 경우 부동산을 한 달 동안 비워 두는 것이 더 나을 때도 있습니다. 다른 승무원을 데려오면 결국 장기적으로 더 많은 비용이 들게 됩니다.
애슐리 :
그리고 우리가 실제로 시작한 또 다른 일은 우리 자신의 작업 범위를 구축한 다음 계약업체가 이를 바탕으로 가격을 책정하도록 하는 것입니다. 그래서 그들은 들어가서 채울 수 있습니다. 여기 욕실이 있습니다. 욕실의 다양한 부분이 이것이 비용이 될 것입니다. 그런 것들. 그들이 라인 세부 사항을 작성하는 대신 우리는 그들에게 우리가 원하는 것이 무엇인지 말하고 그런 식으로 건물을 만든 다음 빈칸을 채워줍니다.
제이크 :
제 생각에는 아마도 당연한 대답도 그냥 계약자를 찾는 것뿐이라고 생각합니다. 제 생각에는 분명히 귀하의 네트워크에 물어보고 귀하가 원하는 일을 하고 있거나 귀하의 고유한 강점이나 고유한 장점을 찾는 다른 투자자의 추천을 요청하는 것일 것입니다. 우리에게 유일한 것은 아내가 상업 종합 계약 분야에서 일했다는 것입니다. 그래서 우리는 기본적으로 그녀의 직업 현장에 있는 남자들과 관계를 맺었고 그들은 우리를 위해 부업을 하러 오거나 우리를 도울 수 있는 그런 일을 한 사람을 알고 있었습니다. 그래서 그것은 드와이트의 상황이 아닐 수도 있지만 다른 사람의 상황일 수도 있고 그런 종류의 사람들을 찾는 다른 방법을 찾는 창의적인 흐름을 얻을 수도 있습니다.
애슐리 :
작년에 제가 새로 영입한 비즈니스 파트너, 현재 우리가 사용하는 계약자의 절반, 어쩌면 그 이상이 그의 네트워크 소속이기 때문에 이는 매우 중요한 포인트입니다. 그는 건설 일을 했고, 메이슨은 큰 건물에서 일했으며, 작업 현장에서 일하는 다른 사람들과도 그런 관계를 유지했습니다.
토니 :
물어보겠습니다. 새로운 시장에 진출하고 아는 사람이 아무도 없다면 그 직원을 찾기 위해 무엇을 하시겠습니까?
애슐리 :
내가 할 첫 번째 일은 Busy Bee Neighborly Facebook 그룹에 가입하는 것입니다. 왜냐하면 적어도 우리가 지금 투자하는 곳의 게시물 중 절반이 이 작업을 완료해야 한다는 내용이기 때문입니다. 그러면 사람들은 거기에서 모든 추천에 댓글을 달 것입니다. 그런 다음 내가 팀을 구성하는 다른 사람이 누구이든 추천, 대리인, 심지어 대출 기관을 요청합니다.
제이크 :
그것이 바로 우리가 한 일입니다. 그래서 우리는 올해 남쪽으로 약 한 시간 거리에 있는 카사 그란데(Casa Grande)에서 상황을 전환했는데 거기에는 연락이 없었습니다. 즉, 우리는 우리가 직접 아래로 향할 수 있을 만큼 충분히 가까웠지만, 우리가 거기에 있고 싶지 않은 곳에서 충분히 멀리 떨어져 있기 때문에 훈련용 바퀴가 상태 반전 상태에서 뒤집히는 것을 일종의 해야 했습니다. 하지만 상황이 정말로 팬에게 타격을 준다면 우리는 거기로 향할 수 있습니다. 하지만 우리는 정확히 그렇게 했습니다. 나는 이전에 관계를 맺었던 에이전트에게 전화를 걸어 그가 그 시장에 종사하고 있다는 것을 알았고 "야, 우리 보석금이 있었는데 누구야? "라고 말했습니다. 그리고 저는 거기서부터 시작했습니다.
토니 :
예 바로 그 거예요. 추천과 Facebook 그룹과 같은 두 가지는 갈 수 있는 서비스가 부족한 곳이라고 생각합니다. BiggerPockets는 또 다른 훌륭한 장소를 형성합니다. 그래서 저는 그 도시에서 사람들이 어울리는 커뮤니티를 찾은 다음 거기에 침투하여 추천을 찾으려고 노력합니다.
애슐리 :
가장 어려운 부분은 다른 투자자들이 귀하가 이용하는 계약자가 누구인지 포기하도록 하는 것입니다. 그렇기 때문에 리모델링을 완료하고 행복해하며 다른 프로젝트를 수행할 필요가 없는 주 거주민으로 구성된 Facebook 그룹에 가야 합니다.
토니 :
하지만 그런 사람이 플리퍼라면 이것이 바로 그들의 빵과 버터입니다. 그들은 마치 내가 실제로 모든 플립을 직접 한다고 할 것입니다. 나는 모든 일을 직접한다. 계약자가 없습니다.
애슐리 :
좋습니다. 오늘 마지막 질문은 Julian Beaks에게서 나왔습니다. “안녕하세요. 저는 인디애나 북서부 지역에서 처음으로 부동산을 구입하려고 합니다. 그런데 문제는 임대를 바꾸는 것이 나을지 아니면 임대를 고치는 것이 나을지 하는 것입니다. 내 질문은 귀하의 지역에서 뒤집거나 임대하는 것이 더 나은지 어떻게 결정합니까? 이 결정을 내리는 데 필요한 정보를 찾을 수 있는 가장 좋은 장소는 어디입니까?”
토니 :
네, 지금 우리가 문자 그대로 이 토론을 진행하고 있는 반전이 있기 때문에 이에 대해 이야기할 수 있습니다. 제 생각에는 많은 부분이 '자본이 필요합니까? 그래서 우리는 당시 우리에게 더 나은 투자라고 생각했던 다른 부동산 구매에 자금을 조달하기 위해 자본이 필요했기 때문에 작년에 일부 플립, 일부 턴키 단기 임대를 판매했습니다. 그래서 저는 실내 수영장과 함께 닫히는 이 오두막에 대해 이야기하고 있었습니다. 우리는 조슈아 트리에서 턴키 단기 임대를 판매하여 구매 자금을 조달했습니다. 하지만 테네시에 있는 그 수영장 오두막집은 아마도 우리가 조슈아 트리에서 판매한 부동산보다 더 많은 수익을 창출할 것입니다. 왜냐하면 거기에는 실내 수영장이 있고 새 건물이고 다른 모든 것들이 있기 때문입니다. 그래서 가장 먼저 해야 할 일은 자본이 필요한지, 그리고 그 자본을 가장 잘 활용하는 것이 무엇인지 하는 것입니다.
두 번째로 살펴볼 것은 이것을 임대로 유지한다면 우리가 만들 수 있는 자본에 비해 현금 흐름이 어떻게 될 것인가 하는 것입니다. 따라서 현재 이자율이 어디에 있는지, 프로젝트 비용과 ARV 사이에 얼마만큼의 마진이 있는지를 고려하면 이러한 모든 요소가 정기적으로 얻을 수 있는 현금 흐름에 영향을 미칩니다. 그리고 현금 흐름이 좋다면 장기적으로 가치를 인정받고 세금 혜택을 받을 수 있기 때문에 이를 올바르게 유지하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 현금 흐름은 적지만 판매를 통해 얻는 자본이 상당히 크다면 전환하는 것이 더 합리적일 수 있습니다. 이것이 우리 사업에서 살펴보고 결정을 내리기 위해 노력하는 것들 중 일부입니다.
애슐리 :
네, 가장 좋은 방법은 말씀하신 것처럼 시나리오를 실행하고 현재 수치가 무엇인지 살펴보고 시장이 어떻게 될 것으로 예상하는지 살펴보는 것입니다. 그렇다면 뒤집기를 하게 된다면 재활을 마친 후에는 어떤 모습이 될까요? 시장이 뜨거워질까요? 부동산을 팔고 계속 유지하는 것이 당신에게 도움이 되지 않을 수도 있는 시장이 하락할 것이라고 예상하십니까? 하지만 이러한 출구 전략을 유지하면서 두 가지 옵션을 가까이에 둘 수 있다는 것은 좋은 일이라고 생각합니다. 때때로 사람들은 거래에 너무 많은 돈을 남겨야 하기 때문에 플립을 임대로 바꿀 수 있는 옵션이 없는 부동산에 들어가게 됩니다. 그래서 저는 여러분이 두 가지 다른 출구 전략을 가지고 있는 상황에 있다는 것이 좋다고 생각합니다.
제이크 :
제 생각에 제가 방금 말했던 반전으로 돌아가서 우리는 같은 시나리오를 가지고 있었고 우리가 렌탈과 뒤집어서 우리가 임대로 만들려고 했던 현금 흐름은 요금이 어디로 가는지 이해가 되지 않았습니다. 우리가 거래에 얼마나 많은 돈을 들여야 했는지, 그리고 그냥 뒤집어서 팔았더라면 우리가 무엇을 할 수 있었는지. 또한, 제 생각에는 당신이 그것을 보고 그 숫자를 실행하고 있을 때 당신은 실제로 최고 및 최고의 사용을 보고 있는 것입니다. 그래서 우리가 그것을 뒤집거나 임대로 유지하는 방법을 고려할 때 우리는 그것에 어떤 수준의 혁신을 가할 예정입니까? 그 건물이 고급 마감재를 사용하고 카펫을 꺼내고 타일을 붙이는 등의 모든 것을 하는 것은 말이 되지 않았습니다. 따라서 나는 귀하의 최종 용도가 무엇인지 알고 그 숫자를 실행한 다음 이를 기반으로 전략을 세우는 것이 합리적이라고 생각합니다.
애슐리 :
자, 여러분, 이것이 오늘 여러분을 위한 Rookie Reply 질문 4가지입니다. Jake, 우리와 함께 해주셔서 정말 감사합니다.
제이크 :
감사합니다. 감사합니다.
애슐리 :
응, 당신이 여기 있어서 정말 좋았어요. 제이크, 당신에 대한 더 많은 정보를 어디서 찾을 수 있는지 모두에게 알려주실 수 있나요?
제이크 :
네, Instagram @jake_kain, KAIN, 그리고 Facebook BiggerPockets에서 저를 만나실 수 있습니다. 그리고 월간 모임에 대해 더 많은 정보를 원하시면 저에게 DM을 보내주세요.
애슐리 :
정말 감사드리며, 특히 저희를 직접 만나러 와주셔서 감사드립니다.
제이크 :
아니요, 이것은 독특한 경험이므로 정말 감사드립니다.
애슐리 :
저는 Ashley @wealthfirmrentals이고 그는 Tony @tonyjrobinson입니다. 수요일에 게스트와 함께 다시 찾아뵙겠습니다. 그럼 뵙겠습니다.
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