A 상업 부동산 충돌 점점 더 많이 찾고있다 아마도 2023년에는. 금리 상승, 압축 상한선및 새로운 인벤토리 시장에 출시하려는 상업용 부동산, 특히 다세대 주택은 부동산 투자자에게 그 어느 때보다 매력적이지 않게 보입니다. 하지만 여전히 다가구 투자에 너무 많은 돈을 투자하고 있기 때문에 일상적인 투자자들이 모든 히스테리에 사로잡히게 될까요? 아니면 이것은 단순히 과장된 충돌 앞으로 몇 년 동안 결실을 맺지 못할 것인가?
스콧 트렌치, 비거포켓 대표이사 그리고 호스트 BiggerPockets Money 팟캐스트, 모기지 금리가 급등하기 시작한 이후 다가구 공간에 대한 의심이 있었습니다. 이제 그는 설명하기 위해 쇼에 나옵니다. 충돌이 발생할 수 있는 이유, 누구에게 영향을 미칠 것인가및 투자자가 할 수 있는 일 스스로 준비하기 위해. 지금은 2020년과 2021년에 그토록 두드러졌던 고위험 거래를 할 때가 아닙니다. Scott은 마침내 붕괴가 닥쳤을 때 수동적 투자자와 능동적 투자자 모두가 부를 유지하기 위해 할 수 있는 일에 대한 권장 사항을 제시합니다.
하지만 그게 전부가 아닙니다! 없이는 다가구에 대해 이야기하지 않을 것입니다. 앤드류 쿠시먼 및 매트 페어클로스, 공간에서 수십 년의 경험을 가진 두 명의 대규모 다가구 투자자. Andrew와 Matt는 두 명의 BiggerPockets 멘티로부터 질문을 받습니다. 필립 및 대니, 캘리포니아에 기반을 둔 두 명의 투자자가 다가구 포트폴리오 확장. 당신이 원하는 경우 올바른 방법으로 다세대에 들어가십시오. 또는 형편없는 거래를 피하고 주변에 붙어 있으십시오!
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스캇 :
이것은 BiggerPockets Podcast, 쇼 번호 721입니다.
앤드류 :
클수록 정신적으로 더 힘들지만 클수록 더 쉽다는 점을 명심하십시오. 10개 단위를 제거하는 것과 100개 단위를 제거하는 작업량은 동일합니다. 그래서 제 철학은 여러분이 편안하게 할 수 있는 한 크게 나아가는 것입니다. 편안하다는 것은 귀하 또는 귀하의 투자자를 재정적 위험에 빠뜨리지 않고 "글쎄, 100 단위입니다. 아직 한 번도 해본 적이 없어요.” 10을 내리면 100을 내리게 됩니다. 단지 재정의 양일 뿐이고, 실제로 커질수록 더 쉬워집니다.
스캇 :
다들 무슨일이야? 저는 여기 BiggerPockets Podcast의 호스트인 Dave Meyer와 함께하는 임시 게스트인 Scott Trench입니다. 미안, 내가 그걸 훔쳤어, 데이브.
데이브 :
안 돼. 내가 호스트인지 게스트인지 모르겠다. 그것이 무엇이든, 우리는 여기 함께 있고, 오늘 쇼를 장악할 것입니다.
스캇 :
음, 오늘 초대해주셔서 감사합니다, 데이브. 감사합니다.
데이브 :
그래 물론. 당신은 그 소개에서 매우 부드럽습니다. 당신은 이것에 노련한 사람입니다. 우리는 몇 가지 질문이 있기 때문에 당신을 초대하고 싶었습니다. 당신과 나는 실제로 이것에 대해 오프라인에서 많은 훌륭한 대화를 나누었습니다. 쇼의 첫 20분 동안 여기에서 이야기할 다가구 상업 공간에 대한 몇 가지 정말 흥미로운 생각과 솔직히 몇 가지 우려가 있습니다.
스캇 :
네, 그렇습니다. 상업용 다가구는 지난 10년, 12년 동안 엄청난 양의 부를 창출하는 데 정말 놀라운 성과를 거두었다고 생각합니다. 상한선이 내려갔기 때문입니다. 그것은 부의 창출을 위한 놀라운 환경을 조성했으며, 그 과정이 진행되었고 향후 12개월에서 18개월 안에 많은 것을 되돌려 줄 것이라고 걱정합니다. 나는 투자자들이 특히 2023년으로 향하는 이 자산 클래스를 매우 매우 경계하도록 이러한 우려를 실제로 표명하고 여기에서 경종을 울리고 싶습니다.
데이브 :
좋습니다. 좋습니다. 글쎄, 이것은 훌륭한 대화가 될 것입니다. 나는 그것을 기대하고있어. 나는 당신에게 많은 질문이 있습니다. 듣고 계신 모든 분들을 위해 약 20분 동안 Scott과 대화를 나누겠습니다. 그런 다음 다가구 공간에 대한 멘티 및 청자 질문에 답할 Matt Faircloth와 Andrew Cushman에게 맡길 것입니다. 그래서 우리는 오늘 여러분을 위한 멋진 쇼를 가지고 있습니다. 우리는 상업 및 다세대 주택에 대해 많은 것을 다룰 것이므로 확실히 이것에 대해 계속하고 싶을 것입니다. 귀하는 다가구 및 상업 공간에서 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 약간의 생각을 가지고 있으며 귀하의 생각을 듣고 싶습니다.
스캇 :
다가구 또는 상업용 다가구 및 상업용 부동산 공간에서 저와 관련된 첫 번째 사항은 현재 많은 공간에서 상한선이 이자율보다 낮다는 것입니다. 이것이 의미하는 바는 제가 상업용 부동산을 구매할 때 소득 흐름을 구매한다는 것입니다. 상한선이 5%라면 연간 순 운영 수입이 $10인 부동산을 구입하는 데 500,000만 달러를 쓸 수 있습니다. 글쎄요, 제 이자율이 5.5%나 6.5%라면 Freddie Mac 30년 고정 모기지론이 연말 기준으로 평균 6.42%라면 제 부채가 희석된다는 뜻입니다. 나는 실제로 감사에 대해 낙관적이지 않는 한 모든 현금을 사거나 주식 측면 대신 대출 측면에 있음으로써 더 나은 수익을 얻을 것입니다. 상업용 부동산의 경우, 이는 내가 임대료 인상에 대해 정말로 낙관적이거나 어떤 이유로 운영 비용을 줄일 수 있다고 믿는다는 것을 의미합니다. 그래서 이것은 큰 문제입니다. 제 생각에는 지속 가능하지 않습니다. 시장의 평균이 금리보다 낮은 캡 금리를 볼 때 이는 시장이 성장을 위해 이러한 가정에 모든 것을 걸고 있음을 의미합니다. 그리고 나는 그것을 이해하지 못합니다. 정말 위험하고 무서운 포지션이라고 생각합니다.
따라서 상업 공간의 투자자를 위해 이것이 사실이어야 하는 것을 살펴보겠습니다. 하나는 임대료 성장이 증가해야 한다는 것입니다. 일어날 수 있는 한 가지 방법은 수요와 공급 역학입니다. 공급 측면에서 우리는 1970년대 이후로 가장 많은 재고가 온라인 상태가 될 것입니다. Ivy Zelman은 여기 백로그에서 향후 1.6~12개월 동안 18만 대의 제품이 온라인에 출시될 것으로 추정합니다. 빌더는 해당 인벤토리를 완료하고 수익을 창출합니다. 상황이 정말 나빠지면 건설을 중단할 수도 있지만, 이 공간에 큰 위험이 있다는 점을 증명할 뿐입니다.
그리고 이것의 다른 측면은… 시장이 올인하고 많은 공급이 온라인으로 들어오고 많은 건설이 이루어지고 있다는 가정하에 임대료 상승에 역풍이 불고 있다고 생각합니다. 여기 덴버에서 창밖을 내다보기만 하면 그 어느 때보다 많은 크레인을 볼 수 있습니다. 그것은 도시가 오랫동안 호황을 누리고 있기 때문에 무언가를 말하는 것입니다. 이제 이것은 모두 지역적입니다. 일부 도시에서는 공급이 온라인으로 제공되는 것을 볼 수 없습니다. 일부 도시에서는 엄청난 양의 공급이 온라인 상태가 되는 것을 볼 수 있으며 이러한 단위를 흡수하는 데 여전히 문제가 없습니다.
데이브 :
음, 반복해서 그 점을 강조하기 위해 Scott, 특히 다세대 주택의 임대료가 평평해지고 일부 지역에서는 감소하기 시작하는 것을 이미 보고 있습니다. 당신이 말하는 이 공급 증가는 2023년 중반에 일어날 것으로 생각하기 때문에 온라인에 오기 전입니다. 그래서 우리는 공급 과잉이 그 역학에 영향을 미치기 전에 이미 이것을 보고 있습니다.
스캇 :
네, 물론입니다. 상한선이 폭발할 이자율보다 낮을 때 암묵적인 가정에 비해 다가구 공간에서 향후 12개월 동안 임대료가 그대로 유지되거나 심지어 감소할 수도 있다고 생각합니다.
수요 측면에서 우리는 여기에 와일드 카드가 있다고 생각하며 온 디맨드에 대해 정말로 확신하는 예측이 없습니다. 수요에 대한 큰 주장 중 하나는 더 많은 사람이 있고, 가구 형성이 가속화되고 있다는 것입니다. 이를 뒷받침하는 장기적인 추세가 있습니다. 그것은 사실이지만 전체 COVID 상황에는 많은 변동성이 있습니다. 많은 사람들이 이사를 가고, 이혼하고, 헤어집니다. 그것은 제 생각에 인위적으로 가정 형성을 만듭니다. 경제학자들을 움직이고 혼란스럽게 할 수 있는 지표입니다. 그래서 2023년의 가구 구성을 어떻게 예측해야 할지 모르겠습니다. 가장 안전한 방법은 가정 형성을 거의 가정하지 않는 것입니다. 약간의 경기 침체가 있거나 금리가 계속 상승하면 경제에 압력을 가할 것입니다. 임금 상승률이 낮아지고 임대료 인상분 중 일부를 되돌려 줄 수도 있습니다. 제 생각에는 임대료가 매년 변동이 없거나 감소한다고 믿을만한 이유가 있다고 생각합니다. 다시 말하지만 문제가 있습니다.
그래서 저는 2023년에 상한선이 인상되어 다가구 자산 평가가 하락할 수 있다는 것을 걱정합니다. 따라서 순 운영 수입에서 $500,000를 생성하는 동일한 자산은 10% 한도에서 5.0천만 달러의 가치에서 7.7% 한도에서 6.5%로 감소합니다. 그것은 그 부동산의 자산 가치가 23% 폭락한 것입니다. 70/30 레버리지를 사용하고 부채 70%, 자기자본 30%를 사용했다면 자기자본의 대부분을 쓸어버릴 것입니다. 이것은 내가 이 공간에서 양조하는 것을 보거나 2023년 공간에서 양조할 수 있다고 걱정하는 문제입니다.
데이브 :
모든 다가구 자산에서 이 현상을 볼 수 있습니까? 더 큰 신디케이션이나 더 작은 다세대 가족이 이로 인해 불균형하게 영향을 받습니까?
스캇 :
저는 이것이 사무실 공간, 소매점, 다세대 주택 및 기타 자산을 포함하는 전반적으로 상업용 부동산 자산에 대한 위협이라고 생각합니다. 나는 당신이 더 큰 자산에 더 많은 압력을 가할 것이라고 생각합니다. 30년 고정 금리의 Freddie Mac 대출로 조달되지 않은 자산에 대한 압박을 보게 될 것입니다. 나는 사람들이 불균형하게 영향을 받을 것이라고 생각합니다. 나는 또한 당신이 이 기간에 단순히 팔지 않는 사람들을 보게 될 것이라고 생각합니다. 당신이 신디케이션에 투자하고 있다면 당신의 신디케이터는 아마 앞으로 6.5~7년 동안 팔리지 않을 것이고 가격이 회복되기를 바랄 것입니다. 하지만 내 걱정은 이자율이 높은 상태를 유지하고 조금이라도 내려갈 수 있다면 모기지 이자율이 내년에 떨어질 가능성이 있다고 생각하고 있다는 것입니다. 지난 몇 년 동안 상한선이 더 높은 수준, 아마도 전국 기준으로 XNUMX%, XNUMX%, 다시 지역에 따라 달라지는 것을 보게 될 것이라고 생각합니다.
데이브 :
또한 이상적으로는 대부분의 신디케이터와 운영자가 버틸 것입니다. 그러나 상업 대출의 특성상 대부분 장기 고정 부채가 없습니다. 그들 중 일부는 만기가 도래하는 풍선 지불 또는 향후 몇 년 동안 조정되는 조정 가능한 이자율 모기지가 있을 수 있으며 잠재적으로 판매를 강요하거나 부동산의 현금 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
스캇 :
나는 그것이 사실이라고 생각하고 그것이 우주에서 정말 큰 미지라고 생각합니다. 상업용 다가구 부동산 부채 조건에서 평균에 대한 훌륭한 데이터를 가진 사람을 모릅니다. 이 부채의 평균 가중 수명은 얼마입니까? 10년인가? 30년인가? 12년인가? 모두 고정 금리 Freddie Mac 대출을 받고 있으며 모든 준비가 완료되었나요? 제 생각에는 이 영역에 큰 확산이 있고 다른 사람들이 매우 다르게 영향을 받을 것입니다. 가장 좋은 추측은 이 상한선 재설정에 대한 이벤트가 아닌 프로세스가 있을 것이라는 것입니다. 18개월에서 XNUMX개월에 걸쳐 이러한 자산의 운영자에게 지속적인 압력이 가해질 것이지만 상황이 한 번에 정점에 도달하는 일종의 이벤트 문제가 항상 있을 수 있습니다.
그건 그렇고, 이것은 뉴스가 아닙니다. 공간의 자산 가치는 이미 많은 시장에서 20%에서 30% 하락했습니다. 일부 시장의 경우 전등 스위치와 같았고 일부는 시간이 지남에 따라 종료되었습니다. 내 생각에 Brian Burke는 이전 BP 팟캐스트에서 이것에 대해 정말 좋은 세부 사항을 가지고 있다고 생각합니다. 그런 다음 Fundrise의 CEO 인 Ben Miller가 On the Market Podcast에 출연했다고 말하고 싶습니다. 그는 공간에서 발생하는 타이밍과 신용 문제, 사람들이 어떻게 활용되는지, 왜 대출 기관 A가 대출 기관 B에서 자금을 빌려 부동산 C에 자금을 조달하고 모든 사람이 한 번에 유동성을 필요로 하는지에 대해 정말 잘 처리하고 있다고 생각합니다. 문제를 일으킬 수 있습니다. 정말 예측하기 힘든 것 같아요. 제 생각에는 아무도 훌륭한 데이터를 가지고 있지 않은 공간이고 여기에는 큰 미지수가 있습니다.
데이브 :
그 정보를 찾기가 정말 어렵습니다. Scott이 말한 팟캐스트를 확인하고 싶다면 On the Market 피드에서 크리스마스 즈음에 나왔습니다. 당신은 그것을 확인할 수 있습니다. 그것은 벤 밀러와 함께 위대한 디레버리징이라고 불립니다. Scott, 나는 이것이 매혹적이라고 생각하고 귀하의 의견에 감사드립니다. 투자자들에게 추천하고 싶은 것이 무엇인지 궁금합니다. 두 가지 측면이 있는 것 같아요. 운영자, 다가구 신디케이터로서 무엇을 권장하시겠습니까? 그렇다면 다세대 거래의 신디케이션에 소극적으로 투자하는 저와 같은 사람들로서 조언을 해주시겠습니까?
스캇 :
글쎄요, 제 생각에 당신이 현재 신디케이션에 속해 있다면 기도하고 버텨야 합니다. 실제로 다른 옵션은 없습니다. 당신은 제한된 파트너이고 할 일이 없습니다. 따라서 모든 것은 앞으로 무엇을 할 수 있는지에 달려 있습니다. 신디케이션에 대한 투자를 고려하고 있다면 임대료가 없는 성장 환경에서도 엄청난 승자가 되는지 확인해야 한다고 생각합니다. 시장 임대료 증가에 대한 신디케이터의 예측을 버리고 임대료 증가가 없다면 향후 몇 년 동안 이것이 여전히 의미가 있습니까? 그리고 그 시장에서 상한선이 150bp 인상된 부동산을 팔아야 하는 곳이 어디인지 이해가 가나요...? 이것이 일반적인 경험 법칙입니다. 각 지역은 다를 것입니다. 신축 공사가 거의 없이 순 마이그레이션이 많은 시장 중 하나가 있는 경우 지역별로 이러한 가정을 확실히 수정할 수 있습니다.
또 다른 하나는 신디케이션에서 주식 편이 되는 대신 부채 편이 되는 것을 고려하는 것입니다. 스택 맨 위에 있는 더 많은 선순위 부채보다 후순위이지만 수익률 측면에서 부채와 실제로 일치하는 우선주도 있습니다. 아니면 그냥 부채 펀드에 들어갈 수도 있습니다. 캡 레이트가 5%이고 이자율이 6.5%라면 다른 부채 펀드로 6.5% 이상의 이자율을 벌면 안 되는 이유는 무엇입니까? 그것은 일정 기간 동안 더 나은 현금 흐름을 얻을 수 있는 위험이 적은 방법입니다. 상황이 바뀌거나 바뀌면 항상 자산 측면으로 돌아가거나 임대료 상승에 대한 확신이 있을 때 돌아갈 수 있습니다. 주식 거래를 하려는 경우 레버리지 없이 신디케이트할 사람을 찾는 것이 좋습니다. 다시 말하지만, 부동산이 5% 상한률로 수익률을 낼 예정이라면 부채를 전혀 사용하지 않는 것을 고려하십시오. 그것은 실제로 위험이 낮으면서 임대료가 없거나 낮은 성장 환경에서 수익을 증가시킬 것입니다. 정말 매력적입니다.
이것들은 내가 여기에 가져오려고 하는 매우 대담한 의견이지만 사람들이 이것을 이해하지 못하는 것 같고 그들이 정보를 얻고 있는 것처럼 느끼기 때문에 이 우려를 정말로 말하고 싶습니다… 부동산 거래를 신디케이트하는 사람들로부터 얻은 귀하의 정보는 이 신디케이터들이 훌륭한 사람들이고 많은 경우에 훌륭한 일을 하지만 이것이 그들의 생계라는 것을 인식합니다. 당신의 생계가 많은 자본을 모으고, 거래를 구매하고, 인수 수수료, 관리 수수료를 통해 돈을 버는 데 의존하고 [들리지 않는 00 :13:51].
데이브 :
훌륭한 조언입니다, Scott. 감사합니다. 상업용 부동산의 이러한 잠재적 침체를 보십니까? 당신이 말하는 것에서, 그것은 같다. 저는 개인적으로 주거용 부동산이 완만하게 침체될 것이라고 생각하지만 귀하의 분석에 따르면 이 상업용 부동산은 더 많은 단점이 있습니다. 그것이 주거용이나 부동산 산업의 다른 부분으로 넘쳐나는 것을 보십니까?
스캇 :
이것은 일반적으로 부동산에 좋은 소식이 아닙니다. 이봐, 나는 당신이 특히 주거 시장을 정말 잘 다루고 있다고 생각합니다. 당신은 모든 시장을 잘 다루고 있습니다. 나는 당신이 상업 공간에서 꽤 많은 시간을 보낸다고 생각하지 않습니다. 그건 그렇고, 저는 여기 상업용 부동산 시장을 이해하는 아마추어 야심 찬 전문인이기 때문에 여기서 제 의견 중 일부를 약간의 소금으로 받아 들여야한다고 말하고 싶습니다. 그러나 주거 공간에서는 우리가 그것에 대해 합리적으로 처리한다고 생각합니다. 다양한 결과가 있습니다. 그러나 그렇지 않습니다. 상업용 부동산 자산 가치 하락은 주거용 부동산 자산 가치 하락과 밀접한 관련이 있을 것입니다. 우리는 이미 그것을 예측합니다. 3%에서 10% 감소는 내년 말에 금리가 끝나는 위치에 따라 주거용으로 논의한 야구장이라고 생각합니다.
데이브 :
글쎄, 그것은 매우 도움이됩니다.
스캇 :
그건 그렇고, 주거용 부동산 투자를 고려하고 있다면 BiggerPockets 계산기에 올려 놓고 30 년 모기지와 합리적인 평가 및 임대료 상승 가정으로 부동산을 살펴보고 모기지없이 거기에 놓고 무엇을 확인하십시오 반환은 같습니다. 많은 경우에 부동산에 대한 모기지 없이는 수익이 더 좋아질 것입니다. 다시 말하지만 정말 흥미롭고 바퀴를 돌려야 하는 것입니다. 이것이 작동하려면 지금 당장 좋은 거래를 찾아야 하며 부채 측면에 있는 것을 고려할 수 있습니다.
데이브 :
엄청난. 음, Scott, 우리는 이 냉정하고 사려 깊은 분석에 정말 감사합니다. 그것은 분명히 청중과 부동산 투자를 고려하는 모든 사람이 생각하고 더 많이 배워야 할 것입니다.
스캇 :
음, 데이브, 내가 당신에게 한 가지 질문이 있습니다. 당신의 생각은 어떻습니까? 나는 상업용 부동산 공간에서 정말 큰 위험 요인이 일어나고 있다는 것을 걱정하면서 약간의 우울함과 우울함을 안고 뜨겁게 다가오고 있습니다. 당신은 내가 그것에 대해 합리적이라고 생각합니까, 아니면 내가 완전히 벗어났다고 생각합니까?
데이브 :
아니 할거야. 심각한 고민이라고 생각합니다. 나는 상한선이 그 자리에 머무르는 것을 상상하는 데 정말 어려움을 겪고 있습니다. 확장되지 않는 세상은 상상할 수 없습니다. 당신이 정말 잘 설명했듯이 상한선의 약간의 증가는 자산 가치에 정말 심각한 해로운 영향을 미칩니다. Cap Rate가 매우 오랫동안 극도로 낮았던 방식으로 상황이 역전되는 것을 보고 있을 뿐입니다. 제 생각에 경제 상황은 더 이상 이를 지지하지 않습니다.
임대료 인상에 대해 말씀하신 내용이 정확하다고 생각합니다. 우리 모두 지난 몇 년 동안 순위 성장이 폭발적으로 증가한 것을 보았고 경제 상황은 더 이상 그것을 지원하지 않습니다. 매우 신중하고 보수적이어야 할 때라고 생각합니다. 나는 정말로 보수적이라는 단점이 없다고 생각합니다. 당신이 틀렸다면 내가 틀렸다면 그것은 단지 당신을 위한 보너스일 뿐입니다. 당신이 정말 보수적으로 투자하고 임대료 상승이 증가하고 상한선 비율이 낮게 유지된다면 당신에게 좋은 일입니다. 그러나 당신이 말했듯이, 현재 상업용 및 주거용 모두에서 가장 냉정하고 적절한 조언은 매우 완만 한 임대료 인상을 가정하고, 만약 있다면 아주 작은 평가를 가정하고 거래가 여전히 작동한다면 그것은 의미가 있다고 생각합니다. . 그러나 최소한 내년, 아마도 XNUMX년 동안은 상황이 개선되기를 바라는 것이 현명한 행동 방침이 아니라고 생각합니다.
스캇 :
글쎄요. 다시 말하지만, 저는 이 우려를 표명하는 데 약간 긴장합니다. 나는 본질적으로 쇼에 와서 "예쁜 것을 예측하고 있습니다 ..."라고 말하고 있습니다. 나는 예측하지 않습니다. 상업용 다세대 주택의 자산 가치가 최대 30% 하락하는 것이 걱정됩니다. Ben Miller가 여기에서 신용 위험에 대해 이야기한 팟캐스트를 정말 즐겼던 영역 중 하나입니다. 그러나 다세대 주택은 이것으로부터 격리되어 있지 않다고 생각합니다. 그의 위험은 소매점과 같은 상업, 다른 자산 클래스에 대한 것입니다. 저는 다세대 주택이 현재 매우 노출되어 있다고 생각하며 이러한 것들 중 일부가 시장에서 적절하게 가격이 책정되지 않은 것이 걱정됩니다.
다시 말하지만, 우리가 투자자로서 돈을 벌려고 한다는 단순한 사실로 귀결됩니다. 임대료가 오르지 않고 부채가 매입하려는 현금 흐름보다 더 비싸다면 어떻게 돈을 벌 수 있습니까? 그것은 바뀌어야 합니다. 전국 평균에서 상한선과 금리 사이의 합리적인 스프레드는 약 150 베이시스 포인트라고 생각합니다. 이는 현재 전국 평균 약 5%에서 6.5% 상한선으로 가는 매우 큰 증가에 해당합니다. 다시 말하지만, 그것은 많은 가치를 파괴합니다. 도움이 되었기를 바랍니다.
데이브 :
유일한 대안은 당신이 말하는 것처럼 금리가 내려가는 것입니다. 이 스프레드가 필요합니다. 하지만 개인적으로 저는 모기지 금리가 2023년 말까지 내려갈 수 있다고 생각합니다. 제 생각입니다만 그렇게 강하게 믿지는 않습니다. 나는 이것이 갈 수있는 많은 다른 방법이 있다고 생각합니다. 그래서 나는 당신이 말했듯이 더 가능성 있는 결과는 이자율이 하락하는 것보다 역사적인 건전한 스프레드에 도달하기 위해 상한선이 올라가는 것이라고 생각합니다.
스캇 :
조합이 있을 수 있습니다. 완화시키는 요인이 될 수 있습니다. 그것들은 약간 내려갈 수 있고 상한선은 여전히 이것의 일부를 올릴 수 있지만, 저는 내년에 이 공간이 매우 두렵습니다.
데이브 :
좋아, 스콧. 글쎄, 우리는 이 정직한 평가와 우리와 함께 당신의 감정을 공유해 주셔서 정말 감사합니다. 이 말을 듣는 모든 사람에게 매우 도움이 되고 생각할 거리를 많이 주었습니다. 여기서 나가기 전에 오늘의 빠른 팁은 무엇입니까?
스캇 :
저의 빠른 팁은 상업용 부동산이나 다른 부동산을 분석하는 경우 오늘날의 환경에서 부채가 있는 것과 없는 것을 먼저 분석해 보십시오. 그런 다음 두 번째로 신디케이트된 기회를 보고 있다면, 여전히 신디케이트된 기회에 관심이 있다면 스폰서가 시장 가치에 비해 급격하게 할인된 가격으로 구매하고 있는지 확인하십시오. 시장에 대한 현재 임대료, 그리고 신디케이터가 1.5~150년 후에 부동산을 매각해야 할 때 부동산이 이전보다 XNUMX% 더 높은 상한률(XNUMXbps)일지라도 여전히 허용 가능한 수익을 창출할 수 있습니다. 오늘 구입했습니다.
데이브 :
BiggerPockets의 CEO인 Scott Trench에게 감사드립니다. 참석해 주셔서 감사합니다. 이를 통해 다가구 투자에 대한 멘티 질문에 답할 Matt Faircloth와 Andrew Cushman에게 맡길 것입니다.
앤드류 :
Philip Hernandez, BiggerPockets Podcast에 오신 것을 환영합니다. 어떻게 지내세요?
필립 :
나는 잘하고 있어요. 나는 여기에 있는 것이 매우 기쁩니다. 정말 고마워요, 앤드류.
앤드류 :
당신은 BiggerPockets의 멘티 프로그램의 첫 번째 그룹의 일원입니다. 오늘 저희가 도와드릴 수 있는 몇 가지 질문이 있습니다. 그 맞습니까?
필립 :
예, 예, 맞습니다. 나는 매우 기뻤고 시간 내 주셔서 감사합니다. 제 질문은 다가구 사회뿐만 아니라 일반적으로 부동산 분야에서도 시작하는 경우가 많습니다. 귀하보다 경험이 더 많은 사람과 협력하여 가치를 제공하라는 조언이 제공됩니다. , 거래를 찾거나 거래를 관리하거나 어떻게든 당신보다 더 많은 경험을 가진 사람이 더 쉽게 만들 수 있습니다. 가치를 더하기 위해 할 수 있는 일이 자본을 늘리는 것이라면 어떨까요? 나는 몇 가지를 찾기 시작했습니다… 내 네트워크는 나와 함께 투자하는 데 더 많은 관심을 갖기 시작했습니다. 계약이 없으면 어떻게 됩니까? 다른 사람이 거래를 했지만 저는 이제 막 그들을 알아가기 시작했다면 친구와 가족의 돈을 거래에 가져오려고 생각하는 사람을 어떻게 조사하겠습니까? 좋은 방법으로 체크리스트를 작성하려면 어떻게 해야 할까요?
앤드류 :
중요한 주제. 우리가 올바른지 확인하기 위해 귀하의 질문은 기본적으로 자본 조달자로 시작하는 경우 해당 자금을 투자할 올바른 파트너 또는 공동 후원자를 선택하기 위한 체크리스트는 어떻게 생겼습니까?
필립 :
예 바로 그 거예요. 내 자신의 실사를 수행하는 한 거래를 심사하기 때문에 나는 그것에 대해 합리적으로 유능하다고 느끼지만 그것은 내가 모든 것을 통제하는 경우입니다. 내가 모든 것을 통제하지 못한다면?
앤드류 :
당신 말이 맞아요. Matt's는 아마도 이것에 대해 할 말이 많을 것이므로 몇 가지 사항을 롤오프한 다음 그가 인계하도록 하겠습니다. 첫 번째는 Brian Burke의 저서인 The Hands-Off Investor를 읽어보라고 말하고 싶습니다. 내 인생에서 본 오퍼레이터 심사 방법 중 가장 상세하고 심도 있는 매뉴얼입니다. 따라서 돈을 모으고 그 돈을 다른 사람에게 맡기는 것을 보고 있다면 그 책의 전문가가 되어야 합니다. 그것이 내가 할 첫 번째 일입니다. XNUMX년 동안 이 일을 해온 사람으로서 나는 그의 책의 모든 페이지를 읽었습니다. 거기에는 배울 것이 많습니다. 그렇게 하세요.
두 번째는 다른 사람의 돈을 모아서 다른 사람의 거래에 넣으려는 경우 제한된 파트너가 되지 마십시오. 귀하가 일반 파트너십의 일부이거나 최소한 거래에서 일정 수준의 입력 또는 통제권을 가지고 있는지 확인하십시오. 불행하게도, 바로 지난주에 제 친구가 돈을 모아 텍사스에서 다른 스폰서와 거래를 했습니다. 그들은 불이났습니다. 거래가 나빠지고 있습니다. 자산의 100%가 손실될 것입니다. 돈을 모은 내 친구의 가장 큰 좌절 중 하나는 그가 통제할 수 없다는 것입니다. 그는 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 모든 정보를 얻을 수도 없습니다. 따라서 일정 수준의 입력과 제어 수준이 있는지 확인하십시오.
나는 또한 당신이 특정 거래를 보고 있을 때 거래를 인수하고 그것이 당신 자신의 거래이고 당신이 그것을 찾은 것처럼 거래에 대한 실사를 할 것을 권합니다. 기본적으로 스폰서가 수행해야 하는 언더라이팅과 연구를 복제하는 것입니다. 바라건대 모든 것이 정렬되고 당신은 "와, 이 사람 대단해." 하지만 그렇지 않다면, 당신은 그것을 발견할 것이고, 당신 자신을 많이 구할 것입니다... 당신은 당신의 투자자 위험을 줄이고 당신 자신의 명성을 구합니다. 그런 다음 특히 시장이 현재 변화하고 있기 때문에 특정 거래보다 해당 운영자에게 더 많은 돈을 걸고 있다는 사실을 깨달으십시오. 자산 관리 및 좋은 운영은 돈이 진정으로 만들어지는 곳입니다. 우리 모두는 지난 10년 동안 거대한 파도를 타고 있었고, 그 파도는 최고조에 이르렀고, 우수한 운영자는 앞으로 차별화 요소가 될 것입니다.
그리고 정말로 당신의 관점에서 필립, 무슨 일이 있어도 당신은 어느 정도 당신의 명성을 다른 사람의 손에 맡기고 있다는 것을 이해하십시오. 그 심사 과정을 천천히 진행하세요. 올바르게 수행하면 성장하고 확장하고 자신이 잘하는 것에 집중하는 데 훌륭한 일이 될 수 있습니다. 하지만 명심하세요. Matt, 당신이 무엇을 추가해야 하는지 알아보기 위해 그것을 당신 위에 던질까요?
매트:
글쎄요, "안녕하세요, 저는 Andrew의 의견에 동의합니다."라고 말할 수 있는데, 저는 대부분 그렇게 합니다. Andrew가 말한 모든 것은 100% 정확합니다. 예, 자신의 자본을 투자하는 것처럼 그들을 조사하십시오. 그렇게 봐야 합니다. 무엇보다도 Philip은 이것이 다른 운영자의 거래에 들어가는 귀하의 돈인 것처럼 여기고 있습니다. 이 수표를 쓴다면 어떻게 하시겠습니까? 본질적으로 투자하는 사람은 그 거래에 투자하는 것이 아니기 때문입니다. 그들은 당신에게 투자하고 있습니다. 그들은 수도를 주차할 장소를 찾는 것을 돕기 위해 당신에게 오고 있습니다. 그들은 그렇게 많이... 그들은 그 교환 원에게 직접 갈 수 있습니다. 왜 그들이 당신을 통과해야 합니까? 그들이 당신을 통과해야 하는 이유는 그들이 당신을 믿기 때문입니다. 그들은 필립 에르난데즈와 함께 그의 네트워크와 그의 언더라이팅 기량, 시장 지식에 투자하고 있습니다.
그렇게 하세요. 시장을 살펴보고 시장이 놀라운 이유를 알아보십시오. 신디케이트나 운영자 또는 주최자의 말만 듣지 마십시오. 이유에 대한 자신의 숙제를 생각해보십시오. 재정을 보여주는 신디케이터의 PDF 문서에만 의존하지 마십시오. Excel에서 실제 숫자를 가져옵니다. 거래를 직접 인수하십시오. 부동산을 구매하려는 현재 소유주로부터 임대료 목록과 손익 계산서를 받고 부동산에 대한 자신의 분석을 수행하십시오. 자신의 심사, 인수 및 거래 스트레스 테스트를 생각해 낼 수도 있습니다. 이 모든 것들은 거래에 투자하기를 원하는 좋은 LP 투자자들에 의해 이루어지며, 당신은 당신의 투자자가 아니라 이 거래에 들어가는 것이 당신의 가루인 것처럼 행동해야 합니다. 그게 첫 번째입니다.
찾고 계시다면 다른 사람을 위해 모금할 때 자신을 보호할 수 있는 방법에 대한 생각도 드릴 수 있습니다. 내 생각엔 당신이 대단한 사람이라 우연히 알게 되었지만 당신은 취미로 이 일을 하는 것이 아닙니다. 투자자 중 한 명을 거래에 참여시키는 대가로 일종의 보상을 받고 싶기 때문에 이 일을 하는 것입니다. 맞습니까?
필립 :
네, 물론입니다.
매트:
문제는 내가 틀리지 않는 한 Series 7 라이센스를 보유하고 있지 않다는 것입니다. 당신은 면허가 있는 증권 주식 중개인이 아니죠?
필립 :
옳은.
매트:
당신이 하고 있는 일은 그들을 위해 증권을 판매하는 것이기 때문에 그 운영자는 당신에게 자본 조달에 대해 보상할 수 없습니다. 주식 중개인으로서 증권 판매에 대한 보상이 될 것이기 때문에 자본을 늘리는 대가로 모금하는 달러와 자본을 삭감할 수 없습니다. 그러려면 라이센스가 필요하지 않습니다. . 하지만 안심하세요.
그렇게 하는 방법은 Andrew가 말했듯이 일반 파트너십인 GP의 구성원이 되는 것입니다. 자, 거기에 조각이 있습니다. 자본 조달자로서 GP가 될 수는 없습니다. 회사에서 적극적인 역할을 해야 합니다. 자본 조달자의 일은 회사가 설립된 후에 거의 끝납니다. 내가 뭔 말하는지 알 잖아? 영원히 더 많은 자본이 필요한 것은 아닙니다. 당신은 자본을 모으고 거래가 성사되면 끝납니다. 그래서 SEC가 보고 싶어하는 것, 거래에 대한 정밀 조사가 있고 투자자가 보고 싶어하는 것이 아니라 솔직하게 말하면 거래에서 적극적인 파트너로 남아 있습니까? 따라서 필립의 일은 자본금이 모인다고 해서 끝나는 것이 아닙니다. 자본금이 모이면 회사에서 소유주로서 적극적인 역할을 할 수 있기 때문입니다. 회사의 소유주라면 규모에 관계없이 지분을 매각할 수 있습니다. 회사의 일부를 소유하고 있다면 증권 라이센스가 필요하지 않습니다. 날 따라와?
필립 :
네.
매트:
이제 귀하는 회사의 일부를 소유하고 있지만 단순히 자본을 조달하는 것 이상의 조치를 취해야 합니다. 그래서 당신은 자산 관리 팀에 앉을 수 있습니다. 우리 회사를 위해 DeRosa에서 하는 것처럼 우리가 하는 일은 이사회를 구성하는 것이고 그 이사회는 목소리를 낼 수 있습니다. 그들은 말했다. 정기적으로 이사회를 개최하고 있습니다. 우리는 분을 유지합니다. 우리는 심지어 완전히 얼간이이고 동작과 초, 찬성, 그 모든 것이 있는 로버트의 질서 규칙을 따릅니다. 따라서 캐피톨 모금자들이 회사에서 정기적인 목소리를 내는 이사회로서 이 모든 것을 할 수 있습니다. 교환원이 기꺼이 당신과 공놀이를 하고 그런 식으로 일을 설정한다면, 그것은 당신이 GP의 회원이 될 수 있는 좋은 방법입니다. 주 주최자가 귀하가 스스로 협상하는 어떤 형태나 방식으로든 법적으로 보상할 수 있도록 GP.
필립 :
그래서 더 작은 거래이고 거래에 세 사람이 있고 거래에 네 사람이 있다면 Andrew, 당신은 특정 수준의 통제권을 가지고 있는지 확인하라고 말했습니다. 실제로 어떻게 생겼습니까? 처분 또는 통제까지 통제… "오, 이게 내가 원하는 모습이야?"라고 뭐라고 말하겠습니까? 통제까지?
앤드류 :
가능한 한 많이 통제하십시오. 그래서 당신이 말했듯이 처분, 시기/방법, 가격 승인에 대해 투표할 수 있습니다. 승인하면 재융자되나요? 부동산 관리자를 해고하고 새 관리자를 고용할 건가요? 당신은 그것에 약간의 입력이 있어야합니다. 대규모 자본 지출 여부에 대한 정보를 얻을 수 있습니다. 그들을 제지해야 합니까, 아니면 함께 나아가야 합니까? 분배를 해야 합니까, 아니면 잠재적인 어려운 시기를 헤쳐 나가기 위해 재산의 재정 상태를 보존하기 위해 보류해야 합니까? 따라서 입력 정보가 많을수록 투자자에게 더 좋습니다. 그러면 또한 더 많은 것을 배우게 될 것입니다. 특히 자본 조달 측면에 있다면 운영에 많은 시간을 할애하지 않을 것입니다. 여러분도 그렇게 함으로써 더 많은 것을 배우게 될 것입니다.
매트:
필립이 흥미로운 점은 당신이 이야기한 것입니다. 이것은 작은 일에 불과합니다. 이 프로젝트에 참여하는 사람은 XNUMX~XNUMX명뿐이죠? 나는 당신이나 다른 사람이“오, 이사회. 글쎄, 이런, Microsoft에는 이사회가 있지만 이것은 규모가 작지만 많은 거래입니다. 이사회가 필요하지 않습니다.” 예, 아니오. 그런 용어가 당신이나 다른 사람을 놀라게 할 필요가 없습니다. 몇 명의 파트너와 관련된 부동산을 운영하는 방법이 있습니다. 그것은 거래에 들어오는 민간 자본을 포함합니다. Andrew가 말했듯이 프로젝트에서 발언권을 가진 모든 파트너는 필수적입니다. 투표권을 가진 모든 파트너.
그건 그렇고, Phillip이 말한대로 일 필요는 없습니다. 필립에게 투표권이 있고 필립에게 목소리가 있어야 합니다. 이 모든 것에서 지붕을 교체하기로 결정했는지 여부에 관계없이 제안을 수락할지 여부를 결정하는 것은 일반적으로 합의 또는 "예, 예, 아니오라고 말하십시오"와 같은 것입니다. 이것은 준 복합 부동산이 발생하는 방식입니다. 이것은 10가구 부동산이 될 수도 있고 XNUMX가구 부동산이 될 수도 있습니다. 나는 사람들이 이것을 필요 이상으로 복잡하게 보지 않기를 바랍니다. 이것은 Zoom 통화가 발생했음을 기록하는 매우 위아래로 빠른 Zoom 통화일 수 있습니다. 필립, 여기저기서 비행기에 몸을 싣고 나가서 부동산을 살펴보세요.
마지막으로 여러분과 다른 모든 사람들에게 남기고 싶은 것은 너무나 많은 사람들이 손재주로 부동산 투자를 한다는 것입니다. 운영자를 위해 민간 자본을 조달하는 경우 다음 10건의 거래를 위해 10번 수행할 계획이 없거나 궁극적으로 자신의 것으로 성장할 수 있는 경우가 아니면 해당 운영자를 위해 자본을 조달해서는 안 됩니다. 그러나 운영자를 위한 자본 조달에 손을 대서는 안 됩니다. 사람들이 당신을 그들의 자본 소스로 볼 수 있도록 당신의 브랜드가 그들에게 애착을 가질 수 있도록 계속해서 그것을 반복해서 해야 합니다. 그리고 그것은 당신이 계속해서 반복해서 할 수 있는 일입니다. 일반적인 부동산 프로젝트는 XNUMX년 동안 지속될 수 있기 때문에 한 번에 시도할 수 있는 것이 아니며 경제가 약간 변하면 이러한 프로젝트에서 소요되는 데 XNUMX년보다 훨씬 더 오래 걸릴 수 있습니다. 그래서 당신은 이 사람들과 일하는 것을 좋아하고 그들과 더 많은 일을 하고 싶어하는지 확인해야 합니다.
필립 :
훌륭한 조언입니다. 정말 감사합니다. 정말 감사.
매트:
Philip, 당신이 남자와 헤어지기 전에, 당신이 우리가 몇 달 전에 시작했던 다가구 Bootcamp에서 가졌던 다세대 부트캠프에서 당신은 굉장하고 굉장하고 굉장한 거물이었음을 알려드리고 싶습니다. 가지고 온 소스. 멘티 프로그램에 대해서도 똑같은 일을 하고 있는 것 같습니다. 여기서 뵙게 되어 정말 감사합니다. BP Con에서 봤어요. 비록 당신이 로스엔젤레스에 묶였음에도 불구하고 당신의 분위기와 에너지를 사랑합니다.
필립 :
감사합니다. 감사합니다. 감사합니다.
앤드류 :
좋아, 조심해, 필.
매트:
Andrew, 여기에 또 다른 질문이 있습니다. 데려오고 싶어... Danny, Danny Zapata가 있어. Danny, BiggerPockets Podcast에 오신 것을 환영합니다. 오늘 기분이 어떠세요?
대니 :
잘하고 있습니다. 초대해 주셔서 감사합니다.
매트:
당신은 아주 환영합니다. 당신의 마음에 무엇입니까? 앤드류와 내가 어떻게 당신의 하루를 조금 더 밝게 만들 수 있을까요? Andrew와 내가 대답하고 대중이 우리의 생각을 들을 수 있도록 가져오고 싶은 부동산 질문은 무엇입니까?
대니 :
약간의 맥락을 알려드리겠습니다. 저는 현재 소규모 다가구 투자자이고 새크라멘토에 일부 부동산을 보유하고 있으며 확장을 위해 다음 단계로 나아가려고 합니다. 따라서 지금 여기에서 두 가지 두뇌를 모두 선택할 수 있는 정말 좋은 기회입니다. 제 질문은 소형 다가구와 대형 다가구 간의 대출 차이 외에 10가구 미만에서 20~XNUMX가구 부동산으로 확장할 때 주의해야 할 다른 사항은 무엇입니까?
매트:
글쎄요, 앤드류, 당신과 나는 어느 것이 더 나은지에 대해 친근한 토론을 하고 있습니다. Andrew는 슈퍼 히어로이고 그렇게 할 수 있기 때문에 큰 다세대 부동산에 꽤 많이 들어갔습니다. 나와 같은 대부분의 평민은 10에서 30단위에서 40에서 XNUMX단위로 올라가고 그 안에서 확장해야 합니다. 앤드류, 당신도 이것에 대해 생각하고 있다는 것을 압니다. 하지만 손익계산서가 여전히 동일하다는 점에서 대니, 제 생각을 간략하게 말씀드리겠습니다. 여전히 이익이 있고 여전히 손실이 있습니다. 여전히 수입과 지출이 있습니다. 그래서 당신은 여전히 수입 흐름을 갖게 될 것입니다.
그러나 점점 더 큰 거래를 하게 되면 수입원이 더 많아질 것입니다. 아마도 임대 소득만이 아닐 것입니다. 아마도 손익에는 세탁비와 쓰레기 수거 대행, 케이블 또는 들어오는 다른 물건에 대해 임차인에게 청구하는 것과 같은 모든 종류의 재미있는 것들이 표시될 것입니다. 따라서 수익 측면에서 더 복잡해집니다. 또한 연체료 같은 것입니다. 당신이 그것을 수익으로 표시하고 있기 때문에 나는 연체료를 XNUMX개 단위 부동산에 대한 소득으로 표시한 것에 대해 면밀히 조사했습니다. 당신은 그것을 늘리려고 노력하고 있습니다. 하지만 그거 알아? 더 큰 다가구에서는 더 흔해지고 수익의 일부가 될 것으로 예상됩니다.
또한 비용 측면에서 다세대에 대한 비용이 매우 커질 수 있습니다. 달러는 크지 않지만 보유할 수 있는 항목 수는 많습니다. 30개 단위로 무엇을 얻었습니까? 부동산 세금, 보험, 관리비, 아마도 40~XNUMX개의 다른 품목. 더 큰 다가구 부동산의 경우 비용 시트에 XNUMX개 또는 XNUMX개의 항목이 있을 수 있습니다. 소규모 다가구에 사는 많은 사람들이 생각하지 않는 큰 문제가 있는데 바로 급여입니다. 이것이 의미하는 바입니다. 당신이 소유하고 있는 XNUMX가구 부동산의 경우, Danny, 당신이 지금 소유하고 있는 작은 다세대 주택의 실례를 들어주십시오.
대니 :
West Sacramento에 침실 XNUMX개와 스튜디오 XNUMX개가 혼합된 XNUMX층 건물이 있습니다.
매트:
누가 그것을 관리하고 있습니까?
대니 :
이를 위한 부동산 관리자가 있습니다.
매트:
귀하의 임대료를 징수하고 귀하를 위해 해당 부동산을 운영하는 부동산 관리자의 월급에 W2 수표를 쓰지 않습니까?
대니 :
옳은.
매트:
더 큰 다가구의 경우 자산 관리 수수료가 표시되지만 인력 비용도 표시됩니다. 그것은 정규직 직원이 있다는 것을 의미하기 때문에 좋고 나쁜 것입니다. 대략적인 규칙은 한 부동산에서 풀타임 직원을 감당할 수 있는 약 80가구가 넘는다는 것입니다. 그 사람의 경력과 직업이 다가구 부동산을 목표에 맞게 만드는 데 기반을 두고 있기 때문입니다. 맞습니까? 그것은 리스 에이전트일 수도 있고 유지보수 기술일 수도 있습니다. 그러나 10개 단위나 30개 단위 또는 XNUMX개 단위에는 해당 품목이 없습니다. 그런 것들이 없습니다.
따라서 다세대가 원하는 노래를 부르게 하는 일을 하는 상근 직원, 임대 에이전트, 아마도 더 큰 부동산에 사이트 관리자가 있을 수 있도록 예산을 책정해야 합니다. 더 큰 부동산에는 크고 작은 부동산에 나오는 물건을 수리하는 일을 하는 유지보수 기술자가 여러 명 있을 수 있습니다. 그것은 제가 그랬던 것처럼 많은 소규모 투자자들이 놀라서 “오, 와우. 예산을 짜야 해요.” 나는 이제 이 사람들에게 직무 설명을 제공하고 작업 목록을 제공하고 소프트웨어를 사용하거나 그들이 하는 일에서 그들의 위치를 완전히 최적화하고 내 자산을 가져오는 데 도움이 되는 모든 것을 사용할 수 있습니다. 따라서 좋은 일이지만 예산을 확보해야 합니다. 앤드류, 당신도 이런 생각을 했다는 걸 압니다. 비용 측면에서 소규모 다가구 소득에 대한 버킷에 포함되지 않을 수 있는 더 큰 다가구에 대한 버킷에서 볼 수 있는 다른 것들은 무엇입니까?
앤드류 :
귀하의 의견에서 귀하가 말한 것 중 하나가 더 큰 부동산이 자체 정규직 직원을 지원할 수 있을 것이라고 말했기 때문에 바로 92개 단위로 점프했습니다. 다른 주에서 30 단위. 정말 어렵습니다. 당신은 그들 중 상당수와 정말로 중요한 것들을 많이 언급했습니다.
실제로 P&L에 반드시 품목이 있는 것은 아니지만 다른 차이점 중 일부는 Danny가 명심해야 할 점입니다. 클수록 정신적으로 더 힘들지만 클수록 쉽습니다. 10개 단위를 제거하는 것과 100개 단위를 제거하는 작업량은 동일합니다. 그래서 제 철학은 여러분이 편안하게 할 수 있는 한 크게 나아가는 것입니다. 편안하다는 것은 귀하 또는 귀하의 투자자를 재정적 위험에 빠뜨리지 않고 "글쎄, 100 단위입니다. 아직 한 번도 해본 적이 없어요.” 10을 내리면 100을 내리게 됩니다. 단지 재정의 양일 뿐이고, 실제로 커질수록 더 쉬워집니다.
10플렉스에서 20유닛 및 20유닛으로 확장하기 시작할 때의 또 다른 차이점은 인구 통계가 훨씬 더 중요해진다는 것입니다. 10층 건물이 있고 시장이 평평하거나 약간 감소하는 경우, 빈자리 한두 개를 채우는 것이 그렇게 어렵지 않습니다. 하지만 20가구가 있고 사람들이 그 지역을 떠나고 30, XNUMX, XNUMX개의 공실이 생기기 시작하면 그 부동산을 가득 채우는 것이 점점 더 어려워질 것이고 임대료는 점점 더 낮아질 것입니다. 올라가다. 규모가 커질수록 연못에서 더 큰 물고기가 되기 때문에 인구 통계가 점점 더 중요해집니다. 백만 명의 사람들이 있는 MSA의 XNUMX플렉스일 때 자신의 방향으로 헤엄치고 도망칠 수 있습니다. XNUMX개, XNUMX개, XNUMX개 단위의 속성을 수집할 때 주위를 흐르는 흐름에 조금 더 영향을 받습니다.
그런 다음 10유닛과 20유닛에 도달할 때 염두에 두어야 할 또 다른 사항은 10층 주택을 구입하면 하우스 해킹을 하고 FHA 대출을 받고 이사를 하고 공석이 생기고 아마도 한두 달 또는 세 달 동안 그 공석을 충당하기 위해 비축하십시오. 20개와 20개 단위로 이동하기 시작하면 "아니요, 개인적으로 이 모든 속성을 내 포트폴리오에 추가할 수는 없을 것입니다."라는 정신적 변화입니다. 100단위 30,000개를 구입하면 이제 250,000단위에 대해 이야기하는 것입니다. 따라서 각각을 비즈니스로 실제로 운영하도록 사고 방식을 전환해야 하며 이는 초기에 자본화하는 것을 의미합니다. 예, 매달 $10 모기지를 유동화할 수는 없을 것입니다. 하지만 구매했을 때 추가로 $20를 테이블에 가져왔고 예비 계정으로 설정했기 때문에 괜찮습니다. 그래서 그것들은 또한 여러분이 더 작은 XNUMX플렉스에서 XNUMX, XNUMX, 그리고 거기에서 위로 이동할 때 염두에 두어야 할 몇 가지 차이점입니다.
대니 :
20채 이상의 가구가 있는 경우 하나의 공실이 작은 다세대 주택만큼 피해를 주지 않는다는 점에서 항상 더 큰 규모를 살펴봤기 때문에 좋은 관점입니다. 하지만 동시에 다음 사항을 고려해야 합니다. 당신에게 영향을 미칠 수 있는 다른 모든 것들과 감소하는 지역 및 인구 통계는 그것을 채우고 유지하는 것을 매우 어렵게 만듭니다.
매트:
이건 양날의 검이야, 대니. 즉, 더 큰 부동산을 가져와서 가져오는 것은 매우 어려울 수 있습니다... 저는 200% 점유율에서 최대 30% 점유율로 95개 유닛을 가져왔는데, 그게 힘든 일이었다고 말할 수 있습니다. 그곳에서 나는 대부분의 흰머리를 얻었습니다. 힘들었다. 하나의 유닛을 임대할 때마다 25%의 점유률이 발생하기 때문입니다. 바늘을 움직이면 됩니다. 아파트를 30개 단위로 임대하는 반면, 40% 점유율이고 바늘을 움직였습니다. 한 아파트를 임대하면 적자에서 흑자로 전환할 수 있습니다. 실제로 상당한 현금 흐름 차이를 만들려면 더 큰 다가구에서 50, XNUMX, XNUMX단위를 임대해야 할 수도 있습니다.
좋은 점은 그런 부동산이 점유율과 관련하여 시장에서 약간의 타격을 받을 수 있다는 것입니다. 아마도 5% 정도일 것입니다. 그것은 당신을 물속에 두지 않을 것입니다. 그래서 당신은 몇 개의 아파트를 잃습니다. 그것은 세상의 끝이 아닙니다. 귀하의 예산에 공석이 생길 것입니다. 반면에 75가구인 경우에는 비어 있거나 그렇지 않거나 둘 중 하나입니다. 100% 사용 중이거나 100% 사용 중입니다. 반면 85가구 아파트 건물의 경우 XNUMX%가 점유되어 괜찮을 수 있습니다. 다른 질문, 다른 생각, 대니? 여기서 우리는 또 어떤 빛을 비출 수 있습니까?
대니 :
훌륭합니다. 감사합니다. 제가 언급했듯이 저는 현금 흐름이 괜찮은 작은 다세대 가족이 몇 명 있고 실제로 더 큰 단위와 공석 및 다른 계정을 유지하는 측면에서 말씀하신 일부 항목의 예산을 책정했습니다 추가할 수 있습니다. 하지만 제가 이해하는 바로는 최근에 현금 흐름과 자산 평가의 균형에 대한 좋은 조언이나 흥미로운 조언을 받았습니다. 그래서 나는 당신의 조언을 듣고 싶습니다. 어떻게 그것들의 균형을 맞추십니까? 청구서를 지불하는 현금 흐름 속성이 있다는 것을 알고 있기 때문입니다. 그런 다음 많은 잠재력을 볼 수 있는 부동산 평가에 투자할 수 있지만 반드시 청구서를 지불하거나 간신히 손익분기점이 아닐 수도 있습니다. 포트폴리오에 각각 얼마나 포함되어 있는지에 대한 미적분학 같은 것이 있습니까?
앤드류 :
대니, 내가 뛰어들 수 있어. 그것에 대해 몇 가지 생각이 있어. David가 팟캐스트에서도 이런 종류의 이야기를 많이 하는 것으로 알고 있습니다. 더 작은 것에서 더 큰 것으로 옮겨갈 때 변화합니다. 첫째, 시장과 함께 변화합니다. David는 30~95년 후에 훨씬 더 가치가 있을 것이라는 것을 알고 있기 때문에 지난 몇 년 동안 거의 때때로 부정적인 현금 흐름으로 물건을 살 것이라고 많이 이야기했습니다. 그것은 지난 30년 동안에도 훌륭한 다가구 전략이었습니다. 현금 흐름이 마이너스인 부가 가치를 구매하여 잘 고칠 수 있습니다. Matt가 말했듯이, 그는 95%에서 XNUMX%까지 무언가를 차지했습니다. 글쎄, 그것은 XNUMX%의 마이너스 현금 흐름이었지만 아마도 현금 흐름이 꽤 좋았고 XNUMX%에서 훨씬 더 가치가 있었을 것입니다.
우리는 시장의 다른 부분에 있습니다. 다시 한 번 10단위, 20단위를 보고 계신다면 저는 적어도 현금 흐름이 있는 것을 고수할 것입니다. 그래야 최악의 시나리오에서 시장이 귀하에게 불리하게 움직이거나 임대료가 성장하거나 종료할 수 없거나 아직 가치 추가를 실행할 수 없거나 비즈니스 계획이 무엇이든 최악의 시나리오는 보류하고 기다리는 것입니다. 우리는 이제 더 큰 초점이 하방 위험에 대한 헤지인 지점에 있습니다. 그런 다음 헤지되면 이제 내가 무엇을 할 수 있는지에 집중합니다.
독신 가족에 비해 다가구의 또 다른 아름다운 점은 독신 가족의 경우 시장의 변덕에 정말 좌우된다는 것입니다. 영업사원입니다. 다가구의 경우 운영자라면 순영업소득을 늘리는 계획을 실행할 수 있고 순영업소득을 늘려 해당 부동산의 가치를 높일 수 있습니다. 저에게 10단위 부동산을 보고 있다면 현재 현금 흐름은 사업 계획을 실행하고 올바른 시장에서 구매함으로써 하방 위험을 헤지하고 미래 현금 흐름 측면에서 중요합니다. 이는 형평성 창출 측면에서 중요합니다. 따라서 다세대 주택을 사용하면 두 가지 장점을 모두 누릴 수 있습니다. 당신은 "글쎄요, 단지 감사를 받기 위해 현금 흐름을 얻지 않을 것입니다. "라고 말할 필요가 없습니다. 저에게 다세대는 두 가지 모두를 할 수 있기 때문에 최고의 투자 중 하나입니다.
또한 글로벌 관점을 취하십시오. 개인적으로 또는 회사 내에서 휴대할 수 있습니까? 우리는 20분 전에 20가구가 있고 공석이 하나 있다면 그것은 아마 나에게 영향을 미치지 않을 것이라고 이야기했습니다. 맞습니다. 다시 말하지만 이것이 장점 중 하나입니다. 거의 완전히 비어 있는 XNUMX가구를 구입하려는 경우 비어 있지 않을 때까지 어떻게 감당할 것입니까? 개인적으로 할 수 있습니까? 당신은 그것을 사기 전에 미리 큰 이자 준비금을 올릴 것입니까? 이를 완화할 수 있는 방법이 있지만 반드시 보호해야 합니다. 오늘날의 시장 환경에서는 지난 XNUMX~XNUMX년 동안보다 훨씬 더 많은 것을 고려하십시오.
간략하게 요약하자면, 제 접근 방식은 현금 흐름과 두 가지 모두를 얻으려고 노력한 다음 감사를 강요할 수 있도록 하는 것입니다. 현금 흐름을 포기한다면 더 많은 감사를 받으려고 노력하십시오. 당신의 것이든, 투자자든, 파트너든, 그 기간 동안 당신을 데려다주고 당신을 다른 쪽으로 데려갈 수 있도록 많은 준비금을 테이블에 가져오도록 하세요. Matt, 추가하고 싶은 것이 있습니까?
매트:
그래, 맞아. 그냥 던질게... 앤드류, 당신과 나는 바닥이 떨어졌을 때 우리 둘 다 2007/2008년에 투자했다고 말할 수 있을 만큼 충분히 늙었습니다. 나는 그것이 시장에 다시 일어날 것이라고 믿지 않지만 시장이 변할 것이라고 확신합니다. 그것은 2023년 어딘가에 갈 것이고 나는 감사에 의존하지 않을 것입니다. 감사는 지난 10년 동안 많은 사람들을 천재처럼 보이게 만들었지만 실제로 그들이 한 것은 올바른 시장을 선택했고 그들이 통제할 수 없는 감사로 많은 돈을 벌었습니다. 즉, 상한선이 내려갔고, 부동산 가치는 올랐고, 특정 시장은 차트에서 폭락했습니다. 많은 사람들이 실제로 통제할 수 없는 활동으로 많은 돈을 벌었지만, 그렇게 했다고 선전할 수 있습니다. 그래서 나는 당신이 변화를 보게 될 것이라고 생각합니다.
오늘 개인적으로 제가 2007/2008년에 배운 것을 감안할 때 현금 흐름이 왕이며 앞으로 몇 년 동안 더 왕이 될 것이라고 생각합니다. 2007/2008년에 내가 소유한 부동산은 현금 흐름이 있었다면 경기 침체기에 괜찮았습니다. 현금이 흐르는 부동산은 내가 XNUMX~XNUMX년 전에 지불한 가치가 없을 수도 있습니다. 그러나 그들이 현금 흐름이라면 폭풍을 견딜 수 있습니다. 당신은 그들을 계속 유지하기 위해 그들에게 돈을 던질 필요가 없습니다. 개인적으로 나의 투자 전략은 소유한 첫날 현금 흐름이 없는 것에 투자하는 것입니다. 나는 부정적인 평가를 하는 것이 아닙니다. 나는 그런 사람을 판단하지 않습니다. 그것은 우리의 전략이 아닙니다. 현금 흐름이 시간을 주기 때문에 현금 흐름에 투자할 것입니다. 현금흐름은 한동안 보유할 시간을 주고, 고정금리 부채가 있는 현금흐름은 보유할 시간을 줍니다. 시장에서 상황이 조금 이상해지면 가까운 장래에 판매할 수 있을 때까지 현금 흐름을 유지하십시오.
이 시점에서 자신이나 투자자를 위한 장기 투자 목표를 달성하기 위해 감사의 목표로 부동산을 구입하는 것은 실제로는 자신이 통제할 수 없는 것에 투자하는 것입니다. 예, 부동산에 대한 NOI를 증가시켜 임대료를 인상함으로써 강제 감사를 추진할 수 있습니다. 그러나 강제 감사의 다른 요인은 상한선이며 상한선은 부동산이 평가되는 방식입니다. NOI를 해당 상한선으로 나눈 값은 당시의 값입니다. 따라서 캡 레이트가 약간 확장되고 이자율이 한동안 높은 상태를 유지하면 캡 레이트가 상승하기 시작할 수 있습니다. 현재 X 가치였던 다가구는 상한선 비율이 계속 유지된다면 10년 또는 100년 후 X 마이너스 XNUMX%의 가치가 될 수 있습니다… . 한도율이 어떻게 되는지 제어할 수 없습니다. NOI를 제어할 수 없습니다. 내 재산을 운영하는 방식을 통제할 수 있습니다. 그래서 저는 앞으로 몇 년 동안 제가 통제할 수 있는 것에 XNUMX% 투자하고 있습니다. 나는 더 이상 나를 약속의 땅으로 데려가는 시장에 대한 믿음이 없습니다.
앤드류 :
나는 Matt와 동의합니다. 개인적으로 저는 더 이상 마이너스 현금 흐름을 구매하지 않습니다. 우리는 처음에 그렇게 했습니다. 나는 더 이상 그것을하지 않습니다. 2023년에는 의욕적인 매도자들이 지난 XNUMX~XNUMX년 사이에 구매했고 불행히도 부동산을 보유하는 데 필요한 현금 흐름이 없는 사람들이 될 것이라고 생각합니다.
매트:
100% 동의합니다. 다시 말하지만, 저는 거품이 터지지 않고 바닥이 떨어질 것이라고 생각합니다. 하지만 Andrew가 말했듯이 출혈을 멈추기 위해 또는 그것이 무엇이든 간에 그냥 나가기만 하면 되는 사람들을 위해 시장에서 부동산을 보게 될 것이라고 생각합니다.
대니 :
여기에서 빠른 후속 조치를 취하십시오. 당신이 시장이 어떻게 변하고 있는지 언급한 것과 현금 흐름이 없는 부동산을 가진 사람들이 있다는 점에 대해 언급한 것이 정말 흥미롭습니다. 이는 시장에서 더 많은 것을 얻고자 하는 투자자들에게 기회를 제공할 수 있습니다. 그런 다음 둘 다 "우리는 투자하고 싶지 않거나 첫날에 현금 흐름이 없는 것에 투자하고 싶지 않습니다."라고 언급했습니다.
저도 캘리포니아에 살고 있는데 정말 흥미로운 임차인법이 꽤 제한적입니다. 그래서 저는 이러한 부동산 중 일부를 살펴보고 소규모 부동산에 대한 제 경험에 비추어 볼 때 부동산을 취득한 세입자가 위치를 옮길 때 항상 장기적으로 유지하고 싶은 것은 아닙니다. 그래서 그런 관점에서 볼 때 점유율을 낮추는 것이 재배치를 가속화하는 데 도움이 되기 때문에 실제로 더 낫다고 생각했습니다. 하지만 여러분의 말을 올바르게 듣고 있다면 이런 종류의 시장 상황에는 이상적이지 않습니다. 그래서 아마도 그것에 대해 몇 가지 생각을 할 수 있습니다.
매트:
나는 그것에 대해 빠르게 생각을 던질 것입니다, 앤드류. Danny, 내가 부정적인 현금 흐름 속성에 대해 이야기하거나 속성이 수행되지 않을 때 점유를 해결할 수 있음을 기억하십시오. 다시, 우리는 경제적으로 30%의 성능을 발휘하는 부동산에 들어갔습니다. 나는 아마도 오늘 그 거래를 다시 할 것입니다. 왜냐하면 거래가 시장에 나오고 시장 비율 점유율이 90, 95%이고 여전히 현금 흐름에 의존한다면 그것은 좋은 거래가 아니기 때문입니다. 하지만 내가 통제할 수 있는 일을 할 수 있다면 임대할 수 있고 특별 임대를 운영할 수 있고 아름다운 부엌과 욕실 같은 것들을 설치할 수 있고 재산을 현금화하기 위해 내가 통제할 수 있는 일을 할 수 있습니다 흐름, 저는 올인합니다. 임대료 통제 등이 많은 시장에서 70% 정도 점유된 부동산에 대해 이야기하는 경우 다른 20%의 유닛이 시장에 다시 내놓으세요, 당신은 시장에 다시 내놓을 수 있습니다. Andrew, 오늘날 시장에서 60%, 75%가 부동산을 점유하고 있다고 생각하십니까?
앤드류 :
다시 말하지만, 커버할 수 있는지 확인하고 작년 또는 전년도에 계획했던 것보다 더 오래 커버할 수 있는지 확인하십시오. 거기에 기회가 있습니다. 더 큰 위험이 있습니다. 위험을 완화할 수 있는 방법이 있습니다. 그 위험을 감수하려면 그렇게 하고 있는지 확인하세요.
매트:
Danny, 이것은 멋진 대화였으며 여기 있는 모든 사람들과 관련이 있기를 바랍니다. 고마워요. 오늘 쇼에 와주셔서 감사합니다.
앤드류 :
얘기 잘했어, 대니.
대니 :
좋습니다. 대단히 감사합니다.
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