준비가되면 부동산에 투자하다 하지만 쉽게 사용할 수 있는 돈이 없으면 완전한 장애물처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 당신 주위에는 방법이 있습니다 선금 의심. 사려 깊은 시장 조사 자금 조달에 있어서 약간의 창의성이 있다면 자신감을 갖고 시작해보세요.
이는 XNUMX가지 핵심 구성 요소입니다. 푸자 진달의 투자 방식입니다. 주 거주지가 된 후 장기렌트 그녀는 버그를 발견하고 또 다른 부동산을 샀고, 또 다른 부동산을 샀고, 그 이후에도 몇 개를 더 샀습니다. 수년에 걸쳐 Pooja는 자신을 돕는 시스템을 개발했습니다. 확신을 갖고 명확하게 선택하고, 평가하고, 투자하세요..
이번 에피소드에서 Pooja는 지연을 멈추고 투자를 시작하기 위해 알아야 할 모든 것을 다룹니다. 그녀는 다음의 중요성을 강조합니다. 커뮤니티 구축, 다양한 방법으로 돈 수학, 원격으로 임대 부동산을 관리하고, 동기를 유지하고 투자 목표를 설정및 전통적인 자금조달만으로는 충분하지 않을 때 창의력을 발휘하는 것. 주 거주지, 두 번째 주택, 단기 또는 장기 임대를 위한 투자 부동산을 찾고 있다면 Pooja의 조언이 도움이 될 것입니다.부동산 여행을 시작해보세요.
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애슐리 :
부동산 신인 259회 입니다
푸자:
정말 흥미로웠던 점과 너무 중요해서 많은 사람들이 깨닫지 못하는 점은 내가 집을 사고 싶다는 것입니다. 이는 주 거주지일 수도 있고, 두 번째 주택 또는 투자 부동산일 수도 있습니다. 때때로 우리가 쉽게 사용할 수 있는 돈이 없을 때 그것이 방해가 될 수 있고 사람들은 그것 때문에 의욕을 잃고 한 걸음도 앞으로 나아가지 못합니다. 자금 조달에 창의적이라면 상황을 해결할 수 있습니다. 귀하의 금융 계좌에 어떤 접근 권한이 있고 어떻게 활용할 수 있는지 아는 것이 매우 중요합니다.
애슐리 :
제 이름은 Ashley Jindal이고 공동 진행자 Tony Robinson과 함께 왔어요.
토니 :
Real Estate Rookie Podcast에 오신 것을 환영합니다. 매주, 일주일에 두 번씩 투자 여정을 시작하기 위해 들어야 할 영감, 동기 부여 및 이야기를 전해 드립니다. 그리고 저는 Dee Pencil이라는 사용자 이름으로 누군가를 외치며 이 에피소드를 시작하고 싶습니다. Dee는 Apple Podcast에 별 XNUMX개 리뷰를 남겼습니다. “솔직히 별 XNUMX개 리뷰를 주기가 조금 꺼려집니다. 이렇게 하면 신인 팟캐스트에 대해 모든 사람이 알 수 있기를 원하지 않기 때문입니다. 나는 여러분과 여러분의 손님으로부터 모든 훌륭한 정보를 계속 흡수할 수 있도록 새로운 릴리스를 기대합니다. 사우스캐롤라이나에서 건배.” 글쎄, Dee, 감사합니다. 귀하가 Ricky 청중, 업무 커뮤니티의 일원이고 아직 별 XNUMX개나 솔직한 리뷰를 남기지 않았다면 우리가 받을 자격이 있다고 생각하는 것이 무엇이든 남겨주세요. 더 많은 리뷰를 받을수록 더 많은 사람들이 사람들을 도울 수 있다는 것이 바로 우리가 추구하는 바입니다. 애쉴리 케르, 무슨 일이야? 오늘 하루 어땠어요?
애슐리 :
그거 알아? 나는 당신이 바로 그것으로 전환하기 때문에 항상 나에게 묻는 것 같습니다. 이번에는 먼저 물어보자. 넌 무슨 일이야?
토니 :
나한테 무슨 일이야? 글쎄요, 이번 녹음 시점에는 크리스마스가 며칠 남지 않아서 실제로 조금씩 속도가 느려지기 시작했습니다. 다음 주 달력에 아무것도 안 나왔네요. 참 좋네요. 부동산 측면에서는 계약을 맺은 상태입니다. 그것은 우리가 해본 것 중 가장 무거운 뒤집기 중 하나가 될 것입니다. 실제로 또 다른 문제가 있습니다. 사실, 저번에 누군가가 '예'라고 말했기 때문에 지금 두 개 계약을 맺었습니다. 이번 주에 스모키 산맥에 문을 닫을 예정이었던 오두막이 있는데 건축업자가 집을 잘못 지은 것으로 밝혀졌습니다. XNUMX개의 침실이 있을 예정이었는데, 알고 보니 XNUMX개의 침실이었습니다.
평가가 너무 낮아져서 우리는 "도대체 무슨 일이 일어난 거야?"라고 생각하게 됐어요. 우리는 에이전트에게 연락했고, 에이전트는 둘러보기를 했습니다. 그리고 네, 우리는 침대 XNUMX개를 샀는데 그들은 침실 XNUMX개를 주었습니다. 이제 우리는 건축업자와 함께 돌아갈 것입니다. 이 공간을 침실로 바꾸려면 벽을 하나 더 추가해야 하는데, 세금 혜택을 받을 수 있도록 연말 전에 문을 닫아야 했는데 이제는 그런 일이 일어나지 않을 것이기 때문에 짜증나는 일입니다. 어쨌든, 많은 일이 일어나고 있습니다.
애슐리 :
맙소사, 정말 말도 안 되는 소리야. 당신은 그런 일이 일어날 것이라고 생각조차하지 않을 것입니다.
토니 :
그렇지 않습니다.
애슐리 :
그래, 맞아. 다음에 건축업자가 있을 때 평면도 사본을 가지고 검사를 위해 누군가를 보내는 것을 어떻게 방지할 수 있습니까?
토니 :
그런 것 같아요. 평면도를 가지고 있어야 합니다. 뭔가 문제가 있는 것 같아요.
애슐리 :
오른쪽. 응.
토니 :
우리 부동산 중개인이 가서 우리에게 비디오 업데이트를 제공했지만, 감정인이 확인하고 여기에 침실이 XNUMX개가 아니라 XNUMX개뿐이라고 말하기 전까지는 누구도 XNUMX개와 XNUMX개를 합치지 않았습니다.
애슐리 :
건축업자, 내 말은, 어떻게 그걸 엉망으로 만드나요?
토니 :
더 미친 부분은 그런 일이 일어난 유일한 사람이 아니라는 것입니다. 우리 이웃, 그는 우리의 좋은 친구입니다. 그에게도 똑같은 일이 일어났지만 그 사람의 평방 피트가 완전히 잘못된 평면도였기 때문에 더 나빴습니다. 우리 집은 네 번째 침실을 침실로 만드는 대신에 다락방처럼 만들어서 들어가서 닫아야 했어요. 우리 친구, 말 그대로 완전히 다른 평면도, 면적이 잘못되었고 레이아웃도 잘못되었습니다. 그의 모든 것이 잘못되었습니다. 모르겠어요, 교훈을 얻었습니다.
애슐리 :
로프트에 대해서도 지금은 XNUMX개의 로프트가 있기 때문에 배웠습니다. 실제로는 XNUMX개의 부동산 사이에 XNUMX개의 로프트가 있고 실제로 침실로 간주하는 방법에 대해 많은 것을 배우고 있습니다. 응.
토니 :
계속해서 알려드리겠습니다.
애슐리 :
응, 물론이지. 글쎄요, 미안해요, 그런 일이 일어나서 미안해요, 토니. 하지만 부동산 투자에 관한 일인 것 같아요. 응.
토니 :
펀치와 함께 롤 룰을 적용하는 거죠, 그렇죠? 응.
애슐리 :
오늘 우리는 정말 멋진 손님을 모셨습니다. 인도에 콘도에 투자하기 시작했고 지금은 미국에 투자 부동산을 갖고 있는 Pooja가 있습니다. 그녀는 실제로 거래에 사용하여 그녀가 몇 가지 일을 했던 그녀의 주 거주지를 분류합니다. 창의적 금융. 계약금을 찾는 데 어려움을 겪고 있다면 이 에피소드를 들어보세요. 그녀가 창의적인 자금 조달을 위해 어떻게 했는지 보여주기 때문입니다.
토니 :
예, Pooja는 또한 시장 팟캐스트에서 조사와 데이터, 분석을 수행하는 데 도움을 주기 때문에 매우 흥미롭습니다. 그리고 이 에피소드에서 Pooja가 새로운 시장, 새로운 부동산 조사를 시작할 때의 과정을 듣게 됩니다. 정말 멋졌어요. Pooja에 대해 가장 눈에 띄는 것은 Ash라고 생각합니다. 아마도 그녀의 이야기에서 가장 독특한 점은 투자에 대한 그녀의 접근 방식이었을 것입니다. 우리가 쇼에 출연하는 너무나 많은 사람들과 달리 그들은 오늘날 현금 흐름에 초점을 맞추고 가능한 한 빨리 현금 흐름을 구축합니다. 푸자는 "야, 내 장기적인 목표에 도움이 되니까 재산에 약간의 손실이라도 감수할 의향이 있다"고 반대 각도에서 거의 접근하고 있다. 그녀가 왜 그렇게 하려는지 더 자세히 듣고 싶다면 끝까지 들어보세요.
애슐리 :
푸자, 쇼에 오신 것을 환영합니다. 우리와 함께해주셔서 정말 감사합니다. 먼저 귀하에 대한 간략한 소개와 부동산 업계를 어떻게 시작하게 되셨는지 말씀해 주시겠습니까?
푸자:
그래 물론. 안녕, 애쉴리. 안녕 토니. 저를 여기 초대해 주셔서 감사합니다. 여기 오게 되어 정말 기뻐요. 제 이름은 푸자입니다. 푸자 진달입니다. 저는 남편, 두 아들, 그리고 귀여운 초콜릿 래브라도 한 마리와 함께 델 비치 시티를 따라 남부 캘리포니아에 살고 있습니다. 직업적으로 저는 실제로 여러 개의 모자를 착용합니다. 저는 캘리포니아 주에서 공인된 부동산 중개인입니다. 저는 적극적인 부동산 투자자입니다. 저는 IT 전문가이자 Culver City의 미디어 및 엔터테인먼트 스튜디오 회사입니다. 정말 멋진 모자를 쓰고 있는데, 제가 가장 좋아하는 것 중 하나인 Bigger Pockets on the Market Podcast의 연구원이기도 합니다. Rookie 팟캐스트, Real Estate 팟캐스트, 모든 Bigger Pockets 팟캐스트와 함께 팟캐스트를 제공합니다. 응, 그건 내 얘기야.
제가 부동산 업계에 처음 입문한 것은 사실 14년 전이었습니다. 저는 부동산 컨설팅 회사인 DTZ Real Estate Consulting에서 여름 인턴으로 일하고 있었습니다. 현재 Kushman & Wakefield의 일부입니다. 저는 소매 시장에 대해 조사를 하고 있었는데, 사실 인도의 모든 대도시에 있는 쇼핑몰이나 단지와 같았습니다. 그때 저는 부동산에 관한 수많은 용어를 접하게 되었고 그것이 나에게 얼마나 흥미로웠는지, 제가 얼마나 훌륭하고 기술이 뛰어난지, 모든 용어와 용어를 익히는 능력이 있는지 깨달았고 모든 데이터를 얻을 수 있었습니다. 그것이 나의 첫 번째 일이었고 남편과 내가 구입한 첫 번째 부동산은 실제로 2011년 인도에서였습니다. 원래 주 거주지로 사용할 목적으로 구입한 신축 콘도였습니다. 그것은 결코 성공하지 못했습니다. 이에 대해서는 나중에 자세히 설명하겠습니다. 하지만 그 이후로 우리는 주로 장기 매수 후 보유 부동산에 투자해 왔습니다.
토니 :
푸자. 너무 멀리 가기 전에 청취자들에게 오늘 귀하의 포트폴리오가 어떤 모습인지 개요를 알려주실 수 있습니까?
푸자:
현재 우리는 총 XNUMX개의 임대 주택과 주 거주지를 소유하고 있으며, 임대 주택 중 XNUMX개는 인도에 있고, XNUMX개는 남부 캘리포니아에 있으며, 주요 거주지는 남부 캘리포니아에 있습니다. 인도의 임대는 콘도이고 남부 캘리포니아의 임대는 단독 주택입니다.
애슐리 :
어디서 시작하셨나요? 처음에 어느 곳에서 구매하셨나요?
푸자:
인도에서 최초의 부동산 투자가 있었습니다.
애슐리 :
응. 인도에서 먼저 구매하셨나요, 아니면 남부 캘리포니아에서 먼저 구매하셨나요?
푸자:
좋아요, 저는 인도에 살았기 때문에 2010년에 이곳으로 이사했습니다. 남편과 저는 2010년에 이곳으로 이사했습니다. 우리가 함께 구입한 첫 번째 부동산은 2010/2011년에 인도에 있었습니다. 때는 2017월, XNUMX월이었고 그 후에도 우리는 여전히 인도에서 부동산을 계속 구매하고 있습니다. 그러다가 우리가 미국에서 처음으로 구입한 부동산은 XNUMX년 캘리포니아 남부에서였습니다.
애슐리 :
인도에서 구매하는 것과 미국에서 구매하는 것의 차이점에 대해 조금 말씀해 주시겠어요? 전략을 어떻게 전환하고, 변화에 적응해야 했으며, 각 장소에서 구매하는 것과 다른 문제가 발생했습니까?
푸자:
저는 델리에서 자랐습니다. 실제로는 세계에서 가장 비싼 곳 중 하나일 것입니다. 차이점은 부동산을 사거나 팔려고 할 때마다 관료주의가 훨씬 더 심해진다는 것입니다. 제가 그곳에서 두 개의 부동산을 팔았을 때, 파는 부분이 너무 어려워서 더 이상 그곳에서 사지 않기로 결정했습니다. 전략을 전환하는 측면에서 노트북이나 전화로 또는 책을 읽거나 블로그 기사를 읽음으로써 수행할 수 있는 거래 분석에 비해 관계가 훨씬 더 중요합니다. 해야 할 발품 작업, 연구 측면에서 보면 기준에 맞는 속성을 찾을 수 있다는 점에서 관계에 훨씬 더 기반을 두고 있습니다. 집이 훨씬 비싸기 때문에 그곳은 더 좁습니다.
그런 다음 구매 또는 판매와 같은 거래를 실제로 수행하는 측면에서 여전히 직접 현장에 의존합니다. DocuSign 서류만 작성하고 여기서 부동산을 팔 수는 없습니다. 실제로 저는 서류에 서명하기 위해 물리적으로 그곳에 가서 문을 닫을 때까지 10시간 동안 거기 앉아 있어야 했습니다.
토니 :
나는 한 가지 질문으로 후속 조치를 취하고 싶습니다. Pooja, 미국 부동산이 다른 나라에 있다는 점을 고려하여 관리하려고 했을 때 어떤 경험이 있었나요?
푸자:
지금까지의 경험은 솔직히 좋았습니다. 현금 흐름 측면에서 보면 현금 흐름이 그렇게 많이 발생하지 않기 때문에 해당 부동산을 잊어버렸습니다. 솔직히 말해서 통화 및 가격 측면의 차이와 그곳에서 사람들이 지불할 임대료가 다르기 때문입니다. . 관리에 관한 한, 부동산이 있는 곳에 여전히 가족이 있다는 점이 우리에게 정말 도움이 되었다고 생각합니다. 그래서 부동산을 관리하는 데 정말 도움이 됩니다. 우리는 실제로 자산 관리자가 없습니다. 우리는 수리 요청이나 그런 종류의 어떤 것도 받지 않습니다. 우리 계좌에 입금된 임대료 수표를 모으고, 네트워크를 갖고, 부동산에 문제가 있거나 임차인에게 문제가 있을 경우 사용할 수 있는 친구나 가족의 지원 시스템을 갖추는 것입니다. 임대료를 제때에 받지 못하는 것.
토니 :
제가 그 질문을 한 이유는 다른 주나 다른 국가에서는 물론 자신의 뒷마당 밖에서 투자하는 것을 두려워하는 신규 투자자가 너무 많기 때문입니다. 그런데 여러분은 어떻게든 그렇게 할 수 있는 방법을 찾았습니다. 찾아보니 뉴델리에서 캘리포니아까지 비행기로 거의 20시간이 걸리기 때문에 캘리포니아와 뉴델리보다 훨씬 더 멀리 갈 수는 없습니다. 내 말이 맞다면, 푸자, 당신은 그렇게 먼 거리에서 관리하는 것이 그렇게 쉬웠던 이유가 그 마을, 그 도시에 당신을 관리하는 데 도움을 주는 사람들이 있기 때문이라고 말하는 것입니다. . 내가 제대로 듣고 있는 걸까?
푸자:
좋아요. 네, 지원 시스템이 있어서 더 쉬웠어요. 하지만 시장을 안팎으로 아는 것도 중요해요. 부동산을 구매할 때마다 나는 부동산 구매에 앞장서고 있습니다. 우리가 구매하는 모든 부동산은 남편과 제가 함께 구매하지만 주로 남편이 자본금과 서명을 제공합니다. 나는 모든 조사를 하고 결정을 내리기 전에 시장을 파악하는 데 중점을 둡니다.
이제 우리가 구입한 인도의 부동산은 제가 그곳에서 자랐기 때문에 어느 지역이 더 좋은지, 어느 지역이 곧 개발되고 있는지, 어느 지역이 떠오르고 있는지, 어느 지역에 좋은 임차인 기반이 있는지, 많은 회사가 있는지 알았기 때문입니다. 거기에는 많은 기업이 있습니다. 공간을 임대하는 데 문제가 없을 것입니다. 예, 지원 시스템은 중요하지만 이는 사실 이후에 발생합니다. 그 전에는 귀하가 정보에 입각한 결정을 내리고 있고 그 곳 출신이 부동산 구입에 도움이 되었는지 확인하는 것이 여전히 중요합니다. 만약 제가 다른 곳을 선택한다면, 제가 직접 조사하고 분석하고 거기 있는 몇몇 현지 사람들과 이야기를 나눈다면 괜찮을 것입니다.
토니 :
Pooja, 당신이 말하는 것은 당신이 지금 하고 있는 데이터 분석이 멀리 떨어져 있는 이러한 부동산을 구입할 수 있다는 자신감을 주는 첫 번째 단계라는 것입니까?
푸자:
네 그럼요. 전적으로. 그것이 첫 번째 단계입니다.
토니 :
좀 더 자세히 알아볼까요? 인도 시장이나 여기 캘리포니아 시장을 조사할 때 어떤 종류의 조사를 하시나요? 내가 연구에 집중하고 싶은 곳이 바로 여기라고 말하는 출발점은 무엇입니까?
푸자:
그래서 나는 나만의 기준을 가지고 있으며 그것은 단지 사람들과 이야기하고, 다른 투자자와 이야기하고, 기사를 읽고, 팟캐스트를 듣는 것에 대한 집단적 지식에서 나온 것입니다. 첫째, 위치부터 시작합니다. 제가 인도에 부동산을 갖고 있고 오스틴에서 부동산을 사고 팔았지만 남부 캘리포니아에 집중하려고 노력한다는 것은 모순적입니다. 나는 지역에 투자하는 것을 좋아합니다. 첫 번째는 위치입니다. 나는 항상 “그래, 나는 지역에 투자하고 싶다”라는 말로 시작한다. 그 다음은 가격입니다. 내 목표는 약간 다르지만 염두에 둔 가격대는 없습니다. 나는 월별 유출 측면에서 그렇습니다. 한 달에 5,000달러가 넘는 비용을 지출하고 싶지 않다는 기준이 있습니다. 거기서부터 저는 거꾸로 작업합니다. 왜냐하면 재산세, 기타 비용, 공과금, 이자율을 보게 될 것이기 때문입니다.
이자율은 계속 변하기 때문에 1.2개월 전에 800,000만 달러의 부동산을 구입할 수 있었다면 지금은 XNUMX만 달러의 부동산과 같습니다. 그런 다음 가격을 보고 그 다음에는 부동산 유형을 보고 단독 주택에 투자하는 것을 좋아합니다. 나는 여러 가지 이유로 콘도나 타운하우스를 멀리하려고 노력합니다. 나는 토지를 소유하고 싶고, HOA 규칙보다는 도시나 주 법률만 걱정하면서 그것으로 내가 하고 싶은 것은 무엇이든 할 수 있기를 원합니다. 부동산 유형이 파악되면 해당 부동산의 현금 흐름 측면에서 분석을 시작합니다.
저는 부동산의 첫 5년 동안, 이미 가격대가 너무 높고 긍정적인 현금 흐름을 갖기 어려운 남부 캘리포니아에 투자하고 있기 때문에, 내 목표는 첫 XNUMX년 동안 , 월별 유출액의 XNUMX%에 해당하는 마이너스 현금 흐름을 받아도 괜찮습니다.
예를 들어, 월별 유출이 $5,000라면 처음 250년 동안 월 $5의 마이너스 현금 흐름이 있어도 괜찮습니다. 그 후, 제 목표는 5년차에 손익 분기점을 시작하고 XNUMX년차와 XNUMX년차에 월별 비용의 XNUMX%에 해당하는 현금 흐름을 확보하는 것입니다. 물론 월 납부금은 그대로 유지되고 임대료는 오르기 때문에 XNUMX%는 계속 늘어날 것입니다. 그런 다음 부동산을 살펴보기 시작합니다.
그런 다음 MLS, 심지어 Redfin, Trulia, Zillow에서도 부동산을 살펴보며 다른 부동산업자, 이웃, 친구, 내가 알고 있는 누구와도 오프마켓 거래를 할 수 있다는 관계를 활용했습니다. 그렇다면 그것이 긴 과정이라는 것을 압니다. 그런 다음 해당 부동산에 대한 월별 비용, 실제 재산세율, 실제 운영비, 수리비, 그리고 향후 발생할 수 있는 공실 비용을 살펴보기 시작합니다. 그런 다음 지출과 유입액을 비교하고 그때 결정을 내립니다. 이 속성에서는 의미가 있습니다. 마지막 단계는 실제로 상영 약속을 예약하는 것입니다. 나는 실제로 가서 그 부동산을 구입하기 전에 실제로 가서 그 부동산을 보기 전에 이 모든 발품 작업을 합니다.
애슐리 :
이것은 훌륭한 정보가 많고 이에 대해 더 자세히 알아보고 싶지만 첫 번째 질문은 해당 비용 중 일부가 가변적이거나 거래 분석을 수행할 때 아직 결정되지 않았다는 것입니다. 예를 들어, XNUMX개월 전에 구매할 수 있었던 이자율이 지금과 많이 다르다고 말씀하셨습니다. 이러한 가변 비용 중 일부를 어떻게 파악하고 있습니까? 심지어 투자하고 있는 동일한 도시의 임대료 대비 가격 비율이 여전히 동일하다는 것을 보여주는 시장 데이터, XNUMX년 동안 계속 분석할 때 얻을 수 있는 이점은 무엇입니까? 귀하가 얻을 수 있는 가장 정확한 데이터가 되도록 귀하의 수치와 비용에 사용하기 위해 가져오는 이 데이터는 무엇입니까?
푸자:
응. 좋아요. 비용에 관한 한 선불 비용은 우리가 지불하는 계약금이 될 것입니다. 보통 25%만 계약금으로 내고 나머지는 우리가 조달합니다. 그 부분은 고정되어 있으며 이는 초기 비용입니다. 그런 다음 그 비용 다음에는 모기지 지불금인 이자가 나옵니다. 이를 위해 저는 대출 기관과 긴밀한 관계를 맺고 시장 선두에 머물려고 노력합니다. 알겠습니다. 30년 고정 모기지 금리는 얼마입니까? 7/1 ARM의 환율은 얼마입니까? 5/1 ARM의 환율은 얼마입니까?
애슐리 :
이메일을 보내서 물어보는 건가요, 아니면 웹사이트에 가서 찾아보시나요? 다른 사람이 해당 정보를 어디서 찾을 수 있나요?
푸자:
나는 실제로 그 정보를 얻기 위해 그들에게 전화를 겁니다. 그렇습니다. 시나리오마다 너무 다르기 때문에 전화해서 정보를 얻는데, 장기렌트만 보는 것이 아니기 때문에 중기렌탈도 될 수 있습니다. 나는 두 번째 집을 구입하여 투자 부동산으로 사용할 수 있습니다. 나는 이중, 삼중 또는 사중을 구입할 수 있으며 자금 조달은 부동산 유형에 따라 다릅니다. 그렇기 때문에 웹사이트에 나오는 하나의 숫자에만 의존하는 것이 아니라 실제로 자세한 시나리오를 공유하고 요금을 받는 것이 중요합니다. 제가 대출 기관으로부터 얻은 정보는 단지 하나의 대출 기관에 전화하는 것이 아니라 적어도 XNUMX곳에 전화하여 하나를 결정하기 전에 쇼핑을 할 수 있도록 합니다.
토니 :
Pooja, 그에 대한 후속 질문 중 하나입니다. 나는 많은 신인을 알고 있습니다. 그들은 신용이 여러 번 실행되거나 대출 기관과 나쁜 관계를 구축하는 것에 대해 항상 이러한 거래를 보내기 때문에 긴장합니다. 실제로 구매하게 됩니다. 당신의 생각은 무엇이며 어떻게 탐색합니까? 그들은 매번 귀하의 신용을 관리하고 있습니까, 아니면 단지 예비 수치만 제공하고 있습니까? 그들은 이것이 당신이 보고 있는 부동산이라는 것을 알고 있습니까, 아니면 당신이 이 모든 것을 구매할 것으로 기대하고 있습니까? 어떻게 그렇게 역동적으로 일하나요?
푸자:
예, 대출 기관이 어떻게 생각할지 걱정하는 것에 대해 아, 당신은 그들에게 이자율을 알려달라고 요청하고 계속 전화를 걸고 언제 그것을 가져올 수 있을지 모릅니다. 거래해. XNUMX개월, XNUMX개월이 걸릴 수도 있습니다. 지난 XNUMX개월 동안 대출 기관에 전화를 해서 오랜 시간이 걸렸지만 걱정할 필요는 없다고 말씀드리고 싶습니다. 대출 기관과 확고하고 강한 관계가 있고, 과거에 그 사람과 일한 적이 있다면, 그리고 과거에 그 사람과 일한 적이 없더라도 계속해서 일하십시오. 그들이 그것에 대해 어떻게 생각할지 걱정하지 마십시오. 그들이 그것에 대해 너무 많이 걱정하고 전화에 응답하지 않는다면 어떻게 될까요? 대출 기관은 부족하지 않습니다. 전 세계, 미국에는 좋은 대출 기관이 부족하지 않으므로 걱정하지 마십시오. 그냥 넘어가세요, 다음으로 넘어가세요. 그것은 당신의 손실이 아니라 그들의 손실입니다.
그 다음에는 신용 조사에 관한 것입니다. 아니요, 그들은 내 신용 조사를 실시하지 않습니다. 나는 동의한다. 예, 저는 쇼핑을 할 때마다, 거래를 분석할 때마다 신용에 타격을 받고 싶지 않습니다. 그들은 소프트 체크도 실행하지 않고 단지 다양할 뿐입니다. 내가 과거에 이미 협력했던 대출 기관과 협력하고 있다고 가정해 보겠습니다. 그들은 나에게 다음과 같은 질문을 할 것입니다. 수입 조건이요?” 그들은 나에 대해 이미 알고 있는 정보를 바탕으로 그러한 질문을 할 것입니다. 그들은 나를 위해 그 시나리오를 실행할 수 있습니다. 아니요, 하드 신용 조사는 필수 단계가 아닙니다. 귀하의 사업을 원하고 자신이 무엇을 하고 있는지 알고 있는 훌륭한 대출 기관은 항상 귀하에게 해당 가격을 기꺼이 제시해야 합니다.
토니 :
Pooja, 제가 흥미롭다고 생각했던 당신이 언급한 다른 것 중 하나가 당신이 그것에 대해 어느 정도 이끌어 냈기 때문에 후속 조치를 취하고 싶습니다. 여기에 나열한 이 XNUMX~XNUMX단계에 집중해야 한다는 것입니다. 먼저 비용에 대해 이야기하고 "난 내 지출이 한 달에 X달러를 초과하는 것을 원하지 않습니다."라고 말합니다. 이것이 첫 번째 단계 중 하나인 이유를 설명해 주실 수 있나요? 왜냐하면 대부분의 사람들이 "이봐, 내 현금 흐름이 X가 되기를 원해"라고 말하는 반대쪽 끝에서 시작한다고 생각하기 때문입니다. 하지만 당신은 비용에 먼저 초점을 맞추는 반대편에서 그것을 보고 있습니다. 이를 뒤집어서 비용과 현금 흐름을 비교하면 어떤 이점이 있다고 생각하시나요?
푸자:
네, 그래서 귀하의 목표가 무엇인지에 따라 부동산 투자의 우리 목표는 소극적 소득이 아니라고 생각합니다. 아니요, 저는 실제로 매월 X달러의 현금 흐름을 찾고 있는 것이 아닙니다. 나는 장기적인 부를 쌓고 싶습니다. 나는 세대를 이어 부를 쌓고자 하며, 그 과정에서 내 주머니에서 아무것도 지불하고 싶지 않습니다. 내가 비용부터 시작하는 이유는 예상치 못한 시나리오와 공석을 설명하기 위해서이기도 합니다. 집이 한 달, 두 달 동안 비어 있다고 가정해 보겠습니다. 세입자가 한 달 또는 두 달 동안 집세를 내지 못한다고 가정해 보겠습니다. 퇴거절차를 거쳐야 합니다. 월간 지출액은 아무도 나를 위해 모기지를 지불하지 않더라도 내가 해당 모기지를 지불할 수 있는지 여부를 결정합니다. 한 달에 10,000달러라면 그 20,000달러를 두 달 동안 지불해야 하는데, 그것은 많은 돈이므로 그런 위험을 감수하고 싶지 않습니다.
내 준비금과 소득에 따라 그 기준점을 결정합니다. 그 5,000달러는 괜찮습니다. 예, 그러니까 한 달에 빈방이 있거나 누군가 집세를 제때 지불하지 않으면 한 달에 5,000달러를 지불할 수 있습니다. 그것이 제가 비용부터 시작하는 이유입니다. 왜냐하면 이것이 제 개인적인 의견이기 때문입니다. 만약 제가 500달러의 현금 흐름을 창출하는 데 계속 집중하고 1.5만 달러의 부동산을 구입하고 월별 비용은 8,000달러 정도라면 그리고 그 8,000달러를 한 번 지불해야 한다면 500달러는 말이 안 됩니다. 그래서 실제로 비용을 먼저 살펴보는 프로세스를 갖고 있습니다.
애슐리 :
우리는 당신의 거래 분석에 들어갔습니다. 그런데 왜 이것에 관심을 갖기 시작했나요? 동기를 부여하는 방법에 대해 말씀해 주시겠어요? 당신은 이러한 속성에 대해 많은 노력과 실사를 하고 있습니다. 이유, 계속 나아가는 이유, 그리고 목표 설정까지 언급할 수도 있습니다. 당신은 계속해서 궤도에 오르기 위한 목표를 설정하고 있으며 자신이 어디로 가고 있다고 생각합니까?
푸자:
부동산의 기초는 사실 아주 오래전부터 시작되었습니다. 그래서 저는 인도에서 자랐습니다. 그래서 우리 엄마는 주부였습니다. 물론 아버지는 훌륭한 사람으로 일하고 있었지만 결코 성공적인 기업가가 될 수는 없었습니다. 그것은 나에게 매우 개인적이며 내 마음과 매우 가깝습니다. 제가 자라면서 돈 문제가 좀 있었어요. 저는 어려서부터 경제적 안정의 중요성을 깨달았습니다. 나는 집이라고 부를 수 있는 집을 갖는 것의 중요성을 깨달았습니다. 아버지가 재산을 팔아야 하는 집안 사정으로 인해 우리가 집을 떠나야 하는 상황이 있었는데, 그 당시 저는 아직 대학생이었습니다. 재정적으로 안정되는 것이 얼마나 중요한지 마음 속에 심어진 것 같아요.
그 당시 나의 초점은 돈을 벌고 저축하고 투자하는 것이었습니다. 적립하고, 저장하고, 투자하세요. 처음에는 주식 시장과 인덱스 펀드, 뮤추얼 펀드와 채권 예금에 투자하는 데 집중했습니다. 처음에는 그랬습니다. 그러다가 점차 돈을 늘리려면 포트폴리오를 다양화해야 한다는 것을 깨달았습니다. 그래서 부동산 투자에 대해 알아보기 시작했습니다. 제가 이 일을 시작한 이유는 경제적으로 안정되어야 한다는 마음가짐 때문이었습니다. 제가 시작한 또 다른 이유는 가족에게 시간의 자유를 제공하고 싶어서입니다. 제가 가족이라고 하면 사실 아직 인도에 살고 계신 부모님을 말하는 겁니다. 나는 그들의 은퇴를 돕고 싶습니다. 남편이 이 시간에 하고 싶은 것은 무엇이든 할 수 있도록 이야기하는 것입니다. 그가 직장을 그만두고 싶다면 그렇게 할 수도 있을 것입니다.
또 다른 이유는 아이들에게 시간의 자유를 주기 위해서입니다. 나에게는 축구를 정말 좋아하는 두 남자아이가 있는데 그 아이들이 원하는 것은 축구 선수나 축구 심판, 축구 코치가 되는 것뿐이지 다른 일은 하지 않습니다. 나는 미래에 그들이 좋은 대학 학위를 취득해야 하거나 돈을 벌어야 하기 때문에 XNUMX~XNUMX개의 직업을 가져야 하는 경쟁에 가담하지 않고도 자신의 열정을 추구할 수 있는 자유를 제공하고 싶습니다. 월별 지출의 가장 큰 부분 중 하나인 집값을 지불해야 하기 때문에 생계가 충족됩니다. 그것이 바로 제가 부동산 사업을 시작한 이유입니다. 왜냐하면 저는 단지 번식을 원하고 영국의 부를 원하며 가족을 부양할 수 있을 만큼 충분한 수입을 얻고 싶었기 때문입니다. 나는 사람들에게 돌려줄 수 있다.
내가 동기를 유지하는 방법이 바로 그 이유입니다. 그렇기 때문입니다. 그 이유를 상상하면 동기가 부여됩니다. 사람들이 가서 복권을 사면, 당첨되기 전에도 당신은 손에 쥐어진 인생을 살았고, 인생을 손에 쥐고 살았고, '내가 그 로또에 당첨될 거야'라고 말하는 것과 같습니다. , 그리고 나는 부자가 될 것입니다. 내 인생을 즐기십시오. 그래서 저는 그 미래를 머릿속으로 상상하고 그게 저를 계속 나아가게 만드는 것 같아요. 목표 설정에 관해서는 더 잘 모르겠습니다. 계속해서 가고 싶은 마음이 듭니다. 저는 10년, 00년 안에 26개(들리지 않음 13:10:15)를 원합니다.라는 목표는 없습니다. 지금은 그런 목표가 없어요. 나는 내가 하고 싶은 일에 대한 장기적인 목표를 갖고 있다.
내가 50세가 되었을 때 그런 목표는 있지만, 확정적인 부동산 수에 관한 목표는 없지만, 확정적인 부동산 수에 관한 목표는 없지만 월 소득에 관한 목표는 있습니다. 이 임대 부동산에서 수익을 얻고 싶습니다. 50세가 되면 매달 20,000달러의 소극적 소득을 얻고 싶습니다. 나는 산속에 작은 오두막을 사서 빚 없이 살고 싶다. 나는 내 아이들이 학자금 대출 없이 대학에 갈 수 있기를 바라며, 그 당시 W2를 그만두고 비영리 단체에서 일할 수 있기를 바랍니다. 그게 내 목표이고, 계속해서 나아가고 있어요.
토니 :
응. 글쎄, 푸자, 내 말은 이 부동산 사업을 설립하게 된 놀라운 동기 부여 이유가 무엇인지 말하는 것입니다. 우리가 쇼에서 많이 이야기하는 것은 당신이 왜 당신의 가족에게 돌려주고, 남편을 부양하고, 자녀를 부양하는 이유가 단지 달러와 센트보다 더 큰 것이어야 한다는 것입니다. , 산에서 이 오두막을 구입하는 것입니다. 이는 누군가가 그것을 고수하도록 유도할 수 있는 것입니다. 목표가 한 달에 현금 흐름으로 20,000에 불과했다면 그것은 고수하기가 조금 더 어렵기 때문입니다. 이제 나는 당신이 부동산을 구입할 때 현재의 현금 흐름이 가장 큰 동기 부여 요소가 아니라고 앞서 언급했기 때문에 조금 다시 돌아가고 싶습니다. 그리고 심지어 처음 부동산을 구입할 때 부동산에 대한 작은 손실을 받아들일 수 있거나 기꺼이 받아들일 수도 있습니다. 나는 단지 지금 당신의 입장이 왜 그런 것인지 묻고 싶습니다. 그리고 그것이 당신이 현금 흐름으로 연간 20K라는 목표를 달성하는 것을 더 어렵게 만들 수 있다고 생각하십니까?
푸자:
우선 현금흐름으로 월 20만원은 네, 쉽게 벌 수 있을 것 같아요. 나는 전략을 염두에 두고 있다. 둘째, 제가 지금 현금 흐름에 너무 집중하지 않는 이유는 제가 현재 있는 아주 좋은 자리에 여전히 W2 직업이 있다는 것입니다. 나는 아직도 W2 직업을 가지고 있습니다. 남편은 W2 직업을 갖고 있고, 저는 개인적으로 W2 직업을 그만두고 싶지 않습니다. 나는 그 일을 그만둘 수 없을 것 같아요. 나는 그 일을 좋아해요. 나는 기여할 수 있고, 보상도 받고, 훌륭한 사람들과 함께 일할 수 있기 때문에 그 일을 계속하고 싶습니다. 그것은 나에게 필요한 수입을 제공합니다. 그래서 나는 의지할 수 있는 대체 수입원을 찾고 있지 않습니다. 그것이 바로 제가 지금 현금 흐름에 너무 집중하지 않는 이유입니다.
월별 유출액의 5%라는 측면에서 내 숫자를 고수할 수 있는 한 나는 그 숫자를 찾기 전에 내 수입을 계산합니다. 내일 제가 직장을 잃는다고 가정해 보겠습니다. 가정적으로 말하면, 제가 직장을 잃는다면 그 5%는 5%가 아니라 1%가 될 것입니다. 자신의 상황에 따라 선회하는 것이 중요한 것과 같습니다. 지금 나에게 현금흐름이 중요하지 않은 또 다른 이유는 목표가 다르기 때문이다. 사람들마다 목표가 다릅니다. 어떤 사람들은 실제로 소극적 소득을 갖는 목표를 갖고 있으며, 소극적 소득으로 한 달에 2,000달러를 벌고 싶어합니다. 나는 그것을 전적으로 존중하지만 내 목표는 세대의 부를 쌓는 것입니다. 예를 들어, 제가 50세가 되었을 때 한 달에 $20,000를 받았다면 모기지를 다 갚았을 것이고 모기지를 다 갚아서 임대료를 낼 수 있었을 것입니다. 해당 부동산에서 받게 될 소득은 바로 소득입니다. 그것이 제가 소극적 소득으로 한 달에 20,000달러를 벌 수 있다는 사실에 대해 확신을 갖게 해주는 것입니다.
애슐리 :
그러한 부동산, 즉 인도의 콘도는 감사를 위한 것입니다. 지금은 약간의 현금 흐름일 뿐이지만, 일단 상환되면 감사를 통해 세대의 부에 일종의 기여를 하게 될까요?
푸자:
예. 해당 속성은 이미 지불되었습니다. 우리가 그것들을 샀을 때, 우리는 그것들을 산 지 2010년 안에 그 돈을 다 갚았습니다. 그러한 부동산은 솔직히 우리 부모님을 위해 존재하는 것이며 실제로는 우리 부모님을 위해 존재하는 것입니다. 그곳으로 이사하고 싶다면 그곳으로 이사하면 됩니다. 우리가 나이가 들어서 인도를 방문하면 그곳으로 이사하고 싶고 그곳으로 이사할 수도 있습니다. 당신 말대로라면, Ashley, 그렇습니다. 그것은 단지 세대의 부를 위한 것입니다. 이미 대금을 완납했기 때문에 신축이라 수리가 많지는 않습니다. 나는 그것을 언급하지 않았습니다. 그들은 새로운 건축 자산이었습니다. 하나는 2014년에 샀고, 하나는 XNUMX년에 샀어요. 둘 다 신축이라 수리 요청이 많이 들어오지 않거든요. 그것들은 유지하기 쉽고, 세대를 이어 부를 쌓기 위해 그곳에 보관되어 있을 뿐입니다. 예.
애슐리 :
포트폴리오를 보유하고 몇 가지 자산을 상환하는 것에 대한 마음의 평화에 대해서도 이야기해 보겠습니다. 우리는 귀하의 자산을 활용하는 것에 대해 항상 듣고 있습니다. 이를 활용하지 않으면 최고의 수익을 얻을 수 없습니다. 부동산에 그렇게 많은 형평성을 유지하지 마십시오. 그것은 나쁜 투자입니다. 이 두 자산을 상환하고 자산에 대한 수익을 극대화하기 위해 활용하지 않는 것에 대해 어떻게 생각하십니까? 예를 들어, 제가 오늘 판매하고 있던 부동산을 방금 마감했는데 실제로 다른 부동산과 포트폴리오 대출이 묶여 있었고 은행에 가서 그 부동산을 대출로 유지하고 싶다고 말할 수 있었습니다. , 그럼 무엇인지 알려주세요... 우리는 이 부동산에 대한 대출을 받았을 때 평가 가치의 70%를 해당 부동산에 유지하고 추가 금액을 지불하기를 원했습니다. 우리는 이 다른 부동산을 판매하고 있으며 더 이상 담보로 보관되지 않습니다.
아니면 판매 수익금을 받아 모기지를 갚고 추가로 34,000달러를 가지고 두 부동산을 모두 갚을 수도 있습니다. 하나는 팔기 때문에 해야 하는 일이고, 다른 하나는 빚을 갚거나 갚을 수 있는 선택권이 있었고 실제로 어젯밤 늦게 그 부동산을 완전히 갚기로 결정했습니다. 우리는 항상 무료로 명확하게 지불되는 여러 속성을 유지해 왔기 때문에 마음의 평화를 원했습니다. 우리는 지난 몇 년 동안 시장이 너무 뜨거워서 몇 개를 팔았고 뒤돌아 보니 와우, 더 이상 자유롭고 명확한 자산이 없습니다. 모든 것에는 빚이 있습니다. 우리는 그 돈을 갚기로 결정했습니다. 자유롭고 명확한 속성을 갖기 위한 전략은 무엇이었나요?
푸자:
네, 그래서 처음에 우리가 구입한 첫 번째 부동산이 주 거주지로 사용할 목적으로 구입했다는 점을 언급한 것 같습니다. 그게 2010년이었습니다. 우리가 여기로 이사왔을 때 솔직히 XNUMX년 동안 우리는 다음 달에 어디로 갈지 모르고 여기서 살았습니다. 그게 우리가 여기서 XNUMX년 동안 살았던 방식이에요. 우리는 XNUMX번이나 이사했습니다. 실제로 주를 가로질러 이사했습니다. 매우 예측할 수 없었습니다. 그것이 우리가 그 부동산을 구입한 이유이고, 그것이 신축 건물이었던 이유이며, 우리는 임대료를 지불하고 싶지 않다는 것이 내 마음 속에 매우 분명했기 때문에 XNUMX년 이내에 그 돈을 갚으려고 했습니다. 집세를 내고 싶지도 않고, 집세가 너무 비싸져서 더 이상 감당할 수 없게 되기 전에 집 안으로 들어가고 싶습니다. 이 두 가지는 나에게 매우 중요했습니다.
이제 부동산을 활용하여 투자를 구매하는 측면에서 저는 그렇게 합니다. 단지 인도에 있는 그 두 부동산에 대해서는 거래를 하지 않습니다. 첫째, 나는 그것들을 팔고 싶지 않기 때문입니다. 내가 해당 부동산을 판매하고 인도의 해당 부동산에 대해 [들리지 않음 00:34:07] 얻는 경우 해당 부동산을 활용할 수 있는 유일한 방법은 생각조차 하지 마십시오. 악몽이 될 거예요.
애슐리 :
아는 것이 흥미 롭습니다. 제가 생각하는 것은 다른 나라에 있으면 그냥 가서 재융자하거나 부동산에 대한 다른 종류의 빚을 지는 것이 쉽지 않다는 것입니다.
푸자:
네, 그래서 [들리지 않음 00:34:24]라는 메시지가 나오면 그 개념은 은행을 통해 공식적으로 존재하지도 않습니다. 물론 개인 대출 기관에 갈 수도 있고, 재산을 담보로 유지한 후 이를 담보로 돈을 빌릴 수도 있지만, 이는 여러분이 겪고 싶은 매우 이상적인 과정이 아니며, 거기 시스템이 설정되는 방식과 같습니다. 그렇기 때문에 [들리지 않음 00:34:47]을 활용할 수 없습니다. 해당 부동산의 자산을 활용할 수 있는 유일한 방법은 해당 부동산을 판매하는 것입니다. 이제 우리가 여기에 있는 부동산은 해당 부동산에 축적된 지분을 활용했으며 이것이 미국 전체에서 한 시점에 우리가 XNUMX개의 부동산을 소유하고 그 중 XNUMX개를 팔았지만 어느 시점에 XNUMX개의 부동산을 소유한 방식입니다. 미국에서 제가 할 수 있었던 유일한 방법은 해당 부동산의 자산을 활용하는 것이었습니다.
토니 :
당신의 후속 조치는 단 한 번뿐입니다. 저는 항상 반대편에 있었기 때문에 Ashley, 저는 레버리지와 더 빠르게 확장하고 부채를 사용하여 다음 자산을 얻는 아이디어를 좋아하지만 내 친구 두 명이 있었는데, 두 사람 모두 주 거주지를 모두 갚고 성공한 기업가였으며 마음의 평화에 관해 이야기를 나눴습니다. 나는 당신이 많은 개인 빚을 갚고 그에 따른 마음의 평화에 대해 많이 이야기했다는 것을 알고 있습니다. 나는 이러한 공격적인 규모와 부채 사용과 밤에 잠을 잘 수 있는 것과 관련하여 고려해야 할 사항이 있다고 생각합니다. 모든 것이 팬에 부딪히더라도 귀하가 살고 있는 집이 그에 대한 대가를 지불하고 걱정할 필요가 없다는 것을 알 수 있습니다. 그것에 대해. 나는 그것에 집중하기 시작하는 것이 거의 의미가 있는 변화를 겪고 있는 것 같습니다. 확실히 당신은 나에게 약간의 애쉬를 비비고 있습니다.
애슐리 :
푸자님, 우리를 위해 거래 중 하나를 진행하고 전체 과정을 설명해 주시겠어요? 먼저 몇 가지 빠른 질문을 던져보겠습니다.
푸자:
네, 그렇죠. 하지만 저는 마음의 평화라는 측면을 언급하고 싶었습니다. 왜냐하면 당신이 그것에 대해 질문했지만 나는 그것에 대해 잘 다루지 않았기 때문입니다. 내가 마음의 평화를 정의하는 방식은 그래서 장기렌트를 한다, 단기렌탈을 하지 않는다, 중기렌탈을 하지 않는다, 그리고 특정 분야에 집중하려고 하는 이유다. 남부 캘리포니아에서는 위치에 따라 그 집들이 2.625주 안에 임대될 것이라고 거의 확신할 수 있습니다. 우리의 임차인 심사 기준은 매우 견고하여 직원이 임대료를 지불할 수 없는 상황에 처할 가능성이 매우 적습니다. 저에게 있어서 마음의 평화는 매달 임대료를 받고 안정성을 확보한 다음 모기지를 갚을 수 있다는 것입니다. 지금 제가 주 거주지 갚을 생각을 하지 않은 이유는 XNUMX% 이자율로 받았기 때문입니다.
우리가 그 빚을 갚는 것이 재정적으로 타당한지 모르겠습니다. 그 빚을 갚고 싶다면 500,000만 달러 정도라고 가정하면 그 500,000만 달러를 투자할 수 있습니다. 지루한 예금증서에 투자해도 2.625% 이상의 수익을 얻을 수 있었습니다. 특히 아시아 국가 출신이기 때문에 빚을 지지 말라는 것이 우리 문화에 많이 반영되어 있다는 것을 알 수 있습니다. 귀하의 재산을 모두 무료로 소유하십시오. 빚이 없습니다. 집은 당신이 2.625% 소유하는 곳이어야 합니다. 그러면 나의 실용적인 측면이 시작되어 '이봐, 이건 말이 안 돼'라고 말합니다. 7%로 빌린 빚을 갚고 그 돈을 사용하여 쉽게 8~XNUMX%의 이자를 벌고 싶습니까? 그 돈의 기회비용이 제가 그 결정을 내리는 데 도움이 됩니다. 그곳에서 마음의 평화가 보살핌을 받습니다.
토니 :
그것은 항상 내 생각이기도 했습니다. 그렇죠. 그 현금을 가져가면 더 나은 수익을 얻을 수 있다는 것입니다. 내 인생의 특정 측면에서 지불해야 하는 마음의 평화를 위해 다른 곳에서 더 나은 수익을 얻지 못하는 기회 비용을 감수할 수 있는 곳에서 내 사고방식을 조금 바꾸기 시작한 것 같습니다. 끄다. 나는 아직 이것을하지 않았습니다. 우리의 주 거주지에도 여전히 빚이 있지만 앞으로의 결정에 대해 생각할 때 그 점을 고려하기 시작했습니다.
푸자:
내일 직장을 잃으면 솔직히 수입을 얻을 수 있는 방법이 너무 많을 것 같아요. 마치 아마존 패키지를 배달할 수도 있고, 베이비시터가 될 수도 있고, 가사도우미가 될 수도 있고-
애슐리 :
부동산 구입에 더 많은 시간을 투자하세요.
푸자:
정확히. 그 두려움은 내가 수입원을 갖지 못할 것이라는 두려움입니다.
애슐리 :
좋아요. 귀하가 완료한 거래 중 하나를 통해 우리를 안내하시겠습니까? 제가 몇 가지 질문을 드리고 그에 대해 짧게 대답해 주시면 그 이야기를 좀 더 자세히 살펴보도록 할까요?
푸자:
응, 물론이지. 해보자.
애슐리 :
구입한 부동산은 무엇입니까? XNUMX인 가족, 다가족?
푸자:
단일 가족 거주지.
애슐리 :
좋아요. 어느 시장에 있나요?
푸자:
남부 캘리포니아
애슐리 :
좋아요. 얼마에 구입하셨나요?
푸자:
구매 가격은 1.4였습니다.
애슐리 :
거래를 어떻게 찾았나요?
푸자:
오프 마켓.
애슐리 :
장기렌트인가요?
푸자:
주 거주지였습니다.
애슐리 :
아, 그래.
푸자:
저는 그것의 창의적인 자금 조달 측면을 다루고 싶습니다.
애슐리 :
좋아. 응, 그럼 거기로 들어가 보는 게 어때?
푸자:
그래, 그래, 우리는 이미 주 거주지에 살고 있었고 이사할 구체적인 계획은 없었지만 여전히 마음 속에 남아 있었다. 나는 좋은 거래에 대해 결코 거절하고 싶지 않습니다. 그게 바로 내 전략이다. 나는 결코 기회를 거절하고 싶지 않습니다. 나는 무의식적으로 다른 주요 거주지를 찾고 있었습니다. 저는 일부 소유자가 작년 XNUMX월에 팔려고 했던 오프마켓 하우스에 대해 설립했는데, 그때는 여전히 시장의 최고점이었습니다. 그 당시 시장 밖에서 거래를 하는 것은 금빛이었습니다. 구매 가격도 황금색이었습니다. 집은 확실히 그 이상의 가치가 있습니다.
애슐리 :
그 집의 가치가 얼마라고 했나요? 1.4에 구매하셨을 때 당시 가치는 어느 정도라고 생각하셨나요?
푸자:
1.55.
애슐리 :
네.
푸자:
판매자가 한 주로 이동하고 실제로 집을 준비하고, 사람을 구하고, 제안을 살펴보는 과정을 거치고 싶지 않은 것이 판매자에게는 특별한 상황이었습니다. 그들은 시장 외 거래를 원했습니다. 이는 판매자뿐만 아니라 우리에게도 윈윈(win-win) 상황이었습니다.
애슐리 :
계속하기 전에 빨리 물어보겠습니다. 그 정보를 어떻게 알아냈나요? 이는 거래를 성사시키거나 깨뜨릴 수 있기 때문에 판매자가 부동산을 판매하는 이유에 대한 동기를 찾는 것입니다.
푸자:
실제로 판매자가 직접 보낸 것이었습니다. 부동산 중개업자가 있어서 제가 부동산 중개인인데, 오픈 하우스에서 다른 부동산 중개인을 우연히 만났는데 그건 비밀이 아니었습니다. 그들은 가격이 적당하다면 우리는 오프 마켓 세일을 찾고 있다고 공유하면서 매우 편안해했습니다.
애슐리 :
좋아. 그런 다음 나머지 거래를 계속 진행하고 싶습니다. 그럼 자금은 어떻게 마련하셨나요?
푸자:
예, 그래서 1.4였고 계약금은 20%였습니다. 그 당시 우리는 20% 계약금을 지불할 자금이 없었습니다. 창의적인 자금 조달에 관한 한, 우리가 선택할 수 있는 옵션은 거의 없었습니다. 첫째, 우리가 할 수 있는 것은 중개 계좌에 있는 자금을 팔거나 ESOP 계좌에 있는 주식 중 일부를 팔 수 있다는 것입니다. 아니면 우리가 결정한 것은 우리의 주 거주지에서 [들리지 않음 00:42:00]의 돈을 활용하는 것입니다. 우리가 2017년에 구입한 주 거주지에는 해당 부동산에 대한 150,000달러의 주택 담보 신용 한도가 있었습니다. 우리는 해당 신용 한도에서 $150,000를 모두 활용합니다. 해당 신용 한도의 이자율은 약 3.95%였습니다. 이자율은 여전히 낮았습니다. 당신이 빌리는 금액으로 볼 때 이자율은 여전히 우리 예산 범위 내였습니다.
우리는 또한 유동성 접근 라인을 사용했습니다. 유동성 접근 한도는 주택 담보 신용 한도와 유사합니다. 주택 담보 신용 한도에서는 본질적으로 주택에 구축한 자산을 담보로 사용하여 주택에 대해 돈을 빌리게 됩니다. 유동성 접근 라인에서는 실제로 주식, 유가증권 측면에서 보유하고 있는 돈을 사용하여 이를 빌리게 됩니다. 우리 주식을 매도하는 대신 유동성 접근 라인을 철회하고 거기에서 $80,000를 활용했습니다. 우리가 기술적으로 신용한도를 활용하여 빌린 금액은 230,000달러였습니다. 그 후 우리는 개인 자금 정기선에서 60,000달러를 빌렸습니다.
애슐리 :
따라서 이 두 가지 신용 한도에 대해 먼저 유동성 접근 신용 한도를 언급하는 것이 중요하다고 생각합니다. 퇴직 계좌가 될 수 없습니다. 옳은? 신용 한도를 받으려면 비퇴직 계좌여야 합니다. 그 맞습니까?
푸자:
물론 그렇습니다. 그 말이 전적으로 맞습니다.
애슐리 :
이자만 지불하는 이 두 가지 신용 한도를 사용하면 부채가 소득에 어떤 영향을 미쳤습니까? 이제 귀하는 이 새 부동산에 대한 담보 대출을 받기 위해 은행에 갈 예정입니다. 은행에서 신용 한도에 대한 지불금을 살펴보고 이를 귀하의 부채 소득에 포함시켰습니까?
푸자:
그들은 그 지불금을 보지 않았습니다. 대출 한도에서 돈을 인출하려고 하고 사전 승인을 받고 있는 그 당시에도 우리는 그 당시 5채의 다른 임대 주택을 소유하고 있었습니다. 소득 대비 부채 비율은 이에 영향을 받을 수 있습니다. 해당 10개의 임대 부동산은 모두 임대되었습니다. 이 두 신용 한도에 대한 지불은 모기지 사전 승인 시 고려되지 않았습니다. 그렇다면 고정된 기간 동안의 지불에 관한 한 은행마다 실제로 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 단지 10년 또는 XNUMX년이라고 말하고 싶지는 않습니다. 은행마다, 은행마다 다를 수 있습니다. 상품 대 상품으로, XNUMX년 동안 이자만 지불할 수 있습니다.
우리가 가지고 있던 HELOC는 10년 동안만 이자를 지불할 수 있었지만, 어느 시점에서는 원금도 지불해야 합니다. 이자를 그냥 낼 수 있고, 이자를 내고 싶으면 계속해서 이자를 내는 것이 아닙니다. HELOC에 대한 관심은 가변적이며 고정되어 있지 않다는 것을 아는 것이 매우 중요합니다. 당시에는 3.95%였지만, 오늘 그 HELOC에 이자를 지불했다면 훨씬 더 많았을 것입니다. 이는 크레딧 한도를 계산할 때 계산에서 고려해야 할 매우 중요한 사항입니다.
애슐리 :
그 부동산으로 이사하고 결국 재융자받게 되었나요? 신용한도와 원래 대출금을 갚기 위해 모든 것을 업데이트했거나 어떤 조치를 취했습니까? 아니면 오늘 부동산에 무슨 일이 일어났나요?
푸자:
나는 전략을 염두에 두었습니다. 당시 우리는 세 채의 임대 주택을 소유하고 있었습니다. 우리가 임대한 곳 중 하나는 남부 캘리포니아에 있습니다. 다른 두 개의 임대 숙소는 오스틴에 있었습니다. 그래서 우리는 오스틴에 단독 주택 두 채를 구입했습니다. 우리가 이 주 거주지를 살펴보기 시작했을 때 그 당시 이미 인플레이션이 증가하고 있었습니다. 0.2월부터 XNUMX월, XNUMX월까지 매달 최소 XNUMX%씩 증가했다. 나는 오스틴 부동산을 팔기로 결정했습니다. 내 전략은 HELOC에서 돈을 인출하고, 청산된 액세스 라인에서 돈을 인출하고, 개인 대출 기관에서 돈을 빌린 다음, 오스틴에 있는 부동산과 펀드에서 얻은 돈을 모두 팔겠다는 것이었습니다. 우리는 오스틴 부동산에서 얻을 자금을 HELOC뿐만 아니라 유동성 접근 라인과 개인 자금 대출 기관으로부터 상환할 수 있을 것입니다.
우리는 할 수 있었습니다. 우리는 오스틴 부동산을 모두 매각했습니다. 하나는 2022년 2022월에 팔렸고, 또 하나는 XNUMX년 XNUMX월에 팔렸고, 그 자금은 신용 한도를 상환하는 데 사용되었습니다. 제 생각에 정말 흥미로웠던 점과 너무 중요해서 많은 사람들이 깨닫지 못하는 점은 제가 집을 사고 싶다고 가정할 때 그 집이 주 거주지일 수도 있고 제XNUMX의 집이나 투자용 부동산일 수도 있다는 것입니다. 때때로 우리가 쉽게 사용할 수 있는 돈이 없을 때 그것이 방해가 될 수 있고 사람들은 그것 때문에 의욕을 잃고 한 걸음도 앞으로 나아가지 못합니다. 자금 조달에 창의적이라면 상황을 해결할 수 있습니다.
귀하의 금융 계좌에 어떤 접근 권한이 있고 어떻게 활용할 수 있는지 아는 것이 매우 중요합니다. 어느 시점에서 나는 그 주식을 거의 팔았습니다. 지금은 주가가 너무 높아서 갖고 싶었지만 어느 순간 '아 그래, 이 주식을 팔고 이 돈을 쓰자'라고 생각했습니다. 동시에 유동성 접근 라인을 사용하여 돈을 인출할 수 있다면 그것이 더 나은 결정이었습니다. 왜냐하면 그것이 귀하의 전략이라면 더 오랜 기간 동안 주식을 보유하게 되기 때문입니다. 우리가 하는 모든 투자는 장기 매수 후 보유입니다. 우리는 아무것도 팔고 싶지 않습니다.
토니 :
네, 그거 정말 흥미롭네요. Pooja가 우리 청취자 모두에게 중요한 시사점은, 알다시피, 이 놀라운 기회가 있었고, 손을 공중으로 쳐들고 '글쎄, 우리는 그렇지 않아'라고 말할 수 있었다는 것입니다. 현금은 없지만 창의력을 발휘하여 HELOC, 액세스 라인, 개인 자금 대출 기관으로부터 부채를 탕감하는 계산된 위험을 감수했지만 짧은 시간 안에 그 빚을 갚으세요. 분명히 모든 사람이 같은 상황에 처하지는 않을 것입니다. 하지만 우리 초보 청취자들이 배워야 할 교훈은 좋은 것을 발견했다면 단순히 손을 들고 말하는 대신 그 거래가 함께 이루어지도록 창의력을 발휘하는 데 집중하라는 것입니다. , “아, 이건 안 되잖아.” Pooja님, 공유해 주셔서 정말 감사드립니다. 나는 당신이 일부 사람들에게 나가서 거래를 성사시키도록 영감을 줄 것이라고 확신합니다.
푸자:
네, 그리고 계산된 위험을 감수하는 것이 중요합니다. 솔직히 그 두 부동산을 팔 계획이 없었다면 그 80의 1.4%를 빌리고 거기에 230,000만 달러를 더 빌릴지 몰랐습니다.
토니 :
그렇긴 하지만 그것은 계산된 위험이었습니다. 내 생각에 당신은 정말 정말 잘하는 것 같고 정말 대단합니다. 괜찮은. 나는 우리를 신입 시험에 데려가고 싶어, 푸자. 이것은 인생에서 받게 될 가장 중요한 세 가지 질문입니다. 시험 준비가 되셨나요?
푸자:
준비된 상태로 태어났습니다.
토니 :
좋아요, 됐어요. 나는 그것을 좋아한다. 그것이 당신이 나에게 그 질문에 대해 받은 가장 좋은 대답일지도 모릅니다. 첫째, 신입생이 에피소드를 들은 후 실행 가능한 조치 한 가지는 무엇인가요?
푸자:
글쎄요, 에피소드를 듣고 나면 커뮤니티를 구축해야 한다고 말하고 싶습니다. 같은 생각을 가진 커뮤니티를 갖는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 커뮤니티를 통해 교육을 받을 수 있고 부동산 여행에 필요한 리소스에 액세스할 수 있기 때문입니다. 나에게는 그게 핵심이었다. 창의적인 금융, 유동성 접근 라인, HELOC에 대해 제가 배운 모든 것은 같은 생각을 가진 사람들과 이야기하고, 같은 생각을 가진 사람들이 쓴 기사를 읽고, 대화를 듣고, 같은 사람들이 관련된 팟캐스트를 듣는 것에서 비롯되었습니다. 생각하는 사람들. 부동산 여행에 계속 집중하려면 같은 생각을 가진 커뮤니티에 가입하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다. 예.
애슐리 :
귀하의 비즈니스에서 사용하는 도구, 소프트웨어, 앱 또는 시스템은 무엇입니까?
푸자:
저는 Avail을 많이 사용합니다. 저는 모든 임차인 심사와 임대 신청 접수에 Avail을 사용합니다.
애슐리 :
자산관리 소프트웨어입니다. 오른쪽?
푸자:
자산 관리 소프트웨어이지만 제가 주로 사용하는 용도는 임대 신청 실행, 신원 조사 실행, 신용 조사 실행, 세입자 심사를 하는 것입니다. 제가 사용하는 또 다른 방법은 AirDNA입니다. 부동산을 분석할 때마다 '아, 장기 임대로도 효과가 있을까?'와 같은 다양한 전략을 살펴보고 싶기 때문입니다. 중기 임대로도 괜찮을까요? 단기 임대로도 괜찮을까요? 단기 임대 분석에는 AirDNA가 정말 유용합니다.
토니 :
괜찮은. 마지막 질문입니다, 푸자님. XNUMX년 후에는 어디에 있을 계획인가요?
푸자:
2년 후에도 저는 여전히 W100 직업에서 계속 일하고 싶고 임대 포트폴리오에 두 개의 부동산을 더 추가하고 싶습니다. 우리 임대 포트폴리오에 두 개의 부동산이 더 있는데, 둘 다 합쳐서 한 달에 천 달러의 긍정적인 현금 흐름을 제공합니다. 제가 갖고 있는 또 다른 목표는 전환기 청소년을 위한 새로운 주택 및 보트 회사를 설립하는 것입니다. 위탁 보호를 받고 있거나 위탁 보호를 종료한 청소년에게 주택을 제공하는 것입니다. 제 목표는 XNUMX년 안에 XNUMX명의 아이들에게 주택을 제공하는 것입니다.
애슐리 :
Pooja님, 함께해주셔서 정말 감사드립니다. 당신에게 연락할 수 있는 곳과 당신에 대한 추가 정보를 찾을 수 있는 곳을 모든 사람에게 알려줄 수 있습니까?
푸자:
그래 물론. 나를 찾을 수 있는 가장 좋은 장소는 인스타그램입니다. 내 인스타 핸들은 내 이름에 L을 추가하고 사랑을 더한 성입니다. 그래서 Pooja.jindall, J-I-N-D-A-L-L. 그곳이 나를 찾기에 가장 좋은 곳이다. 저는 정기적으로 동영상을 게시합니다. 제가 무엇을 하고 있는지 아시고 사람들에게 돌려드리기 위해 많은 교육적인 내용을 게시하고 있습니다.
애슐리 :
우리와 함께해주셔서 정말 감사드립니다. 우리는 쇼에 당신을 초대하고 우리에게 많은 조언을 해주고 당신의 이야기를 우리와 공유해 주셔서 정말 감사했습니다.
푸자:
고맙습니다.
애슐리 :
저는 Wealth From Rentals의 Ashley이고 그는 Tony J Robinson의 Tony입니다. 토요일에 루키 답글로 돌아오겠습니다.
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