集合住宅市場の最新情報 + 20 年のベテランが知っていること

アンドリュー：
これはBiggerPocketsポッドキャストショー767です。

アンジー：
管理会社は自分たちが何をしているのか知っています。 彼らはプロフェッショナルであり、経験を積んだ人たちです。 事例研究に次ぐ事例研究に過度に関与する顧客がいると、その施設は成功しません。 手を離していないクライアントがいて、毎週電話をしているときは、週次レポート、つまりオーナーのレポートを送信します。 これらの物件は何度も大成功を収めています。

アンドリュー：
アンドリュー・クッシュマンと友人のマット・フェアクロスがここにいます。 David Greene がレコーディング スタジオを再び空席にしてしまったため、彼が前回の教訓を学んでいるのではないかと考え、私たちが引き継ぐことになりました。

マット：
アンドリュー、あなたと一緒にここにいられてうれしいです。 一緒に引継ぎをさせていただけることに感謝しています。 今日は刺激的な会話が予定されているのですが、人々は「なぜ不動産管理に興奮しているのですか?」と言います。 これはとても退屈です。 皆さんに言っておきますが、不動産管理は退屈だと思っているあなたは恥ずかしいです。 不動産管理は、取引の収益性を左右するものです。 優れた不動産管理者は、平凡な取引を行ってもそれを素晴らしいものにしますが、彼らは驚くべき取引を行ってもそれをまったくのくだらないものにするでしょう。 そして皆さん、最後に一つ。 何が取引を収益化するのか、不動産管理と資産管理についてもっと知りたい場合は、私、アンドリュー、デイビッドが資産管理とは何か、何ではないのか、そしてどのようにするのかについて深く掘り下げた番組番号 739 を聞いてください。それは財産管理と関係があります。 これを聞いた後は、そのエピソードをチェックしてください。 番号は739です。

アンドリュー：
今日は集合住宅市場の専門家をお迎えします。 状況は急速に変化しており、市場でリアルタイムに見られる最新情報を皆さんに提供したいと考えているため、最初に市場の最新情報について少し説明します。 それから不動産管理について、いろいろな話をする予定です。 しかし、注意すべき本当に重要なことがいくつかあります。それは、投資家が第三者の不動産管理会社に求めるべき重要な特徴です。 新しい投資家が第三者の不動産管理を委託する際に犯す主な間違いは何ですか? また、垂直統合型の農場精肉店とバーベキュー施設をユニット内で運営していたテナントについての話も聞く予定です。 それでは、今後の内容にご期待ください。 マット、ちょっとしたヒントはありますか？ あなたは〜を用意する？

マット：
簡単なヒント。 さて、皆さん、今日の簡単なヒントです。 アンドリューと私は、皆さんが不動産管理会社に面接するときに使用できる驚異的なリソースをまとめました。 これらは、不動産管理会社を雇うことを検討しているときに、不動産管理会社に尋ねる必要がある 27 の質問です。27 つでもなく、XNUMX つでもなく、XNUMX つでもなく、XNUMX 個です。 そして、これは大文字の F で、アンドリューと私が素敵な贈り物として、素敵な感謝の気持ちを込めて作ったものです。 皆さんに戻ります。 bigpockets.com/resources にアクセスします。

アンドリュー：
そうだ、それを手に取って、自分のものにしてみよう。 さらに質問を追加し、YouTube のコメント欄でご意見をお聞かせください。 わかりました、興奮しています。 それでは、市場の最新情報を見てみましょう。

マット：
それでは皆さん、市場について話しましょう。 物事は日々変化しています。 皆さんはどう思いますか？ 私たちはどこにいますか？

アンドリュー：
そうですね、聞いている人なら誰でもそうなっていることを知っているので、興味深いです。間違いなくいくつかの洞察を与えることができます。この最後の四半期、私たちはかなり活発でした。 取引量は、確認できるものがわずかに増加していることがわかります。 私たちはこれまでよりも多くの取引を引き受けており、受け入れられるオファーが増えているわけではありませんが、少なくとも検討すべき物件は増えています。 そこにはたくさんの見出しがあります。 過去XNUMXか月間で家賃がXNUMX回も値下げされたなどの出来事を私は見てきました。 私たちはそれを見ていません。 すべての物件で家賃が値上げされています。 ほぼすべての物件で XNUMX 月にレコード コレクションがありました。 どの市場について話しているのかを区別することが非常に重要だと思います。 不動産は全国的なものではなく、地域的なものであることを忘れないでください。
そうです、サンフランシスコで A クラスの不動産を所有していれば、おそらく家賃は下がっていますが、成長著しいサブマーケットで B クラスの不動産を所有している場合は、おそらくまだかなり好調に推移しているでしょう。 見出しを見て怖がらないでください。 多くの物件が依然として素晴らしい成果を上げています。 また、XNUMX月末に買収を完了したばかりです。 これは当社がこれまでに行った中で最大の株式調達でした。 XNUMX週間で完売してしまいました。 繰り返しになりますが、最近は資本を調達できないということがよく言われています。 確かに、それは難しいことですが、適切な取引と適切な投資家がいて、その XNUMX つを組み合わせることができれば、それでも取引を成立させることができます。 そして最後に、その裏側で、​​私たちは売り物件をリストアップしたところ、すぐに実際にハードマネーでかなり強力なオファーを受け取りました。 まだ受け付けるつもりはありません。
しかし、私たちが分かっているのは、銀行ローンやブリッジローンが必要な物件は、現時点で売却するのがかなり難しいということです。なぜなら、これらの貸し手が締め付けを強化しており、資金調達が非常に厳しいためです。 しかし、代理店融資の対象となる良好な市場で安定した不動産を所有している場合、代理店は依然として非常に活発で、安定した不動産に融資を提供しています。 したがって、販売用の在庫が非常に少ないため、不動産は実際に非常に好調です。 以上が私が思いつき、世の中にある神話や運命や憂鬱を払拭するための XNUMX つのことです。 でも、アンジー、マット、それを少し解消するために何か追加したりコメントしたいことはありますか？

マット：
興味深い話ですね、アンドリュー。でもまず最初に、これを言わずにはいられません。物件の購入と売り出しおめでとうございます。それに関してはハイタッチせずにはいられません。 出品物もたくさん見かけます。 そして残念なことに、私がこれまで見てきた売りに出されている物件を見ると、その多くはXNUMX年前、XNUMX年前に人々が購入したものです。 おそらく、人々が何かを購入したり、売主が XNUMX 年前にそれを購入し、支払った額の XNUMX 倍で販売したり、ブローカーが支払った額の XNUMX 倍でそれを市場に出したりする例を多く見たことがあるでしょう。それのための。 それはポケットリストですよね？ つまり、ブローカーは上場契約書に署名すらしていないということだ。 彼らはただ歩き回っているだけです。 売り手は、「この番号を教えていただければ売ります」と言いました。
そういったものをたくさん見てきましたが、わかりません。他人の問題を買いに行きたくないのです。 そして、所有期間が 18 か月未満から XNUMX 年未満のものを購入することには躊躇します。 なぜなら、私が直接見てきたその問題は、実際の資本改善に取り組むことができないからです。 この短い所有サイクルでは、実際の延期メンテナンスに対処することはできません。 対処する必要があるすべてのことに対処するには、もう少し長く不動産を所有する必要があります。 したがって、これらはすべて、少しだけ磨き上げられ、市場に戻ってきたばかりの物件です。 それが私が最近よく見たことです。 しかし、それが本当に市場を示しているのかどうかはわかりません。 ただ待っている人も多いと思います。

アンドリュー：
私も同意します。 そして、それらのものは取引されません。 これらの売り手は最終的に市場を下落させることになるでしょう。 市場が 10、10% 下落し、その後、価格が XNUMX、XNUMX% 下落します。 さて、どうでしょうか？ 彼らはまだエイトボールの背後にいて、それを追いかけて永遠に持ち続けることになるでしょう。 そう、私たちが購入した不動産はXNUMX年間などの長期所有権でした。 そして、私たちが販売しているものはXNUMX年間所有していました。

マット：
そこに行く。

アンドリュー：
それで実際に機能します。 さて、アンジー、あなたはこの問題の裏側、つまり何に近い部分の核心を理解しているので、少し違った洞察力を持っていますか？ 25、26,000 ユニット。

アンジー：
はい、25,000 ユニットです。 それは少し違います。 私たちの顧客、あるいは私たちが目にしているのは、私たちの顧客は実際には今何も購入していないということです。 第一に、価格は依然として法外です。 金利が上昇しています。 また、ブリッジローンがあり、財産を失い、管財人に入るのではないかと心配しているクライアントもいます。 さまざまな状況が混在しています。 そして、家賃、特定の市場に関しては、アンドリュー、あなたの言う通りです。二次市場、三次市場では、家賃が依然として好調に推移している市場があります。 しかし、主要都市では、まさにあなたが言ったとおり、サンフランシスコなどを参照しましたが、私たちはジョージア州に拠点を置く管理会社なので、私はアトランタを参照します。
ランプが下がっていくのが見え始めています。 譲歩案が提示されているのを我々は目にしている。 そして、A と B の市場の弱さが見え始めています。そして歴史的に、A が下落し始め、次に B が A の居住者を獲得し、それから悪循環となり、B、C へと下がります。 . 不安もあり、大変だと思います。 そして、夏の後半から秋の初めにかけて、多くの不動産が管財権や差し押さえに向かうことになると思います。

アンドリュー：
それでは、受信者シップについて詳しくない聞いている人のために、それを簡単に定義してもらえますか?

アンジー：
はい。 不動産が管財人に預けられる場合、金融業者はそれをいわゆる特別回収業者に引き渡します。 つまり、米国には特別サービサーがたくさんいるので、ローンはいわゆる特別サービサーに送られます。 そして、特別サービサーは実際に住宅ローンを支払っていないという理由で不動産所有者を裁判所に連れて行き、不動産所有者を裁判所に連れて行き、裁判所が管財人を任命します。 つまり、裁判所が指定する管財人、つまり管理会社に資産を管理してもらうことになります。 受領者については、受領者が実際に貸し手に代わって管理し、私たちが受領者に代わって管理し、特別サービサーが資産の売却を決定するまで、受領者は管理されたままになります。

アンドリュー：
そして、特別なサービサーは通常、そこから比較的早く売りに出しますか？ それともラグがあるのでしょうか？

アンジー：
物件の状態により異なります。 したがって、それが非常に不良資産であり、住宅ローンが支払われていない物件について考えてみると、一般的に他のものが支払われておらず、メンテナンスの延期が多く、水道料金も支払われていない可能性があります。 そして、これらの物件がニュースになることもよくあります。 待ってください、200 戸のアパートコミュニティが、何も支払うお金がないために水道が止められているようなものです。 そのため、最終的には非常に不良資産が残ることになります。 そこで、管財人に任命されて、管理人が入ってきて、管理会社が入ってきて、物件の管理を行います。 実際、特別回収業者は、物件を再生して売却できる状態にするために、驚異的な金額を与えてくれます。
したがって、それは入手時の資産の状態によって異なります。 それらは常に悪いわけではありませんが、一般的には、ローンの債務不履行から管財人を任命するための裁判所を通過するまでに、資産にとって最長XNUMX年間の苦悩が生じる可能性があるためです。

アンドリュー：
ニュースで取り上げられたとおっしゃったのは面白いですね。この業界に携わってXNUMX年半になりますが、正当な理由で不動産がニュースになるのを見たことはないと思います。 これは、ほとんどの場合、自分が所有する不動産に起こってほしくないことです。 そして、投資家は誰も取り残されません。 簡単に定義してみましょう。 特別サービサーとは何ですか？

アンジー：
特別サービサーというのは会社のことでありますが、いくつか例を挙げさせていただきます。 CWCapital、マイアミの LNR パートナー、私たちはよく協力しています。 リアルト・キャピタル、彼らは特別サービサーであり、文字通り不良債権に焦点を当てています。

アンドリュー：
つまり、彼らは基本的に、所有者が望んでいるかどうかに関係なく、やって来て引き継ぐのでしょうか？

アンジー：
はい。

アンドリュー：
そして最後の質問は、世の中にはたくさんの人がいますが、特にここ数年このビジネスに参入しようとしている人たちにとって、ここ数年契約を結ぶのはとても大変だったということです。 価格は高いです。 たくさんの競争があります。 カーテンの後ろを見ていますよね？ なぜなら、何千もの資産を管理しているからです。 マットと私には数千しかありません。 あなたは私たちよりもはるかに広い視野を持っています。 住宅ローンが払えなくなった物件の話をよく聞きます。 そして、あなたが言ったように、彼らはベンダーにお金を払っているのではなく、資本の呼びかけを行っているのです。 もう配布はありません。 彼らは半年後に期限が切れる風船ローンを抱えている。 聞いている人は、これらの事柄のいくつかが、新しい投資家が次のサイクルの底に参入する機会になるのはいつだと思いますか?
これらの不動産所有者の一部は、最終的に特別整備を受けて売りに出され、次の人の機会になるまで、どのくらいの期間で問題を解決できるでしょうか?

アンジー：
そうですね、私たちの予測では、夏の終わりから秋の初めにかけて、プロセスが始まり、そこから構築していく予定です。 なぜなら、アンドリュー、ご存知のように、これらの人々の多くはこれらの資産に対して過剰な支払いを行っており、それを続けることは不可能だからです。 つまり、2008 年と XNUMX 年に起こった悪循環に陥り、この資産に対して払いすぎ、天文学的な賃料を得るために引き受けたのに、市場が崩壊し、利権が提示され、その賃料を得ることができないのです。それはまさに悪循環です。 ああ、もう住宅ローンは払えない。 おっと、これでは支払えません。 特にこれらのバルーンローンに関しては、夏の終わりから秋の初めにその始まりが見られると私たちは予想しています。

アンドリュー：
さて、夏の終わり、秋の初め。 それから最後の質問ですが、これについてのあなたの意見を聞きたいと思っています。 私が話したり聞いたりする人の中には、「これは集合住宅市場のほんの一部になるだろう」と言っている人もいます。 他には、これは 2008 年のように市場全体が崩壊するだろう、という意見もあります。私にも考えはありますが、これは、希望を持っている人たちにとって、より選ばれた機会になるのでしょうか、という観点からどう考えているか聞きたいです。それとも、これは大金融危機のときのような広範な苦痛にすぎないのでしょうか？

アンジー：
いいえ、私の考えでは、そんなことはないと思います。なぜなら、妥当な金利で良質なローンを組んでいる不動産所有者がたくさんいると思うからです。 彼らは今、キャッシュフローを行っています。 それで、彼らは家賃の多少の下落やいくつかの困難な時期を乗り越えて、ベルトを締めることができる、としましょう。 したがって、私の意見では、それが大量破壊になるとは思いません。 繰り返しになりますが、賢明な購入者ではなく、不動産に払いすぎた人々がそのお金を捻出することになると思います。 私の意見では、苦しむのは彼らだ。

アンドリュー：
わかった。 よし、よし。 そうですね、これは、取引を探している人、そしてもしかしたら自分の不動産を持っている人たちにとっても、有益な関連情報であることを願っています。 マット、次に進む前に何か付け加えることはありますか?

マット：
多くの物件におそらく問題があることには同意しますが、私は終末を予見する者でもありません。 多くの人が解決策を見つけたり、それをうまく機能させる方法を見つけたりすると思います。 どう考えても街路で血が流れるとは思えない。 きっともっとたくさんの取引があると思います。 そして、この試合で勝てる選手、あるいはこの試合に参加した選手は長期戦を戦うことになると思います。 ソーシャルメディアで人々がやっているのを見て、アパートの建物を熱いジャガイモのようにひっくり返して入って、XNUMX年かXNUMX年で出て行こうと思って入った人たちは、おそらく計画を変更するか、終了するかのどちらかになるでしょう。財産を失うことになる。 知るか？
しかし、私はこのゲームに参入したり、集合住宅で拡大しようとしている人たち、アンドリューがその好例だと思います。アンドリューは取引をしたばかりか、物件を閉鎖したばかりか、物件を契約してつい最近閉鎖したばかりです。 それは可能です。 その中でまだお得な取引が可能です。 逆座して空が落ちるのを待っている人は、しばらく逆座して過ごすことになると思います。 ただ外に出てチャンスを見つけてみるのもいいかもしれません。 しばらくの間は価値が上がることはないかもしれないので、キャッシュフローとその価値を高めたいということを理解した上で、注意深く取引に入札してください。 多世帯住宅では、キャッシュフローが非常に長い間王様になると思います。

アンジー：
私は顧客にも、文字通りインフレやその他すべての状況で市場は中断を続けなければならないため、引受業務には注意してくださいと言い続けています。 このペースで続けることは不可能です。 そして、人々が「私にはそんな余裕はない」と言う時が来るでしょう。 そして、このような大幅な値上げに耐え続けることはできません。 それで、引き受けてください、たとえそこにいくつかの良い取引があるかもしれないとしても、引き受けて30、40％の家賃の値上げを期待することはできません。 市場はそれに耐えられない。 そして、それが私たちがクライアントに常にアドバイスしていることです、それは起こらないからといって、家賃を過大に見積もらないでください。 そして私たちはそれを見てきました。 人々はもう飽きたという感じです。 いいえ。ですから、非常に細心の注意を払う必要があり、私たちは引き続きクライアントに同じことをアドバイスします。 こうした巨額の家賃値上げを引き受けなければならない場合は、失敗することになるので、その取引を買わないでください。

マット：
そこで、市場分析に移る前に、マット、アンドリュー、アンジーが所有する水晶玉が店にあることを皆さんにお知らせしたいと思います。 彼らを店から出すことはできないようです。 したがって、独自の市場データに基づいて独自の市場決定を行ってください。 ご自身の責任において、ご自身でオファーを行ってください。 以上が今日のマット、アンドリュー、アンジーの免責事項です。 しかし、この市場での会話が有益であると感じていただければ幸いです。 次に、アンジー、あなたはアンドリューも私もこの業界で多くの人たちと交流があると思う人ですが、あなたのことを聞いたことがない人、あなたのことをよく知らない人のために、簡単な紹介をしていただけますかアンジー・スミスが誰なのか教えてください。不動産管理と集合住宅についての素晴らしい会話に飛び込みます。

アンジー：
わかった。 うんすごい。 私のビジネスパートナーであるシンディ・バテイと私は、2010 年に Strategic Management Partners (SMP、通称 SMP) を設立しました。私たちは文字通り、資産ゼロから会社をスタートさせました。 そして、私たちは倒産しかけている会社や経営不振に陥っている会社で働いていました。 そしてシンディと私は顔を見合わせて言いました、どうするの？ そして、私たちは誰かのために働くか、自分の会社を始めるかのどちらかです。 そこで私たちは 2010 年に SMP を開始しました。ユニットは 0 で、文字通りそれをドルのダイヤルと呼んでいました。 シンディさんは過去から知っている弁護士やブローカーに電話をかけていた。 私は実際に特別奉仕員を呼んでいました。 それでこれにつながります。 そしてそれは市場が崩壊しつつあったときでした。 そして最後に彼の名前は紳士であり、この男の世界は素晴らしいと思うので言わなければなりません、彼の名前はヘクター・ゴメスです、そして彼は言いました、「アンジー、あなたにチャンスを与えます。」

マット：
ニース。

アンジー：
そして私は「そうだ」と思いました。 最終的には特別なサービサーから契約を獲得し、見事に解決しました。 そして彼は、あなたが誰かに与えることさえ想像できないほど、最も悲惨な財産を私たちに与えてくれました。 そして彼は私たちに自分の資産を与えてくれました。 私たちは状況を好転させ、LNR ではジョージア ガールズとして知られるようになりました。 そしてジョージア州の女の子たち、私たちは彼らにもっと与えなければなりません、もっと与えなければなりません。 そして文字通り、LNR は、私たちが引き取りに行かなければならなかったにもかかわらず、ジョージア州全域で 18 日で XNUMX の不動産を私たちに提供してくれました。 そして、私たちを信じているブローカー、弁護士、そしてLNRのヘクター・ゴメスの間で、まさにそれがSMPの始まりでした。 そして、私たちはこれらの不良資産に対して非常に良い仕事をしました、そしてそれがブローカーの間での評判を高めました。なぜなら彼らはこれらの資産が不良状態にあるのを見て、私たちがそれらを立て直す能力を持っていることを信じられなかったからです、そして彼らはそれらを高値で売却することができましたスペシャルサービサーの料金。 それで、それで終わりです。 こうして SMP は実際に始まりました。

アンドリュー：
ここでちょっと話題を変えてみましょう。 つまり、あなたが皆さんに伝えているのは、集合住宅における最近の歴史の中で最も管理不可能な時代の一つに、最も管理不可能な資産を管理することから会社をスタートさせたということです。 それでは、SMP の生涯にわたって遭遇した、最も興味深い不動産管理のストーリーを XNUMX つ教えてください。

アンジー：
さて、ヘクター・ゴメスのLNRの話です。 さあ、どうぞ。 そして、それは彼が私たちにチャンスを与えてくれた物件ではありませんでした。 それは別のものでした。 そしてそれは多文化資産でした。 そして、私たちが引き継いだとき、誇張ではなく、冗談ではなく、パティオにヤギがいたり、鶏がいたりするでしょう。 それから私たちがユニット内を歩き始めたら、リビングルームのカーペットに穴があいて、みんなで行くことになりました、何？ そして彼らは実際に動物の世話をしていました。

マット：
そこに行く。

アンジー：
彼らは動物の世話をしていました。

マット：
まあ、彼らはビーガンではなかったというのがあなたの言っていることです。

アンジー：
彼らはまったくビーガンではありませんでした。 そして、彼らはアパートの床でその動物を調理していました。なぜなら、彼らは電化製品、アメリカの電化製品の使い方を知らなかったからです。なぜなら、これらの人々の多くは、近代的な設備や電気がない場所から来たと考えなければならないからです。なんでも。 それで私たちはそれに対処しなければなりませんでした。 そして、私たちは実際に標識を設置する必要がありました。この敷地にはアヒルやガチョウがいる調節池があり、実際に標識を設置しなければなりませんでした。生息地は調節池から生き物を取り出して夕食に食べさせるため、人間の消費用ではありません同じように。

マット：
アンジー、彼らはヤギやニワトリのペットの家賃を払っていたのですか？

アンジー：
マットを知っていますか、それは実は冗談でした。 うちの資産運用会社でも冗談になりましたが、ペットのレンタル料を取るんですか？ 私たちはここでたくさんのお金を稼ぐことができます。

マット：
それが収入源だよ、おい。

アンジー：
収益の流れ。 しかし、いいえ、私たちはその習慣を止めなければなりませんでした。 さあ、どうぞ。

マット：
ちょっと、あなた。 ストロークが違いますよね？

アンジー：
それはまた、人々が料理の仕方や最新の電化製品の使い方を真に学べるよう支援しなければならないという、完全な教育的状況でもありました。 ワイルドな時間でした、楽しかったです。 それはおそらく私の最も突飛な話です。

マット：
さあ、どうぞ。 どの家主にも、カクテルパーティーで音楽を止めさせられたのは彼らで、みんなが家主の周りに群がり、彼らがクレイジーな家主の話をするのを聞いたという話があります。 それを共有してくれてありがとう。

アンジー：
正確に。

マット：
ここで興味深いことがありますよね? なぜなら、このポッドキャストを聞いている人の中には、おそらく不動産ゲームに興味を持っている人もいれば、自己管理などをしている人もいるからです。 信じられないかもしれませんが、アンジー、財産管理をそれほど面白いと思わない人もいます。 そして、不動産管理について話す必要さえないし、それはそれほど重要ではないのでポッドキャストのエピソードを聞く必要さえないと言う人もいるかもしれません。 右？ 社内での管理とは別に、サードパーティによる管理が別の PM 会社を使用しているのはなぜですか、なぜだと思いますか。ここでソフトボールを投げているのは、アンドリューも私もそれが不可欠であることに同意していると思うからです。しかし、不動産投資家にとってそれがなぜ重要であり、なぜ不動産を購入して、市場の風に任せてその不動産がどこに行くのかを任せることができないのでしょうか?

アンジー：
良い質問。 マット、おっしゃるとおり、多くの人はそれを理解していませんが、それを実現させているのは、日々地面を踏んでいるブーツなのです。 居住者とやり取りし、アパートを借り、家賃を徴収し、自分が置かれている市場を理解する必要があります。つまり、カリフォルニア州サンフランシスコ出身の人がサバンナの不動産を購入したとします。ジョージア。 サンフランシスコ出身のあの人はサバンナについて何を知っていますか? 99% の場合、ほとんど何もありません。 成功するには、市場に精通していて、自分たちが何をしているのか、事業を行っている都市や州の法律を知っていて、何千マイルも離れた場所から不動産を管理するのが難しい人を雇う必要があります。 あなたの資産を現場で管理する専門の管理会社が必要です。

アンドリュー：
少し後戻りしましょう。 サードパーティのプロパティ管理とは正確にどのように定義されますか?

アンジー：
そして実際には、100 つの異なるタイプの管理会社があると言えます。 第三者の管理会社があり、XNUMX％手数料で管理されます。 たとえば、私たちSMPは不動産を所有していません。 そして、不動産を所有しているオーナーマネージャーもいますが、彼らは管理会社でもあります。 それから、厳密に管理するオーナーがいるのですが、それはおかしな話に聞こえるかもしれませんが、オーナーが自分が所有して第三者が管理する不動産会社を管理し、次にオーナーが独自の管理会社を持って管理するということもできます。 それで、管理会社を探している人にとって、SMP に入社する前の私のキャリアはオーナーマネージャー管理会社でした。多くのクライアントは、「おい、アンジー、どうやって管理会社のオーナーさんを知っているの？」と言うでしょう。
彼はあらゆる注目を集め、優秀な従業員を集め、そのすべてを手に入れています。 そのため、多くの軋轢が生じました。彼らが良い管理会社ではないとか、良い仕事をしてくれないと言うわけではありませんが、第三者の 100% 管理会社を持つことは、多くの人にとって魅力的です。

マット：
ここで強調しておきたいのは、私やアンドリューのような、集合住宅を所有するシンジケーターやヘッジファンドなどの大企業だけで働いているわけではないからです。 受領権という概念もあります。 私たちが市場について話しているときに、あなたはそれについて言及しました。 あなたはここでそれについて言及しました。 一部の人々にとって、私たちは不動産に関するスラングをただ投げているだけかもしれないことに気づきました。 管財権とは何ですか? この用語を定義し、それが私やアンドリューのような直接のオペレーターの下で働くこととどのように異なるのかについて話しましょう。

アンジー：
右。 そうですね、特別サービサーまたは管財人として、実際に管財人に任命された場合、その財産がある郡の裁判所によって任命されます。 そして裁判所は文字通りあなたを管財人に任命し、あなたは裁判所に出頭します。 つまり、あなたは特別サービサーと協力し、彼らは資産を運用するための資金を提供しますが、実際に報告するのは裁判所です。

マット：
これは銀行所有の物件のようなものですか？ なぜなら、不動産の他の分野にいる多くの人は、不動産が現在銀行によって所有されている場合、それを差し押さえと呼ぶかもしれないからです。 しかし、管財権の取り決めは、アンジー、間違っていたら訂正してください、まだ所有者が所有しているが、銀行が責任措置を引き継いで提出し、あなたが最善を尽くすようにあなたの会社に引き渡したというものになる可能性がありますたとえ彼らが所有者ではなくても、興味を持っていただければ幸いです。

アンジー：
正しい。 そして差し押さえ。 したがって、管財権と差し押さえがあります。 したがって、不動産が差し押さえられると、貸し手はそれを取り戻し、管理会社を雇って運営することになります。 そして、管財人業務を行うのとほぼ同じ前提の下で。 したがって、彼らは資金を提供し、貸し手が資産を売却したいと思うまで運営します。 つまり、管財人制度では、技術的には、はい、マット、所有者がまだ不動産を所有していますが、貸し手がローンを滞納しているため、特別なサービサーにそれを引き渡し、管財人を任命するために裁判所に持ち出します。 そして、多くの場合、管財人の財産は差し押さえられたり、差し押さえられたりするのが一般的です。 それで所有者をそこから解放します。 それで差し押さえに入るわけです。 しかし、私たちがこれらの多くを管理してきた何年にもわたって、それがずっと管理下にあったままになることがありました。

マット：
管財人の管理下にある不動産が、最終的に管財人管理を降りて所有者の手に戻るという状況を見たことがありますか?

アンジー：
決してありません。

マット：
はい。

アンジー：
決してありません。

アンドリュー：
オーナーがそれを試みたという話を聞いたことがありますが、通常はバレるので、それは許可されていません。 投資家、特に別の市場への移行や初めての参入を検討している投資家にとって重要なことの XNUMX つは、不動産管理会社を選ぶことです。 私はカリフォルニアに住んでいますが、ジョージア州に投資するつもりです。 不動産管理会社はたくさんあります。 自分と自分のビジネス、そしてその運営にどれが適しているかをどのように判断すればよいでしょうか? それで、アンジー、不動産管理会社をどのように選ぶのか、少し説明していただけますか? それで、実際に SMP についてもう少し詳しく教えてください。皆さんは何台のユニットをお持ちですか? あなたにぴったりの人は誰ですか? そうでない人は誰ですか？ そして、誰かがサードパーティの資産管理チームを構築するときに、その選択プロセスをどのように進めるかという例として SMP を使用することもできるでしょうか?

アンジー：
不動産所有者にとって、複数の管理会社と面談することは良いことです。なぜなら、これとこれを始めて、今日の会話全体を通してこれが鍵になるからです。 それは人のビジネスです。 それはすべて人々に関するものであり、不動産所有者に関するものであり、不動産管理会社に関するものであり、ベンダーに関するものであり、居住者に関するものです。 したがって、私たちが不動産管理で行うことはすべて、人によるビジネスです。 そして多くの場合、それは個性です。 オーナーと管理会社の人柄はどうですか？ では、不動産管理会社は専門知識を持っているのでしょうか？ では、彼らは購入対象の資産クラスに関する専門知識を持っているのでしょうか? 彼らには市場能力があるのか​​？ 彼らは市場を理解しており、適切な会計ソフトウェアを持っていますか?
彼らは同意しますか？ わかりました、資産を発生させたいのです。 いや、不動産を現金化したいんです。 管理会社は対応してくれるのでしょうか？ だから本当にそれは関係なのです。 それが、シンディと私が当社の戦略的経営パートナーと名付けた理由です。 私たちはクライアントとともに戦略的に経営したいと考えていました。 そして、それが私たちがパートナーシップであることを望んでいたので、この名前を思いついたのです。 もう 100 つ興味深い点があります。また、SMP を使用するように頼まれたので、使用します。 それで、シンディと私がビジネスを始めて、潜在的な顧客と会い、犬とポニーのショーを始めたとき、私たちは文字通り、XNUMX％型にはまった方針を買うつもりはないことを人々に伝えなければなりませんでした。 つまり、アンドリューのように、同じ都市に XNUMX つの不動産があります。 たとえばそれを使ってみましょう。 これら XNUMX つのプロパティをまったく同じように操作するわけではありません。 それらが互いに道からXNUMXマイル離れていても気にしません。それらは異なる居住者を持つ異なる資産であり、すべてが異なります。
私は、不動産 B を経営するのとまったく同じ方法で不動産 A を経営するつもりはありません。もちろん、一般論はありますが、同じように家賃を徴収し、全員にオンラインで家賃を支払わせようとするなど、さまざまなことが考えられます。 。 しかし、資産のマーケティングや活動内容はまったく異なる場合があります。 そしてそれは、私たちが管財業務に乗り出し、誰も管理できないと思っていたものを管理できることを世界に証明したこと以外にもあると思います。 まったく同じ資産は存在しないため、すべてをまったく同じに実行しないことは、クライアントに対する当社の約束でした。

アンドリュー：
別のトピックに移る前に、簡単に聞いておきたいことが 3000 つあります。 SMP は今どこにありますか? だって、私たちが会ったとき、皆さんはXNUMX台くらいだったと思うんです。 では、あなたは現在どのような立場にあり、投資家が選択しなければならない運用会社の規模や範囲の中で、SMP はどのような位置にあるのでしょうか?

アンジー：
右。 ダン・アンドリュー、私たちは知り合ってからあまりにも長いです。 3000 ユニットから開始した場合、現在は 24 ～ 26,000 ユニットを実行しています。 繰り返しになりますが、手数料管理会社のみであるため、クライアントは購入し、クライアントは販売します。 したがって、月ごとの数字は文字通り上下にあります。 しかし、通常は 24 ～ 26,000 ユニットの範囲で平準化しています。 そして、大規模な管理会社もあれば、小規模な管理会社もあります。 私たちは良い分野、つまり良い分野に適合していると思います。 また、当社はすべての州で事業を行っているわけではありません。 したがって、たとえばクライアントが私たちにケンタッキーに行くように頼んだ場合、答えはノーです。 第一に、私たちはケンタッキー州について都市の名前以外に知らないので、そのクライアントに大きな不利益をもたらすことになり、そこで競馬が行われることになります。 つまり、それは私たちの得意分野ではありません。 あるいは、アーカンソー州やカリフォルニア州アンドリューに行くこともできます。

マット：
私もカリフォルニアには行きません。

アンジー：
私は行きません。

マット：
投資用ではありません。

アンジー：
したがって、顧客に不利益をもたらすような場所には行きたくないのです。 そして、クライアントが間違った取引をしており、私たちがそれに同意できない場合には、私たちはクライアントにも「いいえ、これは SMP のためのものではありません」と伝えます。 そして、おそらくさらに多くのビジネスを失ったでしょう。 おそらく現在は 50 台か 60,000 台になるでしょう。 適合しない場合は実施しません。 したがって、繰り返しになりますが、それは相互のパートナーシップと合意でなければなりません。なぜなら、私たちはクライアントを失敗させたくないし、クライアントが失敗することも望んでいないからです。 私たちは完璧であり、失敗したのでしょうか？ 絶対。 将来的にはやりますか？ 絶対。 それは人生の一部です。 うまくいくこともあれば、うまくいかないこともありますが、大丈夫です。 それが、私たちが管理契約で 30 日間の休業期間を設けている理由です。
あなたが私たちに満足していない場合、または私たちがあなたに満足していない場合は、友達と別れましょう。 人生短し。 繰り返しになりますが、このビジネスは 100% 人と人間関係が重要です。

マット：
絶対。 さらにその上で、人々について話しましょう。 なぜなら、所有者と不動産管理者という XNUMX 人の異なる人がいるからです。 その中でその関係について少し議論しましょう。 オーナーと PM の関係で最も誤解されている部分は何ですか。何度も何度も目にして、そう願っていますが、あなたは今、たくさんの不動産オーナーと話しているので、これは現場から説教するチャンスです。説教壇に上がって、これらのオーナー全員に伝えてください。PM がやるべきことについてオーナーが抱いている大きな誤解は何ですか、オーナーはやるべきだと思っているのに、そうではないということですか? それとも、PM とオーナーの関係の間にオーナーが抱いている一般的な誤解があるだけですか?

アンジー：
そうですね、難しい質問ですね、マット、でも私はこう答えます。 管理会社は自分たちが何をしているのか知っています。 彼らはプロフェッショナルであり、経験を積んだ人たちです。 ですから、オーナー、特に新しいオーナーが日々の業務に熱中しすぎていて、「なんてことだ、ちょうど空室になったばかりだから、家賃を 250 ドル値上げしてください」と言いたくなったとき。 そうですね、クライアントさん、いいえ、あなたは市場から価格を設定するつもりであり、その家賃を期待するのは不合理です。 とにかくやってください。 つまり、過度に関与するクライアントがいる場合、管理会社の成功の可能性は低くなります。これは SMP ではなく、米国のすべての管理会社です。彼らを雇ったのには理由があって、彼らに仕事を任せます。
そして、ケーススタディに次ぐケーススタディに過度に関与するクライアントの場合、不動産は成功しません。 手を離しているクライアントがいて、毎週電話をし、週次レポートやオーナーレポートを送信すると、彼らと楽しい会話を交わすことになります。 これらの物件は何度も大成功を収めています。

アンドリュー：
ここで私はちょっと悪魔の擁護者を演じるつもりです、アンジー。 私はその不動産を所有しており、他の誰よりもその不動産を気にかけています。そのため、私はそれを管理する最善の仕事をするつもりです。

マット：
それは私のお金です。

アンドリュー：
それは私のお金であり、私の財産です。 それについては私なりの考えがあります。 しかし、そういう理由で自己管理したいと言う投資家に何と言えばいいでしょうか？

アンジー：
そして、私たちはこの番組をPGのままにするつもりです、それについては事前に警告を受けていました。 したがって、PG のままにしておきます。 そうですね、クライアントさん、あなたはひっくり返してすべてを知っているわけではありません。申し訳ありません。 私たちはお客様に、私たちには市場の専門知識があることを専門的に伝えるよう努めています。 分かりました。 私たちはこれを毎日続けています。 私たちはこれを生業としてやってきました。 そうではありません。 ぜひやらせてください。 そして、そうなる場合もあれば、そうでない場合もあります。 しかし、優れた管理会社、そしてシンディと私はクライアントにこれを常に伝えています、シンディと私は過去生に行くつもりです。 私たちは不動産の大部分の所有権を持っていました。 私たちは不動産を所有することがどのようなものかを理解しており、その不動産が成功することを望んでいます。 私たちはそれを経営陣に浸透させます。
私たちが何度も彼らにそう言うと、あなたはこの資産を自分のもののように扱ってくれます。 アンドリューとマット、それでは。 私たちは従業員に、あたかもこれがあなたの資産であるかのように、あなたがそれを所有しているかのように教え込みます。 そしてそれが私たちが常に従業員に提供しようとしているものです。

マット：
それはやめましょうね？ ただし、オーナーが行うべきことには一線があり、おそらくオーナーは PM 会社に期待していることもあります。 それでは、オーナーが本当に自分自身で行うべきであり、訓練を受けていないオーナーは PM 会社に期待するかもしれないが、実際にはオーナーの仕事である一般的なことは何でしょうか?

アンジー：
たくさんあるので例をいくつか挙げます。 しかし、税務控訴と同様、管理会社は税務控訴においても魔法使いではありません。 私たちはそんなことはしません。 それは私たちの強みではありません。 そのため、税務上訴を行う会社も存在します。 オーナーさん、税金の控訴会社を紹介しますが、あなたのマネージャーはあなたの代わりに税金の請求書を提出しに行くつもりはありません。 リファイをしなければなりません。 これに取り組みますか？ いいえ、借り換えを行うのは私たちの仕事ではありません。 借り換えをするのはあなたの仕事です。 物件を管理するのが私たちの仕事です。 これらは、私たちが時々聞かれる質問のほんの一例にすぎません。彼らは、「なぜ異議申し立てをすることができないのですか?」のようなものです。 税務上訴会社は、これを行うことで手数料を受け取ります。 するとクライアントは、「いや、やってもいいよ」と言います。 いいえ、できません。

マット：
オーナーから借り換えを頼まれたことが信じられません。 また、オーナーが現在、投資家への分配を私たちに代わって処理するようPM会社に依頼していると聞いたことがあります。 私の投資家に直接お金を払って四半期ごとに送ってもらえませんか、会社から直接送ってくれませんか。 右？

アンジー：
常に起こります。

マット：
それができない理由は、そこに受託者責任があるからです。 投資家と直接取引する際に注意すべき点はこれで終わりではありません。 そしてそれはおそらく、このシンジケーターや運営者自身、投資家向け広報活動などによって処理されるべきものです。 うん。 素晴らしい。 ありがとう。 そうですね、あなたを夜更かしさせることは何ですか？これらの物件でうまくいかないことや、あなたが持っているものなどについて、PMとして、そして優れた不動産管理者として、あなたを夜更かしさせるものは何ですか？気になる？ そして、そう言うことができます。 本当に気にかけている PM として、不動産管理者として日常的に本当に気にかけていることは何ですか?

アンジー：
一番。 それが第一、第二、第三、犯罪と訴訟です。 とてもシンプルです。 管理会社にとって最も困難な問題は、犯罪と訴訟です。 面白くないよ。 溺れることもあるし、銃撃が起こることもあるし、子供が木から落ちて訴訟を起こされることもある。 誰かがはしごから落ちます。 これの法的側面。 そして、今日は誰もがとても訴訟を起こしているので、ここから保険の話に入り、保険について、そして保険に加入することがどれほど難しいかについて何時間でも話すことができます。 しかし、私たちが今日住んでいる訴訟社会では、不動産管理者になるのは非常に困難です。 そしてそれは実際に怖いことなのです。 そして、そうです、特にそのような状況が起こった場合、私たちは夜も眠れなくなります。

マット：
さて、そこに行きましょう。あなたが話した多くのこと、犯罪や訴訟により、所有者の保険料が高騰しているからです。 それは単にハリケーンなどが増えているからというだけではなく、すべての地域がそうなっているわけではないからです。 多世帯住宅では保険料が大幅に値上がりします。 何故ですか？ その理由についてはすでにコメントしていますね。 オーナーにできることは何ですか? 保険の費用をうまく対処し、集合住宅の所有者が保険の費用に関して備えられる方法はありますか?

アンジー：
いいえ、単純な答えは実際にはありません、マット。 この魔法の杖を振って、あれをして、あれをして、とは言えません。 なぜなら、もしあなたが保険ブローカーに行って、彼らがそれを市場に出し、その見積もりが気に入らなかったので、別の保険ブローカーに行くとしたら、次の保険ブローカーは市場から締め出されてしまうからです。 そのため、その不動産の市場からすでに締め出されているため、彼らはその見積もりを取りに行くことができません。 したがって、可能な限り最高の保険を得るには、文字通りブローカーを信頼してあらゆる面を買い物する必要があります。 しかし、最近では、指を鳴らすだけの簡単な保険の解決策はあるのでしょうか? いいえ、繰り返しになりますが、私たちは主にジョージア州に拠点を置いており、ジョージア州、特にアトランタで保険に加入しています。このままにしておきます、メトロ アトランタ。
ジョージア州の法律が変わり、陪審員から多くの高額な賞が授与されているため、保険会社は正義だ、人生は短すぎる、我々はジョージア州から出ていくということはほぼ不可能だ。 そのため、ジョージア州のオーナーは保険に加入するのに非常に苦労しています。

マット：
あちこちでトラブルが発生。 良い洞察力。 それが現実さ。 私が話をする多くの人たちは、不動産管理を信じているかのように見ており、叫びたければすぐにやめてください、自己管理について、あるいはあえぎながら自分たちで始めることについて話します。不動産管理会社であり、他人に代わって管理を行っています。 何年も前に飲んだクールエイドを飲み、それを収益源として、所有するビジネスとして自分たちで行うのです。 あなたやシンディが何年も前にそうしたようにビジネスに参入し、自分の PM 会社を立ち上げようと考えている人たちに何か言いたいですか?

アンジー：
違うのは、シンディと私はこの業界で育ったことです。 そこで私は賃貸コンサルタントとしてスタートし、管理会社のオーナーまで昇進しました。 それは一夜にして起こったわけではありません。 途中で大きな衝撃を受けたり、転んで膝を痛めたりしました。 そこで私たちは、最初の不動産を購入したばかりで、自分たちが参入して管理するつもりだと考えているオーナーと業界を比較した経験がありました。 彼らには手がかりがありません。 第一に、ソフトウェア プログラムが必要であることを彼らは知りません。 最初の不動産を購入するときに、QuickBooks を使おうとする人もいます。 そして人を雇う方法。 何のために雇うのですか？ どこからベンダーを入手しますか？ そして、それを知るのは管理会社の経験です。
現在、自分の管理会社を立ち上げて大成功を収めているオーナーもいますが、それはビジネスを理解することであり、それも一夜にして実現したわけではありません。 最初の不動産を購入してから管理会社を設立するわけではありません。 一般的には機能しません。

アンドリュー：
私もそれには確かに同意します。 それから、聞いている人の中には、「それはいいけど、管理会社を選ぶ必要がある」という人もたくさんいます。 それでは、最も重要なものは何だと思いますか。不動産管理会社に面接する人が尋ねるべき最も重要な質問のトップ XNUMX を選ぶとしたら、その XNUMX つの質問は何になりますか? それから、おまけの質問ですが、たとえ重要だと思っていても、実際にはそれほど重要ではない、誰もが尋ねる質問は何ですか?

アンジー：
私の星座は何だと思いますか？ 重要なことを尋ねてください。 またしても、戻らなければなりません。 あなたは市場を理解し、知っていますか、そしてその市場で事業を行うことができますか? なぜなら、市場を知らない管理会社に依頼すると、変化球からスタートすることになるからです。 それはできるでしょうか？ はい、できます。 しかし、もし彼らが、SMP が活動していないケンタッキー州レキシントンに行こう、ということを知らなければ、大きな間違いを犯すことになるでしょう。 そこで彼らは知る必要があります、私たちが資産を購入している市場を知っていますか? どのようなソフトウェアを使用しますか? 私たちの敷地を利用するための帯域幅はありますか? これも良い質問です。

マット：
素晴らしい質問ですね。 そして、きっと誰もそんなことを尋ねません。

アンジー：
めったにありません。 たまに聞かれることもありますが、滅多に聞かれることはありません。 また、どのような請求や隠れた手数料があるのでしょうか? 多くの人はそれを尋ねません。 そしてシンディと私は、SMP を立ち上げたとき、やはり前世で非常に大きな会社の出身で、その中にはビルバックを持っていたり、ビルバックを持っていた企業もありました。 そして、クライアントがそれを見たとき、彼らは叫び声を上げたようでした。 したがって、シンディと私は完全な開示を行っており、SMP で支払う金額を正確に伝え、書かれたすべての小切手、すべてが表示され、隠された議題はありません。 そして、シンディと私が仕事を始めたとき、私はオーナーの一部を持った報酬側の出身で、彼女は完全にオーナーが管理する会社の出身だったため、彼女は私の言っていることが理解できませんでした。 しかし、私は、いいえ、請求書を顧客に完全に開示し、私たちは毎日その誠実さを持って生活しています。

マット：
早速ですが、ビルバックとは何ですか? ここでの教育を助けるためだけに。 ビルバックとは何ですか?

アンジー：
請求額は、マーケティング部門がある場合や会計手数料の一部がクライアントに請求される場合などに似ていますが、それは管理契約には開示されていません。

マット：
同様に、PM 手数料以上に料金がかかります。

アンジー：
うん。 または、地域マネージャーの一部など、クライアントが知らないうちにクライアントに請求されるもの。

アンドリュー：
アンジー、あなたが言ったことのうち XNUMX つを強調したいと思います。私の経験と観察では、それがオーナーと第三者の管理関係が失敗する最大の理由の XNUMX つです。 それが第一に、市場をよく知っている管理会社を必ず雇うようにとおっしゃいました。 残念ながらそこには XNUMX つの間違いがあるため、まさにそこが重要です。 XNUMX つは、オーナーが市場を知らない不動産管理会社を雇ったことです。 XNUMXつ目の間違いは、不動産管理会社がその仕事を引き受けることに同意したことだ。 彼らはそんなことをすべきではなかった。 そして、それは失敗につながります。なぜなら、彼らは市場を知らないからです。そして、不動産管理会社もその市場を知らないので、その所有者は自分でやった場合よりも良いサービスを受けることはできません。 それは誰もが注目すべき本当に重要なことだと思います。
27 つ目は帯域幅です。 不動産業界に限らず、多くの企業はどんな犠牲を払ってでも成長しようとしています。 特に不動産管理において、これは大きな間違いです。すでに 28 軒の不動産を管理している地域の不動産があり、自分の不動産が XNUMX 番目になる場合、おそらくそれほど適切な監督は受けられず、物事はうまくいきません。うまくいきます。 したがって、聞いている人にとって、これら XNUMX つは絶対に重要な質問です。 あなたが話している不動産管理会社は本当に市場を知り、市場での経験を持っていますか? もしそうなら、引き受けて取引を検討するのを手伝ってくれるかどうか尋ねてください。 なぜなら、アンジーが言ったように、彼女はクライアントに、「いいえ、私たちはその取引に応じるつもりはありません」と言ったからです。 そうですね、不動産管理会社と話していて、彼らがあなたが投げかけたものを何でも受け入れてくれるなら、それは危険信号ですよね？ それはどんな犠牲を払っても成長することです。

アンジー：
おそらく一番の危険信号でしょう。

アンドリュー：
それは望んでいません。 それから、帯域幅はありますか? 人材は配置されていますか？ 彼らにはシステムがあるのでしょうか？ 新しいスタッフを雇用し、採用し、引き付ける能力はありますか? あなたの不動産を管理することになる不動産管理人は、その会社で働きたいと思っていますか? 繰り返しになりますが、アンジーは本当に本当に良いことを 27 つ挙げてくれました。 彼らが市場を理解し、帯域幅を持っていることを確認してください。 また、不動産管理に関する前回のエピソードを見逃した人のために、XNUMX の質問リストを全員に提供しました。 前回見逃した場合は、番組ノートにリンクがあるので、それを入手してください。間違いなく役立ちます。 マット。

マット：
素晴らしい、素晴らしい、素晴らしいものです。 アンドリューとアンジー、これは素晴らしい会話でした。 アンジー、皆さんを代表して、ご参加いただきありがとうございます。

アンジー：
楽しかったです。

マット：
いつも楽しい。 早速ですが、あなたや SMP についてもっと知りたい、あるいは何らかの方法でつながりたいと思っている人は、どうやってそうするでしょうか?

アンジー：
当社の Web サイト www.smpmgt にアクセスすると、当社を見つけることができます。

マット：
簡単です。 アンジー、ありがとう。 どうもありがとう。 そして、SMP の成長と成功を祝福します。 また近いうちにお話しできるのを楽しみにしています。

アンジー：
はい。 いいですね。 楽しかったよ、みんな。 ありがとう。

アンドリュー：
わかりました、気をつけてください。 以上、アンジー・スミスとの不動産管理に関するインタビューでした。 話したかったことのほんの一部しか話せませんでしたが、これは XNUMX 時間のポッドキャストではありません。 それでは、私たちが話した内容について、マット、私たちが話した中で最も重要なこと、または最も重要なことの XNUMX つとして何が挙げられますか?

マット：
まずは驚異のインタビュー。 アンジーは業界の専門家です。 彼女はこれを非常に長い間行っており、何千、何千、何千ものユニットを管理しています。 したがって、調味料や業界経験が豊富な人と会話するのはとても素晴らしいことです。 私にとってのハイライトは、最後のほうで、あなたが不動産管理会社に取引の引き受けを依頼することについて話していたところです。 そして、不動産管理会社があなたにこの方法で不動産を運営できるということだけでなく、本当に優れた、あるいは優れた不動産管理会社があなたの財務状況を調べ、それらを検証して、「この市場の家賃は X であるはずです。あなたはそれらを Y としています。そうでない場合は、より軽い経費負担、またはおそらくより重い経費負担に対処できると考えます。」
彼らは、あなたが雇わなければならない人々の給与計算についてのガイダンスを与えることができます。 不動産管理会社が本当に状況を把握しているかどうかを知る良い方法は、取引に関する優れた財務分析を提供できるかどうかです。 したがって、PM に引き受けを依頼すること、つまり彼らが言うところのパフォーマーであることは、あなたの財産にとって、本当に、本当に最も重要なことだと思います。 そして、面接中にそのことを話してくれたことをうれしく思います。 それは私にとっても良い思い出になりました。

アンドリュー：
私が強調することが本当に重要だと彼女が言ったことの 6 つは、新規投資家の最大の間違いの XNUMX つは、完璧な不動産管理会社を選んで、「よし、雇って、不動産に配置して、細かい管理をすることだ」ということです。死ぬまで。 このユニットはこれのためにレンタルしたい、このユニットはこれでなければならない、という細かい詳細を掘り下げていきます。 そして、XNUMXAの女性はペットの家賃を支払いましたか？ 少し一歩下がって、日常の細かいことは不動産管理会社に任せましょう。 それが彼らがそこにいる理由です。 そして、あなたが適切な会社に雇われたのであれば、彼らはあなたよりもその分野で優れているでしょう。
これは、不動産を彼らに引き渡して、分かった、XNUMX か月後に報告書を送ってくれたら話します、と言う意味ではありません。 あなたはまだ関わりたいと思っています。 物件の全体像のビジョンと方向性を与えてもらいたいと考えていますが、細かな管理はせず、彼らの仕事に任せてください。 そして、あなたは何を知っていますか？ 彼らに仕事をさせても彼らがやらないなら、それは話が別ですし、別の不動産管理会社を探せばいいのです。 ただし、サードパーティに依頼する場合は、サードパーティに仕事を任せてください。 したがって、それは間違いなく私が強調したいことのXNUMXつです。 マット、おそらく BiggerPockets を初めて使用し、何らかの理由であなたを見逃していた人たちへ、人々はどのようにしてあなたを見つけますか?

マット：
アンドリュー、私たちの会社の Web サイト、つまり derosagroup.com にアクセスするだけで、簡単に私に連絡を取ることができます。 デローサグループ.com。 彼らはそのウェブサイトで私たちが取り組んでいるあらゆる種類の素晴らしいものを聞くことができます。

アンドリュー：
私はアンドリュー・クッシュマンです。 私の名前をグーグルで検索するか、Vantage Point Acquisitions (vpacq.com) で私を見つけてください。 そして、そこで私とつながる方法はいくつかあります。 そしてもちろん、私は BiggerPockets プロ メンバーなので、まずは BiggerPockets で私と連絡を取ってください。 これはマット、キャプテン・アメリカ、フェアクロスのアンドリュー・クッシュマンが締めくくりです。