あなたの 不動産 あなたの夢の休暇に資金を提供するビジネス - 費用の全額またはほとんどが支払われます! として 不動産投資家、多額のお金を扱う 材料, リハビリ、その他の費用にはメリットがあります。 今日は、シンプルだが賢い方法についてお話したいと思います。 債務戦略 それ 不動産ルーキー 見落とすことが多い。
別のサイトへようこそ 新人返信! たくさんあるものを活用したいなら 不動産投資のメリットトニーとアシュリーがどのように過ごしたかを共有するので、ぜひお聞きください。 クレジットカードを使用して トラベルハック 毎年 XNUMX 桁の豪華な休暇を過ごす方法です。 いつすべきか、すべきでない場合についても説明します HELOCを使用する 支援する 資金を提供する 投資不動産。 からのお金をどう使うべきか考えたことはありませんか キャッシュアウト借り換え? 私たちのホストは、お客様が遭遇する可能性のある制限の一部をカバーします。 最後に、アシュリーとトニーは自分たちのことについて話し合います。 top 投資分析 2023年の戦略 そしてあなたにとって最適なものを選択する方法!
アシュリーとトニーに不動産の質問に答えてもらいたい場合は、 不動産ルーキーFacebookグループ! または、ルーキーリクエストライン(1-888-5-ROOKIE)までお電話ください。
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アシュリー:
これは不動産ルーキー、エピソード286です。
トニー:
私たちはクレジットカードを使って頻繁に買い物をしたり、材料などを購入したりしています。 すべてのイベントはクレジット カードを通じて実行されます。 私たちはビジネスでさまざまな業務を行っており、できる限りクレジット カードを使用しています。 不動産投資家全員が見落としがちなことは、クレジット カードのポイントを休暇の資金として利用できることだと思います。
アシュリー:
私の名前は Ashley Kehr です。共同ホストの Tony Robinson と一緒にここにいます。
トニー:
不動産ルーキー ポッドキャストへようこそ。毎週、週に 2023 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、モチベーション、ストーリーをお届けします。 そして今日はいくつかのQ&Aがありました。 私がルーキーの返答が大好きなのは、ルーキー視聴者の考えや最も深い暗い恐怖や欲望を深く掘り下げることができるからです。 今日取り上げるトピックは、まず、HELOC を使用すべきではない場合についてです。使用すべき場合と使用すべきではない場合があるためです。 アッシュと私が XNUMX 年に向けて投資分析戦略をどのように変更するのか、またどのような変更を加える必要があるのかについてお話します。 そして、不動産投資の戦略を選択する際に、「イエス」と言うよりも「ノー」と言う方が良い理由についてお話します。
アシュリー:
トニーは今日のエピソードで、この豪華な 12,000 ドルの休暇をどのようにして XNUMX 日間過ごしたのかを大公開します。
トニー:
五日ですね、はい。
アシュリー:
200ドルで。 そして、あなたにもそれができる方法。 私が本当に使いたかったのは、そのオチですが、今日は素晴らしい不動産情報だけでなく、不動産投資家として、自分のビジネスをどのように活用して自分自身の利益のために個人的に使用できるかについてもお話したいと思いました。 トニーは、最近どのようにして妻とこれを行うことができたのかについて話し、その秘密を共有します。
今日の最初の質問は、ニコール・ロイさんからです。 私が本当に理解できないのは、別の取引に資金を提供するために、HELOC のみの金利を実行するメリットは何でしょうか? 決して手形を返済せずに、潜在的に住宅ローンを支払い、さらに投資不動産の住宅ローンを支払い、さらに HELOC の支払いがドブに捨てられるというのは、私にとっては意味がありません。 理解できません。 何かが足りないのでしょうか? 彼女は、あなたには住宅ローンがあり、主な住居があり、その不動産にある追加の株式のために主な住居から HELOC を取得し、その HELOC を使って投資不動産を購入すると言っているのです。 。 そして今、彼女の例で思うのですが、彼女は頭金にHELOCを使うと言っているのですが、実際に投資用不動産の住宅ローンを組むことになるのです。 現在、彼女はメインの住宅ローンであるHELOCの利子のみの支払いを持っており、さらに投資用不動産の住宅ローンも持っています。 彼女は、あなたがその投資不動産を購入するためにこれらの請求書を支払っていることがどのように理にかなっているのかと尋ねています。
トニー:
ええ、つまり、私の考えです。私はこれまで本拠地で HELOC を引いたことはありません。そのため、これをどのように使用するかについて私の考えを話しているだけです。 しかし私は常に、HELOC をほとんど安価なハードマネーだと考えてきました。 通常、長期的な購入と保有にはハードマネーを使用しません。それは長期的な借金にはなりません。 人々は通常、不動産を購入して改築するのに 12 ~ 18 か月間、場合によっては XNUMX か月間ハードマネーを使用します。 そして、その期間の終わりの目標は、より安価な長期債務に借り換えて、その苦労したお金を返済することです。
あなたがHELOCを使うことを考えるとき、私はあなたが外出するときと同じようにそれを使います。おそらくあなたは不良物件を購入し、そのHELOCを頭金かリハビリの資金として使うでしょう。そして、12 か月、18 か月などの期間が経過したら、戻って長期固定負債で借り換えます。 HELOC を使用して短期レンタルを購入した人を何人か知っていますが、彼らは頭金として HELOC を使用します。 しかし、その後彼らはどうするかというと、キャッシュフローと短期賃貸料がもう少し大きくなる傾向にあるため、そのキャッシュフローをすべて不動産から取り出して、12~18か月の期間でHELOCを積極的に返済することになります。 同じコンセプトですが、私は通常、誰かが短期間に HELOC を使用しているのを見たいだけです。 それについてどう思いますか、アッシュ?
アシュリー:
はい、同意します。 頭金の場合、HELOC を頭金として使用する場合、HELOC を購入価格の全額として使用するか、別の購入方法を見つけた場合のように単にリハビリ資金として使用する方が一般的だと思います。彼らはそれをリハビリとして使用しているだけです。 そして、彼らがその不動産を借り換えると、そのHELOCを住宅ローンに使ったのか、リハビリなどに使ったのか、最初に不動産を購入するために使ったのかにかかわらず、返済することになります。 HELOC を頭金として使用し、住宅ローンを組む場合、借り換えする場合の期間を知ることが重要です。 XNUMX 年以内にその不動産を借り換える予定であることがわかっている場合は、HELOC と住宅ローンを返済するのに十分な資金を引き出すために借り換えができる場所で、その不動産に十分な価値を付加していることを確認したいと考えます。不動産を購入するために得た元の資金。
HELOC のお金を頭金としてのみ使用し、長期固定金利の住宅ローンを組んでいて、借り換えの計画がない場合は、その信用枠を返済する計画を立てる必要があります。利息のみの支払いです。 もしかしたら、あなたは高収入があるのにお金を貯めていないだけかもしれませんが、将来的には毎月 3,000 ドルを投じる余裕があり、12 か月、18 か月などで HELOC を全額返済できることはわかっています。は。 しかし、頭金を貯めるまで投資不動産を購入するのに 12 ~ 18 か月待つ代わりに、HELOC を取得することになります。 最も重要なことは、数字を計算して、それらの支払いが合理的であることを確認することです。 HELOC、つまりキャッシュフロー全体を返済している場合、おそらく W2 収入の一部がその信用枠の返済に充てられることもあります。
ここの私の昔の共同ホスト、フェリペ・メヒアはよく行っていて、不動産の頭金として信用枠を使っていて、すべての不動産からすべてのキャッシュフローを取り出して、それを信用枠に投げ込んでいたのです。それは返済され、その後、彼は再び自分でキャッシュフローを取り出し始めました。 次に、別の不動産を購入したときにも同じことをして、信用枠を外し、完済するまですべてのキャッシュフローをそれに注ぎ込み、その同じ信用枠を不動産の頭金として再利用し続けます。
トニー:
ええ、私たちはここで同じ考えを持っていると思います。あなたは本当にそのHELOCを短期債務として利用したいだけであり、これを永遠に抱え続ける状況には陥りたくないということです。 次の質問に移る前に、アッシュ、Apple Podcast で XNUMX つ星のレビューを残した人にエールを送りたいと思います。 これは実際には長いレビューのようなものですが、ここには良い情報がたくさんあると思うので読みます。
そして、このレビューにはこう書かれています。「あなたのコンテンツが本当に大好きです。 私はハウスハックと結婚しました。 何年にもわたって、私たちはさらにいくつかの賃貸物件をさまよいました。 私の夫は貿易に従事しており、多くの人々を知っているので、物事を解決するのは彼にとって簡単です。 彼はメンテナンス面を担当し、管理業務を私の膝の上に置きました。 私は自分が何をしているのか全く分かりませんでしたし、レンタルに対する態度も悪かったです。 その後、Real Estate Rookie ポッドキャストを見つけました。生まれて初めて、これらの不動産を所有していることに本当に興奮しました。 あなたの知識に感謝しており、これらのプロパティは優れたツールであると考えています。 現在の 12 ドアを超える規模に拡大するかどうかはわかりませんが、初めて明確な目標と目標を持ちました。 私は次のステップを知っています。 皆さんは、私がこれまでに経験したことのない方向性を提供してくれます。Real Estate Rookie ポッドキャストには言葉では言い表せないほど感謝しています。本当にありがとう。」
はい、先ほども言いましたが、長いレビューですが、素晴らしいレビューでした。 そして、そのような優しい言葉に感謝します。聞いてくださっているルーキーの皆さん、もし聞いているプラットフォームが何であれ、まだ評価やレビューをしていないのであれば、ぜひ言ってください。 なぜなら、レビューが増えれば増えるほど、より多くの人を助けることができ、より多くの人を助けることができ、同様のストーリーもより多く得られるからです。 お付き合いいただきありがとうございました。
アシュリー:
さて、今日の XNUMX 番目の質問は Natalie Ann によるものです。 「戦略を決定するためにどのように焦点を絞りましたか? 私はバイ・アンド・ホールドのデュプレックスの購入に夢中ですが、反転して短期レンタルすることにも興味があります。」
トニー:
これは、多くのルーキーが抱くよくある質問です、アシュリー、「どこに行けばいいですか?」 どこで時間を過ごしたり過ごしたりすればよいですか? そして私にとって、それは常にいくつかのことに帰着します。 まず第一に、不動産投資家としての自分の目標を理解すること、そして第二に、自分の強みと弱みがどこにあるのか、そして不動産投資の役割で何を楽しんでいるのかを本当に理解することだと思います。 人間としてできるだけ早く日常の仕事を辞めることが目標である場合、ターンキーの長期レンタルに多くの投資をすることは、そこに到達するまでの時間がかかるかもしれません。 しかし、フリップや卸売り、短期レンタルなどを利用すれば、もう少し早く到着できるかもしれません。 最初にすべきことは、自分の目標が何であるかを理解し、どの資産クラスまたはどの種類の不動産投資が最も早く目標を達成できるかを特定することだと思います。
次に、次に注目すべきことは、実際に何が得意なのかということです。 そう、もしかしたらあなたは、家を建て替えることでお金を生み出すという考えは好きなのかもしれませんが、不動産管理や人の管理が苦手なのかもしれません。それは大丈夫ですよね? しかし、もしそうなら、もしかしたら家をひっくり返すのはあなたには向いていないかもしれません。あるいは、見知らぬ人に電話をかけたり、話したり、売り込みをしたりするのが嫌いなのかもしれません。 もしそうなら、適切な卸売りはあなたには向いていません。 もしかしたら、一般の人と話したり、顧客サービスを提供したりすることが嫌いな場合、短期レンタルは向いていません。 すべての資産クラスには、成功するために必要な異なるスキルセットがあります。 そして、自分にその資産クラスでうまくやっていくためのスキルセット、能力、意欲があるか、と自問する必要があります。 私が注目するのはその XNUMX つだと思います、アッシュ。
アシュリー:
そうですね、最初の戦略について、最近よく考えたんです。 最も重要なことは、なぜ不動産投資を始めるのかを考えることです。 そして、非常に一般的な答えは、W2 の仕事を辞めたいからです。 どうやってそれを行うのですか? お金が必要であるということは、別の収入が必要であるということです。 そして時々、人々は「自分の仕事は嫌いだ。大好きで情熱を注げることをしたいのだ」と混乱することがあると思います。 そして、はい、それは素晴らしいです。 そして信じてください、お金が流入すると、あなたは不動産が好きになるでしょう。 しかし、「住宅を設計したい、短期賃貸用に家具を選んでデザインしたい」という情熱や願望が、人々が特定のオプションを選択する理由になることがあります。 あるいは、単に「わあ、短期レンタルでもっと稼いでいる人がたくさんいるようだね。 ただそうするつもりです。」
自分のリソースは何なのか、チャンスは何なのか、そして最初は何を成功させるのかを考えて、その強力な基盤を構築すると思います。 私が不動産投資を始めたとき、私はバイ・アンド・ホールド投資家の不動産管理者として働いていました。 私にはその不動産戦略の経験がありました。 この投資家に融資を行っていたため、私にもリソースがありました。 私は彼のために財産をすべて手に入れました。 私にはその知識ベースがありました。 私はバイ・アンド・ホールドのレンタル料を集めることで基礎を築き始めました。 そしてそれが私のキャッシュフローを生み出しました。 それが私の富を築き始めたきっかけです。 そして、私は自分の市場でバイアンドホールド物件を購入するのが非常に上手になりました。 私は自分自身をその分野の専門家だと考えています。 私は土地付きのキャビンが大好きで、古いキャビンをかわいらしくて居心地の良いモダンな空間に作り変えています。 これを試してみることにしました。
私は強固な基盤を築いてきたので、今はこれらのキャビンの製作に軸足を移しています。 初めてキャビンに参加したのですが、予算を 40,000 ドルオーバーしてしまいました。 もし私がそれから始めていたら、私は落ちていたでしょう。 おそらくプロジェクトを半ば終わったような状態で売却しなければならなかったでしょう。 しっかりとした基礎ができたら、方向転換して自分が実際に情熱を注いでいることを学び始めることができます。他の投資家に教えてもらったことのやり方を学ぶことで、より多くの時間的自由が得られ、間違いを犯すためのより多くのお金が得られます。メンターとして、学ぶべき人のようなリソースとして。 これらすべての利点をすぐに利用できたので、それほど多くの間違いを犯すことはありませんでした。 それらの利点や機会が自分にとってどのようなものであるか、その基盤を構築するために最も戦略的かつ成功できるのはどこなのか、そしてそれを利用して戦略がどうあるべきかを決定することに目を向け始めると思います。
トニー:
そうですね、素晴らしいアドバイスですね、アシュリー。 そして、投資を始めたとき、私は自分自身に言い聞かせました、そして、一歩下がってみませんか? 私は現在 32 歳ですが、20 代前半を通して、起業家になり、いつかは自分で仕事ができたらいいなと常に思っていました。 しかし、私が苦労したのは、一つのことに取り組むことでした。 数か月ごとに、本当に頭の悪いアイデアから次のアイデアへと飛び回っているように感じられ、あれやこれや、これやあれを試し、どうすれば金を獲得できるかをただ探していました。 しかし、私は XNUMX つの戦略、XNUMX つの戦術に真剣に取り組んだことがなかったので、何かにおいて本当に上手になることはありませんでした。 そして、私はこれらのさまざまな場所でランダムなスキルをたくさん身に着けましたが、私は何もマスターしていませんでした。 私も不動産投資を始めたとき、「不動産投資の世界で何かひとつ上手になりたい」と自分に言い聞かせました。
私の場合、結局は短期レンタルになりました。 そして、この XNUMX つのことへの取り組みこそが、私が自分の技術の達人になることを本当に可能にしたのです。 ナタリー、そして聞いている他のルーキーの皆さんへの私の挑戦は、「わかった、どんな道に進んでもいいよ」と言って、その道に少なくともXNUMX年間は全力で取り組んでくださいということです。 「今後 XNUMX 年間は、この XNUMX つのことに集中することにします」と言ってください。 バイ・アンド・ホールドの場合は、今後 XNUMX 年間で最高のバイ・アンド・ホールド投資家になることを目指します。 ハウスフリッピングの場合は、今後 XNUMX 年間で最高のハウスフリッパーになることを目指してください。選択した資産クラスが何であれ、その技術の達人になりましょう。 この XNUMX つのアセット クラスですべての経験を実際に構築したら、そこから分岐してさまざまな戦略を試すことが非常に簡単になります。
アシュリー:
そして、そのキャビンでは、正直なところ、すでに何年も投資し、長期レンタルなどのリハビリを実行する経験と知識がなかったら、予算をはるかに超えていたでしょう。 そしてそれは大きく異なっていました。 短期賃貸として設定したとしても、それまでは短期賃貸を 40,000 件だけ行ったことがあり、それは集合住宅でした。 一戸建て住宅を短期賃貸として利用する場合に行うことの半分については、特に心配する必要はありませんでした。 「わかりました、この物件は田舎にあるので、WiFi を利用する必要があります。ここにも WiFi はありますか?」 こういったことは、何かを始めたばかりのときには考えられません。 実際、ナタリーはこの質問に対する XNUMX 番目の部分を持っていました。それは、どのようにして取引を分析するのが上手になったかということでした。
トニー:
アシュリー、まず最初に、先ほどの話に戻りますが、あちこちにいると分析を上手に行うのは難しいということです。 家をひっくり返しようとしているなら、卸売しようとしているなら、[聞き取り不可 00:15:43] しようとしているなら、鍵を回そうとしているなら、STR しようとしているなら、集合住宅を購入したい場合、セルフストレージが必要な場合、あらゆるタイプの不動産投資には取引を分析するプロセスがあります。 そして、人々は一つのことに集中していないために、上達するのに苦労することが多いと思います。 最初に話した内容と結びつけると、不動産投資の種類を XNUMX つ選択し、それに集中するだけです。 そこからは本当にただの繰り返しです。 プロパティ分析の担当者が増えるほど、取引の分析が速くなります。
私が一緒に仕事をしている多くの学生たちに、最初の課題は「次の 90 日間で 100 個のプロパティを分析してください」ということだと伝えています。これは大きな仕事のように聞こえますが、実際には次のようなことが起こります。 最初の 10 つまたは 15 つでは、データを分析し、さまざまなツールを使用して分析する方法や、何が意味があり何が意味がないかを理解しようとするのは初めてのことなので、永遠に時間がかかります。 しかし、50 番に到達するまでに、少し速く動くようになります。 49歳になる頃には、ジョシュア・ツリーでXNUMXベッドルームのADRがどのようなものか正確にわかるようになるでしょう。すでにXNUMX回も経験しているからです。 取引を分析すると、このような勢いが生まれ始めます。 そして、アッシュ、「ニューヨーク州バッファローのベッド XNUMX 台の家賃はいくらですか?」と尋ねたら、間違いないと思います。 おそらく、実際にそれについて考える必要さえなく、単にこれらの数字をガタガタと計算することができます。 本当に繰り返しが重要で、分析が得意になると思います。
アシュリー:
そうですね、私がこれに加えたいのは、繰り返しとともに経験を積むことだけです。 不動産を購入すると、数値を調整する必要があることや、これまで考慮していなかったことが判明します。 多くの人が見逃していると思うことの XNUMX つは、LLC を設立した場合、LLC の手数料を考慮していないことです。 あなたは納税申告書を考慮していません。 LLC を所有している場合は、納税申告書を提出するために公認会計士または会計士に別の手数料を支払うことになります。 そういった小さなことが積み重なることもあります。
私は LLC ごとに支払うのですが、年々値上げされ、最初はおそらく 200 年だったのですが、今では LLC あたり 350 から 400 まで上がりました。LLC 内に 200 つから数個の不動産を持つことができます。 しかし、初めて不動産を購入する場合、LLC を持っていて XNUMX ドルを支払っている場合、XNUMX か月分のキャッシュ フローが失われる可能性があり、それを数字に考慮していません。 これらは、私が何年にもわたって投資をして学んだことの一部であり、「ああ、取引を分析するときに考えもしなかったことがここにある」ということです。
トニー:
この最後の質問を終える前に、取引、特に短期レンタルスペースの分析におけるアプローチをどのように変更しているかについてコメントしたいと思います。 これは市場によって多少異なりますが、私は米国中のさまざまな市場のデータを見ることができました。そして、私たちが目にしているのは、多くの州で第 15 四半期は2023 年と 2022 年を比較すると、多くの市場が前年比で約 2022% 減少しています。私たちが取引を分析しているとき、購入を検討しているので、2023 年の分析では XNUMX 年の収益を割り引く必要があります。
私たちはまだ不動産を購入していますが、私たちがそれらを分析している方法は、物事に払いすぎていないかどうかを確認するためにその割引を加えているということです。 そしてそれは良い戦略だと思います。 この経済的不確実性の領域に私たちが入り込むにつれて、もう少し保守的になる方が良いでしょう。 そして、自分の数字が保守的であればあるほど、実際にオファーを提出する際に自信が持てると思います。
アシュリー:
わかった。 次の質問はモンタス・リサビスです。 「キャッシュアウト借り換えで受け取った現金でできることに制限はありますか?」 これは良い質問です。なぜなら、銀行に行って住宅ローンを組むと、その資金を不動産の購入に使うよう求められるからです。 車のローンを借りてその資金を手に入れると、その車を購入するためにそれを使うように要求されます。 キャッシュアウト借り換えを行う場合、銀行に申し込みをする際、銀行はまず、担保として不動産に現在借金があるかどうかを尋ねます。 もしかしたら、あなたは誰かにお金を所有しているかもしれません。その不動産を購入するためのお金をあなたに与えてくれた民間の金融業者であり、あなたはそれらに返済する必要があるか、あるいはあなたが強い金貸しをしていた、またはその不動産に別の抵当権を持っているかもしれません。その不動産には次のような先取特権があるかもしれません。何か他のもの。
もしかしたら、その物件に別のHELOCがあるかもしれません。それが何であれ、物件を担保として、その物件に担保されているものはすべて支払わなければなりません。現金で得た収益でそれを支払わなければなりません。借り換えをする。 私が見たもう一つのことは、銀行があなたを事前審査する際に、収入に対するあなたの負債がそれほど大きくないかもしれないということです。「それでは、上記のローンから得た収益の一部を使って、現在の住宅ローンを超えて、このクレジット カードを返済し、この車のローンを返済して借金の支払いをなくすつもりであれば、私たちはこの現金借り換えを承認します。」 資金を何に使用する必要があるかについては、事前に銀行と合意する必要があります。 しかし、それ以上に、彼らは収益で返済することを望んでいます。つまり、小切手を受け取るか、銀行口座に直接入金され、それを使って何をするかが自由です。 制限はありません。
トニー:
そして、多くの人、特に新規投資家が忘れているもう XNUMX つのメリットは、キャッシュアウト借り換えで得られる現金は所得ではなく、厳密に言えば借金なので税金がかからないことだと思います。その収益が何であれ課税されます。 それが、本当に成功した不動産投資家が多く見られる理由で、彼らはお金の大半を不動産のキャッシュフローからさえ稼いでいませんが、彼らは外に出てこれらの商業用不動産を購入し、それらを数百万で購入します。さらに数百万ドルを投資して修復すれば、借り換えて何百万ドルもの資金をすべて非課税で引き出すことができるのです。 このようにして、実際にこの分野を潰している多くの人々が、納税義務を増やさずにうまくやり続けていることがわかります。
アシュリー:
テナントはそれらの支払いを彼らに代わって支払っています。
トニー:
全くそうですよね? そして、それは家主としてあなたにとって有利な状況です。 アッシュ、最近何か不動産を借り換えて現金化しましたか?
アシュリー:
はい、小さなフレームの短期レンタルをしました。
トニー:
そして、そのプロセスがルーキーにとってどのようなものかを少しだけお話しできればと思います。 その資産を100%活用できますか? 典型的なプロセスは何ですか? 初心者投資家にそれがどのようなものかを説明してみましょう。
アシュリー:
私たちはLLCに所属しているため、融資の商業面を担当しました。 私たちは、ほとんどの銀行にある商業金融業者を利用しました。 私たちは地元の小さな金融業者に行き、ハードマネーローンを利用して不動産を購入し、その後現金で不動産を再建しました。 物件がほぼ完成したところで、銀行に行き、借り換えのためのローンを申請しました。 査定をしてもらったので、まずハードマネーローンを返済しなければなりませんでした。 その現金借り換えのうち、そのお金を不動産の借り換えの返済に充てることで合意しました。 私たちがリハビリのためにつぎ込んだ現金を自分たちに返済することに関して、銀行は「ああ、あなたは自分自身に返済しなければなりません」とは言いません。 それは要件です。」
彼らはそんなことは気にしません。 さあ、そのお金を別の不動産に投資し、使いたいことが何であれ、決して返済する必要はありません。 私たちはそのキャッシュアウト借り換えを行い、実際に次の金曜日に別のキャッシュアウト借り換えを締め切りました。融資の商業面ではなく住宅サイドで行っています。 そして、その不動産のために、私たちはクレジット カードを作りました。労働力の材料のいずれに対しても、金利 0% のクレジット カードでした。 私たちはこのことを銀行に明らかにし、「この不動産を購入したときにそのクレジットカードを支払うつもりです」と言いました。 実際には、そのクレジットカードの支払い資金を引き取ってもらっているだけです。 キャッシュアウトの借り換えが完了する前にハードマネー ローンの期限が迫っていたため、私たちはすでにハード マネー ローンを完済しました。 実際には非常に高額な小切手を受け取ることになりますが、それは貸金業者への返済に対する自分自身への返済にすぎません。
トニー:
それでは通常、アシュリー、あなたが行った借り換えについて、彼らは通常どのくらいの LTV まで喜んで対応しますか? その家にはXNUMX万ドルの価値がある。 彼らはそのうち何パーセントをリファイであなたに提供するつもりですか?
アシュリー:
つまり両方とも 80% です。
トニー:
それはかなり良いです。
アシュリー:
ああ、見たことある、来週の金曜日にやるやつ、住宅側でやるやつ、とてもよくあることだ。 それから商業ローン、多くの場合、彼らは 70 ~ 75% しか提供しませんが、これは…数字が非常に理にかなっていたため、彼らが 80% まで喜んで引き上げたのかどうかはわかりません。その上で。
トニー:
繰り返しになりますが、小規模で地方銀行と提携する利点は、大手銀行では得られない柔軟性が得られることです。 そう、実際にキャッシュアウトのリファイを行っているのは 00、25 回だけ [聞き取れません 23:72:72] で、約 XNUMX を達成しなければならなかったものだけで、ちょうど XNUMX パーセントが私が持っていたものです。キャッシュバックを受け取ることができるようになります。 各銀行は少しずつ異なります。
アシュリー:
実はこれが初めての融資であり、80%達成した初めての借り換えです。 通常、私は、たとえそれがより高く評価されたとしても、レバレッジをかけすぎないようにするために、70〜75のみを実行します。
トニー:
はい、レバレッジが多すぎます。
アシュリー:
うん。 80を使っていて本当に快適だと感じたのはこれが初めてです。
トニー:
それで、あなたが言及したもう一つのことは、リハビリの資金の一部を援助するために利息0%のクレジットカードを使用したことです。 そして、私は数日前にソーシャルに、私とサラがこの素晴らしい、素晴らしい、ほぼ一週間のメキシコでの休暇を取ったと投稿したばかりで、フライトと滞在を合計すると、この旅行はおそらく約12,000ドルの価値があると言いたいです。私たちが泊まった場所。 そして、他のすべてはポイントでカバーされたので、文字通りそこに行くのに費やしたのは200ドルだけでした。 私たちが持っていたポイントは何十万ポイントだったかを思い出そうとしていますが、多くのポイントをクレジット カードで利用しています。 材料などの買い取りも行っております。 私たちはイベントを直接主催します。 ほとんどすべてのイベントはクレジット カードを通じて実行されます。 私たちはイベントの広告を掲載していますが、ビジネスでのさまざまな活動と同様に、できる限りクレジット カードを使用して広告を掲載しています。
そして、年に数回は素敵な休暇を取ることができます。 私たちはプラヤ デル カルメンのビーチフロントにある超超豪華なリゾートで XNUMX 日間過ごしました。 プライベート空港送迎とテスラ車が私たちを迎えに来て降ろしてくれました。 すべての公園に無料でアクセスできました。 とにかく素晴らしい旅行でした。 不動産投資家全員が見落としがちなことは、クレジット カードのポイントを休暇の資金として利用できることだと思います。 サラと私のように、今では旅行する場合、ほとんどの場合、休暇代を支払いません。
アシュリー:
正直なところ、あなたが不動産投資家であってもそうではありません。なぜなら、多くのクレジット カードにはサインアップ ボーナスが付いているからです。世の中には、新しいクレジット カードを作ったり、解約したり、どこに行ってもこれを行うのが得意な人がいます。クレジットカードには、最初の 5,000 か月以内に XNUMX ドルを使ったら、旅行などに使える XNUMX 万ポイントが付与されるため、彼らはこれらのポイントをすべて貯めているだけです。
私は実際にこれをおそらく00、28年前から行っています。 私はサインアップボーナスを行うことから始めましたが、今ではリハビリやその他のことを行うことで、間違いなくポイントを蓄積するのに役立ちます。 しかし、過去 36 年間、南西に飛行機に乗れば、無料で誰かを連れて行くことができました。 私は彼らのコンパニオンパスを持っています。 デルタ航空に乗れば、クレジットカードのポイントからステータスを蓄積できるほどのポイントがあるので、ほろ苦いです。 通常はファーストクラスにアップグレードされるのですが、誰かが私と一緒に来れば、アップグレードのないサウスウエスト航空に無料で飛んでくれるようなものです。 それは、「はい、あなたも一緒に来てください。それは素晴らしいことですが、今私たちは飛んでいます[inaudible XNUMX:XNUMX:XNUMX]」のようなものです。
トニー:
彼らに自分たちでお金を支払わせてください。
アシュリー:
ごめんなさい、XNUMX 歳の子、チケットを買うにはお金をかき集めなければなりません。
トニー:
あなたのお気に入りのクレジット カードは何ですか? ポイント的にはどれが一番好きですか?
アシュリー:
チェイスサファイアだと思います。
トニー:
そうだ、私が言おうとしていたのと同じことだ。
アシュリー:
特に初心者の場合は、ファイブルールがあるので、これを実行してください。これは、XNUMX年間でChaseによってXNUMX枚のクレジットカードしか作成できないというファイブルールのようなものです。 それはそのようなものです。 それとも、分かりません。 ただし、ポイントを獲得するために何枚のクレジット カードを集めるか、また個人名でカードを開くことができるかどうかについては制限されています。 ビジネスをお持ちの場合は、ビジネス名でビジネスを開くこともできますが、それらのポイントをすべて組み合わせて、個人のマリオット特典番号やデルタ航空などに利用することもできます。
トニー:
脱線しすぎないように気をつけてくださいカードもビジネス目的でのみ使用します。 さらに、Chase Business Ink カードを使えば、これらすべての素晴らしいことができるようになります。 しかし、私が気づいたのは、チェイスでのポイントは実際にはユナイテッドで得られるマイルよりも価値があるということです。 XNUMX万マイルもあればXNUMX万ポイントもあるかもしれないし、たとえユナイテッド航空で予約しているとしても、チェイスのポイントはマイルよりもずっと上にあるのです。 ええ、とにかく、この会話全体のポイントは、皆さんが聞いているということです。夢の休暇に資金を提供するために、借金を正しい方法で活用する必要があります。
アシュリー:
クレジットカードを最大限に利用し、クレジットカードに借金を積み上げ、毎月支払わなかった経験がある場合、これはトラベルハックとして今試す戦略ではないかもしれませんが、非常に勤勉で支払いをしているのであればクレジット カードが毎月オフになっている場合、残高を貯めたことがない場合は、これらのポイントを活用するのもよいでしょう。 Travel Point のメンバーは、PointsGuys.com のようなものだと思いますが、大きな Web サイトです。 たくさんの人がいます、カーラおばさん、カーラおばさん、またはそのような人だと思います。 彼女はトラベルハッキングについてよく話します。 さまざまな場所でそれについて学ぶことができます。
トニー:
そう、私とアシュリーがクレジットカードでXNUMX桁の借金を抱えているだけだとは誰にも思われたくないから、そう言ってもらえてうれしいです。 私のアシスタントはおそらく一日おきに私たちのクレジットカードで支払いをします。 クレジットカードの実際の残高もほとんどありません。 現金を確実に持っていることを確認したいと考えています。
アシュリー:
返済できなかった場合は、通常はXNUMX週間からXNUMX週間にXNUMX回程度です。 まず第一に、私はバランスの高いスタンドが好きではありませんが、おそらくダリルがロウズにいると、「申し訳ありませんが、断られました。」ということになるでしょう。 この XNUMX 週間で Lowe's の利用はすでに限界まで達しました。」 わかった。 ここで次の質問に入ります。 「投資家に優しい不動産会社はどうやって選ぶの?」 彼らにどんな質問をしますか?」 最善の方法は、オンラインで BiggerPockets.com/agentfinder にアクセスすることだと思います。これは、投資家と不動産業者のためのマッチング サービスです。
これらの不動産業者は市場別に選択できるため、少なくともどの市場に投資したいのかを知っておく必要があります。その後、フォームに記入すると、不動産業者があなたと不動産業者をマッチングしてくれます。 その後、エージェントに電話して相談し、より自分に合ったエージェントかどうかを確認してください。 しかし、これは、最初からエージェントを精査するのではなく、すでに投資家と直接仕事をしており、場合によっては投資経験さえあるエージェントと話をすることができるという大きな利点をもたらすと思います。
トニー:
それで、それに XNUMX つだけ付け加えておきます、アシュリー、これはあなたが公認会計士になる可能性がある人、弁護士、代理人、保険ブローカーに尋ねるべき質問だと思います。 多くの新規投資家がこれらの企業と話すときに犯す間違いは、「不動産投資家と仕事をしていますか?」という質問をすることです。 そしてもちろん、彼らの答えはこうなるでしょう。「はい、私たちは不動産投資家と協力しています。不動産投資家と協力するのが大好きです。」
アシュリー:
「私たちはみんなと協力して仕事をしています。」 あなたが彼らに何を尋ねたとしても-
トニー:
そうですね、答えは「はい」になります。
アシュリー:
農家の皆さん、彼らはそう答えるでしょう。
トニー:
「私たちは農家を愛しています。」 しかし、もっと良い質問は、現在または過去の顧客のうち何パーセントが不動産投資家であるかということだと思います。 同様の質問ですが、もう少し鋭い質問です。 そして今、彼らが「5%くらいかな」と言ったら。 さて、わかりました、この人は不動産投資家と仕事をするのが好きですが、不動産投資家と仕事をすることに特化しているわけではありません。 しかし、もし彼らが「60% か 80% 、あるいは私の顧客の 95% が不動産投資家です」と言えば、真の意味で投資家に優しいエージェントがいることがわかります。
アシュリー:
皆さん、毎週質問を送っていただき、本当にありがとうございます。 質問を送信したい場合は、Tony または私に DM を送信するか、Real Estate Rookie Facebook グループに送信してください。 私はアシュリー、@wealthfromrentals、彼はインスタグラムのトニー、@tonyjrobinson です。水曜日にゲストをお迎えして戻ってきます。
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このエピソードでは、
- ChatGPT 不動産債務 正しい方法で(そして夢のような休暇に資金を投入しましょう!)
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