「分母効果」が不動産投資家に与える影響

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あなたの富を破壊したいですか？ 方法を教えます。 あなたは自分のためにもっと多くの富を作りたいですか？ 私もあなたにそうするように教えることができます。 

分母効果って知ってる？ 

金融と投資では、「分母効果」は、ポートフォリオの一部の価値が大幅に減少し、ポートフォリオ全体の価値を引き下げるときに発生します。 その結果、値が減少しなかったポートフォリオのセグメントは、パイ全体の大部分を占めるようになりました。

これは事実であり、ある程度明白ですが、不動産には別の分母効果があります。 投資家の夢と富の陰湿な破壊者。 

素晴らしい資産を取得して運用すれば、 この分母があなたの方向に向かうと、あなたは二重の勝利で祝います。 しかし、資産を購入してうまく運用したとしても、この分母効果があなたを破壊し、株式を清算する可能性があります。

この分母効果は何ですか？ 私はキャップレート減圧について話している。 

この不動産サイクルで何が起きているのか? 

商業用不動産のキャップレートは、 P / Eレシオ 株式市場への投資ではありますが、逆です。 それは事実上、収益対価格比です。 具体的には： 

キャップレート = 純営業利益 ÷ 資産価格

　 キャップレート 売買時の資産価値に反比例して変動します。 キャップレートは、このような場所で、このような状況で、このような時期に、このような資産の期待されるレバレッジなしの収益率に対する投資家の感情を反映しています。 

キャップレートが低いほど、資産の価格は高くなります。 過去 XNUMX 年間に経験した前例のないキャップレートの低下は、投資家が商業用および住宅用不動産を取得する際に持っていたほぼ無制限の楽観主義を反映しています。 

しかし、木は空まで伸びません。 エコノミストのハーブ・スタインが皮肉を込めて述べたように、「何かが永遠に続くことができない場合、それは停止します。」 

これで不動産資産価格の上昇が終わったと言っているわけではありません。 これは、不動産市場のサイクルの浮き沈みにおける通常の瞬間であると言っています。 そして、2008 年に存在していなかった人たちのために、パニックになったり、投資をやめたりする理由はないことを明確に述べたいと思います。 

それどころか、過去数年間に他の企業が行った失敗した買収の影響の一部として、最高の機会のいくつかが利用可能になるでしょう。 

スコット・トレンチの言葉を引用するよりもうまくやることはできません 記事 このトピックに関する。

分母効果の壊滅的な力を確信していますか? （その用語が気に入らない場合は、「キャップレートの減圧」を使用できます）。 

キャップレートが上昇すると、商業用不動産資産の価値が大幅に低下する可能性があります。 また、他の場所で説明したように、レバレッジはそれをさらに苦痛にする可能性があります。 これについて考えてみてください。資産価値が 25% 下落した場合、100% のレバレッジ取引で約 75% の株式が一掃されます。 

これはおとぎ話のような悪夢ではありません。 いくつかのシンジケート取引ですでに投資全体を失う準備ができている LP 投資家の多くの話があります。 これらの一部は、満期を迎えたブリッジ デットを含む約 XNUMX ～ XNUMX 年前の取引です。 その他は、変動金利の債務でこの XNUMX 年間に行われました。 悲しいことに、これらの LP 投資家の多くは、まだ危険にさらされていることを知りません。  

保持時間が長いケース 

保留時間が短いことは悪いことではありません。 住宅の卸売り、デイ トレード、および多くの商業用不動産の取引により、 IRR 投資家の利益。 多くの短期戦略は好況期に人気があります。

しかし、私のお気に入りの投資家であるウォーレン・バフェットの考え方は異なります。 彼は、「株を XNUMX 年間保有する気がないなら、XNUMX 分でも保有することなど考えないでください」と言っています。 オマハのオラクルも言った：「またはお気に入りの保持期間は永遠です。」  

では、長期投資家はこの恐ろしいキャップレートの低下についてどう感じているのだろうか? 今後XNUMX、XNUMX年でより適正な価格または割安な取引を獲得する機会を提供することを除けば、ほとんどの場合、彼らへの影響はほとんどまたはまったくないと思います. 

これについて考えます。 キャッシュ フローの商業用不動産資産を所有しているとします。 3 年前に 18 万ドルで取得し、最初の 4 か月でキャップレートが圧縮され、評価額が XNUMX 万ドルに増加しました。 あなたはまだキャッシュフローを集めていて、人生を楽しんでいました。 

その後、キャップレートの低下が過去 2.8 か月間で発生し、翌年には評価額が XNUMX 万ドルに戻ります。 慌てるべきですか？ 理由はわかりません。 あなたはまだキャッシュフローを集めて、あなたの人生を楽しんでいるはずです.

長期保有者は、短期的な価値の変化によって消費されません。 彼らは通常、非常に長い間満期にならない固定金利の負債を抱えています。 また、XNUMX 年前に資産を取得し、債務の満期を迎えようとしている人は、通常、大幅な価値の成長と元本の返済を経験しており、必要に応じて今すぐ借り換えを行うことができる立場にあります。 

再びバフェットに言及。 彼は、バークシャー・ハサウェイが保有する株の短期的な上昇や下落を気にすることはありませんでした。 彼は、これらの資産に対する市場の意見に左右されることはありません。これは、最終的な価値に影響を与えないからです。 彼は実際、価格が下がったときにそれを好むので、さらに多くのものを手に入れることができます。 

株式市場の価値観は、商業用不動産のキャップレートに似ています。 商業用不動産の投資家として、私たちは投資家 (バフェット) の真似をするのが良いでしょう。バフェットは株価の 99.4% を失い、同じ期間に S&P 500 を上回る可能性があります。 

最終的な考え

私の投資会社は長期保有者です。 多くの場合、これは最も人気のあるオファーではないことを認識しており、その結果、多くの投資家が私たちのファンドを見送っています。 私はすべての短期保有者の幸運を祈っていますが、現在および今後のキャップレートのショックにより、多くの人が戦略を再考することになると思います。 それが起こるかどうかにかかわらず、私たちは長期的な戦略に従い続けます。 

Blackstone の創設者である Larry Fink は、「長期主義」という言葉を生み出しました。 長期的な考え方を「CRE 分子効果」と呼ぶべきかもしれません。 

もしそれが可能であれば、分子の変化の影響が少なくなる程度まで、方程式の純営業利益を長期的に拡大することに焦点を当てるでしょう. この戦略は、LTV が中程度から低い、長期の固定金利の債券を取得することと相まって、強気でも弱気でも、どの市場でも勝者になることが証明されるはずです。 

BiggerPocketsによる注記： これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。