Ho bisogno di sapere se lanciare vs affittare ha più senso per il tuo mercato? Non so se puoi mettere offerte su più case contemporaneamente? Non vedo l'ora di sapere come cambieranno i tuoi profitti incidere sulla tua finanziabilità sul tuo prossimo immobile? Abbiamo esperti immobiliari collaudati nel tempo qui per aiutarti! Come sempre, Ashley e Tony sono qui per ospitare questa settimana Risposta da principiante, ma ci uniamo anche Jake Kain, Investitore e agente dell'Arizona che ha lasciato la vita del W2 per iniziare a costruire una proprietà in affitto e vivi al contrario impero!
Jake dà una mano rispondendo alle domande di questa settimana, ma condivide anche la sua storia a riguardo seguendo il tuo fuoco, avviare una comunità e come farlo diventare il "quarterback" di qualsiasi incontro immobiliare. Ha ampliato la sua rete alla velocità della luce, permettendogli di far crescere il suo portafoglio cinque unità, per tutto il tempo ribaltando le proprie residenze primarie lungo la strada. Jake aiuta a rispondere alle domande su fare offerte su più case, lanciare vs affittare, come il tuo DTI (debito a reddito rapporto) potrebbe essere influenzato dal cambio di casa, e dove trovare appaltatori generali che si presenterà in tempo!
Se vuoi che Ashley e Tony rispondano a una domanda immobiliare, puoi pubblicare nel Gruppo Facebook per debuttanti immobiliari! Oppure chiamaci alla Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Questo è Real Estate Rookie, episodio 254.
Jake:
Sì, penso che un'altra cosa, non solo continuare a tornare all'idea del networking, ma scoprire cosa stanno facendo gli altri, questa è una grande intuizione per me, è semplicemente continuare a parlare con tutti nel nostro gruppo e vedere cosa fanno tutti gli altri facendo, educandoti il più possibile. Per coloro che hanno familiarità con il Cromford Report, seguiamo questo, stanno osservando molto attentamente il mercato di Phoenix in generale. Quindi fai la tua educazione, parla con le persone e mantieni le basi.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.
Tony:
E benvenuto al Podcast per principianti del settore immobiliare, dove ogni settimana, due volte a settimana, ti forniamo l'ispirazione, la motivazione e le storie che devi ascoltare per avviare il tuo viaggio di investimento. E voglio iniziare l'episodio di oggi gridando a qualcuno del pubblico Rookie. Questa persona ha il nome utente, Mrs.WEXPAgent, ma ci ha lasciato una recensione a cinque stelle su Apple Podcast e la recensione dice: “Divertente e formativo, e ho imparato moltissimo sugli investimenti e cosa evitare da Ashley e Tony. Grazie”, con un punto esclamativo. Quindi, se non l'hai ancora fatto, lasciaci una recensione onesta su Apple Podcast, Spotify o qualunque cosa tu stia ascoltando. Più recensioni riceviamo, più persone possiamo aiutare e questo è sempre un obiettivo qui al Podcast Rookie di Real Estate.
Ashley:
Tony, ogni volta sono così impressionato che tu rifai l'intera introduzione. Tutto quello che devo fare è dire una riga, "Questo è il podcast per principianti immobiliari" e il numero.
Tony:
E voglio solo farti notare che in realtà ha sbagliato il mio nome oggi. Ero Tommy Robinson prima che gli editori facessero le loro cose.
Ashley:
Sì, quindi viviamo a Phoenix, stiamo registrando qui su Airbnb con i nostri produttori. È così divertente essere di persona.
Tony:
E ho fatto un'intera procedura dettagliata in modo che voi ragazzi possiate avere il mio contributo su quali fossero i miei pensieri su questo Airbnb, quindi dovrei inserirlo nelle nostre storie.
Ashley:
La carta igienica non è all'altezza della qualità di Tony.
Tony:
Ma è un posto fantastico. In realtà è la nostra prima volta in Arizona in generale, davvero. Beh, hai detto che sei stato a...
Ashley:
Sono stato qui.
Tony:
È la mia prima volta nella zona di Phoenix, a parte una sosta, ed è bello. Sono entusiasta di incontrare alcune persone stasera e vedere cosa- [impercettibile 00:01:58]
Ashley:
Sì, stasera ci incontreremo qui e siamo davvero emozionati. Stiamo registrando un podcast dal vivo, stiamo coinvolgendo alcuni ospiti e uno di questi ospiti è Jake Kain. Quindi sentiremo un po' la sua storia. È un investitore locale qui a Phoenix e ci aiuterà a rispondere ad alcune domande di risposta Rookie.
Tony:
Sì. Ed è davvero fantastico, Jake ha avuto una bellissima storia. Ha questo superpotere davvero fantastico, quello di riunire le persone. Quindi parleremo di come lo sta facendo e poi risponderemo ad alcune domande. Quindi parleremo un po' di cosa succede se vendi case e puoi utilizzare quel reddito per acquistare la tua proprietà. Parliamo di cosa fare se hai offerte su più proprietà e di come gestirle, oltre ad alcune altre interessanti domande.
Ashley:
Jake, benvenuto allo spettacolo.
Jake:
Grazie Lo apprezzo.
Ashley:
Per favore, racconta a tutti qualcosa di te e di come hai iniziato nel settore immobiliare.
Jake:
Sì, quindi in realtà era intorno al 2015, 2016 e lavoravo al W2 nel campo dell'ingegneria civile. In realtà ero al nono anno, ultimo anno del mio contratto con la Guardia Nazionale dell'Esercito dell'Arizona. Quindi stavo attraversando un momento cruciale in cui cercavo di capire cosa sarebbe successo dopo. E fortunatamente, avevo un mio amico che si trovava in una situazione simile. E così, stavamo semplicemente parlando e lui mi ha fatto conoscere BiggerPockets e il resto è storia.
Tony:
Voglio dire, in Arizona, Phoenix è un mercato poco costoso, ma hai trovato una sorta di strategia che ti ha permesso di aggiungere più proprietà in questo mercato. Quindi puoi accompagnare gli ascoltatori attraverso questo?
Jake:
Sì, quindi noi, e con noi intendo io e mia moglie, avevamo una casa che, quando ho trovato BiggerPockets a riguardo nel 2014, ho utilizzato il mio prestito VA. Vivevamo già in quella casa perché stavo scherzando prima, ero solo una laureata e quando lei si è trasferita da me, mi ha detto: "Stiamo sistemando questa cosa, non succederà più" .” Questo è stato il nostro punto di partenza. Risolto il problema, venduto quello e in un certo senso ha dato la pista finanziaria per iniziare. Ma questo è stato anche una specie di catalizzatore per, ehi, possiamo davvero usare questa idea live and flip, e abbiamo iniziato a crescere da lì.
Tony:
Quindi, mentre pensi a ciò che hai costruito, sei anche entrato nel mondo dell'agente, ora sei un investitore. Pace e Jamil ne hanno già parlato un po', ma qual è la tua rapida visione del mercato sia dal lato agente che da investitore?
Jake:
Quindi penso che Jamil abbia in qualche modo toccato l'argomento. Ovviamente è solo conoscere i propri numeri, essere più conservatori, osservare il mercato. Penso a un'altra cosa, non solo continuare a tornare all'idea del networking, ma scoprire cosa stanno facendo gli altri. Questa è una grande intuizione per me: continuare a parlare con tutti nel nostro gruppo e vedere cosa stanno facendo tutti gli altri, informandosi il più possibile. Per coloro che hanno familiarità con il Rapporto Cromford, lo seguiamo. Stanno osservando molto attentamente il mercato di Phoenix in generale. Quindi fai la tua educazione, parla con le persone e mantieni le basi.
Ashley:
Dove ti vedi andare nei prossimi cinque anni? Qual è il tuo obiettivo a lungo termine per gli investimenti immobiliari?
Jake:
Mia madre andrà in pensione tra quattro anni, quindi è una cosa non negoziabile, quindi continuiamo a crescere. Stiamo per trasformare uno dei nostri noleggi a lungo termine nel nostro primo noleggio a breve termine. Crediamo davvero nel piccolo gioco multifamiliare, magari ampliandolo fino a diventare un gioco multifamiliare più grande. Ma solo far crescere il nostro portafoglio e ottenere davvero quel flusso di cassa, penso che abbia detto Alex, significa semplicemente scegliere di lavorare e non dover lavorare.
Tony:
Allora qual è il tuo consiglio? Perché ci sono parecchie persone tra la folla in questo momento che non hanno alcun accordo. Solo per pura dimostrazione, chi è il novellino completo che sta ancora lavorando su quel primo accordo? Applaudi a questi ragazzi per aver fatto coming out, perché è sempre una situazione difficile in cui trovarsi. Quindi sono tutte quelle persone che alzano semplicemente la mano, qual è il tuo consiglio per loro su cosa dovrebbero fare per iniziare?
Jake:
Alex ne ha già parlato, ma agisci, fai rete, vieni a questi eventi. Per me è stato un po' solitario. Quando sei nella tua cerchia di amici, potresti essere l'unico ad essere entusiasta del settore immobiliare, ad entrare in quelle acque inesplorate. Quindi vieni agli eventi, circondati di persone che stanno facendo quello che vuoi fare e collegati a loro. Dai loro valore, in questo modo potranno riversarsi dentro di te e continuare a fare rete e ad agire. Potrebbe non essere perfetto, ma continua ad andare avanti.
Ashley:
Ok, fantastico. E abbiamo una domanda dal pubblico. “Sono un nuovo investitore. Ho fondi sufficienti per versare dal 20 al 25% su due o quattro proprietà. Consiglieresti di iniziare con una o due famiglie unifamiliari o di passare direttamente a una multifamigliare se i numeri funzionano?"
Jake:
Questa è una bella domanda. Penso che dipenda totalmente dalla tua personalità, anche dalla tua comodità nell'essere un padrone di casa, quindi sembra un primo accordo.
Ashley:
Sì, investitore di marchi. Sì.
Jake:
Sì, quindi voglio dire, è difficile da dire, ma se è la tua personalità, se ti va bene solo un approccio da fucile, dico di diventare multifamiglia. Siamo passati alla multifamigliare. Abbiamo iniziato con una famiglia singola, ma penso che alla fine dipenda solo dalla personalità e se ti va bene buttarti dentro e capirlo, penso che sia la strada da percorrere. Io andrei così, ma non mi farei prendere troppo, non so se fosse questa la domanda oppure no, ma ottenere troppi affari subito. Basta iniziare, prenderne uno, capirlo e passare a quello successivo e crescere da lì.
Ashley:
Penso che sia un ottimo consiglio: non rimanere bloccato nella paralisi dell'analisi su ciò che mi darà il miglior rendimento. Se ti darà un rendimento e l'affare peggiore, agisci. Ok, ora entreremo nelle nostre risposte da Rookie. La nostra prima domanda è di Tatiana Turner. “Sono curioso di vedere come si comportano tutti se ci sono alcune buone proprietà in vendita, ma sai che puoi permetterti di acquistarne solo una. Il motivo per cui te lo chiedo è perché abbiamo fatto un'offerta per un condominio 10K sopra il prezzo richiesto, senza imprevisti. Mentre aspettavamo una risposta, c'era un altro ottimo affare per una casa HUD, ma ho deciso di non fare un'offerta perché stiamo aspettando una risposta dal condominio. Andando avanti velocemente fino ad ora, non abbiamo vinto la nostra offerta per il condominio, né abbiamo ottenuto un HUD a casa perché un giorno prima qualcuno aveva fatto un'offerta su di esso. Sono curioso di sapere se è possibile fare poche offerte su diverse proprietà e poi tornare indietro utilizzando il periodo di due diligence, oppure non è una pratica consigliata?"
Va bene. Quindi prima voglio solo chiarire prima di entrare nella questione cosa sia una casa HUD. Quindi è l'organizzazione per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano ed è lì che prendono le proprietà e quando acquisti queste proprietà dall'HUD, di solito attraversano un periodo in cui solo il proprietario occupato può acquistare la proprietà. Quindi devi vivere lì per un certo periodo di tempo. E poi, se nessuno acquista la proprietà durante quel periodo di tempo, agli investitori viene data la possibilità di acquistare la proprietà. La ragione di ciò è che vogliono che le persone sistemino la proprietà, ci vivano e non si limitino a venderle agli investitori. Allora Jake, qual è il tuo consiglio al riguardo, ovvero inserire proprietà diverse e tirarsi indietro?
Jake:
Onestamente, suggerirei che se tu avessi intenzione di acquistare più proprietà, non vedo alcun problema. Tuttavia, se la tua intenzione è quella di acquistare una sola proprietà, probabilmente ti consiglierei di non seguire questa strada solo perché è un modo etico di fare affari. Se avessi un cliente che volesse farlo, probabilmente gli parlerei un po' della possibilità di aggirarlo in punta di piedi.
Tony:
Sì, quindi mi è successo davvero quando ho comprato il mio primo contratto. Il mio primissimo investimento immobiliare è avvenuto quasi nello stesso identico modo. Ho presentato un'offerta per un immobile. Penso che questa fosse una successione o qualche altra cosa che ho preso, penso che fosse una vendita allo scoperto e ci vogliono mesi per ottenere approvazioni o altro. Quindi ho presentato un'offerta per la vendita allo scoperto, senza mai ricevere risposta. Quindi sono ancora là fuori a presentare offerte, cercando il prossimo accordo, e finisco per trovare una proprietà. L'offerta viene accettata e poi, letteralmente forse due o tre giorni dopo, la vendita allo scoperto ritorna e, ehi, anche la tua offerta è stata accettata. Non avevo né la DTI né il capitale o addirittura era un buon prestito. Non avevo il DTI per ottenere l'approvazione per entrambi i prestiti.
Quindi quello che ho fatto è stato trovare un partner e questo è stato ciò che mi ha spinto a iniziare la mia prima partnership: ho ottenuto questo ottimo affare, ma non posso farcela da solo. Vuoi unirti a me? E se è davvero un buon affare, se hai questo HUD a casa, è stato un affare fantastico. Anche se il primo venisse approvato, se potessi portare qualcun altro a portare a casa quell'HUD, avrei due accordi al tuo attivo invece di uno.
Ashley:
Sì. Quello che penso è che forse quando inserisci le offerte, l'offerta è valida fino a quella data. Quindi in questo modo il venditore non può semplicemente prendersi il suo tempo, farti aspettare per sempre. Quindi, quando scriviamo una lettera di intenti per proprietà commerciali, mettiamo che questa offerta è valida fino ad una certa data e ora. Quindi, se hai paura di imbatterti di nuovo in questa situazione, metti che la tua offerta è valida solo per le prossime 24 ore o qualcosa del genere, è un altro modo in cui potresti gestire la situazione.
Tony:
Sì, penso che anche l'altro pezzo sia davvero... E ovviamente non vuoi prendere l'abitudine di farlo, ma dipende da come imposti inizialmente l'offerta. A volte, quando invii un'offerta a un venditore, in realtà compili il contratto di acquisto. E poi, quando lo riavrai, sarà solo il contratto di acquisto controfirmato. Adesso siete ufficialmente in garanzia. Altre volte è il tuo agente che si mette in contatto con loro dicendo: "Ehi, ecco qual è la nostra offerta". Quasi come una lettera di intenti come quella di cui parli Ashley. E se è un verbale-
Ashley:
Un'offerta verbale.
Tony:
Se è solo un'offerta verbale, anche se tornano e dicono di sì, non sei contrattualmente coinvolto in nulla. E se sei davvero nei guai, anche se hai firmato il contratto di acquisto, se è arrivato un altro contratto migliore che ha preso il posto di questo perché il periodo di attesa è stato troppo lungo e non invii il tuo EMD , in genere ciò annullerà comunque il contratto. Quindi ci sono modi per fare un passo indietro.
Ashley:
E anche nello stato di New York, devi utilizzare avvocati per la chiusura e c'è sempre l'approvazione di un avvocato prima ancora di fare il periodo di ispezione o di inviare la caparra. Quindi quello sarebbe un altro periodo in cui potresti tirarti indietro se impiegassero troppo tempo per tornare da te e tu trovassi un altro accordo.
Jake:
Stavo per dire che per la mia risposta, penso che dovrei avere due parti perché ho una risposta da agente immobiliare e poi ho una risposta da investitore.
Tony:
Sicuro. Stiamo ascoltando.
Jake:
La mia risposta da agente immobiliare è più o meno quella che ho detto, fai attenzione. Ovviamente ci sono codici etici e tutto il resto, ma come investitore devi anche fare quello che devi fare e talvolta diventa un po' complicato... Ma ci sono alcune aree grigie da cui puoi trarre vantaggio.
Ashley:
Ok, quindi per la nostra prossima domanda Rookie Reply, questa domanda viene da Kyle Moore. Ricordate, se volete porre una domanda, potete pubblicarla nel gruppo Facebook di Real Estate Rookie. Puoi inviare un messaggio diretto a me o a Tony su Instagram e potremmo aggiungerlo allo show e rispondere per te. Ok, quindi la domanda di Kyle è: “In che modo gli istituti di credito trattano il reddito derivante dalla conversione della casa? Diciamo che l'anno scorso ho guadagnato 50 dollari ribaltando e riportato tutto sulle mie tasse. Gli istituti di credito considerano questi 50 nel mio rapporto debito/reddito quando decidono l’importo del prestito a cui posso beneficiare?
Jake:
Solo in base alla mia esperienza, se gestisci la tua attività ribaltabile come un'impresa e lo calcoli come reddito d'impresa e puoi mostrare che gli ultimi due anni di dichiarazioni dei redditi rappresentano il tuo reddito d'impresa, allora capirei che sarebbe essere considerato parte del tuo DTI.
Tony:
Sì, capisco anch'io.
Ashley:
È reddito e lo riporti sulle tasse. Quindi sarebbe incluso nel rapporto debito/reddito...
Tony:
Ma per quanto vuoi dire, vuoi vedere almeno un paio d'anni. E penso che alcuni istituti di credito, anche se forse il reddito di ribaltamento non faceva parte di entrambi gli anni, quindi hai solo il reddito da locazione nel primo anno e poi aggiungi il reddito di ribaltamento nel secondo anno, impiegherebbero una media di entrambi gli anni, qualcosa del genere. Va bene. Quindi c'è solo un'altra cosa da aggiungere a questa, Kyle, e forse è più avanzata in ciò che dobbiamo affrontare, ma forse vale la pena condividerla. Quindi stiamo parlando molto con il nostro commercialista in questo momento su come gestire il reddito che entra nella nostra attività dai nostri lanci. Quindi abbiamo un reddito da locazione, che è considerato più passivo, quindi veniamo tassati in modo molto più alto sul nostro reddito ribaltato che diventa altrettanto attivo rispetto a quello che facciamo sul nostro reddito da locazione. Quindi ciò che abbiamo creato nella nostra attività è una LLC separata.
Quindi abbiamo Alpha Geek Capital, che detiene tutti i nostri affitti a breve termine. Poi abbiamo l'agenzia AGC per gli acquirenti di case che fa tutto il nostro lancio. E in quell'entità ribaltabile, tutti i ribaltamenti vengono gestiti all'interno di lì. E poi, essenzialmente stiamo fatturando la nostra entità di noleggio alla nostra entità di ribaltamento per il lavoro che stiamo svolgendo per la gestione di tali progetti. E non sono un commercialista, quindi non chiedermi perché lo stiamo facendo, ma c'è un modo in cui stiamo risparmiando sulle tasse sul lavoro autonomo facendolo in questo modo e mantenendo tutto separato. Quindi, se il ribaltamento sarà una parte importante di ciò che stai facendo, c'è sicuramente un incentivo finanziario per separarlo come una cosa a sé stante, e in questo modo puoi risparmiare sulle tasse sul lavoro autonomo.
Ashley:
La prossima domanda è di Dwight Goldson. “Come fate a trovare un appaltatore che si presenterà quando sarete pronti per iniziare a far oscillare i martelli? Ho contattato un certo numero di appaltatori utilizzando il mio progetto di home def come cartina di tornasole. Ricevo un numero di appaltatori che non si sono presentati, non hanno mai fornito preventivi o forniscono preventivi solo con un numero finale e senza dettagli sul lavoro. Stime che non supereranno il test quando si utilizzano prestiti in denaro forte e richiesta di prelievo, cosa sto facendo di sbagliato? Cosa stai facendo bene?" Deve parlare con te, Tony, perché non sto facendo nulla in mani più vicine.
Così veloce, in realtà quando ho fatto una chiamata Rookie Bootcamp, ho avuto qualcuno che diceva che suo marito era un appaltatore, e il motivo per cui non forniscono stime dettagliate è perché richiede così tanto tempo. Ha detto: "Ma se qualcuno si offre di pagarlo per fare quel preventivo dettagliato senza sapere con certezza se otterranno il lavoro o no, allora lo farà." Ma lei aveva detto che quello era il motivo principale, quindi la prima cosa è forse offrirsi di pagare agli appaltatori un compenso per fare effettivamente il preventivo dettagliato.
Jake:
Voglio solo appoggiarmi a questo perché onestamente, a volte ovviamente vuoi ottenere un preventivo, vuoi ottenere un ambito di lavoro dettagliato. Ma abbiamo anche avuto un appaltatore che era troppo attento, ci mandava troppi messaggi, ci dava troppe informazioni, il che finì per essere un campanello d'allarme e lui non si presentò. Quindi penso che vada in entrambe le direzioni. Per me, lo vedo quasi come un segno che se hai difficoltà a ottenere qualcosa dal tuo appaltatore, è occupato. Probabilmente è qualcuno che almeno è da qualche parte da cui iniziare.
Tony:
Questo è un ottimo punto. E penso che negli ultimi due anni sia quello che abbiamo visto in cui tutti i bravi appaltatori sono stati super impegnati. Quindi, se trovi un appaltatore che non ha proprio niente da fare, anche questo potrebbe essere un campanello d'allarme, ed è letteralmente quello che è successo a noi. Quindi abbiamo la nostra troupe principale con cui lavoriamo, ma penso che a quel punto stesse gestendo quattro riabilitazioni per noi ed ero come le sue capacità. Quindi abbiamo dovuto trovarne un altro, abbiamo preso una decisione, potevamo aspettare che finisse uno di quei lavori, che ci vorranno altre sei-otto settimane, oppure andare a cercare un'altra troupe che si assumesse questo lavoro, quindi potrebbero iniziare il primo giorno. Abbiamo scelto l'opzione scala in cui abbiamo trovato un altro equipaggio, erano liberi e ho pensato: fantastico.
Dicevano: possiamo iniziare domani. Ero perfetto. Si è scoperto che è stata una decisione sbagliata per noi perché la qualità del lavoro, il rapporto, semplicemente tutto non c'era. Quindi inizialmente li abbiamo pagati per iniziare il lavoro. Fortunatamente abbiamo dato loro solo, penso un deposito anticipato del 25% per iniziare. Abbiamo dovuto pagarli per iniziare e poi abbiamo dovuto fermarli perché gestirli era davvero troppo complicato. Quindi abbiamo dovuto pagare l'altro nostro equipaggio per entrare e finire il lavoro e il lavoro ha finito per richiedere ancora più tempo.
Ashley:
E probabilmente per correggere ciò che avevano fatto di sbagliato.
Tony:
Sì, erano così tante cose diverse. Quindi a volte è meglio che la proprietà rimanga vacante per un mese se riesci a coinvolgere una squadra che sa che farà il lavoro piuttosto che avere qualcuno che può iniziare il primo giorno e che sai che dovrà correggere il loro lavoro, tu devo coinvolgere un altro equipaggio e alla lunga ciò finisce per costare più soldi.
Ashley:
E un'altra cosa che abbiamo effettivamente iniziato a fare è costruire il nostro ambito di lavoro e poi far sì che gli appaltatori stabiliscano il loro prezzo su quello. Allora entrano e possono compilare, ecco il bagno, i diversi pezzi del bagno, ecco quanto costerà. Cose così. Invece di dover occuparsi dei dettagli della linea, diciamo loro cosa vogliamo da essa e lo costruiamo in quel modo e poi riempiono gli spazi vuoti.
Jake:
Penso che probabilmente anche la risposta ovvia sia semplicemente tornare a trovare l'appaltatore, penso che sarebbe ovviamente chiedere alla tua rete e chiedere referral ad altri investitori che stanno facendo quello che vuoi fare o trovare la tua forza unica o il tuo vantaggio unico. L'unica cosa per noi era che mia moglie lavorava nel settore degli appalti generali commerciali. E così, praticamente abbiamo stretto rapporti con ragazzi nei suoi luoghi di lavoro e loro venivano a fare un lavoro secondario per noi o conoscevano qualcuno che lo faceva e che poteva aiutarci. Quindi questa potrebbe non essere la situazione di Dwight, ma potrebbe essere la situazione di qualcun altro o quel tipo di flusso creativo che porta a capire altri modi per trovare persone.
Ashley:
Questo è un ottimo punto perché il mio nuovo socio in affari che ho assunto l'anno scorso, metà degli appaltatori che utilizziamo ora, forse anche di più, provengono dalla sua rete. Ha lavorato nell'edilizia, ha lavorato come muratore su grandi edifici e ha avuto anche quei rapporti con altre persone che lavoravano in cantiere.
Tony:
Lascia che ti chieda questo, se entrassi in un nuovo mercato e non conoscessi nessuno, cosa faresti per trovare quella troupe?
Ashley:
La prima cosa che farei è unirmi al gruppo Facebook Busy Bee Neighborly, perché almeno dove investiamo ora metà dei post riguardano Ho bisogno di questo lavoro, quindi le persone commenteranno tutti i loro riferimenti da quello. E poi, immagino, chiunque altro con cui sto costruendo la mia squadra, chieda consigli, agenti, persino finanziatori.
Jake:
Questo è esattamente quello che abbiamo fatto. Quindi quest'anno abbiamo fatto un salto a Casa Grande, che è circa un'ora a sud di qui, e non abbiamo avuto contatti laggiù. Quindi voglio dire, eravamo abbastanza vicini da dove potevamo andare laggiù da soli, ma dovevamo, in un certo senso, lo chiamo le nostre ruote da allenamento uscire dall'inversione di stato perché è abbastanza lontano da non voler essere laggiù, ma se le cose davvero andassero male, potremmo andare laggiù. Ma abbiamo fatto esattamente questo. Ho chiamato un agente con cui avevo una precedente relazione e sapevo che stava lavorando su quel mercato e ho detto semplicemente: "Ehi, abbiamo ricevuto la cauzione per un ragazzo, chi hai?" E ho appena iniziato da lì.
Tony:
Si Esattamente. Queste due cose, come i referral e i gruppi Facebook, penso siano un posto così poco servito dove andare. The BiggerPockets costituisce un altro ottimo posto. Quindi penso di trovare quella comunità in cui le persone si ritrovano in quella città e poi, provare a infiltrarmi lì e trovare quei consigli.
Ashley:
La parte più difficile è convincere altri investitori a rinunciare a chi sono gli appaltatori che utilizzi. Ecco perché devi andare ai gruppi Facebook che sono solo persone con i loro residenti principali dove hanno fatto la ristrutturazione, sono felici e non hanno bisogno che venga fatto nessun altro progetto.
Tony:
Ma se è Flipper che piace, questo è il loro pane quotidiano. Diranno, in realtà faccio tutti i miei salti mortali da solo. Faccio tutto il lavoro da solo. Non c'è nessun appaltatore.
Ashley:
Ok, quindi la nostra ultima domanda oggi viene da Julian Beaks. “Salve, sto cercando di acquistare la mia prima proprietà nella regione nordoccidentale dell'Indiana, ma il problema che sto riscontrando è se sia meglio ribaltare o sistemare l'affitto. La mia domanda è: come determini se sarà meglio capovolgere o affittare nella tua zona? Qual è il posto migliore per trovare le informazioni necessarie per prendere questa decisione?”
Tony:
Sì, posso parlarne perché in questo momento abbiamo un capovolgimento su cui stiamo letteralmente discutendo. Penso che molto dipenda da, okay, quindi prima lasciami dire che in parte è come se avessi bisogno di capitale? Quindi abbiamo venduto alcuni flip che abbiamo fatto l'anno scorso, alcuni affitti chiavi in mano a breve termine perché avevamo bisogno di quel capitale per finanziare l'acquisto di altre proprietà che ritenevamo fossero investimenti migliori per noi in quel momento. Quindi stavo parlando di questa cabina che stava per chiudere con la piscina coperta. Abbiamo finanziato l'acquisto vendendo affitti a breve termine chiavi in mano a Joshua Tree. Ma quella cabina con piscina nel Tennessee probabilmente produrrà più entrate rispetto alle proprietà che abbiamo venduto a Joshua Tree perché ha una piscina coperta ed è nuova di zecca e tutte queste altre cose. Quindi penso che la prima cosa sia: hai bisogno del capitale e qual è il miglior utilizzo di quel capitale?
Penso che la seconda cosa a cui guardiamo sia se dovessimo mantenerlo come affitto, come fluiranno i soldi rispetto al capitale che potremmo guadagnare? Quindi, dato dove sono i tassi di interesse in questo momento, quanto margine hai tra i costi del tuo progetto e qual è l'ARV, tutte queste cose incidono sulla quantità di flusso di cassa che otterrai su base regolare. E se il flusso di cassa è ottimo, allora forse ha senso mantenerlo giusto perché otterrai un apprezzamento a lungo termine, otterrai benefici fiscali. Ma se il flusso di cassa è ridotto ma il capitale che ottieni dalla vendita è piuttosto elevato, allora forse ha più senso invertire la rotta. Quindi queste sono alcune delle cose che guardiamo nella nostra attività, proviamo a prendere quella decisione.
Ashley:
Sì, penso che la cosa migliore sia elaborare gli scenari, proprio come hai detto tu, guardare quali sono i numeri oggi e poi anche come ti aspetti che sia il mercato. Quindi, se hai intenzione di fare una capriola, come sarà dopo aver finito la riabilitazione? Il mercato sarà caldo? Ti aspetti che il mercato scenda e forse non ti avvantaggerà vendere la proprietà e tenere il passo. Ma mantenendo quelle strategie di uscita, voglio dire, penso che sia fantastico avere queste due opzioni a portata di mano. A volte le persone entrano in una proprietà e non hanno la possibilità di trasformare un'abitazione in un affitto perché dovrebbero lasciare troppi soldi nell'affare. Quindi penso che sia fantastico che tu sia in quella situazione in cui hai due diverse strategie di uscita a portata di mano.
Jake:
Penso che aggiungendolo a ciò, tornando al ribaltamento di cui stavo appena parlando, avevamo più o meno lo stesso scenario e in un certo senso abbiamo adottato l'approccio di cui stavi parlando, vedendolo come un noleggio e come un capovolgimento e il flusso di cassa che avremmo realizzato con l'affitto semplicemente non aveva senso con la direzione in cui stavano andando le tariffe. Quanti soldi dovevamo intrappolare nell'accordo e cosa avremmo potuto fare semplicemente ribaltandolo e vendendolo. Inoltre, penso che il fatto sia che quando lo guardi e gestisci quei numeri, stai davvero guardando anche al massimo e migliore utilizzo. E così, quando stavamo cercando di capovolgerlo o mantenerlo in affitto, quale livello di ristrutturazione avremmo apportato? Non aveva senso che quella proprietà, trovandosi lì, avesse finiture di fascia alta e togliesse la moquette, mettesse le piastrelle e cose del genere. Quindi penso che solo sapere qual è il tuo utilizzo finale, gestire quei numeri e poi creare la tua strategia basata su quello abbia senso.
Ashley:
Ok, ragazzi, queste sono le quattro domande Rookie Reply che abbiamo per voi oggi. Jake, grazie mille per esserti unito a noi.
Jake:
Grazie. Lo apprezzo.
Ashley:
Sì, è stato fantastico averti qui. Jake, puoi far sapere a tutti dove possono trovare ulteriori informazioni su di te?
Jake:
Sì, puoi trovarmi su Instagram @jake_kain, KAIN e su Facebook, BiggerPockets. E se volete maggiori informazioni sul nostro incontro mensile, scrivetemi in DM.
Ashley:
Bene, grazie mille e apprezziamo soprattutto che tu sia venuto a incontrarci di persona.
Jake:
No, questa è un'esperienza unica, quindi vi apprezzo davvero, ragazzi.
Ashley:
Io sono Ashley @wealthfirmrentals e lui è Tony @tonyjrobinson, e torneremo mercoledì con un ospite. Ci vediamo allora ragazzi.
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In questo episodio copriamo
- Iniziare il tuo incontro immobiliare e come ti rende la persona più popolare nella stanza
- Esci dalle nove alle cinque investire nel settore immobiliare e diventare agente immobiliare
- Rapporto debito/reddito e se vendere o meno un fissatore per la tomaia potrebbe aiutare o danneggiare il tuo
- L'arte di fare offerte su più case e cosa fare se tutti accettano
- Lanciare o affittare e perché mercati immobiliari diversi richiedono strategie diverse
- Come trovare imprenditori per ristrutturazioni domestiche e perché i lavoratori più veloci raramente sono i migliori
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-254
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