A incidente immobiliare sta cercando sempre di più probabilmente nel 2023. Aumento dei tassi di interesse, compresso tassi massimie nuovo inventario in procinto di colpire il mercato sta facendo sì che gli immobili commerciali, e più specificamente quelli multifamiliari, sembrino più poco attraenti che mai per un investitore immobiliare. Ma con così tanti soldi ancora investiti in investimenti multifamiliari, Gli investitori di tutti i giorni si faranno prendere da tutta questa isteria? O è semplicemente un incidente sovrastimato che non si concretizzerà negli anni a venire?
Scott Trench, CEO di BiggerPockets e ospite del Podcast di denaro di BiggerPockets, ha nutrito sospetti sullo spazio multifamiliare da quando i tassi ipotecari hanno iniziato a salire. Ora è nello show per spiegare perché potrebbe verificarsi un incidente, chi influenzeràe cosa possono fare gli investitori per prepararsi. Questo NON è il momento di affrontare le operazioni ad alto rischio che sono state così importanti nel 2020 e nel 2021. Scott fornisce i suoi consigli su cosa possono fare gli investitori passivi e attivi per mantenere la loro ricchezza se e quando alla fine si verifica un crollo.
Ma non è tutto! Senza questo non parleremmo di multifamiliare Andrew Kushman ed Faircloth opaco, due grandi investitori multifamiliari che hanno decenni di esperienza nel settore. Andrew e Matt rispondono alle domande di due allievi di BiggerPockets, Philip ed Danny, un paio di investitori con sede in California che cercano di farlo ampliare i loro portafogli multifamiliari. Se lo desidera entrare in multifamiliare nel modo giusto o schiva un pessimo affare, resta nei paraggi!
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Scott:
Questo è il podcast di BiggerPockets, spettacolo numero 721.
Andrew:
Tieni presente che più grande è mentalmente più scoraggiante, ma più grande è più facile. Abbattere una unità da 10 unità richiede la stessa quantità di lavoro che abbattere una unità da 100. Quindi la mia filosofia è andare più in grande che puoi comodamente. Quando intendo che "comodo" significa che non metterai te o i tuoi investitori a rischio finanziario, ma non lasciarti spaventare dal fatto che "Beh, sono 100 unità". Non l’ho mai fatto ancora.” Se hai preso un 10, hai preso un 100. È solo l'importo delle finanze, e in realtà diventa più facile man mano che si va avanti.
Scott:
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è Scott Trench, ospite temporaneo del podcast BiggerPockets qui con il conduttore, Dave Meyer. Scusa, te l'ho rubato, Dave.
Dave:
Oh no. Non so se sono l'ospite o l'ospite. Qualunque cosa sia, siamo qui insieme e oggi prenderemo in mano lo spettacolo.
Scott:
Beh, grazie per avermi ospitato oggi, Dave. Lo apprezzo.
Dave:
Si, certo. Sei molto fluido in quell'introduzione. Sei un esperto in questo. Volevamo coinvolgerti perché abbiamo un paio di domande. Tu ed io abbiamo avuto molte conversazioni interessanti offline su questo argomento. Hai dei pensieri davvero interessanti e, francamente, alcune preoccupazioni riguardo allo spazio commerciale multifamiliare di cui parleremo qui per i primi 20 minuti dello spettacolo.
Scott:
Sì lo faccio. Penso che la multifamiglia commerciale abbia goduto di una corsa davvero fenomenale nel creare un'enorme quantità di ricchezza negli ultimi 10, 12 anni poiché gli affitti sono davvero cresciuti quasi in modo accelerato nell'ultimo decennio mentre i tassi di interesse sono scesi in quel periodo e poiché i tassi massimi sono scesi. Ciò ha creato un ambiente incredibile per la creazione di ricchezza che temo abbia fatto il suo corso e che sia destinato a restituirne gran parte nei prossimi 12-18 mesi. Voglio esprimere davvero queste preoccupazioni e suonare il campanello d’allarme in modo che gli investitori siano molto, molto cauti nei confronti di questa asset class in particolare verso il 2023.
Dave:
Va bene, fantastico. Bene, questa sarà una bella conversazione. Non vedo l'ora. Ho molte domande per te. Solo per tutti quelli che ascoltano, parleremo con Scott per circa 20 minuti. Poi lo consegneremo a Matt Faircloth e Andrew Cushman che risponderanno ad alcune domande degli allievi e degli ascoltatori sullo spazio multifamiliare. Quindi oggi abbiamo un grande spettacolo per voi. Parleremo molto di pubblicità e multifamiglia, quindi vorrai sicuramente restare per questo. Hai qualche idea su cosa sta succedendo nello spazio multifamiliare e commerciale e ci piacerebbe sapere cosa ne pensi.
Scott:
Penso che la prima cosa che mi preoccupa nello spazio multifamiliare o multifamiliare commerciale e immobiliare commerciale è che i tassi massimi sono inferiori ai tassi di interesse in questo momento in gran parte di questo spazio. Ciò significa che quando compro un immobile commerciale, sto acquistando un flusso di reddito. Se il tasso massimo fosse del 5%, potrei spendere 10 milioni di dollari per acquistare una proprietà che genera 500,000 dollari all'anno di reddito operativo netto. Ebbene, se il mio tasso di interesse è del 5.5% o del 6.5%, come i mutui a tasso fisso trentennali di Freddie Mac sono in media del 30% alla fine dell'anno, ciò significa che il mio debito è diluitivo. In realtà otterrò un rendimento migliore acquistando tutta la liquidità o occupandomi dei prestiti invece che delle azioni, a meno che non sia davvero ottimista sull'apprezzamento. Nel caso degli immobili commerciali ciò significa che sono davvero ottimista riguardo all'aumento degli affitti o che, per qualche motivo, credo di poter ridurre le spese operative. Quindi questo è un grosso problema. Questo non è sostenibile secondo me. Quando la media del mercato vede tassi massimi inferiori ai tassi di interesse, ciò significa che il mercato sta puntando tutto su queste ipotesi di crescita. E non lo capisco. Penso che sia una posizione davvero rischiosa e spaventosa.
Quindi esaminiamo ciò che deve essere vero affinché ciò funzioni per gli investitori nello spazio commerciale. Il primo è che la crescita degli affitti deve aumentare. Un modo in cui ciò potrebbe accadere è la dinamica della domanda e dell’offerta. Dal lato dell'offerta, avremo la maggior parte dell'inventario online dagli anni '1970. Ivy Zelman stima che ci saranno 1.6 milioni di unità online nei prossimi 12-18 mesi nel backlog qui. I costruttori completeranno tale inventario e lo monetizzeranno. È possibile che se le cose si mettono davvero male, possano fermare la costruzione, ma ciò dimostra semplicemente che c'è un grosso rischio in questo spazio.
Poi l'altro lato di questo... Quindi penso che sia un vento contrario all'ipotesi di crescita degli affitti secondo cui il mercato sta andando all in, molta offerta in arrivo, molte costruzioni. Tutto quello che devi fare è sbirciare fuori dalla finestra qui a Denver e vedrai le gru più prolifiche di quanto non siano mai state. Questo è tutto dire perché la città è in forte espansione da molto tempo. Ora, tutto questo sarà regionale. Alcune città non vedranno la fornitura online. Alcune città vedranno arrivare online tonnellate di forniture e non avranno comunque problemi con l’assorbimento di tali unità.
Dave:
Bene, giusto per ribadire, per sottolineare questo punto, Scott, stiamo già vedendo che gli affitti, in particolare nelle multifamiliari, si stanno appiattindo e iniziano a diminuire in alcune aree. Questo è anche prima, quello che stai dicendo, che questo aumento dell'offerta arriva online perché penso che sia verso la metà del 2023, quando ciò dovrebbe accadere. Quindi lo stiamo già vedendo prima ancora che l’eccesso di offerta inizi a influenzare quella dinamica.
Scott:
Sì, assolutamente. Penso che una scommessa migliore sia che gli affitti rimangano stabili o forse addirittura diminuiscano nei prossimi 12 mesi nello spazio multifamiliare rispetto al presupposto implicito che quando i tassi massimi sono inferiori ai tassi di interesse esploderanno.
Dal lato della domanda, penso che qui abbiamo un jolly, e non ho alcuna previsione in cui mi senta davvero fiducioso sulla domanda. Uno dei grandi argomenti a favore della domanda è che ci sono più persone e la formazione dei nuclei familiari sta accelerando. Ci sono tendenze a lungo termine che lo supportano. È vero, ma c'è tutta una serie di volatilità derivanti dall'intera situazione COVID: molte persone se ne vanno, divorziano, si separano. Ciò crea la formazione della famiglia, secondo me, artificialmente. È una metrica che può commuovere e confondere gli economisti. Quindi non so come prevedere la formazione delle famiglie nel 2023 in un modo o nell’altro. Penso che la scommessa più sicura sia assumere una formazione molto ridotta del nucleo familiare. Se si verifica una lieve recessione o i tassi di interesse continuano a salire, ciò metterà pressione sull’economia. Ciò si tradurrà in una minore crescita dei salari e potremmo restituire parte di questi aumenti degli affitti. Penso che, semmai, ci sia motivo di credere che gli affitti, ancora una volta, rimangano stabili o diminuiscano anno dopo anno. Ancora una volta, questo è problematico.
Quindi temo che nel 2023 potremmo vedere un aumento dei tassi massimi, il che significherebbe un calo delle valutazioni degli asset multifamiliari. Quindi quella stessa proprietà che genera $ 500,000 di reddito operativo netto passa da un valore di $ 10 milioni con un limite del 5.0% al 7.7% con un limite del 6.5%. Si tratta di un crollo del 23% nel valore patrimoniale di quella proprietà. Se hai una leva finanziaria 70/30, hai utilizzato il 70% di debito e il 30% di capitale, questo spazzerà via la stragrande maggioranza del tuo capitale. Questo è il problema che vedo emergere in questo spazio o che temo possa svilupparsi nello spazio del 2023.
Dave:
Lo vedi in tutti i beni multifamiliari? Le sindacati più grandi o le multifamiglie più piccole ne saranno influenzate in modo sproporzionato?
Scott:
Penso che questa sia una minaccia per gli asset immobiliari commerciali a tutti i livelli, che includerebbero spazi per uffici, vendita al dettaglio, beni multifamiliari e altri beni. Penso che vedrai una maggiore pressione su asset più grandi. Vedrete pressione sulle attività che non sono finanziate con i prestiti Freddie Mac a tasso fisso di 30 anni. Penso che le persone saranno colpite in modo sproporzionato. Penso anche che vedrai persone semplicemente che non vendono in questo periodo. Se hai investito in un sindacato, probabilmente il tuo sindacato non venderà per il prossimo anno o due e spererà che i prezzi si riprendano. La mia preoccupazione, però, è che se i tassi di interesse rimangono alti, e possono anche scendere un po', so che stai pensando che i tassi ipotecari probabilmente scenderanno l'anno prossimo, ma finché rimangono molto più alti di prima negli ultimi due anni, penso che vedrete i tassi massimi reimpostati a un livello più alto, forse il 6.5%, il 7% su base nazionale, ancora una volta, variando da regione a regione.
Dave:
Ebbene, anche idealmente, la maggior parte dei sindacati e degli operatori probabilmente resisteranno. Ma data la natura dei prestiti commerciali, la maggior parte di essi non ha un debito fisso a lungo termine. Alcuni di loro potrebbero avere pagamenti in scadenza in scadenza o un mutuo a tasso variabile che si adeguerà nei prossimi due anni e ciò potrebbe potenzialmente forzare una vendita o incidere ulteriormente negativamente sul flusso di cassa delle proprietà.
Scott:
Penso che sia vero, e penso che sia davvero una grande incognita nello spazio. Non conosco nessuno che disponga di ottimi dati sulle medie in termini di debito immobiliare commerciale multifamiliare. Qual è la vita media ponderata di questi debiti? Sono cinque anni? Sono 10 anni? Sono 30 anni? Tutti riceveranno prestiti Freddie Mac a tasso fisso e siamo a posto? La mia ipotesi è che ci sia una grande diffusione in queste aree e che persone diverse verranno influenzate in modo molto diverso. La mia ipotesi migliore è che ci sarà un processo piuttosto che un evento per questo ripristino del tasso massimo. Ci sarà una continua pressione sugli operatori di queste risorse per un periodo di 12-18 mesi, ma potrebbe sempre esserci una sorta di problema legato agli eventi in cui le cose precipitano all'improvviso.
A proposito, questa non è una novità. I valori degli asset in questo settore sono già scesi dal 20% al 30% in molti mercati. Per alcuni di questi mercati, è stato come un interruttore della luce e in alcuni casi è avvenuto nel tempo. Brian Burke, penso, ha fornito alcuni dettagli davvero interessanti su questo argomento in un precedente podcast della BP. Poi voglio anche sottolineare che hai avuto Ben Miller nel podcast On the Market, il CEO di Fundrise. Ha davvero una buona conoscenza, credo, dei tempi e delle questioni di credito che stanno emergendo nel settore, e di come le persone sono indebitate e del perché il prestatore A ha preso in prestito dal prestatore B per finanziare la proprietà C, e tutti hanno bisogno di liquidità contemporaneamente, quello potrebbe creare problemi. Penso che sia davvero difficile da prevedere. Penso, ancora una volta, che questo sia uno spazio in cui nessuno dispone di grandi dati, e qui c'è una grande incognita.
Dave:
È davvero difficile trovare queste informazioni. Se vuoi dare un'occhiata al podcast di cui parlava Scott, è uscito intorno a Natale nel feed On the Market. Puoi verificarlo. Si chiama il Grande Deleveraging con Ben Miller. Scott, penso che sia affascinante e apprezzo la tua opinione. Sono curioso di sapere cosa consiglieresti agli investitori di fare. Immagino che ci siano due lati della questione. Come operatore, sindacato multifamiliare, cosa consiglieresti loro di fare? Quindi, come persone come me che investono passivamente in sindacati di accordi multifamiliari, quale sarebbe il tuo consiglio?
Scott:
Beh, penso che se sei in un sindacato attuale, devi semplicemente pregare e resistere. Non c'è davvero un'altra opzione. Sei un socio accomandante e non c'è niente da fare. Quindi tutto dipende da cosa puoi fare in futuro. Penso che se stai pensando di investire in un sindacato, assicurati che sia un grande vincitore anche in un ambiente di crescita senza affitto. Buttare via le proiezioni del sindacato sulla crescita degli affitti di mercato e dire: se non c'è crescita degli affitti, questa cosa avrà ancora senso per me nei prossimi due anni? E ha senso dove, anche se dovessi vendere la proprietà con un aumento di 150 punti base del tasso massimo in quel mercato…? Questa è una regola generale. Ogni regione varierà. Puoi sicuramente modificare queste ipotesi in base alla tua regione se hai uno di quei mercati che ha molta migrazione netta con pochissime nuove costruzioni.
Un altro è, invece di schierarsi dal lato del capitale azionario in un sindacato, considerare di stare dal lato del debito. C'è il capitale azionario privilegiato, che è davvero coerente con il debito in termini di profilo di rendimento, sebbene sia junior rispetto al debito più senior in cima allo stack. Oppure puoi semplicemente entrare in un fondo debito. Se il tasso massimo è del 5% e i tassi di interesse sono del 6.5%, perché non guadagnare semplicemente tassi di interesse del 6.5% o anche più alti con altri fondi di debito? Questo è un modo a basso rischio per guadagnare un flusso di cassa migliore per un periodo di tempo. Quando le cose cambiano o se cambiano, puoi sempre tornare a stare sul lato azionario o quando hai fiducia nella crescita degli affitti. Se hai intenzione di stipulare un accordo azionario, forse considera di trovare qualcuno che sindacherà senza alcuna leva finanziaria. Ancora una volta, se la proprietà produrrà un rendimento con un tasso massimo del 5%, considera di non utilizzare alcun debito. Ciò in realtà aumenterà i tuoi rendimenti in un ambiente di crescita assente o basso, pur comportando un rischio inferiore. Quindi è davvero attraente.
Queste sono opinioni molto audaci che sto cercando di portare qui, ma voglio davvero esprimere questa preoccupazione perché ho la sensazione che la gente non lo capisca e ho l'impressione che stiano ricevendo informazioni... Se stai ricevendo tutte le tue informazioni da persone che sindacano affari immobiliari, riconoscono che questi sindacati sono persone fantastiche, fanno un ottimo lavoro in molti casi, ma questo è il loro sostentamento. Forse è difficile vedere alcuni dei rischi in questo spazio se il tuo sostentamento dipende dalla raccolta di grandi quantità di capitale, dall'acquisto di affari e dal guadagno di denaro attraverso commissioni di acquisizione, commissioni di gestione e poi facendo un giro con un interesse riportato sul [impercettibile 00 :13:51].
Dave:
È un ottimo consiglio, Scott. Grazie. Vedete questa potenziale flessione nel settore immobiliare commerciale? Da quello che dici, sembra. Personalmente ritengo che assisteremo ad una modesta flessione nel settore immobiliare residenziale, ma secondo la tua analisi questo settore commerciale presenta maggiori svantaggi. Vedi che si estenderà al settore residenziale o ad altre parti del settore immobiliare?
Scott:
Questa non è una buona notizia per il settore immobiliare in senso generale. Senti, penso che tu abbia un'ottima padronanza del mercato residenziale in particolare. Hai una buona presa su tutti i mercati. Non penso che tu trascorra molto tempo nello spazio commerciale. Direi che, a proposito, dovresti prendere alcune delle mie opinioni qui con le pinze perché sono un aspirante giornalista dilettante nella comprensione dei mercati immobiliari commerciali qui. Ma nello spazio residenziale, penso che ne abbiamo una ragionevole gestione. C'è tutta una serie di risultati. Ma no, il calo dei valori degli asset immobiliari commerciali andrà probabilmente di pari passo con il calo dei valori degli asset immobiliari residenziali. Lo prevediamo già. Penso che i cali dal 3% al 10% siano il livello di cui hai discusso per il residenziale a seconda di dove finiranno i tassi di interesse alla fine dell'anno prossimo.
Dave:
Beh, è molto utile.
Scott:
A proposito, se stai pensando di investire in immobili residenziali, inseriscilo nel calcolatore BiggerPockets e guarda la proprietà con un mutuo di 30 anni e ragionevoli ipotesi di apprezzamento e crescita dell'affitto e mettila lì senza mutuo e vedi cosa i rendimenti sembrano. In molti casi, i rendimenti saranno migliori senza un'ipoteca sulla proprietà, il che, ancora una volta, è qualcosa di veramente interessante e qualcosa che dovrebbe far girare le ruote. È necessario trovare davvero dei buoni affari in questo momento affinché tutto funzioni e potresti prendere in considerazione l’idea di stare dalla parte del debito.
Dave:
Eccezionale. Bene, Scott, apprezziamo davvero questa analisi molto sobria e ponderata. È chiaramente qualcosa a cui il nostro pubblico e chiunque stia pensando di investire nel settore immobiliare dovrebbero pensare e su cui imparare di più.
Scott:
Beh, Dave, una domanda che ho per te è: cosa ne pensi? Arrivo qui con un po' di tristezza e tristezza, preoccupandomi che ci sia un grosso fattore di rischio in fermento nello spazio immobiliare commerciale. Pensi che io sia ragionevole o pensi che sia fuori strada?
Dave:
Non faccio. Penso che sia una preoccupazione seria. Ho davvero difficoltà a immaginare che i tassi massimi rimangano dove sono. Non riesco a immaginare un mondo in cui non si espandono. Come hai illustrato molto bene, anche solo modesti aumenti dei tassi massimi hanno effetti negativi davvero significativi sui valori degli asset. Stiamo semplicemente assistendo a un'inversione delle condizioni in un modo in cui i tassi massimi sono stati estremamente bassi per molto tempo e le condizioni economiche, non credo, lo supportano più.
Penso che quello che hai detto sulla crescita degli affitti sia accurato. Il partito che abbiamo visto tutti negli ultimi due anni in cui la crescita dei ranghi è esplosa, le condizioni economiche non lo supportano più. Penso che sia il momento di essere molto cauti e conservatori. Non vedo alcun svantaggio nell'essere veramente conservatore. Se sbagli tu e se sbaglio io, allora per te è solo un vantaggio. Se investi in modo davvero conservativo e la crescita degli affitti aumenta e i tassi massimi rimangono bassi, buon per te. Ma come hai detto, penso che il consiglio più sobrio e appropriato, sia nel settore commerciale che in quello residenziale in questo momento, sia ipotizzare una crescita degli affitti molto modesta, se non addirittura nulla, assumere un apprezzamento molto basso e, se gli accordi funzionano ancora, allora ha senso . Ma non penso che sperare in un miglioramento delle condizioni sia una linea d’azione saggia, almeno per il prossimo anno e forse due anni.
Scott:
Bene, fantastico. Ancora una volta, mi sento un po’ nervoso nell’esprimere questa preoccupazione. Essenzialmente vengo allo show e dico: "Sto prevedendo un bel..." Non sto prevedendo. Sono preoccupato per un calo fino al 30% del valore patrimoniale nelle multifamiliari commerciali. Questa è un'area in cui mi è piaciuto molto il podcast di Ben Miller in cui ha parlato dei rischi di credito qui, ma penso davvero che la multifamiglia non sia isolata da questo. Il suo rischio era per il commerciale, come un ufficio al dettaglio, quelle altre classi di attività. Penso che il multifamiliare sia molto esposto in questo momento e temo che alcune di queste cose non siano state adeguatamente prezzate sul mercato.
Ancora una volta, tutto si riduce al semplice fatto che stiamo cercando di fare soldi come investitori. Come puoi fare soldi se gli affitti non crescono e il tuo debito è più costoso del flusso di cassa che stai acquistando? Questo deve cambiare. Penso che uno spread ragionevole tra i tassi massimi e i tassi di interesse su una media nazionale sia di circa 150 punti base. Ciò equivale a un aumento molto ampio che va da circa il 5% della media nazionale attuale al tasso massimo del 6.5%. Ancora una volta, ciò distrugge molto valore. Quindi spero che questo sia utile.
Dave:
L'unica alternativa è che i tassi di interesse scendano, come dici tu, hai bisogno di questo spread. Ma personalmente penso che i tassi ipotecari potrebbero scendere entro la fine del 2023, ma non di molto, non credo di 100 punti base rispetto a dove sono adesso. Questo è il mio pensiero, ma non ci credo molto fortemente. Penso che ci siano molti modi diversi in cui ciò potrebbe accadere. Quindi penso che il risultato più probabile, come hai detto, è che i tassi massimi salgano per raggiungere quello spread storico sano piuttosto che che i tassi di interesse scendano.
Scott:
Potrebbe esserci una combinazione. Potrebbe essere un fattore attenuante. Potrebbero scendere alcuni e i tassi massimi potrebbero ancora aumentare di una parte, ma temo molto questo spazio nel prossimo anno.
Dave:
Va bene, Scott. Bene, apprezziamo davvero questa valutazione onesta e la condivisione dei tuoi sentimenti con noi. È di grande aiuto per tutti coloro che lo ascoltano e mi ha dato molto su cui riflettere. Prima di lasciarti uscire di qui, qual è il tuo consiglio veloce per oggi?
Scott:
Il mio consiglio rapido è che se stai analizzando un immobile commerciale o qualsiasi altro immobile, nell'ambiente odierno prova prima ad analizzarlo con e senza debito. Poi, in secondo luogo, se stai cercando opportunità sindacate, se sei ancora interessato a opportunità sindacate, assicurati che lo sponsor stia acquistando in profondità, comprando con un forte sconto rispetto al valore di mercato, che ci siano significative opportunità di aumenti dell'affitto solo per portare affitti attuali al mercato e che la proprietà può ancora generare un profitto accettabile quando il sindacato dovrà venderla tre o cinque anni dopo, anche se ciò avviene a un tasso massimo superiore dell'1.5%, ovvero 150 punti base in più rispetto a quello precedente acquistato ad oggi.
Dave:
Bene, grazie Scott Trench, CEO di BiggerPockets. Apprezziamo che tu sia qui. Detto questo, lo consegneremo a Matt Faircloth e Andrew Cushman che risponderanno ad alcune domande degli allievi su come entrare negli investimenti multifamiliari.
Andrew:
Philip Hernandez, benvenuto al podcast di BiggerPockets. Come va, signore?
Philip:
Sto bene. Sono davvero entusiasta di essere qui. Grazie mille, Andrea.
Andrew:
Fai parte del gruppo inaugurale del programma allievi di BiggerPockets. Sei qui con alcune domande con cui speriamo di poterti aiutare oggi. È corretto?
Philip:
Sì, sì, è vero. Sono super entusiasta e grazie mille ragazzi per il vostro tempo. La mia domanda, nel mondo multifamiliare, ma anche nel mondo immobiliare in generale, molte volte quando si inizia, viene consigliato di collaborare con qualcuno che ha più esperienza di te fornendogli un po' di valore , trovando l'affare o gestendo l'affare o rendendolo in qualche modo più semplice per la persona che ha più esperienza di te. E se la cosa che puoi fare per aggiungere valore fosse raccogliere capitali? Sto iniziando a trovarne alcuni... La mia rete sta iniziando a essere interessata a investire di più con me. Cosa succede se non ho l'accordo? E se qualcun altro avesse un accordo, ma sto appena iniziando a conoscerlo, come esamineresti la persona per cui stai pensando di portare i soldi dei tuoi amici e della tua famiglia in un accordo? Come sarebbe la tua lista di controllo per farlo in modo corretto?
Andrew:
Argomento importante. Giusto per essere sicuri di aver capito bene, la tua domanda è fondamentalmente, se sto iniziando come raccoglitore di capitali, come dovrebbe essere la lista di controllo per scegliere il partner o co-sponsor giusto con cui investire quei soldi?
Philip:
Si Esattamente. Perché esaminando un accordo per quanto riguarda la mia due diligence, mi sento ragionevolmente competente in questo, ma solo se ho il controllo di tutto. E se non avessi il controllo di tutto?
Andrew:
Hai ragione. Matt probabilmente ha molto da dire a riguardo, quindi mi limiterò a elencare alcune cose e poi lascerò che sia lui a prendere il comando. Il primo è che direi di andare a leggere il libro di Brian Burke, The Hands-Off Investor, perché è scritto per gli investitori passivi di LP. È il manuale più dettagliato e approfondito su come controllare un operatore che abbia mai visto in vita mia. Quindi, se stai cercando di raccogliere fondi e di metterli a disposizione di qualcun altro, devi essere un esperto in quel libro. Questa è la prima cosa che farei. Anche se lo faccio da dieci anni e mezzo, ho letto ogni pagina del suo libro. C'è molto da imparare lì dentro. Quindi fallo.
In secondo luogo, se intendi raccogliere i soldi di altre persone e poi inserirli nell'affare di qualcun altro, non essere solo in un socio accomandante. Assicurati di far parte della società in nome collettivo o come minimo di avere un certo livello di input o controllo nell'accordo. Sfortunatamente, proprio la settimana scorsa, un mio amico ha raccolto fondi, investendoli in un accordo con un altro sponsor in Texas. C'era stato un incendio. L'accordo sta andando male. Il 100% del capitale andrà perso. Una delle più grandi frustrazioni nei confronti del mio amico che ha raccolto i soldi è che non ha alcun controllo. Non riesce nemmeno a ottenere tutte le informazioni su quello che sta succedendo. Quindi assicurati di avere un certo livello di input, un certo livello di controllo.
Consiglierei anche, quando stai esaminando un accordo specifico, di sottoscriverlo e di fare la dovuta diligenza sull'accordo come se fosse il tuo accordo e lo avessi trovato. Fondamentalmente stai duplicando la sottoscrizione e la ricerca che lo sponsor dovrebbe fare. Spero che tutto vada bene e tu dici: "Wow, questo ragazzo è fantastico". Ma in caso contrario, lo scoprirai e risparmierai un sacco di... risparmierai il rischio dei tuoi investitori e salverai la tua stessa reputazione. Allora renditi conto anche che stai davvero scommettendo di più su quell'operatore che su qualsiasi accordo specifico, soprattutto perché il mercato sta cambiando. La gestione patrimoniale e le buone operazioni sono il luogo in cui si guadagna veramente il denaro. Negli ultimi 10 anni abbiamo tutti cavalcato un'onda enorme, che ha raggiunto il culmine, e i buoni operatori costituiranno il fattore di differenziazione in futuro.
Quindi, anche dal tuo punto di vista, Philip, cerca di capire che, qualunque cosa accada, in una certa misura stai mettendo la tua reputazione nelle mani di qualcun altro. Passa attraverso il processo di valutazione, fallo lentamente. Se lo fai bene, può essere una cosa meravigliosa per crescere, ampliarti e concentrarti su ciò in cui sei bravo. Ma tienilo a mente. Matt, te lo aggiungo per vedere cosa hai da aggiungere?
Opaco:
Beh, potrei semplicemente dire: "Ehi, sono d'accordo con Andrew", cosa che faccio la maggior parte delle volte. Tutto ciò che ha detto Andrew è corretto al 100%. Sì, esaminali come se stessi investendo il tuo capitale, ed è così che dovresti vederlo. Soprattutto, Philip, considera la cosa come se fossero i tuoi soldi a finire nell'affare di quest'altro operatore. Fai quello che faresti se compilassi questo assegno. Perché in sostanza la persona che investe non investe in quell’operazione. Stanno investendo su di te. Vengono da te per aiutarli a trovare un posto dove parcheggiare la loro capitale. Non sono proprio come... Potrebbero semplicemente rivolgersi direttamente a quell'operatore. Perché dovrebbero passare attraverso di te? Il motivo per cui devono attraversarti è perché si fidano di te. Stanno investendo con Philip Hernandez nella sua rete, nella sua abilità di sottoscrizione e nella sua conoscenza del mercato.
Quindi fallo. Esamina e esamina il mercato, scopri perché il mercato è fantastico. Non limitarti ad ascoltare il sindacato, l'operatore o l'organizzatore. Prepara i tuoi compiti sul perché. Non fare affidamento solo sui documenti PDF del sindacato che mostrano i dati finanziari. Ottieni i loro numeri reali in Excel. Sottoscrivi tu stesso l'accordo. Ottieni il registro degli affitti e le dichiarazioni di profitti e perdite dall'attuale proprietario da cui sta acquistando la proprietà ed esegui la tua analisi della proprietà. Magari elaborare la propria verifica, la propria sottoscrizione e anche sottoporre a stress test l'accordo. Tutte queste cose vengono fatte da buoni investitori LP che vogliono investire in un accordo, e devi agire come se fosse la tua polvere a finire in questo accordo, non i tuoi investitori. Questo è il numero uno.
Potrei anche offrirti alcune riflessioni, se le stai cercando, su come puoi proteggerti quando raccogli fondi per qualcun altro. Perché immagino che tu sia un bravo ragazzo, questo lo so, ma non lo fai per hobby. Lo fai perché vorresti ottenere una sorta di compenso in cambio dell'inserimento di uno dei tuoi investitori nell'affare, giusto?
Philip:
Sì, decisamente.
Opaco:
Il problema è che, a meno che non mi sbaglio, non possiedi una licenza della Serie 7. Non sei un broker azionario autorizzato, vero?
Philip:
Corretta.
Opaco:
Quindi quell'operatore non può compensarti per la raccolta di capitali perché quello che stai facendo è vendere un titolo per loro. Non posso staccarti un assegno in dollari e azioni che raccogli in cambio della raccolta di capitale perché ciò ti compenserebbe come broker azionario per la vendita di un titolo, e per farlo hai bisogno di una licenza, che non hai . Ma stai tranquillo, ti ho coperto.
Il modo in cui lo fai è diventare membro del GP, la società in nome collettivo, come aveva detto Andrew. Ora, c'è un'incisione là fuori. Non puoi diventare un medico di famiglia semplicemente per raccogliere capitali. È necessario avere un ruolo attivo in azienda. Il lavoro di un raccoglitore di capitali termina praticamente dopo la costituzione della società. Tu sai cosa sto dicendo? Non è che hai bisogno di più capitale per sempre. Hai raccolto il capitale e l'affare si chiude, e poi il gioco è fatto. Quindi, ciò che la SEC vorrà vedere, se mai ci sarà un controllo sull'accordo, e per essere onesti, non ciò che il tuo investitore vorrà vedere, rimarrai un partner attivo nell'accordo? Quindi il lavoro di Phillip non finisce una volta raccolto il capitale perché questo ti dà un ruolo attivo nell'azienda come proprietario. Se sei proprietario di un'azienda, di qualsiasi dimensione, puoi vendere azioni. Non hai bisogno di una licenza di titoli se possiedi una parte della società. Tu mi segui?
Philip:
Sì.
Opaco:
Ora possiedi una parte dell'azienda, ma devi anche fare qualcosa di più che una semplice raccolta di capitali. Quindi potresti far parte del team di gestione patrimoniale. Potresti, come facciamo a DeRosa per la mia azienda, quello che facciamo è formare un consiglio di amministrazione e quel consiglio di amministrazione ha voce in capitolo. Hanno voce in capitolo. Facciamo riunioni regolari del consiglio di amministrazione. Manteniamo i minuti. Siamo anche dei veri idioti e seguiamo le Regole dell'Ordine di Robert dove ci sono mozioni, secondi, sì e tutta quella roba. Quindi puoi fare tutto questo come consiglio di amministrazione con i promotori della capitale che hanno voce in capitolo sulla società. Se l'operatore è disposto a giocare con te e a impostare le cose in quel modo, allora questo è un ottimo modo per te di diventare un membro del GP, per avere voce in capitolo e avere il controllo, e anche per te per diventare un membro di il medico di famiglia in modo che l'organizzatore principale possa risarcirti legalmente in qualunque forma o modo tu negozi per te stesso.
Philip:
Quindi, se si tratta di un accordo più piccolo e se ci sono tre persone nell'accordo, quattro persone nell'accordo, Andrew, hai detto di assicurarti di avere un certo livello di controllo. Che aspetto ha in realtà? Controllo fino al dispo o controllo…? Cosa direi: "Oh, è così che voglio che appaia?" per quanto riguarda il controllo?
Andrew:
Controllare il più possibile. Quindi puoi votare, come hai detto tu, disposizione, quando/come, approvazione del prezzo. Puoi approvare, verrà rifinanziato? Licenziarai l'amministratore della proprietà e ne assumerai uno nuovo? Dovresti avere qualche input in merito. Ottieni input sull'opportunità o meno di effettuare grandi spese in conto capitale. Dovrebbero essere trattenuti o dovresti andare avanti con loro? Puoi avere input su se le distribuzioni dovrebbero essere effettuate o dovrebbero essere trattenute per preservare la posizione finanziaria della proprietà per superare potenziali momenti difficili? Quindi più input hai, meglio è per i tuoi investitori. Allora imparerai anche di più. Soprattutto se ti occupi della raccolta di capitali, non trascorrerai molto tempo nelle operazioni. Imparerai di più anche facendo questo.
Opaco:
La cosa interessante, Philip, è che tu ne avevi parlato, questo è solo un piccolo affare. Siete solo tre o quattro coinvolti in questo progetto, giusto? Non volevo spaventare te o chiunque altro pensando: “Oh, consiglio di amministrazione. Beh, cavolo, Microsoft ha un consiglio di amministrazione, ma questo è un accordo di piccole dimensioni, per quanto di grandi dimensioni. Non ha bisogno di un consiglio di amministrazione”. Ebbene sì e no. Non devi lasciare che termini del genere spaventino te o chiunque altro. Esistono solo modi per gestire il settore immobiliare che coinvolgono un paio di partner. Implica l’ingresso di capitali privati nell’accordo. Ogni partner ha voce in capitolo, come ha detto Andrew, nel progetto è fondamentale. Ogni partner ha un voto.
A proposito, non deve essere quello che dice Phillip. Deve solo essere che Phillip abbia un voto, Philip abbia una voce. In tutte queste cose, in genere è un consenso o addirittura un tipo di cosa del tipo "Sì, dire sì, no, dire no" per determinare se accettare o meno l'offerta, se decidere o meno di sostituire il tetto. Ecco come nascono gli immobili semicomplessi. Potrebbe trattarsi di una proprietà di quattro unità o di una proprietà di 10 unità, qualunque essa sia. Non voglio che le persone considerino la cosa più complessa di quanto dovrebbe essere. Potrebbe trattarsi di una chiamata Zoom rapida e molto altalenante in cui devi semplicemente registrare che la chiamata Zoom è avvenuta. Magari qua e là, sali su un aereo, Philip, ed esci a dare un'occhiata alla proprietà.
L'ultima cosa con cui ti lascio, e anche tutti gli altri, troppe persone investono nel settore immobiliare in questo modo per dilettarsi. Se stai raccogliendo capitale privato per un operatore, non dovresti raccogliere capitale per quell'operatore a meno che tu non abbia intenzione di farlo 10 volte per i suoi prossimi 10 affari o magari di crescere alla fine in una tua attività. Ma non dovresti dilettarti nella raccolta di capitali per un operatore. Dovresti farlo ancora e ancora e ancora in modo che il tuo marchio si affezioni a loro in modo che le persone ti vedano come una fonte di capitale per loro, ed è qualcosa che puoi fare ancora e ancora e ancora. Non è qualcosa che puoi provare una volta perché un tipico progetto immobiliare potrebbe durare cinque anni e, se l'economia cambia un po', potrebbero essere necessari più di cinque anni per questi progetti. Quindi devi assicurarti che ti piaccia lavorare con queste persone e che vuoi lavorare molto di più con loro.
Philip:
È un ottimo consiglio. Grazie mille ragazzi. Lo apprezzo molto.
Opaco:
Philip, prima che tu ti separi, amico, voglio farti sapere che sei stato un fantastico, fantastico, fantastico colosso nel Multifamily Bootcamp che abbiamo avuto in quello che abbiamo lanciato qualche mese fa, e voglio ringraziarti per avermi portato la salsa che hai portato lì. Sembra che tu stia facendo lo stesso per il programma allievi. Sono davvero grato di vederti qui. Ti ho visto alla BP Con. Amo la tua atmosfera, amo la tua energia anche se sei raggruppato lassù a Los Angeles.
Philip:
Grazie. Apprezzalo. Vi apprezzo ragazzi.
Andrew:
Va bene, stai attento, Phil.
Opaco:
Andrew, abbiamo un'altra domanda in fila qui. Voglio portare dentro... ho Danny, Danny Zapata. Danny, benvenuto al podcast di BiggerPockets, amico. Come stai oggi?
Danny:
Sto benissimo. Grazie per avermi ospitato.
Opaco:
Sei il benvenuto. Cosa hai in mente? Come possiamo rallegrare un po' la tua giornata io e Andrew? Qual è la domanda immobiliare che vuoi sottoporre a me e Andrew per rispondere e su cui le masse possono ascoltare i nostri pensieri?
Danny:
Lascia che ti dia un piccolo contesto. Attualmente sono un piccolo investitore multifamiliare, ho alcune proprietà a Sacramento e sto cercando di fare il prossimo grande passo su larga scala. Quindi è davvero una grande opportunità per scegliere entrambi i vostri cervelli qui adesso. La domanda che ho è, oltre alle differenze nei prestiti tra multifamiglie piccole e grandi, quali sono alcune delle altre cose a cui hai prestato attenzione quando passi da meno di cinque unità a proprietà da 10 a 20 unità?
Opaco:
Beh, lo so, Andrew, tu ed io abbiamo dibattiti amichevoli su quale sia il migliore. Andrew è entrato praticamente subito nel grande settore immobiliare multifamiliare perché è un supereroe ed è in grado di farlo. La maggior parte della gente comune come me deve salire da cinque a 10 unità a 30-40 e aumentare in questo. Andrew, so che anche tu hai dei pensieri a riguardo. Ma ti dirò brevemente cosa penso, Danny, in quanto il conto profitti e perdite è sempre lo stesso. C'è ancora profitto e ci sono ancora perdite. Ci sono ancora entrate e uscite. Quindi avrai ancora un flusso di reddito.
Ma man mano che si entrano in affari sempre più grandi, forse diventano alcuni flussi di reddito in più. Forse non si tratta solo di redditi da locazione. Forse il tuo conto economico mostrerà le spese di lavanderia e tutti i tipi di altre cose divertenti come il ritiro della spazzatura o l'addebito agli inquilini per la TV via cavo o altre cose che entrano. Quindi diventa più complesso dal punto di vista delle entrate. Inoltre, cose come penali per il ritardo e cose del genere. Sono stato indagato per aver indicato la penalità per il ritardo come reddito su una proprietà di quattro unità perché tu la dimostri come entrata. Stai cercando di allungarlo. Ma indovina un po? Nelle multifamiliari più grandi, diventa più comune e ci si aspetta che faccia parte delle entrate.
Inoltre, dal punto di vista delle spese, ciò può diventare molto elevato in termini di spese per multifamiliari, non grandi in dollari ma grandi in numero di voci che potresti avere. Su un cinque unità, cosa ottieni? Tasse immobiliari, assicurazioni, manutenzione, forse quattro o cinque altre voci. Per una proprietà multifamiliare più grande, potresti avere 30 o 40 voci in una nota spese. Ne hai uno grosso a cui molte persone in piccole famiglie multifamiliari non pensano, e questo è il libro paga. Ecco cosa significa. Per una proprietà di quattro unità che possiedi, dammi un esempio di vita reale, Danny, di una piccola multiproprietà che possiedi proprio adesso.
Danny:
Ho un quadrilocale a West Sacramento, un mix di due camere da letto e uno studio.
Opaco:
Chi lo gestisce?
Danny:
Abbiamo un amministratore della proprietà per questo.
Opaco:
Non firmerai un assegno W2 sullo stipendio di quell'amministratore immobiliare che riscuote il tuo affitto e gestisce quella proprietà per te, vero?
Danny:
Corretta.
Opaco:
Per multifamiliari più grandi, vedrai una commissione di gestione della proprietà, ma vedrai anche le spese per il personale. È una cosa positiva e negativa perché significa che hai personale a tempo pieno. La regola pratica è che una proprietà può permettersi personale a tempo pieno con circa 80 unità, ed è fantastico perché ciò significa che la carriera di quella persona, il suo lavoro si basa sul far sì che la tua proprietà multifamiliare raggiunga i suoi obiettivi, giusto? Potrebbe essere un agente di leasing, potrebbe essere un tecnico della manutenzione, quel genere di cose. Ma non hai quegli elementi pubblicitari nelle tue quattro unità, nelle tue 10 unità o nelle tue 30 unità. Non ha quelle cose.
Quindi è necessario prevedere un budget per il personale a tempo pieno il cui compito è far cantare a quella multifamiglia la canzone che desideri, agenti di leasing, forse proprietà più grandi potrebbero avere un gestore del sito. Le proprietà più grandi possono avere più tecnici di manutenzione il cui compito è riparare cose che si verificano nella proprietà, grandi e piccole. Questo è di gran lunga l’elemento pubblicitario che molti piccoli investitori, come me, rimangono sorpresi e dicono: “Oh, wow. Devo mettere un budget per quello”, ma anche emozionante. Ora posso fornire a queste persone descrizioni del lavoro e fornire loro elenchi di attività e utilizzare software o qualsiasi altra cosa per aiutarli a ottimizzare completamente la loro posizione in ciò che fanno e aiutarli a portare con sé la mia proprietà. Quindi è una buona cosa, ma devi avere un budget per questo. Andrew, so che anche tu hai pensato a questo. Quali altre cose vedi nei secchi di multifamiliari più grandi che forse non sono nei secchi di piccoli redditi multifamiliari in termini di spesa?
Andrew:
Nei tuoi commenti, quindi sono passato direttamente a 92 unità perché una delle cose che hai detto è che le proprietà più grandi saranno in grado di supportare il proprio personale a tempo pieno perché ho pensato, amico, non voglio gestire un 30 unità da fuori dallo stato. È davvero difficile. Ne hai davvero menzionati alcuni e molti di quelli davvero importanti.
Alcuni degli altri che in realtà non sono necessariamente elementi pubblicitari nel conto economico, ma alcune delle altre differenze, Danny, uno, tieni presente che più grande è mentalmente più scoraggiante, ma più grande è più facile. Abbattere una unità da 10 unità richiede la stessa quantità di lavoro che abbattere una unità da 100. Quindi la mia filosofia è andare più in grande che puoi comodamente. Quando intendo che "comodo" significa che non metterai te o i tuoi investitori a rischio finanziario, ma non lasciarti spaventare dal fatto che "Beh, sono 100 unità". Non l’ho mai fatto ancora.” Se hai preso un 10, hai preso un 100. È solo l'importo delle finanze, e in realtà diventa più facile man mano che si va avanti.
L'altra differenza quando inizi a passare da quattro complessi a 10 e 20 unità è che i dati demografici diventano molto più importanti. Se hai un quadrilocale ed è in un mercato piatto o forse anche in calo, non è così difficile riempire uno o due posti vacanti perché non hai bisogno di così tante persone per rimanere pieno. Ma se hai una casa da 20 unità e le persone si stanno trasferendo fuori dalla zona e inizi ad avere due, tre, quattro posti vacanti, diventerà sempre più difficile mantenere quella proprietà piena, ed è sempre meno probabile che gli affitti vengano pagati. salire. Quindi man mano che ingrandisci, i dati demografici diventano sempre più importanti perché stai diventando un pesce più grande nello stagno. Quando sei un fourplex in un MSA con un milione di persone, puoi nuotare nella tua direzione e farla franca. Quando raccogli proprietà da 10 e 20, 30 unità, sei un po' più soggetto alle correnti che scorrono intorno a te.
Poi un'altra cosa da tenere a mente quando arrivi a 10 o 20 unità è che, se acquisti un fourplex, diciamo che lo fai a pezzi, ottieni un prestito FHA, ti trasferisci, ottieni un posto vacante, probabilmente hai il riservarsi per coprire quel posto vacante per un mese o due o tre. Quando inizi ad arrivare a 10 e 20 unità, è un cambiamento mentale del tipo "No, personalmente non sarò in grado di coprire tutte queste proprietà quando le aggiungo al mio portafoglio". Perché se compri cinque unità da 20, ora parli di 100 unità. Quindi devi cambiare la mentalità per gestirli davvero ciascuno come un business, e questo significa capitalizzarlo bene in anticipo. Sì, non sarai in grado di mantenere quel mutuo da $ 30,000 al mese, ma va bene perché hai portato sul tavolo $ 250,000 extra quando l'hai acquistato e lo hai impostato come conto di riserva. Quindi queste sono anche alcune delle differenze che terrei a mente quando passi dai fourplex più piccoli ai 10, 20 e poi a salire da lì.
Danny:
Questa è un'ottima prospettiva perché ho sempre guardato alla scala più ampia in termini di se hai più di 20 unità, un posto vacante non ti fa male tanto quanto una piccola multifamiglia, ma allo stesso tempo devi considerare tutte quelle altre cose, aree e dati demografici in declino che possono influenzarti e rendere estremamente difficile riempirlo e mantenerlo così.
Opaco:
È un'arma a doppio taglio, Danny. Ciò significa che può essere molto difficile prendere una proprietà più grande e portare... Ho portato una 200 unità dal 30% di occupazione fino al 95% di occupazione, e posso dirti che è stata una faticaccia. È lì che ho la maggior parte dei miei capelli grigi. È stata dura. Perché ogni volta che affitti un'unità, beh, fantastico, si tratta di un mezzo percento di occupazione. Muovi semplicemente l'ago. Mentre affitti un appartamento su quattro unità, l'occupazione è del 25% e hai semplicemente spostato l'ago. Affittare un appartamento potrebbe portarti dalla fase rossa a quella nera. Potrebbe essere necessario affittare 30, 40, 50 unità in una multifamiglia più grande per ottenere differenze significative nel flusso di cassa.
Il lato positivo è che proprietà del genere possono subire un piccolo colpo dal mercato per quanto riguarda l'occupazione, forse il 5%, qualunque cosa. Non ti metterà sott'acqua. Quindi perdi un paio di appartamenti, non è la fine del mondo. Il tuo budget avrà dei posti vacanti inseriti. Mentre per una quattro unità o sei vacante o non lo sei. O sei occupato al 75% o sei occupato al 100%. Mentre per un condominio di 100 unità, potresti essere occupato all’85% e stare bene. Altre domande, altri pensieri, Danny? Quale altra luce possiamo brillare per te qui?
Danny:
È fantastico. Grazie. Come ho già detto, ho alcune piccole famiglie plurifamiliari che se la passano bene in termini di flusso di cassa, e in realtà ho preventivato alcune di quelle cose di cui hai parlato in termini di unità più grandi e di tenere i conti per i posti vacanti e diversi elementi pubblicitari lì. Ma quello che ho capito, recentemente ho ricevuto qualche buon consiglio o qualche consiglio interessante sul bilanciamento del flusso di cassa con l'apprezzamento delle proprietà. Quindi mi piacerebbe ricevere il tuo consiglio su come bilanciarli? Perché sai che hai proprietà di flusso di cassa che ti permettono di pagare le bollette. Quindi potresti investire nell'apprezzamento delle proprietà in cui vedi molto potenziale, ma potrebbero non necessariamente pagare i conti o raggiungere a malapena il pareggio. C'è una sorta di calcolo che fai in termini di quanto di ciascuno di essi hai nel tuo portafoglio?
Andrew:
Danny, posso intervenire. Ho qualche idea a riguardo. So che David parla molto di questo genere di cose anche nel podcast. Cambia quando passi dalle cose più piccole a quelle più grandi. Numero uno, cambia anche con il mercato. David ha parlato di molte volte in cui avrebbe comprato cose negli ultimi anni con un flusso di cassa quasi a volte negativo perché sa che tra tre o quattro anni varrà molto di più. Anche questa è stata un’ottima strategia multifamiliare negli ultimi sette anni. Potresti acquistare un valore aggiunto con un flusso di cassa negativo e sistemarlo bene. Come stava dicendo Matt, ha preso qualcosa dal 30% al 95% occupato. Bene, il flusso di cassa era negativo al 30%, ma probabilmente il flusso di cassa era piuttosto buono e valeva molto di più al 95%.
Siamo in una parte diversa del mercato. Se stai guardando, ancora una volta, un 10 unità, 20 unità, resterei con qualcosa che almeno flussi di cassa in modo che, nella peggiore delle ipotesi, se il mercato si sposta contro di te o l'affitto non cambia crescere o non puoi uscire o non puoi ancora eseguire il tuo valore aggiunto o qualunque sia il tuo piano aziendale, lo scenario peggiore è che lo tieni e aspetti. Siamo a un punto in cui l’attenzione maggiore è rivolta alla copertura contro il rischio di ribasso. Quindi, una volta coperto, ora ti concentri su cosa posso fare per migliorare?
L'altra cosa bella della multifamigliare rispetto alla famiglia singola è che con la famiglia singola sei davvero soggetto ai capricci del mercato. Sono le vendite comp. Con il multifamiliare, se sei un buon operatore, puoi eseguire un piano che aumenta il reddito operativo netto e puoi forzare l'aumento del valore di quella proprietà aumentando il reddito operativo netto. Per me, se sto guardando una proprietà di 10 unità, il flusso di cassa attuale è importante in termini di copertura del rischio di ribasso e quindi del flusso di cassa futuro eseguendo un piano aziendale e acquistando nei mercati giusti. Questo è importante in termini di creazione di equità. Quindi, con la multifamiglia, puoi davvero avere il meglio di entrambi i mondi. Non devi dire: "Beh, non otterrò alcun flusso di cassa solo per poter ottenere un apprezzamento". La multifamiglia, per me, è uno dei migliori investimenti in circolazione perché puoi fare entrambe le cose.
Avere anche una visione globale. Puoi portarlo personalmente o all'interno della tua azienda? Abbiamo parlato un minuto fa del fatto che se avessi 20 unità e un posto vacante, probabilmente questo non mi influenzerà. È corretto e, ancora una volta, questo è uno dei vantaggi. Se intendi acquistare un'unità da 20 unità quasi completamente vacante, come farai a coprirla finché non sarà più vacante? Può farlo personalmente? Raccoglierai una grande riserva di interessi in anticipo prima di acquistarlo? Ci sono modi per mitigarlo, ma assicurati di averlo coperto. Nell'odierno contesto di mercato, questo fattore è molto più grande di quello che abbiamo avuto negli ultimi cinque-sette anni.
Per riassumere brevemente, il mio approccio è cercare di ottenere entrambi, flusso di cassa e quindi riuscire a forzare l’apprezzamento. Se rinunci al flusso di cassa, cerca di ottenere un apprezzamento ancora maggiore. Assicurati di portare sul tavolo molte riserve, che siano tue, che siano investitori, che siano partner, per superare quel periodo e portarti dall'altra parte. Matt, hai qualcos'altro che vuoi aggiungere?
Opaco:
Sì amico. Ti dirò solo... Andrew, tu ed io siamo entrambi abbastanza grandi per poter dire che abbiamo investito nel 2007/2008, quando il fondo è crollato. Non credo che questo accadrà di nuovo al mercato, ma credo sicuramente che il mercato cambierà. Andrà da qualche parte nel 2023 e non punterei sull’apprezzamento. Negli ultimi 10 anni l’apprezzamento ha fatto sembrare molte persone dei geni, ma in realtà quello che hanno fatto è stato scegliere i mercati giusti e guadagnare un sacco di soldi sull’apprezzamento su cui non avevano alcun controllo. Ciò significa che semplicemente i tassi massimi sono scesi, i valori delle proprietà sono aumentati, alcuni mercati sono esplosi dalle classifiche. Molte persone hanno guadagnato un sacco di soldi con attività sulle quali non avevano alcun controllo reale, ma sono in grado di pubblicizzare ciò che hanno fatto. Quindi penso che vedrai un cambiamento.
Personalmente oggi, considerando quello che ho imparato nel 2007/2008, il flusso di cassa è fondamentale, e penso che lo diventerà ancora di più nei prossimi due anni. Le proprietà che possedevo nel 2007/2008 andavano bene durante quella recessione se avevano flussi di cassa. Le proprietà che generavano flussi di cassa potrebbero non valere quello che ho pagato un anno o due fa. Ma se avessero flussi di cassa, potresti resistere alla tempesta. Non devi solo buttare loro soldi per farli andare avanti. Personalmente, la mia strategia di investimento sarebbe investire in nulla che non generi flussi di cassa il primo giorno in cui lo possiedo. Non sto facendo cose di apprezzamento negativo. Non giudico nessuno che lo faccia. Questa non è semplicemente la nostra strategia. Investirei nel flusso di cassa perché il flusso di cassa ti dà tempo. Il flusso di cassa ti darà il tempo di trattenerlo per un po’, e il flusso di cassa con debito a tasso di interesse fisso ti darà il tempo di trattenerlo. Se le cose si complicano per un po' sul mercato, continua a far circolare i soldi fino a quando non potrai vendere ad un certo punto nel prossimo futuro.
A questo punto, acquistare una proprietà con l'obiettivo di rivalutarla per raggiungere i propri obiettivi di investimento a lungo termine per se stessi o per i propri investitori significa davvero investire in qualcosa che non si può controllare. Sì, si può promuovere un apprezzamento forzato aumentando gli affitti, aumentando il NOI sulla proprietà. Ma l’altro fattore nell’apprezzamento forzato è il tasso massimo, e il tasso massimo è il modo in cui una proprietà viene valutata. Il NOI diviso per il tasso massimo è il valore in quel momento. Quindi, se i tassi massimi si espandono un po’, se i tassi di interesse rimangono alti per un po’, i tassi massimi potrebbero iniziare a salire. La multifamiglia che valeva X oggi potrebbe valere X meno il 10% tra un anno o due se i tassi massimi continuassero a restare... se i tassi massimi aumentassero e gli investitori non fossero in grado di pagare per le proprietà ciò che sono in grado di pagare oggi . Non posso controllare cosa fanno i tassi massimi. Non posso controllare il NOI. Posso controllare il modo in cui gestisco la mia proprietà. Quindi sto investendo il 100% nelle cose che posso controllare nei prossimi due anni. Non ho più fiducia che il mercato mi porti nella terra promessa.
Andrew:
Sono d'accordo con Matt. Personalmente non compro più flussi di cassa negativi. Lo abbiamo fatto all'inizio. Non lo faccio più. Penso che nel 2023, molti dei venditori, diciamo, motivati saranno persone che hanno acquistato negli ultimi due anni e purtroppo non hanno il flusso di cassa di cui hanno bisogno per mantenere la proprietà.
Opaco:
Sono d'accordo al 100%. Ancora una volta, non penso che scoppierà una bolla, il fondo crollerà. Ma penso che vedrete proprietà sul mercato per persone che, come ha detto Andrew, hanno solo bisogno di uscire solo per fermare l'emorragia o qualunque cosa possa essere.
Danny:
Segui velocemente qui. È davvero interessante che tu abbia menzionato come sta cambiando il mercato e che tu abbia tutte queste persone che hanno proprietà che non generano flussi di cassa, il che potrebbe rappresentare un'opportunità per gli investitori che vogliono ottenere di più dal mercato. Poi entrambi avete detto: "Non vogliamo investire in cose o non vogliamo investire in cose in cui non genera flussi di cassa il primo giorno".
Vivo anche in California, che ha delle leggi sugli inquilini davvero interessanti, piuttosto restrittive. Quindi guardo alcune di queste proprietà e, dalla mia esperienza con quelle più piccole, gli inquilini con cui acquisisci la proprietà non sono sempre quelli che vuoi mantenere a lungo termine quando ti riposiziona. Quindi, da questo punto di vista, ho pensato che un'occupazione inferiore sia in realtà migliore perché aiuta ad accelerare il riposizionamento. Ma se vi sto ascoltando correttamente, non è l'ideale per questo tipo di situazione di mercato. Quindi forse potresti farti un paio di pensieri a riguardo.
Opaco:
Ci penserò velocemente, Andrew. Ricorda, Danny, quando parlo di proprietà con flusso di cassa negativo o di proprietà che non funzionano, l'occupazione, puoi risolverla. Ancora una volta, siamo entrati in una proprietà che stava performando economicamente al 30%. Probabilmente rifarei quell'accordo oggi, lo farei, perché se un accordo viene portato sul mercato, e qualunque sia il tasso di occupazione del mercato, 90, 95%, ed è ancora basato sul flusso di cassa, non è un buon affare. Ma se posso fare ciò che posso controllare, posso affittare, posso gestire offerte speciali di leasing, posso installare bellissime cucine e bellissimi bagni e quel genere di cose, e posso fare ciò che posso controllare per far incassare una proprietà flusso, sono d'accordo. Se stai parlando di una proprietà che è occupata forse al 70% in un mercato in cui c'è molto controllo sugli affitti e cose del genere, questa è forse un'opportunità in cui il restante 20% delle unità puoi rimesso sul mercato, puoi rimetterlo sul mercato, mi piace. Andrew, cosa ne pensi, il 60%, il 75% di proprietà occupate nel mercato odierno?
Andrew:
Ancora una volta, assicurati solo di poterlo coprire e assicurati di poterlo coprire per un periodo più lungo di quanto avresti pianificato l'anno scorso o l'anno prima. C'è un'opportunità lì. C'è solo un rischio maggiore. Il rischio, ci sono modi per mitigarlo, e se hai intenzione di assumerti quel rischio, assicurati di farlo.
Opaco:
Danny, questa è stata una conversazione fantastica e spero che tutti i qui presenti possano identificarsi. Ti apprezzo, amico. Grazie per essere venuti allo show oggi.
Andrew:
È stato bello parlare con te, Danny.
Danny:
Va bene, grazie mille.
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In questo episodio copriamo:
- Il incidente immobiliare commerciale e cattive notizie per gli investitori con tassi di interesse elevati
- Compressione della velocità massima, stagnazione degli affitti, e segnali d’allarme per il mercato multifamiliare
- Raccomandazioni per investitori multifamiliari sia attivi che passivi
- Come controllare a sindacato immobiliare accordo quando si raccoglie capitale privato
- Scalare da piccoli a grandi multifamiliari e perché il salto è più facile di quanto pensi
- Flusso di cassa vs. apprezzamento e che è una scommessa migliore se le valutazioni iniziano a crollare
- Pagamenti in blocco, mutui a tasso variabile e opzioni di finanziamento rischiose mettendo i nuovi investitori in una situazione difficile
- E altre ancora… So Molto di piu!
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