Qual è la chiave per sfuggire alla corsa al successo nel 2023? Hai bisogno di a proprietà in affitto LLC per ogni proprietà o puoi metterne più in una? E tu come fai creare flusso di cassa quando i prezzi delle case sono così alti? Per l'investitore immobiliare di tutti i giorni, può sembrare che le proprietà in affitto redditizie stiano diventando sempre più difficili da trovare, e indipendenza finanziaria sta lentamente scivolando via. E mentre molti rinuncerebbero alla loro ricerca per pensionamento anticipato, libertà di tempo e autonomia rispetto al loro programma, siamo qui per darti le conoscenze di cui hai bisogno raggiungi i tuoi obiettivi di investimento più sfrenati nel 2023.
Siamo tornati con un altro Vedendo Greene, dove il tuo agente, investitore, broker e esperto di costruzione di sistemi, David Greene, risponde al tuo domande sugli investimenti immobiliari sul posto! In questo episodio, toccheremo LLC di proprietà in affitto e quante proprietà mettere in ognuna, cosa fare quando i prezzi delle case sono alti, e il flusso di cassa è basso, la “nuova costruzione BRRRR” ciò potrebbe creare pazzi guadagni azionari e un modo più intelligente per fare acquisti assicurazione del padrone di casa. Tutto questo (e molto altro) sta arrivando, quindi resta nei paraggi!
Vuoi fare una domanda a Davide? Se è così, invia qui la tua domanda così David può rispondere nel prossimo episodio di Seeing Greene. Salta sul Forum di BiggerPockets e chiedere ad altri investitori la loro opinione, oppure segui David su Instagram per vedere quando andrà in diretta in modo da poter partecipare a una sessione di domande e risposte dal vivo e ottenere una risposta immediata alla tua domanda!
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David:
Questo è il BiggerPockets Podcast Show 744. Preferirei vederti comprare un cinque, due e mezzo o cinque, tre e affittare le stanze individualmente. Preferirei vederti comprare un piccolo complesso di appartamenti da sette a otto unità e affittarlo piuttosto che andare a comprarne tre, due, soprattutto se di nuova costruzione.
Se sei in questo costoso mercato in Colorado, non puoi andare a comprare una casa di nuova costruzione, pagare il prezzo di mercato e provare a farlo funzionare come un affitto. Perderai soldi. Devi fare qualcosa di più creativo.
Devi trovare una proprietà che abbia metratura che può essere aggiunta, metratura che può essere convertita per ottenere tre unità da una unità. Devi sforzarti molto di più per far funzionare questa roba e il mercato di oggi rispetto a prima. Penso che probabilmente lo stai vedendo.
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene, il tuo ospite del più grande, il più cattivo, il miglior podcast di investimenti immobiliari al mondo, BiggerPockets. Siamo qui oggi con un episodio di Seeing Greene in cui condivido le mie intuizioni e conoscenze sulle domande che voi, i nostri ascoltatori, ponete.
Uno degli unici podcast in cui tu, l'ascoltatore, vieni coinvolto nello spettacolo. Se desideri essere nello show o avere una risposta alla tua domanda, vai su bigpockets.com/david dove puoi inviare le tue domande lì.
Lo spettacolo di oggi è fantastico. Entriamo in New Construction: The Path for RE in 2023. Come dovrebbero essere strutturate le LLC? Hai bisogno di una o più LLC, se hai più di una proprietà? Quando l'offerta di un appaltatore diventa alta e l'affare non funziona, cosa si può fare oltre a una risposta molto lunga e dettagliata da parte mia su come costruire, sviluppare ed evolvere i sistemi nella tua azienda per aiutarti?
Assicurati di rimanere fino alla fine perché questa è davvero una buona domanda che viene posta, e ho fatto un grande sforzo nella risposta e sono entusiasta che tu lo ascolti. Prima di entrare nello spettacolo, ho un consiglio veloce per tutti voi.
Esamina il tuo team per assicurarti che conosca un'ampia gamma di conoscenze nel proprio settore e non solo una parte di esso. Molto spesso, le persone vanno da un prestatore presso Wells Fargo o Chase Bank o da un assicuratore che hanno trovato online e dicono: "Ho bisogno di qualcosa per la mia attività di proprietà in affitto, per la mia attività di investimento immobiliare".
La persona dice: "Oh, questo è quello che facciamo". Mi dicono: “Che mi dici di questo? Che ne dici di quello?" "Non lo so. Non lo so. Ricorda quella scena in Meet the Parents in cui vuole una bella bottiglia di vino da portare a casa del suocero perché lo incontra per la prima volta e dice: "Qual è la tua bottiglia più costosa?"
Il ragazzo dice: "Mamma, è come una bottiglia di vino da $ 5". Lui dice: "Beh, hai qualcosa di più costoso?" Il ragazzo dice: "Beh, potresti comprare un sacco di mamme". È così che ricevi molti commenti da un agente di prestito, un broker assicurativo, un agente immobiliare, un muratore, un tuttofare, sono ovunque.
Non studiano il business in cui stanno entrando e quelle non sono le persone con cui vuoi lavorare. Questo è il motivo per cui avvio aziende e istruisco i miei dipendenti in modo che abbiano una vasta gamma di conoscenze per diversi prestiti, diversi scenari che funzioneranno.
Non voglio dire scappatoie, ma diversi modi in cui possiamo ottenere finanziamenti dove dicono altri finanziatori, non so come farlo. mi sto solo arrendendo. Non cerchiamo quello. Fai molte domande alla persona con cui lavori. Se non possono rispondere, non sanno come funziona l'industria, non è quella la persona con cui vuoi parlare.
Puoi anche utilizzare un cercatore di agenti di BiggerPockets per trovare un agente nella tua zona che sia un membro di BiggerPockets. Usa lo stesso processo con loro. Non dare per scontato solo perché sono su BiggerPockets, se sono un buon agente. Potrebbero non aver mai venduto una casa o potrebbero aver venduto solo case di nuova costruzione e hanno 75 case vendute sul loro curriculum, ma nessuna di queste è una rivendita.
Vuoi assicurarti che la persona con cui lavori abbia un ampio grado di conoscenza. Non è stato un consiglio molto veloce e veloce. Quello era in realtà un consiglio molto lungo e veloce, ma era molto importante. Spero che tutti voi l'abbiate sentito e preso sul serio.
Va bene. Entriamo nello spettacolo di oggi.
Giordania:
Come va Davide Greene? Mi chiamo Jordan Ray. In realtà sono un investitore immobiliare locale nel mercato di Memphis, Tennessee. Possiedo una società immobiliare che ho avviato all'inizio di quest'anno con l'idea, ovviamente, di sostituire il mio reddito e abbandonare l'essere un camionista, che è quello in cui mi trovo adesso. Sono nel mio camion.
Mi piace guidare i camion, ma mi piacciono anche gli immobili e mi piace anche la mia famiglia e vorrei poter trascorrere più tempo con la mia famiglia e costruire anche una ricchezza generazionale. Certo, come fa la maggior parte delle persone quando entrano nel settore immobiliare.
Le mie poche domande che ho, solo due domande. Prima domanda, voglio sapere quando hai più proprietà ... ne ho una in questo momento. A proposito, è una vacca da mungere. Ma quando ne ottengo un altro, quando sto cercando di capire se dovrei inserirlo nella mia LLC, allora al momento ho la prima proprietà o dovrei ottenere un'altra LLC?
Come lo fai, perché per me avere più LLC sembra un sacco di lavoro per quanto riguarda le tasse. Beh, mi piace farmi le tasse da solo. Sono davvero bravo a pagare le mie tasse. Farò davvero due diligence, quindi preferisco restare così finché non diventa troppo da gestire. In questo momento, una proprietà, forse due proprietà, sento che le tasse non saranno affatto complicate.
La mia seconda domanda sarebbe: fai all'ingrosso e se fai all'ingrosso o se sai chi vende all'ingrosso qual è il suo modo preferito o il tuo modo preferito di commercializzare per ottenere lead? Al momento ho fatto un sacco di chiamate a freddo e cartoline e sto per iniziare a provare gli annunci di Facebook.
Perché onestamente, la chiamata a freddo non funziona. Le cartoline funzionano. Sto ricevendo chiamate indietro. Ma non ho ancora generato alcun lead. Sono stato avanti e indietro cercando di vendere all'ingrosso ormai da circa sei mesi, non ho ancora chiuso un affare.
Ne ho parecchi sotto contratto. All'inizio ero bravo a ottenere proprietà sotto contratto, poi è cambiato e poi è diventato bravo a trovare acquirenti in contanti ma non a ottenerne uno sotto contratto. Sto cercando di comporre anche questo per combinarlo, e mi sento come se mi stessi avvicinando molto. Ma volevo solo sapere la tua opinione in merito.
Sì. Apprezzo tutto il tuo aiuto se puoi rispondere alle mie domande. Non vedo davvero l'ora di vedere il mio video sul tuo podcast BiggerPockets. Grazie per il tuo tempo e buon divertimento.
David:
Va bene. Giordano, grazie per la tua domanda. Posso rispondere molto rapidamente alla seconda parte. Non vengo all'ingrosso. Non lo faccio. Non dirò che è immorale. Ma in generale, non mi piace il modello. Sta costeggiando le linee della legalità. Raramente è vantaggioso per il venditore della proprietà.
I grossisti ti diranno sempre che stanno lavorando a un accordo. È vantaggioso per tutti. A volte penso che succeda. Ma la maggior parte delle volte penso che il venditore guadagnerebbe molto di più se mettesse la sua casa sulla MLS dove tutti potrebbero vedere la proprietà e altri investitori avrebbero accesso a più inventario rispetto a quando la vendono semplicemente alla lista di un acquirente e un ragazzo come me ha accesso immediato a quelle proprietà che compro tutte e i tuoi normali investitori non riescono a vederle.
Non sono davvero un grande fan del modello all'ingrosso. Le persone che vengono da me che vogliono fare soldi nel settore immobiliare, preferisco vendere la loro casa per loro e ottenere più soldi che posso, quindi ottenere loro una vendita rapida e alcuni investitori faranno soldi.
Ora, la prima parte della tua domanda che posso affrontare qui. Usi una LLC per proprietà o una LLC per tutte le proprietà? Questa è una buona domanda perché non molte persone comprendono le complessità delle LLC. In genere sembra che una LLC sia più sicura, quindi possiedi solo la tua proprietà lì. È complicato e non è sempre più sicuro. Va bene.
Ho molte LLC. In genere ho diverse proprietà per LLC, ma diventa un mal di testa cercare di tenerle tutte insieme. Pago 75 dollari all'anno ai CPA per cercare di sistemare tutto. È terribile. Io da solo e pago lo stipendio a tempo pieno di qualcuno, che immagino se ci penso, farei meglio ad assumere un CPA che era solo il mio dipendente a tempo pieno piuttosto che pagare che forse ho bisogno di esaminarlo.
Ma quello che sto arrivando qui è che i CPA sono difficili. Sono costosi. Sono difficili da gestire. Devi archiviare con loro ogni singolo anno. C'è molto che va in questo. Non pensare solo che le LLC siano una pillola magica che risolverà tutti i tuoi problemi per le tue proprietà.
Quello che vuoi provare a fare è mitigare la quantità di equità in una singola LLC. Non vuoi avere quattro proprietà completamente ripagate in contanti in una, e poi altre LLC in cui le proprietà sono sfruttate all'80%. Vuoi dividerlo in modo che ogni LLC abbia una quantità limitata di capitale.
Perché se vieni citato in giudizio, perseguiranno l'equità nella LLC, motivo per cui non vuoi tutto in uno. Spero che questo aiuti con la tua domanda. Grazie per il vostro servizio. Continua ad andare avanti e spero che tu trovi un modo per uscire dal lavoro di guida di camion e entrare in un lavoro che ti piace di più.
Va bene, la nostra prossima domanda viene da Kenny McGregor a Las Vegas. Sono un militare in servizio attivo. Quando sono arrivato a Las Vegas, ho comprato un piccolo condominio con un prestito convenzionale mentre costruivo la mia prima casa con un prestito VA. Ora, tre anni dopo, ho ottenuto la mia licenza immobiliare e ho deciso di vendere l'appartamento, che ho 1031 Scambiato in altre due proprietà in affitto e ho recuperato il mio investimento iniziale.
Successivamente, ho venduto la mia primaria. Ora vivo a casa di un mio amico e ho bisogno di comprare un altro posto. La mia domanda è, in questo mercato, quante proprietà dovrei cercare? Posso riutilizzare il mio prestito VA zero down, che è un grande vantaggio, circa 120,000 in banca. Ma la maggior parte degli affari che sto conducendo nell'area locale sono a zero e i miei attuali tassi di interesse non lasciano alcun flusso di cassa.
Quindi vale la pena farlo. Devo comprare anche un quarto immobile o aspettare che il mercato si stabilizzi un po' di più? Grazie.
Va bene. Questa è davvero una buona domanda. Prima di tutto, direi, No-brainer. Usa il tuo prestito VA con zero down per entrare in una casa. In realtà potresti avere la tua casa. Potresti spendere un po' di soldi. Potresti uscire di tasca un po '.
Ma va bene, perché vale la pena possedere proprietà immobiliari a lungo termine. Se devi perdere soldi per un paio d'anni solo per avere un posto dove vivere, è ancora molto più economico che pagare l'affitto o possedere la tua proprietà. Questo è un gioco da ragazzi. Devi comprare una casa per viverla come primaria con il tuo prestito VA.
Ora, il resto dei soldi che hai, $ 120,000, non penso che dovresti fare la domanda "Quante case dovrei comprare?" La domanda giusta è: "Qual è il modo migliore per impiegare $ 120,000 nel settore immobiliare?"
Adesso non c'è fretta. Questo è ciò che è fantastico in questo. Non devi andare a mettere quei soldi in gioco. Per anni prima che i prezzi aumentassero, gli affitti aumentavano. Hai dovuto ritirare il tuo capitale a causa dell'inflazione. C'era molta pressione su di noi. Questo è stato temporaneamente rallentato poiché i tassi sono aumentati.
Non c'è molta pressione su di te per andare a investire quei soldi. Mi sarei sistemato e avrei aspettato. Ma non aspetterei che il mercato crollasse. Aspetto solo che l'affare giusto incroci il tuo cammino. Se mi stai dicendo che gli attuali tassi di interesse non lasciano alcun flusso di cassa, devi guardare proprietà diverse o strategie diverse.
Forse stai guardando due unità, devi guardare tre unità. Forse stai cercando case unifamiliari e devi acquistare una casa che abbia un ADU o due ADU. C'è un modo per rendere il flusso di cassa delle proprietà. Forse dovrai acquistare una proprietà e Airbnb la casa principale e vivere tu stesso nell'ADU.
Ci sono diversi modi creativi in cui puoi guardare a questo. Ma il mio consiglio per te sarebbe di non andare solo con lo stampino, "Oh, beh, quello che ha funzionato prima funzionerà ora". Quando hai comprato quell'appartamento, era un mercato diverso. Potresti ottenere flusso di cassa, hai apprezzamento. Adesso è un mercato più difficile.
Combina il tempo dedicato alla ricerca di affari in modo creativo. Quando arriva quello giusto, saltaci sopra, ma non sentire la pressione di saltarci sopra prima. Non credo che qualcosa cambierà presto in un punto in cui ti perderai se non compri una casa domani.
Va bene. Da Sayli a Hayward. Stiamo facendo venire qui un sacco di gente della Hayward. Parlo sempre dei peperoncini rossi, un ristorante in missione a Hayward che adoro. Stiamo ricevendo molte persone da lì. Questo è figo. Se ti trovi nella Bay Area, se sei in California, contattaci. Mi piacerebbe parlare con te. Mi piacerebbe conoscerti meglio perché questi sono i miei terreni di calpestio. Va bene. Vediamo cos'ha da dire Sayli.
Saili:
Ciao David. Grazie per aver ascoltato la mia domanda. Mi chiamo Saili. Vengo da Hayward, California. Ho investito nel Michigan negli ultimi tre anni e mezzo. La mia domanda riguarda il progetto di riabilitazione a lunga distanza.
Il mese scorso ho acquistato il mio settimo affitto per famiglia unifamiliare nel Michigan. È il mio secondo progetto BUR. Ho ricevuto offerte da quattro diversi appaltatori generali. Tutti loro sono molto conosciuti e consigliati nei gruppi FP locali. Ho lavorato con due di loro, due GC sui miei progetti precedenti. Ho una certa esperienza con loro.
Questo è un tipico progetto di ristrutturazione, una casa datata che necessita di un sollevamento, pavimentazione, tinteggiatura, bagno, aggiornamento, impianti di illuminazione, HVAC, eccetera. Ho ascoltato altri investitori su podcast e YouTube. Fanno questa riabilitazione a meno di 30K, 35K, ma ho preventivato circa 45,000. Le offerte che ho ricevuto dai GC sono di 70K e circa.
La mia domanda è: come posso ridurre i costi senza compromettere la qualità? Sono orgoglioso di fornire prodotti di qualità ai miei inquilini. Ma il costo della riabilitazione di 70K è troppo alto per giustificare l'affitto. Qualche consiglio? Grazie per questo e grazie per aver risposto alla mia chiamata.
David:
Va bene. Sayli, questa è davvero una bella domanda. Quando ti trovi in una situazione come questa in cui devi tagliare i costi ma non vuoi tagliare la qualità, dovrai cedere da qualche parte.
Ora per te sarebbe gestire tu stesso il progetto. Quando lavori attraverso un appaltatore generale, stai pagando l'appaltatore per gestire sostanzialmente il progetto e trovare i sottotitoli. Non sempre fanno il lavoro da soli. Li paghi una certa somma di denaro per fare l'impianto idraulico.
Vanno a trovare un idraulico che fa il lavoro per meno di quanto sono stati pagati e si tengono la differenza. In un certo senso, sono un project manager che ha i pezzi necessari. Se vuoi escluderli dall'accordo e tutti i GC ti fanno offerte di 70,000, ma pensi che si possa fare per 45,000, dovrai andare tu stesso a cercare i subappaltatori.
Dovrai andare a trovare gli idraulici, gli imbianchini, un tuttofare che possa fare le cose di ristrutturazione come le lampade del bagno, l'HVAC. Se trovi quelle persone tu stesso, puoi farlo. Voglio solo metterti in guardia, è più complicato di quanto pensi. Questo è il motivo per cui la maggior parte delle persone utilizza un appaltatore generale.
Se vai là fuori e cerchi di trovare queste persone da solo, potrebbero mentirti. Potrebbero prendere i tuoi soldi e non finire il lavoro. Questo è il problema in cui rimarrai bloccato. Un modo in cui mitigo questo rischio è che li pago dopo che il lavoro è finito o forse li pago un terzo dei soldi che stanno chiedendo e poi pago loro il resto dopo che avrò verificato il completamento del lavoro.
Ma ancora una volta, potrebbero dirti che il lavoro è completo. Dovrai inviare una persona indipendente lì per assicurarti che l'HVAC funzioni per assicurarti che la vernice sia stata fatta per assicurarti che le cose siano fatte a tuo piacimento, specialmente se sono fuori dallo stato, che potrebbe diventare complicato.
La tua unica altra opzione a cui potrei pensare è se potessi trovare una persona che vive in un'area in cui i salari sono più bassi e farla volare in quella zona per fare il lavoro. Ora il problema è Detroit, il Michigan non è proprio come Malibu qui. Va bene. Questa non è Beverly Hills. Le persone lì già non guadagnano un sacco di soldi con gli stipendi. Quella quotazione di $ 70,000 potrebbe essere solo la tariffa corrente per quello che sarà questo lavoro.
L'unica altra cosa che posso pensare di dire è che quando mi trovo in queste situazioni, cerco modi per tagliare i costi nelle aree che hanno meno probabilità di influenzare l'affare. Probabilmente non vuoi tagliare la vernice perché ci guadagni molto.
Probabilmente non vuoi tagliare le lampade perché sono relativamente economiche. Ma alcune delle altre cose di cui parli, forse il pavimento, forse lasci il pavimento lì dentro. Hai messo un pavimento più economico anche se quello che stavi pensando, perché è costoso, sia i materiali che la manodopera.
Il bagno si aggiorna, forse non aggiorni il bagno, aggiorni solo le lampade. Forse rendi solo più bello ciò che hai già e quindi fai meno lavoro per recuperare parte del lavoro nel budget lì. Potrebbe finire per essere la tua migliore opzione. Grazie per il video. Continua a rappresentare Hayward e fammi sapere come va.
Va bene. In questa fase dello spettacolo, voglio assicurarmi che tutti voi ragazzi apprezziate, commentiate e vi iscriviate al nostro canale YouTube. Soprattutto commenta, voglio sapere, cosa ne pensi dello spettacolo finora? Ti piacciono gli episodi di Seeing Greene?
Ci prenderemo un minuto per leggere alcuni commenti di episodi precedenti che voi, nostri ascoltatori, avete lasciato. Puoi vedere cosa pensano gli altri.
Da Shaka Boom 01. “David, adoro il tuo spettacolo. Ma le parole che sento troppo nel tuo programma sono un duplex e due duplex. Qualcosa di cui non ti sento mai parlare è l'acquisto di terreni e costruzioni. Mi piacerebbe sentire i tuoi pensieri sull'investimento in terreni e sulla costruzione della casa unifamiliare ideale con ADU, cosa che farò. So che ci vorrà molto lavoro/apprendimento, ma penso che il risultato potrebbe essere ottimo”.
Bene, Shaka Boom, il motivo per cui non ne parlo molto è che non l'ho mai fatto e cerco di evitare le cose che non capisco. È incredibilmente complicato rispetto al semplice acquisto di una casa che esiste già.
Abbiamo appena ascoltato la nostra precedente domanda su come gestire un appaltatore e abbiamo visto come può sfuggire di mano quando le offerte diventano troppo alte. Diventa ancora peggio quando lo costruisci da zero. Tonnellate di cose vanno male che non ti aspettavi.
Stai prendendo in prestito denaro dalle banche dove si aspettano lavori da svolgere. Stai lavorando con i permessi. Ci sono così tanti pezzi in movimento qui. Potrebbe essere molto facile che questo richieda troppo tempo e perda un sacco di soldi.
Ora, non ti scoraggerò dal farlo perché se hai già deciso che lo farai, presumo che tu abbia un po' di formazione, un po' di esperienza, un po' di esperienza in quest'area che ti rende pensa di poterlo fare meglio.
Ma per le persone che stanno iniziando a investire nel settore immobiliare o hanno un piccolo portafoglio e vogliono farlo crescere, l'ascoltatore medio che abbiamo in questo show, la persona avatar che sta ascoltando, questo potrebbe assolutamente mandarli in bancarotta finanziariamente.
Conosco un sacco di persone che hanno provato a costruire case specifiche e hanno perso molti soldi, inclusi alcuni membri della mia famiglia. Ecco perché non ne parlo così spesso. Ma se sai cosa stai facendo, puoi fare soldi nel settore immobiliare in ogni modo.
Va bene. Il nostro prossimo commento arriva da Rubai Khan. "Dove vivrebbe David Greene se mai lasciasse la California?" Oh, questo è davvero buono. Mi sono divertito in Florida. Ho visitato il sud della Florida per vedere alcuni dei progetti che ho in corso laggiù. Non credo che potrei vivere nel sud della California perché non sopporto il traffico e le cose che si muovono lentamente ed è ovunque.
Mi è piaciuto visitare le Smoky Mountains. Oh, lo so, probabilmente essere Scottsdale. Mi piace molto quando visito Scottsdale. Mi piace il caldo, soprattutto il caldo secco. Il caldo non mi dà fastidio. Vado a correre quando ci sono 100 gradi, a fare escursioni quando ci sono sempre più di 100 gradi. Lo adoro.
Non posso fare freddo. Soffro di asma indotto dall'aria fredda che si verifica quando mi alleno. La mia trachea si congela. È davvero difficile respirare. Non lo sopporto e solo essere freddo fa schifo. Vivrei sicuramente da qualche parte dove c'era il sole e probabilmente andrei spesso in vacanza alle Hawaii.
Va bene. Il nostro prossimo commento viene da Haggy 2013. “Grazie per aver delineato i video. Sono facili da navigare e per questo darò 10 Mi piace. Sì. Grida a Nate Weintraub e al nostro team di produzione che ti aiutano a sapere quali argomenti trattiamo aggiungendo le piccole interruzioni sulla sequenza temporale di YouTube lì. Devono sedersi lì e fare molto lavoro. Grazie ragazzi per averlo fatto.
Il nostro ultimo commento arriva da Unio Brainwave Music App che dice: “Oggi è un giorno molto solitario per qualche motivo. Per contrastare ciò, sto salutando tutte le persone che leggono questo post. Ciao. Spero che abbiate passato una giornata migliore di come è iniziata, anche se è iniziata davvero bene.
Bene, se anche voi ragazzi vi sentite soli, potrebbe essere che abbiate bisogno di un po' di comunità nella vostra vita. Noi di BiggerPockets siamo qui per fornirlo. Dai un'occhiata al nostro sito Web, largepockets.com, dove abbiamo un forum in cui molte persone rispondono alle domande e fanno le loro domande, nonché incontri nella tua zona che pubblicano sul sito Web. Vai a incontrare altri investitori e fatti coinvolgere in una comunità.
Va bene. Amiamo e apprezziamo tutto il tuo impegno, quindi per favore continua così. Lasciami alcuni commenti sullo show di oggi per farmi sapere cosa ne pensi di come stiamo andando qui. Ricorda, se vuoi essere presente nello show, puoi andare su bigpockets.com/david e inviare la tua domanda per essere inserita nello show.
Va bene. La nostra prossima domanda è un video di Liam Quintana.
Liam:
Come va? Va bene. Mi chiamo Liam di New Orleans. Va bene. Possiedo un'impresa edile. La mia domanda per te è che voglio BUR nuova costruzione. Sono in grado di costruire case, bifamiliari, famiglie unifamiliari per molto meno di quello che vendono sul mercato anche se il mercato [impercettibile 00:19:34].
Ma voglio costruire un bifamiliare, esaurirlo, fare un riscatto, prelevare i soldi e costruirne un altro. Questo metodo mi permette di non rimanere mai senza soldi. Se prendo il liquido che ho adesso e acconto i pagamenti su un mucchio di affitti, alla fine perderei soldi. Cosa ne pensi di BURing nuova costruzione?
David:
Va bene. Bene, Liam, è così che funziona il metodo BUR. L'unica differenza è che parli di costruire invece di comprare e ristrutturare. Questo sarebbe costruire, riabilitare, affittare, rifinanziare, ripetere, il che è piuttosto divertente. È un po' diverso lì.
Non ho intenzione di scoraggiarti. Dirò solo che devi capire come funziona il processo di costruzione. Se è vero che puoi costruire una nuova proprietà per molto meno di quello per cui le persone sono disposte a venderla, questa potrebbe essere una nuova ondata di investimenti immobiliari.
Se i venditori non sono disposti ad abbassare il prezzo e vengono costruite e vendute abbastanza nuove proprietà a un prezzo inferiore a quello dell'inventario esistente, ciò costringerebbe le composizioni a scendere e aiuterebbe il mercato a correggere. Il problema è che non vedo abbastanza investitori che imparano a costruire e diventare abili nel farlo nel periodo di tempo in cui avremmo bisogno di spingere i prezzi a scendere.
Ma se hai qualche esperienza, se ce l'hai con un costruttore di case, penso che potrebbe essere bello. Assicurati solo di sapere in cosa ti stai cacciando. Va bene. C'è un tempo in cui ho pensato di fare la stessa cosa. Stavo per costruire un gruppo di proprietà a Jacksonville, in Florida, che erano quattro complessi.
Ho fatto scegliere il terreno. Ho avuto il costruttore. Ho avuto molte conversazioni. Mi sono reso conto, grazie a Dio prima di entrare nel progetto, che la suddivisione in zone ci avrebbe permesso di costruire solo una porta per miglio quadrato. Stavo cercando di acquistare 10 miglia quadrate di terreno. Potevo costruire solo 10 case, ma avevo programmato di costruirne 50.
Stavo per fare quello che stai facendo. Stavo per costruire due o tre, quattro plessi, rifinanziarli una volta che fossero stati valutati, investire gli stessi soldi nei successivi quattro e costruire la mia suddivisione di quattro complessi e avere la mia comunità in affitto un po 'come i complessi di appartamenti.
Poi ho scoperto all'ultimo minuto che la suddivisione in zone non mi avrebbe permesso di farlo. Questo è ciò che mi spaventa. Ci sono un sacco di piccole cose che possono apparire come quelle che non ti rendi conto quando non costruisci spesso e puoi rimanere senza soldi molto facilmente.
Consiglio vivamente di parlare con un costruttore di case che lo ha già fatto molte volte prima che possa guidarti attraverso il processo prima di impegnarti a realizzare questa nuova costruzione di case.
Va bene. La nostra prossima domanda viene da Paul nello Utah. Paul dice, io investo in Kansas e attualmente ho sette porte da un triplex e quattro case unifamiliari. Sono un investitore buy and hold a lungo termine e ho intenzione di ottenere da 10 a 12 porte in totale.
Quando stavo stipulando un'assicurazione sulla mia proprietà in affitto più recente, la persona con cui ero al telefono ha detto che sto arrivando al punto in cui potrebbe essere un'opzione migliore per ottenere una polizza assicurativa commerciale per tutte le mie proprietà piuttosto che individuale proprietà su ognuno.
Non l'avevo mai sentito prima e speravo di ottenere i pensieri di David Greene e BiggerPockets su questo. Di quali pro e contro dovrei essere a conoscenza? Qualche azienda che dovrei contattare o evitare? Ho chiamato un broker assicurativo locale e sembrano piuttosto confusi quando glielo chiedevo.
È così divertente che tu lo dica perché sto per lanciare una compagnia di assicurazioni in questo momento. Credo che la chiameremo assicurazione completa e fornirà un'assicurazione ai proprietari.
Ora, ho riscontrato un paio di problemi in cui ho avuto la rottura dei tubi. Quando ero nel bel mezzo della costruzione, problemi con gli affitti a breve termine. Ho comprato una proprietà e si scopre che il preventivo che mi è stato dato dalla compagnia di assicurazioni è finito per essere molto più basso di quello che mi hanno quotato una volta che la proprietà è stata acquistata e mi fa arrabbiare, ed è allora che inizio un'attività.
Tra un paio di mesi, probabilmente avrò molte più informazioni da darti su questo una volta che mi sarò tuffato in quell'affare. Ora, non se ne parla molto, quindi non posso darti un sacco di informazioni su questo.
Quello che posso dire è che questa non è una cattiva idea. Se riesci a ottenere una polizza che copra tutto, penso che sia un bene. Per quanto riguarda il broker assicurativo locale... Hai appena chiamato quello sbagliato. Se chiami e chiedi informazioni e loro dicono: "Non so di cosa stai parlando", chiama qualcun altro. Continua a chiamare finché non trovi una persona che lo sa o dice: “Oh, sì. Non lo facciamo. Ma ecco perché. Possono istruirti sul processo.
Ragazzi, in generale, quando cercate di trovare un broker assicurativo, un broker ipotecario, un agente immobiliare e un muratore, qualunque cosa sia, se fate loro delle domande e loro non lo sanno, di solito significa che non è così. Non rientrano nella loro timoneria specifica e fanno sempre le stesse cose e nessuno è bravo in qualcosa che non fanno molto.
Non vai a chiedere informazioni sullo snowboard a uno skateboarder professionista perché non lo fanno. Fanno skateboard. Dovranno imparare nel modo più duro come essere bravi nello snowboard. Vuoi assumerli come coach solo perché sanno fare skateboard.
Devi prendere le persone allo stesso modo. Se stai contattando qualcuno del mio team, se stai contattando qualcuno su BiggerPockets, se stai contattando qualcuno a cui ti ha indirizzato un amico, fai molte domande e assicurati che siano fiduciosi e competente nel modo in cui rispondono a queste domande.
Dovrebbero avere una vasta gamma di conoscenze o almeno il broker per cui lavorano dovrebbe averlo. È un'enorme bandiera rossa se chiedi al tuo prestatore di un prestito DSCR, un prestito ponte, un HELOC, uno qualsiasi di questi altri prodotti di prestito e tutto ciò che possono dirti è "Facciamo solo convenzionale. Non lo so."
Allontanati da quella persona. Non è la persona che vuoi supervisionare, gestire, dirigere, guidare nel tuo viaggio. Hai bisogno di una persona che abbia familiarità con quei prodotti e che possa dirti quale funziona meglio per te, che è il modo in cui cerco di formare il mio personale e cosa cerco nei diversi agenti con cui potrei lavorare.
La nostra prossima domanda viene da Kayla, Kayla Wright di Nashville. Ciao David. Grazie per aver letto la mia domanda. Sono un marketer freelance che ha recentemente iniziato a lavorare direttamente con l'investitore immobiliare che ha acquisito 76 porte nell'area di Nashville dal 2020.
In cambio dei miei servizi di marketing, ho ricevuto un pagamento del 5% dei profitti totali sull'aspetto flip property dell'attività, che è una nuova impresa in aggiunta all'affitto multifamiliare, che è 76 porte. Questa è stata una grande opportunità per me per conoscere il panorama immobiliare, fissare obiettivi per me stesso per il mio viaggio nel settore immobiliare e costruire un forte rapporto con l'investitore.
Il mio partner investitore ha anche accettato di offrire un ulteriore 5%, quindi il 10% in totale, di profitti sui lanci se trovo le proprietà da solo e gliele porto. Per un contesto aggiunto, lavoro a tempo pieno in un altro lavoro e spero che questa opportunità mi aiuti a iniziare il mio viaggio come imprenditore.
La mia domanda per te come investitore è su cosa posso lavorare oltre all'istruzione che sarà vantaggiosa per il mio partner investitore come uno dei primi dipendenti? In che modo posso davvero aiutarlo a far crescere la sua attività di capovolgimento e distinguersi? Attualmente sto lavorando al sito Web, ma ha espresso interesse per il mio aiuto con altre relazioni con gli investitori e anche altri lati dell'attività.
Il podcast mi ha aiutato immensamente. Grazie ancora. Che domanda fantastica. Lo adoro, Kayla. Va bene. Stavo pensando quando ho iniziato a sentirlo per la prima volta che ti avrei dato alcuni avvertimenti su cosa evitare. Ma non so se sia necessario.
Stai facendo davvero una bella domanda. Cosa posso fare per aiutare di più questa persona? Ragazzi, questo è onestamente il modo in cui imparerete a conoscere gli investimenti immobiliari. Non è trovando un mentore che ti insegnerà solo cose. Si tratta di trovare una persona a cui puoi dare valore e aiutarla, e impari dall'esperienza di farlo per loro.
Va bene. Questo è quello che stai davvero cercando. Non come qualcuno mi insegni a vendere case. Vai a trovare un agente che sa già come vendere case e fai per loro tutto il lavoro che loro non vogliono fare, e impari facendo il lavoro. Questo è il modo migliore per imparare qualsiasi cosa è farlo davvero.
Lavorare sul sito web, è un'ottima idea. La mia ipotesi è che ti guardino come un venditore. Stanno pensando a cose di marketing che potresti fare. Ma cosa succede se hai più competenze oltre al semplice marketing? Va bene. Hai capacità di contabilità? Hai capacità di project management?
Puoi imparare qual è il loro flusso di lavoro e aiutarli chiamando le diverse persone che dovrebbero fare cose e assicurandoti che quelle persone abbiano fatto ciò che avrebbero dovuto fare, oltre a chiedere a quelle persone, di cosa hai bisogno per aiutare a fare il tuo lavorare meglio e trovare modi per risolverlo?
Molte volte le persone come me che gestiscono un sacco di cose, danno un ordine o un editto, voglio che tu vada a fare X. Quindi X in qualche modo cade nel dimenticatoio, e non penso nemmeno di andare a controllare fino a quando due mesi dopo, quando ne avevo bisogno e dico: "Dov'è X?" Sono tipo "Oh, è a metà". Questo succede sempre. Non ci sono molte persone nelle mie aziende che si assumono la responsabilità di assicurarsi che le cose vengano fatte.
Se potessi essere quella persona, potresti fare qualsiasi cosa. Se solo potessi imparare ad essere organizzato, se potessi imparare a fare il follow-up, se potessi creare un elenco di cose da fare di tutto ciò che quella persona ha, diventare il suo assistente personale e poi seguire per assicurarti che tutti stiano facendo qualcosa e chiedere quella persona un sacco di domande, imparerai un sacco.
Ho questo modello che insegno alle nuove persone in cui immagina l'acqua che cade in un secchio. Va bene. L'acqua che cade nel secchio è ciò che deve essere fatto sul lavoro, e il secchio è la persona. Mentre quel secchio si riempie d'acqua, hanno compiti che devono completare.
Il loro compito è portare a termine il compito, che è drenare il secchio prima che il secchio trabocchi, ovvero hanno esaurito il tempo e sono rimasti indietro con le cose. Va bene. Un modo in cui aiutiamo è mettere un buco sul fondo del secchio dove drena l'acqua. Una persona sotto di loro, che potresti essere tu, che è un altro secchio che raccoglie tutta la roba che scende.
Il vantaggio di ciò è che la persona che sta facendo il lavoro iniziale in cui tutta l'acqua sta scendendo, sta imparando tutto. Ma se riesci a metterti al di sotto di loro, se riesci ad assumerti alcune delle responsabilità ea fare il lavoro, beneficerai dello stesso apprendimento di cui loro non hanno più bisogno.
Arriva qualcosa che sanno già come fare. Te lo tramandano. Lo fai per loro. Non avevano bisogno di imparare. Lo sanno già. Ma ottengono comunque il vantaggio di farlo. Ottieni il vantaggio dell'apprendimento e diventa una relazione reciprocamente vantaggiosa.
Il mio miglior consiglio quando qualcuno è nella tua posizione è di smettere di scappare dalle responsabilità. Smetti di considerare il settore immobiliare come una cosa che puoi fare in modo da non dover essere responsabile. Non devi crescere. Non devi imparare nuove abilità. Benvenuto responsabilità. Eseguire due responsabilità.
Salta dentro e dì: "Voglio fare quante più cose possibile per questa persona" e impegnati solo nelle cose per le quali sei disposto a essere responsabile del risultato. Se fai un buon lavoro con poco, ti verrà dato di più ed è così che imparerai. Ottima domanda.
Marc:
Ciao Davide. Ho una domanda per te. Mi chiamo Marc Irvison. Sono un agente/investitore qui nel nord del Colorado. Mi sono trasferito qui circa un anno e mezzo fa. Comprato una casa di nuova costruzione. Da allora suono su VRBO tre o quattro sere al mese.
Dopo due anni in questo modo, sarò in grado di compensare la maggior parte del mutuo l'anno prossimo durante il periodo delle tasse. Il mio DTI migliorerà probabilmente di circa 1,000 al mese, quindi cercherò di acquistare di nuovo. Ho iniziato molto tardi nel 2021. Ecco perché il DTI non aumenterà tanto quanto se lo avessi affittato. Sai cosa voglio dire? Due anni a tempo pieno. Ma è quello che è. Avrò 1,000 dollari in più sul mio DTI l'anno prossimo. Cercherò di trasferirmi di nuovo.
Il prossimo, dal momento che il mio primo polmone era su un VA, il prossimo immagino sarà FHA. Ma la mia domanda è, se alla fine sto cercando di uscire dalla corsa al successo e di uscire dal lavoro W2, come posso farlo accadere in questo mercato del Colorado così com'è con prezzi medi da 450 a 500, a meno che vediamo una specie di incidente immobiliare o qualcosa del genere, che anche allora dubito che i prezzi scenderanno così tanto qui.
L'unica idea che ho avuto è quella di andare avanti e iniziare a comprare a Greeley, in Colorado. Il problema è che lavoro a Broomfield. Probabilmente è circa un'ora di tragitto. Devo solo stringere i denti e guidare un'ora o due dal lavoro così posso comprare un duplex a Greeley per dire 475, 500?
O continuo ad acquistare case unifamiliari dove puoi ottenere una nuova costruzione tre, due, senza seminterrato per, diciamo, 425 giù, vicino a Brighton o vicino a Firestone, qualcosa del genere? Mi concentro sui duplex a Greeley o mi concentro su una casa unifamiliare più vicina a Broomfield? Probabilmente dove c'è, direi, più richiesta.
Come ho detto, alla fine sto cercando di uscire dalla corsa al successo per uscire da un lavoro W2. Sto solo cercando di capirlo. Come ho detto, questo mercato è diverso. Vengo da Hamilton, Ohio, dove la mia prima casa costava 9,000 dollari e ci ho messo 25, avevo 30 all in.
Qui fuori 30,000 dollari. Non ti porterebbe nemmeno un capannone. Voglio dire, potrebbe farti sembrare una roulotte fatiscente di 50 anni, ma è così. Niente che sia nemmeno vicino a me abitabile. Questo è diverso qui in questo mercato. Sto cercando di adattarmi e fare quello che posso.
Aiutami solo, amico. Apprezzo il tuo servizio come poliziotto e non vedo l'ora di sapere cosa hai da dire. Va bene. Grazie uomo. Ciao.
David:
Va bene. Grazie, Marco, per la tua domanda. Questa è roba buona qui. Prima di tutto, penso che probabilmente ti stai rendendo conto che la realtà è che uscire dalla corsa dei topi sarà più difficile di quello che era da otto a dieci anni fa, quando i prezzi erano molto più bassi, la domanda era molto più bassa e anche la concorrenza era un anche molto meno.
È solo che la realtà è che è più difficile uscire dalla corsa al successo con gli immobili di quanto non sia mai stato prima. Sono arrivato a considerare l'investimento immobiliare come un supplemento alla mia costruzione di ricchezza, non necessariamente come la base su cui fare affidamento sul mio reddito per entrare.
Penso che la maggior parte delle persone, ci sia una manciata di persone che non si adattano a quell'avatar, ma la maggior parte delle persone probabilmente starebbe meglio se lo guardassero allo stesso modo. Quindi, se abbiamo un altro grande crollo economico e hai un sacco di soldi risparmiati, è allora che puoi acquistare molte proprietà che funzioneranno per sostituire il tuo reddito a un certo punto.
Ma non abbiamo il controllo su quando ciò accadrà. Sembra che ogni volta che colpiamo una recessione, stampiamo solo un mucchio di soldi in modo che non accada mai. Ciò ha causato molta inflazione, che ha fatto aumentare il costo della vita, il che ha ironicamente reso questi beni ancora più costosi e difficili da ottenere.
Parliamo di cosa puoi fare. Non mi piace l'idea di andare in una zona con meno domanda. Inoltre non mi piace l'idea di ottenere una nuova costruzione tre, due. Tre, due non sono proprietà in affitto. Nel 2010, 2011, ho potuto acquistare un tre, due come proprietà in affitto.
Se ottieni un buon affare da urlo su una proprietà come da un venditore super motivato, puoi trasformarla in una proprietà in affitto. Ma anche allora, se guardi il rendimento del capitale proprio sul prezzo, dovresti pagare per far fluire quell'affare, faresti meglio a comprarlo, venderlo, spostare quel capitale a qualcosa che è come un sei, tre, due, tre due con quei soldi invece di uno.
Quelli non sono pensati per essere proprietà in affitto. Quelle sono pensate per essere case in cui vivono le persone che possono essere trasformate in proprietà a flusso di cassa, ma non sono progettate per questo. Preferirei vederti comprare un cinque, due e mezzo o un cinque, tre e affittare le stanze singolarmente.
Preferirei vederti acquistare un piccolo complesso di appartamenti da sette a otto unità e affittarlo piuttosto che andare a comprare tre, due, soprattutto di nuova costruzione. Se sei in questo costoso mercato in Colorado, non puoi andare a comprare una casa di nuova costruzione, pagare il prezzo di mercato e provare a farlo funzionare come un affitto. Perderai soldi.
Devi fare qualcosa di più creativo. Devi trovare una proprietà che abbia metratura che può essere aggiunta, metratura che può essere convertita per ottenere tre unità da una unità. Devi sforzarti molto di più per far funzionare questa roba nel mercato di oggi rispetto a prima. Penso che probabilmente lo stai vedendo.
Ti consiglierei sul percorso duplex rispetto alla nuova costruzione. Ma puoi ottenere qualcosa nel mezzo? Riesci a trovare qualcosa nell'area che ti piace che potrebbe contenere più unità di quelle che stai vedendo? Potresti ottenere un duplex di nuova costruzione o ancora meglio un fourplex di nuova costruzione?
Puoi parlare con il costruttore e dire: “Potresti costruirmi una proprietà di quattro unità? La suddivisione in zone lo consentirà? Sarebbe fantastico. Scommetto che se ottieni quattro unità, probabilmente potresti davvero farlo funzionare. Forse devi avere diverse conversazioni del genere con diversi costruttori o diversi restauratori per chiedere, "Cosa si potrebbe fare per il prezzo che ho per ottenere più di un'unità?"
Ecco perché la maggior parte delle proprietà non ha flussi di cassa. Perché stai analizzando una casa con un'unità e un paio di camere da letto. Non stai analizzando un complesso di appartamenti o diverse unità, che è ciò di cui hai bisogno se vuoi ottenere un flusso di cassa.
Buona fortuna, Marc. So che sei in un mercato difficile là fuori. La tua ultima opzione potrebbe essere investire fuori dallo stato. Se conosci il mercato dell'Ohio, come hai detto, forse torni là fuori e compri qualche altra proprietà e continui a mettere i tuoi soldi lì finché non abbiamo un incidente e puoi effettivamente trovare qualcosa in Colorado che funzioni per te.
Va bene. La nostra ultima domanda viene da John McKee di Fairfax, Virginia. David, parli di mettere in atto sistemi per far crescere la tua attività. Che aspetto ha e come si è evoluto? Puoi darmi alcuni esempi di questi tipi di sistemi e di come ti hanno reso più efficiente?
Oh mio Dio. Prima di tutto, ottima domanda. Secondo, formulato in modo conciso. Terzo, l'hai acidificato alla grande. Non solo che aspetto hanno, ma come si sono evoluti? Perché questo è l'unico modo per rispondere a questa domanda è che devi parlare di com'era il tuo primo sistema e di come è cresciuto, perché nessuno di voi si limiterà a buttare giù un sistema e dire: "È fatto".
Ma è così che lo spiegano tutti. Ascolti Alex Hormoze o ascolti alcuni degli altri guru online come “Hai bisogno di un sistema. Vuoi un'impresa, non un lavoro. Sei tipo “Va bene. Va bene. Facciamolo." Poi ti spiegano come funziona e pensi che agiterai semplicemente una bacchetta magica e avrai un sistema. Tu no.
Quello che hai è un primo passo su 700 passi che diventeranno un sistema. Chiederti come si è evoluto è un ottimo modo per esprimerlo. Parliamo. Ricordo di essere stato nella posizione di John qui. Ho parlato con Kyle Renke, che ora è il direttore operativo del team di David Greene. Mi aiuta a mettere insieme molti degli eventi che faccio, i ritiri che organizzo.
Aiuta a gestire il canale YouTube. Fa molte cose diverse. Ricordo di aver detto, continuo a sentire persone che mi dicono che ho bisogno di un sistema e non so assolutamente cosa significhi. Capisco il concetto di sistema, ma come dovrei eseguirlo? C'è un software che dovrei comprare?
Dovrei scriverlo su un blocco note? Dipingi un'immagine per me di come appare. Ero così frustrato perché sapevo di cosa avevo bisogno, ma non sapevo come ottenerlo. Kyle è tornato da me e mi ha detto: “Okay. Tutto quello che devi fare è aprire Google Drive e iniziare ad aprire una cartella su ciò che vuoi creare, quindi creare sottocartelle all'interno della cartella con gli altri pezzi e quindi utilizzare i documenti di Google per digitare le istruzioni.
Quella piccola informazione ha sbloccato ciò che il mio cervello stava cercando. Va bene. Sono come Forrest Gump. Non sono un uomo intelligente, ma so cos'è l'amore. Avevo bisogno di qualcuno che mi dipingesse un'immagine che potessi ottenere, tipo "Okay. Questo è ciò di cui avevo bisogno. Posso correre con quello. Sono solo impazzito.
Sono diventato un ragazzo di sistemi perché ho avuto quella piccola scintilla che mi ha avviato. Spero che io risponda a questa domanda possa essere quella scintilla per molti di voi. Lascia che ti faccia un esempio di informazioni che insegno agli agenti immobiliari e come costruire sistemi. Perché ho fatto un ottimo lavoro nel sistematizzare il lavoro di un agente immobiliare.
Poi ho fatto un ottimo lavoro nel sistematizzare il ruolo di un addetto ai prestiti. Una volta ottenuto questo, potrei assumere persone per l'intermediazione, per il David Greene Team, per qualsiasi altra cosa stia facendo. Sapevano che ruolo avrebbero avuto. Ma prima che potessi farlo, ho dovuto costruire l'intera cosa.
Vi darò un esempio e poi vi mostrerò uno screenshot del mio telefono che vi mostra come funziona uno dei sistemi quando unisco sia gli agenti che gli addetti ai prestiti in un unico sistema.
Va bene. Se dovessi fare un elenco, che è una delle cose più facili da sistematizzare perché gli acquirenti sono pazzi e sono molto emotivi e devi fare molte cose diverse, è più difficile sistematizzarlo. È come se stesse allevando gatti. Si può fare. Ma puf, ha funzionato.
Gli elenchi sono molto più facili. Quello che ho iniziato è stato fare un elenco di tutto ciò che dovevo fare in un elenco. L'obiettivo dell'elenco originale è proprio quello di non dimenticare. Il tuo sistema inizia eliminando gli errori di omissione, stai solo cercando di assicurarti di non dimenticare di attivare l'assicurazione nella tua proprietà in affitto.
Non dimenticare di impostare i prelievi automatici per la rata del mutuo. Tutti questi, le utilità attivate. È facile, amico. Ho comprato molte case e poi ho capito: “Oh, mio Dio. Nessuno ha acceso l'aria condizionata. Non abbiamo utenze”.
I gestori della proprietà mostrano a un inquilino che la casa è a 105 gradi. Questo accade a volte quando non hai questi sistemi. È solo una lista di controllo. Va bene. Ecco tutte le cose che devono succedere quando acquisto per la prima volta un noleggio. Ecco tutte le cose che devono succedere quando metto in lista una casa per la prima volta.
Ora ho fogli di calcolo in cui i miei dipendenti, ogni volta che compro una casa, hanno una colonna di tutte le cose che devono fare, attivano le utenze, impostano il pagamento automatico. Ecco un link nel foglio di calcolo che andrà alla cartella di Google Drive dove conserveremo l'assicurazione, dove conserveremo la dichiarazione del mutuo, dove conserveremo le informazioni se ne avremo bisogno in un secondo momento, perché lo fai sempre.
Per gli annunci, è stato assegnato l'ordine di mettere nel cortile, far andare il fotografo a scattare foto, mettere una cassetta di sicurezza sulla proprietà, ottenere una chiave di riserva dal cliente, assicurarsi che il contratto di annuncio sia compilato. Questa pietra è ovvia, ma inizi scrivendo tutte le cose ovvie che devi fare. Va bene.
Probabilmente avevo una lista di 15 cose. Quando è stata assunta Krista, la mia prima assistente, è su quello che ha lavorato. Ora quello che accadrebbe è che realizzeremmo: "Oh, ci siamo dimenticati di"... Cos'è una cosa che potresti dimenticare di fare in un elenco? Devi metterlo nella MLS. Forse dimenticheremmo di compilare un certo modulo che dovevamo inserire nella MLS.
Guarderei dove dovrebbe andare in questa serie di 15 cose quel passaggio e andrei semplicemente nel mio documento Google. Farei il passo 12, premerei Invio e questo fa 13, e metterei quella nuova cosa. Ogni singola volta che abbiamo commesso un errore, qualcuno è venuto da noi e ha detto: "Questo deve essere fatto e non era sulla lista". Ha aggiunto alla lista. Ha aggiunto alla lista, aggiunto alla lista. È passato da 15 cose a 50 cose.
Ecco quante cose vengono effettivamente fatte. Alcuni di quei 50 avevano punti secondari. Ottenere la firma del contratto di quotazione si trasformerebbe quindi in, darne una copia al broker, darne una copia alla società di deposito a garanzia. Tutte queste cose inizierebbero ad applicarsi. Avevi quei punti secondari, ma hai ancora solo un elenco di controllo su un documento Google, sotto una cartella Google con il nome della proprietà, che si trova in una cartella che dice "Elenchi". Va bene. È così semplice.
Ora, a un certo punto mi rendo conto che queste cose possono essere raggruppate in stadi. Ho suddiviso la mia lista di 50 o 75 cose in 4 diverse fasi. Il primo è stato il pre-elenco. Va bene. Questa era tutta la roba di cui avevo bisogno se dovevo andare a casa tua per vendere la tua casa. Avrei un'analisi di mercato comparativa eseguita dal mio staff e loro esaminerebbero ogni casa attiva, in attesa e venduta che era sul mercato.
Li ho mostrati sedendomi con loro, ecco come si chiama ogni singola persona, ogni agente che ha una vendita attiva e una in sospeso. Chiedi loro: “Quante offerte stai ricevendo? Dove arrivano le offerte? Pensi di avere un prezzo troppo alto?" Poi insegnerei loro come costruire un rapporto. Non c'è nessun agente che vuole solo dirtelo.
Prima di andare a un annuncio, questo è il lavoro che farei. Non mi presento per vendere la tua casa e dire semplicemente "Ecco per cosa dovremmo venderla". Ho fatto delle ricerche. So che queste case sono quotate a 700, ma si vendono a 780, quindi non dobbiamo elencarle così in basso. Potremmo entrare a 765 o qualcosa del genere.
Oppure queste case erano elencate a 850 e sono semplicemente lì. Non stanno vendendo. L'agente dice che stanno per fare una riduzione del prezzo a 775, quindi non vogliamo copiare quella persona. Avevo tutte queste informazioni e avevo degli appunti. La loro casa è così. La tua casa è così. Questi sono i migliori poliziotti. Vorrei che lo facessero.
Poi abbiamo realizzato queste cartelle del David Greene Team e abbiamo avuto queste penne. Non credo di averne uno in giro. Ma sembrano così, ma erano rossi e neri con il nostro logo e il nome. Krista avrebbe messo, preso la cartella, messo la penna. Avevamo un opuscolo di marketing. Lo facciamo ancora, chiamato Blueprint che spiega ai venditori tutti i passaggi necessari per vendere una casa così come agli acquirenti, tutti i passaggi necessari.
Aveva messo l'analisi comparativa del mercato. Aveva messo una copia del contratto di quotazione. Abbiamo una presa pop che va sul retro di un telefono. Una di quelle cose con cui potresti tenerlo che era marchiata. Avevamo tutte queste chicche che avremmo portato e tutto ciò che sarebbe andato in una cartella.
Poi avrei un iPad che porterei con me è quello su cui farei la presentazione. Va bene. So che questa è una risposta un po' lunga. Ma vi sto mostrando un livello di dettaglio che entra nel sistema.
Quindi tutti i passaggi necessari per poter vendere... per ottenere la firma dell'annuncio erano in questo documento fino al punto in cui c'è persino un promemoria per Krista di inserire l'indirizzo nel calendario del mio telefono tramite il computer che era collegato ad esso in modo da ottenere un appuntamento per l'elenco delle 3:00.
Devi andare a questo indirizzo e 30 minuti prima ci sarebbe un promemoria che direbbe: "Metti la cosa in macchina", perché come avete notato, ho dimenticato di accendere il semaforo verde. Dimenticherei di prendere la cartella a, arrivare all'appuntamento con l'elenco. È stato brutto.
Quindi Krista sapeva che doveva essere reperibile quando ero a un appuntamento per un annuncio. Se fossi lì e tu dicessi: “Beh, David, voglio dire, so che hai una squadra, ma voglio davvero lavorare con te. Come faccio a sapere che riceverò un buon servizio?" Direi: “Proviamo questo. Chiamiamo subito Krista e vediamo cosa succede.
Chiamavo, lei diceva "Ciao". Sono tipo “Ehi, Krista, puoi farmi un favore? Prendi questa casa sulla MLS o prendi questa casa su Zillow e puoi dirmi a cosa si vende la casa intorno a lei? Dirà: "Nessun problema". Lo tirava su come "Oh, ci sono altre tre case che sono tutte in attesa di vendita e nessun'altra casa attiva". Sono tipo "Ecco qua".
Ora possiamo vedere esattamente. Vuoi che chiami uno degli agenti e gli faccia una domanda? Sono come, “Wow. Hai questo dispatcher che è appena pronto a entrare. Successivamente, avevo un elenco di cose che avremmo fatto dopo la firma della presentazione dell'elenco, ma prima che diventassimo attivi.
Questo sarebbe programmare la foto, prendere la cassetta di sicurezza, mettere la porta, mettere il cartello nel cortile, far andare gli addetti alle pulizie a pulire la casa, ricontrollare per assicurarsi che le case non siano sul mercato. C'era concorrenza di cui non sapevamo. Lo controllavano ogni singolo giorno. Avrei personale a cui sono stati assegnati compiti per farlo.
Vedi quanto siamo orientati ai dettagli in questa cosa, assicurandoci che le informazioni della casa siano state caricate nell'MLS anche se non siamo andati in diretta. Lo volevamo lì pronto in modo che per uno, se per qualche motivo volessimo andare in diretta prima, potessimo semplicemente fare clic su un pulsante.
All'ultimo minuto abbiamo impiegato due ore e mezza per preparare le informazioni e il cliente ha detto: “Perché la casa è elencata? Lo voglio dal vivo. Poi abbiamo avuto roba una volta che era stata elencata, ma prima che fosse in contratto che era in quella lista. Sarebbe il prossimo passo che si presenterebbe, controllando con il cliente ogni settimana, controllando con tutti gli agenti per ottenere un feedback su ciò che hanno detto.
Krista chiamava ogni singolo agente dell'acquirente che mostrava una delle mie inserzioni e chiedeva un feedback su cosa ne pensavano e cosa pensavano i loro clienti. Avremmo ottenuto queste informazioni da condividere con i nostri clienti che ci stavano permettendo di vendere la loro casa.
Quindi, una volta stipulato il contratto, una roba completamente nuova, la società titolare ha bisogno del contratto. Il creditore ha bisogno del contratto. Dobbiamo avviare una sequenza temporale per assicurarci che i finanziatori dell'acquirente facciano il loro lavoro. Ciò che accadrebbe è che le proprietà perderebbero il contratto perché l'acquirente non potrebbe garantire il prestito. Ho praticato la proprietà estrema.
Invece di dire: "Oh, beh, niente che potremmo fare". Direi: “Sai una cosa? Avremmo dovuto chiamare il loro prestatore per assicurarci che tutto andasse bene. Invece di fare affidamento sull'agente dell'acquirente che mente. È diventato parte di quella cosa per Krista chiamare una volta alla settimana e verificare con i finanziatori degli acquirenti che stanno acquistando le nostre inserzioni.
Questo non è il mio lavoro. Questo è il lavoro dell'altro agente. Ma avrei fatto il loro lavoro perché avevo bisogno che l'affare si chiudesse. Se fossero come, “Sì. La persona non mi sta dando le sue dichiarazioni. La persona non torna da me. Non mi permetteranno di ritirare il loro merito. Sapevo che stava succedendo qualcosa.
Quando l'agente ha detto: “Oh, sì. È tutto ok. Sta procedendo piacevolmente. Ma so che non stanno inviando le informazioni di cui avevano bisogno ai loro finanziatori. Forse stanno guardando altre case. Forse stanno pensando di tirarsi indietro. Andavo dai nostri clienti e dicevo: "Penso che dobbiamo staccare la spina da questo acquirente e rimetterlo sul mercato e prenderne un altro".
Bene, e se li perdiamo? Li abbiamo già persi. Semplicemente non l'hanno detto. Questo è ciò che nessun altro agente sta facendo perché non ha questi sistemi. Poi, una volta venduta la casa, c'era tutta un'altra roba. Assicurarsi che la roba sia stata tolta dal nome del nostro cliente e inserita nel nome dell'acquirente.
Assicurarsi che tutti i mobili siano stati spostati fuori casa. Assicurandoci di averlo contrassegnato nella MLS che ora è venduta invece che in attesa. Assicurarsi che tutte le scartoffie necessarie per arrivare al broker siano andate al broker giusto. Assicurarsi di avere un regalo per il cliente. Assicurandoci di pubblicare una testimonianza sui social media.
Tutte queste cose che non puoi fare affidamento sul tuo cervello per dirti. Devi fare tutto. È lo stesso quando compro una proprietà in affitto. È lo stesso quando assumo il lavoro di una persona nei team. Devi sistematizzare tutto. Ora tutto quello che ti ho appena detto, okay, non è abbastanza. Questa è solo la lista di controllo.
Quello che abbiamo poi preso è stato prendere la lista di controllo e l'abbiamo spostata nel nostro CRM chiamato Brevity, e abbiamo creato un piano automatico. Quello che accadrebbe è che quella parte dell'elenco, prepara questa roba per David prima che vada alla presentazione dell'elenco, è stata inserita nel CRM e salvata come piano automatico.
Krista selezionerebbe una casella che direbbe come presentazione pre-elenco 123 Main Street o qualsiasi altra cosa, e popolerebbe automaticamente una serie di promemoria per dirle che questo deve essere fatto, questo deve essere fatto, e quindi potremmo assegnarlo a un altro dipendente.
Se avessimo un coordinatore della quotazione, Krista inserirebbe le informazioni in Brevity, spuntando la casella. Il coordinatore dell'elenco avrebbe ricevuto un promemoria delle 12 cose che dovevano essere fatte per prepararmi a partire. Va bene. Quindi, dopo che il materiale era stato firmato, tornavamo e lei selezionava la casella successiva che diceva, elenco pre-attivo o come lo chiamavamo.
Quindi tutti quei promemoria che erano nel documento Google vanno automaticamente alla persona giusta del team, e ora sanno con tutto ciò di cui hanno bisogno per eseguire tutti quei passaggi. Krista o io potremmo guardare e vedere, stanno facendo il loro lavoro? Stanno controllando le cose? Sta andando dove deve andare? È stato bellissimo.
Ci è tolta tutta la memoria, ed è così che siamo arrivati al punto di poter vendere 50 case con una manciata di personale amministrativo alla volta. Avevo 53 case in garanzia al culmine con me e altri tre amministratori oltre ai soli agenti, e stava funzionando magnificamente. Va bene.
Questo è il modo in cui i sistemi devono funzionare. Ora, ovviamente niente di tutto ciò accade subito. Continuiamo a perfezionare questi sistemi perché occasionalmente qualcosa va storto che non avevamo previsto e andiamo ad aggiungere qualcosa al sistema per dire: “Va bene. Ora dobbiamo aggiungere questo qui o dobbiamo togliere qualcosa. Questo non succede più.
È così che ha coinvolto in un'area della mia vita, solo un agente immobiliare. Ho messo un sacco di cose nei libri che ho scritto per BiggerPockets Sold Skill and Scale, che voi ragazzi potete comprare alla libreria BiggerPockets se siete agenti.
Se siete investitori, questa è roba che insegno ad altre persone con i fogli di calcolo che ho, come offerte scritte, offerte accettate, chiuse, chiuse in riabilitazione, chiuse che necessitano di mobili, come tutte le diverse fasi di quando acquisto proprietà quindi che io e Krista e qualunque amministratore abbiamo possiamo tenere il passo con esso.
Questo è il motivo per cui vi dico che il settore immobiliare è lavoro. Non è come "Oh, ho comprato una casa e ho chiuso". Devi ancora fare un sacco di cose e questi sistemi sono ciò che è così potente. Grazie John per avermi permesso di spiegare in 15 minuti come nascono e si evolvono i sistemi.
Potrei fare un intero podcast su questo, forse un'intera serie di podcast perché sono così importanti. Mentre stai ascoltando, voglio solo ricordarti, non aspettarti di farlo bene al primo tentativo. I sistemi sono evoluti, proprio come ha detto John, sono sviluppati. Non sono solo qualcosa che rimbomba, schiocchi le dita e dici: “Ehi. Posso avere il tuo foglio di calcolo di tutti i tuoi sistemi?" e pensi che sta per essere fatto. Non è così.
Va bene, tutti. Quello era il nostro spettacolo per oggi. Grazie mille per esserti unito a noi nell'episodio di Seeing Greene di oggi. Adoro fare queste cose e mi piace ancora di più che voi ragazzi stiate inviando le vostre domande video e le vostre domande scritte a cui rispondere.
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Grazie mille ragazzi. BiggerPockets ha molti contenuti là fuori. Guarda un altro dei nostri video se hai un po' di tempo. In caso contrario, ci vediamo la prossima settimana.
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In questo episodio copriamo:
- Dove acquistare la tua prossima proprietà in affitto e come creare flusso di cassa
- Impostazione della tua proprietà in affitto LLC e quanti ne avrai davvero bisogno
- Il costruire, affittare, rifinanziare e ripetere brrrr strategia che potrebbe produrre una massiccia equità
- Perché più grande è meglio e il motivo per cui dovresti SEMPRE acquistare affitti con più stanze
- Come fornire valore al tuo mentore (anche se non hai esperienza nel settore immobiliare)
- Assicurazione del proprietario e quando una politica commerciale prevale sulla copertura individuale
- Sistemi costruttivi per la tua attività immobiliare e un modo pratico per iniziare a sistematizzare OGGI
- E altre ancora… So Molto di piu!
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