Potete inizia a investimenti immobiliari nei tuoi anni '40, '50 o '60? Siamo qui per dimostrare che è possibile al 100%, anche se lo hai fatto zero esperienza nel settore immobiliare o hai la sensazione di ricevere un "inizio tardivo" agli immobili in affitto. Non ti serve molto per iniziare e, se conosci alcune nozioni di base, puoi farlo passare da zero immobili in affitto a venti simili l'ospite di oggi, Kim Woolf Bosler, Che ha iniziato il suo portafoglio immobiliare all'età di cinquantasei anni, con sei figli e venti nipoti!
Ma prima di entrare nella frenetica storia della proprietà di Kim, parleremo con Kyle Mast, il CFP (pianificatore finanziario certificato) finanziariamente esente che già raggiunto indipendenza finanziaria con l'aiuto di investimenti immobiliari. Kyle è qui per aiutare a dimostrarlo anche se non hai milioni di dollari nell'esperienza bancaria o immobiliare in affitto, puoi ANCORA investire, non importa la tua età. Parlerà di dove prelevare i soldi e come farlo aumentare il tuo reddito in pensione, equità domestica e altro ancora!
Dopo alcuni solidi consigli da parte di Kyle, Kim condividerà la sua storia di passaggio da proprietaria della residenza principale a costruire un portafoglio di venti immobili in un lasso di tempo MOLTO breve. Ora ha la flessibilità di vivere ogni giorno come preferisce e di utilizzare tutto il suo reddito extra per trascorrere del tempo con la sua GRANDE famiglia! Puoi copiare l'esatta strategia di Kim sintonizzandoti sull'episodio di oggi!
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Kyle:
Penso che incoraggerei le persone a chiedersi se sono “in ritardo”, perché stai passando al settore immobiliare? Se sei una persona intraprendente, provaci. E soprattutto se hai dei bambini che ti guardano mentre fai questa fantastica transizione verso qualcosa di nuovo ed eccitante quando hai 50 o 55 anni, che ottimo esempio per mostrare loro come puoi fare una transizione e apprendere una nuova abilità.
Kim:
Non è mai troppo tardi. Non lo è davvero. Voglio dire, c'è una scadenza su un cartone di latte, giusto? Ma non siamo noi. Penso che miglioreremo, diventeremo più saggi, ci divertiremo di più nella vita. Ci piacciono di più le cose perché non siamo così tesi. Mi piace questa fase della vita. Mi piace molto il fatto di aver iniziato più tardi.
David:
Cosa sta succedendo a tutti? Questo è David Greene, il tuo conduttore del podcast BiggerPockets Real Estate, qui oggi con Henry Washington che co-conduce lo spettacolo con me. Ci sono molte persone là fuori che pensano di essere troppo vecchie o che sia troppo tardi per iniziare a investire nel settore immobiliare. Bene, oggi io e Henry faremo del nostro meglio per sfatare questo mito. Lo spettacolo di oggi sarà una guida per iniziare in ritardo sugli investimenti immobiliari. Si tratta della convinzione che non è mai troppo tardi, che tu abbia quaranta o sessant'anni.
Potrebbero esserci alcuni ostacoli mentali che hai. E si spera che questa conversazione possa aiutarti a eliminare alcuni di questi blocchi e iniziare a intraprendere le azioni necessarie per iniziare a creare ricchezza per prepararti alla pensione adesso, piuttosto che aspettare ancora più a lungo. E l’episodio di oggi sarà un po’ diverso perché non avremo solo una, ma due interviste con ospiti diversi. Nella prima parte dello spettacolo parleremo con Kyle Mast. È un pianificatore finanziario certificato e un contributore regolare al denaro di BiggerPockets. Kyle ci spiegherà come le persone che iniziano in ritardo potrebbero avere alcuni vantaggi quando si tratta di investire nel settore immobiliare.
Enrico:
E nella seconda metà dello spettacolo, intervistiamo Kim Bosler, che ha iniziato a investire a 56 anni. Ci racconterà come è riuscita a costruire un portafoglio così forte che ha portato lei e suo marito alla pensione e le ha permesso di acquistarla casa da sogno nello Utah. E prima di entrare nello show, vogliamo aggiungere un avvertimento. In questo episodio faremo alcune ipotesi. Daremo per scontato che tu sia già pronto per iniziare a investire, il che significa che hai una base finanziaria. Quindi daremo per scontato che tu non abbia grandi quantità di debito, pesanti debiti sulla carta di credito. Daremo anche per scontato che tu abbia le tue finanze sotto controllo e che tu abbia un budget. Partiremo anche dal presupposto che tu abbia dei risparmi e un fondo di emergenza e che potresti già avere degli investimenti al di fuori del settore immobiliare.
David:
E infine, che tu abbia una posizione in contanti, il che significa che hai beni in banca in un 401 (k) o addirittura azioni nella tua residenza principale, tutto ciò che ti aiuterà a iniziare a investire oggi.
Enrico:
E per quelli di voi che potrebbero non trovarsi ancora in questa situazione finanziaria, consigliamo di ascoltare il nostro podcast gemello, lo spettacolo BiggerPockets Money, perché Scott e Mindy in quello spettacolo vi guideranno attraverso quel viaggio. Ti aiuteranno a mettere in ordine i tuoi libri finanziari. E una volta che sei lì, puoi tornare, ascoltare questo episodio e iniziare a lavorare nel settore immobiliare. Quindi prendi carta e penna e prendi alcuni appunti. Sarà una buona notizia.
David:
Kyle Mast, benvenuto al podcast di BiggerPockets. Felice di averti qui oggi.
Kyle:
Grazie, Davide. È davvero bello essere qui. Lo apprezzo.
David:
Per coloro che non ti hanno sentito su BiggerPockets Money, puoi parlarci un po' di te?
Kyle:
Sì. Sono sicuro che alcune persone laggiù mi hanno ascoltato, ma io sono un ragazzo di campagna dell'Oregon. Sono cresciuto in una fattoria con alberi di Natale. È diventato un CFP subito dopo il college. Mi sono separato un po' dall'azienda in cui lavoravo e ho avviato la mia azienda. 10 anni dopo, ovvero l’anno scorso, ha venduto quell’azienda. E nel frattempo, per tutto quel tempo, ha investito nel settore immobiliare. E immagino che tu possa mettere l'etichetta FIRE l'anno scorso. Quello fu il colpo finale. Ma sì, ho due gemelli di due anni e un maschio di sei anni e una moglie, e ci piace passare molto tempo insieme, pescando, al di fuori di tutto quel jazz.
David:
E FIRE sta per finanziariamente indipendente, vai in pensione presto. Corretto?
Kyle:
È corretto. SÌ. Siamo spiacenti, dobbiamo sicuramente spiegare quell'acronimo. Sì.
David:
È il nuovo flex invece di una BMW. Hai raggiunto la designazione antincendio.
Kyle:
Sì, è divertente. Continui comunque a lavorare anche se ci riesco, ma è più divertente, immagino.
Enrico:
Non smetti di fare cose semplicemente quando premi FUOCO?
Kyle:
Ci ho provato, sì, ma i miei gemelli non me lo permettevano.
David:
Fondamentalmente significa che non devi infilarti la camicia o indossare una cravatta. Questa è la vera flessibilità, giusto?
Kyle:
Di sicuro. Di sicuro.
David:
Bene, oggi parleremo di come chi inizia tardi può entrare nel mondo degli investimenti immobiliari. Quali vantaggi ha chi inizia tardi rispetto a qualcuno sui vent'anni. Quindi lascia che ti chieda, Kyle, qualcuno che inizia in ritardo, ha un vantaggio rispetto a qualcuno che è più giovane?
Kyle:
Sì, sicuramente. Penso che molte volte, le persone che iniziano in ritardo... E forse metteremo alcuni parametri attorno a questo. Potrebbe essere ovunque tra i 40 e i sessant’anni, direi. Puoi iniziare ovunque. E purtroppo mi sto avvicinando a quella soglia dei 40, quindi sarei un ritardatario qui in arrivo. Ma penso che ci siano molti vantaggi che qualcuno potrebbe avere. Alcuni di questi probabilmente sarebbero, sei molto affermato nella tua carriera. Potresti avere dei risparmi, un po' di gruzzolo, un po' di 401 (k), un po' di IRA, un po' di Roth IRA, potenzialmente una discreta quantità di capitale proprio nella tua casa. Alcune di queste cose che qualcuno che ha appena iniziato la scuola superiore, appena uscito dal college, semplicemente non le avrà.
Queste sono alcune delle cose fondamentali e possiamo approfondirne altre man mano che procediamo qui, ma questo sta preparando il terreno per qualcuno che forse presumiamo abbia le sue basi finanziarie sotto di sé, ma che stanno guardando solo ora immobiliare.
Enrico:
In realtà ho utilizzato un 401 (k) per iniziare a investire nel settore immobiliare. E non era qualcosa che conoscevo prima. Mi sono appena imbattuto nell'apprendere che quella era una cosa. E quindi se guardi i 401(k), la media di 401(k) ammonta a circa 76,000 per le persone che hanno tipicamente tra i 35 e i 44 anni. E poi sale a 142,000 per le persone tra i 45 e i 54 anni. E poi salta davvero a 207,000 per le persone di età compresa tra 54 e 66 anni. Quindi, come può qualcuno sfruttare i suoi 401 (k) se vuole iniziare a investire?
Kyle:
Sì, è una bella domanda. Te lo risponderò subito, Henry. Come hai usato il tuo? E ne usciremo. Che cosa hai fatto?
Enrico:
Sì. Ho chiesto un prestito di 401 (k) e ci hanno permesso di... Beh, lascia che lo avverta correttamente prima di mettermi nei grossi guai, Kyle. Noi, mia moglie ed io, abbiamo chiesto un prestito 401 (k) sul suo 401 (k) perché all'epoca non ero abbastanza esperto dal punto di vista finanziario per averne uno. E così ci ha permesso di attingere ai suoi 401 (k) per il nostro primo accordo. Quindi abbiamo concesso un prestito 401 (k). Penso che avremmo potuto prendere in prestito circa 60 dollari o qualcosa del genere, ma ne abbiamo presi solo 20, appena sufficienti per l'acconto per un affare, abbiamo comprato una proprietà in affitto e poi abbiamo utilizzato gli affitti per ripagare i 401 (k) prestito.
Kyle:
Lo adoro. Sì, questa è probabilmente la strada più vantaggiosa che le persone seguirebbero. Ci sono alcuni altri modi in cui potresti farlo. Un paio di cose da tenere lì. E dovrei anche lanciare un avvertimento. Sono un CFP, ma non sono il tuo CFP o chiunque ascolti il CFP degli spettacoli. Queste sono solo alcune idee. Ma secondo il 401(k), ogni piano è leggermente diverso in merito a cosa puoi prelevare, come puoi ritirarlo e come devi ripagarlo. E anche una cosa da tenere a mente è che se lasci quel datore di lavoro, sii veramente consapevole di cosa avrai a che fare con quel prestito 401 (k) se te ne vai. Di solito si tratta di un rapido rimborso in un periodo di circa 12 mesi o meno. Quindi tienilo a mente.
Ci sono anche un paio di altre cose che puoi fare. Uno, la cosa che ho fatto un paio di volte per esigenze a breve termine nel settore immobiliare. C'è qualcosa che si chiama rollover. Quando sposti un 401 (k) in un IRA, o un 401 (k) in un altro 401 (k) presso un altro datore di lavoro, o anche in un Roth IRA come rollover di conversione, tutto questo per dire che lo stai spostando da uno conto pensionistico a quello successivo. Di solito si tratta di un rollover diretto in cui va direttamente dal custode come Fidelity a Schwab. Ma c'è qualcos'altro che si chiama rollover indiretto, ovvero puoi effettivamente prendere tu stesso i fondi in possesso per un certo periodo di tempo, e poi devi metterli su quel conto altrimenti diventano tassabili e penalizzati a seconda dell'età che hai.
Quindi in questo caso si tratta in realtà di un periodo di 60 giorni e puoi farlo una volta ogni 12 mesi. Quindi l'ho fatto per progetti a breve termine, uno scenario di tipo fisso e capovolgibile. Ma devi avere un modo per essere abbastanza sicuro di poter ripagare quei soldi entro quel lasso di tempo di 60 giorni. Ma questo è un piccolo trucco che qualcuno potrebbe mettersi nei guai o usarlo potenzialmente in futuro. Ma puoi farlo solo ogni 12 mesi. Ma sono passato da me a mia moglie e ho potuto farlo un paio di volte ogni 12 mesi per cose diverse. Non lo faccio da alcuni anni ormai. Ma ci sono diversi modi in cui puoi gestire le cose con i conti pensionistici.
E un'altra cosa che dovrei dire è che, per quel prestito che hai preso, ci sono modi per inserire immobili in, diciamo, un'IRA autodiretta e che se questo è l'unico modo per iniziare, è un ottimo modo per iniziare. Ma in generale, è meglio tenere separati i conti pensionistici e gli investimenti immobiliari. Questa è una grande generalizzazione. Ma il motivo per cui di solito faccio questa generalizzazione è che stai perdendo benefici fiscali da entrambi i conti se li confondi insieme. Entrambi hanno i loro vantaggi fiscali specifici e il settore immobiliare ha così tanti vantaggi fiscali specifici che se li metti in un conto pensionistico, ne perdi alcuni. Se è l’unico modo per iniziare, è fantastico, va bene. Ma qualcosa da tenere a mente quando stai pensando di percorrere quella strada.
David:
Quindi, per qualcuno che è un po' più grande e non è entusiasta dell'idea dell'hacking domestico, forse non è disposto a scendere a compromessi in termini di comfort, è abituato al posto in cui vive, è un po' come se la sua vita fosse allestito, molti di loro potrebbero avere un deposito per le barche a quel punto o un'officina e non sono disposti a spostarsi da una casa all'altra. Come può qualcuno sfruttare ancora la propria casa principale per iniziare a investire nel settore immobiliare?
Kyle:
Sì. Penso che, all'inizio in ritardo, voi ragazzi ne avete già parlato nello show, una delle cose più importanti sarà il vostro patrimonio immobiliare e la vostra residenza principale. Se stai facendo un buon lavoro di risparmio e stai pagando e dici che hai un prestito da 10 anni sulla tua residenza principale e forse è la tua seconda o terza casa in cui hai investito capitale nel corso degli anni, a La linea di credito per la casa è davvero un ottimo modo per prepararsi almeno per gli investimenti immobiliari. Direi che è uno dei primi posti in cui andrei e uno dei posti più facili in cui andrei.
E a volte, le persone si preoccupano di sottoscrivere una linea di credito per la casa e pensano: “Non voglio avere questo grosso prestito su cui devo pagare interessi extra ed è rischioso avere più debiti sulla mia casa”. Bene, non aggiungerai rischio finché non attingerai a quella linea di credito. È una linea di credito. E a volte le persone possono sentirsi confuse, ma è semplicemente un ottimo piano B, C o D nel tuo arsenale di un altro pozzo finanziario a cui puoi rivolgerti se succede qualcosa di brutto o se vuoi investire. Ciò che fai lungo la strada per creare un finanziamento permanente per il tuo immobile potrebbe apparire diverso rispetto all'HELOC, la linea di credito di equità domestica a breve termine.
Ma è un ottimo percorso. Vai alla tua cooperativa di credito locale. Se hai molta equità, metti subito un HELOC a casa tua il più grande possibile, solo per averlo. Non devi usarlo. Di solito costano da $ 75 a $ 100 all'anno per la quota di manutenzione. E questo è tutto. Un paio di cose da tenere a mente. Di solito hanno un tasso di interesse variabile sulla somma che ne ricavi. Ma ancora una volta, se non lo usi inizialmente, tienilo lì pronto per l'uso. Quando quella casa dall'altra parte della strada viene messa in vendita ed è la signora che è morta ed è un affare fumante, sai che vale molto di più che puoi avventarti su di essa con un'offerta in contanti e poi trasformarla in qualcosa. Basta avere quella polvere secca in quell'HELOC. È un ottimo modo per essere pronti.
Enrico:
Sì. Stavo per seguirlo lì. Penso che tu abbia accennato un po' a ciò che stavo per dire è che c'è molta paura intorno agli HELOC. E penso che tu abbia fatto un ottimo lavoro nello spiegare, quello che stiamo dicendo è che puoi avere accesso ai soldi adesso. E sì, potrebbe esserci un tasso di interesse variabile, ma non ne pagherai nulla finché non lo utilizzerai. E sì, alcuni possono avere tassi variabili. A volte avevo tariffe fisse sui miei HELOC. E così puoi ottenere l'accesso. Ed è solo un modo per... È quasi come avere una carta di credito, giusto? Non paghi nulla per avere la carta di credito, ma se hai bisogno di soldi, sono lì.
Kyle:
Sì, sicuramente. Alcuni di essi hanno una funzione di conversione che ti consente di prelevarlo e di convertirlo in un prestito fisso ad un certo punto. Questo è qualcosa da tenere a mente quando firmi l'HELOC iniziale. Di solito hanno-
Enrico:
L'ho fatto.
Kyle:
… certo diverso… Già. Quindi potrebbe essere quello che hai fatto. Ci sono diverse funzionalità che arrivano. E ogni banca è diversa. Questo è un prodotto davvero unico tra quelli diversi. Quindi è sicuramente qualcosa da inserire nel mix di cose se ti stai preparando per partire.
Enrico:
Vedo spesso che ci sono due schieramenti quando si tratta di HELOC, giusto? Poiché le persone hanno ragione, dicono: “Oh, non contrarre debiti extra nella tua casa personale. È un’idea folle”. E alcune persone lo adorano come mezzo per iniziare. Quindi quali sono alcuni dei rischi nell'attuale contesto di mercato che vedi nell'utilizzo di un HELOC per iniziare?
Kyle:
Questa è una bella domanda. Non so se nel mercato attuale i rischi siano molto diversi da quelli che sarebbero in qualsiasi mercato. Quello che mi salta subito all'occhio, e David, anche tu lo faresti con una società di mutui, è solo che i tassi sono più alti ed è più difficile finanziare in modo permanente qualcosa. Se usi quell'HELOC per qualcosa e non sei in grado di trovare un buon finanziamento permanente da investire in quell'investimento in seguito, ora hai un debito a tasso variabile sulla tua residenza principale dove se perdi il lavoro e non sei in grado di effettuare pagamenti sul tuo mutuo primario o sul tuo HELOC o entrambi, che ti porta nel territorio del pignoramento.
E sono caduto nella tana del coniglio della paura proprio lì. Quindi farò un piccolo backup perché anche se tu... Quindi forse prendi me stesso come esempio. Quindi l'anno scorso ho venduto la mia azienda. Il mio reddito è passato da un buon reddito a zero sulla carta. Dal punto di vista finanziario, ho un HELOC a casa mia che utilizzo per scopi diversi per investire dentro e fuori, ritirarlo, ripagarlo. L'HELOC rimane lì. La banca non viene a dire: “Ehi, non lavori, il tuo reddito è cambiato, chiameremo il tuo HELOC, chiameremo la tua prima ipoteca sulla tua proprietà”. Ciò non accade. È se non hai le risorse o le riserve da qualche altra parte per continuare a effettuare quei pagamenti se qualcosa cambia nella vita.
Quindi, proprio come con qualsiasi debito, con qualsiasi obbligo, disponete di riserve. Se intendi investire nel settore immobiliare, tieni delle riserve. Questo è qualcosa di molto importante. E questo si ricollega a questi conti che hai all'inizio tardi e che non hai quando sei più giovane, è che questi conti... E ancora, David, essendo nel settore dei mutui, sai che questi conti possono essere utilizzati come riserve per accedere a determinati prestiti immobiliari, a cui puoi accedere in caso di problemi. Come un 401 (k) o un IRA, se hai bisogno di prelevare dei soldi per aiutare una proprietà a superare un brutto periodo di tempo, puoi farlo. Farà un po’ male.
Supponiamo che tu tiri fuori 50,000, che verranno aggiunti al tuo reddito annuale, quindi pagherai le tasse su di esso. Se hai meno di 10 anni e mezzo, pagherai anche un'altra penalità del 59%. Ma se inizi in ritardo e hai più di 59 anni e mezzo, non avrai quella penalità del 10%. Quindi ci sono alcune cose da tenere a mente, ma avere questi grandi account che hai costruito con uno o più lavori nel corso degli anni è sicuramente un vantaggio rispetto a qualcuno che ha appena iniziato.
David:
E se qualcuno volesse aggiungere un po' più di reddito alla propria residenza principale? Abbiamo parlato di HELOC, abbiamo parlato di 401(k)s. Cosa ne pensi se costruissero o convertissero una parte della loro casa in un ADU per aggiungere un po’ più di reddito da locazione? Buona o cattiva idea?
Kyle:
Lo adoro se lo adoreranno. Penso che dipenda da quanto sei appassionato di tutto questo viaggio nel settore immobiliare. Stai andando avanti come un piccolo diversificatore o faresti un grande cambiamento rendendolo il tuo reddito pensionistico principale? Perché a questo punto, le persone stanno pensando... Se hai iniziato in ritardo, stai pensando al reddito pensionistico. Non è come: "Ho 20 anni e penso che questo è quello che farò per i prossimi 30, 40 anni perché mi diverto o voglio essere finanziariamente indipendente".
Quando hai 45 anni, dai 50 ai 60 anni, stai pensando: “Sto invecchiando. Potrei non essere in grado di fare il lavoro che sto facendo ora per sempre. Ho bisogno di avere un po’ di reddito.” Quindi tutto questo da dire, ADU sulla tua proprietà, noleggio a breve termine, queste sono ottime cose, soprattutto se sei una persona attenta all'ospitalità. E se hai un po' di senso degli affari, devi gestirlo come un business. Non puoi Joanna Gaines il tuo [00:16:01 impercettibile] e chiedere ad alcune persone di venire a stare lì e far pagare loro $ 95 a notte e prenotarlo 100 notti all'anno e sei negativo al 200% ogni anno.
Quindi devi gestirlo come un business. Devi gestirlo con una mentalità da ospitalità, soprattutto nel settore degli affitti a breve termine. Questo è ciò che guida le recensioni, che guida la tua occupazione, che guida le tue tariffe, che guida la tua redditività. Quindi penso che sia fantastico. Abbiamo diversi affitti a breve termine e lo adoro. Ho lavorato in un resort quando ero al college e l'aspetto dell'ospitalità è semplicemente divertente. Ma ci sono anche delle cose strane. Quindi devi essere pronto anche per quello. E se è nella tua proprietà, ciò porta le cose a un altro livello. Vuoi qualcuno nella tua proprietà? Ti va bene che le persone entrino nella tua proprietà? Anche lì la vicinanza può fare la differenza. Ma è un buon modo per ottenere entrate extra più velocemente rispetto al semplice hacking domestico.
David:
Quindi ecco cosa abbiamo imparato finora. Coloro che iniziano tardi hanno maggiori probabilità di avere una posizione di cassa più forte, un possibile 401 (k) a cui possono attingere o un'altra forma di conto pensionistico, una residenza principale che si spera abbia un po' di capitale proprio e un po' più di esperienza di vita. Immagino che siano un po’ più esperti quando si tratta di scegliere il giusto appaltatore e prendere la decisione giusta. Il loro algoritmo è più sviluppato perché hanno visto succedere più cose nella vita. C'è qualcosa che mi è mancato, Kyle, che vorresti aggiungere a questo per avvantaggiare chi inizia in ritardo?
Kyle:
Non credo. Penso che tu abbia colpito quello che non abbiamo ancora toccato proprio alla fine, è che hanno esperienza di vita. E penso che incoraggerei le persone a chiedersi se sono “in ritardo”, perché stai passando al settore immobiliare? Perché non l’hai fatto in passato, in realtà potrebbe essere una domanda migliore. È perché non lo sapevi? Bene, è fantastico. Ora lo stai scoprendo. Forse ne sei entusiasta. Com'è la tua personalità? Sei una persona che agisce e, se finisci sotto questo ombrello immobiliare, andrai avanti e lo farai? O è perché la gente te ne ha parlato? Avevi intenzione di farlo, volevi farlo e non l'hai fatto.
Abbiamo tutti amici che ci hanno pensato, e ci hanno pensato, e sono passati cinque anni, sono passati 10 anni, sono passati 15 anni. E cavolo, se avessero comprato 10 anni fa, le cose sarebbero andate diversamente. Quindi devi davvero autovalutare quale personalità sei. Perché se questa è la tua personalità, hai del lavoro da fare prima di tuffarti in qualcosa di nuovo a questo punto della tua carriera. Se sei una persona intraprendente, provaci. Voglio dire, questo potrebbe essere un momento interessante ed emozionante nella tua vita.
E soprattutto, se hai dei bambini che ti guardano mentre fai questa fantastica transizione verso qualcosa di nuovo ed eccitante quando hai 50 o 55 anni, che ottimo esempio per mostrare loro come puoi fare una transizione e apprendere una nuova abilità. E un arco di tempo di 10 anni, per qualsiasi cosa, puoi schiacciarlo. 10 anni sono un lasso di tempo decente per realizzare qualsiasi nuova impresa se ci si impegna davvero.
Enrico:
E per chiunque sia seduto a rabbrividire all’idea di sentirci parlare di come sfruttare questi veicoli di investimento che hanno lavorato così duramente per costruire per acquistare beni immobili, non stiamo dicendo di andare a comprare qualcosa. Stiamo dicendo che comprerai la cosa giusta. Giusto? Utilizzeremo questa saggezza per capire che compreremo cose in cui abbiamo molti costi opportunità, dove è accumulato molto capitale proprio. Migliore è l'affare che acquisti, minore è il rischio che corri. E quindi si tratta davvero di essere consapevoli di ciò che si sceglie di acquistare e non solo di acquistare un immobile fine a se stesso.
David:
È vero. E metterò un'ultima ciliegina su quello che hai detto lì, Kyle. Il momento peggiore in cui abbia mai visto qualcuno avrebbe potuto acquistare un immobile è stato il 2005. Nella storia recente, non penso che si sarebbe potuta avere una tempesta perfetta peggiore in cui tutti i fondamentali fossero sbagliati, i valori immobiliari salissero per tutte le ragioni sbagliate, e poi un brutto incidente nel 2010. Ma se hai comprato nel 2005 e hai aspettato 10 anni, entro il 2015, non solo non eri sott'acqua, ma avevi guadagnato ridicolmente bene. Ecco quanto velocemente è cambiato.
Quindi, mentre pensi a queste decisioni spaventose, smetti di pensare all'immediato, cosa c'è proprio davanti ai miei occhi? E se il mercato crollasse domani? E iniziare a pensare a come sarà tra 10 anni? Perché 10 anni diventano 20, diventano 30, diventano pensione. E la cosa peggiore che avresti potuto fare sarebbe non fare nulla. Grazie per essere qui, Kyle. Ti apprezzo, amico. Se tutti vogliono saperne di più su Kyle, dai un'occhiata al podcast BiggerPockets Money. O Kyle, dove le persone possono contattarti direttamente?
Kyle:
Sì. Puoi semplicemente controllare il mio sito web kylemast.com o sono su Twitter @whoiskylemast?
Enrico:
Finora abbiamo già parlato con Kyle Mast dei vantaggi che chi inizia tardi può avere quando investe nel settore immobiliare. Abbiamo parlato di 401(k)se HELOC e di come aggiungere valore alla tua proprietà. E quindi ora parleremo con Kim Bosler del suo viaggio da ritardatario. Kim Bosler, benvenuto allo spettacolo.
Kim:
CIAO. Sono così entusiasta di essere qui. Grazie mille, Henry.
Enrico:
Raccontaci un po' di storia, Kim. A che età hai iniziato ad investire nel settore immobiliare?
Kim:
Avevo 56 anni. E ho sei figli e 20 nipoti. Quindi ho messo tutto nell'essere mamma. Mi è piaciuto moltissimo essere mamma e crescere figli. E quando hanno iniziato a partire e non c'era nessuno in California, ho pensato: "Wow, dovrò prendere un sacco di voli aerei". Così un giorno ero su un aereo e ho incontrato un caro amico il cui marito era morto appena sei mesi prima. E mi stavo consolando con lei e lei ha detto: "Sai, ma uno dei regali più grandi che Gordon mi abbia mai fatto sono stati cinque case". E io ho detto: "Cosa intendi?" E lei disse: “Bene, ha comprato cinque case e ora sono i miei soldi finti. E così posso andare a trovare i miei nipoti ogni volta che voglio. E io ho pensato: "Ding, ding, ding. Questo è esattamente quello che voglio fare.”
Quindi ci siamo occupati del settore immobiliare fin dall'inizio dei nostri anni, quando ci siamo sposati. E non sapevamo cosa stavamo facendo. Così abbiamo comprato una vecchia casa che richiedeva molta manutenzione. E non avevamo amministratori di proprietà. E ogni fine settimana Bruce riparava una lavastoviglie. Inoltre, eravamo in rosso fin dal primo giorno, quindi odiavamo il settore immobiliare e non lo avremmo mai più fatto, soprattutto mio marito. Ha detto: "No, questo non è per noi". E così ho sempre pensato, ma a me sembra la cosa più vicina allo stampare denaro. Se compri una casa e qualcun altro ci vive e sta pagando il tuo mutuo, come non è come stampare denaro? Veramente.
Voglio dire, continuavo a pensarci come: "Deve esserci un modo perché so che ci sono persone che hanno successo in esso". Soprattutto una famiglia singola, a quanto pare. Quindi un giorno ero in palestra. E questo dopo che tutti i miei figli se ne erano andati. Penso che mio figlio fosse un anziano, ma tutti e cinque erano sposati. E stavo facendo jogging sul tapis roulant accanto a un caro amico che aveva investito parecchio. Aveva diverse proprietà. E io ho detto: "Come hai fatto, Rusty?" E stavamo parlando e lui ha detto: "Beh, penso che dovresti semplicemente fare amicizia con... Mia moglie adora RealWealth Network con Kathy Fettke".
Quindi non avevo né carta né penna e penso tutto il tempo mentre parla: "RealWealth Network, Kathy Fettke". Quindi sono andato a casa, ho guardato il podcast e ho iniziato ad andare agli eventi e l'ho adorato. Ho pensato: “Ci sono così tante informazioni qui per i principianti. È fantastico. Forse posso farlo e posso avere delle case, avere dei soldi finti e una bella pensione. Non abbiamo una pensione. Abbiamo un 401 (k). Ma non sai mai quanto vivrai, giusto? Voglio dire, come lo sappiamo? Così sono andato a casa e ho messo sulla mia lavagna sei case, perché il mio amico ne aveva cinque. Quindi ho pensato: "Beh, è meglio che ne abbia sei". Non so perché.
E ho riso veramente forte. Ho pensato: "Non è possibile che Bruce lo facesse". E alla fine l'ho portato a un evento. Ed è stato un grande evento. Era il nord del Texas. E la conduttrice parlava di queste case. E li abbiamo guardati e i conti avevano semplicemente senso. Non devi essere davvero uno scienziato missilistico. Costavano 120,000 dollari e l'affittavano per 1200, e quello era l'epoca. Quindi Bruce mi guardò e disse: “Bene, penso che dovremmo comprarne sei. E io ho pensato: "Stai scherzando". Ero così eccitato. Ho detto: "Va bene". E lui ha detto: "Ma dovrai toglierlo dall'HELOC perché questa sarà la tua cosa e voglio che tu dimostri che puoi ripagarlo con gli affitti". Quindi ho detto: “Va bene. Affare fatto."
Ed erano di nuova costruzione, quindi non c'era molta manutenzione. E so che molte persone tra il pubblico stanno pensando: “Oh, quello era il giorno. Va bene. 120. Non puoi più farlo. Ma spero che tutti sappiano che c’è sempre un modo e che ci sono ancora accordi là fuori. E potremo arrivarci più tardi. Non è mai troppo tardi per investire nel settore immobiliare. Non lo è. Quindi questo è stato l'inizio. E da lì, dopo un po’, siamo arrivati agli scambi 1031. La tua casa si accumula in equità. E poi puoi fare uno scambio 1031. Non paghi alcuna plusvalenza e va direttamente in una proprietà più grande.
Quindi questa settimana, non sto scherzando, sono così emozionata, ho trovato la casa dei miei sogni. E sono riuscito a vendere cinque immobili. E con esso ho anche acquistato un duplex in Texas e ho potuto acquistare la casa dei miei sogni. È bellissimo. Splendidi panorami, proprio vicino alla famiglia di mia madre. Sono assolutamente elettrizzato. Ora, non puoi prendere 1031 soldi e investirli in una casa personale. Corretto? Quindi lo affitteremo per due anni o per tutto il tempo che vogliamo, e poi eventualmente ci trasferiremo, e poi diventerà di nostra proprietà personale. Quindi sono proprio al settimo cielo, a dire il vero. Assolutamente entusiasta.
David:
Ora, quando hai iniziato a investire nel settore immobiliare, Kim, hai avuto paure o ostacoli da superare? E cosa hai fatto per superarli?
Kim:
Bene, c'è sempre paura in tutto ciò che fai che è grande ed eccitante e stai imparando. E quindi penso che parte del lavoro sia stato semplicemente uscire con persone esperte e che lo hanno fatto. Penso che sia davvero importante avere una grande squadra di cui ti puoi fidare. Questa è la cosa più importante. Devi trovare un ottimo finanziatore, devi trovare un ottimo gestore immobiliare, un fornitore chiavi in mano, a meno che tu non voglia trovarlo da solo. E molte persone lo fanno. Ma quando sei davvero impegnato con altri lavori, magari un buon fornitore chiavi in mano, magari un edificio da affittare, o qualcuno come Lori Woodworth in Texas che si dà da fare a Hello Texas solo per trovare queste proprietà che effettivamente i costruttori ti presteranno . Trova costruttori che presteranno a 4.75. Trova immobili che sono prestiti ipotizzabili. Cose del genere, che sono ancora disponibili oggi.
Quindi non ti resta che trovare un commercialista di fiducia. Ho preso subito anche un contabile perché non volevo fare tutto questo. Quindi penso che sia importante avere un team molto affidabile perché, indovina un po’? Ogni singola persona che incontri nel settore immobiliare è assolutamente straordinaria. E poi inizi a lavorare con loro e inizi a capire che alcuni possono essere squali, squali straordinari, ma non sono onesti. E quindi sono una persona fiduciosa. Credo a tutti. E sono stato bruciato alcune volte perché ho creduto alle persone. Ecco perché entrare in una rete come RealWealth Network, che hanno già controllato tutte queste persone, è davvero prezioso. E adoro Kathy Fettke. Quindi questa è un'altra cosa.
Enrico:
Uno dei maggiori ostacoli che i nuovi investitori devono affrontare è che non sono sicuri di dove investire. E quindi parlaci un po' di come immagini il mercato quando hai iniziato.
Kim:
Beh, mentre guardavo, ovviamente era Leah Slaughter a presentare queste proprietà, e stava raccontando tutto del Nord del Texas. E aveva senso a causa dei posti di lavoro che stanno affluendo. Lo so, vivo in California e sembra che metà delle aziende si stiano dirigendo nel nord del Texas. E le nuove autostrade che stanno costruendo. E quindi vuoi cercare una vera crescita occupazionale. Non vuoi andare a Timbuctù, dove se avessimo una crisi finanziaria nella nazione, sarebbe più difficile affittare quei posti.
Una cosa interessante che ho notato è che, man mano che le cose si inaspriscono, la stretta e i tassi di interesse aumentano, ottieni anche più affittuari perché sempre più persone non riescono a permettersi una casa all’inizio. Quindi è sempre positivo avere, penso, beni immobili. Lo è e basta.
Ma una delle cose che cerco è principalmente la crescita occupazionale. Voglio dire, dove ti piacerebbe vivere? Mi piace il Sunshine State. Quindi mi piace investire anche in Florida. È semplicemente un posto fantastico. Ho avuto la fortuna di fare circa 1031 in Florida prima della pandemia e tutte quelle case hanno raddoppiato il loro valore e continuano ad aumentare. C'è il build-to-rent e l'affitto per la pensione, e fanno cose come se costruissero effettivamente per gli investitori in affitto, e sono tutte nuove costruzioni. Quindi ci sono solo un sacco di posti fantastici.
David:
Quindi, con questi investimenti che hai acquistato, qual è stata la tua strategia? Si trattava di buy and hold? Erano proprietà BRRRR? Erano affitti a breve termine? Cosa stavi facendo con loro?
Kim:
Sai cosa? Questa è un’ottima domanda perché tutte queste sono grandissime possibilità. Alcune persone si sentono molto a disagio con la leva finanziaria, e io ero una di quelle. Eravamo ingressi solidi. Basta comprare 10 case, ripagarle e comportarsi bene. Ma in quel momento, sono davvero contento che abbiamo fatto leva perché siamo stati in grado di acquistare il doppio o più delle proprietà. E tutte quelle proprietà, è stato anche un buon tempismo, ma sono tutte aumentate molto di valore. E adoro la Florida. Quindi è stata una buona mossa realizzare i 1031.
E quindi, penso che devi solo guardare il mercato e la strategia e fare ciò che ti senti meglio. La mia amica con cui ero sull'aereo, ne aveva cinque da comprare e tenere. Quelli li aveva quasi ripagati. Alcune persone sono estremamente contrarie a questo perché pensano che dovresti sfruttare il più possibile e acquistare quante più proprietà possibile. Quindi è tutta la tua zona di comfort, è tutto ciò in cui ti senti meglio. E davvero, probabilmente non esiste giusto o sbagliato. Dipende davvero da te e da cosa ti senti a tuo agio.
Enrico:
Va bene. Quindi, giusto per chiarire, sembra che li comprassi e poi li affittassi per un periodo di tempo, per poi venderli nel 1031. È corretto?
Kim:
Giusto. Li abbiamo tenuti per circa cinque anni e poi ne abbiamo sostituiti alcuni subito prima della pandemia, il che è stato un buon tempismo. E poi abbiamo preso quelle proprietà, alcune di quelle che sono aumentate così tanto in termini di capitale, e siamo riusciti a comprare questa casa da sogno. Voglio dire, onestamente, ne sono così felice. Ogni giorno dico: "Non posso credere che sia successo e che ne sono stato capace". Perché anche adesso possiamo mantenere la nostra casa principale, quella in cui vivo adesso. Non abbiamo dovuto venderlo per trasferirci.
E questa casa, stiamo cercando di decidere, dovremmo avere solo due case o forse dovremmo affittare questa? Questo verrà affittato per 4,000 dollari al mese perché viviamo vicino alla base aeronautica di Travis e l'esercito è costantemente alla ricerca di alloggi. E quindi molti dei nostri amici... Non molti. Alcuni si sono trasferiti dalla loro casa in un parcheggio per roulotte. E hanno sistemato tutto ed è carino, ma poi ottengono questo reddito extra sulla loro casa principale che è davvero prezioso per loro. È uguale o superiore al loro assegno di previdenza sociale. Ad ogni modo, è bello poter avere questa opzione.
David:
Quindi, quando si tratta di gestione, li hai autogestiti o hai finito per assumere un amministratore immobiliare che se ne prendesse cura?
Kim:
Oh, diamine, no. Non mi autogestirei mai, altrimenti lo farei davvero a tempo pieno. Adesso sono un professionista del settore immobiliare, il che volevo menzionare è fantastico. Se il tuo partner lavora e tu puoi diventare un professionista nel settore immobiliare perché puoi dedicare 17 ore o più a settimana, che sono cose come la contabilità, la visione delle proprietà, i podcast, i viaggi, ci sono molte cose che possono eguagliarlo 17 ore. Quindi è davvero facile fare 17 ore a settimana. È molto facile. Quindi vuoi essere un professionista del settore immobiliare senza doverti autogestire. E ne autogestisco solo uno, ed è perché ho inquilini perfetti.
Enrico:
Quindi facci un esempio adesso. Quanto è grande il tuo portafoglio oggi?
Kim:
Bene, ho iniziato volendo solo 10 proprietà. E quindi ora probabilmente è solo il doppio. È perché ne abbiamo venduti alcuni. E per il mio livello di comfort, va bene. Penso che ci siano alcune persone che hanno 400 proprietà, probabilmente non molte, ma ne conosco alcune. E per me sarebbe travolgente. Quindi è solo il tuo livello di comfort. E penso che quelli saranno abbastanza sufficienti. Quello che dovresti fare è semplicemente decidere quanto vuoi vivere. Di quanto vuoi vivere quando entrambi non lavorate più?
E poi guardi i tuoi affitti e dici: "Sarà sufficiente?" E poi puoi fermarti qui. Puoi andare avanti. Dipende da quanto lo ami. Voglio dire, alcune persone ne diventano davvero dipendenti e cercano sempre di trovare affari, BRRRR e ogni genere di cose. Mio fratello, per esempio. Non comprerebbe mai una casa di nuova costruzione. Gli piace comprare queste tomaie per il fissaggio totale e farlo da solo. Quindi è quello che vuoi. Questo è ciò che è fantastico nel settore immobiliare. Cosa ti piace fare? Cosa vuoi fare?
David:
Sì. C’è molta creatività su cui possono lavorare. E le persone che indossano le lenti modello, questi occhiali modello, dicono: “Qual è il progetto, Henry? Dimmi esattamente cosa compri. Oppure Kim, cosa hai comprato? Che aspetto aveva? Erano tre o quattro camere da letto? Devo conoscere. Erano le tre o le quattro?» Ciò perde tutti i diversi modi in cui puoi strutturarlo in modo che funzioni in base alla tua personalità, alle tue competenze, a dove vuoi andare, a come vuoi che sia la tua pensione. Quindi, a questo proposito, quanti anni ti ci sono voluti per costruire un portafoglio con cui ritieni di poter andare in pensione? E quali sono state le proprietà target che hanno funzionato per te, Kim?
Kim:
Beh, dipende anche solo dalle tue proprietà. Ma direi 10 anni. E poi, come ho detto, prendi semplicemente quello che pensi ti servirà per vivere. Abbiamo 401(k) e cose del genere. E direi di fare una miscela. Alcune persone sono al 100% nel settore immobiliare o al 100% nel mercato azionario, ma io consiglierei davvero di fare entrambe le cose, per ogni evenienza. Mi piace avere risorse forti nel caso in cui il mercato azionario crolli. E quando il mercato azionario sale, allora anch’io voglio avere azioni. Quindi direi solo di avere un equilibrio. E poi non sai mai veramente niente. Fai semplicemente del tuo meglio e speri di poter vivere la tua vita con gratitudine e gioia per adesso, perché questo è tutto ciò che abbiamo davvero in questo momento. Ma vuoi ancora prepararti per il futuro.
David:
Ma sembra che tu volessi la semplicità, vero? Non volevi un grande riparatore come tuo fratello. Non volevi gestire una zona di costruzione. Volevi qualcosa che fosse una sorta di plug and play come Monopoli. Voglio quella piccola serra e voglio attaccarla al tabellone e voglio iniziare a riscuotere l'affitto. Quindi hai scelto un mercato che credevi sarebbe cresciuto nel tempo e che avrebbe avuto una solida base di inquilini. Forse non è incredibilmente sexy. Non scalerai fino a 500 unità utilizzando il metodo BRRRR, ma la sua semplicità ti ha attratto.
Kim:
Assolutamente. Questo è quello che volevo. E ho scoperto che i 3/2 sono eccellenti. Per me ha funzionato davvero bene. Uno o due box auto. Preferibilmente, alle persone piacciono due. Ma dicevo sempre: “Bene, in cosa vorrei vivere? E in quale quartiere mi piacerebbe vivere?” Perché a volte le persone provano a venderti una casa che è davvero bella online, ma quando vai su Google Maps, o addirittura in realtà, volerei lì e direi: "Non vorrei vivere in questa strada. Questa è l’unica bella casa in questa strada.” E quindi devi lavorare con persone di cui ti fidi. Così importante.
Enrico:
Beh, penso che sia un ottimo consiglio. Quale altro consiglio daresti a qualcuno che ha la sensazione di iniziare un po’ tardi, ma è interessato a farlo?
Kim:
Bene, ho un piccolo detto, e Michael Jordan ha detto: "Alcune persone vogliono che accada, alcune persone desiderano che accada e alcune persone lo fanno accadere". E alcune di quelle persone... Conosciamo tutti Ray Kroc, giusto? McDonald's. E Ronald Reagan, aveva 54 anni quando passò dalla recitazione alla carica di governatore della California. Martha Stewart non ha iniziato prima dei 50 anni. Voglio dire, davvero, senti parlare di questi grandi nomi che iniziano più tardi, ma non è mai troppo tardi. Non lo è davvero. Voglio dire, c'è una scadenza su un cartone di latte, giusto? Ma non siamo noi. Penso che miglioreremo, diventeremo più saggi. Ci divertiamo di più nella vita. Ci piacciono di più le cose, perché non siamo così tesi. Ci stiamo semplicemente godendo i nostri figli e nipoti. E noi siamo solo... non lo so. Mi piace questa fase della vita. Mi piace molto il fatto di aver iniziato più tardi.
In realtà non credo che avrei potuto farlo con i bambini perché ero così preso da tutte le cose che stavano facendo. Se qualcuno mi avesse chiamato per una proprietà, sarebbe passata una settimana prima che lo rispondessi. E ora che sono a casa e sono un nido vuoto, è davvero bello. E un’altra cosa è che non saremmo stati in grado di acquistare sei proprietà, nemmeno su un HELOC, se fossimo appena sposati. Quindi ci sono alcuni vantaggi nell’essere più vecchi. Hai un credito migliore. Spero che tu abbia più risparmi. Hai più saggezza. E ti stai godendo la vita. E quindi è solo la ciliegina sulla torta.
Enrico:
Meraviglioso. Bene, ecco qua, gente. L'hai sentito proprio qui. Kim ti sta facendo sapere che non è mai troppo tardi per iniziare. Apprezzo davvero molto che tu abbia dedicato del tempo e condiviso questa esperienza con noi. E sono super felice per te che ora tu abbia potuto acquistare la casa dei tuoi sogni. Sembra che tu lo ami. Quindi grazie mille per aver condiviso la storia. Se le persone vogliono saperne di più su di te o entrare in contatto con te, c'è un modo per farlo?
Kim:
Bene, sono su Facebook. Ed è Kim Woolf, questo è il mio nome da nubile, W-O-O-L-F, Bosler, B-O-S-L-E-R. E puoi scrivermi un DM e sarei felice di risponderti e guidarti verso alcune persone di cui mi fido personalmente e con cui ho lavorato, e semplicemente incoraggiarti se c'è qualcosa di cui hai bisogno, perché penso che sia un modo fantastico avere un reddito passivo. Davvero. Altrimenti non sarei qui.
Enrico:
David, come possono le persone mettersi in contatto con te?
David:
Beh, spero proprio che lo facciano perché mi sento solo e ho bisogno che più persone siano mie amiche, se devo essere sincero. Potrebbero farlo visitando davidgreene24.com, controllando la mia opzione di chat e vedendo le cose che sto succedendo. Oppure possono scrivermi sui loro social media preferiti. Sono @ davidgreene24 ovunque. Henry, dove possono trovarti le persone se vogliono solo vedere come funziona il tuo grande cervello?
Enrico:
Il posto migliore per raggiungermi è su Instagram. Sono @thehenrywashington su Instagram. Oppure puoi visitare il mio sito web, www.henrywashington.com.
David:
Va bene. Beh, grazie, Kim. Che storia bella e stimolante che hai condiviso. E grazie per averlo trasmesso in modo così positivo che c'è speranza là fuori per le persone anche se sentono che è troppo tardi per iniziare o hanno rinunciato ad alcune opportunità in passato, ciò non significa che non possano farlo questo adesso. In effetti, probabilmente è più importante che mai che lo facciano. Grazie per essere qui oggi. Speriamo di rivederti.
Kim:
Grazie, David e Henry.
Enrico:
Thank you.
David:
Questo è David Greene per Henry, il grande cervello di Washington. Chiusura.
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In questo episodio copriamo:
- Come iniziare a investire nel settore immobiliare a 40, 50 o 60 anni
- Utilizzando i tuoi conti pensionistici (come 401 (k) s) per acquista il tuo primo immobile in affitto
- Aumenta VELOCEMENTE il tuo reddito passivo con proprietà di investimento fuori dallo stato
- Linee di credito Home Equity (HELOC) e sfruttare il tuo per investire
- 1031 scambi e trasformando le plusvalenze imponibili in esentasse "casa dei sogni"
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- inquilino
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- periodo di tempo
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- suggerimenti
- a
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- di oggi
- insieme
- detto
- domani
- pure
- ha preso
- top
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