Nell'ultimo anno gli immobili commerciali hanno stato il deludente fratello maggiore di proprietà in affitto. I i prezzi delle case sono aumentati, i prezzi degli immobili commerciali sono scesi. Quando primario tassi del mutuo erano alti, i tassi dei mutui commerciali erano ancora più alti. Con tassi di posti vacanti da record in aree come gli uffici e meno dipendenza dalla vendita al dettaglio, molti gli investitori pensavano che gli immobili commerciali fossero una classe di attività in via di estinzione. Ma non erano del tutto corretti.
Agli investitori piace Kim Hopkins era fiorente successo immobiliare commerciale, ANCHE durante i lockdown e la pandemia. La salsa segreta di Kim per il suo portafoglio immobiliare commerciale ad alto flusso di cassa non era avere fortuna: era tutto in lei "scatola di acquisto". Kim acquista SOLO proprietà che non può essere spento, nei mercati in cui prospereranno, con tonnellate di clienti nelle vicinanze. E oggi condivide con noi la sua formula esatta!
Ma non è tutto. Kim lo è attualmente stiamo discutendo di concludere un altro accordo prima della fine dell'anno. Questa proprietà sembrava un fuoricampo sulla carta, ma mentre scavava in profondità, il la proprietà potrebbe non valere il prezzo. Da parte di problemi idraulici a numeri di reddito eccessivamente gonfiati, Kim usa David e Rob come allenatori per aiutarla a decidere se vale la pena concludere questo accordo.
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David:
Questo è il podcast di BiggerPockets. Che succede a tutti? Questo è David Greene, il tuo conduttore del podcast BiggerPockets Real Estate, qui come sempre con il mio co-conduttore e buon amico, Rob Abasolo. Rob, come stai oggi?
Rapinare:
Molto bene amico mio. Molto bene. Mia moglie torna oggi da Parigi. Sono stato single e ho badato a entrambi i miei figli negli ultimi cinque giorni, quindi sono entusiasta di dormire di nuovo. Molto eccitato.
David:
Posso immaginare. E grazie per esserti unito a me nello show di oggi senza dormire, ma con tantissime informazioni e divertendoti.
Rapinare:
Esatto, sì. Abbiamo in programma un grande spettacolo per tutti qui oggi. Parleremo con Kim Hopkins, che è un investitore immobiliare commerciale, suggerisce la musica spaventosa, che sta facendo funzionare gli affari oggi in questo mercato, sì, è vero, nel 2023. Oggi ascolteremo su un accordo su cui Kim sta lavorando, su quali tipi di affari immobiliari commerciali stila oggi, sui rischi associati a questa strategia e su come non metterti nei guai.
David:
Tutto questo e altro ancora. Questo è uno spettacolo assassino. Veniamo a Kim.
Rapinare:
Kim, benvenuto allo spettacolo.
Kim:
Ehi, Rob. Ehi, David. Grazie per avermi ospitato.
Rapinare:
Sì, felice di averti. Quindi, se ho capito bene, sono ormai 10 anni che investi nel settore immobiliare e possiedi 15 immobili attraverso l'attività immobiliare che tu e tuo marito portate avanti insieme. Alcune brevi domande per far capire ai nostri ascoltatori chi sei come investitore. Il primo qui, in quanti mercati sei presente?
Kim:
Vediamo qui. Abbiamo Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, California e Florida, quindi sette.
Rapinare:
Ok, quindi solo alcuni qui.
Kim:
Alcuni di questi sono affitti a breve termine che abbiamo abbandonato quando ci siamo trasferiti da uno stato all'altro.
David:
Ora stai investendo in piccole proprietà commerciali come situazioni di tipo mamma e papà. Che cosa ti ha portato a farlo?
Kim:
In realtà è stato un processo di eliminazione. Quindi non volevamo riparare i bagni e avere inquilini che fossero individui, quindi non volevamo multifamiglia. Non volevamo proprietà con un solo inquilino perché ciò aumenta il rischio. Se un inquilino esce su una proprietà con un solo inquilino, è tutto. Nessun reddito. Non volevamo il miglioramento dell'inquilino, TI, spesa spesso associata all'ufficio. E così questo ci ha lasciato con il multi-tenant e da lì abbiamo scelto il commercio al dettaglio industriale e di piccolo quartiere multi-tenant.
Rapinare:
Quindi, che tipo di offerte immobiliari commerciali pensi che funzionino effettivamente oggi per te? All’inizio hai detto che non esistono mercati cattivi, ma solo affari sbagliati. Quindi dicci un po' di quello che cerchi in una proprietà, cosa rende un buon investimento, tutte quelle cose buone.
Kim:
SÌ. La nostra buy box è a piano unico, ovviamente, multi-tenant. Vogliamo che gli inquilini siano più piccoli, il nostro obiettivo è circa 2,000 piedi quadrati per ogni inquilino. Nessun inquilino occupa più del 30% dello spazio. Cerchiamo immobili che non abbiano troppe auto perchè sporchi. Cerchiamo strutture senza troppi ristoranti perché sono sporche. E quindi questo è ciò a cui miriamo in questo momento. E poi stiamo cercando un tasso massimo del 7%, anche se a questo punto deve davvero aumentare a causa della posizione in cui ci troviamo con i tassi di interesse. Questo è strettamente legato ai termini del tuo prestito a questo punto.
Rapinare:
Posso farti una domanda veloce e chiarificatrice? Quando hai detto che le auto e i ristoranti sono sporchi, intendi dire che sono fisicamente sporchi e quindi l'usura è decisamente peggiore in questo tipo di spazi?
Kim:
Sì, è esattamente quello che intendo. Quindi gli inquilini di automobili sembrano avere molti problemi ambientali. Tendono anche a parcheggiare molte auto non funzionanti all'interno della proprietà. E poi i ristoranti, ne parleremo più tardi, è molto rilevante per l'accordo attuale che stiamo esaminando, ma è la stessa cosa. I ristoranti, soprattutto se friggono cibi e cose del genere, possono davvero rovinare la tua proprietà.
David:
Immagino anche che i ristoranti e le officine di riparazione auto richiederebbero probabilmente ulteriori miglioramenti da parte degli inquilini. Vorranno che tu porti dei soldi in modo da poter mettere un grosso cric o spostare la planimetria. Hai scoperto che è così? Perché prima hai detto che stai cercando di evitarlo evitando l'incarico.
Kim:
Sì, è esattamente corretto. Ecco perché classificherei sicuramente l'industria multi-tenant al di sopra della vendita al dettaglio multi-tenant. Avranno più richieste TI. Con l'industriale multi-tenant non dobbiamo nemmeno verniciare la cosa. È come se fosse già uno spazio a bassa manutenzione, e poi anche gli inquilini hanno una manutenzione molto bassa. Non ti chiamerebbero mai se il loro bagno non funzionasse. Lo aggiusteranno e basta.
Rapinare:
Ecco perché i CrossFit non hanno mai l'aria condizionata, anche quando fuori ci sono circa quaranta gradi. È come, vuoi che frigga qui? È questa l'idea?
Kim:
Ecco perché creano il Big Ass Fan. Hai sentito parlare di quella compagnia?
David:
L'unica frittura che verrà fatta sarà al CrossFit quando avrai caldo, non al ristorante perché Kim non permette di friggere in nessuna delle sue unità.
Rapinare:
Non è consentita la frittura.
David:
Tuttavia, sollevi un buon punto, perché gli investitori spesso diventeranno semplicemente avidi del ROI più alto che possono ottenere o in questo spazio cercheranno il tasso massimo massimo che possono ottenere. E quando guardi solo a quei numeri, non pensi al fatto che per ottenere quel tasso massimo più alto, forse dovresti spendere $ 200,000 per attrezzare questa unità in modo che il tuo nuovo inquilino possa entrare e poi quando la loro attività fallisce dopo tre anni o decidono di non voler più affittare la casa da te, se ne vanno e ora devi spendere soldi per sbarazzarti dei $ 200,000 che hai speso e spendere altri soldi per sistemare il tutto per il prossimo inquilino. E così viene offerto un tasso massimo più elevato per invogliare qualcuno a guadagnare meno soldi.
Ci sono molte cose nel settore immobiliare che ti prenderanno i soldi. Non c'è solo il mutuo, le tasse e l'assicurazione. Mi piace che tu lo stia sottolineando. In un certo senso stai cercando come gestire un'attività snella invece di essere semplicemente avido e cercare il tasso massimo massimo che puoi ottenere.
Cosa guardi oggi quando cerchi di valutare queste offerte? Hai detto che non vuoi entrare nello spazio ufficio, ma esiste un tasso massimo a cui ti rivolgi specificamente? C'è una dimensione dell'unità che stai cercando? Che aspetto ha la tua buy box?
Kim:
Siamo davvero all'avanguardia con i numeri. Quindi potresti avere un tasso massimo pubblicizzato del 7.5%, ma quando ci entri, non funziona. Stanno usando numeri pro forma. Non hanno un posto vacante abbastanza grande. Quindi siamo davvero in testa con i numeri in questo momento. Abbiamo preso di mira più mercati in quest'ultimo round. Non abbiamo scelto un mercato particolare. Cerchiamo offerte che matite con i numeri. Non ci sono speculazioni. Non stiamo cercando un accordo che abbia senso solo con questo valore aggiunto. Ha senso solo se si arriva a queste rendite di mercato. Ha senso solo se puoi vendere a questo tasso massimo. Nulla di tutto ciò. Abbiamo visto molto di dove questo sta portando le persone in questo momento che avevano quella speculazione sul valore aggiunto. E quindi stiamo cercando offerte in questo momento, in contanti con un rendimento in contanti, si spera, del 7%.
Ma un’altra osservazione che voglio fare è che stiamo considerando anche le tasse. E so che molte persone dicono: "Oh, non fare un accordo sulle tasse". E sono d'accordo. Non fare mai un cattivo accordo per le tasse, ma è qualcosa che puoi considerare. Quindi, per esempio, se stai per dover pagare diverse centinaia di migliaia di dollari di tasse e quest'anno hai in mano un accordo che prevede solo un rendimento del 6% in contanti e pensi: "Okay, forse il prossimo anno, troverò un accordo con un rimborso in contanti del 7%”, devi tenere conto che avrai... Diciamo che hai una fattura fiscale di $ 300,000. Avrai $ 300,000 in meno da investire l'anno prossimo su quell'accordo se dovessi pagare le tasse. Vedi cosa sto dicendo? Quindi il rendimento del prossimo anno deve essere molto più alto affinché abbia senso. Quindi teniamo conto anche delle tasse. Quindi in questo momento, siamo un po' più indulgenti riguardo al numero di contanti in contanti rispetto a quanto potremmo essere l'anno prossimo perché abbiamo queste tasse da considerare.
Rapinare:
Bene, questa è una cosa che dico sempre alla gente perché sembra che in generale... Questo è qualcosa che David mi ha insegnato negli ultimi due anni che il contante sul rendimento del contante è proprio come uno di quei parametri. È uno dei quattro parametri principali quando si considera un investimento immobiliare. Hai ottenuto i tuoi benefici fiscali. Hai ripagato il tuo debito, la tua rivalutazione e il denaro in contanti. E così, in superficie, un rendimento del 7% in contanti potrebbe sembrare piccolo a molti investitori, ma se si considerano i benefici fiscali effettivi derivanti dalla separazione dei costi, dall'ammortamento dei bonus, dall'ammortamento accelerato, tutte quelle cose buone, potrebbe davvero trasformare il profilo di rendimento di un dato investimento.
Kim:
SÌ. Inoltre, mi limiterò a sottolineare, per aggiungere a ciò, che il nostro 7% di contanti su contanti è quel numero poco sexy di speculazione senza valore aggiunto. Ciò non significa che è lì che speriamo di essere tra quattro o tre anni o qualcosa del genere, ma è così che l'accordo ha senso ora.
David:
Questo è un ottimo punto. Anche molte persone commettono questo errore. Valutano semplicemente un accordo nel primo anno e non guardano, beh, come sarà nel quinto anno? Potresti acquistare qualcosa con una componente di valore aggiunto o con aumenti di locazione del 6 o 6% o qualcosa del genere ogni anno e quel misero 17% di contanti sul rendimento in contanti è ora un 6% di contanti sul rendimento in contanti. E spesso, quando la gente dice: "Bene, come si ottengono questi grandi rendimenti", la risposta è: compralo cinque anni fa. E al contrario, non acquistare proprietà che non miglioreranno nel tempo perché sei stato risucchiato, oh, è un rendimento dell'8 invece del 30%. Questo è il migliore e mantiene un rendimento dell'XNUMX% per i prossimi XNUMX anni.
Rapinare:
Mentre entriamo un po' in questo argomento, parlaci un po' dei maggiori rischi per gli immobili commerciali e per il settore immobiliare in generale che stai vedendo oggi perché questo sembra cambiare parecchio.
Kim:
Sì. Penso che il rischio in questo momento sia che nessuno sappia cosa riserverà il futuro. E quindi non sappiamo dove andranno i tassi di interesse. Se scendono, si spera che tu possa ottenere un prestito senza penalità di pagamento anticipato e rifinanziare, ma come fai a sapere quando premere quel pulsante? E se salgono e hai ottenuto un prestito a breve termine perché hai un tasso di interesse alto, ora sei nei guai. Quindi ci sono molti rischi riguardo a dove siamo diretti e a come si comporteranno questi inquilini.
Le nostre proprietà industriali sono andate molto bene durante il COVID. Hanno fatto bene durante le recessioni, quel genere di cose. Ma la vendita al dettaglio multi-tenant, non sono sicuro di quanto bene andranno. Dipende davvero dal mercato in cui ti trovi e dalla natura del business. Se hai uno studio di Pilates come uno dei tuoi inquilini, le persone hanno bisogno del Pilates se il tempo si fa duro? Non lo so. Dipende dalle persone. Dipende da…
Rapinare:
Qual è la situazione dal punto di vista industriale? Perché hai detto che era un po' più protetto, immagino, durante la pandemia. Perché? È perché quei servizi sono sempre necessari? Sono solo i tipi di attività?
Kim:
Sì. In realtà, il commercio al dettaglio industriale e di quartiere si è rafforzato molto bene durante la pandemia. Quindi, per il settore industriale, sì, abbiamo esaminato tutti i nostri 130 inquilini aziendali e abbiamo contrassegnato quelli essenziali. Ricordi quella conversazione sulle attività essenziali, soprattutto in Oregon e California?
David:
Oh si.
Rapinare:
Sì.
Kim:
Ed erano tutti essenziali, quindi continuavano a funzionare. In effetti, penso che l'unico che ha avuto problemi sia stato il nostro CrossFit, ma anche loro erano coperti perché tipico frequentatore di CrossFit, la pandemia non ci disturba più di tanto. Quindi sì, quegli inquilini se la sono cavata davvero bene durante il COVID. Se avessero avuto problemi, se avessero detto che avrebbero avuto difficoltà a pagare l'affitto, avremmo semplicemente inviato loro i documenti per la richiesta del fondo di stimolo del governo PPP dicendo loro: "Compila questo e facci sapere una volta compilato questo .” E la maggior parte delle volte non rispondevano mai e ricominciavano a pagare l'affitto.
Ora, anche la vendita al dettaglio di quartiere ha funzionato sorprendentemente bene durante la pandemia. Se guardi i rapporti sulla vendita al dettaglio, vedrai diversamente, ma ciò è dovuto al fatto che raggruppano la piccola vendita al dettaglio di quartiere con gli inquilini al dettaglio più grandi e questi sono tipi di prodotti totalmente diversi. Quindi il tuo negozio di liquori, il tuo commercialista, la tua compagnia di assicurazioni, tutti questi ragazzi devono restare in attività, e quindi hanno fatto bene anche durante la pandemia.
Rapinare:
Quindi hai detto che il lato industriale delle cose forse è un po' più imbottito o immagino che le imprese siano più solide per sopportare tempi difficili, ma poi hai anche menzionato sullo spazio commerciale che forse uno studio di Pilates non sarebbe altrettanto isolato. C'è un tipo di profilo di inquilino o un tipo di inquilino che ti piace assumere in quegli spazi che ti fa sentire un po' più sicuro nell'assicurarti che la tua casa sia sempre affittata?
Kim:
Il tipo di inquilino sarà il tuo inquilino iper-locale, quindi vuoi qualcuno verso cui le persone guidano a meno di un miglio. Mi vanno bene i saloni per unghie perché sono iper-locali. Quindi questa è la prima cosa, il tipo di inquilino sarà un inquilino iper-locale che non è qualcosa di unico nel suo genere per cui le persone devono guidare per una lunga distanza.
E poi il mercato in questo caso conta. Quindi, se ho uno studio di Pilates in un mercato terziario, anche se ho una proprietà industriale in un mercato terziario, ciò comporterà molti rischi in questo momento. Vuoi qualcosa che sia pieno, il che significa che non è nei bastoncini. E se hai uno studio di Pilates, la proprietà che stiamo esaminando in questo momento, i clienti dello studio di Pilates guidano auto più belle di quelle che guido io. Naturalmente, c'è una battuta nel settore immobiliare secondo cui tutti guidiamo Toyota usate, ma comunque guidano tutti auto più belle di quelle che guido io, quindi mi sento più sicuro che durante una recessione se la caveranno.
Rapinare:
Ha senso, ha senso. E ci sono altre cose che fai per mitigare il rischio in termini di stabilizzazione del tuo portafoglio o di stipulare un nuovo accordo?
Kim:
Sì. Quindi, in termini di portafoglio esistente, quando eseguiamo il refi, non estraiamo tutto il capitale. Quindi non stiamo preparando questi idioti. Lasciamo molto capitale azionario nell'accordo perché da un lato, se tiri fuori tutto il capitale, è fantastico, puoi reinvestirlo, quindi vedo perfettamente questo punto di vista. Ma d'altra parte, ora hai questo prezzo stimato elevato della tua proprietà e se il mercato scende, ora potresti avere problemi perché il pagamento del tuo debito è aumentato se ritiri tutto il tuo capitale. E così abbiamo ristrutturato molte delle proprietà, rifinanziato molte delle proprietà nel nostro portafoglio un anno o due fa, quando i tassi erano ottimi e abbiamo lasciato un mucchio di cose nell'affare. Quindi il nostro LTV nel nostro portafoglio è piuttosto basso. È circa il 50, 60% del nostro prestito in valore.
E poi la stessa cosa con gli accordi che stiamo facendo ora. Non direi che questa sia totalmente una nostra scelta, ma il prestito al valore, stiamo utilizzando una leva finanziaria piuttosto bassa in questo momento, molto più bassa che mai, credo. Abbiamo un prestito del 60% da valorizzare su quest'ultima proprietà. E poi, ovviamente, se non vuoi fare una leva finanziaria bassa, l'altra opzione è provare a ricorrere al finanziamento del venditore. Quindi anche questa è davvero una buona opzione.
David:
Sì. Esiste un metodo per la follia di contrarre effettivamente meno debiti con la proprietà commerciale e ha a che fare con l'architettura del finanziamento. Quindi, con la proprietà residenziale, in genere si ottiene un prestito a tasso fisso per tutta la durata del prestito, solitamente 30 anni. Non devi preoccuparti di dover rifinanziare. Puoi rifinanziare se i tassi scendono dove ha senso. Ma con i prestiti commerciali, hanno programmi di pagamento in blocco e quindi dovrai rifinanziarli.
Quindi, se hai un saldo del prestito elevato e hai un tasso del 3%, potrebbe avere senso per te, ma cosa succede se i tassi salgono al 6% o al 7% e sei bloccato all'80% del prestito di valore? Potrebbe essere catastrofico. Quindi mantenere un saldo di prestito più basso sugli immobili commerciali, anche quando i tassi sono bassi, è ancora una mossa intelligente e una manovra difensiva perché non si sa dove andranno i tassi. E se salgono troppo e hai un saldo del prestito elevato, puoi rimanere bloccato lì.
Penso che molte persone sentano questo riguardo alla proprietà commerciale e dicano che è stupido. Perché mai dovresti farlo? Perché non dovresti massimizzare la quantità di denaro prelevato dall'affare e acquistare quello successivo? È perché le tariffe non sono fisse.
Rapinare:
Sì. Li senti sempre dire: “È esentasse. È un debito esentasse”. Ed è come se volessi mantenere parte del tuo capitale lì dentro. In questo modo, se mai vendessi la tua proprietà, te ne andresti con uno stipendio, è così che ci penso sempre. Ma ora che abbiamo capito cosa vede Kim nei mercati immobiliari commerciali, approfondiremo l'accordo che ha appena concluso. Ma prima faremo una breve pausa.
David:
Ciao e bentornati al podcast di BiggerPockets Real Estate. Siamo seduti con un investitore sul campo, Kim Hopkins, e parliamo di tutto ciò che riguarda gli immobili commerciali. Stiamo per entrare in un accordo che sta portando avanti proprio adesso. Quindi diamo una sbirciatina dietro le quinte. Kim, dove si trova questo accordo?
Kim:
Questo accordo si trova nella mia attuale città natale di Phoenix, in Arizona.
Rapinare:
E perché hai scelto questo mercato?
Kim:
Abbiamo scelto questo mercato perché abbiamo trovato un accordo, Rob.
Rapinare:
Carino. Lo adoro.
Kim:
Abbiamo esaminato probabilmente circa 10 mercati diversi per ogni accordo che abbiamo trovato, ed è qui che ne abbiamo trovato uno.
Rapinare:
Abbastanza buono per me. Di che tipo di immobile commerciale si tratta?
Kim:
Questo è un centro commerciale di quartiere.
David:
E qual è stato il prezzo di acquisto della proprietà?
Kim:
Il prezzo di acquisto previsto dal contratto è di 5.4 milioni.
Rapinare:
Quanti inquilini ci sono attualmente in questa proprietà e ci sono posti liberi?
Kim:
Quindi questa è un'ottima domanda. Ci sono circa 20 inquilini nella proprietà e direi che stavamo pagando prezzi chiavi in mano per questa proprietà. Ci è stato pubblicizzato come occupato al cento per cento da inquilini a canone di mercato. Ma si dà il caso che, appena stipulato il contratto, abbiamo scoperto che due inquilini erano inadempienti e che un'unità era libera.
David:
Sembra che ultimamente stiano mettendo filtri su tutto, anche sul modo in cui vengono pubblicizzate le offerte. Diresti che quello che stavi guardando era un pro forma altamente filtrato? SÌ.
Kim:
Questo pro forma era molto instagrammabile finché non sei entrato nei dettagli.
Rapinare:
Va bene. Quindi voglio tornare un po' indietro perché ti abbiamo chiesto perché hai trovato questo accordo. Hai detto che è perché è lì che hai trovato l'accordo, ma perché hai scelto proprio questo accordo? Che cosa ti ha attratto?
Kim:
Quindi, prima di tutto, è in una posizione fantastica. Quindi è pieno, il che significa che non è fuori dai bastoncini. È in una zona molto benestante, addirittura meglio che benestante, in una zona estremamente ricca di Phoenix, che è esattamente quello che vuoi. Vedi le case che vengono capovolte, quelle grandi case sul piccolo lotto che sono bianche e nere, la tendenza in questo momento. Quindi tonnellate di case vengono ribaltate. È vicino a un fratello olandese, che secondo me è più bravo di noi nella scelta degli immobili. E quindi è un'ottima posizione. Questo era il numero uno.
Il numero due è che è scritto a matita. Sempre, sempre, sempre in vantaggio con i numeri. E quindi il tasso massimo era ragionevole. Il pro forma in realtà era abbastanza onesto in base a ciò che sapevamo in quel momento, e quindi ha avuto un ritorno solido. Quindi direi che questi erano i due motivi principali.
David:
Adoro il fatto che continuiamo a vederli scritti a matita. Per quanto tempo pensi che potremo farla franca prima che la prossima generazione si chieda, perché continuiamo a dire quelle cose?
Rapinare:
Finché useremo le matite, immagino.
Kim:
Perché il foglio di Google sembra strano.
David:
Li stanno ancora usando però?
Rapinare:
Sono uscito.
Kim:
È un foglio di calcolo, potrebbe risultare sbagliato.
David:
Va bene. Ora, in questo accordo, Kim, sei rimasto fedele alla tua buy box o c'era qualche manovra creativa che doveva avvenire?
Kim:
Leggermente doloroso al momento. Penso di averlo detto all'inizio, ma la nostra buy box include la costruzione a partire dal 1980. Potrei averlo dimenticato. Ma uno dei nostri criteri di buy box è basato sul 1980 o successivamente. Abbiamo fatto un'eccezione. Abbiamo fatto un'eccezione. Questo edificio è stato costruito alla fine degli anni '1970, ma l'attuale proprietario lo ha acquistato aggiungendogli moltissimo valore. Hanno fatto un sacco di riabilitazione. Hanno rifatto il tetto. Hanno rifatto tutte le vetrine. Hanno rifatto i parcheggi. Qualcuno vuole indovinare cosa potrei perdermi in quei lavori di ristrutturazione?
Rapinare:
Oh, il bagno, le fognature, i tubi.
Kim:
Oh. Non hai visto le cose che ho visto io. Quei video sull'ambito delle fognature sembrano la peggiore colonscopia che tu abbia mai visto.
David:
Hai ragione, Kim, perché molti investitori semplicemente non pensano al fatto che dopo che qualcosa finisce nella toilette, deve andare da qualche parte e c'è un modo per arrivare dalla tua proprietà fino alle linee della città. , e dovresti infilarci una telecamera e vedere come sono. Quindi ho visto le radici degli alberi crescere nei tubi veri e propri e creare degli intasamenti lì dentro, e poi un bambino scarica un animale di pezza nel water e rimane incastrato lì dentro e crea questo blocco che può essere incredibilmente costoso da riparare, specialmente se devi forare il cemento o l'asfalto del parcheggio, poi devi trovare in quale parte del tubo si trovava. Per te è stato un problema con questo accordo specifico?
Kim:
Sì. Quindi siamo andati contro uno dei nostri criteri di accordo. E i tubi sono vecchi. Hanno una vita finita. Sono di ghisa e sono a fine vita. Quindi questo è sicuramente un problema per noi.
Rapinare:
Va bene. Ho molte domande a riguardo, ma va bene. Possiamo parlare offline di questo riguardo alle fogne.
Kim:
Oh, fallo. Mi piacerebbe parlare di questo accordo. Spero che questa sia segretamente una chiamata di coaching privata perché ho delle domande sull'opportunità o meno di andare avanti.
Rapinare:
Quindi, quando questo accade, è una di quelle cose in cui devi dare un calcio a ogni... perché di solito, diciamo in un Airbnb o in un noleggio a lungo termine, se l'acqua si chiude, devi sistemarli in un hotel o tu devo capirlo. Ma sembra che si tratti di una ristrutturazione sotterranea piuttosto massiccia dell'intera proprietà. Quindi devi chiudere le attività mentre fai queste riparazioni?
Kim:
SÌ. Ho imparato un sacco di cose sulle fogne che non volevo sapere e ancora non voglio sapere, ma fondamentalmente i tubi stanno facendo quella che viene chiamata canalizzazione, ovvero il punto in cui il fondo si erode. E quindi il fondo è la terra. E se lo capisci abbastanza presto, puoi fare quello che viene chiamato pipelining in cui soffi la resina epossidica attraverso i tubi e la rivesti e sostanzialmente crei tubi in PVC all'interno dei vecchi tubi di ghisa. E questo è fantastico perché in teoria puoi farlo senza disturbare nessuno degli inquilini. D'altra parte, è per questa proprietà, come una spesa di centomila dollari, quindi vuoi davvero sapere cosa deve essere fatto.
E penso che tu possa indovinare. Se hai qualcuno che è un liner dei tubi che viene fuori per ispezionare i tuoi tubi, è proprio come avere un ispettore del tetto che fa i tetti, cosa pensi che diranno? Giusto. È necessario che sia stato fatto ieri. E quindi è difficile decidere se aspettare o meno, perché se aspetti troppo a lungo, i tubi possono crollare e poi, come hai detto, devi scavare nel terreno e disturbare gli inquilini. È un grosso problema.
Rapinare:
Oh. Allora, per favore, dimmi, sei riuscito a negoziare eventuali concessioni, crediti sul prezzo di acquisto, qualcosa con il venditore?
Kim:
Sì. Quindi i due problemi, giusto per ricapitolare, sono queste tubature, e poi l'altro problema sono questi inquilini inadempienti. E di solito non è un grosso problema. In realtà non riesco a ricordare l'ultima proprietà che ho acquistato in cui non c'erano alcuni inquilini inadempienti che si sono magicamente presentati non appena abbiamo stipulato il contratto. Il problema qui è che in realtà stiamo pagando un prezzo chiavi in mano per questa proprietà. Questo non ha gli stessi rendimenti della proprietà che abbiamo acquistato l'anno scorso. Ci è stato detto che era in perfette condizioni, era occupato al cento per cento e tutti gli inquilini pagavano un affitto di mercato. E quindi il reddito perso nel primo anno non è qualcosa che dovremmo mangiare. Questo ci è stato pubblicizzato come chiavi in mano, non come valore aggiunto.
David:
Quindi, una volta scoperti i due punti di backup della proprietà, come hai utilizzato tali informazioni per tornare dal venditore e provare a negoziare una posizione migliore per te stesso?
Kim:
Sì. Quindi abbiamo chiesto una telefonata al venditore. Ti mentirei se non fossi spaventato, ma tutti i miei amici che sono come venditori di Cutco dicevano: “Devi chiedere una telefonata. Non puoi fare queste email spazzatura. Devi chiedere una telefonata." Quindi l'ho riletto letteralmente, senza mai dividere la differenza, e gli ho chiesto una telefonata e lui ha detto di no.
Rapinare:
Sa che deve fare delle concessioni. Probabilmente ha paura di negoziare perché è lui che non ha potere.
Kim:
Non voleva parlare con me. E quindi quello che facciamo di solito, non so se è quello che fate anche voi, ma quello che facciamo di solito è inviare una lunga email con molti numeri che spiegano perché pensiamo di meritare questo credito. E sentivo che questo non avrebbe colpito abbastanza nel segno qui. Non basterebbe un impatto. Quindi ho fatto qualcosa di nuovo. Ho fatto una presentazione, come una presentazione su un foglio Google, e poi ho fatto un video di Loom, descrivendo la presentazione. E così gli ho inviato un collegamento al video di Loom, nemmeno alla presentazione, quindi ha dovuto ascoltare la mia voce, e ho camminato mostrando esattamente cosa avrebbero fatto queste insolvenze alle nostre entrate nel primo anno. E poi ho anche spiegato il costo della fogna e gli ho mostrato tutti i modelli, gli ho mostrato i video che abbiamo girato dell'ambito della fogna e ho chiesto la mia richiesta di credito.
Rapinare:
Penso che quella telefonata abbia risolto circa il 90% dei problemi immobiliari, a dire il vero. In effetti ci stavo pensando ieri sera. Tutti hanno così dannatamente paura di alzare il telefono e negoziare davvero come facevamo in passato, ai miei tempi, e ho avuto una situazione in cui stavo negoziando avanti e indietro con l'agente immobiliare che era la moglie del venditore. Ho presentato un paio di opzioni e alla fine mi ha chiamato e ha detto: “Va bene. Cosa stai cercando di fare?" E io ho pensato: "Beh, nella tua offerta, in realtà non genera flussi di cassa, e sto cercando di mettere insieme un accordo che in realtà flussi di cassa per me". E in realtà abbiamo raggiunto un accordo. Molto bene con te perché so che è molto snervante probabilmente parlare con un venditore. È sempre un'esperienza snervante rompere la barriera dell'agente immobiliare, ma penso che sia così importante.
Kim:
Sì. Beh, ci ho provato. Alla fine ho inviato il video di Loom, ma ho provato a fare una telefonata e penso che il video di Loom fosse il secondo migliore.
Rapinare:
E quindi cosa è successo? Ha detto di sì? Ti ha restituito i soldi?
Kim:
Quindi se ne è rimasto seduto per una settimana e mezza, e alla fine lo abbiamo seguito mentre eravamo in vacanza e lui ha detto di no. Ha detto che pensava di poter risolvere da solo le inadempienze. Non pensava che la fogna fosse un grosso problema. E così ha detto che non ci avrebbe concesso alcun credito, e alla fine abbiamo rescisso l'accordo.
Rapinare:
Eri sul punto di dire "Facciamolo comunque" o eri determinato fin dall'inizio?
Kim:
Beh, non è esattamente dove finisce la storia. Quindi abbiamo tirato fuori l'accordo. Abbiamo recuperato la nostra caparra. Abbiamo detto al creditore tutte le cose, completamente fatte, dal spostare l'elfo in casa e allo shopping natalizio, le cose importanti in questo periodo dell'anno. Abbiamo tirato fuori l'accordo. E poi due giorni fa, in realtà, ci ha chiamato il broker, il broker del venditore, e ha detto che era disposto a offrire un credito di centomila dollari. Inizialmente non l'ho detto, ma abbiamo chiesto uno sconto di 350,000 dollari.
Rapinare:
$ 350,000 di sconto o $ 350,000 di credito?
Kim:
Abbiamo chiesto uno sconto di $ 350,000 sul prezzo di acquisto.
Rapinare:
Avanti veloce fino ad oggi, ricevi una telefonata dal broker e ti dicono: "Ehi, il venditore vuole rientrare. Ti darà uno sconto di centomila dollari sul prezzo di acquisto". Ottimo, va bene. Poi?
Kim:
Quindi abbiamo detto: "Grazie mille, ma richiamaci se sono 200".
Rapinare:
E ti ha richiamato? Ti ha richiamato?
Kim:
Così chiamato un'ora fa e sono arrivati a 130.
Rapinare:
Va bene. Ehi, questo è un progresso. E' questo il numero finale? Continua a cambiare.
Kim:
Beh, potremmo chiamarlo in vivavoce proprio adesso, ma...
Rapinare:
Sarebbe la prima volta nella storia di BiggerPockets. Mi piacerebbe davvero, ma va bene. Ok, quindi 130. Allora dove sei? Cosa vuoi per questo?
Kim:
Sono indeciso, ad essere onesto con te.
David:
Anche se ti stiamo intervistando, possiamo parlartene?
Kim:
Sì, mi piacerebbe. Mandami la fattura più tardi.
David:
Perché sento che siamo nel bel mezzo della trattativa. Non sentiamo parlare di un accordo concluso cinque anni fa. Ecco quali sono i miei pensieri. Se i tassi scendono o rimangono bassi, il venditore penserà che non devo dargli soldi. Troverò un altro acquirente. Ma se vedi un altro aumento dei tassi, ciò che qualcuno sarà disposto a pagare per quella proprietà cambierà perché ora tutti i numeri che inserisci nel foglio Excel cambiano, e questo significa che sarà più probabile che venga indietro e dici: "Okay, puoi avere i tuoi 200,000", ma a quel punto non hai il tasso che volevi, quindi probabilmente sarà ancora di più. È stato comunicato tramite i broker del tipo: "Ehi, fai sapere al ragazzo che lo compreremo con uno sconto di $ 200,000 a questo tasso, ma se i tassi salgono, dovrà pagare per me per ottenere un tasso più basso" oppure ci sarà uno sconto maggiore in seguito."
Kim:
Sì. Quindi il nostro tasso è bloccato e una delle nostre possibilità è quella di chiudere prima della fine dell'anno perché vogliamo trarre vantaggio dalla cancellazione fiscale di cui parlavo prima. Ma gli abbiamo fatto notare il punto:
Rapinare:
80%?
Kim:
Sì. Gli abbiamo fatto notare che se i tassi salissero, avrà difficoltà a trovare un altro acquirente.
Rapinare:
Penso che abbia difficoltà a trovare l'acquirente adesso. Ti ha chiamato, vero? Se ti ha chiamato e sta cercando di ribattere, probabilmente sei tu.
Kim:
Sì. Penso che il problema qui che ho capito sia che stiamo guardando due proprietà diverse. Quindi il venditore sta guardando una proprietà che ha acquistato ad un ottimo prezzo. Questa proprietà era in cattive condizioni. Aveva seriamente bisogno d'amore. La proprietà era praticamente vuota, era fatiscente e tutte quelle cose. E quindi sta guardando questa proprietà che ha comprato ad un ottimo prezzo. Lo possiede anche in contanti, quindi c'è molto meno rischio lì. E quindi il suo punto di vista è: qual è il tuo problema? Ci sono un paio di posti vacanti. Fa parte del fare affari. Basta riempirlo. A chi importa se ci vogliono 20,000 dollari in TI per ristrutturare questa unità? Grande affare. Perché è seduto su un treno di sugo.
Ma noi stiamo guardando questa proprietà dove abbiamo pagato un prezzo premium. All'inizio i rendimenti non erano eccezionali, ma a noi andava bene perché soddisfaceva i fondamentali di base. Non si trattava di grandi rendimenti, ma di fondamentali di base, che risolvevano il nostro problema fiscale e pensavamo che ci fosse stato consegnato qualcosa che richiedeva una manutenzione molto bassa. Ora siamo seduti da qualche parte dove ci affretteremo a concludere questo accordo prima della fine dell'anno. E onestamente, questo è un fattore importante per noi. A noi interessa la qualità della nostra vita. Parliamo di: qual è la tua tariffa oraria? Non quanto guadagni all'anno? C'è molto lavoro in questo momento. Quindi chiuderemo nel bel mezzo delle vacanze questa proprietà e poi erediteremo tutti questi problemi.
Rapinare:
Ecco il mio pensiero, e David, puoi dirmelo se non sei d'accordo. Penso che salirà un po' più di quel 130 solo in base a dove ti trovi e al fatto che ti hanno chiamato. Ma non penso che dovresti prendere quei cento e diciamo 50 se è lì che finisci e sottrarli dal prezzo di acquisto perché non penso che sarà significativo nel tuo mutuo mensile complessivo. Penso che ciò che sarà significativo per te sarà ottenere un credito di $ 150,000 a patto che funzioni con il sistema bancario. C'è un limite ai tuoi crediti. E David, puoi intervenire su questo, ma lo prenderei come un credito in modo da poter risparmiare quei soldi nell'acconto e usarli per pagare quella spesa gigantesca. E poi a quel punto, stai guardando l'accordo che stavi analizzando inizialmente. Ecco come mi avvicinerei. Cosa ne pensi, Davide?
David:
Il finanziamento commerciale potrebbe non consentire che ciò accada, lo stesso con il finanziamento residenziale, perché si ha a che fare con prestiti conformi. Le regole sono abbastanza chiare su quanto un venditore può contribuire ai costi di chiusura di un acquirente. Potrebbe non funzionare allo stesso modo nello spazio commerciale. Quando lo tolgono dal prezzo di acquisto, non influisce molto. Prendi solo in prestito un po' meno soldi.
Kim:
Bene, manteniamo lo stesso importo del prestito, quindi risparmieremmo quei soldi come contanti in banca. Metteremmo... Se ci concedesse un credito di 200,000 dollari o uno sconto sul prezzo di acquisto, pagheremo 200,000 dollari in meno.
David:
Sì. Quindi sarebbe lo stesso nella tua posizione. E se entrasse e apportasse le modifiche per te?
Kim:
Mi interesserebbe molto se volesse occuparsi delle fogne. La domanda è: può farlo dopo la chiusura? Ci fidiamo di lui?
Rapinare:
Diventa un po' rischioso perché ci sono venditori che non correranno questo rischio perché l'accordo potrebbe sempre fallire. Caso in questione, questo accordo è già fallito per questo motivo. E poi potresti sempre avere un contratto che glielo obblighi a farlo dopo. Ma questo è sempre un rischio in sé e per sé. Quindi è difficile in ogni caso.
Kim:
Sì. E sento di voler essere sicuro di ascoltare effettivamente i principi di cui abbiamo parlato prima nello show. Voglio assicurarmi di non speculare su come convincere gli inquilini a vendere l'affitto. E un altro problema è che in realtà stavamo progettando di autogestire questa proprietà poiché è nella nostra città natale. E vogliamo quel mal di testa? Vogliamo assumerlo? Faremo anche il leasing. E c’è solo incertezza sulla direzione in cui sta andando il mercato. Siamo preoccupati per l'inquilino del Pilates? Siamo preoccupati per questi inquilini morosi? Riusciremo a riaffittare lo spazio? Quindi ho i piedi freddi.
David:
Non so se hai torto. Penso che in questa posizione, con l’andamento del mercato, sia più probabile che le cose si ammorbidiscano nello spazio commerciale per poi diventare tese. Quindi hai questo dalla tua parte. E forse Phoenix è stata un po' isolata da tutto questo e quindi il venditore non si rende conto che ci saranno molte proprietà commerciali che inizieranno a colpire il mercato con prezzi molto più competitivi di quelli che abbiamo visto perché le tariffe sono così alto. E man mano che questi pagamenti in blocco iniziano a scadere, il rifinanziamento non sarà un'opzione, e molte di queste proprietà erano qualcosa che le persone mettevano insieme i soldi per acquistare, quindi devono venderle per ripagare i loro investitori.
Penso che ora vedremo più scorte sul mercato rispetto a prima. E quindi il tempo è dalla tua parte per trovare l'accordo. Il tempo non è dalla tua parte per la parte fiscale. Quindi è proprio quello che devi pesare. Vale la pena pagare le tasse per ottenere un accordo migliore oppure no? Ma apprezzo davvero che tu abbia condiviso i dettagli di questa storia perché si tratta di beni immobili nella vita reale. Questo è esattamente ciò che accade. Mi è stato detto questo e poi si è scoperto che era quello, poi ho detto questo e poi hanno detto quello, e la storia cambia continuamente.
Rapinare:
Ecco cosa direi. Penso che andrei avanti, purché potessi ottenere la garanzia che il proprietario avrebbe risolto il problema prima o immediatamente dopo la chiusura.
Kim:
Interessante. Mi piace quell'idea.
Rapinare:
Perché per me è la stessa cosa. Se lo pagherà attraverso questa concessione, attraverso questo credito, comunque tu lo voglia dividere, allora in effetti è lo stesso accordo. Devi solo assicurarti che la riparazione venga effettuata.
Kim:
Interessante. Sì. E di solito cerchiamo... Quello che diciamo, di solito cerchiamo problemi che vanno via con il venditore. Quindi dammi un conto economico che sta scritto su un tovagliolo tutto il giorno. Non ho problemi che vanno via con il venditore, ma questi sono tutti problemi che non vanno via con il venditore. Rimangono con noi non appena chiudiamo. Quindi questa è la nostra esitazione.
David:
Beh, penso che tu stia facendo la cosa giusta. Resta fedele alle tue armi. Se devi subire un colpo sulle tasse, e questo ha più senso che acquistare la proprietà, fallo. Ma valuterei anche, se fossi nella tua posizione, se dovessi pagare 70 dollari in più di quello che volevo, il beneficio fiscale compenserebbe complessivamente quei 70 dollari? Quindi, anche se l'accordo potrebbe non essere quello che volevi, nel quadro generale, questo ha più senso. E se è così, allora chiediti semplicemente, diciamo che il tuo beneficio fiscale era di 40 dollari, ma avrai i tuoi 70 dollari a parte dove vuoi essere, quindi ti senti come se fossi 30 in tutto, Questa proprietà è in una posizione così fantastica e una risorsa così grande che valgono quei 30 dollari? Oppure con la tua esperienza, le tue conoscenze e quello che fai, Kim, potresti trovare un accordo migliore per recuperare quei soldi da qualche altra parte?
Rapinare:
Va bene, tutti quanti. Se vuoi ascoltare un aggiornamento su questa storia e seguire il processo, assicurati di seguire Kim su tutti i suoi social media. Kim, dove possono trovarti le persone e ottenere il succoso aggiornamento e la conclusione della saga?
Kim:
Sì. Quindi, per saperne di più su ciò che facciamo ed essere inseriti nella nostra lista per aggiornamenti e opportunità, possono visitare il nostro sito Web, che è ironpeakproperties.com. Seguimi su LinkedIn con Kim Hopkins. E infine su Instagram come MoneyPlusHappy. E ehi, forse dovremmo metterlo ai voti. Se lo sentite, andate avanti e valutate cosa pensate che dovremmo fare con questo accordo.
Rapinare:
Va bene. Commenta nei commenti di YouTube se lo stai guardando su YouTube. Fateci sapere cosa ne pensate.
David:
Va bene, Kim, è stato fantastico averti qui. Grazie mille per aver condiviso la tua storia con noi. Anch'io sono seduto sugli spilli e sugli aghi, in attesa di sapere come andrà a finire questa storia, quindi sarò curioso di ascoltarmi. Ma ti lasceremo uscire di qui per oggi. Grazie mille per essere stato nello show.
Kim:
Grazie mille per avermi ospitato, ragazzi.
David:
Questo è David Greene per Rob, ha spedito i suoi pantaloni da Kohl's, Abasolo, e sta uscendo.
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In questo episodio copriamo:
- Kim's investimento immobiliare commerciale “scatola di acquisto” usa per acquistare proprietà redditizie
- Spiegazione dei tassi massimi e perché DEVI farlo bene quando acquisti grandi proprietà
- Il gonfiato”Pro forma"I numeri di cui i broker cercheranno di convincerti (non seguirli!)
- I tipi di immobili commerciali che sono resistente al blocco e rimani sempre aperto
- Il rischi significativi per gli immobili commerciali nel 2024 e due attività a cui non dovresti MAI affittare
- A affare dal vivo approfondimento con un accordo in corso Kim sta discutendo sull'acquisto
- E altre ancora… So Molto di piu!
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