In che modo l '"effetto denominatore" sta influenzando gli investitori immobiliari

In questo articolo

Vuoi distruggere la tua ricchezza? Posso insegnarti come. Vuoi creare più ricchezza per te stesso? Posso insegnarti anche a farlo. 

Conosci l'effetto denominatore? 

Nella finanza e negli investimenti, il “effetto denominatore" si verifica quando il valore di una parte di un portafoglio diminuisce drasticamente e abbassa il valore complessivo del portafoglio. Di conseguenza, tutti i segmenti del portafoglio che non hanno perso valore rappresentano ora un’ampia percentuale della torta complessiva.

Anche se questo è vero e in qualche modo ovvio, c’è un altro effetto denominatore in gioco nel settore immobiliare. Un insidioso distruttore dei sogni e della ricchezza degli investitori. 

Se acquisisci e gestisci una grande risorsa e questo denominatore va nella tua direzione, festeggerai con una doppia vittoria. Ma anche se acquisti e gestisci bene il tuo asset, questo effetto denominatore può distruggerti e liquidare il tuo capitale.

Qual è questo effetto denominatore? Sto parlando della decompressione del tasso massimo. 

Cosa sta succedendo in questo ciclo immobiliare? 

Il tasso massimo negli immobili commerciali svolge una funzione simile a quella del Rapporto P / E negli investimenti in borsa, ma al contrario. È effettivamente il rapporto utili/prezzo. Nello specifico: 

Tasso massimo = Reddito operativo netto ÷ Prezzo dell'asset

Il tasso massimo si muove in modo inversamente proporzionale al valore del bene al momento dell'acquisto/vendita. Il tasso massimo riflette il sentimento degli investitori riguardo al tasso di rendimento atteso senza effetto leva per un asset come questo, in un luogo come questo, in una condizione come questa, in un momento come questo. 

Un tasso massimo inferiore equivale a un asset con un prezzo più elevato. La compressione senza precedenti del tasso massimo che abbiamo sperimentato negli ultimi dieci anni riflette l’ottimismo quasi sfrenato che gli investitori hanno nutrito nell’acquisire immobili commerciali e residenziali. 

Ma gli alberi non crescono fino al cielo. Come ha osservato ironicamente l’economista Herb Stein: “Se qualcosa non può andare avanti per sempre, finirà”. 

Non sto dicendo che questa sia la fine dell’aumento dei prezzi degli asset immobiliari. Sto dicendo che questo è un momento normale nel flusso e riflusso dei cicli del mercato immobiliare. E per coloro che non erano presenti nel 2008, voglio affermare chiaramente che non c'è motivo di farsi prendere dal panico o di smettere di investire. 

Al contrario, alcune delle migliori opportunità si presenteranno come conseguenza delle scarse acquisizioni effettuate da altri negli ultimi anni. 

Non posso fare di meglio che citare Scott Trench articolo su questo argomento.

Siete convinti della potenza devastante dell'effetto denominatore? (Se non ti piace questo termine, puoi restare con “decompressione del tasso massimo”). 

Un tasso massimo in aumento può ridurre significativamente il valore di un bene immobiliare commerciale. E come abbiamo discusso altrove, la leva finanziaria può rendere la situazione ancora più dolorosa. Pensate a questo: se il valore degli asset scendesse del 25%, ciò spazzerebbe via circa il 100% del capitale in un’operazione con leva del 75%. 

Questo non è un incubo da favola. Ci sono molte storie di investitori LP già pronti a perdere l'intero investimento in alcuni accordi sindacati. Alcuni di questi sono accordi vecchi di circa due o tre anni con debito ponte in scadenza. Altri sono stati fatti lo scorso anno con il debito a tasso variabile. Purtroppo, molti di questi investitori in LP non sanno ancora di essere a rischio.  

Il caso dei tempi di attesa lunghi 

Non c'è niente di male nei tempi di attesa brevi. Le case all'ingrosso, il commercio giornaliero e molte offerte immobiliari commerciali forniscono prezzi elevati IRR profitti per i loro investitori. Molte strategie a breve termine sono popolari nei periodi di boom.

Ma il mio investitore preferito, Warren Buffett, la pensa diversamente. Dice: “Se non sei disposto a possedere un’azione per dieci anni, non pensare nemmeno di possederla per dieci minuti”. L’Oracolo di Omaha ha anche detto: “O il periodo di detenzione preferito è per sempre”.  

Allora, come si sentono gli investitori a lungo termine riguardo a questa spaventosa decompressione del tasso massimo? Direi che, nella maggior parte dei casi, l’impatto su di loro è minimo o nullo, a parte fornire loro l’opportunità di acquisire accordi a prezzi più equi o sottoprezzati nei prossimi due anni. 

Pensaci. Immagina di possedere un bene immobiliare commerciale con flusso di cassa. L'avete acquistato per 3 milioni di dollari due anni fa e la compressione del tasso massimo nei primi 18 mesi ha aumentato il suo valore stimato a 4 milioni di dollari. Stavi ancora raccogliendo i tuoi flussi di cassa e godendoti la vita. 

Quindi negli ultimi sei mesi si verifica una decompressione del tasso massimo e l’anno successivo il suo valore stimato torna a 2.8 milioni di dollari. Dovresti farti prendere dal panico? Non saprei perché. Dovresti comunque raccogliere denaro e goderti la vita.

I detentori di titoli a lungo termine non sono consumati dalle variazioni dei valori a breve termine. In genere hanno un debito a tasso fisso che non matura per molto tempo. E coloro che hanno acquisito il proprio asset dieci anni fa, e stanno affrontando la scadenza del proprio debito, hanno generalmente visto una crescita significativa del valore e un rimborso del capitale che li mette in una posizione accettabile per rifinanziarsi ora, se necessario. 

Riferendosi ancora a Buffett. Non gli potrebbe importare di meno dei rialzi o dei cali a breve termine delle azioni detenute da Berkshire Hathaway. Non si lascia guidare dall'opinione del mercato su questi asset perché questa non ha alcun impatto sul loro valore finale. In realtà gli piace quando i prezzi scendono così da poterne acquistare ancora di più. 

L'opinione del valore del mercato azionario è simile al tasso massimo negli immobili commerciali. Come investitori immobiliari commerciali, faremmo bene a imitare l’investitore (Buffett), che potrebbe perdere il 99.4% del valore delle sue azioni e battere comunque l’indice S&P 500 nello stesso periodo di tempo. 

Considerazioni finali

La mia società di investimento è titolare a lungo termine. Mi rendo conto che spesso questa non è l'offerta più popolare e di conseguenza molti investitori rinunciano al nostro fondo. Auguro ogni bene a tutti i detentori di titoli a breve termine, ma immagino che l’attuale e il prossimo shock sui tassi di capitalizzazione indurranno molti a riconsiderare le proprie strategie. Che ciò accada o meno, continueremo a seguire la nostra strategia a lungo termine. 

Il fondatore di Blackstone, Larry Fink, ha coniato il termine “lungo termine”. Forse dovremmo ribattezzare il pensiero a lungo termine come “Effetto Numeratore CRE”. 

Se ciò fosse possibile, si concentrerebbe sull’espansione del reddito operativo netto nella nostra equazione, nel lungo periodo, nella misura in cui i cambiamenti nel numeratore avrebbero un impatto minore. Questa strategia, abbinata all’acquisizione di debito con LTV da moderato a basso, a lungo termine e a tasso fisso, dovrebbe rivelarsi vincente in qualsiasi mercato, rialzista o ribassista. 

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.