La matematica dietro i tassi ipotecari e perché restano fermi

Dave:
Ciao a tutti e benvenuti su On The Market. Sono Dave Meyer. Oggi si unisce Henry Washington. Henry, ho sentito una voce su di te oggi.

Enrico:
Uh Oh. Non può essere una cosa buona. O forse lo è. Non lo so. Fallo.

Dave:
Va bene. Ho sentito che hai finito il tuo libro.

Enrico:
Ho finito la prima metà del mio libro. Ci sto ancora lavorando.

Dave:
Va bene.

Enrico:
Ci sto ancora lavorando.

Dave:
Mostraci quanta attenzione ho prestato in quell'incontro.

Enrico:
Abbiamo terminato la prima metà del libro. Stiamo lavorando alla seconda metà del libro. Abbiamo trascritto tutto, ma abbiamo qualche dettaglio in più da inserire.

Dave:
Bene, il team di BiggerPockets Publishing sembrava molto soddisfatto del tuo libro e che le cose fossero arrivate in tempo. Sembra un libro fantastico. In cosa consiste?

Enrico:
Si tratta di trovare e finanziare le tue operazioni immobiliari. Ottimo libro per principianti per imparare come uscire e iniziare a trovare queste offerte. Cavolo, con questa economia è pazzesco. Devi diventare bravo a trovare affari.

Dave:
Diamine. Non so se sono un principiante, ma leggerò sicuramente un libro se mi aiuta a trovare offerte migliori in questo momento. Mi piacerebbe saperlo. A proposito, quando esce?

Enrico:
Penso che sia marzo.

Dave:
Okay, va bene. Carino. Va bene. Bene, stiamo entrambi pubblicando i libri del primo trimestre.

Enrico:
Hai un libro ogni Q.

Dave:
Ho un libro fuori. Questo sarà il secondo. Sono tre anni che scrivo questo. Non starò zitto a riguardo.
Va bene. Bene, oggi abbiamo un episodio fantastico. Penso che lo chiamino un... È come un episodio speciale di Dave Meyer. Diventeremo un po' nerd oggi. Abbiamo molti programmi fantastici in cui parliamo di decisioni tattiche nell'economia / cose che stanno accadendo nella tua attività. Ma oggi andremo dietro le quinte di uno degli aspetti economici più dettagliati/tecnici che influiscono quotidianamente sulla tua attività. Questo è il tasso dei mutui. Ma nello specifico, parleremo di come nascono i tassi ipotecari. Potresti saperlo ascoltando un po’ questo programma, ma la Fed non fissa i tassi ipotecari. È invece impostato da un insieme complesso di variabili. Oggi ci approfondiremo con Chen Xiao di Redfin. Lei è un'economista. Lei studia proprio questo: come nascono i tassi ipotecari. Sono così entusiasta, se non puoi dirlo, di averla nello show per approfondire questo argomento di cui, penso, tutti sono particolarmente curiosi.

Enrico:
Sì. Sono d'accordo. Anch'io sono emozionato. Ma non per gli stessi motivi nerd per cui sei eccitato. Ma sono emozionato perché tutti quelli con cui parli hanno qualche opinione basata quasi su nulla su ciò che pensano che faranno i tassi di interesse. Le persone prendono decisioni sui loro investimenti. Stanno comprando proprietà. Non stanno acquistando proprietà sulla base di questi fattori casuali che pensano avranno un ruolo in questo. In realtà, ascoltare qualcuno che esamina queste informazioni ogni giorno e può darle un senso comune per noi sarà di grande aiuto se stai cercando di capire se dovresti acquistare una proprietà in questo momento o se dovresti aspettare, o come Per quanto tempo pensi che i tassi rimarranno dove sono o saliranno o scenderanno perché queste cose stanno influenzando la quantità di denaro che gli investitori stanno guadagnando.

Dave:
Penso che la cosa che mi entusiasma di più è che tutti possiamo fare delle proiezioni, come dici tu. Ma in questo episodio, aiuteremo tutti a capire come andrà effettivamente a finire, in un modo o nell'altro. Non sappiamo in che direzione andrà. Ma possiamo comprendere gli ingredienti in gioco. Qui puoi formarti la tua opinione informata e utilizzarla per prendere sagge decisioni di investimento.

Enrico:
Davide?

Dave:
Sì.

Enrico:
Dovrò chiederti di fare qualcosa. Riuscirai a trattenerti e a non tuffarti fino in fondo nelle erbacce più profonde possibili? Perché questo è praticamente il tuo bambino qui. Questo è ciò che ami.

Dave:
Questo è il mio sogno. Voglio dire, tre anni fa/quattro anni fa, non sapevo nemmeno cosa fossero le obbligazioni. Adesso passo tutto il giorno a parlare di obbligazioni. Dio! Cosa ne è stato di me? Farò del mio meglio per trattenermi e mantenerlo a un livello appropriato per gli investitori immobiliari e non per le persone a cui piace parlare di strumenti finanziari solo per il bene di [00:04:24 impercettibile].

Enrico:
Ti apprezziamo.

Dave:
Va bene. Bene, faremo una breve pausa e poi torneremo con lo spettacolo.
Chen Xiao, benvenuto su Sul mercato. Grazie mille per esserti unito a noi oggi.

Chen:
Grazie mille per avermi ospitato. Sono davvero felice di essere qui.

Dave:
Bene, siamo stati molto fortunati ad avere un gruppo di diversi colleghi di Redfin che si sono uniti a noi. Ragazzi, fate delle ricerche economiche davvero fantastiche. Su cosa, in particolare, ti concentri sul monitoraggio e sulla ricerca nel tuo lavoro in Redfin?

Chen:
Assolutamente. Grazie per averci ospitato in così tanti da Redfin in poi. Siamo tutti grandi fan dello show. Nel mio ruolo in Redfin, il mio compito è fondamentalmente guidare il team economico a pensare a come il nostro team può aiutare i consumatori e avere un impatto esterno sulla comunità immobiliare e anche guidare Redfin internamente con le nostre opinioni sul mercato immobiliare e sull'economia. Sono molto coinvolto nella leadership di pensiero su quali sono gli argomenti a cui dovremmo veramente prestare attenzione e verso dove dovrebbe essere diretta la nostra ricerca.

Dave:
Grande. Oggi approfondiremo un argomento un po' nerd e più tecnico. Ti metteremo in difficoltà qui. Vorremmo parlare dei tassi ipotecari. Questa non è una ripresa molto interessante. Ma chiaramente, data la situazione del mercato, i tassi ipotecari e la loro direzione giocheranno un ruolo importante nella direzione del mercato immobiliare il prossimo anno. Vorremmo spiegare parte del modo in cui vengono fissati i tassi ipotecari. Sappiamo tutti che i federali hanno aumentato i tassi. Ma non controllano i tassi ipotecari. Può dirci qualcosa in più su quali indicatori economici sono correlati ai tassi ipotecari?

Chen:
Sicuro. Risponderò un po' indirettamente alla tua domanda. Ma prometto che arriverò a quello che mi chiedi. Penso che sia utile fare un passo indietro e pensare a un quadro normativo per i tassi ipotecari. In realtà, pensiamo a un quadro per i tassi di interesse più ampio perché, spesso, in economia diciamo “tassi di interesse” e ci sono vari tassi di interesse. A un livello molto elementare, un tasso di interesse è un prezzo per prendere in prestito denaro. È determinato da due fattori: rischio di credito e rischio di durata. Quanto è rischiosa la persona o l'entità a cui sto prestando e per quanto tempo presterò loro questi soldi?
Fondamentale per questa discussione è pensare al mercato obbligazionario. Le obbligazioni sono solo un modo per prestare denaro a varie entità per periodi di tempo variabili. Quando pensiamo al mercato obbligazionario, pensiamo a due parametri. Pensiamo al prezzo e al rendimento, che sono inversamente correlati. Quando c'è più domanda, i prezzi salgono e poi i rendimenti scendono e viceversa.
Cosa davvero importante... Quando penso ai tassi ipotecari, ci sono altri due tassi a cui devo pensare. Il primo è il tasso dei fondi federali. Questo è il tasso controllato dalla Fed. Poi c'è il tasso del Tesoro a 10 anni, di cui penso che probabilmente parleremo molto tempo oggi. I tassi ipotecari in realtà si basano sia sul tasso dei fondi federali che sul tesoro a 10 anni. Nel quadro di cui parlavo, per il tasso dei fondi federali, non esiste alcun rischio di credito. Si tratta di un tasso di prestito overnight tra le banche. Non esiste inoltre alcun rischio di durata.
Se penso ai titoli del Tesoro adesso, al mercato dei titoli del Tesoro, i titoli del Tesoro si presentano in un'ampia varietà di forme. Qualsiasi cosa, da un buono del Tesoro di un mese fino a un buono del Tesoro di 30 anni. Ma quello più importante per i tassi ipotecari è il buono del tesoro a 10 anni. Questo è un tasso di riferimento nell’economia. Questo è il più correlato su base giornaliera con i tassi ipotecari.
Quando penso al Tesoro a 10 anni, agli economisti piace pensarlo come se fosse scomposto in tre componenti. Il primo è il tasso reale. Questa è la parte più correlata a ciò che sta facendo la Fed. Quanto restrittiva sta cercando di essere la Fed nei confronti dell’economia, o quanto accomodante sta cercando di essere? La seconda parte riguarda le aspettative di inflazione. Ciò ha a che fare con il rischio di durata. Ciò significa che se penso a 10 anni di distanza, "Quale sarà l'inflazione?" Perché qualunque sia il rendimento che otterrò dall’inflazione dei titoli del Tesoro a 10 anni, lo intaccherà come investitore.
Poi il terzo è il termine premium. Il termine premium è il più debole. Il premio a termine è l'importo del rendimento in eccesso che chiedo per mantenerlo per 10 anni rispetto a una durata più breve. Hai chiesto quali sono gli indicatori economici maggiormente correlati ai tassi ipotecari. Bene, sono tutte queste cose che influenzeranno la banconota del Tesoro a 10 anni. L'inflazione ovviamente è importante quando pensiamo anche alla crescita economica. Stiamo guardando il PIL. Stiamo esaminando le condizioni del mercato del lavoro. Tutte le principali componenti economiche confluiranno nel rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni. Quindi, i tassi ipotecari si basano su questo.
Ho detto che i due sono molto correlati. Ciò significa che i tassi ipotecari vengono solitamente scambiati con uno spread rispetto al titolo del Tesoro a 10 anni. Questo spread, nella maggior parte dei casi, rimane piuttosto costante. Ma una delle storie principali dell’anno scorso è che quel mutuo/quello spread è davvero cresciuto a dismisura. Possiamo parlare del perché ciò accade e anche delle prospettive.

Enrico:
Sì. È come se sapessi esattamente cosa ti chiederemo, perché penso che il punto in cui volevamo andare fosse cercare di capire... Beh, per prima cosa, lasciami tornare indietro e dire che penso che fosse la migliore spiegazione dei tassi di interesse e come funzionano che abbiamo mai avuto nello show. È stato fantastico. Grazie per averlo analizzato. Ma in secondo luogo, sì, penso che vogliamo capire... quindi il rendimento del tasso del Tesoro 10, dove si trova attualmente, rispetto a dove è stato storicamente, e come ciò sta influenzando il mercato.

Chen:
Assolutamente. Oggi, in questo momento, penso che il Tesoro a 10 anni sia appena sopra i quattro o cinque. Ecco dov'era ieri alla chiusura. Penso che in realtà stia salendo un po' oggi. Questo è un massimo storico, penso, forse dal 2007 se i miei dati sono corretti. Si è arrampicato molto. Nel maggio di quest’anno era inferiore di circa 100 punti base.
La vera storia dei mercati ipotecari negli ultimi mesi è stata davvero... Perché il rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni è salito così tanto? È importante sottolineare che crea confusione perché l’inflazione è effettivamente diminuita negli ultimi mesi. Penso che molte persone che stanno ascoltando questo stiano probabilmente pensando: “Ho letto sulla stampa e gli economisti mi hanno detto che se l'inflazione scende, i tassi ipotecari non diminuiranno. Perché non è successo?” Ha davvero a che fare con questo quadro di cui stavo parlando.
Come ho detto, da quando l’intero disastro del tetto del debito è stato risolto, il Tesoro a 10 anni è salito di circa 100 punti base. Pensiamo al perché. Circa la metà di questo è quello che chiamerei il termine premio. Ciò a cui è legato sono soprattutto le preoccupazioni sul debito a lungo termine del governo statunitense e sull’emissione di titoli del Tesoro. Come sappiamo, il paese si indebita sempre di più. C'è sempre più offerta di debito del Tesoro. Allo stesso tempo, la domanda per quel debito del Tesoro non è riuscita a tenere il passo. Ciò sta causando un aumento del premio a termine.
L’altra storia principale è l’aumento dei tassi reali. Questa è l'idea secondo cui la Fed ci dice sempre più che manterranno livelli più alti più a lungo, non necessariamente più in alto di dove sono adesso, ma che manterranno questo livello elevato e restrittivo per un periodo di tempo più lungo. un periodo di tempo più lungo, il che significa che prevedono che inizieranno a tagliare l'anno prossimo, nella seconda metà del 2024. Ma quando iniziano a tagliare, è più tardi di quanto pensassimo in precedenza, e si tratta di meno tagli. È più lento di quanto pensassimo. Spesso le persone discutono: la Fed aumenterà nuovamente i tassi? In realtà, altri 25 punti base non hanno molta importanza. La vera questione ora è quanto tempo rimarremo in questo territorio restrittivo.
Poi, l'altra componente del rendimento a 10 anni di cui ho parlato prima, le aspettative di inflazione, che in realtà non è cambiata molto. Non è davvero una grande storia qui. Ma se sei una persona che segue le notizie finanziarie, probabilmente hai sentito parlare molto dell'idea che il tasso neutrale sia aumentato. Penso che sia davvero importante affrontarlo in questo momento. È legato a ciò di cui stavo parlando in termini di domanda di debito del Tesoro e all’idea che avremo tassi di interesse più alti per un periodo più lungo.
Il tasso neutrale è qualcosa che nell’economia non viene osservato. Non possiamo misurarlo. Il mio modo preferito di pensarci è che questo è il tuo metabolismo. Quando sei un adolescente, puoi mangiare molto. Probabilmente non aumenterai di peso. Hai un metabolismo alto. Più avanti nella vita, il tuo metabolismo cambia. Non puoi davvero misurare. Il medico non può dirti di cosa si tratta. Ma scopri che non puoi più mangiare le stesse cose e mantenere lo stesso peso.
La stessa cosa accade nell’economia, dove, dopo i prezzi finanziari, sembrava che il tasso neutrale fosse davvero sceso. Ecco perché la Fed manteneva i tassi davvero bassi. Non siamo riusciti nemmeno a portare l’inflazione al di sopra del 2%. Ma poi, dopo la pandemia, è successo qualcosa e, all’improvviso, ci è sembrato che l’inflazione fosse molto più alta. Le tariffe dovevano essere più alte. Ciò a cui stanno arrivando gli investitori e l’aumento della Fed… Jerome Powell lo ha riconosciuto nell’ultima conferenza stampa, è l’idea che il tasso neutrale si sia spostato verso l’alto. Ciò significa che fondamentalmente dobbiamo semplicemente avere tassi più alti per un periodo di tempo più lungo. Questa visione è anche ciò che sta spingendo al rialzo il tasso a 10 anni. Ciò sta spingendo al rialzo i tassi ipotecari.

Dave:
Come hai detto, Chen, abbiamo assistito a questo costante aumento dei tassi ipotecari durante l'estate. Sembra che la situazione abbia subito un’accelerazione dopo l’ultima conferenza stampa. Sembra che quello di cui hai appena parlato sia in realtà quello che sta succedendo qui è che abbiamo visto alcune cose. Innanzitutto, la sintesi delle proiezioni economiche, che la Fed pubblica durante alcune delle sue riunioni, mostra che pensano ancora che avremo tassi più alti alla fine del 2024. Si tratta di un anno intero da oggi. Ma quando parli del tasso neutrale, di cui pensavo fosse un’ottima spiegazione… È questo l’equilibrio indefinito/l’equilibrio teorico ideale che la Fed vuole raggiungere? Anche dopo il 2024, fondamentalmente per quanto stanno prevedendo, pensano che il miglior tasso che possono ottenere sia intorno al 3% per i fondi federali. È giusto?

Chen:
Si, esattamente. Questo è esattamente ciò che è il tasso neutrale. È il tasso al quale la Fed manterrebbe il tasso dei fondi federali. Ciò terrebbe sotto controllo l’inflazione e il tasso di disoccupazione. La Fed ha questo duplice mandato: vogliamo una bassa inflazione e un basso tasso di disoccupazione. Il tasso neutrale è fondamentalmente un tasso al quale non stiamo né stimolando l’economia né cercando di contrarre attivamente l’economia.
Quando la Fed pubblica le sue proiezioni, dice: “Okay, per il lungo termine”, sostanzialmente negli ultimi due o tre anni, “dove proiettiamo che sarà quel tasso neutrale?” Nel loro ultimo riassunto delle proiezioni economiche, hanno effettivamente mantenuto quel tasso neutrale al 2.5%, il che in realtà creava confusione per le persone perché se guardavi quale era la loro proiezione per il 2025/2026, mostrava un tasso più alto. Ma stava anche mostrando che l’economia era sostanzialmente in equilibrio.
C'era questa discrepanza tra... beh, quello che dici per il lungo termine rispetto a quello che dici per i prossimi due o tre anni. Lo hanno sottolineato i giornalisti. Ciò che Powell ha sottolineato è l’idea che, beh, il tasso neutrale cambia. C'è anche l'idea di un tasso neutrale a breve termine rispetto a un tasso neutrale a lungo termine. Penso che la situazione stia iniziando ad entrare un po' troppo nella tana del coniglio. Ma ciò che ritengo importante da tutta questa discussione è che la Fed ci sta dicendo che stanno arrivando all'idea che questo tasso neutrale sia aumentato. Potrebbe ancora cambiare in futuro. Ma se pensiamo a un tasso del Tesoro a 10 anni o parliamo di un tasso ipotecario fisso a 30 anni, questo giocherà un ruolo importante nel definire un’aspettativa di base per quali dovrebbero essere tali tassi.

Enrico:
Queste informazioni sono estremamente utili per gli investitori. Non voglio che gli investitori sentano quanto stiamo andando in profondità e non pensino: "Cosa significa per te mentre stai acquistando una proprietà o mentre stai pensando di acquistarla?" Quello che penso di sentire... penso che una delle cose più importanti che ti ho sentito dire è che questo potrebbe essere un segnale o che la Fed sta segnalando che i tassi di interesse rimarranno nell'ambito di ciò che consideriamo essere elevati per un periodo di tempo più lungo di quanto originariamente previsto.
Per me, come investitore, poiché il panorama degli investimenti è cambiato nell’ultimo anno a causa dell’aumento dei tassi, molte strategie sono cambiate. È difficile acquistare proprietà che generano flussi di cassa a causa del costo del denaro. Quel costo del denaro/quel tasso di interesse sta divorando il denaro che posso guadagnare affittando la proprietà.
Se sei un investitore a lungo termine e stai cercando di acquistare proprietà con flusso di cassa, quello che sta succedendo è che le persone si stanno lanciando in questo momento e sono disposte ad acquistare proprietà a volte che vanno in pareggio o addirittura perdono un po' di soldi ogni volta. mese perché le persone hanno scommesso dicendo: “Se riesco ad acquistare queste proprietà e tenerle per i prossimi sei-dodici mesi, beh, allora boom. Se i tassi scendono, ciò significa che posso rifinanziarmi e quindi il mio flusso di cassa sarà assolutamente lì. Quindi, posso andare avanti e vendere alcune di queste proprietà, se lo desidero, perché quando i tassi scendono, le persone si allontanano. Ricominceranno a comprare. C'è ancora un problema di inventario. Ora i prezzi iniziano a salire”. Sembra una buona scommessa in questo momento comprare.
Ma come investitore, quello che sento è che devi davvero stare attento a farlo. Devi avere le riserve per poter mantenere queste proprietà più a lungo perché non abbiamo davvero una risposta definitiva su quando e se tali tassi scenderanno o quanto scenderanno.

Chen:
SÌ. Sono d'accordo con quello che dici. Penso che sia sicuramente vero che, quando l’inflazione è andata fuori controllo e poi la Fed ha iniziato il suo ciclo di rialzi la scorsa primavera, in molte persone si è diffusa questa solida convinzione che si trattasse di un’aberrazione e non di un cambiamento di paradigma. Tutto quello che dobbiamo fare è resistere e aspettare che tutto questo passi, e poi torneremo alla normalità, che quello che stavamo vivendo prima era normale.
Penso che ciò che la gente pensa sempre più ora è che... "Bene, se si considera i tassi di interesse a lungo termine e si guarda indietro se si tratta del Ministero del Tesoro a 10 anni o dei tassi ipotecari, negli ultimi decenni, è una storia di tassi che scendono. I tassi post-crisi finanziaria erano molto bassi. Come stavo dicendo, con la mia analogia con il metabolismo, quella potrebbe essere stata l'aberrazione. Potremmo effettivamente assistere a un ritorno a una norma forse più storica. Potrebbe sicuramente essere così.
Ora, detto questo, l’altra cosa che vorrei mettere in guardia è che al momento c’è un’enorme incertezza riguardo all’economia. Se mi avessi avuto a che fare l'anno scorso, quello che ti avrei detto è che c'è molta incertezza sull'economia in questo momento. Ma dirò che quest’anno c’è ancora più incertezza. Il motivo è perché, l'anno scorso, sapevamo quale fosse la storia di base. Sapevamo che l’inflazione era fuori controllo. La Fed aveva questa battaglia tra le mani. Avrebbe aumentato i tassi di interesse davvero, davvero velocemente. Avremmo visto lo spettacolo nel 2023. Questo è ciò che abbiamo visto accadere nel 2023.
Ora, la Fed ha fatto questo. Siamo in questa posizione in cui hanno camminato più velocemente di quanto abbiano mai fatto nella storia. Siamo seduti qui e la domanda è: cosa succede adesso? Esiste ancora un rischio di recessione significativo. Penso che molte persone abbiano adottato questa visione secondo cui abbiamo ottenuto un atterraggio morbido. Il rischio recessione è finito. L’economia è così resiliente. Penso che non possiamo ancora dimenticare il rischio di recessione.
Poi, d’altro canto, l’inflazione potrebbe ancora andare fuori controllo. Le tariffe potrebbero ancora salire. In realtà c'è rischio da entrambe le parti. Quando andavo a sciare, c'era questa pista dove si sciava. C'era una scogliera su entrambi i lati. In un certo senso la penso così, dove c'è questo rischio da entrambe le parti. Ciò crea un’enorme quantità di incertezza.
Se si guarda ai mercati dei futures in questo momento per vedere cosa prevedono riguardo al Tesoro a 10 anni tra un anno da oggi, stanno sostanzialmente prevedendo che i rendimenti saranno gli stessi di oggi. Questa è l'idea secondo cui i tassi di interesse sostanzialmente rimarranno qui. Ciò presuppone che, per quanto riguarda i tassi ipotecari, anche gli spread ipotecari rimangano abbastanza coerenti con il livello in cui si trovano adesso, il che non sarà necessariamente il caso.

Dave:
Esaminiamo gli spread perché ne parliamo un po' in questo show. Giusto per ricordare a tutti che esiste una correlazione storica tra i titoli del Tesoro a 10 anni e i tassi ipotecari. Penso che sia come 170/190 punti base, qualcosa del genere. Ora, cosa è? 300 punti base. Decisamente più alto di prima. Hai parlato dello spread. Forse dovremmo semplicemente fare un salto indietro. Può spiegare perché lo spread è solitamente così costante e come è cambiato nel corso degli ultimi anni?

Chen:
Sicuro. Assolutamente. Come stavo dicendo, i tassi ipotecari sono, giorno per giorno, strettamente correlati ai titoli del Tesoro a 10 anni. Se il Tesoro a 10 anni salirà oggi, probabilmente i tassi ipotecari saliranno oggi. Su un periodo di tempo più lungo, tale relazione è meno certa. Come hai detto tu, storicamente, dipende solo da come misuri... Sono circa 170 punti base.
Ma, concettualmente, perché questo spread dovrebbe cambiare? Penso che ci siano due cose importanti a cui pensare. Uno è la volatilità dei tassi e il rischio di rimborso anticipato previsto. La cosa che differenzia realmente le obbligazioni ipotecarie o i titoli di stato come i titoli del Tesoro è che le obbligazioni ipotecarie hanno questo rischio di pagamento anticipato incorporato, quindi qualcuno che ha un mutuo fisso di 30 anni e rifinanzia o estingue il proprio mutuo senza costi in qualsiasi momento. Gli investitori possono vedere interrotto il loro flusso di reddito in qualsiasi momento. Devono pensarci quando investono nella sicurezza.
Quando i tassi di interesse sono molto volatili o quando i tassi di interesse sono veramente alti, e gli investitori si aspettano che questa sia un’aberrazione e che poi i tassi di interesse scenderanno in futuro, tutto questo parlare di “Oh, compra ora, rifinanzia più tardi”, poi loro richiederemo un premio molto più alto per l'acquisto di obbligazioni ipotecarie. Questa è una parte importante della storia del motivo per cui gli spread ipotecari sono aumentati a dismisura nell’ultimo anno.
L’altra parte della storia è semplicemente la domanda di MBS. Ci sono due parti di questo. Una è la Fed. La Fed possiede circa il 25% degli MBS in circolazione. Durante la pandemia, hanno acquistato qualcosa come 3 trilioni di dollari di MBS. Perché per stimolare l’economia durante quella recessione molto profonda, la Fed ha tirato fuori nuovamente il programma del QE e ha detto: “Ci impegneremo ad acquistare una quantità illimitata di MBS per tenere insieme questa nave”. Continuarono a comprare, anche quando sembrava che in realtà il mercato immobiliare stesse andando bene. Ma poi si sono fermati. Quando si fermarono, all'improvviso un grande acquirente uscì da quel mercato.
Quindi, la seconda parte della storia della domanda riguarda le banche. Le banche hanno già molti MBS in bilancio. A causa di quello che sta succedendo con i tassi di interesse, ci sono molte perdite non realizzate. Possono contrassegnarlo come qualcosa che deve essere mantenuto fino alla maturità. Pertanto, non devono segnare per commercializzare le perdite su questo. Ma ciò significa anche che ora hanno meno voglia di acquistare più MBS.
Da quando è avvenuta la SVB a marzo, penso che la visione sui depositi delle banche sia cambiata. Ciò significa che se le banche ritengono che i depositi siano meno vischiosi, il che significa che c’è una maggiore possibilità che i depositi possano andarsene, avranno meno domanda per asset a lunga durata come MBS. Ciò porterà anche a una minore domanda di MBS da parte delle banche. Se vuoi parlare di “Bene, cosa significa questo in termini lungimiranti? Si tratta di una nuova normalità per gli spread adesso, o potrebbero tornare a scendere?” Penso che dipenda solo da alcune cose.
Tornando ai due motivi principali per cui sono diventati più grandi, se si riduce la grande volatilità e il rischio di pagamento anticipato, allora sì, si potrebbe vedere lo spread scendere. L’idea di un aumento più duraturo, cioè che i tassi rimarranno più alti più a lungo, significa che penso che il rischio di pagamento anticipato diminuisca leggermente. Pertanto, c’è un piccolo spazio per una riduzione degli spread.
Quindi, se si pensa alla domanda di MBS… La Fed è fuori. Le banche sono fuori. Ma ci sono ancora gestori di denaro. Ci sono gli hedge fund. Ad un certo punto, c'è un limite all'entità di questi spread perché alcuni investitori inizieranno a dire: "Bene, in realtà, se riesco a ottenere questo enorme profitto investendo in MBS, dovrei farlo rispetto ad altri titoli a reddito fisso". .” C'è anche un limite massimo all'entità degli spread.

Dave:
Giusto per chiarire a tutti gli ascoltatori, gli MBS sono titoli garantiti da ipoteca. Fondamentalmente è quando gli investitori, le banche o gli originatori mettono insieme i mutui e li vendono anche come titoli sul mercato. Tutti i diversi partiti che Chen ha appena elencato... Da un po' di tempo la Fed li sta comprando. Normalmente sono le banche, i fondi pensione o altre persone che possono sostanzialmente investire in essi.
Chen, questo lato della domanda di MBS è qualcosa su cui ho cercato di imparare un po' di più. L'altra cosa che mi incuriosiva... E questo sarà forse un po' troppo nerd, quindi non dovremmo approfondire troppo l'argomento. Ma in che modo i tassi obbligazionari e i rendimenti di altri paesi nel mondo influiscono sulla domanda? Perché ho visto che gli investitori forse stanno fuggendo verso... o almeno si stanno proteggendo e investendo i loro soldi in titoli o mercati azionari di altri paesi. Ciò sta influenzando anche il rendimento a 10 anni. È giusto?

Chen:
Oh si. Assolutamente. Penso che il modo in cui un economista penserebbe a questo è semplicemente il costo opportunità del tuo denaro. Se sei un investitore, puoi investire in azioni. Puoi investire in titoli a reddito fisso. Puoi investire in valute estere. Ci sono tutti questi diversi veicoli in cui puoi investire i tuoi soldi. Se stai pensando ai titoli a reddito fisso. Puoi investire in questi titoli garantiti da attività come MBS oppure puoi investire in titoli di Stato. Se pensi ai titoli di stato, puoi pensare ai titoli di stato statunitensi rispetto ai titoli di stato di altri paesi, nonché a tutte queste altre cose di cui non sto parlando.
Sì, poiché il tasso di rendimento di questi altri asset sta cambiando, ciò influenzerà anche la domanda sia di titoli di stato statunitensi che di MBS. Ciò, a sua volta, influenzerà il prezzo e, quindi, i tassi di interesse associati a queste obbligazioni.

Enrico:
Voglio spostarmi un po' e prenderne un po'... Ci saranno alcune speculazioni e opinioni qui. Ma c'è un fattore che non abbiamo ancora individuato e che potrebbe avere un impatto o che secondo alcuni potrebbe avere un impatto sui tassi ipotecari in futuro. Quella è la prossima elezione presidenziale. Puoi parlarci un po’ di come un cambiamento politico al potere potrebbe influenzare positivamente o negativamente i tassi ipotecari? Oppure ciò è accaduto storicamente, per così dire, nello specifico, se il Partito Repubblicano vince le elezioni, allora abbiamo un passaggio da Partito Democratico a Repubblicano, e in che modo ciò potrebbe influire sui tassi?

Chen:
Assolutamente. Penso che il percorso più diretto a cui gli economisti penserebbero quando pensano a qualcosa di simile a un’elezione sia simile ad altri eventi geopolitici, cioè considerarli attraverso la lente di quella che è la minaccia alla crescita economica. Cosa significa questo per la forza dell’economia? Sarebbe simile a come penseremmo a tutti gli scioperi in corso, alla ripresa dei prestiti studenteschi, alla chiusura del governo che sembra incombere. Tutte queste cose sono... Possiamo usare un quadro simile.
Storicamente, se si pensa, saranno i democratici al potere o i repubblicani? C'è la percezione che i repubblicani siano più favorevoli alla crescita economica e forse alla comunità imprenditoriale. Forse sarebbe una cosa buona. D'altra parte, dipende da candidati specifici. C’è solo un rischio di coda associato a qualche candidato specifico che potrebbe essere al potere? Penso che le persone ne terrebbero conto nel pensare: “È più probabile che ciò porti a una recessione?”
Quindi, potresti anche pensare che avere questi candidati al potere influisca su chi sarà nominato alla guida della Fed, ad esempio, e quali politiche perseguirà la loro amministrazione. Tutte queste cose entreranno in gioco, il che va a dire che non penso che ci sia un semplice taglio e secco: “Se questa persona arriva al potere, ciò significa che i mercati azionari e obbligazionari faranno lo stesso e viceversa. " Ma questo è il quadro che utilizzerei.

Dave:
Non voglio metterti in una posizione scottante e chiederti quali saranno le tariffe l'anno prossimo. Ma se dovessi scegliere due o tre indicatori da osservare nel prossimo anno per avere un’idea di dove inizieranno ad andare i tassi ipotecari, cosa consiglieresti alle persone di guardare?

Chen:
Assolutamente. Sono felice che tu non mi chieda di fare una previsione perché...

Dave:
Verrà più tardi. Non preoccuparti.

Chen:
Penso che molti economisti pensino che forse dovremmo cambiare le batterie della nostra sfera di cristallo o qualcosa del genere. Ma penso che se stai cercando di pensare in modo lungimirante alla direzione in cui sta andando l’economia/dove sono diretti i tassi, guardare ad un’aspettativa di consenso sarà la soluzione migliore. Questo è ciò che implicano i mercati dei futures e quella cosa. Questo è ciò che realmente è.
Detto questo, viviamo in un momento di incertezza senza precedenti. Dobbiamo davvero prenderlo con le pinze. Cosa guardiamo quando cerchiamo di avere una visione lungimirante? Penso che siano tutte le cose standard che abbiamo esaminato, che in realtà sono solo i principali dati economici. Anche se ho detto: “L’inflazione è scesa”, perché i tassi sono saliti? Ebbene, l’inflazione è ancora una parte importante della storia. Se l’inflazione tornasse a salire… Proprio in questo momento, proprio negli ultimi due mesi, i prezzi del petrolio sono tornati a salire. Ciò potrebbe avere nuovamente implicazioni davvero profonde per i tassi di interesse. Continuare a tenere d’occhio l’inflazione è molto, molto importante.
Quindi, l’indicatore economico più importante per l’economia in generale non è in realtà il PIL. In realtà è il mercato del lavoro. È il rapporto sull'occupazione. Si tratta di pensare al tasso di disoccupazione/osservare quanti posti di lavoro vengono aggiunti ogni mese all'economia. Poi ci sono anche rapporti sul mercato del lavoro associati come JOLTS. L'indagine sulle aperture di lavoro e sul turnover del lavoro ha ricevuto molta attenzione lo scorso anno. Poi, anche i numeri del settore privato come ADP e tutto il resto. Si tratta davvero degli stessi dati economici standard.
Ciò che è veramente diverso nell’economia di oggi rispetto a quando ho iniziato la mia carriera è che ora ci sono molti più dati del settore privato. Dal punto di vista immobiliare, ovviamente, Redfin, forniamo molti dati del settore privato sul mercato immobiliare che riteniamo siano più lungimiranti rispetto a quelli che si ottengono da fonti di dati pubbliche.
Allo stesso modo, penso che sia importante prestare attenzione ai dati che, ad esempio, il JP Morgan Chase Institute e il Bank of America Institute pubblicano sullo stato dei consumatori statunitensi in termini di quanti risparmi sono rimasti. Sappiamo che c'erano molti risparmi. Le persone avevano molti risparmi in eccesso dopo la pandemia. Si è davvero prosciugato? Se si è seccato, per chi? Chi ha ancora dei risparmi? Questo è importante quando pensiamo ai problemi. Le persone ricominceranno a pagare i prestiti studenteschi tra pochi giorni. Chi è in difficoltà per effettuare i pagamenti del prestito studentesco? Chi ha i soldi per effettuare questi pagamenti? Cosa implicherà per la loro spesa futura? Ci sono molte fonti di dati del settore privato a cui penso sia davvero importante prestare attenzione.

Dave:
Grande. Grazie mille, Jen. Questo è stato incredibilmente utile. Ovviamente, le persone possono trovarti su Redfin. C'è un posto in particolare dove pubblichi il tuo lavoro o dove le persone dovrebbero seguirti?

Chen:
Sì. Il sito di notizie Redfin è il luogo in cui pubblichiamo tutti i nostri rapporti. Inoltre, di recente abbiamo aggiunto questo dal nostro angolo economista a quel sito web dove puoi vedere brevi riprese sugli eventi che accadono o sugli sviluppi economici. È davvero un ottimo posto per trovare tutti i nostri pensieri.

Dave:
Va bene. Grande. Beh, grazie mille, Chen. Apprezziamo che tu ti unisca a noi.

Chen:
Grazie mille per avermi ospitato.

Dave:
Cosa hai pensato?

Enrico:
Beh, innanzitutto, è stato un lavoro incredibile prendere un argomento estremamente complesso e renderlo comprensibile anche a persone che non hanno un background economico o non capiscono come tutti questi fattori interagiscono tra loro, perché io non lo so. Sono riuscito a seguirlo meglio di qualsiasi altra conversazione economica che abbiamo avuto. Penso che sia estremamente prezioso per il nostro pubblico. Ci sono solo un sacco di speculazioni là fuori. Tutti sono come economisti di strada. Dicono tutti: “Sì, i tassi di interesse scenderanno tra sei mesi. Allora sarà pazzesco là fuori. Nessuno lo sa veramente. È bello sentire qualcuno che osserva attivamente questi numeri in modo coerente e osserva costantemente questi indicatori dire che... "Beh, la mia sfera di cristallo ha ancora bisogno di un po' di batteria." Solo un buon avvertimento: devi stare attento con la tua strategia là fuori.

Dave:
Totalmente. Più imparo di economia, meno, penso, cerco di fare previsioni, e più cerco solo di capire le variabili e le cose che entrano in gioco in ciò che accadrà. Nessuno sa cosa accadrà ai tassi ipotecari. Ma se riesco a capire come funziona lo spread, se riesco a capire perché i titoli del Tesoro si muovono in un certo modo, allora sarai almeno in grado di monitorare le cose in tempo reale e fare un'ipotesi informata invece di limitarti a fare queste reazioni basate sulla paura, che è ciò che penso stiano facendo tutti questi economisti da poltrona.

Enrico:
Dammi una scala da 10 a XNUMX. Quanto è stato difficile per te non diventare completamente nerd e non andare fino in fondo tra le erbacce per tutto ciò di cui stava parlando?

Dave:
Volevo chiederti come mai la recente decisione della Banca del Giappone… Non è uno scherzo. Ho letteralmente pensato: "Devo chiedere della politica della Banca del Giappone e di cosa stanno facendo con i loro acquisti di rendimenti?" Sapevo solo che nessuno avrebbe dato un (bip) a ciò di cui stavo parlando. Ma volevo chiedere.

Enrico:
Potevo leggerti sul viso che lo volevi e basta. Eri tipo "Questa è la mia gente".

Dave:
Lo so. Ho pensato: "Devo tenere Chen in giro dopo, così potremmo avere una conversazione secondaria su tutte queste sciocchezze". Ma si spera che Henry fosse qui per mantenerci nell’ambito di ciò di cui gli investitori normali e le persone normali vogliono parlare.
Ma tutto sommato, ho pensato che fosse fantastico. È stato molto traballante per me. C'erano tantissime buone informazioni. Ancora una volta, lo ha reso super digeribile. Si spera che tutti se ne vadano sapendo qualcosa in più sul perché le cose vanno come vanno. Penso che, onestamente, la gente più sorpresa sia quando spieghi loro che i tassi ipotecari non sono dettati dalla Fed. Ne parliamo continuamente. Sento che le persone che ascoltano lo spettacolo sono arrivate a questo. Ma non lo sapevo cinque o sei anni fa. Non l'ho capito davvero. Penso che più riesci a capire come queste cose astratte influenzano la tua attività... Letteralmente, la tua esistenza quotidiana è influenzata dalle tesorerie di possesso. Chi lo sapeva? Penso che sia semplicemente molto interessante e molto importante a cui prestare attenzione.

Enrico:
Il modo in cui lo ha spiegato in un quadro lo ha reso molto più facile da capire. Continuavo semplicemente a immaginarla. Dico: "Amico, vorrei che lei fosse davanti a una lavagna a scrivere tutto questo".

Dave:
Quello dovrebbe essere bello. Non darmi idee. Avremo una battuta su Mad Money, Jim Cramer, in cui correremo in giro schiaffeggiando bottoni e lanciando oggetti in giro. Caleb ci ucciderà. Va bene. Beh, grazie, amico. È stato molto divertente. Spero che anche tu abbia imparato molto. Facciamo solo un check-in sociale per te. Se le persone vogliono seguire Henry, dove dovrebbero farlo?

Enrico:
Instagram è il posto migliore. Sono @thehenrywashington su Instagram. Oppure puoi darmi un'occhiata sul mio sito web all'indirizzo seeyouattheclosingtable.com.

Dave:
Va bene. Sono @thedatadeli su Instagram. Puoi trovarmi anche lì. Grazie mille a tutti per l'ascolto. Ci vediamo la prossima volta per On The Market. On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kaylin Bennett. Lo spettacolo è prodotto da Kaylin Bennett, con il montaggio di Exodus Media. Il copywriting è di Calico Content. Vogliamo estendere un grande ringraziamento a tutti a BiggerPockets per aver reso possibile questo spettacolo.