Dove si fanno i soldi veri in multifamiliare (Asset Management 101)

David:
Questo è il Podcast Show 739 di BiggerPockets.

Andrew:
Quindi un gestore di proprietà è qualcuno che fa le cose quotidiane. Un gestore patrimoniale è un quadro generale, imposta la direzione. Quindi pensa a una nave da crociera. Se sei mai stato in crociera, c'è il direttore delle attività ed è la persona che lavora tipo 18 ore al giorno. Corrono sempre in giro assicurandosi che gli spettacoli siano puntuali, e che la cena inizi in orario, e il giusto numero di sedie sul ponte, e tutte quelle piccole minuzie che sono importanti per fare una buona crociera. Il gestore patrimoniale è il capitano della nave.

David:
Cosa sta succedendo, gente? Questo è David Greene, il tuo presentatore del podcast BiggerPockets Real Estate, il più grande, il migliore, il peggior podcast sugli investimenti immobiliari del pianeta qui oggi con una sorpresa per te. Ho due dei miei buoni amici e investitori plurifamiliari, Matt Faircloth e Andrew Kushman qui per parlare di gestione patrimoniale e gestione immobiliare e operazioni su un mucchio di cose che ti faranno guadagnare soldi se entri in questo spazio e, cosa più importante aiutarti a non perdere denaro se entri in questo spazio in futuro.
Oggi è fantastico. Entriamo in due punti davvero, davvero importanti, formando il tuo team per fare soldi e poi imparando come comunicare con loro e addestrarli a comunicare con te in modo che tu possa scalare e costruire un business redditizio, non acquistare un bene che ti fa desiderare strapparti i capelli dalla testa e finire come me. Entriamo nelle storie reali che questi due hanno vissuto mentre gestiscono beni plurifamiliari da anni ormai, in modo che tu possa imparare dai loro errori ed evitare i tuoi, oltre a trovare i pezzi che hanno più probabilità di aiutarti a portarti a il livello successivo. Guarda, non sorprende che l'economia stia cambiando. Stiamo entrando in una recessione e sta diventando sempre più difficile far funzionare il settore immobiliare ora più che mai. È importante capire come gestire effettivamente l'asset che ti è stato detto per anni che devi andare a comprare.
Alcune delle cose che imparerai se ascolti oggi sono dove trovare personale che ti aiuti su cosa cercare, domande da porre ai gestori di proprietà, cosa cercare in un gestore di proprietà prima di assumerlo, la differenza tra un gestore patrimoniale e un gestore di proprietà e cosa possono fare i supervisori della manutenzione che possono aumentare il NOI della tua proprietà e renderla effettivamente più redditizia. Questo e altro nello show di oggi. Non vuoi perderlo. Prima di entrare nell'intervista, il rapido tuffo di oggi è controllare le note dello spettacolo. Abbiamo un elenco per te, 27 domande da porre a un gestore di proprietà prima di assumerlo che proviene direttamente dall'esperienza di Matt e Andrew nel fare questo da soli. Questo è gratuito per te. Grazie per l'attenzione. Ti vogliamo bene. Va bene, entriamo nello spettacolo di oggi,
Andrew, Matt, bentornati al BiggerPockets Podcast dal vivo per noi, ma non per il pubblico di Lake Tahoe al nostro ritiro invernale a GoBundance. Oggi parleremo di multifamiliari, ma più specificamente di multifamiliari. Quindi iniziamo con le persone che non conoscono la differenza tra un gestore di proprietà e un gestore patrimoniale. Come lo descriveresti, Andrew?

Andrew:
Quindi un gestore di proprietà è qualcuno che fa le cose quotidiane. Un gestore patrimoniale è un quadro generale, imposta la direzione. Quindi pensa a una nave da crociera. Se sei mai stato in crociera, c'è il direttore delle attività, ed è la persona che lavora tipo 18 ore al giorno. Stanno correndo in giro, si stanno assicurando che gli spettacoli siano puntuali e che la cena inizi in orario, e il giusto numero di sedie sul ponte, e tutte quelle piccole minuzie che sono importanti per fare una buona crociera.
Il gestore patrimoniale è il capitano della nave. Sì. Sta dicendo: “Va bene, c'è una tempesta in arrivo. Cambieremo un po'. Ci spostiamo di un centinaio di miglia a destra, giriamo intorno al retro dell'isola. Dobbiamo assicurarci di arrivare a questo porto in sette giorni.» Sta cercando un quadro generale, assicurandosi che accada. Questa è la differenza tra la gestione della proprietà e la gestione patrimoniale. E non è una delimitazione perfettamente chiara, specialmente se stai facendo cose più piccole come i fourplex e 10 unità. È più uno spettro. E se sei autogestito e hai appena iniziato con il tuo primo fourplex, stai facendo entrambi i lavori. Ma man mano che si ridimensiona e si cresce, la differenza diventa sempre più importante. E come investitore che cerca di creare ricchezza, vorrai davvero concentrarti su quel lato della gestione patrimoniale. È lì che si fanno i soldi veri.

David:
Quindi ritieni che la maggior parte degli investitori siano gli stessi gestori patrimoniali o esiste una dimensione del complesso in cui effettivamente farai leva sulla gestione patrimoniale e sulla gestione immobiliare?

Andrew:
Direi che la maggior parte degli investitori sono gli stessi asset manager. Ad esempio, sono stato il mio gestore patrimoniale fino a circa un migliaio di unità. E poi, una volta che siamo arrivati ​​​​a oltre 2000 unità, ho iniziato a coinvolgere un team di gestione patrimoniale per aiutarmi perché diventa un lavoro a tempo pieno. Anche se non sei coinvolto nella gestione quotidiana della proprietà, ti limiti a gestire... Se hai 10 quadrifamiliari sparsi per la città, anche se hai un amministratore che ti aiuta con le riscossioni e gli sfratti e tutto il resto, comunque avrai a che fare con il creditore. Devi decidere: “Lo venderò tra un anno? Lo venderò tra due anni? Se lo vendo, cosa farò con i soldi? E quindi c'è un certo punto... penso, ancora una volta, che ero mio fino al mille, e ho aspettato troppo a lungo.
E se alla fine mi sono laureato, è stato come Pinocchio. La mia attività era come Pinocchio. Alla fine è diventato un vero affare quando ho aggiunto alcune persone per aiutarmi con quella roba. Ricordo che in realtà eravamo, forse qui a Tahoe quando stavamo avendo quella conversazione su come sarebbe stato sfruttare parte del lavoro senza sfruttare il vero casting della visione, che ricordo era come se nella tua testa lo vedessi come se assumo qualcuno, rinuncio al controllo completo invece che tu stai ancora creando la visione, ma stanno eseguendo la visione che ora hai lanciato per loro. E devo dire, gente, la sua carriera è esplosa da allora e mi prenderò tutto il merito possibile.

David:
No, sì, ti meriti parte del merito per questo. Lo fai sul serio. Abbiamo avuto una bella coppia di lunghe chiacchierate e questo ha aiutato. Beh, sicuramente ne traggo vantaggio perché abbiamo collaborato insieme a [00:05:41 impercettibile]. Non posso dire che non sto mangiando da quello stesso dappertutto.

Opaco:
Voglio solo buttare fuori un'altra cosa, che sicuramente hai cancellato un po 'da Andrew perché ora ha fatto due analogie nei primi cinque minuti di questo podcast. Finora hai fatto zero. Quindi abbiamo un'analogia con il regista di una crociera e abbiamo anche l'analogia con Pinocchio "Sono un ragazzo vero".

David:
Andrew ha una pista in anticipo.

Opaco:
Ti sto aggiornando, David Greene. Quindi sarò felice di tenere il punteggio sul tabellone dell'analogia qui durante questo podcast.

David:
Va bene. Matt, ora te la passo. Dio, negli ultimi anni nel settore immobiliare, abbiamo visto così tanti stimoli. Abbiamo visto così tante persone che stavano entrando nel gioco di syndication in particolare che non avevano alcuna esperienza. E l'economia in crescita, è stato davvero questo profumo a coprire un sacco di puzza dove. Al primo minuto vediamo un piccolo aumento del tasso di interesse. È come, “Oh, mio ​​Dio, questo è quello che è successo per tutto il tempo. I rossetti che escono dal maiale in molti di questi casi. Qual è il tuo punto di vista su quanto siano importanti le operazioni rispetto alle sole acquisizioni, che è dove si concentra molta attenzione?

Opaco:
Sì. Voglio dire, gli ultimi 10 anni sono stati semplicemente mettersi in gioco. Avresti potuto comprare un multifamiliare e letteralmente non farci nulla. Lascialo correre nel terreno, lascia che gli inquilini non paghino completamente l'affitto, lascia che le cose vadano volenti o nolenti, lascia che l'erba cresca alta tre piedi e vendila per una tonnellata in più di quella per cui l'hai acquistata. Voglio dire, davvero chiunque avrebbe potuto arrivare a questo gioco, e indovina un po', chiunque l'ha fatto. E ci sono molte persone che sono per 20 o qualsiasi altra cosa disposte a insegnarti come investire nel settore immobiliare o altro. E molte persone hanno pagato quel tipo di denaro per entrare nel gioco multi-famiglia. E così ora è stato semplicemente entrare nel gioco e ottenere un accordo e schiacciarti le dita e puoi venderlo in un anno per molto più di quanto l'hai pagato.
Questo ha funzionato fino a poco tempo fa con l'aumento dei tassi e i venditori non possono più semplicemente nominare i loro prezzi quando vanno a vendere proprietà. E così torneremo al buon vecchio investimento immobiliare in cui dovrai investire per il flusso di cassa e non per l'apprezzamento. E, se hai intenzione di investire per il flusso di cassa, se hai intenzione di fare un investimento in qualcosa che ti ricompenserà per le sue prestazioni, devi avere una buona gestione patrimoniale sull'asset. Non puoi semplicemente incrociare le dita e permettere la marea crescente che è salita per 10 anni, giusto? Bene, diamo tutti il ​​cinque. È stato grandioso. Ha aiutato tutti. Ma non è il futuro. Il flusso di cassa sarà il re, penso per il prossimo futuro. E per far sì che ciò accada, hai bisogno di gestione patrimoniale, KPI, piani aziendali, proprietà ben gestite e potresti non vendere un anno dopo averlo acquistato.

David:
Una cosa che ho notato, quando capisci i fondamenti del settore immobiliare, prima di tutto, l'intera faccenda diventa molto più semplice rispetto a quando chiedi un progetto di “Beh, cosa dovrei fare? Dimmi esattamente cosa fare. Se capisci che gli appartamenti sono, come il loro valore o la proprietà commerciale in generale è una funzione di due pezzi. Hai un tasso massimo e hai NOI. E non puoi controllare il tasso massimo e non puoi controllare il NOI. È molto semplice. Ora ci sono cose che non puoi controllare il tasso massimo come non puoi controllare i venti, ma puoi guardare gli schemi del vento all'interno del tracciato della tua rotta in una direzione che ti favorirà. Ma alla fine, non puoi controllarlo rispetto a NOI, che potrebbe essere come i ragazzi sul fondo della barca che remano. Sto cercando di recuperare le analogie. Ne hai un sacco...
Hai due fattori che determinano il valore di una proprietà commerciale. Quindi, se vai all'interno di NOI, ci sono due fattori che lo controllano. Hai entrate e hai spese. Semplifica le cose. Quindi le operazioni riguardano molto solo l'arte di come ridurre al minimo le spese e come massimizzare le entrate. È davvero così semplice. Quindi, a questo proposito, quando sappiamo che è l'unica parte che puoi controllare all'interno di immobili plurifamiliari, ed è così importante. Cosa ne pensi, Matt, se dovresti autogestire o se dovresti sfruttare qualcosa di così importante per una terza parte?

Opaco:
Quando sono stato coinvolto per la prima volta nel settore immobiliare, non ci sono andato direttamente. In realtà ci sono altre cose in cui puoi investire oltre ai condomini. E così ho iniziato a investire in famiglie single e piccoli multis e mi sono fatto strada attraverso questo. E c'è stato un punto in cui Liz e io gestivamo 115 unità con un piccolo equipaggio noi stessi fuori da Trenton, nel New Jersey. E così ci siamo autogestiti per moltissimo tempo. E si può fare. In sostanza era un lavoro a tempo pieno per me e un piccolo team da svolgere. Ma i soldi che abbiamo guadagnato facendolo, perché ci siamo fatti pagare una commissione per la gestione della proprietà, sono stati sufficienti per tenere accese le luci e nutrire la nostra famiglia e vivere uno stile di vita abbastanza buono.
Ma c'era un fulcro che era come un punto di decisione in cui stavamo acquistando un'unità da 49 che non era a Trenton. Era un bel po' lontano da lì. Mi avrebbe costretto ad avviare una nuova società PM in un nuovo mercato ed è quello che volevo fare. Ma mia moglie, che normalmente ha un'idea migliore di me, ha detto: "Proviamo ad assumere un nuovo PM per gestire questo". E lo abbiamo fatto e hanno fatto un lavoro fenomenale. Continuo a credere che probabilmente avremmo fatto meglio, ma hanno fatto abbastanza bene da mantenere la risorsa in funzione. E con buone tattiche di gestione patrimoniale, la proprietà è andata molto, molto bene e questo mi ha permesso di crescere.
Quindi penso che all'inizio per coloro che ascoltano questo che non hanno 2, 3, 400 unità di, forse hanno un duplex, se hai un duplex e vuoi alla fine fare questa attività di investimento immobiliare a tempo pieno, gestire te stesso potrebbe essere un affare abbastanza redditizio da sfamare la tua famiglia, tieni le luci accese per ora. E ti aiuterà anche molto a sviluppare i parametri del management perché ho imparato i dettagli del management facendolo da solo e alla fine ho finito per cederlo a un'altra parte, ma mi ha insegnato tantissimo e mi ha anche nutrito molto bene mentre lo facevo.

David:
Va bene. Andrew, ti sto lanciando. Dal tuo punto di vista, quali sono alcuni dei pro e dei contro di ciascuna opzione?

Andrew:
Sì, Matt ha menzionato alcuni dei professionisti. Uno è che se lo fai, lo ridimensioni abbastanza bene, può diventare un altro flusso di reddito. Quindi può essere un fattore di equilibrio, un fattore stabilizzante. Un'altra cosa che viene spesso indicata come un professionista è che hai più controllo, ed è vero, ma il presupposto è che c'è quel controllo e anche che tieni alla tua proprietà più di chiunque altro. Quindi il presupposto è: “Bene, se ho il controllo e ci tengo più di chiunque altro, allora farò davvero un buon lavoro. Bene, la cura non è uguale alla competenza. Se mia moglie ha bisogno di un intervento chirurgico per qualcosa, non entrerò in sala operatoria e dirò: “Ehi, dottore, sai una cosa? Ci tengo a lei più di te. Fammi prendere questo.
No, voglio il meglio. Potrebbe odiarmi a morte, ma se è davvero bravo in quell'intervento e lo farà bene, voglio che lo faccia. Quindi questo è un mito secondo cui la cura è uguale alla competenza e non è così. Ma se hai le capacità per assecondarlo, allora sì, questa è davvero una buona combinazione. Il rovescio della medaglia, alcuni degli svantaggi della gestione della proprietà è una delle attività più gravose. Praticamente gestisci una gigantesca azienda di risorse umane. Tutto quello che fai tutto il giorno è occuparti dei problemi delle persone e del libro paga e poi degli inquilini inadempienti, degli sfratti, dei tribunali e tutto il resto. E non paga così bene. È un'attività a margine molto basso, ad alto stress e può essere davvero drenante, le persone che conosco lo fanno sicuramente lo dicono.
E anche questo è qualcosa da tenere a mente, la gestione della proprietà è un'attività separata dagli investimenti immobiliari, quindi gestisci due attività se decidi di farlo. Come prendi una decisione? Potremmo fare un panel di un'ora sui pro e i contro e immergerci davvero in questo. Dipende da quali sono i tuoi obiettivi finali, da quante unità hai. Se hai un fourplex, imparerai alcune cose dall'autogestione all'inizio. Quindi consiglierei l'autogestione. Dove effettui il passaggio? Questa è roba da dire. Di nuovo, è uno spettro. È come, se sei vegano e ti piace il crossfit, come decidi di quale parlare per primo? Sarà diverso per ogni persona e dipende dalla situazione.

David:
Ragazzi, state scavando a fondo su questa cosa dell'analogia, voi due. Voglio dire, davvero sei molto competitivo. Mi sto davvero divertendo come uno sport da spettatore, guardando l'analogia avanti e indietro. Va bene, quindi in quella nota, Matt, quando si tratta di trovare una società di gestione immobiliare, se è qualcosa che stai cercando di fare, che consiglio hai su come trovare una grande società? BENE,

Opaco:
La cosa interessante è che potresti semplicemente cercarlo tramite i tuoi amici di Google, solo le società di Google PM ad Albuquerque, nel New Mexico o altro. Ma probabilmente se stai acquistando una proprietà, e scegliamo Albuquerque perché è un nome divertente da dire come il mercato in cui vuoi investire, probabilmente sei arrivato alla proprietà che stai guardando attraverso altri indizi che hai, probabilmente un agente immobiliare con cui lavori, probabilmente forse un broker ipotecario locale, forse un avvocato, forse altri amici investitori immobiliari che hai incontrato sui forum di BiggerPockets. Quindi chiedi referenze, parli con altre persone che sono già attive o che già vivono o sono presenti in quel mercato. E poi cerchi indizi.
E poi vorrai anche scoprire cosa gestiscono, giusto? Perché se un amministratore di proprietà ti dice che può gestire lo strip center che è in fondo alla strada della tua proprietà e può anche gestire il duplex che stai acquistando ad Albuquerque e può anche gestire un condominio di cento unità che è in fondo alla strada, quella è la società di gestione immobiliare sbagliata. Quelle sono tre entità molto diverse che gestiscono cose del genere. Quindi vuoi assicurarti che il loro punto debole, il loro nucleo, il loro, e lancerò un'analogia, i loro riccioli d'oro, non troppo caldi, non troppo freddi, giusto è la risorsa che hai. Non vuoi che siano tutto per tutti perché la gestione della proprietà non è questo. C'è un livello di competenza che devono portare sul tavolo per la proprietà che stai acquistando.

David:
Quindi Andrew, quando trovi un'azienda che ritieni possa essere buona e stai cercando di esaminarla, quali sono alcune domande che consiglieresti alle persone di porre a quelle aziende?

Andrew:
Abbiamo un intero lungo elenco di domande e possiamo fornire un documento, ne abbiamo 20 qualcosa. Possiamo fornire un collegamento a quello nelle note dello spettacolo. Ma alcuni dei principali, e Matt ha accennato un po' a questo, qual è il loro background? È una società di gestione che ha appena iniziato due anni fa? E sono un po' verdi e inesperti o esistono da decenni? E i fondatori, da dove vengono? Erano ex ingegneri perché non ti vuoi fidare di quei tizi. O, ad esempio, la società di gestione che abbiamo assunto è stata fondata da due dirigenti di una società di gestione molto più grande che si sono stufati della cultura aziendale e hanno detto: "Potremmo fare di meglio".
Sono saltati fuori, hanno iniziato da soli e hanno fatto davvero un ottimo lavoro. Allora qual è il background dei fondatori. Matt, hai toccato questo, specializzazione di asset e classe. Non vuoi assumere una società di gestione della proprietà per gestire la tua unità da 10 quando il loro obiettivo è il self-storage. Non avranno la conoscenza e non avranno l'efficienza e potrebbero anche non interessarsene. Alcune società di gestione assumeranno risorse che non dovrebbero solo per ottenere entrate, ma non faranno un buon lavoro con esso. E anche se sei specializzato in proprietà di classe C, non assumere una società di gestione immobiliare di classe A perché gestirà la tua classe C molto più costosa di quanto sia in grado di supportare. E ci sono modi molto diversi di gestirli. Quindi non è solo self storage e multi-famiglia, è anche classe. Desideri anche una società di gestione idealmente specializzata nel tuo mercato.
Ci sono alcune buone società di gestione immobiliare a livello nazionale. La mia preferenza sono quelli regionali. Quindi, ad esempio, quello che usiamo, lo fanno solo nel sud-est degli Stati Uniti, quindi la loro impronta corrisponde alla nostra. Hanno circa 26,000 unità. Quindi sono abbastanza grandi da avere efficienze di scala ma abbastanza piccoli da poter chiamare i proprietari dell'azienda sul loro cellulare se c'è un vero problema e ho bisogno di qualcuno. Quindi sto facendo domande: “Bene, qual è la tua impronta? Quante unità hai?" Quante unità hanno nel tuo sottomercato? Quindi, se un'azienda ha 10,000 unità a Dallas e gli stai dando una proprietà a Lubbock, ma non sono mai riusciti a Lubbock, non andranno bene a Lubbock. Numero uno, non si prenderanno il tempo per uscire. Numero due, non conoscono il mercato. È un mercato molto diverso.
Quindi queste sono alcune delle domande. E poi un altro che è fondamentale che penso che molte persone non pensino di chiedere è che tu li senta davvero fuori per quello che idealmente Mr e Mrs. Property Management Company, che tipo di rapporto ti piace avere con i proprietari della proprietà? Perché se sono il tipo di società di gestione immobiliare che vuole che tu vada via e legga il tuo rapporto solo una volta al mese, non funzionerà. Questa per me è un'enorme bandiera rossa. Vuoi una società di gestione immobiliare che ti veda come un partner in modo da poter lavorare insieme e crescere insieme e costruire una relazione. E questa per me è una delle chiavi più importanti. E come ho detto, ci sono molte altre domande oltre a questo, ma quando mi siedo per intervistare una società di gestione immobiliare, queste sono alcune delle cose che sto facendo più domande per scoprire.

David:
Matt, quando si tratta di assumere membri del team, quindi forse come se stessi parlando di quello che ha fatto Andrew quando ha iniziato a scalare in modo da poter togliere dal piatto alcune delle cose che stava facendo tutto da solo. Quali sono alcune cose che hai imparato negli anni? Ne parleremo con entrambi ragazzi. Consiglio per altre persone che hanno qualche piccolo plurifamiliare o hanno qualche grande plurifamiliare. Hanno fatto tutto da soli. Si stanno esaurendo o vogliono ridimensionarsi, vogliono andare di più. Ci stanno sentendo parlare di "Voglio essere un vero ragazzo".

Andrew:
Non posso rubare l'analogia di qualcun altro. Grazie. Sì, riferimento di analogia squalificato. Grazie.

David:
Sostenere. Andrew ha appena obiettato di lato. Vostro Onore, Obiezione. Abusata. Va bene. Quindi quali sono le cose che pensi che le persone debbano cercare quando assumono o di cui sono consapevoli?

Opaco:
La gestione immobiliare e la gestione patrimoniale sono imprese di persone. E quindi le persone non lavorano per sempre. E così come società di gestione immobiliare e anche come gestore patrimoniale, assumerai costantemente. Voglio dire, Andrew, puoi dire che sia tu che io possediamo proprietà plurifamiliari. È sempre, beh, questo tecnico di manutenzione si è licenziato o questo gestore del sito ha trovato un altro lavoro o l'agente di leasing se n'è andato o altro. Quindi c'è costantemente lo sforzo di sostituire i posti sul lato PM. E così, c'è la conversazione di, “Se sono autogestito, forse voglio assumere un nuovo tecnico di manutenzione? Quindi cosa portano in tavola? Quando ho assunto per la prima volta, uno dei miei primi assunti era un tecnico di manutenzione e si trattava di qualcuno con un camion e molti strumenti su di esso. Possono aggiustare molte cose diverse che conoscono molte cose diverse. Il tuttofare con un camion e molti degli strumenti di cui hanno bisogno per quei mestieri nel veicolo.
Quindi, se sei autogestito, forse è qualcosa che vuoi considerare. Quindi non sei obbligato ad assumere appaltatori di terze parti ogni volta che vuoi, come assumere un Roto-Rooter ogni volta che vuoi ottenere un impianto idraulico. Il tuo bagno fa il backup. Sarebbe molto meglio avere il tuo tecnico di manutenzione con una macchina per sradicare l'impianto idraulico che può farlo da solo. Sarà un decimo del costo di quello che ti farà pagare l'idraulico. Quindi penso che si tratti solo di trovare la persona giusta che si adatti al ruolo che hai aperto. Quindi, per l'autogestito, potrebbe essere un tecnico di manutenzione o qualcuno che ha un background di contabilità che potrebbe essere il tuo responsabile del sito, il tuo responsabile dell'ufficio per riscuotere gli affitti, fatturare gli affitti, quel genere di cose. E poi voglio dire, Andrew, so che è qualcosa di cui abbiamo già parlato in merito all'assunzione di gestori patrimoniali. Abbiamo dovuto farlo. So che l'hai fatto anche tu. Per i membri del team, per le aziende più grandi che assumono rappresentanti sul campo o gestori patrimoniali non per la gestione della proprietà, ma per il livello successivo, giusto?

Andrew:
E dico che uno degli errori più comuni che vedo grandi e piccoli è che qualcuno assume qualcuno per la gestione della proprietà e poi si aspetta che si occupi della gestione patrimoniale. Se hai un agente di leasing in esecuzione ... ti farò un esempio quando una delle prime persone che ho assunto era un amministratore e ha iniziato ad aiutare con alcuni leasing e trattare con gli inquilini e tutto quel genere di cose. E molte volte ciò che accade è che le persone portano quella persona o un agente di leasing o persino un gestore di proprietà se sei a cento unità o qualunque cosa possa essere, e poi dicono: “Okay, bene. Questa persona ce l'ha. Sono fuori." E ora quello che hai fatto è ora che hai trasformato quel gestore di proprietà in un gestore patrimoniale e non è per questo che lo hai assunto e probabilmente non è il loro set di abilità.
Quindi è qualcosa di cui essere consapevoli dalla tua parte, dalla parte degli investitori ed è una cosa molto allettante da fare. Ma quando si assumono membri del team, quello che abbiamo scoperto è che le competenze e l'esperienza sono secondarie. Il numero uno è l'atteggiamento, la cultura e la forma. E quando dico adattamento culturale, non è solo per te e il tuo team, ma anche per le tue proprietà e i tuoi residenti. Quindi Matt, stai parlando di addetti alla manutenzione. È quello che fanno tutti: “Ho bisogno di un tizio con un camion, ha gli strumenti e si presenta in orario. Ok, questo è un vantaggio. Ed è un addetto alla manutenzione da 37 anni ed è certificato HVAC. Grande. Lo assumerò". Ma se puzza come un panino della metropolitana vecchio di tre giorni che è stato lasciato in macchina in estate ed è scortese con gli inquilini, ti si ritorcerà contro perché quella persona della manutenzione ha effettivamente più tempo faccia a faccia con i residenti di quasi chiunque altro. altrimenti in molti casi, giusto?

Opaco:
Sono contento che tu l'abbia sollevato.

Andrew:
Sì. Quindi non stai solo assumendo per competenze. Le competenze sono importanti. Non è come guardare fuori dalla finestra e assumere qualcuno che sorride bene, ma devi avere l'atteggiamento e il comportamento giusti. Stessa cosa con una persona di leasing. Non posso dirti quante volte sono andato in un ristorante e il portiere o il cameriere erano così cordiali e affabili. Sono tipo "Voglio assumere questa persona e insegnargli come essere un agente di leasing".
Voglio dire, sì, devi avere la posizione giusta nella tua proprietà, devi avere i servizi giusti, ma la cosa numero uno è la sensazione, le persone ricordano i sentimenti, come li fai sentire. E così quando qualcuno entra dalla porta e viene accolto da un sorriso, o forse se hai un quattro unità, quindi la tua persona in affitto lo sta incontrando all'unità per fargli fare un giro. Se quella persona che hai aggiunto alla tua squadra offre a quel potenziale residente un'ottima esperienza personale e sono stati utili e sorridevano e tutto il resto, non importa se conoscono la differenza tra la coda di maiale e il cablaggio in alluminio rispetto alla sostituzione utilizzando CO / punti vendita ARL. È fantastico, ma non farà la differenza più grande.
Quindi, sia che tu stia cercando un agente di leasing, un gestore di proprietà, una manutenzione, una qualsiasi di queste posizioni, ancora una volta, sia che tu stia assumendo direttamente o parte di terzi, la cosa numero uno è l'atteggiamento, la cultura e il comportamento. Non puoi insegnare quella roba. Questo è inerente. Puoi insegnare abilità. E alcuni dei nostri più grandi membri del team, senza i quali oggi non riesco proprio a immaginare di vivere, sono venuti da noi senza alcuna esperienza plurifamiliare, ma avevano un atteggiamento di curiosità, apprendimento, cordialità e volevano solo servire le persone.

David:
Questo è qualcosa di molto prezioso per gli ascoltatori che vogliono entrare in questo spazio o in qualsiasi spazio nel settore immobiliare per capire davvero, tendiamo a guardare queste cose in cui, "Ho bisogno di un mentore, ho bisogno di qualcuno che mi insegni cosa dovrei fare." Come se una volta acquisita la conoscenza, tutto andasse a posto. Ma le persone che conosciamo che hanno successo in questo, voi due, nessuno di voi è gente che ha solo informazioni ma i vostri buchi di culo.
Se non conosci quasi nessuno che sia veramente... A meno che non siano solo incredibilmente esperti e riescano a farla franca facendo gli stronzi, è molto raro che tu lo veda, giusto? In generale, non vedi persone di successo che non stanno bene con altre persone. E quindi avere quella capacità di far star bene qualcuno, di far sentire le persone a proprio agio fidandosi di te, raccogliendo fondi non credo... Bren e io stavamo parlando di questo, quando qualcuno ti porta un accordo operativo o un posto privato, un memorandum e loro dicono "Ecco l'affare della prospettiva", non solo non sai se funzionerà come hanno detto, non puoi nemmeno sapere se hanno appena inventato quei numeri. Come possiamo mai tornare indietro e verificare. Non hai l'abilità per farlo altrimenti probabilmente non saresti l'LP nell'affare.
Ti fidi dell'essere umano, della sensazione che ti dà e poi, se sei intelligente, del curriculum che ha. Quindi imparare quelle abilità, è come il tasso massimo rispetto al NOI. Il tasso massimo gioca un ruolo molto più importante nel valore delle proprietà che sale rispetto al NOI, ma il NOI è una cosa che puoi controllare. Puoi abilità, ma se riesci a ridurre le abilità delle persone, ha un impatto astronomicamente maggiore sul valore. Proprio come se comprassi una proprietà a otto cap e si comprimesse a due cap. Quasi non importa quello che è successo con il NOI. È molto più grande. Le persone di successo che vediamo, specialmente qui, sono fortunate proprio lì. Beh, sì, intendo il modo in cui funziona la matematica. Sarebbe più prezioso.

Opaco:
Sì. La linea di fondo è solo non essere un idiota. Le capacità delle persone e la capacità di prendersi cura delle persone e soddisfare le loro esigenze e pensare che il quadro generale sia davvero una delle risorse più grandi là fuori che qualsiasi imprenditore possa avere.

Andrew:
Va bene. Matt, quando si tratta di un buon amministratore di proprietà, quali sono alcune competenze che dovrebbe avere?

Opaco:
Penso che tu non voglia un gestore della proprietà che sia sempre in ritardo per le tue chiamate. Puoi usare piccoli suggerimenti su, beh, avevo inviato un'e-mail al mio gestore della proprietà e ci sono voluti quattro giorni per rispondermi. E ogni settimana ho una chiamata Zoom con loro e si presentano con 15 minuti di ritardo. Sono sempre sparsi. Quindi tutti i profitti sono capacità organizzative. Un gestore di proprietà è letteralmente il miglior giocoliere là fuori. Hanno a che fare con, ho delle riscossioni in arrivo, e ho l'affitto in corso nel quinto, e ho fatto smettere di funzionare quelle tre unità HVAC, e quell'inquilino voleva che lo richiamassi, mandandomi una domanda. Quindi un gestore di proprietà deve essere nel mezzo di così tante cose diverse e gestire un elenco di cose da fare abbastanza ampio, e l'elenco delle cose da fare potrebbe essere un sacco di cose diverse tutte in una volta.
E quindi devono essere organizzati al cento per cento e ci sono piccoli test che puoi usare per capire quanto è organizzato qualcuno o segni che vedi per le persone che non sono organizzate, devono essere perché sono uno dei migliori bisogni per le persone persone e caldo. I gestori di proprietà che ho sono davvero bravi in ​​quello che fanno. Gli inquilini li vedono quasi come il genitore del complesso di appartamenti. È come il condominio, "Questa è la mamma o il papà da cui vado". E in qualche modo trattano gli inquilini come se fossero i loro figli perché li tengono sotto la loro ala protettrice, si prendono cura di loro, fanno tutto ciò di cui hanno bisogno. Quando l'inquilino ha bisogno di qualcosa, ha ragione. E penso che per di più... come un buon genitore, risolvi i bisogni.
"Oh, il tuo HAVC non funziona, va bene." Bene, devi anche essere in grado di essere disciplinare. “Beh, questo mese non hai pagato l'affitto, quindi non ti permetterò di... me lo restituirai il mese prossimo. Non puoi essere anche un pushover. E devono avere quell'atteggiamento senza stronzate quando si tratta di essere un gestore di proprietà. Devi essere come il dottor Jekyll e il signor Hyde in qualche modo per essere disposto a essere duro con un inquilino e non lasciare che ti calpesti, ma anche essere simpatico e rispettabile nei confronti di ciò che l'inquilino ti rispetterà e saprà che hai le spalle e vorranno restare lì per molto tempo perché sanno che ti prenderai cura delle loro cose non appena si presenteranno.

Andrew:
Sì. Voglio dire, quando guardo i nostri migliori amministratori di proprietà, ci sono otto tratti distinti. Uno, buone capacità organizzative. Matt, come hai detto, si occupano di fatture, pagamenti, assegni e sfratti.

Opaco:
E mai disegnare la palla.

Andrew:
Sì. E richieste dai loro proprietari e ogni genere di cose del genere. Sei molto reattivo alle richieste dei residenti, anche quelle che sono fastidiose o sembrano sciocche o meschine perché non importa. Per quel residente, è importante. E la capacità di separare queste due cose. Puoi ancora essere infastidito, ma non farlo vedere ai residenti. Dai loro il rispetto. Matt, hai toccato questo, un equilibrio di cuore e niente stronzate, empatico, gentile, comprensivo, ma l'affitto è dovuto proprio come il mutuo è dovuto e le tasse sulla proprietà sono dovute a te. Ho visto molti investitori mettersi nei guai per essere troppo empatici. C'è una differenza tra, beh, c'è una differenza tra empatia e simpatia. L'empatia è capire la persona, se è la simpatia di Susan è più simile a "Oh, sì, okay".

Opaco:
Beh, ti stai facendo coinvolgere.

Andrew:
Sì, è essere coinvolti. Così va meglio. Sì. La simpatia è farsi coinvolgere, l'empatia è più comprensione. E la simpatia è come, “Bene, va bene. Va bene. Capisco. Puoi semplicemente recuperare l'affitto il mese prossimo. Indovina cosa succede il mese prossimo: "Oh, sai una cosa, ho una gomma a terra".

David:
Ti curerò.

Andrew:
Sì. Per questo non ce la faccio più. Sono troppo gentile. Sono quel ragazzo. Quando mi hanno detto: "Bene, la mia macchina ha una gomma a terra", ci credo. "Va bene, ti permetterò di pagarmi il mese prossimo e faremo solo un attacco nell'affitto del mese prossimo e quant'altro." Ci sono alcune persone tagliate per essere gestori di proprietà che sono in grado di avvicinarsi al mondo con un martello in una mano e un abbraccio nell'altra. Per me, sempre il ragazzo degli abbracci, un cuore molto, molto grande e tutto il resto, ma non sono uno che è molto bravo dal lato del martello con gli inquilini e tutto il resto. Quindi sono stato calpestato un bel po' come amministratore di proprietà, quindi non lo faccio più.

David:
Voi due dovreste fare squadra perché tu sei l'abbracciatore e lui il martello.

Opaco:
Sì, funziona. Giusto. Giusto.

Andrew:
E la quarta cosa è che devono essere in grado di costruire un buon rapporto con gli altri membri del team, siano essi tuoi o di terze parti. Idealmente trattano la proprietà come se fosse loro. Ho alcuni manager che... È incredibile. Giuro che si comportano come se lo possedessero più di me. Ed è incredibile la differenza che fa. E quando proviamo a riconoscere, onorare e premiare questo, non è solo "Oh, figo, ho questa persona che ..." E lo incoraggiamo e diamo loro più autonomia per fare le cose. Abbiamo un manager che ha appena deciso: "Beh, penso che quel lato di quell'edificio avrebbe un aspetto migliore con un colore diverso". È andata a dipingerlo. E il regionale era tipo "Cosa stai facendo?" E io ero tipo "No, no, no, no". Ci fidiamo di lei e indovina un po', “Sembra fantastico. Fai il resto della proprietà. No, ancora una volta, non tutti sono tagliati per quell'autonomia, ma qualcuno a cui piace ... Beh, potrebbero ancora parlartene.

David:
Esattamente. Esattamente.

Andrew:
Prendi questa cosa e ottieni il permesso. In questo esempio specifico, sapeva che a noi andava bene che facesse quella cosa perché è così brava. Ma hai proprio ragione. È il senso di proprietà. Sto solo notando: "Sarebbe ancora meglio se lo dipingessimo". Voglio fare una sfida di 90 giorni in cui le persone che stanno lottando per ottenere una promozione o fare più soldi o avere successo, dicono solo per 90 giorni: "Tratta tutto della persona per cui lavori, se vivi in ​​una proprietà, trattalo come se fosse tuo.” Se è il tuo capo e pensi: "Se questa fosse la mia azienda, cosa vorrei fare?" E vedi se questo non cambia assolutamente la tua vita.

David:
Sai una cosa, hai ragione perché quando abbiamo un residente che esce e raccoglie la spazzatura intorno all'unità, anche se non è della sua e tu entri nella loro unità ed è perfettamente pulita, tutto è bello e organizzato, noi sono decisamente più inclini a concedere loro un po' di margine di manovra.

Andrew:
Oh, sì, al cento per cento. È come se fosse magia. Fai piacere alle persone e fai in modo che le persone si fidino di te. Come hai detto tu, il punto migliore lì quando si è presa la responsabilità di dipingerlo, abbiamo detto: "Vai avanti e dipingi il resto della proprietà". E subito hai pensato: "Come posso dare loro più responsabilità, più libertà, più autonomia, più tutte le cose che diciamo di volere". Ci lamentiamo tutti del capo della microgestione, ma non ci poniamo la domanda del tipo: "Bene, cosa potrei fare che richieda la microgestione?" Sì, è sempre uno spostamento di responsabilità su qualcun altro. Ecco perché incoraggerei le persone a trattare le cose come se fossero le proprie, perché quando sei la persona che è il re, pesante è la testa che indossa la corona e ti preoccupi di tutto, quando vedi la persona disposta a portare il carico con te, apre automaticamente il tuo cuore dove vuoi dare di più.
Dave Osborne ha raccontato la storia di come Matt King, che ora è il CEO di GoBundance, è diventato il suo primo assistente in cui Matt ha detto: “Ehi, tua moglie sta venendo a trovarti. Vado a ripulire la tua camera d'albergo prima che arrivi lei.» Matt avrebbe anche potuto dire qualcosa: “Non mia moglie. Non mi interessa." Ma lui dice: "Se la mia ragazza venisse, vorrei che entrasse in una stanza d'albergo pulita". Tratterò Dave come tratterei me stesso. Ed ecco, ora sta dirigendo l'impero di Dave.

David:
Penso che il punto mancante sia che Matt sapeva che la stanza di Dave sarebbe stata un disastro assoluto durante la sua pausa.

Opaco:
Lo so. È tipo "Ascolta, so che la tua stanza è un disastro ferroviario in questo momento e quindi vado ad aiutare". L'intuizione c'era.

David:
Voglio dire, Krista, è abbastanza intelligente da dire: "Ehi, quindi questa cosa è stata aggiunta al tuo calendario oggi". Mi manderà un messaggio di testo, solo per dire: "Assicurati di vedere questo". Lei mi conosce. Non controllerò il mio calendario. Lo guardo la mattina e vedo cosa devo fare e ho finito. Fa parte del mettersi nei panni degli altri e assumersi la responsabilità è pensare: "Se fossi quella persona, questo è ciò di cui avrei bisogno". Quindi penso che sia davvero un buon consiglio. Ne hai circa due o tre in più, credo.

Andrew:
Sì. Numero uno, l'abbiamo toccato davvero come qualcuno che idealmente è davvero coinvolto con i residenti e il resto del membro del team. Anche qualcuno, e questo è quando inizi a crescere e diventare un po 'più grande, qualcuno che può aiutare a guidare la squadra. Quindi ottieni un manager, beh, poi aggiungi un agente di leasing, ora hai un supervisore della manutenzione, e poi aggiungi un tecnico della manutenzione o un addetto ai terreni, qualunque cosa, quel gestore della proprietà è qualcuno che può avere una riunione di 10 minuti con l'addetto alla manutenzione al mattino e dire: “Va bene. Ecco i nostri ordini di lavoro. Diamo loro la priorità. Esci. Prenditi cura di quello. E poi controlla alla fine della giornata, quale è stato fatto, quale no, perché. "Ehi, agente di leasing, fallo." E può coordinare e fare tutto questo.
E poi finalmente qualcuno che è bravo a delegare il lavoro perché il gestore della proprietà può cadere nella stessa trappola in cui cadiamo noi come imprenditori. Faremo tutto da soli perché è questo che ci ha portato qui. E questo è in realtà qualcosa che abbiamo dovuto aiutare alcuni dei nostri gestori di proprietà a crescere attraverso: “No, guarda, hai molte unità. Ti procuriamo un agente di leasing e deleghiamo questo. Oppure non dovresti ancora fare queste fatture giorno dopo giorno dopo giorno. Quest'altra persona dovrebbe farlo. E poi devi solo verificare che l'abbiano fatto. Quindi idealmente è qualcuno che può delegare il lavoro in modo che possa crescere e man mano che si ridimensiona. Spero che possano salire e scalare con te.

David:
Ora, Matt, parlerai brevemente di, Andrew ha detto che un agente di leasing dovrebbe essere una personalità amichevole. Vedrà che a volte le persone che lavorano nella vendita al dettaglio dicono: “Oh, dovresti essere tu a rispondere al telefono quando le persone chiamano o lo incontrano con te. Quali sono alcune altre cose che rendono qualcuno un buon agente di leasing?

Opaco:
I migliori agenti di leasing che ho visto sono quelli che sono in grado di guidare un po 'e che sono in qualche modo motivati ​​​​finanziariamente. E la cosa migliore da fare con un agente di leasing è offrire loro una sorta di bonus, anche se non è come se un tipico agente immobiliare ricevesse metà dell'affitto mensile o qualcosa del genere come commissionato. In una società di gestione immobiliare più grande, potrebbe essere solo qualcosa di più piccolo di quello perché quell'agente di leasing può affittare otto o nove unità ogni due settimane. Quindi può sommarsi per essere qualcosa di significativo. Quindi deve essere qualcuno che lo vede: “Più mi affretto e più macino e aiuto a riempire questa proprietà oa mantenere piene le unità vacanti, più soldi guadagnerò. Avere quell'allineamento e quei 50 dollari, cento dollari, qualunque cosa, per contratto di locazione firmato che ottengono come incentivo in aggiunta al loro stipendio base devono significare qualcosa per loro.
Devono essere affamati per questo. Trovo anche che siano tipicamente affascinanti. Sono buone chiusure, giusto? Non puoi permettere a un inquilino che "Oh, tornerò e tra una settimana" o qualunque cosa sia. Un buon agente di leasing deve dire: “Ehi, ascolta, ho altre tre proiezioni questo pomeriggio. Non pensi di voler trasformare in domanda di noleggio? Non è fantastica questa unità?" E infine, devono pensare che quello che stai fornendo è la cosa migliore dopo il pane a fette, giusto? A loro deve piacere: "Avevamo una piscina qui in questa proprietà". Oppure, “C'è anche un negozio di alimentari in fondo alla strada. Non deve essere una proprietà con una piscina. Anche se stanno mostrando la tua famiglia precedente, stanno solo elencando i servizi, conoscono la zona. "Stanno costruendo un nuovo centro commerciale in fondo alla strada, o ti sei accorto che la stazione di servizio sta aggiungendo un Quicky Mart o un autolavaggio drive-through o altro?"
Hanno conosciuto l'area e hanno fatto sapere al potenziale inquilino: “Questa è una buona zona in cui mi sto trasferendo. E questa è una buona unità in cui mi sto muovendo. Devono conoscere anche i servizi in loco. Devono essere esperti della proprietà e rendere tutto ciò di cui parlano la cosa più eccitante di sempre. Quindi penso che questi siano ottimi attributi per gli agenti di leasing e anche bravi a dare seguito, bravi a chiudere perché non tutti daranno seguito a un ... Firmerà un contratto di locazione in quel momento, quindi devono seguire e raggiungere uscite e tutto. E un'altra cosa, nel mondo moderno, ho appena descritto un ottimo agente di leasing, ma un eccellente agente di leasing di livello superiore è qualcuno che è bravo sui social media e può pubblicare post su Instagram per la tua proprietà, che può pubblicare post su Facebook per la tua proprietà, che può assumere la proprietà del tuo Google Pin Drop delle risorse dei social media della tua proprietà in quanto quelli sono gli agenti di leasing stellari di livello superiore.

Andrew:
Quindi, parlando di social media, stavamo facendo una telefonata settimanale con uno dei nostri team di gestione della proprietà e le ho chiesto: "Da dove vengono questi contratti di locazione?" Lei dice: "Oh, questo, questo, questo, questi due vengono da TikTok". "Whoa, whoa, whoa, whoa, whoa, cosa vuoi dire che questi contratti di locazione provenivano da TikTok." "Oh, sì, faccio tutte queste cose..." Quindi si scopre che più volte al giorno pubblica questi piccoli video di TikTok e la proprietà ha questo enorme seguito e ne ottiene contratti di locazione. E io sono tipo "Okay, puoi per favore insegnare agli altri nostri manager come farlo?" E alcuni di loro dicono: “Okay, fantastico. Imparerò a farlo. Ne ho uno che dice "Non faccio TikTok". Sono tipo, “Va bene, bene. Non ti costringerò a farlo”. Quindi sì, le abilità sui social media, è qualcosa che tutto il nostro team e il nostro business hanno imparato perché quel manager lo stava facendo, ancora una volta, da sola senza che io dicessi nulla. E io sono tipo "Aspetta, aspetta, aspetta, puoi ottenere l'affitto da TikTok?" "Certo che si può."
Sono spesso la persona che qualcuno nella mia sfera chiamerà con la questione immobiliare, qualunque essa sia. Così spesso incontro vecchi amici o persone che stanno davvero cercando di capire in quale appartamento dovrebbero trasferirsi. Sono un agente immobiliare, quindi mi chiamano, come se sapessi come rispondere.

David:
Oh, sì, quello lì.

Andrew:
[00:40:21 impercettibile] un appartamento nella mia vita. Ma ho notato che quando sono in quel punto di "Andrò con i sussurri, i laghi o le altezze?" Creeranno questo elenco di tutti i servizi che hanno e poi confronteranno gli affitti. C'è un'analisi approfondita che la maggior parte degli inquilini farà quando sceglierà dove trasferirsi perché idealmente vivranno lì per un po'. Non vogliono fare i bagagli e spostarsi costantemente. “Questo era 2000 al mese ed è in questa posizione, ma non ha una piscina e non ammette animali domestici. Questo ammette gli animali domestici e costa solo 2,500 al mese, ma bla, bla bla”.
Hanno davvero fatto un grande sforzo per guardare a questo e quando sei in una posizione del genere, che sei così impegnato in dove andrai, credo assolutamente che un agente di leasing che sta seguendo, che sta vendendo loro sul motivo per cui sarebbero più felici nelle altezze rispetto ai sussurri o altro, è assolutamente un punto di svolta. È una cosa così importante quando stai cercando di prendere una decisione e non vuoi prendere quella sbagliata. Quando hai quella voce rassicurante che ti fa pensare... La maggior parte delle persone, per quanto strano sia questo, lo riceve poiché Dio deve dirmi di passare a questo perché questa persona ha chiamato, diamo sempre quel merito-

David:
Cartello. È destinato a essere.

Andrew:
Intervento divino. Mi hanno seguito proprio mentre stavo cercando di capirlo. Ora, dopo aver mostrato loro l'appartamento, probabilmente torneranno a casa quella sera per parlare con il loro ragazzo, ragazza, qualunque cosa, e diranno: "Dove vuoi trasferirti?" C'è un'alta probabilità che sia quello che stanno facendo quando intervieni divinamente e chiami alle 8:30 per dire semplicemente: “Ehi, hai qualche domanda? Mi piacerebbe davvero averti qui. Pensavo che andassimo molto d'accordo. “Oh, mio ​​Dio, ci vogliono. Siamo i benvenuti." “Non abbiamo nemmeno un cane. Andiamo laggiù. Solo quella piccola cosa può assolutamente fare una grande differenza.

Opaco:
Permettetemi di aggiungere altro. E la ragione di ciò è che la maggior parte delle persone non fa il possibile. E quindi quando lo fai, è sorprendente per le persone, giusto? È come se normalmente non ti seguissero con tipo "Ehi, com'è stato?" Tipo, “Ehi, ti sei fatto cambiare l'olio qui in questo negozio o altro. Come è stato? Eri felice?" Non ricevo quella telefonata. E così quando lo fai, direbbero, “Ehi, a loro importa davvero. È un buon posto. Oh, ci andrò per sempre. E affittiamo quell'appartamento perché questa persona ha effettivamente preso il telefono e mi ha chiamato. Giusto?

Andrew:
Matt, hai fatto davvero un buon punto in precedenza che penso evidenzi la differenza tra gestione patrimoniale e gestione immobiliare. E quando hai detto di aver parlato di allineare gli interessi dei membri del tuo team con il successo della proprietà. La maggior parte delle società di gestione immobiliare, se chiedi loro: "Cosa dovremmo pagare a questa persona?" Dicono: "Bene, il mercato è compreso tra 24 e 27 dollari l'ora, quindi lo imposteremo a 25". E questa è la risposta che otterrai in genere. Un buon gestore patrimoniale dirà: "Va bene, fantastico, questo è il mercato". Ma se la mia proprietà ha un reddito operativo netto di centomila dollari all'anno, sto raggiungendo i miei obiettivi. Se arriva a 120, lo spacco. Quindi cosa succede se lo imposto così oltre un certo obiettivo, il gestore della proprietà ottiene una certa percentuale di ogni dollaro in più. Bene, indovina un po', ora il loro reddito sale insieme al tuo.
E l'abbiamo fatto con molte delle nostre proprietà e ha funzionato a meraviglia perché il gestore della proprietà sa: "Ehi, se lavoro molto duramente su questo, non creerà solo alcuni investitori in tutto il paese o un tizio in California più soldi, mi farà anche guadagnare di più. Abbiamo un gestore della proprietà che guadagna più dei regionali sopra di lui perché l'ha buttato fuori dal parco così lontano. E sono così felice di pagarlo letteralmente doppio mercato perché quando guardi quanto ci sta guadagnando, è quasi irrilevante perché sta andando così bene. Quindi questa è una buona abilità del gestore patrimoniale è assicurarsi ... Anche se è la tua persona amministrativa, trova un modo per allineare il loro successo con il tuo in modo da crescere sempre nella stessa direzione.

David:
Quindi, quando si tratta di supervisori della manutenzione, questo è un altro pezzo piuttosto grosso perché una scarsa manutenzione farà sì che le persone non vogliano più vivere lì. Penso che la maggior parte delle persone in generale rimarranno dove sono fino a quando non accadrà qualcosa che sconvolgerà la loro pace. Quindi il vicino di casa è troppo rumoroso. Il loro primo pensiero è probabilmente: “Fai in modo che la direzione lo risolva. Se non viene risolto, mi trasferisco. O qualcosa è rotto che non verrà riparato. Tutti hanno una tolleranza. E poi a un certo punto arrivano al punto in cui dicono: "Devo andarmene per sistemare questo". E i posti vacanti sono molto costosi, sia perché sei un agente di leasing ora devi pagare qualcuno per andare a riempirlo, oltre al periodo di tempo in cui nessuno lo occupa, è vacante. E poi il turno, devi ridipingere e rifare tutta questa roba. Quindi i supervisori della manutenzione possono effettivamente aiutarti a mantenere basse le tue spese. Quali sono due cose che ognuno di voi pensa di mettere in evidenza quando si tratta di supervisori della manutenzione? Quali sono le cose più importanti che puoi consigliare?

Andrew:
Voglio dire, penso che opereremo partendo dal presupposto che chiunque tu stia parlando abbia capacità di manutenzione di base. Conoscono la differenza tra un Phillips e un flathead, che è quanto posso ottenere. Quindi non ho analogie migliori di quella. Il numero uno è desideroso di contribuire. E quello che intendo con questo è che lo sono, non è solo, “Okay, ho questi cinque ordini di lavoro. Finché li faccio oggi, sto bene. Beh, forse sono fuori a lavorare all'ordine di lavoro numero due e vedono che il prossimo inquilino, la loro porta si inceppa. Ha assorbito l'umidità e non si adatta più. Quindi ogni volta che li vedono uscire ed essere tipo, spingendo loro la spalla. "Oh, aspetta un secondo." Vengono, aggiustano i cardini, "Oh, guarda". E fallo aggiustare per loro in tipo cinque minuti.
Non ha bisogno di un ordine di lavoro. E poi sono qualcuno che è desideroso di aiutare il manager proprio ovunque succedano le cose. Un esempio che mi viene in mente è che abbiamo un supervisore della manutenzione che abbiamo assunto di recente e viene alle nostre chiamate con un blocco note e ha un elenco di cose da ripassare e poi prende appunti sulle cose di cui parliamo in modo che possa seguire su di loro e prenditi cura di te. E non gli abbiamo mai nemmeno chiesto di farlo. Voglio dire, è così desideroso di contribuire e farne parte. Quindi è enorme. E poi direi anche un altro, e sono legati insieme, è che una persona di manutenzione che capisce che è uno sforzo di squadra.
Sì. Va bene. Ha cinque ordini di lavoro da fare, ma potrebbe avere un appaltatore sul posto che sta rinnovando l'unità che deve assicurarsi che le forniture siano lì e che il manager, il responsabile della proprietà sia lì per assicurarsi che abbia ricevuto l'ordine delle forniture. Perché in genere la manutenzione non ordina le proprie forniture. A volte non è così, ma spesso è uno sforzo di squadra con “Okay, ne abbiamo bisogno. Il manager si assicura. E solo essere disposti a intervenire e dare una mano ovunque sia necessario. Ed essere di guardia è candidamente probabilmente uno degli aspetti peggiori dell'essere un addetto alla manutenzione in un complesso di appartamenti, perché riceverai una telefonata alle 2:30 del mattino di Natale che qualcuno ha spinto un orsacchiotto nel water e ora sta allagando l'unità.
Non che qualcuno lo apprezzerà mai, ma qualcuno che è in grado di dire: "Va bene, questo fa parte del servizio a questa comunità e cose del genere accadranno". E, si spera, come un buon asset manager, riuscirai a farcela con loro nel back-end. Abbiamo avuto situazioni del genere e invieremo a quell'addetto alla manutenzione un buono regalo del tipo: “Vai a portare tua moglie a cena. La nostra proprietà rovina il tuo capodanno.

David:
Ok, abbiamo capito. Mi dispiace per questo. E grazie per aver risposto al telefono e per esserti preso cura di te. È fantastico.

Andrew:
Yep.

Opaco:
Per aggiungere, è divertente, sembrava essere un tema comune in tutto il team di gestione della proprietà, quindi il gestore del sito, l'agente di leasing, qualunque sia il senso di proprietà. E il modo in cui il senso di proprietà si manifesta per il tecnico della manutenzione è cose del tipo: "Bene, abbiamo 20 ordini di lavoro indietro questo mese, quindi significa che questi 20 inquilini stanno aspettando che io faccia una cosa per loro ora stanno aspettando e non va bene. E quindi ho bisogno di accelerare il ritmo. Devo eliminare questi ordini di lavoro. Qualunque cosa. Un cattivo tecnico della manutenzione alzerà le spalle e dirà: "Beh, questo è tutto..."

David:
Ci arrivo quando ci arrivo.

Opaco:
Sì, ci arrivo quando ci arrivo. E abbiamo visto tutti i tecnici della manutenzione che hanno quella filosofia e ci sono anche i tecnici della manutenzione frenetica che dicono: “Ascolta, non è accettabile. Queste persone hanno bisogno di me". Quindi questo è un senso di appartenenza e loro prendono davvero ... Presentarsi alle chiamate del blocco note. Abbiamo avuto tecnici di manutenzione che ci dicevano: "Ascolta, stavamo dando turni di unità", il che significa che quando un'unità viene liberata, la manutenzione in loco erano i ragazzi che stavano girando le unità. Sono venuti da noi e hanno detto: “Ehi, abbiamo bisogno di un po' di aiuto. E quel mondo in unità si trasforma perché molte agenzie si sono presentate e ci hanno chiesto aiuto perché sapevano che non potevano mantenere il loro flusso di ordini di lavoro e non sarebbe andato bene per l'equilibrio degli ordini di lavoro per uscire da colpisci perché sapevano che quello era qualcosa, era come la proprietà.
Sapevano di esserne responsabili. Così hanno detto: "Possiamo portare un po' di aiuto a breve termine per aiutarci a dipingere, per aiutarci a portare fuori la spazzatura?" Qualunque cosa. E abbiamo detto: "Certo, assolutamente". Perché sapevamo che gli importava. Ecco perché l'hanno chiesto. E non era perché non volevano fare il lavoro. È perché i loro obblighi avrebbero iniziato a cadere dal piatto.

Andrew:
Sì. E c'è un'ultima cosa che voglio affrontare. Quindi chiunque ascolti potrebbe dire: “È fantastico ragazzi che voi tre abbiate tutte queste meravigliose coppie di persone di manutenzione. Sto solo cercando di convincere qualcuno a presentarsi e fare qualcosa in tempo. Questo è anche il nostro problema in questo momento. Voglio dire, Matt, David e io siamo nella scala in cui abbiamo questi membri del team, ma la manutenzione è probabilmente la posizione più difficile da ricoprire per noi in questo momento. E purtroppo abbiamo assunto persone che non si adattano a queste caratteristiche di cui abbiamo appena parlato e abbiamo dovuto lasciarle andare. Quindi, se sei seduto lì a dire: “Beh, è ​​fantastico, tutti questi personaggi ideali. Voglio solo alcuni tratti caratteriali. Voglio solo che qualcuno si presenti. Sì, anche noi abbiamo questo problema. Non sei solo tu. Si spera che se la Fed crei più disoccupazione, si spera che uno dei vantaggi collaterali sia che diventerà più facile trovare brave persone. Ma è un problema che abbiamo anche noi. Quindi, se lo stai vivendo, non sentirti male. Probabilmente non sei tu.

David:
Tutti baciano le rane. Parliamo della persona ideale. Ciò non significa che li ottieni al primo tentativo o anche al decimo tentativo. Spesso è una vera abilità capire come puoi trovare le persone giuste, motivo per cui le tratti così bene quando le hai perché vuoi che trattino la tua proprietà, e probabilmente la tratteranno da vicino nel modo in cui tu trattare un sacco di tempo. Bene, grazie ragazzi. Questo è stato fantastico. Ed è su un argomento di cui non parliamo molto spesso perché è solo stato comprare più proprietà immobiliari che puoi, prendere in prestito i soldi di altre persone, andare lì veloce, sciolto e spericolato, basta spruzzare e depredare e tu colpisci il bersaglio un paio di volte e farai un sacco di soldi. E quell'obiettivo sta diventando molto più stretto e sta diventando molto più difficile.

Andrew:
"Funzionerà in futuro."

David:
Esatto. Quindi, prima che vi faccia uscire di qui, Matt, dove possono trovare altre informazioni su di voi?

Opaco:
Possono sentire parlare di me sul nostro sito web aziendale, derosagroup.com, DEROSA-group.com. Oppure possono seguirmi su Instagram su themattfaircloth.

Andrew:
Matt ha anche scritto un libro per BiggerPockets. Cos'era quel libro?

Opaco:
Si chiamava Raising Private Capital. Ed è qualcosa di veramente eccitante. E penso che le relazioni con gli investitori e il modo in cui raccogli più soldi per i tuoi affari e il modo in cui tratti gli investitori che hai già nei tuoi affari sarà qualcosa che diventerà ancora di più, è sempre importante, ma ancora di più importante nell'economia in trasformazione. Quindi tutti dovrebbero dare un'occhiata a Raising Private Capital su bigpockets.com/store.

David:
Va bene. E Kush, dove le persone possono scoprire di più su di te?

Andrew:
Basta cercare nel sito web di Vantage Point Acquisitions vpacq.com. Chiama anche un collega, chiedimi su BiggerPockets, così possiamo connetterci lì. E se sei arrivato fino alla fine di questo podcast e sei qualcuno che ama la gestione patrimoniale o sei tipo "Voglio davvero impararlo", tre delle nostre ultime quattro aggiunte a il nostro team proviene dagli ascoltatori di BiggerPockets. Ci sono alcune persone fantastiche che hanno ascoltato questo podcast e ne stiamo cercando un altro. Quindi, se desideri lavorare con noi nel settore della gestione patrimoniale dell'azienda, visita il sito web. Ci sarà una scheda lì e un link lì per candidarsi. E non vedo l'ora di lavorare con te, si spera.

David:
Sì. E posso co-firmarlo. Andrew è il mio partner plurifamiliare. Acquistiamo proprietà insieme e le persone che sono venute a lavorare per noi sono state fantastiche. E in realtà hanno fatto molti progressi anche con i propri portafogli. È davvero un ottimo modo per imparare quando lavori per qualcuno che ti manterrà a uno standard elevato, ti insegnerà le cose per fare le cose nel modo giusto, modellerà per te il modo giusto per affrontarlo. E quelle abitudini che si sviluppano sono le cose di cui abbiamo parlato prima con l'atteggiamento e la personalità che stai portando al lavoro che contano molto. Quindi, per favore, se ti piacciono i multifamiliari, considera di contattarci.
Va bene ragazzi, vi porterò fuori di qui. Grazie mille per aver dedicato del tempo al tuo Lake Tahoe [00:53:07 non udibile] per parlare un po 'di multi-famiglia con me e i nostri ascoltatori. E spero che questo aiuti molte persone. Ci vediamo la prossima volta.

Andrew:
Ci vediamo.

David:
Questo è David Green per Matt "The Scorekeeper" Faircloth e Andrew "The Hamburgler" Kushman che rubano tutte le mie analogie firmando.