Trasferimento da aeroporto a Sharm equità domestica potrebbe essere la salsa segreta per il pensionamento anticipato. Con così tanti proprietari di case e investitori immobiliari in affitto in tutta la nazione seduto su centinaia di migliaia di equità domestica, uno chiede, “e se tu ha utilizzato questa equità intrappolata per creare ricchezza?” E sebbene la maggior parte dei proprietari di case non voglia vendere le proprie residenze primarie, rifinanziarsi con tassi ipotecari più alti o rischiare di sottoscrivere un HELOC costoso, i proprietari di immobili in affitto sono nella posizione perfetta per utilizzare le loro enormi posizioni azionarie per migliorare a investimenti più grandi e migliori. Abbiamo portato avanti Chris Lopez, investitore e agente con sede a Denver, per spiegare.
Chris è stato in grado di farlo costruire un considerevole portafoglio immobiliare abbastanza velocemente, ma anche lui ammette di aver iniziato un po' più tardi. Dopo aver lavorato per la maggior parte della sua carriera come commerciante di Internet diventato commerciante diurno, Chris ha rinunciato a tutto per entrare a capofitto nel settore immobiliare come agente e investitore favorevole agli investitori. E, come investitore di Denver, ha visto case che ha comprato solo pochi anni fa ESPLODI di valore, e molti altri investitori la pensano allo stesso modo. Quindi, se sei ad Austin, Boise, Raleigh, Phoenix o qualsiasi altro boom dei mercati immobiliari, può sembrare che tu sia seduto su un mucchio di ricchezza che non può essere toccato. Ma ti sbaglieresti.
In questo episodio, Chris attraversa come i proprietari di case e gli investitori immobiliari possono sbloccare l'equità "intrappolata". nelle loro case. Lui passa quando comprare, vendere o riparare e come usare il Calcolatore di proprietà in affitto BiggerPockets per decidere la mossa migliore. Chris sa che non tutte le proprietà valgono la pena di essere vendute/aggiornate, ma se tu scambiare alcune proprietà poco brillanti per quelli a flusso di cassa, potresti raggiungi i tuoi obiettivi di pensionamento ANNI più velocemente, con più soldi in entrata e meno stress. Quindi, vuoi sbloccare l'equità della tua casa e accelerare il tuo percorso verso pensionamento anticipato? Restare in zona!
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Mindy:
Benvenuto al podcast BiggerPockets Money, dove intervistiamo Chris Lopez e parliamo di cosa fare con l'equità che è bloccata in casa tua.
Chris:
Quindi penso che si riduca sempre a "Ehi, quali sono i tuoi obiettivi?" E sii realistico su quali sono i tuoi obiettivi, perché tutti gli immobili sono un veicolo per portarti al tuo obiettivo. Quindi, penso che sia molto positivo quando le persone rivalutano questo nuovo problema che hanno. E mentre stanno rivalutando il problema, il mercato, fa anche il punto su quali sono i tuoi obiettivi in questo momento e su come si sono evoluti. Perché questo ci dà la stella polare dove andare e ci aiuta a prendere le decisioni appropriate.
Mindy:
Ciao. Ciao. Ciao. Mi chiamo Mindy Jensen, e con me come sempre c'è il mio co-conduttore con la mente sui suoi soldi e i suoi soldi sulla sua mente, Scott Trench.
Scott:
Eccezionale. Che meravigliosa introduzione dal mio famigerato co-conduttore.
Mindy:
Quello è Snoop. Scott ed io siamo qui per rendere l'indipendenza finanziaria meno spaventosa. Pensavi davvero che fosse il Notorious BIG? Va bene. Era ancora meglio. Scott e io siamo qui per rendere l'indipendenza finanziaria meno spaventosa, meno solo per qualcun altro. Per presentarti ogni storia di soldi, perché crediamo davvero che la libertà finanziaria sia raggiungibile per tutti, non importa quando o da dove inizi.
Scott:
Giusto. Sia che tu voglia andare in pensione presto e viaggiare per il mondo, continuare a fare grandi investimenti in beni come immobili, avviare un'attività in proprio o rivalutare il tuo portafoglio immobiliare già costruito, ti aiuteremo a raggiungere i tuoi obiettivi finanziari e togliti di mezzo i soldi per lanciarti verso i tuoi sogni.
Mindy:
Scott, sono super entusiasta di parlare con Chris Lopez oggi. È un investitore e un agente locale di Denver, e gli parleremo di cosa fare con tutta quell'equità che è bloccata in casa tua. Ma prima di farlo, abbiamo un nuovo segmento sul podcast di BiggerPockets Money chiamato Money Moment, in cui condividiamo un hack, un consiglio o un trucco per aiutarti nel tuo viaggio finanziario. Il Money Moment di oggi è, se hai problemi a risparmiare, usa la scala dei risparmi. È qui che scegli una ricompensa, come AirPods o una giornata in spa, e moltiplichi il costo dell'articolo per due o tre volte il suo valore. Una volta raggiunto l'obiettivo di risparmio più il costo dell'articolo, premiati. Prendi quell'oggetto. Successivamente, scegli un articolo più costoso e ricomincia da capo il processo. Se hai una mancia per noi, condividila inviando un'e-mail
Scott:
E come promemoria, siamo sempre alla ricerca di ospiti che vengano allo show per condividere la loro storia di soldi o come ospiti per i nostri episodi del Finance Friday. Quindi, se sei interessato, ti preghiamo di candidarti su più grandi tasche.com/guest o più grandi tasche.com/financereview.
Mindy:
Prima di introdurre Chris, facciamo una breve pausa.
E siamo tornati. Chris Lopez è un agente immobiliare e investitore di Denver. Può essere visto sul canale YouTube di BiggerPockets ed è anche il fondatore di Envision Advisors. Chris, benvenuto al podcast BiggerPockets Money.
Chris:
Ehi, Mindy. Sono entusiasta di essere qui e pronto a parlare di soldi e di acquisti.
Mindy:
Bene, oggi parleremo di immobili. Chris, parlaci un po' di te e in cosa sei specializzato.
Chris:
Quindi, come molte persone, essere un agente immobiliare ed essere un investitore immobiliare non è stata la mia prima carriera. Ho compiuto 40 anni di recente e circa otto anni fa ero pronto per il mio secondo atto nella vita. Il che stava passando dalle mie prime attività, che erano molto marketing su Internet e molte negoziazioni giornaliere sul mercato azionario e sul mercato delle valute estere. Quindi la risposta breve è che ho imparato molto sul marketing su Internet, ho avuto molto successo lì. E ho fatto in modo orribile, come fa la maggior parte delle persone, nel day trading e nel trading di valuta estera. Quindi tutto ciò mi ha fatto tornare indietro per rendermi conto: “Sai una cosa? Il settore immobiliare è dove volevo andare quando avevo 20 anni, ma non avevo le risorse o i soldi per farlo. Ma ora ho poco più di 30 anni. Ho esperienza, ho dei soldi, ho molta più esperienza. Posso andare là fuori e iniziare a farlo.
Quindi in quel momento ho deciso di orientare la mia carriera verso il settore immobiliare, perché avevo bisogno di una nuova fonte di reddito per la mia attività e volevo anche entrare nel settore degli investimenti immobiliari. Quindi sono un grande sostenitore, più posso fondere il mio interesse e la mia carriera con i miei obiettivi di pensionamento a lungo termine, obiettivi di investimento, meglio è. Quindi ho fatto un fix-and-flip, ho fatto soldi, ma lo odiavo. Provato all'ingrosso. Non era per me. Ma andando là fuori e parlando con agenti immobiliari, e andando là fuori e iniziando a fare affari immobiliari, ho capito: “Wow. C'è un'enorme opportunità là fuori nel mondo degli agenti immobiliari per andare là fuori ed essere un agente, e per aiutare le persone ad andare là fuori e fare quello che voglio fare. Che non è riparare e capovolgere o fare soldi all'ingrosso a breve termine, ma come uscire e investire in modo che nei prossimi 20 anni possa raggiungere i miei obiettivi di pensionamento.
Quindi ho preso le mie capacità di marketing su Internet, sfruttandole per diventare un agente immobiliare. Per iniziare a costruire la mia attività, a far conoscere il mio nome, ingegneri responsabili. E ho fatto la nicchia per aiutare le persone a investire in immobili qui a Denver. Quindi mi sono concentrato molto sulla località di Denver e su quella mentalità e tendenze di investimento immobiliare a lungo termine. Quindi, questo ci porta al presente.
Scott:
Sì. Quindi una delle sfide che gli investitori immobiliari di Denver, me compreso, probabilmente hai incluso, Chris e Mindy, anche tu, è che abbiamo fatto molto bene negli ultimi 10 anni investendo in proprietà qui. I valori delle proprietà sono aumentati enormemente. Hai comprato una proprietà cinque, sei, sette, otto anni fa, potrebbe aver raddoppiato il suo valore, o quasi. Potremmo aver rifinanziato in contanti alcune proprietà. Sono seduto, personalmente, su un mucchio di equità e mi sento bloccato. Sono molto felice di avere questo problema. Non mi lamento di questo problema, ma sono bloccato. Giusto?
Perché se vendo la proprietà, devo pagare le tasse sul guadagno. Devo pagare il mio mutuo, e poi devo ridistribuire questo denaro in qualcos'altro che abbia un senso. Se acquistassi un'altra proprietà, ad esempio, senza uno scambio 1031, scambierei il mio mutuo del 3% con un mutuo del 5 o 6%. Se scambio 1031, sto facendo la stessa cosa. Devo scambiare i mutui. Se incassi rifinanzio per prelevare contanti, stesso affare. Sto scambiando il mio basso tasso di interesse. Quindi questo problema dell'aumento dei tassi di interesse, penso, ha davvero creato un problema interessante per quelli di noi che hanno investito. E mi chiedevo quali fossero i tuoi pensieri nell'accedere a quell'equità, e in che modo gli investitori affrontano questo bel problema?
Chris:
Sì, e questo è il modo per iniziare. È un grande problema da avere. È il problema di successo del primo mondo e luoghi come Denver, Austin, Salt Lake City, molti dei mercati che hanno visto l'apprezzamento nell'ultimo decennio, stanno avendo questo problema. Essenzialmente quello che è, è che qualcuno ha acquistato una proprietà qualche anno fa a un tasso massimo del 7, 8, 9%. Un ottimo noleggio. Avanti veloce, gli affitti sono aumentati del 40, 50%. I valori sono raddoppiati o triplicati. Quindi ora i tassi massimi si sono compressi. Quindi ora i tassi massimi sono del 4% e del 5%. E più bassi sono i tassi massimi, di solito peggiore è il noleggio come regola empirica. Quindi solleva questa sfida interessante per le persone che dicono: “Ehi, sto guadagnando abbastanza bene con la mia proprietà. Da 800 a 1,200 dollari al mese di sconto su un affitto unifamiliare qui a Denver. Mi sono rimasti $ 200,000 sul saldo del mio mutuo al 3.25%, ma la mia proprietà vale $ 800,000. E sono tutti i punti che hai esposto, Scott, come "Cosa fai?"
Quindi penso che sia davvero importante per le persone fare prima un passo indietro e fare una panoramica globale di quali sono i loro obiettivi, perché userò me stesso come esempio. Ho iniziato a comprare immobili quando ero single. Bene, ora sono sposato, ho una nuova attività e ho due bambini piccoli. La mia vita è cambiata radicalmente. Quindi i miei obiettivi sono cambiati e anche il tempo che voglio dedicare ai miei investimenti immobiliari è cambiato. Voglio passare del tempo con i miei figli, non uscire a dipingere muri. Quindi penso che si riduca sempre a "Ehi, quali sono i tuoi obiettivi?" E sii realistico su quali sono i tuoi obiettivi, perché tutti gli immobili sono un veicolo per portarti al tuo obiettivo. Quindi, penso che sia molto positivo quando le persone rivalutano questo nuovo problema che hanno. E mentre stanno rivalutando il problema, il mercato, fa anche il punto su quali sono i tuoi obiettivi in questo momento e su come si sono evoluti. Perché questo ci dà la stella polare dove andare e ci aiuta a prendere le decisioni appropriate.
E, voglio dire, molte volte non c'è una risposta giusta o sbagliata per le persone quando si tratta di equità. E penso che sia molto importante prima guardare, "Ehi, se vendo questo, quali sono le mie conseguenze fiscali?" Voglio dire, ho violato la casa. Scott, hai violato la casa. Molti degli ascoltatori di BiggerPockets hanno hackerato House. Se ti trovi in un'opportunità in cui puoi vendere una proprietà e sei in quell'esclusione di plusvalenze per due anni su cinque, beh, allora potrebbe essere davvero un buon momento per comprare e prendere solo 200 , $ 300,000 di azioni fuori dal tavolo. Prendi quel regalo dallo zio Sam e corri con esso. Ora, la stragrande maggioranza delle persone non può accedere a tale esclusione delle plusvalenze. E poi le persone si fissano su "Oh, beh, non voglio sbarazzarmi del mio tasso di interesse del 3%". Beh, sì, ma non guarderei solo quella metrica. Perché ci sono molti scenari in cui, mantenendo quel 3%, mentre stai risparmiando denaro in interessi, stai risparmiando un dollaro qui. Ma in realtà stai perdendo $ 10 nella creazione di ricchezza qui non ridistribuendola con leva finanziaria e una proprietà con un tasso di capitalizzazione migliore.
Quindi, si tratta di eseguire effettivamente più scenari molte volte. Ehi, scopri quali sono i tuoi obiettivi. E poi: “Cosa posso fare con quella proprietà? Fammi solo eseguire scenari. Devo ripagarlo? E per molte persone, questa non è la risposta giusta. Perché se hai bisogno di accumulare più proprietà per i tuoi obiettivi di pensionamento, beh, pagare una proprietà non ti porterà lì.
Scott:
Posso fare una domanda veloce qui? Hai detto che ridistribuire l'equità dalla mia proprietà in una proprietà con un tasso di capitalizzazione più alto potrebbe essere una buona idea. Ma sono un investitore qui a Denver, e sono arrogante da morire. E penso di aver acquistato alcune delle migliori proprietà in affitto, proprietà in affitto a flusso di cassa qui, e non sono convinto che il tasso massimo su un'altra proprietà qui a Denver sarà più alto di quelli che possiedo. Penso di aver costruito un portafoglio ragionevolmente buono con questo. Quindi stai suggerendo in questo caso che io vada fuori dallo stato, per esempio, e vada in un'altra proprietà? Mi chiedo se molti investitori ritengano che il loro portafoglio abbia tassi di capitalizzazione ragionevoli lì, e sia, almeno per le condizioni della loro proprietà, tra i migliori tipi di investimenti a flusso di cassa nella loro area.
Chris:
Qual è il tasso massimo di una delle tue proprietà, ballpark?
Scott:
Sicuro. Direi, e uso i rapporti affitto-prezzo come più di una regola empirica, ma direi che è nell'intervallo 0.65 affitti-valore.
Chris:
E allora? Quindi, un tasso massimo dal 5 al 6%?
Scott:
Certo, se siamo gentili. Sì.
Chris:
Beh, voglio dire, va bene. Quindi, voglio dire-
Scott:
E questo è alto per Denver.
Chris:
Sì.
Scott:
Sì.
Chris:
Quindi molte volte molte persone hanno comprato ... Soprattutto qui a Denver. Userò uno scenario estremo, perché dipende dall'attuale valutazione della proprietà. Molte persone commettono l'errore: "Oh, ho comprato questa proprietà sette anni fa". Grande. Questo non ha più importanza. Hai acquistato una proprietà con un tasso di capitalizzazione del 9%. Dobbiamo usare i numeri di oggi. Quindi, da tutte le analisi che ho fatto, la regola empirica è stata, se è inferiore a una proprietà con un tasso massimo del 4%, un tasso massimo del 4% con una commissione PM, spesso ha senso vendere e ridistribuire, o un 1031. Se è superiore a una proprietà con un tasso di capitalizzazione del 4%, molte volte ciò significa, ehi, ripara e ridistribuisci.
Ora, con tassi di interesse più elevati, le cose sono cambiate. Gli spread sono più duri, ma ho scoperto che il tasso massimo del 4% è la soglia. E molte volte è come "Ehi, le persone hanno una proprietà con un tasso massimo del 3.5%". Perché hanno comprato una proprietà a Sloan's Lake, che è un'area che ha conosciuto un enorme apprezzamento a Denver. Venderà una proprietà con un tasso massimo del 3.5%. E direi: "Hai bisogno di un aumento del tasso massimo dall'1.5 al 2% insieme a una maggiore leva finanziaria". Quindi un tasso massimo più elevato, una leva finanziaria più elevata è la chiave per renderlo utile in quella transazione.
Mindy:
Va bene. Frequento sempre i forum di BiggerPockets, e puoi trovarli su bigpockets.com/forums, e trovo che il concetto di cap rate sia fonte di confusione anche per alcuni investitori molto esperti. Puoi spiegare di cosa stai parlando, in modo che le persone che stanno ascoltando, probabilmente molto confuse, possano capire?
Chris:
Assolutamente, e grazie per averlo sollevato. Quindi, il tasso massimo è essenzialmente il tuo reddito operativo netto diviso per il valore corrente della tua casa. Quindi significa che ti prendi l'affitto. Sottrai tutti i tuoi dati operativi. Quindi, in pratica, tutto tranne la rata del mutuo. PM, riparazioni e manutenzione, tasse, assicurazioni, tasse HOA, paesaggistica, qualunque cosa sia. Questo ti dà il tuo reddito operativo netto, ed è solo un altro modo per valutare come sta andando quella proprietà. Personalmente, mi occupo di cap rate. Ha funzionato bene per me, ed è anche un bene perché hai debiti o non hai debiti. È un modo solo per capire da un livello elevato come possono funzionare le proprietà. So che molte persone usano GRM, o moltiplicatore del tasso lordo, tasso massimo. Concetto molto simile, solo un po' più avanzato e sfumato. Ma trovo che sia un ottimo modo per aiutare a parlare ad alto livello, prova ad annusare. "Ehi, questo sembra buono." Oppure, "Ehi, hai una proprietà con un tasso massimo del 4%. Ecco alcune cose di alto livello che puoi fare.
Scott:
Quindi, stavo usando una specie di concetto di GRM. Il rapporto affitto/prezzo è un'inversione del GRM per pensare al flusso di cassa della mia proprietà. Stai dicendo cap rate. I tassi di cap sono migliori. Dovrei usare i cap rate. Ma lo vedo davvero come un rapporto affitto/prezzo al livello più alto, anche se posso facilmente interpretarlo in questo modo. Ma comunque, quindi stai dicendo che una proprietà a bassa capitalizzazione, qualcosa nella fascia 4 o inferiore in questo momento, che molti investitori potrebbero scoprire di avere a Denver in particolare, potrebbe essere scambiata con una proprietà che può guadagnare un Tasso massimo del 6 o 7% sul mercato. E questo potrebbe moltiplicare i tuoi guadagni, a seconda di come fai leva e delle ipotesi che fai.
Quindi, tonnellate di avvertimenti lì dentro. Ma potresti essere distribuito in modo non ottimale, è quello che stai dicendo, con una di queste proprietà. Come faccio a giustificare... devo fare tante supposizioni e devo credere tante cose per arrivare alla destinazione in cui ti trovi. Devo credere che il mio apprezzamento sarà di questo livello. Devo capire la differenza tra i tassi di interesse sul debito che ho attualmente rispetto a quello che avrò su una nuova proprietà. Come faccio a pensare a tutte queste possibilità per sentirmi sicuro che se sono alla conclusione: "Oh, se possiedo una proprietà con un tasso massimo del 4%, è ora di venderla e ridistribuirla in un proprietà a tasso più elevato”?
Chris:
Ti rivolgi alle tue calcolatrici e fogli di calcolo. Quindi, voglio dire, una cosa davvero semplice è, voglio dire, ehi, vai a usare i calcolatori BP e vai a collegare lo spread del noleggio ... Vai a prendere il calcolatore del foglio di calcolo del noleggio e collega il noleggio che hai oggi. Ma non usare i numeri che hai usato per cinque anni quando l'hai comprato. Usa i numeri di oggi. “Ehi, qual è il valore di oggi? Qual è l'affitto di oggi? Quali sono i dati operativi di oggi?" E sottoscrivilo come se stessi acquistando la proprietà oggi. Perché ogni volta che firmi un nuovo inquilino, o firmi un nuovo contratto di locazione, o lo rifinanzi, essenzialmente stai riacquistando la proprietà per un po'. Quindi passa attraverso lo scenario e dì: "Ehi, questa proprietà ha senso?" Quindi puoi farlo con il calcolatore BP e poi capire come si comporta.
Quindi ho guardato la proprietà di un cliente la scorsa settimana, e questo è un esempio molto comune. Hanno comprato la proprietà per $ 300,000 a Denver. Ora vale circa 650. Hanno ottenuto un mutuo da $ 200,000, un prestito con tasso di interesse del 3% e 400 azioni. Ma è una proprietà con un tasso di capitalizzazione del 3.5, 3.6%. Grande. Vai a collegare la calcolatrice e guarda come si comporta, quindi scopri quanta equity hai. In questo caso, diciamo $ 400,000. E basta arrotondare per eccesso o per difetto per alcuni costi di vendita, commissioni. Assumi un 1031 e riproduci alcuni scenari del genere. E dicono: “Fantastico. Se ho $ 500,000 da mettere da parte, andrò a comprare quest'altra proprietà a tasso massimo. Potrebbe essere a Denver, potrebbe essere nel tuo mercato locale o potrebbe essere fuori dallo stato. Solo, ehi, qualunque proprietà tu stia guardando, vai a collegare, "Ehi, se vendessi questo, prendessi l'equità e comprassi questa proprietà con un tasso di capitalizzazione più alto, come va?"
Ora, quello che vediamo spesso... E ancora, prendilo dalla prospettiva di Denver. Quella persona vende quella proprietà per $ 650,000. Pagano le parcelle dell'agente immobiliare e le spese di chiusura, 1031 esso. Stanno per comprare un posto come $ 1.1 milioni o giù di lì. Ma per ottenere un flusso di cassa, abbiamo un acconto del 35, 40% a un tasso di interesse del 7%. Quindi quello che succede molte volte è che, in quello scenario, l'hanno venduto, con un calo del 35%, e passano da una proprietà con un tasso di capitalizzazione di 3.5 a 5.5. Quindi, piuttosto conservatore e piuttosto realistico. Il loro flusso di cassa rimarrà più o meno lo stesso. Tuttavia, la loro valutazione totale aumenta e il loro reddito operativo netto spesso è più che doppio. Quindi lo guardo spesso, “Ehi, questo è un futuro dollaro. Questo è un valore futuro”.
E questo è davvero, dirò, più investimenti diretti per le persone che vogliono andare là fuori e trovare una proprietà a valore aggiunto. Questo è più come, “Ehi, voglio solo andare là fuori, guardare alcune proprietà, ridistribuire il mio capitale. Sono un professionista impegnato. Sono una persona impegnata. Per quel tipo di velocità, stai davvero cercando di ridistribuire il tuo capitale. Ed è qui che si riduce, per molti dei clienti con cui parlo, me compreso, oggi non vivo dei miei soldi con le mie proprietà. Ho altre entrate che lo fanno, e tutti i miei affitti sono per... È la mia pensione. È il mio pool di investimenti. Quindi, non ho bisogno di un enorme flusso di cassa lì.
Ora, voglio che le mie proprietà abbiano un flusso di cassa, ma in un certo senso si riduce a "Ehi, vuoi più flusso di cassa oggi o vuoi fare trading per ottenere più flusso di cassa in futuro?" Quindi molte volte, anche con questi esempi estremi di una proprietà a bassa capitalizzazione e ad alto capitale, sebbene non sia buona come un anno fa, ha ancora senso nel periodo di 10, 20, 30 anni partita a scacchi di investimenti immobiliari. Non so se ho risposto lì alla tua domanda o ho confuso l'acqua.
Scott:
No, penso che sia giusto. E penso di amare la tua risposta, e non solo perché era una presa per le nostre calcolatrici su bigpockets.com/calc. Ma è come "Ehi, questa è la risposta, è andare a inserire questa roba in un foglio di calcolo e prendere alcune decisioni e fare alcune ipotesi". E uno dei presupposti chiave che ci sarà è, guarda, se analizzi una nuova proprietà, sarai in grado di ottenere l'acconto, tutti i numeri di base sugli affitti, il flusso di cassa e tutti quei tipi di cose. Si spera che, se sei un investitore immobiliare, ti trovi abbastanza a tuo agio nel fare questo tipo di ipotesi.
Ma quelli chiave in questa analisi saranno il tasso di interesse sul tuo debito che otterrai sulla nuova proprietà, e i tassi di apprezzamento che avrai sulla crescita dell'affitto e sulla crescita dei prezzi nei prossimi 30 anni, e in particolare nei prossimi due anni con quello. Bene, 30 anni se stai pensando a lungo termine, o un termine più breve se stai pensando a breve termine. Questo è davvero importante e penso che sarà davvero interessante. Penso che le persone scopriranno che se non credono che l'apprezzamento sarà molto alto, la strategia di ridistribuzione potrebbe costare loro. Potrebbe essere piuttosto consequenziale. Ma se credi nell'apprezzamento nei prossimi due anni e puoi inserire un numero di apprezzamento del 3, 4, 5%, allora quello che stai dicendo funzionerà davvero, davvero bene. È ampiamente accurato, Chris, secondo la tua esperienza?
Chris:
Sì, ma devo respingere l'ipotesi di apprezzamento. Quindi, hai ragione. Voglio dire, non consiglio di sottoscrivere il 6%, 8%, 10% di apprezzamento. Non l'ho raccomandato anni fa. In un certo senso sottoscrivo dal 3 al 5% per mezzi storici. Ora, il prossimo anno o due sto dicendo: “Ehi, probabilmente saremo piatti, almeno a Denver. Potremmo dare un punto, potremmo fare un punto, ma in un certo senso non presumiamo alcun apprezzamento. Penso che la cosa più importante che ci sia... Perché hai ragione. Se fai supposizioni folli, uscirai fuori di testa. Ma anche se acquisti un'altra proprietà, supponiamo che tu venda a Denver e acquisti a Denver da una proprietà con un tetto massimo di 3.5 a 5.5. Se stai effettivamente facendo una vera sottoscrizione lì, stai ancora meglio da un'esperienza di pura ricchezza o da un'esperienza di creazione di ricchezza, perché è ancora un tasso massimo più alto.
Ora, se si apprezza o se gli affitti crescono più velocemente, questa è una grossa ciliegina sulla torta, che aumenterà i tuoi rendimenti. Ma anche se l'apprezzamento e la crescita degli affitti sono relativamente piatti, che per la maggior parte del paese penso che sarà così per un anno o due, o sarà da -3 a +3 per molte aree, quindi piatto , può ancora avere molto senso ed essere ancora la mossa giusta nella creazione di ricchezza a lungo termine. Quindi, l'apprezzamento non lo farà né lo distruggerà. Vorrei solo sottoscrivere in modo molto, molto conservativo allo 0, 1% per il prossimo anno o due, e poi probabilmente tornerà al 3 o 4% nel lungo periodo.
Anche l'altra cosa è che guardi alle opportunità. Queste sono state alcune cose, perché consiglio alle persone di andare là fuori e, voglio dire, giocare con un sacco di calcoli. In questo caso, “Ehi, sono un investitore di Denver. Vendi a Denver, compra a Denver. E lo fai nel tuo mercato. Ora dici anche: "Ehi, vendi a Denver e acquista fuori dallo stato a un tasso massimo migliore". Perché Denver è cosa? La città non costiera più costosa ora, credo. Quindi il flusso di cassa è molto, molto difficile da trovare. Quindi vai a sottoscrivere: "Ehi, se l'ho comprato". E poi ho intrapreso una quantità folle di contratti di sottoscrizione in cui ci siamo detti: “Ehi, beh, non voglio rinunciare al mio scambio 1031. E se lo vendessi e diventassi un DST, un fondo statuario del Delaware? Sì, risparmi i soldi sulle tasse. Ma nei prossimi cinque anni, dal momento che otterrai un rendimento del 5%, inizierai effettivamente a perdere denaro nel lungo periodo.
Ho eseguito scenari di "Ehi, se in realtà pagassi solo plusvalenze, dovrei camminare con $ 400,000, ma $ 100,000 vanno altrove". Ma prendo $ 300,000 e faccio un altro investimento nel settore immobiliare, in un sindacato, in un'altra attività. Ma ottengo un IRR così alto, può ancora avere senso e dire: “Sai una cosa? Vale la pena mangiarsi quelle plusvalenze”. Quindi, non ti sto dando consigli qui. Il punto è che molte persone fanno un sacco di cose what-if. Bene, fai le cose ipotetiche ed esegui i calcoli tramite un foglio di calcolo o il calcolatore di BiggerPockets. E poi puoi prendere quella calcolatrice e fare tutto per la tua proprietà, una proprietà nel tuo mercato, un posto fuori dallo stato, un'ora legale. Puoi immaginare un investimento passivo, cose del genere. "Ehi, come sono quei rendimenti e come sono queste conseguenze fiscali?" Ottieni il quadro generale delle cose.
E poi il livello successivo è, effettivamente passa attraverso e assicurati di parlare attraverso il tuo CPA. Quali sono le conseguenze fiscali? Perché molte volte, so che per uso personale stimo ciò che vorrei deprezzare o acquisire plusvalenze, e le mie stime non sono molto buone. Quindi, ho parlato con il mio CPA. E guarderò anche le cose come, “Sì, puoi andare fuori dallo stato e i tassi di capitalizzazione sono più alti, più attraenti. Ma ora devi sostenere le spese aggiuntive di viaggio e sviluppo di una nuova rete sul mercato". Il che non è né buono né cattivo, ma quelle ore e quelle spese di solito non compaiono nella sottoscrizione della proprietà. Quindi sono un grande sostenitore, eseguo un sacco di scenari e poi guardo le metriche. E poi guarda anche le conseguenze fiscali e guarda, "Ehi, quanta larghezza di banda e quanta soldi mi servono per eseguire effettivamente questa nuova strategia?" E divertiti a eseguire scenari.
Mindy:
Mi piace molto questo consiglio, perché può essere davvero facile farsi prendere dalla FOMO o qualunque cosa stia facendo il mercato in questo momento. Sei un agente immobiliare. Ricordi la primavera dell'anno scorso, quando tutti compravano e a volte non potevi nemmeno fare una proiezione su alcune di queste case più calde? Oppure entreresti, ed è solo questa porta girevole di persone, e perderesti. Sei 1 di 37 offerte. Quindi posso vedere le persone diventare davvero, davvero entusiaste di questo. Questa primavera, da quello che ho visto finora, sta ricominciando a sembrare così. Non nella misura, perché non abbiamo i grandi tassi di interesse. Ma fa ancora molto, molto caldo nella zona di Denver. Quindi, potrebbe essere allettante vendere. “Oh, sto ascoltando Chris nel podcast BiggerPockets Money. E ha detto che il mio tasso massimo non è eccezionale, quindi dovrei vendere.
No, non sta dicendo questo. Sta dicendo scenari di esecuzione. Esegui molti scenari. Parla con il tuo agente e vedi cosa pensano che potresti ottenere per la tua proprietà. Esegui i numeri in base a tale importo, forse un po 'meno, forse un po' di più. Ma guarda cosa ti porteranno tutte queste opzioni prima di saltare con entrambi i piedi. Lo vendi e poi dici: "Oh, non posso fare un 1031 perché la mia sequenza temporale è scaduta". Conosco abbastanza i 1031 per essere pericolosi. C'è un periodo di tempo molto specifico in cui devi acquistare una nuova proprietà, per identificare tre proprietà. E se non lo fai, il tuo 1031 è fuori dalla porta. Se non ottieni qualcuno in anticipo per prendere possesso dei soldi per te e tenerli, il tuo 1031 è fuori dalla porta. Se prendi possesso del denaro, ora devi tutte quelle tasse. Quindi, c'è molta pianificazione coinvolta. Ma se stai pensando di vendere, esegui i numeri. Assicurati che abbia senso. Esegui tutti i numeri. Parlare alle persone. Lo amo così tanto.
Scott:
Sì. Chris, sembra che ci siano un paio di opzioni qui. Posso vendere la proprietà, posso rifinanziare la proprietà o non posso fare nulla e lasciare che il mio debito a basso interesse si ammortizzi. Ho scelto, lascia che il mio debito a basso tasso di interesse si ammortizzi. Questo è stato il mio approccio al momento. Non sono sicuro che sia l'approccio giusto e devo metterlo in discussione. E in caso di vendita della proprietà, ho due opzioni. Scambio 1031 o solo raccolta ... Ho l'opzione A. Vendere la parte A è 1031 e vendere la parte B è raccogliere il guadagno. Hai qualche caso di studio o forse scenari che potresti illustrarci di persone che hanno scelto ciascuna di queste opzioni e perché l'hanno fatto, o forse esempi dal tuo portfolio personale?
Chris:
Sì. Assolutamente. Una cosa, voglio tornare indietro a quello che stava dicendo Mindy. La cosa che preferisco di... Cosa consiglierei dopo che hai fatto tutti gli scenari e parlato con le persone, e lo faccio sempre. La mia caratteristica preferita di BiggerPockets è il forum. Mi piace leggere i post degli altri, ma pubblico anche i miei. E non postare, “Ehi, ragazzi. Sto pensando di vendere la proprietà. Cosa dovrei fare?" Non fare un post stupido come quello. Fai un post del tipo: “Ehi, ho eseguito uno scenario. Ecco i numeri. E ho ottenuto tre vantaggi per questo, questo e questo. Ecco i miei numeri. Ecco i miei pensieri. Comunità BP, dammi il tuo feedback. E riceverai un sacco di ottimi feedback. Farai anche in modo che le persone ti contattino per offrirti altre opportunità. Quindi, fai sempre la dovuta diligenza. Ma la community lì, penso che sia la parte migliore in assoluto di BiggerPockets, o la mia parte preferita. Quindi fai tutto questo, quindi condividilo con il forum e avvia il pensiero di gruppo.
Scott:
Lo adoro. Calcolatrici BiggerPockets e forum BiggerPockets. Giusto. Pubblica una domanda intelligente e otterrai risposte intelligenti.
Mindy:
Una risposta intelligente. E riceverai molte risposte diverse. "Ehi, mi piace quello che sta dicendo questa persona, ma non credo che abbiano preso in considerazione questo fattore." Otterrai persone molto esperte che ti diranno cosa farebbero in quella situazione e molto probabilmente spiegheranno perché. Le persone nei forum adorano parlare di immobili. Ed è un po' diverso per noi, perché lavoriamo nel settore immobiliare. Ma quando ami parlare di immobili e sei un investitore immobiliare, a nessun altro nella tua vita importa. Non vogliono sentirlo. Vogliono solo raccontarti la brutta esperienza che hanno avuto. Ma nei forum di BiggerPockets ci sono persone che lo stanno facendo. Persone che lo fanno da più tempo di te che hanno scenari che potresti non aver ancora affrontato dove possono darti consigli esperti.
Chris:
Sì.
Mindy:
E non volevo che suonasse come una pubblicità, ma...
Chris:
No. Ma, voglio dire, c'è una risorsa là fuori, ragazzi? Usalo. Voglio dire, è stata una delle migliori risorse che ho utilizzato nella mia carriera immobiliare come agente, come investitore. Va bene. Quindi, tornando ad alcuni esempi qui. Quindi, per fare un passo indietro, la mia laurea è in pianificazione finanziaria e ho sempre avuto quel desiderio di pianificazione a lungo termine. Non mi piace farlo in azioni e obbligazioni in cui sono tipo "Ehi, mettilo in un fondo indicizzato, ed è noioso e impostalo e dimenticalo". Il settore immobiliare è molto più complesso. Quindi quello che faccio per me stesso e quello che faccio per i miei clienti, ho messo insieme una struttura in cinque fasi. Lo inquadrerò con questo, e questo illustrerà un paio di scenari comuni che vediamo là fuori sul mercato.
Quindi il primo passo è, quali sono i tuoi obiettivi? Come ho detto, rivisita quali sono i tuoi obiettivi. Il settore immobiliare è un veicolo per andare là. Fase due, guarda il tuo portafoglio totale. Molte persone guardano i loro affitti isolati. Ma hey, tra i tuoi 5, o 7 o 10 noleggi, come va nel complesso? Proprio come guarderesti il tuo IRA, il tuo 401 (k), questo. "Ehi, come va tutto nel complesso?" Il terzo passo è andare là fuori e iniziare a guardare le tue proprietà individuali, i tuoi beni individuali. “Ehi, quali sono le opportunità? Quali sono i numeri? Fai un'analisi SWOT lì. Fase quattro, esegui quegli scenari di cui abbiamo parlato. E poi il passo cinque è scrivere il tuo piano d'azione.
Quindi, questo è molto buono per gli investitori. Inoltre, se sei un agente là fuori, ho scoperto che questo è uno straordinario strumento di valore aggiunto per i miei clienti. Quindi, io e il mio team facciamo circa 30-40 di queste sessioni di portfolio all'anno. O, mi dispiace, un mese. Sono un po' come le tue sessioni annuali di pianificazione finanziaria con i nostri clienti e per noi stessi come investitori. Quindi, arriviamo a molti buoni dati. Vediamo alcune tendenze lì. E per elencare alcuni esempi comuni là fuori, si riduce a molte persone che si stanno avvicinando alla pensione. Bene, per loro, sono meno focalizzati sulla crescita e più focalizzati sul reddito. Quindi potrebbero avere 50 o 60 anni, iniziare ad andare in pensione o voler fare un passo indietro. I bambini vanno al college o escono di casa. Non hanno bisogno di una tonnellata di reddito futuro o di una tonnellata di crescita futura. Hanno bisogno di più entrate nei prossimi due anni.
Quindi questo è un caso molto diverso da qualcuno che è come me, dove ho ancora bisogno di accumulare più immobili per andare in pensione al livello che voglio nei prossimi 10 o 20 anni. Sono ancora nella mia fase di accumulo. Quindi, per le persone che sono spesso in fase di pensionamento, può avere senso ripagare le proprietà e dire: "Ehi, se queste proprietà sono state ripagate, qual è il flusso di cassa?" Ma allo stesso tempo, esegui scenari: “Ehi, allo stesso tempo, se ripaghi queste proprietà, ehi, guarda una rete tripla. Ehi, guarda un fondo di debito che potrebbe pagare l'8 o il 10% di rendimento. Puoi fare cose diverse del genere, ma devi assicurarti che sia in linea con quell'obiettivo. Quindi per molte persone che sono in quella fase di pensionamento, molti scelgono di uscire e continuare a pagare le loro proprietà. Quindi sei tipo "Ehi, se paghi solo le tue proprietà, sei ai tuoi obiettivi di reddito".
Quindi molte volte adottano l'approccio della palla di neve del debito e iniziano a ripagare una proprietà, o il saldo più basso o il tasso di interesse più alto. Quindi, "Ehi, inizia a ripagarlo". E poi paga il prossimo, paga il prossimo. E molte volte vendono una proprietà che è la proprietà del loro cane o [impercettibile 00:30:40]. Tipo, “Ehi, questa proprietà, è il rompicoglioni. Lo odio. Non funziona bene.” Grande. Bene, sbarazzati di quello. Festa di apprezzamento. Andremo avanti. Quindi per molte persone, pagare la loro proprietà può essere davvero una buona mossa. Ora, tuttavia, se dici: "Ehi, se pago la proprietà e non ho il reddito che voglio", abbiamo un problema lì.
Scott:
Quindi abbiamo avuto una grande discussione su un argomento come questo su BiggerPockets Money show 322, Perché il flusso di cassa della tua proprietà in affitto non è quello che pensi che sia. Avevamo un ospite lì che aveva nove proprietà in affitto e viveva stipendio dopo stipendio perché il flusso di cassa non c'era. Quindi, se ti stai chiedendo questo, se non sei sicuro, potresti trovarti in quella situazione se hai un paio di affitti in cui almeno alcuni di loro sono nella migliore delle ipotesi in pareggio e forse un flusso di cassa negativo. E penso che in quella situazione lo scoprirai seguendo i cinque passaggi che Chris ha delineato. E in quella specifica analisi proprietà per proprietà, determinerai quali probabilmente dovresti considerare di vendere o uscire. Quindi Chris, l'hai fatto con il tuo portfolio negli ultimi due anni?
Chris:
Io ho. Quindi, ho fatto la mia revisione del portfolio. Non ho fatto nessuna mossa quest'anno, e questo è stato più perché il mio portafoglio è in realtà... È abbastanza ben ottimizzato con i tassi massimi, il valore del prestito. Ma entrare anche nei fattori esterni è, la mia carriera e la mia attività sono, un agente immobiliare, tutto legato al settore immobiliare. Beh, sono molto conservatore. E dal momento che stiamo attraversando tempi difficili e il reddito della maggior parte delle persone nel settore immobiliare è diminuito quest'anno, e... Per il 2022 e il '23 è inferiore per molte persone. Quindi sono tipo, “Ehi, sarò molto prudente riguardo ai miei investimenti, perché devo assicurarmi che il mio reddito quotidiano vada bene. Quindi non voglio andare là fuori e iniziare a calpestare o restringere il flusso di cassa. Sebbene abbia senso dal punto di vista degli investimenti, non ha senso dal punto di vista globale di ciò che devo fare come investitore in questo momento.
Quindi quello che sto facendo è, ho due proprietà qui a Denver Metro che... Voglio dire, sono buoni affitti. Come ho detto, non sono i miei preferiti. Non sarei infelice di spostarli. Allora, ho parlato con il mio amministratore della proprietà. I contratti di locazione scadranno intorno a dicembre, è quello per cui stiamo girando, perché il momento migliore per vendere proprietà qui a Denver è la primavera. Proprio da metà febbraio a fine maggio, punto ideale per elencare una proprietà. Quindi mi assicurerò che quei contratti di locazione siano scaduti, e poi avrò il tempo di far uscire gli inquilini in modo che possano andare a cercare un nuovo posto dove vivere, e spero di avere dalle tre alle sei settimane per andare lì e fare qualsiasi tipo degli aggiornamenti che devo fare. Perché la maggior parte degli affitti ha bisogno di un po' d'amore. Hanno bisogno di cure amorevoli. E molte volte è meglio investire da 5 a 15,000 dollari in un lavoro e poi venderlo a un proprietario-occupante. Per ogni dollaro che spendo per renderlo più bello, dovrei ottenere da tre a quattro dollari in più in cambio. Quindi, "Ehi, dov'è quel punto debole per me per renderlo molto adatto ai proprietari e agli occupanti per massimizzare il mio dollaro?"
Quindi, sto iniziando a pianificarlo. Molti clienti lo stanno facendo. Una cosa davvero interessante. Questo è stato così affascinante. Quindi torniamo a questo scenario di capitale elevato e tassi di interesse bassi. Molte persone dicono: "Ehi, il mio noleggio è buono". Hanno un tasso massimo del 4, 5%. A loro piace l'affitto, buona parte della città. Non vogliono toccarlo, ma vogliono ridistribuire l'equità. Abbiamo fatto molti HELOC. C'è una banca che conosco in Colorado... Di solito è molto difficile trovare banche che facciano investimenti HELOC su proprietà di investimento. Quindi un HELOC è una linea di credito di equità domestica, e non sono come un mutuo di 30 anni, ma è più simile all'assegno, carta di credito sulla tua proprietà.
Abbiamo un sacco di persone che stanno facendo un investimento HELOC sul loro investimento immobiliare, e poi stanno andando da ... Avevano un LTV del 30%. Stanno prelevando il 20 o il 30% del loro capitale e poi lo ridistribuiscono in un noleggio o in qualche tipo di strategia di sindacazione. E sono in grado di avere la loro torta e anche mangiarla, perché hanno quel basso tasso di interesse fisso di 30 anni, e sono in grado di gestire un tasso di interesse variabile, ma prendono in prestito al 6, 7%, ma vanno ottenere un rendimento dal 15 al 20%.
Mindy:
Chi sta facendo questo HELOC per gli investimenti immobiliari? Perché non sono riuscito a trovare nessuno che investa HELOC.
Chris:
Bene, mandami un messaggio su BiggerPockets e te lo dirò, Mindy. No. Quindi, molto di questo viene da ... Quindi con questo, quindi questi sono ... Voglio dire, felice di condividere quel nome con te e dare il mio contatto laggiù, Mindy. Ragazzo fantastico. Ma vuoi cercare banche locali. Le grandi banche, e gli istituti di credito nazionali, e probabilmente la persona che ti ha dato il tuo prestito convenzionale fisso di 30 anni, non saranno la persona o la ragazza giusta per darti quel prestito. Sono prestatori convenzionali di Fannie e Freddie.
Quindi, le grandi banche non ti daranno questo. Ma trova una banca locale, come una banca statale o un'unione di credito molte volte, e sono loro che fanno HELOC. E questo si riduce a, ho parlato con 30 banche, in più ho la mia rete qui. E conosco un paio di banche che lo faranno, ma pochissime lo faranno se non possiedono la prima posizione. E molte volte non sono in prima posizione. Quindi diventa molto, molto sfumato. Ma è qui che molte persone si sentono frustrate nel settore immobiliare, in particolare i tecnici e gli addetti alle scorte. Sono tipo "Beh, il settore immobiliare non è efficiente". Sì, chiama 30 istituti di credito. Non è divertente, ma è così che trovi l'oro.
Scott:
Quindi, adoro questo come approccio e come strumento. Voglio avvertire che non sono un fan dell'utilizzo di un HELOC di investimento al 6, 7% di interesse per poi ridistribuirlo in investimenti di tipo syndication. Penso che sia un arbitraggio davvero difficile, e i flussi di cassa e le tempistiche di quei sindacati non possono essere altrettanto buoni in alcuni di questi casi. È un gioco molto aggressivo. Quindi, ricordalo solo se hai intenzione di fare quel tipo di strategia. È molto più aggressivo che ridistribuire l'equità da una proprietà in affitto a un'altra proprietà, secondo me, utilizzando un debito a tasso fisso di 30 anni.
Chris:
Sì. Qui è dove, come ho detto, per molte persone che lo fanno, possiedono otto noleggi e lo fanno su uno o due. Quindi rimangono ancora molto equilibrati nella posizione azionaria complessiva, e il loro tasso di interesse fisso misto è 3.5, e ora stanno aggiungendo una quantità molto piccola di variabili. Quindi sono totalmente d'accordo con te, Scott. È più avanzato. È ad alto rischio. E abbiamo persone che lo fanno per gli affitti, lo fanno per fondi o sindacati. Ma è sicuramente una tecnica molto più avanzata e assicurati di avere i soldi per cavalcare qualsiasi onda da lì o cavalcare qualsiasi pugno da lì.
Scott:
Voglio dire, penso che sia saggio uscire e vedere cosa puoi ottenere per un investitore HELOC se è disponibile per te. È sempre bene avere accesso al credito, anche se non lo utilizzerai.
Mindy:
SÌ. Questo mi ha sicuramente salvato la pelle sulla nostra proprietà. Non era un investitore HELOC. Era un HELOC a casa mia. Ma ho fatto affari da scimmia finanziaria e avevo bisogno di accedere a denaro contante. E ho pensato che avrei potuto avere bisogno di denaro contante, quindi l'ho aperto, ma non ho prelevato nulla. Era solo seduto lì. Ma poi, quando ne avevo bisogno, era lì da tirare. Un investimento HELOC ha un tasso uguale o simile a un HELOC di proprietà personale?
Chris:
No. Molte volte è più come primo più 1 a 3%, dove molte volte proprietario-occ può essere primo più 0 o primo più 0 a 1. Quindi, vedi lo spread lì. L'altra cosa è che, per molte primarie, voglio dire, ci sono molte unioni di credito e banche in città che saliranno a un LTV combinato del 95% o del 100%. Faranno LTV molto alti. Ancora una volta, vai lì con cautela. Devi essere intelligente con una grossa carta di credito. Ma un investitore HELOC, dove tocca molte volte è un LTV totale combinato dal 70 all'80%. E l'LTV combinato significa: “Ehi, qual è la percentuale di quel pagamento fisso per la prima posizione di 30 anni? E aggiungiamo l'HELOC in cima a lì. Cosa sono quei due messi insieme? Quindi l'investimento HELOC è il migliore che abbia mai visto. dico meglio. L'LTV più alto è l'LTV combinato dell'80%, che è ancora incredibilmente alto per un investimento HELOC.
Scott:
Possiamo passare attraverso un paio di esempi di forse clienti con cui hai lavorato di persone che forse stanno attraversando varie di queste opzioni? Hai parlato con qualcuno e loro dicono: “Sai una cosa? Pagherò la cosa e dirò di lasciar perdere”? Oppure: “Lascerò stare e non farò niente. Non ho intenzione di saldare il debito in anticipo. Lo lascerò solo ammortizzare. E poi hai avuto alcune persone che hanno attraversato questo, e qual è stata la loro logica nel recente passato?
Chris:
Sì. Voglio dire, è tutto quanto sopra, e molto dipende da quali sono i loro obiettivi e qual è la loro tolleranza al rischio complessiva. Voglio dire, ho dei clienti in questo momento che stanno vendendo una proprietà e faranno un 1031. Alcuni rimarranno in zona. Alcuni stanno andando fuori dallo stato. Grande. Varie opzioni lì. E la loro logica in quel caso è: "Ehi, la festa dell'apprezzamento è finita". Per Denver, il folle apprezzamento, è finito. Ora, vendi ora, potresti restituire un paio di punti. Ma a chi importa? Hai guadagnato il 40%. Restituisci due punti negli ultimi due anni. E stanno ancora dicendo: "A lungo termine, voglio andare là fuori... Molte persone dicono:" Ehi, questa proprietà è una proprietà di classe C, una proprietà da mal di testa. Non è più un ottimo noleggio. Voglio spostarlo in una posizione migliore, o in una proprietà di classe A, meno mal di testa. Quindi dovrebbe essere una manutenzione inferiore, un tasso di cap simile o superiore, ma più hands-off. Questo è in parte un investimento, e in parte rende anche la loro vita più facile come investitore.
Ho anche molte persone ... In realtà, la maggior parte delle persone dice: “Sai una cosa? Sto tenendo duro per l'anno. Che restare stretti per l'anno e lasciare che il denaro rimanga in banca, costruire e continuare a ripagare il debito non è mai una mossa sbagliata. Se non sei sicuro, pompare i freni non ti farà male. Non c'è nessun affare che ti perderai che creerà o distruggerà la tua carriera. Ma se fai una transazione, c'è un accordo che potrebbe distruggere la tua carriera. Quindi, non preoccuparti di quello grosso che ti renderà ricco. Preoccupati per quello che ti farà saltare in aria e ti riporterà indietro di 10 anni. Ed è quello che può succedere. Quindi, è sempre essere consapevoli. Quindi, molte persone stanno sedute strette. Come ho detto, stanno facendo quello che faccio io. “Ehi, sono in una buona posizione. Le mie proprietà hanno funzionato bene. Sono a un buon LTV. Sto seduto stretto per un anno.
E poi le persone che stanno facendo di più le strategie avanzate di mettere un secondo lì, come un secondo fisso o un secondo HELOC, queste non sono persone con una proprietà che lo stanno facendo. Queste sono persone con 5 o 10 proprietà, hanno un buon flusso di cassa e lo stanno facendo su 1 o 2 proprietà per aumentare il loro LTV globale dal 30% al 40%. Quindi sono ancora a un LTV molto basso e il loro tasso di interesse combinato aumenta leggermente. E hanno anche i contanti in banca e l'affitto in arrivo per poter finanziare tutti i pagamenti. E per resistere anche: "Oh, ho fatto quella mossa, e pensavo che avrei fatto il 20% di IR, e ora sto facendo il 7% di IR su questa proprietà". Possono gestire quell'occhio nero. Ma il rapporto rischio-rendimento è corretto per loro, ma sono adeguatamente capitalizzati e hanno un buon reddito in arrivo.
Mindy:
Chris, in questo mercato, c'è mai un buon caso per un cashout refi? Voglio dire, sono abbastanza grande da ricordare il 7%. Il mio primo mutuo era un prestito del 7% e pensavo di essere un figo per aver ottenuto quel prestito del 7%. E ora abbiamo prestiti del 2, 3, 4% da 20 anni. Le persone stanno andando fuori di testa per questi attuali tassi di interesse, e posso capire perché un cashout refi sembra una cattiva idea sulla carta, ma non può essere del tutto negativa.
Chris:
Come per la maggior parte delle cose, dipende. Ma alcune cose di alto livello. Quindi, tornando a quell'esempio in cui ho detto: "Se una proprietà ha un tasso massimo del 4%, questa è la mia regola empirica". Funziona bene a Denver. Non so come si traduca in altri mercati. presumo somiglianze. Ma ancora una volta, questo è il mio disclaimer. Ad alto livello, se la proprietà è al di sopra di un tasso massimo del 4%, un rifinanziamento in contanti può avere senso. Se è al di sotto di una proprietà di cap rate del 4%, di solito non ha senso. Ma ora è probabilmente un po' più alto. Probabilmente ho bisogno di aumentare le mie regole empiriche per i tassi massimi nel nuovo mercato. Perché se fai un cashout refi, stai riacquistando la proprietà. E dubito seriamente che se avessi effettuato un rimborso completo, la proprietà avrebbe comunque un flusso di cassa. La maggior parte delle volte, non è un flusso di cassa negativo.
Quindi, tra tutte le recensioni che ho fatto e tra tutti i clienti con cui ho lavorato, non riesco a pensare a nessuno che abbia effettuato un cashout refi in questo momento nel mercato attuale. Potrebbero essercene uno o due, ma direi che è tanto vicino allo zero quanto mi sentirei a mio agio nel dire pubblicamente che è zero. La maggior parte delle persone sceglie di sedersi e non fare nulla, vendere e spostare i soldi o mettere un HELOC lì per accedere all'equità. Ma se hai già una proprietà in affitto scadente, fare un cashout refi al 7% di solito non è una buona cosa. Perché ora hai un'attività con flusso di cassa negativo che ha un tasso di capitalizzazione basso che ora stai reinvestindo.
Quindi, per la stragrande maggioranza delle persone, non credo abbia davvero senso avere proprietà di flusso di cassa negative. Di tanto in tanto, per una piccola parte del portafoglio, sì, posso fare un'eccezione a questa regola. Ma per la maggior parte delle persone, perché vuoi avere un bene che non si ripagherà da solo? Quindi, se fai un cashout refi, molto tempo diventa negativo. Ed è qui che diventa una responsabilità per la maggior parte delle persone. Quindi non ho visto nessun cashout refis, e non vedo neanche i miei investitori o clienti che lo fanno.
Mindy:
Ricevo spesso questa domanda e non ho visto alcun motivo per fare un cashout refi. Se hai una proprietà che hai acquistato prima che i tassi di interesse iniziassero a salire lo scorso giugno, se vuoi tenerla, tienila e HELOC per accedere all'equità. A breve termine, sono d'accordo con Scott sul fatto che i soldi HELOC dovrebbero essere soldi a breve termine. Ma poi, sì, o lo tieni o lo vendi. E se hai intenzione di tenerlo, mantieni il basso tasso di interesse. Semplicemente non ha senso. Non so cosa ne faresti. Ma ripeto, dipende. Molto probabilmente non funzionerà. Esegui i tuoi scenari, proprio come hai detto prima. Se riesci ad accedere a quel denaro in modo tale che ... Hai trovato un affare killer e questo è l'unico denaro che hai, potrebbe essere un modo molto, molto specifico per utilizzare il cashout refi. Ma sì, sono d'accordo con te.
Scott:
Sì. Fatta eccezione per i casi di coloro che sono estremamente rialzisti riguardo al mercato immobiliare e vogliono semplicemente acquistare molto di più e tirare fuori i loro soldi, il rifinanziamento da un mutuo a basso tasso di interesse a uno molto più alto non fa molto senso. Quindi vedo il caso d'uso per questo tornare lentamente nei prossimi due anni, poiché le persone acquistano con i tassi di interesse ai tassi attuali. Quindi, se stai acquistando una nuova proprietà al 6, 7, 7.5% con un prestito per gli investitori, e poi lo BRRRR l'anno prossimo, se vuoi rifinanziare a un tasso del 7% e ritirare un po 'di soldi, avrebbe senso Me. Quindi, penso che vedrai una pausa temporanea nella maggior parte delle attività di rifinanziamento. Ovviamente è già qui. Penso che continuerà e tornerà lentamente nei prossimi due anni.
Chris:
Sì. Voglio dire, parlo con molti istituti di credito e, voglio dire, la festa del refi è finita circa un anno fa. Ecco perché abbiamo assistito a molti licenziamenti anche nel mondo dei prestiti, perché la festa del rifinanziamento è finita. Sono d'accordo. Non è solo un grande gioco in questo momento. Quindi, è un uso molto limitato dei casi in questo momento. Di solito ha senso per qualcuno, ma è lo 0.1% là fuori.
Scott:
Chris, è stato fantastico. Grazie per essere venuto e aver mostrato e parlato di questo bel problema. Come gestire l'equità che forse hai intrappolato nel tuo portafoglio di noleggio se sei stato un investitore a lungo termine. Dove possono le persone scoprire di più su di te?
Chris:
Beh, puoi sempre cercarmi su Google. Sono un venditore qui a Denver. Quindi se cerchi su Google Chris Lopez, Denver, mi troverai. Ma il posto migliore in assoluto per farlo è BiggerPockets. Sono sui forum lì e sparami un DM. Questa è davvero l'unica piattaforma social che utilizzo effettivamente ea cui rispondo, perché in realtà sono informazioni utili. Quindi mi piacerebbe entrare in contatto con le persone su BiggerPockets perché amo davvero suonare e parlare di immobili, e anche imparare cosa fanno gli altri. Quindi, BiggerPockets è il posto migliore dove andare.
Scott:
Eccezionale. Sì. Se sei a Denver, Chris è sempre disposto a incontrarsi. Ti ho incontrato un paio di volte di recente. Sì. Sentiti libero anche, se entri nei forum di BiggerPockets, di contattarmi. Sarò felice di incontrarti. Allora, Denver è un posto divertente per gli investitori. Ci piace far crescere la rete.
Chris:
Eccezionale. Bene, grazie ragazzi. È stato un vero spasso venire qui. Adoro parlare di cose più tecniche come questa, quindi questa è la mia tazza di tè assoluta. Quindi, grazie ragazzi.
Mindy:
Grazie, Cris. Questo è stato molto divertente e ti parleremo presto.
Chris:
Ciao ragazzi.
Mindy:
Va bene. Quello era Chris Lopez. È stato molto divertente. Scott, abbiamo tirato fuori un sacco di cose che non avevo mai considerato prima. Ma anche il consiglio che risalta di nuovo in ogni spettacolo che facciamo è, gestisci i tuoi numeri. Fai i tuoi compiti. Eseguire i diversi scenari. Non volare solo per il sedile dei pantaloni. Scopri qual è il percorso economicamente più vantaggioso per te da intraprendere. Non limitarti a dire "Tutti gli altri vendono, quindi dovrei vendere anch'io". Potrebbe non essere l'opzione migliore. Potrebbe essere l'opzione migliore. Ma prendi una decisione solida basata sulla matematica, non sull'emozione.
Scott:
Sì. Lo adoro. Chris dice: “Inizia con il tuo portfolio. Poniti la domanda: 'Riuscirà a raggiungere ciò che voglio?'” Quindi, riducilo all'interno della componente immobiliare del tuo portafoglio, affare per affare. Ciascuno di questi accordi contribuisce a questo obiettivo più ampio? E se no, lo pagherò? Non farò nulla e lascerò che la mia banconota attuale si ammortizzi, oppure venderò e scambierò o venderò e otterrò i guadagni? Insieme complesso di decisioni che devi prendere qui. C'è bisogno di molta riflessione, energia e molto know-how. Fortunatamente, abbiamo una piattaforma chiamata BiggerPockets per aiutarti a scoprire tutti i dettagli di questo tipo di cose e ad effettuare questo tipo di analisi sulla componente proprietà di ciò.
Ma voglio fare anche un'altra domanda. Voglio porre un'altra domanda a questo problema. Cioè, cosa faresti se convertissi l'intero portafoglio in contanti? Se te lo consegnassi in contanti, come lo distribuiresti? Sarebbe lo stesso modo in cui l'hai distribuito oggi o sarebbe qualcosa di diverso? E se è qualcosa di diverso, perché non torni indietro e dici: "Come posso iniziare a fare mosse oggi con tutto il denaro aggiuntivo che accumulo, o forse anche ridistribuire alcune delle risorse nel mio attuale portafoglio per arrivare a quello stato questo è il mio portfolio desiderato”?
Mindy:
Ooh, mi piace molto questa domanda, Scott. Come distribuiresti il denaro? Lo distribuiresti esattamente allo stesso modo o apporterai modifiche? Interessante. Penso, onestamente, che sarei più o meno come sono adesso. Mi piace il mio portafoglio.
Scott:
Sì. Sono abbastanza soddisfatto del mio portafoglio, ma penso che una cosa importante su cui riflettere sia il debito. Ne ho parlato molto ultimamente. Ma ho ricevuto una domanda l'altro giorno da un ascoltatore di BP Money, e mi hanno detto: "Ehi, ho questo grande portafoglio, ma non genero alcun flusso di cassa". “Il portafoglio è di circa 2.5 $ 3 milioni. Come non stai generando flussi di cassa? "Oh, è perché siamo schierati in questo modo." Bene, se hai comprato un mutuo, se letteralmente ... I mutui per investimenti sono al 7 e al 7.5% in questo momento per mutui a 30 anni su investimenti immobiliari. Hai appena messo duecentomila dollari in uno di quei mutui. Acquista un singolo mutuo e avrai, solo dagli interessi, i tuoi 30, 40,000 dollari all'anno di flusso di cassa passivo. Quindi qualcosa su cui lavorare per le persone là fuori che si chiedono cosa fare con il proprio portafoglio, considera il debito come uno di quei posti in cui potresti ridistribuire in misura maggiore, specialmente se vuoi quel reddito passivo.
Mindy:
È uno scenario interessante, Scott. Mi piace. Va bene. Dovremmo uscire di qui?
Scott:
Facciamolo.
Mindy:
Va bene. Questo conclude questo episodio del podcast BiggerPockets Money. Lui è Scott Trench e io sono Mindy Jensen che dice: "Ci sentiamo presto, babbuino".
Scott:
Se ti è piaciuto l'episodio di oggi, ti preghiamo di darci una recensione a cinque stelle su Spotify o Apple. E se stai cercando ancora più contenuti a pagamento, non esitare a visitare il nostro canale YouTube all'indirizzo youtube.com/biggerpocketsmoney.
Mindy:
BiggerPockets Money è stato creato da Mindy Jensen e Scott Trench, prodotto da Kailyn Bennett. Montaggio di Exodus Media. Copywriting di Nate Weintraub. Infine, un grande ringraziamento al team di BiggerPockets per aver reso possibile questo spettacolo.
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In questo episodio copriamo
- Spiegazione dell'equità domestica e come usarlo per costruire ricchezza ancora più velocemente
- Quando acquistare, vendere o rifinanziare e come calcolare l'opzione migliore per te
- Tariffe cap e utilizzando questa semplice metrica per decidere se vale la pena mantenere una proprietà in affitto
- HELOC (linee di credito di equità domestica) e quali banche li offriranno sugli immobili in affitto
- Il quadro in cinque fasi di Chris per rivalutare e aggiornare il tuo portafoglio di affitti
- Quando rifinanziare il cash-out e se farlo ha senso o meno con quello di oggi alti tassi di interesse
- E altre ancora… So Molto di piu!
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Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
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