Az új javasolt adóterv az 1031-es cserék megszüntetését célozza

Biden elnök javasolta A 2024-es pénzügyi év költségvetése az egészségügy és az oktatás szélesebb körű hozzáférését és megfizethetőségét kívánja előmozdítani, miközben csökkenti az alacsony jövedelmű családok adóját és csökkenti a hiányt, de a javasolt finanszírozás a gazdagok adójának emeléséből és az ingatlanbefektetők jelentős adókedvezményének megszüntetéséből származik. valószínűleg elutasítják egyenesen sokan a kongresszusban. 

Az Ön politikájától függően eltérő adózási megoldásokat kínálhat. Sokan azt sugallhatják, hogy az adótörvény módosítása, hogy a gazdagok számára kevésbé előnyös legyen, bonyolultabb, mint gondolná. Ebben az esetben Biden javaslata nem szándékosan károsíthatja a középosztálybeli családokat a folyamat során – mutat rá kutatás.

Ez a cikk azt vizsgálja, hogy ez az adótörvény-javaslat hogyan érintheti különösen az ingatlanbefektetőket.

Adóemelés a gazdagok számára

A javasolt költségvetés több szempontból is növelné a gazdag amerikaiak adóját. Például ez lenne:

• Növelje a tőkenyereség adókulcsát 20%-ról 39.6%-ra azoknál az embereknél, akik évente legalább 1 millió dollárt keresnek
• Növelje az Obamacare adókulcsát 3.8%-ról 5%-ra a legalább 400,000 XNUMX dolláros jövedelemmel rendelkezők esetében
• Minimum 25%-os adókulcsot kell kivetni a leggazdagabb 0.01%-ra, illetve a legalább 100 millió dollárt érő háztartásokra
• Emelje meg a személyi jövedelem adókulcsát 37%-ról 39.6%-ra azoknak az embereknek, akik legalább 400,000 XNUMX dollárt keresnek, visszafordítva a korábbi adócsökkentést 
• Korlátozza a Roth IRA-számlákhoz való maximális hozzájárulást azoknak az embereknek, akik legalább 400,000 XNUMX dollárt keresnek
• Eltávolítja a halálozási öröklési alap megemelését, ami hatással van az 5 millió dollárnál nagyobb nem realizált tőkenyereségre (10 millió dollár a közös bejelentőknek). 

Fontos megjegyezni, hogy bár a felső 1%-os effektív adókulcs az 1970-es évek óta csökkent, még mindig több, mint nyolcszor magasabb mint az átlagos effektív adókulcs a keresők alsó felére az Adóalapítvány szerint. De mivel a szövetségi kormány költött $ 1.38 billió nem meglepő, hogy a döntéshozók a gazdagok adókulcsainak emelését fontolgatják, különösen azért, mert a vagyoni különbségek kisebbek voltak azokban az években, amikor a magas keresetűek többet fizettek. Kutatás cáfolja azt az állítást, hogy az adócsökkentés javítja a gazdaságot, és a kormány beszed kevesebb bevétel amikor az adókulcsok alacsonyabbak, ezért legalább néhány adózó esetében elengedhetetlen lehet a kulcsok emelése.

A tőkenyereség-adó küszöbérték fölé emelésének azonban van néhány nem kívánt következménye. Például azok a lakástulajdonosok, akik jóval kevesebb mint 1 millió dollárt vagy akár 400,000 XNUMX dollárt keresnek évente, elakadhatnak egy adószámlával. lakás eladása egy forró piacon, ahol egy 1 millió dolláros otthon nem egy kastély, hanem egy átlagos árú családi ház. Például a lakások medián ára San Franciscóban kb 1.3 millió $, még az elmúlt évi csökkenés után is. Még az elsődleges lakóhelyek tőkenyereség-kizárása ellenére is előfordulhat, hogy egy háztulajdonos, aki 20 évvel ezelőtt vásárolt egy ingatlant a felforrósodott piacon, nagyobb arányban dörömbölhet abban az évben, amikor eladja. Ez megnehezítheti a költözők számára, hogy hasonló lakást biztosítsanak a mai magas jelzáloghitelek mellett. 

Nem világos, hogy hányan fognak ebbe a kategóriába sorolni. De érdemes megkérdőjelezni, hogy szükség lehet-e bizonyos kivételekre, és hogy a tőkenyereségadó-emelés a legjobb módja a szövetségi kormány céljainak megvalósításának. A kritikusok például a tőkenyereség-adó kulcsának emelését mondják visszatartja a megtakarítást. A Kongresszusi Költségvetési Hivatal becslése szerint a fogyasztási adó, ami a kiadások feletti megtakarítást ösztönözné, a legnagyobb hatással lenne a hiány csökkentésére – de ez is aránytalanul nagy hatással alacsony jövedelműek. Nincs egyszerű megoldás. 

Az 1031-es cserék megszüntetése

A javasolt költségvetés másik aspektusa a megszüntetése 1031 „hasonló” csere Az adótörvénykönyv 1921. szakasza lehetővé teszi a magánszemélyek számára, hogy elhalasszák a tőkenyereség-adó fizetését egy befektetési ingatlan után, ha az eladásból származó bevételt hasonló vagy nagyobb értékű ingatlan megvásárlására fordítják. A Tudnivalók A Fehér Ház az adókedvezményt „a kormány határozatlan idejű kamatmentes kölcsönéhez” hasonlítja, és a „különleges kamatokra való pazarló kiadások” kategóriába sorolja. 

Tévhitnek tűnik, hogy az ingatlanbefektetők eleve tehetősek és telhetetlenül mohók, és elkerülik a méltányos adókulcs fizetését, miközben bérlőiket több bevételre használják ki. Talán a politikai kezdeményezések megfogalmazása tartja fenn a sztereotípiát, de az esetek túlnyomó többségében ez nyilvánvalóan hamis. Az 1031-es „kiskapu” nem kizárólag a gazdagok hasznát szolgálja – az élet minden területéről származó ingatlanbefektetők számára előnyös. 

Anya-és-pop tulajdonosok Az összes bérlemény 41%-a és a két-négy lakásos épületek közel 73%-a. Ezek nem olyan emberek, akik évente 1 millió dollárt keresnek – a bérbeadók becsült éves átlagos jövedelme ez $97,000. Míg az ingatlanokat gyakran a rendkívül gazdagok kedvelt befektetési eszközeként emlegetik, a hétköznapi emberek számára is eszközt jelent a nyugdíj-megtakarítások növelésére, és annyi megtakarítást, hogy gyermekeiket egyetemre küldjék. A hasonló jellegű cserék többségét az olcsó ingatlanokra vonatkozó kis ajánlatok teszik ki. 

Továbbá, kutatás azt mutatja, hogy a hasonló csereadó-kedvezményben nincs semmi pazarlás – fontos szerepet játszik a gazdasági tevékenység ösztönzésében és a közösségek újjáélesztésében. 97.4 milliárd $ 2021-ben az USA GDP-jének értékében. A hasonló jellegű cserék hatékonyabbá teszik a befektetéseket, és több százezer új munkahelyek. Azt is életképessé teszik a befektetők számára, hogy az üresen álló kereskedelmi területeket lakóházakká alakítsák, amit a mai lakáshiány idején fontos ösztönözni. Az Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége kínál néhányat anekdotikus példák arról, hogy az 1031 tőzsde hogyan tette lehetővé a befektetők számára a közösségek megfiatalítását. 

A kritikusok szerint az 1031 tőzsde megszüntetése csökkentené a szövetségi bevételeket, súlyosbítaná a lakáshiányt, és a bérlők lakhatási minőségének romlásához vezetne, mivel az ingatlantulajdonosok kevésbé lennének ösztönözve arra, hogy lakásaikat új konyhával és fürdőszobával bővítsék. Előfordulhat, hogy a vállalatokat elriasztják attól, hogy olyan épületekbe költözzenek, amelyek jobban megfelelnek a vállalkozás és az alkalmazottak igényeinek. Bár lehetséges, hogy az 1031 tőzsdére vonatkozó korlátozások előnnyel járhatnak, ezek teljes megszüntetése valószínűleg kedvezőtlenül hatna a gazdaságra – derül ki a kutatásból. 

A lényeg

Erős érv szól amellett, hogy növeljék a gazdagok adóját a szociális programok finanszírozására. Lehet, hogy nem ez az egyetlen módja a gazdasági mobilitás javításának, az emberek kivonásának a szegénységből és a vagyoni szakadék csökkentésének, de lehetséges megoldás – még néhány nevezetes milliárdosok kiálltak az ötlet mellett.

Az adórendszer reformja során azonban a döntéshozóknak ügyelni kell arra, hogy a javasolt megoldások ne sértsék akaratlanul az alacsony jövedelmű és középosztálybeli családokat és közösségeket, illetve a gazdasághoz pozitívan hozzájáruló ingatlanbefektetőket.

Nem tudja, hogyan maximalizálja ingatlanvállalkozása levonásait? Ban ben A könyv az adózási stratégiákról a hozzáértő ingatlanbefektetők számára, Amanda Han és Matthew MacFarland CPA-k megosztják azokat a gyakorlati információkat, amelyekre nemcsak az idei adófizetéshez, hanem egy olyan folyamatban lévő stratégia elkészítéséhez is szükségük van, amely sokkal könnyebbé teszi a következő adószezont.

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.