A te otthoni tőke lehetne a titkos szósz a korábbi nyugdíjba vonuláshoz. Annyi lakástulajdonossal és bérbeadó befektetővel országszerte több százezres lakástőkén ülve, azt kérdezi az ember: „mi lenne, ha ezt a csapdába esett tőkét a vagyon növelésére használta fel?” És bár a legtöbb lakástulajdonos nem akarja eladni elsődleges lakóhelyét, magasabb jelzáloghitel-kamatra refinanszírozni, vagy megkockáztatni, hogy magas árú HELOC-t vesz fel, A bérbeadó ingatlantulajdonosok tökéletes helyzetben vannak ahhoz, hogy hatalmas részvénypozícióikat felminősítésre használják fel nagyobb, jobb befektetésekhez. Behoztuk Chris Lopez, Denveri székhelyű befektető és ügynök.
Chris képes volt rá építeni egy méretes ingatlan portfólió elég gyorsan, de még ő is elismeri, hogy kicsit később kezdte. Miután pályafutása nagy részét internetes marketingszakemberként dolgozta és napi kereskedővé vált, Chris mindent feladott, hogy befektetőbarát ügynökként és befektetőként fejjel előre menjen az ingatlanpiacra. Denveri befektetőként pedig látott otthonokat, amelyeket alig néhány éve vásárolt ROBBAN értékben, és sok más befektető is így gondolja. Tehát, ha Austinban, Boise-ban, Raleigh-ben, Phoenixben vagy máshol tartózkodik ingatlanpiacokon, úgy tűnhet, mintha egy halom gazdagságon ülne, amelyhez nem lehet hozzányúlni. De tévedsz.
Ebben az epizódban Chris végigsétál hogyan tudják a lakástulajdonosok és az ingatlanbefektetők feloldani a „csapdába esett” részvényeket az otthonaikban. Átmegy mikor kell vásárolni, eladni vagy felújítani és hogyan kell használni a BiggerPockets bérelhető ingatlan kalkulátor hogy eldöntse a legjobb lépést. Chris tudja, hogy nem minden ingatlant érdemes eladni/felújítani, de ha Ön cserélj ki néhány fénytelen ingatlant a készpénzforgalmúaknál megtehetnéd Évekkel gyorsabban érje el nyugdíjcélját, több pénz érkezik és kevesebb stressz. Tehát szeretné felszabadítani otthona vagyonát és gyorsítsd fel az utat korai nyugdíjazás? Maradni!
Ide kattintva meghallgathatja az Apple Podcastokat.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Mindy:
Üdvözöljük a BiggerPockets Money podcastban, ahol interjút készítünk Chris Lopezzel, és arról beszélünk, hogy mit kezdjünk a házadban rekedt tőkével.
Chris:
Szóval szerintem mindig ez jön le: „Hé, mik a céljaid?” És legyen reális a céljait illetően, mert minden ingatlan egy eszköz, amely elvezeti Önt a célhoz. Szóval szerintem nagyon jó, ha az emberek átértékelik ezt az új problémát. És miközben átértékelik a problémát, a piacot, azt is mérlegeljék, hogy mik a céljai jelenleg, és hogyan fejlődtek. Mert ez megadja nekünk a Sarkcsillagot, hová menjünk, és segít meghozni a megfelelő döntéseket.
Mindy:
Helló. Helló. Helló. A nevem Mindy Jensen, és velem van, mint mindig, az én pénzén-és a pénzén-az-elméjében a műsorvezetőtársam, Scott Trench.
Scott:
Fantasztikus. Milyen csodálatos intro hírhedt műsorvezetőtársamtól.
Mindy:
Ez Snoop. Scott és én azért vagyunk itt, hogy az anyagi függetlenséget kevésbé ijesztővé tegyük. Tényleg azt hitted, hogy ez a Notorious B.I.G.? Rendben van. Ez még jobb volt. Scott és én azért vagyunk itt, hogy az anyagi függetlenséget kevésbé ijesztővé tegyük, kevésbé csak valaki másért. Hogy megismertessem Önt minden pénztörténettel, mert valóban hiszünk abban, hogy a pénzügyi szabadság mindenki számára elérhető, függetlenül attól, hogy mikor és hol kezdi.
Scott:
Úgy van. Akár korán szeretne nyugdíjba vonulni, és beutazni a világot, jelentős befektetéseket szeretne végrehajtani olyan eszközökbe, mint az ingatlan, elindítani saját vállalkozását, vagy újra szeretné értékelni a már felépített ingatlanportfólióját, mi segítünk elérni pénzügyi céljait. és húzz ki pénzt az útból, hogy elindulhass álmaid felé.
Mindy:
Scott, nagyon izgatott vagyok, hogy ma beszélhetek Chris Lopezzel. Ő egy helyi denveri befektető és ügynök, és beszélni fogunk vele arról, hogy mit kezdjünk azzal a tőkével, amely a házában ragadt. De előtte van egy új szegmens a BiggerPockets Money Podcastban Money Moment néven, ahol megosztunk egy pénzhacket, tippet vagy trükköt, hogy segítsünk a pénzügyi úton. A mai pénz pillanata az, hogy ha gondja van a megtakarítással, használja a megtakarítási létrát. Itt választ ki egy jutalmat, például AirPods-t vagy egy fürdőnapot, és megszorozza a tétel költségét értékének kétszer-háromszorosával. Miután elérte ezt a megtakarítási célt, plusz a termék költségét, jutalmazza meg magát. Szerezd meg azt az elemet. Ezután válasszon egy drágább terméket, és kezdje elölről a folyamatot. Ha van pénzre szóló tippje, kérjük, ossza meg e-mailben
Scott:
Emlékeztetőül: mindig várjuk a vendégeket, akik eljönnek a műsorba, hogy megosszák a pénztörténetüket, vagy jöjjenek vendégként a Pénzügy pénteki epizódjainkba. Tehát, ha felkeltettük érdeklődését, kérjük, jelentkezzen a biggerpockets.com/guest vagy a bigger pockets.com/financereview címen.
Mindy:
Mielőtt behoznánk Chris-t, tartsunk egy kis szünetet.
És visszatértünk. Chris Lopez denveri ingatlanügynök és befektető. Látható a BiggerPockets YouTube csatornán, és ő az Envision Advisors alapítója is. Chris, üdvözöljük a BiggerPockets Money Podcastban.
Chris:
Szia Mindy. Izgatott vagyok, hogy itt lehetek, és készen állok beszélni egy kis pénzről és egy kis boltról.
Mindy:
Nos, ma az ingatlanokról fogunk beszélni. Chris, mesélj egy kicsit magadról és arról, hogy konkrétan mire szakosodsz.
Chris:
Szóval, mint sok embernek, nem az ingatlanügynöknek és az ingatlanbefektetőnek lenni volt az első karrierem. Nemrég töltöttem be a 40-et, és körülbelül nyolc éve készen álltam életem második felvonására. Ami tovább haladt az első vállalkozásaimtól kezdve, ami sok internetes marketing volt, és sok napi kereskedés a tőzsdén és a devizapiacon. A rövid válasz az, hogy sokat tanultam az internetes marketingről, és sok sikerem volt ott. És szörnyű dolgokat csináltam, mint a legtöbb ember, a napi kereskedésben és a devizakereskedésben. Szóval minden arra késztetett, hogy rájöjjek: „Tudod mit? Az ingatlan az a hely, ahová 20 évesen szerettem volna eljutni, de nem volt se forrásom, se pénzem. De most a harmincas éveim elején járok. Van tapasztalatom, pénzem, sokkal több tapasztalatom. Kimehetek oda, és elkezdhetem csinálni."
Így akkoriban úgy döntöttem, hogy az ingatlanpiac felé fordítom a pályafutásomat, mert új bevételi forrásra volt szükségem a vállalkozásomhoz, valamint ingatlanbefektetéssel is szerettem volna foglalkozni. Szóval nagyon hiszek abban, hogy minél jobban össze tudom ötvözni az érdeklődésemet és a karrieremet a hosszú távú nyugdíjcéljaimmal, befektetési céljaimmal, annál jobb. Szóval csináltam egy javítást, pénzt kerestem, de utáltam. Kipróbáltam a nagykereskedést. Ez nem nekem való. De amikor kimentem és beszéltem az ingatlanügynökökkel, kimentem, és elkezdtem ingatlanügyleteket kötni, rájöttem: „Hűha! Hatalmas lehetőség kínálkozik az ingatlanügynökök világában arra, hogy ügynök legyek, és segítsek az embereknek kimenni, és azt tenni, amit én akarok.” Ami nem fix-and-flip vagy rövid távú pénzkereset nagykereskedelem, hanem hogyan menjek oda és fektessek be úgy, hogy a következő 20 évben elérjem a nyugdíjazási céljaimat.
Így hát elvettem internetes marketing készségeimet, és kihasználtam, hogy ingatlanügynök legyek. A mérnökök vezetnek, hogy elkezdjem felépíteni a vállalkozásomat, és a nevem is elterjedni. És én csináltam azt a rést, hogy segítsek az embereknek ingatlanokba fektetni itt, Denverben. Tehát nagy hangsúlyt fektettem a denveri településre és arra a hosszabb távú ingatlanbefektetési szemléletre és trendekre. Tehát ez elvezet minket a bemutatáshoz.
Scott:
Igen. Tehát az egyik kihívás, amellyel a denveri ingatlanbefektetők, köztük jómagam is, valószínűleg te is, Chris és Mindy, te is, az, hogy az elmúlt 10 évben nagyon jól teljesítettünk az ingatlanokba való befektetéssel. Az ingatlanok értéke óriásit emelkedett. Öt, hat, hét, nyolc éve vásárolt egy ingatlant, lehet, hogy megduplázódott az értéke, vagy megközelítette azt. Előfordulhat, hogy készpénzből refinanszíroztunk néhány ingatlant. Én személy szerint egy rakás részvényen ülök, és úgy érzem, elakadtam. Nagyon örülök ennek a problémának. Nem panaszkodom a probléma miatt, de elakadtam. Jobb?
Mert ha eladom az ingatlant, akkor a nyereség után adót kell fizetnem. Ki kell fizetnem a jelzáloghitelemet, majd ezt a készpénzt át kell csoportosítanom valami másra, aminek van értelme. Ha vennék egy másik ingatlant például 1031-es csere nélkül, akkor a 3%-os jelzálogkölcsönömet 5 vagy 6%-os jelzálogra cserélném. Ha 1031-et cserélek, ugyanezt csinálom. Ki kell cserélni a jelzáloghiteleket. Ha refinanszírozást fizetek ki, hogy készpénzt vegyek ki, ugyanaz az üzlet. Kicserélem az alacsony kamatamat. Tehát az emelkedő kamatlábak problémája, azt hiszem, valóban érdekes problémát okozott nekünk, akik befektetők vagyunk. És arra voltam kíváncsi, hogy mi a véleménye a tőkéhez való hozzáférésről, és hogyan kezelik a befektetők ezt a jó problémát?
Chris:
Igen, és ezzel kell kezdeni. Ez egy nagy probléma. Ez az első világban sikeres probléma, és olyan helyeken, mint Denver, Austin, Salt Lake City, sok olyan piac, ahol az elmúlt évtizedben felértékelődött, van ez a probléma. Lényegében arról van szó, hogy valaki néhány éve vett egy ingatlant 7, 8, 9%-os kamattal. Nagyon jó bérlés. Gyorsan előre, a bérleti díjak emelkedtek, 40, 50%. Az értékek megduplázódtak vagy megháromszorozódtak. Tehát most a felső kamatlábakat tömörítették. Tehát most a felső korlátok 4% és 5%. És minél alacsonyabbak a felső határok, általában alapszabályként annál rosszabb a bérleti díj. Szóval ez érdekes kihívás elé állítja azokat az embereket, akik azt mondják: „Hé, elég jó pénzforgalmam van az ingatlanomon. Havi 800-1,200 dollár kedvezmény egy családi bérleti díjból itt Denverben. 200,000 3.25 dollár maradt a jelzáloghitelemen 800,000%-on, de az ingatlanom XNUMX XNUMX dollárt ér." És ez az összes pont, amit kifejtettél, Scott, hogy „Mit csinálsz?”
Úgyhogy nagyon fontosnak tartom, hogy az emberek először tegyenek egy lépést hátra, és készítsék el a globális áttekintést a céljaikról, mert saját magamat fogom példázni. Egyedülálló koromban kezdtem el ingatlant vásárolni. Nos, most megnősültem, új vállalkozásom van, és van két kisgyerekem. Az életem drámaian megváltozott. Így változtak a céljaim, és az is, hogy mennyi időt szeretnék ingatlanbefektetéseimre fordítani. A gyerekeimmel akarok időt tölteni, nem pedig falat festeni. Szóval szerintem mindig ez jön le: „Hé, mik a céljaid?” És legyen reális a céljait illetően, mert minden ingatlan egy eszköz, amely elvezeti Önt a célhoz. Szóval szerintem nagyon jó, ha az emberek átértékelik ezt az új problémát. És miközben átértékelik a problémát, a piacot, azt is mérlegelje, hogy mik a céljai jelenleg, és hogyan fejlődtek. Mert ez megadja nekünk a Sarkcsillagot, hová menjünk, és segít meghozni a megfelelő döntéseket.
És úgy értem, sokszor nincs jó vagy rossz válasz az emberek számára, amikor a méltányosságról van szó. És szerintem nagyon fontos először megnézni: "Hé, ha eladom, milyen adózási következményeim vannak?" Úgy értem, házat feltörtek. Scott, feltörték a házadat. A BiggerPockets hallgatói közül sokan feltörték House-t. Ha olyan lehetőség előtt áll, hogy eladhat egy ingatlant, és abban az öt évből kettőben a tőkenyereség-kizárásban van, akkor jó alkalom lehet vásárolni, és csak 200-at venni. , 300,000 3 dollár saját tőke az asztalról. Vedd el az ajándékot Sam bácsitól, és fuss vele. Most az emberek túlnyomó többsége nem fér hozzá ehhez a tőkenyereség-kizáráshoz. Aztán az emberek azon fixíroznak, hogy „Ó, hát, nem akarok megszabadulni a 3%-os kamatamtól.” Nos, igen, de nem csak ezt az egy mérőszámot nézném. Mert sok olyan forgatókönyv létezik, amikor ezt a 10%-ot megtartva, miközben pénzt takarít meg kamatra, megtakarít itt egy dollárt. De valójában XNUMX dollárt veszítesz el a vagyonteremtésből, ha nem helyezed át tőkeáttétellel és jobb kamatozású ingatlannal.
Tehát valójában több forgatókönyvet kell sokszor futtatni. Hé, találd ki, mik a céljaid. Aztán: „Mit tehetek ezzel az ingatlannal? Hadd futtassam le a forgatókönyveket. Fizessem ki?" És sok ember számára ez nem a helyes válasz. Mert ha több ingatlant kell felhalmoznia a nyugdíjcéljaihoz, akkor egy ingatlan kifizetésével nem fog eljutni oda.
Scott:
Feltehetek itt egy gyors kérdést? Azt mondta, jó ötlet lehet átcsoportosítani a saját tőkét egy magasabb kamatozású ingatlanba. De én befektető vagyok itt Denverben, és arrogáns vagyok, mint a fene. És úgy gondolom, hogy itt vásároltam a legjobb bérlemények közül néhányat, pénzforgalmú bérleményeket, és nem vagyok meggyőződve arról, hogy itt Denverben egy másik ingatlan felső határa magasabb lesz, mint az enyém. Azt hiszem, ezzel elég jó portfóliót építettem fel. Tehát azt javasolja ebben az esetben, hogy menjek ki például az államból és menjek be egy másik ingatlanba? Kíváncsi vagyok, sok befektető érzi-e úgy, hogy a portfóliója ésszerű kamatlábakkal rendelkezik, és legalább ingatlana állapotát tekintve a legjobban befizető befektetések közé tartozik a térségében.
Chris:
Mennyi az egyik ingatlanod, a ballpark felső határa?
Scott:
Biztos. Azt mondanám, és inkább ökölszabályként használom a bérleti díj/ár arányt, de azt mondanám, hogy a 0.65-ös bérleti díj/érték tartományba esik.
Chris:
És akkor mi van? Tehát 5-6%-os felső határ?
Scott:
Persze, ha kedvesek vagyunk. Igen.
Chris:
Nos, úgy értem, oké. Szóval úgy értem-
Scott:
És ez magas Denver számára.
Chris:
Igen.
Scott:
Igen.
Chris:
Szóval sokszor sokan vásároltak… Főleg itt, Denverben. Egy szélsőséges forgatókönyvet fogok alkalmazni, mert ez attól függ, hogy milyen az ingatlan jelenlegi értékelése. Sokan elkövetik azt a hibát: „Ó, hét éve vettem ezt az ingatlant.” Nagy. Ez már nem számít. Ön 9%-os kamatozású ingatlant vásárolt. A mai számokat kell használnunk. Tehát az általam elvégzett elemzések alapján a ökölszabály az volt, hogy ha nem éri el a 4%-os felső kamatlábat, vagy 4%-os felső korlátot PM díjjal, akkor gyakran van értelme eladni és átcsoportosítani, vagy egy 1031-et. Ha meghaladja a 4%-os felső határértéket, az sokszor azt jelenti, hogy jé, javítsd és helyezd át újra.
Most, a magasabb kamatok miatt a dolgok megváltoztak. A felárak nehezebbek, de úgy találtam, hogy a 4%-os felső korlát a küszöb. És sokszor ez így hangzik: „Hé, az embereknek 3.5%-os felső határa van.” Mert vettek egy ingatlant a Sloan's Lake-ben, amely Denverben hatalmas felértékelődésen ment keresztül. 3.5%-os kamatozású ingatlant ad el. És azt mondanám: „Körülbelül 1.5–2%-os plafon-emelésre van szükséged a tőkeáttétel növelésével együtt.” Tehát a magasabb kamatláb, a magasabb tőkeáttétel a kulcsa annak, hogy megérje az adott tranzakciót.
Mindy:
Oké. Állandóan a BiggerPockets fórumain lógok, ezeket megtalálod a biggerpockets.com/forums oldalon, és úgy látom, hogy a felső kamatláb fogalma még néhány nagyon tapasztalt befektető számára is zavarba ejtő. El tudnád magyarázni, miről beszélsz, hogy azok is megértsék, akik hallgatnak, és valószínűleg nagyon össze vannak zavarodva?
Chris:
Abszolút, és köszönöm, hogy felhoztad. Tehát a felső kamatláb lényegében a nettó működési bevétel osztva a ház aktuális értékével. Tehát ez azt jelenti, hogy felveszi a bérleti díjat. Levonja az összes működési adatot. Tehát alapvetően minden, a jelzáloghitel-fizetésen kívül. PM, javítás és karbantartás, adók, biztosítás, HOA díjak, tereprendezés, bármi legyen is az. Ez megadja a nettó működési bevételét, és ez csak egy másik módja annak, hogy értékelje az ingatlan teljesítményét. Én személy szerint én max. Ez nekem bevált, és azért is jó, mert adóssága van vagy nincs. Ez egy módja annak, hogy magas szintről megértsük, hogyan működhetnek a tulajdonságok. Tudom, hogy sokan használják a GRM-et, vagyis a bruttó ráta szorzót, a cap rate-et. Nagyon hasonló koncepció, csak egy kicsit fejlettebb és árnyaltabb. De úgy gondolom, hogy ez egy nagyon jó módszer a magas szintű beszéd-, szippantás-teszthez. – Hé, ez jól néz ki. Vagy: „Hé, Önnek 4%-os felső korlátja van. Íme néhány magas szintű dolog, amit megtehetsz."
Scott:
Tehát a GRM egyfajta fogalmát használtam. A bérleti díj és az ár aránya a GRM megfordítása, és az ingatlanom pénzforgalmára gondolok. Azt mondod, hogy max. A felső határok jobbak. Kapcsolódási díjakat kellene használnom. De én tényleg úgy tekintek rá, mint a bérleti díj-ár arányra a legmagasabb szinten, bár könnyen meg tudom pörgetni. De mindenesetre azt mondod, hogy egy alacsony kamatozású ingatlan, ami jelenleg a 4-es vagy az alatti tartományba esik, és sok befektető úgy találja, hogy kifejezetten Denverben van, átváltható egy olyan ingatlanra, amivel pénzt lehet keresni. 6 vagy 7%-os kamatláb a piacon. Ez pedig megsokszorozhatja a hozamát, attól függően, hogy hogyan használja fel a tőkeáttételt, és milyen feltételezéseket tesz.
Szóval rengeteg figyelmeztetés van benne. De az egyik ilyen tulajdonsággal szuboptimálisan telepíthető – ezt mondja –. Hogyan igazoljam… Annyi feltevést kell tennem, és annyi mindent el kell hinnem, hogy elérhessem azt a célt, ahol éppen vagy. Hinnem kell, hogy az elismerésem ezen a szinten lesz. Meg kell értenem a különbséget a jelenleg fennálló adósság és az új ingatlan kamata között. Hogyan tekerjem a fejemet ezekre a vételekre, hogy biztos legyek abban, hogy ha arra a következtetésre jutok, hogy „Ó, ha 4%-os kamatláb mellett rendelkezem egy ingatlannal, akkor ideje eladnom és átcsoportosítani egy magasabb kamatozású ingatlan”?
Chris:
A számológépekhez és a táblázatokhoz fordul. Szóval, úgy értem, egy nagyon egyszerű dolog, úgy értem, hé, használja a BP-kalkulátorokat, és csatlakoztassa a bérleti díjakat… Fogja a bérleti táblázatot, és csatlakoztassa a mai bérleti díját. De ne használja azokat a számokat, amelyeket öt éve használt, amikor megvásárolta. Használja a mai számokat. „Hé, mi a mai érték? Mennyi a mai bérleti díj? Mik a mai üzemi adatok?” És jegyezze le úgy, mintha ma vásárolná meg az ingatlant. Mert minden alkalommal, amikor aláír egy új bérlőt, új bérleti szerződést ír alá, vagy újrafinanszírozza azt, lényegében egy ideig visszavásárolja az ingatlant. Tehát menjen végig a forgatókönyvön, és mondja azt: „Hé, van értelme ennek az ingatlannak?” Így ezt megteheti a BP-kalkulátorral, majd kitalálja, hogyan működik.
Így a múlt héten megnéztem egy ügyfél ingatlanát, és ez egy nagyon gyakori példa. Megvették az ingatlant 300,000 650 dollárért Denverben. Most 200,000-et ér. Kaptak egy 3 400 dolláros jelzálogkölcsönt, egy 3.5%-os kamatozású kölcsönt és 3.6 ezer tőkét. De ez egy 400,000, 1031%-os kamatlábas ingatlan. Nagy. Csatlakoztassa a számológépet, és nézze meg, hogyan teljesít, majd számolja ki, mennyi saját tőkével rendelkezik. Ebben az esetben mondjuk 500,000 XNUMX dollár. És csak kerekítse felfelé vagy lefelé bizonyos eladási költségekért, díjakért. Tegyük fel a XNUMX-et, és játsszon néhány ilyen forgatókönyvet. És azt mondják: „Remek. Ha lesz XNUMX XNUMX dollárom, amit le kell adni, meg fogom venni ezt a másik, felső korlátos ingatlant.” Lehet, hogy Denverben, a helyi piacon, vagy külföldön. Csak, hé, akármilyen ingatlant is néz, csatlakoztassa a következőt: „Hé, ha eladnám ezt, elvettem volna a részvényt, és megvettem ezt a magasabb kamatozású ingatlant, akkor az hogyan teljesít?”
Nos, amit gyakran látunk… És ismét, vegyük ezt Denver szemszögéből. Az illető eladja az ingatlant 650,000 1031 dollárért. Fizetik az ingatlanügynöki díjakat és a zárási díjakat, 1.1-et. Olyan helyet fognak vásárolni, mint 35 millió dollár. De a készpénzforgalom érdekében 40, 7%-os előlegnél járunk 35%-os kamattal. Tehát sokszor az történik, hogy ebben a forgatókönyvben 3.5%-kal eladták, és 5.5-ről XNUMX-ös kamatlábú ingatlanra váltanak. Szóval elég konzervatív és elég realista. Pénzforgalmuk nagyjából változatlan marad. Azonban összértékük nő, és nettó működési bevételük gyakran több mint kétszeresére nő. Ezért gyakran nézem ezt: „Hé, ez egy jövőbeli dollár. Ez a jövő értéke.”
És ez valóban, azt mondom, több kézzel fogható befektetésre szolgál azoknak az embereknek, akik szeretnének kimenni egy értéknövelt ingatlanra. Ez inkább a következő: „Hé, csak ki akarok menni, megnézni néhány ingatlant, átcsoportosítani a tőkémet. Elfoglalt szakember vagyok. Elfoglalt ember vagyok.” Ennél a sebességnél sokkal inkább csak a tőke átcsoportosítására van szükség. És ez itt jön le arról, hogy sok olyan ügyfélnél, akikkel beszélek, beleértve magamat is, ma nem az ingatlanaimból élek. Van más bevételem, ami ezt teszi, és az összes bérletem… ez a nyugdíjam. Ez az én befektetési készletem. Tehát nincs szükségem hatalmas pénzforgalomra.
Most azt akarom, hogy az ingatlanaim cash flow-ba kerüljenek, de ez valahogy így jön le: „Hé, több cash flow-t akarsz ma, vagy szeretnél felvásárolni, hogy a jövőben több pénzforgalmat érj el?” Tehát sokszor még az alacsony kapitalizációjú, magas tőkeértékű ingatlanok nagyon extrém példái mellett is, bár nem olyan jó, mint egy évvel ezelőtt, mégis van értelme 10, 20, 30 év alatt. ingatlanbefektetés sakkjátszma. Nem tudom, hogy ott válaszoltam-e a kérdésedre, vagy iszapoltam a vizet.
Scott:
Nem, szerintem így van. És azt hiszem, szeretem a válaszát, és nem csak azért, mert ez egy dugó volt a biggerpockets.com/calc számológépeinkhez. De ez olyan, mint "Hé, ez a válasz, csatlakoztasd ezt a cuccot egy táblázathoz, és hozz néhány döntést, és tegyél néhány feltételezést." És az egyik legfontosabb feltételezés, ami benne lesz, az, hogy ha egy új ingatlant elemez, akkor megkaphatja az előleget, az összes alapszámot a bérleti díjakról, a pénzforgalomról és minden másról. fajta dolgokat. Remélhetőleg, ha Ön ingatlanbefektető, akkor elég nyugodtan tesz ilyen típusú feltételezéseket.
De ebben az elemzésben a legfontosabbak az új ingatlanon felvett adósság kamatai, valamint a bérleti díjak és az árak növekedésének felértékelődése a következő 30 évben, és különösen a következő pár évben azzal. Nos, 30 év, ha hosszú távon gondolkodik, vagy rövidebb távon, ha rövidebb távon. Ez igazán számít, és szerintem nagyon érdekes lesz. Azt hiszem, az emberek azt fogják tapasztalni, hogy ha nem hisznek abban, hogy a megbecsülés nagyon magas lesz, akkor az átcsoportosítási stratégia kerülhet nekik. Elég következménye lehet. De ha hiszel a felértékelődésben az elkövetkező néhány évben, és be tudsz adni egy 3, 4, 5%-os felértékelődési számot, akkor az, amit mondasz, nagyon-nagyon jól fog működni. Ez nagyrészt igaz, Chris, a tapasztalatod szerint?
Chris:
Igen ám, de vissza kell szorítanom az elismerési feltételezést. Szóval, igazad van. Úgy értem, nem javaslom a 6%, 8%, 10% felértékelődést. Évekkel ezelőtt nem ezt ajánlottam. Valahogy 3-5%-ot írok alá történelmi eszközökre. Most, a következő egy-két évben azt mondom: „Hé, valószínűleg simán leszünk, legalábbis Denverben. Lehet, hogy pontot adunk, pontot teszünk, de csak úgy, mintha nem becsülnénk meg.” Szerintem a fontosabb… Mert igazad van. Ha őrült feltételezéseket teszel, ki fogsz jönni. De még ha vesz is egy másik ingatlant, tegyük fel, hogy Denverben ad el, és Denverben vesz egy 3.5 és 5.5 plafon közötti ingatlant. Ha valóban biztosítási tevékenységet folytat ott, akkor még mindig jobban jár, ha tiszta gazdagodási vagy gazdagodási tapasztalatot szerez, mert az még mindig magasabb felső korlát.
Most, ha felértékelődik, vagy a bérleti díjak gyorsabban nőnek, az egy nagy, kövér cseresznye a tetején, ami növeli a hozamot. De még akkor is, ha a felértékelődés és a bérleti díj növekedése viszonylag lapos, ami szerintem az ország nagy részén így lesz egy-két évig, vagy sok területen -3 és +3 között lesz, tehát lapos. , még mindig sok értelme lehet, és továbbra is a helyes lépés a hosszú távú vagyonépítésben. Tehát a megbecsülés nem fogja megtenni vagy megtörni. Én csak nagyon-nagyon konzervatív módon 0, 1%-ot írnék alá a következő egy-két évre, aztán valószínűleg visszamegy 3 vagy 4%-ra hosszú távon.
A másik dolog is az, hogy nézd meg a lehetőségeket. Ez volt néhány dolog, mert azt javaslom, hogy az emberek menjenek oda, és úgy értem, játsszanak egy csomó számítással. Ebben az esetben: „Hé, én denveri befektető vagyok. Adj el Denverben, vásárolj Denverben." És ezt megteszed a piacon. Most azt is mondod: „Hé, adj el Denverben, és vásárolj külföldön jobb felső korlátért.” Mert mi az a Denver? Azt hiszem, ez a legdrágább nem tengerparti város most. Tehát a cashflow-t nagyon-nagyon nehéz megtalálni. Tehát jegyezd le: "Hé, ha ezt vettem." Aztán őrült mennyiségű jegyzési ügyletet kötöttem, ahol azt mondjuk: „Hé, nos, nem akarom feladni az 1031-es cserémet. Mi lenne, ha eladnám, és bekerülnék egy DST-be, egy delaware-i alapítványba? Igen, megspórolod a pénzed az adókon. De az elkövetkező öt évben, amióta 5%-os hozamot ér el, hosszú távon elkezd pénzt veszíteni.
Lefutottam a következő forgatókönyveket: "Hé, ha csak tőkenyereséget fizetnék, akkor 400,000 100,000 dollárral kellene járnom, de 300,000 XNUMX dollár máshová megy." De kiveszek XNUMX XNUMX dollárt, és újabb ingatlanbefektetést eszközölök, egy szindikációba, egy másik üzletbe. De ilyen magasabb IRR-t kapok, még mindig lehet értelme, és azt mondja: „Tudod mit? Érdemes megenni azt a tőkenyereséget.” Tehát itt nem adok neked ajánlásokat. A lényeg az, hogy sokan csinálnak sok mi lenne, ha dolgot. Nos, végezze el a mi lenne, ha dolgokat, és futtassa a számításokat egy táblázatban vagy a BiggerPockets számológépen keresztül. Aztán előveheti azt az egyetlen számológépet, és mindent megtehet az ingatlanáért, egy ingatlanért a piacon, egy külterületen, egy DST-ért. Ki lehet találni egy passzív befektetést, ilyesmiket. „Hé, milyenek ezek a bevallások, és hogyan néznek ki ezek az adókövetkezmények?” Képezzen átfogó képet a dolgokról.
És akkor a következő szint az, hogy ténylegesen menjen át, és győződjön meg róla, hogy beszélt a CPA-ról. Milyen adózási következményei vannak? Mert sokszor tudom, hogy saját személyes használatra becsülöm meg, hogy mennyi lenne az amortizáció vagy a tőkenyereség rögzítése, és a sejtéseim nem túl jók. Szóval beszéltem a CPA-val. És én is így fogom nézni a dolgokat: „Igen, kimehetsz az államból, és a felső korlátok magasabbak, vonzóbbak. De most többletköltséget kell viselnie az utazással és egy új hálózat fejlesztésével a piacon.” Ami nem jó vagy rossz, de ezek az órák és költségek általában nem jelennek meg az ingatlanbiztosításon. Szóval nagyon hiszek abban, hogy futtassunk le egy csomó forgatókönyvet, majd nézzük meg a mutatókat. És akkor nézze meg az adózási következményeket is, és nézze meg: „Hé, mennyi sávszélességre és pénzre van szüksége ahhoz, hogy ténylegesen végrehajtsam ezt az új stratégiát?” És csak jó szórakozást a futási forgatókönyvekhez.
Mindy:
Nagyon szeretem ezt a tanácsot, mert nagyon könnyen el lehet ragadni a FOMO-t, vagy bármit, amit a piac jelenleg csinál. Ön ingatlanügynök. Emlékszel a tavalyi tavaszra, amikor mindenki vásárolt, és néha fel sem lehetett mutatni néhány ilyen melegebb házat? Vagy bemennél, és ez csak az emberek forgóajtója, és veszítenél. Ön 1 a 37 ajánlat közül. Szóval látom, hogy az emberek nagyon-nagyon izgatottak emiatt. Idén tavasszal az eddig látottak alapján kezd újra úgy kinézni. Nem olyan mértékben, mert nincsenek magas kamataink. De Denver környékén még mindig nagyon-nagyon meleg van. Szóval csábító lehet az eladás. „Ó, Chris-t hallgatom a BiggerPockets Money Podcastban. És azt mondta, hogy a felső korlátom nem túl jó, ezért el kell adnom.”
Nem, nem ezt mondja. Azt mondja, futtass forgatókönyveket. Futtasson sok forgatókönyvet. Beszéljen ügynökével, és nézze meg, szerintük mit kaphat az ingatlanáért. Futtassa a számokat ezen összeg alapján, talán egy kicsit kevesebb, talán egy kicsit több. De nézze meg, hogy ezek a lehetőségek mit hoznak Önnek, mielőtt két lábbal beleugrasz. Eladod, majd azt mondod: "Ó, nem tudok 1031-et csinálni, mert lejárt az idővonalam." Eleget tudok az 1031-esekről ahhoz, hogy veszélyes legyen. Van egy nagyon konkrét időkészlet, ameddig új ingatlant kell vásárolnia, három ingatlan azonosításához. És ha nem, az 1031-es szám kint van. Ha nem kér előre valakit, hogy birtokba vegye és megtartsa a pénzt, akkor a 1031-es szám kint van. Ha birtokba veszi a pénzt, akkor most tartozik az összes adóval. Szóval sok tervezésről van szó. De ha az eladáson gondolkodik, futtassa a számokat. Győződjön meg róla, hogy van értelme. Futtassa az összes számot. Emberekhez beszél. Nagyon szeretem ezt.
Scott:
Igen. Chris, úgy tűnik, van itt néhány lehetőség. Eladhatom az ingatlant, refinanszírozhatom az ingatlant, vagy nem tehetek semmit, és hagyom, hogy az alacsony kamatozású adósságomat amortizáljam. Azt választottam, hogy az alacsony kamatozású adósságom amortizálódjon. Jelenleg ez a megközelítésem. Nem vagyok benne biztos, hogy ez a helyes megközelítés, és meg kell kérdőjeleznem. Az ingatlan eladása esetén pedig ott két lehetőségem van. 1031 csere vagy csak betakarítás… Van A lehetőségem. Az A rész eladása 1031, a B rész eladása pedig a nyereség betakarítása. Van olyan esettanulmánya vagy esetleg forgatókönyve, amelyen végigvezethet minket azokról az emberekről, akik választották ezeket a lehetőségeket, és miért tették ezt, vagy esetleg példák az Ön személyes portfóliójából?
Chris:
Igen. Teljesen. Egy dolog, szeretnék visszaugrani ahhoz, amit Mindy mondott. A kedvencem a következővel kapcsolatban: Amit javasolnék, miután megcsinált minden forgatókönyvet és beszélt az emberekkel, én pedig mindig ezt teszem. A BiggerPockets kedvenc funkciója a fórum. Szeretek olvasni mások bejegyzéseit, de közzéteszem a sajátomat is. És ne tedd közzé: „Hé, srácok. Az ingatlan eladásán gondolkodom. Mit kellene tennem?" Ne csinálj ilyen béna posztot. Tegyen egy ilyen bejegyzést: „Hé, futtattam egy forgatókönyvet. Itt vannak a számok. És három fejjel futottam erre, erre és erre. Itt vannak a számaim. Íme az én gondolataim. BP közösség, adja meg visszajelzését.” És sok nagyszerű visszajelzést kapsz. Arra is ráveszi az embereket, hogy felkeressenek más lehetőségeket. Tehát mindig járjon el kellő körültekintéssel. De az ottani közösség azt hiszem, ez a BiggerPockets abszolút legjobb része, vagy a kedvenc részem. Tehát tegye meg mindezt, majd ossza meg a fórummal, és indítsa el a csoportos gondolkodást.
Scott:
Szeretem. BiggerPockets számológépek és BiggerPockets fórumok. Úgy van. Tegyél fel egy okos kérdést, és okos válaszokat kapsz.
Mindy:
Okos válasz. És sokféle választ fogsz kapni. "Hé, tetszik, amit ez a személy mond, de nem hiszem, hogy figyelembe vették ezt a tényezőt." Nagyon tapasztalt emberek elmondják, mit tennének ebben a helyzetben, és valószínűleg el is magyarázzák, miért. A fórumozók szeretnek ingatlanokról beszélni. És ez nálunk egy kicsit más, mert ingatlanokkal foglalkozunk. De ha szeretsz ingatlanról beszélni, és ingatlanbefektető vagy, senki mást nem érdekel az életedben. nem akarják hallani. Csak a rossz tapasztalataikat akarják elmondani. De a BiggerPockets fórumokon vannak olyan emberek, akik ezt csinálják. Olyan emberek, akik már régebben csinálják, mint te, és vannak olyan forgatókönyveik, amelyeken talán még nem mentél keresztül, ahol tapasztalt tanácsokat adhatnak.
Chris:
Igen.
Mindy:
És ezt nem reklámnak szántam, de...
Chris:
Nem. De úgy értem, van valami jószág, srácok? Használd. Úgy értem, ez volt az egyik legjobb eszköz, amit ingatlanügynöki karrierem során használtam, mint befektető. Rendben. Szóval, visszatérve néhány példához itt. Tehát, hogy egy lépést visszalépjek, pénzügyi tervezésből szereztem diplomát, és mindig is megvolt bennem a hosszabb távú tervezési vágy. Nem szeretem ezt részvényekkel és kötvényekkel csinálni, ahol azt mondom: „Hé, tedd egy indexalapba, és az unalmas, és állítsd be, és felejtsd el.” Az ingatlanügy sokkal összetettebb. Tehát amit magamért és az ügyfeleimért teszek, egyfajta ötlépcsős keretet állítottam össze. Ezzel fogom összefoglalni, és ez végigvezet néhány gyakori forgatókönyvön, amelyet a piacon látunk.
Tehát az első lépés: mik a céljaid? Ahogy már említettem, gondold át újra, mik a céljaid. Az ingatlan egy jármű, amellyel oda lehet menni. Második lépés, nézze meg teljes portfólióját. Sokan elszigetelten nézik a bérleteiket. De hé, az 5, 7 vagy 10 kölcsönzött bérleted között hogyan teljesít összességében? Csakúgy, mint az IRA-ját, a 401(k)-ét, ezt. – Hé, hogy működik ez az egész? A harmadik lépés az, hogy menjen oda, és kezdje el megvizsgálni az egyéni ingatlanjait, az egyéni vagyontárgyait. „Hé, mik a lehetőségek? Mik a számok?" Csinálj ott egy SWOT elemzést. Negyedik lépés, futtassa le azokat a forgatókönyveket, amelyekről már beszéltünk. És akkor az ötödik lépés az, hogy írja meg cselekvési tervét.
Szóval ez nagyon jó a befektetőknek. Továbbá, ha Ön egy ügynök, úgy találtam, hogy ez egy csodálatos ügyfél-értéknövelő eszköz az ügyfeleim számára. Tehát én és a csapatom évente körülbelül 30-40 ilyen portfólió-ülést végzünk. Vagy bocsánat, egy hónap. Ezek olyanok, mint az Ön éves pénzügyi tervezési ülései ügyfeleinkkel és magunknak, mint befektetőknek. Tehát sok jó adathoz jutunk. Látunk néhány trendet ezen a téren. És hogy néhány gyakori példát gyűjtsünk, az az, hogy sok ember közeledik a nyugdíjhoz. Nos, számukra kevésbé a növekedésre és inkább a bevételre összpontosítanak. Tehát lehet, hogy az 50-es vagy 60-as éveikben járnak, kezdenek nyugdíjba vonulni, vagy szeretnének egy lépést visszalépni. A gyerekek főiskolára járnak, vagy otthonról. Nincs szükségük rengeteg jövőbeli bevételre vagy egy csomó jövőbeni növekedésre. Több bevételre van szükségük a következő pár évben.
Tehát ez egy egészen más eset, mint egy hozzám hasonló eset, amikor még mindig több ingatlant kell felhalmoznom ahhoz, hogy a következő 10 vagy 20 évben azon a szinten menjek nyugdíjba, amennyire szeretnék. Még mindig a felhalmozási fázisom vagyok. Tehát azoknak az embereknek, akik gyakran a nyugdíjazáshoz közeli szakaszban vannak, ésszerű lehet kifizetni az ingatlanokat, és azt mondani: „Hé, ha ezeket az ingatlanokat kifizették, mi lesz a pénzforgalom?” Ugyanakkor a következő forgatókönyveket futtatja: „Hé, ugyanakkor, ha kifizeti ezeket az ingatlanokat, nézzen egy hármas hálót. Hé, nézz egy adósságalapot, amely 8 vagy 10%-os hozamot fizethet. Különféle dolgokat tehetsz, de meg kell győződned arról, hogy ez összhangban van ezzel a céllal. Tehát sokan, akik abban a nyugdíjas szakaszban vannak, sokan úgy döntenek, hogy kimennek, és csak tovább fizetik az ingatlanjaikat. Tehát azt mondod: "Hé, ha csak kifizeted az ingatlanodat, akkor eléred a bevételi céljaidat."
Így aztán sokszor az adóssághógolyó megközelítését alkalmazzák, és elkezdenek kifizetni egy ingatlant, vagy a legalacsonyabb egyenleget, vagy a legmagasabb kamatot. Szóval: "Hé, kezdje el kifizetni." És akkor fizesse ki a következőt, fizesse ki a következőt. És sokszor eladnak egy ingatlant, ami a kutyájuk vagy [hallhatatlan 00:30:40]. Például: „Hé, ez a tulajdonság, ez a fájdalom a fenékben. Utálom. Nem teljesít jól.” Nagy. Nos, szabadulj meg tőle. Megbecsülési buli. továbblépünk. Sok ember számára tehát nagyon jó lépés lehet a tulajdonuk kiegyenlítése. Most azonban, ha azt mondod: „Hé, ha kifizetem az ingatlant, és nincs meg a kívánt bevételem”, akkor ott van a probléma.
Scott:
Így aztán remekül megbeszéltük egy ehhez hasonló témát a BiggerPockets Money 322. című műsorában: Miért nem az Ön bérelt ingatlanának pénzforgalma az, amit Ön gondol. Volt ott egy vendégünk, akinek kilenc bérleménye volt, és fizetéstől fizetésig élt, mert nem volt ott a pénzforgalom. Tehát ha ezen kíváncsi vagy, ha nem vagy biztos benne, akkor lehetsz ilyen helyzetben, ha van néhány olyan bérleményed, ahol legalább néhány a legjobb esetben is nullszaldós, és esetleg negatív a cashflow. És azt hiszem, hogy ebben a helyzetben ezt felfedezheti, ha követi azt az öt lépést, amelyet Chris felvázolt. És ebben a konkrét ingatlanonkénti elemzésben meg fogja határozni, melyek azok, amelyek eladását vagy kilépését érdemes megfontolni. Szóval Chris, csináltad ezt a saját portfólióddal az elmúlt egy-két évben?
Chris:
Nekem van. Tehát elvégeztem a saját portfóliómat. Ebben az évben nem tettem semmit, és ez inkább azért volt, mert a portfólióm valójában… Elég jól optimalizált a felső kamatokkal, a hitel-érték arányával. De a külső tényezőkre is kitérek, a karrierem és a vállalkozásom egy ingatlanügynök, minden ingatlanhoz kapcsolódik. Nos, én nagyon konzervatív vagyok. És mivel zűrzavaros időket élünk, és a legtöbb ember ingatlanból származó bevétele csökkent idén, és… 2022-ben és 23-ban ez sok ember számára alacsonyabb. Szóval azt mondom: „Hé, nagyon konzervatív leszek a befektetésemmel kapcsolatban, mert meg kell győződnem arról, hogy a napi bevételem rendben van. Tehát nem akarok odamenni, hogy elkezdjem a pénzáramlást vagy szigorítani.” Noha befektetési szempontból van értelme, globális szempontból nincs értelme annak, hogy most befektetőként mit kell tennem.
Szóval, amit csinálok, az az, hogy van két ingatlanom itt a denveri metróban, amelyek… úgy értem, ezek jó bérlések. Mint mondtam, nem ők a kedvenceim. Nem lennék boldogtalan, ha elmozdítanám őket. Szóval beszéltem az ingatlanvezetőmmel. A bérleti szerződések december környékén esedékesek – erre gondolunk, mert itt Denverben a tavasz a legalkalmasabb ingatlaneladás. Körülbelül február közepe és május vége között, remek hely egy ingatlan listázásához. Tehát gondoskodni fogok arról, hogy a bérleti szerződések lejárjanak, és akkor lesz időm kihozni a bérlőket, hogy új helyet kereshessenek, és remélhetőleg van három-hat hetem, hogy ott maradjak és bármit csináljak. frissítésekről, amelyeket meg kell tennem. Mert a legtöbb bérleti lakásnak szüksége van egy kis szeretetre. Kell nekik egy kis TLC. És sokszor jobban jár, ha 5-15,000 XNUMX dollárt fektet be valamilyen munkába, majd eladja egy tulajdonos-lakónak. Minden dollárért, amit a szebbé tételre költök, még három-négy dollárt kell kapnom ezért cserébe. Szóval: "Hé, hol van az a kedves hely, ahol nagyon tulajdonosbaráttá tehetem, hogy maximalizáljam a dolláromat?"
Szóval, elkezdek tervezni. Sok ügyfél csinálja ezt. Egy igazán érdekes dolog. Ez annyira lenyűgöző volt. Tehát visszatérve ehhez a magas tőke- és alacsony kamatozású forgatókönyvhöz. Sokan azt mondják: „Hé, jó a bérletem.” 4%-os felső határt jelentenek. Szeretik a bérlést, a város jó részét. Nem akarnak hozzányúlni, de a saját tőkét akarják átcsoportosítani. Rengeteg HELOC-t csináltunk. Van egy bank, amelyről tudok Coloradóban… Általában nagyon nehéz olyan bankokat találni, amelyek HELOC-t fektetnek be befektetési ingatlanokra. Tehát a HELOC egy lakáscélú hitelkeret, és nem olyan, mint egy 5 éves jelzáloghitel, hanem inkább az ingatlanon lévő csekk, hitelkártya.
Sokan vannak, akik HELOC befektetést hajtanak végre a befektetési ingatlanjukon, és aztán elmennek… 30%-os LTV-jük volt. Kiveszik a saját tőkéjük 20 vagy 30%-át, majd átcsoportosítják vagy bérbeadásba, vagy valamilyen szindikációs stratégiába. És megehetik a tortájukat és azt is megehetik, mert van alacsony, 30 éves fix kamatlábuk, és elbírnak némi változó kamatozást, de vegyenek fel hitelt 6, 7%-on, de menjen. 15-20% hozamot kap.
Mindy:
Ki csinálja ezt a HELOC-ot a befektetési ingatlanokért? Mert nem találtam senkit, aki HELOC-t fektet be.
Chris:
Nos, írj nekem a BiggerPockets-en, és elmondom, Mindy. Nem. Szóval sok ebből származik… Szóval ez, tehát ezek… Úgy értem, örülök, hogy megoszthatom veled ezt a nevet, és megadom az elérhetőségemet, Mindy. Csodálatos srác. De szeretne helyi bankokat keresni. A nagy bankok és a nemzeti hitelezők, és valószínűleg az a személy, aki a 30 éves lejáratú hagyományos kölcsönét adta, nem ők lesznek a megfelelő srácok vagy lányok, akik ezt a kölcsönt megadják. Ők Fannie és Freddie hagyományos hitelezői.
Tehát a nagy bankok nem adják ezt neked. De sokszor keress egy helyi bankot, például egy államilag felhatalmazott bankot vagy hitelszövetkezetet, és ők csinálják a HELOC-t. És ez csak annyit jelent, hogy beszéltem 30 bankkal, és kiépítettem a hálózatomat. És ismerek néhány bankot, amelyek megteszik, de nagyon kevesen teszik meg, ha nem övék az első pozíció. És sokszor nem ők állnak az első helyen. Szóval nagyon-nagyon árnyalt lesz. De ez az, ahol sok ember frusztrált az ingatlanok miatt, különösen a tech srácok és a részvényesek. Azt mondom: "Nos, az ingatlan nem hatékony." Igen, hívj fel 30 hitelezőt. Nem szórakoztató, de így találod meg az aranyat.
Scott:
Szóval szeretem ezt mint megközelítést és mint eszközt. Szeretnék felhívni a figyelmet arra, hogy nem rajongok egy befektetési HELOC 6%-os kamattal történő felhasználásáért, hogy aztán átcsoportosítsam a szindikált típusú befektetésekbe. Úgy gondolom, hogy ez egy nagyon kemény arbitrázs, és az ilyen szindikációkból származó cash flow-k és időzítések bizonyos esetekben nem lehetnek olyan jók. Ez egy nagyon agresszív játék. Tehát ne feledje, hogy ha ilyen stratégiát akar alkalmazni. Sokkal agresszívebb, mint egy bérleményből egy másik ingatlanba átcsoportosítani a tőkét, véleményem szerint 7 éves fix kamatozású adósság felhasználásával.
Chris:
Igen. Ez az a hely, ahol, ahogy mondtam, sok embernek van nyolc bérleménye, és egy-két bérlettel csinálják. Tehát továbbra is nagyon kiegyensúlyozottak a teljes részvénypozícióban, és a vegyes fix kamatlábuk 3.5, és most nagyon kis mennyiségű változót adnak hozzá. Szóval teljesen egyetértek veled, Scott. Ez fejlettebb. Magasabb kockázatú. És vannak, akik ezt teszik a bérbeadásokkal, megteszik ezt az alapokkal vagy a szindikációkkal. De ez határozottan egy sokkal fejlettebb technika, és ügyeljen arra, hogy legyen készpénze bármilyen hullám meglovagolásához vagy onnan bármilyen ütéshez.
Scott:
Azt akarom mondani, hogy bölcs dolog, ha kimegyünk és megnézzük, mit kaphat egy befektető HELOC, ha ez elérhető az Ön számára. Mindig jó, ha hozzáférsz a hitelhez, még akkor is, ha nem használod fel.
Mindy:
Igen. Ez határozottan megmentette a bőrömet az ingatlanunkon. Nem egy HELOC befektető volt. HELOC volt a saját házamban. De csináltam néhány pénzügyi majom üzletet, és szükségem volt gyors készpénzhez. És arra gondoltam, hogy szükségem lehet gyors készpénzre, ezért kinyitottam, de nem vettem ki semmit. Csak ült ott. De aztán amikor szükségem volt rá, ott volt, hogy húzzam. A HELOC befektetés ugyanolyan vagy hasonló arányú, mint egy személyes ingatlan HELOC?
Chris:
Nem. Sokszor inkább prím plusz 1-3%, ahol sokszor a tulajdonos-occ lehet prím plusz 0 vagy prím plusz 0-tól 1-ig. Tehát ott látható a szórás. A másik dolog az, hogy sok előválasztáson, úgy értem, sok hitelszövetkezet és bank van a városban, amelyek 95%-os vagy 100%-os együttes LTV-t fognak elérni. Nagyon magas LTV-t fognak elérni. Még egyszer, óvatosan menjen be. Okosnak kell lenni egy nagy hitelkártyával. De egy befektető HELOC, ahol sokszor csapnak ki, a teljes kombinált LTV 70-80%. A kombinált LTV pedig azt jelenti: „Hé, mennyi a százaléka annak a 30 évre rögzített első pozíciós fizetésnek? És a tetejére adjuk a HELOC-ot. Mi ez a kettő együtt?" Tehát a HELOC befektetés a legjobb, amit láttam. A legjobbat mondom. A legmagasabb LTV a kombinált LTV 80%-a, ami még mindig hihetetlenül magas egy befektetési HELOC esetében.
Scott:
Végignézhetünk néhány példát olyan ügyfelektől, akikkel együtt dolgozott, és olyan embereket, akik esetleg különböző lehetőségeket éltek át? Beszéltél valakivel, és azt mondják: „Tudod mit? Csak kifizetem a dolgot, és azt mondom, felejtsd el”? Vagy: „Csak hagyom ülni, és nem csinálok semmit. Nem fogom korán kifizetni az adósságot. Csak hagyom, hogy amortizálódjon." És akkor volt néhány ember, aki átment ezen, és mi volt az indokuk a közelmúltban?
Chris:
Igen. Úgy értem, a fentiek mindegyike, és sok minden azon múlik, hogy mik a céljaik és mi az általános kockázattűrő képességük. Úgy értem, jelenleg vannak ügyfeleim, akik ingatlant adnak el, és 1031-et fognak intézni. Vannak, akik a helyben maradnak. Néhányan kilépnek az államból. Nagy. Különféle lehetőségek vannak ott. És ebben az esetben az indoklásuk a következő: „Hé, az elismerés partinak vége.” Denver számára az őrült megbecsülésnek vége. Ha most eladja, visszaadhat néhány pontot. De kit érdekel? 40%-ot csináltál. Adjon vissza két pontot az elmúlt két évre. És még mindig azt mondják: „Hosszú távon ki akarok menni… Sokan azt mondják: „Hé, ez az ingatlan C osztályú, fejfájást okoz. Ez már nem egy nagyszerű bérlet. Jobb helyre szeretném költöztetni, vagy A osztályú ingatlanba, kisebb a fejfájás.” Tehát alacsonyabb karbantartási igényűnek, hasonló vagy magasabb korlátnak kell lennie, de szabadabbnak kell lennie. Ez részben befektetés, részben pedig csak megkönnyíti a befektetői életüket.
Nekem is sok emberem van… Valójában az emberek többsége azt mondja: „Tudod mit? Nagyon várom az évet." Soha nem rossz lépés az, ami az évre szorosan nyúlik, és hagyja, hogy a készpénz a bankban maradjon, építkezzen, és folytassa az adósság törlesztését. Ha nem biztos benne, a fékek nyomása nem fog ártani. Nincs egyetlen olyan üzlet sem, amelyről lemaradna, és amely megváltoztatná vagy megtörné a karrierjét. De ha tranzakciót hajt végre, akkor van olyan üzlet, amely megtörheti a karrierjét. Szóval ne aggódj a nagy miatt, amitől gazdag leszel. Aggódj amiatt, aki felrobbant, és 10 évet visszavet. És ez megtörténhet. Tehát mindig ébernek kell lenni. Szóval nagyon sokan ülnek feszesen. Ahogy mondtam, azt csinálják, amit én. „Hé, jó helyzetben vagyok. Az ingatlanaim jól teljesítettek. Jó LTV-n vagyok. Szorosan ülök egy éve.”
És akkor azok az emberek, akik jobban csinálják a fejlettebb stratégiákat, hogy egy második fixet vagy egy második HELOC-ot helyezzenek el, ezek nem egy tulajdonsággal rendelkező emberek teszik ezt. Ezek olyan emberek, akik 5-10 ingatlannal rendelkeznek, és jó pénzforgalmuk van, és 1 vagy 2 ingatlanon teszik ezt, hogy globális LTV-jüket 30%-ról 40%-ra növeljék. Tehát még mindig nagyon alacsony LTV-n vannak, és a vegyes kamatlábuk egy kicsit emelkedik. És a bankban is van készpénz, és bejön a bérleti díj, hogy finanszírozni tudják az összes fizetést. És azt is, hogy ellenálljon: „Ó, megtettem ezt a lépést, és arra gondoltam, hogy 20% IR-t fogok elérni, és most 7% IR-t fogok elérni ezen az ingatlanon.” Elbírják ezt a fekete szemet. De a kockázat-nyereség arány megfelelő nekik, de megfelelően tőkésítettek, és jó a bevételük.
Mindy:
Chris, ezen a piacon van valaha jó eset egy készpénzes refi-re? Úgy értem, elég idős vagyok ahhoz, hogy emlékezzek 7%-ra. Az első jelzáloghitelem egy 7%-os kölcsön volt, és azt hittem, nagy takony vagyok, amiért megkaptam ezt a 7%-os kölcsönt. És most 2, 3, 4%-os hitelünk van 20 éve. Az emberek kiborulnak ezektől a jelenlegi kamatoktól, és megértem, hogy papíron miért tűnik rossz ötletnek a készpénz-visszafizetés, de nem lehet minden rossz.
Chris:
Mint a legtöbb dolog, ez is attól függ. De néhány magas szintű dolog. Tehát visszatérve ahhoz a példához, ahol azt mondtam: „Ha egy ingatlan 4%-os felső korláttal rendelkezik, akkor ez az én hüvelykujjszabályom.” Ez jól működik Denverben. Nem tudom, hogy ez más piacokon hogyan jelenik meg. hasonlóságokat feltételezek. De még egyszer: ez az én felelősségvállalásom. Magas szintű, ha az ingatlan meghaladja a 4%-os felső határt, akkor a készpénzes refinanszírozásnak van értelme. Ha nem éri el a 4%-os felső határt, annak általában nincs értelme. De most valószínűleg egy kicsit magasabb. Valószínűleg javítanom kell a hüvelykujjszabályaimon a felső kamatlábaimat illetően az új piacon. Mert ha készpénzes refi-t csinálsz, akkor visszavásárolod az ingatlant. És komolyan kétlem, ha teljes készpénzfelvételi refi-t csinálna, az ingatlan továbbra is pénzforgalmat bonyolítana. A legtöbb esetben ez nem negatív cashflow.
Tehát az általam készített értékelések és az összes olyan ügyfél közül, akikkel együtt dolgoztam, nem jut eszembe senki, aki a jelenlegi piacon végzett volna kifizetési átalakítást. Lehet, hogy van egy vagy kettő, de azt mondanám, hogy olyan közel van a nullához, amennyire jól érezném magam, ha nyilvánosan azt mondanám, hogy nulla. A legtöbben úgy döntenek, hogy nem tesznek semmit, eladják és áthelyezik a pénzt, vagy HELOC-ot helyeznek oda, hogy hozzáférjenek a tőkéhez. De ha már rossz bérleménye van, általában nem jó dolog 7%-os készpénz-visszafizetést végrehajtani. Mert most van egy negatív pénzforgalmi eszköze, amely rossz felső kamatlábú, és amelyet most újra befektet.
Tehát az emberek túlnyomó többsége számára nem hiszem, hogy igazán lenne értelme a negatív pénzforgalmi ingatlanoknak. Időnként, a portfólió egy kis részére, igen, kivételt tehetek e szabály alól. De a legtöbb ember számára miért akar olyan eszközt, amely nem térül meg? Tehát ha kifizetési refi-t végzel, az sok idő negatívvá válik. És itt válik a legtöbb ember számára felelősséggé. Tehát nem láttam semmilyen készpénzes visszafizetést, és nem látom, hogy a befektetőim vagy az ügyfeleim csinálnák ezt.
Mindy:
Sokszor kapom ezt a kérdést, és nem láttam okot arra sem, hogy készpénzes refi-t csináljak. Ha van egy ingatlana, amelyet azelőtt vásárolt, hogy a kamatok tavaly júniusban emelkedni kezdtek, akkor ha meg akarja tartani, tartsa meg, és a HELOC hozzáférjen a tőkéhez. Rövid távú, egyetértek Scott-tal abban, hogy a HELOC pénznek rövid távú pénznek kell lennie. De akkor vagy megtartod, vagy eladod. És ha meg akarja tartani, akkor tartsa az alacsony kamatot. Egyszerűen nincs értelme. nem tudom mit kezdenél vele. De megint csak attól függ. Valószínűleg nem fog menni. Futtassa le a forgatókönyveit, ahogy korábban mondta. Ha hozzá tud férni ehhez a készpénzhez úgy, hogy… Kimerítő üzletet talált, és ez az egyetlen készpénze, amivel rendelkezik, ez egy nagyon-nagyon specifikus módja lehet a kifizetési refi használatának. De igen, egyetértek veled.
Scott:
Igen. Kivéve azokat, akik extrém bikák az ingatlanpiacról, és csak sokkal többet szeretnének vásárolni, és kihúzni a készpénzüket, az alacsony kamatozású jelzáloghitelről jóval magasabbra történő refinanszírozás nem sok hasznot hoz. érzék. Tehát úgy látom, hogy ennek a használati esete lassan visszatér a következő néhány évben, mivel az emberek a jelenlegi kamatláb mellett vásárolnak. Tehát ha új ingatlant vesz 6, 7, 7.5%-os áron befektetői kölcsönnel, majd jövőre BRRRR-re fizeti azt, ha 7%-os kamattal szeretne refinanszírozni, és készpénzt szeretne kivenni, akkor ennek van értelme. nekem. Tehát azt gondolom, hogy a legtöbb refinanszírozási tevékenység átmeneti szünetet fog látni. Ez nyilván már itt van. Szerintem ez folytatódni fog, és lassan vissza fog térni a következő pár évben.
Chris:
Igen. Úgy értem, sok hitelezővel beszélek, és úgy értem, a refi-buli körülbelül egy éve ért véget. Ezért láttunk sok elbocsátást a hitelező világban is, mert véget ért a refi buli. Egyetértek. Ez most nem egy nagy színjáték. Szóval, ez most nagyon kevés esethasználat. Általában van értelme valakinek, de ez ott 0.1%.
Scott:
Chris, ez fantasztikus volt. Köszönjük, hogy eljött, megmutatta és beszélt erről a jó problémáról. Hogyan kezelje a bérleti portfóliójában rekedt részvényeket, ha hosszú távú befektető volt. Hol tudhatnak meg többet rólad az emberek?
Chris:
Nos, mindig kereshetsz a Google-on. Marketinges vagyok itt, Denverben. Tehát ha rákeresel a Google-ba Chris Lopezre, Denver, akkor megtalálsz. De erre a legjobb hely a BiggerPockets. Ott vagyok a fórumokon, és küldök egy DM-et. Valójában ez az egyetlen közösségi platform, amelyet ténylegesen használok és válaszolok rá, mert ez valóban hasznos információ. Szóval szívesen kapcsolódnék az emberekhez a BiggerPockets-en, mert nagyon szeretek zavarni és beszélni az ingatlanokról, és azt is megtanulni, hogy mások mit csinálnak. Tehát a BiggerPockets a legjobb hely.
Scott:
Fantasztikus. Igen. Ha Denverben vagy, Chris mindig hajlandó találkozni. Nemrég találkoztam veled párszor. Igen. Nyugodtan keressen meg engem is, ha felkeresi a BiggerPockets fórumait. Örülök, ha találkozunk veled. Tehát Denver szórakoztató hely a befektetők számára. Szeretjük bővíteni a hálózatot.
Chris:
Fantasztikus. Hát köszönöm srácok. Nagy öröm volt idejönni. Szeretek ilyen technikai dolgokról beszélni, szóval ez az én abszolút teám. Szóval köszönöm srácok.
Mindy:
Köszönöm, Chris. Nagyon szórakoztató volt, hamarosan beszélünk veled.
Chris:
Pá, srácok.
Mindy:
Rendben. Chris Lopez volt az. Ez nagyon jó móka volt. Scott, sok olyan dolgot felhoztunk, amire korábban nem igazán gondoltam. De azt a tanácsot is, amely minden műsorunknál újra előtérbe kerül, az, hogy számolja be a számokat. Csináld meg a házi feladatodat. Futtassa le a különböző forgatókönyveket. Ne csak a nadrág ülése mellett repülj. Nézze meg, mi a pénzügyileg legelőnyösebb út az Ön számára. Ne csak azt mondja: „Mindenki más árul, tehát nekem is el kellene adnom.” Lehet, hogy nem ez a legjobb megoldás. Ez lehet a legjobb megoldás. De hozzon egy szilárd döntést a matematika, nem pedig az érzelmek alapján.
Scott:
Yep. Love it. Chris says, “Start with your portfolio. Ask yourself the question, ‘Is that going to achieve what I want it to achieve?’” Then, boil that down inside of the real estate component of your portfolio on a deal-by-deal basis. Are each one of these deals contributing to that larger goal? And if not, am I going to pay it off? Am I going to do nothing and let my current note amortize, or am I going to sell and exchange or sell and capture the gains? Complex set of decisions that you have to make here. A lot of thought and energy, and a lot of knowhow needs to go into that. Luckily, we’ve got a platform called BiggerPockets to help you discover all the ins and outs of those types of things, and make those kinds of analyses on the properties component of that.
De szeretnék egy másik kérdést is feltenni. Még egy kérdést szeretnék feltenni ehhez a kérdéshez. Mi az, mit tenne, ha a teljes portfólióját készpénzre váltaná? Ha csak készpénzben adnám át, hogyan helyezné el? Ugyanolyan lenne, mint ahogy ma bevezették, vagy valami más lenne? És ha valami másról van szó, miért nem térsz vissza ebbe, és azt mondod: „Hogyan kezdjek el még ma mozogni az összes felhalmozott készpénzzel, vagy akár átcsoportosítani a jelenlegi portfólióm eszközeit, hogy elérjem azt az állapotot? ez az én kívánt portfólióm”?
Mindy:
Ó, nagyon tetszik ez a kérdés, Scott. Hogyan helyezné el a készpénzt? Ugyanúgy telepítené, vagy módosítaná? Ez érdekes. Azt hiszem, őszintén szólva, nagyjából ugyanígy lennék, mint most. Tetszik a portfólióm.
Scott:
Igen. Nagyon elégedett vagyok a portfóliómmal, de úgy gondolom, hogy az embereknek elgondolkodtató az adósság. Mostanában sokat beszéltem erről. De a napokban kaptam egy kérdést egy BP Money hallgatótól, és azt mondják: "Hé, van egy nagy portfólióm, de nem generálok cash flow-t." „A portfólió körülbelül 2.5 3 millió dollár. Hogy nem generál cashflow-t?” – Ó, ez azért van, mert így vagyunk kihelyezve. Nos, ha jelzáloghitelt vettél, ha szó szerint… A befektetési jelzáloghitelek jelenleg 7 és 7.5%-osak a 30 éves lejáratú befektetési ingatlanok jelzáloghitelénél. Csak befizetsz egy párszáz ezret az egyik jelzálogba. Vegyél egyetlen jelzálogkölcsönt, és már csak a kamatból megkapod az évi 30, 40,000 XNUMX dolláros passzív pénzforgalmat. Tehát valami tészta azoknak, akik azon töprengenek, mit kezdjenek a portfóliójukkal, tekintsék az adósságot azon helyek egyikének, ahol nagyobb mértékben átcsoportosíthat, különösen, ha passzív bevételre vágyik.
Mindy:
Ez egy érdekes forgatókönyv, Scott. Tetszik. Rendben. El kell tűnnünk innen?
Scott:
Csináljuk.
Mindy:
Oké. Ezzel zárul a BiggerPockets Money Podcast ezen epizódja. Ő Scott Trench, én pedig Mindy Jensen, aki azt mondja: "Hamarosan beszélünk, pávián."
Scott:
Ha tetszett a mai rész, kérjük, írjon nekünk egy ötcsillagos értékelést a Spotify-on vagy az Apple-n. Ha pedig még több pénzes tartalmat keresel, bátran látogass el YouTube-csatornánkra a youtube.com/biggerpocketsmoney címen.
Mindy:
A BiggerPockets Money-t Mindy Jensen és Scott Trench készítette, producere Kailyn Bennett. Szerkesztés: Exodus Media. Szövegírás: Nate Weintraub. Végül, nagy köszönet a BiggerPockets csapatának, hogy lehetővé tették ezt a show-t.
Nézd meg a podcastot itt
[Beágyazott tartalmat]
Segítsen nekünk új hallgatókat elérni iTunes értékelést és véleményt adva nekünk! Mindössze 30 másodpercet vesz igénybe. Kösz! Nagyon nagyra értékeljük!
Ebben az epizódban foglalkozunk
- Home equity magyarázta és hogyan kell használni még gyorsabban gazdagodni
- Mikor érdemes vásárolni, eladni vagy refinanszírozni és hogyan számíthatja ki az Ön számára legjobb megoldást
- Cap árfolyamok és ennek az egyszerű mutatónak a segítségével döntse el, hogy érdemes-e egy bérleményt megtartani
- HELOC-ok (házi tőke hitelkeretek) és mely bankok kínálják őket bérleményben
- Chris ötlépcsős keretrendszere bérleti portfóliójának újraértékeléséhez és frissítéséhez
- Mikor készpénz-refinanszírozás és hogy ennek van-e értelme a mai kor mellett magas kamatlábak
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/money-385
- $3
- 000
- 1
- 10
- 2%
- 20 év
- 2022
- 35%
- 7
- 70
- 95%
- a
- Képes
- Rólunk
- felett
- Abszolút
- teljesen
- hozzáférés
- Hozzáférés
- Fiók
- felhalmozásra
- felhalmozódás
- pontos
- Elérése
- át
- törvény
- Akció
- tevékenység
- tulajdonképpen
- hozzáadott
- További
- előre
- fejlett
- tanács
- tanácsadók
- Után
- Ügynök
- szerek
- agresszív
- Igazítás
- Minden termék
- már
- Bár
- mindig
- elképesztő
- között
- összeg
- elemzés
- elemzése
- és a
- évi
- Másik
- válasz
- válaszok
- bárki
- Apple
- alkalmaz
- méltányol
- felértékelődés
- megközelítés
- megfelelő
- arbitrázs
- TERÜLET
- területek
- körül
- vagyontárgy
- Eszközök
- feltevés
- elérhető
- vonzó
- Austin
- szerző
- elérhető
- vissza
- Rossz
- Egyenleg
- Sávszélesség
- Bank
- Banks
- alapján
- alapvető
- Alapvetően
- alap
- mert
- válik
- válik
- egyre
- előtt
- hogy
- Hisz
- lent
- BEST
- Jobb
- között
- Nagy
- Nagy kép
- nagyobb
- Bit
- Fekete
- fúj
- Kötvények
- bumm
- határ
- Unalmas
- kölcsönkér
- megvett
- BP
- szünet
- hoz
- Bringing
- Bring
- hozott
- épít
- Épület
- Bulls
- Csokor
- üzleti
- vállalkozások
- megvesz
- Vásárlás
- CAKE
- számít
- hívás
- hívott
- Kaphat
- nem tud
- sapka
- tőke
- nagybetűs
- elfog
- Rögzítése
- kártya
- Karrier
- eset
- Esettanulmányok
- esetek
- Készpénz
- pénzforgalom
- Cash Out
- Kifizetés
- elkapott
- kihívás
- kihívások
- Változások
- csatorna
- ellenőrizze
- sakk
- választott
- chris
- Város
- osztály
- vásárló
- ügyfél részére
- közel
- záró
- Főiskola
- Colorado
- kombinált
- hogyan
- kényelmes
- érkező
- kereskedelmi
- Közös
- közösség
- bonyolult
- összetevő
- koncepció
- következtetés
- feltétel
- magabiztos
- zavaros
- zavaró
- Csatlakozás
- Következmények
- konzervatív
- Fontolja
- figyelembe vett
- kapcsolat
- tartalom
- folytatódik
- hozzájáruló
- hagyományos
- átalakított
- szövegírás
- Költség
- tudott
- ország
- Pár
- CPA
- készítette
- teremtés
- hitel
- hitelkártya
- Hitelszövetkezet
- Hitelszövetkezetek
- Csésze
- Valuta
- deviza kereskedés
- Jelenlegi
- Jelenleg
- Veszélyes
- dátum
- nap
- Day Trading
- napról napra
- üzlet
- Ajánlatok
- Adósság
- évtized
- határozott
- döntés
- határozatok
- minden bizonnyal
- Fok
- Delaware
- Denver
- attól
- függ
- telepíteni
- telepített
- rendeltetési hely
- Határozzuk meg
- fejlesztése
- DID
- különbség
- különböző
- szorgalom
- felfedez
- vita
- megosztott
- DM
- Nem
- Kutya
- Ennek
- Dollár
- dollár
- ne
- Által
- megduplázódott
- kétlem
- le-
- drámaian
- álmok
- csökkent
- minden
- Korábban
- Korai
- pénzt keres
- könnyebb
- könnyen
- eszik
- hatékony
- bármelyik
- máshol
- beágyazott
- energia
- Mérnöki
- elég
- Egész
- Epizódok
- részvény
- különösen
- lényegében
- birtok
- becslés
- értékelni
- Még
- EVER
- Minden
- mindenki
- minden
- alakult ki
- példa
- példák
- Kivéve
- kivétel
- csere
- izgatott
- kivégez
- Kilépés
- Kivonulás
- költségek
- drága
- tapasztalat
- tapasztalt
- Magyarázza
- szélső
- szem
- tényezők
- ventilátor
- fantasztikus
- elbűvölő
- gyorsabb
- Zsír
- Kedvenc
- Funkció
- díj
- Visszacsatolás
- díjak
- láb
- kevés
- Ábra
- finanszíroz
- pénzügyi
- Pénzügyi függetlenség
- pénzügyileg
- Találjon
- végén
- vezetéknév
- Első ránézésre
- rögzített
- lakás
- áramlási
- összpontosított
- következő
- FOMO
- A befektetők számára
- külföldi
- külföldi valuta
- Fórum
- fórumok
- talált
- alapító
- KERET
- Keretrendszer
- Ingyenes
- szabadság
- Péntek
- ból ből
- frusztrált
- Tele
- móka
- alap
- alapok
- jövő
- jövőbeni növekedés
- Nyereség
- Nyereség
- játék
- generál
- generáló
- kap
- szerzés
- ajándék
- Girl
- Ad
- ad
- Giving
- Globális
- Go
- cél
- Célok
- Goes
- megy
- Arany
- jó
- nagy
- bruttó
- Nő
- Növekedés
- Vendég
- vendég
- Fickó
- csapkod
- csapkodott
- fogantyú
- Hang
- történik
- megtörténik
- boldog
- aratás
- Aratás
- tekintettel
- fej
- hall
- segít
- segít
- segít
- itt
- Rejtett
- Magas
- magas szinten
- <p></p>
- legnagyobb
- történeti
- Találat
- tart
- holding
- Kezdőlap
- Homes
- házi feladat
- Őszintén
- remélhetőleg
- FORRÓ
- NYITVATARTÁS
- Ház
- házak
- Hogyan
- How To
- azonban
- HTTPS
- hatalmas
- Több száz
- Fáj
- BETEG
- ötlet
- azonosítani
- fontos
- in
- beleértve
- Jövedelem
- Növelje
- <p></p>
- hihetetlenül
- függetlenség
- index
- egyéni
- információ
- biztosítás
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekelt
- érdekes
- Internet
- Interjú
- bevezet
- inverzió
- befektet
- befektetés
- beruházás
- Beruházások
- befektető
- Befektetők
- részt
- IRA
- izolált
- kérdés
- IT
- maga
- utazás
- ugrás
- Tart
- Kulcs
- gyerekek
- Kedves
- Ismer
- Fakó
- létra
- tó
- nagymértékben
- nagyobb
- keresztnév
- Tavaly
- indít
- elbocsátások
- vezetékek
- tanult
- tanulás
- kilépő
- hitelezők
- hitelezési
- bérbeadása
- szint
- Tőkeáttétel
- LG
- felelősség
- élet
- Valószínű
- vonal
- vonalak
- Kihallgatás
- felsorolás
- kis
- él
- élő
- hitel
- Hitelek
- helyi
- HELYI BANKOK
- elhelyezkedés
- Hosszú
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- hasonló
- nézett
- keres
- MEGJELENÉS
- veszít
- vesztes
- Sok
- szerelem
- Elő/Utó
- LTV
- készült
- karbantartás
- Többség
- csinál
- KÉSZÍT
- Gyártás
- menedzser
- sok
- piacára
- Marketing
- piactér
- piacok
- tömeges
- matematikai
- Anyag
- számít
- Maximize
- eszközök
- Média
- Találkozik
- megy
- metrikus
- Metrics
- metró
- esetleg
- millió
- Gondolkodásmód
- hiányzó
- hiba
- pillanat
- pénz
- Hónap
- több
- Jelzálog
- Jelzálog
- a legtöbb
- mozog
- mozog
- mozgó
- többszörös
- név
- nemzet
- nemzeti
- szükségszerűen
- Szükség
- szükséges
- igények
- negatív
- háló
- hálózat
- Új
- New Market
- következő
- Északi
- hirhedt
- szám
- számok
- ajánlat
- Ajánlatok
- gyakorta
- Rendben
- Régi
- ONE
- nyitott
- üzemeltetési
- Vélemény
- Vélemények
- Lehetőségek
- Alkalom
- opció
- Opciók
- Más
- vázolt
- kívül
- átfogó
- áttekintés
- saját
- tulajdonosok
- fizetett
- Fájdalom
- festmény
- Papír
- rész
- különös
- partner
- párt
- passzív
- passzív jövedelem
- múlt
- ösvény
- Fizet
- fizet
- fizetés
- kifizetések
- Emberek (People)
- emberek
- százalék
- tökéletes
- teljesít
- előadó
- Előadja
- talán
- person
- személyes
- Személyesen
- perspektíva
- fázis
- főnix
- vedd
- kép
- tengely
- Hely
- Helyek
- terv
- tervezés
- emelvény
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- kérem
- plusz
- zsebek
- podcast
- pont
- pont
- latolgat
- medence
- szegény
- portfolió
- pozíció
- pozíciók
- birtoklás
- lehetséges
- állás
- Hozzászólások
- be
- szép
- ár
- elsődleges
- Első
- valószínűleg
- Probléma
- folyamat
- Készült
- szakmai
- megfelelően
- ingatlanait
- ingatlan
- védett
- nyilvánosan
- szivattyúzás
- Nyomja
- visszavet
- tesz
- helyezi
- elhelyezés
- kérdés
- Quick
- Raleigh
- hatótávolság
- Arány
- Az árak
- értékelés
- hányados
- el
- elérése
- Olvasás
- kész
- igazi
- ingatlan
- ingatlanpiac
- valószerű
- észre
- realizált
- ingatlanügynök
- ok
- ésszerű
- új
- nemrég
- ajánl
- ajánlások
- Refi
- összefüggő
- viszonylag
- eszébe jut
- Bérlés
- kölcsönzés
- képvisel
- Tudástár
- Reagálni
- válasz
- nyugdíjazás
- visszatérés
- Visszatér
- Kritika
- Vélemények
- Jutalom
- Gazdag
- megszabadít
- Lovagol
- felkelő
- Kockázat
- tekercselt
- körül
- Szabály
- futás
- futás
- Mondott
- só
- Salt Lake City
- Sam
- azonos
- Megtakarítás
- megtakarítás
- Megtakarítás
- azt mondja,
- forgatókönyv
- forgatókönyvek
- Második
- másodperc
- Titkos
- látás
- Úgy tűnik,
- részes
- elad
- Eladási
- Sells
- értelemben
- ülések
- készlet
- hét
- Megosztás
- Lő
- lövés
- Webshop
- rövid
- rövid időszak
- kellene
- előadás
- <p></p>
- hasonló
- hasonlóságok
- Egyszerű
- óta
- egyetlen
- Ülés
- helyzet
- SIX
- jókora
- készségek
- Bőr
- Lassan
- kicsi
- okos
- So
- eddig
- Közösség
- társadalmi platform
- eladott
- szilárd
- néhány
- Valaki
- valami
- Nemsokára
- hang
- forrás
- SPA
- szakosít
- különleges
- kifejezetten
- sebesség
- költ
- Centrifugálás
- Szponzorok
- Spot
- Spotify
- terjedése
- Kenhető
- táblázatkezelő
- tavasz
- csillag
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- Állami
- tartózkodás
- Lépés
- Lépései
- bot
- Még mindig
- készlet
- részvénypiac
- készletek
- Részvények és kötvények
- Történet
- stratégiák
- Stratégia
- feszültség
- tanulmányok
- siker
- sikeres
- ilyen
- szuper
- édes
- hírszolgáltatás
- táblázat
- Vesz
- tart
- bevétel
- Beszél
- beszéd
- Érintse
- adó
- Adók
- Tea
- csapat
- tech
- Műszaki
- ideiglenes
- bérlő
- teszt
- A
- A jövő
- a világ
- azok
- Ott.
- dolog
- dolgok
- Gondolkodás
- Harmadik
- idén
- gondoltam
- ezer
- három
- küszöb
- Keresztül
- szigorítása
- idő
- ideje vásárolni
- időrendben
- alkalommal
- típus
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- tolerancia
- tonna
- Tónus
- is
- szerszám
- felső
- téma
- Végösszeg
- TELJESEN
- érintse
- érintett
- felé
- kereskedelem
- kereskedő
- Kereskedés
- tranzakció
- Másolat
- utazás
- Utazó
- borzasztó
- Trends
- Hármas
- baj
- igaz
- Bízzon
- FORDULAT
- Fordult
- típusok
- megért
- jegyzési
- unió
- Szakszervezetek
- kinyit
- Frissítés
- frissítés
- us
- használ
- használati eset
- rendszerint
- Értékelés
- érték
- hozzáadott érték
- Értékek
- különféle
- Hatalmas
- jármű
- Ellen
- videó
- kívánatos
- Víz
- hullámok
- Vagyon
- hét
- Hetek
- fogadtatás
- Mit
- Mi
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- lesz
- hajlandó
- BÖLCS
- nélkül
- csodálatos
- csodálkozó
- Munka
- dolgozzanak ki
- dolgozott
- dolgozó
- művek
- világ
- érdemes
- érdemes
- lenne
- betakar
- ír
- írott
- Rossz
- év
- év
- Hozam
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla