Hogyan hat a nevezőhatás az ingatlanbefektetőkre?

Ebben a cikkben

El akarod pusztítani a vagyonodat? Megtaníthatlak, hogyan. Szeretnél több vagyont teremteni magadnak? Megtaníthatlak erre is. 

Tudsz a nevezőeffektusról? 

A pénzügyekben és a befektetésekben a „nevező hatása” akkor fordul elő, ha egy portfólió egy részének értéke drasztikusan csökken, és lefelé húzza a portfólió összértékét. Ennek eredményeként a portfólió azon szegmensei, amelyek értéke nem csökkent, a teljes torta nagy százalékát képviselik.

Bár ez igaz és némileg nyilvánvaló, van egy másik nevezőhatás is az ingatlanoknál. A befektetői álmok és a gazdagság alattomos rombolója. 

Ha beszerez és üzemeltet egy nagyszerű eszközt és ez a nevező irányodba megy, kettős győzelemmel fogsz ünnepelni. De még akkor is, ha jól vásárolja meg és üzemelteti eszközét, ez a nevezőhatás tönkreteheti Önt és felszámolhatja a részvényeit.

Mi ez a nevezőhatás? A cap rate dekompresszióról beszélek. 

Mi történik ebben az ingatlanpiaci ciklusban? 

A kereskedelmi ingatlanok felső határa hasonló funkciót tölt be, mint a P / E arány tőzsdei befektetésben, de fordítva. Valójában ez a bevétel-ár arány. Kimondottan: 

Cap Rate = Nettó működési bevétel ÷ Eszközár

A felső határt fordított arányban mozog az eszköz értékével a vétel/eladás időpontjában. A felső kamatláb egy ilyen eszköz várható tőkeáttétel nélküli megtérülési rátája befektetői hangulatát tükrözi egy ilyen helyen, ilyen állapotban, ilyen időben. 

Az alacsonyabb felső határ magasabb árfekvésű eszközzel egyenlő. Az elmúlt évtizedben tapasztalt példátlan kamatkompresszió a befektetők szinte féktelen optimizmusát tükrözi a kereskedelmi és lakóingatlanok megszerzése terén. 

De a fák nem nőnek az égig. Ahogy Herb Stein közgazdász fanyarul megjegyezte: „Ha valami nem tarthat örökké, akkor abbamarad.” 

Nem azt mondom, hogy ezzel vége az ingatlanok árának emelésének. Azt mondom, ez egy normális pillanat az ingatlanpiaci ciklusok apályában. Azok számára pedig, akik nem voltak a közelben 2008-ban, szeretném egyértelműen leszögezni, hogy nincs ok a pánikra vagy a befektetés abbahagyására. 

Éppen ellenkezőleg, a legjobb lehetőségek némelyike ​​elérhető lesz az elmúlt években mások által végrehajtott gyenge beszerzések következményeként. 

Nem tehetek jobbat, mint Scott Trenchét idézem cikkben ebben a témában.

Meg van győződve a nevezőhatás pusztító erejéről? (Ha nem tetszik ez a kifejezés, maradhat a „cap rate decompression”-nál). 

Az emelkedő felső korlát jelentősen csökkentheti egy kereskedelmi ingatlan értékét. És amint azt máshol is tárgyaltuk, a tőkeáttétel még fájdalmasabbá teheti a helyzetet. Gondoljon erre, ha az eszközök értéke 25%-kal csökken, az nagyjából a 100%-át törölné el egy 75%-os tőkeáttételes ügyletben. 

Ez nem mesebeli rémálom. Számos történet szól arról, hogy az LP-befektetők már készen állnak arra, hogy elveszítsék teljes befektetésüket egyes szindikált ügyletekben. Ezek egy része nagyjából két-három éves lejáró hídtartozással kapcsolatos ügylet. Másokat az elmúlt évben változó kamatozású adóssággal végeztek. Sajnos az LP-befektetők közül sokan még nem tudják, hogy veszélyben vannak.  

A hosszú tartási idő esete 

A rövid tartási időkben nincs semmi rossz. A nagykereskedelmi házak, a napi kereskedés és számos kereskedelmi ingatlanügylet magas értéket biztosít IRR profitot befektetőiknek. Számos rövid távú stratégia népszerű a fellendülés idején.

De kedvenc befektetőm, Warren Buffett másképp gondolja. Azt mondja: "Ha nem vagy hajlandó tíz évig birtokolni egy részvényt, ne is gondolj arra, hogy tíz percig birtokolod." Az Omaha Oracle azt is mondta: "Vagy a kedvenc tartási időszak örökké tart."  

Tehát hogyan vélekednek a hosszú távú befektetők erről az ijesztő kamatláb-dekompresszióról? Azt mondanám, hogy a legtöbb esetben alig vagy egyáltalán nincs hatással rájuk, eltekintve attól, hogy lehetőséget biztosítanak számukra, hogy több tisztességes vagy alulárazott ügyletet szerezzenek az elkövetkező egy-két évben. 

Gondolkodj ezen. Képzelje el, hogy Ön egy pénzforgalmi kereskedelmi ingatlannal rendelkezik. Két évvel ezelőtt 3 millió dollárért vásárolta meg, és az első 18 hónapban bekövetkezett korláttömörítés 4 millió dollárra növelte a becsült értékét. Még mindig gyűjtögette a pénzforgalmát, és élvezte az életét. 

Ezután az elmúlt hat hónapban a felső kamatláb dekompressziója következik be, és a következő évben a becsült értéke 2.8 millió dollárra csökken. Pánik kellene? Nem tudnám miért. Még mindig pénzforgalmat kellene gyűjtened és élvezned az életed.

A hosszú távú tulajdonosokat nem fogyasztják a rövid távú értékek változásai. Jellemzően fix kamatozású adósságuk van, amely nem túl hosszú ideig jár le. Azok pedig, akik egy évtizede szerezték be vagyonukat, és adósságuk lejárata előtt állnak, jellemzően jelentős értéknövekedést és tőketörlesztést tapasztaltak, ami elfogadható helyzetbe hozza őket, hogy szükség esetén most újrafinanszírozzák. 

Ismét Buffettre utalva. Nem törődhetett a Berkshire Hathaway részvényeinek rövid távú emelkedésével vagy esésével. Nem vezérli a piac ezen eszközökről alkotott véleménye, mert ez nincs hatással azok végső értékére. Valójában szereti, ha az árak esnek, így még többet tud szerezni. 

A tőzsde értékről alkotott véleménye hasonló a kereskedelmi ingatlanok felső kamatlábához. Kereskedelmi ingatlanbefektetőként jól tennénk, ha utánoznánk a befektetőt (Buffettet), aki elveszítheti részvényeinek 99.4%-át, és még mindig megveri az S&P 500-at ugyanebben az időszakban. 

Záró gondolatok

A befektetési cégem hosszú távú tulajdonos. Tisztában vagyok vele, hogy gyakran nem ez a legnépszerűbb ajánlat, és ennek eredményeként sok befektető hagyja el az alapunkat. Minden rövidebb futamidejű tulajdonosnak jobbulást kívánok, de úgy gondolom, hogy a jelenlegi és a közelgő cap rate sokk sokakat arra késztet, hogy átgondolják stratégiájukat. Akár megtörténik, akár nem, továbbra is követni fogjuk hosszú távú stratégiánkat. 

A Blackstone alapítója, Larry Fink megalkotta a „hosszú távú gondolkodást”. Talán a hosszú távú gondolkodást „CRE számláló effektusnak” kellene neveznünk. 

Ha ez lenne a helyzet, akkor az egyenletünkben szereplő nettó működési bevétel hosszú időn keresztül történő kiterjesztésére összpontosítana, olyan mértékben, hogy a számláló változásai kevésbé lennének hatásosak. Ez a stratégia a mérsékelt és alacsony LTV, hosszú lejáratú, fix kamatozású adósság megszerzésével párosítva minden piacon nyerőnek bizonyul, legyen az bika vagy medve. 

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.