Mise à jour du marché multifamilial + Ce qu'un vétéran de 20 ans sait

Andrew:
Il s'agit de l'émission 767 du podcast BiggerPockets.

Angie:
La société de gestion sait ce qu’elle fait. Ce sont les professionnels, ce sont eux qui ont l’expérience. Quand vous avez un client trop impliqué, étude de cas après étude de cas, la propriété n’aboutit pas. Lorsque vous avez des clients qui ne se mobilisent pas et que vous avez un appel hebdomadaire avec eux, vous envoyez votre rapport hebdomadaire, le rapport de votre propriétaire. Ces propriétés connaissent à maintes reprises un immense succès.

Andrew:
Andrew Cushman ici avec notre ami Matt Faircloth. David Greene a laissé le studio d'enregistrement vacant une fois de plus, et nous pensions qu'il aurait peut-être retenu la leçon de la dernière fois, alors nous prenons le relais.

Matt:
Heureux d'être ici avec toi, Andrew. Je suis reconnaissant de pouvoir faire la reprise avec vous. Vous avez une conversation passionnante à venir aujourd’hui et les gens se demandent : Pourquoi êtes-vous enthousiasmé par la gestion immobilière ? C'est tellement ennuyeux. Laissez-moi vous dire les gars, honte à vous de penser que la gestion immobilière est ennuyeuse. La gestion immobilière est ce qui fera ou détruira votre rentabilité sur une transaction. Un bon gestionnaire immobilier prendra une offre médiocre et la rendra incroyable, et il prendra une offre incroyable et la rendra complètement merdique. Et les gars, une dernière chose. Si vous voulez en savoir plus sur ce qui rend les transactions rentables, la gestion immobilière et la gestion d'actifs, vous devez écouter l'émission numéro 739 où moi-même, Andrew et David approfondissons ce qu'est la gestion d'actifs, ce qu'elle n'est pas et comment. cela est en corrélation avec la gestion immobilière. Donc, après avoir écouté celui-ci, regardez cet épisode. Numéro 739.

Andrew:
Aujourd’hui, nous avons avec nous un expert du marché multifamilial. Nous allons d’abord faire une petite mise à jour du marché car les choses évoluent rapidement et nous voulons essayer de tenir tout le monde au courant de ce que nous voyons en temps réel sur les marchés. Ensuite, nous allons parler de gestion immobilière et nous allons parler de beaucoup de choses. Mais il est très important de surveiller les caractéristiques clés qu’un investisseur devrait rechercher chez une société de gestion immobilière tierce. Quelles sont les principales erreurs que commettent les nouveaux investisseurs lorsqu’ils font appel à la gestion immobilière par un tiers ? Et nous allons également entendre l’histoire d’un locataire qui possédait une boucherie agricole intégrée verticalement et un barbecue qu’il exploitait à l’intérieur de son logement. Alors restez à l’écoute pour tout cela. Matt, as-tu un petit conseil pour nous ? Tu es prêt ?

Matt:
Conseil rapide. D'accord, les gars, voici votre petit conseil du jour. Andrew et moi avons rassemblé une ressource phénoménale que vous pouvez utiliser lorsque vous interviewez des sociétés de gestion immobilière. Ce sont 27, pas une, pas deux, pas trois, 27 questions que vous devez poser à un gestionnaire immobilier lorsque vous envisagez de l'embaucher. Et c'est un F majuscule gratuit, quelque chose qu'Andrew et moi avons préparé comme un joli cadeau, un gentil merci. Revenons à vous les gars. Accédez à bigpockets.com/resources.

Andrew:
Oui, allez le chercher, faites-le vôtre. Ajoutez quelques questions supplémentaires et dites-nous dans les commentaires sur YouTube ce que vous en pensez. Très bien, je suis excité. Alors allons-y et passons à cette mise à jour du marché.

Matt:
Alors les gars, parlons du marché, mec. Les choses changent quotidiennement. Qu'en pensez-vous? Où en sommes-nous ?

Andrew:
Eh bien, c’est intéressant, comme tous ceux qui écoutent le savent, je peux certainement vous donner un aperçu, nous avons été assez actifs au cours de ce dernier trimestre. Volume des transactions, nous constatons une légère augmentation de ce qui est disponible à examiner. Nous souscrivons plus de transactions que nous ne l’avons fait auparavant, sans obtenir plus d’offres acceptées, mais nous avons au moins plus de propriétés à examiner. Il y a beaucoup de gros titres. J’ai vu des choses comme le loyer baisser six fois au cours des six derniers mois et tout ça. Nous ne voyons pas cela. Nos loyers sont en hausse dans toutes nos propriétés. Presque chacune de nos propriétés a enregistré des collections de records en mars. Je pense qu’il est vraiment important de différencier les marchés dont vous parlez. N’oubliez pas que l’immobilier est local et non national.
Alors oui, le loyer est probablement en baisse si vous possédez une propriété de classe A à San Francisco, mais si vous possédez une propriété de classe B dans un sous-marché en forte croissance, elle se porte probablement encore plutôt bien. Ne laissez pas les gros titres vous effrayer. De nombreuses propriétés fonctionnent toujours à merveille. Nous venons également de finaliser une acquisition fin mars. Il s’agit de la plus grande augmentation de capital que nous ayons jamais réalisée. Il s'est vendu en une semaine. Encore une fois, on parle beaucoup du fait qu’il est impossible de lever des fonds propres de nos jours. Et oui, c’est plus difficile, mais si vous avez le bon accord et les bons investisseurs et que vous réunissez ces deux éléments, vous pouvez toujours conclure un accord. Et puis finalement, d’un autre côté, nous venons de mettre une propriété en vente et dès le départ, nous avons reçu une offre assez intéressante avec de l’argent dur. Nous n’allons pas l’accepter pour l’instant.
Mais ce que nous constatons, c’est que les propriétés qui nécessitent des prêts bancaires ou relais sont assez difficiles à vendre en ce moment parce que ces prêteurs resserrent leurs sphincters et que le financement est vraiment difficile. Mais si vous possédez une propriété stabilisée sur un bon marché et qui remplit les conditions requises pour un financement par une agence, les agences sont toujours très actives et accordent des prêts sur des propriétés stabilisées. Ainsi, comme il y a très peu de stocks à vendre, les propriétés se portent plutôt bien. Ce sont les quatre choses sur lesquelles je voudrais insister et dissiper certains des mythes et du pessimisme qui existent. Mais Angie, Matt, avez-vous quelque chose à ajouter ou à commenter pour élucider un peu cela ?

Matt:
Des trucs intéressants, Andrew. Mais tout d’abord, je ne peux m’empêcher de le dire, félicitations pour l’achat et la mise en vente d’une propriété, je ne peux m’empêcher de vous féliciter à ce sujet. Je vois aussi beaucoup de choses à vendre. Et malheureusement, si vous regardez les propriétés à vendre que j’ai vues, beaucoup d’entre elles sont des choses que les gens ont achetées il y a un an, il y a deux ans. Vous avez probablement vu beaucoup de cas où les gens ont acheté quelque chose, le vendeur l'a acheté il y a deux ans et le vend pour le double de ce qu'il a payé, ou les courtiers qui l'ont sur le marché pour le double de ce qu'ils ont payé. pour ça. C'est une liste de poche, non ? Cela signifie que le courtier n’a même pas d’accord d’inscription signé. Ils ne font que circuler. Le vendeur a dit : eh bien, si vous pouvez m’obtenir ce numéro, je le vendrai.
J’en ai vu un tas et je ne sais pas, je ne veux pas acheter le problème de quelqu’un d’autre. Et je me méfie d’acheter quelque chose qui appartient depuis moins de 18 mois à deux ans. Parce que le problème, c’est que je l’ai vu de mes propres yeux, c’est qu’on ne peut pas aborder de véritables améliorations du capital. Vous ne pouvez pas gérer une véritable maintenance différée dans un cycle de propriété aussi court. Vous devez posséder une propriété un peu plus longtemps pour faire face à toutes les choses qui doivent être réglées. Et donc ce ne sont que des propriétés qui viennent d’être un peu peaufinées et qui sont de retour sur le marché. C’est donc ce que j’ai vu souvent ces jours-ci. Mais je ne sais pas si c’est vraiment une indication du marché. Je pense juste que beaucoup de gens attendent.

Andrew:
Je serais d’accord. Et ceux-là ne feront pas l’objet d’échanges. Ce sont ces vendeurs qui finiront par faire baisser le marché. Le marché baissera de cinq, 10 %, puis ils baisseront leur prix de cinq, 10 %. Bien devinez quoi? Ils sont toujours derrière le ballon et ils vont le poursuivre et tenir le coup pour toujours. Alors oui, la propriété que nous avons achetée était une propriété à long terme, environ six ans. Et celui que nous vendons, nous le possédons depuis six ans.

Matt:
Voilà.

Andrew:
Cela fait donc que ça fonctionne. Alors maintenant, Angie, vous avez une vision un peu différente parce que vous voyez l'essentiel de l'autre côté, à peu près de quoi ? 25, 26,000 XNUMX unités.

Angie:
Oui, 25,000 XNUMX unités. C'est un peu différent. Nos clients ou ce que nous constatons, c’est que nos clients n’achètent rien pour le moment. Premièrement, les prix restent ridicules. Les taux d’intérêt sont en hausse. Et nous avons également des clients qui sont inquiets parce qu’ils ont des prêts relais et ils craignent de perdre leurs propriétés et d’être mis sous séquestre. Nous voyons tout un mélange de choses. Et en ce qui concerne les loyers, certains marchés, vous avez tout à fait raison, Andrew, il y a des marchés, les marchés secondaire et tertiaire, sur lesquels les loyers sont toujours aussi forts. Mais dans les grandes villes, exactement ce que vous avez dit, vous avez fait référence à San Francisco et tout, parce que nous sommes une société de gestion basée en Géorgie, je vais faire référence à Atlanta.
Nous commençons à voir les rampes baisser. Nous voyons des concessions être proposées. Et donc vous commencez à voir cette faiblesse du marché sur le A et le B. Et historiquement, le A commence à baisser, puis le B attire les résidents du A, puis c'est un cercle vicieux et cela descend vers le B, le C. Il y a certaines inquiétudes et je pense que ça va être difficile. Et je pense que nous allons voir beaucoup de propriétés vers la fin de l’été, au début de l’automne, être mises sous séquestre et saisies.

Andrew:
Et donc pour ceux qui nous écoutent et qui ne sont pas familiers avec la mise sous séquestre, pourriez-vous très rapidement définir cela ?

Angie:
Oui. Si une propriété est mise sous séquestre, le prêteur financier la confie à ce que nous appelons un gestionnaire spécial. Il y a donc beaucoup de prestataires spéciaux aux États-Unis et le prêt va donc à ce qu’on appelle un prestataire spécial. Et puis l’agent spécial poursuit le propriétaire en justice parce qu’il ne paie pas l’hypothèque, il poursuit le propriétaire en justice et le tribunal nomme un séquestre. Votre tribunal a donc nommé un séquestre, ce qui signifie faire appel à une société de gestion pour gérer l'actif. Pour le séquestre, le séquestre gère en fait pour le prêteur, nous gérons pour le séquestre, et il reste sous séquestre jusqu'à ce que l'agent spécial décide de vendre l'actif.

Andrew:
Et le réparateur spécial le met généralement en vente relativement rapidement à partir de là ? Ou y a-t-il un décalage ou ?

Angie:
Cela dépend de l'état du bien. Donc, s’il s’agit d’un bien en grande difficulté et que vous pensez à une propriété dont l’hypothèque n’est pas payée, généralement d’autres choses ne sont pas payées, il y a beaucoup d’entretien différé et la facture d’eau peut ne pas être payée. Et bien souvent, vous voyez ces propriétés se retrouver dans l’actualité. C’est comme, attendez, une communauté d’appartements de 200 logements, l’eau a été coupée parce qu’il n’y a pas d’argent pour payer quoi que ce soit. Et donc, vous vous retrouvez généralement avec un actif très en difficulté. Ainsi, étant nommé séquestre, le gérant entre, la société de gestion entre et transforme la propriété. Le gestionnaire spécial vous donne en fait l'argent, ce qui est phénoménal, pour remettre la propriété sur pied, la remettre dans un état dans lequel elle peut être vendue.
Cela dépend donc de l’état du bien au moment où nous le recevons. Ils ne sont pas toujours mauvais, mais ils le sont généralement car, entre le défaut de paiement du prêt et la nomination d'un séquestre par les tribunaux, cela peut entraîner jusqu'à un an de détresse pour l'actif.

Andrew:
Et c’est drôle que vous ayez mentionné qu’ils faisaient l’actualité, en une décennie et demie d’activité, je ne pense pas avoir jamais vu un bien immobilier faire l’actualité pour une bonne raison. Ce n’est presque toujours pas quelque chose que vous souhaitez qu’il arrive à une propriété que vous possédez. Et puis aucun investisseur n’est laissé pour compte. Allons-y. Juste une définition rapide. Qu'est-ce qu'un service spécial ?

Angie:
Un prestataire de service spécial est une entreprise, et je vais vous donner quelques exemples. CWCapital, LNR Partners à Miami avec qui nous travaillons beaucoup. Rialto Capital, ce sont des prestataires spéciaux qui se concentrent littéralement sur les prêts en difficulté.

Andrew:
Donc, en gros, ils entrent et prennent le relais, que le propriétaire le veuille ou non ?

Angie:
Oui.

Andrew:
Et puis la dernière question pour ceux qui, nous sommes nombreux et surtout ceux qui ont essayé de se lancer dans le business ces dernières années, il a été si difficile de conclure un accord ces dernières années. Les prix sont élevés. Il y a des tonnes de concurrence. Vous voyez derrière le rideau, n'est-ce pas ? Parce que vous gérez des milliers et des milliers d’actifs. Matt et moi n'en avons que quelques milliers. Vous avez une vision beaucoup plus large que la nôtre. J’ai entendu des histoires de propriétés où ils ne pouvaient pas effectuer le paiement hypothécaire. Et puis, comme vous l’avez dit, ils ne paient pas les fournisseurs, ils font des appels de capitaux. Il n'y a plus de distributions. Ils ont un prêt ballon à échéance dans six mois. Pour quelqu’un qui écoute, quand pensez-vous que certaines de ces choses vont devenir des opportunités pour un nouvel investisseur d’entrer au bas du prochain cycle ?
Combien de temps encore certains de ces propriétaires pourront-ils laisser tomber leur propriété avant de se retrouver dans un service spécial puis en vente, avant de devenir une opportunité pour la prochaine personne ?

Angie:
Eh bien, nous prévoyons que le processus démarrera à la fin de l’été et au début de l’automne et que nous bâtirons à partir de là. Parce que comme vous le savez, Andrew, beaucoup de ces personnes ont payé trop cher pour ces actifs et cela ne peut tout simplement pas continuer. Vous entrez donc dans le cercle vicieux qui s'est produit en 2008 et XNUMX, où vous avez payé trop cher cet actif, vous l'avez souscrit pour avoir des loyers astronomiques et vous ne pouvez pas obtenir les loyers parce que le marché s'effondre, des concessions sont proposées, et c'est juste ce cercle vicieux de descente. Oups, maintenant nous ne pouvons plus payer l’hypothèque. Oups, maintenant nous ne pouvons plus payer ça. Je pense que nous allons en voir le début, en particulier avec ces prêts ballons, encore une fois, à la fin de l’été et au début de l’automne, telle est notre prédiction.

Andrew:
Très bien, donc fin de l'été, début de l'automne. Et puis dernière question, et je suis vraiment intéressé d’entendre votre avis à ce sujet. Certaines personnes à qui je parle et que j'écoute me disent : « Hé, cela ne sera qu'une tranche du marché multifamilial. D'autres disent que cela va faire chuter l'ensemble du marché comme en 2008. J'ai mes réflexions, mais j'aimerais entendre ce que vous en pensez, est-ce que cela ressemblera davantage à des opportunités sélectionnées pour ceux qui cherchent à acheter ou s’agira-t-il simplement d’une détresse généralisée comme lors de la grande crise financière ?

Angie:
Non, à mon avis, ce ne sera pas le cas, car je pense qu’il y a tellement de propriétaires immobiliers qui ont de bons prêts solides à un taux d’intérêt raisonnable. Ils ont des liquidités maintenant. Ils peuvent donc accepter une petite baisse de loyer et des moments difficiles et se serrer la ceinture, disons. Donc à mon avis, je ne pense pas qu’il y aura une destruction massive. Je pense que ce seront, encore une fois, les gens qui ont payé trop cher pour l’immobilier, qui n’étaient pas des acheteurs intelligents, qui ont dû sortir l’argent. Et ce sont eux qui vont souffrir, à mon avis.

Andrew:
D'accord. Très bien, bien. Eh bien, nous espérons que ces informations seront utiles à tous ceux qui recherchent des offres et qui possèdent peut-être même certaines de vos propres propriétés. Matt, as-tu quelque chose à ajouter avant de passer à autre chose ?

Matt:
Je suis d’accord que beaucoup de propriétés vont peut-être avoir des problèmes, mais je ne suis pas non plus un prévisionniste de la catastrophe. Je pense que beaucoup de gens vont trouver une issue ou trouver un moyen de faire en sorte que cela fonctionne. Je ne pense pas qu’il y aura du sang dans les rues. Je pense qu’il y aura beaucoup d’offres à conclure, peut-être plus. Et je pense que ceux qui vont gagner dans ce jeu ou ceux qui se sont lancés dans ce jeu pour jouer le long jeu. Ceux qui sont entrés et qui voulaient renverser un immeuble comme une patate chaude et y entrer, en sortir dans un an, deux ans comme ils le voient faire sur les réseaux sociaux, vont peut-être devoir soit changer de plan, soit mettre fin à leur projet. jusqu'à perdre une propriété. Qui sait?
Mais je pense que ceux qui se lancent dans le jeu ou s’agrandissent dans une multifamille, Andrew en est un bon exemple, Andrew vient de conclure une transaction, vient de fermer une propriété ou a simplement mis une propriété sous contrat et l’a fermée récemment. Ça peut être fait. De bonnes affaires peuvent encore être faites là-dedans. Je pense que ceux qui restent les bras croisés et attendent que le ciel leur tombe vont rester les bras croisés pendant un moment. Autant sortir et essayer de trouver des opportunités. Soyez simplement minutieux et enchérissez sur des transactions en sachant que vous souhaitez générer des flux de trésorerie et cette appréciation, car l'appréciation pourrait ne pas être une chose avant un certain temps. Je pense que le flux de trésorerie va être le roi pendant très longtemps dans le multifamilial.

Angie:
Je n'arrête pas de dire à mes clients : soyez prudent dans votre souscription, car le marché, littéralement avec l'inflation et tout le reste, doit continuer à faire des pauses. Vous ne pouvez tout simplement pas continuer à ce rythme. Et il y aura un moment où les gens diront : je ne peux pas me le permettre. Et vous ne pouvez pas continuer à vous permettre ces augmentations massives de prix. Donc, pour moi, même s’il peut y avoir de bonnes affaires, vous ne pouvez pas souscrire et vous attendre à des augmentations de loyer de 30, 40 %. Le marché ne peut pas le supporter. Et c’est ce que nous conseillons continuellement à nos clients : ne projetez pas trop vos loyers car cela n’arrivera pas. Et nous l’avons vu. Les gens disent que j’en ai assez. Non. Il faut donc être très, très prudent et nous continuons à en informer nos clients. Si vous devez garantir ces augmentations massives de loyer, n’achetez pas l’accord car il échouera.

Matt:
Donc avant de poursuivre notre analyse de marché, je veux juste que tout le monde sache que les boules de cristal appartenant à Matt, Andrew et Angie sont dans le magasin. Nous n'arrivons pas à les sortir du magasin. Prenez donc vos propres décisions de marché en fonction de vos propres données de marché. Vous faites vos propres offres à vos propres risques. Voilà donc notre avertissement concernant Matt, Andrew et Angie pour la journée. Mais j’espère que vous avez trouvé cette conversation sur le marché informative. Passons à autre chose, Angie, vous êtes quelqu'un avec qui Andrew et moi pensons que beaucoup d'entre eux ont interagi dans l'industrie, mais pour ceux qui n'ont pas entendu parler de vous, qui ne vous connaissent pas dans ce domaine, pourriez-vous nous faire une brève introduction. et dites-nous qui est Angie Smith et nous nous lancerons dans une conversation géniale sur la gestion immobilière et le multifamilial.

Angie:
D'accord. Ouais super. Mon associée, Cindy Batey et moi avons lancé Strategic Management Partners, ou SMP, comme tout le monde nous connaît, en 2010. Nous avons littéralement démarré l'entreprise avec zéro actif. Et nous avons travaillé pour des entreprises en faillite ou en difficulté. Et Cindy et moi nous sommes regardés et nous nous sommes dit : qu'allons-nous faire ? Et soit nous allons travailler pour quelqu’un d’autre, soit nous allons créer notre propre entreprise. Nous avons donc lancé SMP en 2010, 0 unité et nous l'avons littéralement appelé « composer pour obtenir des dollars ». Cindy appelait des avocats et des courtiers qu'elle connaissait grâce à son passé. En fait, j'appelais des services spéciaux. Cela mène donc à ceci. Et c’était au moment où le marché s’effondrait. Et enfin un gentleman en son nom, et je dois le dire parce que je pense que le monde de cet homme, son nom est Hector Gomez, et il a dit : « Angie, je te donne une chance.

Matt:
Nice.

Angie:
Et j'étais comme, oui. Nous avons finalement obtenu un accord auprès d'un réparateur spécial et cela a fonctionné à merveille. Et il nous a donné l'atout le plus en détresse que vous puissiez imaginer offrir à quelqu'un. Et il nous a donné son atout. Nous avons renversé la situation et nous sommes devenues connues dans LNR sous le nom de Georgia Girls. Et les filles de Géorgie, nous devons leur donner plus, nous devons leur donner plus. Et littéralement, LNR nous a donné 18 propriétés en une journée dans tout l'État de Géorgie, même si nous avons dû prendre le relais. Et donc entre les courtiers, les avocats qui croient en nous et Hector Gomez de LNR, c’est vraiment comme ça que SMP a démarré. Et nous avons fait un très bon travail sur ces actifs en difficulté et cela a simplement bâti notre réputation auprès des courtiers parce qu'ils ont vu ces actifs en difficulté, ne pouvaient pas croire que nous avions la capacité de les redresser et qu'ils étaient capables de les vendre à un prix avantageux. prix pour le service spécial. Et voilà. Et c’est ainsi que SMP a réellement démarré.

Andrew:
Nous allons faire un léger détour par les choses juteuses ici. Donc, ce que vous dites à tout le monde, c’est que vous avez démarré votre entreprise en gérant les actifs les plus ingérables, à l’une des périodes les plus ingérables de l’histoire récente du secteur multifamilial. Alors racontez-nous, racontez-nous l’une de vos histoires de gestion immobilière les plus intéressantes que vous ayez rencontrées au cours de la vie de SMP.

Angie:
Eh bien, c'est une histoire d'Hector Gomez LNR. Voilà. Et ce n’est pas sur cette propriété qu’il nous a donné notre chance. C'en était un autre. Et c'était une propriété multiculturelle. Et quand on prendrait le relais, il y aurait, et je n’exagère pas, je ne plaisante pas, il y aurait des chèvres sur les terrasses ou des poules. Et puis on a commencé à parcourir les unités et il y avait des trous dans la moquette des salons et on se disait tous, quoi ? Et ils prenaient réellement soin des animaux.

Matt:
Nous y allons.

Angie:
Ils prenaient soin des animaux.

Matt:
Eh bien, ils n’étaient pas végétaliens, c’est ce que vous dites.

Angie:
Ils n'étaient pas du tout végétaliens. Et puis ils cuisinaient lesdits animaux par terre dans l'appartement parce qu'ils ne savaient pas utiliser les appareils électroménagers américains, parce qu'il faut penser que beaucoup de ces gens venaient d'endroits où ils n'avaient pas d'équipement moderne, d'électricité, rien. Il a donc fallu composer avec cela. Et nous avons dû afficher des panneaux, cette propriété avait un bassin de rétention qui abritait des canards et des oies, et nous avons dû afficher un panneau indiquant un habitat non destiné à la consommation humaine, car ils sortiraient les créatures du bassin de rétention et les mangeraient pour le dîner. aussi.

Matt:
Maintenant Angie, payaient-ils un loyer pour les chèvres et les poules ?

Angie:
Connaissez-vous Matt, nous avons en fait plaisanté à ce sujet. C'est devenu une blague même avec notre gestionnaire d'actifs, facturez-vous un loyer aux animaux de compagnie ? Nous pouvons gagner beaucoup d’argent ici.

Matt:
C’est une source de revenus, mec.

Angie:
Flux de revenus. Mais non, il a fallu arrêter ces pratiques. Voilà.

Matt:
Oh mec. Des coups différents, non ?

Angie:
Il s'agissait également d'une situation pédagogique totale, car nous devions aider les gens à vraiment apprendre à cuisiner et à utiliser les appareils modernes. C'était une période folle, c'était amusant. C’est probablement mon histoire la plus folle.

Matt:
Voilà. Tous les propriétaires ont des histoires selon lesquelles lors du cocktail, c'est eux qui doivent arrêter la musique et tout le monde se blottit autour du propriétaire, vous les entendez raconter des histoires folles de propriétaires. Alors merci pour ce partage.

Angie:
Exactement.

Matt:
Voici une chose intéressante, non ? Parce que certaines personnes qui écoutent ce podcast se lancent peut-être dans le jeu de l'immobilier ou d'autres qui écoutent peuvent être autogérées ou quoi que ce soit. La gestion immobilière, croyez-le ou non, Angie, certaines personnes ne trouvent pas cela si intéressant. Et certaines personnes pourraient même dire : je n’ai même pas besoin de parler de gestion immobilière ou même d’écouter cet épisode de podcast parce que ce n’est pas si important. Droite? Que diriez-vous, pour dire pourquoi une direction tierce utilise une société de gestion de projet distincte, en plus de la gestion en interne, pourquoi, je vous lance une balle molle ici parce que je pense qu'Andrew et moi sommes tous les deux d'accord sur le fait que c'est impératif, mais pourquoi est-ce important pour un investisseur immobilier, pourquoi ne peuvent-ils pas simplement acheter la propriété et laisser les vents du marché emporter la propriété là où elle va ?

Angie:
Bonne question. Et beaucoup de gens, vous avez raison, Matt, ne le comprennent pas, mais ce sont les bottes sur le terrain, jour après jour, qui permettent que cela se réalise. Vous devez traiter avec le résident, vous devez louer l'appartement, vous devez percevoir le loyer et vous devez comprendre le marché dans lequel vous vous trouvez. Disons simplement que quelqu'un de San Francisco, en Californie, achète une propriété à Savannah, Géorgie. Que sait cette personne de San Francisco à propos de Savannah ? 99% du temps, peu ou rien. Vous devez embaucher quelqu'un qui connaît le marché, qui sait ce qu'il fait, qui connaît les lois de la ville et de l'État dans lequel il opère, pour réussir et qui a du mal à gérer une propriété à des milliers de kilomètres de distance. Vous avez besoin d’une société de gestion professionnelle sur le terrain, qui gère votre actif.

Andrew:
Prenons un peu de recul. Comment définissez-vous exactement ce qu’est la gestion immobilière pour compte de tiers ?

Angie:
Et il y a vraiment, je dirai trois types différents de sociétés de gestion. Il existe une société de gestion tierce, gérée à 100 % par des honoraires. Nous, SMP, par exemple, ne possédons aucun bien immobilier. Et puis il y a un propriétaire-gérant qui peut posséder des biens immobiliers, mais qui est également une société de gestion. Ensuite, vous avez strictement le propriétaire qui gère, et je sais que cela semble fou, mais vous pouvez avoir un propriétaire qui gère une société immobilière qu'il possède et gère par des tiers, puis le propriétaire qui a sa propre société de gestion et gère. Donc, pour quelqu'un qui recherche une société de gestion, et ma carrière avant SMP était une société de gestion propriétaire-dirigeant, et beaucoup de clients diraient, hé Angie, comment puis-je connaître M. le propriétaire de la société de gestion ?
Il attire toute l’attention, il attire tous les meilleurs employés, il attire tout cela. Cela a donc créé beaucoup de frictions, donc cela ne veut pas dire que ce ne sont pas de bonnes sociétés de gestion ou qu’elles ne feront pas du bon travail pour vous, mais avoir une société de gestion tierce à 100 % séduit beaucoup de gens.

Matt:
Je tiens à souligner quelque chose, car vous ne travaillez pas uniquement pour des individus comme moi et Andrew qui sont soit des syndicateurs, soit de grandes sociétés qui sont des hedge funds, peu importe, qui possèdent des multifamiliaux. Il existe également un concept appelé mise sous séquestre. Et vous l’avez mentionné lorsque nous parlions des marchés. Vous l'avez mentionné ici. Je me rends compte que pour certaines personnes, nous pourrions simplement parler d’argot immobilier, n’est-ce pas ? Qu’est-ce que la mise sous séquestre ? Définissons ce terme et parlons de la différence avec le fait de travailler pour un opérateur direct comme moi ou Andrew.

Angie:
Droite. Eh bien, en tant que gestionnaire spécial ou séquestre, en fait, si vous êtes nommé séquestre, vous êtes nommé par les tribunaux du comté dans lequel se trouve cette propriété. Et le tribunal vous nomme littéralement séquestre et vous faites rapport au tribunal. Vous travaillez donc avec le gestionnaire spécial, ce sont eux qui vous financent pour exploiter l’actif, mais c’est au tribunal auquel vous faites rapport.

Matt:
Est-ce comme une propriété appartenant à une banque ? Parce que beaucoup de gens dans d’autres secteurs de l’immobilier pourraient appeler cela une saisie alors que la propriété appartient désormais à la banque. Mais un arrangement de mise sous séquestre pourrait être, corrigez-moi si je me trompe, Angie, où l'entreprise appartient toujours au propriétaire, mais la banque a pris en charge les mesures de responsabilité et s'est rendue, vous l'avez confiée à votre entreprise pour qu'elle agisse de son mieux. intérêts, si vous préférez, même s'ils n'en sont pas les propriétaires.

Angie:
Correct. Et la saisie. Il y a donc des mises sous séquestre et des saisies. Ainsi, si une propriété est saisie, le prêteur la reprend et engage ensuite une société de gestion pour l’exploiter. Et selon le même principe que celui d’une mise sous séquestre. Donc, ils financent, vous opérez jusqu'à ce que le prêteur veuille vendre l'actif. Donc, dans une mise sous séquestre, techniquement, oui, Matt, le propriétaire est toujours propriétaire de la propriété, mais le prêteur entre et la donne à un agent spécial qui le poursuit en justice pour nommer un séquestre parce qu'il est en défaut de paiement. Et bien souvent, une propriété mise sous séquestre souhaite ou est généralement saisie. Cela éloigne donc le propriétaire. Il sera donc saisi. Mais il y a des moments, et au cours des années où nous en avons géré un si grand nombre, l'entreprise est restée sous séquestre tout le temps.

Matt:
Avez-vous déjà vu une situation où un bien mis sous séquestre finissait par sortir de la mise sous séquestre et revenir au propriétaire ?

Angie:
Jamais.

Matt:
Bien.

Angie:
Jamais.

Andrew:
J’ai entendu des histoires de propriétaires essayant cela, mais ils sont généralement découverts, et ce n’est pas autorisé. L’une des choses clés pour les investisseurs, en particulier ceux qui cherchent à s’installer sur un autre marché ou à y entrer pour la première fois, est de choisir une société de gestion immobilière. J'habite en Californie, je vais investir en Géorgie. Il y a toutes ces sociétés de gestion immobilière. Comment puis-je déterminer lequel est le bon pour moi et mon entreprise et comment je l'exploite ? Alors, Angie, pourriez-vous nous expliquer un peu comment on choisit une société de gestion immobilière ? Et puis, parlez-nous-en un peu plus sur le SMP, combien d’unités avez-vous ? Qui vous convient le mieux ? Qui ne l’est pas ? Et peut-être utiliser SMP comme exemple de la façon dont quelqu'un procéderait à ce processus de sélection lorsqu'il constituerait son équipe de gestion immobilière tierce ?

Angie:
C’est une bonne chose pour un propriétaire immobilier d’interroger plus d’une société de gestion car bien souvent, et je vais commencer par ceci et cela tout au long de notre conversation d’aujourd’hui, ce sera la clé. C’est une affaire de personnes. Il s’agit des gens, des propriétaires, de la société de gestion immobilière, des vendeurs, des résidents. Ainsi, tout ce que nous faisons en matière de gestion immobilière est une affaire de personnes. Et donc, bien souvent, ce sont des personnalités. Quelle est la personnalité entre le propriétaire et le gestionnaire immobilier ? Alors, la société de gestion immobilière a-t-elle l’expertise ? Alors, ont-ils l’expertise dans la classe d’actifs dans laquelle ils sont achetés ? Ont-ils la capacité de commercialiser ? Comprennent-ils le marché et disposent-ils du bon logiciel de comptabilité ?
Sont-ils agréables ? D'accord, je veux ma propriété en comptabilité d'exercice. Oh non, je veux ma propriété en espèces. La société de gestion est-elle accommodante à cela ? Donc c’est vraiment une relation. Et c’est pourquoi Cindy et moi avons nommé les partenaires de gestion stratégique de notre entreprise. Nous voulions gérer stratégiquement avec nos clients. Et c’est comme ça que nous avons trouvé ce nom, parce que nous voulions que ce soit un partenariat. Voici une autre chose intéressante, et encore une fois, vous m'avez demandé d'utiliser SMP, alors je le ferai. Ainsi, lorsque Cindy et moi avons démarré l'entreprise et que nous avons commencé à rencontrer des clients potentiels et à organiser notre exposition de chiens et de poneys, nous avons littéralement dû dire aux gens que nous n'allions pas être une entreprise à l'emporte-pièce à 100 %. Ainsi, la propriété, comme Andrew, possède deux propriétés dans la même ville. Je vais utiliser ça par exemple. Nous n’exploitons pas ces deux propriétés exactement de la même manière. Peu m’importe s’ils sont à un kilomètre l’un de l’autre, ce sont des atouts différents avec des résidents différents, tout est différent.
Je ne vais pas gérer la propriété A exactement de la même manière que je vais gérer la propriété B. Bien sûr, vous avez des généralités, vous percevez le loyer de la même manière, vous essayez d'amener tout le monde à payer son loyer en ligne, et cetera, et cetera . Mais la commercialisation de l’actif ou ce que vous faites peut être totalement différent. Et je pense que cela signifie également que nous devons nous lancer dans le secteur de la mise sous séquestre et prouver au monde que nous pouvons gérer des choses que personne ne pensait pouvoir gérer. Nous nous sommes engagés envers notre client à ne pas tout gérer exactement de la même manière, car il n'y a pas deux actifs exactement identiques.

Andrew:
Une petite question à poser avant de passer à un autre sujet. Où est SMP maintenant ? Parce que quand nous nous sommes rencontrés, je pense que vous étiez à environ 3000 XNUMX unités. Alors, où en êtes-vous aujourd’hui et qu’est-ce que cela place SMP dans l’échelle ou dans l’éventail des sociétés de gestion parmi lesquelles les investisseurs doivent choisir ?

Angie:
Droite. Dang Andrew, nous nous connaissons depuis trop longtemps. Si nous avons commencé avec 3000 24 unités, nous en produisons actuellement entre 26,000 et 24 26,000 unités. Encore une fois, étant uniquement une société de gestion des frais, les clients achètent, les clients vendent. Ainsi, nos chiffres d’un mois à l’autre varient littéralement. Mais nous fonctionnons généralement entre XNUMX et XNUMX XNUMX unités, c’est là que nous nous sommes stabilisés. Et il y a des sociétés de gestion plus grandes et des sociétés de gestion plus petites. Je pense simplement que nous nous inscrivons dans un bon, je dirai un bon créneau. Et nous n’opérons pas dans tous les États. Ainsi, si un client nous demande d’aller au Kentucky, par exemple, la réponse sera non. Premièrement, nous rendrions un très mauvais service à ce client car nous ne connaissons rien du Kentucky à part les noms de la ville et ils y font des courses de chevaux. Ce n’est donc tout simplement pas notre fort. Ou aller en Arkansas ou à Andrew, en Californie.

Matt:
Je n’irais pas non plus en Californie.

Angie:
Je n'irais pas.

Matt:
Pas pour les investissements, non.

Angie:
Vous ne voulez donc pas aller là où vous allez rendre un mauvais service à vos clients. Et si un client achète une mauvaise affaire et que nous ne l’acceptons pas, nous dirons également à nos clients : non, ce n’est pas pour SMP. Et nous avons probablement perdu encore plus d’affaires. Nous pourrions probablement en arriver à 50 ou 60,000 30 unités maintenant. Nous n’allons pas le faire si ce n’est pas la bonne solution. Il doit donc s’agir, encore une fois, d’un partenariat et d’un accord mutuels, car nous ne voulons pas que notre client échoue et nous ne voulons pas que notre client échoue. Sommes-nous parfaits et avons-nous échoué ? Absolument. Le ferons-nous à l’avenir ? Absolument. Cela fait partie de la vie. Parfois ça marche et parfois non et ça va. Et c’est pourquoi nous prévoyons un délai de XNUMX jours dans notre contrat de gestion.
Si vous n’êtes pas satisfait de nous ou si nous ne sommes pas satisfaits de vous, séparons-nous les amis. La vie est trop courte. Et encore une fois, cette activité repose à 100 % sur les personnes et les relations.

Matt:
Absolument. Et pour aller plus loin, parlons des gens, non ? Parce qu’il y a deux personnes différentes, il y a le propriétaire et le gestionnaire immobilier. Et discutons un peu de cette relation. Quelle est la partie la plus incomprise de la relation entre propriétaire et PM, que vous voyez encore et encore et que vous souhaiteriez, vous parlez à de très nombreux propriétaires immobiliers en ce moment, c'est donc votre chance de prêcher depuis le prêcher et dire à tous ces propriétaires, quel est le gros malentendu que les propriétaires ont, soit à propos de quelque chose qu'un Premier ministre devrait faire, soit qu'ils pensent que les propriétaires devraient faire ce qu'ils ne font pas ? Ou simplement une idée fausse courante que vous pensez que les propriétaires ont entre la relation entre le PM et le propriétaire ?

Angie:
Eh bien, c'est une question difficile, Matt, mais je vais y répondre de cette façon. La société de gestion sait ce qu’elle fait. Ce sont les professionnels, ce sont eux qui ont l’expérience. Ainsi, lorsqu'un propriétaire, en particulier les nouveaux, est trop impliqué dans les opérations quotidiennes et veut dire, oh mon Dieu, nous venons de voir un logement vacant, augmentez le loyer de 250 $. Eh bien, monsieur le client, non, vous allez le fixer hors du marché et il est déraisonnable de s’attendre à ce loyer. Fais-le quand même. Donc, quand vous avez un client trop impliqué, les chances de succès de la société de gestion, et ce n’est tout simplement pas SMP, c’est toutes les sociétés de gestion aux États-Unis, vous les avez embauchés pour une raison, laissez-les faire leur travail.
Et pour les clients trop engagés, étude de cas après étude de cas, la propriété ne réussit pas. Lorsque vous avez des clients qui ne se mobilisent pas et que vous avez un appel hebdomadaire avec eux, vous envoyez votre rapport hebdomadaire, le rapport de votre propriétaire, vous êtes engagé dans une bonne conversation avec eux. Ces propriétés connaissent à maintes reprises un énorme succès.

Andrew:
Je vais jouer l'avocat du diable pendant une seconde ici, Angie. Je suis propriétaire de la propriété, je m'en soucie plus que quiconque, je vais donc faire de mon mieux pour la gérer.

Matt:
C'est mon argent.

Andrew:
C'est mon argent, c'est ma propriété. J'ai mes propres réflexions à ce sujet. Mais que diriez-vous à un investisseur qui déclare vouloir s’autogérer pour cette raison ?

Angie:
Et nous allons garder cette émission PG, j’en étais prévenu. Nous allons donc le garder PG. Eh bien, monsieur le client, vous ne flippez pas et ne savez pas tout et je suis désolé. Nous essayons de dire de manière professionnelle à nos clients que, s'il vous plaît, nous possédons l'expertise du marché. Nous comprenons. Nous faisons cela jour après jour. Nous avons fait cela pour gagner notre vie. Ce n’est pas le cas. S'il vous plaît, laissez-nous le faire. Et parfois ils le font, parfois non. Mais une bonne société de gestion, et Cindy et moi le disons tout le temps à nos clients, Cindy et moi, nous allons retourner dans des vies antérieures. Nous détenions une participation importante dans l’immobilier. Nous comprenons ce que signifie posséder une propriété et souhaitons que cette propriété réussisse. Nous inculquons cela à notre équipe de direction.
Lorsque nous leur répétons à maintes reprises, vous traitez cet atout comme si c’était le vôtre. Alors Andrew et Matt, voilà. Nous inculquons à nos employés de prétendre que c'est votre atout, que vous en êtes propriétaire. Et c’est ce que nous essayons toujours de donner à nos collaborateurs.

Matt:
Je m'éloigne de ça, n'est-ce pas ? Il y a cependant une série de choses que les propriétaires devraient faire et peut-être qu'ils s'attendent à ce qu'une entreprise PM fasse. Alors, quelles sont les choses courantes qu'un propriétaire devrait vraiment faire lui-même et auquel il s'attend peut-être, un propriétaire non formé s'attendrait à ce que son entreprise de gestion de projet fasse, mais c'est vraiment la tâche du propriétaire ?

Angie:
Je vais juste donner quelques exemples, car il y en a beaucoup. Mais comme en matière de recours fiscal, une société de gestion n’est pas un sorcier en matière de recours fiscal. Nous ne faisons pas ça. Ce n'est pas notre fort. Il existe donc des sociétés de recours fiscal. Monsieur le Propriétaire, nous vous trouverons la société de recours fiscal, mais votre manager ne va pas aller déposer une facture fiscale à votre place. J'ai besoin de faire une refi. Allez-vous travailler là-dessus ? Non, ce n'est pas notre travail de faire votre refinancement. C'est votre travail de faire votre refinancement. C’est notre travail de gérer la propriété. Ce ne sont donc que quelques exemples rapides de choses qu’on nous demande parfois et qui nous disent : pourquoi ne pouvez-vous pas simplement faire appel ? Les sociétés d'appel fiscal perçoivent des frais pour ce faire. Et le client dit : oh non, vous pouvez le faire. Non, nous ne pouvons pas.

Matt:
Je ne peux pas croire que des propriétaires vous aient demandé de gérer votre refinancement. J'ai également entendu des propriétaires demander désormais à leur société PM de gérer leurs distributions aux investisseurs pour nous. Par exemple, pouvez-vous simplement payer mes investisseurs directement et les envoyer là-bas tous les trimestres, il suffit de le leur envoyer directement depuis l'entreprise. Droite?

Angie:
Arrive tout le temps.

Matt:
La raison pour laquelle vous ne pouvez pas faire cela, c’est qu’il y a là une obligation fiduciaire. Ce n’est pas la fin du bâton que vous souhaitez prendre lorsque vous traitez directement avec les investisseurs. Et c’est probablement quelque chose qui devrait être géré par ce syndicateur ou par l’opérateur lui-même, ainsi que par les relations avec les investisseurs et tout le reste. Ouais. Super. Merci. Eh bien, quelles sont les choses qui vous empêchent de dormir la nuit, à propos des choses qui ne vont pas dans ces propriétés et des choses comme celles-là où vous vous trouvez, ce qui vous empêche de dormir la nuit en tant que PM, en tant que bon gestionnaire immobilier qui vraiment s'en soucie ? Et je peux vous le dire. Alors, en tant que PM vraiment concerné, qu'est-ce qui vous préoccupe vraiment au quotidien en tant que gestionnaire immobilier ?

Angie:
Numéro un. Et c’est le numéro un, numéro deux, numéro trois, le crime et les poursuites. C'est très simple. C’est la chose la plus difficile à laquelle toute société de gestion devra faire face : le crime et les poursuites judiciaires. Ce n'est pas amusant. Vous pouvez vous noyer, vous pouvez avoir une fusillade, vous pouvez faire tomber un enfant d’un arbre et vous êtes poursuivi en justice. Quelqu'un tombe d'une échelle. L’aspect juridique de cela. Et tout le monde est tellement en litige aujourd'hui, donc nous pouvons nous lancer dans l'assurance à partir d'ici et je peux vous parler pendant des heures de l'assurance et de la difficulté d'obtenir une assurance maintenant. Mais la société litigieuse dans laquelle nous vivons aujourd’hui rend très difficile le métier de gestionnaire immobilier. Et c’est vraiment effrayant. Et puis oui, cela ne peut pas nous empêcher de dormir la nuit, surtout si une de ces situations se produit.

Matt:
Eh bien, allons-y, car beaucoup de choses dont vous avez parlé, la criminalité et les poursuites judiciaires, font grimper le coût de l’assurance pour les propriétaires. Ce n’est pas seulement parce que nous sommes confrontés à davantage d’ouragans ou autre, car ce n’est pas le cas dans toutes les régions. Le coût de l’assurance augmente considérablement sur les multifamiliaux. Pourquoi donc? Vous avez déjà expliqué pourquoi. Que recommandez-vous aux propriétaires de faire ? Existe-t-il des moyens de gérer les coûts d’assurance et auxquels les propriétaires multifamiliaux peuvent simplement se préparer en ce qui concerne le coût de l’assurance ?

Angie:
Non. Et il n’y a vraiment pas de réponse simple, Matt. Je ne peux tout simplement pas dire : agitez cette baguette magique, faites ceci ou faites cela. Parce que si vous vous adressez à un courtier d’assurance et qu’il le commercialise et que vous n’aimez pas ces devis et que vous vous adressez à un autre courtier d’assurance, eh bien, le prochain courtier d’assurance sera exclu du marché. Ils ne peuvent donc pas obtenir ces devis parce qu’ils sont déjà exclus du marché pour ce bien immobilier. Vous devez donc littéralement faire confiance à votre courtier pour examiner tous les aspects afin d’obtenir la meilleure assurance possible. Mais existe-t-il aujourd’hui une solution simple à l’assurance en un clin d’œil ? Non. Et encore une fois, nous sommes principalement basés en Géorgie et souscrivons une assurance dans l’État de Géorgie, en particulier à Atlanta, je vais le laisser comme ça, dans la région métropolitaine d’Atlanta.
C’est presque impossible parce que les lois en Géorgie ont changé et qu’il y a tellement de récompenses élevées décernées aux membres des jurys que la compagnie d’assurance est juste, la vie est trop courte, nous sommes hors de Géorgie. Les propriétaires ont donc beaucoup de mal à obtenir une assurance en Géorgie.

Matt:
Des problèmes partout. Bonne perspicacité. C'est comme ça. Beaucoup de gens à qui je parle en parlent, ils considèrent la gestion immobilière comme s'ils y croyaient, et vous pouvez crier, ne le faites pas tout de suite si vous le souhaitez, ils parlent soit d'autogestion, soit même de démarrer leur propre entreprise. société de gestion immobilière et gestion pour le compte d'autrui. Boire le Kool-Aid que vous avez bu il y a de nombreuses années et le faire vous-même comme source de revenus, comme entreprise à posséder. Que diriez-vous aux personnes qui envisagent de se lancer dans le secteur comme vous et Cindy l'avez fait il y a de nombreuses années et de créer leur propre entreprise de gestion de projet ?

Angie:
La différence est que Cindy et moi avons grandi dans cette industrie. J’ai donc commencé comme consultant en leasing, puis j’ai gravi les échelons jusqu’à devenir propriétaire d’une société de gestion. Cela ne s’est pas produit du jour au lendemain. Nous avons eu de gros coups, des chutes et nous nous sommes blessés au genou en cours de route. Nous avons donc eu l’expérience d’apprendre le secteur par rapport à un propriétaire qui vient d’acheter sa première propriété et qui pense qu’il va la gérer. Ils n’en ont aucune idée. Ils ne savent pas, premièrement, vous avez besoin d’un logiciel. Eh bien, certaines personnes essaient d’utiliser QuickBooks lorsqu’elles achètent leur première propriété. Et comment embaucher des gens. Pour quelle raison embauchez-vous ? D'où trouvez-vous les vendeurs ? Et c’est l’expérience qui vient d’une société de gestion pour le savoir.
Aujourd’hui, il y a des propriétaires qui ont créé leur propre société de gestion avec beaucoup de succès, mais il s’agit de comprendre le secteur et cela ne s’est pas produit du jour au lendemain. Vous n’achetez pas votre première propriété pour ensuite créer une société de gestion. En général, cela ne fonctionne tout simplement pas.

Andrew:
Je serais certainement d'accord avec cela. Et puis aussi, donc il y a beaucoup de gens qui écoutent et qui disent, d’accord, c’est super, mais je dois quand même choisir une société de gestion. Alors, selon vous, quelles sont les plus importantes ? Si vous deviez choisir les trois questions les plus importantes que devrait poser une personne interviewant des sociétés de gestion immobilière, quelles seraient ces trois questions ? Et puis pour votre question bonus, quelle est la question que tout le monde pose et qui n’est vraiment pas si importante, même s’ils pensent qu’elle l’est ?

Angie:
Quel est mon signe astrologique, je suppose ? Des choses donc importantes à demander. Encore une fois, je dois y retourner. Comprenez-vous, connaissez-vous le marché et pouvez-vous opérer sur ce marché ? Parce que si vous engagez une société de gestion qui ne connaît pas le marché, elle commencera en retard. Est-ce possible ? Oui, ça peut se faire. Mais s’ils ne le savent pas, encore une fois, allons à Lexington, dans le Kentucky, où SMP n’opère pas, vous feriez une énorme erreur. Ils ont donc besoin de savoir : connaissez-vous le marché sur lequel nous achetons notre actif ? Quel type de logiciel utilisez-vous ? Avez-vous la bande passante nécessaire pour prendre en charge notre propriété ? C'est une autre bonne question.

Matt:
C’est une excellente question. Et je parie que personne ne demande ça.

Angie:
Très rarement. De temps en temps, mais cela est très rarement demandé. Et quels types de rétrofacturations ou de frais cachés existe-t-il ? Beaucoup de gens ne demandent pas ça. Et Cindy et moi, lorsque nous avons lancé SMP, encore une fois, nous venions de très grandes entreprises dans nos vies antérieures dont certaines avaient ou avaient des refacturations. Et quand le client en a vu un peu, il a eu l’impression de crier. Donc Cindy et moi sommes totalement divulgués, nous vous disons exactement ce que vous payez avec SMP et vous voyez chaque chèque qui est rédigé, tout, il n'y a pas d'agenda caché. Et quand Cindy et moi avons commencé, parce que je venais du côté des honoraires avec une part de propriétaire, et qu'elle venait entièrement d'une entreprise gérée par son propriétaire, donc elle n'a pas compris ce que je disais. Mais je me suis dit : non, rétrofacturations, divulgation complète à nos clients et nous vivons avec cette intégrité chaque jour.

Matt:
Pouvez-vous très rapidement, qu'est-ce qu'une rétrofacturation ? Juste pour aider à éduquer ici. Qu'est-ce qu'une rétrofacturation ?

Angie:
Une rétrofacturation pourrait se produire comme s’il y avait un service marketing ou une partie des frais comptables serait refacturée au client, et cela n’est pas divulgué dans le contrat de gestion.

Matt:
Comme des frais supérieurs aux frais PM.

Angie:
Ouais. Ou une partie du directeur régional ou quoi que ce soit qui est facturé au client, à son insu.

Andrew:
Je tiens à souligner deux des choses que vous avez dites, Angie, qui, d'après mon expérience et mes observations, sont deux des principales raisons pour lesquelles les relations entre propriétaires et gestionnaires tiers échouent. Et c’est, premièrement, vous avez dit de vous assurer d’embaucher une société de gestion qui connaît le marché. C’est absolument essentiel, car malheureusement, il y a là deux erreurs. Premièrement, un propriétaire a embauché une société de gestion immobilière qui ne connaissait pas le marché. La deuxième erreur a été que la société de gestion immobilière a accepté le poste. Ils n’auraient pas dû faire ça. Et puis cela conduit à l’échec parce qu’ils ne connaissent pas le marché et que ce propriétaire n’obtiendra pas vraiment un meilleur service que s’il le faisait lui-même parce que la société de gestion immobilière ne connaît pas non plus ce marché. Je pense qu’il est très important que tout le monde en prenne note.
Le deuxième est la bande passante. De nombreuses entreprises, pas seulement dans le secteur immobilier, mais dans tous les domaines, connaissent une croissance à tout prix. Et surtout dans la gestion immobilière, c'est une énorme erreur, car si vous avez une agence régionale qui gère déjà 27 propriétés et que la vôtre sera la 28e, vous n'aurez probablement pas une bonne surveillance et les choses ne se passeront tout simplement pas. ça va bien fonctionner. Donc, pour ceux qui écoutent, ce sont deux questions clés absolues. La société de gestion immobilière avec laquelle vous vous adressez connaît-elle vraiment le marché et a-t-elle de l’expérience sur le marché ? Et s’ils le font, demandez-leur s’ils peuvent vous aider à souscrire et à examiner des offres, n’est-ce pas ? Parce que comme Angie l’a mentionné, elle a dit aux clients : non, nous n’accepterons pas cet accord. Eh bien, si vous parlez à une société de gestion immobilière et qu’elle est prête à accepter tout ce que vous lui lancez, c’est un signal d’alarme, n’est-ce pas ? C’est la croissance à tout prix.

Angie:
Probablement le drapeau rouge numéro un.

Andrew:
Vous ne voulez pas ça. Et puis aussi, oui, ont-ils la bande passante ? Est-ce qu'ils ont les gens en place ? Ont-ils les systèmes ? Ont-ils la capacité d’embaucher, de recruter et d’attirer du nouveau personnel ? Un gestionnaire immobilier qui va venir gérer votre propriété souhaite-t-il travailler pour cette entreprise ? Encore une fois, Angie a évoqué deux très très bonnes choses. Assurez-vous qu’ils connaissent le marché, assurez-vous qu’ils disposent de la bande passante. Et puis aussi pour ceux qui ont raté l'épisode précédent que nous avons fait sur la gestion immobilière, nous avons fourni à chacun une liste de 27 questions à poser. Donc, si vous avez manqué cela la dernière fois, il y aura un lien dans les notes de l'émission, allez le chercher, et cela vous aidera certainement. Mat.

Matt:
Super, super, super truc. Andrew et Angie, cela a été une conversation phénoménale. Angie, merci d'être venue, au nom de tout le monde, d'être venue nous rejoindre.

Angie:
C'était marrant.

Matt:
Toujours amusant. Alors très vite, pour ceux qui veulent en savoir plus sur vous ou sur SMP ou se connecter d’une manière ou d’une autre, comment feraient-ils ?

Angie:
Allez sur notre site Web à l'adresse www.smpmgt et vous pourrez nous trouver.

Matt:
Smpmgt. Angie, merci. Merci beaucoup. Et félicitations pour la croissance et le succès de SMP. Au plaisir de vous reparler bientôt.

Angie:
Ouais. Ça a l'air bien. Ça a été amusant, les gars. Merci.

Andrew:
Très bien, prends soin de toi. Eh bien, c'était notre entretien avec Angie Smith sur la gestion immobilière. Nous n’avons abordé qu’une fraction de ce dont nous aurions aimé parler, mais il ne s’agit pas d’un podcast de six heures. Donc, pour ce dont nous avons parlé, Matt, que choisiriez-vous comme l'un de vos points forts ou les choses les plus importantes dont nous avons parlé ?

Matt:
Tout d’abord, interview phénoménale. Angie est une experte de l'industrie. Elle fait cela depuis très longtemps et gère des milliers et des milliers d’unités. C’est donc une très bonne conversation à avoir avec quelqu’un qui a autant d’expérience et d’expérience dans l’industrie. Quelques points forts pour moi sont vers la fin, lorsque vous avez parlé de demander à un gestionnaire immobilier de souscrire des transactions pour vous. Et je ne pense pas que suffisamment de gens se rendent compte qu'un gestionnaire immobilier peut vous donner non seulement la façon dont nous gérerions la propriété, mais qu'un très bon, voire un excellent gestionnaire immobilier, sera capable d'examiner vos finances et validez-les et dites, eh bien, les loyers sur ce marché devraient être X. Vous les avez comme Y, ou nous pensons que nous pouvons gérer une charge de dépenses plus légère ou probablement plus probablement une charge de dépenses plus lourde.
Ils peuvent vous donner des conseils sur la paie des personnes que vous devrez embaucher. Un bon moyen de savoir si un gestionnaire immobilier a vraiment le pouls ou non est sa capacité à vous fournir une bonne analyse financière des transactions. Et donc je pense que demander à un PM sa souscription, son interprète est ce qu'il va appeler cela, pour votre propriété, est, je pense, vraiment, vraiment primordial. Et je suis heureux que vous en ayez parlé lors de l’entretien. C'était aussi un bon rappel pour moi.

Andrew:
L'une des choses qu'elle a dit et que je pensais vraiment important de souligner, c'est que l'une des plus grandes erreurs des nouveaux investisseurs est de choisir la société de gestion immobilière parfaite en disant, d'accord, de l'embaucher, de la placer sur la propriété, puis de la microgérer. à mort. Je plonge juste dans les petits détails de, eh bien, cette unité que je veux louer pour cela, et cette unité devrait être celle-ci. Et la dame du 6A a-t-elle payé le loyer de son animal de compagnie ? Prenez un peu de recul et laissez la société de gestion immobilière s’occuper des détails quotidiens. C'est pour cela qu'ils sont là. Et si vous avez embauché la bonne entreprise, elle sera meilleure que vous dans ce domaine.
Maintenant, cela ne veut pas dire que vous leur remettez la propriété et que vous dites, d’accord, je vous parlerai dans un mois lorsque vous m’enverrez le rapport. Vous voulez toujours être impliqué. Vous voulez toujours avoir une vision globale et une orientation pour la propriété, mais laissez-les faire leur travail, ne faites pas de microgestion. Et tu sais quoi? Si vous les laissez faire leur travail et qu’ils ne le font pas, eh bien, c’est une autre conversation et vous pouvez chercher une autre société de gestion immobilière. Mais si vous vous adressez à un tiers, laissez-le faire le travail. C’est donc certainement l’une des choses que je voudrais souligner. Matt, pour ceux qui sont peut-être nouveaux sur BiggerPockets et qui, d'une manière ou d'une autre, vous ont manqué, comment les gens vous trouvent-ils ?

Matt:
Les gens peuvent me joindre très facilement, Andrew, simplement en allant sur le site Web de notre entreprise, c'est-à-dire derosagroup.com. Derosagroup.com. Ils peuvent entendre toutes sortes de trucs sympas que nous préparons directement sur ce site Web.

Andrew:
Je m'appelle Andrew Cushman. Vous pouvez simplement rechercher mon nom sur Google ou me trouver sur Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Et il existe plusieurs façons de communiquer avec moi là-bas. Et bien sûr, je suis un membre pro de BiggerPockets, alors assurez-vous de vous connecter d'abord avec moi sur BiggerPockets. Voici donc Andrew Cushman pour Matt, Captain America, Faircloth, qui signe.