En utilisant votre biens immobiliers entreprise pour financer vos vacances de RÊVE - avec la totalité ou la plupart des dépenses payées !? Comme un investisseur immobilier, gérer de grosses sommes d'argent pour matières premières., réhabilitations, et d'autres dépenses ont leurs avantages. Aujourd'hui, nous sommes ravis de parler d'un système simple mais intelligent stratégie de dette qui recrues de l'immobilier négligent souvent.
Bienvenue dans un autre Réponse de la recrue! Si vous cherchez à profiter des nombreux les avantages de l'investissement immobilier, écoutez Tony et Ashley expliquer comment ils utiliser des cartes de crédit pour astuce de voyage leur chemin vers des vacances luxueuses à cinq chiffres chaque année ! Nous parlons également du moment où vous devriez et ne devriez pas utiliser un HELOC pour aider financer un Propriété d'investissement. Vous êtes-vous déjà demandé comment utiliser l'argent de refinancement cash-out? Nos hôtes couvrent certaines des limitations que vous pourriez rencontrer. Enfin, Ashley et Tony discutent de leur top analyse d'investissement stratégies en 2023 et comment choisir celui qui vous convient le mieux !
Si vous voulez qu'Ashley et Tony répondent à une question immobilière, vous pouvez poster dans le Groupe Facebook des recrues en immobilier! Ou appelez-nous au Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Voici Real Estate Rookie, épisode 286.
Tony:
Nous effectuons une grande partie de nos recherches avec nos cartes de crédit, achetons du matériel et d’autres choses. Tous nos événements sont gérés via nos cartes de crédit. Toutes les différentes choses que nous avons dans notre entreprise, nous les gérons avec notre carte de crédit autant que possible. Pour tous les investisseurs immobiliers, je pense qu’une chose courante que les gens négligent est la possibilité d’utiliser des points de carte de crédit pour vous aider à financer vos vacances.
Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.
Tony:
Et bienvenue sur le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires que vous devez entendre pour démarrer votre parcours d'investissement. Et aujourd'hui, nous avons eu quelques questions et réponses. J'adore les réponses des Rookies parce que nous pouvons approfondir les pensées, les peurs et les désirs les plus sombres de notre public Rookie. Les sujets que nous allons aborder aujourd'hui concernent d'abord les cas où vous ne devriez pas utiliser un HELOC, car il y a des moments où vous devriez et des moments où vous ne devriez pas. Nous allons parler de la façon dont Ash et moi modifions notre stratégie d'analyse des investissements pour 2023 et des changements que vous devriez apporter. Et nous allons expliquer pourquoi vous devriez dire non plus souvent que oui lorsqu'il s'agit de choisir votre stratégie d'investissement immobilier.
Ashley:
Tony fait une grande révélation dans l'épisode d'aujourd'hui sur la façon dont il a pris ces vacances glamour à 12,000 XNUMX $ pendant, quoi, cinq jours ?
Tony:
Cinq jours, oui.
Ashley:
Pour 200$. Et comment vous pouvez le faire aussi. Je voulais juste vraiment utiliser cette punchline, mais d'excellentes informations sur l'immobilier aujourd'hui, mais aussi en tant qu'investisseurs immobiliers, comment vous pouvez prendre votre entreprise et l'utiliser personnellement pour votre propre bénéfice. Tony raconte comment il a pu récemment faire cela avec sa femme et partage ses secrets.
Notre première question aujourd'hui est celle de Nicole Roy. Quelque chose que je ne comprends vraiment pas, c'est quel est l'avantage de faire un HELOC à intérêt uniquement pour financer une autre transaction ? Cela n'a aucun sens pour moi de ne jamais rembourser la note et ensuite potentiellement de payer une hypothèque sur le primaire, plus une hypothèque sur un immeuble de placement, plus des paiements HELOC jetés dans le caniveau. Je ne comprends pas. Est-ce que j'ai raté quelque chose ? Elle dit que vous avez votre résidence principale, sur laquelle vous avez une hypothèque, et que vous allez ensuite obtenir un HELOC de votre résidence principale pour la valeur nette supplémentaire de votre propriété, puis utiliser ce HELOC pour acheter un immeuble de placement. . Et maintenant, je pense que dans son exemple, elle dit qu'elle utiliserait le HELOC pour l'acompte et qu'ensuite, elle irait chercher une hypothèque sur l'immeuble de placement. Elle a maintenant l'hypothèque sur son principal, les paiements d'intérêts HELOC uniquement, et elle a également son hypothèque sur l'immobilier de placement. Elle demande comment cela peut-il avoir du sens lorsque vous payez ces factures pour acheter cet immeuble de placement ?
Tony:
Ouais, je veux dire, ma pensée, et je n'ai jamais activé le HELOC sur ma résidence principale auparavant, donc je parle juste de ce que je pense sur la façon de l'utiliser. Mais j’ai toujours considéré le HELOC comme de l’argent dur presque moins cher. Vous n’utiliseriez généralement pas d’argent dur pour un achat et une conservation à long terme, cela ne sera pas votre dette à long terme. Les gens utilisent généralement de l’argent dur pendant six à 12, voire 18 mois, pour acheter et rénover une propriété. Ensuite, l’objectif à la fin de cette période est de refinancer avec une dette à long terme moins chère, puis de rembourser cet argent dur.
Lorsque vous pensez utiliser votre HELOC, je l'utiliserais de la même manière lorsque vous sortez, vous achetez peut-être une propriété en difficulté, puis vous utilisez cette HELOC pour financer l'acompte ou la réhabilitation, puis après une période quelconque, 12 ou 18 mois, vous revenez en arrière et vous refinancez avec une dette fixe à long terme. Je connais des personnes qui ont acheté des locations à court terme en utilisant leur HELOC, et elles utiliseront leur HELOC pour financer leur acompte. Mais ensuite, comme les flux de trésorerie et les locations à court terme ont tendance à être un peu plus importants, ils prendront tous ces flux de trésorerie de la propriété, puis rembourseront de manière agressive leur HELOC sur une période de 12 à 18 mois. Même concept, mais je voudrais généralement voir quelqu'un utiliser HELOC dans un court laps de temps. Qu'en penses-tu, Ash ?
Ashley:
Oui je suis d'accord. Je suppose que dans le cas de l'acompte, en utilisant votre HELOC pour un acompte, je pense qu'il est plus courant que les gens utilisent l'HELOC comme prix d'achat total ou peut-être simplement pour financer la réadaptation, car ils ont trouvé un autre moyen d'acheter. la propriété et ensuite ils l'utilisent simplement comme réhabilitation. Ensuite, lorsqu'ils refinancent la propriété, ils remboursent cette HELOC, qu'ils l'aient utilisée pour leur hypothèque ou pour la réhabilitation ou autre, ou pour acheter la propriété au début. Si vous l'utilisez comme HELOC, comme mise de fonds et que vous envisagez d'obtenir un prêt hypothécaire, il est important de savoir quelle sera votre durée si vous envisagez de refinancer. Si vous savez que vous allez refinancer la propriété dans un an, alors vous voulez vous assurer que vous avez ajouté suffisamment de valeur à la propriété où vous pouvez aller et refinancer pour retirer suffisamment d'argent pour rembourser votre HELOC et ce financement initial que vous avez obtenu pour acheter la propriété.
Si vous utilisez simplement cet argent HELOC pour un acompte et que vous obtenez ensuite une hypothèque à long terme à taux fixe et que vous n'avez aucun projet de refinancement, vous devez alors avoir un plan pour rembourser cette marge de crédit et non il suffit de payer les intérêts uniquement. Peut-être que vous avez un revenu élevé, mais que vous n'avez tout simplement pas économisé votre argent, mais vous savez qu'à l'avenir, vous pourriez vous permettre de dépenser 3,000 12 $ par mois et que vous pourrez rembourser l'intégralité du HELOC, en 18 mois, 12 mois ou peu importe. est. Mais au lieu d'attendre 18 ou 2 mois pour acheter un immeuble de placement, jusqu'à ce que vous ayez économisé cet acompte, vous allez obtenir le HELOC. Le plus important est de calculer les chiffres et de s’assurer que ces paiements ont du sens. Si vous remboursez votre HELOC, la totalité de vos flux de trésorerie, peut-être qu'une partie de vos revenus WXNUMX sert même à rembourser cette ligne de crédit.
Mon ancien co-animateur ici, Felipe Mejia, avait l'habitude d'y aller et il utilisait des marges de crédit comme acompte sur les propriétés et il prenait simplement tout le flux de trésorerie de toutes ses propriétés et le jetait sur la marge de crédit jusqu'à ce que il était remboursé, puis il recommençait à retirer lui-même les liquidités. Ensuite, lorsqu'il a acheté une autre propriété, faites la même chose, retirez la marge de crédit, y consacrez tous ses flux de trésorerie jusqu'à ce qu'elle soit remboursée, et continuez à réutiliser cette même marge de crédit pour les acomptes sur les propriétés.
Tony:
Ouais, je pense que nous sommes sur la même longueur d'onde ici, c'est que vous voulez vraiment simplement utiliser ce HELOC comme dette à court terme et ne pas vous retrouver dans une situation où vous le conservez pour toujours. Avant de passer à notre prochaine question, Ash, je veux juste remercier quelqu'un qui nous a laissé une critique cinq étoiles sur Apple Podcast. Et c'est en fait une sorte de longue critique, mais je vais la lire parce que je pense qu'il y a beaucoup de bonnes informations ici.
Et cette critique dit : « J'adore votre contenu. Je me suis marié dans une maisonnette. Au fil des années, nous avons découvert quelques autres propriétés locatives. Mon mari est dans les métiers et connaît beaucoup de monde, donc réparer les choses est facile pour lui. Il s’est chargé de la maintenance et m’a confié la gestion. Je n'avais aucune idée de ce que je faisais et j'avais une mauvaise attitude envers les locations. Ensuite, j'ai découvert le podcast Real Estate Rookie et, pour la première fois de ma vie, je suis vraiment ravi que nous soyons propriétaires de ces propriétés. Je suis reconnaissant pour vos connaissances et je considère ces propriétés comme un excellent outil. Je ne sais pas si nous parviendrons un jour à dépasser les 12 portes dont nous disposons, mais pour la première fois, j'ai de la clarté et des objectifs. Je sais quelles sont mes prochaines étapes. Vous me fournissez une direction que je n'ai jamais eue auparavant, et j'apprécie le podcast Real Estate Rookie plus que les mots ne peuvent le dire, merci beaucoup.
Ouais, comme je l'ai dit, une critique plus longue, mais quelle excellente. Et nous apprécions ces aimables paroles et pour tous nos Rookies qui nous écoutent, si vous n'êtes pas encore parti pour donner votre note et votre avis sur la plateforme que vous écoutez, n'hésitez pas à le faire. Parce que plus nous recevons d’avis, plus nous pouvons aider de personnes et plus nous pouvons aider de personnes, plus nous recevons d’histoires comme celle-ci. Nous vous remercions d'avoir passé du temps avec nous.
Ashley:
D'accord, notre deuxième question aujourd'hui est posée par Natalie Ann. « Comment avez-vous affiné votre champ d’action pour déterminer votre stratégie ? Je suis partout à l'idée d'acheter un duplex à acheter et à conserver et je suis également intrigué par le fait de faire un saut et de louer à court terme.
Tony:
C'est une question courante, Ashley, que beaucoup de Rookies se posent : où dois-je aller ? Où est-ce que je prends mon temps ou passe mon temps ? Et pour moi, cela se résume toujours à plusieurs choses. Je pense qu'il faut d'abord comprendre quels sont vos objectifs en tant qu'investisseur immobilier, puis, deuxièmement, vraiment comprendre où se situent vos forces et vos faiblesses et ce que vous aimez faire dans le rôle d'investisseur immobilier. Si votre objectif est de quitter votre emploi le plus rapidement possible, investir dans une location clé en main à long terme pourrait être un chemin plus lent pour y parvenir. Mais faire quelque chose comme le retournement, la vente en gros ou la location à court terme, cela pourrait vous y amener un peu plus rapidement. Je pense que la première chose est de comprendre quels sont vos objectifs et d’essayer d’identifier quelle classe d’actifs ou quel type d’investissement immobilier peut vous aider à y parvenir le plus rapidement.
Ensuite, la deuxième chose à considérer est de savoir dans quoi êtes-vous réellement bon ? Ouais, peut-être que vous aimez l'idée de l'argent que vous pouvez générer en retournant des maisons, mais peut-être que vous êtes nul en gestion immobilière et peut-être que vous êtes nul en gestion de personnel et ce n'est pas grave, n'est-ce pas ? Mais si tel est le cas, alors peut-être que changer de maison ne vous convient pas, ou peut-être que vous détestez les appels à froid, parler à des inconnus et vendre des gens. Et si tel est le cas, alors la vente en gros n’est pas pour vous. Peut-être que vous détestez l’idée de parler au grand public et de fournir un service client, alors les locations à court terme ne sont pas pour vous. Chaque classe d’actifs possède un ensemble de compétences différentes qui sont nécessaires pour réussir. Et vous devez vous demander : ai-je les compétences, la capacité et le désir de réussir dans cette classe d’actifs ? Je pense que ce sont les deux choses que je considérerais, Ash.
Ashley:
Oui, j'y ai vraiment beaucoup réfléchi ces derniers temps en ce qui concerne votre première stratégie. Le plus important est de réfléchir aux raisons pour lesquelles vous vous lancez dans l’investissement immobilier. Et une réponse très courante est que vous souhaitez quitter votre emploi W2. Comment tu fais ça? Que vous avez besoin d'argent, vous avez besoin d'un autre revenu. Et je pense que parfois les gens se confondent en disant : « Je déteste mon travail, je veux faire quelque chose que j'aime et qui me passionne. » Et oui, c'est génial. Et croyez-moi, lorsque l’argent affluera, vous commencerez à aimer l’immobilier. Mais parfois, cette passion ou ce désir : « Je veux concevoir des maisons, j'aimerais choisir les meubles et les concevoir pour des locations à court terme » est la raison pour laquelle les gens choisissent certaines options. Ou même simplement : « Wow, on dirait que tant de gens gagnent beaucoup plus d'argent avec les locations à court terme. Je vais juste faire ça.
Je pense qu'il faut regarder quelles sont vos ressources, quelles sont vos opportunités et ce que vous allez réussir dans un premier temps et construire cette base solide. Lorsque j’ai commencé à investir dans l’immobilier, je travaillais comme gestionnaire immobilier pour un investisseur buy and hold. J'avais une certaine expérience dans cette stratégie immobilière. J'avais aussi des ressources car j'avais fait du financement pour cet investisseur. J'avais acquis des propriétés pour lui, toutes ces choses. J'avais cette base de connaissances. J'ai commencé à bâtir ma fondation en collectant des locations à acheter et à conserver. Et c’est ce qui a créé ma trésorerie. C’est ce qui a commencé à bâtir ma richesse. Et je suis devenu très doué pour acheter et conserver des propriétés sur mon marché. Je me considère comme un expert en la matière. J'adore les cabanes avec terrain et prendre de vieilles cabanes et les transformer en ces jolis petits espaces confortables et modernes. J'ai décidé d'essayer ceci.
J'ai construit des bases solides et je me suis maintenant tourné vers la création de ces cabines. Lors de ma première cabine, j'ai dépassé le budget de 40,000 XNUMX $. Et si j'avais commencé par ça, ça m'aurait laissé tomber. J'aurais probablement dû vendre le projet à mi-chemin. Une fois que vous avez cette base solide, vous pouvez alors pivoter et commencer à apprendre les choses qui vous passionnent réellement et vous avez plus de temps libre, plus d'argent pour commettre ces erreurs pendant que vous apprenez à faire des choses que j'avais avec l'autre investisseur. en tant que mentor, une ressource comme quelqu'un sur qui apprendre. Je ne faisais pas autant d’erreurs parce que j’avais tous ces avantages à portée de main. Je pense commencer à examiner quels sont ces avantages et ces opportunités pour vous, où vous pouvez être le plus stratégique et le plus efficace pour construire cette base et l'utiliser pour déterminer quelle devrait être votre stratégie.
Tony:
Ouais, c'est un conseil fantastique, Ashley. Et quand j’ai commencé à investir, je me suis dit, et je suppose que laisse-moi prendre du recul, non ? J'ai 32 ans actuellement et, au début de la vingtaine, j'ai toujours su que je voulais devenir entrepreneur et, espérons-le, travailler un jour pour moi-même. Mais ce avec quoi j'ai eu du mal, c'était de m'engager dans une chose. Et tous les deux mois, j'avais vraiment l'impression de passer d'une idée folle à l'autre, et j'essayais ceci et cela, et ceci et cela, et je cherchais juste cela, comment je pourrais décrocher de l'or. . Mais comme je ne me suis jamais vraiment engagé dans une seule stratégie, dans une seule tactique, je n’ai jamais été vraiment bon dans quoi que ce soit. Et j’ai acquis un tas de compétences aléatoires dans ces différents endroits, mais je ne maîtrisais rien. Quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier, je me suis aussi dit : « Hé, je veux vraiment devenir bon dans un domaine du monde de l’investissement immobilier. »
Pour moi, il s’agissait finalement de locations à court terme. Et cet engagement envers cette chose est ce qui m’a vraiment permis de devenir un maître de mon métier. Natalie, et pour toutes les autres recrues qui m'écoutent, mon défi pour vous est de dire : « D'accord, quel que soit le chemin que je choisis », engagez-vous sur ce chemin pendant au moins cinq ans. Dites : « Je vais consacrer les cinq prochaines années à me concentrer uniquement sur cette seule chose. » S'il s'agit d'acheter et de conserver, vous essayez de devenir le meilleur investisseur en matière d'achat et de conservation au cours des cinq prochaines années. S'il s'agit de renverser des maisons, essayez de devenir le meilleur retourneur de maisons au cours des cinq prochaines années, et quelle que soit la classe d'actifs que vous choisissez, devenez un maître dans ce métier. Ensuite, une fois que vous avez réellement développé toute votre expérience dans cette classe d’actifs, il devient beaucoup plus facile de partir de là et d’essayer différentes stratégies.
Ashley:
Et avec cette cabine, honnêtement, cela aurait été un dépassement de budget de bien plus de 40,000 XNUMX $ si je n'avais pas eu l'expérience et les connaissances d'investir déjà tant d'années et d'effectuer des réhabilitations pour des locations à long terme et des choses comme ça. Et c'était très différent. Et même en le mettant en location à court terme, je n'avais eu qu'une seule location à court terme auparavant, et c'était dans un complexe d'appartements. Je n'ai jamais eu à vraiment m'inquiéter de la moitié des choses que l'on fait lorsqu'il s'agit d'une maison unifamiliale en location à court terme. "D'accord, cette propriété est à la campagne, nous devons avoir le WiFi, y a-t-il même du WiFi ici?" Des choses comme ça, on n'y pense pas quand on commence tout juste à faire certaines de ces choses. Natalie avait en fait une deuxième partie à cette question : comment êtes-vous devenu bon dans l'analyse des transactions ?
Tony:
Je pense que la première chose, Ashley, et cela revient en quelque sorte à ce que nous venons de dire, c'est qu'il est difficile de devenir bon en analyse si on est partout. Si vous essayez de retourner une maison, si vous essayez de vendre en gros, si vous essayez de [inaudible 00:15:43], si vous essayez de tourner la clé, si vous essayez de STR, si vous souhaitez acheter un complexe d'appartements, si vous souhaitez du self-stockage, chaque type d'investissement immobilier dispose d'un processus d'analyse des transactions. Et je pense que les gens ont souvent du mal à devenir bons parce qu’ils ne se concentrent pas sur une seule chose. Pour revenir en quelque sorte à ce que nous avons dit au départ, il s'agit simplement de choisir ce type d'investissement immobilier et de se concentrer vraiment là-dessus. Ensuite, à partir de là, ce n’est vraiment qu’une répétition. Plus vous obtenez de représentants pour analyser les propriétés, plus il devient rapide d'analyser ces transactions.
Je dis à beaucoup d'étudiants avec qui je travaille que mon défi au départ est du genre : « Hé, au cours des 90 prochains jours, je veux que vous analysiez 100 propriétés », et cela semble être une tâche énorme, mais voici ce qui se passe. Ces cinq ou dix premiers, cela va vous prendre une éternité parce que c'est la première fois que vous entrez dans les données et que vous essayez de comprendre comment utiliser les différents outils pour analyser et ce qui a du sens et ce qui ne l'est pas. Mais au moment où vous atteignez le numéro 10, vous avancez maintenant un peu plus vite. Au moment où vous atteindrez 15, vous saurez exactement quel est l'ADR sur un trois chambres à Joshua Tree, car vous l'avez déjà fait 50 fois. Il y a ce genre d’élan qui commence à se créer à mesure que vous analysez les transactions. Et Ash, je suis sûr que si je vous demandais : « Hé, combien coûte un loyer à deux lits à Buffalo, New York ? Vous n’avez probablement même pas besoin d’y penser vraiment et vous pouvez simplement énoncer ces chiffres. Je pense vraiment que c'est une question de répétition et de devenir bon en analyse.
Ashley:
Ouais, la seule chose que j'ajouterais à cela aussi, c'est qu'en plus de la répétition, c'est l'expérience. Lorsque vous achetez des propriétés, vous réalisez des éléments qui doivent être ajustés dans vos chiffres ou des éléments dont vous n'aviez pas tenu compte auparavant. Une chose que je pense que beaucoup de gens oublient, c'est qu'ils ne tiennent pas compte de leurs frais, si vous avez créé une LLC, vous ne tenez pas compte de ces frais LLC. Vous ne déclarez pas votre déclaration de revenus. Si vous possédez une LLC, vous payez des frais distincts à votre CPA ou à votre comptable pour produire cette déclaration de revenus. Ces petites choses peuvent s’additionner.
Je paie comme pour une LLC, cela a augmenté au fil des ans et j'ai commencé vers 200 peut-être, et maintenant cela est passé à 350 à 400 par LLC, qui peut avoir une à plusieurs propriétés à l'intérieur. Mais si vous achetez votre première propriété et que vous avez votre LLC et que vous payez 200 $, cela pourrait représenter un mois de flux de trésorerie et vous n'en tenez pas compte dans vos chiffres. Ce sont quelques-unes des choses que je pense avoir apprises au fil des années, en investissant : « Oh, voici des choses auxquelles je n'avais même pas pensé en analysant une transaction ».
Tony:
Et je suppose qu'avant de quitter cette dernière question, je veux juste commenter la façon dont nous modifions notre approche dans l'analyse des transactions, en particulier dans le domaine de la location à court terme. Et cela va varier d'un marché à l'autre, mais j'ai pu voir des données pour de nombreux marchés différents aux États-Unis, et ce que nous constatons, c'est que le premier trimestre dans de nombreux États d'un de nombreux marchés sont en baisse d'environ 15 % d'une année sur l'autre lorsque l'on compare 2023 à 2022. Lorsque nous analysons les transactions, maintenant que nous envisageons les achats, nous devons actualiser les revenus de 2022 lors de notre analyse pour 2023.
Nous achetons toujours des propriétés, mais la façon dont nous les analysons est que nous ajoutons cette remise pour nous assurer que nous ne payons pas trop cher pour les choses. Et je pense que c'est une bonne stratégie à adopter. Il vaut mieux être un peu plus conservateur alors que nous entrons dans cette zone d’incertitude économique. Et je pense que plus vos chiffres sont prudents, plus vous pouvez être sûr de soumettre ces offres.
Ashley:
D'accord. Notre prochaine question s'adresse à Montas Risavis. « Y a-t-il une limite à ce que vous pouvez faire avec l'argent que vous recevez d'un refinancement avec retrait ? » C’est une bonne question car si vous vous adressez à une banque et que vous obtenez un prêt hypothécaire, elle vous oblige à utiliser ces fonds pour acheter une propriété. Si vous obtenez un prêt automobile et que vous obtenez ces fonds, ils vous obligent à les utiliser pour acheter cette voiture. En ce qui concerne le refinancement en espèces, lorsque vous allez faire une demande auprès de la banque, elle vous demandera tout d'abord si vous avez une dette actuelle sur la propriété en garantie. Peut-être que vous possédez de l'argent, un prêteur privé qui vous a donné l'argent pour acheter la propriété et que vous devez le rembourser, ou vous avez fait affaire avec un prêteur d'argent dur ou vous avez une autre hypothèque sur la propriété, peut-être qu'il y a un privilège sur la propriété pour autre chose.
Peut-être que vous avez un autre HELOC sur la propriété, quoi qu'il en soit, vous devrez payer tout ce qui est garanti sur la propriété, comme propriété en garantie, vous devrez payer cela avec le produit de l'argent. sur le refinancement. Une autre chose que j'ai vue et que la banque fera également est peut-être que votre dette par rapport au revenu n'est pas si grande lorsqu'elle vous pré-qualifie et qu'elle dit : « D'accord, si vous utilisez une partie du produit de ce prêt ci-dessus et au-delà de votre hypothèque actuelle, et vous allez rembourser cette carte de crédit, vous allez rembourser ce prêt automobile afin qu'il élimine ce paiement de dette, puis nous allons de l'avant et approuverons ce refinancement en espèces. Tout ce à quoi les fonds devront être utilisés sera convenu au préalable avec la banque. Mais au-delà de cela, ils veulent que vous remboursiez avec le produit, c'est-à-dire que vous recevez un chèque ou qu'il est déposé directement sur votre compte bancaire et que vous pouvez en faire ce que vous voulez. Il n'y a aucune limite.
Tony:
Et je pense que l'autre avantage que beaucoup de gens oublient, en particulier les nouveaux investisseurs, est que l'argent que vous obtenez d'un refinancement en espèces est exonéré d'impôt parce que ce n'est pas un revenu, c'est techniquement une dette que vous contractez, donc vous n'êtes pas imposés sur quels que soient ces revenus. Et c'est pourquoi vous voyez beaucoup d'investisseurs immobiliers vraiment prospères où ils gagnent la majorité de leur argent même pas grâce aux flux de trésorerie de leurs propriétés, mais ils sortent et achètent ces propriétés commerciales et les achètent pour quelques millions, investissez quelques millions de plus pour les réparer, puis ils pourront refinancer et retirer des millions de dollars, le tout en franchise d'impôt. C’est ainsi que l’on voit que beaucoup de gens qui écrasent vraiment cet espace continuent de bien s’en sortir sans augmenter leur obligation fiscale.
Ashley:
Les locataires paient ces paiements à leur place.
Tony:
Totalement, non ? Et c'est une situation gagnant-gagnant pour vous en tant que propriétaire. Ash, as-tu récemment encaissé des refinancements sur des propriétés ?
Ashley:
Oui, j'ai fait notre petite location à court terme.
Tony:
Et juste, je suppose que si nous pouvions simplement parler de ce à quoi ressemble ce processus pour les Rookies. Êtes-vous en mesure d’exploiter 100 % de ces capitaux propres ? Quel est le processus typique ? Expliquez simplement à un investisseur débutant à quoi cela ressemble.
Ashley:
Nous nous sommes occupés de l'aspect commercial du prêt car il s'agit d'une SARL. Nous avons opté pour un prêteur commercial, que vous pouvez trouver dans presque toutes les banques. Nous sommes allés chez le petit prêteur local et nous avons utilisé un prêt d'argent dur pour acheter la propriété, puis nous avons utilisé de l'argent liquide pour réhabiliter la propriété. Une fois que nous avons presque fini avec la propriété, nous sommes allés à la banque et avons demandé le prêt pour le refinancer. Nous avons fait faire une évaluation, nous avons dû d’abord rembourser le prêt d’argent dur. Sur ce refinancement en espèces, il a été convenu que nous prendrions cet argent pour rembourser le refinancement de la propriété. En ce qui concerne le remboursement de l'argent que nous avons investi pour la réadaptation, la banque ne nous dit pas : « Oh, vous devez vous rembourser. C'est une exigence.
Cela ne les intéresse pas. Vous pouvez prendre cet argent et le placer dans une autre propriété sans jamais vous rembourser, quoi que vous vouliez en faire. Nous avons effectué ce refinancement par retrait, puis nous avons clôturé vendredi prochain un autre refinancement par retrait portant sur le côté résidentiel et non commercial des prêts. Et pour cette propriété, nous avons créé une carte de crédit, une carte de crédit à 0 % d'intérêt pour tous les matériaux nécessaires à la main-d'œuvre. Nous l'avons divulgué à la banque et nous avons dit : « Nous avons l'intention de rembourser cette carte de crédit lorsque nous avons acheté cette propriété. » En fait, nous leur demandons simplement de prendre les fonds nécessaires pour rembourser leur carte de crédit. Nous avons déjà remboursé le prêteur d'argent dur parce que le prêt d'argent dur était dû avant que nous ayons terminé notre refinancement en espèces. Nous recevrons en fait un très gros chèque, mais ce sera simplement pour nous rembourser le remboursement de notre prêteur.
Tony:
Ensuite, Ashley, en ce qui concerne les refinancements que vous avez effectués, jusqu'à quel LTV sont-ils généralement prêts à aller ? La maison vaut cent mille dollars. Quel pourcentage sont-ils prêts à vous donner sur la refi ?
Ashley:
Donc sur les deux, 80 %.
Tony:
C'est plutôt bien.
Ashley:
Ouais, je l'ai vu, celui que nous faisons vendredi prochain, c'est du côté résidentiel, donc assez courant. Ensuite, pour le prêt commercial, bien souvent, ils n'offrent qu'un taux de 70 à 75 %, mais c'était... Je ne sais pas si c'était parce que les chiffres étaient tellement logiques qu'ils étaient prêts à monter jusqu'à 80 %. dessus.
Tony:
Et encore une fois, l’avantage de travailler avec une banque plus petite et plus locale est que vous bénéficiez d’une certaine flexibilité que vous n’obtiendrez pas de certaines des grandes banques. Ouais, je n'ai fait que quelques vrais [inaudible 00:25:23] où je fais des retraits d'argent et pour ceux-là, je devais atteindre environ 72, et c'était exactement 72 et demi pour cent, c'est ce que j'avais être là pour pouvoir récupérer de l'argent. Chaque banque est un peu différente.
Ashley:
Ce sont en fait les premiers prêts, les premiers refinancements auxquels j'ai procédé à 80 %. Habituellement, je ne le fais que, même si l'évaluation est plus élevée, je ne fais que 70 à 75 juste pour éviter d'être surendetté.
Tony:
Trop de levier, ouais.
Ashley:
Ouais. C'est la première fois que je me sens à l'aise avec le 80.
Tony:
Donc, quelque chose d'autre que vous avez mentionné était l'utilisation de la carte de crédit à 0 % d'intérêt pour aider à financer une partie de la réadaptation. Et je viens de poster sur mon réseau social il y a quelques jours que Sarah et moi avons pris des vacances incroyables, incroyables, d'une semaine au Mexique, et je tiens à dire que le voyage valait probablement environ 12,000 200 $ une fois que vous additionnez nos vols, le séjour, l'endroit où nous avons séjourné. Et nous n'avons littéralement dépensé que XNUMX $ pour y aller parce que tout le reste était couvert par nos points. Et j'essaie de me rappeler combien, c'était comme plusieurs centaines de milliers de points que nous avions, mais nous effectuons beaucoup de nos flips avec nos cartes de crédit. Nous achetons également du matériel et d’autres choses. Nous organisons nos événements en personne. La quasi-totalité de nos événements sont gérés via nos cartes de crédit. Nous diffusons des publicités pour nos événements, tout comme toutes les différentes choses que nous avons dans notre entreprise, nous les diffusons autant que possible via notre carte de crédit.
Et nous pouvons prendre des vacances plutôt sympas plusieurs fois par an. Nous avons passé cinq jours à Playa del Carmen dans un complexe super luxueux juste en bord de mer. Nous avons eu un transfert aéroport privé et une Tesla qui est venue nous chercher et nous a déposés. Nous avons eu un accès gratuit à tous les parcs. Quoi qu'il en soit, ce fut un voyage fantastique. Pour tous les investisseurs immobiliers, je pense qu’une chose courante que les gens négligent est la possibilité d’utiliser des points de carte de crédit pour vous aider à financer vos vacances. Comme Sarah et moi, la plupart du temps, quand nous voyageons maintenant, nous ne payons pas nos vacances,
Ashley:
Honnêtement, même si vous êtes un investisseur immobilier, car beaucoup de cartes de crédit offrent des bonus d'inscription, et il y a des gens qui sont formidables pour faire cela lorsqu'ils vont et ouvrent de nouvelles cartes de crédit, les ferment ou autre. , et ils accumulent simplement tous ces points parce que les cartes de crédit auront comme si vous dépensez 5,000 XNUMX $ au cours des trois premiers mois, nous vous donnerons alors cent mille points à utiliser pour voyager ou autre.
En fait, je fais cela depuis probablement quatre ou cinq ans maintenant. J'ai commencé en faisant les bonus d'inscription et maintenant en faisant mes rééducations et tout, cela m'aide définitivement à accumuler des points. Mais si je voyage vers le sud-ouest au cours des quatre dernières années, j'ai pu emmener quelqu'un avec moi gratuitement. J'ai eu leur laissez-passer pour compagnon. C'est doux-amer parce que si je voyage avec Delta, j'ai suffisamment de points pour y accumuler un statut grâce aux points de leur carte de crédit. c'est comme si j'étais habituellement surclassé en première classe, mais si quelqu'un vient avec moi, il vole gratuitement sur Southwest, qui n'a pas de surclassement. C'est comme : « Oui, tu peux venir avec toi, c'est génial, mais maintenant nous volons [inaudible 00:28:36] ».
Tony:
Faites-les payer eux-mêmes.
Ashley:
Désolé, enfant de cinq ans, tu dois rassembler de l'argent pour que ton billet t'accompagne.
Tony:
Quelle a été votre carte de crédit préférée ? Lequel préférez-vous pour les points ?
Ashley:
Je pense au Chase Sapphire.
Tony:
Ouais, le même que j'allais dire.
Ashley:
Surtout si vous débutez, faites celui-là parce qu'ils ont la règle des cinq, c'est comme une chose à cinq règles où vous ne pouvez avoir que cinq cartes de crédit ouvertes par Chase sur quatre ans ou quelque chose du genre. C'est quelque chose comme ça. Ou ouais, je ne sais pas. Mais ils vous limitent au nombre de cartes de crédit que vous collectez pour les points et si vous pouvez ouvrir les cartes à votre nom personnel. Si vous avez des entreprises, vous pouvez les ouvrir sous le nom de votre entreprise, mais vous pouvez combiner tous ces points pour votre numéro personnel Marriott Rewards ou Delta ou autre.
Tony:
Et je ne veux pas trop dérailler à ce sujet, mais ce que j'ai réalisé aussi, parce que nous avons aussi le Chase Sapphire, et j'en ai un à mon nom, Sarah en a un à son nom, et même s'ils sont personnels cartes, nous les utilisons également uniquement à des fins professionnelles. Ensuite, nous avons la carte Chase Business Ink et vous êtes capable de faire toutes ces choses sympas. Mais ce que j'ai remarqué, c'est que les points obtenus à Chase valent plus que les miles que j'obtiens avec United. Je pourrais avoir cent mille miles et cent mille points et les points avec Chase vont plus loin que les miles même si je réserve sur United. Ouais, de toute façon, le but de toute cette conversation est que tout le monde écoute, vous devriez utiliser vos dettes de la bonne manière pour vous aider à financer les vacances de vos rêves.
Ashley:
Si vous avez l'habitude de maximiser vos cartes de crédit, d'accumuler des dettes sur vos cartes de crédit et de ne pas les payer mensuellement, ce n'est peut-être pas la stratégie à adopter en ce moment pour pirater les voyages, mais si vous avez été très diligent et que vous payez votre carte de crédit retirée tous les mois, vous n'avez jamais accumulé de solde, alors autant profiter de ces points. Les gars de Travel Point, c'est comme PointsGuys.com, je pense, c'est un gros site Web. Il y a tout un tas de gens, je pense que c'est Tante Kara, Tante Kara ou quelque chose comme ça. Elle parle beaucoup du travel hacking. Il existe de nombreux endroits différents où vous pouvez essayer d'en apprendre davantage.
Tony:
Je suis heureux que vous ayez mentionné cela parce que oui, je ne veux pas que quiconque pense que moi et Ashley sommes en train d'accumuler des dettes de carte de crédit à six chiffres. Mon assistant entre et paie probablement avec notre carte de crédit tous les deux jours. Nous avons également très rarement un solde réel sur nos cartes de crédit. Vous voulez vous assurer d’avoir de l’argent.
Ashley:
Si je ne l'ai pas payé, c'est généralement entre une semaine et toutes les deux semaines. Tout d'abord, je n'aime pas avoir un équilibre élevé, mais ce serait probablement, Daryl serait chez Lowe's, ce serait genre : « Désolé, c'est refusé. Vous avez déjà atteint votre maximum chez Lowe's ces deux dernières semaines. D'accord. Passons à notre prochaine question ici. « Comment procédez-vous pour sélectionner un agent immobilier qui soit favorable aux investisseurs ? Quelles questions leur posez-vous ? Je pense que la meilleure façon de procéder est simplement d'aller en ligne sur BiggerPockets.com/agentfinder, et c'est un service de mise en relation pour les investisseurs et les agents immobiliers.
Ces agents immobiliers, vous pouvez les sélectionner par marché, vous devez donc au moins savoir dans quel marché vous souhaitez investir. Ensuite, vous remplissez un formulaire et ils vous mettront en contact avec un agent. Ensuite, vous pouvez appeler et parler à l'agent, voir si cela vous convient encore mieux. Mais je pense que cela vous donnera un énorme avantage dans la mesure où vous parlez déjà à des agents qui travaillent directement avec des investisseurs, et qui ont peut-être même une expérience en investissement au lieu de partir de zéro.
Tony:
Donc juste une chose à ajouter à cela, Ashley, et je pense que c'est une question que vous devriez poser à votre CPA potentiel, votre avocat, vos agents, votre courtier d'assurance. L'erreur que font beaucoup de nouveaux investisseurs lorsqu'ils s'adressent à ces entreprises est qu'ils posent la question : « Travaillez-vous avec des investisseurs immobiliers ? » Et bien sûr, leur réponse sera : « Oui, nous travaillons avec des investisseurs immobiliers, nous aimons travailler avec des investisseurs immobiliers. »
Ashley:
"Nous travaillons avec tout le monde." Peu importe ce que tu leur aurais demandé...
Tony:
C'est vrai, la réponse sera oui.
Ashley:
Les agriculteurs, ils auraient dit oui.
Tony:
"Nous aimons les agriculteurs." Mais je pense que la meilleure question à poser est la suivante : quel pourcentage de votre clientèle actuelle ou passée est constitué d’investisseurs immobiliers ? C'est une question similaire, mais un peu plus pointue. Et maintenant, s'ils disent : « Peut-être 5 % ». Maintenant, vous savez, d'accord, cool, cette personne aime travailler avec des investisseurs immobiliers, mais elle n'est pas spécialisée dans le travail avec des investisseurs immobiliers. Mais s'ils disent : « Hé, 60 % » ou 80 % ou « 95 % de ma clientèle sont des investisseurs immobiliers », c'est ainsi que vous savez que vous avez également un véritable agent convivial pour les investisseurs.
Ashley:
Merci beaucoup de nous poser des questions chaque semaine. Si vous souhaitez soumettre une question, vous pouvez envoyer un DM à Tony ou à moi, ou vous pouvez la soumettre dans le groupe Facebook Real Estate Rookie. Je m'appelle Ashley, @wealthfromrentals, et lui, Tony, @tonyjrobinson sur Instagram, et nous serons de retour mercredi avec un invité.
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Dans cet épisode, nous couvrons
- Comment influence dette immobilière de la bonne manière (et financez vos vacances de RÊVE !)
- Quand vous devriez et ne devriez pas utiliser un HELOC pour un immeuble de rapport
- Nouveauté stratégies d'analyse d'investissement nous utilisons en 2023
- Pourquoi devriez-vous dire « non » plus souvent que « oui » quand choisir une stratégie d'investissement
- Tout sur refinancement cash-out (et à quoi vous pouvez utiliser cet argent !)
- Comment trouver le meilleur agents immobiliers favorables aux investisseurs dans votre région
- Et So Beaucoup plus!
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- pourcentage
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- mises à jour
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- en utilisant
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- Vidéo
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- voulu
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- Façon..
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- Richesse
- Site Web
- Mercredi
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- ont été
- Quoi
- Qu’est ce qu'
- quelle que soit
- quand
- que
- qui
- WHO
- la totalité
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- comprenant
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- sans
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- s'inquiéter
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- années
- Oui
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