Fuites, réhabilitations surprises et la réalité de l'achat de votre premier bien locatif

Ashley:
Ceci est le podcast Real Estate Rookie, épisode 277.

Tony:
Vous avez tellement appris sur cette première transaction, Sarah, que je suis sûr que si nous parlons à Sarah aujourd'hui par rapport à Sarah il y a six mois, vous êtes deux personnes totalement différentes en ce qui concerne votre connaissance de l'investissement immobilier. Même si vous êtes en mesure de vous éloigner de cet accord finalement sur la route à l'équilibre, c'est toujours le multiple, le retour sur cela est de 10x, 100x parce que vous avez été capable d'apprendre et de vous donner les outils dont vous avez besoin pour garder croissance.

Sarah:
Merci. Je savais que cela allait juste, avec un peu de chance, cela augmenterait simplement les capitaux propres et le seuil de rentabilité pendant quelques années. C'est très bien. C'est le fait de me creuser dans un trou en ce moment, c'est juste ce qui est-

Ashley:
Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson.

Tony:
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires dont vous avez besoin pour démarrer votre voyage d'investissement. Aujourd'hui, je veux rendre hommage à quelqu'un qui s'appelle Andrew. Andrew nous a laissé une critique cinq étoiles sur Apple Podcasts. Sa critique se lit comme suit: «Hôte formidable, entreprise incroyable, informations inoubliables, BiggerPockets est l'une des entreprises les plus altruistes que je connaisse. Ils offrent tellement de valeur gratuitement, et ce podcast ne déçoit pas. Invités très compétents et hôte incroyable. Vaut vraiment le détour.
Si vous ne l'avez pas encore fait, si vous faites partie de la communauté des recrues et que vous n'avez pas encore laissé une évaluation et une critique honnêtes sur la plate-forme que vous écoutez, veuillez prendre quelques minutes pour le faire. Plus nous recevons d'avis, plus nous pouvons atteindre de personnes, et plus nous atteignons de personnes, plus nous pouvons aider. C'est ce que nous aimons faire ici. J'ai l'impression que nous avons reçu une série de critiques très positives ces derniers temps, Ashley, et cela aide vraiment mon ego super petit, mon ego super sensible quand j'entends tous ces commentaires positifs.

Ashley:
Sarah est une invitée spéciale aujourd'hui parce que j'ai fait un cadeau sur la précommande que lorsque quelqu'un précommandait le livre Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment, une personne pouvait venir dans l'émission avec moi et Tony et nous aurions pu les interviewer, mais aussi ils pourraient nous poser des questions et comment nous pouvons vraiment les aider dans leur voyage. Sarah est tout à fait honnête qu'elle a hurlé ses yeux hier et que les choses ne se passent pas comme elle l'avait prévu avec la réhabilitation de la propriété. Nous passons en revue ce qu'elle a accompli. Elle a été coincée dans la paralysie de l'analyse pendant quelques années, a finalement pris des mesures, et nous parlons de ce qu'est cette action et de la façon dont elle a trouvé cet élan, et maintenant qu'elle est dans la propriété, quelque chose qui s'est produit et comment elle va travailler à travers et le surmonter.

Tony:
Il y a une partie de l'épisode où elle devient super vulnérable et vraiment juste, nous entrons dans une sorte de conversation profonde sur les défis qui accompagnent le fait d'être un investisseur immobilier. J'apprécie tellement qu'elle se soit ouverte à nous de cette façon parce que je pense que cela met en lumière la partie de l'investissement immobilier dont on ne parle pas assez, et ce sont les défis et le doute et la peur et comment faire vous travaillez à travers cela. Nous passons, je pense, une partie décente de l'épisode à recadrer les défis qu'elle traverse et à les positionner de manière à soutenir réellement Sarah et ses objectifs à long terme de création de richesse grâce à l'immobilier.

Ashley:
Quand Sarah a découvert qu'elle était la gagnante, elle l'a gagné, mais elle l'a en fait refusé. Elle a dit : « Non, je ne sais pas. Je viens d'obtenir ma première propriété sous contrat. Je n'ai pas encore fait d'investissement immobilier. Je ne pense pas que ce soit vraiment pour moi.
Et donc, j'ai demandé à quelqu'un de lui répondre par e-mail et de lui dire simplement: «Tu es parfaite. Vous êtes dedans en ce moment. Nous aimons la façon dont cet épisode de podcast est sorti parce qu'elle est littéralement dans le vif du sujet en ce moment, et quelqu'un qui l'a peut-être fait il y a un an ou deux ans. Il y a des choses dont ils ne se souviendront pas, des choses qu'ils vont oublier en racontant leur histoire, donc je pense qu'écouter comment cela l'affecte en ce moment, cela peut vous motiver et vous inspirer, mais aussi peut vous montrer quels sont certains risques.
Écoutez l'épisode d'aujourd'hui et prenez-le avec un grain de sel, c'est qu'il ne sera pas toujours parfait. Il n'y aura pas toujours cette énorme victoire à la fin, ou peut-être qu'il y en aura toujours pour elle. Nous ne savons pas encore. C'est pourquoi j'ai pensé qu'il était si intrigant et intéressant d'écouter quelqu'un qui est en quelque sorte dans les tranchées en ce moment sur son tout premier accord. Sarah, merci également d'avoir acheté le livre Real Estate Rookie.

Sarah:
Ah, tu le sais.

Ashley:
Je vous en suis reconnaissant.

Sarah:
J'ai compris. Je pensais que c'était du spam que j'avais gagné ça. Je l'ai presque supprimé.

Ashley:
Eh bien, nous sommes super heureux de vous avoir ici. Parlez-nous avant même de l'immobilier pour savoir qui vous êtes et peut-être ce qui vous a amené à trouver un investissement immobilier.

Sarah:
Je suis architecte d'intérieur à San Diego, et il y a environ cinq ans, j'ai commencé à m'intéresser à l'investissement immobilier juste pour le plaisir, à regarder les endroits que j'aime visiter, à apprendre la gestion de l'argent, les finances personnelles et l'état d'esprit et à comprendre comment je pourrait le faire. Je ne savais pas vraiment, je n'avais pas d'outils à l'époque, donc je regarde juste les expandeurs et les gens qui l'ont déjà fait et comment je peux le faire. Il y a trois ans, je vous ai trouvé et j'ai englouti autant d'informations que possible. J'achetais tous les livres et je regardais les podcasts et YouTube et j'essayais vraiment d'obtenir autant d'informations et de rattraper mon retard.
Quelques années plus tard, j'ai commencé à réaliser que j'avais une paralysie d'analyse en essayant d'être parfait et de tout obtenir et d'avoir cette peur de l'échec. C'était cet équilibre d'état d'esprit que j'essayais beaucoup de traverser et j'ai regardé quelques amis acheter des propriétés, et cela m'a vraiment motivé et a allumé un feu sous moi pour aimer, d'accord, soyons sérieux. Commençons à faire des offres et prenons des mesures d'action. Je rencontrais des agents immobiliers que j'avais rencontrés via BiggerPockets et des courtiers et j'obtenais ma feuille de calcul et mon flux de trésorerie, en déterminant ce que je pouvais faire et quelle était ma stratégie. Si une stratégie ne fonctionnait pas, je pivoterais et j'irais dans une autre direction et j'explorerais cela un peu et j'irais ici.
Il y a environ un an, je suis devenu sérieux et j'ai fini, j'ai fait une offre et j'ai surenchéri de 5,000 XNUMX $, mais c'était une bonne pratique. Mais encore une fois, j'ai pivoté vers un endroit différent qui avait un peu moins de concurrence et c'était plus proche de chez moi, et le marché a commencé à changer et j'ai juste gardé la vue d'ensemble et pensé, d'accord, c'est peut-être moins de concurrence pour moi, et même si les taux d'intérêt sont plus élevés, je peux re-déposer plus tard et le faire fonctionner avec ce que j'avais, puis faire une offre une semaine après son inscription et son acceptation.

Tony:
Homme, félicitations.

Ashley:
Je veux aborder très rapidement une chose que vous avez dite qui était vraiment importante, et vous avez parlé de la paralysie de l'analyse. Ensuite, vous avez dit que vous étiez arrivé au point où c'est comme, d'accord, je dois agir. Juste après cela, vous avez dit que vous avez commencé à faire des offres, et qu'il y a tellement de choses où les gens ne font même pas d'offres, ils n'arrivent même jamais à se sentir à l'aise pour faire des offres. Pourquoi pensez-vous que vous avez décidé de faire des offres? Quelles sont certaines des choses qui vous ont mis à l'aise et confiant que vous êtes prêt à faire ces offres, qu'elles soient acceptées ou non ?

Sarah:
C'était effrayant, mais j'avais vu beaucoup d'endroits où je n'étais pas vraiment vendu et celui-ci me convenait et je pensais que c'était gérable et qu'il correspondait au flux de trésorerie pour y vivre pendant un an pour moi, puis faire une location à court terme après, donc il suffit de courir les chiffres en permanence. Cela ressemblait un peu à un étirement à l'époque. Être en Californie est un investissement plus important pour ce que vous obtenez.

Tony:
Félicitations, Sarah, pour avoir pris cette mesure parce que je pense que tant de gens sont bloqués à cette phase, donc le fait que vous soyez capable de passer à travers cela, je pense, est super impressionnant. Mais quelque chose d'autre que vous avez mentionné en dehors de la paralysie de l'analyse était le fait que vous voyiez d'autres personnes dans votre réseau qui franchissaient cette étape, et cela faisait partie de ce qui vous a donné la confiance nécessaire pour le faire vous-même. Je pense que c'est une chose tellement importante à dire, parce que pour beaucoup de nos auditeurs débutants, ils sont seuls sur cette île. Ils regardent ou écoutent en rafale le podcast et ils regardent en rafale la chaîne YouTube et ils lisent tous les livres, mais ensuite ils regardent à leur gauche et ils regardent à leur droite, et ils sont la seule personne qui fait ça dans son cercle actuel.
C'est pourquoi nous insistons tant, Ash et moi, sur l'importance de construire votre réseau afin qu'il y ait d'autres personnes autour de vous qui traversent le même voyage. Qu'il s'agisse des forums BiggerPockets, du groupe Facebook Real Estate Rookie, de rejoindre certains des camps d'entraînement BiggerPockets ou d'autres programmes de coaching, tout ce que vous pouvez faire pour vous entourer de gens, cela vous donne la confiance nécessaire pour dire: «Eh bien, mec, si Ashley et Tony peuvent le faire, je suis aussi intelligent que ces gars-là, je suis sûr que je peux le faire aussi. J'adore entendre ça.
J'aimerais parler un peu plus de votre boîte d'achat, car vous avez parlé de l'évolution des marchés. Vous avez mentionné qu'avant que nous commencions à enregistrer, vous viviez à San Diego, en Californie, qui est un marché assez cher pour la plupart des gens. Je suppose que deux questions, a, pourquoi ne pas investir dans votre jardin ? Était-ce juste le prix ou était-ce autre chose? Alors, B, comment avez-vous solidifié, d'accord, c'est le type de marché que je recherche parce que le pays est grand. Comment l'avez-vous réduit à une ville en particulier ?

Sarah:
Je voulais être local et j'avais l'impression que c'était plus gérable pour moi. Mais à l'époque où je regardais autour de San Diego, j'ai pensé, d'accord, peut-être que je peux obtenir un duplex et le BRRRR avec une FHA, mais mes parents ont cosigné avec moi, alors cela a jeté une petite clé dans la boîte d'achat . Ensuite, je tournais juste autour des condos. Je n'avais qu'environ 500,000 XNUMX $, ce qui poussait aussi la limite à l'époque. Je devais m'assurer que je pouvais couvrir l'hypothèque et comment je le ferais. Il a commencé à se sentir hors de prix dans mon jardin pour moi. Ensuite, je suis juste allé dans un lieu de vacances à une heure et demie que j'adore visiter et où je me sens bien. Vous sortez de la ville, cela attirera les gens pour qu'ils se regroupent, s'enracinent et échappent à la dure réalité. C'est marrant.

Tony:
Êtes-vous à Julian, en Californie ? Je suppose que c'est le lieu de vacances le plus proche de San Diego. Pouvez-vous simplement décrire ce que Julian est pour les personnes qui ne connaissent pas SoCal ?

Sarah:
Julian est, je pense, l'un des seuls endroits autour de SoCal qui compte quatre saisons. En ce moment, nous avons été frappés par beaucoup de neige et beaucoup de pluie, mais ensuite nous aurons de super floraisons au printemps, puis un été assez sec, un peu comme le désert à environ 95 degrés, puis entre dans un bel automne où toutes les feuilles changent et c'est la cueillette des citrouilles et la cueillette des pommes. C'est vraiment axé sur la famille. Il y a la randonnée, il y a un réseau de ciel étoilé.

Tony:
Sarah, j'adore, et je suis en quelque sorte en tête parce que je voulais enchaîner avec ceci, c'est que la majorité de nos auditeurs n'ont probablement jamais entendu parler de Julian, en Californie. Même pour moi, je suis à une heure et demie au nord de toi, et je n'ai jamais vraiment entendu parler de Julian non plus jusqu'à ce que je commence à connaître des gens à San Diego. Mais pour les gens qui sont au sud de chez moi, tout le monde connaît Julian. La raison pour laquelle j'en parle est que chaque poche du pays, chaque État a son propre spot régional local où c'est comme, "Hé, ouais, si je veux aller à la neige, c'est ici qu'on va." Ou, "Hé, si je veux aller à la rivière, c'est ici que je vais." Ou, "Hey, si je veux aller au lac, c'est ici... Si je veux faire du VTT..."
Chaque État a sa propre petite zone qui s'adresse à ce voyageur. Et donc, beaucoup de gens me demandent, Tony, comment puis-je trouver le bon marché ? Comment savoir où investir ? Vraiment, dis-je, cela n'a pas vraiment d'importance. Vous pouvez choisir n'importe quel état. Vous pouvez placer une épingle sur n'importe quelle carte de n'importe quel État des États-Unis et vous trouverez au moins un marché qui a du sens. Je pense que le fait que Julian travaille pour vous est une chose importante pour nous d'appeler les auditeurs.

Sarah:
J'ai entendu quelqu'un dire qu'il avait mis une épingle là où il habitait et qu'il était sorti environ une heure, puis qu'il avait fait le tour d'un rayon et qu'il s'était dit : « Qu'est-ce qui est gérable pour moi, le Mexique, l'océan ? D'accord, par ici.

Ashley:
Sarah, quel est le genre de plans avec cette cabane alors, cette propriété ? Pouvez-vous nous en dire un peu plus ?

Sarah:
L'un des arguments de vente était qu'il s'agissait d'un deux plus un à l'étage et d'un studio au rez-de-chaussée. Avoir ces deux revenus a finalement vraiment aidé le flux de trésorerie et a fait en sorte que le prix en valait la peine pour moi, et cela s'est juste équilibré. Dès que je déménagerai, j'espère trouver un locataire à long terme juste parce que j'ai écouté les communautés où tout le monde investit et je veux fournir une sorte de logement local pour les gens ainsi qu'en utiliser une partie pour un lieu de villégiature pour les gens et créer cet équilibre.

Tony:
Vous avez le 2-1 à l'étage, un studio en bas. Vous vivez actuellement dans la propriété, n'est-ce pas ? Ensuite, le plan est de se réhabiliter ou comment vas-tu-

Sarah:
Ouais, j'ai une cure de désintoxication. C'est plus que ce que je pensais. Il y avait quelques problèmes. Il y avait une fuite active lorsque j'ai fait l'offre et ils s'occupaient de leur assurance. J'avais l'impression que tout serait réparé au fur et à mesure et que l'assurance serait annulée. Ensuite, ils l'ont réduit à la cause de la fuite étant ces portes à l'étage sur le patio et le studio du sous-sol est en dessous.

Ashley:
Oh, alors ça entrait par les portes comme si les portes n'étaient pas scellées et ensuite il descendait comme une unité.

Sarah:
Eh bien, celui qui a mis ces portes, des portes en bois sans porte-à-faux, de sorte que le vent, l'eau et la neige se sont infiltrés. Ils m'ont crédité pour remplacer les portes, ont obtenu la propriété, ont commandé les portes, les ont prêtes à être installées, et il y a toujours une fuite. Il y a tellement d'eau sur la montagne qu'elle est juste trempée. Le premier jour où j'ai reçu les clés, j'ai pelleté deux pieds de neige de ce patio de 20 pieds avec une énorme pelle lourde et j'étais juste… au-dessus d'eux. Vraiment, c'était une montagne accueillante pour moi.

Tony:
Ce doit être l'un des meilleurs accueils pour les histoires d'investissement immobilier que j'ai entendues sur ce podcast depuis un moment. Comme le jour où tu fermes, tu dois pelleter deux pieds de neige. C'est génial.

Ashley:
Surtout quand on habite à San Diego. Pour moi, c'est normal d'aller dans une propriété pour faire ça.

Sarah:
Non, je ne fais pas de neige, vraiment. La dernière fois que j'étais à Telluride pour le mariage d'un ami, je suis tombée. Quoi qu'il en soit, c'est donc une courbe d'apprentissage et c'est bien, mais c'est juste maintenant dans la phase de découverte d'autres choses sur lesquelles je commence à avoir besoin de me concentrer davantage et de faire pivoter mon budget.

Ashley:
Vous devez réaménager les deux unités ?

Sarah:
Je ne prévoyais que l'étage supérieur. Ce serait comme, parce que c'est l'ambiance de la cabine, il y a les plafonds en bois et la belle cheminée et vraiment confortable.

Tony:
Très rapidement, Ashley, je veux juste choisir ton cerveau. Évidemment, Sarah, c'est votre premier investissement. Chaque fois que nous achetons une propriété, nous apprenons quelque chose de nouveau. Pour moi, j'ai envie, et cela dépend de la propriété, mais j'essaie souvent de faire réparer le vendeur en fonction de notre objectif, mais de réparer certaines choses. Si c'est quelque chose comme des démos esthétiques, je sais que je vais quand même changer ça moi-même, donc je ne vais pas demander au vendeur de mettre un nouveau revêtement de sol ou de redessiner les salles de bain.
Mais par exemple, nous venons d'acheter une propriété et nous avons fait remplacer la fosse septique par le vendeur parce que nous savions que la fosse septique était mauvaise et que cela aurait pu être sur nous. Il nous aurait juste donné un crédit pour aller là-bas et le faire nous-mêmes après la clôture ou pour que le vendeur le fasse. Nous poussons très fort pour que le vendeur le répare parce qu'il y a cette inconnue de, d'accord, et si c'est plus que la septique ? Que se passe-t-il après cela ? Ashley, je suis juste curieux, lorsque vous achetez des offres, comment déterminez-vous ce que vous allez résoudre et réparer par rapport à ce que vous voulez pousser vers le vendeur ?

Ashley:
Toutes mes propriétés sont à peu près telles quelles. Ils sont si mauvais que vous ne pouvez même pas choisir pour que je dise : "Je veux ce correctif". C'est juste, allez Ash, regarde cette propriété. Cela ne fera rien pour l'améliorer. Je n'ai jamais rien demandé à faire. Peut-être que si je commençais à me concentrer davantage sur des choses qui n'étaient pas aussi importantes que des projets de réadaptation, peut-être que je demanderais des choses, mais je fais mes offres en sachant que je vais devoir faire beaucoup de travail et beaucoup de choses différentes. La seule chose que je demanderais probablement, c'est la fosse septique et le puits à faire. Je pense que c'est un excellent exemple.
Quand j'ai renversé une maison à Seattle, Washington, nous avons acheté la propriété sans inspection, mais nous avons demandé une portée d'égout parce qu'à Washington, ou du moins à Seattle, s'il y a une loi ou un règlement où si la conduite d'égout doit être fixé à votre maison, si vous êtes le nouveau propriétaire qui en prend possession, vous n'êtes pas protégé par des droits acquis dans quelque chose ou quoi que ce soit. Mais si vous êtes le propriétaire actuel de la propriété et que vous faites cette réparation qui coûte beaucoup moins cher parce que vous n'avez rien à faire, je ne me souviens pas exactement quelle était la loi. C'était quelque chose que la personne avec qui je travaillais en partenariat, ils ont toujours demandé s'il y avait quelque chose qui n'allait pas avec cette conduite d'égout reliée à la conduite principale. Ils demandaient toujours au vendeur d'effectuer cette réparation, même s'ils devaient ajouter au prix d'achat pour en couvrir le coût, car il était tellement moins cher que le propriétaire actuel achète la propriété ou répare cette chose que d'avoir vous, en tant que nouveau propriétaire, faites cela.

Tony:
Cool. Génial, Sarah. De toute évidence, ce premier accord est celui où vous allez apprendre une tonne, donc je suis heureux que nous retirons de bonnes leçons d'apprentissage de celui-ci. Je voulais revenir rapidement aux chiffres de cet accord. Si cela ne vous dérange pas, expliquez-nous simplement quel était votre prix d'achat, quel est votre encaisse total à clôturer et ce que vous prévoyez pour les coûts de réhabilitation.

Sarah:
C'était 500,000 5 $ et j'ai fait 1.5 % de mise de fonds. C'est là que j'ai foiré mes chiffres. Je n'ai alloué que 3% pour les frais de clôture alors que j'aurais probablement dû mettre XNUMX% de moins. J'avais parlé à probablement quatre prêteurs différents.

Ashley:
Pourquoi était-ce, Sarah? Y a-t-il quelque chose d'autre qui est venu dans vos frais de clôture qui les a fait doubler ?

Tony:
Parce que je suis aussi en Californie, et j'ai l'habitude de prévoir environ 2 % pour nos frais de clôture.

Sarah:
Je ne pense pas que je savais qu'il fallait payer un an d'avance pour l'assurance, puis quatre mois pour l'impôt foncier ou quoi que ce soit. Mais ce qui était bien, c'est que j'ai obtenu un crédit de 9,500 30,000 $ du vendeur qui est allé directement dans les frais de clôture, donc ça a vraiment égalisé. Après le rapport d'inspection, qui a soulevé quelques sourcils, j'ai appelé un entrepreneur pour faire une promenade juste pour voir, est-ce que cette chose va tomber de la colline ? Cela en vaut-il la peine ? Est-ce que je vais dans un gouffre financier ? Il dit : « Non, mais il y a des correctifs que vous allez vouloir faire, et vous pourriez probablement le faire pour XNUMX XNUMX $. Ensuite, les meubles seraient en plus de cela. C'est ce que j'ai décomposé et je revenais constamment à ces chiffres, comme chaque partie qui devait être mise à niveau, quel en serait le coût, puis cela avait du sens, mais maintenant que j'y suis.

Ashley:
Avez-vous fait venir un inspecteur réel ou avez-vous simplement utilisé l'entrepreneur ? Vous aviez à la fois le rapport d'inspection et ensuite l'entrepreneur. Je pense que c'est un excellent mélange à faire si vous pouvez faire les deux pour obtenir deux points de vue différents. À ce moment-là, y avait-il des choses différentes que l'inspecteur a dit qu'il fallait faire et que l'entrepreneur n'a peut-être pas faites ou quelque chose comme ça?

Sarah:
Une grande partie de la fuite a de nouveau été dirigée vers ces portes françaises sur le patio. Ils ont volontairement installé un drain français derrière la maison à leur coût de 11,000 11,000 $ pour éloigner l'eau de la maison. Quand je suis entré, l'eau coulait toujours sous la maison à cet endroit. Ça pourrait être le chauffe-eau, ça pourrait juste être de l'eau venant d'on ne sait quelle direction. Je ne sais pas, mais cela me fait me demander parce qu'ils n'ont divulgué aucune intrusion d'eau souterraine, pourquoi ont-ils volontairement installé un drain français de XNUMX XNUMX $ qui n'a pas vraiment été fait correctement? Ce n'était pas aussi profond qu'il le faudrait non plus. Il s'agit d'engager un plombier, c'est comme "Vendez-le immédiatement" et un gars dit : "D'accord, voyons ce que nous pouvons faire pour continuer à avancer et procéder par étapes", mais cela a été écrasant.

Tony:
Une question que je veux juste poser parce que vous avez en quelque sorte passé sous silence, mais en tant que premier investisseur, vous avez pu trouver un entrepreneur pour venir marcher sur votre propriété avec vous, ce qui est un défi pour tant de nouveaux investisseurs est de trouver le bon prestataire-

Ashley:
Même les investisseurs expérimentés font venir quelqu'un.

Tony:
C'est bien que quelqu'un se présente. Pouvez-vous nous expliquer, Sarah, comment vous avez trouvé cette personne et ce qu'elle vous a facturé, le cas échéant, pour faire cette visite avec vous ?

Sarah:
Oui, merci d'avoir demandé parce que quand je suis passé à Julian, je voulais vraiment utiliser un agent immobilier local, et elle a été inestimable parce qu'elle a eu du pain et du petit-déjeuner à deux ou trois endroits différents depuis les années 90, donc elle connaît les gens, elle connaît tous les sous-marins, elle connaît les meilleurs entrepreneurs. C'était sa haute référence d'un très bon entrepreneur local. Il est sorti, je lui ai payé 350 $, puis il m'a fait un rapport sur les choses à régler. Puis, à côté, il m'a dit l'estimation de ce que cela coûterait probablement, soit environ 30,000 XNUMX $. Je sais, je viens du design d'intérieur et de la construction, je sais que ces chiffres deviennent incontrôlables. Une partie de moi m'en veut d'être naïve ou je ne sais pas.

Ashley:
Qu'auriez-vous fait différemment dans cette situation avec le recul ?

Sarah:
Hier, je souhaitais avoir les remords de l'acheteur et beaucoup de regrets, et c'était le matin quand ce plombier a dit : « J'ai eu affaire à des gens qui ont juste jeté de l'argent dans cette situation et dépensé 70,000 XNUMX $, et c'est comme vous poursuivez votre propre queue. Mais ensuite, j'ai parlé à trois autres personnes plus tard dans la journée et j'ai fini par parler à un gars qui essayait de trouver le positif dans la situation, en disant : « Écoutez, gérons ces trois choses. Maîtrisons l'inondation, installons un mur là-haut et commençons à finir l'étage.

Tony:
Je veux juste m'arrêter là-dessus une seconde parce que d'abord, Sarah, j'apprécie totalement la transparence et la vulnérabilité ici dans l'émission, parce que ce sont des choses avec lesquelles beaucoup d'entre nous ont du mal en tant qu'investisseurs, c'est comme: "Mec, est-ce que je fais la bonne décision. Suis-je sur la bonne voie ? Est-ce que je viens de gâcher royalement? Ce sont toutes des choses avec lesquelles nous luttons parfois. Sachez d'abord que vous n'êtes pas seul. Permettez-moi de poser cette question d'abord. Combien de cash-flow annuel prévoyiez-vous de réaliser sur cette première transaction ?

Sarah:
A l'étage, c'est probablement seulement 52 parce que le stade de base pour l'étage était comme 250 par nuit à 50% d'occupation, généralement du jeudi au lundi, ce n'est pas autant que la région de Joshua Tree. C'était juste en train de le réduire un peu avec le locataire à long terme finalement, je pensais que ce serait quelque chose de stable, mais quand je déménage et répare le rez-de-chaussée, je dois louer à court terme le rez-de-chaussée juste pour récupérer de l'argent et faire une pause, juste faire une pause là-bas que j'ai quelques jours pour venir réparer les choses si quelque chose se passe.

Tony:
Voici la raison pour laquelle je pose cette question, car même si vous êtes en mesure d'atteindre le seuil de rentabilité sur ce premier contrat, même si vous êtes en mesure d'atteindre le seuil de rentabilité, dans mon esprit, cela atteint toujours son objectif car Ashley n'a pas pris sa retraite sa première affaire. Je n'ai pas pris ma retraite après mon premier contrat. David Greene ne s'est pas retiré de son premier contrat. Beardy Brandon ne s'est pas retiré de son premier contrat. Rob… Je n'ai pas rencontré une seule personne qui a fait une seule affaire et ils étaient juste comme, « J'ai fini. Je pars au coucher du soleil.
Le but du premier accord est de vous instruire. Le but du premier accord est de vous donner les bases et de vous donner la structure, de vous donner la confiance nécessaire pour que vous puissiez sortir et obtenir votre deuxième accord, puis votre troisième accord, puis votre cinquième accord, puis votre 10e accord . Vous avez tellement appris sur cette première transaction, Sarah, que je suis sûr que si nous parlons à Sarah aujourd'hui par rapport à Sarah il y a six mois, vous êtes deux personnes totalement différentes en ce qui concerne votre connaissance de l'investissement immobilier. Même si vous êtes capable de vous éloigner de cet accord, éventuellement sur la route à l'équilibre, c'est toujours le multiple, le retour sur cela est de 10x, 100x parce que vous avez été capable d'apprendre et de vous donner les outils dont vous avez besoin pour continuer à grandir.

Sarah:
Merci. Je savais que cela allait juste, avec un peu de chance, cela augmenterait simplement les capitaux propres et le seuil de rentabilité pendant quelques années. C'est très bien. C'est le fait de me creuser dans un trou en ce moment, c'est juste ce qui est-

Ashley:
Eh bien, je pense aussi que vous avez parlé à ce premier plombier et il a dit: "Vendez-le, débarrassez-vous-en." Mais vous êtes allé et vous avez parlé à d'autres personnes. Il y a des gens qui auraient abandonné tout de suite et juste comme, « C'est fini. J'ai besoin de le lister. Je dois essentiellement le donner. Je vais perdre 50,000 XNUMX $ dessus, le vendre moins cher que ce pour quoi je l'ai eu. Mais au lieu de cela, ce même jour, vous avez parlé à d'autres personnes, et je pense que c'est un point important à retenir, c'est de ne pas toujours compter sur une opinion, une personne que vous êtes allé voir et que d'autres plombiers sont venus examiner. Le fait que l'un d'eux disait : « Occupons-nous d'abord de ces choses. Allons-y et procédons étape par étape », où cela ressemble peut-être davantage à ces petites parcelles, ces petits segments peuvent le décomposer pour vous et élaborer un plan.
Et tout comme faire une cure de désintoxication complète, vous voulez avoir un plan en place, où moi-même, et je suis sûr que Tony aussi, où nous avons tous les deux fait des projets de cure de désintoxication où c'est comme, "D'accord, commençons. Allons-y. Mais vraiment, les meilleurs vont là où vous avez ce plan en place, et je pense que vous avez trouvé un entrepreneur qui le sait aussi, où il peut vous aider, allons-y étape par étape et essayons d'atténuer les dégâts. Une chose que nous avons faite est d'examiner un problème et de voir, d'accord, où est quelque chose que nous pouvons, pas même arrêter le saignement, mais ralentir le saignement, donc ralentir l'eau qui entre et ensuite travailler pour l'arrêter réellement. Alors, quelle est la solution réelle pour résoudre ce problème complet afin qu'il ne se reproduise plus ? Cela peut prendre un peu de temps, mais si vous pouvez continuer à travailler à l'étage, car il n'y a pas d'eau qui entre dans le sous-sol, n'est-ce pas ?

Sarah:
C'est au sous-sol.

Ashley:
Je suis désolé, celui du haut ?

Sarah:
Non, il n'y a pas d'eau qui arrive à l'étage. Ce n'est que le sous-sol du rez-de-chaussée et c'est soit le chauffe-eau, soit un souterrain, soit une fuite du patio dans l'unité de stockage à côté.

Ashley:
Je pense qu'une partie de cela aussi est que vous pouvez toujours continuer à travailler pour rendre cette location à court terme opérationnelle, alors vous avez ce revenu qui vient en quelque sorte compenser certains de ces coûts de réhabilitation que vous devrez peut-être faire pour obtenir ce sous-sol unité terminée.

Sarah:
Exactement, et attendez qu'il sèche le mois prochain. Nous avons encore quelques pluies. La bonne chose est que je suis venu en sachant ce que ce problème allait être si. Je l'aurais acheté en été quand il était sec et puis c'est arrivé et à l'improviste, j'aurais été secoué, au moins c'était comme si j'avais été jeté dans le grand bain tout de suite.

Tony:
Sarah, et il y a une raison pour laquelle je pose cette question, mais quels sont vos objectifs à long terme ? Êtes-vous pressé de remplacer le plus rapidement possible les revenus de votre entreprise de design d'intérieur afin de pouvoir en sortir? L'immobilier est-il plutôt un jeu à long terme où vous cherchez à compléter votre retraite? Aidez-nous à comprendre le contexte dans lequel vous avez commencé.

Sarah:
Je vais encore travailler. J'adore faire du design d'intérieur, mais c'est définitivement un objectif de retraite. Il s'agit de trouver comment diversifier mes actifs et je suis dans la quarantaine, je suis célibataire, et j'ai hâte de savoir ce que je vais faire pour avoir une certaine stabilité dans 40 ans et rassembler un portefeuille que je pourrai éventuellement avoir comme un revenu passif serait bien, et une certaine stabilité pour moi, j'aimerais avoir ma propre maison, mais San Diego est… Pendant COVID, c'est devenu incontrôlable. Tout le monde a déménagé ici.

Tony:
La raison pour laquelle je pose des questions sur vos objectifs, Sarah, c'est parce que je pense que cela aide à aligner ou à cadrer ce premier accord dans une perspective encore meilleure, car vous n'avez pas besoin que cet accord fonctionne aujourd'hui pour que vous vous sentiez financièrement stable. Je pense que ce que vous devez commencer à vous demander, est-ce que cet accord a toujours un sens dans 5 ans ou dans 10 ans ou dans 15 ans ? Juste le fait que vous ayez acheté sur un marché du sud de la Californie, qui en soi, en supposant que l'histoire continue sur la même tendance, va s'apprécier au cours des 5, 10, 15 prochaines années. Même si vous vous en tenez à cela et que c'est juste le seuil de rentabilité pour ces 10 ans et que ça se paie tout seul, vous avez un actif qui est énormément apprécié sur cette même période, maintenant vous pouvez refinancer et maintenant vous pouvez le vendre et vous ' Il y a tellement de poids différents qui doivent arriver à cette équité. Il y a beaucoup de façons d'encadrer cela, Sarah, où même si cela semble effrayant sur le moment, je pense toujours qu'il y a beaucoup d'avantages pour vous.

Sarah:
C'est ce que l'entrepreneur m'a dit parce que je le regardais, je me suis dit : « Est-ce que j'achète un gouffre financier ? Dis-le-moi tout de suite. Il est comme, « Non, mettez-vous sur le marché. Mettez le pied dans la porte et traitez-le au fur et à mesure. Il dit : « Écoute, cette maison est là, ça dure depuis si longtemps. Nous sommes tous ici sur la montagne.

Ashley:
Eh bien, Sarah, nous apprécions vraiment votre honnêteté et partageons également votre expérience. Il n'y a rien de mieux que d'entendre l'histoire de quelqu'un au fur et à mesure qu'il la traverse au lieu des années plus tard, alors que si vous racontiez ce même scénario dans deux ou trois ans, je parie qu'il y a beaucoup de choses que vous oublieriez. C'est comme un accouchement. Vous avez ce premier enfant et vous vous dites : « Je ne recommencerai plus jamais. C'était si douloureux. C'était horrible. Puis, un an plus tard, "Oh, la fièvre du bébé." C'est comme, « Oh, ce n'était pas si mal. Je vais le refaire.

Tony:
Je peux totalement m'identifier à ce sentiment.

Sarah:
Je pourrais avoir un partenaire la prochaine fois. Je vais avoir un partenaire la prochaine fois pour que tout le monde puisse en avoir [inaudible 00:32:31].

Ashley:
Est-ce que mon premier accord était avec un partenaire parce que j'avais peur que quelque chose comme ce que tu traverses se produise. Le partenaire que j'ai choisi avait un très bon réseau de personnes qui pouvaient nous aider et il avait aussi beaucoup d'économies en espèces. Et donc, je pense que pour moi, c'était ma couverture de sécurité quand j'ai commencé, c'est d'avoir quelqu'un d'autre pour traverser ça où ce n'était pas seulement moi que si je tombais, il y avait quelqu'un d'autre pour tomber avec moi, je suppose , dans un sens, et juste avoir ces deux esprits pour comprendre ce qui va suivre. Quel est votre plan pour l'avenir et en quoi pouvons-nous vous aider sur cette propriété ou la prochaine propriété ?

Sarah:
Je pense organiser le logiciel de gestion afin que je puisse juste avoir le flux et me soulager un peu du stress parce que maintenant je dois me concentrer un peu plus sur la rééducation et la mise en scène. Je pense que vous avez parlé de Guesty ou Hospitable, je ne sais pas lequel vous, les gars, ce qui fonctionne le mieux pour vous.

Ashley:
Tony, vous pouvez probablement mieux répondre à la question de la location à court terme, puis je pourrai aborder le côté à long terme.

Tony:
Absolument, Sarah. Il y a quelques morceaux de notre pile logicielle. Je pense que la première pièce dont vous avez besoin est une sorte de gestionnaire de canaux ou de logiciel de gestion immobilière. Il y en a plusieurs là-bas. Nous utilisons une société appelée Hospitable. Un autre grand s'appelle Guesty. OwnerRez est un autre grand. Je pense que pour trouver celui qui vous semble le plus intuitif, ils font tous à peu près la même chose. Je pense que c'est juste l'interface et la convivialité qui vous semblent les plus logiques pour en choisir une.
La deuxième chose dont vous avez absolument besoin est un outil de tarification dynamique. Nous utilisons PriceLabs. AirDNA est également un autre gros problème. Il y en a quelques autres là-bas. Je pense que la timonerie est une autre que les gens utilisent, mais si vous voulez maximiser vos revenus, vous ne voulez généralement pas utiliser les suggestions de prix qu'Airbnb et Vrbo vous donnent parce qu'Airbnb et Vrbo veulent que leurs prix soient compétitifs, alors que nous en tant que l'hôte veut maximiser nos revenus. Ces objectifs sont en quelque sorte en contradiction les uns avec les autres.
Ensuite, la troisième chose que nous utilisons juste pour aider à réduire une partie de la charge de travail de gestion est notre guide numérique. En donnant aux clients des instructions écrites et vidéo sur la façon d'utiliser la propriété, nous avons constaté que cela réduisait considérablement le nombre de questions que nous recevions des gens et cela réduisait le temps dont nous disposions pour gérer la propriété. Pour résumer rapidement, vous avez besoin d'un logiciel de gestion immobilière, d'outils de tarification dynamique et d'un guide numérique.

Sarah:
Avez-vous un programme que vous utilisez pour le guide ou faites-vous le guide d'Airbnb ?

Tony:
Je n'utilise pas la fonctionnalité Airbnb car nous réservons à la fois sur Airbnb et Vrbo. Si votre guide n'est disponible que via Airbnb, toute personne qui réserve via Vrbo n'aura pas de guide. Nous utilisons généralement une plate-forme tierce. J'ai vu des gens qui le font simplement dans Canva, ils créeront une version numérique dans Canva qui est vraiment esthétique. Ensuite, il existe des entreprises qui proposent des services de guides numériques. Hostfully a un guide numérique. Breezeway a un guide numérique. Je pense que certains de ces autres PMS ont également des guides numériques, mais je préfère la version logicielle car il est un peu plus facile de la mettre à jour à la volée. Vous n'avez rien à imprimer et vous n'avez qu'à l'envoyer aux clients lors de leur enregistrement.

Ashley:
En fait, je viens juste d'embaucher, car jusqu'à cet automne, je n'avais qu'une seule location à court terme et mon nettoyeur s'occupait de tout. Elle a fait tous les messages, tout. Puis, alors qu'ils commençaient à ajouter quelques unités supplémentaires, j'ai décidé que je devrais ressembler davantage à Tony et que je devrais mettre en place des systèmes. En fait, j'ai embauché quelqu'un pour faire la recherche et je leur ai simplement dit ce que je voulais que le logiciel fasse pour moi et ils ont tout mis en place pour moi. nous utilisons Hostfully. Nous faisons le guide via Hostfully, mais c'est aussi le logiciel de gestion immobilière. Nous utilisons également ce côté-là.
Ensuite, nous utilisons RemoteLock pour configurer des codes de clé automatisés pour tout le monde qui s'intègrent dans la messagerie que nous envoyons à tout le monde quant à leur code de clé et le modifie automatiquement pour chaque personne. Ce sont vraiment les deux seuls que nous utilisons à ma connaissance, du moins. Elle pourrait avoir quelque chose d'autre là-dedans. Tony, pour le nettoyeur, utilisez-vous quelque chose de séparé pour votre nettoyeur parce que je pense que nous avons cela où il leur envoie un e-mail lorsqu'une nouvelle réservation est effectuée, puis ils peuvent l'accepter ou la refuser. Je ne sais pas si c'est via Hostfully ou non. Comment nous l'avons mis en place, je ne suis pas sûr.

Tony:
De nombreux gestionnaires de canaux ont des fonctionnalités limitées pour gérer votre personnel de nettoyage et votre personnel de maintenance. Au départ, jusqu'à il y a environ quatre ou cinq mois, nous gérions tout cela via notre gestionnaire de canaux. Plus récemment, nous avons ajouté un deuxième logiciel, ou pas un deuxième logiciel, notre quatrième logiciel qui est spécifiquement axé sur notre nettoyage et notre personnel d'entretien, et il s'appelle Breezeway. Gosh, je sais que nous avons un lien d'affiliation que je partagerai avec vous par la suite. Ah ouais, c'est le site Web breezeway.io/robinson. Je pense que si vous l'utilisez, vous obtenez 25% de réduction ou quelque chose comme ça.
Mais Breezeway est vraiment cool car il s'intègre à vos PM. Toutes vos réservations sont renseignées dans le calendrier et cela oblige vos nettoyeurs à passer par une liste de contrôle qu'ils doivent remplir afin de marquer un nettoyage comme terminé. Cela les oblige en fait à soumettre des photos au fur et à mesure qu'ils parcourent la propriété et qu'ils effectuent toutes ces étapes. Je peux voir, par exemple, que l'une des choses sur lesquelles nous recevions des messages de nos invités était qu'il n'y avait pas d'éponges, mais nous savons que nous avons demandé à nos nettoyeurs de laisser des éponges, donc maintenant dans notre liste de contrôle de nettoyage, ils ont pour prendre une photo du meuble sous l'évier ouvert afin que nous puissions voir qu'il y a des sacs poubelles, des dosettes à vaisselle et des éponges sous l'évier. Il existe de nombreuses fonctionnalités comme celle-ci qui peuvent aider à responsabiliser vos nettoyeurs. Nous utilisons Breezeway. C'était vraiment génial pour nous.

Ashley:
Ensuite, en ce qui concerne la transformation du sous-sol en location à long terme, je pense que Rent Ready est une excellente solution juste pour avoir cette unité ou même les 10 premières unités. Ils ont tous les aspects dont vous avez besoin dans le logiciel, comme la collecte des loyers en ligne, la tenue de votre comptabilité, ils ont des baux que vous pouvez signer électroniquement, c'est juste très basique. Vous pouvez payer pour un module complémentaire, par exemple si quelqu'un a une demande de maintenance, vous pouvez en fait vous inscrire à son centre d'appels où vous avez un numéro dédié que la personne appelle et quelqu'un de son équipe le résout avec lui ou envoie un fournisseur que vous aimerait qu'ils l'utilisent pour quel que soit le problème. Il y a aussi Avail, il y a apartments.com, même Zillow a commencé à créer une sorte de système de gestion des loyers.
Ensuite, pour un autre élément de la gestion à long terme, c'est Rent Ready, Avail, apartments.com. Essayer de penser. Je sais qu'il y en a un autre gros aussi qui est idéal pour commencer, mais en ce qui concerne la croissance et la mise à l'échelle, il y a AppFolio, la propriété Buildium où ceux-ci ont des frais minimum où cela n'a pas vraiment de sens jusqu'à ce que vous soyez peut-être à 20 à 30 unités pour réellement mettre en œuvre ce logiciel et ils ont juste plus de cloches et de sifflets. Mais la même chose avec la location à court terme ou la location à long terme, le logiciel a tellement d'automatisation qu'il est très facile de faire fonctionner vos unités à distance, puis de les gérer de cette façon.
Aussi, regardez simplement googler différents messages aussi. Au lieu d'avoir à réfléchir, d'accord, que devrait dire mon message au client lorsqu'il réserve, ou que devrait-il dire à quelqu'un le jour où il emménage dans son unité de location à long terme ? Vous pouvez facilement trouver des échantillons en ligne, puis les modifier et les adapter spécifiquement à votre propriété. Ensuite, au fur et à mesure que vous ajoutez des unités supplémentaires, il vous suffit de les copier, de les coller et de les modifier. Souvent, le logiciel aura également des modèles, du moins du côté de la location à long terme, et de sorte qu'il extraira automatiquement le nom du locataire, l'adresse de la propriété et l'entrera, et vous pourrez tout envoyer à tous vos différentes unités si nécessaire.
Par exemple, quelqu'un va déneiger l'allée ce jour-là et vous voulez l'envoyer aux quatre unités de votre quadplex, il mettra automatiquement le nom de chaque personne, des choses comme ça et l'enverra. Je pense que l'intégration de la location à court terme et du logiciel de gestion locative à long terme prend un certain temps pour le mettre en place, mais l'automatisation qu'il peut fournir vous aidera vraiment, vraiment. Comme vous l'avez dit, vous devez vous concentrer sur le côté rééducation du bit.

Sarah:
Oui, j'aurais besoin de déstresser.

Ashley:
Tony, très vite, voulez-vous aborder uniquement l'utilisation d'assistants virtuels pour exécuter certains de ces éléments également ?

Tony:
Honnêtement, je pense que les assistants virtuels sont probablement l'un des aspects les plus sous-utilisés de la constitution d'équipes pour les investisseurs immobiliers. On n'en parle pas assez. À l'heure actuelle, nous avons cinq VA dans notre équipe. Trois qui se concentrent sur les opérations, deux qui se concentrent sur la tarification et notre pile logicielle. L'un de mes plus grands regrets en tant qu'investisseur immobilier n'a pas été d'embaucher ces personnes plus tôt pour le montant du coût que vous devez payer à ces personnes par rapport à la valeur qu'elles fournissent. C'est un très gros retour sur investissement là-bas, et ils vous permettent certainement de développer votre entreprise plus rapidement avec un peu moins de maux de tête.
Si vous envisagez de construire un portefeuille de taille décente, si vous voulez plus d'une propriété et que vous savez que vous voulez plus d'une propriété, embaucher ces personnes sur cette première propriété rend les choses tellement plus faciles parce que maintenant, vous apprenez ensemble, vous 'vous êtes en mesure d'établir ces bases solides de cette façon, vous avez des processus très serrés dans une propriété, donc lorsque vous arrivez à 5 ou 10, il suffit d'ajouter plus d'unités et de ne pas nécessairement essayer de faire évoluer votre équipe en même temps temps.

Ashley:
La grande chose aussi est que même si vous avez une propriété, vous pouvez trouver des assistants virtuels qui travaillent pour peut-être 10 investisseurs différents avec seulement quelques unités, donc vous pouvez facilement vous les permettre parce que vous partagez le coût essentiellement parce qu'ils sont travailler pour une tonne d'autres personnes, où peut-être que si vous trouvez quelqu'un du coin, il voudra un travail à temps partiel d'au moins 20 heures ou quelque chose comme ça. Je pense que c'est aussi un énorme avantage. Aller sur Fiverr ou Upwork sont deux excellents endroits pour commencer à chercher les assistants virtuels. Eh bien, avant de conclure, y a-t-il autre chose pour lequel nous pouvons vous aider ?

Sarah:
Non, je vous apprécie tellement les gars. Je reçois des commentaires, mais merci les gars. Je vous remercie vraiment de m'avoir invité.

Ashley:
Nous sommes si heureux que vous soyez venu et merci encore d'avoir acheté le livre Real Estate Rookie parce qu'il vous a conduit à nous.

Sarah:
Je n'aurais jamais pensé que cela arriverait.

Ashley:
C'était super de vous rencontrer et de partager votre voyage et quel serait le meilleur endroit pour que les gens vous suivent et se tiennent au courant de ce que vous faites avec votre duplex ?

Sarah:
Bon, je ne poste pas beaucoup, mais je suis sur Instagram, @quesarara, QUESARARA.

Ashley:
Vous devrez partager votre voyage. Postez plus dessus. Hé, et avant de fermer, avez-vous une idée du moment où vous souhaitez mettre en ligne votre location à court terme ?

Sarah:
D'ici fin mai. C'est la saison lourde.

Ashley:
C'est bientôt. D'accord génial. Eh bien, nous vous souhaitons bonne chance et merci beaucoup d'avoir pris le temps de discuter avec nous. Même si vous êtes une recrue, vous avez apporté tellement de valeur à cet épisode, et je pense que beaucoup de gens retiendront certaines leçons apprises, mais aussi beaucoup de motivation et d'inspiration de votre part. Merci d'être venu. On apprécie ça. Merci les gars. Je suis Ashley, @wealthfromrentals, et lui c'est Tony @tonyjrobinson, et nous serons de retour avec un autre épisode. A bientôt les gars.

Président 4:
(en chantant)