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Henri:
Bienvenue sur le podcast BiggerPockets, émission 868. Quoi de neuf tout le monde ? Je suis votre hôte, Henry Washington, et je suis ici avec le mauvais garçon de l'immobilier, M. Rob Abasolo. Quoi de neuf mon ami?

Rob:
C'est vrai, le mauvais garçon et le garçon d'anniversaire de l'immobilier.

Henri:
Joyeux anniversaire! Quel âge as-tu?

Rob:
J'ai 34 ans. J'ai donc pensé que ce serait vraiment génial si nous commencions la série avec vous me racontant vos 34 choses préférées sur moi.

Henri:
Oui. En commençant la liste, ma 34ème chose préférée chez Rob est qu'il ne va pas me forcer à faire les 34 choses.

Rob:
Non, non, je ne vais pas vous obliger à faire ça, mais nous avons une émission meurtrière aujourd'hui où nous allons parler à deux investisseurs, Dedric et Krystal Polite, qui ont un si grand nom, mais ils' Nous sommes également des investisseurs actifs en Caroline du Nord, en Virginie et au Massachusetts. Et il se trouve qu’ils sont aussi les stars du 50/50 Flip d’A&E. Aujourd'hui, nous allons discuter de la manière dont ils utilisent leur activité immobilière pour financer leurs autres activités incroyablement rentables. Alors restez à l'écoute pour cela.

Henri:
Nous allons également discuter de la manière dont ils ont orienté leur activité immobilière dans ce marché plus volatil et plus risqué. J'aime appeler cela prendre ce que la défense vous donne, et nous recevons même quelques conseils sur la façon dont les conjoints peuvent travailler ensemble.

Rob:
Quelque chose de nouveau que nous allons essayer cette année est de regrouper l'émission préférée de tous dans un segment à la fin de chaque épisode, Seeing Greene. Après cette interview, David Greene et moi répondrons à une question d'auditeur sur l'argent privé et si c'est un bon outil pour votre premier investissement.
Sans plus tarder, faisons appel à Dedric et Krystal Polite. Dedric, d'après ce que nous avons compris, c'est vous qui étiez vraiment intéressé par l'immobilier. Quand avez-vous commencé le jeu ?

Dédric :
Je me suis lancé dans l'immobilier en 2001. J'ai lu Père riche, Père pauvre et j'ai acheté ma première maison en 2007.

Henri:
Je me disais : « Père riche, père pauvre. Qu'est ce que c'est?"

Dédric :
Exactement.

Henri:
Est-ce quelque chose que je devrais mettre sur ma liste de lecture ?

Dédric :
Ouais. Eh bien, cela remonte en fait à Carleton Sheets dans les années 90. Ma mère a commandé une des infopublicités. Elle l'a vu tard dans la nuit. Et quand j'étais adolescent, je regardais ces cassettes VHS et je rêvais des voitures de luxe, des grandes demeures et des richesses immobilières quand j'étais enfant. Je n'aurais jamais pensé pouvoir y parvenir moi-même parce que c'était tellement tiré par les cheveux à l'époque, mais c'est à ce moment-là que la graine a été plantée.

Rob:
C'est incroyable. Et Krystal, comment avez-vous adhéré à la vision de Dedric de devenir un investisseur immobilier ?

Krystal :
Comment suis-je monté à bord ? J'en ai eu marre de l'entendre parler, c'est ainsi que je suis monté à bord. Quand je l'ai rencontré, il n'avait que des livres, des VHS et des cassettes immobilières partout dans sa maison, et il parlait de se lancer dans l'immobilier un jour, et il n'arrêtait pas d'en parler. Et en avance rapide, je me suis dit : « Écoutez, je suis un acteur, donc si vous continuez à en parler, nous allons le faire. Et il m'a dit : "D'accord, ouais, ouais, nous allons y entrer." Et puis plus rien, comme le silence. Alors je me suis lancé dedans. Si vous voulez me faire lire et tout ça, alors nous le ferons à ce moment-là.

Rob:
Je suis curieux de savoir, à ce stade de votre mariage et de votre carrière, êtes-vous tous les deux assez au courant de chaque transaction immobilière ? Parce que ma femme regarde mon calendrier et elle me dit : « Hé, tu fermes une maison aujourd'hui ? Et je me dis : « Ouais, j'ai oublié de te dire que j'ai acheté une maison. » Et elle dit: "Merci de me l'avoir fait savoir." Comment ça se passe avec vous les gars ? Vous savez, les gars, vous êtes plutôt au courant ?

Dédric :
Ouais, je veux dire, nous sommes partenaires. Elle s'occupe donc du marketing, de l'image de marque et du personnel de l'entreprise. Je m'occupe des acquisitions, des cessions, du financement et tout ça. Nous sommes donc très au courant de tout ce qui se passe dans nos projets immobiliers.

Krystal :
Je dirais que du côté du commerce de gros, pas tellement. Je ne prête donc pas vraiment attention à la plupart des transactions de gros conclues au sein de l’entreprise. Je suis encore plus intéressé par tous nos achats et nos prises. Donc, si c'est quelque chose que nous allons conserver à long terme, c'est ce dont je veux être informé. C'est ce que je veux savoir. Pour beaucoup de transactions de gros, je ne sais pas vraiment jusqu'à ce qu'il dise : « Oh ouais, je dois aller déposer ce chèque. » Ou : "Oh, hé, ouais, nous avons vendu en gros quelques offres cette semaine."

Henri:
Ouais, je ne veux pas que ma femme voie cet épisode. Hier, nous avons fermé une maison que nous vendions et elle m'a dit : « Je ne savais pas que nous l'avions achetée. C'est donc une nouvelle. Mais très sérieusement, je ne serais littéralement pas là où j’en suis du point de vue de l’investissement sans son soutien. C'est juste qu'elle ne s'implique plus autant dans le quotidien.
Mais je constate souvent que beaucoup de personnes qui réussissent dans l’immobilier le font grâce à la relation fondamentale qu’elles entretiennent et à la confiance qu’elles ont les unes envers les autres. Et donc vous avez parlé un peu de vos rôles. Pouvez-vous entrer un peu plus dans les détails ? Alors, que gérez-vous chacun dans votre entreprise ?

Dédric :
Donc d'un haut niveau, elle est la visionnaire, je suis l'intégratrice. C'est une entrepreneure en série, elle a une vision et mon travail consiste à aller la mettre en œuvre. Ainsi, lorsque vous examinez les stratégies et les tactiques, par exemple tous nos achats et nos conservations, Krystal s'occupe de la gestion immobilière. Au départ nous étions autogérés, maintenant nous avons des gérants qu'elle gère pour nos locations, nos appartements, nos parcs de mobil-homes, mais aussi nos locations courte durée, nos Airbnb. Et de mon côté, je m'occupe des acquisitions, des cessions, du financement.

Rob:
Eh bien, en fait, pensez-vous que vous pourriez simplement nous dire quelle est la différence entre acquisition et cession pour toute personne chez vous qui ne connaît peut-être pas ces termes ?

Dédric :
Oh ouais. Les acquisitions sont donc l’achat de la propriété. Il s'agit littéralement de l'acquérir, de le mettre sous contrat et de le conclure. Ce sont des acquisitions, puis des cessions, c'est la vente. Donc, littéralement, si vous effectuez une réparation et retournez, cela revient à vendre la propriété. Ou si vous faites une location avec option d'achat ou d'autres stratégies créatives, ou si vous le louez, ce sont les dispositions.

Rob:
Très cool. Et donc vous gérez cet aspect. Et puis, y a-t-il un transfert vers Krystal ou est-elle plutôt juste du côté de la stratégie ?

Dédric :
Eh bien, nous avons une équipe. Je supervise donc nos responsables des acquisitions et nos responsables de la disposition. Et puis-

Krystal :
Et je m'occupe vraiment du marketing et je supervise qui gère quel marketing en fonction de ce que nous voulons acheter à ce moment-là, n'est-ce pas ? Ainsi, selon l’apparence du marché, la manière dont notre marketing sera affecté. Je gère donc cet aspect.

Henri:
Vous demandez un ami. Quel type de marketing voyez-vous qui fonctionne le mieux en ce moment ?

Rob:
Veuillez nous le dire avec des détails atroces.

Krystal :
En demandant à un ami, ce qui fonctionne en ce moment, je dirais qu'en raison de l'évolution du marché, nous trouvons de nombreuses offres de financement créatives, c'est ce qui nous maintient dans le jeu. Alors oui, nous réparons et retournons les maisons. Non, nous ne les faisons pas en ce moment parce que nous ne sommes pas fous. Les gens qui gagnent de l’argent en ce moment, les équipes de construction, les grossistes. Donc pour nous, il s’agit plutôt d’un financement créatif. Nous ciblons ce segment argenté, ce que nous aimons appeler ce segment argenté d’individus. Et c’est ce qui nous maintient dans le jeu en ce moment, c’est ce segment.

Rob:
Qu'est-ce que le segment argent ? Est-ce un problème spécifique...

Dédric :
Il s’agit donc de personnes âgées de plus de 65 ans. Nous savons qu'au cours des trois dernières années depuis la COVID, le marché a augmenté de 50 % à l'échelle nationale, que vous ayez effectué des réparations à la maison. Il s'agit donc d'un marché ridiculement difficile pour les investisseurs, qu'ils soient débutants ou expérimentés, de conclure des transactions.
C'est pourquoi, lorsque Krystal mentionne un financement créatif, c'est une façon de proposer au vendeur une offre de vente au détail, encore plus que la vente au détail, s'il est en mesure d'accepter des paiements au fil du temps, plutôt que si vous êtes un grossiste, un flipper et que vous venez juste de le faire. avec un ARV 70% fois moins les réparations et vous vous faites marteler de non et vous vous sentez déprimé. C’est ainsi que nous avons pu évoluer tout en concluant des transactions de manière cohérente.

Krystal :
Oui, et nous savons tous que des maisons sont actuellement sur le marché. Ils ne bougent pas. C’est donc le moment idéal maintenant pour aborder ceux qui sont même sur la MLS en leur disant : « Hé, écoutez, votre maison est inactive depuis 200 jours. Pensons à quelque chose de plus créatif.

Henri:
J'ai donc entendu quelques choses. Je vous ai entendu parler d'achat et de conservation. Je vous ai entendu parler de finance créative. Je vous ai entendu parler de réparation et de retournement. Je vous ai entendu parler de vente en gros. Pouvez-vous nous dresser un portrait de ce à quoi ressemble votre entreprise ? Vos accords marketing arrivent, puis vous les organisez, mais à quoi ressemble l'entreprise dans son ensemble ? Que fais-tu?

Dédric :
Nous croyons donc en l’approche d’investissement à flux multiples de revenus. Si vous n'êtes qu'un grossiste, vous n'avez qu'un seul outil dans votre ceinture à outils. Nous aimons la vente en gros. C'est en fait ainsi que nous nous sommes lancés dans le secteur, car nous n'avions pas beaucoup d'argent au début, mais il faut connaître plusieurs stratégies, car que se passerait-il si la vente en gros ne correspondait pas à cette situation particulière ? Il y a réparer et retourner. Nous vendons donc en gros, réparons et retournons également. Nous achetons et conservons également.
De plus, nous faisons des Airbnb ou des locations à court terme parce que ce que nous avons constaté avec beaucoup de nos locations unifamiliales, c'est que le flux de trésorerie était minime, 3 400 dollars par mois. Mais si nous mettions en œuvre une stratégie de location à court terme, nous pourrions encaisser entre 1,000 2,000 et XNUMX XNUMX euros par mois pour une seule maison. Nous avons donc converti beaucoup de nos locations unifamiliales en locations de courte durée.
Et en plus de cela, le financement créatif nous a permis de conclure davantage de prospects, car nous savons tous que 99 % des offres que vous faites à un prix de gros ne seront pas acceptées. Mais lorsque vous pourrez leur proposer des produits au détail, puis structurer les conditions de manière créative, vous conclurez beaucoup plus de transactions.

Henri:
Alors corrigez-moi si je me trompe, vous disposez d'une branche marketing que Krystal gère et qui génère des pistes pour plusieurs types de dispositions. Et ensuite, vous évaluerez ces prospects, puis vous ferez peut-être une ou plusieurs offres en fonction de la manière dont vous pouvez gérer ce prospect. Et puis vous éliminerez ou monétiserez ce prospect en fonction de ces stratégies.

Dédric :
Tu l'as compris, Henry. Tu l'as eu. Tout le monde, chaque vendeur reçoit deux offres, parfois trois offres ou plus. Ils recevront une offre en espèces, une offre de financement créatif et peut-être également un autre type d'offre de financement créatif. Cela nous permet donc de conclure beaucoup plus de transactions au lieu de simplement être un poney à un seul tour : vendre en gros, réparer et retourner.

Krystal :
Et nous l’avons appris au fil du temps. Nous avons appris que lorsque j'attirais une tonne de prospects et que Dedric était dans le marketing, ils ne tombaient pas et beaucoup d'entre eux ne mordaient pas sur ces transactions de gros. Et j'ai dit : « Écoutez, je fais trop de travail de mon côté pour apporter ces pistes. J'ai besoin que vous en fermiez certaines. » Alors j'ai eu-

Dédric :
Plus d'entre eux.

Krystal :
Plus d'entre eux. J’ai donc dû lui dire : « Écoute, tu dois te concentrer sur le financement créatif. » Alors je lui ai dit : « À partir de maintenant, tous les prospects reçoivent deux offres. Je me fiche de ce que c'est. Et à partir de là, je dirai qu'au moins 98 % de notre portefeuille est structuré de manière créative.

Henri:
C'est génial, absolument génial. Un de mes mentors a appelé ainsi en respectant ses pistes. Il avait l'impression que les pistes n'étaient pas respectées à moins que vous n'épuisiez toutes les options possibles pour aider la personne qui a apporté cette piste, à y parvenir.
Et l'idée est que vous gaspillez votre argent et vos efforts de marketing si vous n'offrez pas efficacement toutes les solutions possibles pour essayer d'aider cette personne dans cette situation, de sorte que A, il apporte l'aide appropriée à la personne. les gens qui en ont besoin, et B, cela vous permet également de développer votre entreprise.
Et je pense que bien souvent dans ce secteur, les gens apprennent une stratégie de sortie avant même de savoir comment trouver un accord. Vous l'entendez tout le temps, je vais être un flipper, je vais être un propriétaire ou je vais être un hôte de location à court terme. Et ce qui compte vraiment, c’est de savoir si vous parvenez à trouver une bonne affaire, puis à monétiser cette offre ?
Et vraiment, si vous trouvez cet accord, vous êtes en mesure de le monétiser de la manière la plus logique pour vous et votre entreprise. Mais avoir plus d’outils dans votre ceinture à outils vous permet d’être un bricoleur plus efficace. Je l'aime.

Rob:
De toute évidence, Dedric et Krystal ont perfectionné l'art de trouver et de monétiser un accord, et nous détaillerons la façon dont ils procèdent juste après la pause.

Henri:
Bon retour, nous sommes avec Dedric et Krystal Polite qui viennent de partager leur approche d'investissement en matière de portefeuille très diversifié. Revenons maintenant à la manière dont ils financent certaines de ces transactions, parfois à un taux d'intérêt de 0 %.

Rob:
Je l'aime. Ouais, c'est vraiment intelligent. Et vous avez beaucoup parlé de finance créative ici, et c'est évidemment l'idée d'acheter une maison de manière non conventionnelle, généralement sans recourir à une banque. Ainsi, lorsque vous effectuez ce type de transactions, vous présentez évidemment le prix de gros au comptant à votre acheteur, ce qui peut évidemment avoir un petit effet de choc lorsqu'il vous demande : « Attendez, combien voulez-vous acheter ? donne-moi pour ça ?

Krystal :
Droite.

Dédric :
«Sortez de chez moi. Non », c'est ce qu'ils disent habituellement.

Rob:
Exactement. Et puis, lorsque vous présentez l'aspect finance créative, j'imagine qu'un peu d'éducation est nécessaire avec ce type de pistes pour amener celle-ci jusqu'à la ligne d'arrivée.

Dédric :
Il y a une certaine éducation. Donc, la façon dont vous la structurez généralement est de dire qu'il s'agit d'une maison à 250,000 120 $, que vous, en tant que réparateur ou propriétaire, vous vous dites : « Très bien, eh bien, sur la base de la formule d'offre maximale autorisée, je dois payer 120 pour cela, pour que cet accord ait du sens. Ils n’accepteront pas XNUMX à moins qu’ils ne soient dans une situation désespérée, n’est-ce pas ?
« D'accord, M. Vendeur ou Mme Vendeur, je peux vous donner 250,000 10,000 $ pour cette propriété. Vous n'avez pas d'hypothèque. Pas de privilèges, n'est-ce pas ? C’est ainsi que nous allons le structurer. Je te donne 240 1,000 $ d'acompte. Il y aura un solde de 5. Ce que nous ferons, c'est faire un billet à ordre et un acte de fiducie ou une hypothèque, et je vous ferai des versements mensuels de 10 XNUMX $ par mois pendant les XNUMX à XNUMX prochaines années. . Comment ça sonne?"
"Oh c'est intéressant. Je ne savais pas que tu pouvais faire ça.
"Ouais, c'est très simple." Et cela ouvre la conversation, et là encore, vous les éduquez et la transaction se déroule en douceur.

Henri:
Lorsque vous le présentez ainsi, le présentez-vous parfois comme un remboursement du capital à 100 % ?

Dédric :
Bonne question. Encore une fois, lorsque nous le présentons pour la première fois, nous ne mentionnons pas l’intérêt. Nous disons simplement paiements. Et nous avons structuré de nombreuses transactions avec une mise de fonds de seulement 3 à 5 %, parfois moins, puis des paiements mensuels, à 0 % d'intérêt, car certains vendeurs ne se soucient même pas des intérêts. Ils disent : « Écoutez, je suis propriétaire depuis 30 ans. J'ai payé cette propriété. J'ai pressé tout le jus de l'orange. Maintenant, vous me donnez une autre bouchée d'orange parce que vous allez me faire des paiements. Je me soucie juste du flux de revenus.
Nous en avons donc eu beaucoup. Et parfois, ils disent : « Oh, eh bien, qu'en est-il du taux d'intérêt ? » Et nous dirons : « D’accord, nous allons négocier le taux d’intérêt. » Et ils gagneront encore plus de cette façon.

Rob:
Maintenant, vous avez mentionné quelque chose à propos de ces maisons qui sont déjà payées, ce qui est intéressant pour moi que vous puissiez conclure ces transactions. J'imagine que c'est parce que vous optez pour le segment argent. La génération plus âgée, en général, a des capitaux propres élevés ou des prêts hypothécaires remboursés. Est-ce pour cela que vous recevez autant de pistes de ce type lorsque l’hypothèque est déjà remboursée ?

Krystal :
Oui.

Dédric :
Ouais. C'est sur cela que nous nous concentrons. Nous optons pour des services payants, sans privilèges, gratuits et clairs. Et encore une fois, la plupart d’entre eux sont des propriétaires fatigués qui possèdent ces propriétés depuis 10, 20, 30, 40 ans. Ils en ont marre d'être propriétaires. Ils l'ont payé. Ils ont envoyé leurs enfants à l'université. Ils ont 70, 80 ans. Ils ne courent plus après les locataires et les toilettes, mais ils sont habitués à vivre de cette source de revenus. Donc, si vous pouvez continuer à leur rapporter ce revenu, mais qu’ils n’ont pas de problèmes de gestion parce que vous êtes désormais propriétaire de la propriété, c’est une belle situation gagnant-gagnant.

Krystal :
Ouais, c'est généralement tout ce qui les intéresse à ce stade, c'est ce flux continu de revenus.

Rob:
Donc, si j'ai bien entendu, je veux dire, évidemment, qu'il s'agit de finance créative, mais le créneau dont nous parlons n'est qu'un simple accord de financement de vendeur, n'est-ce pas ? Le propriétaire fait ici office de banque.

Dédric :
Ouais. Et encore une fois, nous l'avons fait sous réserve, mais c'est une transaction avancée plus compliquée. Nous préférons le financement par le vendeur. C'est beaucoup plus propre et plus facile à faire.

Rob:
Ouais, je viens de conclure un accord de financement de vendeur ici à Houston, et le propriétaire l'a payé. Il ne voulait pas payer d'impôt sur les plus-values, et il me l'a vendu pour… Il voulait 5 % d'intérêt, et je lui ai dit… Il était un investisseur, et je me disais : « Écoutez, en tant qu'investisseur, vous savez que cet accord fait perdre de l'argent à 5 %, mais à 3 % je gagnerai un peu d'argent et je conclurai cet accord. Et il m’a dit : « Très bien, bien sûr. » Il n’avait pas vraiment de jambe sur laquelle s’appuyer. Et donc une transaction super facile, je suis allée chez la société de titres, ils ont fait la paperasse, et c'était bizarrement la transaction la plus simple que j'ai jamais faite.

Krystal :
Oui.

Dédric :
Oui, si vous y réfléchissez, les gens sont habitués à effectuer des paiements. Vous pensez à vos téléphones portables, lorsque vous achetez un nouvel iPhone, vous n'y dépensez pas 1,500 35 dollars. Ils diront : « Nous pouvons simplement vous mettre à niveau et l'ajouter à votre forfait, pour seulement XNUMX dollars par mois pendant les trente-six prochains mois. » C'est la même chose avec les maisons, il suffit de structurer les paiements dans le temps.

Krystal :
Et ce qui est formidable chez nous, c'est que nous ne versons pas cet acompte. Alors, quand nous disons aux gens : « Écoutez, nous ne sortons pas de notre poche, quoi que ce soit sur ces accords. Nous ne le faisons vraiment pas. Nous faisons même appel à un investisseur privé.

Dédric :
Pour financer l’acompte et les frais de clôture.

Krystal :
Oui.

Dédric :
Ainsi, nous sommes souvent payés pour acheter ces offres parce que nous les obtenons à des prix et à des conditions très intéressants.

Rob:
Or, si je comprends bien, vous avez modifié votre stratégie au fil des années en fonction des conditions du marché. Comment les conditions du marché ont-elles influencé les pivots de votre entreprise ces dernières années ?

Dédric :
Nous avons commencé par vendre en gros. La stratégie consistait à vendre en gros afin d'obtenir des capitaux pour acheter des propriétés locatives et constituer un portefeuille. Et puis l’émission de télévision est arrivée, ils ont dit : « Hé, nous voulons faire une émission de télévision sur vous les gars. Vous êtes des flippers de maison. Nous nous disons : « Non, nous ne sommes pas des flippers de maison. Nous achetons et détenons des investisseurs. Alors ils se sont dit : « Très bien. Eh bien, nous voulons juste enregistrer ce que vous faites.
Et nous avons commencé à retourner des maisons parce que le marché était très chaud, et au cours de ce processus, nous avons appris le financement des vendeurs auprès d'un mentor et cela nous a ouvert un tout nouveau monde et nous avons pu acquérir plusieurs millions de dollars de maisons unifamiliales. petits immeubles d'habitation, parcs de maisons mobiles grâce au financement du vendeur. Et c'est ainsi que nous avons bâti notre entreprise.

Krystal :
Mais l’objectif final est toujours d’acheter et de conserver. Les gens diront : « Oh, vous réparez et retournez. » C’est une stratégie de sortie et nous ne le ferions probablement pas si nous n’avions pas d’émission télévisée.

Dédric :
Mais c'est un bon revenu actif. La vente en gros et le retournement constituent un bon revenu actif pendant que vous créez un revenu passif.

Rob:
Et alors, quel a été ce grand moment pour vous, Krystal ? De toute évidence, vous vous occupez du secteur de la vente en gros et vous êtes évidemment un visionnaire dans ce domaine. Était-ce un grand moment pour vous de quitter le commerce de gros et de vous lancer dans le fix et le flip ? Ou quel a été ce moment d’éclair pour vous tous ?

Krystal :
Pour se lancer dans le fix et le flip ?

Rob:
Ouais, juste pour abandonner le commerce de gros, ou ne pas se concentrer exclusivement sur le commerce de gros ?

Krystal :
Eh bien, l’accent mis sur la vente en gros visait uniquement à attirer le capital nécessaire pour acheter et conserver. Notre objectif a donc toujours été d’acheter et de conserver des propriétés. La vente en gros était le moyen d’y parvenir. Ainsi, dès le début, à chaque transaction de gros que nous concluions, nous finissions par prendre cet argent et nous prenions un pourcentage, le réinvestissions dans le marketing, tout le reste mis en banque pour racheter des propriétés locatives. C'était ça. Nous ne l’avons donc jamais utilisé pour autre chose que d’acheter et de détenir des propriétés, car je savais dès le début quelle serait ma stratégie de sortie de l’immobilier.

Rob:
Lequel est quoi?

Krystal :
C’est-à-dire entrer dans les centres de divertissement familial. Dedric a dit que lorsque nous nous sommes rencontrés, il a dit : « Hé, nous faisons ce truc dans l'immobilier. Ce sera le moyen de pouvoir réaliser votre rêve, qui est de posséder ces FEC. Alors j’ai dit : « D’accord, je parie. Tu m'as eu." [inaudible 00:18:34]

Dédric :
C’est comme ça que j’ai obtenu son adhésion. Comme je l'ai dit, son rêve, son objectif est de posséder une chaîne de centres de divertissement familial, et c'est ce que nous sommes en train de faire en ce moment.

Rob:
D'accord. Centres de divertissement familial, cela semble très intéressant. C'est votre objectif final. Comment avez-vous procédé à une ingénierie inverse pour que l'immobilier finisse par financer vos FEC ?

Krystal :
Donc, comment nous avons procédé à l'ingénierie inverse, nous avons commencé à acheter, comme nous l'avons dit, dès le début, Dedric a dit : « Hé, écoutez, gardons ces propriétés. Construisons cette valeur nette dans les propriétés. Nous serons alors en mesure d'exploiter les capitaux propres, que ce soit pour les vendre, retirer de l'argent, etc., et prendre cet argent et l'injecter dans les FEC.
C'est donc exactement ce que nous avons fait lorsque nous avons acheté notre première franchise, Sky Zone. Nous avons pris quoi, deux, une de nos propriétés que nous détenions. Je pense que nous l’avons acheté pour… Pourquoi avons-nous acheté Belmont ? 50,000 XNUMX.

Dédric :
50,000.

Krystal :
50,000 XNUMX, exactement. Le marché s'est apprécié au cours des deux à trois années suivantes. Nous avons fini par le vendre pour...

Dédric :
215 après environ 50,000 XNUMX en rénovations.

Krystal :
215. Nous en avons pris une partie et avons acheté la franchise Sky Zone. Nous avons maintenant deux autres propriétés qui sont en attente. L'argent que nous utilisons pour la vente de ces propriétés sera l'argent que nous utiliserons pour financer le prêt SBA.

Dédric :
Donc, la plupart des gens ne réalisent pas qu'avec une franchise comme Sky Zone, il s'agit d'un projet de 4 ou 5 millions de dollars, mais nous ne savions pas qu'il était possible d'obtenir un prêt de la Small Business Association ou de la SBA. Et avec le prêt SBA, vous pouvez verser 10 à 20 % et ensuite la banque ou le gouvernement soutiendra les 80 à 90 % restants.
Donc, une fois que nous avons découvert cela, nous nous sommes dit : « Super. Nous allons liquider certaines propriétés. Cela va financer la Sky Zone. Et ce type d’entreprise génère après tout environ un demi-million de dollars de bénéfice net par an. Donc beaucoup plus rentable que certaines de ces propriétés locatives.

Krystal :
Droite.

Rob:
Je vous ai déjà entendu parler de l'idée d'échanger et d'échanger auparavant. Dites-nous quelle est cette philosophie et ce qu’elle signifie pour votre stratégie immobilière actuelle.

Dédric :
Cela signifie donc, par exemple, que nous avons deux duplex où il y a environ un demi-million de dollars de capitaux propres. Donc, un demi-million de dollars de capitaux propres produit peut-être environ quatre mille dollars de trésorerie par mois. Nous examinons donc la question : où pouvons-nous placer ces capitaux là où ils peuvent produire davantage ?

Henri:
Donc ce que je veux faire, c'est revenir un peu en arrière et définir pour les personnes qui ne savent peut-être pas ce qu'est un FEC. Alors, c'est quoi ce centre de divertissement familial ? Parce que quand je l'ai entendu pour la première fois, je me suis dit : « Qu'est-ce que c'est, comme un espace événementiel ? Et puis-

Rob:
Henry, laisse-moi juste dire, puis-je juste dire que je suis vraiment content que tu aies demandé ça parce que je me disais : « Je pense que je devrais savoir ce que c'est, mais j'ai trop peur pour demander à ce stade.

Krystal :
Un FEC est donc un centre de divertissement familial. C'est donc pratiquement n'importe quel endroit où vous pouvez aller vous rassembler et les gens ont différentes formes de divertissement. Donc vous avez Dave & Buster, vous avez Sky Zones, vous avez DEFY, vous avez-

Dédric :
Parcs de trampolines.

Krystal :
… tous types de parcs de trampolines-

Dédric :
Fêtes d'anniversaire.

Krystal :
Aussi, les parcs d’attractions sont des FEC. Les pistes de bowling sont des FEC. Ainsi, partout où vous pouvez aller et vraiment vous réunir en famille, les amis de tout âge sont considérés comme un centre de divertissement familial.

Dédric :
Et nous avons remarqué une lacune dans notre ville particulière. Il n'y a pas de centres de divertissement familial comme aucun. Il faut faire une heure dans les deux sens pour y arriver. Nous avons donc remarqué cette lacune et nous la comblons.

Henri:
Je veux dire, j'irais à Polite Park si c'était un parc d'attractions.

Krystal :
Bien.

Dédric :
Ne donnez aucune idée à Krystal, car la prochaine chose que vous saurez sera d'acheter une autre franchise.

Henri:
Je suis pour Polite Park.

Dédric :
Nous l'avons donc mis en franchise. Ce demi-million de dollars va maintenant produire, je ne sais pas, 20 à 30 XNUMX dollars par mois en flux de trésorerie, en flux de trésorerie net. Donc je veux dire, c’était une équation mathématique simple à ce moment-là.

Henri:
Et vous parlez d'échanger avec ces FEC et d'utiliser l'immobilier pour ce faire, et une chose que les gens aiment dans l'immobilier, c'est que vous pouvez acheter une propriété locative et ensuite potentiellement confier cette propriété à un gestionnaire immobilier pour vous aider à gérer. afin que vous obteniez réellement un revenu semi-passif. Est-ce la même chose lorsque vous achetez une franchise ou s'agit-il d'entreprises dans lesquelles vous travaillez afin d'obtenir les rendements dont vous parlez ?

Krystal :
C'est donc à peu près la même chose. Vous pouvez soit être propriétaire-exploitant, soit être ce qu’ils considèrent comme un propriétaire absent. Pour nous, ce sera un peu des deux. Lorsque nous l'obtiendrons pour la première fois, je veux y travailler moi-même probablement pendant les six premiers mois à un an afin de pouvoir vraiment savoir quel est le rôle de chacun et vraiment connaître les tenants et les aboutissants du FEC, car ce n'est qu'un parmi tant d'autres. Je veux vraiment.
Donc j'ai vraiment envie de savoir tout ce qu'il y a à faire, mais en même temps, on aura embauché un directeur général aussi. Ainsi, quand je sors, ils entreront en mon absence et ensuite ils commenceront à gérer le quotidien pendant que je pars et commence à chercher mon deuxième emplacement.

Henri:
Et on dirait que c'est le cas, je veux dire, c'est évident que toi, Krystal, en particulier, tu es très passionnée par ceci et à tel point que… Ai-je bien lu ? Tu as écrit ça dans tes vœux de mariage ?

Krystal :
Bien sûr que je l'ai fait.

Dédric :
Oui. C'était dans nos vœux de mariage.

Krystal :
Oui monsieur.

Henri:
Alors, qu’est-ce qui motive cela ? Pourquoi cette classe d’actifs particulière était-elle si importante pour vous ?

Krystal :
Bonne question. Je ne sais pas, j'ai toujours été passionnée par les enfants et le divertissement. Quand j'étais jeune, au début de la vingtaine, j'organisais des fêtes pour adolescents, juste un endroit où tous les enfants peuvent se réunir. Ensuite, je suis passé de là à essayer d'ouvrir une discothèque pour adolescents et j'ai été confronté à de nombreuses restrictions quant aux déplacements depuis la ville.
Mais j'ai toujours été très attaché, et à l'époque, je ne savais pas qu'on les appelait FEC, mais très ambitieux et passionné par l'idée de donner aux jeunes un endroit pour vraiment se retrouver, se rassembler, s'amuser. Et cela s'est développé en FEC au fil du temps parce que Dedric, je l'ai littéralement poussé à visiter probablement 60, 70 FEC différents depuis qu'il me connaît.
Parce que mon objectif ultime à la fin est d'avoir le mien, où j'ai développé et conçu mon propre FEC, ce qu'il a d'ailleurs accepté avant que je dise que je le ferai. En réalité, il est centré sur les centres de divertissement familial et nous fait vraiment sortir de cet immobilier, nous faisant passer de l'immobilier à un autre espace.

Rob:
D'accord, j'ai plusieurs questions. Je suis très, très intrigué. Tout d’abord, je veux juste dire le centre de divertissement familial, une idée géniale. Il n'y a rien qui me rend plus en colère que le fait qu'il n'y ait pas plus d'endroits où emmener ses enfants dans une ville. Vous pouvez aller dans les parcs, mais à Houston, au Texas, quand il fait 110 degrés dehors, je veux dire, il n'y a rien à faire, n'est-ce pas ? Et c'est tellement rare, rare, rare de trouver des endroits où aller et s'amuser avec ses enfants.
Cela dit, j’adore le mouvement commercial. J'ai ici quelques questions complémentaires. Quand on entre dans le monde des FEC, s’agit-il d’une activité immobilière ? S'agit-il d'une entreprise, parce que je suis curieux de savoir quand vous vous lancez réellement dans l'achat de l'actif, ou achetez-vous l'actif ? Parlez-moi un peu de cela. Êtes-vous réellement propriétaire du bâtiment dans lequel ils se trouvent ?

Dédric :
Il y a donc plusieurs options différentes, Rob. Vous pouvez louer le bâtiment ou le louer. Certaines personnes achètent de vieux Walmarts ou KMarts et les modernisent pour le FEC. Certaines personnes les construisent, les construisent sur mesure, ou vous pouvez demander à un développeur de les construire, puis de les louer. Il existe donc différentes options selon le territoire, la zone dans laquelle vous souhaitez vous implanter, en fonction du marché et de ce qui est disponible sur ce marché.

Rob:
D'accord. Donc, si vous le louez, vous avez essentiellement une entreprise. Si vous achetez la propriété, c'est un peu des deux, et c'est à cela que je veux en venir car il semble que ce soit une entreprise coûteuse, voire potentiellement coûteuse, à démarrer.
Alors parlez-nous un peu avant de vous lancer dans le premier FEC, quelle richesse aviez-vous accumulée grâce à vos portefeuilles qui vous ont permis de le faire ? Quel était ce moment ? Était-ce un montant chiffré ou était-ce du genre : « Hé, nous travaillons à gagner autant chaque mois pour savoir que nous pouvons nous permettre cette entreprise » ? Ou avez-vous vendu une partie de votre portefeuille pour ce faire ? Donnez-nous un petit aperçu de toute cette situation.

Krystal :
Donc vraiment, pour s'y lancer, les gens le regardent et vous pensez : « Oh mon Dieu, c'est super, super cher d'y entrer. » Et je ne dirais pas que c'est le cas, mais je pense certainement que votre valeur nette devrait être, quoi ?

Dédric :
Vous voulez absolument être un investisseur qualifié, alors avoir une valeur nette supérieure à quelques millions. Encore une fois, c'est un projet de 4 à 5 millions de dollars. Mais le pouvoir du SBA, c'est-à-dire que vous versez 10 à 20 %, pour ne pas avoir à débourser la totalité de 4 à 5 millions, vous devrez peut-être débourser un demi-million à un million pour y parvenir. .

Krystal :
Et je dirais que ce n’est pas incroyablement impossible. Pour nous, c'est plutôt à cela que servaient certaines de ces propriétés, qui étaient littéralement réservées au FEC.

Dédric :
Oui.

Krystal :
Le fait est que lorsque vous êtes un investisseur et non pas ce que les gens appellent un grossiste, mais lorsque vous êtes un investisseur et que vous achetez réellement ces propriétés, c'est ce que nous prêchons aux gens. C'est formidable de vendre en gros, mais si vous ne possédez rien, tout ce que vous avez fait, c'est trouver un autre emploi.

Dédric :
Un travail bien rémunéré.

Rob:
Avec une facture fiscale élevée.

Krystal :
Droite.

Dédric :
Oui.

Krystal :
C'est sur quoi vous allez devoir travailler continuellement. Donc pour nous, ce n'était pas un moyen, non ? Entrez, démontez certaines de ces propriétés. Nous les achetons, 30, 40, 50,000 XNUMX $, les possédons, les louons, laissant venir cette appréciation. Et nous achetons constamment, donc ce n'est pas comme si nous disions : « Oh, d'accord, nous avons terminé maintenant. Super."

Dédric :
Oui, nous ferons toujours de l'immobilier. Nous n'arrêterons jamais de faire de l'immobilier. Cela ne fait qu’ajouter une autre couche à nos entreprises.

Krystal :
Donc pour les propriétés que nous avons cédées, même pour le FEC qui a déjà été remplacé.

Rob:
Ouah. D'accord, cool. Et j'étais en fait juste curieux, je veux dire, vous avez dit que c'était 4 à 5 millions pour un FEC, en gros. Comment ce flux de trésorerie se compare-t-il à environ 4 à 5 millions de dollars de vos avoirs immobiliers ?

Dédric :
Encore une fois, lorsque vous examinez une entreprise, ses flux de trésorerie sont plus élevés. Je veux dire, l’immobilier ne permet pas de s’enrichir rapidement, comme vous le savez. On s'enrichit lentement avec le temps. Encore une fois, parfois, vous aurez des capitaux propres coincés dans une propriété et vous vous direz : « Mec, j'ai une tonne de capitaux propres, je ne gagne que 2, 3, 4 10 $ par mois. Si je mets cela ailleurs, je peux multiplier par XNUMX mon flux de trésorerie. Mais certaines personnes se marient avec la propriété et ne le font pas. Nous ne sommes mariés à aucune propriété, nous sommes mariés l'un à l'autre.

Krystal :
Droite.

Rob:
À ce stade, je meurs d'envie d'entendre vos deux conseils sur le travail avec le conjoint, et je suis sûr que les auditeurs le sont aussi. Nous entendrons parler de cela et de leurs conseils pour les nouveaux investisseurs après une courte pause. Alors restez dans les parages.

Henri:
D'accord. Il semble donc que vous ayez fait un très bon travail en mettant en place d'excellents fondamentaux au sein de votre activité immobilière, ce qui vous a permis de pivoter lorsque le marché a évolué, n'est-ce pas ? J'appelle ça prendre ce que la défense vous donne. Vous avez ainsi pu faire pivoter votre activité immobilière. Cela vous a permis de maintenir votre objectif à long terme de transition et d'échange vers des FEC à partir de votre portefeuille immobilier.
Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs qui débutent dans ce domaine, qui souhaitent démarrer une activité immobilière ou qui viennent tout juste de démarrer cette activité immobilière. Comment leur suggérez-vous de se lancer dans ce jeu maintenant ?

Dédric :
Mon conseil serait de commencer à vendre en gros. La vente en gros est l'art de trouver des vendeurs motivés et d'obtenir des propriétés à prix très réduits. Vous apprenez à être le principal dans une transaction. Et lorsque vous apprenez comment acquérir une propriété à 50 ou 60 cents par dollar, vous n’êtes pas obligé de la vendre en gros.
Vous pouvez le vendre en gros et gagner rapidement 10 à 20 XNUMX $, ou vous pouvez choisir de le conserver comme bien locatif. Pourquoi? Parce que tu l'as eu à si bas prix. Vous devrez peut-être y effectuer quelques réparations, mais vous l'avez obtenu à un prix vraiment bon marché. Ou vous pouvez choisir de réparer et de retourner. Lorsque vous apprenez à vendre en gros, encore une fois, vous apprenez l'art de trouver et d'identifier une offre, puis vous pouvez utiliser plusieurs stratégies supplémentaires pour monétiser cette offre.

Krystal :
Celui qui trouve l’accord détient le pouvoir, et plus vous parviendrez à trouver ces accords hors marché, plus vous aurez de pouvoir et de levier pour décider de votre stratégie de sortie. Et je dirais certainement : ne quittez pas votre travail quotidien. Tout le monde veut se lancer dans l’immobilier et les gens diront : « Oh, vous pouvez quitter votre emploi quotidien dans 60 jours. Oh, vous pouvez quitter votre travail quotidien et 90 jours.

Dédric :
Gardez votre travail quotidien.

Krystal :
Écoute, arrête de jouer avec moi. Gardez votre travail quotidien et faites-en votre premier investisseur. Lorsque nous nous sommes lancés dans ce projet, nous avons été très méthodiques quant au moment où nous allions élaborer notre stratégie de sortie, notre plan de sortie, et ce n'était pas non… Peu m'importe le montant de la dette que vous allez contracter dans l'immobilier, à moins que tu me montres la banque tout de suite, nous n'allions pas démissionner. Je n’allais pas quitter mon travail, ça n’arriverait tout simplement pas.
Mais nous avons tiré parti de nos emplois en tant que premiers investisseurs et nous travaillons tous les deux 60 à 70 heures par semaine sur ces emplois, mais nous avons utilisé cela. Nous l’avons gardé le plus longtemps possible auparavant, au fur et à mesure que nous commencions à accumuler ces loyers. Je dirais donc certainement que si vous vous lancez dans ce projet, commencez par le but en tête, et cela ne devrait pas être de démarrer une autre entreprise, qui consiste à vendre en gros, mais cela devrait être d'acheter et de conserver quelque chose.
Construire quelque chose qui vous survit, cela a toujours été notre objectif. Construisez quelque chose qui vous survit et qui peut littéralement transcender de génération en génération. Donc, si nous avions seulement construit suffisamment pour que nos deux fils puissent en bénéficier, nous les aurions laissés tomber. Ce sont les enfants de leurs enfants qui doivent pouvoir manger des fruits de notre travail. Et c’est ce que nous faisons du côté de l’immobilier ainsi que d’autres projets du côté entrepreneurial.

Henri:
J'aime ça. Je ne sais pas si je pourrais en dire beaucoup plus. Je vais juste laisser ça comme ça.

Rob:
J'ai une dernière question avant de sortir d'ici. Je veux dire, vous semblez tous les deux être si merveilleux ensemble en tant que machine. À tous ceux qui écoutent ceci à la maison, qui envisagent de se lancer en affaires avec leur conjoint ou qui sont déjà en affaires avec leur conjoint, quels conseils leur donneriez-vous pour réussir dans cette industrie ?

Dédric :
Je vais vous le dire, ce n'est pas facile d'être en affaires avec son conjoint. Ce n'est pas facile, mais ça vaut le coup.

Krystal :
Droite. Ce que je dirais, c'est que vous devez commencer-

Dédric :
Vous voyez de quoi je parle ? Vas-y, chérie.

Krystal :
Vous devez commencer avant qu’il ne devienne votre conjoint, avant qu’il ne devienne votre petit-ami. Il faut alors planter les graines. Et la plupart des gens me regardent en disant : « Attends, quoi ? Lors de notre premier rendez-vous, j'ai demandé à Dedric : « Quelle est votre cote de crédit ? Il a dit : « Êtes-vous un entrepreneur ?
"Oui."
« Quel genre d’entreprises avez-vous fait ? Qu’avez-vous fait dans le domaine entrepreneurial ?
Je lui ai demandé : « Quels sont vos objectifs ? Qu’avez-vous fait pour commencer à travailler dessus ? J'ai posé des questions que la plupart des gens ne posent pas avant sept ou huit mois, ce qui, à mon avis, est trop tard. « Envisagez-vous de rester dans cet état pour toujours ?
"Eh bien, je ne suis pas marié avec ça."
"D'accord, bien. Parce que quiconque veut venir avec moi doit être prêt à déménager dans six mois. Je suis un entrepreneur. C'est ce que je compte faire dans ce domaine. Ce sont mes objectifs. Et si c'était quelque chose qu'il aurait dit : « Tu sais quoi ? J'aime travailler dans mon métier de vendeur. Ça a l'air trop », alors ça aurait été bien aussi.
Mais beaucoup de gens viennent nous voir et nous disent : « Hé, comment puis-je faire entrer ma femme ? Elle n'est pas vraiment intéressée. Ou : « Comment puis-je faire entrer mon mari ? Il n'est pas vraiment intéressé. Et je me dis : « Eh bien, quelles conversations avez-vous eu lorsque vous appreniez à vous connaître ? Parce qu'à ce stade, c'est comme si vous essayiez maintenant d'entraîner cette personne dans son voyage plutôt que de planifier ce voyage ensemble lorsque vous apprenez à vous connaître pour la première fois.

Dédric :
Ouais, des conversations franches.

Krystal :
Ces conversations franches ne peuvent pas porter sur : oh, quel genre de nourriture aimez-vous ? Eh bien, cela ne m'importe pas parce que je ne le cuisine pas. Oh, quelle est ma couleur préférée ? Ce n’est pas grave, de toute façon, je n’achète rien de cette couleur. Tout cela ne m'intéresse pas, cela n'a aucune importance. Je reçois, quelle est votre cote de crédit ?
Il m'a dit : « Oh, je suis un 820. » Il m'a dit : "Eh bien, quel est le tien ?" Il était évidemment offensé. "Eh bien, quel est le tien?" J'ai dit « 580 ». Oui je l'ai fait. Alors tout le monde rit quand je le dis, ils diraient : « Oh, tu ne lui as pas demandé quel était son score. » Et j'ai dit : « Écoutez, c'est vrai, je lui ai demandé, parce que je suis en train de reconstruire mon crédit. Je ne peux pas reconstruire les nôtres tous les deux. Il faut que quelqu’un vienne avec.
Mais j’ai divulgué cette information au début. Alors je dis aux gens, commencez comme vous voulez finir. Commencez avec cette fin à l’esprit, même dans la relation. N'attendez pas d'être dans une vraie relation, de sortir avec quelqu'un. N'attendez surtout pas d'être marié.
Mais mettez ces conversations de côté parce que je vais vous dire que, étant marié à un entrepreneur, pour nous tous qui sommes de vrais entrepreneurs, vous savez que ce n'est pas facile. Et quand tu es un visionnaire, c'est encore plus difficile pour les gens de vraiment comprendre ta vision parce que même avec Dedric, c'était difficile pour moi de… Quand je lui disais qu'on possédait d'autres franchises, et je me disais : « Hé, vendons .» Et il dit : « De quoi tu parles ? Nous gagnons environ 250,000 XNUMX $ avec ça. Que veux-tu dire?"
"Nous devons vendre et nous devons vendre maintenant." Et tout à coup, quand je lui ai dit ça, parce qu'il avait confiance en moi et en ma vision, il m'a dit : « D'accord. Eh bien, vous dites vendre, vendre. Comprenez donc qu'en tant qu'entrepreneur, vous ne changerez jamais, mais que ce que vous pouvez faire, c'est faciliter ce voyage, aider le processus, aider votre futur conjoint en étant vraiment franc et en ayant ces conversations inconfortables. Lorsque vous vous asseyez à ce premier rendez-vous et que vous apprenez à vous connaître, que cela soit substantiel.

Henri:
Prêcher.

Rob:
Bien merci. Ouais, merci beaucoup à tous les deux, Dedric et Krystal. Cela a été un tel plaisir de vous avoir tous sur le podcast BiggerPockets. Nous avons couvert tellement de choses. Je pense que le point culminant de cette série est de commencer avec la fin en tête. Nous avons parlé d’échanges de haut en bas. Nous avons parlé de construire quelque chose qui vous survit, en respectant vos leads. Il y a tellement de pépites d’or là-dedans.
Pour tous ceux qui souhaitent contacter Dedric et Krystal ou Henry et moi, toutes nos coordonnées figureront dans les notes de l'émission ci-dessous. Et bien sûr, merci Henry d'être venu et de co-animer. C'est toujours un plaisir de partager le micro avec toi, mon ami.
Et encore, nouvelle année, nouveau format d'épisode. Restez à l'écoute pendant que David Greene et moi répondons à une question d'auditeur lors de notre tout premier segment Seeing Greene juste après la pause.

David:
D'accord. Bienvenue dans notre segment Seeing Greene où nous répondons à vos questions, nos auditeurs, et y répondons en partageant notre point de vue afin que tout le monde puisse apprendre de ce que Rob et moi voyons.

Rob:
Et la question d'aujourd'hui vient de notre bon ami Nick, un ami proverbial bien sûr. Nick demande : devrais-je utiliser de l'argent privé pour acheter une maison peu de temps avant que les prix n'augmentent à nouveau, alors que je continue de rembourser mes dettes au cours des deux à trois prochaines années ?

David:
Quelques informations sur Nick afin que nous puissions comprendre sa situation financière avant d'aborder la question. Le prix moyen d'une maison dans la région de Nick est de 350,000 50,000 $ pour un trois chambres et deux salles de bain. Il gagne environ 20,000 XNUMX $ par an grâce à son travail, plus environ XNUMX XNUMX $ par an grâce à son activité secondaire, à savoir la photographie de mariage et de portrait.
Nick est en train de régler les derniers 10,000 10,000 $ de sa dette. Tant mieux pour toi, Nick. Et il souhaite économiser 13,000 3 $ supplémentaires pour un fonds d’urgence. Il a des actions qu'il pourrait liquider pour XNUMX XNUMX $ moyennant un acompte de XNUMX % sur la maison s'il l'achetait maintenant. Et l’achat idéal serait une maisonnette avec une belle-mère ou un duplex.

Rob:
D'accord. Il semble donc que ce que nous devons aborder ici est la suivante : Nick doit-il agir maintenant et acheter une maison, et l'argent privé est-il une bonne option pour le faire ? Que dites-vous, monsieur ? Pensez-vous qu’il devrait utiliser de l’argent privé pour acheter sa première maison ?

David:
Oh, ça va être un non pour moi, chien. Je ne suis pas fan des gens qui empruntent de l'argent, surtout lorsqu'il s'agit de leur première maison, surtout lorsqu'ils sont jeunes et voici pourquoi.

Rob:
Ouais, exactement ce que j'allais dire.

David:
J'aime l'idée de devoir intensifier son jeu d'une manière ou d'une autre, surtout quand on est jeune et de laisser le désir d'acheter un bien immobilier devenir un carburant pour vous rendre plus ambitieux. C'est ce que c'était pour moi. Je savais que je voulais acheter un bien immobilier, alors j'ai commencé à effectuer des quarts de travail supplémentaires dans les restaurants. Ensuite, je suis allé dans un meilleur restaurant où j'ai été mieux payé. Cela m'a obligé à faire mes premiers pas de croissance sur les marchés financiers et sur le marché où je gagnais de l'argent.
Et j'ai l'impression que c'était une très, très bonne façon pour moi de commencer ma carrière d'investisseur : je cherchais des moyens de développer mes compétences pour acheter un bien immobilier au lieu de simplement emprunter de l'argent à quelqu'un d'autre, ce qui pourrait lui faire perdre son argent. Qu'en penses-tu, Rob ?

Rob:
Ouais, plusieurs choses. Il est donc déjà endetté et il travaille à le nettoyer. Comme tu l'as dit, bravo à lui pour ça. Il semble un peu contre-intuitif d’effacer ses dettes pour ensuite s’endetter à nouveau. Je ne pense pas que quiconque devrait emprunter de l’argent avant d’avoir vraiment fait ses armes dans l’industrie et de comprendre ce qu’est une bonne et une mauvaise dette.
Je ne sais pas dans quel genre de dettes il a, mais s'il a une dette de 10,000 XNUMX $, je dirais d'arrêter cela et de vivre un peu sans dette. Je ne parle pas d'hypothèque ou quoi que ce soit du genre. Je parle des cartes de crédit et des voitures, peu importe ce qu'il essaie de nettoyer. Et économisez un peu plus d’argent et voyez s’il peut accéder à sa première maison sans dettes.
Et la raison pour laquelle je dis cela spécifiquement, c'est parce qu'il s'agit d'un hack de maison, et généralement lorsque les gens essaient de hacker une maison, c'est parce qu'ils essaient de subventionner leur hypothèque afin de ne pas avoir à payer d'hypothèque. Et je suis tout à fait à propos de ça. C’est ma forme d’immobilier préférée. Mais généralement, lorsque les gens piratent une maison, c'est parce que l'argent est de toute façon serré et qu'ils essaient de gagner de l'argent un peu moins. Et donc je n’aime pas l’idée de sortir et d’emprunter de l’argent pour ensuite me lancer dans une maison où l’argent est rare.
Je vais donc plutôt dire non. J'aimerais pouvoir proposer un peu plus : « Hé, tu as compris. Tu peux croire en toi et le faire, mon pote, mais pas dès le premier.

David:
Ouais, absolument. Vous nous entendrez parfois dire aux gens que c'est une bonne idée d'emprunter de l'argent. Cela se produit généralement lorsque vous concluez un accord criant avec une tonne de capitaux propres et que vous pouvez obtenir un redressement rapide. Donc, si je cherche une opportunité de gagner 250,000 XNUMX $ sur un flip ou une opportunité de gros ou simplement quelque chose avec une tonne de capitaux propres, si j'emprunte de l'argent à quelqu'un d'autre, j'emprunte essentiellement de l'argent pour acheter de l'argent sous forme de capitaux propres. . Ceci est différent. Nous parlons d'un acompte pour une maison pour laquelle, en théorie, nous payons la juste valeur marchande, et le but de l'acompte est simplement d'éviter le travail acharné de devoir continuer à travailler et à rembourser ses dettes.
Je préférerais que nous intensifions nos efforts secondaires, demandions une promotion au poste, travaillions plus dur, faisons quelque chose pour vous mettre dans une situation financière plus solide avant de vous lancer dans l'investissement immobilier. Mais j’aime l’idée du piratage de maison. J'adore l'idée d'acheter un duplex ou une unifamiliale avec un ADU. J’aime cette gratification différée et le sacrifice du confort pour votre avenir financier. Que penses-tu de cet élément, Rob ?

Rob:
Je suis content que tu aies dit ça. Ouais, en un clin d'œil, il y a une stratégie de sortie et un calendrier pour sortir de cette dette. Avec le hack de maison, vous allez faire ça pendant longtemps, je pense.

David:
Maintenant, si vous envisagez d'emprunter vous-même de l'argent privé et que vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, BP propose de bonnes ressources pour vous sur notre site Web, allez sur bigpockets.com et sous Construisez votre équipe, cliquez sur Trouver un prêteur, où vous pouvez trouver des informations sur ce que vous devriez rechercher chez un prêteur privé si c'est quelque chose que vous envisagez d'explorer.
Rob, merci de m'avoir rejoint sur Seeing Greene. C'est toujours mieux quand je vois Grabasolo au lieu de simplement voir Greene. J'apprécie donc votre présence ici.

Rob:
Hé, merci de m'avoir invité.

David:
Et merci à tous de vous joindre à nous dans l'émission. Nous sommes impatients d'être ici avec vous la prochaine fois, où nous aurons un autre élément Seeing Greene à la fin du podcast régulier. Si vous avez aimé cette émission, pensez à nous laisser une critique cinq étoiles partout où vous écoutez vos podcasts. Cela nous aide énormément. C'est David Greene pour Grabasolo qui signe.