Vouloir générer plusieurs flux de revenus? Bien devinez quoi? Vous n’avez PAS besoin d’acheter plus de propriétés pour le faire. Au lieu de cela, vous pouvez transformer un bien locatif existant en vache à lait…mais il doit répondre aux qualifications requises. C'est précisément ce que le premier invité d'aujourd'hui, Stacie, cherche. Elle possède plusieurs propriétés, et certaines ont suffisamment de terrain pour ajouter un deuxième bien locatif. Mais le développement vaut-il la peine d’avoir un flux de trésorerie élevé ?
Bon retour à Voir Greene, où David et Rob répondent aux questions immobilières des auditeurs de BiggerPockets comme vous ! Tout d’abord, nous parlerons d’elle à Stacie acheter vs construire dilemme, et qui a BEAUCOUP plus de sens sur le marché actuel. Ensuite, un investisseur j'ai du mal à économiser acomptes demande ce qu'il doit faire : épargner, investir ailleurs ou rembourser ses hypothèques. Enfin, David donne quelques conseils rapides sur l'utilisation d'un « accord » sur la valeur nette de votre logement Et comment Gagnez le plus d'argent avec le hack de votre maison.
Vous voulez poser une question à David ? Le cas échéant, posez votre question ici afin que David puisse y répondre dans le prochain épisode de Seeing Greene. Hop sur le Forums BiggerPocket et demander à d'autres investisseurs ce qu'ils pensent, ou Suivez David sur Instagram pour voir quand il passe en direct afin que vous puissiez sauter sur un Q&A en direct et obtenir une réponse à votre question sur-le-champ !
Cliquez ici à écouter sur Apple Podcasts.
Écoutez le podcast ici
Lire la transcription ici
David Green :
Ceci est le podcast BiggerPockets. Que se passe-t-il tout le monde ? C'est David Greene, votre animateur du podcast BiggerPockets Real Estate, qui vient de Kauai, et c'est l'une des choses que j'aime dans l'immobilier, c'est que je peux vous poser les questions de nos auditeurs du monde entier. J’espère que davantage d’entre vous pourront accéder au même poste et nous allons partager aujourd’hui quelques conseils qui vous aideront à y parvenir. L'épisode Seeing Greene d'aujourd'hui contient beaucoup de bonnes choses, y compris ce qu'est un accord sur la valeur nette d'une propriété et si un tel accord doit être utilisé. Les meilleures façons de réinvestir les flux de trésorerie que vous gagnez aujourd'hui avec votre portefeuille actuel et comment vous devriez y penser, ainsi qu'un appel en direct avec l'un de nos auditeurs où nous faisons des allers-retours.
Les aider à déterminer s’ils doivent utiliser l’argent qu’ils ont gagné dans l’immobilier et améliorer leurs propriétés ou s’ils doivent acheter de nouvelles propriétés et, si oui, à quoi penser avant de prendre cette décision. De nombreuses personnes sur le marché actuel possèdent des capitaux propres et essaient de déterminer comment les utiliser. Parfois, cela signifie acheter davantage de biens immobiliers, mais parfois cela signifie améliorer leurs biens immobiliers. J'aime particulièrement ce sujet parce que beaucoup de gens ont des capitaux propres et les exploitent avec des HELOC, mais ils ne savent pas s'ils devraient utiliser cet argent HELOC pour augmenter leur portefeuille ou améliorer ce qu'ils ont. Nous abordons donc cela et bien plus encore dans l’épisode d’aujourd’hui de Seeing Greene.
Nous allons faire venir notre premier invité dans une seconde, mais avant de vous donner un petit conseil. Vous en entendrez plus à ce sujet dans la question suivante, mais j'y crois fermement, surtout si vous avez une location à court terme qui exploite vos capitaux propres et utilise cet argent pour améliorer la propriété, améliorer la décoration, y ajouter des commodités, le rendre plus joli, prendre de meilleures photos, est un moyen rapide d'obtenir un retour sur votre capital qui peut ensuite être utilisé pour rembourser la marge de crédit sur valeur nette. Je n'aime pas, dans le marché actuel, retirer 200,000 80 $ d'une maison à un taux d'intérêt assez élevé et l'utiliser pour la mise de fonds sur une propriété, ce qui vous oblige ensuite à obtenir un autre prêt pour les XNUMX % restants et à accumuler des dettes lorsque les taux sont élevés. plus haut.
Je suis un plus grand fan d’une stratégie d’entrée et de sortie, un peu comme utiliser un jet ski au lieu d’un cuirassé. Retirez une partie de la valeur nette, réparez votre maison, améliorez les revenus, puis remboursez le prêt sur valeur nette avec ces revenus, puis demandez-vous comment vous pouvez recommencer. Comment pouvez-vous recycler ces mêmes 20 ou 30,000 XNUMX $ pour améliorer vos propriétés et gagner dans la guerre des locations à court terme ? Très bien, passons à notre premier invité aujourd'hui. Accueillons Stacie au studio. Stacie, bienvenue à Seeing Greene. Un peu d’histoire sur vous. Vous possédez une propriété unifamiliale, un duplex et une propriété dans la région d'Austin, à New Braunfels, au Texas. C'est une histoire tellement drôle que j'ai failli investir moi-même dans New Braunfels il y a environ cinq ans et j'aurais aimé l'avoir fait, car j'aurais très bien réussi.
J’ai été victime du même problème : eh bien, quand j’en ai entendu parler pour la première fois, c’était autant et maintenant, c’est 50,000 XNUMX $ de plus. Je ne veux pas arriver trop tard et faire la même erreur que celle que je dis à tout le monde de ne pas faire parce que je l'ai apprise dans cet exemple. Félicitations pour avoir fait ce qu'il fallait et avoir une propriété à New Braunfels. Alors, dites-nous ce que vous pensez aujourd’hui.
Stacie :
Merci. Oui, compte tenu des propriétés que nous possédons et de notre stratégie à long terme d’achat et de conservation, dans laquelle nous participons à 100 %, nous avons donc cette propriété à New Braunfels. En fait, nous l’avons acheté sur place sans l’avoir vu et ce fut un très bon achat pour nous. C’est zoné multifamilial. C’est à un pâté de maisons de la rivière Guadalupe, donc il y a une maison unifamiliale là-bas où nous avons un locataire à long terme, mais nous avons la possibilité de la développer car elle est déjà zonée pour les logements multifamiliaux. C'est un terrain d'un demi-acre. Ensuite, nous avons ce terrain, ce terrain d'un quart d'acre à Lago Vista, près du lac Travis, qui nous a été donné par la famille et qui offre également des opportunités de développement.
Nous avons donc ces deux propriétés que nous possédons, qui ont des opportunités de développement, mais nous sommes également tentés d’acheter notre prochain immeuble de placement. Nous sommes donc sur le point d'essayer de décider si nous maintenons le cap, laissons ces propriétés telles quelles parce que nous avons un locataire à long terme à New Braunfels, nous gagnons environ 600 $ par mois là-bas, donc c'est bien payé. lui-même et plus encore. Ensuite, nous avons ce terrain qui reste vacant et dont nous essayons de savoir quoi faire. Notre duplex à South Austin rapporte environ 2,100 XNUMX $ par mois. Nous y avons donc deux locations longue durée. Nous ne cherchons pas à développer ou à faire quoi que ce soit avec cela pour le moment. Nous sommes donc à ce genre de point d’inflexion.
Allons-nous acheter notre prochain immeuble de placement ou le moment est-il venu de procéder à des prises de participation forcée et de développer la propriété New Braunfels ou de construire quelque chose à Lago Vista ?
David Green :
Tout va bien.
Rob:
Ma première question ici est la suivante : quelle est la raison pour laquelle vous souhaitez accéder à la prochaine propriété ? Est-ce que la raison pour laquelle vous souhaitez acquérir la prochaine propriété est simplement pour des raisons de croissance et vous vous dites : « Hé, je veux juste ajouter au portefeuille. Je n’ai pas vraiment besoin de liquidités », ou souhaitez-vous acquérir une autre propriété parce que vous voulez plus de liquidités parce que vous avez besoin de quelques centaines de dollars de plus chaque mois ?
Stacie :
Nous n’avons pas besoin d’argent supplémentaire chaque mois. Nous voulons développer le portefeuille et nous voulons aussi investir en quelque sorte, je sais qu'il ne s'agit pas de chronométrer les marchés, de temps sur le marché, mais j'ai quand même l'impression que c'est le bon moment avant que tout le monde ne soit de retour sur le marché, si les taux baissent. . Nous avons donc en quelque sorte le sentiment que nous voulons acquérir la prochaine propriété parce que nous voulons développer le portefeuille, mais aussi, quand est-il temps de développer réellement ces propriétés sur lesquelles nous sommes également assis ? Nous ne savons donc pas nécessairement quelle direction prendre.
Rob:
Je pense que si vous n'êtes pas pressé par les flux de trésorerie et que vous en avez beaucoup et que vous avez une propriété zonée pour plus de propriétés, je suis un grand fan de gagner autant de flux de revenus avec une seule propriété. que possible. Donc, si vous avez la motivation et si vous avez en quelque sorte le dévouement et, je suppose, l’esprit ouvert pour vous lancer dans une nouvelle construction, alors je pense que vous devriez le faire. Je suis un grand fan, je pense en fait que la nouvelle construction est tout simplement le meilleur moyen de lutter contre beaucoup de choses qui se produisent actuellement, car oui, vous obtiendrez quelque chose à un intérêt plus élevé si vous achetez une propriété. Donc pour moi, je me dis, je pense que si vous pouvez construire quelque chose à vos frais sans la majoration de quelqu'un… si vous achetez une nouvelle construction à Redfin, vous payez leur coût et vous payez une prime pour cela, non ?
Donc, si vous pouvez construire quelque chose à vos frais, ce n'est pas vraiment la même majoration que de le retirer du MLS et lorsque vous refinancerez et retirerez votre argent, vous aurez bien sûr un taux d'intérêt plus élevé sur cela, mais cela ne fera pas aussi mal que d'avoir acheté une propriété directement via la MLS, si cela a du sens. Donc, si vous avez la possibilité d’attendre, disons, 12 à 18 mois, alors je pense vraiment que construire à partir de zéro est une chose vraiment intelligente à faire dès maintenant.
David Green :
D'accord. Je vais également me prononcer là-dessus. J'adore la question. Cela revient souvent là où je vis dans la Bay Area, vous voyez généralement cela dans les zones plus chères, où la question est de savoir si je construis un ADU ou si j'achète une nouvelle maison ? Et le problème, c’est que vous ne pouvez pas financer la construction. Si vous pouviez financer la construction, ce serait presque toujours facile : « Oui, améliorez simplement la propriété que vous avez. » Le problème est qu’il faut investir beaucoup d’argent pour y parvenir. J’aime donc essayer de simplifier autant que possible cette transformation en pommes en pommes. Et j’ai posé la question : pour le capital que je vais investir dans cette chose, combien de flux de trésorerie vais-je recevoir ?
Quel est le retour sur investissement et quel montant de capitaux propres vais-je créer ? Quel est le retour sur investissement là-dessus ? Donc, si vous deviez ajouter à la propriété que vous possédez déjà, combien d’argent devriez-vous mettre de côté pour ce faire et pensez-vous que cela augmenterait les capitaux propres ?
Stacie :
Pour la propriété de New Braunfels, il faudrait probablement investir environ 200,000 200,000 $ en capital pour construire une ADU, au moins une ADU, n'est-ce pas ? Un ADU préfabriqué coûterait probablement environ 250 XNUMX, tout compris. Pour la propriété Lago Vista, nous envisageons probablement entre XNUMX et un demi-million de capital à investir pour développer cette propriété, car il s'agit d'un terrain brut, cela va nécessiter beaucoup plus de dégagement et de travail pour préparer cette propriété à la construction. Je ne pense donc pas que nous ferions les deux en même temps. Je pense que nous sommes impatients de vraiment examiner… Je pense que la propriété New Braunfels a le plus de potentiel car c'est une zone en pleine croissance et son emplacement est privilégié, étant à un pâté de maisons de la rivière Guadalupe. Je pense donc qu’il y a beaucoup d’avantages à développer New Braunfels d’après tout ce que je peux dire.
David Green :
Donc, si vous investissez les 200,000 XNUMX $ dans New Braunfels, ajouteriez-vous de la valeur nette à la propriété ?
Stacie :
Oui, je crois que nous ajouterions de la valeur nette à la propriété.
David Green :
Combien pensez-vous ajouter?
Stacie :
Je pense que nous ajouterions probablement… nous l’avons acheté il y a deux ans. Nous avons probablement environ… je vais dire environ 40,000 150,000 € de capitaux propres au cours des deux dernières années seulement dans la propriété. Donc, si nous ajoutons un ADU, nous devrons également configurer un peu la façade pour y installer l'ADU. Je ne sais pas, mais je suppose que nous ajouterions probablement environ… immédiatement une centaine , XNUMX XNUMX en capitaux propres dans cette propriété. Les chiffres que j’ai partagés vous semblent-ils corrects ?
David Green :
Je ne connais pas la région. Ouais, c'est possible. Cela pourrait fonctionner. Qu’en est-il de la trésorerie ? Si vous construisez une ADU pour 200,000 XNUMX $, à quel prix sera-t-elle louée ?
Stacie :
Ouais, parce qu'en ce moment, nous louons, tout en P et I, c'est comme 1800. 18, 1900, nous louons pour 25 personnes pour la maison unifamiliale, donc nous avons un bon flux de trésorerie là-bas. Nous pouvons construire jusqu'à 1,000 1,000 pieds carrés d'ADU sans que cela soit considéré comme une deuxième structure principale sur la propriété. Donc 18 1900 pieds carrés, nous pourrions probablement louer cela, je vais dire environ 1,000 XNUMX XNUMX sur le marché actuel pour XNUMX XNUMX pieds carrés.
David Green :
D'accord. Est-ce que cela augmenterait les taxes foncières sur la propriété si vous ajoutez à ces travaux, cela vaudrait-il plus ?
Stacie :
Probablement.
David Green :
Et puis, où sont-ils à New Braunfels, environ deux pour cent et demi ?
Stacie :
Non, c'est environ 2 %. C'est comme 1.97, quelque chose comme ça. Ouais.
David Green :
C’est donc un retour plutôt sain. Je veux dire, vous avez des taxes foncières supplémentaires et il y aura plus d'assurance, mais quand même, je crois que vous avez dit que c'était 1800, vous pensez que vous le loueriez ?
Stacie :
Oui.
David Green :
Supposons donc que vous en gardiez 1400 200,000 pour en investir 1 200,000. Ce n’est pas une mauvaise affaire là-bas. Vous n’êtes pas très loin de la règle des 100,000 %. L’inconvénient serait que vous dépensiez 100,000 1,400 $ pour ajouter 1,300 200,000 $ de capitaux propres, vous perdez donc en fait des capitaux propres dans un sens parce que vous transférez cet argent de votre compte bancaire vers la propriété. Vous allez y perdre 13 1,400 $ de valeur, mais vous allez gagner un flux de trésorerie supplémentaire de, disons, 100,000 200,000 $ ou 100,000 XNUMX $ par mois. Maintenant, voici pourquoi je l’ai formulé de cette façon. Je pense que votre travail ici, Stacie, est de vous demander avec ces XNUMX XNUMX $, si je les mets dans un véhicule d'investissement différent, pourrais-je obtenir mieux que, disons, XNUMX ou XNUMX XNUMX $ par mois et éviter de perdre XNUMX XNUMX $ de capitaux propres ? Pourriez-vous investir XNUMX XNUMX $ dans la construction d’une nouvelle maison afin de pouvoir gagner XNUMX XNUMX $ de valeur nette à la fin au lieu de la perdre ?
Cela représente une variation de 200,000 XNUMX $, ou peut-être que vous obtenez un meilleur flux de trésorerie, peut-être que le flux de trésorerie n'est pas aussi bon, mais vous ne perdez pas autant de capitaux propres. Avez-vous étudié des opportunités de ce type ?
Stacie :
Non, non.
David Green :
D'accord. C’est ainsi que je pense. Et si vous payiez comptant pour quelque chose qui coûtait 200,000 200,000 $, peut-être un montant à réparer, que vous le répariez, puis que vous le refinanciez, vous pourriez le refaire, ou vous pourriez acheter une propriété d'un million de dollars, mettre XNUMX XNUMX $ de côté, alors vous je les ai. Dans mon esprit, vous avez les trois options. Vous le mettez comme acompte sur quelque chose, vous payez en espèces pour quelque chose ou vous l'investissez dans la propriété que vous possédez. Rob, à quoi penses-tu ?
Rob:
Ouais, je suppose que je voudrais vraiment… et nous ne pourrons malheureusement pas résoudre ce problème dans cet épisode, mais je voudrais savoir quel type d'équité nous ajouterions parce que je pense que c'est, Je ne vais pas dire rare, mais j'ai l'impression que si vous construisez quelque chose sur votre propriété, comme une ADU ou une unité secondaire, j'ai l'impression que la valeur nette que vous construisez devrait être assez proportionnelle au montant d'argent. que vous investissez, n'est-ce pas ? Donc, c’est comme si vous deviez dépenser 200 $ mais que vous n’obteniez que 100,000 XNUMX $ de capitaux propres, alors oui, je serais d’accord avec David. Je ne ferais probablement pas ça.
J'irais trouver un endroit où j'obtiendrais le ratio un pour un à ce sujet, mais je me demande si vous obtiendriez la totalité de la valeur nette en ajoutant un ajout à la propriété. Si la réponse est oui, j'irais dans cette voie, puis je le construirais, puis je ferais un refinancement de retrait et j'essaierais de récupérer autant de cet argent, parce que si vous faites cela et que vous obtenez une partie assez importante de votre argent de retour, votre retour sur investissement monte en flèche à ce stade. Je suis un grand fan de cette stratégie uniquement parce que vous pouvez empiler des flux de revenus sur une seule propriété et cela fait vraiment une énorme différence. J'avais une propriété à Los Angeles. Quand je l'ai acheté, c'était une hypothèque de 400 $. Depuis, j'ai refinancé, c'est environ 4,200 3,500 $ maintenant, mais je loue maintenant la maison principale, qui coûte… entre 5,000 XNUMX et XNUMX XNUMX $ par mois.
J'ai un ADU dans la cour qui coûte entre 2300 3,000 et 2,000 8,000 $ par mois, et j'ai même une troisième unité que je ne loue pas, mais je le louais avant, et c'était XNUMX XNUMX $ de plus pour cette unité. Ainsi, lorsque vous additionnez le tout, cela représente environ XNUMX XNUMX $ pour une propriété et vos marges bénéficiaires sont tout simplement très saines. Vos factures d’aménagement paysager sont toutes regroupées sur cette seule propriété. Toutes vos factures sont simplement regroupées dans cette seule entreprise, et c'est pourquoi je suis un grand partisan de la création d'autant de flux de revenus que possible sur une seule propriété, en supposant que les capitaux propres que vous investissez correspondent à un pour un sur l'investissement. que tu as mis.
David Green :
C'est la clé, Stacie. Je n’aime pas l’affaire si vous investissez plus d’argent que vous n’en gagnez en capitaux propres. En entendant cela, qu’est-ce qui vous passe par la tête.
Stacie :
Ouais. Non, cela a beaucoup de sens. Je ne suis pas à 100% sur tous les chiffres. C’est tout ce que j’ai pu obtenir, mais je vais creuser plus profondément en termes de valeur nette réelle que nous serions en mesure de retirer de cette propriété. Ouais, et juste pour lancer une courbe ici, n'est-ce pas ? Notre maison à Los Angeles, nous sommes dans la vallée de San Fernando, nous sommes à Encino, dans les collines. C'est pourquoi ma connexion Internet est un peu inégale. Je veux dire, à l'origine, nous allions garder cette maison et la vendre ou ne pas la vendre, mais l'utiliser comme une sorte de bien d'investissement ici, la louer. Notre dernière réflexion était de vendre cette maison pour acheter plus de propriétés au Texas.
Nous essayons donc de traiter toutes nos maisons comme faisant partie du portefeuille et comment pouvons-nous les exploiter au maximum, et je connais David, vous êtes en Californie du Nord, mais je ne sais pas, nous étions on commençait en quelque sorte à penser que nous voulions juste quitter la Californie.
David Green :
Choquant. Je n’ai jamais entendu personne dire cela.
Stacie :
Ouais, jamais, n'est-ce pas ?
David Green :
Ouais. C’est une chose à laquelle il faut réfléchir car vous y disposez probablement de beaucoup de capitaux propres. Je ne pense pas que cela vous serait avantageux de le vendre et d’investir l’argent au Texas, à moins que vous ne sachiez où vous allez mettre l’argent, et il semble que vous devez d’abord résoudre ce problème. Où allons-nous déployer notre capital et comment allons-nous le déployer ? Je ne pense pas que ce sera aussi simple que de simplement bâtir sur ce que nous avons déjà. Il y a peut-être quelque chose pour lequel je voudrais prendre une partie de cet argent et chercher un moyen d'acheter quelque chose qui était peut-être en difficulté que je pourrais réparer et y ajouter de la valeur, même si ce n'est pas mal de construire une ADU dans cette zone où vous savez vous allez avoir des locataires, vous savez que les valeurs vont augmenter.
Cela ne vous fera pas de mal. Je déteste juste ces impôts fonciers élevés au Texas, n'est-ce pas ? Si la valeur de la propriété augmente, ces impôts nuisent au flux de trésorerie que vous obtiendriez.
Stacie :
C’est le cas, et l’assurance augmente également, donc chaque année, l’assurance augmente régulièrement.
David Green :
C'est exact. Eh bien, merci Stacie. C'était une bonne question. Je pense que de plus en plus de gens se posent cette question parce que les taux sont élevés, donc ce n’est pas un automatisme, oui, je devrais aller acheter un autre bien. Aujourd’hui, les taux deviennent vraiment élevés. Il est difficile de leur assurer des liquidités. Nous commençons donc à poser des questions comme celle-ci, alors merci d’en avoir soulevé la question.
Stacie :
Merci les gars.
David Green :
Merci, Stacie.
Rob:
Thank you.
David Green :
Très bien, merci Stacie d'être parmi nous aujourd'hui. Je viens de déposer Rob dans un Chipotle, donc je volerai en solo pour le reste de l'épisode d'aujourd'hui, mais un grand merci à Rob pour votre participation. J'étais tellement reconnaissant que je lui ai laissé un dollar pour qu'il puisse obtenir un peu plus de guac sur ce burrito qu'il aime tant. Son conseil pour tirer le meilleur parti d’une propriété est un excellent point à retenir et j’apprécie qu’il le partage. Si vous souhaitez que Rob et moi, ou moi ou n'importe qui d'autre dans l'univers BP répondons à vos questions spécifiques, rendez-vous sur bigpockets.com/david où vous pourrez les soumettre et cela me fera vous aimer. Si vous avez posé une question à Seeing Greene, vous pouvez vous considérer comme mon ami, et quand nous nous reverrons à BP Con, je prendrai une photo avec vous, je vous serrerai dans mes bras et je vous dirai quelque chose de gentil.
J'espère que vous tirez parti de la conversation d'aujourd'hui et des questions de nos auditeurs jusqu'à présent, mais nous en aurons davantage à venir après cette section. J'aime prendre une minute au milieu de nos émissions pour partager les commentaires que vous avez tous laissés sur YouTube ou lorsque vous révisez le podcast. Notre première critique date de 1981 à South Bay. «J'adore les épisodes de Seeing Greene. J'adore ces épisodes et c'est un excellent ajout d'avoir Rob dans la série. Ma femme et moi écoutons Bigger Pockets depuis deux ans. Nous venons enfin d'acheter nos deux premiers duplex et prévoyons acquérir d'autres propriétés. Nous n'aurions pas pu le faire sans ce podcast et la communauté. Merci, David, Rob et toute la communauté BP.
Eh bien, merci South Bay pour votre avis cinq étoiles. C'est vraiment génial. J’espère que certains de nos auditeurs suivront votre exemple et aussi, si vous êtes dans la baie sud de la région de la baie de Californie du Nord, nous sommes essentiellement voisins. J'habite à environ une heure de chez vous, alors assurez-vous de nous contacter sur Instagram. Faites-moi savoir que c'est vous qui avez laissé ce commentaire et voyons si nous pouvons vous faire participer à certaines des rencontres que j'organise en Californie du Nord. Nous avons ici quelques commentaires de l’épisode 840 de Seeing Greene qui proviennent directement de la chaîne YouTube. Le premier vient de Dan Cohan. «Merci d'avoir partagé cette superbe vidéo. Je m’intéresse vraiment aux difficultés liées à l’estimation des coûts de rénovation, surtout lorsqu’on investit dans l’immobilier de loin. Et puis Laura Peffer a ajouté : « Oui, s’il vous plaît, faites une émission entière sur To Cash Flow or Not to Cash flow. »
Eh bien, vous avez parlé et nous avons écouté. Nous avons en fait enregistré une émission sur les moments où il est acceptable ou non d'acheter des propriétés sans flux de trésorerie et je parlerai à notre équipe de production de la possibilité de monter une émission qui dira : les flux de trésorerie sont-ils la seule raison d'investir dans l'immobilier ou est-ce que est-il acceptable de ne pas y investir ? Peut-être que nous aurons un va-et-vient entre les défenseurs des flux de trésorerie et les vengeurs de l’appréciation, ou peu importe comment nous allons appeler cela. Au cas où vous l'auriez manqué, revenez en arrière et écoutez l'épisode 853, sorti le 6 décembre, dans lequel nous décomposons trois transactions de flux de trésorerie négatifs. Très bien, passons à la question suivante. Très bien, notre prochaine question vient de Roy Gottsteiner. C’est un étranger vivant à l’étranger, il a donc du mal à obtenir un financement.
Il ne peut obtenir que des ratios prêt/valeur de 60 à 65 % et aucun accès à des produits comme FHA ou HELOC. Roy a commencé il y a quatre ans à investir en Caroline du Nord et dans l'Ohio et possède actuellement un portefeuille de 10 logements unifamiliaux locatifs. Il fait principalement du BRRR et de la location traditionnelle longue durée et a récemment commencé à faire des locations moyennes durées. Roy dit : « Salut David. Ces épisodes sont extrêmement utiles et m'aident à ajuster constamment ma réflexion en fonction de la dynamique actuelle du marché ainsi que de ma propre position dans le parcours d'investissement, alors merci pour tout. J'ai construit un portefeuille de 10 unités, qui rapporte entre deux et 3,000 35 $ par mois. J’ai XNUMX ans et j’ai un excellent travail, donc je n’ai pas besoin de ces revenus et j’ai l’intention de tout réinvestir.
« J’essaie de réfléchir à la meilleure façon d’utiliser cet argent pour améliorer encore mes progrès vers l’indépendance financière. Voici quelques options que j’avais en tête, mais je suis heureux d’entendre vos réflexions. S’il y a autre chose auquel je dois penser. En investissant régulièrement dans un indice boursier et une moyenne des coûts en dollars pour une détention à long terme. La moyenne des coûts en dollars signifie essentiellement que vous continuez à acheter des actions même si le prix baisse. C'est drôle que nous ayons trouvé cette expression, la moyenne des coûts en dollars, pour dire, eh bien, continuez à acheter même si le prix baisse, car éventuellement, il va augmenter et vous l'aurez acheté à un prix moyen inférieur aux prix d'avant. haut. Deuxièmement, rembourser les hypothèques de mes immeubles de placement pour réduire l’endettement et augmenter les flux de trésorerie.
« Troisièmement, économisez de l'argent et essayez de trouver un accord financier créatif avec une entrée de 30,000 42,000 dollars chaque année. Mon dernier achat était un sub deux avec une entrée de 10 XNUMX dollars, et c'était un excellent achat. J’attends avec impatience vos sages conseils. Très bien, merci pour cette question. J'apprécie cela. Je peux répondre à cette question assez rapidement. Je n’aime pas l’idée de rembourser vos prêts hypothécaires, surtout parce que si vous les avez achetés et que vous en avez XNUMX, ils ont probablement des taux assez bas en ce moment, donc vous n’économisez pas beaucoup d’argent en faisant cela. Vous devez également rembourser une tonne d’hypothèque avant de ne pas avoir à effectuer le paiement lorsqu’il est détenu gratuitement et clairement, de sorte que vous ne voyez pas vraiment le retour sur cet argent pendant des années.
Il faudra peut-être 10, 15 ou 20 ans pour essayer de rembourser ces choses avant de réellement vous débarrasser des intérêts sur votre prêt hypothécaire. Ce qui se passera donc, c’est que vous constituerez des capitaux propres plus rapidement, mais vous ne placerez pas d’argent plus rapidement dans votre banque. Je n'aime donc pas cette idée et je n'aime pas investir dans les indices boursiers, parce que je ne veux pas donner de conseils sur quelque chose que je ne comprends pas vraiment et je ne sais pas s'il existe des conseils solides. peut apporter à n’importe qui lorsqu’il s’agit d’investir en actions. Je pense aussi que vous ferez mieux avec l’immobilier à long terme. Donc, votre troisième option, économiser de l’argent et essayer de trouver un accord financier créatif comme celui que vous avez fait la dernière fois, est plutôt bonne.
Et voici pourquoi j’aime ça. Si vous ne trouvez pas l’accord financier créatif, vous avez simplement plus de réserves et vous ne me trouverez jamais contrarié par quelqu’un qui a beaucoup de réserves, surtout compte tenu de l’économie dans laquelle nous nous dirigeons. Dans le passé, le succès était une question de croissance et d’acquisition. Combien de portes pouvez-vous avoir ? C'était la vantardise du cocktail, j'ai autant de portes. Dans le futur, je crois, ça va être, que peux-tu garder ? Comment conserver le bien immobilier que vous avez déjà acheté ? Et les réserves peuvent être un facteur important pour vous y sauver. Très bien, passons à notre prochaine question. Cela vient de Chris Lloyd de Hampton Roads, en Virginie.
Chris Lloyd :
Salut David. Je m'appelle Chris Lloyd de Newport News, en Virginie. Et voici ma question. J'ai actuellement une propriété que je cherchais à rénover et je prévois de financer cette rénovation à l'aide d'un HELOC. J’ai deux propriétés avec une bonne valeur nette et j’ai découvert récemment que je ne pouvais pas prétendre à un HELOC parce que je suis travailleur indépendant depuis moins de deux ans. J'ai pris mon entreprise à temps plein il y a un peu plus d'un an. J’ai donc cherché d’autres moyens de financer ce projet et suis tombé sur des accords sur la valeur domiciliaire. Ce n’est pas quelque chose dont j’ai vraiment entendu parler sur le podcast et je me demandais s’il y avait une raison à cela. S’il s’agit d’un produit plus récent, s’il commence simplement à gagner du terrain ou si ce produit est absolument indésirable, je ne sais pas. Je me demande donc quelles instances cela aurait du sens pour quelqu'un d'utiliser et quand et cela n'aurait-il pas de sens ?
David Green :
Très bien, Chris, merci pour cette question. Appréciez-le. Mon conseil serait non, je ne pense pas que vous devriez conclure un accord sur la valeur nette de votre propriété à moins que vous ne soyez dans une situation financière désastreuse. Et même si c’est le cas, je préférerais probablement que vous vendiez la maison, preniez votre valeur nette et passiez à autre chose. Très bien, notre dernière question viendra de Nick Lynch et c'est une question vidéo.
Nick Lynch :
Salut David, voici Nick Lynch de Sacramento, en Californie. Merci pour tout ce que vous et BiggerPockets faites. J'adore le contenu de votre gars. J'espère acheter ma première maison dans la grande région de Sacramento en Californie lorsque mon bail actuel se terminera le 30 avril 2024. Ma question pour vous est de savoir quelle serait la meilleure méthode pour accéder à ma première maison et investir en même temps. temps, étant donné les prix élevés en Californie. J'envisage de pirater une maison, de changer de maison ou simplement d'acheter une résidence principale dans laquelle je suis à l'aise de vivre à long terme et d'utiliser le reste du fonds qui aurait après un acompte pour peut-être investir dans une propriété hors de l'État qui pourraient capitaliser plus facilement.
Ma plus grande préoccupation concernant le piratage de maison ou le saut de maison en Californie, c'est que la propriété est si chère qu'il faudrait un acompte très important pour que ces propriétés soient rentables, même après y avoir vécu pendant quelques années. Merci, David. J'apprécie l'aide.
David Green :
Très bien, Nick, content que tu m'aies contacté. En fait, nous faisons beaucoup d'affaires au sein de l'équipe de David Greene dans la région de Sacramento, et nous aidons tout le temps les gens avec des choses comme celle-ci. La clé du piratage de maison ne consiste pas à rembourser l’hypothèque ou à acheter une maison bon marché. La clé du succès du piratage de maison, et j'entends par là en sortir et avoir de l'argent pour plus tard. Ce que j'appelle souvent la tactique de location sournoise, car vous pouvez obtenir un bien locatif pour 5 % de réduction ou 20 % de réduction au lieu de XNUMX % de réduction si vous y vivez d'abord, c'est de trouver une propriété réelle avec un plan d'étage qui fonctionnerait. . Nous avons aidé nos clients à y parvenir en achetant des propriétés avec un nombre élevé de chambres et de salles de bains, car cela représente davantage d’unités qu’ils peuvent créer pour générer des revenus.
Nous avons également aidé des personnes à le faire lorsqu'elles louaient une partie de la maison en location à court terme ou en plan d'étage pouvant être déplacé là où des murs sont ajoutés pour créer plus d'une unité dans la propriété elle-même. . La clé n’est pas de se concentrer sur les dépenses et de les maintenir à un niveau bas, mais de se concentrer sur les revenus et de les augmenter. Ainsi, lorsque vous recherchez la propriété, ce que vous voulez vraiment faire, c'est rechercher un plan d'étage qui soit comporte beaucoup de chambres et de salles de bains et dispose d'un parking suffisant et se trouve également dans une zone où les gens veulent louer, ou vous Je veux chercher un plan d'étage où le sous-sol dans lequel vous pourriez vivre et vous louez peut-être deux unités au-dessus ou deux unités au-dessus et il a un ADU.
Quelque chose qui vous permet d'obtenir beaucoup plus de revenus sur la propriété sur laquelle vous avez plus de contrôle. J’appelle cela un flux de trésorerie forcé plutôt qu’une propriété que vous venez d’acheter à un prix inférieur, car ce n’est pas réaliste. Si vous essayez d’acheter sur un marché à forte appréciation comme le nord de la Californie, où les salaires sont élevés et le marché solide, vous avez moins de chances de trouver une maison bon marché. Contactez-moi directement et je verrai si nous pouvons vous aider et commencer à regarder les propriétés avec le plus de superficie en pieds carrés, puis, en vous demandant, comment pourrais-je manipuler et manœuvrer la superficie en pieds carrés pour que ce soit une bonne maison. pirater. Excellente question cependant, et je vous souhaite le meilleur dans vos efforts.
Très bien, tous ceux qui voient Greene pour aujourd'hui, j'apprécie tellement que vous soyez ici avec moi et que vous m'accordiez votre attention et me permettiez de vous aider à vous renseigner sur l'investissement immobilier et la croissance de la richesse grâce à l'immobilier parce que je suis passionné par cela et je je vous aime les gars. J'espère vraiment avoir pu aider certains d'entre vous, âmes courageuses, qui sont passées à l'action et me poser les questions auxquelles j'ai pu répondre pour tout le monde. Et j’ai hâte de répondre à davantage de vos questions. Allez sur bigpockets.com/david et soumettez votre question pour être sur Seeing Greene. J'espère que vous avez apprécié l'émission d'aujourd'hui et je vous verrai dans le prochain épisode de Seeing Greene.
Regardez l'épisode ici
Aidez-nous !
Aidez-nous à atteindre de nouveaux auditeurs sur iTunes en nous laissant une note et un avis ! Cela ne prend que 30 secondes et les instructions peuvent être trouvées ici. Merci! Nous apprécions vraiment cela!
Dans cet épisode, nous couvrons :
- Comment transformer un bien locatif en plusieurs flux de revenus
- Construire un ADU (logement accessoire) et combien on peut gagner
- Que ce soit pour épargner, investir ou rembourser votre hypothèque avec votre trésorerie
- « Accords » sur la valeur nette de votre logement et s’ils valent le risque en 2024
- La UNE chose que David recherche dans TOUT hack de maison ça va en faire une vache à lait
- Et So Beaucoup plus!
Liens de l'émission
Vous souhaitez en savoir plus sur les sponsors d'aujourd'hui ou devenir vous-même un partenaire BiggerPockets ? E-mail .
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
- Contenu propulsé par le référencement et distribution de relations publiques. Soyez amplifié aujourd'hui.
- PlatoData.Network Ai générative verticale. Autonomisez-vous. Accéder ici.
- PlatoAiStream. Intelligence Web3. Connaissance Amplifiée. Accéder ici.
- PlatonESG. Carbone, Technologie propre, Énergie, Environnement, Solaire, La gestion des déchets. Accéder ici.
- PlatoHealth. Veille biotechnologique et essais cliniques. Accéder ici.
- La source: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-864
- :possède
- :est
- :ne pas
- :où
- ][p
- $3
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- 13
- 15%
- 150
- 1800
- 1900
- 1981
- 2%
- 20
- 20 ans
- 200
- 2024
- 2300
- 24
- 25
- 250
- 30
- 300
- 30ème
- 35%
- 40
- 400
- 500
- 60
- 6ème
- 97
- a
- capacité
- Capable
- A Propos
- à propos de ça
- au dessus de
- à l'étranger
- Absolute
- accès
- accessoire
- Compte
- acquérir
- acquisition
- acre
- à travers
- Action
- présenter
- actually
- ajouter
- ajoutée
- ajoutant
- ajout
- Supplémentaire
- régler
- conseils
- Après
- encore
- depuis
- contrat
- accords
- Tous
- Permettre
- presque
- déjà
- aussi
- Bien que
- toujours
- am
- équipements
- montant
- an
- ainsi que
- Angeles
- Une autre
- répondre
- tous
- chacun.e
- quoi que ce soit d'artificiel
- de n'importe où
- Apple
- apprécier
- appréciation
- Avril
- SONT
- Réservé
- domaines
- autour
- AS
- demander
- demandant
- At
- précaution
- austin
- auteur
- Automatique
- moyen
- moyenne
- éviter
- et
- RETOUR
- fond
- Mal
- Banque
- compte bancaire
- base
- basé
- En gros
- baie
- BE
- car
- devenir
- était
- before
- va
- CROYONS
- croyant
- profiter
- LES MEILLEURS
- Améliorée
- Big
- plus gros
- Le plus grand
- Billets
- Bit
- Block
- frontière
- tous les deux
- acheté
- BP
- braver
- Pause
- apporter
- Apporter
- construire
- Développement
- construit
- la performance des entreprises
- mais
- acheter
- Achat
- by
- Californie
- Appelez-nous
- venu
- CAN
- Peut obtenir
- capital
- Carolina
- maisons
- Argent liquide
- cash-flow
- Développement
- pas cher
- Chris
- clair
- dégagement
- CLIENTS
- cocktail
- lutter contre la
- comment
- vient
- confortable
- Venir
- commentaire
- commentaires
- Communautés
- PROBLÈMES DE PEAU
- Considérer
- considéré
- considérant
- constamment
- construction
- contenu
- des bactéries
- Conversation
- Prix
- Costs
- pourriez
- Couples
- cours
- couverture
- engendrent
- Conception
- crédit
- Courant
- Lecture
- David
- affaire
- Offres
- Dette
- Décembre
- décider
- décision
- décor
- dédicace
- profond
- défenseurs
- certainement, vraiment, définitivement
- déployer
- Déterminer
- développer
- développement
- Développement
- DID
- différence
- différent
- difficile
- DIG
- terrible
- directement
- Commande
- affligé
- do
- faire
- Dollar
- fait
- Ne pas
- portes
- down
- inconvénient
- chuté
- Goutte
- dynamique
- chacun
- même
- Easy
- économie
- éduquer
- non plus
- d'autre
- ailleurs
- fin
- efforts
- se termine
- de renforcer
- assez
- Tout
- entrée
- épisode
- Épisodes
- équité
- notamment
- biens
- Ether (ETH)
- Pourtant, la
- faire une éventuelle
- Chaque
- tout le monde
- tout le monde
- peut
- partout
- exemple
- existant
- dépenses
- cher
- supplémentaire
- extrêmement
- facteur
- famille
- ventilateur
- loin
- plus rapide
- ressentir
- sentiment
- sent
- Pieds
- Figure
- finalement
- finance
- la traduction de documents financiers
- Indépendance financière
- financement
- Trouvez
- trouver
- Ferme
- Prénom
- cinq
- Fixer
- fixé
- Etage
- flux
- Écoulement
- vol
- Focus
- suivre
- Pied
- Pour
- forcé
- étranger
- en avant
- Avant
- trouvé
- quatre
- gratuitement ici
- Ami
- De
- avant
- plein
- fund
- drôle
- plus
- avenir
- Gain
- gagner
- générer
- obtenez
- obtention
- Donner
- donné
- donne
- Don
- Go
- Goes
- aller
- disparu
- Bien
- eu
- l'
- plus grand
- Sol
- Croître
- Croissance
- Croissance
- GUEST
- entaille
- piratage
- ait eu
- Half
- Hampton
- arriver
- EN COURS
- heureux vous
- Dur
- haine
- Vous avez
- ayant
- he
- front
- la santé
- entendre
- entendu
- entendre
- vous aider
- a aidé
- utile
- aider
- ici
- ici
- caché
- Haute
- augmentation
- Hills
- lui
- sa
- appuyez en continu
- Accueil
- Homes
- d'espérance
- en espérant
- hôte
- heure
- Villa
- logement
- Comment
- How High
- How To
- Cependant
- http
- HTTPS
- majeur
- cent
- Blesser
- i
- MAUVAIS
- idée
- if
- immédiatement
- améliorer
- l'amélioration de
- in
- Dans d'autres
- Y compris
- passif
- Améliore
- ACTIVITÉS DE PLEIN AIR
- indice
- inflexion
- Point d'inflexion
- cas
- plutôt ;
- Des instructions
- Assurance
- l'intention
- intérêt
- TAUX D'INTÉRÊT
- Internet
- développement
- Investir
- investi
- sueñortiendo
- un investissement
- Véhicule d'investissement
- Investisseurs
- IT
- lui-même
- iTunes
- Emploi
- joindre
- nous rejoindre
- chemin
- jpg
- saut
- juste
- XNUMX éléments à
- en gardant
- ACTIVITES
- Genre
- Savoir
- lac
- Transport routier
- gros
- Nom
- En retard
- plus tard
- Nouveautés
- conduire
- savant
- apprentissage
- bail
- au
- Laisser
- départ
- à gauche
- moins
- laisser
- Levier
- LG
- comme
- Probable
- Gamme
- écouté
- auditeur
- Écoute
- peu
- le travail
- vie
- prêt
- emplacement
- Location
- long-term
- Style
- regardé
- recherchez-
- LOOKS
- les
- Los Angeles
- perdre
- pas à perdre
- Lot
- love
- aime
- Faible
- tarifs bas
- baisser
- LES PLANTES
- Entrée
- principalement
- a prendre une
- FAIT DU
- Fabrication
- de nombreuses
- marges
- Marché
- Marchés
- maximales
- Mai..
- peut être
- me
- signifier
- veux dire
- moyenne
- Découvrez
- Rencontres
- méthode
- Milieu
- pourrait
- million
- Million de dollars
- l'esprit
- minute
- manqué
- erreur
- MLS
- de l'argent
- Mois
- mois
- PLUS
- Hypothéquer
- Hypothèques
- (en fait, presque toutes)
- déménagé
- en mouvement
- beaucoup
- plusieurs
- my
- moi-même
- prénom
- Nationales
- Près
- nécessairement
- Besoin
- négatif
- voisins
- n'allons jamais
- Nouveauté
- Nouvelle construction
- Plus récent
- nouvelles
- next
- agréable
- entaille
- aucune
- Aucun
- Nord
- Caroline du Nord
- maintenant
- nombre
- numéros
- of
- de rabais
- souvent
- Ohio
- Bien
- on
- ONE
- uniquement
- ouvert
- Avis
- Opportunités
- Opportunités
- Option
- Options
- or
- initialement
- Autre
- nos
- ande
- plus de
- propre
- propriété
- payé
- parking
- partie
- les partenaires
- fête
- passionné
- passé
- Payer
- payant
- Paiement
- Personnes
- pour cent
- image
- PHOTOS
- pièce
- plan
- et la planification de votre patrimoine
- Platon
- Intelligence des données Platon
- PlatonDonnées
- joueur
- veuillez cliquer
- les poches
- Podcast
- Podcasts
- Point
- portefeuille
- partieInvestir dans des appareils économes en énergie et passer à l'éclairage
- position
- possible
- défaillances
- précisément
- préfère
- Premium
- assez
- proie
- prix
- Tarifs
- primaire
- Prime
- Directeur
- Probablement
- Problème
- Produit
- Vidéo
- Produits
- Profit
- Progrès
- Projet
- propriétés
- propriété
- protégé
- achat
- acheté
- mettre
- Putting
- Questions et réponses
- qualifications
- qualifier
- Trimestre
- question
- fréquemment posées
- Rapide
- assez
- RARE
- Tarif
- Tarifs
- clients
- rapport
- raw
- nous joindre
- atteint
- solutions
- réal
- biens immobiliers
- réaliste
- vraiment
- raison
- recevoir
- récemment
- record
- Redfin
- réduire
- Réf
- régulièrement
- réinvestir
- relatif
- libéré
- reste
- Location
- locations
- représentent
- exigent
- réserves
- Résidence
- REST
- retourner
- de revenus
- Avis
- Débarrasser
- bon
- Analyse
- Rivière
- routes
- voler
- ROI
- Round
- Itinéraire
- roy
- Règle
- Sacramento
- Saïd
- saké
- même
- San
- Épargnez
- économie
- dire
- dit
- Escaliers intérieurs
- mise à l'échelle
- Deuxièmement
- secondaire
- secondes
- Section
- sur le lien
- voir
- vendre
- sens
- Série
- Partager
- commun
- partage
- assistance technique à court terme
- devrait
- montrer
- Spectacles
- significative
- étapes
- simplifier
- simplement
- depuis
- unique
- site
- Séance
- Skyrockets
- smart
- Sournois
- So
- jusqu'à présent
- vendu
- uniquement
- solide
- solo
- RÉSOUDRE
- quelques
- Quelqu'un
- quelque chose
- parfois
- quelque part
- Son
- Région Sud
- groupe de neurones
- passer
- Dépenses
- parlé
- Commanditaires
- carré
- empiler
- empilage
- L'équipe
- Commencer
- j'ai commencé
- Commencez
- rester
- régulièrement
- Steam
- Encore
- stock
- Actions
- Histoire
- droit
- de Marketing
- flux
- STRONG
- structure
- Luttes
- Luttant
- studio
- soumettre
- soumis
- succès
- Avec succès
- tel
- suffisant
- sûr
- SWIFT
- Swing
- tacle
- Prenez
- tâches
- prend
- prise
- discutons-en
- tapotement
- Taxes
- équipe
- dire
- terme
- conditions
- Texas
- que
- merci
- à
- qui
- La
- La Région
- Le Capital
- El futuro
- le monde
- leur
- Les
- puis
- Là.
- Ces
- l'ont
- chose
- des choses
- penser
- En pensant
- Troisièmement
- this
- ceux
- bien que?
- trois
- Avec
- fiable
- timing
- pointe
- à
- aujourd'hui
- aujourd'hui
- ensemble
- Ton
- trop
- a
- sujet
- vers
- traction
- traditionnel
- Transcription
- Transfert
- traiter
- Essai
- essayer
- TOUR
- Tournant
- deux
- typiquement
- comprendre
- malheureusement
- unité
- unités
- Univers
- Upside
- vers le haut
- us
- utilisé
- d'utiliser
- en utilisant
- Vallée
- Plus-value
- Valeurs
- véhicule
- très
- Vidéo
- Virginie
- vs
- salaires
- attendez
- souhaitez
- voulu
- vouloir
- était
- Façon..
- façons
- we
- Richesse
- peser
- bienvenu
- WELL
- ont été
- Quoi
- Qu’est ce qu'
- quand
- que
- qui
- WHO
- why
- femme
- sera
- gagner
- comprenant
- sans
- se demander
- demande
- activités principales
- world
- vaut
- pourra
- code écrit
- an
- années
- Oui
- you
- Votre
- vous-même
- Youtube
- zéphyrnet