Comment «l'effet dénominateur» affecte les investisseurs immobiliers

Dans cet article

Voulez-vous détruire votre richesse ? Je peux vous apprendre comment. Voulez-vous créer plus de richesse pour vous-même ? Je peux aussi vous apprendre à le faire. 

Connaissez-vous l’effet dénominateur ? 

En finance et en investissement, le «effet dénominateur» se produit lorsque la valeur d’une partie d’un portefeuille diminue considérablement et fait baisser la valeur globale du portefeuille. En conséquence, tous les segments du portefeuille dont la valeur n’a pas diminué représentent désormais un pourcentage important du gâteau global.

Bien que cela soit vrai et quelque peu évident, il existe un autre effet dénominateur en jeu dans l’immobilier. Un destructeur insidieux des rêves et de la richesse des investisseurs. 

Si vous acquérez et exploitez un actif important et ce dénominateur va dans votre direction, vous célébrerez avec une double victoire. Mais même si vous achetez et exploitez bien votre actif, cet effet dénominateur peut vous détruire et liquider vos capitaux propres.

Quel est cet effet dénominateur ? Je parle de décompression du taux plafond. 

Que se passe-t-il dans ce cycle immobilier ? 

Le taux plafond dans l’immobilier commercial remplit une fonction similaire à celle du Ratio P / E dans l'investissement boursier mais à l'envers. Il s’agit en fait du ratio bénéfices/prix. Spécifiquement: 

Taux plafond = résultat opérationnel net ÷ prix de l'actif

La taux de capitalisation évolue de manière inversement proportionnelle à la valeur de l’actif au moment d’un achat/vente. Le taux de capitalisation reflète le sentiment des investisseurs quant au taux de rendement attendu sans effet de levier pour un actif comme celui-ci, dans un endroit comme celui-ci, dans une condition comme celle-ci, à un moment comme celui-ci. 

Un taux de capitalisation inférieur équivaut à un actif plus cher. La compression sans précédent des taux de capitalisation que nous avons connue au cours de la dernière décennie reflète l'optimisme presque débridé des investisseurs dans l'acquisition de biens immobiliers commerciaux et résidentiels. 

Mais les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel. Comme l’a observé avec ironie l’économiste Herb Stein : « Si quelque chose ne peut pas durer éternellement, cela s’arrêtera. » 

Je ne dis pas que c’est la fin de la hausse des prix des actifs immobiliers. Je dis que c’est un moment normal dans le flux et le reflux des cycles du marché immobilier. Et pour ceux qui n'étaient pas là en 2008, je tiens à affirmer clairement qu'il n'y a aucune raison de paniquer ou d'arrêter d'investir. 

Au contraire, certaines des meilleures opportunités se présenteront grâce aux retombées des mauvaises acquisitions réalisées par d’autres au cours des dernières années. 

Je ne peux pas faire mieux que de citer Scott Trench article sur ce sujet.

Êtes-vous convaincu du pouvoir dévastateur de l’effet dénominateur ? (Si vous n’aimez pas ce terme, vous pouvez vous en tenir à la « décompression du taux plafond »). 

Une hausse du taux de capitalisation peut réduire considérablement la valeur d’un actif immobilier commercial. Et comme nous l’avons évoqué ailleurs, l’effet de levier peut rendre la situation encore plus douloureuse. Pensez-y : si la valeur des actifs chute de 25 %, cela effacerait environ 100 % des actions dans le cadre d’une opération avec effet de levier à 75 %. 

Ce n’est pas un cauchemar de conte de fées. Il existe de nombreuses histoires d'investisseurs LP déjà sur le point de perdre la totalité de leur investissement dans certaines transactions syndiquées. Certains de ces contrats datent d’environ deux ou trois ans et portent sur une dette relais arrivant à échéance. D’autres ont été réalisés l’année dernière avec une dette à taux variable. Malheureusement, bon nombre de ces investisseurs LP ne savent pas encore qu’ils courent un risque.  

Les arguments en faveur de longs temps de détention 

Il n’y a rien de mal à des temps de détention courts. Les maisons de vente en gros, le day trading et de nombreuses transactions immobilières commerciales offrent des TRI bénéfices pour leurs investisseurs. De nombreuses stratégies à court terme sont populaires en période de boom.

Mais mon investisseur préféré, Warren Buffett, pense différemment. Il dit : « Si vous n’êtes pas prêt à posséder une action pendant dix ans, n’envisagez même pas de la posséder pendant dix minutes. » L’Oracle d’Omaha a également déclaré : « Ou la période de détention préférée est éternelle. »  

Alors, que pensent les investisseurs à long terme de cette effrayante décompression des taux plafonds ? Je dirais que, pour la plupart, il y a peu ou pas d’impact sur eux, mis à part leur donner la possibilité d’acquérir davantage de transactions à des prix plus équitables ou sous-évalués au cours des deux prochaines années. 

Penses-y. Imaginez que vous possédez un actif immobilier commercial qui génère des liquidités. Vous l'avez acquis pour 3 millions de dollars il y a deux ans, et la compression du taux de capitalisation au cours des 18 premiers mois a porté sa valeur estimative à 4 millions de dollars. Vous récupériez toujours votre trésorerie et profitiez de votre vie. 

Ensuite, une décompression du taux plafond se produit au cours des six derniers mois, et l’année suivante, sa valeur estimative retombe à 2.8 millions de dollars. Faut-il paniquer ? Je ne saurais pas pourquoi. Vous devriez toujours collecter des liquidités et profiter de votre vie.

Les détenteurs à long terme ne sont pas absorbés par les changements dans les valeurs à court terme. Ils ont généralement une dette à taux fixe qui n’arrive pas à échéance avant très longtemps. Et ceux qui ont acquis leur actif il y a dix ans et qui sont confrontés à l’échéance de leur dette ont généralement connu une croissance significative de la valeur et un remboursement du principal qui les placent dans une position acceptable pour se refinancer maintenant si cela est nécessaire. 

Se référant à nouveau à Buffett. Il se fiche des hausses ou des baisses à court terme des actions détenues par Berkshire Hathaway. Il n'est pas influencé par l'opinion du marché sur ces actifs car celle-ci n'a aucun impact sur leur valeur finale. En fait, il aime que les prix baissent pour pouvoir en acquérir encore plus. 

L'opinion du marché boursier sur la valeur est similaire au taux plafond de l'immobilier commercial. En tant qu'investisseurs en immobilier commercial, nous ferions bien d'imiter l'investisseur (Buffett), qui pourrait perdre 99.4 % de la valeur de ses actions tout en battant le S&P 500 au cours de la même période. 

Réflexions finales

Mon entreprise d'investissement est titulaire à long terme. Je me rends compte que ce n’est pas souvent l’offre la plus populaire et que de nombreux investisseurs négligent donc notre fonds. Je souhaite bonne chance à tous les détenteurs à court terme, mais je suppose que le choc actuel et à venir des taux de capitalisation amènera beaucoup à repenser leurs stratégies. Que cela se produise ou non, nous continuerons de suivre notre stratégie à long terme. 

Le fondateur de Blackstone, Larry Fink, a inventé le « long terme ». Peut-être devrions-nous qualifier la réflexion à long terme d’« effet numérateur CRE ». 

Si tel était le cas, cela se concentrerait sur l’augmentation du résultat opérationnel net dans notre équation, sur une longue période, dans la mesure où les changements au numérateur auraient moins d’impact. Cette stratégie, associée à l’acquisition de dettes à long terme à taux fixe LTV modérée à faible, devrait s’avérer gagnante sur n’importe quel marché, haussier ou baissier. 

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.