Kuinka tärkeitä ovat asuntolainan korot että kiinteistösijoituksia? Pitäisikö minun ottaa pois yhtä paljon arvonalennus kuin mahdollista alentaa verojani? Ja mitä minun pitäisi tehdä, kun olen DTI (velka-tulo-suhde) on liian korkea? Sinulla on kysymyksiä, ja David Greenellä on vastauksia! Tässä jaksossa Greenen näkeminen, David menee korkealle tasolle, päästään sellaisiin aiheisiin kuin kiinteistöveron etuja, oman pääoman tuotto (ROE) ja miksi lainat ja vipu ovat riskialttiimpia kuin useimmat tulokkaat luulevat!
Olemme saaneet kysymyksiä talohakkereilta, BRRRR:n käyttäjiltä, moniperhe- ja kaupallisilta sijoittajilta ja muilta tämän viikon Seeing Greenestä. Ensinnäkin kuulemme opiskelijalta, joka yrittää talon hakkerointi kalliilla asuntomarkkinoilla. Sitten perhe, joka on kasvanut tilastaan ja haluaa käyttää luova rahoitus ostaakseen seuraavan ensisijaisen asuntonsa. Ja lopuksi eräs äiti huolissaan siitä kiinteistösijoituksia voisi vaikuttaa hänen lastensa vakauteen. Etkö tiedä mitä tekisit näissä tilanteissa? Pysy sitten paikallasi! Davidilla on vastaukset!
Haluatko kysyä Davidilta kysymyksen? Jos niin, lähetä kysymyksesi tänne jotta David voi vastata siihen Seeing Greenen seuraavassa jaksossa. Hyppää päälle BiggerPockets foorumit ja kysy muilta sijoittajilta heidän kantaansa, tai seuraa Davidia Instagramissa nähdäksesi milloin hän aloittaa suoran lähetyksen, jotta voit hypätä live-kysymyksiin ja saada vastauksen kysymykseesi paikan päällä!
Klikkaa tästä kuunnellaksesi Apple Podcasteja.
Kuuntele podcast tästä
Lue tekstitys tästä
David:
Tämä on BiggerPockets Podcast Show 720. Vipuvaikutus on suuri. Se ei ole hienoa kaikille. Se on tarkoitettu ihmisille, jotka ymmärtävät kuinka käyttää sitä. Elämässä on paljon tällaisia asioita. Okei. Autot ovat mahtavia, mutta emme anna yhdeksänvuotiaiden ajaa niitä. Emme anna edes 25-vuotiaiden ajaa niitä, jos he eivät ole läpäisseet kuljettajan turvallisuuskurssia ja läpäisseet koetta ja ymmärtäneet liikennesääntöjä. Sinun on ansaittava ajo-oikeus. Sinun täytyy ansaita oikeus leikkiä tulella, eikö niin. On ihmisiä, jotka käyttävät tulta työssään. Siellä on hitsaajia. On erilaisia ihmisiä, jotka käyttävät lämpöä tiettyjen asioiden johtamiseen, mutta et vain anna heille työkalua ja anna heidän mennä leikkiä sillä heti. Sinun täytyy ansaita se oikeus. Vipuvaikutus on hyvin samanlainen.
Mitä kuuluu, kaikki? Tässä on David Greene, BiggerPockets Real Estate Podcastin isäntäsi, täällä tänään Seeing Greene -jaksolla katselun ja kuuntelun iloksi. Jos kuuntelet [ei kuultavissa 00:00:50] podcastissa, se on mahtavaa. Arvostan sitä, että. Mutta voit myös katsoa meidät YouTubesta, jos haluat nähdä, miltä näytän. Minulle sanotaan usein, että olen oikeassa elämässä pitempi kuin mitä ihmiset luulivat. En tiedä, onko se kohteliaisuus vai yrittävätkö he sanoa, että minulla on kiihkeä, pieni ääni, joka saa minut kuulostamaan siltä, että olisin XNUMX metriä pitkä. Etkö ole varma, mihin suuntaan se pitäisi ottaa. Joten kerro minulle, kun katsot minua YouTubessa, näytänkö siltä kuin kuvittelet päässäsi? On aina hauskaa, kun näet, miltä joku näyttää, ja se on hyvin, hyvin erilainen kuin mitä odotit, etkä voi enää koskaan katsoa häntä samalla tavalla.
Tämän päivän ohjelmassa meillä on todella hienoja juttuja. Puhumme siitä, kuinka voit jatkaa asuntojen hakkerointia, vaikka velka-tulosuhde alkaa laskea uuden kiinteistön omistamisesta. Puhumme siitä, pitäisikö tällä hetkellä omistettu kiinteistö vuokrata vai jäädä siihen kiinteistöön eikä ostaa uutta. Käsittelemme, jos jonkun pitäisi säästää 300,000 XNUMX dollaria veroissa tai jos hänen pitäisi välttää se ja säästää rahat tulevaisuudessa, kaikki tämä ja enemmän tämän päivän Seeing Greene -jaksossa. Jos et ole koskaan kuunnellut yhtä näistä jaksoista, anna minun vain purkaa se sinulle nopeasti. Näissä esityksissä otamme kysymyksiä teiltä, kuuntelijoiltamme, soitamme niitä, ja sitten vastaan niihin kaikkien kuultavaksi tavoitteena auttaa lisäämään tietopohjaasi ja kiinteistöjäsi, jotta voit menestyä paremmin omalla polullasi taloudellinen vapaus kiinteistön kautta.
Ennen kuin pääsemme tämän päivän esitykseen, viimeinen työjärjestys on pikavinkki, ja se on, että vuosi 2023 on nyt täällä. Vuodesta 2024 ei tule parempi kuin 2023, jos et tee siihen tarkoituksellisia muutoksia. Ja vuosi 2023 ei ole erilainen kuin vuosi 2022, jos et tee tarkoituksellisia muutoksia tehdäksesi siitä sellaisen. Joten vietä aikaa mietiskellä sitä, miltä haluaisit elämäsi näyttävän. Ja mikä tärkeintä, kuka sinun pitäisi olla, jotta se tapahtuu. Joskus teemme sen virheen, että kysymme: "Mitä minun täytyy tehdä tai mitä minun täytyy kerätä saadakseni haluamani?" On paljon parempi kysyä: "Kuka minun pitää tulla?" Koska kun sinusta tulee se henkilö, nuo asiat löytävät sinut. Selvä, mennään ensimmäiseen kysymykseemme.
Shalom:
Hei David. Kiva, että vastaat kysymykseeni. Nimeni on Shalom, ja olen innokas BiggerPocketsin kuuntelija. Kysymykseni on seuraava. Olen siis tällä hetkellä yliopisto-opiskelija New Yorkissa ja valmistun pian 85,000 275 dollarin vuositulolla. Mietin, kuinka voin aloittaa talon hakkeroinnin tai kuinka voin jatkaa kiinteistömatkaani. Minulla on siis tällä hetkellä yksi parkkipaikka, jota käytän arbitraasissa. Vuokraan sen 335 eurolla, ja sitten arbitraasit alivuokraa sen jollekin toiselle hintaan XNUMX kuukaudessa.
Nyt aion laajentua, mutta en tiedä kuinka sijoittaa hakkerointiin tai miten voin kasvaa ilman… koska markkinani ovat niin kalliit. Joten New Yorkissa tai Brooklynissa tai New Jerseyn laitamilla paritalohuoneistot maksavat puolitoista miljoonaa, kaksi miljoonaa plus. Joten kuinka voin sijoittaa hakkerointia tai laajentaa näillä markkinoilla niin rajoittavia tuloja ja muita asioita koskevia rajoituksia? Kiitos.
David:
Selvä, Shalom. Kiitos paljon tämän kysymyksen esittämisestä. Arvostan sitä. Sukellaan tähän, koska siinä on vastaus siihen, mitä kysyt. Puhut talon hakkeroinnista, joka on luultavasti suosikkiaiheeni kaikessa kiinteistöalalla. On niin monia tapoja tehdä se. Se on niin ylivoimainen sijoitusstrategia. Se voisi olla… Se on joustava. Sen pitäisi olla osa jokaisen strategiaa, vaikka he ostaisivat kiinteistöjä eri keinoin. Kotiin hakkerointi on hienoa.
Se, mistä puhut, on yleinen ongelma kalliilla alueilla, kalliimmilla tavaroilla. Kuten mistä puhut, New Jersey, New York, näet tämän usein. Syy siihen, että duplex-huoneita myydään niin paljon, on, että joku ostaa sen, ja tiedän, että se kuulostaa typerältä, mutta ajattele sitä. Jos maksat tavallisesti neljä tuhatta kuukaudessa asuntolainastasi, mutta voit ostaa duplexin ja vuokrata toisen puolen 2,500 1,500 eurolla, se on valtava voitto, jos joudut maksamaan vain XNUMX XNUMX.
Joten jos yrität saada kassavirtaa, se ei toimi, mutta jos yrität säästää asuntolainastasi, se toimii. Joten valitettavasti kaikki kilpailusi on kunnossa, ettet saa kassavirtaa, mikä lisää kysyntää. Tarjonta pysyy samana. Hinnat nousevat. Sitä sinä kohtaat. Joten jos haluat talon hakkeroinnin kalliilla markkinoilla, mikä sinun pitäisi tehdä, sinun on mietittävä kahta asiaa. Ensimmäinen, no, maksatko tällä hetkellä vuokraa?
Jos otat huomioon maksamasi vuokran ja sisällytät sen tuloiksi sijoitukseen, saatat huomata, että luvut näyttävät paljon paremmilta kuin mitä ajattelet jättäväsi tekemättä. Toinen asia on se, että et luultavasti pysty ostamaan duplex-huonetta, koska mitä suurempi yksikkömäärä kiinteistössä, sitä todennäköisemmin saat numerot näyttämään paremmilta.
Toinen asia on, että voit tutkia ei-perinteisiä talon hakkereita. Joten kuvaamme aina talon hakkeroinnin strategiaa. Brandon Turner ja minä tekisimme tämän koko ajan puhumalla "osta duplex, osta triplex, asu yhdessä yksikössä, loput muut", koska käsite on hyvin yksinkertainen ymmärtää. Mutta se ei tarkoita, että teloitus pitää todella tehdä sellaisella tavalla. On vaikea saada se toimimaan tällä tavalla, suoraan sanottuna.
On helpompi mennä ostamaan viiden makuuhuoneen talo, jossa on kolme kylpyhuonetta, lisätä siihen toinen makuuhuone tai kaksi, jolloin sinulla on kuusi tai seitsemän makuuhuonetta, vuokraat ne huoneet ja asut yhdessä niistä itse. Nyt tämä ei ole niin mukavaa, mutta siitä olet luopumassa. Luovut mukavuudesta voidaksesi ansaita rahaa. Nyt olet nuori mies. Tienaat 85 XNUMX vuodessa, mikä ei ole ollenkaan huono.
Voit ottaa riskin ostamalla kiinteistön. Minusta se on fiksu teko. Sinun pitäisi sijoittaa rahasi, mutta uhrata mukavuudestasi. Sinun ei tarvitse vain ostaa duplexia ja vuokrata sen toiselta puolelta. Jos aiot tehdä niin, ostaisin paritalohuoneen, jossa oli kaksi tai kolme makuuhuonetta molemmilla puolilla ja vuokraisin ne erikseen. Aiot aina kasvattaa kiinteistön tuomia tuloja lisäämällä vuokrattavien yksiköiden määrää.
Tämä voidaan tehdä siirtymällä kaksikerroksisesta kolmiosaiseksi tai kolmikerroksisesta nelikerroksiseksi tai nelikerroksiseksi, jossa on kaksi makuuhuonetta yhden makuuhuoneen sijasta ja vuokraamalla makuuhuoneet yksitellen tai muuttamalla perhehuone makuuhuoneeksi ja vuokraamalla se. Nyt tämä ei toimi mittakaavassa. On erittäin vaikeaa rakentaa suurta portfoliota tällä tavalla, koska nyt vuokraat 10–12 makuuhuonetta jokaisessa yksikössä. Sitä on erittäin vaikea hallita.
Mutta kun olet uusi ja yrität vain saada pitoa, ja aiot rakentaa arvostusta ja ostaa kalliita markkinoita, tämä on luultavasti paras tapa tehdä se. Aiot myös pienentää riskiäsi samalla kun opit hieman kiinteistösijoittamisen perusteita. Joten tämä on neuvo, jonka minulla olisi sinulle. Lakkaa katsomasta duplexeja.
Sinun on katsottava kolmi- tai nelikerroksisia taloja, ja sinun on katsottava omakotitaloja, joissa on paljon makuuhuonetta ja paljon kylpyhuoneita, joissa on riittävästi pysäköintitilaa ja naapureita, jotka eivät ole kovin lähellä, koska et halua heidän valittavan ja sijoittamalla vuokralaisenne puistot talonsa eteen. Joten sinun on etsittävä MLS:ää ja etsittävä useammin oikeaa sopimusta, mutta etsi erilaista sopimusta, niin huomaat, että talon hakkerointi toimii paljon paremmin.
Selvä. Seuraava kysymyksemme tulee Jesse Goldsteinilta. "Hei, David. Kiitos, että loit selkeästi parhaan saatavilla olevan kiinteistösisällön lähteen. Esityksesi on täynnä enemmän kiinteistöproteiinia kuin perheeni kiitospäivä-illallisen jälkeen. Kysymykseni koskee kuinka soveltaa sijoituskaupoissa käytettyjä luovia rahoitusstrategioita asuinkiinteistöihin. Taustana on se, että vaimoni ja minä odotamme neljättä lastamme ja kasvamme nopeasti yli 2300 neliömetrin kaupunkiasuntostamme.
Suunnitelmamme on vuokrata se, jos löydämme isomman paikan, mutta koska emme ole löytäneet yhtä oikeaa hintaa muutaman kuukauden aikana, kun olemme etsineet, kollega muuttaa joulukuussa pois osavaltiosta, listasi hänet äskettäin. kaunis koti, mutta tämän päivän koroilla se on huomattavasti enemmän kuin minulla on mukava kuluttaa. Keskustelin hänen kanssaan muutama viikko sitten, kun kuulin hänen sanovan, että heillä ei ollut puremista kahden hinnanalennuksen jälkeen, ja he harkitsivat kiinteistön vuokraamista.
Näyttää siltä, että korkeammat korot ovat vahingoittaneet meitä molempia. Luulen, että saatamme nyt olla tilanteessa, jossa he saattavat viihdyttää luovia rahoitusideoita molempien ongelmien ratkaisemiseksi. Ne on asetettu 1.3 miljoonan markkinahintaan, mutta niillä on tällä hetkellä erittäin alhainen korko, ja he ovat nyt melko motivoituneita kuin vuokraavat sen. Olemme puhuneet lyhyesti lainan lyhennyksen kohteena olevasta, maan myyntisopimuksesta, vuokrasopimuksesta tai mahdollisesta toisen asuntolainasta, ja pyydämme molemmat neuvoja kiinteistöalan lakimiehiltä.
Millaisen vaikutelman sinulla on näiden strategioiden käyttämisestä asuinalueella? Yksikään Pennsylvanian paikallisista kiinteistönvälittäjistä ei ole kuullut tästä lähestymistavasta. Jos jatkamme näitä polkuja, kuinka molemmat osapuolet voisivat kompensoida edustajillemme heidän kovasta työstään viime kuukausina? Kiitos." Okei, sukeltakaamme tähän, Jesse.
Ensinnäkin, kun kyse on korvausten maksamisesta agenteille, myyjä on vastuussa siitä. Sen on tultava myyjän puolelta riippumatta kaupan rakenteesta. Nyt arvo- ja escrow-yhtiö voi hoitaa tämän puolestasi. He vain ottavat pois palkkiot, jotka olisivat menneet agenteille, ja maksavat heille, vaikka et tekisi kauppaa niin sanotulla aseettävissä olevalla sopimuksella, jossa et käyttänyt MLS:ää. He eivät vain löytäneet ostajaa, jota he eivät tunne. He myyvät sen sinulle.
Kysymyksesi liittyy tämän luovaan jäsentelyyn, ja kuulostaa siltä, että luulet saavasi paremman tarjouksen, jos teet niin. Kaiken täällä näkemäni perusteella ainoa osa kaupasta, joka kuulostaa paremmalta, on saamasi korko. Saat sen kaksin, et seitsemän tai kuusi tai missä ne ovat.
Et todellakaan saa parempaa hintaa. He haluavat 1.3 miljoonaa. Yksi asia, joka on oltava tietoinen, on, että jos otat tämän haltuunsa etkä saa omaa lainaasi, due diligence -tarkastusta on tehty hieman vähemmän. Joten haluat saada arvion varmistaaksesi, että et maksa liikaa kyseisestä omaisuudesta, ellet ole kunnossa maksamalla 1.3 etkä välitä siitä, mitä se arvioi. Mutta todennäköisyys on, että jos se ei myy, heillä on luultavasti se listattu liian korkealle, ja he harkitsevat myyntiä sinulle, koska he haluavat saada saman rahan.
Nyt he eivät itse asiassa menetä täällä mitään muuta kuin pitävät sen velan niin sanotusti omassa kirjassaan. Joten he ovat edelleen vastuussa maksun suorittamisesta, vaikka sinä maksat sen heidän puolestaan, ja jos he yrittävät ostaa seuraavan talonsa, he huomaavat, että se on vaikeaa. Joten joskus, koska myyjät eivät ymmärrä kohteen huonoja puolia, sinä teet kaiken työn, kokoat sen, ehkä jopa suljet kodin, he menevät ostamaan seuraavan ja heidän lainanantajansa sanoo: Et voi ostaa asuntoa. Sinulla on edelleen tämä asuntolaina nimessäsi."
Ja he sanovat: "No ei. Se ja se maksaa sen." Ei väliä. Näyttää silti nojaavana alla olevaan kiinteistöön. Tämä ei kuitenkaan ole sellainen, että se korjaa jokaisen ongelman. Se voi toimia monissa tapauksissa, mutta muissa tapauksissa se ei. En tiedä, kuulostaako tämä sellaiselta, jossa sanotaan välittömästi: "Voi, jos sopimus saadaan toimimaan." Et maininnut, mitkä numerot pyörittävät sitä kahden koron korolla. Okei, ihmiset rakastuvat korkoihin. Se on ego-juttu. "Arvostoni on korkea. Korkoni on alhainen. Olen kahdessa." Se ei tarkoita mitään.
Jos kiinteistö menettää rahaa joka kuukausi tai voit saada halvemman maksun, jos ostat jonkun muun talon, jota et ole tehnyt. Sillä ei ole väliä mikä on korkotasosi. Sillä on väliä, mitä kiinteistö todella tuottaa. Voisit teoriassa ostaa talon 40 prosentin korolla, jos se virtaa käteisellä. Jos se toi tarpeeksi rahaa, sillä on todella merkitystä. Joten sinun on tehtävä vähän kotitehtäviä täällä, laskettava numeroita ja katsottava: "Jos ostan tämän asunnon heidän asuntolainallaan, toimiiko se haluamallani tavalla?"
Jos se ei vain lakkaa katsomasta sitä. Ostohinta tulee olemaan ongelma tässä, ei vain korko. Jos se toimii, siellä on vastaus. Nyt sinun tarvitsee vain selvittää, miten se rakennetaan, jos aiot ostaa sen. Osa ongelmaa on se, että sinun on keksittävä ero sen välillä, mitä he ovat velkaa ja mitä he pyytävät. Oletetaan siis, että tälle esineelle on asuntolainaa 700,000 1.3, ja he haluavat myydä sen hintaan XNUMX.
No, se 600,000 XNUMX dollarin ero, jonka sinun pitäisi laittaa käsirahaksi, tai sinun on maksettava seteli heille, tai sinun on hankittava toiselta lainanantajalta, eikä tuo lainanantaja halua antaa sinulle lainaa, koska he ovat toisella sijalla jo olemassa olevan lainan jälkeen. Katso, kun saamme lainaa kiinteistön ostamiseen, maksamme nykyiset panttioikeudet uudesta lainasta saaduilla rahoilla, mikä asettaa uuden lainan takaisin ensimmäiselle paikalle, missä he haluavat aina olla. . Tämä on toinen strategian aiheeseen liittyvä komplikaatio.
Joten jos he ovat velkaa vain 1.1 miljoonaa ja he yrittävät myydä sen 1.3 miljoonalla ja sinulla on 200,000 XNUMX dollaria, jonka aiot laittaa käsirahaksi joka tapauksessa, se voisi toimia. Mutta kaiken on oltava kohdallasi täydellisesti, jos aiot saada jotain tällaista toimimaan. Minun neuvoni on olla katsomatta luovaa rahoitusta tapana saada huono sopimus näyttämään hyvältä. Melkein kuulostaa siltä, että yrität puhutella itseäsi tähän sopimukseen, koska heidän arvonsa on kaksijakoinen, tai olet kuin: "Hei, me tunnemme toisemme. Tässä on tilaisuuteni käyttää kaikkia BiggerPocketsissa oppimiani hienoja juttuja."
Pidän todella jännityksestä, mutta sitä ei luova rahoitus ole ihanteellisesti suunniteltu. Se on enemmän, kun joku on uskomattoman ahdistuneessa tilanteessa ja hän on erittäin motivoitunut myymään ja hän on valmis tekemään luovaa rahoitusta, vaikka se ei yleensä ole hänen etunsa mukaista. Nyt, jos aiot ostaa tämän talon itsellesi, koska mainitsit kaupunkiasuntosi vaihtamisen, joten ehkä tämä on ensisijainen asuinpaikka, niin due diligence on vielä helpompaa. Katso, mikä asuntolainasi olisi tälle talolle, jos otat heidän asuntolainansa.
Vertaa sitä siihen, mikä asuntolainasi olisi samanlaisessa talossa, jonka saatat ostaa, jos ostaisit sen tämän päivän koroilla, ja katso, mikä näistä tilanteista tuntuu sinusta paremmalta. Pidätkö tästä enemmän tällä hinnalla vai pidätkö tästä enemmän tällä hinnalla? Ja jos pidät tästä talosta enemmän, sinun on selvitettävä vain se tilanne myyjän kanssa, jossa voi olla ristiriita sen välillä, kuinka paljon he ovat velkaa ottamassasi vanhassa asuntolainassaan ja kuinka paljon ostohinta on että joudut maksamaan erotuksen. Onnea sen kanssa.
Kaveri:
Hei David, kiitos kysymyksestäsi. Nimeni on Guy Baxter. Olen 26-vuotias San Diegosta, Kaliforniasta. Olen kuunnellut podcastia melkein kolme vuotta ja juuri tänä vuonna ostin ensimmäisen kiinteistöni San Diegosta. Ostin sen toukokuussa.
Olen lähestymässä kuudennen kuukauden merkkiä ja minulla on muutama kysymys BRRRRingistä, nykyisten markkinaolosuhteiden perusteella. Asunnon ostamisen jälkeen korot ovat nousseet melkoisesti, ja yritän vain päättää, pitäisikö minun jatkaa BRRRR:n polkua ja purkaa korkeampia korkoja ja vetää kaikki käteiseni. ulos, jotta voin laittaa sen ja ottaa sen käyttöön jossain muualla, tai jos minun pitäisi säilyttää pienempi kuukausimaksu ja säästää hieman enemmän ensi vuotta varten, jotta voin jälleen hakkeroida.
Onneksi San Diegon nousevien korkojen vuoksi hinnat eivät ole vielä aivan pudonneet, joten minun pitäisi pystyä saamaan suurin osa, ovat kaikki rahani takaisin, ehkä hieman enemmän, ja joo, toivottavasti siinä on järkeä . En malta odottaa vastausta. Kiitos.
David:
Hei, kiitos siitä, Guy. Selvä. Tämä on usein kysytty kysymys, ja aion tehdä parhaani selvittääkseni sen tavalla, joka auttaa kaikkia. Kun yrität päättää, "Pitäisikö minun jälleenrahoittaa matalasta korkostani korkeampaan korkoon", mikä sinun on tehtävä saadaksesi rahasi pois kaupasta ja ostaaksesi seuraavan sopimuksen. Väärä kysymys kuuluu: "Pitäisikö minun pitää alhainen korko vai saada korkeampi?"
Oikea kysymys on: "Kuinka paljon rahaa minun pitäisi käyttää joka kuukausi, jos uudelleenrahoitan saadakseni rahaa enemmän kuin mitä kulutan nyt?" Oletetaan siis, että velkasi on kolme tuhatta kuukaudessa, ja jos jälleenrahoitat, se nousee 3,500 500:aan korkeammalla korolla korkeammalla lainasaldolla, koska vedät rahaa pois. Okei. Joten nyt sinulla on XNUMX dollarin tappio, jos teet tämän.
Haluat verrata sitä siihen, kuinka paljon rahaa voit ansaita, jos sijoitat ottamasi rahat uudelleen. Joten jos nostat 250,000 250,000 dollaria, voitko sijoittaa 500 500 dollaria siten, että ansaitset enemmän kuin XNUMX dollaria, joka maksaa sinulle joka kuukausi ylimääräistä uuden lainan ottamista? Joten nyt vertaat XNUMX ylimääräistä siihen, mitä voin saada ylimääräistä jostain muualta. Tämä on oikea tapa tarkastella tätä ongelmaa. Nyt tietysti tarkastellaan vain kassavirtaa, kun taas kiinteistö tuottaa rahaa monin eri tavoin.
Mutta jos saat kassavirran hieman lähelle, uuden kiinteistön ostaminen on turhaa, koska saat lopulta arvostusta. Saat lainaa takaisin uudesta asunnosta. Saat vuokrat, jotka nousevat uudesta kiinteistöstä, kun asuntolainasi pysyy samana. Joten joka vuosi siitä tulee teoriassa arvokkaampi sinulle, ja 5, 10, 15, 20 vuoden aikana kahden kiinteistön omistaminen yhden sijasta on lähes aina ylivoimainen sijoitusstrategia. Joten suurimman osan ajasta, suurimman osan ajasta, rahan vetäminen ostaa lisää kiinteistöä pitkällä aikavälillä on parempi, mutta se ei aina pidä paikkaansa.
Selvä. Jos rahavirtasi kulkee uskomattoman hyvin San Diegon kiinteistössä, ehkä parempi elämänlaatu on sinun elää sillä eikä sijoittaa uudelleen. Jos sinulla on nippu kiinteistöä etkä halua ostaa lisää, ehkä on parempi pysyä siinä, missä olet. Mutta se, mitä haluan saavuttaa, on olla kysymättä kysymystä: "Pitäisikö minun päästä ulos 4 prosentista päästäkseni kuuteen ja puoleen prosenttiin?" Sillä ei vain ole väliä. Sillä on merkitystä, mikä pääoman hinta on.
Kuinka paljon rahojen nostaminen maksaa sinulle ja kuinka paljon voit ansaita rahoilla, jos sijoitat ne uudelleen, vai menetätkö rahaa, jos sijoitat ne uudelleen? Entä jos siellä ei vain ole mahdollisuuksia? Se on realistinen skenaario monille ihmisille. Ei ole mitään ostettavaa mistä he pitävät. Siinä tapauksessa ei ole hyväksi tehdä käteisrahoitusta ja saada pääomaa, jos et aio käyttää sitä mihinkään. Okei.
Joten kysy itseltäsi oikeat kysymykset. Mieti tätä. Ehkä lähetä meille toinen video, jossa on erilaisia sijoitusmahdollisuuksia, joita voisin verrata. Ja sitten voin antaa sinulle paremman vastauksen, pitäisikö sinun ottaa rahat pois San Diegon talosta ja laittaa ne takaisin markkinoille toisessa kiinteistössä.
Selvä. Kiitos kaikille kysymyksistänne. Jos et tekisi sitä, meillä ei olisi esitystä, ja arvostan todella sitä, että voimme järjestää sellaisen. Ja haluan kysyä: "Pidätkö esityksestä?" Ohjelman tässä jaksossa luen kommentteja YouTube-videoista aikaisemmissa ohjelmissa, jotta voit kuulla, mitä muut ihmiset sanovat. Ja tässä myös kysyisin, haluatko tykätä ja tilata tämän videon ja tämän kanavan ja jättää kommenttisi YouTubeen, jotta voimme lukea mahdollisesti tulevassa jaksossa.
Selvä, tämä tulee jaksosta 699, kuuntelijan vihje koskien Ariel Even vaarallista vuokralaista. Toisessa kysymyksessä soita aikuisten suojeluun kertoaksesi huolesi. He tekevät tutkimuksen hänen turvallisuudestaan asua yksin. Seuraava kommenttimme tulee Iceman Ant:lta. Arielin kommentti siellä oli henkilöltä, jolla oli vuokralainen ja he olivat huolissaan turvallisuudestaan. He pelkäsivät, että henkilö voi pyörtyä tai jopa kuolla yksikössä, jossa heillä oli, ja he halusivat tietää, oliko heillä todellista velvollisuutta huolehtia henkilöstä tai mitään vastuuta siinä tilanteessa.
Seuraava kommenttimme tulee Iceman Ant:lta. "LOL. Hän sanoi, ohjelmia. Se on siistiä, David. Olen myös kasvanut VHS-alueella.” Selvä, tämä on kritiikkiä, jonka ansaitsen. Tein kommentin viitaten vanhoihin tv-sarjoihin, ja kutsuin häntä ohjelmiksi, koska isoäitini kutsui niitä niin, ja se oli juuttunut päähäni ja se tuli ulos puhuessani. Ja Iceman kutsui minut siihen. Ennen oli: "Katsotko suosikkiohjelmaasi?" Tiedän, että joku siellä muistaa, että ihmiset kutsuivat TV-ohjelmia, ohjelmia.
On tiettyjä sellaisia asioita, joita vain sanomme edelleen. Kuten joku sanoisi: "Oletko kuvaamassa?" Ja olen kuin, no, emme oikeastaan käytä enää elokuvaa. Kukaan ei ole käyttänyt elokuvaa pitkään aikaan. Kuten nyt, sanoisimme luultavasti äänitystä, mutta kuulet silti ihmisten sanovan kuvaamista. Selvä. Seuraava kommenttimme tulee Brieltä. ”Olen huolissani ensimmäisen katsojan kysymyksestä, sillä sarjatalohakkerointi oli myös strategiani aloittamiseen. Jos et kuitenkaan voi soveltaa tällä hetkellä käytössäsi olevan kiinteistön vuokratuloja velkojen tulosuhteisiin, se muodostaa valtavan esteen toisen asunnon saamiselle. Tämä on ensimmäinen kerta, kun kuulen tästä. Joten vaihtoehto on muuttaa pois joko vuokraamalla tai lisäämällä W2-tuloja, jotta on varaa kahdelle talolle ilman vuokratuloja. Muita vinkkejä?"
Selvä. Brie-kommentti ja kysymys liittyvät siihen tosiasiaan, että kun hakkerit taloon, et voi ottaa sinulle maksettavia tuloja ja käyttää niitä seuraavan omaisuutesi tuloihin. Useimmissa tapauksissa et saa käyttää ensisijaisesta asunnosta saatuja tuloja saadakseen lisää kiinteistöjä ja seuraavaa omaisuuttasi. Nyt uskon, että jos siinä on ADU tai joskus jos se on kaksikerroksinen tai asut yhdessä yksikössä ja vuokraat toista, saatat pystyä siihen. Mutta monta kertaa lainanantajat sanovat: "Ei, se on ensisijainen. Et voi laskea siitä saatavia tuloja, koska emme voi varmistaa sitä."
Tämä on ongelma myös silloin, kun ihmiset eivät vaadi verotulojaan. Jos et vaadi verotulojasi, et varmasti voi käyttää niitä seuraavan asunnon hankkimiseen. Ja minä käsken ihmisiä usein hakeutumaan taloon joka vuosi. Tärkeintä on, että kun muutat pois viimeisestä talosta, se ei ole enää ensisijainen asuinpaikka. Sillä ei ole väliä, onko lainasi ensisijainen asuntolaina.
Ja muuten, jos ihmettelet, ei. Jos muutat pois kotoa, se on ensisijainen asuinpaikkasi, se ei vain automaattisesti sopeudu korkeampaan korkoiseen sijoituskiinteistölainaan. Pankki ei tiedä, ei välitä, ei väliä. Sait lainan ensisijaiseksi asuinpaikaksi ja lainaehdot, jos sinulla on kiinteä korko, eivät muutu seuraavan ajanjakson aikana, yleensä 30 vuoden ajan, jolloin sinulla on laina.
Joten kun muutat siitä pois, saat silti lainaa, joka on ensisijainen asuntolaina, mutta nyt veroistasi sitä vaaditaan nyt tuloomaisuudeksi. Olet nyt vaatimassa sen tuottamia tuloja, ja voit nyt käyttää nämä tulot lisäkiinteistöjen ostamiseen. Joten joskus ostat talon, hakkeroit sen, muutat siitä johonkin muuhun, sitten alat vaatia verotulojasi sijoituskiinteistönä, mikä ei vahingoita DTI:täsi. Sitten voit ostaa seuraavan asunnon. Voit toistaa tämän prosessin loputtomiin. Joten se hidastaa sitä, kuinka nopeasti voit hankkia uusia talon hakkereita.
Mutta pahimmassa tapauksessa voit silti tehdä sen kahden vuoden välein, eikö niin. Ja kun pääset tiettyyn pisteeseen, et tarvitse ylimääräisiä tuloja pätevöitymiseen. Velka-tulo-suhde tulee olemaan hyvä, sillä vuokra, joka sinulla on kaikista aiemmista ostamistasi taloista, lasketaan tuloihisi. Joten se voi hidastaa aloittamista, mutta pitkällä aikavälillä se ei satuta sinua niin paljon. Kiitos siitä, Brie.
Seuraava kommentti tulee Austinilta. ”Uskon, että taloon hakkerointikysymyksen esittänyt Eli voisi tehdä jotain. Voit ostaa perusasunnon kerran vuodessa. Joten jos hän on tulossa tuona vuonna, oletetaan, että hänen yksi vuosi hänen kotonaan on 12, hän voi saada kämppäkaverit allekirjoittamaan uuden vuokrasopimuksen, joka ei vain ole vuokrasopimus, mutta koko talon vuokrasopimus. Pyydä sitten kämppäkaverit allekirjoittamaan se vaikkapa 11. Vaikka nyt on joulukuu, he voivat sopia uudesta vuokrasopimuksesta nyt. Joten hän voi asua talossa 22.–1. ja yrittää löytää uutta taloa.
Hän voi mennä lainanantajalleen nyt ja näyttää 1. tammikuuta vuokrasopimuksensa, ja he laskevat 75 tai 80% vuokrasta tuloksi. Tai jos kaikki hänen kämppäkaverinsa haluavat muuttaa pois joulukuun 31. päivänä, hän voi vain vuokrata, vuokrata koko talon etukäteen perheelle ja saada allekirjoitetun vuokrasopimuksen. Vie tämä allekirjoitettu vuokrasopimus lainanantajalle, ja he laskevat 75 tai 80 % vuokrasta tuloksi auttaakseen DTI:tä. Toinen asia, jonka Eli voisi tehdä, on yrittää ostaa duplex. Oletetaan, että duplexin puoli A on vuokrattu tuhannella ja puoli B on vapaa. Lainanantaja laskee DTI:ään 75 tai 80 % A-puolen vuokratuloista. Kiinnostaa jos jollain on muita ideoita. Olen myös talohakkerointi ja pyrin mittakaavaan."
Selvä. No, kiitos, Austin, panoksestasi siellä. Haluaisin… Se saattaa olla oikein, mutta meidän on tarkistettava tämä ennen kuin oletamme, että kaikki saamasi neuvot toimisivat. Joten aina kun olen tällaisessa tilanteessa, menen vain lainanhoitajan luo ja sanon: "Hei, miten tämä toimii?" Nyt, suurimman osan ajasta, lainanhoitajat eivät myöskään tiedä. Tämä on aivan liian rakeista. Joten he menevät lainanantajan luo ja sanovat: "Hei, minun täytyy puhua tilijohtajan kanssa. Mitkä ovat vakuutussääntösi näissä skenaarioissa?"
Ja he menevät puhumaan vakuutuksenantajalle. He odottavat kuulevansa takaisin. Vakuutuksenantaja aikoo etsiä ehdot, jotka heillä on kaikille eri lainaohjelmille, ja ilmoittaa, toimiiko se, voiko se toimia, tai mikä toimisi. Ja sitten palaamme asiaan. Tästä syystä minulla on lainayhtiö, yksi välitys, ja siksi menen heidän luokseen ja sanon: "Hei, tämä on minun ongelmani. Kuinka voimme korjata sen?" Ja annoin ammattilaisten tehdä sen. On houkuttelevaa yrittää selvittää tämä kaikki YouTube-sarakkeessa, mutta se ei ole viisasta. Ei ole mahdollista, että kukaan täällä voi tietää, ja nämä säännöt muuttuvat koko ajan.
Joten paras vaihtoehto, jos sinulla on kysyttävää, on todella ottaa yhteyttä lainanhoitajaan tai lainanvälittäjään ja kysyä heiltä: "Hei, tämä on minun ongelmani. Miten voin korjata sen?" Anna heidän palata luoksesi muutaman vastauksen kanssa. Ja viimeinen kommenttimme tulee Kelly Olsonilta. "David, sinä sanot jatkuvasti, vastuullisuuskumppani. Yritä sanoa accountabilabuddy. Se vierii kieleltä ja on hauska sanoa." Vastuullinen ystävä. Okei, se on helpompi sanoa, ja se on myös hieman juustoisempaa, enkä tiedä kuinka hyvin vihreä juusto tulee vastaan. Joten toistaiseksi aion käyttää hyvin neliömäistä vastuullisuuskumppania, mutta sanon, Kelly, accountabilabuddy todennäköisesti lähtee nousuun. Siitä tulee erittäin suosittu.
Ja jos te pidätte enemmän accountabilabuddysta, ilmoita siitä meille kommenteissa kirjoittamalla vain accountabilabuddy. Selvä. Rakastamme ja arvostamme sitoutumistasi. Ole hyvä ja jatka niin. Tykkää, tilaa ja kommentoi tätä YouTube-kanavaa. Ja jos kuuntelet podcast-sovellusta, anna meille viiden tähden arvostelu. Haluamme kehittyä ja pysyä ajantasaisina, joten ota yhteyttä, jos olet Apple Podcastissa, jos käytät Spotifya, Stitcheriä, mitä tahansa. Emme pysy maailman suosituimpana kiinteistöihin liittyvänä podcastina, jos te ette anna meille niitä arvosteluja. Siksi pyydän sitä. Kiitos paljon. Selvä. Palataanpa esitykseen. Seuraava videomme tulee JJ Williamsilta St. Louisista, Missourista.
JJ:
Hei David. Minulla on sopimus rahoituskiinteistön myyjän kanssa. Se on historiallinen koti, josta aiomme muuttaa… Päärakennuksessa olisi kolme asuntoa, ja sitten siihen liittyy myös pieni koti. Se on vyöhyke monen perheen ja kaupallinen. Joten aiomme tehdä kaksi Airbnb:tä alemmalle tasolle sekä pieneen kotiin. Ja sitten etsitään joko toimistotilaa tai pitkäaikaista vuokrausta yläkerralle.
Sopimus on 125, jossa myyjän rahoitus pienenee 10 %, ja sitten kaiken kuntouttaminen maksaa noin 70–80,000 XNUMX dollaria. Olen vain utelias. Minulla on osakkeita, joista voin vetää kaikki rahat kuntoutukseen. Onko fiksumpaa ottaa lainaa noita osakkeita vastaan vai pitäisikö minun vain vetää ne pois, käyttää rahat ja sitten kassavirtani on vähän parempi? Kerro minulle mitä mieltä olet. Arvostan sinua.
David:
Vau, JJ, tämä on erittäin mielenkiintoinen kysymys. En saa näitä kovin usein, mikä on hauskaa, koska aloitit kysymyksestäsi ja kerroit minulle kaikki yksityiskohdat itse sopimuksesta, ja sitten kun kysyt todellisen kysymyksen lopussa, ymmärrän, että mikään näistä yksityiskohdista ei ole itse asiassa merkityksellinen. Onnittelut kuitenkin tekemästäsi sopimuksesta ja siitä, että selitit, kuinka se tulee toimimaan. Tuo on aika siistiä.
Selvä. Todellinen kysymys tässä on: "Minulla on osakkeita. Pitäisikö minun myydä osakkeet ja käyttää rahat käsirahaan vai ottaako osakkeita vastaan lainaa tätä varten?" Tämä riippuu siitä, kuinka vahva taloudellinen asemasi on. Jos asemasi on vahva, saattaa olla parempi ottaa laina osakkeita vastaan. Nyt tietysti olettaen, että osakkeet säilyttävät arvonsa tai nousevat. Jos osakkeet putoavat ja otat lainaa niitä vastaan, olet vain kaksoisvaarassa. Menetit rahaa osakkeisiin ja menetät rahaa lainasta, joka sinun on maksettava, eikö niin.
Emmekä koskaan tiedä tarkalleen, kuinka se tulee toimimaan. Joten useimmat minun kaltaiset talousgurut antavat sinulle konservatiivisia neuvoja. Melkein kaikki tulevat sanomaan: "Älä tee sitä." Okei. Tämä on laitettu pieneen Dave Ramsey -hattuun täällä. ”Älä koskaan hyödynnä osakkeita vastaan. Itse asiassa sinulla ei pitäisi olla vaikutusvaltaa mihinkään. Myy se kaikki ja maksa käteisellä talosta, myy kaikki ja maksa käteisellä talosta. Älä ole tyhmä." Nyt hän saattaa olla oikeassa, koska en tiedä tarpeeksi tilanteestasi, jotta voisin kertoa sinulle. Mutta sanon, että jos sinulla on vahva taloudellinen asema ja uskot osakkeisiin, ei mielestäni ole kauhea idea ottaa lainaa häntä vastaan mennäksesi ostamaan kiinteistön.
On kauhea ajatus, jos et pysty suorittamaan sekä asunnon maksua että lainan maksua osakkeitasi vastaan, olettaen, että kaikki menee pieleen tämän vuokran kanssa. Selvä. Tämä on neuvo, jonka antaisin kaikille. Oletetaan pahimman tapauksen etu. Kiinteistöä ei voi vuokrata, yhdeksän kuukautta kuluu, kun se on tyhjä. Sinun täytyy maksaa lainan maksu henkilölle, joka myi sinulle kiinteistön, ja sinun on maksettava lainan maksu osakkeita vastaan, ja kuntoutus menee korkealle. Voitko silti kattaa kaikki velkasitoumuksesi säästämälläsi ja työssäsi tienaamalla?
Jos vastaus on ei, älä lainaa osakkeita vastaan. Älä tee mitään ylimääräistä riskialtista, jos sinulla ei ole ylimääräistä rahaa. Jos vastaus on: "Kyllä, David, olen elänyt papujeni alla viisi vuotta. Säästän paljon rahaa joka kuukausi. Työskentelen todella kovasti. Olen hyvä käteisen kanssa." No sitten, ystäväni on ansainnut oikeuden käyttää vipuvaikutusta, ja se on juuri se tapa, jolla katson asiaa. Vipuvaikutus on suuri. Se ei ole hienoa kaikille. Se on tarkoitettu ihmisille, jotka ymmärtävät kuinka käyttää sitä. Elämässä on paljon tällaisia asioita.
Okei. Autot ovat mahtavia, mutta emme anna yhdeksänvuotiaiden ajaa niitä. Emme anna edes 25-vuotiaiden ajaa niitä, jos he eivät ole läpäisseet kuljettajan turvallisuuskurssia ja läpäisseet koetta ja ymmärtäneet liikennesääntöjä. Sinun on ansaittava ajo-oikeus. Sinun täytyy ansaita oikeus leikkiä tulella, eikö niin. On ihmisiä, jotka käyttävät tulta työssään. Siellä on hitsaajia. On erilaisia ihmisiä, jotka käyttävät lämpöä tiettyjen asioiden johtamiseen. Mutta et vain anna heille työkalua ja anna heidän mennä leikkiä sillä heti. Sinun täytyy ansaita se oikeus. Vipuvaikutus on hyvin samanlainen. Ole viisas sen suhteen. Jos voit käsitellä sitä, käytä sitä. Jos et voi, odota ja käytä sitä tulevaisuudessa.
Kerro kommenteissa, mitä mieltä olette suhtautumisestani vipuvaikutuksen käyttöön. Selvä. Seuraava kysymyksemme on rad, ja se tulee Claudia Dominguezilta Coral Springsissä, Floridassa. "Ostin vuoden 2021 lopulla kiinteistön, joka toimii ensisijaisena asuinpaikkani, kunnes voin vuokrata sen myöhemmin vuonna 2022, yhden vuoden omistusasuntovaatimus yhdistykseltä." Joten kuulostaa siltä, että Claudia osti kiinteistön HOAsta. "Koska tämä on ensimmäinen vuokra-asuntoni, minulla on useita kysymyksiä, joihin haluaisin apua."
Selvä. Se on kolme sänkyä, kaksi kylpyhuonetta, 1800 neliöjalkaa talo. Se on kulma-asunto, yksitasoinen kaupunkiasunto, jossa on kahden auton autotalli, joka on ostettu hintaan 322 10 % alennuksella 30 vuoden asuntolainasta. Claudia uskoo, että se voisi vuokrata 2,500-2,800 kuukaudessa. "Kuukauskulumme yhdistysmaksuineen ovat 2100 euroa." Tarkastelemme siis 400–700 dollaria kuukaudessa kassavirtaa, ennen kuin tarkastelemme kunnossapitoa ja kaikkea muuta. Selvä. Kysymys. "Miten laskeisin kiinteistön potentiaalisen sijoitetun pääoman tuottoprosentin? Käsirahamme ja sulkemiskulumme olivat 50,000 5,000. Käytimme vielä XNUMX XNUMX euroa uusiin lattioihin muuton jälkeen ennen kuin siellä aiemmin ollut laminaatti vaurioitui."
Hyvä on, aloitetaan siitä. Et laske sijoitetun pääoman tuottoprosenttia, koska olet elänyt siinä vuoden, ja sillä ei ole väliä, mitä laitat. Sillä on merkitystä, kuinka paljon omaa pääomaa sinulla on kiinteistössä juuri nyt. Joten vähennä kiinteistönvälittäjän palkkiot, sulkemiskustannukset ja mahdolliset myyntikustannukset tämän kodin myynnistä ja selvitä, kuinka paljon rahaa sinulla olisi jäljellä. Selvä. Otat sitten ne 400 kuukaudessa, jonka saisit, jos vuokraat 2,500:lla. Mennään konservatiiviseksi. Aiomme kertoa sen 12:lla. Okei. 12 kuukautta kertaa 400 kuukaudessa on 4,800 XNUMX dollaria vuodessa.
Selvä. Aiot jakaa sen oman pääoman määrällä, joka sinulla on talossa juuri nyt. Joten se on ostettu hintaan 322 10 % alennuksella. Todennäköisesti sinulla ei siis ole juuri lainkaan omaa pääomaa. Okei. Koska jos myit talon, sulkemiskustannukset ovat todennäköisesti lähellä 6%. Tämä jättää sinulle siis vain 4 % oman pääoman tästä omaisuudesta, joka on luultavasti 12 grand. Oletetaan siis, että se on noussut hieman, ja sanotaan, että sinulla on sanottavaa… Mies, ollaan avuksi sinulle täällä, koska Floridalla oli hyvä vuosi, ja oletetaan, että sinulla on 40,000 XNUMX dollaria pääomaa tässä kiinteistössä.
Joten jos jaamme 4,800 40,000 12 40,000:lla, oman pääoman tuotto on 4,800 %, mikä on melko hyvä tämän päivän markkinoilla. Okei. Mutta oletetaan, että sinulla ei ole edes 12,000 40 omaa pääomaa. Jos jaamme tuon XNUMX XNUMX:lla… Oletetaan, että talosi ei ole noussut ollenkaan ja sinulla on vain noin XNUMX XNUMX dollaria. No, nyt oman pääomasi tuotto on XNUMX %. Joten mitä vähemmän omaa pääomaa sinulla on kaupassa, sitä korkeampi oman pääomasi tuotto on, mikä tarkoittaa, että sitä järkevämpää on vuokrata se sen sijaan, että myyt ja laittaisit rahat muualle.
Joten ennen kuin menen syvemmälle kysymykseesi, näyttää jo siltä, että muuttaminen pois tästä asunnosta ja sen vuokraaminen on sinulle turhaa, mutta jatketaan. "Kuinka voin varmistaa, onko kylpyhuoneiden päivittäminen taloudellisesti järkevää?" Ei varmaankaan. Pelkästään se rahamäärä, jonka joudut käyttämään kylpyhuoneiden päivittämiseen, ei nosta vuokraasi niin paljon kuin luulet. Mutta kysymyksesi ei ollut "Pitäisikö minun?" Se oli: "Kuinka minä voisin tietää?" Ja niin vastaukseni sinulle on, jos kylpyhuoneiden päivittäminen nostaa vuokraa, jonka voit tuoda positiivisella sijoitetun pääoman tuotolla, on järkevää tehdä se.
Joten jos voisit nostaa vuokraa 2,400 2,800:sta 15 15:aan pelkällä kylpyhuoneiden päivittämisellä, ja kylpyhuoneiden päivittäminen maksaisi sinulle esimerkiksi XNUMX tuhatta euroa, ja pidät sitä vuokrana riittävän pitkään. Aikaa palauttaa XNUMX tuhatta, niin päätät kysymyksen. ”Painaisin oman ennakkoasenteeni kanssa, etten vuokraisi kiinteistöä vanhentuneita kylpyhuoneita. Harkitsen pienen budjetin uudistamista, koska saan nykyaikaisempia käytettyjä pesualtaita, ja huomasin, että kylpyammeet voidaan maalata. En vain ole varma, pitäisikö minun jatkaa rahaa tähän."
Okei, ensinnäkin, hyvää työtä, kun tunnistit oman puolueellisuutesi. Se ei välttämättä ole niin iso juttu kuin luulet. Olet kuitenkin horjuttanut minua. Jos aiot tehdä pienen budjetin remontin, osan siitä itse, kun hankit vain uusia turhuuksia ja maalaat kylpyammeen, kyllä, se voi olla järkevää sinun tehdä. Oletan, että tämä oli koko kylpyhuoneremontti, josta puhuimme.
”Jos markkinat jatkuvat kuten viime vuosineljänneksinä ovat olleet, se tarkoittaa, että kuluu huomattavasti enemmän seuraavaan kiinteistöön, jonka ostin vuokraamalla. Mitä kriteerejä minun tulee ottaa huomioon varmistaakseni, että ostan hyvän sijoituksen hinnoilla, jotka tuntuvat liian korkealta? Uskon, että olen kuullut, että arvostuksen ei pitäisi olla välitöntä, vai arvostanko tekijää pitkäaikaisille lykkäyksille? En ole varma, miten arvioida vuokrahintojen nousua, joka voisi muuten tukea seuraavan kiinteistön ostamista kireillä markkinoilla.”
Jälleen kerran, koroilla ei ole väliä, kun teet tämän päätöksen. Tiedän, että se tuntuu oudolta kuulla, eikä ostohinnoilla ole väliä. Mitä merkitystä sillä on, että sen arvo nousee siitä, kun maksoin siitä, ja tuleeko se kassavirtaan? Nyt korot ja ostohinnat vaikuttavat kassavirtaan, ja niillä on merkitystä vain tähän tarkoitukseen. Tämä tarkoittaa, että mitä korkeampi ostohinta ja korkeampi korko, sitä vaikeampi kassavirta on. Mutta sinänsä ne eivät ole tärkeitä. Joten kriteerit, jotka sinun pitäisi mielestäni ottaa huomioon, ovat se, että käytät enemmän aikaasi ja vaivaasi etsiessäsi uutta sopimusta tilalle.
Ja tämä ei ole harvinaista kiinteistöalalla. Itse asiassa tämä on luultavasti lähempänä terveempiä markkinoita kuin mitä olemme nähneet edellisen romahduksen jälkeen. Tiedän, että se kuulostaa hullulta, mutta meitä hemmoteltu. Totuimme ostamaan kiinteistön, joka arvosti joka ikinen vuosi ja joka vaati hyvin vähän työtä, jota ei alun perin ollut tarkoitettu kassavirtaan. Tämä oli enimmäkseen asuinkiinteistöjä. Olemme kaikki ostaneet. Tämä raha virtasi ensimmäisestä päivästä lähtien, eikä vain kassavirta, vaan kassavirta kahdella numerolla. Se on vain meitä hemmoteltu. Ja nyt kun emme ole enää hemmoteltuja, olemme siitä vihaisia.
Mutta perinteisesti kiinteistöjen rakenne on tarkoitettu ansaitsemaan rahaa pitkällä aikavälillä, ei lyhyellä aikavälillä. Joten ei haittaa, jos se on vaikeampaa kuin mitä ajattelimme saada se toimimaan. Kiinteistö on edelleen hyvä sijoituspäätös. Kysymys kaksi kolmesta lainavaihtoehdosta. "Mitkä ovat parhaat lainavaihtoehdot asunnon ostoon? Minulla on W2-työ, josta maksetaan alueeni keskimääräistä korkeampi. Ja minulla on hyvä luotto, mutta minulla riittää vain noin 10% käsiraha seuraavaan kiinteistöön. Koska omistan jo yhden kiinteistön, uskon sen pakottavan perinteisen 10 %:n alennusta vaativan lainan.”
Selvä. Joten paras lainavaihtoehto sinulle on tehdä sama asia seuraavassa talossasi kuin tässä ensimmäisessä, josta juuri puhuimme. Haluat käyttää ensisijaista asuntolainaa ja laskea mahdollisimman vähän. Sinun ei tarvitse pudottaa 10 prosenttia. Voit itse asiassa laskea 5 prosenttia useissa tapauksissa tai kolme ja puoli prosenttia, jos sinulla ei vielä ole FHA-lainaa. Jos et osta sitä ensisijaiseksi asuinpaikaksi, mikä tarkoittaa, että muutat pois siitä, missä olet, etkä aio ostaa toista taloa asuaksesi, menet muualle. Voit alentaa 10 % monta kertaa loma-asunnona. Okei.
Joten nämä ovat kuin talo, jota aiot vuokrata osan ajasta. Mutta aiot vuokrata muille ihmisille tai et aio asua siellä ensisijaisena asukkaana. Joten ota meihin yhteyttä, jos haluat, että etsimme sinulle loma-asuntolainaa tai menemme jonkun BiggerPocketsin luo, käytä heidän työkalujaan siellä ja etsi asuntolainaa tekevä jäsen ja kysy heiltä: "Hei, mitä vaihtoehtoja minulla on onko minulla, jos en halua polttaa loma-asuntolainani? Haluan ostaa ensisijaisen asunnon." Mutta en oleta, että sinun pitäisi laskea 10 prosenttia. Voit hyvin todennäköisesti päästä johonkin kolmesta ja puolesta 5 %:iin, koska muutat pois nykyisestä ensisijaisesta asuinpaikastasi.
Monet ihmiset ajattelevat, että sinulla voi olla vain yksi ensisijainen asuntolaina kerrallaan. Tuo ei ole totta. Sinulla voi yleensä olla vain yksi FHA- tai yksi VA-laina kerrallaan. Mutta sinulla voi olla useampi kuin yksi ensisijainen asuntolaina kerrallaan, koska kaikki ensisijaisten asuntojen lainat eivät ole VA- ja FHA-lainoja. Voit saada tavanomaisen lainan, usein 5 %:n alennuksella ensisijaisesta asunnosta. Kysymys kolme kolmesta. Tämä on perhekysymys.
"Aloitan talon hakkeroinnin. Asun lasteni kanssa kiinteistössä, joka tullaan vuokraamaan. Muutimme juuri asunnosta, jossa olimme vain seitsemän kuukautta sen jälkeen, kun muutimme vuonna 2021 myymästämme talosta. Tarkoitukseni on ostaa toinen asunto ja asua siinä jonkin aikaa ennen kuin vuokraan sen ja ostan sitten lopulta pitkän asunnon. aikakausi kotiin. Minusta tuntuu, että lasteni pakottaminen muuttamaan XNUMX–XNUMX vuoden välein saattaisi vaikuttaa heihin kielteisesti, mutta en halua käyttää lapsiani tekosyynä olla toteuttamatta tavoitteitani. Kuinka sovitat yhteen kiinteistösijoittamisen vaatimukset, minun tapauksessani talon hakkerointi, jossa siirrän lapseni joka vuosi uuteen paikkaan, ja perheen kasvattamisen puutteilta tuntuu?
Oho, tässä on hyvä kysymys. Ja tietysti kysyt mieheltä, jolla ei ole perhettä eikä lapsia, ja silti aion istua täällä ja tehdä parhaani, jotta tämä vaikea keskustelu selviäisi. Ensinnäkin haluan vain sanoa, että ymmärrän itse asiassa, en voi kirjaimellisesti ymmärtää, mutta ymmärrän mitä käyt läpi, ja mielestäni olet hyvä ihminen edes kysymään tämän kysymyksen. Koska tällaisissa podcasteissa puhumme aina kiinteistön taloudellisista komponenteista. Siksi ihmiset ovat täällä kuuntelemassa. Olisimme kuitenkin tyhmiä, jos emme tunnustaisi, että kiinteistöissä on myös tunnekomponentti.
Tämä on osa prosessia, ja jos haluat alitajuntasi jäävän tekemäsi taakse ja tukevan sinua siinä, sinun on tyydytettävä emotionaalinen puolisi. Joten olen iloinen, että kysyt tätä, ja jos muut ihmiset ovat ihmetelleet samaa, älä pahastu siitä. Tämä on täysin normaalia, ja meidän kaikkien on työskenneltävä sijoittajina. Itse asiassa yksi syistä, miksi uskon, että minulla kesti kauemmin perheen perustaminen, oli se, että tiesin kuinka vaikeaa lainvalvontaurani, sadan tunnin työviikkoni, sitoutumiseni yritysten rakentamiseen ja rahan ansaitsemiseen kiinteistöillä vaikuttaisivat. perhe negatiivisesti. Se on vaikeampaa, ja se oli mielestäni takaraivossani, ja työnsin vain perheen perustamisen, koska halusin ensin rakentaa menestystä tällä areenalla.
Se on selvästi erilainen asema, jossa olen nyt. Joten nyt, jos haluaisin perustaa perheen, uskon, että pystyisin ilman tätä syyllisyyttä. Mutta sinä olet siinä, hipaise tämän äitisyyllisyyden keskellä. Joten käydään läpi tämä. Claudia, ensimmäinen asia, mitä ajattelen, on se, että haluat keskustella rehellisesti lastesi kanssa ja kertoa, miksi päätöksestä on hyötyä perheelle tulevaisuudessa. Se on opetusväline, eikö niin.
Joten ehkä lapsesi eivät ole tarpeeksi vanhoja ymmärtämään matematiikkaa, mutta jos he ymmärtävät, voit selittää heille: "Tämä on meidän talomaksumme. Nyt, jos muutamme toiseen taloon, se on vain niin paljon. Tämä tarkoittaa, että äidin ei tarvitse tehdä niin paljon töitä töissä, ja voin olla enemmän kotona kanssasi, jos muutamme uudelleen." En sanoisi: "Tämä tarkoittaa sitä, että äiti ansaitsee paljon enemmän rahaa", koska jos olisin lapsi, kuulin sen, olisin kuin "Oi, hienoa, voit ostaa minulle lisää leluja nyt". ei ole minne haluat keskustelun menevän. Joten tee korrelaatio sen välillä, mitä enemmän rahaa säästät, sitä enemmän voit olla heidän kanssaan.
Seuraava asia, jonka tekisin, on yrittää löytää tapa tehdä siitä hauskaa. Kukaan ei pidä liikkumisesta. Se on tuskaa, eikö niin. Joten voitko tehdä siitä hauskaa? Voiko näille lapsille antaa jonkinlaista palkkiota, joka ei maksa rahaa, mikä tekisi tästä vähemmän… En tiedä onko traumaattinen oikea sana, mutta vähemmän negatiivinen kokemus. Voitteko kokoontua ja syödä pizzaa tai popcornia lattialla muuton aikana, istua papupussien päällä ja jakaa tarinoita uuden talon lempiosasta?
Voitko ottaa seikkailun perheenä ja kävellä naapurustossa ja osoittaa talot, joista pidät eniten, tai nähdä kuinka kaukana ovat ravintolat, jäätelökauppa tai elokuvateatteri? Voitko viedä heidät uusiin elokuviin ja sanoa: "Hei, lapset, verrataan tätä toiseen elokuvateatteriin ja katsotaan mikä tämä voisi olla parempi." Oikein. Voitko muuttaa sen peliksi, järjestelmäksi tai malliksi, jossa joka kerta kun he liikkuvat, he oppivat, mitä liikkumiseen tarvitaan, ja siten he tekevät sen paremmin? En tiedä, että jos se on lapsille niin vaikeaa muutto kuin koulun vaihtaminen, niin ajattelisin. Sen on menetettävä joitain heidän ystäviään.
Joten jos pystyt sijoittamaan hakkeroinnin samalle koulupiirille, se olisi ehdottomasti parempi. Jos ei, keskustelisin paljon siitä, mitä he käyvät läpi koulussa. Monet vanhemmat tekevät virheen olettaessaan, että heidän lapsilleen on kaikki hyvin, koska heidän lapsensa eivät sano mitään. Mutta kun olin lapsi, en aikonut mennä kotiin puhumaan äidilleni tai isälleni, jos minua kiusattiin tai jos minulla oli jokin ongelma. Sitä ei tapahtunut kovin usein, mutta en todellakaan aio mennä puhumaan siitä. Ja kun yritin puhua siitä vanhempieni kanssa, he tavallaan hylkäsivät sen, koska heidän elämässään tapahtui muita asioita, joista he olivat enemmän stressaantuneita.
Joten olin kuin kun muutimme, se oli minulle erittäin, erittäin, erittäin vaikea liike. Olin menossa seitsemännelle luokalle, joten menin yläasteelle uuteen kouluun joukon lapsia, joilla oli paljon enemmän rahaa kuin edellisen koulun lapsilla. Ja en pukeutunut kovin hyvin, ja minua kiusattiin, eikä minua ollut koskaan kiusattu, koska olin erittäin suosittu ensimmäisessä koulussani. En vain tiennyt, miten käsittelet tämäntyyppistä tilannetta. Eikä ollut ketään, jolle puhua.
Joten olisin avoin heille siitä, ovatko he ulospäin suuntautuneita? Saavatko he uusia ystäviä? Ovatko he introvertteja? Onko heidän vaikea saada ystäviä? Ja anna heille vain neuvoja siitä, mitä he voivat tehdä ollakseen mieluisempia yleensä, jotta siirtyminen ei ole heille niin vaikeaa. Tietenkin haluan tunnustaa, että teet täällä joitain uhrauksia. Heille tulee vaikeampaa, koska teet tämän. Joten kiitos sinulle, että asetat perheesi etusijalle, vaikka se tulee olemaan vaikeaa lyhyellä aikavälillä. Selvä, seuraava kysymyksemme tulee Jack Grahamilta.
Jack:
Hei, David. Nimeni on Jack Graham, ja minulla on suuri kysymys sinulle, eli pitäisikö minun bonuskuluilla erotella jotkin omaisuuteni, jotta minun ei tarvitse maksaa tuloveroa säännöllisistä tuloistani? Ja kontekstin vuoksi minulla on noin viisi kiinteistöä, joiden yhteisarvo on noin 2.5 miljoonaa. Noin 40 % siitä on osakkeissa, ja yritän saada joitain näistä kiinteistöistä, joista kaksi ostin tänä vuonna, ja katsoin YouTubesta, joitain videoita, kaikki tuovat esiin bonuskustannusten erottelun.
Koska olen kokopäiväinen kiinteistönvälittäjä ja ultrasijoittaja, työskentelen kiinteistöalalla yli 75 tuntia kuukaudessa. Joten voisin teknisesti käyttää tätä verokoodin osaa korvatakseni henkilökohtaisia tulojani. Ja tänä vuonna minun pitäisi maksaa noin 300 - 350,000 XNUMX dollaria veroja, enkä todellakaan halua. Joten kysymykseni oli sinulle: "Hei, pitäisikö minun tehdä tämä? Pitäisikö minun käyttää noita kahta tänä vuonna ostamaani kiinteistöä bonuskustannuksiin erottamaan ne, jotta voin pitää rahat pankissani ja toivottavasti ostaa uusia kiinteistöjä tulevaisuudessa, ja voisin käyttää rahojani paremmin tällä hetkellä kuin niiden säilyttäminen… se hallitukselle?
Ja mitkä ovat seuraukset? Maksanko lisää veroja tulevaisuudessa? Jos näin on, pitäisikö minun silti tehdä se?" Kerro mielipiteesi. Suuri BiggerPocketsin fani, suuri fani sinusta ja tekemisistäsi. Joten paljon kiitoksia kaikesta ja odotan vastaustasi.
David:
Selvä, Jack, kiitos paljon tästä. Mikä hieno kysymys tässä. Joten annan tiivistelmän kuvauksestasi kaikille, jotka eivät tunne bonuspoistoa, ja yritän sitten parhaani vastata kysymykseesi. Jack puhuu täällä yleensä siitä, että kun ostat kiinteistön, kutsukaamme sitä asuinkiinteistöksi, hallitus antaa sinun poistaa osan kiinteistöstä 27 ja puolen vuoden välein, koska se tulee hajoamaan. Joten he sanovat, että tämän kiinteistön käyttöikä on yli 27 ja puoli vuotta. Joten otat kiinteistön kokonaishinnan, jaat sen 27.5:llä ja saat sen poistetuksi kiinteistön tuottamiin tuloihin. Joten jos se tekee 500 taalaa kuukaudessa, mutta juuri kuvailemani luku on 400 taalaa kuukaudessa, maksat veroja vain 100 dollarista kuukaudessa.
Jos olet kokopäiväinen kiinteistöalan ammattilainen, he antavat sinun ottaa tappiot. Joten joskus tapahtuu niin, että joudut poistamaan 700 kuukaudessa, mutta se tekee vain 500 kuukaudessa. Joten sinulla on 200 dollaria kuukaudessa, joka on ylimääräistä, jota ei kata. Jos olet kokopäiväinen kiinteistöalan ammattilainen, voit ottaa tuon 200 dollarin ja käyttää sitä muihin tapoihin, joilla ansaitsit rahaa kiinteistöillä, provisioilla, tulojen käännettävillä taloilla, uskoakseni. Melkein kaikilla tavoilla, joilla ansaitset tuloja, voit suojautua sitä vastaan 200%. Nyt kun yhdistät tämän vähennyksen bonuspoistoon, et itse asiassa voi odottaa 27 ja puoli vuotta ottaaksesi rahat. Voit tehdä tutkimuksen, jossa he antavat sinun ottaa kaiken ensimmäisenä vuonna. Sitä kutsutaan kustannusten erottelututkimukseksi. Se on hieman monimutkaisempi kuin kuvailen, mutta olisin täällä koko päivän yrittäen puhua siitä.
Joten antamatta sinulle yksityiskohtia, yleinen strategia on, että katsot omaisuutta. Päätät: "Okei. No, tämä suuri osa siitä kuluu paljon nopeammin kuin 27 ja puolessa vuodessa, joten aion ottaa siitä aiheutuvat tappiot pois ensimmäisenä vuonna." Kun yhdistät strategian ottaa kaikki tappiot ensimmäiselle vuodelle siihen, että pystyt nyt turvaamaan tulot muista asioista, kokopäiväiset kiinteistöalan ammattilaiset voivat päätyä välttämään tuloverojen maksamisen. Näin ihmiset, kuten Robert Kiyosaki ja Donald Trump, ja minä, kun sanomme: "En maksa tuloveroa. En maksa veroja ollenkaan. En ole tyhmä." Tähän he todella pyrkivät. Okei. Kyse ei ole siitä, että he välttäisivät veroja kuin rikkoisivat lakia, vaan se, että he ovat sijoittaneet kaikki rahansa uudelleen uuteen kiinteistöön, joten heillä on kaikki nämä uudet tappiot ansaitsemaansa rahaa vastaan.
Nyt se kuulostaa hyvältä, ja siksi teemme sen, koska emme halua maksaa veroja. Jack täällä, sinäkään et halua maksaa veroja, mutta siinä on huono puoli. On itse asiassa pari haittapuolta, jotka aion kuvailla ennen kuin tiedämme, onko tämä oikea siirto. Ensinnäkin, et voi koskaan lopettaa kiinteistön ostamista, kun teet tämän. Sanon, että se on kuin ottaisi suden vuosilta. Niin kauan kuin ostat uutta kiinteistöä… Kuten minun on ostettava kiinteistöjä joka ikinen vuosi kompensoidakseni ansaitsemani rahat, ja joskus minun on käytettävä lähes tai joskus yli 100 % ansaitsemistani rahoista. palata kiinteistöihin ollakseen maksamatta niistä veroja. Okei. Joten jos tavoitteesi on säästää iso pesämuna, tämä ei aina toimi. Joskus jos haluaa vain käteistä pankkiin, on parempi maksaa verot.
Toiseksi. Se ei ole ilmaista. Itse asiassa, kun otat kaiken etukäteen, menetät kyvyn ottaa se käyttöön seuraavien 27 ja puolen vuoden aikana, koska otit kaiken ensimmäisenä vuonna, joten poistot ovat poissa. Et saa suojaa mitään näistä tuloista sen jälkeen, kun olet ottanut ne heti pois, mikä tarkoittaa, että maksat korkeampia veroja tulevista tuloista, joita tämä omaisuus tuottaa. Nyt, niin kauan kuin otat tulevan tulon, joka sisältyy kaikkeen kiinteistöalan ammattilaisena ansaitsemaasi rahaan, ja ostat lisää kiinteistöjä, et maksa niistä veroja. Mutta näetkö, mistä puhun täällä? Sinut imetään syvemmälle ja syvemmälle tähän maailmaan, jossa et voi koskaan lakata ostamasta lisää kiinteistöjä.
Ja kun lakkaat ostamasta lisää kiinteistöjä, maksat veroja ansaitsemastasi rahasta ja aiot maksaa veroja tuloista, joita kyseiset kiinteistöt ansaitsevat, ja nämä tulot eivät ole suojassa poistot. Viimeinen huono puoli, jonka voin ajatella ylhäältä, on se, että tämä ei ole ilmaista. Sinun on itse asiassa maksettava kustannusten erottelututkimuksista, jotka voivat kokemukseni mukaan maksaa 10,000–10,000 350,000 dollaria. Joten et vain saa ottaa poistoja ikuisesti, vaan saat vain ottaa sen heti pois. Sinun piti käyttää kuudesta XNUMX XNUMX dollariin sen ylellisyydestä. Joten kyllä, säästät XNUMX XNUMX dollaria, mutta otat myös joitain tappioita näillä muilla kuvaamillani tavoilla.
Tästä huolimatta, jos menemme sellaisille markkinoille kuin nyt, joilla odotan näkeväni parempia mahdollisuuksia kuin olemme nähneet, ylimääräiset 300–350,000 350,000, jotka kuluttaisit veroihin, tekevät olet parempi kuin normaalisti. Jos menisimme markkinoille, joilla hinnat vain nousevat, nousivat, nousevat, nousevat, nousevat. Ja sillä ei ollut väliä kuinka paljon rahaa sinulla oli. Et vain voinut ostaa mitään, ja jos teet, menetät rahaa ostaessasi sen tai se saattaa kaatua. Se on eri tarina. Mutta olemme nyt tilanteessa, jossa voit ottaa ne XNUMX XNUMX ja odottaa, laskeeko se lisää. Meneekö se kaatumaan? Pääoman omistaminen juuri nyt on hyödyllisempää kuin pääoman omistaminen muissa skenaarioissa, joissa kiinteistöt vain räjähtävät kaiken hallituksen tulostaman rahan takia.
Joten kallistun tavallaan siihen tosiasiaan, että mielestäni sinun pitäisi tehdä tämä, eikö niin. Toinen ajateltava asia on, että jos sijoitat tulevaisuuteen viisaasti ja kasvatat omaa pääomaasi, on tapoja ansaita rahaa kiinteistöissä, jotka eivät ole verollisia, jotka eivät ole kassavirtaa. Sinun on siis ilmoitettava kassavirtasi tuloina, koska se on sitä. Tästä syystä kun ihmiset ajattelevat "kassavirtaa, kassavirtaa, kassavirtaa" ja he saavat vain pieniä dollarimerkkejä silmiinsä, kuten Scrooge McDuck, ja he ovat vain pakkomielle kassavirtaan, koska se ratkaisee kaikki heidän ongelmansa. ongelmia. Ei. Ei. Nyt se on hienoa. En sano, että vältä sitä, mutta sanon, että se ei ole niin hyvä kuin me väitämme sen olevan.
Kun saat oman pääoman, voit tehdä käteisrahoitusta, jota ei veroteta, ei ollenkaan. Ja hieno asia nostetussa jälleenrahoituksessa on yleensä se, että oman pääoman kerääminen kestää kauan. Joten yleensä sinä aikana, kun olet rakentanut tätä pääomaa, ostamasi asian vuokrat ovat nousseet. Joten siihen mennessä, kun teet nostorahoitusta, vuokrat ovat nousseet tarpeeksi tukemaan ylimääräistä velkaa, jonka otat nostamalla uudelleenrahoitusta. Et siis ota mitään vaaraa. Et menetä rahaa, kun teet sen. Kiinteistö maksaa edelleen ottamasi lainan. Saat käteisrahoitusta, jota ei veroteta. Voit joko elää niillä rahoilla tai sijoittaa rahat uudelleen tulevaan kiinteistöön, jonka ostamista joudut jatkamaan, jos aiot käyttää kustannusten erottelututkimuksia ja bonuspoistoja.
Viimeinen kohta, jonka juuri ajattelin ja jonka aion heittää tämän päälle pienen kirsikkana teille, herra Jack Graham, on se, että bonuspoisto ei ole olemassa ikuisesti. Itse asiassa uskon, että vuonna 2023 se on asetettu skaalautumaan takaisin niin, että voit ottaa vain 80 % arvosta ja vuonna 2024 vain 60 % ja niin edelleen, kunnes lopulta se on nollassa. Joten jos aiot tehdä tämän, sanoisin, että sinun pitäisi tehdä se nyt, koska joka vuosi siitä tulee vähitellen vähemmän hyötyä, kunnes sitä ei ole ollenkaan. Kiitos paljon kysymyksestäsi. Kerro meille, mitä päätät.
Selvä, ja se oli tämän päivän esitys. Mutta mitä teillä on lopussa vähän korkeatasoista tavaraa hienoilla sanoilla, kuten kustannusten erottelu, bonuspoisto, hienoja juttuja, ja sitten sait myös jotain aloittelijoilta, kuten: "Hei mikä laina Voinko ostaa seuraavan asunnon, ja pitäisikö minun ostaa talo ollenkaan? Kuinka voin pitää velkaani tuloina korkeana, jos jatkan talon hakkerointia?" Ja sitä varten olemme täällä. Haluamme antaa sinulle niin paljon arvoa kuin mahdollista, jotta voit löytää taloudellisen vapauden kiinteistön kautta aivan kuten monet meistä, myös minä, teimme. Ja me haluaisimme istua täällä ja tukea teitä, kaverit katsomassa teitä matkalla.
Joten kiitos paljon seuraamisesta. Jos haluat tietää enemmän minusta erityisesti, voit seurata minua sosiaalisessa mediassa @davidgreene24. Seuraa minua Instagramissa heti. Löydät minut myös YouTubesta, jos menet osoitteeseen youtube.com/@, pieni @-merkki, davidgreene24, tilaat kanavani ja katsot siellä olevia videoita, joissa teen hieman henkilökohtaisempia juttuja. Voit myös seurata meitä BiggerPocketsissa myös YouTubessa. Voit seurata meitä Instagramissa. Voit seurata meitä kaikkialla sosiaalisessa mediassa. Joten katso meidät sieltä ja seuraa myös.
Katso, päästä eroon elämäsi paskasta. Okei. Päästä eroon joistakin asioista, jotka eivät auta sinua mihinkään. Vain mieletön vieritys tai tuomittu rullaaminen, jota teet, ja ala todella kuunnella juttuja, jotka antavat sinulle paremman tulevaisuuden kuin mitä sinulla on tällä hetkellä. Kiitos paljon ajastasi ja huomiostasi. Minä rakastan teitä, kaverit. Jos sinulla on aikaa, katso toinen video, ja jos ei, nähdään ensi viikolla.
Katso jakso täältä
Auta meitä!
Auta meitä tavoittamaan uusia kuuntelijoita iTunesissa jättämällä meille arvio ja arvostelu! Se kestää vain 30 sekuntia ja ohjeet löytyvät tätä. Kiitos! Arvostamme sitä todella!
Tässä jaksossa käsittelemme:
- Kuinka hakkeroida kotiin jopa kalliilla asuntomarkkinoilla
- BRRRR nousee korkeampaan korkoon ja milloin on järkevää nostaa
- Luovat rahoitusstrategiat ja kannattaako niitä käyttää asuinkiinteistöihin vai ei
- Marginaalilainat ja milloin on järkevää ottaa pois vaikutusvalta omalta osakekanta
- ROI (sijoitetun pääoman tuotto) vs. ROE (oman pääoman tuotto) ja kuinka arvostaa ensisijainen käännetty vuokrakiinteistö
- Talon hakkerointivaikutus perhe-elämään ja kun muutto ei ole rahan arvoista
- Bonus arvonalennus selitti ja lyhytaikainen voitto ja pitkäaikainen kipu suurista verovähennyksistä
- Ja So Paljon enemmän!
Linkkejä esityksestä
Haluatko tietää lisää tämän päivän sponsoreista tai ryhtyä itse BiggerPockets-kumppaniksi? Tutustu meidän sponsorisivu!
BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.
- SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
- Lähde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-720
- 000
- 1
- 1.3
- 10
- 12 kuukautta
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 70
- a
- kyky
- pystyy
- Meistä
- siitä
- edellä
- Tili
- vastuullisuutta
- kerätä
- tunnustaa
- hankkia
- poikki
- todella
- lisä-
- Aikuinen
- Etu
- Seikkailu
- neuvot
- vaikuttaa
- Jälkeen
- vastaan
- aineet
- Kaikki
- yksin
- jo
- vaihtoehto
- aina
- määrä
- ja
- Toinen
- vastaus
- vastauksia
- muurahainen
- joku
- kaikkialla
- erilleen
- Kerrostalo Huoneisto
- sovelluksen
- omena
- käyttää
- arviointi
- arvostaa
- arvostus
- lähestymistapa
- katvealueiden
- arbitraasit
- ALUE
- alueet
- areena
- noin
- liittyvä
- Yhdistys
- huomio
- Austin
- kirjoittaja
- automaattisesti
- saatavissa
- keskimäärin
- välttämällä
- takaisin
- tausta
- Huono
- laukut
- Balance
- Pankki
- este
- pohja
- perustua
- BAT
- pavupussit
- kaunis
- koska
- tulevat
- tulossa
- ennen
- Aloittelijan
- takana
- ovat
- Uskoa
- uskoo
- suotuisa
- hyödyttää
- PARAS
- Veto
- Paremmin
- välillä
- puolueellisuus
- Iso
- suurempi
- Bitti
- Bonus
- kirja
- reunus
- lainata
- molemmat osapuolet
- osti
- Brandon
- Tauko
- Breaking
- lyhyesti
- tuoda
- Tuo
- välittäjä
- välityspalkkio
- Brooklyn
- toi
- rakentaa
- Rakentaminen
- Nippu
- polttaa
- liiketoiminta
- yritykset
- Ostetaan
- Ostaminen
- Kalifornia
- soittaa
- nimeltään
- Voi saada
- ei voi
- pääoma
- joka
- Ura
- kuljettaa
- autot
- tapaus
- tapauksissa
- kassa
- kassavirta
- Cash Out
- tietty
- mahdollisuus
- muuttaa
- Muutokset
- muuttuviin
- Kanava
- chattailuun
- halvempaa
- tarkastaa
- lapsi
- Lapset
- Kaupunki
- vaatia
- väitti
- selvästi
- lähellä
- lähempänä
- sulkeminen
- koodi
- kollega
- College
- Sarake
- yhdistää
- Tulla
- mukavuus
- mukava
- tuleva
- kommentti
- kommentit
- kaupallinen
- palkkiot
- sitoutuminen
- yleisesti
- yritys
- verrata
- vertaamalla
- kilpailu
- monimutkainen
- komponentti
- osat
- käsite
- huolestunut
- huolenaiheet
- olosuhteet
- Suorittaa
- Vahvistaa
- Seuraukset
- konservatiivinen
- harkinta
- ottaen huomioon
- rajoitteet
- ottaa yhteyttä
- pitoisuus
- tausta
- jatkaa
- jatkuu
- sopimus
- osuus
- tavanomainen
- Keskustelu
- keskustelut
- Viileä
- Koralli
- Kulma
- Korrelaatio
- Hinta
- kustannukset
- voisi
- Pari
- kurssi
- kattaa
- katettu
- Crash
- Crashing
- Kerma
- luo
- Luominen
- Luova
- Luovasti
- pisteitä
- kriteerit
- kritiikki
- utelias
- Nykyinen
- Tällä hetkellä
- hietakampela
- isä
- VAARA
- Dave
- David
- päivä
- sopimus
- Tarjoukset
- Velka
- joulukuu
- päätös
- vähentää
- syvempää
- ehdottomasti
- Kysyntä
- vaatii
- sijoittaa
- kuvata
- on kuvattu
- ansaita
- suunniteltu
- yksityiskohdat
- Määrittää
- DID
- Kuolla
- Diego
- ero
- eri
- vaikea
- numeroa
- ahkeruus
- päivällinen
- Kasta
- ristiriita
- näyttö
- huolestunut
- piiri
- ei
- tekee
- dollari
- Donald Trump
- Dont
- tuomio
- kaksinkertainen
- kaksinumeroisia
- alas
- alapuoli
- haittoja
- ajaa
- Pudota
- putosi
- DTI
- aikana
- kukin
- voit
- ansainnut
- helpompaa
- vaikutus
- vaivaa
- myöskään
- Muut
- täytäntöönpano
- sitoumus
- tarpeeksi
- tarpeeksi rahaa
- viihdyttää
- Koko
- Jaksot
- oma pääoma
- escrow
- omaisuus
- arvio
- Eetteri (ETH)
- Eeva
- Jopa
- lopulta
- EVER
- Joka
- jokainen
- kaikki ovat
- kaikki
- täsmälleen
- innoissaan
- jännitys
- teloitus
- johtaja
- olemassa
- Laajentaa
- odottaa
- kulut
- kallis
- experience
- Selittää
- selitti
- selitetään
- lisää
- katse
- päin
- Pudota
- Falling
- perhe
- tuuletin
- Suosikki
- Maksut
- harvat
- Kuva
- Elokuva
- kuvaamisen
- Vihdoin
- rahoittaa
- taloudellinen
- rahoitus
- Löytää
- löytäminen
- Tulipalo
- Etunimi
- ensimmäistä kertaa
- Korjata
- kiinteä
- joustava
- Lattia
- lattiat
- Florida
- virtaus
- Virtaava
- seurata
- jälkeen
- seuraa
- Jalka
- ikuisesti
- foorumit
- Eteenpäin
- löytyi
- Neljäs
- Ilmainen
- Vapaus
- usein
- ystävä
- ystäviä
- alkaen
- etuosa
- koko
- hauska
- Perusteet
- hauska
- tulevaisuutta
- Saada
- peli
- autotalli
- general
- synnyttää
- saada
- saada
- Antaa
- antaa
- Antaminen
- Go
- tavoite
- Tavoitteet
- Goes
- menee
- hyvä
- hyvä työ
- Hallitus
- luokka
- suuri
- Vihreä
- Kasvaa
- Kasvava
- Kaveri
- hakata
- hakkerit
- hakkerointi
- hakata
- Puoli
- kahva
- tapahtua
- tapahtuu
- Kova
- kovaa työtä
- hattu
- ottaa
- pää
- terveellisempiä
- kuuli
- kuulo
- auttaa
- hyödyllinen
- auttaa
- tätä
- kätketty
- Korkea
- korkean tason
- korkeampi
- historiallinen
- Osuma
- pitää
- pito
- pitää
- Koti
- Kodit
- läksyt
- Toivon mukaan
- isäntä
- TUNTIA
- Talo
- talot
- kotelo
- Miten
- Miten
- Kuitenkin
- HTTPS
- valtava
- Satuttaa
- mainostemppu
- Minä
- ICE
- jäätelö
- ajatus
- ideoita
- Välitön
- tärkeä
- in
- Muilla
- sisältää
- mukana
- Mukaan lukien
- Tulo
- Kasvaa
- kasvoi
- lisää
- uskomattoman
- Erikseen
- erä
- sen sijaan
- ohjeet
- tahallisuus
- tahallinen
- korko
- KORKO
- korot
- mielenkiintoinen
- Investoida
- tutkimus
- investoimalla
- investointi
- sijoittaja
- Sijoittajat
- kysymys
- IT
- itse
- iTunes
- jakki
- tammikuu
- jersey
- Job
- Työpaikat
- matka
- Pitää
- pito
- avain
- Lapsi
- Lasten
- laji
- Kiyosaki
- Tietää
- tuntemus
- MAINE
- Maa
- suuri
- Sukunimi
- Myöhään
- Laki
- lainvalvontaviranomaisten
- OPPIA
- oppinut
- oppiminen
- jättää
- jättäen
- lainanantajat
- lainanantajat
- Lets
- Taso
- Vaikutusvalta
- LG
- vastuu
- elämä
- Todennäköisesti
- linja
- lueteltu
- Kuunteleminen
- vähän
- elää
- Lives
- elävät
- lainata
- Lainat
- paikallinen
- Pitkät
- pitkä aika
- pitkän aikavälin
- kauemmin
- katso
- näyttää joltakin
- Katsoin
- näköinen
- ulkonäkö
- menettää
- Menettää
- menettää
- pois
- tappiot
- Erä
- Ludvig
- rakkaus
- Matala
- onni
- Luksus
- tehty
- tärkein
- ylläpitää
- huolto
- tehdä
- ansaita
- TEE
- Tekeminen
- mies
- hoitaa
- monet
- Merkitse
- markkinat
- markkinaolosuhteet
- matematiikka
- asia
- Matters
- merkitys
- välineet
- Media
- jäsen
- mainitsi
- Keskimmäinen
- ehkä
- miljoona
- virhe
- MLS
- Moderni
- äiti
- Äiti
- raha
- Kuukausi
- kuukausittain
- kk
- lisää
- Kiinnitys
- kiinnitykset
- eniten
- äiti
- motivoituneita
- liikkua
- elokuva
- Elokuvat
- liikkuvat
- moniperhe
- nimi
- välttämättä
- Tarve
- tarvitaan
- tarpeet
- negatiivinen
- negatiivisesti
- naapurit
- Pesä
- Uusi
- New Jersey
- New York
- new york city
- seuraava
- ensi viikko
- normaali
- Normaalisti
- numero
- numerot
- joukkovelkakirjat
- käyttöaste
- Todennäköisyys
- Office
- upseeri
- virkamiehet
- offset
- Okei
- Vanha
- ONE
- Yksi hinta
- avata
- Lausunto
- Lausunnot
- Mahdollisuudet
- Vaihtoehto
- Vaihtoehdot
- tilata
- Muut
- Muuta
- muuten
- yli 27
- yleinen
- oma
- omistuksessa
- omistaja
- pakattu
- maksettu
- Kipu
- maalaus
- vanhemmat
- pysäköinti
- puistot
- osa
- erityisesti
- osapuolet
- kumppani
- Hyväksytty
- polku
- Kuvio
- Maksaa
- maksaa
- maksu
- maa
- Pennsylvania
- Ihmiset
- prosentti
- suorittaa
- aika
- henkilö
- henkilöstö
- Pizza
- Paikka
- suunnitelma
- Platon
- Platonin tietotieto
- PlatonData
- Pelaa
- soitin
- Ole hyvä
- ilo
- plus
- podcast
- podcastit
- Kohta
- Suosittu
- salkku
- sijainti
- positiivinen
- mahdollinen
- mahdollinen
- mahdollisesti
- mieluummin
- lahjat
- aika
- edellinen
- hinta
- Hinnat
- ensisijainen
- todennäköisesti
- Ongelma
- ongelmia
- prosessi
- ammatillinen
- ammattilaiset
- Ohjelma
- Ohjelmat
- asteittain
- ominaisuudet
- omaisuus
- suojaava
- Proteiini
- vetämällä
- osto
- osti
- osto-
- tarkoitus
- työntää
- laittaa
- puts
- Putting
- Kysymyksiä ja vastauksia
- saada
- ajot
- kysymys
- kysymykset
- nopea
- nopeammin
- nopeasti
- nostamalla
- hinta
- Hinnat
- luokitus
- suhde
- tavoittaa
- Lue
- todellinen
- kiinteistöt
- oikea elämä
- realistinen
- ymmärtää
- kiinteistönvälittäjä
- reason
- syistä
- äskettäin
- tunnistaa
- äänitys
- suhteen
- riippumatta
- säännöllinen
- kuntoutus
- merkityksellinen
- uudistaa
- Vuokrata
- toistaa
- korvata
- raportti
- edustaa
- vaatimus
- ne
- vastaus
- vastuullinen
- Ravintolat
- palata
- tulot
- arviot
- Arvostelut
- Palkinto
- Eroon
- nouseva
- Riski
- riskialtis
- tie
- ROBERT
- Robert Kiyosaki
- ROI
- rullina
- Huone
- Huoneet
- juuri
- kierros
- säännöt
- ajaa
- juoksu
- uhrata
- Turvallisuus
- Said
- myynti
- sama
- San
- San Diego
- Säästä
- Asteikko
- skenaariot
- Koulu
- Koulut
- vieritys
- Toinen
- sekuntia
- koska
- etsiä
- näyttää
- segmentti
- Myydään
- Myyjät
- myynti
- tunne
- sarja
- Palvelut
- palvelevat
- setti
- seitsemän
- useat
- Jaa:
- Suoja
- siirtää
- Kauppa
- Lyhyt
- Lyhytaikainen
- shouldnt
- näyttää
- Näytä
- merkki
- allekirjoitettu
- merkittävästi
- Signs
- samankaltainen
- Yksinkertainen
- koska
- single
- tilanne
- tilanteita
- SIX
- hidastuu
- fiksu
- fiksummin
- So
- sosiaalinen
- sosiaalinen media
- myyty
- SOLVE
- jonkin verran
- Joku
- jotain
- jokseenkin
- jonnekin
- Pian
- kuulostaa
- lähde
- Tila
- puhua
- puhuminen
- viettää
- menot
- Käyttää rahaa
- käytetty
- Sponsorit
- Spotify
- neliö
- Alkaa
- alkoi
- Aloita
- Osavaltio
- pysyä
- Pysyä
- Yhä
- Osakkeet
- stop
- tarinat
- Tarina
- strategiat
- Strategia
- vahva
- rakenne
- jäsennelty
- Struggling
- opiskelija
- opinnot
- tutkimus
- aihe
- jättämisestä
- merkitä
- menestys
- onnistunut
- niin
- riittävä
- suuri
- esimies
- toimittaa
- tuki
- tarkoitus
- järjestelmä
- ottaa
- vie
- ottaen
- Puhua
- puhuminen
- vero
- Verot
- Opetus
- vuokralainen
- ehdot
- testi
- kiitospäivä
- -
- Tulevaisuus
- laki
- maailma
- Teatteri
- heidän
- itse
- Siellä.
- asia
- asiat
- Ajattelu
- Tämä vuosi
- ajatus
- kolmella
- Kautta
- aika
- kertaa
- kärki
- vinkit
- Otsikko
- että
- tänään
- tämän päivän
- yhdessä
- liian
- työkalu
- työkalut
- ylin
- aihe
- Aiheet
- Yhteensä
- TÄYSIN
- kohti
- veto
- perinteisesti
- kauppa
- Jäljennös
- siirtyminen
- totta
- valtti
- VUORO
- Sorvatut
- Kääntyminen
- tv
- tyypit
- Lopulta
- Ultra
- harvinainen
- varten
- ymmärtää
- merkintäsitoumukset
- outo
- yksikkö
- yksiköt
- Päivitykset
- päivittäminen
- us
- käyttää
- yleensä
- loma
- arvokas
- arvo
- todentaa
- Vastaan
- Video
- Videoita
- Ääni
- odottaa
- halusi
- Katso
- katsomassa
- tavalla
- viikko
- viikkoa
- Mitä
- Mikä on
- onko
- joka
- vaikka
- KUKA
- vaimo
- tulee
- halukas
- voittaa
- VIISAS
- ilman
- Susi
- Mietitkö
- sana
- sanoja
- Referenssit
- treenata
- toimii
- maailman-
- arvoinen
- olisi
- antaisi
- kirjoittaa
- kirjoittaminen
- kirjallinen
- Väärä
- vuosi
- vuotta
- nuori
- Sinun
- itse
- youtube
- zephyrnet
- nolla-