Matematiikka asuntolainojen korkojen takana ja miksi ne pysyvät paikoillaan

Dave:
Hei kaikki ja tervetuloa On The Marketiin. Olen Dave Meyer. Henry Washington liittyi tänään. Henry, kuulin huhun sinusta tänään.

Henry:
Voi ei. Tämä ei voi olla hyvä. Tai ehkä se on. Minä en tiedä. Anna palaa.

Dave:
Se on hyvä. Kuulin, että olet saanut kirjasi valmiiksi.

Henry:
Lopetin kirjani ensimmäisen puoliskon. Työskentelen edelleen sen parissa.

Dave:
Okei.

Henry:
Työskentelee edelleen sen parissa.

Dave:
Näytä meille, kuinka paljon huomiota kiinnitin kokouksessa.

Henry:
Saimme kirjan ensimmäisen puoliskon valmiiksi. Työskentelemme kirjan toisella puoliskolla. Olemme saaneet sen kaiken litteroimaan, mutta meillä on lisättävä siihen joitain yksityiskohtia.

Dave:
BiggerPockets Publishingin tiimi vaikutti erittäin tyytyväiseltä kirjaasi ja siihen, että asiat saapuivat ajoissa. Kuulostaa mahtavalta kirjalta. Mistä se kertoo?

Henry:
Kyse on kiinteistökauppojen löytämisestä ja rahoittamisesta. Upea kirja aloittelijoille, jotka oppivat pääsemään ulos ja aloittamaan näiden tarjousten löytämisen. Tämä talous on hullua. Sinun täytyy osata löytää tarjouksia.

Dave:
Helvetti. En tiedä olenko aloittelija, mutta luen ehdottomasti kirjan, jos se auttaa minua löytämään parempia tarjouksia juuri nyt. Haluaisin tietää sen. Koska se muuten tulee ulos?

Henry:
Luulen, että on maaliskuu.

Dave:
Okei, kiva. Kiva. Selvä. Meillä molemmilla on tulossa Q1-kirjoja.

Henry:
Sinulla on kirja jokaisessa Q.

Dave:
Minulla on yksi kirja ulkona. Tämä tulee olemaan toinen. Olen vain kirjoittanut tätä kolme vuotta. En aio olla hiljaa siitä.
Selvä. No, meillä on tänään loistava jakso. Luulen, että he kutsuvat tätä… Tämä on kuin Dave Meyerin erikoisjakso. Meistä tulee tänään vähän nörttiä. Meillä on paljon mahtavia esityksiä, joissa puhumme taktisista päätöksistä taloudessa/asioista, joita yrityksesi kanssa tapahtuu. Mutta tänään aiomme mennä kulissien taakse yhdessä yksityiskohtaisemmasta/teknisemmästä taloudellisesta asiasta, joka vaikuttaa liiketoimintaasi joka ikinen päivä. Eli asuntolainojen korot. Mutta erityisesti, aiomme puhua siitä, kuinka asuntolainojen korot tulevat olemaan. Saatat tietää tämän kuunnellessasi tätä ohjelmaa hieman, mutta Fed ei aseta asuntolainojen korkoja. Sen sijaan sen määrittää monimutkainen muuttujajoukko. Aiomme sukeltaa niihin tänään Redfinin Chen Xiaon kanssa. Hän on taloustieteilijä. Hän tutkii juuri tätä: kuinka asuntolainojen korot muodostuvat. Olen niin innoissani, jos et voi kertoa, saada hänet ohjelmaan sukeltamaan tähän aiheeseen, josta kaikki ovat mielestäni erityisen uteliaita.

Henry:
Joo. Olen samaa mieltä. Olen myös innoissani. Mutta ei samoista nörttisyistä kuin olet innoissasi. Mutta olen innoissani, koska jokaisella, jonka kanssa puhut, on mielipide, joka perustuu lähes mihinkään siitä, mitä he ajattelevat korkojen tekevän. Ihmiset tekevät päätöksiä sijoittamisestaan. He ostavat kiinteistöjä. He eivät osta kiinteistöjä näiden satunnaisten tekijöiden perusteella, joiden he uskovat vaikuttavan tähän. Itse asiassa kuuleminen henkilöltä, joka katselee näitä tietoja joka päivä ja osaa tehdä niistä tervettä järkeä meille, on erittäin hyödyllistä, jos yrität selvittää, oletko ostamassa kiinteistöä juuri nyt vai odotatko sitä, tai miten kauanko luulet, että korot pysyvät ennallaan tai nousevat tai laskevat, koska nämä asiat vaikuttavat sijoittajien ansaitsemaan rahamäärään.

Dave:
Luulen, että olen niin innoissani tästä, että voimme kaikki tehdä ennusteita, kuten sanot. Mutta tässä jaksossa autamme kaikkia ymmärtämään, kuinka tämä todellisuudessa tapahtuu tavalla tai toisella. Emme tiedä mihin suuntaan se on menossa. Mutta voimme ymmärtää ainekset, jotka menevät sisään. Voit muodostaa täällä oman tietoisen mielipiteesi ja käyttää sitä viisaiden sijoituspäätösten tekemiseen.

Henry:
Dave?

Dave:
Kyllä.

Henry:
Minun täytyy pyytää sinua tekemään jotain. Pystytkö pidättelemään itseäsi etkä sukeltaa syvälle mahdolliseen rikkaruohoon? Koska tämä on pitkälti sinun vauvasi täällä. Tätä rakastat.

Dave:
Tämä on unelmani. Tarkoitan, kolme vuotta sitten/neljä vuotta sitten en edes tiennyt, mitä joukkovelkakirjat ovat. Nyt puhun koko päivän obligaatioista. Jumala! Mitä minusta on tullut? Teen parhaani hillitäkseni ja pitääkseni tämän tasolla, joka sopii kiinteistösijoittajille, enkä ihmisille, jotka vain haluavat puhua rahoitusvälineistä [ei kuulumaton 00:04:24].

Henry:
Arvostamme sinua.

Dave:
Selvä. No, pidämme nopean tauon ja palaamme sitten esityksen pariin.
Chen Xiao, tervetuloa markkinoille. Kiitos paljon, että liityit joukkoomme tänään.

Chen:
Kiitos paljon, että sain minut. Olen todella iloinen saadessani olla täällä.

Dave:
Olemme olleet onnekkaita saadessamme joukkoomme erilaisia ​​Redfinin kollegoitasi. Teette niin hienoa taloustutkimusta. Mihin erityisesti olet keskittynyt työssäsi Redfinillä?

Chen:
Ehdottomasti. Kiitos, että meillä on niin paljon meitä Redfinistä. Olemme kaikki ohjelman suuria faneja. Tehtäväni Redfinillä on pohjimmiltaan johtaa taloustiimiä pohtimaan, kuinka tiimimme voi auttaa kuluttajia ja vaikuttaa asuntoyhteisöön ulkoisesti sekä ohjata Redfiniä sisäisesti näkemyksillämme asuntomarkkinoista ja taloudesta. Olen hyvin mukana ajatusjohtajuudessa, missä ovat aiheet, joihin meidän pitäisi todella kiinnittää huomiota ja mihin tutkimuksemme tulisi suunnata.

Dave:
Loistava. Tänään aiomme sukeltaa hieman nörttimäiseen, teknisempään aiheeseen. Laitamme sinut koukkuun täällä. Haluaisimme puhua asuntolainojen koroista. Tämä ei ole kovin kuuma ote. Mutta on selvää, että kun otetaan huomioon markkinoiden tilanne, asuntolainakoroilla ja niiden suunnalla on ensi vuonna suuri rooli asuntomarkkinoiden suunnassa. Haluaisimme avata osan asuntolainojen korkojen asettamisesta. Tiedämme kaikki, että keskuspankit ovat nostaneet korkoja. Mutta he eivät hallitse asuntolainojen korkoja. Voitko kertoa meille hieman enemmän siitä, mitkä taloudelliset indikaattorit korreloivat asuntolainojen korkoihin?

Chen:
Varma. Vastaan ​​kysymykseesi hieman epäsuorasti. Mutta lupaan vastata siihen, mitä pyydät. Mielestäni on hyödyllistä ottaa askel taaksepäin ja miettiä asuntolainojen korkoja. Ajattele itse asiassa korkokehystä laajemmin, koska usein taloudessa sanotaan "korot" ja korkoja on erilaisia. Hyvin perustasolla korko on hinta rahan lainaamisesta. Sen määrää kaksi asiaa: luottoriski ja duraatioriski. Kuinka riskialtista henkilö tai taho, jolle lainaan, on ja kuinka pitkäksi aikaa lainaan heille tätä rahaa?
Tämän keskustelun kannalta kriittistä on ajattelu joukkovelkakirjamarkkinoista. Joukkovelkakirjalainat ovat vain tapa lainata rahaa eri tahoille eripituisiksi ajoiksi. Kun ajattelemme joukkovelkakirjamarkkinoita, ajattelemme kahta mittaria. Ajattelemme hintaa ja tuottoa, jotka liittyvät käänteisesti toisiinsa. Kun kysyntää on enemmän, hinnat nousevat ja sitten tuotto laskee ja päinvastoin.
Todella tärkeää… Kun ajattelen asuntolainojen korkoja, minun on mietittävä kahta muuta korkoa. Ensimmäinen on liittovaltion rahastojen korko. Tämä on korko, jota Fed hallitsee. Sitten on 10 vuoden valtion korko, josta luulen, että käytämme todennäköisesti paljon aikaa puhumiseen tänään. Asuntolainojen korot itse asiassa nousevat sekä liittovaltion rahastojen koron että 10 vuoden valtionkassan päälle. Tässä yhteydessä, josta puhuin, liittovaltion rahastokoron osalta ei ole lainkaan luottoriskiä. Tämä on pankkien välinen yön yli -lainakorko. Kestoriskiä ei myöskään ole.
Jos nyt ajattelen treasureita, treasury-markkinoita, treasuureilla on monenlaisia ​​muotoja. Mitä tahansa yhden kuukauden valtion velkakirjasta 30 vuoden valtion joukkovelkakirjalainaan. Mutta se, joka on tärkein asuntolainojen korkojen kannalta, on 10 vuoden velkasitoumus. Tämä on viitekorko taloudessa. Tämä korreloi eniten päivittäin asuntolainojen korkojen kanssa.
Kun ajattelen 10 vuoden valtionkassaa, taloustieteilijät haluavat ajatella, että tämä jakautuu kolmeen osaan. Ensimmäinen on todellinen korko. Se on se osa, joka liittyy eniten siihen, mitä Fed tekee. Kuinka rajoittava Fed yrittää olla talouden suhteen tai kuinka mukautuva Fed yrittää olla? Toinen osa on inflaatio-odotukset. Tämä liittyy kestoriskiin. Tämä tarkoittaa, että jos ajattelen 10 vuoden kuluttua, "mikä on inflaatio?" Koska mikä tahansa tuotto, jonka saan 10 vuoden valtionkassan inflaatiosta, syö sen sijoittajana.
Sitten kolmas on termipreemio. Termi palkkio on squishisin. Termipreemio on se, kuinka paljon ylimääräistä tuottoa vaadin tämän 10 vuoden pitämisestä verrattuna lyhyempään kestoon. Kysyit, mitkä ovat ne taloudelliset indikaattorit, jotka korreloivat eniten asuntolainojen korkojen kanssa. No, kaikki nämä asiat tulevat vaikuttamaan 10 vuoden velkakirjaan. Inflaatio on tietysti tärkeä, kun ajatellaan myös talouskasvua. Katsomme BKT:tä. Tarkastelemme työmarkkinoiden tilannetta. Kaikki tärkeimmät taloudelliset komponentit vaikuttavat siihen, mikä on 10 vuoden valtion tuotto. Sitten asuntolainojen korot nousevat sen päälle.
Sanoin, että nämä kaksi korreloivat hyvin paljon. Tämä tarkoittaa, että asuntolainojen korot vaihtelevat yleensä 10 vuoden valtionkassaan nähden. Tuo leviäminen pysyy suurimman osan ajasta melko johdonmukaisena. Mutta yksi viime vuoden tärkeimmistä tarinoista on, että asuntolaina / tuo leviäminen on todella lisääntynyt. Voimme puhua myös siitä, miksi näin on ja mikä on sen tulevaisuudennäkymä.

Henry:
Joo. Tuntuu kuin tietäisit tarkalleen, mitä aiomme kysyä, koska mielestäni juuri halusimme yrittää ymmärtää… No, ensinnäkin, haluan palata takaisin ja sanoa, että se oli mielestäni paras selitys korkotasolle ja miten he toimivat, mitä olemme koskaan nähneet ohjelmassa. Se oli fantastinen. Kiitos, että rikoit sen. Mutta toiseksi, joo, luulen, että haluamme ymmärtää… siis 10:n valtion koron tuotto, missä se on tällä hetkellä, verrattuna siihen, missä se on ollut historiallisesti, ja kuinka se vaikuttaa markkinoihin.

Chen:
Ehdottomasti. Tänään, juuri nyt, mielestäni 10 vuoden kassa on hieman yli neljän tai viiden. Siellä se oli eilen lähes. Luulen, että se on hieman nousussa tänään. Tämä on mielestäni historiallinen huippu, ehkä vuodesta 2007 lähtien, jos minulla on tiedot oikein. Se on noussut paljon. Tämän vuoden toukokuussa se oli noin 100 peruspistettä pienempi.
Todellinen tarina asuntolainamarkkinoiden viime kuukausina on todella ollut… Miksi 10 vuoden valtionlainan tuotto on noussut niin paljon? Mikä tärkeintä, se on hämmentävää, koska inflaatio on itse asiassa laskenut muutaman viime kuukauden aikana. Luulen, että monet ihmiset, jotka kuuntelevat tätä, ajattelevat luultavasti: "Olen lukenut lehdistä, ja taloustieteilijät ovat kertoneet minulle, että jos inflaatio laskee, asuntolainojen korot eivät laske. Miksei niin ole käynyt?" Se liittyy todella tähän kehykseen, josta puhuin.
Kuten sanoin, sen jälkeen kun koko velkakaton romahdus ratkesi, 10 vuoden valtionkassa on noussut noin 100 peruspistettä. Mietitään miksi näin on. Noin puolet siitä kutsuisin termiksi palkkio. Tämä liittyy lähinnä huoleen Yhdysvaltain hallituksen pitkäaikaisista veloista ja valtion liikkeeseenlaskusta. Kuten tiedämme, maa lainaa yhä enemmän. Valtion velkaa on yhä enemmän. Samaan aikaan tämän valtion velan kysyntä ei ole pysynyt kurissa. Tämä aiheuttaa sen, että termipalkkio nousee.
Toinen pääjuttu on reaalikorkojen nousu. Tämä on ajatus siitä, että Fed kertoo meille yhä useammin, että ne pysyvät korkeammalla pidempään, eivät välttämättä ole korkeammalla kuin missä he ovat juuri nyt, mutta että he aikovat pitää tällä korkealla rajoittavalla tasolla jonkin aikaa. pidempi aika, mikä tarkoittaa, että he suunnittelevat aloittavansa leikkaamisen ensi vuonna vuoden 2024 jälkipuoliskolla. Mutta kun he aloittavat leikkaamisen, se on myöhemmin kuin aiemmin luulimme, ja leikkauksia on vähemmän. Se on hitaampaa kuin luulimme. Usein ihmiset keskustelevat: aikooko Fed taas vaeltaa? Itse asiassa toisella 25 peruspisteellä ei ole niin väliä. Todellinen tarina nyt on, kuinka kauan aiomme pysyä tällä rajoittavalla alueella.
Sitten toinen 10 vuoden tuoton komponentti, josta olen puhunut aiemmin, inflaatio-odotukset, joka ei itse asiassa ole juurikaan muuttunut. Se ei todellakaan näytä suurta tarinaa tässä. Mutta jos olet joku, joka seuraa talousuutisia, olet todennäköisesti kuullut paljon puhetta tästä ajatuksesta, että neutraali korko on noussut. Se on mielestäni todella tärkeää koskettaa juuri nyt. Se liittyy siihen, mistä puhuin valtion velan kysynnässä ja ajatukseen, että meillä on korkeammat korot pidempään.
Neutraali korko on jotain taloudessa, jota ei huomioida. Emme voi mitata sitä. Lempitapani ajatella sitä on, että se on aineenvaihduntasi. Kun olet teini, voit syödä paljon. Et todennäköisesti lihoa. Sinulla on korkea aineenvaihdunta. Myöhemmin elämässäsi aineenvaihduntasi muuttuu. Ei oikein osaa mitata. Lääkäri ei osaa sanoa mikä se on. Mutta huomaat, että et voi enää syödä samoja asioita ja pysyä samassa painossa.
Sama tapahtuu taloudessa, jossa rahoitushintojen jälkeen näytti siltä, ​​että neutraali korko todella laski. Siksi Fed piti korkoja todella alhaalla. Emme todellakaan saaneet inflaatiota yli 2 prosentin. Mutta sitten pandemian jälkeen tapahtui jotain, jolloin yhtäkkiä tuntui, että meillä oli paljon enemmän inflaatiota. Korkojen piti olla korkeampi. Mitä sijoittajat ja Fedin nostaminen… Jerome Powell myönsi tämän viime lehdistötilaisuudessa, on tulossa siihen käsitykseen, että neutraali korko on siirtynyt ylöspäin. Tämä tarkoittaa, että meillä on periaatteessa vain oltava korkeammat hinnat pidemmän aikaa. Tämä näkemys on myös se, mikä nostaa 10 vuoden korkoa. Se nostaa asuntolainojen korkoja.

Dave:
Kuten sanoit, Chen, olemme nähneet asuntolainojen korkojen tasaisen nousun kesän aikana. Näyttää siltä, ​​että se on kiihtynyt tämän viimeisimmän lehdistötilaisuuden jälkeen. Näyttää siltä, ​​että se, mistä juuri puhuit, on todellakin sitä, mitä täällä tapahtuu, on se, että näimme muutaman asian. Ensimmäinen, yhteenveto talousennusteista, jotka Fed esittää joissakin kokouksissaan, osoittaa, että he edelleen ajattelevat, että meillä on korkeammat korot vuoden 2024 lopussa. Siitä on täysi vuosi. Mutta kun puhut neutraalista korosta, joka mielestäni oli loistava selitys… Onko se epämääräinen tasapaino/ideaalinen teoreettinen tasapaino, johon Fed haluaa päästä? Jopa vuoden 2024 jälkeen, periaatteessa niin pitkälle kuin he ennustavat, he ajattelevat, että paras korko, jonka he voivat tehdä, on jossain 3 prosentin tienoilla liittovaltion rahastoille. Onko se oikein?

Chen:
Kyllä täsmälleen. Se on juuri se neutraali korko. Se on korko, jolla Fed pitää fed-rahastojen korkoa. Se pitää inflaation ja työttömyysasteen kurissa. Fedin kaksoismandaatti on se, että haluamme alhaisen inflaation ja alhaisen työttömyysasteen. Neutraali korko on periaatteessa korko, jolla emme piristä taloutta emmekä yritä aktiivisesti supistaa taloutta.
Kun Fed julkistaa ennusteensa, se sanoo: "Okei, pitkällä aikavälillä, periaatteessa viimeisen kahden tai kolmen vuoden aikana, "mihin ennustamme tuon neutraalin koron olevan?" Viimeisimmässä talousennusteiden yhteenvedossa he itse asiassa pitivät neutraalin koron 2.5 prosentissa, mikä oli itse asiassa hämmentävää ihmisille, koska jos katsoi heidän ennusteensa vuosille 2025/2026, se osoitti korkeampaa korkoa. Mutta se osoitti myös talouden olennaisesti tasapainossa.
Oli tämä ristiriita… No, mitä sanot pitkällä aikavälillä verrattuna siihen, mitä sanot seuraavien kahden tai kolmen vuoden aikana. Toimittajat huomauttivat tästä. Powell viittasi tähän ajatukseen, että neutraali korko muuttuu. On myös ajatus lyhyen aikavälin neutraalista korosta pitkän aikavälin neutraaliin korkoon verrattuna. Minusta tämä alkaa mennä hieman liian syvälle kanin kuoppaan. Mutta mikä on mielestäni tärkeää poiminnana tästä koko keskustelusta, on se, että Fed kertoo meille, että he ovat lähestymässä tätä ajatusta, että tämä neutraali korko on noussut. Se voi vielä muuttua tulevaisuudessa. Mutta jos ajattelemme 10 vuoden valtion korkoa tai puhumme 30 vuoden kiinteästä asuntolainakorosta, tällä tulee olemaan suuri rooli perusodotusten asettamisessa noiden korkojen suhteen.

Henry:
Nämä tiedot ovat erittäin hyödyllisiä sijoittajille. En halua, että sijoittajat kuulevat, kuinka syvälle olemme menossa, eivätkä ajattele: "Mitä tämä tarkoittaa sinulle, kun olet ostamassa omaisuutta tai harkitessasi kiinteistön ostamista?" Mitä luulen kuulevani… Luulen, että yksi tärkeimmistä asioista, jonka kuulin sinun sanovan, oli se, että tämä voi olla signaali tai että Fed viestittää siitä, että korot pysyvät tällä alueella, jota pidämme. korkea pidemmäksi ajaksi kuin mitä alun perin odotettiin.
Minulle sijoittajana, kun sijoitusympäristö on muuttunut viimeisen vuoden aikana näiden korkojen nousun vuoksi, monet strategiat ovat muuttuneet. Rahavirran vuoksi on vaikeaa ostaa kiinteistöjä, joilla on kassavirtaa. Tämä rahan hinta / tuo korko syöttää rahaa, jonka voin ansaita vuokraamalla kiinteistön.
Jos olet pitkäaikainen sijoittaja ja aiot ostaa kiinteistöjä kassavirralla, ihmiset hyppäävät mukaan juuri nyt ja ovat valmiita ostamaan kiinteistöjä, jotka ovat joskus kannattamattomia tai jopa menettävät vähän rahaa. kuukauden, koska ihmiset ovat lyöneet vetoa sanomalla: "Jos voin ostaa nämä kiinteistöt ja pitää ne seuraavat 12-XNUMX kuukautta, niin sitten on hyvä. Jos korot laskevat, se tarkoittaa, että voin jälleenrahoittaa, ja silloin kassavirtani on ehdottomasti siellä. Sitten voin myydä osan näistä kiinteistöistä, jos haluan, koska kun hinnat laskevat, ihmiset jäävät sivuun. He alkavat ostaa uudelleen. Varastossa on edelleen ongelma. Nyt hinnat alkavat nousta." Vaikuttaa hyvältä vetolta ostaa juuri nyt.
Mutta sijoittajana kuulen, että sinun on todella oltava varovainen sen tekemisessä. Sinulla on oltava varantoja voidaksesi pitää kiinni näistä kiinteistöistä pidempään, koska meillä ei todellakaan ole tarkkaa vastausta siihen, milloin ja laskevatko hinnat tai kuinka paljon ne alenevat.

Chen:
Joo. Olen samaa mieltä kanssasi. Uskon, että se on ehdottomasti niin, että kun inflaatio karkasi hallinnasta ja sitten Fed aloitti vaellussyklinsä viime keväänä, monien ihmisten keskuudessa vallitsi tämä kivivankka usko, että tämä oli poikkeama eikä paradigman muutos. Meidän tarvitsee vain odottaa ja odottaa, että tämä menee ohi, ja sitten palaamme normaaliksi, että se, mitä koimme ennen, oli normaalia.
Luulen, että ihmiset ajattelevat yhä enemmän nyt, että… ”No, jos katsot korkoja pidemmällä aikavälillä ja katsot taaksepäin, onko kyseessä 10 vuoden valtionkassa vai asuntolainojen korkoja, vuosikymmeniä, se on tarina vain laskevista koroista. Finanssikriisin jälkeiset korot olivat erittäin alhaiset. Kuten sanoin, aineenvaihdunta-analogiani kanssa, se olisi voinut olla poikkeama. Saatamme itse asiassa tarkastella paluuta ehkä historiallisempaan normiin. Näin voisi varmasti olla.
Nyt, kun tämä on sanottu, toinen asia, jonka haluaisin varoittaa, on se, että taloudessa on tällä hetkellä valtavasti epävarmuutta. Jos olisit ollut mukana viime vuonna, olisin kertonut sinulle, että taloudessa on tällä hetkellä paljon epävarmuutta. Mutta sanon, että tänä vuonna epävarmuutta on vielä enemmän. Syynä on se, että viime vuonna tiesimme, mikä perustarina oli. Tiesimme, että inflaatio ei ollut hallinnassa. Fedillä oli tämä taistelu käsissään. Se aikoi nostaa korkoja todella, todella nopeasti. Aioimme katsoa sen pelin vuonna 2023. Sitä me katsoimme vuonna 2023.
Nyt Fed on tehnyt tämän. Olemme tässä tilanteessa, jossa he vaelsivat nopeammin kuin koskaan historiassa. Me istumme täällä, ja kysymys kuuluu, mitä nyt tapahtuu? Taantumariski on edelleen merkittävä. Luulen, että monet ihmiset ovat omaksuneet tämän näkemyksen, että saimme pehmeän laskun. Taantuman riski on ohi. Talous on niin sitkeä. Uskon, että emme voi silti unohtaa sitä taantuman riskiä.
Toisaalta inflaatio voi silti riistäytyä hallinnasta. Korot voisivat vielä nousta korkeammalle. Itse asiassa riski on molemmilla puolilla. Kun kävin hiihtämässä, siellä oli tämä polku, jolla hiihtäi. Molemmilla puolilla oli kallio. Näin ajattelen tästä, jossain mielessä, jossa tämä riski on molemmin puolin. Se luo valtavan määrän epävarmuutta.
Jos tarkastellaan futuurimarkkinoita juuri nyt, mitä futuurimarkkinat ennustavat 10 vuoden treasurysta vuoden kuluttua tästä päivästä, ne periaatteessa ennustavat, että tuotot ovat samat kuin nykyään. Se on ajatus siitä, että korot pysyvät periaatteessa täällä. Tämä olettaa, että asuntolainojen korkojen erot pysyvät myös melko tasaisina sen suhteen, missä ne ovat tällä hetkellä, mikä ei välttämättä tule olemaan.

Dave:
Kaivetaan levityksiä siellä, koska puhumme siitä hieman tässä ohjelmassa. Muistutuksena kaikille, että 10 vuoden rahastojen ja asuntolainojen korrelaatioiden välillä on historiallinen korrelaatio. Minusta se on 170/190 peruspistettä, jotain sellaista. Mitä se nyt on? 300 peruspistettä. Huomattavasti korkeampi kuin ennen. Puhuit leviämisestä. Ehkä meidän pitäisi vain hypätä hieman taaksepäin. Voitko selittää, miksi leviäminen on yleensä niin johdonmukaista/miten se on muuttunut muutaman viime vuoden aikana?

Chen:
Varma. Ehdottomasti. Kuten sanoin, asuntolainojen korot korreloivat päivittäin hyvin tiukasti 10 vuoden rahastojen kanssa. Jos 10 vuoden valtionkassa nousee tänään, asuntolainojen korot todennäköisesti nousevat tänään. Pidemmällä aikavälillä tuo suhde on vähemmän varma. Kuten sanoit, historiallisesti, vain riippuen siitä, miten mittaat… Se on noin 170 peruspistettä.
Mutta käsitteellisesti, miksi tuo leviäminen muuttuisi? Mielestäni on kaksi tärkeää asiaa mietittävänä. Yksi niistä on korkojen volatiliteetti ja odotettu ennakkomaksuriski. Asuntolainalainat tai valtion joukkovelkakirjat, kuten treasuries, erottaa todella toisistaan ​​se, että asuntolainalla on tämä sisäänrakennettu ennakkomaksuriski, joten joku, jolla on kiinteä 30 vuoden kiinteä asuntolaina, jälleenrahoittaa tai maksaa asuntolainansa ilman kustannuksia missään vaiheessa. Sijoittajat voivat katkaista tulovirtansa milloin tahansa. Heidän on mietittävä sitä, kun he investoivat turvallisuuteen.
Kun korot ovat erittäin epävakaat tai kun korot ovat todella korkeat ja sijoittajat odottavat, että se on poikkeama ja sitten korot laskevat tulevaisuudessa, kaikki tämä puhe "Oh, osta nyt, uudelleenrahoita myöhemmin", he aiomme vaatia paljon korkeampaa palkkiota asuntolainalainojen ostamisesta. Se on iso osa tarinaa siitä, miksi asuntolainojen erot ovat kasvaneet kuluneen vuoden aikana.
Toinen osa tarinaa on vain yksinkertaisesti MBS:n kysyntä. Tässä on kaksi osaa. Yksi on Fed. Fed omistaa noin 25 % jäljellä olevista MBS:istä. Pandemian aikana he ostivat noin 3 biljoonaa dollaria MBS:ää. Koska elvyttääkseen taloutta tuon erittäin syvän laman aikana, Fed toi jälleen QE playbookin ja sanoi: "Sitoudumme ostamaan rajoittamattoman määrän MBS:ää pitääksemme tämän laivan koossa." He jatkoivat ostamista, vaikka näytti siltä, ​​että asuntomarkkinoilla todella menee hyvin. Mutta sitten he pysähtyivät. Kun he lopettivat, se oli yhtäkkiä suuri ostaja, joka poistui markkinoilta.
Sitten kysynnän tarinan toinen osa on pankit. Pankeilla on jo paljon MBS:iä taseessaan. Korkotilanteen vuoksi on paljon realisoitumattomia tappioita. He voivat merkitä sen asiaksi, joka on pidettävä kypsänä. Siksi heidän ei tarvitse merkitä tappioita markkinoidakseen siitä. Mutta tämä tarkoittaa myös sitä, että heillä on vähemmän ruokahalua ostaa lisää MBS:ää nyt.
Siitä lähtien kun SVB tapahtui maaliskuussa, uskon, että näkemys pankkien talletuksista on muuttunut. Tämä tarkoittaa, että jos pankit kokevat talletusten olevan vähemmän tahmeita, mikä tarkoittaa, että on suurempi mahdollisuus, että talletukset voivat lähteä, niillä on vähemmän kysyntää pitkäaikaisille omaisuuserille, kuten MBS:lle. Tämä johtaa myös pankkien MBS-kysynnän vähenemiseen. Jos haluat puhua aiheesta "No, mitä se tarkoittaa tulevaisuuteen katsoen? Onko tämä nyt uusi normaali leviteille, vai voisivatko ne laskea takaisin?" Mielestäni se riippuu vain muutamasta asiasta.
Palatakseni kahteen tärkeimpään syihin, miksi ne ovat kasvaneet aluksi, jos suuri volatiliteetti laskee ja ennakkomaksuriski laskee, niin kyllä, voit nähdä tuon eron laskevan. Se korkeampi pidempään ajatus, että korot ovat korkeammat pidempään, tarkoittaa sitä, että mielestäni ennakkomaksuriski laskee hieman. Siksi levitteiden laskemiseen on vähän tilaa.
Sitten, jos ajattelet MBS:n kysyntää… Fed on poissa. Pankit ovat poissa. Mutta silti on rahanhoitajia. On hedge-rahastoja. Jossain vaiheessa on yläraja sille, kuinka suuriksi nämä erot voivat kasvaa, koska jotkut sijoittajat alkavat sanoa: "No, itse asiassa, jos saan tämän valtavan voiton sijoittamisesta MBS:ään, minun pitäisi tehdä se suhteessa muihin kiinteätuottoisiin arvopapereihin. .” Siellä on myös raja, kuinka suuriksi erot voivat kasvaa.

Dave:
Selvennyksenä kaikille kuunteleville: MBS on asuntolainavakuudellisia arvopapereita. Pohjimmiltaan se tapahtuu silloin, kun sijoittajat tai pankit tai alullepanijat yhdistävät asuntolainoja ja myyvät niitä myös arvopapereina markkinoilla. Kaikki eri puolueet, jotka Chen juuri listasi… Fed on jo jonkin aikaa ostanut niitä. Yleensä pankit tai eläkerahastot tai erilaiset ihmiset voivat sijoittaa niihin.
Chen, tämä MBS-jutun kysyntäpuoli on jotain, josta olen yrittänyt oppia hieman enemmän. Toinen asia, jota olin utelias… Ja tämä tulee olemaan ehkä hieman liian nörttiä, joten meidän ei pitäisi mennä liian syvälle siihen. Mutta miten joukkolainojen korot ja tuotot eri puolilla maailmaa muissa maissa vaikuttavat kysyntään? Koska olen nähnyt, että sijoittajat ehkä pakenevat… tai ainakin suojaavat lepakoitaan ja sijoittavat rahansa joko arvopaperi- tai osakemarkkinoille toisissa maissa. Tämä vaikuttaa myös 10 vuoden tuottoon. Onko se oikein?

Chen:
Kyllä. Ehdottomasti. Luulen, että taloustieteilijän tapa ajatella tätä on vain rahojesi vaihtoehtokustannus. Jos olet sijoittaja, voit sijoittaa osakkeisiin. Voit sijoittaa kiinteätuottoisiin arvopapereihin. Voit sijoittaa valuuttavaluuttoihin. Siellä on kaikki nämä erilaiset ajoneuvot, joihin voit sijoittaa rahasi. Jos ajattelet kiinteätuottoisia arvopapereita. Voit sijoittaa näihin omaisuusvakuudellisiin arvopapereihin, kuten MBS, tai voit sijoittaa valtion joukkovelkakirjoihin. Jos ajattelet valtion obligaatioita, voit ajatella Yhdysvaltain valtion obligaatioita verrattuna muiden maiden valtion obligaatioihin sekä kaikkia näitä muita asioita, joista en puhu.
Kyllä, koska näiden muiden omaisuuserien tuottoaste muuttuu, se tulee myös vaikuttamaan sekä Yhdysvaltain valtion obligaatioiden että myös MBS:n kysyntään. Tämä puolestaan ​​tulee vaikuttamaan hintaan ja siten myös näihin joukkovelkakirjoihin liittyviin korkoihin.

Henry:
Haluan siirtyä hieman ja saada vähän… Täällä on spekulaatiota ja mielipidettä. Mutta on yksi tekijä, jota emme ole vielä käsitelleet, ja jolla voi olla vaikutusta tai jonka jotkut ihmiset uskovat voivan vaikuttaa asuntolainojen korkoihin tulevaisuudessa. Nämä ovat seuraavat presidentinvaalit. Voitko puhua meille hieman siitä, kuinka poliittinen vallanmuutos voi vaikuttaa positiivisesti tai negatiivisesti asuntolainojen korkoihin? Vai onko niin tapahtunut historiallisesti, niin sanoen, erityisesti, jos republikaanipuolue voittaa vaalit, niin meillä on siirtymä demokraattisesta puolueesta republikaaneihin, ja miten se voi vaikuttaa korkoihin?

Chen:
Ehdottomasti. Luulen, että suorin polku, jota taloustieteilijät ajattelevat, kun he ajattelevat jotain vaalien kaltaista, on samankaltainen kuin muut geopoliittiset tapahtumat, joka pohtii sitä sen linssin läpi, mikä on uhka talouskasvulle. Mitä tämä tarkoittaa talouden vahvuuden kannalta? Se olisi samanlaista kuin ajattelisimme kaikkia meneillään olevia lakkoja, opintolainojen jatkamista, hallituksen sulkemista, joka näyttää siltä, ​​​​että se uhkaa. Kaikki nämä asiat ovat… Voimme käyttää samanlaista kehystä.
Historiallisesti, jos ajattelee, ovatko demokraatit vallassa vai ovatko ne republikaanit? On tämä käsitys, että republikaanit ovat ystävällisempiä talouskasvulle ja ehkä liike-elämälle. Ehkä se olisi hyvä. Toisaalta se riippuu tietyistä ehdokkaista. Liittyykö tiettyihin ehdokkaisiin, jotka saattavat olla vallassa, vain häntäriski? Luulen, että ihmiset ottavat sen huomioon pohtiessaan: "Johtaako se todennäköisemmin taantumaan?"
Sitten voit myös miettiä, että nämä ehdokkaat valtaan tarkoittavat esimerkiksi sitä, keitä on nimetty johtamaan Fedia ja mitä politiikkaa heidän hallintonsa aikoo noudattaa. Kaikki nämä asiat tulevat peliin, mikä tarkoittaa, että en usko, että on olemassa todella yksinkertaista leikkausta: "Jos tämä henkilö tulee valtaan, se tarkoittaa, että osakemarkkinat ja joukkovelkakirjamarkkinat tekevät tämän ja päinvastoin. ” Mutta se on se kehys, jota käyttäisin.

Dave:
En halua laittaa sinua kuumaan paikkaan ja kysyä, mitkä hinnat ovat ensi vuonna. Mutta jos sinun pitäisi valita kaksi tai kolme indikaattoria, joita seurataan ensi vuonna, jotta saat käsityksen siitä, mihin asuntolainojen korot alkavat mennä, mitä suosittelisit ihmisiä katsomaan?

Chen:
Ehdottomasti. Olen iloinen, ettet pyydä minua tekemään ennustetta, koska

Dave:
Se tulee myöhemmin. Älä huoli.

Chen:
Luulen, että monet taloustieteilijät ajattelevat, että meidän on ehkä vaihdettava kristallipallomme paristot tai jotain. Mutta luulen, että jos yrität ajatella eteenpäin suuntautuvalla tavalla siitä, mihin talous on menossa / mihin korot ovat menossa, konsensusodotusten katsominen on paras vaihtoehto. Sitä futuurimarkkinat ja se tarkoittaa. Sitä se todella on.
Tästä huolimatta elämme mielestäni ennennäkemättömän epävarmuuden aikaa. Meidän on todella otettava se suolalla. Mitä tarkastelemme, kun yritämme katsoa tulevaisuuteen? Luulen, että se on kaikki tavallista, mitä olemme tarkastelleet, mikä on oikeastaan ​​vain tärkeimmät taloustiedot. Vaikka sanoin: "Inflaatio on laskenut", miksi korot nousivat? No, inflaatio on edelleen tärkeä osa tarinaa. Jos inflaatio kiihtyy taas... Juuri nyt, juuri tämän kuukauden tai kahden aikana, öljyn hinta on noussut jälleen. Tällä voi olla taas todella syvällinen vaikutus korkoihin. Inflaation seuraaminen on erittäin tärkeää.
Silloin talouden tärkein taloudellinen indikaattori ei ole itse asiassa BKT. Se on itse asiassa työmarkkinat. Se on työpaikkaraportti. Se on työttömyysasteen ajattelua/tarkastelua, kuinka monta työpaikkaa talouteen tulee joka kuukausi. Sitten on myös niihin liittyviä työmarkkinaraportteja, kuten JOLTS. Avoimet työpaikat ja vaihtuvuustutkimus on saanut paljon huomiota kuluneen vuoden aikana. Sitten myös yksityisen sektorin numerot, kuten ADP ja kaikki tämä. Se on oikeastaan ​​kaikki samat tavalliset taloustiedot.
Mikä on todella erilaista taloustieteessä nykyään verrattuna siihen, kun aloitin urani, on se, että yksityisen sektorin dataa on nyt paljon enemmän. Asuntopuolella, Redfin, tarjoamme luonnollisesti paljon yksityisen sektorin asuntomarkkinoista tietoa, joka on mielestämme tulevaisuuteen katsovampaa kuin julkisista tietolähteistä saatava.
Samoin mielestäni on tärkeää kiinnittää huomiota esimerkiksi tietoihin, joita JP Morgan Chase Institute ja Bank of America Institute kertovat Yhdysvaltain kuluttajan tilasta sen suhteen, kuinka paljon säästöjä on jäljellä. Tiedämme, että säästöjä oli paljon. Ihmisillä oli paljon ylimääräisiä säästöjä pandemian jälkeen. Onko se todella kuivunut? Jos se on kuivunut, kenelle? Kenellä on vielä säästöjä? Se on tärkeää, kun ajattelemme asioita. Ihmiset alkavat maksaa opintolainoja uudelleen muutaman päivän kuluttua. Kuka on koukussa maksamaan nuo opintolainan maksut? Kenellä on rahaa maksaa nämä maksut? Mitä se merkitsee heidän kulutukseensa tulevaisuudessa? On olemassa monia yksityisen sektorin tietolähteitä, joihin on mielestäni myös todella tärkeää kiinnittää huomiota.

Dave:
Loistava. Kiitos paljon, Jen. Tästä on ollut uskomattoman apua. Ilmeisesti ihmiset voivat löytää sinut Redfinistä. Onko jotain erityistä, missä julkaiset töitäsi tai missä ihmisten pitäisi seurata sinua?

Chen:
Joo. Redfin-uutissivusto on paikka, jossa julkaisemme kaikki raportit. Lisäsimme äskettäin myös sen taloustieteilijänurkkaamme tälle verkkosivustolle, jossa voit nähdä nopeita otoksia tapahtumista tai talouden kehityksestä. Se on todella hyvä paikka löytää kaikki ajatuksemme.

Dave:
Selvä. Loistava. No, kiitos paljon, Chen. Arvostamme liittymistäsi.

Chen:
Kiitos paljon, että sain minut.

Dave:
Mitä mieltä olet?

Henry:
No, ennen kaikkea, se oli uskomaton työ ottaa erittäin monimutkainen aihe ja tehdä siitä ymmärrettävä myös ihmisille, joilla ei ole taloustieteitä tai jotka eivät ymmärrä, kuinka kaikki nämä tekijät vaikuttavat toisiinsa, koska minulla ei ole. Pystyin seuraamaan sitä paremmin kuin mitään muuta taloudellista keskustelua, jota olemme käyneet. Uskon, että se on erittäin arvokasta yleisöllemme. Siellä on vain paljon spekulaatiota. Kaikki ovat kuin katuekonomisteja. He kaikki sanovat: "Kyllä, korot laskevat kuudessa kuukaudessa. Sitten siellä on hullua." Kukaan ei todellakaan tiedä. On hyvä kuulla, että joku, joka tarkkailee aktiivisesti näitä lukuja johdonmukaisesti ja katsoo jatkuvasti näitä indikaattoreita, sanoo, että… "No, kristallipalloni tarvitsee vielä paristoa." Vain hyvä varoituksen sana, että sinun on oltava varovainen strategiasi kanssa.

Dave:
Täysin. Mitä enemmän opin taloudesta, sitä vähemmän yritän mielestäni tehdä ennusteita ja sitä enemmän yritän vain ymmärtää muuttujia ja asioita, jotka vaikuttavat siihen, mitä tulee tapahtumaan. Kukaan ei tiedä, mitä asuntolainojen koroilla tapahtuu. Mutta jos ymmärrän kuinka hajonta toimii, jos ymmärrän, miksi hallussapitorahastot liikkuvat samalla tavalla, voit ainakin seurata asioita reaaliajassa ja tehdä tietoisia arvauksia sen sijaan, että tekisit näitä. pelkoon perustuvat reaktiot, mitä luulen kaikkien näiden nojatuoliekonomistien tekevän.

Henry:
Anna minulle asteikko yhdestä 10:een. Kuinka vaikeaa sinun oli olla vain täysin nörttiämättä ja menemättä rikkaruohoihin kaikessa, mistä hän puhui?

Dave:
Halusin kysyä, miten Japanin keskuspankin äskettäinen päätös… Tämä ei ole vitsi. Sanoin kirjaimellisesti: "Pitäisikö minun kysyä Japanin keskuspankin politiikasta ja siitä, mitä he tekevät ostotuotoillaan?" Tiesin vain, ettei kukaan antaisi (piippausta) siitä, mistä puhuin. Mutta halusin kysyä.

Henry:
Näin naamastasi, että sinä vain halusit. Sinä sanoit: "Tämä on minun kansani."

Dave:
Tiedän. Ajattelin: "Minun täytyy pitää Chen mukana tämän jälkeen, jotta voimme vain keskustella sivukeskustelusta täysin rikkaruohojen hölynpölystä." Mutta toivottavasti Henry oli täällä pitääkseen meidät siinä, mistä tavalliset sijoittajat ja tavalliset ihmiset haluavat puhua.
Mutta kaiken kaikkiaan se oli mielestäni hienoa. Se oli minulle aika jännää. Siellä oli paljon hyvää tietoa. Jälleen hän teki siitä erittäin sulavan. Toivottavasti kaikki lähtevät tietämään hieman enemmän siitä, miksi asiat menevät niin kuin ne menevät. Luulen, että rehellisesti sanottuna ihmiset hämmästynevät eniten, kun selität heille, että Fed ei sanele asuntolainojen korkoja. Puhumme siitä koko ajan. Minusta tuntuu, että ihmiset, jotka kuuntelevat ohjelmaa, ovat päässeet siihen. Mutta en tiennyt sitä viisi tai kuusi vuotta sitten. En oikein ymmärtänyt sitä. Uskon, että mitä enemmän ymmärrät, kuinka nämä abstraktit asiat vaikuttavat yritykseesi… Kirjaimellisesti arkielämäänne vaikuttavat hallussapitorahastot. Joka tiesi? Mielestäni se on vain erittäin mielenkiintoista ja erittäin tärkeää kiinnittää siihen huomiota.

Henry:
Se, kuinka hän selitti sen kehyksessä, teki siitä niin paljon helpompi ymmärtää. Minä vain kuvittelin häntä. Olen kuin: "Mies, toivoisin, että hän olisi taulun edessä kirjoittamassa kaiken."

Dave:
Se olisi siistiä. Älä anna ideoita. Meillä on Mad Money, Jim Cramer -vitsi, jossa juoksentelemme nappeja lyömällä ja heittelemässä tavaroita. Caleb tappaa meidät. Selvä. No kiitos, mies. Tämä oli hauskaa. Toivottavasti opit myös paljon. Tehdään sosiaalinen sisäänkirjautuminen puolestasi. Jos ihmiset haluavat seurata Henryä, missä heidän pitäisi se tehdä?

Henry:
Instagram on paras paikka. Olen @thehenrywashington Instagramissa. Tai voit tutustua minuun verkkosivustollani osoitteessa seeyouattheclosingtable.com.

Dave:
Selvä. Olen @thedatadeli Instagramissa. Löydät minut myös sieltä. Kiitos kaikille kuuntelusta. Nähdään seuraavan kerran On The Marketissa. On The Marketin loi minä, Dave Meyer ja Kaylin Bennett. Ohjelman on tuottanut Kaylin Bennett ja editoinut Exodus Media. Copywriting on Calico Contentin toimesta. Haluamme esittää suuret kiitokset kaikille BiggerPocketsilla tämän esityksen mahdollistamisesta.