Missä todellista rahaa tehdään moniperheessä (Asset Management 101)

David:
Tämä on BiggerPockets Podcast Show 739.

Andrew:
Joten isännöitsijä on joku, joka tekee päivittäiset asiat. Varainhoitaja on iso kuva, aseta suunta. Joten ajattele kuin risteilyalus. Jos olet koskaan ollut risteilyllä, siellä on toimintajohtaja ja hän työskentelee 18 tuntia vuorokaudessa. He juoksevat ympäriinsä ja varmistavat aina, että esitykset ovat ajoissa ja illallinen alkaa ajoissa, oikea määrä tuoleja kannella ja kaikki ne pienet yksityiskohdat, jotka ovat tärkeitä hyvän risteilyn tekemiseksi. Omaisuudenhoitaja on aluksen kapteeni.

David:
Mitä tapahtuu, kaikki? Tässä on David Greene, isäntäsi BiggerPockets Real Estate Podcastille, joka on planeetan suurin, paras ja huonoin kiinteistösijoituspodcast täällä tänään, ja sinulla on herkkua. Minulla on täällä kaksi hyvää ystävääni ja moniperhesijoittajaa, Matt Faircloth ja Andrew Kushman, jotka keskustelevat omaisuudenhoidosta ja kiinteistönhoidosta ja operaatioista monista asioista, jotka tienaavat rahaa, jos pääset tähän tilaan ja mikä tärkeintä. auttaa sinua olemaan menettämättä rahaa, jos pääset tähän tilaan tulevaisuudessa.
Tänään on fantastinen. Käsittelemme kahta todella, todella tärkeää asiaa: muodostamme rahaa tienaava tiimisi ja sitten opimme kommunikoimaan heidän kanssaan ja kouluttamaan heidät kommunikoimaan kanssasi, jotta voit skaalata ja rakentaa kannattavaa liiketoimintaa, älä osta sellaista omaisuutta, joka saa sinut haluamaan. vetää hiuksesi pois päästäsi ja päätyä kuten minä. Pääsemme todellisiin tarinoihin, joita nämä kaksi ovat kokeneet, kun he ovat hoitaneet usean perheen omaisuutta jo vuosia, jotta voit oppia heidän virheistään ja välttää omiasi sekä löytää kappaleet, jotka todennäköisimmin auttavat sinua viemään seuraavalle tasolle. Ei ole yllätys, että talous muuttuu. Olemme menossa taantumaan ja kiinteistöjen saaminen toimimaan on nyt entistä vaikeampaa ja vaikeampaa. On tärkeää ymmärtää, kuinka voit todella käyttää omaisuutta, jota sinulle on kerrottu vuosia ja sinun täytyy mennä ostamaan.
Joitakin asioita, joita aiot oppia kuuntelemalla tänään, ovat se, mistä löytää henkilökuntaa, joka auttaa sinua etsimään, kysymyksiä, joita esität isännöitsijöille, mitä etsiä isännöitsijältä ennen palkkaamista, ero omaisuudenhoitajan ja isännöitsijän välillä, ja mitä ylläpitovalvojat voivat tehdä, mikä voi lisätä kiinteistösi NOI:ta ja tehdä siitä kannattavampaa. Se ja paljon muuta tämän päivän ohjelmassa. Et halua missata sitä. Ennen kuin ryhdymme haastatteluun, tämän päivän nopea dippi on tarkistaa ohjelman muistiinpanot. Meillä on sinulle luettelo, 27 kysymystä, jotka on esitettävä isännöitsijälle ennen hänen palkkaamistaan. Se perustuu suoraan Mattin ja Andrewn kokemukseen tämän tekemisestä itse. Se on sinulle ilmaista. Kiitos että kuuntelit. Rakastamme sinua. Selvä, mennään tämän päivän esitykseen,
Andrew, Matt, tervetuloa takaisin BiggerPockets Podcastiin livenä meille, mutta ei Lake Tahoe -yleisölle talviretriitillemme GoBundancessa. Tänään puhumme moniperheestä, mutta tarkemmin sanottuna moniperheen toiminnasta. Joten aloitetaan ihmisistä, jotka eivät tiedä eroa isännöitsijän ja omaisuudenhoitajan välillä. Miten kuvailisit sitä, Andrew?

Andrew:
Joten isännöitsijä on joku, joka tekee päivittäiset asiat. Varainhoitaja on iso kuva, aseta suunta. Joten ajattele kuin risteilyalus. Jos olet koskaan ollut risteilyllä, siellä on toimintajohtaja, ja se on henkilö, joka työskentelee noin 18 tuntia päivässä. He juoksevat ympäriinsä, varmistavat, että esitykset ovat ajoissa ja illallinen alkaa ajoissa, ja oikea määrä tuoleja kannella ja kaikki ne pienet yksityiskohdat, jotka ovat tärkeitä hyvän risteilyn tekemiseksi.
Omaisuudenhoitaja on aluksen kapteeni. Joo. Hän sanoo: "Hyvä on, meillä on myrsky tulossa. Aiomme muuttaa hieman. Aiomme siirtyä sata mailia oikealle, kiertää saaren takaosan. Meidän on varmistettava, että pääsemme tähän satamaan seitsemässä päivässä." Hän näyttää kokonaisvaltaiselta ja varmistaa, että niin tapahtuu. Tämä on ero kiinteistönhallinnan ja omaisuudenhoidon välillä. Ja se ei ole täysin selkeä rajaus, varsinkin jos teet pienempiä asioita, kuten fourplexeja ja 10 yksikköä. Se on enemmän spektri. Ja jos hallitset itseäsi ja olet vasta aloittamassa ensimmäistä fourplexia, teet molempia töitä. Mutta kun skaalaat ja kasvat, erosta tulee yhä tärkeämpi. Ja sijoittajana, joka haluaa luoda vaurautta, haluat todella keskittyä tähän omaisuudenhoitoon. Siellä tehdään oikeaa rahaa.

David:
Joten luuletko, että useimmat sijoittajat ovat itse omaisuudenhoitajia vai onko olemassa jonkin kokoinen kompleksi, jossa aiot todella hyödyntää omaisuudenhoitoa ja kiinteistönhoitoa?

Andrew:
Sanoisin, että useimmat sijoittajat ovat itse omaisuudenhoitajia. Olin esimerkiksi oman omaisuudenhoitajani noin tuhannen yksikön ajan. Ja sitten kun pääsimme yli 2000 yksikköön, aloin tuoda omaisuudenhoitotiimiä auttamaan siinä, koska siitä tulee kokopäivätyö. Vaikka et olisi mukana päivittäisessä kiinteistönhoidossa, vain hallinta… Jos sinulla on 10 neliötä hajallaan ympäri kaupunkia, vaikka sinulla olisi järjestelmänvalvoja auttamaan perinnöissä, häätöjen tekemisessä ja kaikessa muussakin. olet tekemisissä lainanantajan kanssa. Sinun on päätettävä: "Myynkö tämän vuoden sisällä? Myynkö tämän kahden vuoden kuluttua? Jos myyn sen, mitä teen rahoilla?" Ja niin siinä on tietty kohta… Luulen jälleen, että olin omani tuhanteen asti ja odotin aivan liian kauan.
Ja jos vihdoin valmistuin, se oli kuin Pinocchio. Yritykseni oli kuin Pinocchio. Siitä tuli vihdoin todellinen bisnes, kun lisäsin ihmisiä auttamaan minua näissä asioissa. Muistan, että olimme itse asiassa, ehkä täällä Tahoessa, kun keskustelimme siitä, miltä näyttäisi hyödyntää osa työstä hyödyntämättä varsinaista näkemystä, mikä muistaakseni oli kuin sinun päässäsi, että näit sen Jos palkkaan jonkun, luovutan täydellisestä hallinnasta, toisin kuin sinä luot edelleen vision, mutta he toteuttavat näkemystäsi, jonka olet nyt antanut heille. Ja minun on sanottava, ihmiset, hänen uransa on kasvanut räjähdysmäisesti sen jälkeen, ja aion ottaa niin paljon kunniaa kuin voin.

David:
Ei, kyllä, ansaitset osan kunniasta siitä. Teet tosissaan. Meillä oli hyvä pari hyvää pitkää keskustelua ja se auttoi. No, hyödyn siitä varmasti, koska teimme kumppanuuden [ei kuultava 00:05:41]. En voi sanoa, ettenkö söisi samaa koko ajan.

Matta:
Haluan vain tuoda esiin vielä yhden asian, jonka olet varmasti hieronut Andrew'hun, koska hän on nyt tehnyt kaksi analogiaa tämän podcastin viiden ensimmäisen minuutin aikana. Olet tehnyt nollan tähän mennessä. Joten meillä on risteilyohjaajan analogia ja meillä on myös Pinocchio "I'm a real boy" -analogia samoin.

David:
Andrew on etuajassa.

Matta:
Tajusin sinua, David Greene. Joten pidän mielelläni pisteet analogisessa tulostaulussa täällä tämän podcastin aikana.

David:
Selvä. Matt, käännyn sen sinulle nyt. Jumala, olemme nähneet niin paljon virikkeitä useiden viime vuosien aikana kiinteistöalalla. Olemme nähneet niin paljon ihmisiä, jotka ovat osallistuneet syndikaatiopeliin, joilla ei ollut kokemusta ollenkaan. Ja nouseva talous, se oli todella tämä hajuvesi, joka peitti paljon hajua missä. Ensimmäisellä minuutilla näemme hieman koron nousua. Se on kuin: "Voi luoja, tätä on tapahtunut koko ajan. Monissa näissä tapauksissa huulipunat irtoavat sikasta." Mikä on näkemyksesi siitä, kuinka tärkeä toiminta on verrattuna pelkkään yritysostoihin, joihin kiinnitetään paljon huomiota?

Matta:
Joo. Tarkoitan, että viimeiset 10 vuotta on yksinkertaisesti ollut peliin pääsyä. Olisit voinut ostaa moniperheen etkä kirjaimellisesti tehnyt sille mitään. Anna sen valua maahan, vuokralaisten olla maksamatta vuokraa, antaa asioiden mennä tahtomattaan, antaa ruohon kasvaa kolme jalkaa korkeaksi ja myydä sen tonnilla kalliimmalla kuin ostit. Tarkoitan, että kuka tahansa olisi voinut päästä tähän peliin, ja arvaa mitä, kuka tahansa pääsi. Ja monet ihmiset ovat valmiita opettamaan sinulle, kuinka sijoittaa kiinteistöihin tai mihin tahansa 20 eurolla. Ja monet ihmiset maksoivat tuollaista rahaa päästäkseen moniperhepeliin. Ja niin nyt se on yksinkertaisesti ollut päästä peliin ja tehdä sopimus ja murskata sormesi, ja voit myydä sen vuodessa paljon enemmän kuin maksoit siitä.
Tämä on toiminut viime aikoihin asti nousevien hintojen myötä, eivätkä myyjät voi vain nimetä hintojaan, kun he menevät myymään kiinteistöjä enää. Ja niin aiomme palata vanhanaikaiseen hyvään kiinteistösijoittamiseen, jossa sinun on investoitava kassavirran eikä arvostuksen vuoksi. Ja jos aiot sijoittaa kassavirran vuoksi, jos aiot sijoittaa asiaan, joka palkitsee sinut suorituskyvystään, sinulla on oltava hyvä omaisuudenhoito. Et voi vain pitää sormesi ristissä ja sallia nousevan vuoroveden, joka on noussut 10 vuotta, eikö niin? No, olkoon kaikki. Se on ollut hienoa. Se on auttanut kaikkia. Mutta se ei ole tulevaisuutta. Kassavirta on mielestäni kuningas lähitulevaisuudessa. Ja jotta se tapahtuu, tarvitset omaisuudenhallintaa, KPI:itä, liiketoimintasuunnitelmia, hyvin hoidettuja kiinteistöjä, etkä ehkä myy vuoden kuluttua ostosta.

David:
Olen huomannut yhden asian, että kun ymmärrät kiinteistön perusteet, ensinnäkin, koko asia muuttuu paljon yksinkertaisemmiksi kuin silloin, kun pyydät suunnitelmaa: "No, mitä minun pitäisi tehdä? Kerro minulle tarkalleen, mitä tehdä." Jos ymmärrät, että asunnot ovat, kuten niiden arvo tai kaupallinen omaisuus yleensä on kahden kappaleen funktio. Sinulla on yläraja ja sinulla on NOI. Et voi hallita ylärajaa etkä NOI:ta. Se on hyvin yksinkertaista. Nyt on asioita, joita et voi hallita ylärajaa, kuten et voi hallita tuulia, mutta voit katsoa tuulikuvioita kurssin sisällä sinua suosivassa suunnassa. Mutta loppujen lopuksi et voi hallita sitä verrattuna NOI: hen, joka saattaa olla kuin kaverit veneen pohjassa. Yritän saada kiinni analogioista. Sinulla on niitä paljon…
Sinulla on kaksi tekijää, jotka määräävät kaupallisen kiinteistön arvon. Sitten, jos siirryt NOI: n sisälle, on kaksi tekijää, jotka hallitsevat sitä. Sinulla on tuloja ja sinulla on menoja. Se yksinkertaistaa asioita. Joten operaatioissa on paljon kyse vain siitä, miten minimoin kulut ja kuinka maksimoin tulot. Se on todella yksinkertaista. Tästä syystä, kun tiedämme, että se on ainoa osa, jota voit hallita monen perheen kiinteistöissä, ja se on niin tärkeää. Mitä ajattelet, Matt, pitäisikö sinun hoitaa itseäsi vai hyödyntää jotain, joka on tärkeä kolmannelle osapuolelle?

Matta:
Kun aloitin kiinteistöalan, en mennyt siihen suoraan. On olemassa muitakin asioita, joihin voit sijoittaa kerrostalojen lisäksi. Ja niin aloin sijoittaa yksinhuoltajaperheisiin ja pieniin multiyrityksiin ja pääsin sen läpi. Ja oli kohta, jolloin Liz ja minä ajoimme 115 yksikköä pienellä miehistöllä Trentonista, New Jerseystä. Ja niin me hoidimme itseämme hyvin pitkän aikaa. Ja se voidaan tehdä. Se oli pohjimmiltaan kokopäivätyötä minulle ja pienelle tiimille. Mutta rahat, jotka saimme sen tekemällä, koska veloitimme itseltämme kiinteistönhoitomaksun, riitti pitämään valot päällä ja pitämään perheemme ruokinnassa ja elämään melko hyvää elämäntapaa.
Mutta oli tukipiste, että se oli kuin päätöspiste, jossa ostimme 49-yksikön, joka ei ollut Trentonissa. Se oli hyvän matkan päässä sieltä. Se olisi pakottanut minut perustamaan uuden PM-yhtiön uusilla markkinoilla, ja niin halusin tehdä. Mutta vaimoni, jolla on yleensä parempi idea kuin minulla, sanoi: "Yritetään palkata uusi pääministeri hoitamaan tätä." Ja me teimme ja he tekivät ilmiömäistä työtä. Uskon edelleen, että olisimme todennäköisesti pärjänneet paremmin, mutta he tekivät tarpeeksi hyvin pitääkseen omaisuuden käynnissä. Ja hyvällä omaisuudenhoitotaktiikalla kiinteistö menestyi erittäin hyvin, ja sen ansiosta pystyin mittaamaan.
Joten luulen aluksi, että niille, jotka kuuntelevat tätä, joilla ei ole 2, 3, 400 yksikköä, heillä voi olla duplex, jos sinulla on duplex ja haluat lopulta tehdä tämän kiinteistösijoitusyrityksen kokopäiväisesti, Itsesi hoitaminen voi olla tarpeeksi tuottoisaa perheesi ruokkimiseen. Pidä valot päällä toistaiseksi. Ja se myös todella auttaa sinua kehittämään johtamisen parametreja, koska opin johtamisen läpikotaisin tekemällä sitä itse ja lopulta luovutin sen toiselle osapuolelle, mutta se opetti minulle paljon ja myös ruokki minua hyvin. no kun tein sen.

David:
Selvä. Andrew, heittää sinulle. Mitkä ovat sinun näkökulmastasi kunkin vaihtoehdon edut ja haitat?

Andrew:
Joo, Matt mainitsi joitain hyviä puolia. Yksi on, jos teet sen, skaalaat sen tarpeeksi hyvin, siitä voi tulla toinen tulovirta. Joten se voi olla tasapainottava tekijä, vakauttava tekijä. Toinen asia, joka on usein listattu ammattilaiseksi, on se, että sinulla on enemmän hallintaa, ja se on totta, mutta oletetaan, että tämä valvonta ja myös se, että välität omaisuudestasi enemmän kuin kukaan muu. Joten oletus on: "No, jos minulla on hallinta ja välitän siitä enemmän kuin kukaan muu, aion tehdä todella hyvää työtä. No, välittäminen ei ole sama asia." Jos vaimoni tarvitsee leikkausta johonkin, en aio kävellä OR:iin ja sanoa: "Hei, tohtori, tiedätkö mitä? Välitän hänestä enemmän kuin sinusta. Anna minun ottaa tämä.
Ei, haluan parasta. Hän voisi vihata sisuani, mutta jos hän on todella hyvä siinä leikkauksessa ja hän aikoo tehdä sen oikein, haluan hänen tekevän tuon leikkauksen. Joten se on myytti siitä, että välittäminen on yhtä kuin pätevyys, mutta se ei ole. Mutta jos sinulla on taidot pärjätä sen kanssa, niin kyllä, se on todella hyvä yhdistelmä. Kääntöpuolella jotkut kiinteistönhallinnan haitoista ovat yksi eniten päänsärkyä aiheuttavista yrityksistä. Sinulla on periaatteessa jättiläinen HR-yritys. Ainoa mitä teet koko päivän, on ihmisten ongelmien ja palkanlaskennan ja sitten rikollisten vuokralaisten ja häätöjen, tuomioistuinten ja kaiken sen käsittely. Ja se ei maksa niin hyvin. Se on erittäin alhainen marginaali, korkea stressi ja se voi olla todella rasittavaa, ihmiset, joiden tiedän tekevänsä sitä, sanovat sen ehdottomasti.
Ja tämä on myös hyvä muistaa, kiinteistöjen hallinta on erillinen liiketoiminta kiinteistösijoittamisesta, joten sinulla on kaksi yritystä, jos päätät tehdä niin. Miten teet päätöksen? Voisimme tehdä tunnin mittaisen paneelin eduista ja haitoista ja sukeltaa siihen todella. Se riippuu siitä, mitkä ovat lopulliset tavoitteesi, kuinka monta yksikköä sinulla on. Jos sinulla on yksi fourplex, aiot oppia joitain asioita sen itsehallinnasta alussa. Suosittelen siis itsehoitoa. Missä teet siirtymän? Se on sanottavaa. Jälleen, se on spektri. Jos olet vegaani ja harrastat crossfitiä, miten päätät, kummasta puhut ensin? Se on jokaiselle erilainen ja se riippuu tilanteesta.

David:
Kaivotte syvälle tätä analogiaa, molemmat. Tarkoitan, että olet todella kilpailukykyinen. Nautin todella katsojaurheilusta ja katson vertauksia edestakaisin. Hyvä on, niin siinä mielessä, Matt, kun on kyse kiinteistönhoitoyhtiön löytämisestä, jos etsit sitä, mitä neuvoja sinulla on löytääksesi loistava yritys? Hyvin,

Matta:
Mielenkiintoista on, että voit etsiä sen Google-ystävien kautta, vain Googlen PM-yritysten kautta Albuquerquessa, New Mexicossa tai missä tahansa. Mutta jos olet ostamassa kiinteistöä ja valita Albuquerque, koska se on hauska nimi sanoa markkinaksi, jolle haluat sijoittaa, olet todennäköisesti päässyt etsimäsi kiinteistöön muiden mahdollisten liidien kautta. kiinteistönvälittäjä, jonka kanssa työskentelet, ehkä paikallinen asuntolainavälittäjä, ehkä asianajaja, ehkä muita kiinteistösijoittajaystäviä, joita sinulla on tapaamalla heidät BiggerPockets-foorumeilla. Joten pyydät viittauksia, keskustelet muiden ihmisten kanssa, jotka ovat jo aktiivisia tai elävät tai ovat läsnä kyseisillä markkinoilla. Ja sitten etsit johtolankoja.
Ja sitten haluat myös selvittää, mitä he hallitsevat, eikö niin? Sillä jos isännöitsijä kertoo sinulle, että hän voi hoitaa kiinteistösi kadulla olevaa nauhakeskusta ja myös Albuquerquesta ostamaasi duplex-huoneistoa ja he voivat myös hallita kadun varrella olevaa sadan asunnon kerrostaloa, se on väärä kiinteistöyhtiö. Nämä ovat kolme hyvin erilaista yksikköä, jotka hallitsevat sellaisia ​​asioita. Haluat siis varmistaa, että heidän suloinen paikkansa, heidän ytimensä, heidän, ja heitän vertauksen esiin, heidän kultakutrinsa, ei liian kuuma, ei liian kylmä, juuri oikea on se voimavara, joka sinulla on. Et halua niiden olevan kaikille kaikkea, koska kiinteistönhallinta ei ole sitä. Heidän on tuotava pöytään ostamaasi omaisuutta koskeva asiantuntemus.

David:
Joten Andrew, kun löydät yrityksen, joka voisi olla mielestäsi hyvä, ja etsit eläinlääkärintarkastusta, mitä kysymyksiä suosittelisit kyseisille yrityksille?

Andrew:
Meillä on pitkä lista kysymyksiä ja voimme toimittaa asiakirjan, meillä on 20 niistä. Voimme tarjota linkin siihen esityksen muistiinpanoissa. Mutta jotkin tärkeimmistä, ja Matt viittasi tähän hieman, mikä on niiden tausta? Onko se rahastoyhtiö, joka aloitti vasta kaksi vuotta sitten? Ja ovatko ne vähän vihreitä ja kokemattomia vai ovatko ne olleet olemassa vuosikymmeniä? Ja perustajat, mistä he tulivat? Olivatko he entisiä insinöörejä, koska et halua luottaa noihin miehiin. Tai esimerkiksi palkkaamamme rahastoyhtiön perusti kaksi johtajaa paljon suuremmassa rahastoyhtiössä, joka kyllästyi yrityskulttuuriin ja sanoi: "Me voisimme tehdä paremmin."
He hyppäsivät ulos, aloittivat oman ja ovat tehneet todella hyvää työtä. Joten mikä on perustajien tausta. Matt, kosket tähän, omaisuus- ja luokka-erikoistumiseen. Et halua palkata kiinteistönhoitoyhtiötä pyörittämään 10 yksikköäsi, kun heidän painopisteensä on omavarastointi. Heillä ei tule olemaan tietoa eivätkä tehokkuusetuja, eivätkä he ehkä edes välitä. Jotkut rahastoyhtiöt ottavat omaisuutta, jota heidän ei pitäisi vain saada tuloja, mutta he eivät aio tehdä hyvää työtä sen kanssa. Ja myös jos olet erikoistunut C-luokan kiinteistöihin, älä palkkaa A-luokan kiinteistöyhtiötä, koska se pyörittää C-luokkaasi paljon kalliimmin kuin se pystyy tukemaan. Ja niitä voi ajaa hyvin erilaisilla tavoilla. Joten se ei ole vain itsesäilytys ja moniperhe, se on myös luokkaa. Haluat myös rahastoyhtiön, joka on ihanteellisesti erikoistunut markkinoillesi.
On olemassa hyviä kansallisen tason kiinteistöyhtiöitä. Minun mieltymykseni ovat alueelliset. Joten esimerkiksi se, jota käytämme, käyttävät vain Kaakkois-Yhdysvaltoja, joten heidän jalanjälkensä vastaa meidän jalanjälkeä. Heillä on noin 26,000 10,000 yksikköä. Joten ne ovat tarpeeksi suuria, jotta niillä on mittakaavahyötyjä, mutta tarpeeksi pieniä, jotta voin soittaa yrityksen omistajille heidän matkapuhelimellasi, jos on todellinen ongelma ja minun on hankittava joku. Joten kysyn kysymyksiä: "No, mikä on jalanjälkesi? Kuinka monta yksikköä sinulla on?" Kuinka monta yksikköä heillä on osamarkkinoillasi? Joten jos yrityksellä on XNUMX XNUMX yksikköä Dallasissa ja annat heille kiinteistön Lubbockissa, mutta he eivät ole koskaan onnistuneet Lubbockissa, he eivät tule olemaan hyviä Lubbockissa. Ensinnäkin he eivät käytä aikaa mennäkseen ulos. Toiseksi he eivät tunne markkinoita. Se on hyvin erilainen markkina.
Nämä ovat siis osa kysymyksistä. Ja sitten toinen, joka on kriittinen, jota en usko, että monet ihmiset ajattelevat kysyvän, on se, että sinä todella tunnet heidät siitä, mikä ihannetapauksessa herra ja rouva Property Management Company, millaisen suhteen haluat omistajien kanssa. omaisuudesta? Koska jos he ovat sen tyyppisiä kiinteistönhoitoyhtiöitä, jotka haluavat sinun menevän pois ja vain lukevan raporttisi kerran kuukaudessa, se ei toimi. Se on minulle valtava punainen lippu. Haluat kiinteistöyhtiön, joka näkee sinut kumppanina, jotta voit tehdä yhteistyötä ja kasvaa yhdessä ja rakentaa suhdetta. Ja se on minulle yksi suurimmista avaimista. Ja kuten sanoin, on paljon enemmän kysymyksiä sen lisäksi, mutta kun istun haastattelemaan kiinteistönhoitoyhtiötä, nämä ovat joitain asioita, joista kysyn useita kysymyksiä selvittääkseni.

David:
Matt, mitä tulee tiimin jäsenten palkkaamiseen, niin ehkäpä kuin olisit puhunut siitä, mitä Andrew teki, kun hän alkoi skaalata, jotta hän saisi osan lautaselta, mitä hän teki itse. Mitä asioita olet oppinut vuosien varrella? Aiomme puhua teidän molempien kanssa tästä. Neuvoja muille ihmisille, joilla on pieni moniperhe tai heillä on suuri moniperhe. He ovat tehneet kaiken itse. He palavat loppuun, tai he haluavat skaalata, he haluavat mennä enemmän. He kuulevat meidän puhuvan: "Haluan olla oikea poika."

Andrew:
Ei voi varastaa jonkun muun vertausta. Kiitos. Joo, hylätty analogiaviittaus. Kiitos.

David:
Kestää. Andrew vain vastusti sivulta. Teidän kunnianne, vastalause. Ylikäytetty. Selvä. Mitä asioita ihmisten pitäisi mielestäsi etsiä, kun he palkkaavat tai joista he ovat tietoisia?

Matta:
Kiinteistönhoito ja varainhoito ovat ihmisyrityksiä. Ja siksi ihmiset eivät tee töitä ikuisesti. Ja niin kiinteistönhoitoyhtiönä kuin myös omaisuudenhoitajana tulet jatkuvasti palkkaamaan. Tarkoitan, Andrew, voit sanoa, että sekä sinä että minä omistamme monen perheen kiinteistöjä. Aina, no tämä huoltoteknikko eroaa tai tämä työmaapäällikkö löytää toisen työpaikan tai leasing-agentti jää tai mitä tahansa. Pääministerin puolella on siis jatkuvasti vaivaa vaihtaa paikkoja. Ja niin, siellä on keskustelu: "Jos olen itsehallinnollinen, haluan ehkä palkata uuden huoltoteknikon? Mitä he sitten tuovat pöytään?" Kun palkkasin ensimmäisen kerran, yksi ensimmäisistä työntekijöistäni oli huoltoteknikko, ja kyse oli siitä, että tarvitsen jonkun, jolla on kuorma-auto ja paljon työkaluja. He voivat korjata monia erilaisia ​​asioita, jotka tietävät monista eri asioista. Nosturin kaikki kaupat kuorma-autolla ja paljon työkaluja, joita he tarvitsevat näihin ajoneuvokauppoihin.
Joten jos hallitset itsesi, se on ehkä asia, jota haluat harkita. Joten sinun ei tarvitse palkata kolmannen osapuolen urakoitsijoita joka kerta, kun haluat, kuten Roto-Rooterin palkkaaminen aina, kun haluat hankkia putkiston. WC:si palautuu. Olisi paljon parempi, jos huoltotekniikallasi olisi putkien juurruttava kone, jonka hän voi tehdä itse. Se on 10:s putkimiehen veloittamasta hinnasta. Joten mielestäni kyse on vain oikean henkilön löytämisestä, joka sopii sinulle avoimeen rooliin. Joten itsehallinnollinen voi olla huoltoteknikko tai joku kirjanpitotaustaa omaava henkilö, joka voi olla työmaapäällikkösi, toimistopäällikkösi, joka kerää vuokria, laskuttaa vuokria ja sellaisia ​​asioita. Ja sitten tarkoitan, Andrew, tiedän, että olemme puhuneet siitä ennen omaisuudenhoitajien palkkaamisesta. Meidän on täytynyt tehdä se. Tiedän, että sinäkin olet tehnyt sen. Tiimin jäsenille, suuremmille yrityksille, jotka palkkaavat kenttäedustajia tai omaisuudenhoitajia ei kiinteistönhallintaan, vaan seuraavalle tasolle, eikö niin?

Andrew:
Ja sanon, että yksi yleisimmistä virheistä, joita näen suuria ja pieniä, on, että joku palkkaa jonkun kiinteistönhoitoon ja sitten odottaa heidän hoitavan omaisuutta. Jos sinulla on leasing-agentti, joka on käynnissä… Annan sinulle esimerkin, kun yksi ensimmäisistä henkilöistä, jotka toin mukaan, oli järjestelmänvalvoja ja hän alkoi auttaa leasing-asioissa ja vuokralaisten kanssa asioinnissa ja kaikessa sellaisessa. Ja usein tapahtuu niin, että ihmiset ottavat mukaan kyseisen henkilön tai leasing-agentin tai jopa kiinteistönhoitajan, jos olet sadassa asunnossa tai mitä tahansa, ja sanovat sitten: "Okei, siistiä. Tällä henkilöllä se on. Olen ulkona." Ja nyt se, mitä olet tehnyt, on nyt tehnyt tuosta kiinteistönhoitajasta omaisuudenhoitajan, etkä ole palkannut heidät siihen, eikä se todennäköisesti ole heidän taitonsa.
Tämä on siis asia, joka sinun, sijoittajan puolella on oltava tietoinen, ja se on erittäin houkuttelevaa. Mutta kun palkkaamme tiimin jäseniä, olemme havainneet, että taidot ja kokemus ovat toissijaisia. Numero yksi on asenne, kulttuuri ja kunto. Ja kun sanon kulttuurisopivuuden, se ei koske vain sinua ja tiimiäsi, vaan myös kiinteistöjäsi ja asukkaitasi. Joten Matt, puhut huoltohenkilöistä. Näin kaikki tekevät: ”Tarvitsen kaverin, jolla on kuorma-auto, ja hänellä on työkalut ja hän tulee paikalle ajoissa. Okei, se on plussaa. Ja hän on ollut huoltomies 37 vuotta ja hänellä on LVI-sertifioitu. Loistava. Aion palkata hänet." Mutta jos hän haisee kolmen päivän ikäiseltä metrovoileivältä, joka on jätetty kesällä autoon ja hän on töykeä vuokralaisille, se tulee kostautumaan sinulle, koska sillä huoltohenkilöllä on itse asiassa enemmän kasvo-aikaa asukkaiden kanssa kuin melkein kenelläkään. muuten monissa tapauksissa, eikö?

Matta:
Olen iloinen, että otit asian esille.

Andrew:
Joo. Et siis palkkaa vain taitoja varten. Taidot ovat tärkeitä. Ei ole samaa kuin katsoa sitä ulos ikkunasta ja palkata joku, joka hymyilee mukavasti, mutta sinulla on oltava oikea asenne ja käytös. Sama juttu leasing-henkilön kanssa. En voi kertoa sinulle, kuinka monta kertaa olen käynyt ravintolassa ja joko concierge tai tarjoilija olivat vain niin ystävällisiä ja ystävällisiä. Olen kuin: "Haluan palkata tämän henkilön ja opettaa hänelle leasingagentiksi."
Tarkoitan, kyllä, sinulla on oltava oikea sijainti kiinteistössäsi, sinulla on oltava oikeat mukavuudet, mutta ykkösasia on tunne, ihmiset muistavat tunteet, miltä saat heistä tuntemaan. Ja niin kun joku astuu ovesta sisään ja häntä tervehtii hymy, tai jos sinulla on neljä asuntoa, niin leasinghenkilösi tapaa hänet yksikössä antaakseen hänelle kierroksen. Jos henkilö, jonka olet lisännyt tiimiisi, antaa tälle mahdolliselle asukkaalle hienon henkilökohtaisen kokemuksen ja hän oli avulias ja hymyili ja kaikkea muuta, sillä ei ole väliä, tietävätkö he eron porsaan pyrstön ja alumiinijohdotuksen välillä verrattuna CO:n vaihtamiseen. ARL-pisteet. Se on hienoa, mutta se ei tee suurta eroa.
Joten etsitpä sitten leasing-agenttia, isännöitsijää, ylläpitoa, mitä tahansa näistä tehtävistä, olitpa sitten suoraan tai osana kolmannen osapuolen palkkaamista, ykkösasia on asenne, kulttuuri ja käytös. Et voi opettaa niitä asioita. Se on luontaista. Voit opettaa taitoja. Ja jotkut parhaista tiimimme jäsenistä, joita ilman en voi kuvitella eläväni nykyään, tulivat meille ilman moniperhekokemusta, mutta heillä oli uteliaisuus, oppiminen, ystävällisyys ja halu palvella ihmisiä.

David:
Se on jotain, mikä on erittäin arvokasta kuuntelijoille, jotka haluavat päästä tähän tilaan tai mihin tahansa kiinteistöalan tilaan, jotta he ymmärtäisivät, että meillä on tapana tarkastella näitä asioita, joissa: "Tarvitsen mentorin, tarvitsen jonkun opettamaan minulle, mitä minun pitäisi tehdä." Ikään kuin kun sinulla on tieto, kaikki loksahtaa paikoilleen. Mutta tuntemamme ihmiset, jotka menestyvät tässä, te kaksi, kumpikaan teistä ei ole ihmisiä, joilla on vain tietoa, mutta teidän peppunne.
Jos et tunne tuskin ketään, joka on todella… Elleivät he ole vain uskomattoman taitavia ja pääsevät eroon ääliöstä, on hyvin harvinaista, että näet sen, eikö niin? Yleensä et näe menestyviä ihmisiä, jotka eivät ole hyviä muiden ihmisten kanssa. Ja se kyky saada joku tuntemaan olonsa hyväksi, saada ihmiset tuntemaan olonsa mukavaksi luottaen sinuun, keräämällä rahaa, en usko… Bren ja minä puhuimme tästä, kun joku tuo sinulle tai yksityiseen paikkaan toimintasopimuksen, muistio ja he sanovat: "Tässä on perspektiivisopimus", et vain tiedä, meneekö se niin kuin he sanoivat, et voi edes tietää, keksivätkö he vain nuo luvut. Kuinka voimme koskaan palata ja varmistaa. Sinulla ei ole siihen taitoa, muuten et todennäköisesti olisi sopimuksen LP.
Luotat ihmiseen, tunteeseen, jonka he sinulle antavat, ja sitten, jos olet älykäs, heidän saavutuksiinsa. Joten näiden taitojen oppiminen on kuin yläraja vs. NOI. Cap rate on niin suurempi rooli ominaisuuksien arvon nousussa kuin NOI, mutta NOI on asia, jota voit hallita. Voit taitoja, mutta jos voit saada ihmisten taidot alas, sillä on tähtitieteellisesti suurempi vaikutus arvoon. Aivan kuten jos ostaisit kiinteistön kahdeksan korkkiin ja se puristettiin kahden korkkiin. Melkein ei ole väliä mitä NOI:lle tapahtui. Se on niin paljon isompi. Menestyneillä ihmisillä, joita näemme, etenkin täällä, onneksi siellä. No joo, tarkoitan tapaa, jolla matematiikka toimii. Se olisi arvokkaampaa.

Matta:
Joo. Tärkeintä on, että älä ole ääliö. Ihmisten taidot ja kyky huolehtia ihmisistä ja vastata heidän tarpeisiinsa ja ajatella, että kokonaisuus on todella yksi suurimmista omaisuuksista, mitä kenellä tahansa yrityksen omistajalla voi olla.

Andrew:
Selvä. Matt, mitä taitoja heillä tulee olla hyvästä isännöitsijästä?

Matta:
Luulen, että et halua isännöitsijää, joka on aina myöhässä puheluistasi. Voit käyttää pieniä vihjeitä siitä, että olin lähettänyt isännöitsijälleni sähköpostin ja kesti neljä päivää ennen kuin he palasivat minulle. Ja joka viikko minulla on Zoom-puhelu heidän kanssaan ja he saapuvat 15 minuuttia myöhässä. Ne ovat aina hajallaan. Joten kaikki pohjaviivat ovat organisatorisia taitoja. Isännöitsijä on kirjaimellisesti paras jonglööri. He ovat tekemisissä, minulla on nostoja tulossa, ja minulla oli vuokratyö viidennessä, ja ne kolme LVI-yksikköä lakkasivat toimimasta, ja tuo vuokralainen halusi minun soittavan hänelle takaisin ja lähettävän minulle kysymyksen. Kiinteistönhoitajan täytyy siis olla niin monen eri asian keskellä ja käsitellä melko isoa tehtävälistaa, ja tehtävälista voi olla montaa eri asiaa kerralla.
Ja siksi niiden on oltava sataprosenttisesti organisoituja, ja on olemassa pieniä testejä, joiden avulla voit selvittää, kuinka järjestäytynyt joku on, tai merkkejä, joita näet järjestäytymättömille ihmisille, heidän on oltava sellaisia ​​kuin ne ovat yksi ihmisten parhaista tarpeista. henkilöitä ja lämmintä. Minulla olevat isännöitsijät ovat todella hyviä siinä, mitä he tekevät. Vuokralaiset pitävät heitä melkein kuin asuinkompleksin vanhempana. Se on kuin kerrostalo: "Tämä on äiti tai isä, jonka luo menen." Ja he kohtelevat vuokralaisia ​​jollain tapaa kuin he olisivat lapsiaan, koska he pitävät heidät siipiensä alla, pitävät heistä huolta ja tekevät kaiken tarvitsemansa. Kun vuokralainen tarvitsee jotain, hän on oikeassa. Ja luulen kaiken lisäksi… hyvän vanhemman tavoin ratkaiset tarpeet.
"Voi, HAVC ei toimi, se on hyvä." No, sinun on myös voitava olla kurinpitäjä. ”No, et maksanut vuokraasi tässä kuussa, joten en aio vain sallia sinun… Annat sen minulle takaisin ensi kuussa. Et voi myöskään olla työntäjä." Ja heillä on oltava se ei BS-asenne, kun se tulee kiinteistönhoitajaksi. Sinun täytyy olla jollain tapaa tohtori Jekyllin ja herra Hyden kaltainen, jotta olet valmis menemään tiukasti vuokralaiseen etkä anna heidän kävellä päällesi, mutta myös olla miellyttävä ja kunnioitettava sille, mitä vuokralainen aikoo kunnioittaa ja tietää. että olet saanut heidän selkänsä ja he haluavat jäädä sinne pitkäksi aikaa, koska he tietävät, että aiot huolehtia heidän tavaroistaan ​​sitä mukaa kun se tulee esille.

Andrew:
Joo. Tarkoitan, että kun katson parhaita isännöitsijöitämme, niissä on kahdeksan erillistä ominaisuutta. Yksi, hyvät organisointitaidot. Matt, kuten sanoit, he käsittelevät laskuja ja maksuja ja shekkejä ja häätöjä.

Matta:
Eikä koskaan vedä palloa.

Andrew:
Joo. Ja pyyntöjä omistajilta ja kaikenlaista sellaista. Vastaat hyvin asukkaiden pyyntöihin, jopa niihin, jotka ovat ärsyttäviä tai näyttävät typeriltä tai pienistä, koska sillä ei ole väliä. Sille asukkaalle se on tärkeää. Ja kyky erottaa nämä kaksi asiaa. Voit silti olla ärsyyntynyt, älä anna asukkaiden nähdä sitä. Anna heille kunnioitus. Matt, kosket tähän, sydämen tasapaino ja ilman BS:ää, empaattinen, ystävällinen, ymmärtäväinen, mutta vuokra on maksettava aivan kuten asuntolaina ja kiinteistöverot. Olen nähnyt monien sijoittajien joutuvan vaikeuksiin olemalla liian empaattisia. Empatialla ja sympatialla on eroa. Empatia on henkilön ymmärtämistä, riippumatta siitä, ovatko hän Susanin myötätuntoa, se on enemmän kuin "Voi, joo, okei."

Matta:
No, sinä olet mukana.

Andrew:
Kyllä se on mukana. Tuo on parempi. Joo. Sympatia on mukana, empatia on enemmän ymmärrystä. Ja myötätunto on kuin: "No, hyvä on. Se on okei. Ymmärrän. Voit vain maksaa vuokran ensi kuussa." Arvaa mitä tapahtuu ensi kuussa: "Voi, tiedätkö mitä, minulla on rengas rikkoutunut."

David:
Aion hoitaa sinua.

Andrew:
Joo. Siksi en jaksa enää. Olen liian kiltti. Minä olen se kaveri. Kun he sanoivat minulle: "No, autossani rengas rikkoutui", uskon heitä. "Okei, annan sinun maksaa minulle ensi kuussa ja teemme vain hyökkäyksen seuraavan kuukauden vuokraamme ja mitä tahansa." On tiettyjä ihmisiä, jotka on leikattu kiinteistöjohtajiksi ja jotka pystyvät lähestymään maailmaa vasara toisessa ja halaus toisessa. Minulle aina halaaja, erittäin, erittäin iso sydän ja kaikkea sellaista, mutta en ole sellainen, joka on kovin hyvä vasaran puolella vuokralaisten ja kaiken sellaisen kanssa. Joten minua on kävelty melko paljon isännöitsijänä, joten en tee sitä enää.

David:
Teidän kahden pitäisi liittyä yhteen, koska te olette halajaja ja hän vasara.

Matta:
Kyllä se onnistuu. Oikein. Oikein.

Andrew:
Ja neljäs asia on, että heidän täytyy pystyä rakentamaan hyvä suhde muiden tiimin jäsenten kanssa, olipa sitten taas sinun tai kolmannen osapuolen kanssa. Ihannetapauksessa he kohtelevat omaisuutta kuin se olisi heidän. Minulla on johtajia, jotka… Se on hämmästyttävää. Vannon, että he käyttäytyvät kuin omistaisivat sen enemmän kuin minä. Ja se on hämmästyttävä ero. Ja kun yritämme tunnustaa, kunnioittaa ja palkita sitä, se ei ole vain: "Oi, hienoa, sain tämän henkilön, joka..." Ja me rohkaisemme sitä ja annamme heille enemmän itsemääräämisoikeutta. Meillä on johtaja, joka juuri päätti: "No, mielestäni tuo rakennuksen puoli näyttäisi paremmalta eri värisenä." Hän meni ja maalasi sen. Ja alueellinen oli kuin "Mitä sinä teet?" Ja minä sanoin: "Ei, ei, ei, ei". Luotamme häneen ja arvaamme mitä: "Se näyttää hienolta. Hoida loput omaisuudesta." Ei, jälleen kerran, kaikki eivät ole leikattuja tuohon autonomiaan, mutta joku, joka pitää… No, he voisivat silti tuoda sen sinulle esille.

David:
Tarkalleen. Tarkalleen.

Andrew:
Hanki tämä asia ja hanki lupa. Tässä nimenomaisessa esimerkissä hän tiesi, että olimme kunnossa, kun hän teki sen, koska hän on niin hyvä. Mutta olet aivan oikeassa. Se on omistajuuden tunne. Huomasin vain: "Tämä näyttäisi vielä paremmalta, jos maalaisimme tämän." Haluan tehdä 90 päivän haasteen, jossa ihmiset, jotka kamppailevat saadakseen ylennyksen tai ansaitakseen enemmän rahaa tai menestyäkseen, sanovat vain 90 päivän ajan: "Kohtele kaikkea henkilöä, jolle työskentelet, jos asut kiinteistössä, kohtele sitä kuin se olisi omaasi." Jos kyseessä on pomosi ja ajattelet: "Jos tämä olisi minun yritykseni, mitä haluaisin tehdä?" Ja katso, eikö se muuta elämääsi täysin.

David:
Tiedätkö mitä, olet oikeassa, sillä kun meillä on asukas, joka tulee ulos ja hän poimii roskat yksikön ympäriltä, ​​vaikka se ei olisikaan heidän omalta ja menet sisään heidän yksikössään ja siellä on kimaltelevan puhdasta, kaikki on mukavaa ja järjestettyä, me ovat varmasti taipuvaisempia antamaan heille hieman liikkumavaraa.

Andrew:
Ai niin, sataprosenttisesti. Se on kuin taikuutta. Saa ihmiset pitämään sinusta ja saat ihmiset luottamaan sinuun. Kuten sanoit, paras kohta, kun hän otti sen maalaamiseen, sanoimme: "Mene ja maalaa loput kiinteistöstä." Ja ajattelit heti: "Kuinka voin antaa heille enemmän vastuuta, enemmän vapautta, enemmän autonomiaa, enemmän kaikkea sitä, mitä sanomme haluavamme." Me kaikki valitamme mikropäälliköstä, mutta emme kysy itseltämme kysymystä "No, mitä minä voisin tehdä, mikä tarvitsee mikrojohtamista?" Kyllä, vastuu siirtyy aina jollekin toiselle. Siksi rohkaisen ihmisiä kohtelemaan asioita kuin ne olisivat omiaan, sillä kun sinä olet kuningas, painaa pää, joka kantaa kruunua ja olet huolissasi kaikesta, kun näet henkilön, joka haluaa kantaa taakka kanssasi, se avaa automaattisesti sydämesi sinne, minne haluat antaa enemmän.
Dave Osborne kertoi tarinan siitä, kuinka Matt Kingistä, joka on nyt GoBundancen toimitusjohtaja, tuli hänen ensimmäinen assistenttinsa, missä Matt sanoi: "Hei, vaimosi tulee käymään luonasi. Menen siivoamaan hotellihuoneesi ennen kuin hän tulee tänne." Matt olisi voinut jopa sanoa jotain: "Ei vaimoni. En välitä.” Mutta hän on kuin: "Jos tyttöystäväni olisi tulossa, haluaisin hänen tulevan puhtaaseen hotellihuoneeseen." Kohtelen Davea kuin itseäni. Ja katso ja katso, hän johtaa nyt Daven valtakuntaa.

David:
Luulen, että se puuttui siinä, että Matt tiesi, että Daven huoneesta tulee täydellinen sotku hänen tauolla.

Matta:
Tiedän. Hän sanoo: "Kuule, tiedän, että huoneesi on junahaaksirikko juuri nyt, joten aion mennä auttamaan." Intuitio oli siellä.

David:
Tarkoitan, Krista, hän on tarpeeksi älykäs sanoakseen: "Hei, tämä asia lisättiin kalenteriisi tänään." Hän lähettää minulle tekstiviestin vain sanoakseen: "Varmista, että näet tämän." Hän tuntee minut. En tarkista kalenteriani. Katson sitä aamulla ja näen mitä minun täytyy tehdä, ja olen valmis. Se on osa itsesi asettamista muiden ihmisten asemaan ja vastuun ottamista on ajattelua: "Jos olisin se henkilö, tarvitsen tämän." Joten mielestäni se on todella hyvä neuvo. Sinulla on mielestäni kaksi tai kolme lisää.

Andrew:
Joo. Ensinnäkin, kosketimme tätä todella ihmisenä, joka miellyttää todella paljon asukkaita ja muuta tiimin jäsentä. Myös joku, ja tämä on silloin, kun alat laajentua ja kasvaa hieman, joku, joka voi auttaa ohjaamaan joukkuetta. Joten saat johtajan, no sitten lisäät leasingagentin, nyt sinulla on kunnossapidon valvoja ja sitten lisäät huoltoteknikon tai pihahenkilön, mikä tahansa, tuo kiinteistönhoitaja on joku, joka voi pitää 10 minuutin kokouksen. huoltohenkilön kanssa aamulla ja sano: "Hyvä on. Tässä meidän työmääräykset. Laitetaan ne tärkeysjärjestykseen. Mene ulos. Pidä siitä huolta." Ja sitten hän tarkistaa päivän päätteeksi, mikä on tehty, mikä ei, miksi. "Hei, leasing-agentti, tee tämä." Ja voi koordinoida ja tehdä kaiken tämän.
Ja sitten vihdoin joku, joka on hyvä delegoimaan työtä, koska isännöitsijä voi pudota samaan ansaan, johon me yrittäjät joudumme. Teemme kaiken itse, koska se sai meidät tänne. Ja se on itse asiassa jotain, jonka olemme joutuneet auttamaan joitain isännöitsijistämme kasvamaan läpi: ”Ei, katso, sinulla on paljon yksiköitä. Haetaan sinulle leasing-agentti ja delegoidaan tämä." Tai sinun ei pitäisi silti tehdä näitä laskuja päivästä toiseen. Tämän toisen henkilön pitäisi tehdä se. Ja sitten vain varmistat, että he tekivät sen. Ihannetapauksessa se on joku, joka voi delegoida työtä, jotta he voivat kasvaa ja skaalautua. Toivottavasti he voivat nousta ja skaalata kanssasi.

David:
Nyt, Matt, puhuisitko lyhyesti, Andrew mainitsi, että leasing-agentin pitäisi olla ystävällinen persoona. Hän näkee toisinaan vähittäiskaupan parissa työskenteleviä ihmisiä, kuten: "Oi, sinun pitäisi olla se, joka vastaa puhelimeen, kun ihmiset soittavat tai tapaavat hänet kanssasi. Mitkä muut asiat tekevät ihmisestä hyvän leasing-agentin?

Matta:
Parhaat leasingleasing-agentit, joita olen nähnyt, ovat sellaisia, jotka pystyvät vähän vauhdittamaan ja jotka ovat jonkin verran taloudellisesti motivoituneita. Ja parasta leasing-agentin kanssa on tarjota heille jonkinlainen bonus, vaikka ei olisikaan niin, että tyypillinen kiinteistönvälittäjä saa tilauksena puolen kuukauden vuokraa tai jotain vastaavaa. Suuremmassa kiinteistöyhtiössä se voi olla vain jotain pienempi, koska leasing-agentti voi vuokrata kahdeksan tai yhdeksän asuntoa parin viikon välein. Joten siitä voi tulla jotain merkittävää. Joten sen täytyy olla joku, joka näkee tämän: "Mitä enemmän touhuan ja mitä enemmän jauhan ja autan täyttämään tämän kiinteistön tai autan pitämään tyhjiä yksiköitä täynnä, sitä enemmän ansaitsen rahaa. Onko se linjaus ja se 50 taalaa, sata taalaa, mikä tahansa, per allekirjoitettu vuokrasopimus, jonka he saavat, koska heidän kannustimensa peruspalkansa lisäksi merkitsee heille jotain.
Heidän täytyy olla nälkäisiä sitä varten. Minusta ne ovat myös tyypillisesti viehättäviä. Ne ovat hyviä lähetyksiä, eikö? Et voi sallia vuokralaisen sanovan "Voi, tulen vain viikon kuluttua" tai mitä tahansa. Hyvän leasing-agentin on sanottava: "Hei, kuuntele, minulla on kolme muuta esitystä tänä iltapäivänä. Etkö usko, että haluat muuttua vuokrasovellukseksi? Eikö tämä yksikkö ole hieno?" Ja lopuksi, heidän täytyy ajatella, että tarjoamasi asia on parasta sitten viipaloidun leivän, eikö niin? Heidän täytyy pitää siitä: "Meillä oli uima-allas täällä tässä kiinteistössä." Tai: "Kadulla on jopa ruokakauppa. Sen ei tarvitse olla kiinteistö, jossa on uima-allas. Vaikka he näyttäisivätkin esiperheesi, he vain listaavat mukavuuksia, tunnet alueen. "Rakennoivatko he uutta ostoskeskusta kadun varrelle vai ymmärsittekö huoltoaseman lisäävän Quicky Martin tai läpiajettavan autopesun tai mitä tahansa?"
He tutustuivat alueeseen ja kertoivat tulevalle vuokralaiselle näin: ”Tämä on hyvä alue, jolle olen muuttamassa. Ja tämä on hyvä yksikkö, johon olen muuttamassa.” Heidän on tiedettävä myös palvelut paikan päällä. Heidän on oltava kiinteistön asiantuntija ja tehtävä kaikesta, mistä he puhuvat, kaikkien aikojen jännittävintä. Joten mielestäni ne ovat erinomaisia ​​ominaisuuksia leasingagenteille ja myös hyviä seuraamaan, hyviä sulkemaan, koska kaikki eivät seuraa… Aikovat allekirjoittaa vuokrasopimuksen juuri silloin, joten heidän on seurattava ja tavoitettava ulosotot ja kaikki. Ja vielä yksi asia, nykymaailmassa kuvailin juuri loistavaa leasing-agenttia, mutta loistava seuraavan tason leasing-agentti on joku, joka on hyvä sosiaalisessa mediassa ja osaa tehdä Instagram-postauksia kiinteistöllesi, joka voi tehdä Facebook-postauksia kiinteistösi, jotka voivat ottaa Google Pin Drop -tunnuksesi omistajuuden kiinteistösi sosiaalisen median resursseista, koska ne ovat seuraavan tason loistavia leasingagentteja.

Andrew:
Sosiaalisesta mediasta puhuen, soitimme viikoittain yhden kiinteistönhoitotiimimme kanssa ja kysyin häneltä: "Mistä nämä vuokrasopimukset tulivat?" Hän sanoo: "Voi, tämä, tämä, tämä, tämä, nämä kaksi tuli TikTokista." "Huuuuuuuuuuuuuuuuuh mitä tarkoitat että nämä vuokrasopimukset tulivat TikTokista." "Ai niin, minä teen kaikkia näitä..." Joten kävi ilmi, että hän julkaisee useita kertoja päivässä näitä pieniä TikTok-videoita ja kiinteistöllä on valtava seuraaja, ja hän saa siitä vuokrasopimuksia. Ja minä olen kuin: "Okei, voitko opettaa muille esimiehillemme kuinka tämä tehdään?" Ja jotkut heistä ovat kuin: "Okei, hienoa. Opin tekemään tämän." Minulla on sellainen, joka on "En tee TikTokia". Olen kuin: "Hyvä on, hyvä. En aio pakottaa sinua tekemään sitä." Joten joo, sosiaalisen median taidot, se oli jotain, jonka koko tiimimme ja liiketoimintamme oppi, koska tuo johtaja teki sen jälleen yksin, ilman että minä edes sanoisin mitään. Ja minä olen kuin: "Odota, odota, odota, voit saada vuokrasopimuksen TikTokista?" "Toki voi."
Olen usein se henkilö, jolle joku piirissäni soittaa kiinteistökysymyksessä, oli se sitten mikä tahansa. Niin usein saan vanhoja ystäviä tai ihmisiä, jotka todella yrittävät selvittää, mihin asuntoon heidän pitäisi muuttaa. Olen kiinteistönvälittäjä, joten he soittavat minulle, koska osaisin vastata.

David:
Ai niin, tuossa.

Andrew:
[kuulumaton 00:40:21] asunto elämässäni. Mutta huomasin, että kun he ovat siinä pisteessä: "Menenkö minä kuiskausten, järvien vai korkeuksien mukana?" He luovat tämän luettelon kaikista heidän tarjoamistaan ​​mukavuuksista ja vertaavat sitten vuokria. On olemassa syvällinen analyysi, johon useimmat vuokralaiset aikovat mennä valitessaan muuttopaikkaansa, koska ihannetapauksessa he aikovat asua siellä jonkin aikaa. He eivät halua pakata ja liikkua jatkuvasti. "Tämä oli 2000 2,500 kuukaudessa ja se on tässä paikassa, mutta siinä ei ole uima-allasta eikä se salli lemmikkejä. Tämä sallii lemmikit, ja se on vain XNUMX XNUMX kuukaudessa, mutta blaa, bla blaa.
He todella ponnistelevat paljon tämän tarkastelussa, ja kun olet sellaisessa asemassa, että olet niin sitoutunut mihin aiot mennä, uskon ehdottomasti, että leasing-agentti, joka seuraa tilannetta, myy. miksi he olisivat onnellisempia korkeuksissa kuin kuiskauksissa tai missä tahansa, on ehdottoman pelin muuttaja. Se on niin iso asia, kun yrität tehdä päätöksen etkä halua tehdä väärää päätöstä. Kun sinulla on se rauhoittava ääni, joka saa sinut ajattelemaan… Useimmat ihmiset, niin outoa kuin tämä onkin, vastaanottavat sen, koska Jumalan täytyy käskeä minun siirtyä tähän, koska tämä henkilö kutsui, me annamme aina sen kunnian.

David:
Merkki. Se on tarkoitettu.

Andrew:
Jumalallinen väliintulo. He seurasivat, kun yritin selvittää tätä. Nyt kun näytät heille asunnon, he todennäköisesti menevät sinä iltana kotiin juttelemaan poikaystävänsä, tyttöystävänsä tai minkä tahansa kanssa ja sanomaan: "Minne haluat muuttaa?" Suurella todennäköisyydellä he tekevät niin, kun puutut jumalallisesti asiaan ja soitat klo 8 ollaksesi kuin: "Hei, oliko sinulla kysyttävää? Haluaisin todella saada sinut tänne. Minusta tulimme todella hyvin toimeen." "Voi luoja, he haluavat meidät. Olemme tervetulleita.” "Meillä ei ole edes koiraa. Mennään sinne." Vain yksi pieni asia voi tehdä valtavan eron.

Matta:
Sallikaa minun lisätä siihen. Ja syy tähän on, että useimmat ihmiset eivät mene ylimääräiseen kilometriin. Ja kun teet niin, se on yllättävää ihmisille, eikö? Tuntuu kuin tavallisesti sinua ei seurata "Hei, miten se meni?" Kuten: "Hei, sinulle vaihdettiin öljyt täällä tässä kaupassa tai missä tahansa. Millaista se oli? Olitko onnellinen?" En saa sitä puhelua. Ja kun teet niin, he sanoisivat: "Hei, he todella välittävät. Se on hyvä paikka. Oi, aion mennä sinne ikuisesti. Ja me vuokraamme sen asunnon, koska tämä henkilö itse asiassa otti puhelimen ja soitti minulle." Eikö?

Andrew:
Matt, teit aiemmin todella hyvän pointin, joka mielestäni korostaa eroa omaisuudenhoidon ja kiinteistönhallinnan välillä. Ja kun sanoit puhuvan tiimisi jäsenten etujen yhdistämisestä kiinteistön menestykseen. Useimmat kiinteistöyhtiöt, jos kysyt heiltä: "Mitä meidän pitäisi maksaa tälle henkilölle?" He sanovat: "No, markkinat ovat 24-27 dollaria tunnissa, joten asetamme sen 25:een." Ja se on vastaus, jonka yleensä saat. Hyvä varainhoitaja sanoo: "Okei, hienoa, se on markkina." Mutta jos omaisuuteni nettotulot ovat satatuhatta dollaria vuodessa, saavutan tavoitteeni. Jos se saavuttaa 120, murskaan sen. Entä jos asetan sen yli tietyn tavoitteen, isännöitsijä saa tietyn prosenttiosuuden jokaisesta sen ylittävästä dollarista. No arvaa mitä, nyt heidän tulonsa kasvavat samalla kun sinun.
Ja olemme tehneet sen monien kiinteistöjemme kanssa, ja se on tehnyt ihmeitä, koska isännöitsijä tietää: "Hei, jos työskentelen erityisen kovasti tämän parissa, se ei tee vain sijoittajia ympäri maata tai tyyppejä Kaliforniassa. enemmän rahaa, se myös tuo minulle enemmän rahaa." Meillä on isännöitsijä, joka tienaa enemmän kuin hänen yläpuolellaan olevat alueet, koska hän on pudottanut sen toistaiseksi pois puistosta. Ja olen niin iloinen voidessani maksaa hänelle kirjaimellisesti kaksinkertaisen markkinahinnan, koska kun katsot kuinka paljon hän tienaa meille, se on melkein merkityksetöntä, koska hänellä menee niin hyvin. Hyvä varallisuudenhoitajan taito on siis varmistaa… Vaikka kyseessä olisikin järjestelmänvalvojasi, löydä jokin tapa kohdistaa hänen menestyksensä omaasi, jotta kasvat aina samaan suuntaan.

David:
Joten kun tulee huoltovalvojia, tämä on toinen melko iso pala, koska huono huolto tekee siitä, että ihmiset eivät halua enää asua siellä. Luulen, että useimmat ihmiset yleensä pysyvät siellä, missä he ovat, kunnes tapahtuu jotain, joka häiritsee heidän rauhaansa. Joten naapuri on liian äänekäs. Heidän ensimmäiset ajatuksensa ovat luultavasti: "Pyydä johtoa korjaamaan se. Jos se ei korjaannu, siirryn." Tai jokin on rikki, jota ei korjata. Kaikilla on suvaitsevaisuus. Ja sitten jossain vaiheessa he vain tulevat siihen pisteeseen, että he sanovat: "Minun täytyy lähteä korjaamaan tämä." Ja avoimet työpaikat ovat erittäin kalliita, koska olet leasing-agentti, nyt joudut maksamaan jollekulle, että hän menee täyttämään sen, sekä ajanjakso, jona kukaan ei ole miehitetty, se on tyhjä. Ja sitten vuoro, sinun täytyy maalata ja tehdä uudelleen kaikki tämä. Huoltopäälliköt voivat siis todella auttaa pitämään kulut pienempänä. Mitä kahta asiaa teistä kukin luulee nostavan esille kun on kyse kunnossapidon esimiehistä? Mitkä ovat tärkeimmät asiat, joita voit suositella?

Andrew:
Tarkoitan, uskon, että toimimme sillä perusoletuksella, että kenellä tahansa, jolla on perushuoltotaidot. He tietävät eron Phillipsin ja flatheadin välillä, mikä on suunnilleen niin pitkälle kuin pystyn. Joten minulla ei ole sen parempaa analogiaa. Numero yksi on innokas osallistumaan. Ja mitä tarkoitan sillä, ne ovat, se ei ole vain: "Okei, sain nämä viisi työmääräystä. Niin kauan kuin saan nämä valmiiksi tänään, olen kunnossa." No, ehkä he työskentelevät työmääräyksen nro 2 parissa ja he näkevät, että seuraava asukas on ohi, heidän ovi vain jumiutuu. Se on imenyt kosteutta eikä istu enää. Joten joka kerta, kun he näkevät heidän tulevan ulos ja työntämään olkapäätään. "Oi, odota hetki." He tulevat paikalle, säätävät saranoita, "Oi, katsokaa." Ja korjaa se viidessä minuutissa.
Se ei vaadi työmääräystä. Ja sitten he ovat joku, joka on innokas auttamaan johtajaa aina, kun asiat tulevat eteen. Yksi esimerkki, jonka voin ajatella, on, että meillä on äskettäin palkkaamamme huoltopäällikkö, joka tulee puheluihimme muistilehtiön kanssa ja hänellä on luettelo asioista, joista puhumme, ja tekee sitten muistiinpanoja asioista, joista puhumme, jotta hän voi mennä seuraamaan. noudata niitä ja huolehdi siitä. Emmekä koskaan edes pyytäneet häntä tekemään niin. Tarkoitan, että hän on vain niin innokas osallistumaan ja olemaan osa sitä. Se on siis valtava. Ja sitten yksi toinen, sanoisin myös, ja ne ovat sidottu yhteen, on huoltohenkilö, joka ymmärtää sen olevan tiimityötä.
Joo. Okei. Hänellä on viisi työmääräystä tehtävänä, mutta hänellä saattaa olla urakoitsija, joka on paikan päällä remontoimassa yksikköä, jonka on varmistettava, että tarvikkeet ovat siellä ja että johtaja, isännöitsijä on paikalla varmistamassa, että hän sai tarviketilauksen. Koska yleensä huolto ei tilaa omia tarvikkeitaan. Joskus näin ei ole, mutta usein se on tiimityötä, jossa sanotaan: "Okei, me tarvitsemme tätä. Johtaja varmistaa." Ja on vain valmis astumaan sisään ja auttamaan missä tahansa. Ja päivystys on rehellisesti sanottuna luultavasti yksi pahimpia puolia kerrostaloasunnon huoltomiehenä, koska saat puhelun kello 2 aamulla jouluna, että joku työnsi nallen alas wc:hen ja nyt se tulvii yksikköä.
Ei sillä, että kukaan koskaan nauttisi siitä, mutta joku, joka pystyy sanomaan: "Hyvä on, tämä on osa tämän yhteisön palvelemista, ja tämänkaltaisia ​​asioita tulee tapahtumaan." Ja toivottavasti hyvänä omaisuudenhoitajana teet sen heille takapäässä. Meillä on ollut tällaisia ​​tilanteita ja lähetämme sille huoltohenkilölle lahjakortin, kuten "Mene vaimosi illalliselle. Kiinteistömme pilaa uudenvuodenaaton."

David:
Okei, ymmärrämme. Anteeksi tuosta. Ja kiitos, että vastasit puhelimeesi ja lähdit huolehtimaan. Se on mahtavaa.

Andrew:
Jep.

Matta:
Lisäys tähän, se on hauska, se vain näytti olevan yhteinen teema koko kiinteistönhoitotiimissä, siis työmaapäällikkö, leasing-agentti, mikä tahansa omistajuus. Ja tapa, jolla huoltoteknikon omistajuuden tunne ilmenee, on esimerkiksi: "No, meillä on 20 työmääräystä tässä kuussa, joten tämä tarkoittaa, että nämä 20 vuokralaista odottavat minun tekevän jotakin heidän puolestaan. ja se ei ole okei. Ja siksi minun on nostettava vauhtia. Minun täytyy tyrmätä nämä työmääräykset." Aivan sama. Huono huoltotekniikka kohauttaa olkapäitään ja sanoo: "No, siinä kaikki..."

David:
Pääsen siihen, kun pääsen siihen.

Matta:
Kyllä, pääsen siihen, kun pääsen siihen. Ja me kaikki olemme nähneet huoltoteknikot, joilla on tämä filosofia, ja siellä on myös huoltoteknikot, jotka sanovat: "Kuule, se ei ole hyväksyttävää. Nämä ihmiset tarvitsevat minua." Sitten se on omistajuuden tunne ja he todella ottavat… Esiintyy muistilehtiön kutsuihin. Olemme saaneet huoltoteknikot sanomaan meille, että "Kuule, me annoimme yksikön vuoroja", mikä tarkoittaa, että kun yksikkö vapautuu, paikan päällä tehneet huoltohenkilöt käänsivät yksiköitä ympäri. He tulivat luoksemme ja sanoivat: "Hei, me tarvitsemme vähän apua. Ja se maailma yksikkövuoroissa, koska monet toimistot ilmestyivät ja he pyysivät meiltä apua, koska he tiesivät, etteivät voineet ylläpitää työtilauskulkuaan ja työmääräysten tasapaino ei ollut kunnossa. lyödä, koska he tiesivät, että se oli jotain, se oli kuin omistajuutta.
He tiesivät olevansa vastuussa siitä. Joten he sanoivat: "Voimmeko tuoda vähän lyhytaikaista apua, joka auttaa meitä maalaamaan, auttamaan meitä poistamaan roskat?" Aivan sama. Ja me sanoimme: "Toki, ehdottomasti." Koska tiesimme, että he välittävät. Siksi he pyysivät sitä. Eikä se johtunut siitä, etteivätkö he halunneet tehdä työtä. Se johtuu siitä, että heidän velvoitteensa alkoivat putoaa.

Andrew:
Joo. Ja vielä yksi asia, johon haluan puuttua. Joten jokainen, joka kuuntelee, saattaa sanoa: "Hienoa kaverit, että teillä kolmella on kaikki nämä upeat huoltoparit. Yritän vain saada jonkun todella ilmestymään ja tekemään jotain ajoissa." Se on myös meidän ongelmamme tällä hetkellä. Tarkoitan, Matt ja David ja minä olemme siinä mittakaavassa, jossa meillä on nämä tiimin jäsenet, mutta ylläpito on meille luultavasti vaikein tehtävä tällä hetkellä. Ja valitettavasti olemme palkanneet ihmisiä, jotka eivät täytä näitä ominaisuuksia, joista juuri puhuimme, ja meidän on täytynyt päästää heistä irti. Joten jos istut siellä ja menet: "No, se on hienoa, kaikki nämä ihanteelliset hahmot. Haluan vain joitain luonteenpiirteitä. Haluan vain jonkun ilmestyvän." Joo, meilläkin on se ongelma. Se ei ole vain sinä. Toivottavasti jos Fed lisää työttömyyttä, toivottavasti yksi sivuetuista on se, että on helpompi löytää hyviä ihmisiä. Mutta se on ongelma, joka meilläkin on. Joten jos koet sen, älä pahastu. Se et todennäköisesti ole sinä.

David:
Kaikki suutelevat sammakoita. Puhumme ihanteellisesta ihmisestä. Tämä ei tarkoita, että saat ne ensimmäisellä tai edes 10. yrittämällä. Se on usein todellinen taito selvittää, kuinka voit löytää oikeat ihmiset, minkä vuoksi kohtelet heitä niin hyvin, kun sinulla on heitä, koska haluat heidän kohtelevan omaisuuttasi, ja he todennäköisesti kohtelevat sitä samalla tavalla kuin sinä hoitaa paljon aikaa. No kiitos kaverit. Tämä on ollut fantastista. Ja se liittyy aiheeseen, josta emme todellakaan puhu kovin usein, koska se on vain ollut ostaa niin paljon kiinteistöä kuin voit, lainata toisten rahoja, mennä sinne nopeasti, löysästi ja holtittomasti, vain ruiskuta ja saalista, niin saat osut maaliin pari kertaa ja ansaitset paljon rahaa. Ja tuo tavoite tiukenee ja siitä tulee paljon vaikeampaa.

Andrew:
"Se toimii jatkossa."

David:
Se on aivan oikein. Joten ennen kuin saan teidät pois täältä, Matt, mistä ihmiset voivat saada lisätietoja sinusta?

Matta:
He voivat kuulla minusta yrityksemme verkkosivuilla, derosagroup.com, DEROSA-group.com. Tai he voivat seurata minua Instagramissa osoitteessa themattfaircloth.

Andrew:
Matt on myös kirjoittanut kirjan BiggerPocketsille. Mikä se kirja oli?

Matta:
Sitä kutsuttiin yksityisen pääoman keräämiseksi. Ja se on jotain todella jännittävää. Ja uskon, että sijoittajasuhteet ja tapa, jolla keräät enemmän rahaa sopimuksiisi ja tapa, jolla kohtelet sijoittajia, joita sinulla on jo kaupoissasi, tulee olemaan jotain, josta tulee entistä enemmän, se on aina tärkeää, mutta vielä enemmän. tärkeä muuttuvassa taloudessa. Joten kaikkien tulisi tutustua yksityisen pääoman keräämiseen osoitteessa biggerpockets.com/store.

David:
Selvä. Ja Kush, mistä ihmiset voivat saada lisätietoja sinusta?

Andrew:
Hae vain Vantage Point Acquisitions -sivustolta vpacq.com. Soita myös kollegalle ja pyydä minua BiggerPocketsissa, jotta voimme muodostaa yhteyden sinne. Ja jos olet päässyt tämän podcastin loppuun asti ja olet joko joku, joka rakastaa omaisuudenhoitoa tai olet kuin "Haluan todella oppia sen", kolme viimeisestä neljästä lisäyksestämme tiimimme on tullut BiggerPockets-kuuntelijoista. Jotkut uskomattomat ihmiset kuuntelivat tätä podcastia, ja etsimme toista. Joten jos haluat tulla työskentelemään kanssamme yrityksen omaisuudenhoitopuolella, siirry verkkosivustolle. Siellä on välilehti ja linkki hakemiseen. Ja toivottavasti saan työskennellä kanssasi.

David:
Joo. Ja voin allekirjoittaa sen. Andrew on monen perheen kumppanini. Ostamme kiinteistöjä yhdessä ja meille töihin tulleet ihmiset ovat olleet loistavia. Ja he ovat itse asiassa edistyneet paljon myös omien portfolioidensa kanssa. Se on todella, todella hyvä tapa oppia, kun työskentelet jollekin, joka pitää sinut korkealla tasolla, opettaa sinulle asioita tekemään asiat oikein, malli sinulle oikealla tavalla lähestyä sitä. Ja ne tavat, jotka kehitetään, ovat asioita, joista puhuimme aiemmin, sillä asenteella ja persoonallisuudella, jonka tuot työhön, on paljon merkitystä. Joten jos pidät moniperheestä, harkitse yhteydenottoa.
Selvä kaverit, aion viedä teidät pois täältä. Paljon kiitoksia, että otit aikaa pois Lake Tahoesta [ei kuultavissa 00:53:07] puhuaksesi monen perheen kanssa minun ja kuuntelijoidemme kanssa. Ja toivottavasti tämä auttaa monia ihmisiä. Nähdään ensi kerralla.

Andrew:
Nähdään silloin.

David:
Tämä on David Green Matt "The Scorekeeper" Fairclothille ja Andrew "The Hamburgler" Kushman, jotka varastavat kaikki analogiani allekirjoittamassa.