A kaupallinen kiinteistöjen kaatuminen etsii enemmän ja enemmän todennäköisesti vuonna 2023. Korkojen nousu, pakattu korkokannatja uusi varasto markkinoille tulossa saa kaupalliset kiinteistöt ja tarkemmin sanottuna moniperheet näyttämään kiinteistösijoittajan silmissä yhtä houkuttelevalta kuin koskaan. Mutta niin paljon rahaa heitetään edelleen moniperhesijoituksiin, jäävätkö arkipäiväiset sijoittajat kiinni kaikkeen hysteriaan? Vai onko tämä vain ylihypotettu kolari joka ei toteudu tuleviin vuosiin?
Scott Trench, BiggerPocketsin toimitusjohtaja ja isäntä BiggerPockets Money Podcast, on epäillyt moniperhehuoneistoa siitä lähtien, kun asuntolainojen korot alkoivat nousta. Nyt hän on ohjelmassa selittämässä miksi kolari voi tapahtua, keneen se vaikuttaaja mitä sijoittajat voivat tehdä valmistautumaan itse. Nyt EI OLE aika tehdä korkean panoksen sopimuksia, jotka olivat niin merkittäviä vuosina 2020 ja 2021. Scott antaa suosituksensa siitä, mitä sekä passiiviset että aktiiviset sijoittajat voivat tehdä säilyttääkseen omaisuutensa, jos ja kun romahdus lopulta iskee.
Mutta ei siinä vielä kaikki! Ilman sitä emme puhuisi moniperheestä Andrew Cushman ja Matt Faircloth, kaksi suurta moniperhesijoittajaa, joilla on vuosikymmenten kokemus alalta. Andrew ja Matt ottavat kysymyksiä kahdelta BiggerPockets-mentoitavalta, Philip ja Danny, muutama kalifornialainen sijoittaja yrittää skaalata moniperhesalkkujaan. Jos haluat päästä moniperheeseen oikealla tavalla tai väistä surkea sopimus, pysy paikallasi!
Klikkaa tästä kuunnellaksesi Apple Podcasteja.
Kuuntele podcast tästä
Lue tekstitys tästä
Scott:
Tämä on BiggerPockets Podcast, esitys numero 721.
Andrew:
Muista, että isompi on henkisesti pelottavampaa, mutta isompi on helpompaa. 10 yksikön purkaminen on yhtä paljon työtä kuin 100 yksikön purkaminen. Joten filosofiani on mennä niin suureksi kuin voit mukavasti. Tarkoitan, että mukavaa on se, ettei sinua tai sijoittajia aseteta taloudelliselle riskille, mutta älä pelkää sitä tosiasiaa, että "No, se on 100 yksikköä. En ole koskaan vielä tehnyt niin." Jos olet laskenut 10:n, olet alentanut 100:n. Se on vain rahan määrä, ja se itse asiassa helpottuu mitä isommaksi menet.
Scott:
Mitä kaikille tapahtuu? Tämä on Scott Trench, tilapäinen vieras BiggerPockets Podcastissa isäntä Dave Meyerin kanssa. Anteeksi, varastin sen sinulta, Dave.
Dave:
Voi ei. En tiedä olenko isäntä vai vieras. Mitä tahansa, olemme täällä yhdessä ja otamme esityksen tänään.
Scott:
Kiitos, että sain olla tänään, Dave. Arvostan sitä.
Dave:
Joo tietenkin. Olet erittäin sujuva tuossa esittelyssä. Olet vanha käsi tässä. Halusimme saada sinut mukaan, koska meillä on ollut pari kysymystä. Sinulla ja minulla on itse asiassa ollut paljon mahtavia keskusteluja offline-tilassa tästä. Sinulla on todella mielenkiintoisia ajatuksia ja suoraan sanottuna huolenaiheita moniperheen kaupallisesta tilasta, josta aiomme puhua täällä esityksen ensimmäisten 20 minuutin aikana.
Scott:
Kyllä vaan. Uskon, että kaupallinen moniperhe on nauttinut todella ilmiömäisestä juoksusta valtavan vaurauden luomisessa viimeisten 10, 12 vuoden aikana, sillä vuokrat ovat todellakin nousseet lähes kiihtyvästi viimeisen vuosikymmenen aikana, kun korot ovat laskeneet tuona aikana ja kun kattokorot ovat laskeneet. Se on luonut uskomattoman ympäristön vaurauden luomiselle, joka on mielestäni sujunut ja jonka on määrä antaa paljon takaisin seuraavien 12–18 kuukauden aikana. Haluan todella ilmaista nämä huolenaiheet ja soittaa hälytyskelloa täällä, jotta sijoittajat ovat erittäin, hyvin varovaisia etenkin tämän vuoden 2023 omaisuusluokan suhteen.
Dave:
Selvä, hienoa. No, tästä tulee hieno keskustelu. Odotan sitä. Minulla on sinulle paljon kysymyksiä. Kaikki kuuntelevat, puhumme Scottin kanssa noin 20 minuuttia. Sitten annamme sen Matt Fairclothille ja Andrew Cushmanille, jotka vastaavat mentoroitaviin ja kuuntelijoiden kysymyksiin moniperhetilasta. Joten meillä on sinulle loistava esitys tänään. Aiomme käsitellä paljon kaupallisuudesta ja moniperheistä, joten sinun kannattaa ehdottomasti pysyä tässä. Sinulla on ajatuksia siitä, mitä moniperhe- ja liiketiloissa tapahtuu, ja haluaisimme kuulla, mitä ajattelet.
Scott:
Luulen, että ensimmäinen asia, joka minua koskettaa moniperhe- tai kaupallisessa moniperhe- ja liikekiinteistöalueella, on se, että kattokorot ovat alhaisemmat kuin korkotasot tällä hetkellä suuressa osassa tätä tilaa. Se tarkoittaa sitä, että kun ostan kaupallisen kiinteistön, ostan tulovirran. Jos se on 5 prosentin yläraja, saatan käyttää 10 miljoonaa dollaria ostaakseni kiinteistön, jonka nettotulot ovat 500,000 5.5 dollaria vuodessa. No, jos korkoni on 6.5 % tai 30 %, kuten Freddie Macin 6.42 vuoden kiinteäkorkoisten asuntolainojen keskiarvo on XNUMX % vuoden lopussa, se tarkoittaa, että velkaani on laimentava. Itse asiassa aion saada paremman tuoton ostamalla kaiken käteisen tai olemalla lainapuolella osakepuolen sijaan, ellei ole todella nouseva arvostuksen suhteen. Liikekiinteistöjen tapauksessa se tarkoittaa, että olen todella nousussa vuokran kasvusta tai jostain syystä uskon voivani vähentää toimintakuluja. Tämä on siis valtava ongelma. Tämä ei ole mielestäni kestävää. Kun markkinoiden keskiarvo näkee kattokorot alhaisemmat kuin korkotaso, se tarkoittaa, että markkinat menevät kaikkiin näihin kasvuoletuksiin. Ja minä en ymmärrä sitä. Minusta se on todella vaarallinen ja pelottava asema.
Joten käydään läpi, minkä täytyy olla totta, jotta tämä toimisi kaupallisen tilan sijoittajille. Yksi on, että vuokran kasvun on kiihdyttävä. Yksi tapa, joka voi tapahtua, on kysynnän ja tarjonnan dynamiikka. Tarjontapuolella meillä on eniten verkkoon tulevaa varastoa sitten 1970-luvun. Ivy Zelman arvioi, että seuraavien 1.6–12 kuukauden aikana verkkoon tulee 18 miljoonaa yksikköä. Rakentajat täydentävät inventaarion ja ansaitsevat sen. On mahdollista, että jos asiat menevät todella huonosti, ne voivat lopettaa rakentamisen, mutta se vain todistaa sen asian, että tässä tilassa on suuri riski.
Sitten tämän toinen puoli… Joten luulen, että se on vastatuuli sille vuokran kasvuoletukselle, että markkinoilla on kaikki käynnissä, paljon tarjontaa tulee verkkoon, paljon rakentamista. Sinun tarvitsee vain kurkistaa ulos ikkunasta täällä Denverissä ja näet nosturit tuotteliaampana kuin koskaan. Se kertoo jotain, koska kaupunki on kukoistanut jo pitkään. Nyt tämä kaikki on alueellista. Jotkut kaupungit eivät näe tarjontaa verkkoon. Joissakin kaupungeissa verkkoon tulee tonnia tarjontaa, eikä niillä silti ole ongelmia näiden yksiköiden imemisessä.
Dave:
No, toistaakseni, korostaakseni tätä asiaa, Scott, näemme jo, että vuokrat, erityisesti moniperheissä, tasoittuvat ja alkavat laskea joillakin alueilla. Se on jopa ennen, mitä sanot, tämä tarjonnan kasvu tulee verkkoon, koska luulen, että se on tavallaan vuoden 2023 puolivälissä, kun sen on tarkoitus tapahtua. Joten näemme tämän jo ennen kuin tarjonnan ylimäärä edes alkaa vaikuttaa tuohon dynamiikkaan.
Scott:
Joo, ehdottomasti. Mielestäni parempi veto on, että vuokrat pysyvät ennallaan tai ehkä jopa laskevat seuraavien 12 kuukauden aikana moniperhehuoneissa verrattuna implisiittiseen oletukseen, että kattokorot ovat korkoja alhaisemmat, että ne aikovat nousta räjähdysmäisesti.
Kysyntäpuolella uskon, että meillä on villi kortti täällä, eikä minulla oikeastaan ole ennusteita, joihin olisin todella luottavainen kysynnän suhteen. Yksi suurista argumenteista kysynnän puolesta on se, että ihmisiä on enemmän, kotitalouksien muodostuminen kiihtyy. Pitkän aikavälin trendit tukevat sitä. Se on totta, mutta koko COVID-tilanteessa on paljon vaihtelua: monet ihmiset muuttavat pois, eroavat, eroavat. Se luo kotitalouden muodostumista mielestäni keinotekoisesti. Se on mittari, joka voi liikuttaa ja hämmentää ekonomisteja. En siis tiedä miten ennustaa kotitalouden muodostumista vuonna 2023 tavalla tai toisella. Mielestäni turvallisin veto on olettaa hyvin vähän kotitalouden muodostumista. Jos tulee lievä taantuma tai korot jatkavat nousuaan, se luo paineita taloudelle. Se johtaa hitaampaan palkkojen nousuun, ja saatamme antaa osan vuokrankorotuksista takaisin. Mielestäni on syytä uskoa, että vuokrat pysyvät ennallaan tai laskevat vuosi vuodelta. Se on taas ongelmallista.
Olen siis huolissani siitä, että vuonna 2023 voimme nähdä kattokorot nousevan, mikä tarkoittaa, että moniperheen omaisuuden arvostus laskee. Joten sama kiinteistö, joka tuottaa 500,000 10 dollarin nettoliiketuloa, muuttuu 5.0 miljoonasta dollarista 7.7 prosentin ylärajalla 6.5 prosenttiin 23 prosentin ylärajalla. Tämä on 70 prosentin romahdus kyseisen omaisuuden arvossa. Jos sinulla on velkasuhde 30/70, käytit 30 % velkaa, 2023 % omaa pääomaa, se tuhoaa suurimman osan omasta pääomasta. Tämä on ongelma, jonka näen hauduttavan tässä tilassa tai jonka olen huolissani, että se voi olla valmistamassa vuonna XNUMX.
Dave:
Näetkö tämän kaikissa moniperheen omaisuuksissa? Vaikuttaako tämä suhteettoman paljon suurempiin syndikaatioihin tai pienempiin moniperheisiin?
Scott:
Mielestäni tämä on uhka kaupallisille kiinteistöomaisuuksille kautta linjan, mukaan lukien toimistotilat, vähittäiskaupat, moniperhe- ja muut omaisuuserät. Uskon, että tulet näkemään enemmän paineita suurempiin omaisuuseriin. Tulet näkemään paineita omaisuuseriin, joita ei rahoiteta Freddie Mac -lainoilla 30 vuoden kiinteällä korolla. Uskon, että ihmisiin kohdistuu suhteettoman suuri vaikutus. Uskon myös, että tulet näkemään ihmisiä, jotka eivät yksinkertaisesti myy tänä aikana. Jos olet sijoittanut syndikaatioon, syndikaattorisi ei todennäköisesti vain aio myydä seuraavan vuoden tai kahden aikana ja toivoa, että hinnat palautuvat. Olen kuitenkin huolissani siitä, että jos korot pysyvät korkealla ja ne voivat jopa laskea hieman, tiedän, että ajattelet asuntolainojen korot todennäköisesti laskevan ensi vuonna, mutta niin kauan kuin ne vain pysyvät paljon korkeampana kuin ne olivat. parin viime vuoden aikana uskon, että ylärajakorot nollataan korkeammalle tasolle, ehkä 6.5 %, 7 % maanlaajuisesti, taas vaihtelevat alueittain.
Dave:
No, myös ihannetapauksessa useimmat syndikaattorit ja operaattorit todennäköisesti pitävät kiinni. Mutta kaupallisen luotonannon luonteen vuoksi useimmilla niistä ei ole pitkäaikaista kiinteää velkaa. Joillakin heistä saattaa olla erääntyvä ilmapallomaksu tai säädettävä korkoinen asuntolaina, joka mukautuu seuraavien parin vuoden aikana, ja se voi mahdollisesti pakottaa myyntiin tai vaikuttaa kielteisesti kiinteistöjen kassavirtaan.
Scott:
Mielestäni se on totta, ja mielestäni se on todella suuri tuntematon avaruudessa. En tunne ketään, jolla on hyviä tietoja kaupallisten moniperhekiinteistöjen keskiarvoista. Mikä on näiden velkojen keskimääräinen painotettu kesto? Onko viisi vuotta? Onko siitä 10 vuotta? Onko siitä 30 vuotta? Saavatko kaikki kiinteäkorkoisia Freddie Mac -lainoja tästä ja kaikki on valmista? Arvelen, että näillä alueilla on suuri leviäminen ja että eri ihmiset tulevat vaikuttamaan hyvin eri tavalla. Paras arvaukseni on, että tälle ylärajan nollaukselle tulee tapahtuman sijaan prosessi. Näiden omaisuuserien käyttäjiin kohdistuu vain jatkuvaa jauhamispainetta 12–18 kuukauden ajan, mutta aina voi olla jonkinlainen tapahtumaongelma, jossa asiat menevät päälaelleen kerralla.
Tämä ei muuten ole uutinen. Avaruusomaisuuden arvot ovat laskeneet jo 20–30 prosenttia monilla markkinoilla. Joillakin näistä markkinoista se oli kuin valokytkin, ja osa siitä oli ajan mittaan. Brian Burkella on mielestäni todella hyviä yksityiskohtia tästä aikaisemmassa BP-podcastissa. Sitten haluan myös sanoa, että sinulla oli Ben Miller On the Market Podcastissa, Fundrisen toimitusjohtaja. Hänellä on mielestäni todella hyvä käsitys avaruudessa esiin tulevista ajoitus- ja luottokysymyksistä ja siitä, kuinka ihmiset ovat velkaantuneet ja miksi lainanantaja A lainasi lainanantajalta B rahoittaakseen kiinteistön C, ja kaikki tarvitsevat likviditeettiä kerralla. voisi aiheuttaa ongelmia. Mielestäni sitä on todella vaikea ennustaa. Luulen jälleen, että se on tila, jossa kenelläkään ei ole hienoa dataa, ja täällä on suuri tuntematon.
Dave:
Sitä tietoa on todella vaikea löytää. Jos haluat katsoa podcastin, josta Scott puhui, se ilmestyi joulun aikoihin On the Market -syötteessä. Voit tarkistaa asian. Sitä kutsutaan suureksi velanpoistoksi Ben Millerin kanssa. Scott, tämä on mielestäni kiehtovaa ja arvostan näkemystäsi. Olen utelias, mitä suosittelisit sijoittajille. Luulen, että asiassa on kaksi puolta. Mitä suosittelisit heidän tekevän operaattorina, moniperheyrityksenä? Mitä neuvoja sitten olisitte minun kaltaiseni ihmisinä, jotka sijoittavat passiivisesti moniperhesopimusten syndikaatioihin?
Scott:
Luulen, että jos olet nykyisessä syndikaatiossa, sinun täytyy vain rukoilla ja pitää kiinni. Ei oikein muuta vaihtoehtoa ole. Olet kommandiittiyhtiö, etkä voi tehdä mitään. Joten kaikki riippuu siitä, mitä voit tehdä jatkossa. Uskon, että jos harkitset sijoittamista syndikaatioon, varmista, että se on valtava voittaja myös vuokrattomassa kasvuympäristössä. Heittäkää pois syndikaattorin ennusteet markkinoiden vuokran kasvusta ja sanokaa, jos vuokran nousua ei ole, onko tällä asialla vielä järkeä parin seuraavan vuoden aikana minulle? Ja onko järkeä missä, vaikka minun pitäisi myydä kiinteistö 150 peruspisteen koronkorotuksella näillä markkinoilla…? Se on yleinen nyrkkisääntö. Jokainen alue vaihtelee. Voit ehdottomasti muokata näitä oletuksia alueesi mukaan, jos sinulla on jokin niistä markkinoista, joilla on paljon nettomuuttoa ja hyvin vähän uutta rakentamista.
Toinen vaihtoehto on sen sijaan, että pääsisi syndikaatiossa osakepuolelle, harkitse velkapuolta. Siellä on etuoikeutettu osake, joka on todella yhdenmukainen velan tuottoprofiilinsa suhteen, vaikka se on huonompi kuin korkeampi velka pinon kärjessä. Tai voit vain päästä velkarahastoon. Jos yläkorko on 5 % ja korot 6.5 %, miksi et vain tienaa 6.5 % korkoa tai jopa korkeampaa muilla velkarahastoilla? Se on alhaisemman riskin tapa ansaita parempaa kassavirtaa tietyn ajan. Kun asiat muuttuvat tai jos ne muuttuvat, voit aina palata pääomapuolelle tai kun luottaa vuokran nousuun. Jos aiot tehdä osakekaupan, harkitse sellaisen henkilön löytämistä, joka tekee syndikaatin ilman vipuvaikutusta. Jälleen, jos kiinteistö tuottaa tuottoa 5 prosentin korolla, harkitse velan poistamista. Se itse asiassa lisää tuottoasi ilman vuokraa tai alhaisen vuokran kasvuympäristössä samalla kun riski on pienempi. Joten se on todella viehättävä.
Nämä ovat erittäin rohkeita mielipiteitä, joita yritän tuoda tänne, mutta haluan todella ilmaista tämän huoleni, koska minusta tuntuu, että ihmiset eivät ymmärrä tätä ja minusta tuntuu, että he saavat tietoa… Jos saat kaiken tietosi ihmisiltä, jotka syndikoivat kiinteistökauppoja, tunnista, että nämä syndikaattorit, he ovat mahtavia ihmisiä, he tekevät hyvää työtä monissa tapauksissa, mutta tämä on heidän toimeentulonsa. On vaikea nähdä ehkä joitain riskejä tässä tilassa, jos toimeentulosi riippuu suurten pääomasummien hankkimisesta, kauppojen ostamisesta ja rahan ansaitsemisesta hankintapalkkioilla, hallinnointipalkkioilla ja sitten voitonjaon piirissä [iaudiible 00 :13:51].
Dave:
Se on loistava neuvo, Scott. Kiitos. Näetkö tämän mahdollisen taantuman liikekiinteistöissä? Sinun sanomasi perusteella se kuulostaa. Itse uskon, että asuntokiinteistöissä tulee näkemään vaatimaton taantuma, mutta tällä kaupallisella on analyysisi mukaan enemmän haittapuolia. Näetkö sen leviävän asuntoihin tai muihin kiinteistöalan osiin?
Scott:
Tämä ei ole hyvä uutinen kiinteistöjen kannalta yleisesti. Katsos, mielestäni sinulla on todella hyvä hallinta erityisesti asuntomarkkinoilla. Sinulla on hyvä hallinta kaikilla markkinoilla. En usko, että vietät niin paljon aikaa kaupallisessa tilassa. Sanoisin muuten, että sinun pitäisi ottaa joitain mielipiteitäni täällä suolalla, koska olen amatöörinä pyrkivä matkamies ymmärtämään kaupallisia kiinteistömarkkinoita täällä. Mutta asuinalueella meillä on mielestäni kohtuullinen ote siihen. Tuloksia on monenlaisia. Mutta ei, liikekiinteistöomaisuuden arvon lasku todennäköisesti kulkee käsi kädessä asuinkiinteistöomaisuuden arvon laskun kanssa. Sen me jo ennustamme. Luulen, että 3–10 prosentin pudotukset ovat se pallo, josta olette keskustelleet asuntojen osalta riippuen siitä, mihin korot päätyvät ensi vuoden lopussa.
Dave:
No, se on erittäin hyödyllistä.
Scott:
Muuten, jos harkitset sijoittamista asuinkiinteistöihin, laita se BiggerPockets-laskuriin ja katso kiinteistöä 30 vuoden asuntolainalla ja kohtuullisilla arvostus- ja vuokrankasvuoletuksilla ja laita se sinne ilman asuntolainaa ja katso mitä palautukset näyttävät. Monissa tapauksissa tuotto tulee olemaan parempi ilman asuntolainaa, mikä taas on jotain todella mielenkiintoista ja asia, jonka pitäisi saada pyörät pyörimään. Sinun on todella löydettävä hyviä tarjouksia juuri nyt, jotta tämä toimisi, ja sinun kannattaa harkita velkapuolta.
Dave:
Mahtava. No, Scott, arvostamme todella tätä hyvin raittiista ja harkittua analyysiä. Se on selvästi asia, jota yleisömme ja kaikkien kiinteistösijoittamista harkitsevien tulisi miettiä ja oppia lisää.
Scott:
No, Dave, minulla on sinulle yksi kysymys: mitä sinä ajattelet? Tulen tänne kuumana pienellä tuomiolla ja synkkyydellä huolestuneena siitä, että liikekiinteistöalueella on muodostumassa todella suuri riskitekijä. Pidätkö minua järkevänä tämän kanssa, vai olenko mielestäsi kaukana?
Dave:
Ei tahdon. Mielestäni se on vakava huolenaihe. Minun on todella vaikea kuvitella, että kattokorot pysyvät ennallaan. En voi kuvitella maailmaa, jossa ne eivät laajene. Kuten kuvasit todella hyvin, vain vaatimattomalla korkojen nousulla on todella merkittäviä haitallisia vaikutuksia omaisuuserien arvoihin. Näemme vain olosuhteiden kääntyvän päinvastaiseksi siten, että kattokorot ovat olleet erittäin alhaisia erittäin pitkään, eivätkä taloudelliset olosuhteet usko enää tukevan sitä.
Mielestäni se, mitä sanoit vuokran noususta, pitää paikkansa. Puolueen, jonka olemme kaikki nähneet parin viime vuoden aikana, jossa listan kasvu on ollut räjähdysmäistä, taloudelliset olosuhteet eivät enää tue sitä. Mielestäni on aika olla hyvin varovainen ja konservatiivinen. En näe varsinaisessa konservatiivisuudessa mitään huonoa puolia. Jos olet väärässä ja jos minä olen väärässä, se on vain bonus sinulle. Jos sijoitat todella konservatiivisesti ja vuokran kasvu kasvaa ja kattokorot pysyvät alhaisina, hyvä sinulle. Mutta kuten sanoit, mielestäni järkevin ja asianmukaisin neuvo niin kaupallisessa kuin asumisessa tällä hetkellä on olettaa erittäin vaatimatonta vuokrankorotusta, jos ollenkaan, olettaa, että arvo nousee hyvin vähän, ja jos sopimukset edelleen toimivat, niin se on järkevää. . Mutta en usko, että olosuhteiden paranemisen toivominen on viisasta toimintatapaa, ainakaan ensi vuoden ja ehkä kahden vuoden osalta.
Scott:
Hienoa. Olen jälleen hieman hermostunut ilmaistaessani tämän huolen. Olen pohjimmiltaan tulossa esitykseen ja sanon: "Ennustan kaunista..." En ennusta. Olen huolissani jopa 30 %:n laskusta omaisuusarvoissa kaupallisessa moniperheessä. Tämä on yksi alue, jolla pidin todella Ben Millerin podcastista, jossa hän puhui luottoriskeistä täällä, mutta mielestäni moniperhe ei ole eristetty tästä. Hänen riskinsä kohdistui kaupalliseen, kuten vähittäismyyntitoimistoon, muihin omaisuusluokkiin. Luulen, että moniperhe on tällä hetkellä erittäin alttiina, ja olen huolissani siitä, että joitain näistä asioista ei ole hinnoiteltu asianmukaisesti markkinoilla.
Jälleen kerran, se vain palaa yksinkertaiseen tosiasiaan, että yritämme ansaita rahaa sijoittajina. Kuinka voit ansaita rahaa, jos vuokrat eivät aio kasvaa ja velkasi on kalliimpaa kuin ostamasi kassavirta? Sen on muututtava. Mielestäni kohtuullinen ero kattokorkojen ja korkojen välillä on kansallisesti keskimäärin noin 150 peruspistettä. Tämä merkitsee erittäin suurta nousua, joka on tällä hetkellä noin 5 prosentista kansallisella keskiarvolla 6.5 prosenttiin. Se taas tuhoaa paljon arvoa. Joten toivottavasti tästä on apua.
Dave:
Ainoa vaihtoehto on, että korot laskevat, kuten sanot, tarvitset tämän eron. Mutta henkilökohtaisesti uskon, että asuntolainojen korot saattavat laskea vuoden 2023 loppuun mennessä, mutta ei paljon, en usko 100 peruspisteellä nykyisestä. Se on minun ajatukseni, mutta en usko siihen kovin vahvasti. Uskon, että tämä voi tapahtua monella eri tavalla. Joten uskon, että todennäköisempi lopputulos, kuten sanoit, on se, että yläkorot nousevat saavuttaakseen historiallisen terveen eron sen sijaan, että korot laskisivat.
Scott:
Voi olla yhdistelmä. Se voi olla lieventävä tekijä. Ne voivat laskea jonkin verran ja ylärajat voivat silti nousta osan tästä, mutta pelkään tätä tilaa ensi vuoden aikana.
Dave:
Selvä, Scott. Arvostamme todella tätä rehellistä arviota ja sitä, että jaat tunteesi kanssamme. Se on erittäin hyödyllinen kaikille, jotka kuuntelevat tätä ja antoi minulle paljon ajateltavaa. Mikä on nopea vinkkisi tälle päivälle, ennen kuin annamme sinun poistua täältä?
Scott:
Pikavinkkini on, että jos analysoit liikekiinteistöjä tai mitä tahansa muuta kiinteistöä, yritä nykyympäristössä analysoida se ensin velalla ja ilman. Sitten toiseksi, jos tarkastelet syndikoituja mahdollisuuksia, jos olet edelleen kiinnostunut syndikoiduista mahdollisuuksista, varmista, että sponsori ostaa syvästi, ostaa jyrkällä alennuksella markkina-arvoon, että siellä on merkittäviä mahdollisuuksia vuokrankorotuksiin vain tuodakseen nykyiset vuokrat markkinoille ja että kiinteistö voi silti tuottaa hyväksyttävää voittoa, kun syndikaattorin on myytävä se kolmesta viiteen vuotta myöhemmin, vaikka se olisikin 1.5 % korkeampi, 150 peruspistettä korkeampi kuin se oli. ostettu tänään.
Dave:
No, kiitos Scott Trench, BiggerPocketsin toimitusjohtaja. Arvostamme, että olet täällä. Tämän myötä siirrämme asian Matt Fairclothille ja Andrew Cushmanille, jotka aikovat vastata joihinkin mentoroitavien kysymyksiin moniperhesijoittamiseen ryhtymisestä.
Andrew:
Philip Hernandez, tervetuloa BiggerPockets Podcastiin. Kuinka voit, sir?
Phillip:
Minulla menee hyvin. Olen erittäin innoissani olla täällä. Kiitos paljon, Andrew.
Andrew:
Olet osa BiggerPocketsin mentoroitavan ohjelman avausryhmää. Sinulla on muutamia kysymyksiä, joita toivottavasti voimme auttaa tänään. Pitääkö tämä paikkansa?
Phillip:
Joo, joo, niin on. Olen todella innoissani ja kiitos paljon ajastanne. Kysymykseni, moniperhemaailmassa, mutta myös vain kiinteistömaailmassa yleensä, usein aloittaessamme neuvoja annetaan kumppaniksi jonkun kanssa, jolla on enemmän kokemusta kuin sinulla, tarjoamalla heille arvoa. , joko löytää sopimus tai hoitaa sopimus tai jollakin tavalla helpottaa sitä henkilölle, jolla on enemmän kokemusta kuin sinulla. Entä jos asia, jonka voit tehdä lisäarvon lisäämiseksi, on pääoman hankkiminen? Olen alkanut löytää... Verkostoni alkaa olla kiinnostunut sijoittamaan kanssani enemmän. Entä jos minulla ei ole sopimusta? Entä jos jollakin muulla on sopimus, mutta olen vasta tutustumassa häneen, miten arvioisit henkilön, jonka kanssa aiot tuoda ystävien ja perheesi rahat sopimukseen? Miltä tarkistuslistasi näyttäisi, jotta teet sen hyvällä tavalla?
Andrew:
Tärkeä aihe. Varmistaaksemme, että olemme tehneet tämän oikein, kysymyksesi on periaatteessa, jos aloitan pääomankeräajana, miltä tarkistuslista näyttää oikean kumppanin tai tukisponsorin valitsemiseksi sijoittamaan rahat?
Phillip:
Aivan juuri niin. Koska tarkastelun sopimusta oman due diligence -tehtäväni suorittamisen osalta, tunnen olevani kohtuullisen pätevä siinä, mutta jos minä hallitsen kaikkea. Entä jos en hallitse kaikkea?
Andrew:
Olet oikeassa. Mattilla on luultavasti paljon sanottavaa tästä, joten jätän vain muutaman asian ja annan sitten hänen ottaa tehtävänsä. Ykkösenä sanoisin, että lue Brian Burken kirja The Hands-Off Investor, koska se on kirjoitettu LP-passiivisia sijoittajia varten. Se on yksityiskohtaisin ja syvällisin käsikirja kuljettajan tarkastuksesta, jonka olen koskaan nähnyt elämässäni. Joten jos etsit rahan keräämistä ja rahan sijoittamista jonkun muun kanssa, sinun on oltava tuon kirjan asiantuntija. Se on ensimmäinen asia, jonka tekisin. Jopa sellaisena, joka on tehnyt tätä puolitoista vuosikymmentä, luen hänen kirjansa jokaisen sivun. Siellä on paljon opittavaa. Joten tee se.
Toiseksi, jos aiot kerätä muiden ihmisten rahoja ja sitten laittaa ne jonkun muun sopimukseen, älä ole vain kommandiittiyhtiössä. Varmista, että olet joko osa yleistä yhtiötä tai sinulla on vähintäänkin jonkin verran panosta tai hallintaa kaupassa. Valitettavasti juuri viime viikolla eräs ystäväni keräsi rahaa ja laittoi sen toisen sponsorin kanssa sopimukseen Texasissa. Heillä oli tulipalo. Kauppa menee huonosti. 100 % pääomasta menetetään. Yksi suurimmista turhautumisesta ystävääni, joka keräsi rahat, on, ettei hänellä ole hallintaa. Hän ei edes saa kaikkea tietoa siitä, mitä tapahtuu. Varmista siis, että sinulla on jonkin verran syöttöä, jonkin verran hallintaa.
Suosittelen myös, kun tarkastelet tiettyä sopimusta, allekirjoita sopimus ja tee kauppaa koskeva due diligence ikään kuin se olisi oma sopimus ja löysit sen. Pohjimmiltaan kopioit vakuutusta ja tutkimusta, jota sponsorin pitäisi tehdä. Toivottavasti kaikki menee kohdalleen ja olet kuin: "Vau, tämä kaveri on hieno." Mutta jos ei, tulet huomaamaan sen ja säästät itsellesi paljon… Säästät sijoittajien riskin ja säästät oman maineesi. Ymmärrä sitten myös, että lyöt enemmän kyseiselle operaattorille kuin mihinkään tiettyyn sopimukseen, varsinkin kun markkinat ovat nyt muuttumassa. Varainhoito ja hyvä toiminta ovat siellä, missä rahat todella tehdään. Olemme kaikki ratsastaneet valtavalla aallolla viimeisen 10 vuoden ajan, ja se on noussut huipulle, ja hyvät operaattorit tulevat olemaan erottava tekijä jatkossa.
Sitten myös todella sinun näkökulmastasi, Philip, ymmärrä vain, että riippumatta siitä, asetat jossain määrin maineesi jonkun toisen käsiin. Käy läpi se tarkistusprosessi, tee se hitaasti. Jos teet sen oikein, se voi olla hieno asia kasvamiseen ja skaalautumiseen sekä keskittymiseen siihen, missä olet hyvä. Mutta pidä se vain mielessä. Matt, heitän sen päällesi nähdäksesi, mitä sinun on lisättävä?
Matta:
No, voisin vain sanoa: "Hei, olen samaa mieltä Andrew'n kanssa", minkä teen suurimman osan ajasta. Kaikki Andrein sanoma on 100% totta. Kyllä, tarkasta ne ikään kuin sijoittaisit omaa pääomaasi, ja näin sinun pitäisi katsoa asiaa. Ennen kaikkea, Philip, katso tätä ikään kuin tämä olisi rahasi tämän toisen operaattorin sopimukseen. Tee mitä tekisit, jos kirjoittaisit tämän shekin. Koska pohjimmiltaan sijoittaja ei sijoita kyseiseen kauppaan. He sijoittavat sinuun. He tulevat luoksesi auttamaan heitä löytämään pysäköintipaikan pääkaupungilleen. He eivät ole niinkään… He voisivat mennä suoraan kyseisen operaattorin luo. Miksi heidän pitäisi käydä läpi sinun? Syy siihen, miksi heidän täytyy käydä sinun läpi, on se, että he luottavat sinuun. He investoivat Philip Hernandezin kanssa hänen verkostoonsa ja hänen vakuutustaitoonsa ja markkinatuntemustaan.
Joten tee se. Käy läpi ja tarkasta markkinat ja selvitä, miksi markkinat ovat uskomattomia. Älä kuuntele vain syndikaattia tai operaattoria tai järjestäjää. Keksi oma kotitehtäväsi miksi. Älä luota vain syndikaattorin PDF-dokumentteihin, jotka osoittavat taloudelliset tiedot. Hanki heidän todelliset numeronsa Excelissä. Tee sopimus itse. Hanki vuokraluettelo ja tuloslaskelma nykyiseltä omistajalta, jolta he ostavat kiinteistön, ja tee oma analyysisi kiinteistöstä. Ehkä keksit oman tarkastuksesi, oman vakuutussuojasi ja myös stressitestin. Kaikki nämä asiat tekevät hyvät LP-sijoittajat, jotka haluavat sijoittaa sopimukseen, ja sinun on toimittava ikään kuin se olisi sinun jauheesi, joka menee tähän kauppaan, ei sijoittajienne. Se on numero yksi.
Voisin myös tarjota sinulle joitain ajatuksia, jos etsit sitä, kuinka voit suojautua keräämällä rahaa jollekin toiselle. Koska oletan, että olet loistava kaveri, tiedän sen, mutta et tee tätä harrastuksen vuoksi. Teet tämän, koska haluat saada jonkinlaisen korvauksen vastineeksi sijoittamisestasi sopimukseen, eikö niin?
Phillip:
Joo, ehdottomasti.
Matta:
Ongelmana on, ja jos en ole väärässä, sinulla ei ole Series 7 -lisenssiä. Ethän ole lisensoitu arvopaperivälittäjä?
Phillip:
Oikea.
Matta:
Joten tuo operaattori ei voi kompensoida sinulle pääoman hankkimista, koska sinä myyt arvopaperin heille. En voi leikata sinulle dollari- ja pääomashekkiä, jonka keräät vastineeksi pääoman hankinnasta, koska se kompensoisi sinulle osakevälittäjänä arvopaperin myynnistä, ja tarvitset siihen luvan, jota sinulla ei ole . Mutta voit olla varma, sain sinut turvaan.
Näin teet niin, että sinusta tulee GP:n, yleisen yhtiökokouksen, jäsen, kuten Andrew oli sanonut. Nyt siellä on kaiverrus. Et voi tulla yleislääkäriksi vain pääoman kerääjänä. Sinulla tulee olla aktiivinen rooli yrityksessä. Pääomankeräajan työ on pitkälti ohi yrityksen perustamisen jälkeen. Tiedäthän mistä puhun? Ei ole niin, että tarvitset lisää pääomaa ikuisesti. Kasasit pääomaa ja kauppa päättyy, ja sitten olet valmis. Joten mitä SEC haluaa nähdä, jos sopimusta tarkastellaan koskaan, ja ollaksesi suora, ei sitä, mitä sijoittajasi haluaa nähdä, pysytkö aktiivisena kumppanina kaupassa? Phillipin työ ei siis pääty, kun pääomaa on kerätty, sillä se saa sinut aktiiviseen rooliin yrityksessä omistajana. Jos olet yrityksen omistaja, minkä kokoinen tahansa omistaja, sinulla on oikeus myydä osakkeita. Et tarvitse arvopaperilisenssiä, jos omistat osan yrityksestä. Sinä seuraat minua?
Phillip:
Joo.
Matta:
Nyt omistat osan yrityksestä, mutta sinun on myös tehtävä jotain muutakin kuin vain pääoman hankkimista. Voit siis istua omaisuudenhoitotiimiin. Voisit, kuten me teemme DeRosalla yritykselleni, muodostamme hallituksen, ja tällä hallituksella on äänioikeus. He ovat sanoneet. Pidämme säännöllisesti hallituksen kokouksia. Pidämme pöytäkirjat. Olemme jopa täysiä tyhmiä ja noudatamme Robertin järjestyssääntöjä, joissa on liikkeitä ja sekunteja ja kyllä ja koko juttu. Joten voit tehdä kaiken tämän hallituksessa, kun pääkaupunkiseudun nostajilla on säännöllinen ääni yrityksessä. Jos operaattori on valmis pelaamaan palloa kanssasi ja järjestämään asiat sillä tavalla, se on sinulle loistava tapa liittyä yleislääkärin jäseneksi, sinulla on sananvaltaa ja hallintaa sekä myös sinulle liittyä jäseneksi. yleislääkärille, jotta pääjärjestäjä voi laillisesti korvata sinulle itsellesi neuvottelemassasi muodossa tai tavalla.
Phillip:
Joten jos kyseessä on pienempi sopimus ja jos sopimuksessa on kolme henkilöä, neljä henkilöä, Andrew, sanoit, että varmista, että sinulla on tietty kontrollitaso. Miltä se oikeasti näyttää? Ohjaus niin pitkälle kuin hyllyssä vai kontrollissa…? Mitä sanoisin: "Ai, tältä haluan sen näyttävän?" hallintaan asti?
Andrew:
Hallitse niin paljon kuin mahdollista. Joten saat äänestää, kuten sanoit, asetuksesta, milloin/miten, hinnan hyväksymisestä. Sinun on hyväksyttävä, saako se uudelleenrahoitusta? Aiotko irtisanoa isännöitsijän ja palkata uuden? Sinun pitäisi panostaa siihen. Saat tietoja siitä, tehdäänkö suuria pääomamenoja vai ei. Pitäisikö niitä pidätellä vai pitäisikö sinun mennä heidän kanssaan eteenpäin? Sinun tulee ottaa kantaa siihen, pitäisikö jakoja tehdä vai pidätellä kiinteistön taloudellisen aseman säilyttämiseksi, jotta selviäisi mahdollisista vaikeista ajoista? Joten mitä enemmän panosta sinulla on, sitä parempi se on sijoittajillesi. Silloin myös opit lisää. Varsinkin jos olet pääomankeräyksen puolella, et aio viettää niin paljon aikaa operaatioissa. Opit myös lisää tekemällä niin.
Matta:
Mielenkiintoista Philip on se, että puhuit siitä, että tämä on vain pieni juttu. Teitä on vain kolmesta neljään mukana tässä projektissa, eikö niin? En halunnut pelotella sinua tai ketään muuta, joka ajattelee: "Voi, hallitus. No voi, Microsoftilla on hallitus, mutta tämä on vähän kuinka monen kokoinen sopimus. Se ei tarvitse hallitusta." No kyllä ja ei. Sinun ei tarvitse antaa tällaisten termien pelotella sinua tai ketään muuta. On vain tapoja hoitaa kiinteistöjä, joissa on mukana pari kumppania. Siihen liittyy yksityistä pääomaa. Kuten Andrew sanoi, jokainen kumppani, jolla on sananvalta, on välttämätöntä. Jokaisella kumppanilla on äänioikeus.
Muuten, sen ei tarvitse olla sitä, mitä Phillip sanoo menevän. Täytyy vain olla, että Phillipillä on ääni, Philipillä on ääni. Kaikissa näissä asioissa se on tyypillisesti yksimielisyys tai jopa "kyllä sanon kyllä, ei sano ei" -tyyppinen asia määrittää, otatko tarjouksen vastaan vai et, päätätkö vaihtaa katon vai et. Näin puolimonimutkainen kiinteistö tapahtuu. Tämä voi olla neljän tai 10 asunnon omaisuus, mikä tahansa se on. En halua ihmisten näkevän tätä monimutkaisempana kuin sen tarvitsee olla. Tämä voi olla hyvin ylös ja alas, nopea Zoom-puhelu, jonka teet vain kirjaa Zoom-puhelun tapahtuneen. Ehkä silloin tällöin nouse lentokoneeseen, Philip, ja mene ulos katsomaan omaisuutta.
Viimeinen asia, jonka jätän sinulle, ja kaikille muillekin, liian monet ihmiset tekevät kiinteistösijoituksia tällä tavalla. Jos keräät yksityistä pääomaa operaattorille, sinun ei pitäisi hankkia pääomaa tälle operaattorille, ellet aio tehdä sitä 10 kertaa heidän seuraavan 10 sopimuksensa aikana tai ehkä kasvaa lopulta omaksi asiaksesi. Mutta operaattorin pääoman hankinnassa ei pidä harhailla. Sinun pitäisi tehdä se yhä uudelleen ja uudelleen, jotta brändisi kiinnittyy niihin, jotta ihmiset pitävät sinua pääomanlähteenä heille, ja voit tehdä sen yhä uudelleen ja uudelleen. Sitä ei voi kokeilla kerralla, koska tyypillinen kiinteistöprojekti voi kestää viisi vuotta, ja jos talous hieman muuttuu, se voi kestää näissä projekteissa reilun viisi vuotta pidempään. Joten sinun on varmistettava, että pidät näiden ihmisten kanssa työskentelystä ja haluat tehdä paljon enemmän työtä heidän kanssaan.
Phillip:
Se on hieno neuvo. Kiitos paljon. Olen todella kiitollinen.
Matta:
Philip, ennen kuin jaoit miehen, haluan kertoa sinulle, että olit mahtava, mahtava, mahtava juggernaut Multifamily Bootcampissa, joka meillä oli siinä leirissä, jonka aloitimme muutama kuukausi sitten, ja haluan kiittää sinua, että toit. siihen tuomasi kastike. Kuulostaa siltä, että teet samoin mentoroitavassa ohjelmassa. Olen todella kiitollinen nähdessäni sinut täällä. Näin sinut BP Conissa. Rakastan tunnelmaasi, rakastan energiaasi, vaikka oletkin siellä Los Angelesissa.
Phillip:
Kiitos. Arvostan sitä. Arvostan teitä.
Andrew:
Selvä, pidä huolta, Phil.
Matta:
Andrew, meillä on täällä toinen kysymys. Haluan tuoda… Minulla on Danny, Danny Zapata. Danny, tervetuloa BiggerPockets Podcastiin. Kuinka voit tänään?
Danny:
Minulla menee erinomaisesti. Kiitos, että otit minut mukaan.
Matta:
Olet tervetullut. Mitä on mielessäsi? Kuinka voimme Andrew ja minä piristää päivääsi? Minkä kiinteistökysymyksesi haluat tuoda Andrew'n ja minun vastattavan ja massojen kuulevan ajatuksemme?
Danny:
Annan teille vähän kontekstia. Olen tällä hetkellä pieni monen perheen sijoittaja, minulla on kiinteistöjä Sacramentossa, ja aion ottaa sen seuraavan suuren askeleen. Joten tämä on todella loistava tilaisuus valita molemmat aivot täällä juuri nyt. Minulla on kysymys pienten ja suurten moniperheyritysten välisten lainauserojen lisäksi, mitä muita asioita kiinnitit huomiota, kun skaalaat alle viidestä asunnosta 10:een 20 asuntoon?
Matta:
Tiedän, Andrew, sinä ja minä keskustelemme ystävällisesti siitä, kumpi on parempi. Andrew päätyi suureen moniperhekiinteistöön, koska hän on supersankari ja pystyy siihen. Useimpien minun kaltaisteni tavallisten ihmisten on noustava viidestä kymmeneen yksikköön 10:stä 30: een ja nostettava sitä. Andrew, tiedän, että sinulla on myös ajatuksia tästä. Mutta kerron sinulle lyhyesti ajatukseni, Danny, että tuloslaskelma on edelleen sama. On edelleen voittoa, ja siinä on edelleen tappioita. Vielä on tuloja ja menoja. Joten sinulla on edelleen tulovirta.
Mutta kun pääset yhä suurempiin sopimuksiin, siitä saattaa tulla muutama lisää tulovirtoja. Ehkä kyse ei ole vain vuokratuloista. Ehkä P&L:ssäsi näytetään pesulamaksut ja kaikenlaisia muita hauskoja asioita, kuten roskakoripalvelija tai vuokralaisten veloitus kaapelista tai muista sisään tulevista asioista. Joten se tulee monimutkaisemmaksi tulopuolella. Lisäksi asiat, kuten myöhästymismaksut ja muut. Minua tutkittiin, koska näytin myöhästymismaksun tulona neljän asunnon kiinteistöstä, koska näytät sen tulona. Yrität jotenkin venyttää sitä. Mutta arvaa mitä? Suuremmissa moniperheissä se yleistyy, ja sen odotetaan olevan osa tuloja.
Lisäksi kulupuolella se voi olla erittäin suuri moniperheen kustannuksissa, ei suuria dollareissa, mutta suuri määrä rivikohtia sinulla saattaa olla. Mitä sinulla on viiden yksikön kohdalla? Kiinteistöverot, vakuutukset, ylläpito, ehkä neljä tai viisi muuta rivikohtaa. Suuremmassa omakotitalossa kululaskelmassa voi olla 30 tai 40 rivikohtaa. Sinulla on iso, jota monet pienessä moniperheessä asuvat ihmiset eivät ajattele, ja se on palkanlaskenta. Tässä on mitä se tarkoittaa. Omistamasi neljän asunnon kiinteistöstä, anna minulle tosielämän esimerkki, Danny, pienestä monista, jonka omistat juuri nyt.
Danny:
Minulla on fourplex West Sacramentossa, sekoitus kaksi makuuhuonetta ja yksi studio.
Matta:
Kuka sitä hallitsee?
Danny:
Meillä on sitä varten isännöitsijä.
Matta:
Ethän kirjoita W2-sekiä sille isännöitsijälle, joka kerää vuokrasi ja hoitaa kiinteistön puolestasi, vai mitä?
Danny:
Oikea.
Matta:
Suuremmista moniperheistä näet kiinteistönhoitomaksun, mutta näet myös henkilöstökulut. Se on hyvä ja huono asia, koska se tarkoittaa, että sinulla on kokopäiväistä henkilökuntaa. Nyrkkisääntönä on, että jossain yli 80 asunnon kiinteistössä on varaa kokopäiväiseen henkilöstöön, ja se on mahtavaa, koska se tarkoittaa, että henkilön ura, hänen työnsä perustuu siihen, että moniperheen omaisuus täyttää tavoitteensa, eikö niin? Se voi olla leasing-agentti, se voi olla huoltotekniikka, sellaisia asioita. Mutta sinulla ei ole näitä rivikohtia neljässä yksikössäsi tai 10-yksikössäsi tai 30-yksikössäsi. Siinä ei ole niitä asioita.
Joten sinun on varattava kokopäiväistä henkilökuntaa, jonka tehtävänä on saada se moniperhe laulamaan haluamasi kappale, leasing-agentteja, ehkä isommilla kiinteistöillä voi olla työmaavastaava. Suuremmissa kiinteistöissä voi olla useita huoltoteknikoita, joiden tehtävänä on korjata kiinteistössä isoja ja pieniä asioita. Tämä on kaukana rivikohta, josta monet pienemmät sijoittajat, kuten minäkin, hämmästyvät ja sanovat: "Voi, vau. Minun on budjetoitava siihen”, mutta myös jännittävää. Voin nyt antaa näille ihmisille työnkuvat ja tehtäväluettelot ja käyttää ohjelmistoja tai mitä tahansa auttaakseni heitä täysin optimoimaan asemansa työssään ja tuomaan omaisuuttani mukaan. Joten se on hyvä asia, mutta sinun on hankittava sille budjetti. Andrew, tiedän, että olet myös ajatellut tätä. Mitä muita asioita näet isompien moniperheiden ämpeissä, jotka eivät ehkä ole pienten moniperheiden tulojen ämpeissä menokulun kannalta?
Andrew:
Kommenteissasi, joten hyppäsin suoraan 92 yksikköön, koska yksi mainitsemistasi asioista on se, että isommat kiinteistöt pystyvät elättämään oman kokopäiväisen henkilöstönsä, koska olin niin, että mies, en halua johtaa 30 yksikköä ulkopuolelta. Se on todella vaikeaa. Mainitsit todella monet niistä ja monet todella tärkeät.
Jotkut muut, jotka eivät itse asiassa välttämättä ole tulos- ja tuloslaskelman rivikohtia, mutta jotkin muut erot, Danny, muista, että isompi on henkisesti pelottavampaa, mutta isompi on helpompi. 10 yksikön purkaminen on yhtä paljon työtä kuin 100 yksikön purkaminen. Joten filosofiani on mennä niin suureksi kuin voit mukavasti. Tarkoitan, että mukavaa on se, ettei sinua tai sijoittajia aseteta taloudelliselle riskille, mutta älä pelkää sitä tosiasiaa, että "No, se on 100 yksikköä. En ole koskaan vielä tehnyt niin." Jos olet laskenut 10:n, olet alentanut 100:n. Se on vain rahan määrä, ja se itse asiassa helpottuu mitä isommaksi menet.
Toinen ero, kun alat skaalata neljästä yksiköstä 10 yksikköön ja 20 yksikköön, on demografiset tiedot, jotka ovat paljon tärkeämpiä. Jos sinulla on fourplex ja se on markkinoilla, joka on tasainen tai ehkä jopa laskemassa, ei ole niin vaikeaa täyttää tyhjää tai kahta paikkaa, koska et tarvitse niin montaa ihmistä pysyäksesi täynnä. Mutta jos sinulla on 20 asuntoa ja ihmiset muuttavat pois alueelta ja alat saada kaksi, kolme, neljä avointa työpaikkaa, on yhä vaikeampaa pitää kiinteistö täynnä, ja vuokrat ovat yhä epätodennäköisempiä. mennä ylös. Joten kun laajennat, väestötiedoista tulee yhä tärkeämpiä, koska sinusta on tulossa isompi kala lammikossa. Kun olet MSA:ssa, jossa on miljoona ihmistä, voit uida omaan suuntaansi ja selvitä siitä. Kun keräät 10 ja 20, 30 yksikön kiinteistöjä, olet hieman enemmän alttiina ympärilläsi virtaaville virroille.
Sitten myös toinen asia, joka tulee pitää mielessä, kun saat 10 ja 20 asuntoa, on se, että jos ostat fourplexin, oletetaan, että hakkeroit sen, saat FHA-lainan, muutat sisään, saat vapaan paikan, sinulla on luultavasti Varaus kattamaan tämän avoimen työpaikan kuukauden tai kaksi tai kolme. Kun alat siirtyä 10 ja 20 yksikköön, se on henkinen muutos: "Ei, en henkilökohtaisesti pysty kattamaan kaikkia näitä kiinteistöjä, kun lisään ne portfoliooni." Koska jos ostat viisi 20 yksikköä, nyt puhut 100 yksiköstä. Joten sinun on siirrettävä mentaliteettia siten, että niitä todella harjoitetaan yrityksenä, mikä tarkoittaa, että se hyödynnetään hyvin etukäteen. Joo, et pysty kellumaan sitä 30,000 250,000 dollarin asuntolainaa kuukaudessa, mutta se on okei, koska ostit pöytään ylimääräiset 10 20 dollaria ja asetit sen varatiliksi. Joten nämä ovat myös joitain eroja, jotka pidän mielessä, kun siirryt pienemmistä fourplexeista XNUMX:een, XNUMX:een ja sitten ylöspäin.
Danny:
Tämä on hieno näkökulma, koska olen aina katsonut suuremmassa mittakaavassa, että jos sinulla on yli 20 asuntoa, yksi vapaa paikka ei haittaa sinua läheskään yhtä paljon kuin pieni moniperhe, mutta samalla sinun on harkittava kaikki muut asiat ja taantuvat alueet ja väestötiedot, jotka voivat vaikuttaa sinuun ja tehdä sen täyttämisestä ja sellaisena pitämisestä erittäin vaikeaa.
Matta:
Se on kaksiteräinen miekka, Danny. Se tarkoittaa, että voi olla hyvin vaikeaa ottaa isompi kiinteistö ja tuoda… Olen tuonut 200 asunnon 30 %:sta 95 %:iin, ja voin kertoa, että se oli hionta. Sieltä sain suurimman osan harmaista hiuksistani. Se oli kovaa. Koska joka kerta kun vuokraat yhden asunnon, hienoa, se on puolen prosentin käyttöaste. Siirrät vain neulaa. Kun vuokraat asunnon neljässä asunnossa, se on 25 %:n käyttöaste, ja siirsit juuri neulan. Yhden asunnon vuokraaminen voi viedä sinut miinuksesta mustaan. Saatat joutua vuokraamaan 30, 40, 50 asuntoa suuremmassa moniperheessä saadaksesi todella merkittäviä kassavirtaeroja.
Hyvä puoli on, että tällaiset kiinteistöt voivat saada hieman hitin markkinoilta vuokrausasteen suhteen, ehkä 5 %, mitä tahansa. Se ei jätä sinua veden alle. Joten menetät pari asuntoa, se ei ole maailmanloppu. Budjettiisi tulee vapaita paikkoja. Kun taas neljän yksikön kohdalla olet joko vapaa tai et ole. Olet joko 75 % varattu tai olet 100 % varattu. Sen sijaan 100 asunnon kerrostalossa voisi olla 85 % asunut ja pärjäisit hyvin. Muita kysymyksiä, muita ajatuksia, Danny? Mitä muuta valoa voimme loistaa sinulle täällä?
Danny:
Sepä hienoa. Kiitos. Kuten mainitsin, minulla on muutama pieni moniperhe, jotka toimivat hyvin kassavirran suhteen, ja olen itse asiassa budjetoinut joitain noista asioista, joista olet puhunut koskien suurempia yksiköitä ja kirjanpitoa avoimista työpaikoista ja erilaisista asioista. rivikohdat siellä. Mutta mitä ymmärrän, olen saanut viime aikoina hyviä neuvoja tai mielenkiintoisia neuvoja kassavirran ja kiinteistöjen arvostuksen tasapainottamisesta. Haluaisin siis neuvojasi, miten tasapainotat ne? Koska tiedät, että sinulla on kassavirtakiinteistöjä, jotka maksavat laskut. Silloin voit sijoittaa arvostaviin kiinteistöihin, joissa näet paljon potentiaalia, mutta ne eivät välttämättä maksa laskuja tai tuskin tuottoa. Onko sinulla jonkinlainen laskelma sen suhteen, kuinka paljon jokaista sinulla on portfoliossasi?
Andrew:
Danny, voin hypätä sisään. Minulla on muutama ajatus siitä. Tiedän, että David puhuu myös paljon tällaisesta podcastissa. Se muuttuu, kun siirryt pienestä tavarasta isompaan. Ensinnäkin se muuttuu myös markkinoiden mukana. David puhui monta kertaa, että hän olisi ostanut tavaroita viime vuosina melkein negatiivisella kassavirralla, koska hän tietää, että kolmen tai neljän vuoden kuluttua se tulee olemaan paljon arvokkaampaa. Se oli loistava moniperhestrategia myös viimeiset seitsemän vuotta. Voisit ostaa lisäarvon, jolla oli negatiivinen kassavirta, ja saada se kuntoon. Kuten Matt sanoi, hän oli varattu 30 prosentista 95 prosenttiin. No, se oli negatiivinen kassavirta 30 %, mutta se luultavasti virtasi melko hyvin ja arvoltaan paljon enemmän 95 %:lla.
Olemme eri puolella markkinoita. Jos tarkastelet jälleen kerran 10 ja 20 asuntoa, pysyisin jossain ainakin kassavirrassa, jotta pahimmassa tapauksessa markkinat kääntyvät sinua vastaan tai vuokra ei kasvaa tai et voi lopettaa tai et voi vielä toteuttaa lisäarvoasi tai mikä tahansa liiketoimintasuunnitelmasi on, pahimmassa tapauksessa pidät siitä kiinni ja odotat. Olemme nyt pisteessä, jossa enemmän painopiste on suojautumisessa hidastumisriskiltä. Sitten kun se on suojattu, keskity nyt siihen, mitä voin tehdä paremmaksi?
Toinen kaunis asia moniperheessä verrattuna yksinperheeseen on, että yksinperheessä olet todella markkinoiden mielijohteesta. Se on myyntikommentit. Moniperheellä, jos olet hyvä toimija, voit toteuttaa nettoliiketulosta kasvattavan suunnitelman ja voit pakottaa kiinteistön arvonnousua lisäämällä nettoliikevoittoa. Minulle, jos katson 10 asunnon kiinteistöä, tämänhetkinen kassavirta on tärkeä, jotta voidaan suojata laskuriskiä ja sitten tulevaa kassavirtaa toteuttamalla liiketoimintasuunnitelma ja ostamalla oikeilta markkinoilta. Se on tärkeää tasa-arvon luomisen kannalta. Joten moniperheen kanssa voit todella saada molempien maailmojen parhaat puolet. Sinun ei tarvitse sanoa: "No, en saa kassavirtaa vain siksi, että voisin saada arvostusta." Moniperhe on mielestäni yksi parhaista sijoituksista, koska voit tehdä molempia.
Ota myös globaali näkemys. Voitko kuljettaa sitä henkilökohtaisesti tai yrityksesi sisällä? Puhuimme minuutti sitten siitä, että jos minulla on 20 yksikköä ja minulla on yksi vapaa paikka, se ei todennäköisesti vaikuta minuun. Se on oikein, ja jälleen kerran, se on yksi eduista. Jos aiot ostaa 20 yksikön, joka on lähes täysin tyhjä, miten aiot kattaa sen, kunnes se ei ole tyhjä? Voiko sen tehdä henkilökohtaisesti? Aiotko kerätä suuren korkovarauksen etukäteen ennen kuin ostat sen? On olemassa tapoja lieventää sitä, mutta varmista vain, että se on suojattu. Ota tämä huomioon tämän päivän markkinaympäristössä paljon enemmän kuin meillä on viimeisten XNUMX–XNUMX vuoden aikana.
Lyhyesti yhteenveto, lähestymistapani on yrittää saada molemmat, kassavirta ja sitten pystyä pakottamaan arvostusta. Jos luovut kassavirrasta, yritä saada vielä enemmän arvostusta. Varmista, että tuot pöytään paljon varauksia, olipa se sinun, olipa kyse sijoittajista, olipa kyse sitten kumppaneista, jotta voit viedä sinut läpi tuon ajanjakson ja viedä sinut toiselle puolelle. Matt, onko sinulla jotain muuta, mitä haluat lisätä?
Matta:
Jep. Heitän vain… Andrew, sinä ja minä olemme molemmat tarpeeksi vanhoja voidaksemme sanoa, että sijoitimme molemmat vuosille 2007/2008, kun pohja putosi. En usko, että näin tapahtuu uudelleen markkinoille, mutta uskon varmasti, että markkinat muuttuvat. Se menee jonnekin vuonna 2023, enkä panostaisi arvostukseen. Arvostus on saanut monet ihmiset näyttämään neroilta viimeisen 10 vuoden aikana, mutta todellisuudessa he valitsivat oikeat markkinat ja ansaitsivat paljon rahaa arvostuksella, johon he eivät voineet vaikuttaa. Tämä tarkoittaa, että vain kattokorot laskivat, kiinteistöjen arvot nousivat, tietyt markkinat räjähtivät listalta. Monet ihmiset ovat ansainneet paljon rahaa toiminnoista, joihin heillä ei ole todellista hallintaa, mutta he voivat mainostaa tehneensä. Joten luulen, että tulet näkemään muutoksen.
Henkilökohtaisesti tänään, kun otetaan huomioon se, mitä opin vuosina 2007/2008, kassavirta on kuningas, ja uskon, että siitä tulee kuningas seuraavan parin vuoden aikana. Vuosina 2007/2008 omistamani kiinteistöt pärjäsivät hyvin tuon taantuman aikana, jos ne olivat kassavirtaisia. Kiinteistöt, jotka olivat kassavirtaisia, eivät ehkä olleet sen arvoisia, joista maksin vuosi tai kaksi sitten. Mutta jos ne olisivat kassavirtaa, voit selviytyä myrskystä. Sinun ei tarvitse vain heittää heille rahaa pitääksesi heidät hengissä. Henkilökohtaisesti sijoitusstrategiani olisi sijoittaa mihinkään, joka ei tuota kassavirtaa heti ensimmäisenä päivänä, kun omistan sen. En tee negatiivista arvostusta. En tuomitse ketään, joka niin tekee. Se ei vain ole meidän strategiamme. Sijoittaisin kassavirtaan, koska kassavirta antaa sinulle aikaa. Kassavirta antaa sinulle aikaa pitää sitä jonkin aikaa, ja kassavirta kiinteäkorkoisella velalla antaa sinulle aikaa pitää sitä. Jos asiat muuttuvat markkinoilla hieman hulluiksi, jatka vain kassavirtaa, kunnes voit myydä jossain vaiheessa lähitulevaisuudessa.
Tässä vaiheessa kiinteistön ostaminen arvostamalla pitkän aikavälin sijoitustavoitteesi itsellesi tai sijoittajillesi on todella sijoittamista johonkin, johon et voi vaikuttaa. Kyllä, voit painaa pakotettua arvostusta nostamalla vuokria, lisäämällä kiinteistön NOI:ta. Mutta toinen tekijä pakollisessa arvostuksessa on yläraja, ja yläraja on se, miten omaisuus arvostetaan. NOI jaettuna tällä ylärajalla on senhetkinen arvo. Joten jos kattokorot hieman laajenevat, jos korot pysyvät korkealla jonkin aikaa, kattokorot voivat alkaa nousta. Nykyään X:n arvoinen moniperhe voi olla arvoltaan X miinus 10 % vuoden tai kahden kuluttua tästä hetkestä, jos kattokorot pysyvät edelleen… jos kattokorot nousevat ja sijoittajat eivät pysty maksamaan kiinteistöistä sitä, mitä he voivat maksaa tänään . En voi hallita, mitä kattokorot tekevät. En voi hallita NOI:ta. Voin hallita tapaani käyttää omaisuuttani siinä. Sijoitan siis 100 % asioihin, joita voin hallita seuraavien parin vuoden aikana. Minulla ei ole enää uskoa markkinoihin, jotka vievät minut luvattuun maahan.
Andrew:
Olen samaa mieltä Mattin kanssa. Henkilökohtaisesti en osta enää negatiivista kassavirtaa. Teimme niin alussa. En tee sitä enää. Luulen, että vuonna 2023 suuri osa motivoituneista myyjistä tulee olemaan ihmisiä, jotka ostivat viimeisen vuoden tai kahden aikana ja joilla ei valitettavasti ole kassavirtaa, jota he tarvitsevat kiinteistön pitämiseen.
Matta:
Olen 100% samaa mieltä. Jälleen kerran, en usko, että kupla räjähtää, vaan pohja putoaa. Mutta luulen, että tulet näkemään kiinteistöjä markkinoilla ihmisille, jotka, kuten Andrew sanoi, heidän täytyy vain päästä pois vain pysäyttääkseen verenvuodon tai mitä tahansa se voi olla.
Danny:
Nopea seuranta täältä. On todella mielenkiintoista, että mainitsit kuinka markkinat muuttuvat ja sinulla on kaikki nämä ihmiset, joilla on kiinteistöjä, jotka eivät tuota kassavirtaa, mikä voi tarjota mahdollisuuden sijoittajille, jotka haluavat saada enemmän markkinoilta. Sitten molemmat mainitsitte: "Emme halua sijoittaa asioihin tai emme halua sijoittaa asioihin, joissa se ei kassavirtaa ensimmäisenä päivänä."
Asun myös Kaliforniassa, jossa on todella mielenkiintoisia vuokralaislakeja, melko rajoittavia. Joten katson joitain näistä kiinteistöistä, ja kokemukseni pienemmistä, vuokralaiset, joiden kanssa ostat kiinteistön, eivät aina ole niitä, jotka haluat säilyttää pitkällä aikavälillä, kun vaihdat paikkaa. Tästä näkökulmasta katsottuna olen ajatellut, että alhaisempi käyttöaste on itse asiassa parempi, koska se auttaa nopeuttamaan uudelleensijoittamista. Mutta jos kuuntelen teitä oikein, se ei ole ihanteellinen tällaiseen markkinatilanteeseen. Joten ehkä pari ajatusta asiasta.
Matta:
Heitän pikaisia ajatuksia siitä, Andrew. Muista, Danny, kun puhun negatiivisista kassavirtakohteista tai kiinteistöistä, jotka eivät toimi, vuokrausaste, voit ratkaista. Taas kerran olemme päässeet kiinteistöön, joka toimi taloudellisesti 30 %:lla. Todennäköisesti tekisin sen kaupan uudelleen tänään, koska jos kauppa tuodaan markkinoille ja mikä tahansa markkinahintainen käyttöaste on 90, 95%, ja se perustuu edelleen kassavirtaan, se ei ole hyvä sopimus. Mutta jos voin tehdä mitä voin hallita, voin vuokrata, voin tehdä leasing-erikoistarjouksia, voin laittaa kauniit keittiöt ja kauniit kylpyhuoneet ja sellaisia asioita ja voin tehdä mitä voin hallita saadakseni kiinteistön käteiseksi. Jos puhut kiinteistöstä, joka on ehkä 70 % miehitetty markkinoilla, joilla on paljon vuokravalvontaa ja muuta sellaista, se on ehkä mahdollisuus, jossa muut 20 % asunnoista voit laita takaisin markkinoille, voit laittaa takaisin markkinoille, pidän siitä. Andrew, mitä mieltä olet, 60 %, 75 % käytössä olevasta omaisuudesta tämän päivän markkinoilla?
Andrew:
Jälleen, varmista vain, että voit peittää sen ja varmistaa, että voit peittää sen pidempään kuin olisit suunnitellut viime vuonna tai edellisenä vuonna. Siellä on mahdollisuus. Siinä on vain suurempi riski. Riskiä on olemassa keinoja lieventää sitä, ja jos aiot ottaa riskin, varmista vain, että teet sen.
Matta:
Danny, tämä on ollut mahtava keskustelu ja toivottavasti koskettava kaikkia täällä olevia. Arvostan sinua, mies. Kiitos, että tulit esitykseen tänään.
Andrew:
Mukava jutella kanssasi, Danny.
Danny:
Selvä, kiitos paljon.
Katso jakso täältä
Auta meitä!
Auta meitä tavoittamaan uusia kuuntelijoita iTunesissa jättämällä meille arvio ja arvostelu! Se kestää vain 30 sekuntia ja ohjeet löytyvät tätä. Kiitos! Arvostamme sitä todella!
Tässä jaksossa käsittelemme:
- - kaupallisten kiinteistöjen romahdus ja huonoja uutisia korkeakorkoisille sijoittajille
- Cap rate pakkaus, vuokran pysähtyminen ja punaiset liput moniperhemarkkinoille
- Suosituksia sekä aktiivisille että passiivisille moniperhesijoittajille
- Kuinka vetää a kiinteistöjen syndikaatio yksityistä pääomaa hankittaessa
- Skaalaus pienestä suureen moniperheeseen ja miksi hyppy on helpompaa kuin luulet
- Kassavirta vs. arvonnousu ja mikä on parempi veto, jos arvot alkavat laskea
- Ilmapallomaksut, säädettäväkorkoiset asuntolainat ja riskialttiita rahoitusvaihtoehtoja asettaa uudet sijoittajat vaikeaan paikkaan
- Ja So Paljon enemmän!
Linkkejä esityksestä
Näyttelyssä mainittu kirja
Ota yhteyttä Andrewyn, Mattiin, Daven ja Scottiin:
Haluatko tietää lisää tämän päivän sponsoreista tai ryhtyä itse BiggerPockets-kumppaniksi? Tutustu meidän sponsorisivu!
BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.
- SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
- Lähde: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-721
- $ 10 euroa
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12 kuukautta
- 2020
- 2021
- 2023
- 7
- 95%
- a
- pystyy
- Meistä
- edellä
- ehdottomasti
- kiihdyttää
- kiihtyvä
- hyväksyttävä
- Mukaan
- Tili
- Tilit
- tarkka
- hankkia
- hankinta
- poikki
- Toimia
- Toiminta
- aktiivinen
- toiminta
- todella
- Lisäksi
- säädettävä
- etuja
- neuvot
- vaikuttaa
- Jälkeen
- vastaan
- Agentti
- aineet
- Lentokone
- hälytys
- Kaikki
- jo
- vaihtoehto
- Vaikka
- aina
- amatööri
- hämmästyttävä
- määrä
- määrät
- analyysi
- analysointi
- ja
- angeles
- Toinen
- vastaus
- joku
- Kerrostalo Huoneisto
- huoneisto
- omena
- arvostaa
- arvostaa
- arvostus
- lähestymistapa
- sopiva
- asianmukaisesti
- hyväksyminen
- hyväksyä
- ALUE
- alueet
- perustelut
- noin
- kunnianhimoinen
- arviointi
- etu
- omaisuuslaji
- vahvuuksien hallinta
- Varat
- olettamus
- houkutteleva
- yleisö
- kirjoittaja
- keskimäärin
- takaisin
- Huono
- Balance
- pallo
- Pankkitoiminta
- perustua
- Pohjimmiltaan
- perusta
- kaunis
- koska
- tulevat
- tulee
- tulossa
- ennen
- alkoi
- Alku
- ovat
- Uskoa
- Soittokello
- PARAS
- Veto
- Paremmin
- Vedonlyönti
- välillä
- Iso
- suurempi
- Suurimmat
- Setelit
- Bitti
- Musta
- Bleeding
- hallitus
- hallitus
- tappi
- Bonus
- kirja
- reunus
- lainattu
- pohja
- osti
- BP
- äly
- merkki
- Tauko
- Breaking
- Brian
- lyhyesti
- tuoda
- Tuominen
- välittäjä
- toi
- talousarvio
- budjetoitu
- rakentajat
- Rakentaminen
- Härkä
- Nippu
- liiketoiminta
- liiketoimintasuunnitelma
- Ostetaan
- Ostaminen
- kaapeli
- Kalifornia
- soittaa
- nimeltään
- Voi saada
- korkki
- pääoma
- Pääoman hankinta
- hyödyntäminen
- kortti
- joka
- Ura
- kuljettaa
- tapaus
- tapauksissa
- kassa
- kassavirta
- kiinni
- varovainen
- toimitusjohtaja
- tietty
- varmasti
- muuttaa
- Muutokset
- muuttuviin
- maksut
- latauksen
- Kaaviot
- tarkastaa
- Joulu
- Kaupungit
- luokka
- luokat
- selvästi
- kiivetä
- Sulkee
- kerätä
- kerää
- yhdistelmä
- Tulla
- mukava
- tuleva
- kommentit
- kaupallinen
- Kaupallinen luotonanto
- kaupallinen Kiinteistö
- Yhteinen
- yritys
- verrattuna
- Korvaus
- pätevä
- täydellinen
- täysin
- monimutkainen
- Koskea
- huolenaiheet
- olosuhteet
- luottamus
- luottavainen
- Yhteisymmärrys
- konservatiivinen
- Harkita
- ottaen huomioon
- johdonmukainen
- rakentaminen
- tausta
- jatkaa
- ohjaus
- Keskustelu
- keskustelut
- voisi
- Pari
- kurssi
- kattaa
- katettu
- Covidien
- Crash
- luoda
- luotu
- luo
- Luominen
- luominen
- pisteitä
- utelias
- Nykyinen
- Tällä hetkellä
- Leikkaus
- tiedot
- Dave
- David
- päivä
- sopimus
- Tarjoukset
- keskustelut
- Velka
- vuosikymmen
- vuosikymmeninä
- Hylkää
- Lasku
- laskussa
- syvä
- ehdottomasti
- Aste
- Kysyntä
- Väestötiedot
- Denver
- Riippuen
- riippuu
- yksityiskohta
- yksityiskohtainen
- Määrittää
- DID
- ero
- erot
- eri
- vaikea
- ahkeruus
- ohjata
- suunta
- Ohjaajat
- Alennus
- keskustella
- näyttö
- Jakaumat
- jaettu
- asiakirjat
- Väistää
- ei
- tekee
- dollaria
- Dont
- tuomio
- alas
- alapuoli
- ALAS
- Pudota
- aikana
- dynaaminen
- dynamiikka
- kukin
- voit
- ansaita
- helpompaa
- Taloudellinen
- Taloudelliset olosuhteet
- ekonomistit
- talous
- myöskään
- Muut
- painottaa
- energia
- tarpeeksi
- ympäristö
- Osakkeet
- oma pääoma
- erityisesti
- ydin
- olennaisesti
- omaisuus
- arviot
- Eetteri (ETH)
- Jopa
- tapahtuma
- lopulta
- EVER
- Joka
- arjen
- jokainen
- kaikki
- täsmälleen
- esimerkki
- kunnostautua
- erinomainen
- Vaihdetaan
- jännittävä
- suorittaa
- täytäntöönpanosta
- poistuminen
- Laajentaa
- odotettu
- kulut
- kallis
- experience
- asiantuntija
- Selittää
- avoin
- lisää
- erittäin
- perhe
- lumoava
- Muoti
- maksu
- Maksut
- harvat
- täyttää
- Vihdoin
- rahoittaa
- Talous
- taloudellinen
- taloustiedot
- rahoitus
- Löytää
- löytäminen
- loppu
- Tulipalo
- Etunimi
- Kalat
- kiinteä
- liput
- tasainen
- kellua
- virtaus
- Virtaava
- Keskittää
- tarkennus
- seurata
- Sijoittajille
- voima
- ikuisesti
- muoto
- muodostus
- muodostivat
- Eteenpäin
- löytyi
- ystävä
- ystävällinen
- ystäviä
- alkaen
- toteutuminen
- turhautumista
- koko
- täysin
- hauska
- rahasto
- varat
- edelleen
- tulevaisuutta
- general
- tuottaa
- synnyttää
- tuottaa
- saada
- saada
- Antaa
- tietty
- antaa
- Global
- Go
- tavoite
- Tavoitteet
- Goes
- menee
- hyvä
- GP
- kiitollinen
- harmaa
- suuri
- suurempi
- hionta
- Ryhmä
- Kasvaa
- Kasvava
- täysikasvuinen
- Kasvu
- vieras
- Kaveri
- hakata
- Hiukset
- Puoli
- kahva
- käsissä
- tapahtua
- tapahtui
- tapahtuu
- Kova
- ottaa
- pää
- Otsikko
- terve
- Suojattu
- suojaus
- sankari
- auttaa
- hyödyllinen
- auttaa
- tätä
- kätketty
- Korkea
- korkeampi
- vuokraus
- historiallinen
- Osuma
- Osumien
- pitää
- läksyt
- toivoa
- Toivon mukaan
- toivoen
- isäntä
- KUUMA
- Talo
- talous
- Miten
- Miten
- Kuitenkin
- HTTPS
- valtava
- Satuttaa
- Minä
- ihanteellinen
- Vaikutus
- vaikutti
- Vaikutukset
- imperatiivi
- tärkeä
- parantaminen
- in
- perusteellinen
- virkaanastujaiset
- sisältää
- Tulo
- Kasvaa
- Lisäykset
- lisää
- uskomaton
- teollisuus
- tiedot
- panos
- sen sijaan
- ohjeet
- vakuutus
- korko
- KORKO
- korot
- kiinnostunut
- mielenkiintoinen
- inventaario
- Investoida
- investoineet
- investoimalla
- investointi
- Sijoitusstrategia
- Investoinnit
- sijoittaja
- Sijoittajat
- osallistuva
- kysymys
- kysymykset
- IT
- kohdetta
- iTunes
- Job
- tuomari
- hypätä
- Pitää
- pito
- laji
- kuningas
- Tietää
- tuntemus
- Maa
- suuri
- suurempi
- Sukunimi
- Viime vuonna
- Myöhään
- Lait
- OPPIA
- oppinut
- oppiminen
- leasing
- jättää
- jättäen
- lainanantajat
- luotonanto
- Taso
- Vaikutusvalta
- LG
- Lisenssi
- Licensed
- elämä
- valo
- Todennäköisesti
- rajallinen
- osakeyhtiö
- linja
- linjat
- likviditeetti
- Kuunteleminen
- Listat
- vähän
- elää
- lainata
- Lainat
- Pitkät
- pitkä aika
- pitkän aikavälin
- Pitkän aikavälin trendit
- kauemmin
- katso
- näyttää joltakin
- Katsoin
- näköinen
- niitä
- Los Angeles
- menettää
- pois
- tappiot
- Erä
- rakkaus
- Matala
- LP
- mac
- tehty
- tärkein
- huolto
- Enemmistö
- tehdä
- ansaita
- TEE
- Tekeminen
- mies
- hoitaa
- johto
- Johtoryhmä
- johtaja
- toimitusjohtaja
- manuaalinen
- monet
- monet ihmiset
- markkinat
- markkinaympäristö
- markkinat
- massat
- asia
- merkitys
- välineet
- Tavata
- kokoukset
- jäsen
- henkinen
- mainitsi
- vain
- metrinen
- Meyer
- Microsoft
- Keskimmäinen
- ehkä
- muutto
- Mylläri
- miljoona
- mielessä
- minimi
- minuutti
- pöytäkirja
- lieventää
- lieventävä
- muokata
- kaupallistaa
- raha
- Kuukausi
- kk
- lisää
- Kiinnitys
- kiinnitykset
- eniten
- motivoituneita
- liikkua
- liikkuvat
- multi
- moninkertainen
- kansallinen
- Valtakunnallinen
- luonto
- Lähellä
- lähes
- välttämättä
- Tarve
- tarpeet
- negatiivinen
- negatiivisesti
- netto
- verkko
- Uusi
- Uudisrakentaminen
- uutiset
- seuraava
- numero
- numerot
- käyttöaste
- kampanja
- Office
- offline
- Okei
- Vanha
- ONE
- verkossa
- käyttää
- toiminta
- Operations
- operaattori
- operaattorit
- Lausunto
- Lausunnot
- Mahdollisuudet
- Tilaisuus
- Optimoida
- Vaihtoehto
- Vaihtoehdot
- tilata
- Muut
- oma
- omistuksessa
- omistaja
- maksettu
- Puisto
- osa
- erityinen
- kumppani
- kumppani
- Kumppanuus
- osat
- puolue
- passiivinen
- Ohi
- Maksaa
- maksut
- Payroll
- Ihmiset
- ihmisten
- prosentti
- esittävä
- ehkä
- aika
- henkilö
- Henkilökohtaisesti
- henkilöstö
- näkökulma
- ilmiömäinen
- PHIL
- filosofia
- poimia
- poimitaan
- kappale
- Paikka
- saattamisesta
- suunnitelma
- suunnitteilla
- suunnittelu
- Platon
- Platonin tietotieto
- PlatonData
- Pelaa
- soitin
- plus
- podcast
- podcastit
- Kohta
- pistettä
- LAMPI
- salkku
- sijainti
- kantoja
- mahdollinen
- mahdollinen
- mahdollisesti
- ennustaa
- ennustamiseen
- Suositut
- Valmistella
- esittää
- paine
- aika
- edellinen
- hinta
- Hinnat
- yksityinen
- todennäköisesti
- Ongelma
- ongelmia
- prosessi
- tuottaa
- Profiili
- Voitto
- Ohjelma
- projekti
- ennusteet
- hankkeet
- näkyvä
- luvattu
- ominaisuudet
- omaisuus
- suojella
- osoittautuu
- tarjoamalla
- kyvykkyys
- osti
- Työnnä
- laittaa
- Putting
- kysymys
- kysymykset
- nopea
- nostaa
- esille
- nostamalla
- pääoman hankkiminen
- hinta
- Hinnat
- luokitus
- tavoittaa
- Lue
- todellinen
- kiinteistöt
- kiinteistömarkkinoilla
- ymmärtää
- reason
- kohtuullinen
- kertaus
- äskettäin
- lama
- tunnistaa
- suositella
- suosituksia
- ennätys
- toipua
- punainen
- vähentää
- terveisin
- alue
- alueellinen
- säännöllinen
- jäädä
- muistaa
- Vuokrata
- korjaus
- korvata
- edustaa
- maine
- tutkimus
- Varanto
- varattu
- REST
- rajoittava
- johtua
- vähittäiskauppa
- palata
- Tuotto
- tulot
- käänteinen
- ratsastus
- Rengas
- nouseva
- Riski
- Riskikerroin
- riskit
- riskialtis
- Rooli
- rulla
- katto
- kierros
- Sääntö
- säännöt
- ajaa
- juoksu
- Sacramento
- turvallisin
- Said
- palkka
- myynti
- myynti
- suolaa
- sama
- Säästä
- Asteikko
- skaalaus
- pelottaa
- SEK
- Toinen
- sekuntia
- Arvopaperit
- turvallisuus
- koska
- näkee
- Myydään
- Myyjät
- myynti
- vanhempi
- tunne
- Sarjat
- vakava
- setti
- seitsemän
- jakaminen
- siirtää
- VAIHTO
- Vuorot
- loistaa
- shouldnt
- näyttää
- Sides
- merkittävä
- Yksinkertainen
- yksinkertaisesti
- koska
- single
- Sir
- paikka
- tilanne
- Koko
- hidas
- pieni
- pienempiä
- So
- Tuotteemme
- SOLVE
- jonkin verran
- Joku
- jotain
- jonnekin
- lähde
- Tila
- erityinen
- erityisesti
- viettää
- menot
- piikki
- Kierre
- jakaa
- sponsori
- Sponsorit
- levitä
- pino
- Henkilöstö
- henkilöstöä
- pysähtyneisyys
- Alkaa
- Aloita
- alkaa
- Osavaltio
- lausuntoja
- pysyä
- Vaihe
- Pysyä
- Yhä
- varasti
- stop
- myrsky
- suoraan
- Strategia
- virta
- puroihin
- stressi
- voimakkaasti
- studio
- aihe
- suuri
- supersankari
- toimittaa
- Tarjonta ja kysyntä
- tuki
- Tukea
- tarkoitus
- yllättynyt
- kestävä
- Vaihtaa
- syndikaatti
- syndikoitu
- syndikointi
- taulukko
- ottaa
- vie
- ottaen
- Puhua
- puhuminen
- Neuvottelut
- Tehtävä
- Verot
- joukkue-
- teknologia
- tilapäinen
- vuokralainen
- ehdot
- testi
- texas
- -
- Alue
- Pääkaupunki
- tiedot
- maailma
- heidän
- itse
- Siellä.
- asia
- asiat
- Ajattelu
- ajatus
- uhkaus
- kolmella
- Kautta
- aika
- kertaa
- ajoitus
- kärki
- että
- tänään
- tämän päivän
- yhdessä
- tonnia
- liian
- ylin
- aihe
- arvonta
- Yhteensä
- kohti
- Jäljennös
- valtava
- Trendit
- ongelmia
- totta
- Luottamus
- VUORO
- Kääntyminen
- tyypillinen
- tyypillisesti
- ymmärtää
- ymmärtäminen
- vedenalainen
- merkintäsitoumukset
- yksikkö
- yksiköt
- yläpuoli
- us
- käyttää
- Arvostukset
- arvo
- arvostettu
- arvot
- lajike
- valtava
- Vastaan
- VET
- Video
- Näytä
- Ääni
- Haihtuvuus
- Äänestää
- palkka
- odottaa
- halusi
- Aalto
- tavalla
- Rikkaus
- Sää
- viikko
- tervetuloa
- Länsi
- Mitä
- Mikä on
- onko
- joka
- vaikka
- KUKA
- Villi
- tulee
- halukas
- VIISAS
- sisällä
- ilman
- ihana
- Referenssit
- treenata
- työskentely
- maailman-
- maailman
- huolestunut
- pahin
- arvoinen
- olisi
- Vau
- kirjoittaa
- kirjoittaminen
- kirjallinen
- Väärä
- X
- vuosi
- vuotta
- tuotto
- Sinun
- itse
- youtube
- zephyrnet
- zoomaus