پاسخ تازه کار: مستاجر اجاره نمی پردازد؟ در اینجا چه باید کرد

اشلی:
این تازه کار املاک و مستغلات است، قسمت 252. کار دیگری که می توانید به عنوان صاحبخانه نیز انجام دهید، بررسی انواع مختلف بودجه، بودجه دولتی، بودجه شهرستانی، برای مستاجران است. منابع زیادی، حتی سازمان‌های غیرانتفاعی کوچک، وجود دارد که به افرادی که نیاز به کمک دارند کمک می‌کند تا درآمد اجاره‌ای خود را یارانه بدهند. به خصوص از زمان کووید و در دوران کووید، برنامه‌های زیادی اجرا شد که به مردم کمک کرد گرفتار اجاره شوند که شما می‌توانید به‌عنوان مستأجر برای آنها درخواست دهید، و حتی صاحبخانه می‌توانست از طرف مستاجر درخواست دهد. اسم من اشلی کر است و من با مجری همکارم تونی رابینسون اینجا هستم.

تونی:
به پادکست تازه کار املاک و مستغلات خوش آمدید، جایی که هر هفته، دو بار در هفته، الهام‌بخش، انگیزه و داستان‌هایی را برای شما به ارمغان می‌آوریم که باید برای شروع سفر سرمایه‌گذاری خود بشنوید. امروز می‌خواهم کسی را با نام کاربری Agboola5252 فریاد بزنم. من فقط می خواهم تو را بولا صدا کنم، خوب؟ اما Boola یک بررسی پنج ستاره در پادکست اپل گذاشت که می‌گوید: «من یک مشاور املاک در مینه‌سوتا هستم که به دنبال سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات هستم، و فکر می‌کنم مربی مجازی مناسبی را پیدا کردم که به من کمک کند شروع کنم. این بهترین مکان برای یادگیری است اگر احساس می‌کنید خسته هستید.» بولا، ما از شما قدردانی می کنیم. برای همه تازه‌کارهای ما که به این پادکست گوش می‌دهند، اگر هنوز دو دقیقه را برای نوشتن یک نقد صادقانه و کمک به ما برای دستیابی به افراد بیشتری اختصاص نداده‌اید، از شما می‌خواهم، از شما خواهش می‌کنم این کار را انجام دهید. هرچه نظرات بیشتری دریافت کنیم، افراد بیشتری را به دست خواهیم آورد. هر چه به افراد بیشتری برسیم، به افراد بیشتری کمک می کنیم. این چیزی است که ما اینجا هستیم تا انجام دهیم.

اشلی:
I have to say, some of these user names for your guys’ Apple reviews are quite entertaining. We had, what, Milkman, recently?

تونی:
We had Milkman earlier.

اشلی:
Honestly, I don’t even know what mine is, how to even set that into my [inaudible 00:01:45].

تونی:
فکر می‌کنم مال من در واقع نام پادکست من است که در 22 سالگی شروع کردم، به نام واقعا خوب است. من فکر می‌کنم که هنوز هم نام بررسی پادکست اپل من است.

اشلی:
آره باید ببینم مال من چیه اما امروز یک نمایش عالی برای شما داریم. ما زنده هستیم، حضوری. ما عاشق ضبط حضوری هستیم و امیدواریم شما هم این کار را انجام دهید. لطفاً در مورد ویدیوهای YouTube برای ما نظر بگذارید، یا اگر نظری در مورد پلتفرم پادکست مورد علاقه خود برای ما می‌گذارید، به ما بگویید که بچه‌ها می‌خواهید ما به کدام شهر بیاییم. ما الکس را در برنامه امروز داریم. او یک دندانپزشک است و شروع به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کرد تا به پرداخت بخشی از بدهی وام دانشجویی خود کمک کند، و بعد از اینکه به طور مداوم گفت که مقدار زیادی بدهی است، فاش می کند، او به ما می دهد که این مبلغ چقدر است.

تونی:
این یک عدد گیج کننده است. اما الکس یک داستان بسیار جالب نیز دارد، درست است؟ از آنجا که او، مانند بسیاری از افرادی که متخصص بهداشت می شوند، او و همسرش هر دو در زمینه پزشکی هستند، بسیاری از آنها هرگز واقعاً حتی به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به عنوان یک چیز تمام وقت فکر نمی کنند. این فقط کاری است که آنها در کنار هم انجام می دهند. اما او واقعاً رویکرد فعال‌تری را در ساخت مجموعه املاک و مستغلات خود اتخاذ کرده است، و ما به نوعی می‌توانیم دلیل پشت آن را بشنویم.
ما الکس را داریم که می آید. الکس. بچه ها می خواهید برای الکس کف بزنید؟

اشلی:
Woo, Alex.

تونی:
الکس در واقع صبح امروز از فورت لادردیل پرواز کرد، بنابراین او

الکساندرا:
4: AM 30

تونی:
ساعت 4:30 صبح، و او همچنان می‌رود. یک بار دیگر برای الکس کف بزن. این یک پرواز زودهنگام است.

اشلی:
الکس، کمی در مورد خودتان و نحوه شروع کارتان در املاک و مستغلات به همه بگویید.

الکساندرا:
My husband and I are healthcare professionals, and being in school our whole lives, we didn’t know a lot about finances, truthfully. We didn’t really work while we were in school. And so I’ve seen a lot of healthcare professionals who have a high income, but they’re still living paycheck to paycheck or they’re burnt out from work, and we just didn’t want to be like that. And so I researched a lot on how to not do that, and, obviously, real estate was one of the top ones.

تونی:
اما خارج از املاک و مستغلات، شما از قبل به چیزهای دیگری نگاه کردید.

الکساندرا:
بله.

تونی:
برخی از آن گزینه‌های دیگر چه بودند، و شاید، چرا آنها برای شما کار نکردند؟

الکساندرا:
من همه کارها را انجام دادم. من وارد دانشگاه صلح مالی دیو رمزی شدم. سعی کردم کمی در مورد سهام و معاملات روزانه مطالعه کنم. لطفا در مورد آن چیزها از من چیزی نپرسید. من چیزی نمی دانم. فقط به من علاقه ای نداشت البته، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یکی از کارهای برتر آنلاین بود، و بنابراین من فقط در مورد سرمایه‌گذاری املاک برای مبتدیان تحقیق کردم. BiggerPockets آمد، و من شروع به گوش دادن به پادکست OG کردم، و به این ترتیب شروع شد.

تونی:
اگر می توانید، به ما بگویید نمونه کارها امروز شما چگونه است؟ چند واحد؟ آن واحدها در کجا قرار دارند؟

الکساندرا:
ما سه مورد در کانزاس سیتی داریم و یک اجاره کوتاه مدت اینجا در فینیکس داریم. ما یک ساخت جدید در اینجا در سورپرایز، آریزونا نیز داریم.

اشلی:
انگیزه بزرگ شما برای ورود به سرمایه گذاری در املاک چه بود؟

الکساندرا:
راستش من همین الان این کار را کردم. ما می بینیم که بسیاری از افراد حرفه ما سوخته اند، و ما فقط نمی خواستیم اینطور باشیم. ما کاری را که انجام می دهیم دوست داریم. ما کاری را که انجام می‌دهیم دوست داریم و می‌خواهیم انتخابی داشته باشیم که سر کار برویم و مجبور نباشیم برای پرداخت وام‌های دانشجویی خود سر کار برویم، و مجبور باشیم برای انجام این سبک زندگی یا هر چیز دیگری سر کار برویم.

اشلی:
قبلاً به ما گفتید، اما من فقط می‌خواهم وقتی به ما می‌گویید بدهی وام دانشجویی چقدر است، چشم همه را پایین می‌آورم.

الکساندرا:
من عدد دقیق را نمی دانم، اما من و شوهرم در بدهی وام دانشجویی، فقط وام های دانشجویی بیش از 750,000 دلار است.

تونی:
ولی-

الکساندرا:
مرد، ای کاش یک دوربین این طرف داشتیم. چرا کسی ضبط نکرده است؟

تونی:
اما آیا می توانید به آنها بگویید که شما و شوهرتان برای امرار معاش چه کار می کنید؟ من می گویم آنها به خوبی استفاده کردند.

الکساندرا:
شوهرم جراح ارتوپد است و من دندانپزشک عمومی هستم. به نظر می رسد، بله، درآمد بالا و همه چیز، اما، دوباره، 750,000 دلار. اگر به بسیاری از افراد زندگی‌مان گوش می‌دادم که به ما می‌گویند: «شما نمی‌توانید سرمایه‌گذاری کنید، زیرا به وام‌های دانشجویی خود نگاه کنید. شما پولی برای این کار ندارید. شما باید وام دانشجویی را پرداخت کنید.

تونی:
من می دانم که شما سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را بسیار جدی می گیرید و سال آینده یک تغییر بزرگ در راه است. آیا می توانید آن را با همه به اشتراک بگذارید و انگیزه پشت آن چه بوده است؟

الکساندرا:
معامله سوم ما یک معامله با تامین مالی فروشنده بود. برای سال 2023، یک سال از دندانپزشکی مرخصی می‌گیرم و سعی می‌کنم ببینم در آن سال چند معامله مالی خلاقانه می‌توانم داشته باشم. من دندانپزشکی را رها نمی کنم، اما فقط یک سال مرخصی خواهم داشت.

اشلی:
منظورم این است که شما بچه ها باید برای آن کف بزنید. منظورم این است که این شگفت‌انگیز است، داشتن این گزینه برای انجام آن. به ما بگویید هدفتان برای سال آینده چیست؟

الکساندرا:
هدف من تلاش برای دریافت 12 معامله مالی خلاقانه است. منظورم این است که نمی دانم برای ماه عکاسی می کنم یا نه، اما خواهیم دید. این هدفی است که من دارم.

تونی:
خیلی خوب. آخرین مورد قبل از اینکه در اینجا به سؤال بپردازیم. اگر سرمایه گذاران جدید به دنبال شروع امروز هستند، چه توصیه ای می توانید داشته باشید؟ بر اساس تجربیات شما، بر اساس هر کاری که انجام داده اید.

الکساندرا:
من می گویم روی خودتان سرمایه گذاری کنید و اقدام کنید. همانطور که گفتم، بسیاری از افراد در زندگی ما، دوستان نزدیک من، خانواده من، به معنای واقعی کلمه به ما گفتند: "شما نباید این کار را انجام دهید." آنها به نوعی سعی کردند ما را از آن دور کنند. اما اگر اقدامی نمی‌کردیم، نمی‌توانستیم پنج ملکی را که اکنون داریم داشته باشیم، و امیدواریم از اینجا مقیاس کنیم. من فقط می گویم تا جایی که می توانید سعی کنید و شبکه کنید. به هر حال، این اولین رویداد شبکه ای من است.

تونی:
این اولین ملاقات او در تاریخ است.

الکساندرا:
اقدام کنید، زیرا باز هم، اگر به تمام افرادی که می گویند این کار را نکنید گوش دهید، به افرادی که این کار را انجام نمی دهند گوش ندهید.

اشلی:
باشه. برای سوال ما، بازگشت سالم برای خرید و نگهداری در فینیکس چیست؟ چه چیزی در مورد بازار فونیکس برای شما جذاب است؟ شما اجاره کوتاه مدت خود را در اینجا دارید. منظورم از نظر فنی، خرید و نگهداری کوتاه مدت شماست. شما آن را نگه می دارید. چه چیزی باعث شد که بخواهید وارد بازار فونیکس شوید و چرا می خواهید به سرمایه گذاری در اینجا ادامه دهید؟

الکساندرا:
فکر می کنم به این دلیل است که من اهل فینیکس هستم. خانواده من هنوز اینجا زندگی می کنند. بنابراین من با منطقه آشنا بودم و چون خارج از ایالت هستیم، توانستم از آن وام خانه دوم یعنی تعطیلات استفاده کنم. اما من منطقه فونیکس را دوست دارم. هنوز همه برای تعطیلات به اینجا می آیند. پرنده های برفی زیادی وجود دارد. بیمارستان های زیادی وجود دارد رشد زیادی دارد حتی اگر بازار همان چیزی است که هست، رشد بسیار زیادی در آریزونا وجود دارد، و من مطمئن هستم که همه در اینجا این را می دانند، با همه شرکت های بزرگ که به اینجا می آیند. با این حال، هنوز باید به اعداد نگاه کنید. کاری را انجام ندهید که کیف پول شما را متلاشی کند. هنوز باید برگردی با اجاره کوتاه مدت، کمی بالاتر از اجاره بلند مدت است. مال ما در حال حاضر، کمی پایین تر از آن چیزی است که من فکر می کردم. من می گویم حدود 23٪ است. اما تازه شروع شد، پس من

تونی:
23 درصد هنوز خیلی خوب است.

الکساندرا:
آره من هنوز فکر می کنم بازار فونیکس یک منطقه عالی برای سرمایه گذاری است. بنابراین به دنبال رشد باشید و مطمئن شوید که تکالیف خود را با اعداد انجام می دهید. مطمئن شوید که اعداد کار می کنند. و شبکه. من می گویم شبکه. مکان های ما در کانزاس سیتی، من هرگز به آنها نرفته ام. من در حالی که یک دندانپزشک تمام وقت بودم، همزمان دو دوره توانبخشی را انجام دادم. حتی با وجود اینکه من شخصاً شبکه ای نکردم، همه گروه های آنلاین، BiggerPockets، انجمن ها بسیار مفید بودند. اینگونه بود که من با افراد زیادی آشنا شدم و به آنها اعتماد دارم. بدیهی است که ما به این ترتیب توانستیم آن پروژه ها و مقیاس را به پایان برسانیم، حدس می زنم.

اشلی:
باشه. ما با اولین سوال پاسخ تازه کار خود شروع می کنیم، و این سوال از تیم ریس می آید. اگر چندین ملک دارید، اگر مستاجران شما یکباره پرداخت اجاره را متوقف کنند و نتوانند اخراج شوند، طرح پشتیبان شما چیست؟ من فکر می‌کنم بسیاری از سرمایه‌گذاران این موضوع را در طول کووید دیدند، در حالی که مهلت قانونی وجود داشت که در آن شما نمی‌توانستید مستاجران را بیرون کنید، و مستاجرانی بودند که واقعاً در آن زمان توانایی پرداخت پول را نداشتند. و سپس تعدادی وجود داشت، و من نام مستاجر خود را که از آن استفاده کرده و تمام مدت پرداخت نکرده است، نام نمی برم. من فکر می کنم که این قطعاً به عنوان یک صاحبخانه یک ریسک است و چیزی است که سرمایه گذاران جدید بسیار از آن می ترسند. الکس، توصیه شما برای غلبه بر ترس از آن اتفاق یا چیزی که آنها می توانند برای کاهش آن خطر پیاده سازی کنند، چیست؟

الکساندرا:
این یک چالش است. منظورش این است که اگر همه آنها از پرداخت دست بکشند؟

اشلی:
بله.

الکساندرا:
این یک چالش است. ابتدا با مستاجران صحبت می کردم. منظورم این است که آنها انسان هستند، شما انسان هستید. من سعی می کنم، شاید، اگر آنها واقعاً نمی توانند پرداخت کنند، سعی می کنم یک طرح پرداخت یا چیز دیگری ارائه کنم. مانند، "هی، من می دانم که شما نمی توانید کل مبلغ را بپردازید، اما آیا می توانید 50٪ از این ماه را به من بدهید و سپس سعی کنید راه خود را به نحوی به آن آسان کنید؟" این سخت است. خدا را شکر تا الان چنین شرایطی نداشتم.

اشلی:
Well, I think that part of that reason it’s so tough is because I think the chance of that happening is rare. Unless maybe you have two or three units, then the less units you have, the more probable that’s going to happen. But as you grow and scale your portfolio, there’s kind of that less chance of every single unit being non-paying at the same exact time. But this is where your cash reserves come in, is having those three to six months cash reserves for each unit set in place, so you can at least cover those expenses and get a game plan in place for those three to six months. Especially if you have a smaller portfolio, highly recommend starting out with six months. That covers your mortgage, your property taxes and your insurance for those upcoming months.

تونی:
این یک پاسخ عالی است. تنها چیزی که من به او اضافه می کنم، همانطور که اشلی گفت، این است که من فکر می کنم اگر یک بیماری همه گیر جهانی دوباره اتفاق بیفتد، احتمالاً بسیار نادر است که شما شاهد نقطه ای باشید که همه مستاجران شما پولی پرداخت نکنند. . اگر مشکل بهداشتی بزرگی وجود نداشته باشد یا چیزی که مانع از پرداخت مردم شود، و مستاجران شما تصمیم به پرداخت نکردن دارند، ممکن است لازم باشد کار کمی بهتر برای غربالگری مستاجران خود انجام دهید. این احتمالاً توصیه من به شما خواهد بود. اگر از این بابت عصبی هستید، کمی زمان بیشتری را برای فرآیند غربالگری صرف کنید تا مطمئن شوید که مستاجر با بالاترین کیفیت را دریافت می کنید.

اشلی:
یکی دیگر از کارهایی که شما نیز می توانید به عنوان صاحبخانه انجام دهید، بررسی انواع مختلف بودجه، بودجه دولتی، بودجه شهرستان، برای مستاجران است. منابع زیادی وجود دارد، حتی سازمان‌های غیرانتفاعی کوچک که به افرادی که نیاز به کمک دارند کمک می‌کنند تا درآمد اجاره‌ای خود را یارانه بدهند. این کاملاً با بخش 8 متفاوت است، زیرا بخش 8، شما می توانید برای دریافت کمک به مدت سه سال در لیست انتظار باشید. اما سازمان‌های کوچک‌تری وجود دارند، و به‌ویژه از زمان کووید و در دوران کووید، برنامه‌های زیادی اجرا شد که به مردم کمک می‌کرد درگیر اجاره بها شوند که می‌توانستید به‌عنوان مستأجر به آنها مراجعه کنید، و حتی صاحبخانه می‌توانست برای مستاجر درخواست دهد. از طرف. این چیزی است که باید به مستأجر خود بدهید، برخی از این برنامه‌ها که ممکن است حتی ندانند از کجا می‌توانند این کمک را دریافت کنند، و این امر به سازمان مسکن و وب‌سایت سازمان محلی شما مراجعه می‌کند.
به عنوان مثال، در بوفالو، HOME NY یکی از آنها است، و سپس Belmont Housing نیز وجود دارد. این بهترین منبع برای اطلاع از این نوع برنامه‌ها است که می‌تواند به مستاجر شما کمک کند تا در اجاره‌بها گرفتار شود.
مورد علاقه دیگر انجام پول نقد برای کلید است. اگر مستأجر شما در حال پرداخت است، به جای اینکه سه ماه منتظر بمانید تا بتوانید تخلیه یا هر دوره انتظاری را انجام دهید، شاید فقط به آنها پیشنهاد دهید، بگویید: «می دانید چیست؟ من به شما 500 دلار می‌دهم، اگر تا هفته آینده خارج شوید، 1,000 دلار به شما می‌دهم. من می‌آیم اینجا، همه چیزهای شما تمام شده است، شما کلیدها را به من می‌دهید، و من یک چک 1,000 دلاری یا 1,000 دلاری پول نقد به شما می‌دهم و راه ما از هم جدا می‌شود.» این ممکن است برای آنها کافی باشد که بروند و واحد دیگری بگیرند و دوباره شروع کنند.

تونی:
کلمات را از دهانم بیرون آوردی. این قطعه بعدی بود که قرار بود روی آن فرود بیایم.

اشلی:
I read your mind, and I was like, “You know what? That’s a great idea. I’m going to say it before he does.”

تونی:
آن تله کینزی

اشلی:
خوب، بیایید سؤال بعدی خود را بررسی کنیم. این یکی از برایان کاوالیر است. اگر کسی برای واحد درخواستی ندارد، کاهش اجاره بها بد نیست؟ نمایش ها و علاقه زیادی وجود دارد، اما هیچ کس آن را دنبال نمی کند. الکس، در مورد آن چه فکر می کنید؟

الکساندرا:
This actually happened to us. The first unit we turned into long-term rental, and it actually rented out for $200 more than our goal was. And then that tenant, when they moved out, they moved out in the middle of winter. It’s snowing. No one really moves at that time. We knew that we wouldn’t get a renter for that amount that we were going to get in the summertime. We actually did have to lower it a little bit, but we were still cash flowing a little bit. As long as you’re not negative, I think, cover what you need to cover and still have a little bit of reserves, I think you’re okay. Ashley, what you always harp on, always make sure you have reserves, just in case. But we had to do that, and we’re still okay. I mean, we still have those tenants there. They signed an 18-month lease, so it’s a little lower than the first one, but, hey, we got someone in there for 18 months.

اشلی:
گاهی اوقات بهتر است آن گردش مالی را نداشته باشید، کمی از اجاره ماهانه خود را کم کنید تا کسی را طولانی تر در آنجا داشته باشید، زیرا گردش مالی می تواند گران باشد.

تونی:
زمانی که از کالج فارغ التحصیل شدم، مدت کوتاهی برای این شرکت مدیریت املاک عظیم کار کردم.

اشلی:
احساس می کنم امروز دارم همه این چیزهای جدید را درباره شما یاد می گیرم.

تونی:
من به مدت شش هفته آنجا بودم، و در واقع در آنجا غیرقابل استخدام هستم، زیرا هنگام خروج به آنها اطلاعیه کامل دو هفته ای ندادم. اما، به هر حال، در مدتی که آن یک ماه و نیم آنجا بودم، چند چیز یاد گرفتم.
یکی از کارهایی که انجام دادند این بود که قیمت را بر اساس مدت اجاره تنظیم کردند. بگویید که شخصی در ماه ژوئن قرارداد اجاره را امضا می کرد و آنها می دانند که دسامبر زمان دشواری برای ثبت مجدد ملک است. آنها به شما این امکان را می دهند که یک اجاره شش ماهه داشته باشید، اما این به طور قابل توجهی گرانتر از اجاره 12 ماهه است که در ژوئن منقضی می شود، و آنها این کار را برای همه املاک خود انجام دادند. اینها مجتمع‌های آپارتمانی عظیم هستند، صد واحد، اما به این ترتیب سعی کردند تعداد نقل مکان‌ها را در فصل کندی که مجبور بودند هزینه کمتری بپردازند کاهش دهند و در فصل شلوغی که می‌توانستند شارژ کنند، تعداد نقل مکان‌ها را افزایش دهند. بیشتر.

الکساندرا:
ما با آنها مذاکره کردیم که به جای اجاره 18 ماهه، اجاره 12 ماهه را انجام دهیم، زیرا اگر 12 ماهه را انجام دهیم، احتمالاً در زمستان گردش مالی دیگری خواهیم داشت. ما چند ماه دیگر به اجاره نامه اضافه کردیم، بنابراین اگر آنها گردش مالی انجام می دادند، در بهار/تابستان جایی که تقاضا بیشتر است.

تونی:
آیا تا به حال این کار را برای لیست های خود انجام داده اید؟ برای لیست های شما متاسفم، مغز ذهنی کوتاه مدت صحبت می کند. برای اجاره های طولانی مدت شما؟

اشلی:
در واقع، نه، ندارم. و شما فکر می کنید در بوفالو هیچ کس نمی خواهد در برف حرکت کند، که کاملاً درست است. من فکر می کنم این یک ایده عالی است.

تونی:
بسیار خوب، این سوال بعدی از Shauna Garnett می آید، و سوال Shauna این است که افکار همه در مورد انجام یک اجاره شش ماهه و سپس رفتن به ماه به ماه چیست؟ من از این ایده که یک سال کامل با یک مستاجر بد گیر کردم متنفرم. احساس می‌کنم کمی به این موضوع دست زدیم، اما منظورم این است، نمی‌دانم، الکس، نظر شما در مورد اجاره‌ای کوتاه‌تر برای دور زدن پتانسیل داشتن یک مستاجر بد چیست؟

الکساندرا:
آنها فقط عصبی هستند، پس برای مستاجر؟

تونی:
That’s what it sounds like, right?

الکساندرا:
منظورم این است که من می گویم تا جایی که می توانید مستاجر خود را بررسی کنید. معیارهای خاصی وجود دارد که می‌توانید از BiggerPockets، انجمن‌ها، و مواردی از این قبیل، از مدیران دارایی پیدا کنید. آنها را واقعاً به شدت غربال کنید، بنابراین حداقل بتوانید به آنها اعتماد کنید. حتی اگر یک اجاره شش ماهه داشته باشید ممکن است مستاجر بدی داشته باشید. آنها ممکن است پس از یک ماه پرداخت را متوقف کنند، اما شما واقعا باید آنها را به خوبی بررسی کنید. فکر نمی کنم واقعاً به آن پاسخ داده باشم، متاسفم.

تونی:
نه، این یک پاسخ عالی است.

اشلی:
I do think that is a fear. Especially if you are in a state where it is more tenant-friendly, where it is harder to evict a tenant, especially if they’re locked into a lease. I’ve actually been more favorable to being month-to-month, because instead of doing an eviction for non-payment, you can do an eviction for non-renewal. When they’re month-to-month, you have to give certain notice. If they’ve lived there less than a year, it’s 30-days notice. If they’ve lived there, I think it’s up to two years, then it’s 60 days. And then over two years, it’s 90-days notice. You give them notice stating that you’re not going to renew their lease, and then you have those three months, and then that’s when you can either increase the rent or offer that non-renewal. It’s an easier way to evict in New York State right now doing the non-renewal process than the actual non-payment process. That would be one benefit, I guess, if you are in a state where it’s more tenant-friendly, the laws, than it is landlord-friendly.

تونی:
بله، شونا، فکر می کنم، همانطور که گفتیم، گاهی اوقات گردش مالی گران تر است، بنابراین اگر شما تمام این اجاره نامه های ماه به ماه را دارید و به افراد اجازه می دهید هر شش تا هفت ماه یکبار تعویض کنند، ممکن است به ضرر شما تمام شود. پول بیشتر در دراز مدت به نظر شما، الکس، من فکر می کنم صرف وقت برای بررسی پیشاپیش می تواند بهتر باشد.

اشلی:
همچنین، چقدر آسان است که مستاجر از اجاره نامه خارج شود؟ زیرا در ایالت نیویورک برای مستاجر بسیار آسان است که از اجاره خود خارج شود. آنها ممکن است سپرده امنیتی خود را از دست بدهند، اما همچنان نقل مکان کنند. بسیار سخت است، اگر در اجاره نامه آنها شرط کنید که، بسیار خوب، اگر آنها نقل مکان کنند، سپرده امنیتی خود را از دست می دهند و تا زمانی که مستاجر جدیدی در ملک قرار داده شود، اجاره بها را پرداخت می کنند. اما شما باید به طور فعال برای یک ملک جدید جستجو کنید. بنابراین آنها یک مورد بسیار خوب دارند، "اوه، خوب، شما برای دو ماه مستاجر پیدا نکردید. تقصیر تو بود خیلی کند بود.» چیزهایی مثل آن. بنابراین خیلی سخت است که واقعاً آن پول را از مستاجر بیرون بیاوریم و مجبور کنیم که برای آن جای خالی پرداخت کنند تا زمانی که پر شود.

تونی:
I don’t know how you-

اشلی:
یا، حتی اگر بلافاصله پر شود، شما هنوز آن هزینه گردش مالی را داشته اید که نمی توانید آن را جبران کنید.

تونی:
فقط یک قطعه دیگر روی آن. روشی که همان شرکت مدیریت املاکی که من در مورد آن صحبت می‌کردم و در آن کار می‌کردم، اینگونه بود که اجاره نامه آنها تنظیم شد، که اگر شما اجاره‌نامه خود را به هم زدید، تا زمانی که شخص دیگری نقل مکان کند، مسئولیت اجاره به عهده شما بود. پرداخت، آنها شما را به مجموعه ها می فرستادند، و آنها اجازه می دادند مجموعه ها به نوعی شما را تعقیب کنند. نمی‌دانم می‌خواهی همه این کارها را انجام دهی، شونا، اما ما فقط داریم صحبت می‌کنیم [نامفهوم 00:20:36].

اشلی:
باشه. آخرین سوال ما از مت پلز است. چگونه نرخ اجاره را در یک منطقه تعیین می کنید؟ پیشاپیش ممنون

الکساندرا:
وب سایت ها، پلتفرم های زیادی وجود دارد که می توانید از آنها استفاده کنید. حتی می‌توانید زیلو را صادقانه جستجو کنید، و فقط به محله‌ای که در آن هستید یا ملک در آن قرار دارد، نگاه کنید و ببینید که کامپوننت‌ها در آن منطقه چه هستند و برای اجاره به دنبال چه چیزی هستند. اما Rentometer یک وب سایت عالی است.

تونی:
برآورد کننده اجاره BP در واقع بسیار دقیق است. من اولین ملک اجاره‌ای خود را قبل از اینکه برآوردگر اجاره به‌وجود بیاید، خریدم، بنابراین فقط از روی کنجکاوی، برگشتم و آن آدرس را به برآوردگر اجاره وصل کردم، و دقیقاً همان چیزی بود که از مستأجرم می‌گرفتم. یا، فکر می‌کنم 25 دلار کاهش داشت، چیزی شبیه به آن، اما بسیار نزدیک بود. بنابراین، اگر به بازارهایی نگاه می‌کنید که سعی می‌کنند بفهمید این اجاره چه چیزی می‌تواند باشد، فکر می‌کنم برآوردگرهای اجاره ابزار بسیار خوبی هستند.

اشلی:
تنها مشکل برخی از این ابزارها این است که وقتی وارد مناطق روستایی می‌شوید که من در آن سرمایه‌گذاری می‌کنم، داده‌های کافی برای جمع‌آوری اطلاعات وجود ندارد. اینجاست که به بازار فیس‌بوک، حتی کریگ‌لیست بروید و ببینید که در چه ویژگی‌هایی فهرست شده‌اند، و سپس فقط هر هفته چک کنید. اگر هفته گذشته فهرستی در آنجا وجود داشت، و هفته بعد از بین رفت، به احتمال زیاد برای اجاره درخواستی اجاره شده است، و شما می توانید از آن به عنوان قابل مقایسه استفاده کنید. سپس، همچنین با شرکت های مدیریت املاک در آن منطقه تماس بگیرید، و حتی می توانید وانمود کنید که به دنبال اجاره یک آپارتمان هستید، حتی اگر آنها چیزی خالی نداشته باشند. فقط از او می پرسید: «آپارتمان های یک خوابه شما چند متری هستند و در حال حاضر آنها را برای چه اجاره می دهید؟ شامل چه چیزی است؟» اینجور چیزا هم

تونی:
اگر به همان شرکت برگردم، این در واقع بخشی از کار من به عنوان عامل لیزینگ این بود که با مجتمع های آپارتمانی دیگر تماس بگیرم تا تخمین اجاره واحدهای مشابه را دریافت کنم تا بدانیم چگونه قیمت گذاری کنیم، بنابراین این یک روش معمول است.

اشلی:
باشه باحال خوب اینها سوالات پاسخ تازه کار ما برای شما بچه ها امروز است. الکس، بسیار متشکرم که به ما پیوستید.

الکساندرا:
خیلی ممنون از اینکه من را دارید خیلی سرگرم کننده بود.

اشلی:
آیا می توانید به همه اطلاع دهید که کجا می توانند با شما تماس بگیرند و اطلاعات بیشتری در مورد شما پیدا کنند؟

الکساندرا:
بله، در اینستاگرام، من AK_Burnham هستم، و سپس در فیس بوک، الکساندرا برنهام.

اشلی:
باشه باحال خیلی ممنونم. من اشلی @WealthFromRentals هستم و او Tony @TonyJRobinson در اینستاگرام است. بچه ها خیلی ممنونم که گوش دادید، و ما چهارشنبه با یک مهمان برمی گردیم.

بلندگو 4:
(آواز خواندن).