بررسی جدید اجاره یک خانواده

دیو:
هی همه. به بازار خوش آمدید. من میزبان شما هستم، دیو مایر، که امروز میزبان همکارم، جیمز دنارد، به او پیوست. جیمز، فکر می‌کنم یک هدیه زودهنگام کریسمس برایت گرفتم. اگر به شما بگویم که امروز می‌توانیم بینش‌های 270,000 اجاره‌ای برای تک‌خانواده را بررسی کنیم، چه؟

جیمز:
خوب، این مقدار زیادی برای باز کردن بسته بندی است. بنابراین به شرطی که شما تمام تحلیل ها را انجام دهید و به من تحویل دهید.

دیو:
شما مجبور نیستید آن را انجام دهید. ما یک مهمان داریم که این کار را انجام می دهد. ما در واقع ریک پالاسیوس جونیور را داریم که مدیر تحقیقات و مدیر عامل شرکت تحقیقاتی و مشاوره جان برنز است. اگر این شرکت را نمی شناسید، آنها یکی از بهترین ارائه دهندگان داده در کل صنعت هستند. ما بنیانگذار آنها، جان برنز را چند بار در برنامه داشتیم، و ریک امروز به ما ملحق می شود زیرا آنها یک نظرسنجی انجام می دهند. آنها سال‌هاست که این کار را انجام می‌دهند و 270,000 اجاره خانه تک‌خانواده می‌کشند. من هرگز در مورد شاخص احساسات نظرسنجی چیزی به این بزرگی نشنیده ام. بنابراین فکر می‌کنم امروز بینش‌های واقعاً باورنکردنی را از ریک دریافت خواهیم کرد. هر چیزی که مشتاقانه منتظرش هستید یا چیزی در مورد بازار اجاره تک خانواده که واقعاً می خواهید بدانید؟

جیمز:
من مشتاقانه منتظرم تا کمی در مورد آنچه که اعضای صندوق تامینی انجام می‌دهند، فرصت‌ها و اینکه آیا فکر می‌کنیم موجودی‌های بیشتری وارد بازار می‌شوند صحبت کنم. از آنجا که همانطور که می دانیم، موجودی انبار کم است، اما مردم در حال حاضر تشنه سرمایه گذاری هستند، بنابراین من امیدوارم که کاهش بیشتری داشته باشیم تا بتوانیم معاملات بیشتری در سال 2024 داشته باشیم.

دیو:
من تشنه هستم.

جیمز:
2023 یک سال تشنه بود.

دیو:
سال بسیار تشنه ای خواهد بود. ما باید سال بعد آب بنوشیم.

جیمز:
آره، لطفاً شیر آب را باز کنیم و معامله را انجام دهیم.

دیو:
قبل از اینکه ریک را وارد اینجا کنیم، فقط می خواهم بگویم که ریک اطلاعات عمیقی است. او قرار است در مورد انواع موضوعات صحبت کند، واقعاً قابل درک است، اما دو چیز وجود دارد که او قرار است در مورد آن صحبت کند. یکی NOI است. اگر این مخفف را نمی دانید، مخفف درآمد عملیاتی خالص است. سپس می توانید آن را مانند سود در نظر بگیرید، اما اساساً تمام درآمد شما را از یک ملک می گیرد و سپس هزینه های عملیاتی خود را کم می کنید. این شامل هزینه های مالی یا CapEx شما نمی شود، بنابراین این همان چیزی است که هست. اگر آشنایی ندارید، می توانید آن را مانند اندازه گیری سود برای یک ملک در نظر بگیرید.
و سپس ما همچنین در مورد اثر قفل صحبت می کنیم. ما همیشه در این برنامه در مورد این موضوع صحبت می کنیم، اما اگر در این برنامه تازه کار هستید، اساساً این پدیده در چند سال گذشته است که افزایش نرخ بهره نه تنها تقاضا را از بازار خارج کرده است، بلکه باعث شده است. عرضه را از بازار خارج کرد زیرا بسیاری از افرادی که دارای خانه‌هایی با نرخ بهره بسیار پایین هستند، نمی‌خواهند خانه خود را بفروشند، زیرا آنها واقعا نرخ وام مسکن پایین خود را دوست دارند و وام مسکن خوب دیگری دریافت نمی‌کنند. و بنابراین این اثر قفل است. وقتی در مورد آن با ریک صحبت کنیم، همه چیز منطقی خواهد بود.
بسیار خوب، پس ما می خواهیم یک استراحت سریع داشته باشیم و سپس با ریک پالاسیوس جونیور برمی گردیم.
ریک پالاسیوس، به On the Market خوش آمدید. از اینکه به ما ملحق شدید متشکریم

ریک:
آره از اینکه من را در اختیار دارید، دیو، سپاسگزارم.

دیو:
خب، ریک، ما از جان برنز از تحقیقات و مشاوره جان برنز به ما ملحق شده‌ایم، اما به ما بگو برای شرکت چه می‌کنی.

ریک:
من از لحاظ فنی مدیر تحقیقات ما هستم و معنایش این است که در هر کاری که انجام می‌دهیم دست خود را دارم. و من می دانم که شما چند بار جان را در کار داشته اید، اما پس زمینه سریع در شرکت. ما 20 سال است که هستیم. من حدود 17، 18 سال یا بیشتر است که تمام حرفه ام را پوشش مسکن داده ام. بیشترش با جان. و بنابراین ما سازندگان خانه، فضای اجاره را که می‌دانم وارد آن می‌شویم، محصولات ساختمانی را لمس می‌کنیم. بنابراین اگر برای مسکن اهمیت دارد، ما معمولاً کاری در اطراف آن برای مشتریان خود انجام می دهیم.

دیو:
من قطعاً می توانم آن را تأیید کنم. شما بچه ها چنین داده های باورنکردنی را تولید می کنید، و همه تحلیلگران و افرادی که واقعاً به آنها احترام می گذارم، همیشه به داده های شما نیز استناد می کنند. بنابراین ما از همه اطلاعاتی که ارائه می‌کنید قدردانی می‌کنیم.

ریک:
و شما از داده‌ها، داده‌های بسیار خوبی استفاده کردید، اما سپس از کلمه بینش‌ها نیز استفاده می‌کنید. من فکر می کنم این چیزی است که ما سعی می کنیم انجام دهیم. این هر دوی این چیزها را با هم ترکیب می کند.

دیو:
آره فوق العاده جالبه و من فکر می کنم فقط تعداد کمی از ما واقعاً دوست داریم به داده های خام نگاه کنیم. من فکر می‌کنم بیشتر مردم واقعاً می‌خواهند به «پس چی؟» برسند. از همه اینها، و شما بچه ها با آن کار بزرگی انجام می دهید.

ریک:
بله.

دیو:
امروز، ما قصد داریم به گزارش جدیدی که شما در مورد اجاره های یک خانواده تهیه کرده اید، بپردازیم. فقط کمی در مورد این گزارش توضیح دهید؟ دامنه چیست؟ روش شناسی چیست؟

ریک:
ما تا سال 2019 در حال انجام یک نظرسنجی از اپراتورهای اجاره‌ای یک خانواده‌ای سازمانی بوده‌ایم، و حجم نمونه بسیار خوبی است. این با همکاری شورای ملی خانه های اجاره ای است، اما حجم نمونه، به اعتقاد من، حدود 270,000 ملک تحت مدیریت است و حجم نمونه بسیار خوب است. و این ترکیبی از نهادهای عمومی است، REIT هایی که همه ما می شناسیم، اما پس از آن بسیاری از گروه های خصوصی نیز. و اگر شما یک ادم اطلاعاتی باشید، متوجه می‌شوید که این گروه‌های خصوصی هستند که واقعاً این بازار را هدایت می‌کنند، حتی اگر مطبوعات مایلند شما باور کنید که اینطور نیست.
بنابراین بله، حجم نمونه فوق العاده است. و ما همه چیزهایی را می‌پرسیم، فکر می‌کنم، موضوعی که در مورد اشغال اجاره‌های فضا به آن فکر می‌کنیم شش ماه آینده به نظر می‌رسد. و سپس فکر می‌کنم چیزی که من هم دوست دارم این است که وقتی شروع به دریافت سؤالات زیادی از مشتریان در صندوق ورودی خود می‌کنم، دوست دارم و سپس می‌توانم بروم و خودخواهانه یک سؤال منحصربه‌فرد را که می‌توانیم به صورت ماهانه یا فصلی بپرسیم، بپرسم تا چیزها را مطالعه کنیم. . و بنابراین این کاری است که من انجامش را دوست دارم. و بنابراین وقتی موضوعی و به موقع است، سعی می کنیم یک سوال را مطرح کنیم. و من فکر می کنم که ممکن است به برخی از مواردی که در این سه ماهه اخیر پرسیدیم، بپردازیم. اما تا آنجا که می دانم، یکی از طولانی ترین بررسی ها در این فضا است. پس ما آن را دوست داریم.

دیو:
این عالی است، 270,000 ملک. و من فقط می خواهم توضیح دهم، ریک. بنابراین بسیاری از افرادی که به این پادکست گوش می دهند احتمالا سرمایه گذاران کوچک تری هستند که دارای چند ملک هستند. آیا این افراد در نظرسنجی نیز حضور دارند یا عمدتاً شرکت های بزرگ هستند؟

ریک:
آنها عموماً شرکت هایی در مقیاس بزرگتر و حرفه ای هستند.

دیو:
عالی.

ریک:
ما احتمالاً باید به تلاش برای گرفتن بیشتر از مادر و پاپ های کوچکتر نگاه کنیم زیرا همانطور که قبلاً ذکر کردم، آنها اساساً 97٪ از کل بازار را تشکیل می دهند.

دیو:
گفتی 97 درصد؟

ریک:
آره آماری که در مورد اینکه چه کسی در سرتاسر کشور اجاره یک خانواده دارد، موسساتی که برخی افراد می گویند 100 به علاوه، 1,000 به علاوه، درست حدود 3 درصد مالکیت است. و سپس این افراد عادی در سراسر کشور هستند که پس از خانه اول خود سبد سرمایه گذاری کرده اند یا به طور تصادفی صاحبخانه شده اند که 97 درصد دیگر هستند. پس آنها بازار هستند.

جیمز:
این دیوانه است. همه همیشه فکر می کنند که صندوق های تامینی در حال خرید تمام اجاره ها هستند، اما هنوز هم جای زیادی در آن وجود دارد.

ریک:
آره.

جیمز:
ریک، آیا فکر می‌کنید تفاوت زیادی بین گزارش‌های این صندوق‌های تامینی بزرگ و REITهایی که مالک این مسکن‌های تک خانواده هستند وجود دارد؟ آنها گزارش های خوبی دارند. آنها کارکنان بسیار بیشتری پشت سر خود دارند. آیا فکر می‌کنید تفاوت زیادی بین اپراتور مادر و پاپ و صندوق‌های تامینی بزرگ یا نهادی تا آنجا که با نرخ‌های خالی، اجاره اتفاق می‌افتد، وجود دارد؟ برخی از صندوق‌های تامینی در مورد افزایش اجاره‌بها نظم بیشتری دارند و آیا فکر می‌کنید تفاوت زیادی بین این دو وجود دارد؟

ریک:
من فکر می‌کنم یکی از آن‌هایی که به روشی ساده‌تر در مورد آن فکر کرده‌ایم، مادر و صاحبخانه معمولی شما، اپراتور اجاره‌ای، مدیر یا هر چیزی که می‌خواهید آن را بنامید، احتمالاً به طور تصاعدی بر اجاره‌بها فشار نمی‌آورند. . و دلیل آن این است که برای آنها، اگر این یک دارایی باشد، جریان نقدینگی حیاتی است. و به این ترتیب شما یک یا دو ماه را از دست می دهید، خدای ناکرده زمانی که مجبور به تغییر آن ملک هستید، زیرا ممکن است به اجاره ها فشار بیاورید، آن وقت این موضوع واقعاً برای آنها تبدیل می شود.
و من فکر می‌کنم که احتمالاً یکی از دلایلی است که چرا، و باز هم، شما بررسی‌هایی را که ما انجام می‌دهیم، دیده‌اید، اما خداییش، ما تعداد زیادی گزارش دیگر در این فضا انجام می‌دهیم. و یکی از چیزهایی که من دوست دارم در صحبت با مردم، به ویژه افرادی که نسبتاً تازه وارد این فضا هستند، به آن نگاه کنم، این است که آنها می پرسند، "خب، این بخش در طول زمان چگونه عمل می کند؟" و من آن را به آن نظر اجاره برمی گردم. می‌توانید به عقب برگردید و نگاه کنید، و ما شاخص خودمان را داریم که اجاره‌بها را در 99 بازار در سراسر کشور به‌طور خاص برای اجاره تک‌خانواری ردیابی می‌کند، و از نظر تاریخی رشد اجاره ملی تقریباً نزدیک به آنچه تورم گسترده‌تر انجام می‌دهد دنبال می‌کند. و سپس آن را نیز از نزدیک به آنچه رشد درآمد خانوار انجام می دهد ردیابی می کند. بنابراین وقتی از این منظر به آن نگاه می‌کنید، این یک کلاس دارایی وانیلی و تا حدودی خسته‌کننده است.

دیو:
و خب امسال چه اتفاقی افتاده، ریک؟ آیا رانت مخاطبانی که مورد بررسی قرار دادید تورم را دنبال کرده است؟

ریک:
می‌توانم بگویم اگر امسال برای صنعت اجاره تک‌خانواری برچسب بزنم، سال عادی‌سازی خواهد بود. و تزی که ما به سال 2023 می‌رسیدیم این بود که انتظار نداریم این صنعت، اجاره تک‌خانواده، سقوط کند و به هیچ وجه منجمد شود. و من در مورد اصول بنیادی صحبت می کنم، نه بازار سرمایه، و اگر بخواهید می توانیم بعداً به آن بپردازیم. بیشتر این بود: «هی، همه چیز قرار است سرد شود، اما عادی خواهند شد. قرار نیست از صخره سقوط کنیم.»
و بنابراین منظور من از آن همه چیزهایی است که ما از شروع کووید در بهار 2020 تا 2022 تجربه کردیم، شما باید آن را کنار بگذارید و به آن فکر کنید که این اتفاق یک بار در طول زندگی است که مهاجرت با استروئیدها انجام می شد. شما جدایی خانگی داشتید. و اساساً معنی آن این است که ممکن است دو، سه نفر با هم زندگی کنند، کووید شیوع پیدا کرده و آنها می‌گویند: «خب، من به حومه شهر می‌روم. من باید بروم محل خودم را داشته باشم که از خانه کار کنم." و این دقیقاً مانند استروئیدها برای کل بازار اجاره بود، هم برای اجاره چند خانواده و هم برای یک خانواده.
بنابراین شما آن را داشتید، مهاجرت داشتید، و آن چیزها اکنون از بین رفته اند. و بنابراین آنچه اکنون می‌بینیم، و این در نظرسنجی ما نیز وجود دارد، روند رشد اجاره‌بها، روند اشغال، همه چیز واقعاً به آنچه در نظرسنجی خود در حوالی سال 2019 دیدیم برمی‌گردد. و سپس فراتر از کار نظرسنجی که انجام می‌دهیم، من ذکر شده ما نقاط داده اختصاصی برای 99 بازار در سراسر کشور داریم. ما در این مورد پیگیری می کنیم. و این واقعاً موضوع این است که همه چیز در حال عادی شدن است به آنچه این طبقه دارایی از دیدگاه بنیادی قبل از 2020 به نظر می رسید.
و به این ترتیب، شما به آنچه در فضای چندخانواری امسال رخ داده است، نگاه کنید، نه عالی. خیلی زیاد عرضه شد می‌توانید ادعا کنید که برخی از آن‌ها به صورت اجاره‌ای نیز به‌دست می‌آیند، اما کلاس دارایی‌های اجاره‌ای برای تک‌خانواده به روشی کاملاً سالم عمل کرده است. و من فکر می‌کنم که این واقعاً بخشی از دلیل اصلی این است که چرا مردم این طبقه دارایی را دوست دارند، این است که نوسانات شدید، به‌ویژه در اجاره‌ها، دریافت نمی‌کنید. قیمت خانه این بار متفاوت بوده است. و بنابراین می توانید برای آن برنامه ریزی کنید. قرار نیست از بین برود یا بالا برود. با توجه به معیارهایی که ما به آن نگاه کردیم، کاملاً ضد رکود است و از هم اکنون در حال انجام است.

دیو:
من فکر می کنم برای مردم واقعا مهم است که بدانند از نظر تاریخی، اجاره بها در اطراف تورم یا کمی بالاتر از تورم رشد می کند، همانطور که ریک گفته بود. و آنچه در چند سال گذشته شاهد بودیم، شاید اگر از زمان همه‌گیری به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بپردازید، رشد غیرعادی بالایی داشته است. و جیمز، من در مورد نظر شما کنجکاو هستم، اما من فکر می‌کنم که رشد 3 تا 5 درصدی را مشاهده می‌کنم، اگرچه کمتر از سال گذشته است، من شخصاً دوست دارم این را ببینم. من بازگشت به حالت عادی را دوست دارم.

جیمز:
من از رشد 5 درصدی امسال بسیار خوشحال بودم. من فقط بر اساس چوب هاکی که در طول همه گیری دیدیم، پیش بینی می کردم که کمی صاف تر باشد. و از نظر تاریخی، همانطور که شما گفتید، ما کمی بالاتر از تورم آن را دنبال می کنیم. هنگامی که ما به یک پیشنهاد بلندمدت در یک ملک چند خانواری یا اجاره یک خانواده نگاه می کنیم، هر سال 3 تا 4 درصد رشد اجاره را پیش بینی می کنیم. و من احساس می‌کنم چون همه‌گیری، خیلی دیوانه‌کننده بود، انگار از اتوبان خارج شدیم. و ما رمپ پیچ را گرفتیم و همچنان به جایی می رویم که قرار بود برویم، اما احساس می کنیم خیلی کندتر است زیرا یکسان نیست. اما رشد 5 درصدی، اگر هر سال به رشد 5 درصدی دست پیدا کنیم، از این بازده بسیار خوشحال خواهیم شد. و بنابراین من فکر می کنم که برای مردم مهم است که آن را به خاطر بسپارند، همانطور که ریک گفت، این عادی نبود. شما باید آن سال ها را کنار بگذارید زیرا رشد ثابت در واقع همان چیزی است که از املاک و مستغلات به دست می آورید، نه این چوب های هاکی که ما دیده ایم.

ریک:
اکثر افرادی که برای مدت طولانی در این فضا سرمایه گذاری کرده اند با آن کاملاً خوب هستند. این مگس در شب است که دیر وارد شد و گفت: "اوه، من می توانم 10 درصد رشد اجاره بها را برای پنج سال آینده تضمین کنم." این افراد و نهادهایی هستند که مشکلاتی دارند و پس از آن بدیهی است که اکنون در بازارهای سرمایه نیز در حال وقوع هستند.

دیو:
این توضیح می دهد و به ما بینشی در مورد آنچه در سمت درآمد معادله اتفاق افتاده است، می دهد. می توانید کمی بیشتر در مورد هزینه ها توضیح دهید؟

ریک:
خوشحالم که این موضوع را مطرح کردید، زیرا این یکی از نوسان‌پذیرترین بخش‌های... و شما فقط به ریاضیات NOI خود فکر می‌کنید. این یک آچار به چیزها انداخته است. و من فکر می کنم که شما این را از گروه های کوچکتر و همچنین مؤسسات بزرگ می شنوید و چند مؤلفه در آن وجود دارد.
من فکر می کنم یکی این است که ما فکر می کنیم ارزش دارایی و قدردانی فوق العاده است. و معمولاً اینطور است، اما وقتی 10، 20٪ حتی بیشتر از افزایش قیمت دریافت می کنید، در نهایت به مالیات بر دارایی شما در بسیاری از ایالت ها تبدیل می شود. شما ضربه می خورید مگر اینکه در کالیفرنیا باشید، که آنها Prop 13 را دارند. اما من فکر می کنم که بسیاری از گروه ها را غافلگیر کرد و در آن لحظه چنین بود: "اوه، این فوق العاده است. ارزش‌ها درو می‌شوند، و سپس صورت‌حساب مالیات بر دارایی را دریافت می‌کنید، می‌گویید: «اوه تلخ، ما این را مدل نکردیم.» بنابراین من فکر می کنم این یکی از اجزای آن است.
و سپس من فکر می کنم، همچنین، جزء دیگر آن که در سمت هزینه است، هزینه های بیمه است. که بارها و بارها و بارها مطرح می شود. ما به تازگی کنفرانس مشتری بزرگ خود را در نیویورک داشتیم و این موضوعی بود در سرتاسر آن برای سازندگان خانه، اپراتورهای اجاره، در بخش اجاره، و من بر روی آن خانواده تک خانواده و ساخت و ساز برای اجاره نیز تمرکز خواهم کرد. هزینه های بیمه در اعلان های تمدید که 10، 20، 30 به علاوه درصد افزایش می یابد، متضرر می شوند. و بنابراین کاری که انجام می دهد این است که فوراً روی هزینه شما تأثیر می گذارد. و همچنین اگر مجبور شوید آن را در آینده مدل سازی کنید، نمی توانید به دست آورید زیرا ریاضیات بلافاصله برای اهداف کسب و جعبه خرید شما تغییر می کند.
و بنابراین من فکر می کنم که این موضوع برای بسیاری از گروه ها به یک مسئله بزرگ تبدیل شده است. و شما در مورد فلوریدا صحبت می کنید، در مورد تگزاس، کالیفرنیا صحبت می کنید. گروه های زیادی هستند که دیگر خط مشی نمی نویسند و به نظر نمی رسد که به این زودی ها از بین برود. بنابراین این یک مسئله بزرگ بوده است. بنابراین جنبه هزینه معادله اخیراً برای بسیاری از گروه ها ایده آل به نظر نمی رسد.

جیمز:
برای ما این است که ما تعداد زیادی سندیکای آپارتمانی انجام می دهیم. ما ملک های اجاره ای مختلف داریم. قبض بیمه ما یک هزینه واقعی برای این املاک است. و نه تنها این. هنگامی که ارزش افزوده را انجام می دهید، برنامه های ساخت و ساز شما تقریباً دو برابر شده است. بنابراین، زمانی که شما آن را از طریق تثبیت و رساندن آن به یک کد جدید دریافت می کنید، تامین مالی کوتاه مدت، اگر در حال خرید یک ساختمان قدیمی هستید، هزینه ها از طریق پشت بام است. و برای لمس کالیفرنیا، این یک کابوس کامل است. من به تازگی اولین ملک خود را در کالیفرنیا خریداری کردم. بیش از سه هفته طول کشید تا یک بیمه نامه برای خانه تک خانواده پیدا کنم. و هزینه آن بی معنی بود. برخی از قیمت‌های من سالانه 50,000 دلار برای یک خانه تک‌خانواری می‌آمد.

ریک:
این خانه کجاست؟ آیا روی صخره ای است که آب از آن بالا می آید؟

دیو:
خانه خوبی است

جیمز:
روی یک صخره است. پوچ بود و ما آن را پایین آوردیم، اما برای همیشه طول کشید. و من عادت دارم... بیمه هرگز مشکلی نبوده است. 24 ساعت طول می‌کشد تا تعهدنامه و خط‌مشی را در دست بگیریم. و اینکه دو تا سه هفته طول کشید تا بیمه وارد بازی شد و بعد هزینه آن، نجومی است. و از آنچه ارائه دهندگان بیمه و کارگزاران ما به ما می گویند این است که این وضعیت بهتر نمی شود.

ریک:
شماره

جیمز:
این بدتر می شود. و این تفاوت زیادی در هزینه های عملیاتی کلی ما ایجاد می کند و در نتیجه چه می کند. علاوه بر هزینه بیمه، هزینه نیروی کار واقعاً ما را دریافت کرده است. هزینه استخدام مدیران املاک و اداره صحیح دفتر کارتان حداقل 25 درصد از دستمزدی که ما باید بپردازیم تا هر کسی خوب باشد افزایش یافته است. که گردش مالی بالایی نخواهد داشت. هرچه پایین تر باشد، گردش مالی شما بسیار زیاد است، می توانید دستمزدهای بالاتری را نیز بپردازید.

ریک:
حتی ارزشش را هم ندارد.

جیمز:
آره.

دیو:
اوه، این وحشیانه است.

ریک:
مقایسه زمانی که در آن افزایش 25 درصدی استفاده می کنید چیست؟ آیا این در طول دو سال گذشته، سه سال گذشته است؟ چون این خیلی زیاد است.

جیمز:
به طور معمول، با مدیران املاک ما در شمال غربی اقیانوس آرام، اگر ما یک کارمند حقوق بگیریم، میانگین حقوق 55 تا 60 گرم بود. اگر آن 55 نفر را استخدام کنیم، که فکر نمی‌کنم دستمزد بدی برای آن موقعیت باشد، اما اگر همان 55,000 با قیمت متوسط ​​استخدام کنیم، گردش مالی هر چهار تا شش ماه یکبار است، آنها از بین می‌روند. و بنابراین چیزی که ما پیدا کردیم این است که باید از 55 به 60 به 65 تا حتی 70 برسیم تا موارد واقعاً خوبی که می توانند شرایط را تغییر دهند زیرا نرخ جای خالی شما را کاهش می دهند. کارمندان خوب شما ارزش حفظ کردن را دارند اما وقتی از 55 تا 65 صحبت می کنید این یک جهش بزرگ است. این یک افزایش بزرگ و بزرگ است. و این در 12 تا 18 ماه گذشته بود که شاهد آن افزایش بزرگ بودیم، اما همچنان در شمال غربی اقیانوس آرام بسیار سنگین باقی می ماند.

ریک:
و این بخش بزرگی از چرایی مکالمات ما و سپس داده‌هایی است که در این مورد در سراسر کشور دنبال می‌کنیم. در سمت اکتساب، همه چیز به شدت کاهش یافته است، زیرا شما همه این ورودی ها را دارید که اکنون در مورد هزینه ها صحبت کردیم، فوق العاده به نظر نمی رسد. شما رشد اجاره بها را عادی می کنید، خنک می شوید. و سپس هزینه سرمایه به تازگی منفجر شده است. و فوراً مردم را مجبور می کند مدادها را پایین بیاورند یا حداقل بگویند: "هی، ما باید اینجا مدادهایمان را کمی تیز کنیم و این را بفهمیم." و در حال حاضر، بخش اکتساب تا حد زیادی از چیزی که ما دیده‌ایم بسته شده است.

دیو:
ریک، شما فقط به هزینه سرمایه به عنوان یک مانع عمده برای کسب اشاره کردید. در مورد در دسترس بودن سرمایه چطور؟ فقط در بازار تجاری چیزهای زیادی می شنوید که گرفتن وام دشوار است. اعتبار تنگ است در خانواده های مجردی هم همین اتفاق می افتد؟

ریک:
من فکر می کنم اینطور است، به خصوص اگر لنز شما امروز در مقایسه با زمانی که SOFR در صفر بود، باشد.

دیو:
ریک، میشه توضیح بدی SOFR چیه؟

ریک:
نرخ تامین مالی یک شبه امن است و جایگزین LIBOR شد. و برای افرادی که در این فضا هستند، این معیاری است که هنگام فکر کردن به معاملات مالی به آن نگاه خواهند کرد. و بنابراین زمانی که ما در یک دنیای سیاست نرخ بهره صفر بودیم، SOFR درست حدود صفر بود، من معتقدم برای دو سال، مارس 2020 تا حدود 2022. و پس از آن مشخصاً فدرال رزرو وارد می شود و کار خود را انجام می دهد. و امروز، فکر می‌کنم حول و حوش 5 معلق است و آخرین باری که بررسی کردم تغییر کرده است، و مانند بقیه منحنی بازده وارد نشده است. بنابراین شما به نرخ‌های دو ساله، نرخ‌های پنج ساله، نرخ‌های 10 ساله نگاه می‌کنید، اینها همه وارد شده‌اند، اما SOFR هنوز تغییر نکرده است. همین اطراف است.
بنابراین من فکر می کنم این بخش بزرگی از چرایی است. شما می توانید یک خزانه 10 ساله را با قیمت 4,015 بخرید و SOFR در حال حاضر 5 پلاس است، بنابراین مانند این است که انجام معاملات در این فضا در حال حاضر بسیار دشوار است. و بنابراین من فکر می کنم که همه امیدوارند که... امروز خواهیم فهمید. ما این را در 13 دسامبر ضبط می‌کنیم و فدرال رزرو می‌خواهد بگوید که قرار است چه کاری انجام دهند، حداقل راهنمایی می‌کند که قرار است سال آینده چه کاری انجام دهند. و من فکر می کنم که همه در این فضا واقعا امیدوارند که بله، ما یک فرود نرم داشته باشیم و در سال آینده برخی کاهش ها وجود داشته باشد، زیرا باید به آنچه تامین مالی SOFR انجام خواهد داد، ادامه یابد.
و باز هم، با نگاهی بلندمدت به این بخش، فکر می‌کنم یکی از دلایلی که مردم عاشق این فضا در زمانی که نرخ‌ها صفر بود، این بود، و آن هم این بود که برای مدتی، رسیدن به بازده در هر جایی بسیار سخت بود. یعنی هر جا. بنابراین مردم به این کلاس دارایی نگاه کردند و گفتند: "اوه بله، من می توانم وام بگیرم. من آن را بالا می برم. من رشد اجاره بها می کنم. من افزایش قیمت خانه را دریافت می کنم. و این یک بازده بسیار مناسب در دنیایی است که تقریباً بازدهی وجود ندارد. و بنابراین اکنون، تقریباً مانند یک 180 است که امروز، بازدهی همه جا وجود دارد و ... اوه، اتفاقاً بدون ریسک است. بنابراین در اینجاست که انجام معاملات در این فضا کمی سخت‌تر می‌شود. و سرمایه اکنون به جاهای دیگر نیز نگاه می کند.

جیمز:
ما در طی 12، می توانم بگویم 12 تا 18 ماه گذشته، متوجه شده ایم که این صندوق های سرمایه گذاری بزرگ واقعاً در خرید این خانه های تک خانواده کاهش یافته اند. و در حال حاضر با توجه به نرخ های بهره، انجام معاملات پوشش داده شده دشوار است. اما فرصت های کمی بیشتر وجود دارد. در حال حاضر، من سرمایه گذار مادر و پاپ را می شناسم، آنها نرخ های بهره بسیار بالایی دریافت می کنند. هنگامی که به دنبال خرید ملک اجاره ای هستید، نرخ شما در بهترین حالت، 7.5 تا 8 درصد در حال حاضر اعلام می شود. و می‌تواند پوشش آن را سخت کند، اما چیزی که ما پیدا کردیم این است که برخی از این مؤسسات بزرگ کنار کشیده‌اند، و نه تنها این، سرمایه‌گذار فصلی نیز از بازار خارج شده است، همان‌هایی که بودند، همانطور که شما گفتید. ، رشد 10 درصدی اجاره بها را پیش بینی می کنند که فقط در آن بازار داغ بوده است. بیرون کشیده اند
بنابراین ما فرصت‌هایی را دیده‌ایم، اما فکر می‌کنید چه اتفاقی برای آن مادر کوچک و سرمایه‌گذار پاپ می‌افتد؟ آیا فکر می کنید اشتهای آنها برای خرید ملک های اجاره ای افزایش می یابد؟ زیرا هنوز احساس می‌شود که لحن این است: «اوه، نرخ‌ها خیلی بالا هستند. شما نمی توانید یک مداد بسازید.» ما فرصت‌هایی را دیده‌ایم و در حال خرید ملک بوده‌ایم، اما بارها موی زیادی روی آن‌ها وجود دارد. شما باید ارزش افزوده زیادی انجام دهید تا آن را به آنجا برسانید تا موقعیت سهام را ایجاد کنید، تا پایه را به اندازه کافی پایین بیاورید. آیا فکر می کنید که سرمایه گذاران مادر و پاپ به خرید خود در طول سال 2024 ادامه می دهند یا فکر می کنید مانند سال 2023 کمی صاف تر خواهد بود؟

ریک:
اگر آنچه که قبلاً در مورد آن صحبت کردیم و به یک فرود نرم رسیدیم، نرخ‌ها در سال آینده شروع می‌شوند، من فکر می‌کنم که برای گروه‌های بیشتری که وارد می‌شوند و امیدوارم برخی از مادران و مادران کوچک‌تر وارد بازار شوند، مناسب خواهد بود. آنچه ما در داده‌هایی که دنبال می‌کنیم دیده‌ایم این است که موسسات احتمالاً در سال گذشته یا بیشتر، واقعاً از زمانی که فدرال‌رزروها شروع به افزایش نرخ‌ها کردند و آن‌ها در وضعیت امروزی قرار گرفتند، به شدت از آن خارج شدند. آنها تقریباً در اکثر موارد از بین رفته اند. اما گروه‌های کوچک‌تری که به آن‌ها اشاره می‌کنید، مادران و پاپ‌های کوچک‌تر، هنوز در آنجا هستند. و من فکر می‌کنم آنچه در بازار داده‌های خود به تفکیک بازار می‌بینیم این است که آنها در تمام چرخه‌ها خریدار هستند، بنابراین همیشه آنجا هستند و همیشه بازی می‌کنند. من فکر می کنم آنچه شما در مورد آن گفتید، مقداری مو روی آن است و ارزش افزوده ای دارد، که به معنای استرس زا است، این معامله آسانی نیست.

دیو:
نه برای جیمز او این را بسیار آرامش بخش می یابد.

ریک:
احتمالاً در حال حاضر در آنجا فرصت پیدا می کنید. ما به آنچه که REIT ها گزارش می دهند و در مورد آن صحبت می کنند نگاه می کنیم، و یکی از آمارهای مورد علاقه من از این سه ماهه آخر که American Homes for Rent ذکر کرد، AMH، فکر می کنم این چیزی است که آنها اکنون به طور رسمی نامیده می شوند، فکر می کنم آماری که آنها گفتند این بود. این. زیرا آنها همیشه معاملاتی دارند که از طریق مدل های پذیره نویسی خود انجام می دهند، و بنابراین فکر می کنم مانند 22,000 خانه بود که آنها از طریق مدل پذیره نویسی خود اجرا کردند و فقط XNUMX خانه خریدند.

دیو:
اوه

ریک:
بنابراین تنها هشت نفر از این 22,000 نفر با آنچه که برای به دست آوردن آن خانه ها نیاز داشتند مطابقت دارند. بنابراین، یک عالم کوچک برای آنچه که در حال حاضر در داده‌های سراسر کشور برای گروه‌های بزرگتر می‌بینیم، وجود دارد.

دیو:
وای، این دلگرم کننده نیست. من نمی‌خواهم اعداد را روی 22,000 معامله برای به دست آوردن هشت رقم بزنم.

ریک:
مدل شما احتمالاً به اندازه مدل آنها پیچیده نیست.

دیو:
قطعا نه. ریک، مایلم نظر شما را در مورد آنچه ممکن است در فضای اجاره‌ای برای تک‌خانواده در سال 2024 تغییر کند، بدانم. به طور کلی، در سال آینده به دنبال چه چیزی هستید؟

ریک:
تز گسترده ما این است که ما دچار رکود نمی شویم. و بنابراین، اگر چنین باشد، برای این بخش خوب است. بنابراین به رشد اجاره بها فکر می کنید و این به نظرات قبلی ما برمی گردد. از رشد دو رقمی اجاره بها خودداری کنید زیرا باز هم آن را کنار می گذاریم. این احتمالاً یک بار در زندگی است.

دیو:
برای همیشه. آره برای همیشه

ریک:
راه فکر کردن به فضا احتمالاً 95، 96 درصد اشغال است. در اکثر بازارها، شما بین 3 تا 5 درصد رشد اجاره بها دارید. و این ماست که از منظر اجاره جدید به آن فکر می کنیم. و این یک پس زمینه زیبا از نوع وانیلی برای این کلاس دارایی است. و سپس به حجم اکتساب فکر می کنید. و این جایی است که فکر می‌کنم اگر این کار را انجام دهید... در واقع در حالی که من در این مورد صحبت می‌کنم، خوشحالم که این موضوع را به هم می‌زنیم. زیرا یکی از چیزهای دیگری که فکر می‌کنم برای بخش اجاره تک‌خانواده به خوبی کار کرده است این است که شما در این چرخه فهرست‌های زیادی برای اجاره به بازار نیامده‌اید. و بنابراین بخش بزرگی از آن اتفاقی است که در SFR، اجاره‌ای برای یک خانواده، در سمت فهرست‌بندی می‌افتد، معمولاً جریانی از اتفاقاتی است که در بخش فروش تک‌خانواده اتفاق می‌افتد، به این معنی که وقتی فهرست‌ها برای فروش ظاهر می‌شوند، سهم شیر است. از خرید برای گروه های اجاره ای، آنها از طریق MLS می آیند.
و بنابراین چیزی که ما این چرخه را ندیدیم، و دلایل زیادی وجود دارد که چرا، قفل، من وارد آن نمی‌شوم، ما فقط افزایشی در فعالیت فهرست‌ها مشاهده نکردیم. و بنابراین طبق تعریف، شما تغییری برای برخی از کسانی که وارد فضای اجاره می‌شوند مشاهده نکردید. چیزی که ما برای سال 2024 متصور هستیم این است که فکر می کنیم، و شما می توانید این را در داده ها ببینید، اوج قفل در حدود اواسط سال 2022 بود. ما شروع به دیدن لیست های بیشتر برای فروش در یک دوره بسیار غیر فصلی به بازار کرده ایم. . ما این تحلیل را از یکی از گزارش های خود در این ماه انجام دادیم. و بنابراین من فکر می کنم شما شروع به فکر کردن در مورد آن می کنید و به سرعت به سال 2024 می روید و می گویید: "خوب. خب، احتمالاً این به من می‌گوید که ممکن است شاهد فعالیت بیشتری از نظر فهرست‌های اجاره‌ای برای تک‌خانواده‌ای باشیم که به فرصت‌های خرید بازار می‌آیند،» زیرا این عرضه واقعاً در سال گذشته یا بیشتر قفل شده بود.
و بنابراین این نیز بخشی از پایان نامه ما در مورد خوب است، بنابراین احتمالاً عرضه افزایشی بیشتری دریافت خواهید کرد. احتمالاً باید به عادی سازی رشد اجاره بها در مقایسه با سال های قبل فکر کنید. بنابراین این کمی از نکات ریز طرز فکر ما در مورد آن در سال آینده نیز است.

دیو:
این فوق العاده جالب است. و من کنجکاو هستم. آیا فکر می‌کنید اثر قفل همچنان به جریان می‌افتد، به تدریج از بین می‌رود، یا فکر می‌کنید این نقطه جادویی وجود دارد که اگر نرخ وام مسکن به یک نقطه خاص کاهش یابد، شاهد سیل عرضه خواهیم بود؟

ریک:
بله، من از استفاده از کلمه سیل متنفرم، زیرا معمولاً فقط در صورت پریشانی شدید دچار سیل می شوید.

دیو:
آره درسته

ریک:
این در پایان نامه ما نیست. من نشنیده ام که کسی برای آن صدا کند، مگر اینکه آنها فقط یک خرس دائمی باشند. بنابراین من فکر می‌کنم که اثر قفل کردن به آرامی می‌رود... کلیدهای روی دستبند به آرامی شروع به باز کردن قفل افراد بیشتر و بیشتر می‌کنند. و من همچنین فکر می کنم، اگر دنیایی دارید که در آن نرخ وام مسکن، پس بیایید به نرخ وام مسکن فکر کنیم، نرخ وام مسکن در بازار برای یک هفته، اوایل نوامبر، 8 را لمس کرد. حالا به 7 برگشته اند و تغییر می کنند. و من فکر می‌کنم اگر مردم با این ایده راحت‌تر شوند، «هی، ما به این زودی‌ها به دنیای وام مسکن ثابت 3 درصدی 30 ساله برنمی‌گردیم»، پس باید امیدم را از دست بدهم. و اکنون من یک سال، دو سال دیگر در این بالاتر برای پس‌زمینه طولانی‌تر هستم، و می‌دانید چیست؟ زندگی اتفاق می افتد و من دوباره معامله می کنم. من دوباره منتظر نرخ 3% و 4% وام مسکن نیستم. و بنابراین من فکر می کنم که به آرامی اما مطمئناً این اتفاق می افتد.
و چیز دیگر، این یک کارت وحشی است که در آن شما در مورد توانایی موجودی برای باز کردن قفل صحبت می کنید. یکی از دلایلی که فضای خانه جدید، سازندگان خانه، و ما بسیار به آن فضا نزدیک شده‌ایم، امسال عملکرد خارق‌العاده‌ای داشته‌اند، A، عرضه‌های مجدد فروش کم، بنابراین چندان قابل رقابت نیست. اما پس از آن، B، به طور خاص در سطح ورودی، آنها نرخ های وام مسکن را به 5 کاهش داده اند. برخی از سازندگان هنوز هم زیر 5 تبلیغ می کنند، که شگفت انگیز است. و من آن را مطرح می کنم زیرا آنها با استفاده از آن عملکرد فوق العاده ای داشته اند. شما شروع به دیدن گروه هایی می کنید که می توانند چنین کاری را برای بازار فروش مجدد انجام دهند.
و بنابراین منظور من از این است که کارگزاری ها شروع به گفتگو در مورد "هی، آیا این ابزاری است که ما می توانیم برای مشتریان خود استفاده کنیم؟" و از آنجایی که خانه‌های جدید با نرخ وام مسکن 5، 5 و 1/2، خانه‌های فروش مجدد، واقعاً مزیت بزرگی است، باید 7٪، شاید 7٪ به علاوه پرداخت کنید. و بنابراین، اگر مقداری از موجودی فروش مجدد بتواند به نرخ رقابتی برسد که سازندگان انجام می‌دهند، در اینجاست که فکر می‌کنم شما شروع به ورود موجودی بیشتری به بازار خواهید کرد. و یک گروه وجود دارد. من احساس می کنم تقریباً iBuyers را فراموش کرده ایم، اما آنها هنوز آنجا هستند. و گروهی به نام Offerpad وجود دارد که می‌توانید به وب‌سایت آن‌ها بروید و به اطراف بپردازید. و من روز گذشته این کار را برای فونیکس انجام می‌دادم، و می‌بینید که آنها خانه‌هایی را که خریداری کرده‌اند تبلیغ می‌کنند و اکنون با نرخ وام مسکن 5 درصد می‌فروشند.

دیو:
وای.

ریک:
بنابراین آن‌ها این نرخ را برای بیرون‌بر که یک خریدار خرده‌فروشی است، پایین می‌آورند. اینجاست که من فکر می‌کنم که این یک پتانسیل برای بازار فروش مجدد است تا ابزار مالی را که سازندگان از آن استفاده می‌کردند، در دست بگیرند و بگویند، "خوب، بیایید این کار را هم شروع کنیم و احتمالاً مقداری فروش خواهیم داشت."

دیو:
خیلی جالبه ریک من فقط می خواهم برای همه توضیح دهم تا مطمئن شوم همه متوجه می شوند. اساساً، در یکی دو سال گذشته، فقط بر اساس مدل کسب و کار سازنده، آنها تشویق می شوند تا محصول را سریعتر جابجا کنند، معمولاً سریعتر از خانه های موجود. و بنابراین آنها نرخ بهره مردم را پایین می خرند. اینها چیزهای موقتی هستند که در آن خریدار چند هزار دلار می پردازد تا نرخ بهره شما را 1 یا 2 یا 3 درصد برای یک یا دو یا سه سال کاهش دهد.
و این یکی از دلایلی است که وقتی در مورد خرید ساخت‌وسازهای جدید بحث می‌کردیم، شاهد افزایش بزرگی هستیم. و آن را نسبت به خانه های موجود جذاب تر از گذشته کرده است. اما به نظر می رسد، ریک، شما می گویید که نمایندگان، کارگزاری ها در تلاش هستند راه ها یا پیشنهاداتی را بیابند یا مشوق های مشابهی را در نظر می گیرند تا شاید زمین بازی را از نظر نرخ بهره کمی هموار کنند تا فروشندگان بیشتری برای فروش انگیزه داشته باشند و مقداری عرضه بیشتر در بازار دریافت کنید.

ریک:
دقیقا، دقیقا آره و تنها چیزی که می‌توانم بگویم این است که گاهی اوقات آنها خریدهای موقتی هستند، اما سهم اصلی آنها از نظر کاری است که سازندگان انجام داده‌اند، یعنی سه سال ثابت هستند.

دیو:
اوه ، واقعاً؟

ریک:
آره بنابراین-

دیو:
عالیه.

ریک:
این یک ابزار بزرگ است زیرا شما در مورد آن فکر می کنید و مصرف کننده، بدیهی است که تقاضای زیادی برای خرید خانه وجود دارد. و اگر می‌توانید با یک خریدار خرده‌فروش صحبت کنید و بگویید: "هی، نرخ‌های بازار در اینجا 7 1/2 یا هر چیزی که بودند بالا هستند،" اکنون آنها 7 هستند، "اما می‌توانیم شما را با 5 وارد کنیم. و اوه، اتفاقاً، این کل مدت وام 30 ساله است. این یک ابزار فروش عالی است.

دیو:
کاملا.

ریک:
به صفحات وب سازنده نگاه کنید و تقریباً همه آنها به خریدهای ثابت 30 ساله متمایل هستند. برخی از آنها دوباره شروع به تبلیغ وام های قابل تنظیم کرده اند، و اگر بخواهید می توانیم وارد آن شویم. اما من فکر می‌کنم روان مصرف‌کننده در مورد وام‌های با نرخ قابل تنظیم این گونه است: «اوه نه، من آن‌ها را به یاد دارم. من به یاد دارم که آنها چه کردند و من آن را نمی خواهم. و بنابراین اکثر مصرف کنندگان به سمت خرید ثابت 30 ساله متمایل هستند و به همین دلیل است که سازندگان به این سمت گرایش دارند.

دیو:
ریک، در حالی که من تو را به اینجا رساندم، آیا می توانم یک نظریه یا سوالی از شما مطرح کنم؟ این در گزارش شما نیست، اما من زیاد خوانده‌ام و در برنامه درباره مازاد عرضه و ساخت بیش از حد در فضای چندخانواره صحبت کرده‌ایم، و شما شروع به مشاهده ضعف در اجاره‌ها در آنجا کرده‌اید. نرخ اشغال کمی کاهش می یابد. آیا فکر می کنید خطری وجود دارد که به فضای اجاره ای برای یک خانواده سرازیر شود؟

ریک:
مشخصات مستاجر بسیار متفاوت است. و بنابراین من فکر می‌کنم اینجاست، و ما داده‌هایی را داریم که پشتیبان آن هستند، فضای چندخانواری، فضای آپارتمانی، که از نظر تاریخی بسیار فرار است. شما امواج عرضه را دریافت می کنید، عرضه عظیم موج می زند، فرو می ریزد، از طریق رانت ها خونریزی می کند، رانت ها فرو می ریزند. و ما اساساً در حال حاضر آن را می بینیم. اما با توجه به آنچه که ما می بینیم، شما واقعاً تأثیری در بخش اجاره یک خانواده نمی بینید. و من آمار را فراموش می کنم، اما ما آن را داریم. این مانند پیدا کردن سوزنی روی انبار کاه است که در تلاش برای یافتن یک آپارتمان سه تخته است، و این در واقع بخش بزرگی از اجاره یک خانواده است، این است، "هی، ما چیزی را ارائه می دهیم که برای آن گروه در یک منطقه مدرسه کار می کند." و بنابراین زمانی که به صورت تاریخی به آن نگاه می‌کنیم، و فکر می‌کنم حتی در این چرخه نیز، ما رشد منفی اجاره بها در فضای آپارتمان را در سال آینده پیش‌بینی می‌کنیم، و رشد بسیار خوبی را در اجاره‌های تک‌خانواری پیش‌بینی می‌کنیم. سال و سال آینده
بنابراین تنها چیزی که می‌توانم بگویم این است که ما یک شاخص اجاره برای یک خانواده داریم که در آن اجاره‌های جدید را در 99 بازار دنبال می‌کنیم، چند بازار وجود دارد که اجاره‌بها منفی یا تقریباً نزدیک به آن بوده است، و یک ارتباط وجود دارد. بنابراین وگاس و فینیکس بازارهایی هستند که من در مورد آنها صحبت می کنم. و اگر با فضای آپارتمان آشنایی دارید، وگاس و فینیکس نیز شاهد عرضه زیادی به سیستم بوده اند. بنابراین، این دو بازار در حال حاضر هستند که فقط از یک نقطه نظر گسترده، می‌توان گفت: «اوه، آن دو بخش از اکوسیستم اجاره‌ای، هم آپارتمان‌ها و هم اجاره‌ای برای تک‌خانواده‌ها در آن بازارها، به طور قابل‌توجهی کند شده‌اند». اما در سراسر کشور، ما واقعاً هنوز آن ارتباط را ندیده‌ایم.

دیو:
فهمیدم. متشکرم. این فوق العاده مفید است. خب، ریک، این مکالمه فوق العاده ای بوده است. از اینکه تحقیقات و دیدگاه خود را با ما به اشتراک گذاشتید بسیار سپاسگزاریم. اگر مردم بخواهند گزارش را دریافت کنند یا درباره کار شما اطلاعات بیشتری کسب کنند، کجا باید این کار را انجام دهند؟

ریک:
بله، می توانید به وب سایت ما بروید و یک استعلام را پر کنید. ما کارهای تحقیقاتی زیادی را برای مشتریان خود انجام می دهیم، اما در واقع فکر می کنم برخی از بهترین موارد ما از طریق خبرنامه رایگان ما است. و بنابراین می توانید در وب سایت ما ثبت نام کنید. و سپس ما افراد زیادی را در رسانه های اجتماعی داریم. اگر در لینکدین هستید، می توانید ما را در آنجا دنبال کنید. اگر در توییتر یا X هستید، می توانید ما را در آنجا دنبال کنید. و سپس حتی در Threads، شروع به دیدن افراد بیشتری می شود که شروع به جستجو در Threads کرده اند، بنابراین خواهیم دید.

دیو:
خوب. خب، خیلی ممنون، ریک. از پیوستن شما به ما قدردانی می کنیم.

ریک:
آره همینطور قدرش را بدانید بچه ها

جیمز:
ممنون، ریک

دیو:
بنابراین جیمز، آیا هیچ یک از این تحقیقات نظر شما را در مورد آنچه قرار است سال آینده اتفاق بیفتد یا کاری که قرار است انجام دهید تغییر می دهد؟

جیمز:
می دانید چه، ما به همان کاری که انجام می دهیم ادامه خواهیم داد. ما در فرم های حرفه ای خود هستیم و اگر به شماره جعبه خرید ما رسید، به خرید ادامه می دهیم. فکر می‌کنم این همان چیزی است که ما پیش‌بینی می‌کردیم، چیزهایی که می‌خواهیم عادی کنیم. ما شاهد رشد مستمر اجاره‌بها هستیم، اما فقط باید این هزینه‌ها را پیگیری کنیم. واقعاً پیش بینی می کند که این هزینه ها برای چند سال آینده افزایش یابد. و تا زمانی که به این شکل مداد شود، ما به خرید ادامه خواهیم داد.

دیو:
آره مرد. این در واقع کاری را که من قصد انجام آن را در سال آینده انجام می دهم مجدداً تأیید می کند. من در چند سال اخیر به صورت غیرفعال در چند خانواده سرمایه گذاری کرده ام، اما باید برگردم و خانه های تک خانواده و چند خانواده کوچک بخرم. فکر می‌کنم این یک کلاس دارایی بسیار پایدار است که با برخی از نوسان‌های بزرگ‌تری که در چند خانواده انجام داده‌ام مطابقت داشته باشد. این فقط یک راه خوب برای ایجاد یک سبد متوازن تر است، بنابراین باعث می شود احساس خوبی در مورد آنچه برای سال آینده دارم برنامه ریزی کنم.

جیمز:
بله، مثل این است که همه مثل این هستند، "اوه، من می خواهم وارد چند خانواده شوم زیرا می خواهم در پروژه های بزرگتر باشم." اما در نهایت، یک ملک فرز تک خانواده بیشترین تأثیر را در کوتاه مدت نسبت به چند خانواده در دراز مدت به شما می دهد. این فقط رشد سهام و جریان نقدی است، در آن کلاس دارایی بی نظیر است. بنابراین در مورد معاملات کوچک را فراموش نکنید. پول در می آورند.

دیو:
میدونم آره همه می خواهند فقط 20 واحد را به طور همزمان دریافت کنند. اما مگر اینکه تیمی داشته باشید، خیلی زیاد است. خیلی موثر است که به آرامی یکی یکی پیش بروید و به جای تلاش برای گرفتن یک گرند اسلم بزرگ، در معاملات فردی واقعاً خوب کار کنید.

جیمز:
معاملات کوچک کار می کند.

دیو:
کاملا.

جیمز:
هیچ مشکلی با آنها وجود ندارد.

دیو:
خیلی خوب. خوب، متشکرم، جیمز، برای پیوستن به ما. و از همه شما برای گوش دادن تشکر می کنم. قدردان شما هستیم. و اگر این قسمت را دوست داشتید، لطفاً نظر خود را برای ما ارسال کنید. هفته‌هاست که نقدی دریافت نکرده‌ایم. من نمی دانم چه خبر است. بنابراین اگر در حال گوش دادن به برنامه هستید، لطفاً به اپل یا اسپاتیفای بروید و یک نقد صادقانه از پادکست On the Market را به ما ارائه دهید. باز هم از همه شما متشکرم. دفعه بعد می بینمت
On The Market توسط من، دیو مایر و کیتلین بنت ساخته شد. این نمایش توسط Kaitlin Bennett و ویرایش توسط Exodus Media تهیه شده است. کپی رایتینگ توسط Calico Content انجام می شود و ما می خواهیم از همه افراد در BiggerPockets برای امکان پذیر ساختن این نمایش تشکر کنیم.