آیا املاک و مستغلات سرمایه گذاری خوبی است؟ | وبلاگ BiggerPockets

در این مقاله

هنگام ساختن ثروت، فرصت های سرمایه گذاری کم نیست. سهام، اوراق قرضه، صندوق های سرمایه گذاری متقابل، ETF ها، فلزات گرانبها و موارد دیگر همگی نقش دارند. با این حال، بسیاری از ثروت های بزرگ جهان مبتنی بر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. بیایید بررسی کنیم که چرا املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری خوب است و چگونه ممکن است ثروت قابل توجهی ایجاد کنید. 

دلایلی که چرا املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری خوب است

جریان نقدی، درآمد غیرفعال، معافیت های مالیاتی - این لیست ادامه دارد. در اینجا تنها چند مورد از دلایلی است که چرا املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری خوب است:

یک جریان نقدی ثابت وجود دارد

به عنوان یک سرمایه گذار املاک و مستغلات، می توانید یک جریان نقدی ثابت اگر املاک سرمایه گذاری شما مستاجر داشته باشد. جریان نقدی خود را با کسر پرداخت های وام مسکن، مالیات بر دارایی، بیمه و هزینه های نگهداری از اجاره ناخالص محاسبه کنید.

می تواند بازدهی عالی داشته باشد

سرمایه گذاری بلندمدت در املاک و مستغلات می تواند بازده بسیار خوبی را به همراه داشته باشد. قدردانی ثابت در طول زمان به این معنی است که می توانید ملک را برای سود قابل توجهی بفروشید. البته، هیچ تضمینی وجود ندارد که یک ملک منفرد بازدهی کلانی را به همراه داشته باشد، اما شعار املاک و مستغلات را به یاد داشته باشید: مکان، مکان، مکان. 

امنیت بلند مدت یک دارایی است

امنیت طولانی مدت املاک و مستغلات می تواند آن را به یک سرمایه گذاری عالی تبدیل کند. شما فقط منتظر قدردانی سرمایه گذاری خود در املاک نیستید. در عوض، شما هر ماه ملک را اجاره می دهید و درآمد کسب می کنید. 

مزایای مالیاتی بزرگی وجود دارد

یکی از مهمترین دلایلی که املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری خوب است، آن است مزایای مالیاتی. همانطور که در IRS، هزینه های مختلف املاک و مستغلات قابل کسر هستند، از جمله:

• بهره وام
• مالیات بر مستغلات
• هزینه های اجرایی
• تعمیرات
• استهلاک

تنوع یعنی امنیت

املاک و مستغلات بخشی ضروری از یک سبد سرمایه گذاری متنوع است. هنگامی که بازار سهام در طول یک رکود اقتصادی سقوط می کند، سبد املاک و مستغلات شما ممکن است نسبتاً قوی باقی بماند. هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، تنوع سبد به انواع مختلف املاک و مستغلات را برای امنیت بیشتر در زمان های سخت در نظر بگیرید. علاوه بر املاک مسکونی تک خانواده، فرصت هایی در املاک تجاری، ساختمان های آپارتمانی و سایر املاک مولد درآمد وجود دارد.

منبع مطمئن درآمد غیرفعال

سرمایه گذاری املاک و مستغلات می تواند منبع قابل اعتمادی از درآمد غیر فعال. اگر از خدمات یک مدیر املاک استفاده می کنید، کار کمی وجود دارد که باید روزانه انجام دهید. در عوض، می توانید از درآمد غیرفعال از چک های اجاره ماهانه مستاجر خود لذت ببرید.

شما توانایی اهرم مالی را دارید

سرمایه گذاران املاک اجاره ای معمولا پول نقد برای املاک پرداخت نمی کنند. در عوض استفاده می کنند اهرم املاک و مستغلات و بیشتر پول را از بانک ها یا وام دهندگان وام مسکن قرض بگیرید.

بسیاری از سرمایه گذاران اولین ملک سرمایه گذاری خود را با گرفتن خط اعتباری سهام خانه (HELOC) در محل سکونت اصلی خود خریداری کردند. اکثر وام دهندگان به صاحبان خانه اجازه می دهند تا 80 درصد از ارزش مسکن خود را وام بگیرند.

محافظت در برابر تورم وجود دارد

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات محافظت در برابر آن را ارائه می دهد تورم. تورم قیمت کالاها را بالا می برد اما دستمزدها را هم بالا می برد. از آنجایی که افزایش دستمزد به قیمت اجاره گره خورده است، می توانید اجاره املاک اجاره ای خود را پس از انقضای اجاره های فعلی افزایش دهید.

شما فرصتی برای ایجاد سرمایه دارید

داشتن املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری عالی برای ایجاد سرمایه است. وقتی املاکی را می فروشید که ارزش آنها افزایش یافته است، پول نقد سرمایه ای است که ساخته اید. کلید ایجاد سرمایه در املاک و مستغلات این است که املاکی را انتخاب کنید که احتمالاً ارزش آنها را افزایش می دهد و زمان خود را تا زمانی که ارزش آنها به اندازه کافی ارزش گذاری شود، اختصاص دهید. این کلید برای ایجاد ثروت بلند مدت است.

تحقق و کنترل با شماست

آیا می خواهید رئیس خود باشید و کنترل بیشتری بر سرنوشت خود داشته باشید؟ این یک جزء جذاب سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است، اگرچه این تحقق با مسئولیت های بیشتری همراه است. به عنوان یک صاحبخانه، شما همچنین نقش حیاتی در جامعه خود ایفا می کنید.

خطرات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

به طور کلی، املاک و مستغلات سرمایه گذاری خوبی در طول زمان است. با این حال، خطراتی در میان است و امکان از دست دادن پول وجود دارد. با دانستن این خطرات، می توانید اقداماتی را برای اجتناب از آنها انجام دهید.

برخی از ریسک های بازار وجود دارد

انتظار دارید از املاک سرمایه گذاری خود درآمد اجاره دریافت کنید. این درآمد همچنین به سمت پرداخت وام مسکن و سایر هزینه های ملک شما می رود. اگر یک جای خالی طولانی مدت را تجربه کنید چه اتفاقی می افتد؟ مستاجران قراردادها را شکسته و می توانند شما را معلق بگذارند. آیا آمادگی دارید که برای چند ماه یا بیشتر درآمد اجاره از یک واحد مسکونی دریافت نکنید؟

به یاد داشته باشید که املاک سرمایه گذاری غیر نقدشونده هستند به جز برای تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات. اگر نیاز به دریافت سریع پول نقد دارید، این یک مشکل است.

خطرات اموال

املاک سرمایه گذاری نیاز به نگهداری و نگهداری دارد و این هزینه های قابل توجهی است. شما باید برای تعمیرات معمولی و اساسی مانند تعویض سقف، تعمیر تهویه مطبوع یا مشکلات لوله کشی بودجه داشته باشید. املاک نیز در معرض آتش سوزی، سیل و بلایای طبیعی هستند. در صورت بروز چنین بلایایی مطمئن شوید که بیمه کافی دارید.

ریسک های مدیریتی

به عنوان یک صاحبخانه، آخرین چیزی که می خواهید مستاجرینی هستند که اجاره خانه خود را پرداخت نکنند یا مشکلی ایجاد کنند. با بررسی دقیق مستاجران احتمالی برای ملک اجاره ای خود، برخی از خطرات مدیریتی را کاهش دهید. این شامل اجرای بررسی پیشینه، دریافت گزارش اعتباری آنها و سابقه اجاره است.

مسائل مربوط به نرخ بهره

سرمایه گذاری در سرمایه گذاری املاک و مستغلات به طور جدایی ناپذیری گره خورده است نرخ بهره. این نرخ‌ها بر ارزش خانه تأثیر می‌گذارند، با نرخ‌های پایین‌تر تقاضای بالاتری را به همراه دارد و افزایش نرخ‌های بهره شور و شوق خریداران را کاهش می‌دهد. نرخ های بالاتر به ناچار برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات یک مسئله است، اما این لزوما به این معنی نیست که شما باید از خرید ملک در محیطی با نرخ بهره بالا اجتناب کنید.

به عنوان مثال، زمانی که نرخ ها در حال افزایش است، به وام های با نرخ قابل تنظیم نگاه کنید تا بتوانید در طول دوره ای که نرخ وجود دارد، پرداخت های ماهانه کمتری انجام دهید. گزینه دیگر انتخاب یک وام مسکن بلند مدت و تنها با بهره است. دومی فقط در صورتی کار می کند که در صورت کاهش نرخ ها، بتوانید با نرخ پایین تری سرمایه گذاری مجدد انجام دهید. اگرچه نرخ‌های بهره در حال حاضر در مقایسه با سال‌های اخیر بالاست، اما همچنان از نظر تاریخی پایین هستند. آماده باشید که آنها برای آینده نزدیک نسبتاً بالا باقی بمانند.

در صورت امکان، از خرید پایین نرخ بهره با پول نقد استفاده کنید. 

خطرات بالقوه رکود

چرخه اقتصادی از فراز و نشیب تشکیل شده است و رکود اقتصادی بخشی از دومی هستند. رکود بزرگ سال 2008 مطمئناً تأثیر منفی زیادی بر املاک و مستغلات داشت. با این حال، بازار املاک و مستغلات و ارزش خانه در نهایت به حالت خروشان بازگشتند. با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، باید چشم انداز بلند مدت داشته باشید.

قیمت خانه همچنان بالاست

قیمت ملک برای خانه های تک خانواده از نظر تاریخی بالا است. ریسک در اینجا این است که شما می توانید یک ملک درآمدی در بالای بازار بخرید و مدت طولانی منتظر بمانید تا ارزش آن افزایش یابد. البته، زمانی که قیمت خانه ها از نظر تاریخی بالا باشد، مالکان بالقوه کمتری می توانند آنها را خریداری کنند. این باعث می شود تقاضا برای اجاره حتی بیشتر شود.

چگونه می توان خطرات املاک و مستغلات را کاهش داد و بر چالش ها غلبه کرد

سرمایه گذاران باتجربه املاک می دانند که چگونه ریسک های خود را کاهش دهند. در اینجا چند نکته برای جلوگیری از برخی از مشکلات ناشی از سرمایه گذاری املاک وجود دارد:

تحقیق کامل انجام دهید

وقتی نوبت به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می رسد، انجام بررسی های لازم ضروری است. شما باید هزینه های خود را بدانید و اعداد را خرد کنید تا مطمئن شوید که سرمایه گذاری منطقی است.

اگر ملک از قبل مستاجر دارد، با شرایط اجاره نامه، طول آن، و رول اجاره آشنا شوید. بررسی کنید که تمام اطلاعات اجاره درست است. به عنوان مثال، می توانید متوجه شوید که مستاجران برای اقلام خاصی تخفیف دریافت می کنند، به این معنی که اجاره پرداخت شده کمتر از حد انتظار است.

تاریخچه هزینه های ساختمان را از مالک یا مدیر ملک دریافت کنید تا بتوانید با املاک مشابه مقایسه کنید و جریان نقدی خود را مشخص کنید. 

قبل از خرید ملک، آن را به صورت حرفه ای بررسی کنید. به بخش ساختمان شهرداری مراجعه کنید و هرگونه مجوز برای کار در ملک را بررسی کنید. آیا توصیف ملک با واقعیت ملک مطابقت دارد؟ اگر خانه ای دو حمام داشته باشد اما فقط یک حمام در لیست باشد، این یک پرچم قرمز است. مالک ممکن است حمام دوم را بدون مجوز اضافه کرده باشد. شهر ممکن است نیاز به کارهای غیرقانونی داشته باشد تا از بین برود.

سبد املاک و مستغلات خود را متنوع کنید

هنگام سرمایه گذاری، همیشه عاقلانه است که از قرار دادن تمام تخم مرغ های خود در یک سبد خودداری کنید. اینجاست که تنوع وارد می شود. قرار دادن پول در دسته های مختلف دارایی می تواند از شما در برابر برخی از خطرات سرمایه گذاری در املاک محافظت کند.

به عنوان مثال، اگر مجموعه املاک و مستغلات شما فقط از املاک مسکونی تشکیل شده است، سرمایه گذاری در املاک تجاری یا سایت های صنعتی را برای تنوع در نظر بگیرید. یکی از ساده ترین راه ها برای تنوع بخشیدن به سبد املاک و مستغلات، از طریق یک تراست سرمایه گذاری املاک یا REIT است.

یک مدیر ملکی واجد شرایط استخدام کنید

نمی توان اهمیت استخدام یک واجد شرایط را دست بالا گرفت مدیر املاک برای نظارت بر سرمایه گذاری های خود در املاک و مستغلات اگر فردی خوش دست با یک یا دو ملک اجاره ای در منطقه خود هستید، احتمالاً می توانید اکثر وظایف مدیریت ملک را انجام دهید. املاک سرمایه گذاری خود را در خارج از منطقه جغرافیایی خود گسترش دهید یا واحدهای چندخانواری متعددی خریداری کنید. رویکرد DIY به ندرت قابل اجرا است.

از بازارهای محلی خود مطلع باشید

بازار املاک و مستغلات ساکن نیست. تغییر یک امر ثابت است. شما می‌خواهید مناطق خوب و نه چندان خوب شهرها را برای اهداف سرمایه‌گذاری بشناسید، اما همچنین به دنبال فرصت‌هایی در مناطق کمتر از ستاره‌ای باشید که برای ارتقاء مقیاس مناسب هستند.

رسانه های محلی را دنبال کنید تا در جریان شرایط فعلی موثر بر بازار مسکن باشید. این ممکن است شامل سلامت بازار کار منطقه ای، تغییرات منطقه بندی، مالیات بر دارایی و مشکلات زیست محیطی باشد. میزان جرم و جنایت محلی و سایر مسائلی که بر ارزش اموال تأثیر می گذارد را پیگیری کنید.

انجمن ملی مشاوران املاک تولید می کند گزارش های بازار محلی برای کمک به درک داده ها آخرین اطلاعات در مورد سلب مالکیت، موجودی مسکن، قیمت ها و فروش برای املاک سرمایه گذاری و مدیریت ضروری است.

املاک و مستغلات چگونه می تواند تورم را پوشش دهد؟

به عنوان یک طبقه دارایی، املاک و مستغلات اغلب با تورم افزایش می یابد. از لحاظ تاریخی، املاک و مستغلات یک پوشش تورمی خوب نشان داده است. در کنار توانایی افزایش اجاره بها، سرمایه گذاران می توانند از وام مسکن با نرخ ثابت بلند مدت بهره مند شوند. درآمد اجاره شما در حال افزایش است، و ارزش ملک شما باید در طول زمان افزایش یابد، با این حال شما پرداخت ماهانه وام مسکن بالاتری را پرداخت نمی کنید.

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.