باید کلی حرف بزنیم املاک و مستغلات در سال 2023. با موضوعات مختلف از مشارکت به هک های بازسازی خانه، ما امسال زمین های زیادی را پوشش دادیم و امیدواریم که اطلاعات به شما کمک کرده باشد سرمایه گذاری املاک و مستغلات سفر!
امروز، ما در حال گذراندن یک سفر به خط حافظه هستیم - با انعکاس همه مهمانان شگفت انگیز و گفتگوهایی که در دوازده ماه گذشته در برنامه داشتیم. برای این قسمت بسیار خاص، چند لحظه از لحظات مورد علاقه خود را برای به اشتراک گذاشتن با شما انتخاب کرده ایم. این که آیا شما به دنبال آن هستید اولین معامله خود را پیدا کنید یا قبلاً چندین مورد را دارید خواص اجاره ای، امیدواریم این مجموعه الهام و انگیزه لازم برای شروع سال جدید را به شما بدهد!
هماهنگ کنید تا همه چیز را از آن یاد بگیرید همراه کردن همسرتان با املاک و مستغلات به جایگزین درآمد W2 شما با اجاره شما متوجه خواهید شد که چرا هک خانه شاید بهترین نقطه ورود به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باشد و چرا آربیتراژ اجاره یک کد تقلب برای است ساده جریان نقدی. شما حتی در مورد آن یاد خواهید گرفت هک "خانه باز". که یک سرمایه گذار تازه کار از آن استفاده می کند برآورد هزینه های توانبخشیو همچنین چند روش هوشمندانه برای پول بیشتری دریافت کنید از خودت بیرون نمونه کارها فعلی!
در اینجا لینک به لیست پخش Spotify برای قسمت های کامل کلیپ شده برای این نمایش!
برای گوش دادن به پادکست های اپل اینجا را کلیک کنید.
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
اشلی:
این قسمت 352 بازی Real Estate Rookie است.
تونی:
و به پادکست تازه کار املاک و مستغلات خوش آمدید، جایی که هر هفته، دو بار در هفته، الهامبخش، انگیزه و داستانهایی را برای شما به ارمغان میآوریم که باید برای شروع سفر سرمایهگذاری خود بشنوید. و امروز، یک پاسخ تازه کار دیگر برای شما بچه ها داریم. ما به سوالات شما پاسخ خواهیم داد. و اگر میخواهید سؤال خود را در یکی از قسمتهای ما نشان دهید، به biggerpockets.com/reply بروید، سؤال خود را در آنجا مطرح کنید، و ما ممکن است آن را برای نمایش انتخاب کنیم.
اشلی:
بنابراین امروز، ما به دو سوال در مورد تامین مالی فروشنده پاسخ خواهیم داد. تامین مالی خلاق در حال حاضر داغ، داغ، داغ است. بنابراین اگر در مورد تامین مالی فروشنده سوالی دارید، این قسمت برای شماست.
تونی:
ما یک سوال در مورد مقیاس بندی داریم و این برای تازه کار چگونه است؟ و سپس با سؤال در مورد پیمانکاران نیز کار را به پایان می بریم. بنابراین کار مورد علاقه همه کار با پیمانکاران است، ما در مورد نحوه انجام آن به روش صحیح صحبت خواهیم کرد.
بنابراین آخرین نکته قبل از اینکه به سؤالات بپردازیم، اگر هنوز این سؤال را انجام ندادهاید، لطفاً چند دقیقه وقت بگذارید، یک رتبهبندی صادقانه و بررسی پادکست تازه کار در هر پلتفرمی که گوش میدهید بگذارید. هرچه نظرات بیشتری دریافت کنیم، می توانیم به افراد بیشتری دسترسی پیدا کنیم. و وقتی به مردم می رسیم، تمایل داریم به آنها کمک کنیم، و این تمام چیزی است که در اینجا در پادکست تازه کار داریم. پس چند دقیقه وقت بگذارید، آن رتبه بندی/بررسی را بگذارید و ما فقط ممکن است آن را در نمایش بخوانیم.
اشلی:
بیایید با اولین سوال خود از روزولت شروع کنیم. «هی، BP، بهترین راه برای تامین مالی فروشنده چیست؟ آیا پیش پرداخت وجود دارد؟ آیا مشاور املاک درگیر است؟ و چه هزینه های دیگری با دریافت آن مرتبط هستید؟ سوال عالی تامین مالی فروشنده
تونی:
این یک سوال بارگذاری شده است.
اشلی:
خوب، بنابراین بهترین راه برای تامین مالی فروشنده، بیایید با آن شروع کنیم. توصیه من این است که از فروشنده بپرسید که آیا آنها برای تامین مالی فروشنده آماده هستند یا فقط پیشنهادی ارائه دهند که تامین مالی فروشنده است.
تونی:
من در اینجا کمی برعکس عمل میکنم و میخواهم بگویم فکر میکنم بهترین راه برای تأمین مالی فروشنده این است که در واقع بزرگتر شویم. و اجازه بدهید خودم را توضیح دهم. در فضای تک خانواده، اغلب اوقات، ممکن است یک فروشنده نیاز داشته باشد که در مورد تامین مالی فروشنده آموزش ببیند. در فضای تجاری، به مراتب رایجتر است، به خصوص اگر به دنبال یک ساختمان قدیمی با مالکی بازنشسته بروید که شاید کتابهایش آنقدرها هم عالی نباشند، ملکی که تامین مالی سنتی با آن سخت خواهد بود، زیرا هیچ P&L وجود ندارد. ، هیچ اظهارنامه مالیاتی، اظهارنامه مالیاتی در آن شرایط وجود ندارد. اغلب اوقات، فروشندگان می دانند که تقریباً باید به فروشنده کمک مالی ارائه دهند.
بنابراین ما در حال حاضر در یوتا قرارداد داریم، این یک هتل 13 واحدی و یک ملک واقعاً خوب است. صادقانه بگویم، صاحبان آن کار بسیار مناسبی با آن انجام دادند، اما یکی از چیزهایی که با آن کار خوبی نکردند، کتابهایشان بود. و خود ملک لزوماً قابل بانک نیست زیرا P&Lها واقعاً قابل قبول نیستند. دو سال اظهارنامه مالیاتی قبلی وجود ندارد که واقعاً ملک و پتانسیل درآمد واقعی آن را برجسته کند. بنابراین فروشنده میداند و بسیار مایل بود که به ما کمک مالی برای فروشنده ارائه دهد، زیرا میدانند که اگر این کار را نمیکردند، باید آن را با تخفیف بسیار زیادی بفروشند تا کسی بتواند آن را بخرد. بنابراین توصیه من این است که به نوعی به آنجا بروید و شاید به برخی از املاک تجاری تر نگاه کنید.
و ما چند قسمت پیش ای جی آزبورن را داشتیم و او نیز در مورد مردم صحبت کرد که این تصور نادرست را دارند که گاهی اوقات تبلیغات دشوارتر از چیزهای خانوادگی است، اما اگر معامله مناسب را پیدا کنید، گاهی اوقات تبلیغات ممکن است کمی آسان تر از دریافت برخی باشد. از خانه های تک خانواده
اشلی:
وقتی به معامله نگاه می کنید و کتاب هایشان وحشتناک است، چگونه با فروشنده ها صحبت می کنید؟ آیا آنها گفتند که تامین مالی فروشنده انجام می دهند یا شما باید آن را بخواهید؟
تونی:
برای این معامله خاص، یادم نیست. من می خواهم بگویم که آنها ممکن است آن را پیشنهاد کرده باشند زیرا ما حتی فقط جستجو خواهیم کرد. از آنجایی که ما به دنبال متلها و هتلهای کوچک هستیم، تنها تعداد بسیار زیادی در سراسر کشور وجود دارد که با جعبه خرید ما مناسب هستند. اما وقتی در Crexi جستجو می کنیم، یکی از پارامترهای جستجوی ما به معنای واقعی کلمه تامین مالی فروشنده یا حمل و نقل فروشنده است. و ما سعی خواهیم کرد صاحبانی را پیدا کنیم که از قبل آماده این گفتگو هستند. اما من فکر می کنم در مورد این یکی، صادقانه بگویم، آنها ممکن است آن را فقط از طریق پرش به ما پیشنهاد دهند، مانند "هی، اگر بچه ها آن را می خواهید." و سپس ما فقط باید در مورد شرایط آن مذاکره می کردیم.
اشلی:
اگر آن ها پیشنهاد نمی کردند، چگونه این کار را انجام می دادید؟ چگونه می توانید با فروشنده به این موضوع برخورد کنید که «به همین دلیل است که باید تأمین مالی فروشنده را انجام دهید» و به نوعی توضیح می دهید که «هیچ کس نمی تواند از این ملک وام بگیرد زیرا حسابداری شما بد است»؟
تونی:
و این همان چیزی است که ما از ابتدا به آنها می گوییم، مانند این است: "هی، آیا می توانیم P&L های شما را ببینیم؟" و آنها تعدادی عکس را که با گوشی قدیمی خود گرفته اند برای ما ارسال خواهند کرد. و ما درخواست اظهارنامه مالیاتی خواهیم کرد و نشان خواهد داد که ملک در شش سال گذشته هر سال نیم میلیون دلار از دست داده است.
و میتوانیم به آنها برگردیم و بگوییم: «هی، ببین، ما واقعاً این ملک را دوست داریم. ما احساس می کنیم که آنچه شما برای آن درخواست می کنید قیمت منصفانه ای است، اما این ملک غیرممکن است که تامین مالی بانکی خوبی برای آن بدست آورید. بنابراین اگر مجبور شویم بیرون برویم، مجبوریم بیرون برویم و نوعی بدهی پولی کوتاهمدت که بسیار گران است، دریافت کنیم، که قیمت خریدی را که میتوانیم به شما پیشنهاد کنیم کاهش میدهد. زیرا ما هنوز باید بازده خود را دریافت کنیم.
اما اگر تمایل به خرید دارید، میتوانیم قیمت خریدتان را به شما بدهیم. ما فقط باید شرایط بهتری برای تامین مالی فروشنده داشته باشیم."
و ما آن را به چند ملک تجاری نیز رساندهایم و بسیاری از آنها گاز میگیرند، زیرا فکر میکنم آنها میدانند که نمیتوانند آن ملک را با توجه به شرایطش یا شرایط کتابهایشان منتقل کنند.
اشلی:
یا آنها فقط وزن می کنند و تحمل می کنند زیرا فکر می کنند می توانند یک پیشنهاد نقدی دریافت کنند، کسی قرار است با بلیط طلایی وارد شود.
تونی:
آره آره با بلیط طلایی خیلی خوب.
اشلی:
شما به Crexi اشاره کرده بودید، اما من landwatch.com را معرفی کردم و در حال حاضر، در سراسر ایالات متحده، آنها در حال حاضر 13,954 فهرست دارند که در حال حاضر در حال تأمین مالی مالک هستند که به طور خاص می گویند که شخص برای انجام تأمین مالی مالک آماده است.
تونی:
این دیوانه نیست؟
اشلی:
آره.
تونی:
من فقط میتوانم تصور کنم اگر تیمی از VA را استخدام کنید تا تمام 13,000 فهرست را بررسی کنند، چگونه نمیتوانید حداقل یکی از آن معاملات را دریافت کنید؟
اشلی:
آره آره
تونی:
درست؟ تقریباً مطمئن هستید که حداقل یکی را دریافت خواهید کرد. این یک بازی اعداد است.
اشلی:
من فکر میکنم که صادقانه بگویم که میتواند با آریل که در قسمت 349، چند قسمت پیش داشتیم، مصادف شود، و من مطمئن هستم که او فناوریهایی دارد که میتوانیم از آنها استفاده کنیم تا کسی همه آن فهرستها را بررسی کند.
تونی:
من فکر می کنم، صادقانه بگویم، یکی از آخرین قسمت های مورد علاقه من بود. اگر شما بچه ها به آن گوش نداده اید، برگردید و به آن گوش دهید. اما آریل ابزارهای بسیار جالبی برای خراش دادن وب داشت که به نوعی آنها را برای سیستماتیک کردن این فرآیند جمع آوری کرده بود، اما بله، من نمی توانستم بهتر از این را تنظیم کنم، Ash. اما برای شما چطور؟ شما مقداری تامین مالی فروشنده نیز انجام داده اید. برای شما چه شکلی است؟ چگونه آن مکالمه را با فروشنده مطرح کردید؟ شامل چه نوع اسنادی بود؟ با ما در مورد آنچه که برای شما به نظر می رسید راهنمایی کنید.
اشلی:
آره و من می توانم این موضوع را به قسمت دوم این سوال مرتبط کنم که آیا پیش پرداخت وجود دارد؟ آیا ملکی دخیل است؟ و چه هزینه های دیگری با دریافت آن مرتبط است؟ بنابراین من اولین باری که در زمینه تامین مالی فروشنده فعالیت می کنم، این کار را به عنوان نمونه انجام خواهم داد. و من در واقع داشتم از این شخص چند ملک می خریدم و تنها راهی که می توانستم انجام دهم این بود که یکی از ملک ها تامین مالی فروشنده بود و بقیه را با خط اعتبارم خریداری می کردم. بنابراین هیچ عامل املاکی در کار نبود.
و من فکر میکنم در ایالتهایی که برای بستن باید از وکیل استفاده کنید، که نیویورک یکی از آنهاست، این کار بسیار آسانتر است. بنابراین وکیل من مدارک لازم را برای تامین مالی فروشنده تهیه کرد، آن را در قرارداد خرید ملک گذاشت و من واقعاً مجبور به انجام کاری نبودم.
کاری که من انجام دادم ایجاد یک نامه قصد بود. بنابراین در قولنامه من قیمت خرید، ملک، خریدار، فروشنده و شرایط خرید را ذکر کرده است. بنابراین اگر احتمالی وجود داشته باشد، یکی از موارد احتمالی این بود که با تأیید وکیل معتبر است، همچنین شرایط.
بنابراین کاری که من انجام دادم این بود که 20,000 دلار پیش پرداخت گذاشتم، مابقی آن توسط فروشنده برای مدت 12 ماه با 7 درصد تامین مالی شد. و تا زمانی که موجودی کامل در پایان 12 ماه پرداخت شود، فقط بهره پرداخت می شد. این یکی از بهترین چیزها در مورد تامین مالی فروشنده این است که شرایط می تواند هر چیزی باشد که با آن موافق باشید، هر چیزی که مذاکره می کنید. بنابراین شما می توانید یک 50 سال ثابت با نرخ بهره 3٪ انجام دهید، می توانید یک پیش پرداخت 50٪ انجام دهید، شما نمی توانید هیچ پیش پرداختی انجام دهید. و این در واقع چیزی که من در بسیاری از فهرستهایی که تامین مالی فروشنده دارند، بسیار رایج است این است که آنها 50% پیش پرداخت میخواهند، و من فکر میکنم این برای جذب کسی است که شاید پول زیادی داشته باشد اما شاید اعتبار خوبی نداشته باشد. بنابراین نمی توانند بروند وام بانکی را بگیرند. اما به عنوان یک سرمایه گذار، پایین آوردن 50 درصد برای من جذاب نیست، ممکن است فقط به بانک بروم و 20 درصد را پایین بیاورم.
تونی:
20، درست است.
اشلی:
آره و سپس، تا آنجا که سایر هزینههای مرتبط با آن، از یک وکیل میخواهم که قرارداد تأمین مالی فروشنده شما را تنظیم کند یا اگر آن را با هم بچینند، یک وکیل آن را بررسی کرده و آن را تأیید کند.
بنابراین در کنار کارمزدها، سایر کارمزدهایی که اتفاق میافتد، فقط هزینههای معمول بسته شدن شما هستند. بنابراین، هر عنوانی که انجام دادهاید، اگر از یک مشاور املاک استفاده کردهاید، اگر 0% کاهش میدهید، آیا فروشنده همچنان پورسانتهای نماینده را پرداخت میکند یا این چیزی است که شما در توافقنامه کار میکنید. من به خودی خود پیش پرداختی به شما نخواهم پرداخت، اما کمیسیون فروشنده را پرداخت خواهم کرد؟ یا همچین چیزی
تونی:
این صادقانه به خوبی با سوال دوم ما برای امروز، Ash، که از تی هوور است، مرتبط است. و سوال تی این است، "برای کسانی از شما که فروشنده تامین مالی می کنید، آیا قیمت درخواستی خود را برای راحتی آن فروشنده که تامین مالی فروشنده را ارائه می دهد افزایش می دهید یا به ارزش تخمینی می فروشید؟ و همچنین، آیا برای موافقت با آن خدمات، سود یا هزینه دیگری دریافت میکنید؟» بنابراین فکر میکنم فقط میخواهم کمی تفکیک کنم، زیرا چند اصطلاح وجود دارد که ما در حال استفاده از آن هستیم.
اما وقتی به تامین مالی فروشنده فکر میکنید یا واقعاً به هر نوع بدهی فکر میکنید، چند اهرم وجود دارد که میتوانید به آنها نگاه کنید. می توانید به مدت، دوره استهلاک، نرخ بهره، پیش پرداخت و دوره فقط بهره نگاه کنید.
بنابراین مدت این است که تا چه مدت می خواهید این پرداخت ها را انجام دهید؟ بنابراین اشلی برای اولین بار خود گفت، این یک ترم 12 ماهه بود، به این معنی که او 12 ماه پرداخت داشت و پس از آن، در پایان این 12 ماه، یک بالون موعد مقرر وجود داشت. در یک اقامتگاه اولیه معمولی، یا برای یک دوره 15 ساله یا یک دوره 30 ساله ثبت نام می کنید و می خواهید آن را در طول عمر 15 ساله پرداخت کنید یا آن را در طول عمر 30 ساله پرداخت کنید. پس شما مدت خود را دارید.
دوره استهلاک شما به نوعی شبیه دوره شما است اما کمی متفاوت است. استهلاک شما این است که این پرداختها چقدر یا در چه دوره زمانی تمدید میشوند؟ بنابراین شما می توانید یک دوره یک ساله داشته باشید، اما یک استهلاک 30 ساله. بنابراین، اساساً، شما در طول یک سال پرداخت می کنید، به گونه ای که گویی می خواهید برای 30 سال پرداخت کنید، آن را طوری تمدید می کنید که گویی برای 30 سال پرداخت می کنید، اما در ماه 12، به جای پرداخت آن به طور معمول. پرداخت، شما کل موجودی سررسید را پرداخت خواهید کرد. درست؟ بنابراین، استهلاک شما، هر چه بیشتر بتوانید آن را طولانی تر کنید، پرداخت های شما کمتر خواهد بود. درست؟
اوایل امسال صحبتهایی بود، آش، نمیدانم شما هم شنیدهاید یا نه، در مورد اینکه بانکها شروع به ارائه وامهای 40 ساله کردهاند. شنیدی؟
اشلی:
آره بله، انجام دادم.
تونی:
درست؟ بنابراین این یک 10 سال اضافی برای پرداخت وام مسکن شما است که به طور موثر پرداخت ماهانه ای را که باید پرداخت کنید کاهش می دهد. من کنجکاو هستم که ببینم آیا آنها واقعاً این کار را انجام می دهند یا خیر. من احساس می کنم بسیاری از مردم آن را قبول می کنند.
اشلی:
بهعنوان یک سرمایهگذار، جذاب به نظر میرسد، مانند «بله، جریان نقدی بیشتر، زیرا من این میزان پرداخت ماهانه کمتری دارم»، اما بهعنوان یک مالک خانه، اکنون سهام کمتری در ملک خود ایجاد میکنید، زیرا هر ماه کمتر به اصل سرمایه خود پرداخت میکنید. در حال حاضر نسبت به وام مسکن 30 ساله و بهره بیشتر از قبل پرداخت می کنید. شما می توانید به معنای واقعی کلمه، برای پنج سال اول، فقط 5 دلار در ماه برای پرداخت وام مسکن خود بپردازید. و سپس، چه اتفاقی میافتد اگر بازار سقوط کند و ناگهان شما اکنون زیر آب در ملک خود باشید زیرا هیچ سهامی ایجاد نکردهاید؟ شاید شما در منطقه ای هستید که قدردانی زیادی ندارد. و اینجاست که من نگرانی مردم را می بینم که هیچ سهامی را در دارایی خود پرداخت نمی کنند و سپس مجبور به فروش هستند و نمی توانند بفروشند زیرا هیچ سهامی در آن ندارند زیرا چیزی در آن پرداخت نکرده اند.
تونی:
بله، این یک مکان دشوار است، اما این دوره استهلاک شماست. تا کی این پرداخت ها را تمدید می کنید؟
قطعه دیگر، مانند Ash که در مورد آن صحبت شد، پیش پرداخت است. چند درصد از قیمت خرید را پایین می آورید؟ و سپس دوره فقط علاقه شما. بنابراین، همانطور که اشلی فقط میگفت، وقتی پرداختی را با یک وام معمولی، در یک پرداخت معمولی وام مسکن انجام میدهید، این پرداخت بین اصل و سود شما تقسیم میشود. بنابراین در اوایل وام، اکثریت پرداخت شما به سمت بهره است. و پس از آن که بعداً وام خود را دریافت می کنید، بیشتر آن به سمت پرداخت اصلی شما می رود.
اگر یک دوره فقط بهره دارید، به این معنی است که شما فقط درصدی از پرداخت را پرداخت می کنید که به سود شما می رسد. بنابراین به این معنی است که پرداخت ماهانه شما اندکی کاهش می یابد زیرا لازم نیست نگران آن کاهش اصلی باشید.
حالا نقطه ضعف آن این است که اصل شما ثابت می ماند. بنابراین، اگر مثلاً به ازای هر چیزی، صد هزار دلار وام دریافت کنید و فقط بهره بگیرید، در پایان هر دوره، هنوز آن 100,000 دلار برای بازپرداخت دارید، در حالی که برخلاف اصل و بهره، کاهش می یابد. این 100,000 دلار کاهش یافت. اما اگر هدف شما به حداکثر رساندن جریان نقدی در کوتاه مدت است، به شما کمک می کند.
اشلی:
من فقط می خواستم بگویم دلیل دیگری این است که اگر شما در حال بازسازی ملک هستید و قصد دارید به سرمایه گذاری مجدد بپردازید، زیرا به جای پرداخت وام مسکن بالا با اصل و بهره، پرداخت آن کم است زیرا هزینه را نگه می دارید. هزینه نگهداری کمتری دارد زیرا میدانید که به هر حال به تنهایی میروید و از آن سود بازپرداخت میکنید.
تونی:
من فکر میکنم اینها همه بخشهای بزرگی بودند که هنگام تامین مالی فروشنده، مدت زمان، دوره فقط بهره، استهلاک، نرخ بهره، پیشپرداخت و سپس قیمت خرید، بدیهی است که به آنها نگاه میکردید. درست؟ بنابراین چنین ارتباطی با سوال تی این است که…
در تئوری، میتوانید قیمت خرید بالاتری را برای تامین مالی فروشنده ارائه دهید، زیرا معمولاً، اگر فروشنده این یادداشت را تامین مالی کند، آنها واقعاً به ارزیابی اهمیتی نمیدهند. فقط باید به عنوان خریدار از دانستن این که یک یادداشت مالی فروشنده برای مبلغی که شاید بالاتر از آن چیزی است که آن ملک برای آن ارزیابی می شود، راحت باشید. اما اگر معامله به پایان برسد و جریان نقدی واقعاً خوبی داشته باشید و چیزهای دیگری نیز از آن معامله به دست آورید، شاید منطقی باشد.
آیا تا به حال معامله مالی فروشنده، Ash انجام داده اید که در آن قیمت خرید بالاتر از ارزش ارزیابی شده باشد؟
اشلی:
نه، قطعاً ارزش ارزیابی شده نیست، زیرا من حتی املاک را به ارزش ارزیابی شده نمی خرم، حتی اگر در حال تامین مالی باشند یا حتی اگر معاملات نقدی باشند، من آن را به همان قیمتی که برای آن ارزیابی می شود، نمی خرم، من همیشه زیر ارزش بازار خرید کنید
اما برای همراهی با آن، درخواست قیمت متفاوت یا هر چیز دیگری است، به عنوان یک خریدار، من دو پیشنهاد را ارائه میکنم، اغلب اوقات، که یکی پیشنهاد نقدی یا گرفتن وام بانکی و دیگری تامین مالی فروشنده است. و پیشنهاد تامین مالی فروشنده بالاتر خواهد بود. جذابتر از دریافت فاینانس بانکی خواهد بود، زیرا فاینانس بانکی، من باید کارمزد وام را بپردازم، به دلیل آن کارمزدهای وام، باید هزینههای بسته شدن بیشتری را بپردازم. ارزیابی انجام شود، احتمالاً سود بیشتری می پردازم.
و سپس، من پیشنهاد مالی فروشنده را دارم، که معمولاً قطعاً کمتر از آنچه در بانک دریافت میکنم میگذارم تا جذابتر شود، اما همچنین ممکن است آن را تمدید کنم، شرایط بهتری ایجاد کنم و برای من جذابتر باشد. . بنابراین من می خواهم با افزایش آن قیمت خرید ملک، آن را برای آنها جذاب تر کنم. پس من این کار را خواهم کرد.
و من یک مشاور املاک و مستغلات یک بار به من مراجعه کرد و گفت: "5٪؟ این بسیار کمتر از نرخ های بازار است که می توانید در حال حاضر در بانک دریافت کنید. و این شاید دو سال پیش بود. و من میگفتم: «دقیقاً، به همین دلیل است که انگیزهای برای من خواهد بود که پول بیشتری برای خرید ملک به آنها بپردازم». و او دقیقاً مانند "اوه بله، باشه." یک جورهایی مثل "خوب، منطقی است" کلیک کرد.
تونی:
زیبایی آن در این است که شما واقعاً می توانید آن را هر طور که خود و فروشنده موافقت کنید راه اندازی کنید. پیس در مورد کاهش صفر برای برخی از معاملات زیر 2 خود بسیار صحبت می کند.
اشلی:
و او مانند یک مجتمع آپارتمانی دارد که در طی 40 یا 50 سال کاهش یافته و مستهلک شده است.
تونی:
بله، این فقط دیوانه است. درست؟
اشلی:
و سپس، برای بخش آخر آن سوال، آیا برای خدمات خود سود یا هزینه دیگری دریافت می کنید؟ بله، قطعاً می توانید سود دریافت کنید. بسیاری از نمونه های ما که در مورد آنها صحبت کرده ایم، آنها سود دریافت می کنند. اما معاملاتی نیز وجود دارد که در آن هیچ علاقه ای وجود ندارد. این به معنای واقعی کلمه موجودی، وام است که طی 10 سال یا هر چیز دیگری مستهلک شده است، و هیچ بهره ای در آن وام وجود ندارد. بنابراین اگر بتوانید چنین معامله ای را دریافت کنید، عالی است.
خوب، قبل از اینکه به چند سوال آخر خود بپردازیم، می خواهیم کمی استراحت کنیم و یک کلمه از حامی برنامه خود بشنویم.
خوش آمدید از استراحت کوتاه ما. می خواهیم از ساموئل هال سوالی بپرسیم. این یک سوال در مورد مقیاس بندی است. بنابراین برای اینکه پیشینه ای به ما بدهد، می گوید: «وام مسکن اصلی ما کاملاً به نام همسرم است. من یک ملک اجاره ای دارم که جریان نقدینگی خوبی دارد و متعلق به یک اعتماد بین من و اعضای خانواده است. وام مسکن به نام یکی از اعضای خانواده ام است و من رهن ندارم و یک و نیم خانه دارم.
من در شرف قرارداد اجاره نقدینگی با استفاده از تامین مالی سنتی هستم و وام مسکن به نام من خواهد بود. من حدود دو سال سابقه مالکیت دارم.»
اول از همه، ساموئل، عالی است. تبریک می گویم. چه شروع باحالی
من در راستای هدف صرفه جویی در مقیاس و خرید واحدهای چند خانواری کار می کنم. آیا گذاشتن وام به نام همسرم مزایایی دارد؟ من از سقف Fannie Mae 10 وام برای هر نفر مطلع هستم، اما آیا بازه های زمانی لازم بین وام وجود دارد؟ چگونه می توانم قدرت وام گرفتن به ازای هر وام خود را افزایش دهم؟ با میزان نرخ پیشتصویب فعلیام، حتی با تخفیف در بازارم نمیتوانم یکی از چند خانواده را بخرم. چگونه می توانم بانک ها را وادار کنم که از بررسی بدهی به درآمد خودداری کنند و شروع به بررسی DSCR کنند؟ در این مرحله من ناخودآگاه ناتوان هستم. من نمی دانم آنچه را که نمی دانم. از پاسخ شما متشکرم.» و ممنون از صداقت شما
تونی:
بله، من فقط می خواستم بگویم، من هرگز این عبارت را نشنیده بودم، "ناخودآگاه ناتوان".
اشلی:
می دانم اگر درست نخوانده بودم برای یک ثانیه لکنت داشتم.
تونی:
بله، من آن را دوست دارم. من ممکن است شروع به قرض گرفتن آن کنم، ساموئل. منظورم این است که این یک سوال پر بار است، Ash. خب، اول، همانطور که گفتید، آفرین به شما که قبلاً چند خانه اجاره ای دارید بدون اینکه بدهی الزاماً به نام شما گره خورده باشد، زیرا…
و شاید حتی شکستن این موضوع برای همه مخاطبان تازه کار ابتدا این باشد که سند، و ما قبلاً این را از افراد دیگر شنیده ایم، بنابراین پیس زمانی که در پادکست حضور داشت در مورد آن صحبت کرد، اما سند و وام مسکن دو جدا از هم هستند. اسناد. و وقتی به نسبت بدهی به درآمد شما نگاه می کنند، آنها به دنبال اسنادی نیستند که به نام شما گره خورده باشد، بلکه به دنبال وام مسکنی هستند که به نام شما گره خورده است. بنابراین میتوانید در سند ملکی باشید، و این لزوماً در نسبت بدهی به درآمد شما حساب نمیشود تا زمانی که شما نیز در فهرست وام مسکن نباشید. بنابراین، برای شما، ساموئل، شما در حال حاضر هیچ بدهی املاک و مستغلات به نام خود ندارید، بنابراین شما یک لوح تمیز دارید. بنابراین من فقط می خواستم توضیح دهم که برای مردم درک کنند که بودن در سند و رهن دو چیز متفاوت هستند.
اشلی:
آره پس این فقط همان ملکی است که او می خواهد در آن ببندد، درست است؟ بله، او تحت قراردادی است که اولین مورد او خواهد بود، تامین مالی سنتی، و وام مسکن به نام او خواهد بود.
تونی:
بله.
اشلی:
باشه. بنابراین، اولین سوال این است: «آیا وام دادن به نام همسرم مزایایی دارد؟ من از سقف Fannie Mae 10 وام برای هر نفر مطلع هستم، اما آیا بازه های زمانی لازم بین وام وجود دارد؟ بنابراین اگر وام سرمایه گذاری دریافت می کنید، دوره زمانی وجود ندارد. اگر این وامها را به عنوان اقامتگاه اصلی دریافت میکنید، بله، معمولاً باید قبل از رفتن به ملک دیگر، یک سال را به مدت یک سال اشغال کنید، اما به نظر میرسد که آنها را به عنوان ملک سرمایهگذاری میخرید، و تا آنجا که من میدانم ، برای این کار به هیچ وجه الزامات دوره زمانی وجود ندارد.
تنها کاری که من انجام می دهم این است که ممکن است قبل از رفتن و شروع وام دوم صبر کنم تا وام اول را ببندید، زیرا اگر بروید و تأیید شوید و خارج از آن پنجره خاص باشد، فکر می کنم 60 تا 90 روز است بسته به اینکه چه کسی می کشد. اعتبار شما، جایی که واقعاً می تواند علیه شما حساب شود. آنها قبل از بسته شدن، آخرین بررسی اعتبار را انجام می دهند. و من فکر می کنم کشش نرم است، مطمئن نیستم، اما آنها دوباره بررسی می کنند. و به همین دلیل است که آنها همیشه به شما می گویند قبل از اینکه در خانه خود را ببندید و مبلمان جدید بخرید و آن را به اعتبار فروشگاه بگذارید یا بروید یک ماشین جدید بخرید زیرا از شما می پرسند "چرا اعتبار شما برای این وضعیت کم شد؟ و می تواند وام شما را خراب کند. بنابراین قبل از رفتن به یک وام ببندید و وام بعدی را شروع کنید توصیه من در این مورد است.
و سپس، تا آنجایی که آنها را به نام همسرتان قرار میدهم، قطعاً این کار را انجام میدهم تا بدهی به درآمد را نیز از بین ببرم.
تونی:
نکته اینجاست، فقط به این دلیل که شما مردها زن و شوهر هستید، به این معنی نیست که هر دوی شما باید وام مسکن داشته باشید. هدف این است که کمترین تعداد افراد را در وام مسکن داشته باشید زیرا این به شما فرصت بیشتری برای بیرون رفتن و دریافت وام های بیشتری می دهد.
بنابراین مانند ما، زمانی که ما خانه های تعطیلات می خریدیم، من یکی به نام خودم داشتم، شریک زندگی من یکی به نام او بود. هر دوی ما وام مسکن را نپذیرفتیم زیرا میخواستیم از نسبت بدهی به درآمد خود به طور جداگانه استفاده کنیم، زیرا بخش احمقانهای که آنها این ریاضی را انجام میدهند این است که حتی اگر یکی از شما میتوانست واجد شرایط باشد، اگر هر دو در مورد وام مسکن، بر علیه هر دو شما حساب می شود. و حتی اگر زمانی که آنها به نسبت درآمد بدهی شما نگاه می کنند فقط 50٪ از خانه را دارید، آنها به کل وام مسکن نگاه می کنند، نه 50٪ یا 25٪ یا هر درصد دیگری که مالک آن هستید، آنها به کل نگاه می کنند. رهن.
بنابراین کمترین تعداد افرادی که می توانید برای دریافت وام مسکن قرار دهید، بهتر است. بنابراین اگر همسرتان میتواند خودش بیرون برود و ۱۰ بگیرد، ۱۰ برایش بگیرید. اگر خودتان میتوانید بیرون بروید و ۱۰ بگیرید، ۱۰ خود را بگیرید، زیرا این به شما ۲۰ میدهد در مقابل ۱۰ گرفتن و در کل بین هر دوی شما.
اشلی:
سوال بعدی این است که «چگونه می توانم قدرت وام گرفتن به ازای هر وام خود را افزایش دهم؟ با مقادیر فعلی نرخ پیشتأیید من، نمیتوانم یکی از چندخانوارهای را حتی با تخفیف در بازارم خریداری کنم.» و من فکر میکنم این چیزی است که برای بسیاری از افراد اتفاق میافتد این است که قدرت وامگیری آنها تمام میشود قبل از اینکه هر یک از همسران حتی آن 10 وام را به نام هر یک از آنها نیز داشته باشد، به خصوص اگر سعی کنید این کار را به سرعت در طول زمان انجام دهید، اما من صادقانه نمی دانم تونی، به هر طریقی که بتوانید علاوه بر کسب درآمد بیشتر، تأییدیه قبلی خود را افزایش دهید، اما پس از آن باید منتظر بمانید تا در اظهارنامه مالیاتی خود یا دریافت نامه ای مبنی بر اینکه شغل جدیدی پیدا کرده اید که در آن پول بیشتری به دست می آورید و دارید. اولین فیش حقوقی شما
تونی:
منظورم این است که من می گویم، درست است؟ بنابراین، افزایش درآمد، آیا می توانید یک فشار جانبی داشته باشید؟ ما آن سری hustle جانبی را داشتیم-
اشلی:
اما به یاد داشته باشید، این که شما درآمد را ردیابی و گزارش می کنید باید یک چالش جانبی باشد.
تونی:
درست است که شما ردیابی می کنید که دارید گزارش می دهید. آره آره بنابراین نمی تواند کمی زیر فشار از نوع میز باشد. اما بله، اگر شغل دومی پیدا کنید و کاری را انجام دهید که می تواند برای شما درآمد ایجاد کند، ترفیعات شغلی، نادیده گرفتن مشاغل برای به دست آوردن یک شغل جدید. اما بله، رشد درآمد به نظر من بزرگ است.
نکته دیگر نیز این است که آیا میتوانید به یک محصول وام نگاه کنید، و این نوع به سؤال بعدی شما مرتبط است، اما آیا میتوانید به محصول وامی نگاه کنید که ممکن است بخشی از درآمد آن داراییها را بگیرد و به شما امکان میدهد آن را برای تأیید خود اعمال کنید. مقادیر؟ به عنوان مثال، من می دانم که NACA، شرکت کمک به همسایگی آمریکا، ما یک مهمان داشتیم، خدایا، کاش می توانم نام او را به خاطر بسپارم، اما او یک ملک چندخانواری از طریق NACA به دست آورد، و همچنین نانسی رودریگز، او نیز مال خود را دریافت کرد. NACA
اشلی:
اوه بله. آره
تونی:
و NACA واقعا عالی است زیرا 0٪ کاهش یافته است. و وقتی چند خانواده میخرید، و فکر میکنم میتوانید تا چهار واحد تحت NACA بروید، اما آنها از اجارههای چهار واحد دیگر برای کمک به جبران هزینههای مالکیت برای شما استفاده میکنند. بنابراین حتی اگر امکان پرداخت کل قیمت خرید را ندارید، اگر اجارههای بازار برای واحدهای دیگر، پرداخت را به حدی کاهش میدهد که خودتان بتوانید از عهده آن برآیید، این گزینه برای شماست که به یکی از آن املاک نیز دسترسی پیدا کنید.
بنابراین، من فکر میکنم یک تصور اشتباه بزرگ، ساموئل، که بسیاری از سرمایهگذاران جدید دارند این است که آنها باید جعبه محصولات وامای را که از آن آگاه هستند، جا بدهند، در حالی که در واقعیت، شما میخواهید بیرون بروید و محصول وامی را پیدا کنید. با موقعیت منحصر به فرد شما مطابقت دارد. و بچه ها، محصولات وام زیادی وجود دارد. وام دهندگان بسیار، بانک های بسیار، اتحادیه های اعتباری بسیار، کارگزاران وام مسکن بسیار، بسیاری از افراد وجود دارند، شما فقط باید کارهای قانونی را انجام دهید تا محصول وامی را پیدا کنید که با موقعیت منحصر به فرد شما مطابقت داشته باشد. و سامی، ما نمی دانیم در چه بازاری هستید، اما تقریباً می توانم تضمین کنم که اگر به اندازه کافی درها را بکوبید، به اندازه کافی دست بدهید، به اندازه کافی تماس تلفنی برقرار کنید، احتمالاً یک بانک منطقه ای محلی پیدا خواهید کرد که پذیره نویسی کند. این معامله را انجام می دهد و در هنگام بسته شدن کمی انعطاف پذیری بیشتری به شما می دهد.
اشلی:
این در واقع من را به یاد اپیزودی میاندازد که در واقع در روز پنجشنبه منتشر میشویم. بنابراین، روز پنجشنبه، متیو مکدرموت را داریم که در مورد چگونگی صحبت کردن، فکر میکنم مثل این بود که با ۲۲ بانک تماس گرفت تا اینکه یکی را پیدا کرد که واقعاً به او وام میداد. بنابراین این قسمت عالی برای گوش دادن و صحبت بیشتر در مورد آن خواهد بود.
تونی:
چیز دیگری که فکر میکنم به آن اضافه کنم، مثلاً چگونه میتوانم قدرت وامگیری قبل از وام خود را افزایش دهم، اجارهای است که شما بچهها دارید، وقتی شروع به نشان دادن در اظهارنامه مالیاتی شما کرد، سپس میتوانید از آن برای نوعی استفاده کنید. درآمد خود را نیز جبران کنید
ما یک محصول وام داشتیم که یک سال نگذشته بود، اما آنها توانستند یک قرارداد اجاره امضا کنند و از آن برای محاسبه درآمد ما نیز استفاده کنند. بنابراین باز هم، این در مورد داشتن وام دهنده مناسب است که سرمایه گذاری در املاک را درک می کند و می تواند به نوعی بداند که چگونه درآمد خود را به بهترین نحو به پذیره نویس نشان دهد.
اشلی:
زیرا اگر برای دریافت وام به بانک مراجعه کنید، به خصوص در بخش تجاری، من مدتی است که وام مسکونی نداده ام، بنابراین در بخش مسکونی اطلاعی ندارم، اما در بخش تجاری، این می تواند باشد. یکی دیگر از گزینه های شما تغییر از مسکونی به تجاری است، شما به این شرایط عالی نخواهید رسید. اما آنها از شما یک صورت مالی شخصی می خواهند. و در آن صورت مالی شخصی، آنها از شما خواهند پرسید که درآمد اجاره شما برای آن ملک چقدر است؟ مالیات بر دارایی و بیمه چیست؟ و سود خالص شما چقدر است؟
و آنها واقعاً فقط پرداخت وام مسکن شما را برای آن، مالیات بر دارایی و بیمه شما در نظر می گیرند. و سپس آنها می گویند، "اوه عالی، شما 10,000 دلار در می آورید"، در حالی که در واقعیت، شما به احتمال زیاد به این دلیل نیستید که تعمیر دارید، تعمیر و نگهداری دارید، جای خالی دارید، همه این چیزهای دیگر. اما آنها این را در نظر می گیرند و زمانی که شما را مجبور به انجام آن صورت های مالی شخصی در بخش تجاری کنند، آن را به درآمد شما نیز اضافه می کنند.
تونی:
حتی در سمت اجاره کوتاه مدت، من شروع به دیدن محصولات وام برای خانه های تک خانواده در فضای اجاره کوتاه مدت کرده ام، جایی که آنها درآمد را به عنوان Airbnb پیش بینی می کنند و سپس از آن برای کمک به شما برای دریافت وام استفاده می کنند. . بنابراین وقتی بیرون هستید و 20، 30، 40، 50 ملک دارید، بدهی به درآمد به نوعی دیوانه کننده می شود، همه آنها به نام شخصی شما هستند، بنابراین این یک محصول وام دیگری نیز هست.
بنابراین میتوانم بگویم، ساموئل، فقط برو بیرون، دوباره، چند دست بده، درها را بکوب، چند گوشی را بردارید و به مردم اجازه دهید بدانند که در تلاش برای انجام چه کاری هستید. و از آنها بپرسید: "هی، با توجه به موقعیت منحصر به فردم، بهترین محصول وام برای من چیست؟" و اجازه دهید به شما بگویند بهترین گزینه برای شما چیست.
اشلی:
پس بیایید به سؤال بعدی خود توسط خوان آلوارز برویم، «هیچ نکته ای که شما بچه ها هنگام برخورد با پیمانکاران دارید؟ آیا منصفانه است که با آنها مذاکره کنید، به آنها بگویید که از دیگران نقل قول می گیرید، و غیره؟ فقط شروع به خواندن می کنم مثل اینکه در حال صحبت هستم برای ارسال پیامک به ماشینم پیامک می فرستم و باید علامت سوال و نقطه، علامت تعجب را اضافه کنید.
تونی:
دوره زمانی. آره خندان.
اشلی:
میدونی چیه؟ من این کار را نکرده ام. آیا در واقع یک ایموجی اضافه می کند؟ من باید آن را امتحان کنم.
تونی:
من در واقع نمی دانم. من هنوز آن را امتحان نکردم. من فرض می کنم که دارد. این سال 2023 است، من فکر می کردم آن چیزها در حال رخ دادن هستند.
اما در برخورد با پیمانکاران، همیشه می گویم ایده میلیاردی من این است که یک شرکت پیمانکاری عمومی راه اندازی کنم و فقط کسی باشم که گوشی را برمی دارد. و من احساس میکنم که مشتریانی در کنار در صف میکشند.
بنابراین، پیمانکاران، ضربه یا از دست دادن، درست است؟ گاهی اوقات می خواهید موارد شگفت انگیزی را پیدا کنید. گاهی اوقات می خواهید کسانی را پیدا کنید که با 20,000 دلار از پول شما در نیمه شب فرار می کنند. بنابراین، به نظر من، تلاش برای یافتن مورد مناسب دشوار است.
اما Ash، شما بازپروری های زیادی نیز انجام داده اید، چه تجربه ای داشته اید؟ شاید بیایید به اولین مورد، آن بخش اول سؤال او رسیدگی کنیم، آیا مذاکره با او منصفانه است؟
اشلی:
زمانی که مدتها پیش برای این سرمایهگذار دیگر شروع به کار کردم، و قبل از اینکه ملکی از خودم داشته باشم، او از من در بسیاری از مناقصهها کمک میکرد. و من می خواهم بگویم، "خوب، این شخص گفت که این مقدار می شود" و او می گفت: "از او تخفیف 5٪ بخواهید." و من می خواهم بگویم، "اوه." من فقط احساس ناراحتی کردم من از آن متنفر بودم. من آن را دوست نداشتم. انگار از درون فکر میکردم، «بیایید ارزان نباشیم. بیا، این مردم دارند کار می کنند. هر چه. عادلانه است که این و اینها را به آنها بپردازیم.»
هر بار که درخواست تخفیف می کرد، تخفیف می گرفت. و در نهایت، من به تنهایی شروع به انجام این کار میکنم و میگویم: «به من افتخار میکنی. ببین من تخفیف گرفتم.»
بنابراین من فکر نمی کنم که درخواست تخفیف بی انصافی باشد. بدترین چیزی که می توانند بگویند این است: "نه." و شما می گویید: "خوب، من فقط فکر کردم بپرسم." و شما همیشه می توانید سعی کنید و به نوعی مبادله کنید که شاید چرا آنها باید این تخفیف را به شما بدهند. شاید بتوانید پیشنهاد دهید که آنها را در رسانه های اجتماعی یا هر چیز دیگری فریاد بزنید. اما نه، به نظر من تلاش برای مذاکره اشتباه نیست. تو چطور، تونی؟
تونی:
نه اصلا. درست. و من احساس می کنم برای کمی چانه زنی تقریباً انتظار می رود. اما من فکر میکنم به نظر اشلی، شما میخواهید مطمئن شوید که این خط را متعادل میکنید و فقط روی هزینه تمرکز نمیکنید. زیرا گاهی اوقات ارزانترین پیمانکار بهترین پیمانکار نیست.
و اگر سه پیشنهاد دریافت کرده اید، یکی به 80,000، یکی در 75 سالگی و دیگری در 40 سالگی، ممکن است بخواهید کمی نگران 40 باشید، زیرا ممکن است آنها موضوع کار را دست کم بگیرند. شاید آنها هیچ قصدی برای تمام کردن کار ندارند. پس میخوای چانه بزنی اما همچنین مقایسه کنید تا ببینید چه کسی در حال بازی است و چه کسی خارج از محدوده است. و عکس آن درست است، درست است؟ مثلاً اگر سه پیشنهاد دریافت کردید و دو نفر در 40 سالگی، یکی در 80 سالگی، خوب پس، در مورد 80 صحبت نکنید و به نوعی با آن افراد در خط 40 مذاکره کنید. اما من فکر میکنم این طبیعی است که سعی کنیم در مورد آن نرخها از قبل مذاکره کنیم.
اشلی:
و با گرفتن مظنه، محدوده کاری خود را بسازید. این چیزی است که باید به سختی یاد می گرفتم. سپس میتوانید آن را به هر فردی که پیشنهاد میدهد بدهید و سیبها را با سیب مقایسه میکنید، بهجای اینکه یک تخمین را پس بگیرید که میگوید تعمیر سقف، 10,000 دلار، زیرسازی سقف، پاره شدن، جزئیاتی مانند این نوع سقف…
مثل اینکه فکر میکنم سال گذشته بود، شاید ما چهار بام در این مجتمع آپارتمانی ساختیم. و یکی به معنای واقعی کلمه سقف نو بود، 50,000 یا هر ساختمانی که بود. و سپس، دیگری فوق العاده دقیق بود. و سپس، یکی دیگر به نوعی دقیق بود، اما مارک سقف را نیز داشت. بنابراین مثل بقیه است: «آیا از سقف بسیار ارزان استفاده میکنید؟ تفاوت در چیست؟"
و به معنای واقعی کلمه، خیلی وقت گیر بود که باید رفت و برگشت، اما اگر میرفتم و میگفتم: «خوب، ما میدانیم که باید از بین برود. این یک پاره کردن است. ما می خواهیم سپر یخی بپوشیم. ما یک ضمانت 40 ساله یا هر چیز دیگری می خواهیم. و مارکی را که قرار است استفاده کنید به ما بگویید، ضمانتش چیست و درپوشهای اطراف دودکش را انجام میدهید، چیزهایی از این قبیل، همه چیز.» اگر این کار را انجام میدادیم، در زمان بسیار صرفهجویی میکردیم. ما فقط می توانستیم یک پیشنهاد را انتخاب کنیم و با آن پیش برویم.
اما توصیه من این است که محدوده کاری خود را بسازید و سپس آن را به پیمانکاران بدهید تا در واقع تخمین بزنند. و این باعث صرفه جویی در زمان آنها می شود تا مجبور نباشند محدوده کاری خود را نیز بسازند.
تونی:
من به تازگی چیز جدیدی در مورد غرب نیویورک یاد گرفتم که شما بچه ها سپرهای یخی روی سقف خود دارید. من قبلاً چنین چیزی را نشنیده بودم.
اشلی:
در اینجا یک داستان واقعا وحشتناک است این ساختمان که سقف صد هزار دلاری بود. درست در کنار آن، من یک پیمانکار داشتم که در حال ساخت خانههای حیاطی کاملاً جدید بود و یک روز با من تماس گرفت و گفت: «پس من دارم این سقفها را تماشا میکنم و هیچ سپر یخی روی پشت بام نیست.» و من اینطور گفتم: "منظورت چیست؟ باید وجود داشته باشد زیرا این بخشی از دلیلی بود که ما سقف را به دلیل تمام سد یخی کندیم.» و او مانند "آره، وجود ندارد."
بنابراین من با صاحب شرکت تماس گرفتم و او میگوید: "نه، این در ما نبود... نه، شامل نمیشود." و من مطمئناً میدانم که دلیلش این بود که هیچ راهی وجود نداشت که این سقف را بدون آن انجام دهم.» و او به عقب نگاه کرد و گفت: "اوه بله، من ایمیلی را اینجا دارم که شما سپر یخی را در آن می خواستید." و بنابراین آنها مجبور شدند به عقب برگردند و آن قسمت را دوباره انجام دهند و سپر یخی را پایین بیاورند.
تونی:
آیا می توانید به محض نصب سقف بگویید که آیا سپر یخ وجود دارد یا نه یا باید قبل از گذاشتن زونا و همه اینها وجود داشته باشد؟
اشلی:
یعنی نمی توانم. شاید کسی که یک سقفساز باتجربه است بتواند یا مطمئنم راهی وجود دارد که شما بتوانید بگویید.
تونی:
اما اگر آن شخص تماس نمی گرفت، هرگز نمی دانستید که من چه می گویم [نامفهوم 00:33:34]-
اشلی:
تا اینکه مشکل دیگری با سقف داشتیم و مردم شروع به کشیدن زونا کردند، ببینند چه خبر است یا چه، احتمالاً به آنها گفته می شد. ولی آره.
تونی:
دیوانه. آره تازه یه چیز جدید یاد گرفتم نمی دانستم سپرهای یخی چیزی هستند، چیزی نیست که ما باید در مورد آن در کالیفرنیا نگران باشیم.
بنابراین دامنه کار شما اساساً فهرستی از همه چیزهایی است که می خواهید در داخل آن ویژگی اصلاح، تعمیر، تغییر، و غیره انجام دهید. BiggerPockets یک کتاب عالی از جی اسکات دارد. او در واقع دو کتاب دارد. یکی از آنها کتاب در مورد خانه های برگردان است، یکی دیگر، فکر می کنم، کتاب برآورد هزینه های توانبخشی. دو کتاب عالی که به شما می آموزد چگونه دامنه کار خود را بسازید.
اما به معنای واقعی کلمه، اگر فقط از داخل ملک خود عبور می کنید، از نمای بیرونی شروع کنید، از جلوی خانه در تمام اطراف محیط ملک قدم بزنید و به دنبال هر چیزی که می خواهید تغییر دهید، درب ورودی را باز کنید و در اطراف خانه قدم بزنید. اتاق هر چیزی را که می خواهید تغییر دهید یادداشت کنید، این محدوده کار شما همانجاست.
و مانند این است: «هی، این ظرف را تعویض کن. این قرنیز را عوض کنید. کفپوش جدید. این چراغ های قدیمی را پاره کنید.» به معنای واقعی کلمه، فقط به زبان ساده، تک تک کارهای کوچکی را که می خواهید انجام دهید بنویسید و سپس محدوده اصلی کار شما وجود دارد که می توانید آن را به پیمانکاران بدهید تا قیمت های خود را پس بگیرند.
بنابراین فکر میکنم بسیاری از مردم به این محدوده کار بیش از حد فکر میکنند، به نظر میرسد بسیار ترسناک است، اما اگر فقط به کامپوزیتهای خود نگاه کنید و بگویید: «هی، من واقعاً این کفپوش را دوست دارم. من این آشپزخانه ها را خیلی دوست دارم. من این حمام ها را خیلی دوست دارم. واقعاً این اتاق های نشیمن را دوست دارم. واقعاً این ظاهر را دوست دارم.» سپس فقط به تمام مواردی که باید بین ملک شما و ملکی که می خواهید شبیه آن تغییر کند اشاره کنید و سپس دامنه کار شما وجود دارد. و سپس، آن را روی آنها قرار دهید تا به نوعی بیرون بروند و قیمت آن را به فروش برسانند.
اشلی:
ما دیروز در بوت کمپ تازه کار املاک و مستغلات بودیم، تارل یاربر را داشتیم و او داشت در مورد رفتن و عکس گرفتن صحبت می کرد. بنابراین او فردی را در تیم خود دارد که به هر ملکی که آنها نگاه می کنند می رود. حتی قبل از اینکه پیشنهاد بدهند، یک نفر را می فرستد و دارد از آن عکس می گیرد. و اینگونه است که آنها در واقع محدوده کاری خود را از روی عکس ها ایجاد می کنند.
و ما در واقع شروع به انجام این کار کردیم زیرا شما می توانید خیلی بیشتر روی میز خود تمرکز کنید و به عکس چیزهایی که باید تعمیر شود نگاه کنید، سپس با کلیپ بورد خود در آنجا بایستید، احتمالاً این بار در بوفالو یخ زده اید زیرا هیچ کس گرمای خود را ندارد. در مورد اینکه آیا مکان خالی است، سعی کنید بنویسید، "باشه، این، آن وجود دارد."
اما 180 عکس برای دو اتاق خواب، یک حمام، خانه متحرک، بسیار کوچک، شاید هزار فوت مربع یا کمتر وجود داشت. 180 عکس از بیرون، داخل. و مثل این بود که او به نوعی عکسها را اسکن کرد و تقریباً مانند یک نمایش اسلاید از همه عکسها بود. شما می توانید طرح خانه و حرکت جریان را ببینید، زیرا فقط کلیک کنید، کلیک کنید، کلیک کنید، کلیک کنید، کلیک کنید، کلیک کنید. برای دیدن می توانید روی عکس زوم کنید.
و اینگونه بود که او محدوده کاری خود را ایجاد می کرد، می نشست و به هر تصویر نگاه می کرد و اینگونه می گفت: "خوب، این نرده اینجا باید تعویض شود" و فقط آن را اضافه می کند و فقط از هر چیز عبور می کند و ادامه می دهد. و در نهایت، او آن را برون سپاری کرد، و شخص دیگری در تیمش اکنون این کار را انجام می دهد، اما او گفت که این یک روش واقعا عالی است که برای او کارساز بوده است.
اما همچنین به شما این فرصت را می دهد که چیزهایی را در گوگل جستجو کنید تا بپسندید: «آیا این طبیعی است؟ آیا باید اینگونه باشد؟» و اکنون تقریباً می توانید هر عکسی را به Google اضافه کنید و فقط در عکس جستجو کنید تا بپسندید: "یکی این را به من بگو." یا می توانید عکس را بگیرید و می توانید آن را در انجمن های BiggerPockets پست کنید و بگویید: "آیا سقف قرار است اینگونه باشد؟" و شما میلیونها پاسخ و بازخورد از مردم دریافت خواهید کرد و به احتمال زیاد آن تصویر را به یک الگوی رفتاری تبدیل خواهند کرد: «اینجا یک صاحبخانه زاغهنشینی است که سعی میکند خودش سقف خانهاش را درست کند.»
تونی:
من عاشق روش عکس هستم و به نوعی آن را از تارل و سرنا نیز انتخاب کردم. سرنا نوریس در یکی از قسمت های اخیر ما بود. من مطمئن هستم که شما بچه ها می توانید آن را جستجو کنید، فقط [نامفهوم 00:37:22]-
اشلی:
و همینطور نیت رابینز، او در واقع کسی است که عکس ها را می گیرد.
تونی:
و همچنین نیت رابینز.
اشلی:
آره.
تونی:
هر زمان که ما اکنون یک بازتوانی انجام می دهیم، سعی می کنم تا آنجا که می توانم عکس های زیادی از آن مکان بگیرم. و من متوجه شده ام که بازگشت به خانه و انجام کارهای محدوده در خانه آسان تر است. وقتی در ملک هستم، از هر اتاق به همراه اندازهگیری عکس میگیرم و معمولاً در iPad خود این کار را انجام میدهم. و متوجه شدم که این ساده ترین راه برای حرکت در ملک است. و سپس یک مرور ویدیویی از نمای بیرونی و داخلی انجام خواهم داد، بنابراین همه عکسها و ویدیوها را دارم و هر زمانی که بخواهم سعی کنم همه چیز را با هم ترکیب کنم، میتوانم به عقب برگردم.
اشلی:
فقط میخواستم بگم ناتی قسمت 326 بود و سرنا قسمت 330.
تونی:
رونق. اشلی برای تهیهکنندگان ما آماده میشود و سر کار چرت میزند. اما قسمت آخر یا قسمت اول این سوال فقط نکات کلی شما برای برخورد با پیمانکاران است؟ اولین چیزی که می توانم بگویم این است که آن را به صورت کتبی دریافت کنید، به خصوص اگر این اولین بار است که با پیمانکار کار می کنید. محدوده کاری خود را به صورت مکتوب دریافت کنید، آنها را وادار کنید تا با همه چیزهایی که در آن محدوده کاری دارید موافقت کنند. و مطمئن شوید که نه تنها کاری که می خواهید انجام شده است، بلکه برنامه زمانی که باید آن کار را تا چه زمانی تکمیل کنند و برنامه پرداخت چیست نیز مشخص است.
به طور معمول، ما میخواهیم آخرین پرداخت را پشت سر بگذاریم، بنابراین میخواهیم تا زمانی که آخرین کار نهایی انجام شود، شاید 20 درصد عقبنشینی کنیم، به این ترتیب انگیزهای برای آنها وجود دارد که به سرعت کار را انجام دهند و شما نمیخواهید این کار را انجام دهید. آن پرداخت نهایی تا زمانی که تک تک مواردی که اشتباه تشخیص داده اید اصلاح شود، زیرا به محض اینکه آخرین پرداخت را دریافت کنند، گرفتن آن ها سخت تر خواهد بود. بنابراین اینها توصیه های من در برخورد با پیمانکاران است. Ash، آیا چیزی دارید که به آن اضافه کنید؟
اشلی:
با نوار آبی خود بروید و هر چیزی را که باید اصلاح شود علامت بزنید. و گاهی اوقات، مفید است که یک سری دوم چشم را با خود ببرید. دوستی را که شاید هرگز به ملک نرفته است بردارید و بگویید: "خوب، قدم بزن، چه چیزی اینجا عادی به نظر نمی رسد؟" و فقط آنها را از طریق دارایی خود ارسال کنید. و شاید بعضی چیزها مثل "اوه، خوب، ما مجبور شدیم این کار را انجام دهیم" یا هر چیز دیگری، اما این فقط مجموعه دوم را ارائه می دهد زیرا شما قبلاً، خوب، حداقل من متوجه شدم که گاهی اوقات این کار با خودم است. وقتی در حال گذراندن آن هستم، دقیقاً مثل "اوه خدای من، خیلی خوب به نظر می رسد زیرا در حال حاضر 100 برابر بهتر از قبل شده است" و من به جزئیات واقعی چیزها نگاه نمی کنم. سپس مواقع دیگری وجود دارد که من آنقدر روی جزئیات تمرکز می کنم که چیزها را دقیق می کنم. بنابراین قطعاً قبل از اینکه پیمانکار به طور کامل کار را انجام دهد، نوار آبی را انجام دهید.
تونی:
من سعی می کردم پیدا کنم، چون احساس می کنم یا Tarl یا Serena بود، یکی از دوستان ما گفت که در واقع یک برنامه وجود دارد که آنها از آن استفاده می کردند و اساساً مانند یک نوار آبی مجازی بود که می توانستند یادداشت برداری کنند.
اشلی:
جیمز دنارد است.
تونی:
جیمز گفت، ها؟
اشلی:
بله، این یک لیست پانچ است، فکر می کنم اینطور باشد.
تونی:
خوب، شما بروید.
اشلی:
آره.
تونی:
آره آره بنابراین راههای بسیار متفاوتی برای علامتگذاری وجود دارد، زیرا زمانی که شما آن مرحله نهایی را انجام میدهید، همیشه چیزی وجود دارد. من و سارا، چون رابطه خیلی خوبی با پسرمان داریم، فقط یک پیامک یا هر چیز دیگری برای او می فرستیم، [نامفهوم 00:40:16] درباره حذف آن، اما داشتن آن سیستم برای شماره گیری واقعاً در برنامه، من فکر می کنم که به خوبی کار می کند.
اشلی:
بله، حدس میزنم، نکته فوقالعادهای است، باید توضیح دهم، خیلی آسان است که به یاد نیاورید که نوار آبی را کجا گذاشتهاید، بنابراین سازنده فقط آن را بیرون میآورد و میگوید: "اوه، نوار آبی وجود ندارد."
تونی:
"بدون نوار آبی."
اشلی:
ما همه چیز را درست کردیم. این چک شماست.» بنابراین بله، با برنامه جیمز، شما از نقص عکس می گیرید و سپس یک یادداشت کوچک و توضیحات می نویسید و سپس می توانید همه آن را چاپ کنید و او به معنای واقعی کلمه آن را به خانه میخ می کند یا آن را با نوار چسب می زند یا چیزی و کل لیست دقیقاً در آنجا خواهد بود و سپس او همچنان آن نسخه را در تلفن خود نیز خواهد داشت.
تونی:
آره.
اشلی:
بچه ها از اینکه برای پاسخ تازه کار این هفته به ما پیوستید بسیار سپاسگزاریم. من اشلی اینجا با میزبان مشترکم، تونی جی رابینسون هستم. و می توانید ما را در اینستاگرام پیدا کنید. در پایین توضیحات می توانید شبکه های اجتماعی ما را بیابید. و فراموش نکنید که به گروه فیسبوک تازه کار املاک و مستغلات بپیوندید و اگر در حال تماشای ویدیوهای ما هستید، دکمه لایک را در یوتیوب بزنید. پسرم، پسر 6 ساله من به تازگی شروع به ویرایش ویدیو کرده است و بنابراین، او پست می گذارد و کانال یوتیوب خود را دارد. و من باید بگویم، هر روز، در خانه از مدرسه، "چند مشترک دارم؟" پس باید راهی پیدا کنم. من بسیار خوشحالم که او مطمئناً به یک مهارت دست می یابد، اما در مورد وسواس مشترکان مطمئن نیستم.
تونی:
بله، آقای هیولا در حال تغییر نسل بعدی است، ها؟
اشلی:
آره آره بچه ها از شما متشکرم، دفعه بعد شما را خواهیم دید. (آواز خواندن).
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- بهترین راه ها برای ارائه تأمین مالی فروشنده (و پیشنهاد خود را پذیرفته شوید!)
- مشکلاتی که باید هنگام مصرف بیشتر از آنها اجتناب کنید بدهی املاک و مستغلات
- افزایش مقیاس کسب و کار املاک و مستغلات سریعتر با UNIQUE محصولات وام
- نحوه مذاکره در مورد قیمت با پیمانکاران برای بازسازی خانه
- چرا شما باید خودتان را بسازید محدوده کار هنگام گرفتن پیشنهادات پیمانکار
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
کتاب های ذکر شده در نمایش
آیا علاقه مندید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک .
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. به خودت قدرت بده دسترسی به اینجا.
- PlatoAiStream. هوش وب 3 دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- PlatoESG. کربن ، CleanTech، انرژی، محیط، خورشیدی، مدیریت پسماند دسترسی به اینجا.
- PlatoHealth. هوش بیوتکنولوژی و آزمایشات بالینی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-352
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 12
- ماه 12
- 13
- سال 15
- ٪۱۰۰
- 16
- 180
- 20
- 2023
- 22
- 24
- 30
- 33
- 40
- 50
- 50 سال
- 60
- 75
- 80
- 90
- a
- قادر
- درباره ما
- انجام دادن
- حساب
- در میان
- واقعی
- واقعا
- اضافه کردن
- نصیحت
- پس از
- از نو
- در برابر
- عامل
- پیش
- موافقم
- توافق
- Airbnb
- معرفی
- اجازه می دهد تا
- تقریبا
- تنها
- در امتداد
- قبلا
- همچنین
- آلوارز
- همیشه
- am
- شگفت انگیز
- امریکا
- استهلاک
- مقدار
- مقدار
- an
- و
- دیگر
- هر
- هر چیزی
- اپارتمان
- نرم افزار
- اپل
- درخواست
- ارزیابی
- قدردانی
- تقدیر
- روش
- تصویب
- تصویب
- تایید کرد
- هستند
- محدوده
- دور و بر
- AS
- پرسیدن
- خواهان
- کمک
- مرتبط است
- فرض
- At
- وکیل
- جذب
- جالب
- حضار
- نویسنده
- اجتناب از
- مطلع
- به عقب
- زمینه
- برج میزان
- موازنه
- بانک
- قابل نقل و انتقال بانکی
- بانک
- اساسی
- اساسا
- BE
- زیبایی
- زیرا
- تبدیل شدن به
- بوده
- قبل از
- شروع
- بودن
- در زیر
- مفید
- مزایای
- در کنار
- بهترین
- بهتر
- میان
- پیشنهاد
- بزرگ
- بزرگتر
- بیت
- آبی
- کتاب
- کتاب
- مرز
- قرض گرفتن
- هر دو
- جعبه
- BP
- نام تجاری
- نام تجاری جدید
- شکستن
- شکستن
- بریج
- به ارمغان بیاورد
- کارگزاران
- گاو وحشی
- ساختن
- بنا
- ساخته
- کسب و کار
- اما
- دکمه
- خرید
- خریدار..
- خریداری کردن
- by
- کالیفرنیا
- نام
- تماس ها
- CAN
- می توانید دریافت کنید
- کلاه
- ماشین
- اهميت دادن
- حمل
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- سایرین
- شانس
- تغییر دادن
- متغیر
- کانال
- بار
- ارزان
- ارزان ترین
- بررسی
- تمیز
- واضح
- کلیک
- مشتریان
- نزدیک
- بسته
- بسته
- میزبان مشترک
- رمز
- سرد
- COM
- بیا
- می آید
- راحت
- آینده
- تجاری
- کمیسیون
- مشترک
- شرکت
- مقايسه كردن
- مقایسه
- به طور کامل
- تکمیل
- پیچیده
- تمرکز
- نگرانی
- علاقمند
- شرط
- قرارداد
- قرارداد
- مقاطعه کار
- پیمانکاران
- راحتی
- گفتگو
- گفتگو
- سرد
- شرکت
- اصلاح
- اصلاح شده
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- کشور
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- پوشش داده شده
- دیوانه
- ایجاد
- خالق
- اعتبار
- چک اعتباری
- اتحادیه های اعتباری
- کنجکاو
- جاری
- در حال حاضر
- روز
- روز
- مقدار
- معامله
- معاملات
- بدهی
- نجیب
- قطعا
- بستگی دارد
- شرح
- میز
- جزئیات
- دقیق
- DID
- تفاوت
- مختلف
- مشکل
- تخفیف
- نمایش دادن
- do
- اسناد و مدارک
- میکند
- نمی کند
- عمل
- دلار
- دلار
- انجام شده
- آیا
- توسط
- درب
- پایین
- نزولی
- قرعه کشی
- قطره
- دو
- E&T
- هر
- هر فرد
- پیش از آن
- در اوایل
- آسان تر
- آسان ترین
- ساده
- اقتصاد
- اقتصاد مقیاس
- ویرایش
- به طور موثر
- هر دو
- دیگر
- پست الکترونیک
- از Emoji
- پایان
- کافی
- تمام
- ورود
- قسمت
- قسمت
- انصاف
- به خصوص
- املاک
- تخمین زدن
- برآورد
- اتر (ETH)
- حتی
- در نهایت
- تا کنون
- هر
- هر روز
- هر کس
- همه چیز
- مثال
- مثال ها
- توسعه
- انتظار می رود
- گران
- تجربه
- با تجربه
- توضیح دهید
- گسترش
- اضافی
- چشم ها
- چهره
- فیس بوک
- منصفانه
- خانواده
- اعضای خانواده
- بسیار
- محبوب
- ویژه
- باز خورد
- احساس
- هزینه
- پا
- خطا
- کمی از
- نهایی
- سرمایه گذاری
- تأمین مالی
- مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- پایان
- نام خانوادگی
- بار اول
- مناسب
- پنج
- رفع
- ثابت
- انعطاف پذیری
- فلیپ
- جریان
- متمرکز شده است
- تمرکز
- برای
- چهارم
- انجمن
- یافت
- چهار
- انجماد
- دوست
- دوستان
- از جانب
- جلو
- کامل
- بازی
- سوالات عمومی
- نسل
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- می دهد
- دادن
- Go
- هدف
- خوب
- می رود
- رفتن
- طلایی
- خوب
- گوگل
- خدایا
- کردم
- بزرگ
- زمین
- گروه
- رشد
- ضمانت
- تضمین شده
- مهمان
- مهمان
- مرد
- بود
- نیم
- سالن
- دسته
- دست ها
- اتفاق می افتد
- اتفاق می افتد
- سخت
- سخت تر
- آیا
- داشتن
- he
- سر
- شنیدن
- شنیده
- کمک
- کمک کرد
- او
- اینجا کلیک نمایید
- پنهان
- زیاد
- بالاتر
- نماد
- او را
- خود
- خود را
- اصابت
- نگه داشتن
- برگزاری
- صفحه اصلی
- خانه
- صادق
- صادقانه
- امید
- HOT
- هتل
- هتل ها
- خانه
- خانه
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTPS
- صد
- i
- من می خواهم
- ICE
- اندیشه
- شناسایی
- if
- تصور کنید
- غیر ممکن
- in
- انگیزه
- مشمول
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- اطلاعات
- داخل
- الهام
- اینستگرام
- در عوض
- دستورالعمل
- بیمه
- قصد
- نیت
- علاقه
- نرخ بهره
- داخلی
- ارعاب
- به
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- گرفتار
- اپل
- موضوع
- IT
- ITS
- خود
- آیتونز
- جیمز
- کار
- شغل ها
- پیوستن
- پیوستن
- پیوستن به ما
- سفر
- JPG
- یوحنا
- پرش
- تنها
- نگاه داشتن
- نوع
- ضربه زدن
- دانستن
- دانا
- شناخته شده
- می داند
- آفرین
- صاحب خانه
- نام
- پارسال
- بعد
- طرح
- یاد گرفتن
- آموخته
- یادگیری
- اجاره دادن
- کمترین
- ترک کردن
- ترک
- وام دادن
- وام دهنده
- وام دهندگان
- کمتر
- اجازه
- نامه
- قدرت نفوذ
- LG
- زندگی
- پسندیدن
- احتمالا
- لاین
- روکش شده
- فهرست
- ذکر شده
- گوش داد
- استماع
- لیست
- کوچک
- زندگی
- بار
- وام
- وام
- محلی
- طولانی
- مدت زمان طولانی
- دیگر
- نگاه کنيد
- شبیه
- نگاه
- به دنبال
- مطالب
- از دست رفته
- خیلی
- عشق
- کم
- کاهش
- ساخته
- نگهداری
- عمده
- اکثریت
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- بسیاری
- علامت
- بازار
- ارزش بازار
- کبریت
- ریاضی
- متی
- بیشینه ساختن
- ممکن است..
- شاید
- me
- متوسط
- به معنی
- اندازه گیری
- رسانه ها
- اعضا
- الگوهای رفتاری
- حافظه
- ذکر شده
- پیام
- روش
- متوسط
- قدرت
- میلیون
- میلیون دلار
- دقیقه
- تصور غلط
- از دست
- موبایل
- لحظه
- پول
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- رهن
- وام مسکن
- اکثر
- انگیزه
- حرکت
- جنبش
- mr
- بسیار
- my
- yo mismo
- نام
- نام
- لزوما
- نیاز
- نیازهای
- خالص
- هرگز
- جدید
- سال نو
- نیویورک
- بعد
- خوب
- شب
- نه
- هیچ
- طبیعی
- توجه داشته باشید
- اکنون
- تفاوت های ظریف
- تعداد
- of
- خاموش
- ارائه
- ارائه شده
- ارائه
- پیشنهادات
- چاپ افست
- اغلب اوقات
- خوب
- قدیمی
- بزرگتر
- on
- یک بار
- ONE
- آنهایی که
- فقط
- باز کن
- دیدگاه ها
- فرصت
- مخالف
- گزینه
- or
- دیگر
- دیگران
- ما
- خودمان
- خارج
- خارج از
- روی
- خود
- متعلق به
- مالک
- صاحبان
- مالکیت
- سرعت
- پرداخت
- کاغذ کاری
- پارامترهای
- بخش
- شریک
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- مبلغ پرداختی
- مداد
- مردم
- برای
- درصد
- شاید
- دوره
- دوره ها
- شخص
- شخصی
- تلفن
- تماس های تلفنی
- گوشی های
- عکس
- عکس
- انتخاب کنید
- برگزیده
- کلاهبرداری
- تصویر
- تصاویر
- قطعه
- قطعات
- قیر
- محل
- برنامه ریزی
- سکو
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازیکن
- لطفا
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- ممکن
- پست
- پتانسیل
- قدرت
- زیبا
- قبلی
- قیمت
- قیمت گذاری
- اصلی
- اصلی
- اصل
- چاپ
- شاید
- روند
- تولید
- محصول
- محصولات
- سود
- تبلیغات
- املاک
- ویژگی
- محفوظ
- مغرور
- کشیدن
- کشد
- مشت
- خرید
- خرید
- قرار دادن
- قرار دادن
- واجد شرایط
- سوال
- سوالات
- به سرعت
- نقل قول
- محدوده
- اعم
- سریعا
- نرخ
- نرخ
- رتبه
- نسبت
- رسیدن به
- خواندن
- مطالعه
- واقعی
- املاک و مستغلات
- واقعیت
- واقعا
- مسکن
- دلیل
- اخیر
- توصیه
- توصیه
- كاهش دادن
- کاهش
- کاهش
- منطقهای
- منظم
- توانبخشی
- ارتباط
- نسبی
- به یاد داشته باشید
- اجاره
- تعمیر
- جایگزین کردن
- جایگزین
- پاسخ
- گزارش
- نشان دادن
- ضروری
- مورد نیاز
- اقامتگاه
- مسکونی
- پاسخ
- پاسخ
- REST
- برگشت
- بازده
- درامد
- این فایل نقد می نویسید:
- بررسی
- راست
- پاره شد
- سقف
- اتاق
- اتاق
- دور
- دویدن
- سعید
- همان
- نگهداری می شود
- گفتن
- گفته
- می گوید:
- مقیاس
- مقیاس گذاری
- برنامه
- مدرسه
- حوزه
- اسکات
- خراش دادن
- جستجو
- جستجو
- دوم
- ثانیه
- دیدن
- به نظر می رسد
- فروش
- فروشندگان
- ارسال
- می فرستد
- حس
- جداگانه
- سلسله
- سرویس
- تنظیم
- چند
- اشتراک گذاری
- او
- سپر
- کوتاه
- کوتاه مدت
- باید
- نشان
- نمایش
- طرف
- خستگی جانبی
- امضاء شده
- امضای
- مشابه
- تنها
- نشستن
- نشسته
- وضعیت
- شرایط
- شش
- مهارت
- تخته سنگ
- کمی متفاوت
- کوچک
- So
- آگاهی
- رسانه های اجتماعی
- اجتماعی
- نرم
- برخی از
- کسی
- چیزی
- گاهی
- آن
- بزودی
- فضا
- ویژه
- خاص
- به طور خاص
- انشعاب
- حامی
- حامیان
- Spot
- Spotify
- مربع
- صحنه
- ایستاده
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- شروع می شود
- اظهار داشت:
- بیانیه
- اظهارات
- ایالات
- اقامت
- قدم زدن
- هنوز
- توقف
- opbevare
- داستان
- داستان
- ارسال
- مشترکین
- چنین
- ناگهانی
- فوق العاده
- مفروض
- مطمئن
- سیستم
- جدول
- گرفتن
- طول می کشد
- مصرف
- صحبت
- سخنگو
- مذاکرات
- نوار
- مالیات
- اظهارنامه مالیاتی
- عوارض
- تیم
- فن آوری
- گفتن
- تمایل
- تمایل دارد
- مدت
- قوانین و مقررات
- متن
- پیام کوتاه
- نسبت به
- تشکر
- که
- La
- اطلاعات
- شان
- آنها
- سپس
- نظریه
- آنجا.
- اینها
- آنها
- چیز
- اشیاء
- فکر می کنم
- تفکر
- این
- در این سال
- کسانی که
- اگر چه؟
- فکر
- هزار
- سه
- از طریق
- پرتاب
- پنج شنبه
- بلیط
- TIE
- گره خورده است
- روابط
- زمان
- زمان بر
- بار
- نکات
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- گفته شده
- تن
- تونی
- هم
- در زمان
- ابزار
- تاپیک
- پاره شده
- جمع
- طرف
- پیگردی
- سنتی
- رونوشت
- سعی
- سفر
- درست
- اعتماد
- امتحان
- تلاش
- دور زدن
- دو برابر
- دو
- نوع
- نوعی
- به طور معمول
- زیر
- فهمیدن
- درک می کند
- زیر آب
- غیر منصفانه
- اتحادیه
- منحصر به فرد
- واحد
- تا
- بر
- us
- استفاده کنید
- استفاده
- استفاده
- با استفاده از
- معمول
- معمولا
- یوتا
- مرخصی
- معتبر
- ارزش
- بسیار
- تصویری
- فیلم های
- مجازی
- صبر کنيد
- راه رفتن
- راه رفتن
- خرید
- می خواهم
- خواسته
- بود
- تماشای
- مسیر..
- راه
- we
- وب
- تراشیدن وب
- هفته
- وزن کن
- خوش آمد
- خوب
- رفت
- بود
- غربی
- چی
- چه شده است
- هر چه
- چه زمانی
- در حالیکه
- چه
- که
- در حین
- WHO
- تمام
- که
- چرا
- زن
- اراده
- مایل
- پنجره
- با
- بدون
- کلمه
- مهاجرت کاری
- کار کردن
- مشغول به کار
- کارگر
- با این نسخهها کار
- نگرانی
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- نوشتن
- نوشته
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- بله
- دیروز
- هنوز
- نیویورک
- شما
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- صفر
- زوم