روند مهاجرت شگفت انگیز نشان می دهد که جابجایی ها به این بازارها می روند

در این مقاله

کار از راه دور، افزایش سریع اجاره بها در برخی شهرها و تمایل به امکانات رفاهی بیشتر، همگی از عواملی هستند که آمریکایی‌ها را به جابه‌جایی سوق می‌دهند – اما طبق گزارش جدید، مناطقی که بیشترین اجاره‌کنندگان جدید را جذب می‌کنند در حال تغییر هستند. گزارش مهاجرت Rent.com برای سه ماهه اول سال 2023 

در ژانویه، ما گزارش اجاره‌کنندگان به‌دلیل مسکن نسبتاً مقرون‌به‌صرفه موجود در بسیاری از شهرهای این مناطق در مقایسه با غرب و شمال شرق، به مناطق جنوب و غرب میانه علاقه نشان می‌دهند. اما با هجوم افراد بیشتری به این مناطق برای فرار از مناطق گران قیمت، اجاره بها افزایش یافت. 

به عنوان مثال ، در حالی که میامی هنوز هم ارزان تر از نیویورک است، افزایش هزینه های مسکن در فلوریدا به دلیل هجوم ساکنان جدید باعث می شود ایالت سان شاین تجربه کند. بالاترین نرخ تورم در ملت در نتیجه، برخی از ساکنان ممکن است از ایالت رانده شوند، حتی با مهاجرت افراد بیشتری از نیویورک و کالیفرنیا. 

بر اساس داده های مهاجرت برای آن مناطق، ممکن است روند مشابهی در جورجیا و تگزاس رخ دهد. اکنون به نظر می رسد که ساکنان بیشتری به جای ورود به جنوب، از جنوب خارج می شوند. 

گزارش مهاجرت Q1 2023 Rent.com بر اساس داده‌های ژانویه، فوریه و مارس است. محققان سرنخ های ورودی و خروجی را بر اساس علاقه کاربر به ویژگی ها اندازه گیری کردند و اعداد را با هم ترکیب کردند تا دلتای سرب برای هر منطقه جغرافیایی به دست آورند. دلتای سرب منفی نشان می دهد که افراد بیشتری به ترک منطقه علاقه مند هستند تا اینکه به آن منطقه بروند. 

دلتای سرب برای جنوب به -2.07٪ در سه ماهه اول کاهش یافت که تنها دلتای سرب منطقه ای منفی مشاهده شد. اما در حالی که منطقه جنوبی به طور کلی محبوبیت خود را از دست می دهد، بسیاری از مردم همچنان به دنبال نقل مکان به شهرهایی مانند ناکسویل، تنسی، و آگوستا، جورجیا هستند. قابل توجه است که هیچ یک از مناطق مترو با بالاترین دلتاهای سرب ورودی در غرب نبودند، اگرچه علاقه به منطقه در مقایسه با سه ماهه قبلی افزایش یافته است. 

توجه به این نکته مهم است که مردم به دلایل بی‌شماری جابجا می‌شوند و این روندها از یک چهارم به چهارم دیگر تغییر می‌کنند. اما برخی از شهرها مانند مدیسون، ویسکانسین، مجدداً در لیست مهاجرت ورودی ظاهر شده اند، در حالی که برخی دیگر مانند شیکاگو رتبه بالایی را برای مهاجرت به خارج از کشور حفظ می کنند. 

در حالی که نباید تنها بر اساس این داده ها تصمیمات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را بگیرید، اما وقتی در حال تحقیق در مورد بازارهای جدید هستید، می تواند مفید باشد. بیایید به داده های دلتای سرب منطقه ایالت و مترو بپردازیم. 

مردم چه مناطقی را ترک می کنند؟

مهاجرت برون مرزی بر اساس ایالت

دولت	سرب دلتا
مین	-57.65٪
ورمونت	-53.58٪
ویرجینیای غربی	-36.57٪
ایلینوی	-29.68٪
مونتانا	-26.19٪

افرادی که مین را ترک می کردند به ایالت هایی مانند نیوجرسی، پنسیلوانیا، فلوریدا، جورجیا و اوهایو علاقه مند بودند و اجاره نشینانی که از ورمونت خارج می شدند، با اضافه شدن نیویورک، علایق مشابهی داشتند. اجاره‌کنندگان ویرجینیای غربی می‌خواستند در ایالت‌های مجاور نزدیک بمانند، در حالی که ساکنان ایلینوی قصد داشتند در غرب میانه بمانند. 

مونتانا، یک ایالت جدید در فهرست مهاجرت خروجی، دیده شده است اجاره بها به سرعت افزایش می یابد در طول سه سال گذشته ساکنان این ایالت بیشترین علاقه را به نقل مکان به آریزونا داشتند و پس از آن در جاهای دیگر در مونتانا، کلرادو، یوتا، نیومکزیکو و تگزاس قرار داشتند. 

مهاجرت به خارج از کشور با مترو

مترو	سرب دلتا
سنت لوئیس، میسوری	-30.05٪
آتلانتا	-27.53٪
شیکاگو	-26.39٪
دنور	-25.55٪
شارلوت، کارولینای شمالی	-24.04٪

افرادی که به ترک سنت لوئیس فکر می کردند علاقه مند بودند به مناطق دیگر میسوری نقل مکان کنند یا این ایالت را به مقصد Minneapolis-St. پل، ایندیاناپولیس، و دالاس-فوت. ارزش. اجاره‌کنندگان آتلانتا ترجیح می‌دهند در جورجیا یا سایر ایالت‌های جنوبی بمانند. 

مستاجران شیکاگو به دنبال آپارتمان در سایر شهرهای غرب میانه مانند میلواکی و مینیاپولیس-سنت بودند. پل یا شهرهای جنوبی مانند نشویل، تنسی؛ بیرمنگام، آلاباما؛ و ممفیس، تنسی. اجاره‌کنندگان دنور می‌خواستند به دیگر متروهای غربی مانند سالت لیک سیتی و کلرادو اسپرینگز-پوبلو یا شهرهای غرب میانه مانند دیترویت و کانزاس سیتی بروند. و ساکنان شارلوت امیدوار بودند که در کارولینا بمانند. 

مردم به کجا می روند؟

مهاجرت ورودی بر اساس ایالت

دولت	سرب دلتا
نیوجرسی	٪۱۰۰
دلاور	٪۱۰۰
داکوتای شمالی	٪۱۰۰
لوئیزیانا	٪۱۰۰
رود آیلند	٪۱۰۰

نیوجرسی یک نقطه داغ برای جابه‌جایی‌ها است و ساکنان نیویورک و پنسیلوانیا و همچنین ایالت‌های جنوبی مانند فلوریدا و جورجیا گران‌تر هستند. علاقه به دلاور از ایالت های نزدیک و غرب میانه از جمله ویرجینیا، مریلند، اوهایو و پنسیلوانیا سرچشمه می گیرد. و سرنخ های داکوتای شمالی از مکان های دوری مانند ایلینوی، تگزاس، نیویورک و کالیفرنیا می آمدند. لوئیزیانا و رود آیلند هر کدام مورد توجه ایالت های دیگر در مناطق مربوطه خود قرار گرفتند. 

مهاجرت ورودی با مترو

مترو	سرب دلتا
آگوستا، جورجیا	٪۱۰۰
هریسبورگ-لنکستر-لبنان-یورک، پنسیلوانیا	٪۱۰۰
مدیسون ، ویسکانسین	٪۱۰۰
Waco-Temple-Bryan، تگزاس	٪۱۰۰
ناکسویل ، تنسی	٪۱۰۰

بیشتر تمایل برای نقل مکان به آگوستا از آتلانتا بود. در مقایسه با آتلانتا، آگوستا است 27.6٪ ارزانتر است و متراکم کمتر، با فضای بیشتر برای گسترش و همچنان امکانات فراوانی برای لذت بردن. جامعه هریسون-لنکستر-لبنان-یورک بیشترین علاقه را از سوی اجاره کنندگان در مناطق شهری شلوغ، مانند فیلادلفیا، به خود جلب کرد. ایالت واشنگتن؛ بالتیمور؛ و نیویورک. 

مدیسون، ویسکانسین، که در جایگاه یازدهم قرار گرفت اخبار آمریکا و گزارش جهانی رتبه بندی بهترین مکان ها برای زندگی، ساکنان شیکاگو، شارلوت، دنور و آتلانتا را به خود جلب کرد. Waco-Temple-Bryan عمدتاً اجاره‌کنندگانی را از داخل منطقه خود می‌آورد، در حالی که ناکسویل از دیگر جوامع جنوبی و شیکاگو سرنخ‌هایی می‌دید. 

داده ها به چه معناست

از آنجایی که گزارش مهاجرت Rent.com نشان می‌دهد که اجاره‌کنندگان قبل از نقل مکان به جابه‌جایی علاقه دارند، در ثبت روند مهاجرت از داده‌های جمعیت سرشماری بسیار جلوتر است. با این حال، محدودیت‌های خود را دارد - به عنوان مثال، سرنخ یک آپارتمان در آگوستا از سوی یک مستاجر فعلی آتلانتا، با انتقال از آتلانتا به آگوستا یکسان نیست. با این حال، زمانی که سرنخ های خروجی از سرنخ های ورودی برای یک شهر بیشتر می شود، ممکن است نشانه اولیه کاهش تقاضای مسکن در منطقه باشد. 

اجاره ها در شهرهایی که مطلوب و در عین حال ارزان هستند، افزایش می یابد، زیرا افراد بیشتری به آنجا نقل مکان می کنند، و ارزش خانه نیز با آمدن ساکنان جدید به یک منطقه افزایش می یابد. سرمایه گذاران می توانند با خرید در مناطق ارزان قیمتی که ممکن است با افزایش جمعیت، از متروهای همسایه سرریز شوند، سعی کنند از این تغییر جلوتر باشند. گرایش‌های مهاجرت به مردم نشان می‌دهد که به مناطق مطلوب نزدیک که هنوز هم امکانات رفاهی دارند، حرکت می‌کنند، اگرچه جابه‌جایی‌های بین کشوری برای برخی از شهرهای محبوب غیرعادی نیست. 

آگوستا، جورجیا، و مدیسون، ویسکانسین، نمونه های بسیار خوبی هستند. هر دو در لیست 100 نفر برتر قرار دارند بهترین مکان ها برای زندگی by اخبار آمریکا و گزارش جهانی به دلیل کیفیت بالای زندگی و هزینه پایین زندگی. آنها مکان‌های جابه‌جایی منطقی برای مردم شهرهای بزرگ‌تر مانند آتلانتا و شیکاگو هستند و مدیسون حتی ساکنان را از مکان‌های دور می‌کشد. به علاوه، هر دو شهر دارای میانگین ارزش خانه کمتر از میانگین ملی هستند. 

به خاطر داشته باشید که دلتای سرب تنها یک نقطه داده است که باید هنگام ارزیابی بازار در نظر گرفت. شما همچنین باید نسبت اجاره به قیمت و نسبت اجاره به درآمد- یافتن مناطقی که می توانند جریان نقدی مثبت ایجاد کنند، جایی که اجاره بها هنوز بر اساس درآمد متوسط ​​​​منطقه برای افزایش دارد، کلیدی است. علاوه بر این، می‌خواهید منطقه‌ای با بازار کار قوی پیدا کنید که در آن بیکاری کم است، ارزش ملک به طور تاریخی روند صعودی داشته است، و هزینه‌های ملک و مالیات با توجه به درآمد مورد انتظار شما از اجاره قابل مدیریت است. 

خط پایین

در مقایسه با گزارش های قبلی مهاجرت، علاقه به شمال شرق و غرب در حال افزایش است، در حالی که علاقه به جنوب و غرب میانه اندکی کاهش می یابد. اما چندین مترو در جنوب و غرب میانه همچنان مورد توجه اجاره‌کنندگان هستند. و روند ترک مناطق گران قیمت همچنان ادامه دارد. 

این داده ها فقط یک تصویر لحظه ای از تقاضای اولیه بر اساس سرنخ ها برای آپارتمان ها است، اما تجزیه و تحلیل روند مهاجرت می تواند به سرمایه گذاران کمک کند شهر داغ بعدی را برای اجاره کنندگان تخمین بزنند. فقط مطمئن شوید که قبل از سرمایه گذاری در یک بازار جدید، سایر داده های موجود را در نظر بگیرید.

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.