جریان نقدی املاک و مستغلات به همین دلیل است که اکثر سرمایه گذاران تصمیم به خرید ملک های اجاره ای می گیرند. اما با نرخ بهره در بالاترین حد طی یک دهه، اجاره ها شروع به رکود کردند و قیمت خانه هنوز در قلمرو غیرقابل دسترس، ایجاد جریان نقدی، یا حتی شکستن آن برای این موضوع، چالش برانگیز شده است. و در حالی که "عصر طلایی" سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ممکن است به پایان رسیده باشد، هنوز وجود دارد راه های متعددی برای به دست آوردن درآمد غیرفعال بیشتر در املاکی که قبلاً مالک آن هستید.
ما برای دیگری برگشتیم دیدن گرین، جایی که سرمایه گذار، کارگزار مورد علاقه شما، و "قطعاً متخصص وام نیست"، دیوید گرین، بازگشته است تا به سوالات شما در زمینه سرمایه گذاری املاک پاسخ دهد. این بار، ما چند سوال جدی در مورد آن داریم کدام ملک های اجاره ای ارزش خریدن دارند، چگونه به اطراف بروید سردرد منطقه ای، چه ساخت ADU ارزش پول را دارد، و آیا یا نه اکنون زمان مناسبی برای فروش است یک ملک با ارزش ویژه دیوید نیز به آن اشاره می کند ساده ترین راه برای افزایش جریان نقدی خود در سال 2023 و روش سرمایه گذاری که هر سرمایه گذار باید روی آن تمرکز کند.
می خواهید از دیوید یک سوال بپرسید؟ اگر چنین است, سوال خود را اینجا مطرح کنید بنابراین دیوید می تواند در قسمت بعدی Seeing Greene به آن پاسخ دهد. پرش کنید انجمن های BiggerPockets و نظر سرمایه گذاران دیگر را بپرسید، یا دیوید را در اینستاگرام دنبال کنید برای اینکه ببینید او چه زمانی پخش زنده میشود تا بتوانید به پرسش و پاسخ زنده بپردازید و پاسخ سؤال خود را در محل دریافت کنید!
اینجا کلیک کنید برای گوش دادن به پادکست های اپل
پادکست را از اینجا بشنوید
متن را اینجا بخوانید
دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets 756 است. کاری که من دوست دارم انجام دهم این است که کمی بزرگنمایی کنم، به تصویر بزرگ نگاه کنم و از خودم بپرسم که کدام اهرم هایی که روی آن می کشم بیشترین تفاوت را ایجاد می کند. بدیهی است که وقتی می خواهید اجاره را افزایش دهید، اجاره بیشتر در هر اتاق منطقی است، اما این یک اهرم کوچک است. اضافه کردن یک اتاق خواب دیگر بزرگتر است، حتی اگر این بدان معنا باشد که هر اتاق خواب از 600 به تنها 500 می رسد، اما اگر اتاق خواب دیگری اضافه کنید، باز هم پول بیشتری اضافه می کنید. این اهرم بزرگتر است. و هنگامی که این کار را انجام دادید، می خواهید به دنبال املاکی بگردید که بر اساس پلان طبقه ای که دارند، اندازه متراژ مربع، تنظیم ملک واقعی، به راحتی واحدها را اضافه کنید.
چه خبر، همه؟ این دیوید گرین است که امروز با یک اپیزود Seeing Greene برای شما. و حدس بزنید چه؟ بالاخره تمام مدت نورم را درست کردم. برای من امید وجود دارد. انشالله که اجازه بدهند کارم را حفظ کنم. اپیزود امروز، اگر یکی از این ها را نشنیده اید، بسیار جالب است. ما سوالاتی را از شما، جامعه سرمایهگذاری املاک، مخاطبان BiggerPockets میگیریم و به آنها پاسخ میدهم تا همه بشنوند. و نمایش امروز ما را ناامید نمی کند.
ما در مورد این صحبت می کنیم که وقتی به بازنشستگی نزدیک می شوید چه کاری انجام دهید. آیا باید املاک خود را بفروشید و از سود آن زندگی کنید یا آنها را نگه دارید؟ ما به این موضوع می پردازیم که آیا باید ساکنان اصلی خود را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بفروشید یا خیر، چگونه از طریق ساختارهای شریک و بررسی هک کامل خانه فکر کنید، همه اینها و موارد دیگر در نمایش امروز. اما قبل از اینکه به اولین سوال خود بپردازیم، یک نکته سریع برای لذت گوش دادن شما داریم.
بسیاری از مردم در برنامه امروز گفتند: "هی دیوید، می دانم که یک شرکت وام داری. به من بگویید این وام چگونه کار می کند؟ یا، "هی دیوید، من می دانم که تو مشاور املاک و مستغلات هستی. خانه من چه ارزشی خواهد داشت؟» ببینید، اگر شما از آن دسته افرادی هستید که در فلج تحلیل گیر کرده اید، من به شما کمک خواهم کرد که از متاورز خارج شوید و به شعر غنایی دنیای واقعی بروید.
این چیزی است که من می خواهم شما انجام دهید. میخواهم با تلفن تماس بگیری، میخواهم با یک دلال وام مسکن تماس بگیری و میخواهم بگویی: «هی، اینطوری است که من بدهی به درآمد خودم را در صفحهگستردهام اجرا میکنم. این چیزی است که فکر می کنم پرداخت من خواهد بود. آیا این دقیق است؟» می خواهم با یک مشاور املاک تماس بگیرید و بگویید: «هی، من این ملک را دارم. به نظر من اینقدر ارزش داره من به اضافه کردن یک ADU فکر می کنم. به نظر شما اگر این کار را بکنم چه ارزشی دارد؟ «و سپس میخواهم ببینی آن دلال وام مسکن یا آن مشاور املاک چگونه مشکل شما را حل میکند.
اگر آنها بد باشند، نمی دانند به شما چه بگویند. اگر آنها خوب هستند و واقعاً توصیه های خوبی به شما می کنند، این نامی است که می خواهید به عنوان یک فرد بالقوه برای استفاده در صفحه گسترده خود ذخیره کنید. فکر میکنم اگر میخواهید از یک نماینده تیم دیوید گرین، یک افسر وام کارگزاری One، یا هر کسی در سراسر جهان چند نفره املاک و مستغلات استفاده کنید، باید این کار را انجام دهید. مطمئن شوید که با فرد مناسبی کار می کنید، باشه؟
بنابراین از این روش برای خروج از متاورژن استفاده کنید. اگر در یک صفحه گسترده هستید، بینی خود را در اکسل دفن کرده اید و می دانید که باید بیشتر شبکه کنید، از این به عنوان راهی برای رهایی از فلج تحلیل و ورود به بازی استفاده کنید. همچنین این یک راه عالی برای بررسی افرادی است که ممکن است با آنها کار کنید و در این فرآیند دانش کسب کنید. این یک دوبله برد-برد-برد، دوبله سه گانه است.
بسیار خوب، خوشحالم که اینجا با من هستید و امیدوارم برای یادگیری چیزی آماده باشید. ما یک نمایش عالی داریم. بریم سراغ سوال اولمون
میشل:
روز بخیر اونجا دیوید من میخواهم تفاوتهای ظریف را در ساختن یک واحد جهانی کوچک مجزا در خانهای که به عنوان یک خانواده مجرد تعلق دارد، درک کنم. به عنوان مثال، تبدیل زیرزمین به یک تخت، یک حمام برای اجاره. بنابراین اگر بخواهم ملکی بخرم و چنین تغییری را هنگام گرفتن مجوز یا بعداً فروش یا تامین مالی مجدد ایجاد کنم، چه ملاحظاتی برای جلوگیری از سکسکه وجود دارد؟
بنابراین، کسی که میشناسم، نمیگویم که در صورتی که نماینده شهرشان گوش میدهد، در مورد ترک اجاق گاز از آشپزخانه هنگام تأمین مالی مجدد صحبت کرده است. بنابراین میدانم که یک اجاق گاز، آشپزخانه را به جای نوار مرطوب میسازد، اما میخواهم توضیح دهم که چرا این واقعاً اهمیت دارد.
بنابراین سؤال من این است که چه کسی در این نوع سناریوها دچار مشکل می شود و چرا؟ آیا وام دهندگان این را مخاطره آمیز می دانند زیرا شهر می تواند خواستار حذف واحد شود؟ و ثانیاً، آیا صرفاً برداشتن اجاق گاز در زمان بازپرداخت یا فروش، بهترین راه حل است؟ و آیا تامین مجوزهای شهری نیز برای کنار گذاشتن اجاق گاز از برنامه هاست؟ منظورم این است که مطمئناً این افراد آنقدر احمق نیستند که بدانند چه خبر است. متشکرم.
دیوید:
روز بخیر برای شما، میشل، و از اینکه به دیدن گرین آمدید متشکرم. خوشحالم که شما و سگتان را در حال ساختن یک عکس کوتاه می بینم. خوب، بیایید در اینجا به سؤال شما بپردازیم. چند زوایای وجود دارد که باید در زمان آمدن به آنها نگاه کنیم. چیزی که شما در مورد آن صحبت می کنید تبدیل یک ملک از وضعیت فعلی آن به شرایطی است که برای صاحبخانه ها مساعدتر است، جایی که فضای بیشتری برای اجاره یا واحدهای اضافی برای اجاره در اختیار دارید. و من معتقدم آنچه شما در اینجا میپرسید این است که اگر میخواهید آن را بفروشید یا اگر میخواهید برای آن بودجه دریافت کنید، چگونه مقدار سکسکهای را که میتواند از این اتفاق بیفتد را محدود کنید؟
بخشی از این موضوع در مورد استانداردهای وام دادن این است که وام دهندگان به شما اجازه نخواهند داد که بازپرداخت کنید، و زمانی که برای فروش می روید مشکل ساز می شود، زیرا خریدار جدید باید این ملک را تامین مالی کند، یک ملک دو واحدی اگر برای یک منطقه بندی شده باشد. واحد، مانند یک ویژگی سه واحدی اگر برای یک یا دو واحد منطقه بندی شده باشد. بنابراین، اگر میخواهید خانه را بفروشید یا میخواهید دوباره آن را تامین مالی کنید، دستورالعملهای وامدهی وارد عمل میشوند.
این بدان معنا نیست که اضافه کردن متراژ مربع به خانه لزوماً آن را دو واحد می کند. همچنین راهحلهای زیادی برای این کار وجود دارد. برای مثال، فرض کنید یک زیرزمین دارید. شما زیرزمین را تمام کنید. دارای یک ورودی مجزا است، اما شما مجاز به داشتن دو آشپزخانه در ملک نیستید زیرا فقط برای یک واحد منطقه بندی شده است. خوب، شما به عنوان دو واحد کار می کنید، اما برای یک واحد منطقه بندی شده است.
کاری که برخی از مردم انجام خواهند داد این است که در حین بازرسی اجاق گاز را از خانه بیرون می آورند یا اگر به فروش بروند آن را از خانه بیرون می آورند زیرا اکنون فقط یک خانه خانوادگی است که یک زیرزمین تمام شده دارد. و اگر آن زیرزمین ورودی جداگانه ای داشته باشد، چیزی نمی تواند بگوید که نمی تواند. بنابراین کاری که برخی از صاحبخانهها انجام میدهند این است که فضای بین دو واحد را میگیرند و دری را با قفلی که باز نمیشود وارد میکنند تا مستاجران نگران عبور از فضاهای یکدیگر نباشند. بعد وقتی میروند خانهشان را بفروشند، قفل آن در را باز میکنند.
گاهی اوقات پلهها را داخل میگذارند و وقتی مستاجران آنجا هستند، از پلهها بیرون میروند. سپس قبل از اینکه برای فروش خانه بروند، بین طبقه بالا و پایین پله می گذارند. بنابراین اکنون واحدها وصل شده اند و دو واحد نیست. این یکی از راه هایی است که مردم این مقررات منطقه بندی را دور می زنند. و طبق درک من، انجام این کار در واقع قانونی است. تا زمانی که بتوانید بین دو فضا بروید، این امر قانونی است.
موضوع اجاق گاز که به طور خاص مطرح کردید مربوط به زمانی است که شما فقط مجاز به داشتن یک آشپزخانه هستید زیرا فقط مجاز به داشتن یک واحد هستید. بنابراین کاری که برخی از سرمایهگذاران انجام میدهند این است که مانند یک آشپزخانه کوچک میسازند، اما یا یک اجاق گاز، از نوع اجاق گاز در آن قرار میدهند، یا یک اجاق گاز را تا زمانی که زمان بازرسی آن فرا میرسد یا تا زمانی که میروند در آن قرار میدهند. برای فروش ملک سپس آن را از آنجا بیرون می آورند.
این در بسیاری از مکانهای مختلف اتفاق میافتد و گاهی اوقات شهرها اهمیتی نمیدهند. بسیاری از مواقع، شهرها متوجه می شوند که ما چنین کمبود مسکن داریم. ما قصد نداریم افرادی را که به ما در رفع آن کمک می کنند سرکوب کنیم. سایر بازرسان شهری ممکن است متفاوت باشند. من فکر میکنم که بیشترین اهمیت را در اجارههای کوتاهمدت دارد، اگر در اینجا صادق باشیم، زیرا آنها در میان همسایهها بسیار محبوب نیستند. و این کارنها آنقدر تماس میگیرند تا شکایت کنند که شهرها احساس میکنند، "هی، ما باید اینجا کاری انجام دهیم زیرا رای دهندگان ما نمیخواهند این را ببینند." آنجاست که به احتمال زیاد دچار مشکل خواهید شد.
به طوری که پوشش می دهد که در حال گرفتن knickers خود را در یک گره. اکنون بیایید در مورد راهحل دیگری صحبت کنیم که مردم برای دور زدن برخی از مقررات سختگیرانه منطقهبندی شهر از آن استفاده میکنند، و آنها ADU هستند. بسیاری از شهرها باید به شما اجازه دهند واحدهای مسکونی جانبی را در ملک خود قرار دهید. اکنون، اگر در هاوایی هستید، به این واحدها آپارتمان بزرگ یا اوهانا نیز می گویند. شما می توانید آنها را یک محله زن و شوهر بنامید. اما فکر میکنم ADU اصطلاح غالبی است که باید هنگام اضافه کردن یک واحد مسکونی دیگر به یک ملک توصیف کنید.
قوانین فدرال در حال انجام است که قبلاً در برخی از ایالت ها مانند کالیفرنیا که من در آن زندگی می کنم انجام شده است که شهرها را از اضافه کردن ADU به دارایی خود منع می کند. بنابراین در کالیفرنیا، مهم نیست که در چه شهری هستید، شما مجاز به داشتن یک ADU و یک ADU جوان هستید.
اکنون، مقرراتی وجود دارد که آنها چقدر می توانند بزرگ باشند، چگونه باید راه اندازی شوند. من معتقدم ADU جوان باید به خانه اصلی متصل شود، و یک سری جزئیات وجود دارد که من با همه آنها آشنا نیستم. اما این یک راه بزرگ است که وقتی اداره شهر یا اداره اجرای کد وارد میشود و شما را تگ میکند و میگوید: «شما نمیتوانید این واحد را داشته باشید»، از آن استفاده میکنند. آنها این قوانین ADU را اجرا میکنند و سپس به بخش برنامهریزی شهری میروند که در نهایت در اکثر مواقع جایگزین اجرای کد میشود، و میگویند: «این یک ADU است یا من آن را تغییر دادهام. بنابراین آنها می توانند ADU باشند."
گاهی اوقات شما از آنها به عنوان پانسیون هایی یاد می کنید که قبلاً با مشکل مواجه شده ام و دوست خوبم درک شرل مرا نجات داده است. او مرد ADU است که از طرف من با شهر صحبت می کند و از آنها می خواهد موافقت کنند که ADU هایی را که در آنجا گذاشته شده بود به من بدهند. بنابراین اگر با این مشکل مواجه شدید، جستجوی قوانین ADU، به اشتراک گذاری آن اطلاعات، انتشار آن در اطراف برای کمک به افراد دیگر، کاری است که مالکان می توانند برای مقابله با همسایگانی که عصبانی هستند از اینکه درآمد اجاره ای از املاکی دریافت می کنیم، انجام دهند. در همسایگی آنها
حالا می توانم بفهمم که همه صاحبخانه را دوست ندارند. من همچنین درک می کنم که برخی از صاحبخانه ها کار بدی که صاحبخانه هستند انجام می دهند. آنها اجازه می دهند مستاجرانشان سر و صدا کنند. مستاجران آنها اتومبیل های خود را در مقابل خانه های همسایه پارک می کنند، که آنها را خاموش می کند و منجر به شکایت هایی می شود که صادر می شود. اگر صاحبخانه هستید اگر مراقب اطرافیانتان باشید بهتر است جلوی این مشکلات را بگیرید، اما باید بدانید که حقوقی هم دارید.
فقط به این دلیل که صاحبخانه بودن محبوب نیست به این معنی نیست که از نظر اخلاقی اشتباه است. در واقع، این یکی از راههایی است که میتوانیم هزینههای مسکن را با تأمین عرضه بیشتر در جایی که به شدت مورد نیاز است، پایین نگه داریم تا اجارهبها نتوانند همچنان بالا بروند و مردم بتوانند در جایی زندگی کنند، استقلال داشته باشند، فضای خود را داشته باشند، کمی خلوت، و مجبور نیستیم فقط یک اتاق را از کسی اجاره کنیم، زیرا ما با خلاقیت موجودی مسکن بیشتری ایجاد می کنیم.
پس ممنون از سوالتون امیدوارم هر پایگاهی را که می توانستم آنجا پوشش داده باشم و امیدوارم در یکی دیگر از خلوتگاه هایم شما را ببینم. از دیدن دوباره شما خوشحالم، میشل.
بسیار خوب، سوال بعدی ما از ریچی تولنتینو از سن لوئیس اوبیسپو است. نظر شما در مورد فروش خانه اصلی ما برای سرمایه گذاری در اجاره های خارج از ایالت با تمرکز بر اجاره های کوتاه مدت و بلند مدت چیست؟ ما فقط جایی را که در حال حاضر زندگی می کنیم اجاره می دهیم. اگر آن را بفروشیم، حدود 50 هزار نقد نقد داریم که میخواهیم در خارج از ایالت بهویژه سن آنتونیو سرمایهگذاری کنیم. ما اخیراً کتاب شما را در مورد سرمایه گذاری خارج از ایالت دریافت کردیم. به زودی تمام می کنیم ما می خواهیم به طور سنتی فقط با اجاره خانواده های مجردی شروع کنیم و از آنجا به سمت بالا حرکت کنیم.
اوه، ریچی، خیلی آرزو می کنم که تو بیایی. ما میتوانستیم کمی به عقب و جلو برویم تا شخصاً این کار را انجام دهیم. فروش محل سکونت اصلی خود برای شروع سرمایه گذاری در خارج از ایالت کمی مخاطره آمیز است، به خصوص زمانی که قبلاً این کار را انجام نداده اید، به خصوص در اقتصادی مانند این که من نمی دانم قرار است چه اتفاقی بیفتد. چه کسی می داند چه اتفاقی می افتد تا زمانی که هر کسی که این را تماشا می کند ویدیو را می بیند؟
اما در زمانی که ما در حال ساخت آن هستیم، چیزی که میبینیم این است که فدرالرزرو نرخها را خیلی سریع، پیوسته و به شدت افزایش داده است، که بانکها حتی میتوانند بفهمند با پول چه کنند چه کار کنند. بنابراین آنها نرخهای بهره را چنان سریع افزایش دادهاند که اوراق قرضهای که بانکها میخریدند، که به طور سنتی تصمیمهای محافظهکارانه بودند، در نهایت تصمیمات بدی به نظر میرسند و به همین دلیل بانکها از کار میافتند.
من نمیدانم این موضوع چگونه بر بازار املاک و مستغلات تأثیر میگذارد. نمیدانم آیا واقعاً چیزی وجود دارد که بتوانیم به آن اشاره کنیم و بگوییم: «خب، اینجا جایی است که آن را در گذشته انجام میداد.» من میدانم که قبلاً نرخهای بهره را افزایش دادهایم، اما با تاریخچه این که آیا بانکها در زمان انجام این کار از کار افتادند یا به اندازه امروز که این اتفاق افتاد، پول در اطراف اقتصاد شناور بود، آشنا نیستم.
همه اینها را می گویم تا بگویم، من مردد هستم که به شما بگویم که محل سکونت اصلی خود را بفروشید و زمانی که این ابهام در اقتصاد وجود دارد، یک سری املاک خارج از ایالت بخرید. اگر قرار است حرکتی انجام دهید، میخواهم حرکتی ساده، کسلکننده و از نوع کلم بروکلیتان باشد. این سکسی نیست، هیجان انگیز نیست، اما هنوز هم محکم است، درست است؟ ترجیح میدهم ببینم اولیه خود را بفروشید و اولیه دیگری بخرید که به عنوان هک خانه عمل کند.
آیا می توانید اولیه خود را بفروشید و خانه ای با سه یا شاید چهار واحد بخرید، در یکی از آن واحدها زندگی کنید یا دو یا سه واحد دیگر را اجاره دهید، درست است؟ این باعث می شود که شما بدون ریسک کردن مقداری پول به دست آورید. همچنین میتوانید با خرید کمتر از ارزش بازار و سپس تعمیر آن و افزایش ارزش آن در هنگام اضافه کردن این واحدها، به آن ملک اضافه کنید. سپس در آن مرحله، میتوانید آن سرمایه را از طریق بازپرداخت نقدی یا فروش آن ملک به پول نقد تبدیل کنید و خارج از ملک سرمایهگذاری کنید، یا ممکن است خود را در وام مسکن خود پسانداز کنید.
اگر بتوانید با هک کردن خانه در ماه دو دلار پس انداز کنید، این تقریباً 25,000 دلار در سال است. در عرض دو سال، این 50 گرند است که در حال حاضر دارید. دو برابرش کردی حالا شما صد دلار پول دارید و میتوانید خارج از املاک سرمایهگذاری کنید. بنابراین اگر یک معامله باورنکردنی دارید، ایده بدی نیست. من فقط نمی دانم که به شما بگویم محل زندگی خود را بفروشید و سپس اجاره را شروع کنید، زیرا اگر مشکلی در آن املاکی که خارج از ایالت خریده اید پیش بیاید، اکنون شما فقط صاحب خانه نیستید و خود را در اختیار دارید. رحمت دیگر مالکانی که کرایه شما را بالا می برند.
ببینید، کاری که من سعی می کنم انجام دهم این است که مردم بر امور مالی خود کنترل داشته باشند. من می خواهم که ما مالک املاک باشیم و بتوانیم اجاره بهای افرادی را که از ما اجاره می کنند تغییر دهیم. اگر می خواهید در اجاره به آنها استراحت بدهید، این فرصت را دارید. اگر می خواهید اجاره بازار را شارژ کنید، این فرصت را دارید. اگر اجاره بازار بالا برود، به نفع شماست زیرا این فرصت را در اختیار دارید.
لحظه ای که شروع به اجاره خانه از شخص دیگری می کنید، از خودمختاری چشم پوشی می کنید و این مرا عصبی می کند. من آن را دوست ندارم، مگر اینکه قبلاً چندین خانه دیگر داشته باشید که بتوانید به آنها نقل مکان کنید. بنابراین من قدردانی می کنم که شما سرمایه گذاری خارج از ایالت را می خوانید. امیدوارم مطالب موجود در آن را دنبال کنید. در عین حال، فقط میخواهم بگویم، نمیدانم آیا اکنون زمان مناسبی برای انجام حرکتی است که واقعاً میتواند بر خانواده شما تأثیر بگذارد، همانطور که این یکی میتواند تأثیر بگذارد. پس طولانی و سخت در مورد آن فکر کنید.
لطفاً فروش خانه خود را در نظر بگیرید، خانه دیگری بخرید که فرصت اجاره فضاهای اضافی را داشته باشد، شاید منطقه ای را که در آن زندگی می کنید کوچک کنید، آسایش خود را کوچک کنید تا در دراز مدت به امور مالی خود کمک کنید. امیدوارم که کمک کند، ریچی.
خیلی خوب. ویدیوی بعدی ما از آستین هانس از سنت لوئیس، میسوری می آید.
آستین:
هی دیوید اسم من آستین است. من از جایی هستم که جاش دورکین برای اولین بار در اینجا در سنت لوئیس، میسوری در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرد. سوال من مربوط به ساختار معاملات با شرکا است. هدف من برای امسال خرید یک ملک با شرکا یا یک شریک منفرد بود، اما دلیل این امر این است که میخواستم سبد خود را سریعتر در مقابل پس انداز پول بسازم تا اینکه از همه آن برای کاهش 20 تا 25 درصد و سپس تکرار آن استفاده کنم. در طول زمان به آرامی پردازش کنید.
بنابراین من اهمیتی ندارم که به جای استقراض بدهی، معاملات را از طریق سهام تقسیم کنم، اما سؤالات من به نحوه ساختار معامله مربوط می شود، مانند اینکه آیا همه شرکا باید در وام مسکن باشند؟ آیا راهی برای محافظت از منافع آنها با قرار دادن آنها در عنوان وجود دارد؟ آیا انتظار می رود که یک LLC جدید با شرکا راه اندازی کند یا آن را مانند یک سرمایه گذاری مشترک یا قرارداد شریک محدود ساختار می دهید؟
بنابراین واقعاً هر نکته ای که انتظار دارید ببینید آیا در حال ساختن یک معامله با یک شریک یا چند شریک هستید. اما بله، هر بیت اطلاعات مفید است و بسیار قدردانی می شود. ممنون دیوید
دیوید:
بسیار خوب، آستین، بنابراین اول، من ساختار معاملاتم را آنگونه که شما توصیف می کنید تنظیم نمی کنم، زیرا اگر بتوانم از آن اجتناب کنم، شرکای یک معامله را دوست ندارم. من فقط هرگز تجربیات خوبی با شرکا نداشته ام. همیشه بهتر به نظر می رسد که وارد آن شوید تا زمانی که در آن هستید.
اکنون باید بگویم که من فقط در مورد املاک مسکونی صحبت می کنم. من کاملاً در معاملات بزرگتر یا املاک و مستغلات چند خانواده شریک هستم که در آن سندیکاها می توانند منطقی باشند. قبلاً اشاره کردم، اندرو کوشمن یک شریک شگفت انگیز است. من با او خیلی خوب کار کرده ام و رابطه بسیار خوبی دارم. بنابراین این فقط در مورد خانه مسکونی تک خانواده صحبت می کند، که فکر می کنم شما در مورد آن صحبت می کنید.
راه های مختلفی وجود دارد که می توانید از سرمایه گذار خود محافظت کنید. یکی این است که می توانید یک LLC ایجاد کنید و مالکیت آن LLC را هر طور که صلاح می دانید تقسیم کنید و درصد کمتری از مالکیت آن را نسبت به خودتان به آنها بدهید و سپس از آن LLC برای خرید ملک استفاده کنید. این یکی از روش هایی است که می توانید از آن استفاده کنید.
شما همچنین می توانید ملک را به نام خود یا هر سه نفر خریداری کنید، هر چند تعداد زیادی وجود دارد می تواند روی عنوان باشد و آنها هستند که وجوه را تحویل می دهند. راه دیگری وجود دارد که می توانید ملکی را به نام خود بخرید و سپس می توانید آن را به عنوان دارنده حق امتیاز دوم قرار دهید تا در صورت عدم بازپرداخت آنها، آنها بتوانند ملک را توقیف کنند، و مبلغ آن را پرداخت کنند. اول حق التزام قرار دهید و هر چه باقی مانده است را نگه دارید.
روش آخر به چیزی که من استفاده می کنم نزدیک تر است زیرا از بدهی استفاده می کنم نه سهام. من نمیخواهم از عدالت در معامله چشم پوشی کنم زیرا خودم نیز از خودمختاری در معامله چشم پوشی میکنم. لحظه ای که من شخصی را شریک سهام می کنم، او در تصمیماتی که گرفته می شود حرفی برای گفتن دارد و اغلب دیدگاهی متفاوت از من دارد. این باعث ایجاد تضاد می شود، باعث ایجاد فشار در رابطه می شود، یا شاید آنها طلاق می گیرند و واقعاً به پول نیاز دارند. می خواهند بفروشند. من می خواهم نگه دارم.
میتوانید ببینید که اگر همه شما در یک جهت حرکت نمیکنید، اگر شریک بدهی داشته باشم، این وضعیت به نوعی آشفته میشود، فقط باید به آنها پول پرداخت کنم و مهم نیست که آنها میخواهند با ملک چه کار کنند. . نحوه عملکرد ملک نیز مهم نیست. اگر من یکسری تصمیمات بد بگیرم و اموال به خوبی انجام نشود، این به شرکای من صدمه می زند.
اما اگر ساختار آن را در جایی بسازم که بدهی آنها را پرداخت کنم، اگر یکسری تصمیمات بد بگیرم، فقط به من آسیب می رساند. آنها هنوز هم هرچه را که توافق کردهایم حقوق میگیرند، بنابراین ترجیح میدهم اینطور ببینم. اینها روشهای مختلفی هستند که میتوانید آن را ساختار دهید، اما من فقط میخواهم بگویم، میشنوم که میگویید میخواهید سریعتر مقیاس کنید. خوشحالم که می شنوم که در تلاش برای انجام کارهای بزرگ هستید. من نمیدانم که این بازار است یا شما در آن زمان در سفر سرمایهگذاری خود هستید، جایی که منطقیتر است.
من ترجیح میدهم ببینم، به جای اینکه شما سریعتر مقیاسبندی کنید، ترجیح میدهم شما را ایمنتر ببینم. من ترجیح می دهم هر سال ببینم که خانه شما را هک می کند. به جای گذاشتن 25 درصد پایین، 5 درصد، شاید 10 درصد اگر مجبور شدید. برای خود ملکی تهیه کنید که بتوانید در آن زندگی کنید و برخی از واحدهای دیگر را اجاره دهید، ملکی را که می توانید در آن زندگی کنید و اتاق خواب ها را اجاره دهید. آن را کمی آسان تر، کمی راحت تر، اما کمی ایمن تر کنید و به این ترتیب یک نمونه کار بسازید. شما می توانید هر سال به مدت 10 سال یک اقامتگاه اولیه جدید بخرید. در واقع، شما حتی ممکن است بتوانید آن را به صورت نامحدود به عنوان یک اقامتگاه اصلی انجام دهید.
من فکر می کنم شما فقط می توانید 10 ملک اجاره ای داشته باشید، اما ممکن است محدودیتی برای وام های معمولی برای خرید یک اقامتگاه اولیه وجود نداشته باشد. حتی اگر وجود داشت، باز هم میتوانید به اتحادیههای اعتباری یا سایر منابع وامدهی بروید و میتوانید وام بگیرید. این فقط بسیار امن تر است. شما پول کمتری می گذارید، نرخ بهره بهتری دریافت می کنید. قرار نیست به این سرعت بری قرار نیست به این بزرگی بروی، اما قرار است ایمن تر بروی. و تا زمانی که ارزش خالص مناسبی را پشت سر نگذارید، ذخایر زیادی داشته باشید، فکر نمیکنم منطقی باشد که سعی کنید خیلی سریع مقیاس کنید.
باز هم نمی خواهم رویاهات را خرد کنم. اگر فکر می کنید راهی برای انجام این کار دارید، باید آن را دنبال کنید. فقط میخواهم به شما بگویم در لحظهای که شروع به معرفی همه این متغیرها کردید، باید خاصیتی پیدا کنید که جریان نقدی داشته باشد. در این بازار، انجام بسیار سخت است. اکنون باید یک جریان نقدی اضافی داشته باشید زیرا باید بخشی از معامله را به افراد دیگر واگذار کنید و این کار را حتی سخت تر می کند.
اکنون شما همه این شرکا را دارید که نظر خود را در مورد نحوه اداره ملک دارند. قبل از هر کاری باید تایید همه را جلب کنید. زمان بسیار بیشتری می گیرد، آن را حتی سخت تر می کند. اکنون، ایده خروج وجود دارد. کی قراره خارج بشیم؟ آیا باید خارج شوم؟ اگر پولشان را برای چیز دیگری بخواهند چه؟ میبینی چی میگم؟ این در حال حاضر یک بازار بسیار دشوار است و با هر متغیری که اضافه می کنید، به طور تصاعدی سخت تر می شود.
این برای شما میتواند پنج برابر سختتر باشد که بتوانید با استفاده از پول دیگران به سرعت مقیاس کنید تا زمانی که این کار را به روش ایمن و آهسته برای خرید خانههای اصلی انجام دهید، آنها را به هک خانه تبدیل کنید، خانه را ترک کنید، فضایی را که در آن زندگی میکردید اجاره کنید. بوم، شما یک ملک اجاره ای دارید که برای آن 5% پرداخت کرده اید، البته 12 ماه پیش و با ملک دیگری شروع کرده اید.
فقط چیزی را باید در نظر داشت، اما از ارسال شما در اینجا در Seeing Greene بسیار سپاسگزارم. دوست دارم که این را مطرح می کنید. از اینکه شما آن را توسط من اجرا می کنید دوست دارم و مرا در جریان روند کار قرار دهید.
بسیار خوب، همه، از شما برای ارسال سؤالات خود متشکرم. اگر افرادی مثل شما که آنها را ارسال می کردند، نمایشی نداشتیم. حتما لایک کنید، نظر بدهید، و ما را در YouTube مشترک کنید. مهمتر از آن، نظرتان را در مورد نمایش امروز به من بگویید، اگر آن را دوست داشتید، اگر آن را دوست نداشتید، آنچه که آرزو دارید متفاوت بود. من می خواهم همه نظرات را ببینم.
همچنین، به من بگویید نظر شما در مورد موهای امروز من چیست؟ به نظر شما این مدل مو را حفظ کنم یا به حالت قبلی برگردم؟
در این بخش از برنامه، من دوست دارم نظرات قسمت های قبلی را مرور کنم و بخوانم. گاهی اوقات شما بچه ها چیزهای خنده دار می گویید. گاهی اوقات چیزهای روشنگری می گویید، و اگر این اولین بار است که کسی به یک Seeing Greene گوش می دهد، می تواند آنچه را که در تمام این مدت از دست داده است بشنود.
بسیار خوب، من وارد نظرات امروز خواهم شد. نظر شماره یک از SHR می آید. "ممنون که چنین توصیه های خوبی را ارائه کردید. همچنین، من کنجکاو هستم که چرا ارزیابهای املاک و مستغلات تقریباً هرگز برای یک مسیر شغلی یا شلوغی فرعی کار میکنند. آیا مشکلی در آن وجود دارد؟» اوه، این سوال خوبی است. به همین دلیل است که ما این بخش از نمایش را داریم زیرا شما بچه ها سوالات خوبی را در بخش نظرات اینجا مطرح می کنید.
این یک نکته عالی است. من اغلب نمی گویم مردم باید ارزیاب املاک باشند. من همچنین نمی گویم که آنها باید یک بازرس خانه املاک باشند وقتی که من در مورد شلوغی های جانبی صحبت می کنم، اما این به این معنی نیست که آنها اشتباه می کنند. شما می توانید این کار را انجام دهید. دلیل اینکه ارزیابها به اندازه یک هیاهو مشروع مطرح نمیشوند این است که زمان زیادی برای گرفتن مجوز و گواهی به عنوان یک ارزیاب خانگی نیاز است.
به اصطلاح به ساعت های زیادی پشت فرمان نیاز دارید. دقیقاً نمیدانم چیست، اما تعجب نمیکنم اگر 500 ساعت یا چیزی شبیه به آن چیزی باشد که ارزیابها به تجربه نگاه کردن به خانهها، نگاه کردن به کامپیوترها، نشستن پشت رایانه و مقایسه آنها نیاز دارند. فکر می کنم می تواند کار خوبی باشد. در واقع، یکی از دوستان من یک شرکت ارزیابی در منطقه خلیج دارد و خیلی خوب کار می کند. من در واقع به او در سیستمبندی آن شرکت کمک کردهام، بنابراین او اولین افراد خود را استخدام کرد و بعد از صحبت کردن، آن را به سه برابر کاری که انجام میداد، گسترش داد. برای من تجربه بسیار جالبی بود که ببینم آن تجارت چگونه به نظر می رسد.
اما زمان زیادی است. این یک سرمایه گذاری بزرگ است. این تقریباً شبیه یک حرفه است. اگر نمی خواهید به طور مداوم این کار را انجام دهید، نمی خواهید زمان زیادی را برای تبدیل شدن به یک ارزیاب خانه اختصاص دهید. و سپس باید خود را در دسترس قرار دهید. بسیاری از مردم خواهان فعالیت های جانبی هستند که بر اساس برنامه کاری آنها کار کند. این چیزی است که شما به نوعی باید برنامه خود را در اطراف آن انجام دهید. وقتی مردم نیاز به ارزیابی دارند، نیاز به انجام یک ارزیابی دارند.
اکنون، من در تاریخ اخیر می گویم، ما نیاز زیادی به ارزیاب داشته ایم. در واقع، بسته شدن سپردهها کند شد، زیرا شرکت وامدهنده نتوانست ارزیابیکنندهای را پیدا کند که مایل باشد به آنجا برود و ملک را بررسی کند، و سپس شروع به دریافت هزینههای بسیار بیشتری کردند. زمانی که من برای اولین بار وارد این تجارت شدم، یک ارزیابی حدود 300 یا 400 دلار بود. برای انجام ارزیابی تا 1,100 دلار، گاهی اوقات 1,600 یا 1,700 دلار می رسید، زیرا وقتی عرضه محدود وجود دارد، ارزیاب های زیادی وجود ندارد، آنها می توانند هر چیزی را که بخواهند شارژ کنند.
اما در بازاری مانند این، زمانی که تراکنش های زیادی انجام نمی شود، اگر ارزیاب ها بتوانند این مبلغ را دریافت کنند، تعجب می کنم. آنها ممکن است به 500، 600، 700 دلار در هر ارزیابی کاهش پیدا کنند. بنابراین فقط بدانید که اگر این راهی است که قرار است بروید، از قبل تعهد خواهید داشت. این یک درآمد بادآورده هنگفت نخواهد بود، اما میتواند به یک کسبوکار ثابت و پرسود تبدیل شود، بنابراین از شما برای مطرح کردن آن متشکریم، SHR. ممنونم از.
نظر بعدی ما از متیو ایبولیو است. باید بگویم که عاشق محتوای BiggerPockets هستم. من قبلاً چهار کتاب شما را خوانده ام و به پادکست تازه کار املاک و مستغلات گوش داده ام. من محتوای کوتاه را دوست دارم، اما دوست دارم اعداد و تصاویر بیشتری را روی صفحه ببینم، همانطور که در مورد هزینه ها صحبت می کنید، اما بیشتر با اعداد و جزئیات.
بسیار خوب، ما می بینیم که متیو یک مرد اعداد است. او می خواهد بداند پشت پرده چه خبر است. متیو، آیا شما آن مردی هستید که HGTV تماشا میکنید و وقتی میگویند قیمت خرید، بینگ، 600,000 دلار، آن را دوست دارد. توانبخشی، بینگ، 150,000 دلار. قیمت فروش، بینگ، 1 میلیون دلار. بنابراین سود 350,000 دلار است.
یک نفر در آنجا در حال حاضر به ریاضیات من نگاه می کند که واقعاً تصمیم می گیرد که آیا من درست گفته ام یا نه، زیرا نمی توانم به یاد داشته باشم که در مورد قیمت خرید و توانبخشی وقتی به قیمت فروش رسیدم چه گفتم. شاید به همین دلیل است که ما اعداد را روی صفحه نمی گذاریم زیرا همه چیزهایی که فراموش کرده بودم در مورد آنها صحبت می کردم روشن می شد. شوخی کردم
آره، این را در نظر خواهم گرفت، متیو. این اصلا بد نیست من می دانم که شما بچه ها دوست دارید اعداد را ببینید. ما سعی می کنیم با فرو رفتن عمیق معامله وارد آن شویم. بسیاری از سرمایه گذاران دوست ندارند ارقام خود را به اشتراک بگذارند. این فقط چیزی است که در گذشته به آن توجه کرده ام، اما سوال خوبی است.
خیلی خوب. نظر بعدی ما از ست آدامز است. ست میگوید: «وقتی میخواستم سومین معامله ملک خود را بخرم، متوجه شدم، در این معامله سوم میخواستم سه ملک بخرم، اما یک هفته پس از اینکه 5,000 دلار سپرده غیرقابل استرداد خود را به یک عمدهفروش دادم، سرانجام متوجه شدم که دقت کنید که در بهترین حالت، این معامله بدی بود، و آن معامله خوب بالقوه ارزش استرس و از دست دادن زمان را نداشت. من سعی کردم مذاکره کنم، اما باز هم هیچ تلنگری وجود نداشت.»
بله، این می تواند بد باشد، مرد. بهتر است در یک معامله پنج گرند از دست بدهید تا اینکه در یک معامله بد خیلی بیشتر از دست بدهید. همچنین زمانی که از عمده فروشان خرید می کنید مشکل است. اکنون، همه چیز در مورد املاک و مستغلات در هشت سال گذشته فقط بالا، بالا، بالا، بالا، بالا، بالا رفته است، خوب؟ من به تبلیغات تهوع اشاره کرده ام. این به دلیل تمام پولی است که توسط دولت چاپ شده و نرخ ها را واقعا پایین نگه داشته است. بنابراین خطر مرتبط با املاک و مستغلات بسیار کمتر بود، خوب؟ قوانین به نفع شما بود.
من از تشبیه NFL استفاده کردم که آنها قوانین را طوری تغییر دادند که شما نمی توانید به کوارتربک ها ضربه بزنید، نمی توانید به گیرنده های گسترده دست بزنید. این باعث می شود پرتاب توپ خطر کمتری داشته باشد. رهگیری های کمتری وجود خواهد داشت. دراپ پاس کمتر، ناتمام کمتری وجود خواهد داشت. اگر آنها قوانین را تغییر دهند، پرتاب توپ منطقی تر است.
خوب، این همان چیزی است که در مورد سرمایه گذاری در املاک اتفاق افتاد. اگر بخواهند قوانین را به نفع املاک و مستغلات وضع کنند، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات منطقی تر است. خوب، برخی از آنها شروع به تغییر کردهاند، به این معنی که ریسک در حال حاضر افزایش مییابد، که به این معنی است که پرخطرترین روشهای خرید املاک و مستغلات در حال بازگشت هستند و متأسفانه اغلب خرید از عمدهفروشان است. نه ضمانت می گیری، نه نمایندگی می گیری. آنها می توانند هر چیزی که می خواهند بگویند. مجوز ندارند آنها می توانند به شما بگویند که سه خوابه است و واقعاً دو خوابه است.
یک بار از یک عمده فروش خانه ای خریدم که می گفت 1,650 فوت مربع است. همه شماره هایم را زدم. این یک BRRRR بود. من در واقع قیمت هر فوت مربع را دریافت کردم، کاملاً درست است. من به تنهایی کار بزرگی انجام دادم، اما دلیلی که آن را خیلی کمتر ارزیابی کردند، 1,650 فوت مربع نبود. در واقع یک خانه 1,150 فوت مربعی بود. عمدهفروش ادعا کرد که 500 فوت مربع بزرگتر از آن چیزی است که واقعاً بود، و من نمیتوانم کاری انجام دهم، زیرا عمدهفروشان مجوز ندارند. آنها را نمی توان در مقابل کسی مسئول دانست. وقتی از یکی از این افراد خرید میکنید، غرب وحشی است، مثل این است که به یک بازار دستفروشی میروید یا از یک غرفه کنار جاده سوشی میخرید. کسی نیست که شکایت کنه آنها از شهر عبور نمی کردند. آنها مجوز فروش سوشی را نداشتند. شما با مسئولیت خود خرید کردید.
و ما در مورد عمده فروشی به عنوان توانایی داشتن معاملات خوب صحبت می کنیم. همه عمده فروشان بد نیستند، اما بسیاری از آنها بد هستند، خوب؟ پس از شنیدن آن متاسفم. توصیه من متیو این است که به خرید سنتی پایبند باشید. یک نماینده بگیرید، قراردادی بگیرید که از شما محافظت کند. دقت نظر خود را انجام دهید. و اگر آن را دوست ندارید، 5,000 دلار خود را به عنوان سپرده قابل استرداد پس بگیرید تا مجبور نباشید آن پول را از دست بدهید. متاسفم، مرد، اما از شما برای به اشتراک گذاری آن داستان متشکرم.
بسیار خوب، از گلن جی سوزی، "آب میوه ارزش آن را ندارد." من باید اون یکی رو بدزدم عاشقشم. خوب، ممنون گلن. حدس می زنم که این را در یکی از قسمت های قبلی ما گفته ام. و از آنجایی که احتمالاً سبز میشد، شیره سبز بود، که فکر میکنم انگور سبز است. بنابراین واقعاً باعث میشود به سر خودم فکر کنم، یک انگور سبز طاس، و امیدوارم که این قسمت ارزش فشار دادن را داشته باشد.
اگر فکر میکنید این قسمت ارزش این را دارد، لطفاً نظر خود را در YouTube بگذارید. همچنین، هر جا که به پادکست گوش میدهید، اگر بتوانید یک بررسی پنج ستاره به ما ارائه دهید، بسیار معنی خواهد داشت، زیرا افراد دیگر همیشه در تلاش هستند تا رتبه برتر BiggerPockets را بدست آورند، و ما نمیخواهیم که به وقوع پیوستن. پس آنلاین شوید، به ما نظر بدهید. بگذارید همه بدانند چه فکر می کنید.
همچنین، به همه شنوندگان ما، اگر نمیدانستید که امروز روز سنت پاتریک است که این ضبط میشود، و من متوجه شدم که این لهجه ایرلندی نیست، یک لهجه اسکاتلندی است، و این به این دلیل است که اگر سعی کنم لهجه ایرلندی انجام دهم. لهجه، به صورت اسکاتلندی ظاهر می شود. من نمی توانم کمکی به آن کنم. با این حال، از شما بسیار سپاسگزارم که به برنامه ما گوش دادید. من متوجه شدم که شما می توانید کارهای دیگری انجام دهید. شما می توانید در یک میخانه جشن بگیرید به گونه ای که پول در جیب شما نگذارد، اما در عوض آن را بیرون می آوریم. بنابراین خوشحالم که شما اینجا هستید. از شما برای حمایت از نمایش ما متشکریم و بیایید به آن ادامه دهیم.
بسیار خوب، سوال بعدی ما از درک ویکاس در ساحل هرموسا است.
درک:
هی دیوید اسم من درک ویکاس است. من اهل هرموسا بیچ، کالیفرنیا، شنونده قدیمی BiggerPockets و طرفدار بزرگ پادکست هستم. و تمام اطلاعاتی که شما بچه ها منتشر می کنید. من در اولین معاملهام بسیار موفق بودم، و فکر میکنم این تا حدی به خاطر پادکست و تمام اطلاعاتی است که داده شده است، بنابراین از شما متشکرم.
در حال حاضر احساس می کنم در یک دوراهی هستم. من به بینش شما در مورد چگونگی انتخاب استراتژی برای کمک به مقیاس سبد املاک و مستغلات خود نیاز دارم. با گوش دادن و یادگیری از شما بچه ها در BiggerPockets، احساس می کنم در مورد استراتژی های مختلف در مورد چگونگی موفقیت در املاک، حتی در یک بازار نزولی، یاد گرفته ام. اما با این که همه آنها چقدر هیجان انگیز و جالب هستند، احساس می کنم به جهات مختلفی کشیده می شوم و نمی دانم چگونه به طور خاص روی یک استراتژی برای دنبال کردن تمرکز کنم.
کمی در مورد خودم، من 33 سال سن دارم. من در یک شغل W-2 کار می کنم، حدود 200,000 دلار در سال با فرصتی برای درآمد 230,000 دلار با اضافه کاری. من حقوق بازنشستگی دارم، بنابراین سعی می کنم تا زمانی که ممکن است بمانم، بنابراین مزایای پزشکی خود را دریافت می کنم. من مجرد هستم. من زن یا بچه ندارم، بنابراین هزینه هایم بسیار محدود است و می توانم کمی پس انداز کنم.
در ژانویه سال 2022، من یک دوبلکس در آلامدا، کالیفرنیا به قیمت 1,030,000 دلار خریداری کردم. من حدود 90,000 دلار در آن قرار دادم، بنابراین ارزش پس از تعمیر احتمالاً حدود 1.2 تا 1.25 است، بنابراین من مقدار مناسبی از سهام اجباری در آنجا دارم. من به این فکر می کنم که پول را از طریق یک refi یا HELOC بیرون بکشم و به طور بالقوه در یک فضای 450 فوت مربعی بدون استفاده در آن دوبلکس سرمایه گذاری مجدد کنم تا به نوعی یک ADU جوان ایجاد کنم. علاوه بر این، من 180,000 دلار پول نقد در یک حساب پس انداز با بازده بالا ذخیره کرده ام.
بنابراین من سعی می کنم بفهمم که آیا باید صبور باشم، بیشتر پس انداز کنم و سعی کنم در بازار لس آنجلس سرمایه گذاری کنم یا خارج از ایالت باشم. من چشمم به اوکلاهاما یا تگزاس شمالی مانند منطقه دالاس فورت ورث است، زیرا در حال حاضر، استراتژیهای مختلفی مانند BRRRR، اجاره میانمدت، اجارههای کوتاهمدت، پرداخت نقدی، صرافیهای 1031 وجود دارد. من نمی دانم چگونه روی یک استراتژی خاص تمرکز کنم و فقط به بینش شما نیاز دارم که اساساً چگونه بهترین موقعیت را برای موفقیت و ثروت بلندمدت داشته باشم.
پیشاپیش از شما برای هر نوع اطلاعات یا بینشی که ارائه می کنید سپاسگزارم. یک بار دیگر، طرفدار بزرگ. با تشکر. خداحافظ.
دیوید:
بسیار خوب، درک، از شما برای پیشینه مالی خود متشکرم. بیایید ببینیم آیا میتوانیم این چیز را جدا کنیم، آن را تقسیم کنیم و در مورد هر قسمت به شما توصیه کنیم. بخش اول، وقتی نوبت به بیرون کشیدن پول از ملک خود در آلامدا از طریق HELOC یا بازپرداخت نقدی می رسد، همیشه می خواهید با یک کارگزار وام مسکن صحبت کنید تا در مورد گزینه های خود در مورد آن صحبت کنید.
بنابراین لطفاً در کارگزاری وان با ما تماس بگیرید و ما میتوانیم بنشینیم و در واقع بررسی کنیم که نرخ شما چقدر خواهد بود، چقدر میتوانید از آن برداشت کنید، هزینههای بسته شدن شما چقدر خواهد بود تا مطمئن شوید. حتی انجام آن منطقی است، زیرا گاهی اوقات شما 30 یا 40 گراند را از یک ملک بیرون می آورید اما هزینه های بسته شدن شما 20 یا 25 کلان بوده است، و انجام این کار هیچ منطقی ندارد. بنابراین این چیزی است که همیشه می خواهید بنشینید و در مورد آن با کسی صحبت کنید، نه اینکه خودتان سعی کنید آن را بفهمید.
تا آنجا که قرار دادن مقداری از پولی که پس انداز کرده اید... خوب، نه. اول از همه، به خاطر داشتن یک شغل عالی W-2 تبریک می گویم. اگر اینقدر پول در بیاورید و کار خوبی انجام دهید و آن پول را پس انداز کنید، به وضوح کارمند ارزشمندی هستید. این بیش از نیمی از نبرد است. بنابراین فقط شما آن بخش را به درستی دریافت کردید، میخواهم شما را تحسین کنم و میخواهم همه بشنوند که موضوع این است.
حالا بیایید در مورد اینکه با آن پول چه کار کنیم صحبت کنیم. شما 180 دلار در بانک دارید و احتمالاً مقداری سهام دارید. من طرفدار زیادی از ساخت ADU بر روی املاک نیستم. حالا، من به شما میگویم چرا، اما قبل از انجام این کار، میگویم اگر قرار بود این اتفاق بیفتد، انجام آن در یک ملک 1.2 میلیون دلاری در آلامدا منطقیتر است، و اگر این را نمیدانید، این یک جزیره کوچک در نزدیکی اوکلند است. املاک و مستغلات بسیار مطلوب در منطقه خلیج، جرم و جنایت کم، بسیار پایین تر از مناطق اطراف، نمرات مدرسه خوب. اینجا مکانی است که همه می خواهند در آن زندگی کنند و منابع محدودی وجود دارد. این یک جزیره کوچک است، بنابراین آنها نمی توانند املاک و مستغلات بیشتری بسازند، بنابراین این منطقه بیشتر از مناطق اطراف آن ارزش دارد.
اگر میخواهید یک ADU بسازید، میخواهید در منطقهای با عرضه محدود باشد و میخواهید در منطقهای با قیمت بالا باشد. و من در عرض یک دقیقه توضیح خواهم داد که چرا، اما بله، شما در منطقه ای هستید که این می تواند کار کند. اما اجازه بدهید بگویم چرا در کل آن را دوست ندارم. به این دلیل است که شما نمی توانید بودجه ساخت یک ADU را تامین کنید.
مردم همیشه اعداد را در این مورد اجرا می کنند و می گویند، "خب، من می توانم یک ADU با 120,000 دلار بسازم. قرار است 1,200 دلار، 1,500 دلار دیگر به اجاره من اضافه کند. انجام این کار منطقی است.» در این مورد، احتمالاً بیشتر از 2,200 تا 2,600 دلار در ماه خواهد بود که من حدس میزنم فقط برای منطقهای که در آن هستید، درک. مشکل این است که شما نمی توانید آن را تامین کنید، خوب؟ بنابراین قانون 1٪ چیزی است که ما به آن نگاه می کنیم وقتی که می خواهیم تعیین کنیم که آیا یک ملک جریان نقدی دارد یا خیر. هنگامی که شما آن را تامین مالی می کنید بسیار منطقی تر است.
من نمیخواهم تمام اعداد را در حال حاضر بررسی کنم، اما اگر ملکی را میخرید که قیمت آن 120 گراند است و آن ملک با قیمت 1,200 دلار در ماه اجاره میشود و شما 20 درصد آن را پایین میآورید، 25 میگذارید. برای به دست آوردن جریان نقدی در آن معامله، کاهش 120 دلاری برای دریافت جریان نقدی آن معامله.
زمانی که ADU ها از ابتدا وجود نداشته باشند ارزش کمتری پیدا می کنند زیرا نمی توانید آنها را تامین مالی کنید. می توانستید همان 120,000 دلار را بگیرید و یک ملک 500,000 دلاری در جای دیگری بخرید و کل خانه را با یک ADU که قبلاً برای هزینه ساخت چیزی که همیشه ارزش بیشتری به املاک شما اضافه نمی کند ساخته شده است بگیرید.
در حال حاضر، من همچنین می گویم مانند قبل، مناطقی مانند Alameda، به احتمال زیاد شما ارزش بیشتری از آن کسب خواهید کرد زیرا خانه ها فوق العاده بزرگ نیستند. شما متر مربع بیشتری اضافه می کنید. این می تواند برای شما کار کند، درک. هر چند برای همه کار نمی کند. پس خوشحالم که به من گفتی ملکت کجاست. کاری که باید انجام دهید این است که تجزیه و تحلیل کنید، اگر من یک ADU بسازم، هزینه آن چقدر خواهد بود؟ من آن عدد 120,000 دلار را از هوا بیرون کشیدم. من نمی دانم که آیا هزینه های ساخت و ساز شما چقدر است یا خیر. فقط بگوییم همین است. و به میزان اجاره ای که برای آن ملک می گیرید نگاه کنید و ROI آن سرمایه گذاری را تعیین کنید. شما می خواهید آن را بسیار مناسب باشد.
سپس شما باید بگویید، اگر من 120 دلار برای این ADU هزینه کنم که نمی توانم آن را پس بگیرم، چقدر به خانه من اضافه می شود؟ حالا، من فکر می کنم اگر خانه خود را با تیم دیوید گرین خریداری می کردید، زیرا ما به آن منطقه خدمات می دهیم، به آن اشاره می کردید، بنابراین فکر نمی کنم از ما استفاده کرده باشید.
بنابراین اگر میخواهید در آینده نماینده شما باشیم، یا با یکی از نمایندگان ما تماس بگیرید یا به نمایندهای که استفاده میکردید بروید و از آنها بخواهید که برخی از کامپوزیتها را اجرا کنند و به شما ایده بدهند که این کار چقدر به خود ملک میافزاید. اگر قابل توجه نیست و اگر واقعاً بازدهی بالایی به شما نمی دهد، احتمالاً بهترین استفاده برای ساخت ADU نیست.
اگر قرار است ارزش زیادی به خانه شما بیافزاید و بازدهی قابل قبولی از پولتان به شما بدهد، من در نظر دارم که با آن ادامه دهم. با فرض اینکه کار نمی کند یا این کار خانگی نیست، فقط به جایی که می توانید آن پول را در جای دیگری خرج کنید نگاه کنید. آیا می توانی بروی ملکی بخری که فرسوده شده، مورد ضرب و شتم قرار گرفته و برای همیشه در بازار با قیمت 600,000 دلار درج شده است؟ 500 پیشنهاد بده، همان 120 گرون را روی آن خانه 500,000 دلاری بگذار. 40 گرند دیگر برای تعمیر آن بگذارید تا 620,000 دلار، 630,000 دلار ارزش داشته باشد. کار سهامداری اجباری را مانند کاری که در ملک Alameda خود انجام دادید انجام دهید و در نهایت به ملکی با دو تا سه واحد برسید که می توانید به صورت جداگانه اجاره دهید تا جریان نقدی بیشتری داشته باشید.
این احتمالاً کاربرد بسیار بهتری نسبت به ساختن یک سازه کوچک به طور کامل از پایه است، زیرا باید برای فونداسیون، لولهکشی که در آنجا اجرا میشود، زهکشی که در آنجا اجرا میشود، برق برای اجرا در آنجا هزینه کنید. باید از شهر عبور کنی. برای هر کاری باید مجوز بگیرید. واقعا خیلی طول میکشه سپس شما باید قاب، دیوار خشک، سقف، تمام تکمیل ها را بسازید. ساختن املاک و مستغلات از پایه بسیار گران است.
من طرفدار بزرگتری از تکمیل املاک و مستغلات هستم که قبلاً ساخته شدهاند، از قبل پایه دارند، قبلاً لولهکشی دارند، قبلاً برق دارند، قبلاً قاببندی دارند. فقط به عنوان گاراژ یا زیرزمین یا چیزی که خیلی مفید نیست استفاده می شود. بنابراین، امیدواریم این به شما کمک کند تا ما را در جریان کاری که در نهایت انجام میدهید، نگه دارید.
بسیار خوب، سوال بعدی ما از کوین سیبیلیا در رالی، کارولینای شمالی است. «آیا بهتر است یک ملک را بفروشیم و فقط از سود آن لذت ببریم یا بهتر است درآمد اجاره را نگه داریم و از آن لذت ببریم؟ همسرم 49 ساله و من 51 ساله هستم. هشت سال دیگر به طور کامل بازنشسته می شویم.
بسیار خوب، بنابراین با لذت بردن از سود، فرض می کنم منظور شما لذت بردن از سود است. مشکل با آن این است که شما برای آن مالیات می پردازید، کوین، و من حدس می زنم اگر شما 51 ساله و همسرتان 49 ساله باشید، احتمالا مدتی است که آن را نگه داشته اید، بنابراین مالیات بر عایدی سرمایه شما کاهش می یابد. قابل توجه باشد. این بد است، بنابراین من احتمالاً ترجیح می دهم شما مجبور به پرداخت این مالیات ها نباشید.
اوه، من می بینم که شما دارید، که گفته اید کل ارزش اجاره 1.5 میلیون دلار است. شما یک میلیون پول پرداخت کردید و درآمد ماهانه شما 7,000 دلار است. من آن را دوست دارم. من فکر می کنم که این عدد بسیار خوبی است. من ترجیح میدهم ببینم که آن ملک را در اختیار داشته باشید و اجازه دهید در طول زمان با گرانتر شدن اجارهبها، رشد کند، درست مثل گرانتر شدن همه چیز.
مگر اینکه فکر کنید که ما وارد یک سقوط بزرگ می شویم و ارزش املاک و مستغلات بسیار کمتر از آنچه می خواهید بفروشید قبل از این اتفاق می افتد، فقط برای شما سخت است که آن را زمان بندی کنید و برای شما دشوارتر خواهد بود که دوباره آن را بفروشید. سرمایه اگر بازنشسته هستید بنابراین من فکر می کنم که شما در واقع کار بسیار خوبی را در اینجا انجام می دهید، کوین. من مطمئن خواهم شد که شما در یک نرخ خوب هستید. اگر سرعت خوبی ندارید، ممکن است کمی اوضاع را تغییر دهید.
اما با فرض اینکه نرخ بهره خوبی دارید، این ملک در حال افزایش است. با یک مدیر املاک صحبت کنید یا به برآوردگر اجاره BiggerPockets بروید و مطمئن شوید که اجاره بازار را برای ملک خود دریافت می کنید. اگر در بازار اجاره نیستید، ممکن است این شانس وجود داشته باشد که بتوانید آن را از 7,000 دلار در ماه به بیشتر کنید. خیلی ها این اشتباه را می کنند و عقب می مانند.
اما من چیزی در آنچه شما در اینجا می گویید نمی بینم که بگوید باید هر حرکت بزرگی انجام دهید. شما این سه خانه را در رالی، کارولینای شمالی، و سپس دو خانه را در کارولینای جنوبی دارید. اینها بازارهای عالی برای داشتن املاک و مستغلات هستند. در آینده افراد بیشتری و بیشتری خواهید داشت که به آن مناطق نقل مکان می کنند. شما در واقع در موقعیت فوق العاده محکمی هستید. من اصلا نگران فروش آنها نیستم. فکر میکنم بر اساس چیزی که الان میشنوم، آنها بسیار خوب به نظر میرسند.
اما ممنون بابت این سوال امیدوارم کمی حالتون بهتر بشه اگر مقداری پول در بانک نشستهاید و در جیبتان سوراخ شده است، سؤال دیگری مطرح کنید و ما در مورد اینکه کجا میتوانید بیشتر بخرید یا کجا میتوانید آن پول را خرج کنید، صحبت خواهیم کرد.
خیلی خوب. سوال بعدی ما از کریستین ونسس می آید.
کریستین:
هی دیوید این کریستین از هیوستون، تگزاس است. من یک مهندس امنیت سایبری تمام وقت و یک نماینده فروش املاک و مستغلات پاره وقت هستم. اول از همه ممنونم که به وضعیت و سوالات من گوش دادید. من فقط نظرات مثبتی برای پادکست در انجمن BiggerPockets دارم. و شنوندگان، اگر هیچ یک از کتابهای دیوید را نخواندهاید، از دست دادهاید، ها-ها.
خوب به هر حال، برای برخی زمینهها، من در حال حاضر در حال هک کردن یک دوبلکس هستم. من فکر می کنم وقتی از خانه بیرون می روم می توانم طرف خود را به قیمت 1,250 دلار اجاره کنم. من قصد دارم تابستان آینده هک خانه دیگری را با یک محصول وام FHA انجام دهم. من درآمد نامزدم و خودم را با هم اضافه کردم و تقریباً 180,000 دلار در سال درآمد داریم. و بله، من بررسی کردم، او برای این کار پایین است.
اما به طور خلاصه، من حداکثر پتانسیل بدهی ماهانه ما را 6,500 دلار تخمین می زنم. پس از آن، انتظار دارم حداکثر واجد شرایط دریافت مبلغ وام 650,000 دلاری با پیش پرداخت 3.5٪، نرخ بهره 7٪، 1٪ PMI، حق بیمه بهره سالانه 2,400 دلار و صورتحساب مالیاتی سالانه 19,500 دلار باشم. من در هیوستون زندگی می کنم، بنابراین 3٪ از ارزش مالیات را بدون خانه برآورد می کنم.
در اینجا معیارهای شفاف من است. من می خواهم یک ملک جدید را هک کنم، و این ممکن است عجیب به نظر برسد، اما معیار جریان نقدی من منفی 1,250 دلار است، به این معنی که فقط می خواهم اجاره فعلی خود را به ملک دیگری مبادله کنم. شکلی که من می بینم این است که واحدم را برای اجاره بازار از خودم اجاره می کنم. اکنون، این کاملاً بدترین سناریو است. در حالت ایده آل، من می خواهم جریان نقدی من از هک خانه جدیدم 1,250 دلار مثبت باشد، اما این خیلی واقع بینانه به نظر نمی رسد.
بنابراین سؤالات من اینجاست. یکی، میشه در مورد محاسبه برآورد وام من نظر بدید؟ و بله، من بدهی های فعلی خود را در آن گنجانده ام و آن را 56 درصد نسبت DTI تخمین زده ام. دوم، نظر شما در مورد معیارهای شفاف من چیست؟ میدانم که بازگشت نقدی را در نظر نگرفتم، اما من 25 سال سن دارم و واقعاً ارزش گرفتن یک ملک خوب با پتانسیل قدردانی عظیم را میبینم. به علاوه، من با 3.5 درصد کاهش وارد می شوم. اگر کارتهایم را درست پرداخت کنم، احتمالاً بازده نقدی نسبتاً بالایی خواهم داشت.
سه، چه راه هایی برای افزایش جریان نقدی ناشی از هک خانه وجود دارد؟ چیزهایی که به ذهن می رسد اجاره اتاق و اجاره های کوتاه مدت است. چهار، نظر شما در مورد خطر استراتژی هک خانه من چیست؟ استراتژی خروج فعلی من نگه داشتن و اجاره است. من دو چیز اصلی را می بینم که ریسک من را به حداقل می رساند. یکی اضافه کردن ارزش از طریق توانبخشی بسیار مانند روش BRRRR، و دوم این است که اطمینان حاصل کنم که می توانم هر واحد جداگانه را برای مدت طولانی اجاره کنم و همچنان به معیارهای خود دست پیدا کنم.
پنج و در آخر، آیا می توانید در مورد محصول وام FHA 203 (k) صحبت کنید؟ من واقعاً تصور می کردم که این محصول وام نقش مهمی در خانه بعدی من داشته باشد. اگر گمراه شدم به من اطلاع دهید. بازم ممنون دیوید مشتاقانه منتظر شنیدن پاسخ شما هستم. شنوندگان، شما بچه ها می توانید من را در انجمن های BiggerPockets پیدا کنید. نام من کریستین ونسس است. این کریستین بدون H است، و ونسس مانند حصار نوشته شده است، اما با V مانند ویکتور. صلح.
دیوید:
بسیار خوب، از شما متشکرم، کریستین. بیایید این را به چند جزء مختلف تقسیم کنیم. در ابتدا، می توانید در مورد محاسبه برآورد وام من نظر دهید؟ من می بینم که شما یکی از آن افرادی هستید که دوست دارید همه کارها را خودتان انجام دهید. اما من فقط می خواهم آن را دوباره بگویم. بهتر است با یک وام شکن صحبت کنید و اجازه دهید متخصص این موضوع را حل کند. آنها در حال حاضر کار دریافت وام را برای شما انجام می دهند.
آنها باید همه چیز را در مورد وضعیت مالی شما و محاسباتی که انجام دادهاید بدانند، و اطلاعات وامهایی را برای شما ارسال میکنند که تمام این اطلاعات را در آنها مشخص میکند. بهتر است فقط با آنها صحبت کنید. به همین دلیل یک شرکت وام راه اندازی کردم تا بتوانیم این نوع کارها را برای مردم انجام دهیم.
بنابراین، با کارگزار وام مسکن ارتباط برقرار کنید. من دوست دارم با شما کار کنم. اما اگر ما نیستیم، شخص دیگری را پیدا کنید و از او بخواهید تا به عنوان بخشی از کار خود، محاسبه وام شما را بررسی کند. آنها به هر حال این کار را انجام خواهند داد. کار اضافی نیست
شماره دو، نظر شما در مورد معیارهای شفاف من چیست؟ من آن را دوست دارم، و همچنین دوست دارم که شما به این فکر می کنید که چگونه می توانید خطر را به حداقل برسانید. این واقعا هوشمند است. شفاف بودن در مورد چیزی که به دنبال آن هستید، کار را آسان می کند، به طوری که وقتی معامله مناسب به دست شما می رسد، آن را به عنوان معامله درست تشخیص می دهید. خیلی شبیه دوستیابی. اگر نمی دانید در یک همسر به دنبال چه هستید، پس نمی دانید که قرار است با چه کسی قرار بگذارید و به هر چیزی دچار خواهید شد.
راه های افزایش جریان نقدی ناشی از هک خانه چیست؟ خوب، روشی که بیشتر مردم به آن برخورد میکنند این است که آنها فقط سعی میکنند آن چیزی را که مهارت ندارند جبران کنند. منظور من از آن این است که آنها فقط شروع به تجزیه و تحلیل تک تک دارایی هایی که می بینند می کنند. به این خانه سه خوابه نگاه کنید. خوب، اتاق خواب ها 600 دلار اجاره می شوند. اجازه دهید ماشین حساب را اجرا کنم. خوب، به این خانه سه خوابه نگاه کنید. اجاره اتاق های خواب 625 دلار. اجازه دهید ماشین حساب را اجرا کنم. و همه کارها را بارها و بارها انجام می دهند و به همان عددی می رسند که آنقدرها هم خوب کار نمی کند.
کاری که من دوست دارم انجام دهم این است که کمی کوچکنمایی کنم، به تصویر بزرگ نگاه کنم و از خودم بپرسم کدام اهرمها بیشترین تفاوت را ایجاد میکنند، خوب؟ بنابراین بدیهی است که وقتی می خواهید اجاره را افزایش دهید، اجاره بیشتر در هر اتاق منطقی است، اما این یک اهرم کوچک است. رفتن از 600 دلار در ماه به 625 دلار در ماه زیاد نیست. اضافه کردن یک اتاق خواب دیگر بزرگتر است. حتی اگر این بدان معنی است که هر اتاق خواب از 600 به 500 می رسد، اما شما یک اتاق خواب دیگر اضافه می کنید، باز هم پول بیشتری اضافه می کنید. این اهرم بزرگتر است.
بنابراین اگر میخواهید هک را با اجاره کردن در اتاق حل کنید، کاری که میخواهید انجام دهید این است که به دنبال خانههایی باشید که اتاقهای بیشتری دارند. اگر به دنبال خانه هک کردن توسط واحد هستید، می خواهید خانه هایی را جستجو کنید که تعداد واحدهای بیشتری دارند. و هنگامی که این کار را انجام دادید، می خواهید به دنبال املاکی بگردید که بر اساس پلان طبقه ای که دارند، اندازه متراژ مربع، تنظیم ملک واقعی، به راحتی واحدها را اضافه کنید. فرقی میکنه؟
بنابراین، تا آنجا که راههایی برای افزایش جریان نقدی خود به آنها میپردازید، به راه درستی نگاه میکنید. مطمئن شوید که اهرمهای بزرگ را شناسایی کردهاید و سپس سعی کنید تعداد زیادی از آنها را بدست آورید یا تا جایی که میتوانید آن اهرم را محکم بکشید.
نظر شما در مورد خطر استراتژی هک خانه من چیست؟ من فکر می کنم هک خانه کم خطرترین استراتژی در بین همه آنهاست. بنابراین مردم برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تهاجمی خواهند بود، من دوست دارم ببینم آنها در یک طبقه دارایی محافظه کار تهاجمی می کنند زیرا این کاملاً خطر را کاهش می دهد. بنابراین فکر می کنم شما در آنجا خوب هستید.
و در آخر، آیا می توانید در مورد محصول وام FHA 203 (k) صحبت کنید؟ باز هم، این چیزی است که شما باید در مورد آن با یک کارگزار وام مسکن صحبت کنید، اما من کمی پیش زمینه را به شما ارائه خواهم داد. محصول وام 203 (k) یک وام FHA است که به شما امکان می دهد نه تنها 97٪، نه 96.5٪ از قیمت خرید، بلکه 96.5٪ از بازسازی ملک را نیز وام بگیرید.
به همین دلیل است که همه آن را دوست دارند زیرا شما یک پیش پرداخت کم برای خانه می گذارید و سپس برای وام مصالح و کار و ساخت و سازهایی که قرار است در ملک انجام شود، پیش پرداخت کم می دهید. بنابراین در همه جا کم، کم، کم است. قیمت های پایینی گرفتیم آنها از طریق زمین تصادف می کنند.
اما مانند بسیاری از چیزها، می تواند بیش از حد خوب باشد که درست باشد. پیمانکاران زیادی وجود ندارند که بخواهند با محصول وام 203(k) کار کنند. بنابراین، آنها توسط وامدهنده پول میگیرند و حلقههای زیادی برای پرش دارند. معمولاً شما باید سه پیمانکار مختلف بگیرید تا همگی برای خانه پیشنهاد بدهند. پیمانکار باید در مقاطع خاصی با پرداخت دستمزد موافقت کند. آنها پیشنهاد خود را توسط شخصی که قرار است پول را در این مورد قرض دهد بررسی می کنند. پر کردن کاغذ خیلی بیشتر برای آنهاست و از آن متنفرند.
اکنون، ممکن است بتوانید در بازاری مانند اکنون که خانه های کمتری در آن فروخته می شود، از این مشکل خلاص شوید، بسته به اینکه بازار شما چقدر داغ است. اگر هنوز خانههای زیادی در حال فروخته شدن باشد، برای پیدا کردن یک شرکت ساختمانی که مایل به پرداخت وام 203 (k) باشد، کار بسیار سختی خواهد داشت. این فقط تجربه من بود
غالباً بهعنوان مرشد بهعنوان راهی برای جلب بازدید از ویدیوهایشان فروخته میشود، یا آنها در مورد این موضوع مانند یک چیز فوق سری صحبت میکنند که هیچکس در مورد آن نمیداند، یا شما میتوانید تمام پول را برای توانبخشی خود قرض کنید زیرا میخواهند جلب توجه کنند، یا آنها از شما می خواهم برای گذراندن دوره خود به آنها پول بدهید. در بسیاری از موارد، آب میوه ارزش آن را ندارد.
سعی نمی کند شما را دلسرد کند. ابتدا با چند پیمانکار صحبت میکنم و مطمئن میشوم که این چیزی است که آنها پذیرای آن هستند. و اگر آنها هستند، با یک کارگزار وام مسکن در مورد محصول وام 203 (k) صحبت کنید، و من دوست دارم شما با ما صحبت کنید.
بنابراین، امیدوارم برخی از BS را در آنجا کوتاه کرده باشم، و همچنین امیدوارم که تشویقی را که لازم داشتید به شما داده باشم. من عاشق این هستم که چقدر به چیزها فکر می کنید. من عاشق این هستم که همه چیز را برنامه ریزی می کنید، مشکلات را پیش بینی می کنید. سرمایه گذاران باید اینگونه فکر کنند. بنابراین، برای شما موفق باشید، کریستین. امیدوارم که این کار به نتیجه برسد.
باشه بچه ها این آخرین سوال روز ماست. این پایان ویدیوی ما است، و می خواهم بگویم، شما عالی هستید. متشکرم. شما فوق العاده هستید و ما شما را دوست داریم. من متوجه هستم که شما می توانید اطلاعات املاک و مستغلات خود را از هر جایی دریافت کنید. بنابراین آمدن به ما، تماشای Seeing Greene، گوش دادن به BiggerPockets به معنای یک تن است. اگر وقت دارید، ویدیوی BiggerPockets دیگری را ببینید. اگر این کار را نکنیم، هفته آینده شما را خواهیم دید.
و لطفا منو دنبال کن من در سراسر رسانه های اجتماعی، @davidgreene24 هستم. وب سایت من نیز davidgreene24.com است. من دوست دارم شما را بهتر بشناسم. بنابراین، دست دراز کنید. نظر خود را در مورد این نمایش به من بگویید و مطمئن شوید که نظر خود را در YouTube برای ما بگذارید. من شما بچه ها را هفته آینده می بینم.
قسمت را اینجا ببینید
به ما کمک کنید!
با گذاشتن امتیاز و بررسی به ما کمک کنید تا به شنوندگان جدید در iTunes دسترسی پیدا کنیم! فقط 30 ثانیه طول می کشد و دستورالعمل ها را می توان پیدا کرد اینجا کلیک نمایید. با تشکر! ما واقعا از آن قدردانی می کنیم!
در این قسمت ما پوشش می دهیم:
- چگونه جریان نقدی املاک و مستغلات خود را «سوپر شارژ» کنید با جستجوی پول در مکان هایی که اکثر سرمایه گذاران از آن اجتناب می کنند
- الزامات منطقه بندی و نحوه دور زدن آنها با ساختن ADU یا ایجاد برخی تغییرات ساده در املاک اجاره ای
- سرمایه گذاری خارج از کشور و اینکه آیا فروش محل سکونت اصلی خود برای خرید اجاره همیشه ارزشش را دارد
- نحوه شروع و ساختار یک مشارکت املاک و مستغلات (و چرا دیوید به تنهایی سرمایه گذاری می کند)
- ساخت ADU در مقابل خرید ملک اجاره ای که شرط بسیار مطمئن تری است
- زمان فروش در مقابل نگهداری ملک اجاره ای (حتی اگر سود سهام عظیمی داشته باشید)
- و So خیلی بیشتر!
پیوندهایی از نمایش
کتاب های ذکر شده در نمایش:
ارتباط با مهمان کریستین:
آیا علاقه مندید در مورد حامیان مالی امروز بیشتر بدانید یا خودتان شریک BiggerPockets شوید؟ پست الکترونیک .
یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.
- محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
- پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
- ضرب کردن آینده با آدرین اشلی. دسترسی به اینجا.
- منبع: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-756
- : دارد
- :است
- :نه
- :جایی که
- 1 میلیون دلار
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- ماه 12
- 20
- 200
- 2022
- 2023
- 50
- 500
- a
- توانایی
- قادر
- درباره ما
- کاملا
- لوازم جانبی
- حساب
- دقیق
- واقعا
- Ad
- اضافه
- اضافی
- علاوه بر این
- پیشرفت
- نصیحت
- اثر
- پس از
- در برابر
- عامل
- عاملان
- مهاجم
- توافق
- AIR
- گردشگاه عمومی
- معرفی
- اجازه می دهد تا
- قبلا
- همچنین
- همیشه
- شگفت انگیز
- در میان
- مقدار
- an
- تحلیل
- تحلیل
- تجزیه و تحلیل
- و
- اندرو
- سالیانه
- دیگر
- پاسخ
- پیش بینی
- هر
- هر کس
- هر جا
- جدا
- اپل
- ارزیابی
- ارزیاب
- قدردانی
- تقدیر
- روش
- تصویب
- هستند
- محدوده
- مناطق
- دور و بر
- AS
- دارایی
- کلاس دارایی
- مرتبط است
- At
- توجه
- حضار
- آستین
- نویسنده
- در دسترس
- به عقب
- زمینه
- بد
- توپ
- بانک
- بانک
- بار
- پایه
- مستقر
- اساسا
- نبرد
- سرخ مایل به قرمز
- BE
- ساحل
- زیرا
- شدن
- شود
- تبدیل شدن به
- بوده
- قبل از
- پشت سر
- پشت صحنه
- بودن
- باور
- در زیر
- مزایای
- بهترین
- بهتر
- میان
- پیشنهاد
- بزرگ
- تصویر بزرگ
- بزرگتر
- بزرگترین
- لایحه
- بینگ
- بیت
- پانسیون
- سهام
- کتاب
- کتاب
- رونق
- مرز
- خسته کننده
- امانت گرفتن
- قرض گرفتن
- خریداری شده
- شکستن
- شکستن
- به ارمغان بیاورد
- آوردن
- دلال
- حق العمل
- آورده
- ساختن
- بنا
- ساخته
- دسته
- کسب و کار
- اما
- خرید
- خریداری کردن
- by
- کالیفرنیا
- صدا
- نام
- CAN
- نمی توان
- سرمایه
- کارت ها
- اهميت دادن
- کاریابی
- اتومبیل
- مورد
- موارد
- پول دادن و سكس - پول دادن و كس كردن
- جریان نقدی
- جشن
- معین
- مهندسان
- شانس
- تغییر دادن
- بار
- شارژ
- بررسی
- شهرستانها
- شهر:
- ادعا کرد که
- کلاس
- واضح
- به وضوح
- نزدیک
- نزدیک
- بسته
- رمز
- COM
- بیا
- راحت
- راحت
- آینده
- توضیح
- نظرات
- تعهد
- انجمن
- شرکت
- مقایسه
- شکایت
- به طور کامل
- اجزاء
- کامپیوتر
- شرط
- تضاد
- متصل
- محافظه کار
- در نظر بگیرید
- ملاحظات
- ساخت و ساز
- تماس
- محتوا
- زمینه
- قرارداد
- مقاطعه کار
- پیمانکاران
- کنترل
- معمولی
- تبدیل
- سرد
- هزینه
- هزینه
- میتوانست
- زن و شوهر
- دوره
- پوشش
- پوشش داده شده
- را پوشش می دهد
- ترک
- سقوط
- سقوط
- ایجاد
- ایجاد
- ایجاد
- خالق
- اعتبار
- اتحادیه های اعتباری
- جرم
- ضوابط
- چهارراه
- کریستال
- کنجکاو
- جاری
- در حال حاضر
- برش
- امنیت سایبری
- دالاس
- دوستیابی
- داود
- روز
- مقدار
- معاملات
- بدهی
- تصمیم گیری
- تصمیم گیری
- تصمیم گیری
- عمیق
- شیرجه عمیق
- ارائه
- تقاضا
- بخش
- بستگی دارد
- سپرده
- درک
- توصیف
- جزئیات
- مشخص کردن
- DID
- تفاوت
- مختلف
- مشکل
- DIG
- سخت کوشی
- جهت
- جهت ها
- اصل افشا
- بحث در مورد
- نمایش دادن
- بخش
- تقوا
- DIY
- do
- نمی کند
- سگ
- عمل
- آیا
- توسط
- مضاعف
- پایین
- کوچک سازی
- رویاها
- قطره
- DTI
- در طی
- هر
- آسان تر
- آسان ترین
- اقتصاد
- هر دو
- برق
- پست الکترونیک
- کارمند
- اجرای
- مهندس
- لذت بردن
- اطمینان حاصل شود
- تمام
- ورود
- قسمت
- انصاف
- به خصوص
- املاک
- تخمین زدن
- برآورد
- اتر (ETH)
- حتی
- تا کنون
- هر
- هر کس
- هر کس
- همه چیز
- کاملا
- مثال
- اکسل
- مبادلات
- مهیج
- خروج
- خروج استراتژی
- منبسط
- انتظار
- انتظار می رود
- مخارج
- گران
- تجربه
- تجارب
- کارشناس
- توضیح دهید
- نمایی
- اضافی
- چشم ها
- سقوط
- آشنا
- خانواده
- پنکه
- FAST
- سریعتر
- توجه
- محبوب
- تغذیه
- فدرال
- پا
- مبارزه کردن
- مبارزه کن
- شکل
- پر کردن
- سرانجام
- سرمایه گذاری
- امور مالی
- مالی
- تامین مالی
- پیدا کردن
- پیدا کردن
- پایان
- نام خانوادگی
- بار اول
- مناسب
- رفع
- شناور
- طبقه
- جریان
- جریانها
- تمرکز
- تمرکز
- به دنبال
- پا
- برای
- برای همیشه
- فرم
- برج و بارو
- انجمن
- به جلو
- یافت
- پایه
- چهار
- غالبا
- دوست
- از جانب
- جلو
- کامل
- کاملا
- بودجه
- خنده دار
- آینده
- افزایش
- عایدات
- بازی
- گاراژ
- سوالات عمومی
- دریافت کنید
- گرفتن
- دادن
- داده
- دادن
- Go
- هدف
- می رود
- رفتن
- خوب
- افرین
- دولت
- بزرگ
- سبز
- زمین
- شدن
- تضمین می کند
- مهمان
- دستورالعمل ها
- مرد
- هک
- هک
- هک
- مو
- نیم
- رخ دادن
- اتفاق افتاده است
- اتفاق می افتد
- سخت
- آیا
- داشتن
- هاوایی
- he
- سر
- شنیدن
- شنیده
- شنوایی
- برگزار شد
- کمک
- کمک کرد
- مفید
- کمک
- کمک می کند
- اینجا کلیک نمایید
- ناامید کننده
- پنهان
- زیاد
- تاریخ
- اصابت
- نگه داشتن
- دارنده
- برگزاری
- سوراخ
- صفحه اصلی
- خانه
- امید
- خوشبختانه
- HOT
- ساعت ها
- خانه
- خانه
- مسکن
- هوستون
- چگونه
- چگونه
- اما
- HTTP
- HTTPS
- بزرگ
- i
- من می خواهم
- اندیشه
- شناسایی
- in
- شامل
- درآمد
- افزایش
- افزایش
- باور نکردنی
- بطور باور نکردنی
- استقلال
- فرد
- به طور جداگانه
- اطلاعات
- بینش
- اینستگرام
- در عوض
- دستورالعمل
- علاقه
- نرخ بهره
- نرخ بهره
- جالب
- به
- معرفی
- فهرست
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذاری
- سرمایه گذار
- سرمایه گذاران
- سرمایه گذاری می کند
- ایرلندی
- جزیره
- صادر
- IT
- ITS
- خود
- آیتونز
- ژانویه
- کار
- مشترک
- سرمایه گذاری مشترک
- سفر
- JPG
- پرش
- تنها
- نگاه داشتن
- نگهداری
- بچه ها
- نوع
- دانستن
- دانش
- کار
- عدم
- صاحب خانه
- نام
- قوانین
- منجر می شود
- یاد گرفتن
- آموخته
- یادگیری
- دروغ گویی
- ترک کردن
- ترک
- رهبری
- قانونی
- قانون
- وام دهنده
- وام دهندگان
- امانت دادن
- شرکت وام دهنده
- اجازه دادن
- LG
- مجاز
- سبک
- پسندیدن
- احتمالا
- محدود
- محدود شده
- شریک محدود
- مایع
- ذکر شده
- شنونده
- استماع
- کوچک
- زنده
- زندگی
- LLC
- وام
- وام
- مکان
- طولانی
- مدت زمان طولانی
- دراز مدت
- نگاه کنيد
- به دنبال
- مطالب
- از دست دادن
- خاموش
- خیلی
- لوئیس
- عشق
- کم
- قیمت پایین
- شانس
- نافع
- ساخته
- اصلی
- ساخت
- باعث می شود
- ساخت
- مرد
- مدیر
- بسیاری
- بازار
- ارزش بازار
- بازارها
- عظیم
- مصالح
- ریاضی
- ماده
- مسائل
- حداکثر
- معنی
- به معنی
- رسانه ها
- پزشکی
- ذکر شده
- متاوررس
- روش
- میان ترم
- قدرت
- میلیون
- ذهن
- دقیقه
- گم
- اشتباه
- پول
- ماه
- ماهیانه
- ماه
- بیش
- رهن
- اکثر
- حرکت
- حرکت می کند
- متحرک
- چند خانواده
- چندگانه
- فرضیه چندجهانی
- نام
- لزوما
- نیاز
- ضروری
- منفی
- همسایه ها
- خالص
- شبکه
- جدید
- بعد
- هفته بعد
- NFL
- شمال
- کارولینای شمالی
- بینی
- اکنون
- عدد
- تعداد
- اوکلند
- of
- ارائه
- افسر
- خوب
- اوکلاهما
- قدیمی
- on
- ONE
- آنلاین
- فقط
- باز کن
- باز
- عملیاتی
- نظر
- دیدگاه ها
- فرصت
- مخالف
- گزینه
- or
- دیگر
- ما
- روی
- خود
- متعلق به
- مالکیت
- پرداخت
- کاغذ کاری
- پارک
- بخش
- شریک
- شرکای
- همکاری
- عبور می کند
- غیر فعال
- گذشته
- مسیر
- بیمار
- پرداخت
- پرداخت
- پرداخت
- صلح
- مستمری
- مردم
- مردم
- درصد
- انجام می دهد
- شخص
- تلفن
- انتخاب کنید
- برگزیده
- تصویر
- محل
- اماکن
- برنامه
- برنامه ریزی
- برنامه
- افلاطون
- هوش داده افلاطون
- PlatoData
- بازی
- بازیکن
- لطفا
- لذت
- لوله کشی خانه ها
- به علاوه
- بعد از ظهر
- پادکست
- پــادکـست
- نقطه
- نقطه
- محبوب
- مقام
- موقعیت
- مثبت
- ممکن
- پتانسیل
- بالقوه
- ترجیح می دهند
- حق بیمه
- زیبا
- قبلی
- قیمت
- قیمت
- اصلی
- شاید
- مشکل
- مشکلات
- روند
- محصول
- سود
- ممنوع کرده است
- املاک
- ویژگی
- محافظت از
- محفوظ
- ارائه
- ارائه
- کشیدن
- خرید
- خریداری شده
- دنبال کردن
- قرار دادن
- قرار دادن
- پرسش و پاسخ
- واجد شرایط شدن
- سوال
- سوالات
- سریع
- سریعتر
- به سرعت
- مطرح شده
- بالا بردن
- رالی
- نرخ
- نرخ
- نسبتا
- رتبه
- نسبت
- رسیدن به
- خواندن
- مطالعه
- اماده
- واقعی
- املاک و مستغلات
- بازار املاک و مستغلات
- دنیای واقعی
- واقع بینانه
- تحقق بخشیدن
- متوجه
- واقعا
- دلیل
- اخیر
- تازه
- شناختن
- ثبت
- Refi
- با توجه
- مقررات
- توانبخشی
- مربوط
- ارتباط
- به یاد داشته باشید
- حذف شده
- از بین بردن
- اجاره
- اجاره
- تعمیر
- نشان دادن
- نمایندگی
- نماینده
- مورد نیاز
- ذخایر
- مسکونی
- ساکنان
- پاسخ
- مسئوليت
- بازنشستگی
- برگشت
- این فایل نقد می نویسید:
- بررسی
- حقوق
- خطر
- خطرناک
- جاده
- ROI
- نقش
- سقف
- اتاق
- اتاق
- تقریبا
- دور
- قانون
- قوانین
- دویدن
- در حال اجرا
- امن
- امن تر
- سعید
- حراجی
- همان
- سان
- ذخیره
- صرفه جویی کردن
- پس انداز
- حساب پس انداز
- می گوید:
- مقیاس
- مقیاس گذاری
- سناریو
- صحنه های
- برنامه
- مدرسه
- پرده
- دوم
- ثانیه
- بخش
- مشاهده
- بخش
- فروش
- فروش
- حس
- جداگانه
- جدی
- سرویس
- تنظیم
- برپایی
- چند
- اشتراک گذاری
- اشتراک
- کوتاه
- کوتاه مدت
- کمبود
- باید
- نشان
- خستگی جانبی
- قابل توجه
- ساده
- به سادگی
- پس از
- تنها
- نشسته
- وضعیت
- اندازه
- مهارت
- کند
- به آرامی
- کوچک
- کوچکتر
- هوشمند
- So
- آگاهی
- رسانه های اجتماعی
- فروخته شده
- جامد
- راه حل
- برخی از
- کسی
- چیزی
- یک جایی
- بزودی
- صدا
- منابع
- جنوب
- کارولینای جنوبی
- فضا
- فضاها
- سخن گفتن
- خاص
- به طور خاص
- سرعت
- هجی کردن
- خرج کردن
- صرف
- حامیان
- Spot
- گسترش
- صفحه گسترده
- مربع
- فشار دادن
- ایستادن
- استانداردهای
- شروع
- آغاز شده
- راه افتادن
- دولت
- ایالات
- ماندن
- ثابت
- چوب
- هنوز
- توقف
- متوقف کردن
- داستان
- استراتژی ها
- استراتژی
- فشار
- سخت
- ساختار
- ساختار
- ارسال
- ارسال
- مشترک
- موفقیت
- موفق
- چنین
- تابستان
- فوق العاده
- خیلی سریع
- لبریز شدن
- عرضه
- حمایت از
- مفروض
- مسلما
- غافلگیر شدن
- اطراف
- سوشی
- گرفتن
- طول می کشد
- صحبت
- سخنگو
- مالیات
- عوارض
- تیم
- گفتن
- قلمرو
- وابسته به تکزاس
- نسبت به
- با تشکر
- که
- La
- محوطه
- فدرال رزرو
- آینده
- اطلاعات
- متاورس
- شان
- آنها
- آنجا.
- از این رو
- اینها
- آنها
- هوای رقیق
- چیز
- اشیاء
- تفکر
- سوم
- این
- در این سال
- کسانی که
- فکر
- سه
- از طریق
- پرتاب
- زمان
- بار
- نوک
- نکات
- عنوان
- به
- امروز
- امروز
- با هم
- تن
- هم
- بالا
- جمع
- لمس
- تجارت
- سنتی
- به طور سنتی
- معاملات
- رونوشت
- سه برابر
- زحمت
- درست
- عطف
- در نهایت
- تردید
- فهمیدن
- درک
- متاسفانه
- اتحادیه
- واحد
- واحد
- استفاده نشده
- از پله ها
- us
- استفاده کنید
- استفاده
- با استفاده از
- معمولا
- ارزشمند
- ارزش
- ریسک
- آیه
- در مقابل
- آموزش و پرورش
- از طريق
- تصویری
- فیلم های
- نمایش ها
- دید
- تصاویر
- حجم
- vs
- خواسته
- بود
- ساعت
- تماشای
- مسیر..
- راه
- we
- ثروت
- سایت اینترنتی
- هفته
- خوب
- بود
- غرب
- چی
- چه شده است
- چرخ
- چه
- که
- در حین
- WHO
- چرا
- وسیع
- زن
- وحشی
- غرب وحشی
- اراده
- مایل
- با
- در داخل
- بدون
- مهاجرت کاری
- کارگر
- با این نسخهها کار
- جهان
- بدترین
- با ارزش
- خواهد بود
- کتبی
- اشتباه
- سال
- سال
- متورق
- شما
- شما
- خودت
- یوتیوب
- زفیرنت
- زوم